Odhad tržní hodnoty č. 2136
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: USN 065 Ex 02111/06-030
Účel posudku:exekuční řízení prpodejem nemovitosti 065 Ex 02111/06-030
Podle stavu ke dni 5. 5. 2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 13 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 6. 5. 2011
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. st 65 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek zahrada p.č. 102 druh: zahrada Pozemek zahrada p.č. 127/1 druh: zahrada Budova (rodinný dům) č.p. 57 na parcele č.st 65 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperk na LV č. 180 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02111/06-30 s podílem povinného 1/6. Posudek není určen pro potřeby finančního úřadu.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 57 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperk na LV č. 180 tvoří s pozemky a příslušenstvím funkční celek
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5. 5. 2011bez přítomnosti vlastníka .
4. Podklady pro vypracování posudku - USN č.j. 065 02111/06-030 ze dne 5.4.2011 soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperk, obec Jakubovice - KM k LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperk, obec Jakubovice - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem (Diotima Praha)
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
- fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t.
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Šumperk Jakubovice Jakubovice u Šumperka (656585)
List vlastnictví číslo: 180 Vlastníci: 1. Ciobotaru Věra Smirnovova 1640/5, Ostrava, Zábřeh, 700 30
Podíl: 1/6
2. Krupová Karin Rudná 793/52, Ostrava, Vítkovice, 703 00
Podíl: 1/6
3. Kunčická Věra Ing. Podíl: 1/2 Zdeňka Štěpánka 1878/2, Ostrava, Poruba, 708 00 4. Zawadová Renata Pavlouskova 4441/6, Ostrava, Poruba, 708 00
Podíl: 1/6
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk pro obec Jakubovice, katastrální území Jakubovice u Šumperk na LV č. 180 souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 57 situovaný do bezprostřední blízkosti komunikace místního významu je původní vesnický rodinný dům obdélníkové konstrukce z cihelného zdiva se sedlovým krovem a krytinou eternit. Vodorovné a svislé izolace nebyly zjištěny. Okna dřevěná jednoduchá (vnější okna z části chybí), dveře vnější dřevěné. Při vnější fyzické prohlídce bylo zjištěno, ţe pozednice (Podélný vodorovný trám poloţený nad stropními trámy na obvodové zdi stavení a nesoucí nebo podpírající krokve.) na východní straně rodinného domu je zcela v nefunkčním stavu. Zde hrozí sesunutí části krovu popř. propadnutí krovu. Jedná se o velmi váţnou závadu a tuto bude nutné v nejkratší době nutné odstranit. Dle vyjádření sousedů je rodinný dům jiţ delší dobu neobývaný a nikdo se zde jiţ nezdrţuje. Tomu odpovídá zanedbaná údrţba rodinného domu, kdy ţlaby klempířských konstrukcí jiţ neplní svůj účel a dešťová voda teče přímo pod základy rodinného domu. K domu je ve funkčním celku kůlna dřevěná, ta je ve stavu, kdy jiţ bude nutné kůlnu strhnout aby
–4–
jiţ zcela nefunkční dřevěná jednostranně obíjená konstrukce nemohla při zřícení způsobit újmu na zdraví, nebo na majetku, vzhledem k tomu, ţe i ona je situovaná v těsné blízkosti komunikace. Jelikoţ z kůlny není moţné jiţ získat upotřebitelný materiál znalec hodnotí kůlnu jako zbor a jako takovou ji tedy neoceňuje. Pozemky parcela č. 102 zahrada který je s rodinným domem a pozemkem p.č. st 65 v jednotném a funkčním celku a pozemek p.č. 127/1 zahrada který je ve funkčním celku s ostatními pozemky jsou zanedbané. Trvalé porosty, které jsou lesnicky a zahradnicky neošetřované a přestárlé se neoceňují.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 180 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–5–
B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Šumperk Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 180 Pozemek p.č. st 65 zastavěná plocha a nádvoří (rodinný dům č.p. 57) a pozemek p.č. 102 tvoří jednotný a funkční celek. Pozemek zahrady je situován ve svahu. Pozemek p.č. 127/1 zahrada je ve funkčním celku s ostatními pozemky a stavbou rodinného domu, je však situovaný východně od rodinného domu přes komunikaci místního významu taktéţ ve svahu k místnímu potoku. Trvalé porosty jsou z části náletové a z části neošetřené hospodářské bez hospodářského významu. Trvalé porosty se neoceňují.
c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč.
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
936,94 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 936,94 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. =
2 623 432,– Kč 2 623 432,– Kč
–6–
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 100 roků Opotřebení: 95,238 % Odpočet opotřebení: 2 623 432,– Kč × 95,238 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
2 498 504,17 Kč 124 927,83 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
124 927,83 Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.2.1) Rodinný dům – § 26a Podlaží: Název 1 NP krov Součet: Podlažnost:
Výška 4,20 m 2,00 m 6,20 m
Zastavěná plocha (13,60×9,70)+(4×4,80) (13,60×9,70)+(4,0×4,80)
302,24 / 151,12
= =
151,12 m2 151,12 m2 302,24 m2
= =
634,70 m3 302,24 m3 936,94 m3
= 2,00
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,20 × ((13,60×9,70)+(4×4,80)) krov 2,00 × ((13,60×9,70)+(4,0×4,80)) Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Jakubovice Počet obyvatel: 195 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 701,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 oblast obceJakubovice není z hlediska hospodářského vyhledávanou lokalitou. Je však preferovaná v oblasti chalupářství. Je zde výrazný klid a poměrně zachovalé ţivotní prostředí. Avšak situování místa, které je z části v údolí, neumoţňuje výraznější rozmach. Na trhu s nemovitostmi jsou nejvíce ceněné malé rodinné chaty s celoročním provozem a dostatečně velkými pozemky v jednotném a funkčním celku se stavbou pro realizaci volnočasových aktivit. Rodinný dům č.p. 57 však tuto podmínku nesplňuje protoţe pozemky ve funkčním celku neumoţňují ţádné volnočasové aktivity z důvodu, ţe jsou v příkrém svahu a pozemek p.č. 127/1 není v jednotném a funkčním celku s ostatními púozemky se stavbou rodinného domu. Z tohoto důvodu je dle odborného odhadu znalce postavení nemovitosti na trhu s nemovitostmi velmi slabé. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00
–7–
3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
spoluvlastnictví) II. Bez vlivu
0,00
3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Nemovitost č.p. 57 je situována při komunikaci místního významu vedoucí do přirozeného centra obce Jakubovice. Jeho poloha je z hlediska odhadu obvyklé ceny hodnocena negativně. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci I. Ţádný obchod –0,03 5 Školství a sport I. Ţádná základní škola –0,03 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení –0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji –0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého –0,06 Nemovitosti charakteru 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,790
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Rodinný dům č.p.v. 57 obec Jakubovice je typický vesnický dům situovaný do urbanizované oblasti vesnických jednopodlaţních domů. Na původní konstrukci rodinného domu, byl prv. přistavěn přístavek. Celá konstrukce je dle vnější prohlídky prvd. z cihelného zdiva. Dle vnější prohlídky p§ůsobí solidně bez viditelných vad svislých konstrukcí. Dle vnější prohlídky bylo zjištěno ţe pozednice (podélný vodorovný trám poloţený nad stropními trámy na obvodové zdi stavení a nesoucí nebo podpírající krokve) je v havarijním stavu. Dalším sesednutím krokví by mohlo dojít k posunu celé východní části krovu a způsobit tak zřícení konstrukce krovu. Tuto závadu znalec povaţuje za váţnou a k této závadě bylo přihlédnuto při analýze obvyklé ceny. Zdroje el. energie je odpojen. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01
–8–
5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD
I. Ţádné nebo pouze přípojka elektr. energie
–0,10
I. Lokální na tuhá paliva I. Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně sniţující cenu 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
–0,08 –0,10 0,00 –0,05 0,00 –0,01 –0,06 0,40*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V13):
0,146
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,790 × 0,146 = 2 701,– × 0,104 =
0,104 280,90 Kč/m3
936,94 × 280,90 =
263 186,45 Kč
Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům – zjištěná cena:
263 186,45 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům Jednotkové množství:
=
936,94 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 936,94 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby: Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 5) = 95,238 % Odpočet opotřebení: 2 623 432,– Kč × 95,238 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt
2 800,– Kč/jedn. =
– =
2 623 432,– Kč 2 623 432,– Kč
2 498 504,17 Kč 124 927,83 Kč
–9–
Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 162 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 228 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,297 1,429 1,561 1,693 1,825
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava Obchod a sluţby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní moţnosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění A C D B E A B A A A B B A D C A A A A E A
Ci × vk 6,485 7,805 5,079 7,145 9,125 6,485 7,145 6,485 6,485 6,485 7,145 2,858 6,485 8,465 7,805 6,485 1,297 6,485 1,297 9,125 6,485 132,656
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 132,656 / 92 = 1,4419 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům – zjištěná cena:
× =
1,4419 180 133,44 Kč 180 133,44 Kč
– 10 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 180 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 195 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 50 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 65 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 212 35,– 110,0008
1,500 2,169 0,966 Cena [Kč] 23 320,17
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,200 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 139 3,55 4,2600 73241 694 3,55 4,2600 73241 833
Cena [Kč] 592,14 2 956,44 3 548,58
Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 102 127/1
2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 180 – zjištěná cena:
26 868,75 Kč 26 868,75 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 180 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada
Parcelní číslo st. 65 102 127/1
Výměra 212,00 m2 139,00 m2 694,00 m2
– 11 –
Výměra – celkem:
=
1 045,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 623 432,– Kč Reprodukční cena stavby: 151,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 1 II. Intenzita vyuţití pozemku 1 III. Dopravní relace k velkoměstu 1 IV. Obytný sektor 1 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod 1 Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 623 432,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
1,00 1,00 1,00 % × 1,00) / (100 – 1,00) 26 499,31 / (3 × 151,00) 58,50 × 453,00 58,50 × 0,15 8,77 × 592,00
26 499,31 58,50 26 499,31 8,77 5 191,84 30,33 31 697,07
Pozemky na LV číslo 180 – zjištěná cena:
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
31 697,07 Kč
c) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/6 (zaokrouhleno)
124 930,– 263 190,– 180 130,– 180 130,–
Kč Kč Kč Kč
26 870,– 31 700,– 211 830,– 0,– 211 830,– 35 310,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 211 830,– Kč Cena slovy: dvěstějedenácttisícosmsettřicet Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Ciobotaru Věra Krupová Karin Kunčická Věra Ing. Zawadová Renata
Vlastnický podíl 1/6 1/6 1/2 1/6
Podíl ceny 35 305,– Kč 35 305,– Kč 105 915,– Kč 35 305,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/6 35 110,– Kč Cena slovy: třicetpěttisícstodeset Kč
– 13 –
D. Seznam příloh 1 LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperka, obec Jakubovice 2 KM k LV 180 k.ú. Jakubovice u Šumperka, obec Jakubovice 3 mapa RD č.p., 57 obec Jakubovice 4 mapa zeměpis celkem 5 fotopříloha pořízená znalcem
