–1–
Odhad tržní hodnoty č. 2117
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Hlavní třída 25 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: 460603459
Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti
Podle stavu ke dni 28. 2. 2011 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. 28. 2. 2011
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti: pozemek parcela č. st 8/2 druh zastavěná plocha a nádvoří pozemek parcela č. 380/200 druh orná půda budova (rodinný dům) č.p. 75 na pozemku p.č. st 8/2 vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Orel, katastrální území Orel na LV č. 374, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00256/10-024.
2. Informace o nemovitosti Nemovitost – rodinný dům č.p. 75, zapsaný na LV č. 374 katastrální území Orel, obec Orel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26. 2. 2011 za přítomnosti vlastníka podílu na nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování posudku USN č.j. 065 Ex 00256/10-024 soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 374, k.ú. Orel, obec Orel - KM k LV 374, k.ú. Orel, obec Orel- zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - územně identifikační registr - obce ČR - informace z veřejných zdrojů (RK a makléřů v oblasti) - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t.
5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Chrudim Obec: Orel Katastr. území: Orel (712086) List vlastnictví číslo: 374
–3–
Vlastníci: 1. Lenka Myšková Husova 1137, Chrudim, Chrudim IV, 537 01
Podíl: 1/6
2. Antonín Sokol Bělehradská 270, Pardubice, Polabiny, 530 09
Podíl: 1/3
3. Marcela Sokolová Orel 75, Orel, 538 21
Podíl: 1/3
4. Lubomír Švadlenka T. G. Masaryka 449, Slatiňany, 538 21
Podíl: 1/6
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim, pro obec Orel, katastrální území Orel na LV č. 374, souhlasí se skutečností.
7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci Informace o obci Orel Kód obce: 11208 9 IČZÚJ: 571962 Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Počet obyvatel: 695 Výměra: 644,48 ha Hustota: 107,84 ob./km2 Adres a:
Obecní úřad Orel Orel 67 5382 Slatiňany 1
Finanční úřad: Finanční úřad v Chrudimi Pověřený úřad: Chrudim Stavební úřad: Chrudim Matriční úřad: Chrudim Pověřený úřad s rozšířenou pravomocí: Chrudim Počet částí obcí: 2 Počet katastrálních území: 1 Počet základních sídelních jednotek: 1 Počet městských částí: 0
–4–
Počet obyvatel v produktivním věku: 479 Pošta: NE Škola: Malotřídní Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: ANO
Rodinný dům č.p. 75 kú. Orel, obec Orel Konstrukce a vybavení:: Vnější omítka vápenná z větší části zvětralá, zemní izolace jiţ nefunkční. Dům obsahuje jen obytné místnosti a to: kuchyň, předsíň, záchod splachovací, koupelnu a dva pokoje. Pokoje a kuchyň situačně řazeny za sebou. Pokoj od komunikace je nefunkční chybí podlahy, el.instalace, topení,rozvody voda a převáţná část vnitřních omítek.V ostatních místnostech podlahy prkenné, dlaţby cementové hlazené, svislé zdivo smíšené cihla, kámen. Obklady jen částečně v koupelně. V současné době odpojeny přívody elektřiny, vody a plynu. Vchod do domu ze dvora bez závětří. Okna dvojitá dřevěná, dvéře hladké. Údrţba zanedbaná nutná větší oprava, případně rekonstrukce. Pozemek pouze stavební vyuţitý jako dvorek a pozemek pod stavbou. Stáří domu odborným odhadem 80 let. Po levé straně dvora je kůlna s dvojitými dřevěnými vraty kombinované konstrukce, zděné tl.30cm a větší část dřevěná a sádrokarton. Střecha pultová, krytá různorodou pevnou krytinou Výměra 2,80x7,00m,výška 2,70m-stav před demolicí-opotřebení 85%.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 75 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 374 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno
–5–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres:Chrudim Obec: Orel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 75 Rodinný dům č.p. 75 nepodsklepený, bez podkroví se sedlovým krovem, krytým pálenými taškami na latění situovaný uprostřed zastavěné části obce (intravilán obce) s malým hospodářským a kulturním významem.
b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 374
Pozemek parcela č. st 8/2 druh zastavěná plocha a nádvoří výměra 294 m2 pozemek parcela 380/200 druh orná půda výměra 3451 m2
c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 75 – § 26a Podlaží: Název 1 NP krov Součet:
Výška 3,40 m 1,40 m 4,80 m
Podlažnost:
162,00 / 81,00
Zastavěná plocha 6,0×13,50 6,0×13,50
= 2,00
= =
81,00 m2 81,00 m2 162,00 m2
–6–
Obestavěný prostor (OP): 1 NP 3,40 × 6,0×13,50 krov 1,40 × 6,0×13,50 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
275,40 m3 113,40 m3 388,80 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Orel Počet obyvatel: 715 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 046,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Realitní trh v místech kde leţí oceňovaná nemovitost, nedává příliš šancí na úspěšný prodej. Obec Orel sice leţí v blízkosti většího města (Chruádim) s dobrou příměstskou dopravou, ani se nejedná o velmi preferovanou rekreační oblast. Klidné tiché okolí nemovitosti, rušené blízkostí komunikace je sice trochu kladným znakem nemovitosti avšak absence větší zahrady, nebo moţnosti rozšíření oceňované nemovitosti jsou dle odborného odhadu znalce zápornými znaky oceňované nemovitosti.. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Ti):
Index trhu (IT = 1 +
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 parcela st 8/2 k.ú. Orel, uprostřed zastavěné části obce, urbanizovaná zástavba nízkopodlaţními vesnickými domy bez zvláštního komfortu a vybavení Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení –0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji –0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00
–7–
11
Pi):
Index polohy (IP = 1 +
0,920
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Vnější omítka vápenná z větší části zvětralá, zemní izolace jiţ nefunkční. Dům obsahuje jen obytné místosti a to: kuchaň, předsíň, záchod splachovací, koupelnu a dva pokoje. Pokoje a kuchyň situačně řazeny za sebou. Pokoj od komunikace je nefunkční chybí podlahy, el.instalace, topení,rozvody voda a převáţná část vnitřních omítek.V ostatních místnostech podlahy prkenné, dlaţby cementové hlazené, svislé zdivo smíšené cihla, kámen. Obklady jen částečně v koupelně. V současné době odpojeny přívody elektřiny, vody a plynu. Vchod do domu ze dvora bez závětří. Okna dvojitá dřevěná, dvéře hladké. Údrţba zanedbaná nutná větší oprava, případně rekonstrukce. Pozemek pouze stavební vyuţitý jako dvorek a pozemek pod stavbou. Stáří domu odborným odhadem 80 let. Popis znaku 0 Typ stavby
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlaţnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Způsob vytápění stavby Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Pozemky ve funkčním celku se stavbou Kriterium jinde neuvedené Stavebně-technický stav
Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou III. Samostatný rodinný dům III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové II. 45 cm II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně I. Ţádné nebo pouze přípojka elektr. energie Ústřední , etáţové , dálkové Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem
III. III. I. III. II.
III. Bez vlivu na cenu V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé ţivotnosti) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
Vi A
0,00 0,00 0,00 0,01 –0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,40*
13
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V14):
0,218
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Rodinný dům č.p. 75 – zjištěná cena:
0,900 × 0,920 × 0,218 = 3 046,– × 0,181 =
0,181 551,33 Kč/m3
388,80 × 551,33 =
214 357,10 Kč 214 357,10 Kč
–8–
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům č.p. 75 Jednotkové množství:
=
388,80 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 388,80 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn. 1 088 640,– Kč 1 088 640,– Kč
=
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 1 088 640,– Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
967 681,21 Kč 120 958,79 Kč
Rodinný dům č.p. 75 – zjištěná cena:
120 958,79 Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 75 Jednotkové množství:
=
388,80 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 388,80 jedn. × 2 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
2 800,– Kč/jedn.
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 80 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: 100 × 80 / (80 + 10) = 88,889 % Odpočet opotřebení: 1 088 640,– Kč × 88,889 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 180 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 322 500,– Kč Cenové koeficienty: CA 1,488 CB 1,783
=
– =
1 088 640,– Kč 1 088 640,– Kč
967 681,21 Kč 120 958,79 Kč
–9–
CC CD CE
2,077 2,372 2,666
Hodnocení objektu: Název znaku Trh s nemovitostmi Orientace ke světovým stranám Konfigurace terénu Poloha vzhledem k centru obce Převládající zástavba Inţenýrské sítě Doprava Obchod a sluţby Školství Zdravotnictví Kultura, sport, ubytování Úřady Pracovní moţnosti Ţivotní prostředí Přírodní lokalita Změna v zástavbě Příslušenství nemovitosti Typ stavby Moţnost dalšího rozšíření Obyvatelstvo Názor znalce Celkem:
Zatřídění B A E D E A B B B A B B A D B C C B A D B
Ci × vk 8,915 7,440 7,998 11,860 13,330 7,440 8,915 8,915 8,915 7,440 8,915 3,566 7,440 11,860 8,915 10,385 2,077 8,915 1,488 11,860 8,915 175,504
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Koeficient k = 175,504 / 92 = 1,9077 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty: Rodinný dům č.p. 75 – zjištěná cena:
× =
1,9077 230 753,08 Kč 230 753,08 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 374 – § 28, 29
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 70,– Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 715 obyvatel v obci.
– 10 –
§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby + 40 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 8/2 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 294 70,– 229,3544
1,400 2,169 1,079 Cena [Kč] 67 430,19
§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10–25 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×
1,600 1,000
Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená BPEJ 1 402 13,64 21,8240 30600 2 049 10,43 16,6880 31901 3 451
Cena [Kč] 30 597,25 34 193,71 64 790,96
Název orná půda orná půda Součet:
Parc. č. 380/200 380/200
2
Součet cen všech typů pozemků:
=
Pozemky na LV číslo 374 – zjištěná cena:
132 221,15 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 374 Pozemek oceněný metodou tříd polohy Název: zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo: st. 8/2 Výměra: 294,00 m2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 1 088 640,– Kč Reprodukční cena stavby: 81,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku I. Všeobecná situace II. Intenzita vyuţití pozemku
132 221,15 Kč
Třída polohy 2 1
– 11 –
III. Dopravní relace k velkoměstu 2 IV. Obytný sektor 2 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku: Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (1 088 640,– Jednotková cena stavebního pozemku: Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
1,75 1,75 6,13 % × 6,13) / (100 – 6,13) 71 029,77 / (3 × 81,00) 292,30 × 243,00 292,30 × 0,15 43,85 × 51,00
71 029,77 292,30 71 029,77 43,85 2 236,35 249,20 73 266,12
Pozemky na LV číslo 374 – zjištěná cena:
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
73 266,12 Kč
c) Věcné břemeno – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0,– Kč Doba trvání věcného břemene: na doţivotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) 0,– Kč × 10 = 0,– Kč Hodnota věcného břemene:
=
0,– Kč
– 12 –
C. Rekapitulace Dům je typicky vesnické konstrukce. Vnější prohlídkou nebyly zjištěny nebezpečné trhliny v konstrukci. Pro odhad obvyklé ceny bylo pouţito metody věcné hodnoty podle technicko hospodářských ukazatelů a porovnávací metody. Věcná hodnota nám totiţ ne vţdy ukazuje reálnou hodnotu Nemovitosti v daném místě a čase. Podle prognóz realitních bankéřů, ale i ČNB budou ceny nemovitosti v roce 2011 ještě klesat, poté by měla nastat stagnace cen nemovitostí. Oceňovaný rodinný dům je nutné kompletně rekonstruovat. Jeho poloha ho předurčuje ke klidnému bydlení . Nemovitost není moţno rekonstruovat na provozní objekt, jde o objekt postavený pro bydlení a rekonstrukce na jiný účel by byla velmi nákladná. Dle názoru znalce jde o nemovitost s malými šancemi na uplatnění na trhu s nemovitostmi z důvodu, ţe nutná rekonstrukce bude velmi nákladná.. Jiná práva a závady, nebo věcná břemena nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují, jejich hodnota je 0,00 Kč. Hodnota objektů Cena podle cenového předpisu Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Odhad obvyklé ceny RD s příslušenstvím Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle metody tříd polohy Cena zemědělských pozemků Odhad obvyklé ceny Hodnota věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/3
214 360,– 120 960,– 230 750,– 230 750,–
Kč Kč Kč Kč
132 220,– 73 270,– 64 790,– 295 540,– 0,– 295 540,– 98 510,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 295 540,– Kč Cena slovy: dvěstědevadesátpěttisícpětsetčtyřicet Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/3 98 510,– Kč Cena slovy: devadesátosumtisícpětsetdeset Kč
– 13 –
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky
Lenka Myšková Antonín Sokol Marcela Sokolová Lubomír Švadlenka
1 1 1 1
6 3 3 6
49 260,00 Kč 98 510,00 Kč 98 510,00 Kč 49 260,00 Kč
– 14 –
D. Seznam příloh 1. LV 374 k.ú. Orel , obec Orel 2 KM k LV 374 k.ú. Orel , obec Orel 4. mapa místo 5. mapa zeměpisná - poloha obce Orel 6. Fotopříloha pořízená znalcem
