Kvalita životního prostředí jako jeden z faktorů tvorby ceny nemovitosti

Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Veřejná ekonomie

Kvalita životního prostředí jako jeden z faktorů tvorby ceny nemovitosti The quality of the environment as a factor of making property prices Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce: Mgr. Ing. Jana Soukopová, Ph.D.

Autor: Ondřej Koukal

MASARYKOVA UNIVERZITA EKONOMICKO-SPRÁVNÍ FAKULTA

Katedra veřejné ekonomie Akademický rok 20011/2012

Zadání bakalářské práce Pro:

KOUKAL Ondřej

Obor:

Veřejná ekonomika

Název tématu:

Kvalita životního prostředí jako jeden z faktorů tvorby ceny nemovitosti The quality of environment as a factor of making property price

Zásady pro vypracování Problémová oblast: Je zřejmé, že životní prostředí představuje jednu z nutných existenčních jistot člověka a ovlivňuje ho i při rozhodování, kde bydlet. Při tvorbě ceny nemovitosti je proto nutné brát v potaz faktory, které zohledňují místo, kde se nemovitost nachází. Tyto reflektují především místní kvalitu životního prostředí, pracovní příležitosti, nezaměstnanost, kriminalitu a národnostní složení. Kvalita životního prostředí je tedy jedním z faktorů tvorby ceny nemovitosti.

Cíl práce: Cílem práce bude na základě analýzy rozdílů cen nemovitostí a kvality životního prostředí zhodnocení vlivu kvality životního prostředí na tvorbu ceny nemovitosti a to na případové studii vybraného kraje (okresu).

Postup práce a použité metody: Postup práce a použité metody: 1. Vymezení předmětu. 2. Mapování problémové oblasti. 3. Analýza získaných informací. 4. Vyhodnocení informací, hodnocení efektivnosti, vyvození závěrů a navržení případných doporučení. V práci budou využity metody analýzy a komparace dat, indukce a dedukce, matematickostatistické metody a metoda komparace, dále bude uplatněna metoda syntézy zjištěných informací.

Rozsah grafických prací:

cca 10 tabulek, grafů a obrázků

Rozsah práce bez příloh:

35-45 stran

Seznam odborné literatury:   



Kokoška, Jiří. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: ABF, 2000. 202 s. ISBN 8086165-23-X. Žítek, Vladimír. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2005. 120 s. ISBN 80-210-3653-2. Jokl, Miloslav P. - Jokl, Daniel J. - Jokl, Miloslav V. Oceňování nemovitostí: aktuální příručka pro úřední, tržní a mezinárodní oceňování se vzory a souvisejícími právními předpisy. Praha: Dashöfer, 2000. 1 sv. (rů. ISBN 8086229-16-5. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630.

Vedoucí bakalářské práce: Datum zadání bakalářské práce:

Mgr. Ing. Jana Soukopová, Ph.D. 4. 11. 2010

Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.

…………………………………… vedoucí katedry

V Brně dne 23. 11. 2010

……………………………………… děkan

J m éno a pří j m ení aut ora: Náz ev bakal á řské pr áce: tvorby ceny nemovitosti Náz ev prác e v an gl i čt i ně: property price Kat edra: Vedoucí bak al ářské práce: R ok obhaj ob y:

Ondřej Koukal Kvalita životního prostředí jako jeden z faktorů The quality of environment as a factor of making Veřejné ekonomie Mgr. Ing. Jana Soukopová, Ph.D. 2012

Anotace Cílem práce bude na základě analýzy rozdílů cen nemovitostí a kvality životního prostředí, zhodnocení vlivu kvality životního prostředí na tvorbu ceny nemovitosti a to na případové studii vybraného kraje (okresu).

Annotation The object of this work will be analyze differences of properties prices and quality of environment and appreciation of environment´s quality inluence to make a property price in a case study in chosen area.

Klíčová slova Nemovitost, životní prostředí, pozemek, oceňování, dálnice, hluk,

Key words Property, environment, land, assessing, highway, noise,

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Kvalita životního prostředí jako jeden z faktorů tvorby ceny nemovitosti vypracoval samostatně pod vedením Mgr. Ing. Jany Soukopové, Ph.D. a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 18.5. 2012 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Mgr. Ing. Janě Soukopové, Ph.D. za cenné a důležité rady a za vynikající vedení při tvorbě a postupu této bakalářské práce.

OBSAH Úvod ........................................................................................................................................... - 10 1

Teoretická část.................................................................................................................... - 12 1.1

Životní prostředí ......................................................................................................... - 12 -

1.1.1

2

1.2

Dálnice v ČR a vliv na okolí ......................................................................................... - 14 -

1.3

Hluk a jeho vliv na zdraví člověka ............................................................................... - 14 -

1.4

Hedonická metoda oceňování .................................................................................... - 15 -

1.5

Nemovitost ................................................................................................................. - 17 -

1.6

Nemovitost jako výrobní faktor.................................................................................. - 19 -

1.7

Trh nemovitostí .......................................................................................................... - 19 -

1.7.1

Fyzická specifika a sociální specifika nemovitostí .............................................. - 20 -

1.7.2

Realitní kanceláře a realitní makléři ................................................................... - 21 -

Oceňování nemovitostí....................................................................................................... - 22 2.1

Hodnota nemovitosti.................................................................................................. - 22 -

2.2

Cena nemovitosti........................................................................................................ - 23 -

2.2.1

3

Historický vývoj životního prostředí a jeho stavu............................................... - 13 -

Cena obvyklá....................................................................................................... - 24 -

2.3

Jiné typy oceňování nemovitostí ................................................................................ - 24 -

2.4

Podklady pro oceňování nemovitostí ......................................................................... - 24 -

2.5

Oceňování pozemků ................................................................................................... - 25 -

2.6

Metody oceňování pozemků ...................................................................................... - 28 -

2.7

Cenové mapy pozemků .............................................................................................. - 30 -

Případová studie ................................................................................................................. - 32 3.1

Postup výběru pozemků ............................................................................................. - 32 -

3.2

Data ............................................................................................................................ - 33 -

3.3

Postup analýzy ............................................................................................................ - 34 -

3.4

Analýza dat ................................................................................................................. - 38 -

3.5

Shrnutí kapitoly .......................................................................................................... - 40 -

Závěr ........................................................................................................................................... - 41 Seznam použitých zdrojů............................................................................................................ - 42 Seznam grafů .............................................................................................................................. - 45 Seznam tabulek .......................................................................................................................... - 45 Seznam obrázků ......................................................................................................................... - 45 -

Seznam příloh ............................................................................................................................ - 45 Přílohy ........................................................................................................................................ - 46 -

Úvod Každý člověk jistě někdy ve svém životě čelil situaci, kdy si vybíral dům, či byt pro svůj nový domov, místo pro svoji firmu nebo pro chvíle odpočinku. Jako při každém důležitém rozhodování v životě i při výběru nového bydlení čelí člověk mnoha nezanedbatelným faktorům. Tak například si určitě člověk raději vybere pozemek v bezpečné vzdálenosti od řeky než ten, který je přímo na okraji. Stejně tak bude zvažovat koupi domu, který se nachází poblíž dálnice nebo bytu nedaleko skládky či spalovny. Všechny tyto negativní faktory ovlivňují rozhodnutí o koupi nemovitosti, respektive ovlivňují cenu nemovitosti. Právě proto je cena nemovitosti závislá i na stavu životního prostředí v dané lokalitě. Dalšími neméně důležitými faktory pak mohou být pracovní příležitosti, nezaměstnanost, či kriminalita nebo národnostní složení obyvatel dané lokality. Tyto aspekty ovlivňují zájem kupce o danou nemovitost. Výše zmíněné negativní faktory jsou ideálními příklady negativních externalit ve vztahu k obyvateli či kupujícímu. A právě tím jakou má životní prostředí, jakožto forma negativní externality, roli v oceňování nemovitostí se budu v této práci zabývat. Jako jakéhosi reprezentanta z kategorie těch negativních externalit, které skrze životní prostředí ovlivňují poptávku po nemovitosti, jsem si vybral dálnice. Právě skrze tyto rychlostní komunikace se budu snažit ukázat, jaké má životní prostředí vliv na cenu nemovitosti, v mém případě cenu stavebního pozemku. Cílem bakalářské práce je na základě analýzy rozdílů cen nemovitostí a kvality životního prostředí, zhodnocení vlivu kvality životního prostředí na tvorbu ceny nemovitosti a to na případové studii ve vybraných lokalitách. První část práce je věnována teoretickým otázkám tvorby ceny nemovitosti. Jsou v ní rozebrány a popsány všechny faktory, které přispívají k ocenění nemovitosti a pozemků, a je v ní ukázáno, jak se nemovitosti a pozemky oceňují. Tyto informace jsou čerpány z odborné literatury k dané problematice, na jejichž základě je pak provedena praktická část. Druhá, praktická část práce, obsahuje případovou studii, ve které jsou porovnána data nabídkových cen nemovitostí z oblastí zasažených umístěním dálnice s cenami nemovitostí v místě, kde je životní prostředí nepostižené negativními vlivy. Metoda v případové studii vychází z metody Hedonického oceňování.

- 10 -

Následným vyhodnocením dat je pak možné zhodnotit, jestli má blízkost dálnice vliv na cenu pozemků či nikoliv a tedy jestli znečištění či znehodnocení životního prostředí ovlivňuje cenu nemovitosti.

- 11 -

1 Teoretická část K této bakalářské práci je důležité zjištění, který z mnoha faktorů ve výsledku opravdu ovlivňuje cenu nemovitosti. Jak je napsáno již v úvodu, kupec nemovitosti se bude ohlížet na okolní svět kolem produktu, který hodlá koupit a životní prostředí v tomto rozhodování hraje velkou roli. Továrny, skládky, dálnice, rychlostní komunikace, spalovny, chemičky, závodní okruhy, povrchová naleziště, lomy, doly, letiště a mnoho dalšího jsou všechno objekty, u kterých není stav životního prostředí zrovna ideální. Například dům stojící zhruba 100 metrů od dálnice by měl mít nižší hodnotu, než naprosto stejný dům stojící ale v klidné lokalitě poblíž lesa, tedy bez hluku, nebezpečných výparů a dalších negativních externalit. Jak moc ale právě tento rozdíl bude velký, jestli nějaký vůbec bude a jak velkou roli hraje životní prostředí v ceně nemovitosti, tak na to se zaměřují následující kapitoly. Nejprve je nutné nastínit základní pojmy.

1.1 Životní prostředí Téma životního prostředí je již několik let velmi diskutovaným tématem jak mezi širokou veřejností, tak i v politickém životě. V průběhu zhruba 300 let od začátku průmyslové revoluce až do dnešních dní se stav přírody kolem nás měnil a děje se tak i nadále. Člověk se sice snaží zmírnit dopady ovlivňování stavu naší planety, ale podle všeho se to nedaří tak, jak by se předpokládalo. Pojem životního prostředí pochází z ekologie. Tam slouží k označení domovského prostředí sledovaného objektu. Vůbec první definice byla právě s tímto spojena a říká, že „životní prostředí je soubor faktorů nutných k životu určitého živého organismu“.1 Tato definice ovšem nebyla úplně nejlepší a tak se postupem času našlo několik dalších, který vystihli životní prostředí lépe. Jako například definice norského profesora Wika, která říká, že „životní prostředí je ta část světa, s níž je sledovaný objekt ve stálé interakci, tzn., kterou používá, pozměňuje a které se nakonec přizpůsobí, aby nezahynul.“2 Dále pak můžeme použit definici, kterou udává český zákon o životním prostředí3: "vše, co vytváří přirozené podmínky existence organismů včetně člověka a je předpokladem jejich dalšího vývoje. Jeho složkami jsou zejména: ovzduší, voda, horniny, půda, organismy, ekosystémy a energie". Je také důležité dodat, že termínem životní prostředí,

1 2 3

Kolektiv autorů, Základy ekonomiky životního prostředí, VŠE Praha, str. 185, ISBN 80-7079-890-4 str. 9 Kolektiv autorů, Základy ekonomiky životního prostředí, VŠE Praha, str. 185, ISBN 80-7079-890-4 str. 9 Zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí - 12 -

ikdyž je definováno jinak, myslí většinou prostředí člověka.4 Životní prostředí zasahuje do mnoha vědních odvětví např. environmentální ekonomii nebo rovnou přímo vědu o životním prostředí, Nauka o životním prostředí (environmentalistika). Jde tedy říci, že životní prostředí je všechno živé kolem nás, včetně lidí samotných. A lidé, ho právě nejvíce ovlivňují svým způsobem života. 1.1.1 Historický vývoj životního prostředí a jeho stavu Stav životního prostředí naší planety má bohužel tendenci k neustálému zhoršování, což je způsobeno hlavně tím, že člověk čerpá přírodní zdroje ve velkém a téměř vůbec neuvažuje o dopadech svých činů na životní prostředí.5 Již téměř od začátku lidské civilizace člověk ovlivňuje životní prostředí na naší planetě. Vše začínalo ničením a odlesňováním pralesů nebo lovem, či úplným vyhlazením některých druhů zvířat pro uspokojení lidských potřeb, ať už životně důležitých jako součást potravy nebo jen materiálních, či v nejhorším případě, lovem pro zábavu. Obrovským skokem pro zhoršení kvality životního prostředí byl začátek průmyslové revoluce v 17. století. Tehdy lidstvo začalo využívat ropu, plyn a začalo kolonizovat ve velkém nová území a ničit původní prostředí. S tím přišlo masové rozšíření továren a podniků, které vypouštěly svoje odpadní vody přímo do řek, či moří. Příroda si sama s tak velkým a rozsáhlým množstvím odpadu není a nebylo schopna vyrovnat. Toto zhoršení pokračuje v čím dál větším měřítku i v současnosti. Během posledních zhruba 60 let se sice vlády zemí světa rozhodli potlačit vliv průmyslu a člověka na životní prostředí, ale podle většiny výzkumů se tato činnost často nedaří. Za hlavní globální problémy životního prostředí jsou považovány hlavně tyto:6

4 5

6



skleníkový efekt,



kyselé deště,



poškozování ozónové vrstvy,



ztráta biologické rozmanitosti,



degradace půd a



znečišťování vod.

Kolektiv autorů, Základy ekonomiky životního prostředí, VŠE Praha, 185 s. ISBN 80-7079 -890-4 str. 9 DARMOHORSKÝ, M. a kol. Právo životního prostředí. 1. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, 545 s. ISBN 80-7179-747-2. str 5. DARMOHORSKÝ, M. a kol. Právo životního prostředí. 1. Vydání. Praha: C. H. Beck, 2003, 545 s. ISBN 80-7179-747-2. str 7-8 - 13 -

V posledních letech se také rozvířily debaty a spory o tom jak může člověk, jakožto největší znečišťovatel ovzduší ovlivňovat globální oteplování a jestli vůbec je člověk zodpovědný za globální oteplování. Je nutno podotknout, že stále neexistují důkazy, které by jednoznačně určily vinu či nevinu člověka. Jasné ale je, že si sami vytváříme podmínky k životu tím, jak se chováme k přírodě a v tomto prostředí potom budeme žít.

1.2 Dálnice v ČR a vliv na okolí Jedním z faktorů, které nejvíce přispívají ke znečišťování ovzduší, patří automobilová doprava. Plyny z automobilů se dostávají do ovzduší a způsobují mnoho problémů. Znečišťování není ale jedinou zápornou vlastností dálnic, tou druhou je hluk, který vychází z aut ve městech či obcích. Jak je již zmíněno, v této práci bude zkoumáno, jak jsou dálnice, jako představitel negativní externality důležitým faktorem při určení ceny nemovitosti. Dálnice ovlivňuje člověka v několika způsobech. Hluk a znečištění jsou ale ty nejdůležitější. Sídla v bezprostřední blízkosti dálnice jsou zasaženy hlukem a výpary z výfukových plynů. Je důležité si uvědomit, že každá dálnice má jinou hustotu provozu. Zajímavou statistikou jsou měření ŘSD ČR7, která ukázala, že nejvytíženějším úsekem dálnic v ČR je úsek městského okruhu v Praze, kde denně projelo v roce 2008 138 000 motorových vozidel za den. Dálnice D1 měla zatížení 98 000 motorových vozidel za den a to hlavně v úseku kolem Prahy8. Proto bude v praktické části důležité vybrat pouze jeden daný úsek dálnice. Praktická část bude zaměřena na to, jaký právě tyto negativní důsledky dálnic mají vliv na cenu nemovitosti v blízkosti dálnice.

1.3 Hluk a jeho vliv na zdraví člověka Hluk je negativní externalitou. Hladina hluku ovlivňuje životní prostředí i zdraví člověka a může způsobit trvalá zdravotní poškození. Hluková zátěž může být způsobena dopravou, povrchovou těžbou, továrnami a dalšími producenty hluku. Hluk jako fyzikální veličinu měříme v decibelech (dB) a pro lidské zdraví je nebezpečné dlouhodobé vystavení hladině vyšší 70 dB. Pro představu hladiny běžného hovoru lidí se pohybuju v hodnotách 50-60 dB a start tryskáče ve 120 dB. Například při hodnotě přes 125 dB byť na malou chvíli, je velká pravděpodobnost trvalého poškození sluchu. Hluk ale nemá

7 8

ŘSD ČR – Ředitelství silnic a dálnic České republiky Data čerpána http://www.ceskedalnice.cz/odborne-info/intenzity-dopravy - 14 -

souvislost jen s problémy sluchu. Často způsobuje vysoký krevní tlak, psychické problémy a má velký vliv na kvalitu spánku.9 V České republice je hluková zátěž způsobena zejména silniční dopravou. Pro měření hluku byly stanoveny limitní hranice ve dvě doby a to v denní době (70 dB) a noční době (60 dB). Například v Praze je nadlimitním hodnotám hluku vystaveno téměř 13% obyvatel, v Brně pak 10%. Limity jsou velmi často překračovány zejména v obcích u rychlostních komunikací. Nejvíce postižené obce jsou Ostrovačice (okres Brno-venkov), Polom (okres Přerov) a Slavnič (okres Havlíčkův Brod), hluk z dopravy zasahuje až 50 % obyvatel. "Tato situace dotčeným obcím brání v rozvoji svého území a může vést k postupnému vylidňování, k poklesu ceny nemovitostí a k prohlubující se sociální segregaci (soustředění slabších sociálních vrstev). "10

1.4 Hedonická metoda oceňování Slovo hedonický, z řečtiny hedonic, znamená v překladu potěšení. Tato metoda spadá do skupiny základních metod oceňování environmentálních statků. Tyto metody se dělí na dvě a to na metodu odhalených preferencí a metodu odhalení preferencí. Metoda odhalených preferencí, jejíž součástí je metoda hédonického oceňování, nepřímo oceňuje životní prostředí skrze zkoumání lidských preferencí na trzích, které mají něco společného s životním prostředím 11 . Samotná hédonická metoda objasňuje, jaká část rozdílu cen nemovitostí je způsobena kvalitou životního prostředí v okolí nemovitosti a vyčíslit kolik jsou lidé ochotni zaplatit za zlepšení situace.

12

Za předpokladu

neregulovaného trhu a dostatečné mobility a nabídky nemovitostí, se budou lidé rozhodovat při výběru i s ohledem na stav životního prostředí. Podle různých šetření se domácnosti s nižším příjmem nacházejí v oblastech s vyšším znečištěním a domácnosti s vyšším příjmem naopak v oblastech s nižším znečištěním. Jelikož na cenu nemovitosti působí mnoho dalších faktorů, jak si v dalších kapitolách ukážeme, je nutné tyto faktory

9

10 11

12

Hlukeps.cz. Hluk a emise[online]. 2012 [cit. 2012-04-04], dostupné z http://hluk.eps.cz/hluk/vliv-hlukuna-zdravi/ Ministerstvo životního prostředí – Zpráva o životním prostředí České republiky za rok 2010 SEJÁK J., DEJMAL I. a kol. Hodnocení a oceňování biotopů v České republice, Praha: Český ekologický ústav, 2002, 422 s. ISBN 80-85087-54-5, s. 23 MARKANDYA, A., a kol. Environmental Economics for Sustainable Growth: A hand book for practitioners. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 2002. ISBN 1-84064-306-4 - 15 -

při statistických metodách separovat, abychom mohli odvodit vliv kvality životního prostředí jako samostatný.13 Příkladem hédonické metody může být trh nemovitostí, kde jako jeden z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti, vystupuje specifický ekologický užitek (hluk, čistota ovzduší, a další). Jsou-li pak ostatní podmínky homogenní, bude nemovitost v lokalitách s vyšší kvalitou životního prostředí cennější. Cenu nemovitosti můžeme vyjádřit jako funkci co největšího počtu jejich vlastností. V další fázi pak zjistíme ochotu kupujícího platit za přínos získaný zlepšením některé z charakteristik. Pomocí regresní analýzy se zjišťuje vztah ochoty platit k charakteristickým znakům, který umožní výpočet cenového rozdílu vyvolaného změnou kvality životního prostředí14. Pro příklad uvažujme dva pozemky ve dvou lokalitách, A a B. Lokalita A je těsné blízkosti továrny a lokalita B je v neznečištěném ovzduší. Poptávka 1 pak ukazuje poptávku po pozemcích v oblasti továrny a poptávka 2 ukazuje poptávku po pozemcích v čisté krajině. Po zvážení všech dalších faktorů, které ovlivňují nemovitost, dům v lokalitě A bude mít nižší cenu než v lokalitě B. Rozdíl cen je pak mezní ochota kupujících platit za rozdíl v kvalitě životního prostředí15. Samotný postup metody tedy vypadá takto. Zjistíme pomocí regrese hedonickou cenu pozemku. Tato měření probíhají na větším počtu pozemků se stejnými vlastnostmi v důležitých faktorech. Cena za pozemek je poté funkcí jeho vlastností a vypadá takto:

P=f(s1,s2,…sn;n1,n2,…nn;e1,e2,…en)

(1)

kde P: cena nemovitosti, s: vlastnosti nemovitosti samotné, n: vlastnosti přilehlého okolí nemovitosti, e: kvalita životního prostředí. Samotná funkce hedonické ceny pak může být lineární nebo nelineární. Použitím této regresní analýzy je pak možné odhadnout vztah mezi úrovní bydlení a ceny nemovitosti. Rozlišování metody funkce hedonické ceny některou z jejich vlastností pak přináší 13

14

15

SEJÁK J. DEJMAL I. A kol. Hodnocení a oceňování biotopů v České republice, Praha: Český ekologický ústav, 2002, 422 s. ISBN 80-85087-54-5, s. 25 TOŠOVSKÁ, E. Oceňování ekologického užitku – evergreen environmentální ekonomie. Konference: Institucionalizace (ne)odpovědnosti: globální svět, evropská integrace a české zájmy [online]. 2000 [cit. 2012-02-03]. Dostupnéz:http://veda.fsv.cuni.cz/konf_sem/globalni_svet/GS_prispevky/gs_env_tosovska.html HARIPIYA, G. Hedonic price method – A Concept Note. Madras School of Economics [online]. Chenai, 2009 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z: http://coe.mse.ac.in/dp/hedonic%20price.pdf - 16 -

implicitní cenovou funkci této vlastnosti. Termín implicitní ceny je použit proto, že se nám nepřímo odhaluje ochotu lidí platit za některou změněnou vlastnost.16 Určení vlivu kvality životního prostředí na cenu nemovitosti by mělo zahrnovat tyto kroky: 1) Musíme definovat příslušnou nemovitost a také definovat environmentální statek, či službu, která s nemovitostí souvisí. 2) Specifikujeme funkční vztahy mezi tržní cenou a užitnou hodnotou nemovitosti. 3) Shromáždíme data a ceny nemovitostí a s nimi spjaté charakteristiky. 4) Několika násobnou regresí vypočteme koeficient kvality prostředí k ceně nemovitosti a ten pak označíme jako implicitní cenu kvality prostředí. Ta bude ukazovat tu částku, která je třeba zaplatit, při přesunu do nemovitosti s lepší kvalitou životního prostředí.17 Jednou z dalších podob hedonické funkce je zkoumání rozdílů výše mezd ve městech s rozdílnou kvalitou životního prostředí. Důležité je, že tato metoda musí splňovat určité předpoklady pro správné fungování. Tedy nejlépe trhy nemovitostí dokonalé konkurence v rovnováze. Z praxe ale víme, že tomu tak není a právě proto se například v Německu nepodařil prokázat vliv hluku na cenu nemovitosti.18 Obecně lze říci, že hedonická metoda, se dá aplikovat na náklady spojené s životním prostředím stejně jako na jeho příjmy. Například stejně jako zdroje vody na pozemku, zvyšují cenu domu, tak hluk vycházející z letiště může cenu domu snížit.19

1.5 Nemovitost Podle § 119 občanského zákoníku20 můžeme věci členit na movité a nemovité. Občanský zákoník dále neurčuje přesné znění pojmu movitý, ale definuje pojem nemovitý. Dle § 119 občanského zákoníku, druhého odstavce jsou jako nemovitost brány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 16

17

18

19

20

HARIPIYA, G. Hedonic price method – A Concept Note. Madras School of Economics [online]. Chenai, 2009 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z: http://coe.mse.ac.in/dp/hedonic%20price.pdf SEJÁK J. DEJMAL I. A kol. Hodnocení a oceňování biotopů v České republice, Praha: Český ekologický ústav, 2002, 422 s. ISBN 80-85087-54-5, s. 25 SEJÁK J. DEJMAL I. A kol. Hodnocení a oceňování biotopů v České republice, Praha: Český ekologický ústav, 2002, 422 s. ISBN 80-85087-54-5, s. 25 TURNER, R., PEARCE, D. W. BATEMAN, I. Environmental economics: an elementary introduction. Baltimore: Johns Hopkins University Press, 1993, 328 s. ISBN 0-8018-4863-6, str. 120 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník - 17 -

Nemovitosti tedy můžeme rozdělit do dvou skupin, na stavby a pozemky. Pozemek je ta část zemského povrchu, která je oddělena od ostatního zemského povrchu hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, vlastnickou, držby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. Parcelou se nazývá pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.21 Naopak za stavbu pak považujeme tu nemovitost, která je se zemí spojena pevným základem.22 Pokud tomu tak není, tedy není splněno pravidlo pevného spojení se zemí, pak se jedná o věc movitou (např. zahradní domy, stany, apod.). 23 Podle Žítka, je hlavní odlišení nemovitostí od movitých věcí v naturálně věcných vlastnostech. Mezi ty nejdůležitější patří například: a) Nemovitosti jsou nepřemístitelné – jak jsem již v práci uvedl, nemovitost musí být pevně spojena se zemí, z čehož logickým závěrem vyplývá, že je nepřemístitelná. Z tohoto faktu vyplývá, že je velmi důležité rozmyslet si uložení nemovitosti. Musí se tedy věnovat maximální pozornost prostorové alokaci nemovitosti. b) Nemovitosti jsou jedinečné – stavby, pozemky, jsou to individuální produkty, které se v mnohém liší, ať už velikostí, materiálem nebo jinými věcmi. Nemovitosti patří mezi produkty, které jsou diferencované. c) Životnost nemovitostí – je všeobecně známo, že nemovitost má velmi dlouhou životnost. Například u bytových domů se odhaduje v průměru na 80-100 let. Životnost se pak liší u různých typů nemovitostí jako například haly oproti obytným domům.24

21

22

23

24

Businessinfo.cz. Dělení věcí na movité a nemovité[online]. 2012 [cit. 2012-02-02] dostupné z www: . Businessinfo.cz. Dělení věcí na movité a nemovité[online]. 2012 [cit. 2012-02-02] dostupné z www: . Občanské juristic.cz Koupě nemovité věci [online]. 2012 [cit. 2012-02-02] dostupné z www: http://obcanske.juristic.cz/544622/index.html ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 17 - 18 -

Dalšími vlastnostmi jsou pak podle Žítka náročnost nemovitostí na obnovitelné zdroje, složitý navazující nemovitostní systém (kanalizace, přípojky, vodovody, atd.) a vlastnost s odlišným vztahem k morální a fyzické životnosti.25

1.6 Nemovitost jako výrobní faktor Práce, kapitál, půda (nemovitost), to jsou tři základní výrobní faktory. Podle Fuchse26 je práce a půda odlišná od kapitálu, neboť nemají původ v hospodářské činnosti, proto se jim říká prvotní faktor. Množství půdy je dané, tedy i nabídka musím být fixní. Protože půda má velký význam pro společnost a hlavně velký význam v současném hospodářském světě, můžeme tedy její nabídkovou křivku považovat za nepružnou směrem k ceně. Proto se pak změna rozsahu poptávky po půdě projeví v jejich cenách a cenových posunech.27 Je také důležité si uvědomit, že půda není homogenního charakteru, tudíž ani její renta nemůže být stejná. Rozdílnost půdy je založena na dvou faktorech. Tím prvním faktorem je kvalita půdy, její bonita. Ta bezprostředně ovlivňuje výši nákladů. Půdy, které jsou lepší, produkují větší výnos. Tím druhým faktorem je poloha půdy (právě v mé práci důležitý faktor), tedy cena půdy bude rozdílná na vinici, která bude na severní straně oproti té, která bude jižním směrem. 28 Faktor polohy je podrobněji rozebrán v sub kapitole 2.2.

1.7 Trh nemovitostí Dostáváme se k určení ceny nemovitosti, která jako každá cena, je určována na trhu nabídkou a poptávkou. Nabídka, zastupovaná vlastníky nemovitostí a poptávka, kterou určují ti, kteří chtějí nakupovat nemovitosti. V našem případě se nabízené množství s poptávaným střetá na trhu nemovitostí. Podle Žítka „je trh nemovitostí součástí všeobecného tržního systému, parciálním trhem, který podléhá obecným tržním zákonitostem s určitými zvláštnostmi, které jsou dány naturálně věcnými vlastnostmi nemovitostí na rozdíl od věcí movitých, snadno přemístitelných. Trh nemovitostí jako 25

26

27

28

ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 17 FUCHS, K. Mikroekonomie: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005, 181 stran. ISBN 80-210-3808-X, s. 166 FUCHS, K. Mikroekonomie: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005, 181 stran. ISBN 80-210-3808-X, s. 167 FUCHS, K. Mikroekonomie: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005, 181 stran. ISBN 80-210-3808-X, s. 168 - 19 -

součást všeobecného tržního systému proniká a ovlivňuje všechny ostatní trhy, celou tržní soustavu a její jednotlivé prvky.“29 Trh nemovitostí je pozoruhodný v tom, že vlastnictví nemovitosti je veřejné. Děje se tak kvůli katastru nemovitosti a pozemkové knize, které jsou veřejnými listinami, což znamená, že kdokoliv může identifikovat vlastnictví nemovitosti.30 Co se týče ocenění majetku v závislosti na principech tržní ekonomiky, tak to je odlišné od stanovení regulované ceny. K tomu, abychom mohli majetek oceňovat, musíme mít velmi dobré znalosti jak trhu nemovitostí, tzn. vědět o velikosti nabídky a poptávky v regionu, ale musíme mít i dobrou znalost oceňované nemovitosti k tomu abychom byli schopni rozlišit, jestli je daná nemovitost na trhu normálním produktem, méně nabízeným nebo více nabízeným produktem. Podle Kokošky, je zásadní filozofii trhu nemovitostí to, že „prakticky neexistuje žádná omezení, metodiky nebo systémy, které by jednoznačně regulovaly cenu majetku na trhu, kromě trhu samotného.“31Okolnosti, které způsobují to, že fungování trhu nemovitosti se odchyluje od chování většiny trhů, se dají dělit na fyzická a sociální.32 1.7.1 Fyzická specifika a sociální specifika nemovitostí Mezi fyzická specifika řadíme hlavně ta, která jsou v závislosti na charakter nemovitosti jako unikátního produktu. Každá nemovitost je v něčem jedinečná. K sociálním hlediskům pak patří například to, že velmi málo pozemků je v danou chvíli k prodeji. Proto je výběr poptávající strany značně omezen. Další sociální faktory vyplývají z výše uvedené složitosti trhu nemovitostí a tedy, že je velmi těžké prodat, či nakoupit nemovitost přímo. Velmi často jsou proto využívány služby realitních makléřů a kanceláři, ty mohou alespoň z části pokrýt přehled o nemovitostech na trhu. 33 Více o těchto subjektech bude nastíněno v další kapitole.

29

30

31 32

33

ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 19 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 19 KOKOŠKA, J. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: ABF, 2000. 202 s. ISBN 80-86165-23-X, s. 11 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 28 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 29 - 20 -

Oceňování nemovitostí je tedy postaveno hlavně na získání informací z trhu, vývoji cen, situaci v politice a ekonomice a dalších faktorech. Jen tak je možné nějakým způsobem najít optimální cenu nemovitosti.34 1.7.2 Realitní kanceláře a realitní makléři Realitní kanceláře a někdy i realitní makléři jsou nesmírně důležitými postavami na trhu nemovitosti. Ve většině případů jsou to oni, kdo zprostředkuje obchod, tedy najde ideální nabídku tomu, kdo poptává a naopak. Klient realitní kanceláře může s daným subjektem uzavřít smlouvu na základě § 642 obchodního zákoníku a § 774 a dalších občanského zákoníku. Tato smlouva může mít dvě podoby. Buď výhradní zastoupení, které znamená, že prodejce může prodávat jen prostřednictvím zvolené agentury nebo obecné zastoupení, což znamená, že je prodej zadán více agenturám. Realitní kanceláře mají jako základní zisk provizi ze zprostředkování prodeje. Realitní kanceláře spolupracují s takzvanou databankou - Hypoteční banka, která obsahuje údaje o vydaných hypotékách, což pro realitní kanceláře může znamenat budoucí předmět koupě a prodeje. 35 Pokud nejsme právně vzdělaní nebo nemáme zkušenosti s prodejem, či koupí nemovitosti, měli bychom využít služeb realitních kanceláři i přesto, že se to mnohdy prodraží. Existuje mnoho případů, kdy při prodeji takzvaně z ruky do ruky došlo k problémům

34 35

KOKOŠKA, J. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: ABF, 2000. 202 s. ISBN 80-86165-23-X, s. 11 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 119 - 21 -

2 Oceňování nemovitostí Jak bylo zmíněno v úvodu, cílem práce je zjistit jak velký vliv má životní prostředí na cenu nemovitosti, respektive pozemku pro stavbu rodinného či obytného domu. K tomu je nutné ukázat alespoň základní principy oceňování nemovitostí, do kterých pozemky patří. V okamžiku, kdy nějakému předmětu nebo skupině předmětů přiřazujeme jejich peněžní ekvivalent, hovoříme o oceňování. 36 Přesnost postupu oceňování je dána potřebou, podmínkami a účelem oceňování. Ve většině případů je postup oceňování zcela svobodný až na omezení, která jsou nastavena státem nebo účelem pro jednotnou a spravedlivou daňovou politiku a případně dalšími zájmy v souladu s ústavou České republiky. Proto musíme u každého oceňovacího procesu uvést další omezení, na kterých je odhad hodnoty závislý, jako např. datum, ke kterému se ocenění provádí. Ve většině případů dává podnět k ocenění klient, který chce oceněním zjistit odhad hodnoty nemovitosti. Ocenění provede znalec a je součástí závěrečného vyjádření o celkové hodnotě majetku.37 Při oceňování je důležité rozlišovat dva pojmy, které jsou velmi často zaměňovány a to cenu a hodnotu.38

2.1 Hodnota nemovitosti Hodnota není reálná zaplacená cena, ale spíše charakteristika vyjadřující určitý vztah mezi zbožím a službami a těmi, kteří ho kupují. Jedná se tedy o odhad. Z pohledu ekonomie může hodnota vyjadřovat užitek toho, komu dané zboží získává odhadem nějakou hodnotu. Existuje řada hodnot a dělíme je většinou podle toho, jak jsou definovány, např.:

36

37

38



věcná hodnota,



výnosová hodnota,



střední hodnota,



tržní hodnota a



další.

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 47 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 42 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 47 - 22 -

Přitom každá z uvedených hodnot může vyjadřovat jiné číslo, z čehož tedy plyne, že je nutné vždy uvádět, o jakou hodnotu se jedná.39 Tedy ta částka, kterou zjistíme v rámci oceňování je tržní hodnota a nikoliv cena.40 Zajímavý je pohled na hodnotu z hlediska toho kdo prodává a toho kdo kupuje. Pro prodávajícího má nemovitost jakousi subjektivní hodnotu, která je spojena s tím, že má s nemovitostí nějaký dlouhodobý vztah a tudíž stihl například navázat blízký vztah se sousedy, získat stálou klientelu pro svoji živnost nebo má bydlí v daném místě již několik let. Tedy, prodávající bude vidět jinou hodnotu než kupující, kterému v tu danou chvíli nemusí být tyto důvody jasné, i když i on by je časem získal, ale v tuhle chvíli ho zajímá pouze tržní hodnota. Cena, která by tedy měla kompenzovat hodnotu toho, kdo prodává, musí být logicky větší, než cena, kterou nabízí kupující. Zajímavým faktem je, že většinou lidé, kteří žijí ve svých domech či bytech dlouhodobě, prodávají své nemovitosti jen ve velmi závažných případech.41

2.2 Cena nemovitosti Základních definic ceny je mnoho, podle zákona o cenách, je cena peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží42 „Cena je pojem, který používáme pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může anebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby“.43 Cena je ve většině případů nižší než hodnota nemovitosti, protože se k ní nemusí vztahovat subjektivní faktory prodejce. Ekonomickou využitelnost nemovitosti ovlivňuje polohová renta a proto je poloha velmi důležitým faktorem ceny. Poloha může cenu nemovitosti ovlivnit na 3 úrovních, kterými jsou: 1) Makropolohy – tady je důležitá poloha vůči centrům měst, regionu nebo profil měst a regionu, dostupnost města, kvalita životního prostředí, dálnice. 2) Mezopolohy – poloha v rámci sídla, dostupnost jeho centra, charakter zóny ve které se nemovitost nachází.

39

40 41

42 43

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 47 KOKOŠKA, J. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: ABF, 2000. 202 s. ISBN 80-86165-23-X, s. 11 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 35 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 47 - 23 -

3) Mikropolohy – poloha pozemku v zóně, dostupnost veřejné dopravy, parkování, městská zeleň, obchody, obecné vlastnosti pozemku jako velikost nebo svažitost.44 2.2.1 Cena obvyklá Oceňovat majetek můžeme cenou obvyklou. Někdy také cena obecná nebo tržní. Je to nejpoužívanější metoda při oceňování nemovitostí. „Je to cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat a koupit.“45 Zákon o oceňování majetku jí upravuje jako základní způsob oceňování majetku.46 Jde v podstatě o obvyklou tržní cenu, která ale není chápána jako cena, kterou sjednali tržní subjekty, ale jako cena současná, která vyplývá z běžných okolností trhu.47

2.3 Jiné typy oceňování nemovitostí Mezi další způsoby, kterými můžeme oceňovat nemovitosti, patří:48 1) Nákladový – vychází z aktuálních nákladů, které jsou nutné na pořízení předmětu v místě ocenění. 2) Výnosový – cena se stanoví podle výnosu, který předmět má nebo mít bude. 3) Porovnávací – vychází z porovnání ceny předmětu s podobným, či stejným předmětem. Tyto typy vychází z oceňování majetku dle zákona č. 151/1997 Sb.

2.4 Podklady pro oceňování nemovitostí Znalec (odhadce), který oceňuje nemovitost, je povinen uvádět v nálezové části svého posudku všechny podklady pro ocenění. Každý doklad musí být označen názvem,

44

45

46 47

48

ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 29 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630 s. 52 Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 43 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 45 - 24 -

jednacím číslem, obsahem a informacemi kdo ho kdy vydal a schválil.49 Mezi podklady pro oceňování, patří zejména: 

výpis z katastru nemovitostí: neměl by být starší než 3 měsíce. Může být ale použit i starší a to například pro orientační odhad. Je ale důležité, když je použit starý výpis, aby si znalec ověřil jeho aktuálnost. To může udělat například přes internet na stránkách ČUZK,50



kopie příslušné části katastrální mapy s vyznačením oceňovaných pozemků. Platí to stejné co u předchozího případu. Když je kopie starší 3 měsíců, je třeba si ověřit její aktuálnost,



výpisy z pozemkové knihy- platí hlavně pro zjištění stáří starších staveb. Znalec má ještě možnost oslovit příslušné úřady ohledně informací týkajících se pozemku,



cenová mapa pozemků – více v podkapitole 2.7.



výkresová dokumentace – výkres skutečné podoby stavby, pokud možno schválen stavebním úřadem,



stavebně právní dokumentace – územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace o prováděných změnách),



dále pak nájemní smlouvy, přiznání k dani z nemovitosti, pojistné smlouvy, smlouvy o správě, smlouvy o službách, výsledky místního šetření, příslušné předpisy a katalogy, databáze informací.

2.5 Oceňování pozemků Jak je uvedeno v kapitole 1.2, můžeme nemovitosti členit na stavby a pozemky. Pozemky pak dále podle zákona č. 151/1997 Sb. můžeme rozdělit na: a) Stavební pozemky, kterými jsou: 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu k zastavění

49

50

ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 45 Český úřad zeměměřičský a katastrální, Informace dostupné na www.cuzk.cz - 25 -

2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, e) Jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina.51 Pro tuto bakalářskou práci bude důležité ukázat postup při oceňování stavebních pozemků. „Základní filozofie při oceňování pozemků vychází z předpokladu, že půda, resp. země nemá žádnou hodnotu, pokud nebude uzpůsobena k přijmutí určité funkce a že bez příslibu zisku či jiné výhody tudíž nebude zhodnocena. Přitom tržní principy požadují, aby příslib byl úměrný i případnému riziku.“52 Pozemky mají na rozdíl od jiných věcí tu vlastnost, že jsou omezeny rozlohou a nejde je nijak vytvářet. Proto je vlastnictví takové půdy určitým druhem monopolu, ze kterého plyne renta. Ta může být buď absolutní, tzn. renta, kterou mají vlastníci nejméně výhodných pozemků jako zemědělské, lesní a další nebo může renta být Relativní. Relativní rentou se rozumí jakási výhoda nad pozemky s absolutní rentou, ti, kterým patří pozemky výhodnější. Proto se nabízí, že by bylo nejlepší oceňovat pozemky metodou výnosovou. K tomuto účelu ovšem často chybí podklady a navíc lze jen těžko odhadnout výnos, který pozemek bude mít, pokud nevíme, k jakému účelu bude sloužit a jaký objekt na něm bude stát. Například existují pozemky, které by výnosovou hodnotu neměli žádnou nebo dokonce zápornou (sady, zahrady, pozemky pod veřejnými budovami, parky 51 52

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha:CEDUK, 1996, s. 65 - 26 -

a další). Je také důležité říci, že cena pozemku se může měnit podle toho, jak hodlá být pozemek využit. To je známá situace z případů, kdy se mezi obyvateli nebo majiteli zemědělských pozemků v nějaké lokalitě rozkřikne, že se tam bude stavět. Ceny pozemků potom stoupnou, aniž by proběhla nějaká větší investice do projektu například v podobě výstavby inženýrských sítí. Cena bude dále stoupat v průběhu přípravy projektu, až se zastaví na konečné ceně za stavební pozemek.53 Důležitou roli v ceně pozemku hrají také inženýrské sítě. Vybudování sítí je nákladné. Pokud se jedná o pozemek ležící v zastavěné oblasti. Lze předpokládat, že sítě zde budou. Horší situace ovšem nastává tam, kde se inženýrské sítě nenachází. Právě pro nákladnost v některých zemích například elektřinu zařizuje společnost, která dodává energii a v budoucnu pak promítne cenu sítí v cenách energie. Vodovod nebo kanalizaci, které jsou ve většině případů majetkem obce, vlastníci pozemků splatí buď předem, nebo později.54 Dalšími faktory, které mohou hrát roli při oceňování pozemku, jsou: 

lokalita (město, obec), výše nezaměstnanosti, občanská vybavenost, dopravní dostupnost,



k jakému účelu je pozemek určen územním plánem tvar a velikost pozemku,



inženýrské sítě, oplocení, vjezd apod.,



celoroční dostupnost,



kde je pozemek situován55.

U některých faktorů můžeme říci, jestli se cena sníží či zvýší. Jedná se o tyto faktory:

53

54

55



záplavové území snižuje cenu pozemku,



rušná hlavní silnice snižuje cenu pozemku,



vysoká ekonomická úroveň lokality zvyšuje cenu pozemku,



blízké centrum města zvyšuje cenu pozemku,



"dobrá adresa" zvyšuje cenu pozemku,



občanská vybavenost v okolí zvyšuje cenu pozemku,



bezpečné okolí pro děti zvyšuje cenu pozemku,



rovinatý pozemek, jižní svah zvyšuje cenu pozemku56.

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 387 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 387 Kompletreality.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-04], dostupné z http://www.kompletreality.cz/prodejnemovitosti/ - 27 -

Některé faktory jsou zahrnuty i v zákoně, který upravuje oceňování pozemků podle cenových předpisů, kterému se bude práce věnovat v následující podkapitole. Všechny tyto faktory jsou pouze orientační a obecné, nejde přesně říci, jak velkou roli mohou hrát při oceňování pozemků. Navíc v některých případech jí hrát vůbec nemusejí. Nicméně obecně je možné ale říci, že platí.

2.6 Metody oceňování pozemků Existuje několik metod, které byly vymyšleny, aby bylo možné docílit ceny pozemku, buď administrativně, nebo cenu odhadnout. 1.

Oceňování pozemků podle cenových předpisů Pokud není k dispozici cenová mapa daného území, tak se oceňuje pomocí ceny za 1 m2 podle cenových předpisů. Ta se vynásobí rozlohou pozemku podle údajů z katastru nemovitosti. Zajímavostí je, že se bere v potaz pouze vodorovná rovina, tudíž pozemky ve svahu reálné rozměry. Od roku 1979 platil vyměřený základ pro nabývání pozemků podle počtu obyvatel v obci a to v rozmezí 15,- až 4,- Kčs/m2. Poté nastal pomalý posun cen vzhůru, který po roce 1991 vystřídal strmý vzestup cen pozemků. Například cena za 1 m2 v Praze vzrostla od roku 1979 z 15,- Kčs na současných 2250,- Kč. Od roku 1998 se cena ještě upravuje dvěma koeficienty. Prvním je koeficient inflace Ki a druhý je koeficient prodejnosti Kp. Ceny se ještě mohou upravovat podle polohy pozemku a vybavenosti podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., příloha 21 pro stavební pozemky. Například negativní účinky okolí, jako hluk nebo prach snižují cenu pozemku o 10%. Viz příloha 1.

2.

Metoda třídy polohy – původní Naegeliho metoda Jejím autorem je švýcarský architekt W. Naegeli. Tato metoda určení ceny pozemku vychází z předpokladu, že cena pozemku je v určitém vztahu jak celkové ceně nemovitosti, tak i k výnosům z nájemného. Procentuální podíl ceny pozemku se určí pomocí klíče třídy polohy. V něm jsou obsažena kritéria jako dopravní obslužnost, průmyslová území, redukční faktory hluku a další. Používá se 7 klíčů, podle kterých se poté hodnotí. V praxi by pozemky, které jsou v blízkosti zastávek městské hromadné dopravy, křižovatek a dalších měly být až o třídu o třídu výše než pozemky v bočních ulicích. Toto pravidlo by přímo

56

Nemovitostiinzerce.cz [online]. 2012 [cit. 2012-04-04] , dostupné z http://www.nemovitostiinzerce.cz/portal/rady-a-tipy/co-ovlivnuje-cenu-pozemku/ - 28 -

v centrech mělo platit dvojnásob. Některé klíče se nemusí používat (klíč V. u čistě obytných budov). Ze zbylých tříd se pomocí průměru vypočítá třída polohy a podle toho se pak z tabulky zjistí příslušné procento, které zaujímá pozemek z celkové ceny nemovitosti (pozemek+stavba). Pokud bychom měli k dispozici pozemek bez stavby, je nutné uvažovat nejlukrativnější objekt výstavby, vypočíst jeho reprodukční cenu a z ní vycházet. Pokud bude pozemek bez inženýrských přípojek, je nutné cenu instalace odečíst od celkové ceny pozemku. 3.

Úprava metody třídy polohy pro ČR „Podle studií vypracovaných posluchači studia ÚSI-VUT v Brně v letech 19921994 k možnosti aplikace na české poměry vychází, že metoda je použitelná v původních hodnotách, za použití českých reprodukčních cen, ve velkých městech u provozních budov. U menších měst je třeba u provozních objektů jít až na hodnoty přibližně poloviční, u objektů s regulovaným nájemným (zejména obytné domy) dává původní metoda výsledky, které budou reálné po odstranění regulace nájemného.“57

4.

Zjištění ceny pozemku ze smluvní ceny pomocí metody třídy polohy Hlavně při sestavování cenových map pozemků je třeba znát skutečné prodejní ceny pozemků. Někdy můžeme nalézt ve smlouvách cenu, která uvádí cenu pozemku a stavby dohromady. Nebo je někdy situace opačná. Je tedy otázkou, jak z těchto cen odvodit cenu pozemku. V zahraničí se při tvorbě cenových map z celkové smluvní ceny odečte časová cena stavby, výsledkem je cena pozemku. Problémem ovšem je, jak cenu stavby zjistit. Navíc se může stát, že časová cena stavby bude nižší než celková smluvní cena. Jinou možností je aplikace metody třídy polohy. Ve vzorci pro výpočet se neobjeví cena stavby, početní vztah rozdělí smluvní cenu stavby a pozemku podle Naegeliho, bez ohledu na skutečnou časovou cenu stavby. Není tedy třeba, aby se při známé smluvní ceně stavby měřilo, stačí pouze podle stavu odvodit technickou hodnotu. Cena stavby je pak zbytek do smluvní ceny. Je ale důležité aby Naegeliho třída polohy byla stanovena co nejlépe.

5.

Sammetova metoda Tato metoda je podobná Naegeliho metodě, s tím, že se pracuje s koeficientem plochy podlaží.

57

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630 s. 398 - 29 -

6. Indexová porovnávací metoda pro zjištění hodnoty pozemku Při práci na cenových mapách sestavují znalci i takzvanou indexovou řadu pro srovnání s určitým obdobím. Toto období je potom vzato jako základ. Indexová řada pak slouží k přepočtu ceny z jednoho období do druhého. 7. Porovnávání dvou pozemků indexovou porovnávací metodou Tuto metodu je možno efektivně využít při porovnávání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku, která je odhadována. Porovnávání s jedním pozemkem často není ideální a proto je lepší aby znalec měl svůj určitý systém, popřípadě databázi pozemků rozdělenou dle krajů a okresů.58 Dalším způsobem oceňování pozemků je oceňování pomocí cenové mapy. Tento způsob je rozsáhlejší, a proto mu bude věnována vlastní podkapitola.

2.7 Cenové mapy pozemků Cenové mapy jsou jedním z nejdůležitějších způsobů oceňování pozemků. Jsou to území, kde jsou označeny území podle ceny pozemků. ,,Cenové mapy jsou grafickým elaborátem, z něhož je možno zjistit cenu pozemku“. 59 Pro účely sestavení mapy jsou použity údaje o realizovaných převodech majetku v dané oblasti. Tyto data jsou pak statistickými metodami zanesena do cenové mapy. Obec či dané území se rozděluje v mapách na zóny podle charakteru zástavby (obytná, komerční, občanská vybavenost, parky, železnice, rekreace atd.). V daných zónách jsou pak na mapě vyneseny ceny za m2.60 Obecně platí, že existuje-li pro danou obec platná cenová mapa, tak se oceňuje stavební pozemek podle ní. Založení cenové mapy upravuje vyhláška č. 611/1992 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, a dalších, ve znění vyhlášky č. 110/1992 Sb., následujícím způsobem: Obec předá návrh mapy Ministerstvu financí a neobdrží-li do 30 dnů vyjádření, bere se to jako souhlas s cenovou

58

59

60

BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 388-410 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 388-413 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630, s. 388-413 - 30 -

mapou. Obec zašle své rozhodnutí o vydání mapy na Ministerstvo financí za účelem zveřejnění v Cenovém věstníku.61 Proto, aby mohla vzniknout objektivní cenová mapa, je nutné mít víc než 10 let stabilizovaný trh nemovitostí. Legislativa cenových map prošla několika podobami. V současné době se řídí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.62 Cenová mapa stavebních pozemků má dvě části: 1) Textovou část – ta obsahuje komentář k místnímu trhu nemovitostí a k možnému budoucímu rozvoji obce. Dále pak popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality. Zdroje, ze kterých byly ceny pro cenovou mapu čerpány. Popis postupu při tvorbě mapy a předpoklad doby účinnosti. 2) Grafickou část – která obsahuje mapu se stavebními pozemky v daném území a to v měřítku 1:5000 nebo větším. Údaje jako názvy ulic, čísla popisná, názvy katastrálních území a další. A v neposlední řadě, ceny jednotlivých pozemků.63 Není-li možné podle cenové mapy stanovit cenu nebo není-li cenová mapa k dispozici. Stanovujeme cenu podle některé z výše uvedených metod oceňování pozemků.

61

62

63

ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 s. ISBN 80-210-3653, s. 49 BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-807204-630 str. 388-413 ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 stran. ISBN 80-210-3653, s. 49 - 31 -

3 Případová studie Tato kapitola obsahuje analýzu vlivu hluku na cenu nemovitosti a následné vyhodnocení v případové studii. V úvodu případové studie je podrobně popsána metodika a postup výběru obcí a pozemků za účelem zjištění vlivu hluku z dálnice na cenu nemovitosti a následně je vyhodnocen vliv hluku na ceny těchto pozemků pomocí korelační analýzy a metody hedonického ocenění.

3.1 Postup výběru pozemků K zjištění jak stav životního prostředí skrze negativní externalitu, v tomto případě dálniční komunikaci a z ní vycházející hluk a emise škodlivých látek, ovlivňují cenu nemovitosti, bylo potřeba najít stavební pozemky, které jsou přímo u dálnice a porovnat jejich cenu s pozemky v nezatížení lokalitě. Pří výběru obcí, ze kterých byly následně vybrány pozemky, muselo být vzato v úvahu několik důležitých faktorů, aby srovnání a následná analýza dat byly co možná nejpřesnější. Bylo tedy nutné jednoznačně určit, že rozdíl, který by měl nastat v cenách nemovitostí, je zapříčiněn rozdílem kvality životního prostředí. Proto se musely vymezit určité vlastnosti pozemků, které by mohly mít vliv na cenu pozemku. Při sestavování postupu výběru se vycházelo z teoretické části o oceňování nemovitostí. Například není možné porovnávat pozemek u dálnice poblíž Prahy s pozemkem někde na Vysočině, kvůli rozdílným vlastnostem, které by se mohly promítnout do analýzy dat. Samotný výběr se tedy řídil několika kritérii. Tyto kritéria by ve většině případů byla obsažena v analýze dat a sloužila by k ještě větší přesnosti výsledků měření. V tomto případě je ale do analýzy nezahrnujeme a to z toho důvodů, že již utvořili výběrová kritéria pro dané pozemky a tudíž by byly homogenními ukazateli. Mezi ně patří: 

okres,



dálnice a její úsek,



charakter obce vzhledem ke kvalitě životního prostředí,



občanská vybavenost obce a vzdálenost od centra okresu,



charakter pozemku.

Aby bylo možné pozemky srovnávat bylo nutné zajistit, aby obce byly ze stejného okresu, a to z důvodů výše nezaměstnanosti nebo velikosti sídelního centra. Pro srovnání byl vybrán okres Brno – venkov, protože obsahuje více obcí zatížených dálniční komunikací D1 a zároveň obce, které v blízkosti dálnice nejsou. Také Brno jako faktor - 32 -

(dojezd do zaměstnání aj.) Roli ve výběru okresu hrálo i to, že je v blízké dostupnosti z mého bydliště. V České republice je několik dálničních komunikací, ovšem každá má jinak hustý provoz a tedy vytváří jiný hluk. Dokonce i samotná dálnice je rozdělena na úseky (většinou podle exitů), na kterých je hustota větší. Aby bylo měření co nejpřesnější, byla vybrána pouze jedna dálnice a to ta s největší hustotou, dálnice D1. Vybraná obec, která měla být srovnávána s obcí zatíženou dálniční komunikací D1, musela být mimo jakékoliv negativní vlivy jako například skládky odpadu, továrny, spalovny či další faktory, které by mohly záporně ovlivnit cenu pozemku. Důležitou vlastností obou srovnávaných obcí byla jejich občanská vybavenost, jako jsou mateřské školy, základní školy nebo autobusová doprava a dále pak faktory jako vzdálenost od centra okresu jak v kilometrech, tak i v minutách. Podle kapitoly 2.7 by velká rozdílnost v těchto vlastnostech způsobila, že by pozemky nebyly podobné a cena nemovitosti by mohla být zkreslena. Vybrané pozemky, které se měly zahrnout do analýzy, musely být stejného charakteru. Tedy nešlo porovnávat pozemek bez elektřiny s pozemkem, který ji má a podobně. Stejně tak nebylo dobré, aby na pozemku stála nějaká nemovitost (byť bezcenná), či protékal potok. Opět by se tím ceny pozemků lišili z jiného důvodu.

3.2 Data Všechna důležitá data k občanské vybavenosti obce byla čerpána z Regionálního informačního servisu.

64

Vzdálenosti od centra okresu a obce blízké dálnici D1 byly

měřeny pomocí aplikace Google Maps. 65 Dále bylo důležité nalézt pozemky k prodeji. K tomuto účelu bylo prozkoumáno mnoho internetových stránek realitních kanceláří, ovšem data byla nakonec vybrána pouze z webových stránek Sreality66, kde se nacházel největší souhrnný výběr pozemků. Obce a jejich počet obyvatel byly vyhledány z dat Českého statistického úřadu67.

64 65 66 67

Informace z regionálního informačního servisu dostupného na: http://www.risy.cz/ Pro tato zjištění autor použil internetovou aplikaci Google Maps, dostupnou na: http://maps.google.cz/ Sreality dostupné na www.sreality.cz Český statistický úřad. Abecední seznam obcí Jihomoravského kraje k 1.1 2011, dostupný na: http://www.czso.cz/xb/redakce.nsf/i/abecedni_seznam_obci_k_1_1_2011/$File/obce_2011.pdf - 33 -

3.3 Postup analýzy Prvním krokem při sběru dat bylo nalezení obcí v okrese Brno – venkov, které jsou v bezprostřední blízkosti dálniční komunikace D1. Jak je již uvedeno výše, kvůli rozdílné hustotě jak dálnic, tak i samotných úseků dálnic, výši nezaměstnanosti či velikosti sídelního centra bylo nutné vybrat obce z jedné lokality. Po zvážení a průzkumu obcí v blízkosti dálnice D1 v okrese Brno – Venkov, byl vytvořen seznam obcí, které byly v blízkosti dálnice nebo byly dokonce rozděleny dálnicí a je tedy logický předpoklad, že jsou velmi postiženy negativními vlivy, zejména pak hlukem. V prvním seznamu pro srovnání bylo 8 obcí. Tab. 3.1 Původní seznam obcí u dálnice D1 Obec Říčany Ostrovačice Domašov Ostopovice Troubsko Popůvky Velatice Tvarožná

důvod nevybrání do analýzy vybrány vybrány nevybrán z důvodu nenalezení vhodné porovnávací obce nevybrány z důvodu malého počtu pozemků k prodeji nevybráno z důvodu malého počtu pozemků k prodeji nevybrány z důvodu malého počtu pozemků k prodeji nevybrány z důvodu malého počtu pozemků k prodeji nevybrána z důvodu malého počtu pozemků k prodeji

Zdroj: Autor

Dalším krokem bylo nalezení stavebních pozemků k prodeji. Nalezení stavebních pozemků se ukázalo být klíčové a seznam porovnávaných obcí se velmi zkrátil. Ne ve všech obcích byly totiž pozemky nabízeny k prodeji 68 . A když například byly, nesplňovaly určitá kritéria zmíněná výše. První seznam obcí se tedy dost zkrátil. Nakonec zbyly pouze dvě obce u dálnice. Ostatní neodpovídaly předem stanoveným kritériím nebo neměli na svém území pozemek k prodeji. Dalším krokem bylo nalezení porovnávacích obcí podle výše zmíněných kritérií. Z dat Českého statistického úřadu byly vyhledány obce se stejným počtem obyvatel a v podobné vzdálenosti od města Brna, jako obce poblíž dálnice. K jedné dálniční obci připadlo někdy i více kandidátů, protože bylo jasné, že ještě musí splnit další kritéria. Postupně byly tedy vyřazeny obce, které sice splňovaly požadavky na stejný počet obyvatel a stejnou vzdálenost do města Brna, ale ležely například blízko jiné dálnice nebo v lokalitě skládky odpadu nebo se lišili v jiných kritériích. Dále bylo nutné, aby obce porovnávané s obcemi v blízkosti dálnice měly stejnou občanskou vybavenost. To 68

Hledání pozemků probíhalo v době 2.2 2012 – 15.3 2012. - 34 -

znamená, aby splňovaly základní potřeby, jako jsou obchod s potravinami, plynovod, vodovod, základní škola nebo integrovaná doprava. Nejdůležitější pak bylo, aby měly na svém území pozemek k prodeji. Z výše zmíněných obcí u dálnice D1 byly vybrány Ostrovačice a Říčany. Obec Ostrovačice je dokonce podle průzkumů Ministerstva životního prostředí nejhlučnějším místem v České republice. Více než polovina obyvatel, je postižena nadměrným hlukem. 69 A jelikož obec Říčany leží v bezprostřední blízkosti Ostrovačic, dá se předpokládat, že hladina hluku bude podobná. Na následujícím obrázku, můžeme vidět hladiny hluku v Ostrovačicích a částečně v Říčanech. Obr. 3.1 Strategická hluková mapa dálnice D1 u obce Ostrovačice

Zdroj: Ministerstvo zdravotnictví České republiky, hlukové mapy70.

Obrázek hlukové mapy dálnice D1, úseku u Ostrovačic (Exit 178) ukazuje hladiny hluku v dB. Z mapy můžeme vyčíst, že největší hluk je samozřejmě přímo v úseku rychlostní komunikace a postupně dál od dálnice se hladina hluku zmenšuje. Je ale zřejmé, že Ostrovačice a Říčany jsou hlukem zasaženy velmi vážně. Ostrovačice dokonce leží téměř 69

70

Ministerstvo životního prostředí – Zpráva o životním prostředí České republiky za rok 2010, dostupná z WWW: http://www.mzp.cz/cz/zprava_zivotni_prostredi_2010 Ministerstvo zdravotnictví, mapa dostupná z http://hlukovemapy.mzcr.cz/ - 35 -

z poloviny v pásmu od 65-70dB což přesahuje noční limit 60dB a může jíž způsobovat zdravotní rizika a problémy. K těmto dvěma obcím byly párově přiřazeny obce Ochoz u Brna a Vranov u Brna. Pozemky a dané lokality splnili všechny výše zmíněné požadavky, aby analýza dat byla co nejpřesnější, což ukazuje následující tabulka. Tab. 3.2 Seznam vybraných obcí pro analýzu dat a jejich vlastnosti dopravní dostupnost do centra okresu Obec

občanská vybavenost

počet vzdálenost vzdálenost v obyvatel v km od minutách od mateřská základní integrovaná dálnice centra centra škola škola doprava okresu okresu

Říčany

22

19

1836

Ano

Ano

Ano

Ano

Ochoz

15

18

1271

Ano

Ano

Ano

Ne

Ostrovačice

20

17

649

Ano

Ano

Ano

Ano

Vranov

17

23

716

Ano

Ano

Ano

Ne

Zdroj: Autor

Dalším krokem bylo nalezení pozemků, jejichž cena se poté porovnávala. Pozemky musely stejně jako obce splnit předem daná kritéria pro výběr. V dalších tabulkách jsou uvedeny pozemky s fakty, která budou použita při analýze dat. Pozemky jsou na fotkách uvedeny v příloze a číslovány jsou v tabulce podle pořadí v příloze. Přílohy 2. - 13. Tab. 3.3 Seznam porovnávaných pozemků s údaji pro cílovou analýzu (Říčany, Ochoz u Brna) Říčany pozemek

Ochoz

1

2

3

1

2

3

velikost pozemku (m2)

1 683

8 933

692

450

1 000

1 068

cena pozemku (m2/Kč)

1 039

1 250

1 923

2 111

2 300

2 000

průměrná cena na m2 celková cena pozemku v tis. Kč

1 404 1 749

11 166

Zdroj: Autor

- 36 -

2 137 1 331

950

2 300

2 136

Tab. 3.4 Seznam porovnávaných pozemků s údaji pro cílovou analýzu (Ostrovačice, Vranov u Brna) Ostrovačice pozemek

Vranov

1

2

3

1

2

3

velikost pozemku (m2)

3 600

10 000

3 586

1 078

804

1 840

cena pozemku (m2/kč)

1 000

1 200

697

3 150

3 200

1 603

průměrná cena na m2 celková cena pozemku v tis. Kč

966 3 600

2 651

12 000

2 499

3 396

2 573

2 950

Zdroj: Autor

K celkové analýze a srovnání by nejlepším faktorem byl hluk, jako výsledek hlukové měření dané lokality. Výsledky takových měření se ovšem nepodařilo nalézt, respektive již první obec, která byla oslovena, si měření hluku provádět nenechala, a tudíž její výši neznají. Nalézt informace se nepodařilo ani na ministerstvu zdravotnictví nebo krajských úřadech. Z důvodů nemožnosti použít hladinu hluku v analýze bylo rozhodnuto nahradit tento faktor vzdušnou vzdáleností centra obce od dálnice. K tomuto měřené byl použit nástroj Google Earth71. Data jsou uvedena v následující tabulce. Tab. 3.5 Vzdušná vzdálenost porovnávaných obcí od dálnice D1 Obec

Vzdálenost od dálnice D1 (v km)

Ostrovačice

0,43

Říčany

0,75

Ochoz u Brna

7,46

Vranov u Brna

16

Zdroj: Autor

Jak je vidět na první pohled vzdálenost Ochozu i Vranova od dálnice je dostatečné a lze tedy konstatovat, že hluk z dálnice D1 je nemůže nijak postihovat.

71

Software Google Earth, volně dostupný na http://www.google.com/intl/cs/earth/index.html - 37 -

3.4 Analýza dat V předchozí části jsou uvedeny postupu při sběru dat. Tato data budou v této podkapitole vyhodnocena pomocí korelační analýzy. Korelační analýza zkoumá závislost mezi dvěma veličinami, respektive její kauzalitu a nabývá hodnot -1;1. Kde hodnota -1 značí nepřímou závislost a hodnota 1 přímou závislost. Tato analýza je součástí Hedonické metody, kde v tomto případě bude nezávislou proměnou cena stavebního pozemku a druhou proměnou, závislou, vzdálenost obce od centra dálnice. Ostatní proměnné jsou homogenní, a proto nebudou v analýze použity. Data byla posbírána tak aby byly pozemky a obce co nejpodobnější. Tím se zamezilo možnému zkreslení výsledků měření. Pro měření korelačního koeficientu použijeme následující tabulku. Tab. 3.6 Vstupní data pro korelační analýzu Obec/pozemek

Cena pozemku (Kč) Vzdálenost od dálnice (km)

Ostrovačice 1

1000

0,43

Ostrovačice 2

1200

0,43

Ostrovačice 3

697

0,43

Říčany 1

1039

0,75

Říčany 2

1250

0,75

Říčany 3

1923

0,75

Ochoz 1

2111

7,46

Ochoz 2

2300

7,46

Ochoz 3

2000

7,46

Vranov 1

3150

16

Vranov 2

3200

16

Vranov 3

1603

16

Zdroj: Autor

Z těchto dat uvedených v tabulce byla zjištěna korelace mezi cenou pozemku a vzdáleností od dálnice. Hodnota korelačního koeficientu je 0,794833. Vychází z korelační matice pomocí vzorců v programu Statistica72.

72

Statistica – Statistický program, trial verze dostupná na http://www.statsoft.cz/produkty/ - 38 -

Výše korelačního koeficientu 0,794833 značí silnou závislost obou proměnných. Tedy čím dále je pozemek od dálnice, tím více stojí. Za předpokladu, že další důležité faktory ovlivňující cenu pozemku jsou u všech obcí homogenní, nám vychází, že vzdálenost od dálnice má vliv na cenu stavebního pozemku. Na následujícím grafu můžeme vidět, že závislost mezi dvěma proměnnými je téměř lineární. Graf 3.1 Cena pozemků v závislosti na vzdálenosti od dálnice

Zdroj: Autor

Dalším ukazatelem, který vychází z dat je hedonická implicitní cena, tedy cena, kterou si lidé připlatí za to, aby mohli žít v lepším životním prostředí. K výpočtu nám poslouží další tabulka s průměrnými cenami pozemků, vzdálenosti od dálnice a jejich rozdíly. Tab. 3.7 Určení hedonické ceny Průměrná cena pozemků (kč) Vzdálenost od dálnice D1 (km) Říčany

1404

0,75

Ochoz

2137

7,46

Rozdíl

733

6,71

965,67

0,43

Ostrovačice Vranov

2651

Rozdíl

1685,33

16 15,57

Zdroj: Autor

V tabulce jsou údaje o průměrných cenách vybraných pozemků v daných lokalitách a jejich rozdíly. A dále vzdálenost od dálnice vybraných lokalit a jejich rozdíly. Abychom

- 39 -

mohli určit, kolik si lidé připlatí za lepší životní prostředí, vydělíme rozdíl proměnné ceny pozemku s rozdílem vzdáleností. Pro srovnávané obce Říčany a Ochoz u Brna dostaneme 109,24-kč za 1 kilometr od dálnice. Pro obce Ostrovačice a Vranov dostaneme cenu 108,24- kč za 1 kilometr od dálnice. Vidíme tedy, že obě ceny jsou téměř totožné a lze tedy říci, že lidé jsou ochotní připlatit si za lepší bydlení, v našem případě, za stavební pozemek 109,- respektive 108,- kč za každý kilometr vzdálenosti od dálnice. Díky analyzování všech dostupných dat tedy můžeme říci, že dálnice, ovlivňuje cenu nemovitosti, v našem případě cenu stavebního pozemku, za předpokladu, že ostatní faktory okolí a pozemku jsou homogenní a neměnné. A tedy, životní prostředí je důležitým faktorem při tvorbě ceny nemovitosti.

3.5 Shrnutí kapitoly Analýzou nasbíraných dat se podařilo ukázat, že životní prostředí má vliv na cenu nemovitosti. Potvrdil se určitý logický předpoklad, že cena pozemku u dálnice bude hlavně kvůli hluku a emisím nižší než cena pozemku v lokalitě, jejíž životní prostředí není ovlivněno žádnými negativními faktory. Tato domněnka je dokonce obsažena ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., příloha 21. pro stavební pozemky. Kde například negativní účinky okolí, jako hluk nebo prach snižují cenu pozemku o 10%. Viz příloha 1.

- 40 -

Závěr Cílem v této práci bylo zanalyzování rozdílu cen nemovitosti v určitém okrese a zjištěni jaký vliv má životní prostředí na cenu nemovitosti. Jako negativní faktor ovlivňující životní prostředí zejména hlukem a znečišťováním ovzduší byly vybrány dálnice. Úkolem bylo nalézt pozemky, které se nachází v blízkosti dálnice a porovnat je s typově podobnými pozemky v prostředí s kvalitním životním prostředím. K tomuto účelu byla využita metoda hedonického oceňování, která je rozebrána spolu s dalšími důležitými prvky jako životní prostředí, hluk a dálnice v první kapitole. Dále je pak zmíněna teorie o samotném oceňování nemovitostí až po trh nemovitostí, který je svým způsobem odlišný od ostatních trhů svými vlastnostmi a díky tomu, že každá nemovitost je v něčem unikátní. V další kapitole je popsán sběr dat a výběr lokalit pro praktickou část práce. Aby mohly být výsledky reprezentativní a pravdivé, musel být sběr dat a postup při práci datově náročný a musel vyhovět mnoha specifickým kritériím. Díky tomu mohla být využita metoda hédonického oceňování, která je náročná na množství dat. Jelikož byla práce velmi náročná na sběr dat, hlavně co se týče kritérii, která musela být splněna a také z důvodů malého množství nabízených pozemků k prodeji, vyšel celkem malý vzorek pozemků na srovnání. Jsem si tedy vědom malé vypovídací hodnoty, ale věřím, že tato práce bude základem pro možná budoucí pokračování v dané problematice, která je velmi zajímavá. Po analyzování všech dat a informací pomocí koeficientu korelace dvou proměnných ceny nemovitosti a vzdálenosti od dálnice vyšlo, že tyto proměnné jsou na sobě závislé a tudíž mezi nimi existuje vztah, kdy se ovlivňují. Tedy pozemky vzdálenější od dálnice jsou dražší než ty v její blízkosti. Dále pak byla vyhodnocena i hedonická cena, která ukazuje, že každý kilometr vzdálenosti od dálnice zvyšuje cenu pozemku o téměř 110,kč za m2. Analýza dat tedy ukazuje, že životní prostředí, v tomto případě blízkost dálnice ovlivňuje cenu nemovitosti a pozemky v daných lokalitách jsou levnější. Závěrem je tedy možné říci, že cíl této bakalářské práce byl naplněn.

- 41 -

Seznam použitých zdrojů Knihy a publikace 1. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přeprac. vyd. Brno: Cerm, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630. 2. KOLEKTIV AUTORŮ, Základy ekonomiky životního prostředí, VŠE Praha. 185 s. ISBN 80 – 7079 -890-4. 3. DARMOHORSKÝ, M. a kol. Právo životního prostředí. 1. Vydání. Praha: C.H. Beck, 2003. 545 s. ISBN 80-7179-747-2. 4. ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005. 128 s. ISBN 80-210-3653. 5. FUCHS, K. Mikroekonomie: distanční studijní opora, 1. vyd. Vydavatelství MU Brno, 2005, 181 s. ISBN 80-210-3808-X. 6. KOKOŠKA, J. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: ABF, 2000. 202 s. ISBN 80-86165-23-X. 7. SEJÁK, J. DEJMAL, I. a kol. Hodnocení a oceňování biotopů v České republice, Praha: Český ekologický ústav, 2002, 422 s. ISBN 80-85087-54-5. 8. MARKANDYA, A., a kol. Environmental Economics for Sustainable Growth: A hand book for practitioners. United Kingdom: Edward Elgar Publishing Limited, 2002. ISBN 1-84064-306-4. 9. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha:CEDUK, 1996, 65 s. ISBN 80-902109-0-2. 10. TURNER, R., PEARCE, W., BATEMAN, I. Environmental economics: an elementary introduction. Baltimore: Johns Hopkins University Press, 1993, 328 s. ISBN 0-8018-4863-6

- 42 -

Internetové zdroje 1. TOŠOVSKÁ, E. Oceňování ekologického užitku – evergreen environmentální ekonomie. Konference: Institucionalizace (ne)odpovědnosti: globální svět, evropská integrace a české zájmy [online]. 2000 [cit. 2012-02-03]. Dostupné z WWW:. 2. HARIPIYA, G. Hedonic price method – A Concept Note. Madras School of Economics [online]. Chenai, 2009 [cit. 2012-02-05]. Dostupné z WWW: . 3. Ministerstvo životního prostředí – Zpráva o životním prostředí České republiky za rok 2010 [online]. 2011 [cit. 2012-04-04]. Dostupné z WWW: . 4. Hlukeps.cz. Hluk a emise[online]. 2012 [cit. 2012-04-04]. Dostupné z WWW: . 5. Český statistický úřad. Abecední seznam obcí Jihomoravského kraje k 1.1 2011,

[online].

2011

[cit.

2012-02-05].

Dostupný

na

WWW:

. 6. Businessinfo.cz. Dělení věcí na movité a nemovité [online]. 2012 [cit. 201202-02]. Dostupné z WWW: . 7. Občanské juristic.cz. Koupě nemovité věci [online]. 2012 [cit. 2012-02-02] dostupné z WWW: . 8. České dálnice.cz. Intenzita dopravy [online]. 2012 [cit. 2012-04-05]. Dostupné z WWW: . 9. Český

úřad

zeměměřičský

a

katastrální,

Dostupné

z WWW:

. 10. Kompletreality.cz. Seznam pozemků [online]. 2012 [cit. 2012-01-03]. Dostupné z WWW: . 11. Nemovitostiinzerce.cz. Co ovlivňuje cenu pozemku [online]. 2012 [cit. 201204-04]. Dostupné z WWW:. - 43 -

12. Risy.cz. Informace z regionálního informačního servisu dostupného na WWW: . 13. Sreality.cz. Nabídka pozemků dostupná na WWW: . 14. Ministerstvo zdravotnictví – Strategické hlukové mapy. [online]. 2006 [cit. 2012-14-04]. Dostupné z WWW: . 15. Statistica – Statistický program, trial verze dostupná na

WWW:

. 16. Software

Google

Earth,

volně

dostupný

na

. 17. Google Maps, volně dostupnou na WWW: < http://maps.google.cz/>.

Legislativa 1. Zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí 2. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákon 3. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 4. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku

- 44 -

WWW:

Seznam grafů Graf č. 1: Cena pozemků v závislosti na vzdálenosti od dálnice

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Původní seznam obcí u dálnice D1 Tabulka č. 2: Seznam vybraných obcí pro analýzu dat a jejich vlastnosti Tabulka č. 3: Seznam porovnávaných pozemků s údaji pro cílovou analýzu (Říčany, Ochoz u Brna) Tabulka č. 4: Seznam porovnávaných pozemků s údaji pro cílovou analýzu (Ostrovačice, Vranov u Brna) Tabulka č. 5: Vzdušná vzdálenost porovnávaných obcí od dálnice D1 Tabulka č. 6: Vstupní data pro korelační analýzu Tabulka č. 7: Korelační matice proměnných Cena pozemku a Vzdálenost od dálnice Tabulka č. 8: Určení hedonické ceny

Seznam obrázků Obrázek č. 1: Strategická hluková mapa dálnice D1 u obce Ostrovačice

Seznam příloh Příloha č. 1: Úprava základních cen stavebních pozemků Příloha č. 2: Pozemek č. 1, Ochoz u Brna Příloha č. 3: Pozemek č. 2, Ochoz u Brna Příloha č. 4: Pozemek č. 3, Ochoz u Brna Příloha č. 5: Pozemek č. 1, Ostrovačice Příloha č. 6: Pozemek č. 2, Ostrovačice Příloha č. 7: Pozemek č. 3, Ostrovačice Příloha č. 8: Pozemek č. 1, Říčany Příloha č. 9: Pozemek č. 2, Říčany Příloha č. 10: Pozemek č. 3, Říčany

- 45 -

Příloha č. 11: Pozemek č. 1, Vranov u Brna Příloha č. 12: Pozemek č. 2, Vranov u Brna Příloha č. 13: Pozemek č. 3, Vranov u Brna

Přílohy Příloha č. 1 Úprava základních cen stavebních pozemků číslo položky

1.1

důvod úpravy ceny pozemku pozemek v obci uvedené v odstavci 1 písmeno b), d), f), h), j) se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, kulturního a hospodářského

srážka v %

přirážka v %

do 20

do 80 výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

1.2

1.2.1 - v hlavním městě Praze

do 50

1.2.2 - v Brně, Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Ostravě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně 1.2.3 - v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku- 46 -

do 40

do 250

do 200

do 30 do 165

Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově, Teplicích a ve vyjmenovaných městech

4)

1.2.4 - v ostatních obcích

do 20 do 125

pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotelem, restaurací, prodejnou, obchodním domem, administrativním objektem, parkovištěm, apod.

1.3

-

do 150

Tabulka č. 2 číslo položky

2.1

důvod úpravy ceny pozemku přístup po nezpevněné komunikaci

srážka v %

přirážka v %

do 10

-

(zpevněná komunikace má živičný, dlážděný nebo betonový povrch) 2.2

není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod

do 5

-

2.3

není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci

do 7

-

2.4

není-li v místě možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost od rozvodu elektrické energie je

do 8

-

- 47 -

větší než 200 m 2.5

nepříznivé docházkové vzdálenosti

do 5

-

do 10

-

do 4

-

k zastávce veřejné dopravy (ČSAD, MHD apod.) - více než 1,5 km 2.6

negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.)

2.7

svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ

ztížené základové podmínky

2.8 2.8.1 - svažitost terénu přes 15 % v převažující části pozemku

do 4

2.8.2

- hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu

do 5

-

2.8.3

- únosnost základové půdy při odvozeném normovém namáhání základové půdy do 0,20 MPa a nad 0,61 MPa

do 5

-

při výpočtové metodě mezních stavů v úrovni základové spáry omezení užívání pozemku

2.9

2.9.2

2.9.1 - ochranné pásmo 5)

do 5

-

- chráněná krajinná

do 3

-

do 3

-

oblast 2.9.3

6)

- národní park

7)

- 48 -

2.9.4

- stavba pod povrchem pozemku

2.9.5

- zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem - stavební uzávěra

2.9.6

Příloha č. 2 Pozemek č. 1: Ochoz u Brna

- 49 -

do 5

-

do 25

do 5

-

Příloha č. 3 Pozemek č. 2: Ochoz u Brna

Příloha č. 4 Pozemek č. 3: Ochoz u Brna

- 50 -

Příloha č. 5 Pozemek č. 1: Ostrovačice

Příloha č. 6 Pozemek č. 2: Ostrovačice

- 51 -

Příloha č. 7 Pozemek č. 3: Ostrovačice

Příloha č. 8 Pozemek č. 1: Říčany

- 52 -

Příloha č. 9 Pozemek č. 2: Říčany

Příloha č. 10 Pozemek č. 3: Říčany

- 53 -

Příloha č. 11 Pozemek č. 1: Vranov u Brna

Příloha č. 12 Pozemek č. 2: Vranov u Brna

- 54 -

Příloha č. 13 Pozemek č. 3: Vranov u Brna

- 55 -