Jaarverslag Doorgaan met huisvesten

Jaarverslag 2013

Doorgaan met huisvesten

Jaarbericht 2013

1

Mozaïek Wonen

Mozaïek Wonen Goedgekeurd door de RvC op 15 mei 2014 Vastgesteld door de directie op 15 mei 2014

Jaarbericht 2013: - Volkshuisvestingsverslag - Jaarverslag - Jaarrekening

“Duurzaam huisvesten”.

Bezoek- en postadres: Bachstraat 1 2807 HZ Gouda 0182-692969 E-mail: [email protected] Website: www.mozaiekwonen.nl

Jaarbericht 2013

2

Mozaïek Wonen

Enkele kerngegevens 2013 Woningvoorraad aantal woningen totaal, in Gouda, Bodegraven en Moordrecht

8.831

aandeel goedkoop (tot € 377,44) (percentage / aantal)

15,2% / 1.345

aandeel bereikbaar (aftoppingsgrens € 574,35) (percentage / aantal)

65,7% / 5.800

aandeel betaalbaar (tot huurtoeslaggrens € 681,02) (percentage / aantal)

15,5% / 1.370

aandeel vrije sector (percentage / aantal) gemiddelde netto huurprijs (van 8.831 huurwoningen) gemiddelde huurstijging %

3,6% /

316 € 489

3,73%

aandeel en aantal eengezinswoningen (percentage / aantal)

45,0% / 3.970

aandeel en aantal meergezinswoningen (percentage / aantal)

55,0% / 4.861

Verhuur en verkoop mutatiegraad en aantal verhuringen (percentage / aantal)

8,1% / 710

aantal actief woningzoekenden en gemiddelde slaagkans % huurachterstand actieve contracten - totaal bezit % leegstand - totaal bezit % leegstand - woningen

4.735 – 15,8% 1,32% 1,25% 1,20%

aantal huisuitzettingen vanwege huurschuld en overlast/woonfraude aantallen verkoop woningen – overige eenheden

5-3 24 - 12

Beheer en investeringen totaal bedrag dagelijks onderhoud totaal bedrag planmatig onderhoud totaal bedrag milieu onderhoudsuitgaven totaal aan bijdrage leefbaarheid technisch en sociaal totaal aan investering milieu totaal aan verbetering basiskwaliteit huurwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding koopwoningen nieuwbouw opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding commercieel en maatschappelijk vastgoed opgeleverd, in uitvoering, in voorbereiding in m2

€ 5.469.000 € 3.956.000 € 1.333.000 € 111.000 / € 770.000 € 767.000 € 6.879.000 274 – 107 – 50 19– 6 – 0 130 -135 -450

Financiën solvabiliteit

55,77%

loan to value

42,36%

rentedekkingsratio

1,73

debt service coverage ratio

1,17

eigen vermogen jaarresultaat

€ 483.078.000 € 33.000

Organisatie aantal medewerkers en FTE's ziekteverzuim

95 – 85,1 3,63%

Jaarbericht 2013

3

Mozaïek Wonen

Voorwoord jaarverslag 2013 Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van een ingrijpende herpositionering van Mozaïek Wonen als gevolg van politieke keuzes, de veranderde economische omstandigheden en de vele maatschappelijke veranderingen in de condities, waaronder woningcorporaties in Nederland kunnen functioneren. Eind 2012 werd duidelijk, dat een gezonde balans tussen inkomsten en uitgaven van Mozaïek Wonen werd ondermijnd. We hebben toen noodgedwongen een aantal nieuwbouwprojecten stilgelegd, om te voorkomen dat verplichtingen zouden worden aangegaan, die niet meer zouden kunnen worden nagekomen. Het motto voor 2013 werd het aanpassen van de uitgaven, opdat Mozaïek Wonen haar investerend vermogen zou kunnen herstellen. We constateren een toenemende vraag naar sociale huurwoningen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de scheiding van wonen en zorg, waardoor oudere huurders langer zelfstandig in hun woning blijven wonen. Door de verslechterde economische omstandigheden, die onze huurders in hoge mate raken, maken huurders minder snel de overstap naar een duurdere huurwoning of een koopwoning. De doorstroming op de woningmarkt stagneert daardoor. Nieuwkomers op de markt, die een sociale huurwoning zoeken, moeten daardoor nog langer wachten. In de eerste maanden van 2013 lag de nadruk op het analyseren van de consequenties van de veranderingen. Hierover is meermalen gesproken met de ondernemingsraad, het voltallige personeel, met de gemeenten in ons werkgebied, onze huurdersverenigingen en de Raad van Commissarissen. Medio 2013 hebben we de consequenties in workshops besproken met de huurdersverenigingen en de ondernemingsraad. Centrale vraag die op tafel lag was: “waarop zou u bezuinigen, als u verantwoordelijk was”. De uitkomsten hiervan hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de te maken keuzes en hebben uiteindelijk een plek gevonden in ons nieuwe Ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”. De borging van de volkshuisvestelijke- en financiële continuïteit is onder andere bereikt door een reorganisatie van Mozaïek Wonen. Daarbij zijn de werkprocessen anders georganiseerd met als doel onze huurders beter van dienst te kunnen zijn. De reorganisatie heeft ook geleid tot het afscheid nemen van 20 medewerkers (17 fte) tot eind 2015. Ook wordt bezuinigd op het onderhoud. Het motto van het Ondernemingsplan is sober en doelmatig. Luxe aanpassingen of luxe vervangingen aan de woningen zijn geschrapt. Huurders zullen meer worden aangesproken op hun eigen verantwoordelijkheid voor hun woning en hun woonomgeving. Mozaïek Wonen stimuleert bewoners actief om die verantwoordelijkheid te nemen, maar neemt die niet meer van hen over. Uitgaven aan leefbaarheid zijn verlaagd. Het dagelijks onderhoud is uitbesteed aan een drietal aannemers. In de uitwerking van die afspraken wordt de efficiency centraal gesteld, zodat onze huurders zo goed mogelijk worden bediend, maar de kosten omlaag kunnen. Deze koers is in september 2013 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en in oktober vastgelegd in het nieuwe Ondernemingsplan 2014 - 2018, de begroting 2014 en het Bedrijfsplan 2014. De kernwaarden van het Ondernemingsplan “Krachtig naar 2018” zijn: klantgerichtheid, samenwerken, solide zijn en zakelijkheid. Mozaïek Wonen wil betaalbare woningen kunnen bieden met een goed evenwicht tussen prijs en kwaliteit. Mozaïek Wonen wil een toonaangevende speler zijn in haar werkgebied. Niet alleen door de huidige omvang, maar ook door een actieve rol te vervullen bij zaken als betaalbaarheid en het bieden van extra aandacht aan mensen met een zorgvraag (ouderen, gehandicapten, etc.). Mozaïek Wonen wil financieel solide zijn. Daarvoor zullen we de komende jaren een stapje terug moeten doen in ons uitgavenniveau, zodat de balans kan worden versterkt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hanteren steeds striktere financiële parameters bij de beoordeling van de financiële status van een woningcorporatie. Daaraan zal Mozaïek Wonen moeten kunnen voldoen en als we de bezuinigingen, die zijn opgenomen in het Ondernemingsplan, realiseren, voldoen we ook aan die eisen. Daardoor krijgen we weer de mogelijkheid om te investeren. Betaalbaar en duurzaam wonen is een kernbegrip uit het Ondernemingsplan. In 2013 zijn de laagste inkomens ontzien bij de jaarlijkse huurverhogingen. Wij hebben een lagere stijging doorgevoerd dan de mogelijkheid die de wet biedt. Ook in 2014 zal de huurverhoging voor de laagste inkomens worden gematigd. Efficiënte en klantgerichte dienstverlening is een volgend speerpunt uit het Ondernemingsplan.

Jaarbericht 2013

4

Mozaïek Wonen

Om onze dienstverlening te vergroten, zal in de loop van 2014 een huurderportaal beschikbaar komen, waardoor huurders toegang hebben tot de voor hen relevante gegevens en 24 uur per dag, 7 dagen in de week, hun vragen en opmerkingen aan Mozaïek Wonen kunnen voorleggen. Ook het maken van afspraken met Mozaïek Wonen, het melden van klachten, reparatieverzoeken en de voortgang daarvan zal voor een belangrijk deel digitaal kunnen. Dit vereist dat onze medewerkers snel en daadkrachtig kunnen en moeten reageren. Hiervoor is de basis gelegd in het nieuwe Ondernemingsplan. Nu Mozaïek Wonen een stapje terug moet doen, zal nog meer dan in het verleden, de samenwerking met maatschappelijke partners, huurdersverenigingen en bewonerscommissies worden gezocht. Het samen ontwikkelen (“co-creatie”) van nieuwe werkwijzen, met aansluitende verantwoordelijkheden, zal het nieuwe energie voor verandering moeten leveren, zoals op het terrein van Wonen en Zorg, sociale samenhang en milieubeleid. Met deze ingezette koerswijziging kan Mozaïek Wonen ook op de lange termijn goede en betaalbare huisvesting blijven bieden aan de mensen in Gouda, Bodegraven en Moordrecht, die daar nu en in de toekomst behoefte aan hebben. Naast deze ingrijpende koerswijziging, heeft de wereld niet stilgestaan. Graag deel ik met u een aantal relevante onderwerpen: - Nadat Peter de Klerk, als directeur-bestuurder, in het najaar van 2012 al een stapje heeft terug moeten doen, heeft hij aan het einde van het voorjaar 2013 besloten definitief terug te treden als directeur-bestuurder. Zijn gezondheid herstelde zich niet voldoende. Hij wilde Mozaïek Wonen niet belemmeren bij de stappen die gezet moesten worden. Er is uitgebreid afscheid genomen van Peter de Klerk, die gedurende een lange reeks van jaren heel veel heeft betekend voor Mozaïek Wonen, haar rechtsvoorganger Volksbelang en de gemeenten. - Afgelopen jaar is de mutatiegraad licht terug gelopen. Het aantal verhuringen is, door de vele nieuwbouw, die is opgeleverd, echter toegenomen. Vooral in Bodegraven is een sterke doorstroming vanuit onze eigen woningen naar de nieuwbouw gerealiseerd. - Eind 2013 zagen we een kleine toename van de verkoop van woningen vanuit het eigen bezit. Die trend zet zich begin 2014 voorzichtig voort. We brengen actief de leegstand van woningen, bestemd voor de verkoop, onder de aandacht van huurders. Als extra stimulans hebben wij de korting, die aan een huurder wordt gegeven die zijn eigen woning wil kopen, ook van toepassing verklaard op een huurder die een woning wil kopen, die bestemd is voor verkoop. - Voor het planmatig onderhoud, verbeteringen aan en investeringen in de bestaande voorraad was 2013 een topjaar. In totaal is er €13 miljoen aan uitgegeven. In 2014 zal het bedrag dalen naar €5,8 miljoen in verband met de ingezette koerswijziging. De kosten voor mutatie onderhoud en dagelijks onderhoud zullen in 2014 licht stijgen ten opzichte van 2013. - In 2013 is de eerste paal geslagen voor het project Olympiadeplein (Gouda) en van het project Westerkade/Snoystraat (Gouda) zijn de laatste blokken opgeleverd. Daarnaast zijn opgeleverd de projecten Driestar (studentenhuisvesting Gouda), Bolwerk (Gouda), Alexiahof (Moordrecht) en het project Graafse Waard (blokken L, H en T, Bodegraven) . - Als uitvloeisel van de ketensamenwerking met een drietal aannemers voor het dagelijks- en mutatieonderhoud, zijn op één na alle vaklieden overgeplaatst naar deze aannemers. Het was een spannend en enerverend jaar voor Mozaïek Wonen. Een jaar waarin door iedereen, binnen en buiten Mozaïek Wonen, sterke betrokkenheid is getoond bij het kunnen blijven bieden van betaalbare en goede huisvesting. In het bijzonder bedank ik Peter Ruigrok die, als interim-bestuurder, leiding heeft gegeven aan de gerealiseerde doelstellingen en veranderingen binnen Mozaïek Wonen. Het jaar 2014 is opnieuw een uitdagend jaar. Ik zal mij inzetten voor een verdere versterking van de samenwerking tussen Mozaïek Wonen, haar belanghouders en samenwerkingspartners. Dick Mol directeur-bestuurder Gouda, 21 mei 2014.

Jaarbericht 2013

5

Mozaïek Wonen

Jaarbericht 2013 Mozaïek Wonen Volkshuisvestingsverslag, bestuursverslag en jaarrekening in één jaarbericht In dit jaarbericht 2013 Mozaïek Wonen verantwoorden wij ons over de door ons geleverde prestaties en behaalde resultaten. Behalve het op grond van artikel 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, dienen corporaties op grond van artikel 26 lid 1a BBSH tevens een bestuursverslag (jaarverslag) op te stellen, waarop artikel 2:391 BW van toepassing is. Volgens laatstgenoemd artikel moeten in het bestuursverslag de volgende elementen aan de orde komen: a. Gang van zaken en gevoerd beleid tijdens het verslagjaar; b. Bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening behoeft te worden gehouden; c. Verwachte gang van zaken; d. Activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling; e. Doelstellingen en beleid risicobeheer in verband met financiële instrumenten. In het onderhavige jaarbericht zijn in overeenstemming met de aanbevelingen van de Raad voor de Jaarverslaglegging de specifieke elementen van het volkshuisvestingsverslag en het bestuursverslag 2013 van Mozaïek Wonen tot één stuk gecombineerd. In deel twee volgt de jaarrekening 2013.

Jaarbericht 2013

6

Mozaïek Wonen

Inhoudsopgave Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2013: inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Missie en visie De omgeving Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2013 van Mozaïek Wonen Financiën: het jaarresultaat 2013

2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

4.2

46

Investeren in leefbaarheid Wijkontwikkeling Woongedrag en buurtbetrokkenheid Uitgaven voor fysieke leefbaarheidsvoorzieningen

6. Wonen, welzijn en zorg 6.1 6.2 6.3 6.4

44

Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies Overleg met belanghouders

5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten 5.1 5.2 5.3 5.4

39

Onderhoud Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu

4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid 4.1

17

Sociale huurmarkt Gouda en Bodegraven Het bezit van Mozaïek Wonen Nieuwbouw Huurprijsbeleid Verhuringen Verhuurbaarheid Bestrijden onrechtmatige bewoning Huurincasso Verleende diensten (servicekosten) Verkoop van woningen

3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit 3.1 3.2

9

Nieuwbouw Bestaande voorraad Samenwerkingen Bijzondere aandachtsgroepen

57

Jaarbericht 2013

7

7. Het waarborgen van de financiële continuïteit 7.1 7.2. 7.3 7.4 7.5 7.6

Mozaïek Wonen

57

Over het jaar 2013 De resultaten over 2013 Financiële positie aangetast door heffingen en belastingen Financieel dashboard Mozaïek Wonen en toetsingskaders sectorinstituten Financiering en treasury Mozaïek Wonen op weg naar financieel solide bedrijfsvoering

8. Klantrendement Mozaiek Wonen 8.1 8.2 8.3. 8.4.

72

Resultaat metingen Trainingen medewerkers Huurdersportaal Vernieuwde website Woningnet

9. De organisatie van Mozaïek Wonen 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

74

De werkorganisatie Medewerkers Beheer derden Verbindingen Ondernemingsraad Personeelsvereniging

10. Governance 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9

79

Bestuur Governancestructuur Overleg en samenwerking met belanghouders Klachtencommissie Toezicht houden en klankborden Besluiten raad van commissarissen Bevindingen raad van commissarissen Corporate governance en zelfevaluatie Ontwikkelpunten, te realiseren in 2014

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Colofon Profielschets raad van commissarissen (samenvatting) Samenstelling raad van commissarissen Besluitenlijst raad van commissarissen Samenstelling klachtencommissie Verhuringen in 2013 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers Voorbeelden van uitgaven leefbaarheidsfonds in 2013 Sponsoractiviteiten Overzicht overlegonderwerpen tussen Huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2013.

Jaarbericht 2013

8

Mozaïek Wonen

Deel 2: Jaarrekening 2013 10. Balans (na resultaatbestemming)

2

11. Winst- en verliesrekening

4

12. Kasstroomoverzicht

5

13. Algemene toelichting

7

14. Grondslagen voor waardering van activa, passiva en resultaat

12

15. Toelichting op de balans

22

16. Niet in de balans opgenomen verplichtingen

44

17. Toelichting op de winst- en verliesrekening

46

18. Kengetallen

56

19. Overige gegevens

57

20. Verklaringen van het bestuur en van de raad van commissarissen

58

Jaarbericht 2013

9

Mozaïek Wonen

Deel 1: Volkshuisvestings- en jaarverslag 1. Jaarbericht 2013: Inleiding 1.1. Missie en visie In 2013 schreef Mozaïek Wonen een nieuw ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”, waarin we de koers voor de jaren 2014 t/m 2018 van Mozaïek Wonen beschrijven. Politieke keuzes en economische en maatschappelijke ontwikkelingen hebben het speelveld, de omgeving en de mogelijkheden van woningcorporaties ingrijpend veranderd. Deze veranderingen maakten, dat we ons eerder geschreven ondernemingsplan 2011 t/m 2015 hebben moeten herzien. We hebben fundamentele keuzes gemaakt voor een toekomstbestendige volkshuisvesting en een corporatie die midden in de samenleving staat, lokaal nauw verbonden is met haar huurders en maatschappelijke omgeving. Hier ligt de legitimatie van ons handelen en de keuzes die wij hebben gemaakt: een financieel en maatschappelijk duurzame corporatie zijn, opdat wij onze kerntaak, namelijk het voorzien in voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep van beleid, kunnen blijven realiseren. Concreet heeft Mozaïek Wonen haar missie voor de komende jaren als volgt geformuleerd: “Het bieden van goede en betaalbare huisvesting aan mensen -van jong tot zeer oud- met een smalle beurs en aan mensen die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben 1”. Mensen, die voor hun huisvesting bijzondere aandacht en zorg nodig hebben, zijn bijvoorbeeld huurders met een zorgvraag en daken thuislozen. Wij streven hierbij naar een doelmatige inzet van de betaalbare voorraad. Mozaïek Wonen zet hierbij in op: 1. Het leveren van woningen en bijbehorende producten met een voor de doelgroepen van beleid passende huurprijs en een bij deze huurprijs passend kwaliteits- en uitrustingsniveau. 2. Een toonaangevende volkshuisvestelijke speler in de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, dat is wie Mozaïek Wonen wil zijn. Vanuit verschillende rollen -op creatieve en innovatieve wijze- proactief samenwerken met haar belanghouders en andere partners om invulling te geven aan de thema’s wonen, welzijn, zorg, leefbaarheid en duurzaamheid. 3. Een financieel gezonde woningcorporatie zijn om de continuïteit voor nu en in de toekomst te kunnen waarborgen. 4. Een bijdrage leveren aan de betaalbaarheid van de woonlasten ѐn aan het milieu door het toepassen van energiebesparende maatregelen, daar waar mogelijk en effectief/rendabel. 5. Een klantgerichte corporatie zijn, die haar klanten -middels meerdere kanalen- zakelijk en adequaat bedient en hierbij duidelijk is over de inhoud, reikwijdte en beperkingen van haar service en dienstverlening. 6. Een zakelijke organisatie zijn met een solide en doelmatige bedrijfsvoering, waarin medewerkers professioneel handelen met oog voor de klant, samenwerking en kosten. Dit betekent concreet, dat wij ons de komende jaren vooral zullen richten op:  Voldoende betaalbare woningen voor onze doelgroepen van beleid.  Meer accent op de bestaande voorraad.  Minder nieuwbouw.  Doorstroming woningmarkt.  Sober en doelmatig onderhoud en kwaliteits- en uitrustingsniveau.

Met “betaalbare huisvesting” en “mensen met een smalle beurs” duidt Mozaïek Wonen de DAEB-voorraad en – doelgroep t.w. DAEB-voorraad = sociale voorraad < € 699,49, DAEB-doelgroep = doelgroep met huishoudinkomen < € 34.768 (prijspeil 1-12014). DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang. 1

Jaarbericht 2013

    

10

Mozaïek Wonen

Gematigd huurbeleid voor doelgroep lage inkomens (< € 34.768 prijspeil 1-1-2014) en inkomensafhankelijke huurverhoging voor de huishoudens met een inkomen > € 34.768. Innovatieve samenwerking met gemeenten en partners op het gebied van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid (o.a. ketensamenwerking, co-creatie- en –financiering). Snellere en adequate dienstverlening (o.a. door middel van rayonering en huurders- en aannemersportaal). Sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Een slankere organisatie.

1.2. De omgeving 1.2.1. Voorzichtig economisch herstel De aantrekkende wereld- en Europese economie stimuleren de groei van de Nederlandse economie. De verwachting van het Centraal Plan Bureau is, dat in 2015 de consumptie voor het eerst sinds jaren weer aan zal trekken. De werkgelegenheid daalt in 2014 nog in reactie op de productiedaling van vorig jaar. Volgend jaar trekt de vraag naar arbeid echter aan en daalt de werkloosheid enigszins. Het is nog niet in te schatten of dat de werkloosheid onder onze huurders ook zal afnemen. De inflatie blijft dit en volgend jaar bescheiden. De loonontwikkeling loopt op maar blijft gematigd door de situatie op de arbeidsmarkt. De gemiddelde koopkracht verbetert dit jaar naar verwachting met 1,25 %. Het overheidstekort komt voor het eerst sinds 2008 weer onder het criterium van 3%. In 2015 daalt het overheidstekort naar verwachting verder naar 2,1%. 1.2.2. Woningmarkt De woningmarkt maakt een moeilijke periode door. Dit geldt zowel voor de huur- als de koopmarkt. Vanuit de huurmarkt stromen steeds minder mensen door naar de koopmarkt. Daardoor is de wachttijd voor een huurwoning nog steeds te lang voor bepaalde doelgroepen. Ook zijn er nog steeds te weinig betaalbare woningen beschikbaar voor mensen met een middeninkomen (tussen € 34.768 en € 43.000). Voor de koopmarkt wordt in 2014 een voorzichtig herstel verwacht, waarbij direct wordt opgemerkt dat dit herstel nog uitermate broos is. Aangescherpte kredietnormen, een beperkte stijging van het nominaal beschikbare huishoudinkomen en het feit dat een grote groep huiseigenaren vast blijft houden aan een te hoge vraagprijs zijn hier debet aan. 1.2.3. Den Haag Wijziging op de concept novelle herziening Woningwet Minister Blok heeft op 11 februari 2014 een wijziging (novelle) op het eerder ingediende wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet gepubliceerd. De hoofdlijnen uit deze novelle komen op het volgende neer:  De taak van corporaties wordt verder terug gebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed.  Toegestane activiteiten met betrekking tot maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid worden beperkt.  Niet-DAEB activiteiten (ook in combinatie met DAEB) dienen naar commerciële maatstaven te worden benaderd en gefinancierd.  Bij administratieve scheiding mogen corporaties geen nieuwe niet-DAEB activiteiten opstarten als er geen directe relatie is met DAEB-activiteiten.

Maatschappelijke opgave corporaties wonen en zorg Corporaties hebben voorts te maken met gewijzigd overheidsbeleid op het gebied van wonen en zorg. Twee ontwikkelingen staan hierbij centraal en hebben forse invloed op de opgave voor de corporatiesector:

Jaarbericht 2013

11

Mozaïek Wonen



Decentralisatie en bezuinigingen Gemeenten worden geconfronteerd met nieuwe taken, terwijl het zorgbudget van de nationale naar lokale overheid niet volledig meeverhuist. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de corporatiesector vanwege: o De gewenste spreiding en gebruik van accommodaties voor o.m. dagbesteding. o De behoefte aan accommodatie voor eerstelijnszorg. o De verantwoordelijkheid van corporaties voor het beschikken over en realiseren van toegankelijke en levensloopgeschikte woningen.



Scheiden wonen en zorg: extramuralisering Veel ouderen en mensen met een beperking hebben door gewijzigd overheidsbeleid geen recht meer op huisvesting in een instelling of woongroep. Zij blijven langer wonen in een zelfstandige woonsituatie waar ze thuiszorg ontvangen. Het gaat dan om bijvoorbeeld senioren en lichtdementerenden, mensen met een psychiatrische aandoening, verstandelijk en lichamelijk gehandicapten. Deze bewoners verschuiven van een integraal intramuraal woonzorgaanbod naar een extramuraal woonzorgaanbod.

Dit gewijzigd overheidsbeleid voor wonen en zorg betekent een forse extra opgave voor de corporatiesector. Het aantal bewoners dat voor geschikte huisvesting afhankelijk is van de corporatie neemt toe en het tekort aan woningen voor senioren en mensen met een beperking stijgt. Het hebben van een apart zorgsteunpunt in de wijk of ander zelfstandig maatschappelijk vastgoed vormt op dit moment een essentieel onderdeel van een woonservicegebied waar ouderen langdurig kunnen blijven wonen. De novelle ziet dit laatste echter niet als een taak van corporaties. Uitspraak Europees Hof Het Europees Gerecht moet toch een inhoudelijke uitspraak doen over het DAEB-besluit van de Europese Commissie. Het DAEB-besluit van de Europese Commissie, dat betrekking heeft op de Diensten van Algemeen Economisch Belang, die corporaties uit mogen voeren en waarin onder meer een inkomensgrens voor huurders is opgenomen, heeft onder corporaties al direct bij invoering (per 1 januari 2011) tot verzet geleid. Zo zijn er marktomstandigheden, bijvoorbeeld in de grote steden in Nederland, waarin een sociale huurwoning voor middeninkomens de enige betaalbare oplossing is. De Tweede Kamer heeft op 26 november 2013 een motie aangenomen waarmee de minister gevraagd wordt de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen naar € 38.000. 1.2.4. Ontwikkelingen in de sociale huurmarkt Gouda en Bodegraven De huidige economische situatie heeft uiteraard ook effect op de woningmarkt in het werkgebied van Mozaïek Wonen. De slaagkansen in Gouda en Bodegraven in het sociale huursegment zijn het afgelopen jaar licht toegenomen, maar zijn voor sommige doelgroepen nog steeds relatief laag. Deze lichte verbetering van de slaagkansen wordt veroorzaakt doordat het aantal actief woningzoekenden het afgelopen jaar stabiel is gebleven en het woningaanbod (door nieuwbouw) is toegenomen. 1.2.5. Onze stakeholders Vanwege de cumulatie van heffingen (verhuurders- en saneringsheffing) staan onze mogelijkheden om te investeren onder druk, waardoor wij genoodzaakt zijn geweest begin 2013 een substantieel deel van onze voorgenomen (nieuwbouw-) investeringen te schrappen of te faseren. In ons ondernemingsplan 2014 – 2018 zetten wij uiteen hoe wij in samenspraak en samenwerking met onze huurders, belanghouders en andere partners – anticiperen op de gewijzigde omstandigheden en hoe wij de komende jaren invulling gaan geven aan deze maatschappelijke opgave. Ten behoeve van dit ondernemingsplan heeft Mozaïek Wonen in 2013 haar partners en stakeholders uitvoerig geconsulteerd. Ook hebben wij de huurdersvereniging en de ondernemingsraad van Mozaïek Wonen uitgebreid betrokken bij onze keuzes en dilemma’s met betrekking tot onze versoberde inzet op de maatschappelijke opgave en de wijze waarop wij hier de komende jaren invulling aan gaan geven. Hun opmerkingen en aanbevelingen hebben niet alleen geleid tot bijstelling maar hebben onze keuzes ook daadwerkelijk en substantieel beïnvloed.

Jaarbericht 2013

12

Mozaïek Wonen

De gemaakte keuzes zijn uiteraard ook van invloed op de prestatieafspraken met de gemeenten Gouda (2010 - 2014), Bodegraven-Reeuwijk (2012 – 2016) en Zuidplas (in voorbereiding). Ook over deze bijstelling van bestaande prestatieafspraken (Gouda en Bodegraven-Reeuwijk) en/of fasering van onze investeringen hebben wij in 2013 uitvoerig overleg gevoerd met de betreffende gemeenten.

Jaarbericht 2013

13

Mozaïek Wonen

1.3. Belangrijkste doelstellingen en prestaties in 2013 van Mozaïek Wonen Onderstaand een overzicht van onze belangrijkste voorgenomen en gerealiseerde prestaties in 2013: 5 speerpunten bedrijfsplan 2013 Mozaïek Wonen 1

2

Voorgenomen: Implementeren regeringsbeleid  O.a. hebben we het over het rekening houden met de verhuurdersheffingen, het verhogen van de saneringssteun CFV (het bijdragen aan de sanering van Vestia).  Gevolgen scheiding Wonen en Zorg;  Administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB vastgoed;  Inkomensafhankelijke huurverhoging. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2013): - In januari is een herziene begroting 2013 vastgesteld waarin rekening wordt gehouden met de diverse heffingen en aangescherpte eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Belangrijkste aanpassingen zijn het verminderen van de bouwproductie, een soberder inzet op onderhoud, energiemaatregelen en leefbaarheid en een substantiële reductie op de bedrijfslasten o.a. door vermindering van het aantal formatieplaatsen. - Een nieuw Ondernemingsplan 2014 – 2018, Krachtig naar 2018, is geschreven. De in dit nieuwe ondernemingsplan beschreven koers en de maatregelen sluiten aan en sorteren voor op de door minister Blok in de op 11 februari 2014 gepubliceerde concept novelle nieuwe Woningwet aangekondigde maatregelen. - In maart 2013 heeft Mozaïek Wonen haar vastgoedportefeuille opgedeeld in een DAEB en niet-DAEB segment. - Mozaïek Wonen heeft in 2013 gebruik gemaakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de huishoudens met een inkomen > DAEB inkomensgrens. - De inventarisatie gevolgen scheiden wonen en zorg is uitgevoerd. Voor de korte termijn zijn de gevolgen voor Mozaïek Wonen beperkt. Dit omdat we niet veel specifieke zorghuisvesting verhuren en de zorgorganisaties die bij ons huren, aangeven dat men hoofdzakelijk cliënten met ZZP 5 en hoger in woningen van Mozaïek Wonen heeft wonen en omdat de huurniveaus geen risico vormen. Daarnaast bereiden we ons voor op de gevolgen van scheiding wonen en zorg door o.a. daar waar mogelijk delen van de bestaande voorraad geschikter te maken voor senioren en het faciliteren van digitale platforms als www.zorgvoorelkaar.nl. Voorgenomen: Verbeteren slaagkansen  O.a. door het binnen de grenzen van onze mogelijkheden houden van de voorgenomen bouwproductie.  In 2013 leveren we o.a. in Gouda de Hofwoningen en Verloren Kost op en de Driestar, in Moordrecht de woningen aan de Pr. Alexiahof en in Bodegraven woningen in het plan Graafse Waard.  Voorts het labelen van enkele complexen van ons bezit – zij het mondjesmaat – voor specifieke doelgroepen, b.v. jongeren.  Onderzoek alternatieve mogelijkheden voor jongerenwoningen (zoals ombouw kantoren).  Doorstroming bevorderende maatregelen om senioren in een (te) grote woning of huurders met een wat hoger inkomen de kans te bieden om door te verhuizen naar een woning die beter past bij hun specifieke omstandigheden en wensen. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2013): - De mogelijkheden om te kunnen bouwen zijn sterk ingeperkt. Concreet betekent dit dat Mozaïek Wonen in 2013 een aantal voorgenomen nieuwbouwprojecten heeft geschrapt. - Opgeleverd in 2013 zijn de woningen in Alexiahof (Moordrecht), Lazarussteeg en Sint Mariewal (Gouda) alsmede de blokken H, T en L Graafse Waard (Bodegraven)

Jaarbericht 2013

3

4

5

14

Mozaïek Wonen

en de laatste eengezinswoningen Westerkade (Gouda). De Driestar (Gouda) is opgeleverd in september. Blok A Graafse Waard (Bodegraven) en Olympiadeplein (Gouda) worden naar verwachting in 2014 opgeleverd. - Samen met gemeente Bodegraven-Reeuwijk zijn in 2013 de mogelijkheden met betrekking tot doorstroommaatregelen in kaart gebracht. Ook partijen als makelaars, zorgen welzijnsorganisaties zijn hierbij betrokken. - Enkele maatregelen om de verkoop te stimuleren zijn ingezet. Het gaat dan concreet om uitbreiding van de kortingsregeling naar huurders die een woning van ons willen kopen, maar niet in een voor verkoop gelabelde woning wonen. Resultaat van deze acties is dat er in 2013 meer woningen verkocht zijn dan begroot. - Vanwege beperktere investeringscapaciteit is aan jongerenhuisvesting momenteel geen prioriteit gegeven. - Concrete maatregelen om senioren en scheefwoners door te laten stromen via gerichte informatieverstrekking zijn in uitvoering. - Zowel in Gouda als in Bodegraven is de slaagkans verbeterd door de genomen maatregelen. Het aantal verhuringen is dan ook toegenomen. Voorgenomen: Verduurzamen vastgoed en eigen organisatie. Concreet hebben we het dan over  In de MJOB zijn de milieu-investeringen voor het jaar 2013 nog opgenomen. De voor de jaren 2014-2016 voorgenomen milieu-investeringen om ca. 92% van de woningvoorraad in 2016 op het gewenste niveau van gemiddeld C-label te brengen, zijn gefaseerd tot na 2017. Dat geldt ook voor de mogelijke investeringen voor het behalen van het B-label. Daarbij zullen we onze beleidslijn om energiemaatregelen niet in de huur door te berekenen opnieuw overwegen.  Bewoners enthousiast krijgen om hun gedrag op het gebied van milieu te wijzigen.  Het verduurzamen van de eigen organisatie en het vergroten van het milieubewustzijn van medewerkers.  Duurzaamheidseisen stellen bij inkoop van producten en diensten. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2013):  In 2013 is € 2.1 miljoen geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Hiervan is € 0,5 miljoen uitgegeven aan isolerende maatregelen zoals dubbel glas, daken vloerisolatie en € 1,6 miljoen aan energiezuinige hoog rendement verwarmingsketels.  Vanwege de in 2013 geconstateerde noodzakelijke versobering van onze inzet beraden we ons in 2014 op effectiviteit, fasering en kostenverdeling van de toe te passen energiemaatregelen. Voorgenomen: Verbeteren dienstverlening  O.a. hebben we het dan over het implementeren van een huurdersportaal.  Investeren we in een klantgerichte(re) website voor woningzoekenden.  Het verder optimaliseren van onze primaire klantprocessen met als streven om eind 2013 een klantwaardering op deze klantprocessen van > 7,5 te realiseren. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2013): - Huurdersportaal: Vooronderzoek en selectie van leveranciers zijn in 2013 uitgevoerd. Implementatietraject huurdersportaal, aannemersportaal en Document Management System in 2014. - Nieuwe website Woningnet ging in november van start en is aangepast aan de nieuwe verordening Bodegraven. - Samenvattende rapportage en vervolgstappenplan verbeteren dienstverlening gereed. Implementatie van de vastgestelde maatregelen in 2014. - Momenteel scoren de klantprocessen reparatieverzoeken en verhuur beide een 7,4. - Mozaïek Wonen heeft in 2013 de richting van het nieuwe ondernemingsplan voorgelegd aan en besproken met huurders en stakeholders. Voorgenomen: Realiseren van bijzondere woonvoorzieningen Met ingang van 1 januari 2013 wordt het scheiden van wonen en zorg – zij het enigszins gefaseerd - ingevoerd.

Jaarbericht 2013

15



Mozaïek Wonen

Verder optimaliseren en zo nodig faseren van de door ons voorgenomen ontwikkelingen zoals Rijngaarde (beschut wonen).  We zien dat mensen met een wat smallere beurs door de scheiding van wonen en zorg fors in de knel komen. Daarom gaan we samen met collega-corporaties en zorgpartners op zoek naar alternatieve vormen van huisvesting en financiering. Gerealiseerd (stand van zaken 31-12-2013): - Olympiadeflat (Gouda): huurovereenkomst met Vierstroom is getekend en hoogste punt is bereikt. - Rijngaarde (Bodegraven): verbeteringsplan voor lange vleugel is gereed, besproken met SWOB, zorgpartijen en bewoners, uitvoering is in mei 2013 gestart. Overleg met partijen over nieuwbouw. - Heemskerkstraat (Gouda): Transitie van (deel van de) woningen naar kleinschalig begeleid wonen verstandelijke beperking bleek niet haalbaar. Wel worden de huidige woningen zo aanpast, dat de levensduur kan worden verlengd. Tevens bekijken we de mogelijkheid om een zorgsteunpunt te realiseren, zodat een zekere vorm van beschut wonen ontstaat. - Oranjehof (Bodegraven): onderzoek naar aanpassing gebouw in overleg met Zorgpartners MH. - Gevolgen scheiden wonen en zorg in 2013 zijn geïnventariseerd. Overleg met gemeente Gouda, regio en zorgorganisaties over gevolgen loopt.

Jaarbericht 2013

16

Mozaïek Wonen

1.4. Financiën: het jaarresultaat 2013 Met ingang van verslagjaar 2013 waardeert Mozaïek Wonen haar sociaal vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat. Als gevolg van de stelselwijziging stijgt het jaarresultaat over 2012 uit jaarrekening 2012 van € 7.532.000 negatief naar een positief resultaat van € 16.671.000 in de vergelijkende cijfers in de resultatenrekening. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat er op basis van RJ213 niet wordt afgeschreven op de marktwaarde, terwijl in jaarrekening 2012 voor ruim € 19,5 miljoen werd afgeschreven op de bedrijfswaarde (RJ212). Voor een verdere toelichting op de effecten van de stelselwijziging op het vermogen en resultaat verwijzen we naar hoofdstuk 13 van dit jaarbericht. Het jaarresultaat over 2013 toont een positief resultaat van € 33.000, terwijl in de begroting 2013 van een positief jaarresultaat van € 1.083.000 is uitgegaan. De effecten van de stelselwijziging zijn niet in begroting 2013 verwerkt. De belangrijkste afwijkingen worden in onderstaande tabellen 1.4.1 en 1.4.2 aangegeven en verder toegelicht in hoofdstuk 7. Tabel 1.4.1 Analyse verschil tussen resultaat en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Realisatie 2013

Begroting 2013*

Herzien resultaat 2012

54.839

59.045

52.598

-30.815

-42.860

-30.633

24.024

16.185

21.965

-10.458

-583

5.606

101

94

225

-14.433

-14.613

-14.180

-766

1.083

13.616

Vennootschapsbelasting

1.040

0

3.163

Resultaat deelnemingen

-241

0

-108

1.083

16.671

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Jaarresultaat na belastingen 33 * De effecten van de stelselwijziging zijn niet in begroting 2013 verwerkt.

Tabel 1.4.2 Financiële kengetallen

Realisatie 2013

Begroting 2013*

Herzien 2012

Overige reserves (x € 1.000)

483.078

206.176

483.045

Solvabiliteit (EV/TV)

55,77%

34,50%

56,33%

Loan to Value (leningen/marktwaarde)

42,36%

47,20%

41,80%

Rentedekkingsratio (ICR)

1,73

1,68

1,72

Debt service coverage ratio (DSCR)

1,17

NB

1,18

Liquiditeit (current ratio)

0,58

0,38

0,71

4,06%

4,14%

Gemiddelde rentekostenvoet 4,03% * De effecten van de stelselwijziging zijn niet in begroting 2013 verwerkt.

Jaarbericht 2013

17

Mozaïek Wonen

2. Het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een grote bouwproductie, voldoende bereikbare voorraad en doorstroming. Inzet van middelen De belangrijkste resultaten/doelstellingen 2013 Resultaten Onze investeringen in nieuwbouw (t/m 2017): - Gouda: € 43,6 milj. - Bodegraven: € 25,9 milj. - Moordrecht: € 5,5 milj. Geraamde uitgaven in 2013: - Gouda: € 16,1 milj. - Bodegraven: € 11,8 milj. - Moordrecht: € 0,5 milj. Geraamde uitgaven in 2013 ten laste van eigen vermogen: € 1,02 milj.

Nieuwbouw kwantitatief: Huur Gouda B’graven - Oplevering nieuwbouw: 182 53 - Woningen in uitvoering: 54 32 - Woningen in ontwikkeling: 0 17 - Woningen in voorbereiding (B-proj.): 0 0 Koop - Oplevering nieuwbouw: - Woningen in uitvoering: - Woningen in ontwikkeling: - Woningen in voorbereiding: - Sloop: - Verkoop (bestaande voorraad):

M’drecht 28 0 0 0

Gouda 173 54 0 0

B’graven 54 32 27 50

M’drecht 28 0 0 0

7 2 0 0

11 0 0 0

0 0 0 0

9 0 0 0

10 0 0 0

0 0 0 0

51 18

0 4

0 0

51 23

0 1

0 0

In uitvoering

A-projecten, in productie, start of aan het bouwen in 2013, oplevering na 2013. In ontwikkeling A-projecten, ontwikkelbesluit genomen of in 2013 te nemen. In voorbereiding B-projecten, voorbereidingsbesluit genomen of in 2013 te nemen. Gedifferentieerd en gematigd huurbeleid. Streefhuren lager dan maximaal redelijk.

In overleg met gemeenten Gouda en Bodegraven aanpassen woonruimteverdeling naar aanleiding van implementatie EC-regeling, regeerakkoord en fusie Bodegraven/Reeuwijk

* Concretiseren maatregelen t.b.v. realiseren opgave, zoals - Vanaf 2013 extra huurverhoging bij inkomen > € 43.000,-. - Ontwikkelen stimuleringsmaatregelen zoals verhuispremie, koopkorting doorstromende huurders (met middeninkomens) etc. - Blijven investeren in energiemaatregelen en woningen zoveel mogelijk voorzien van Energieprestatielabel. - Onderzoek naar toepassen inkomenstoetsing bij urgenten en Koopgarant. * Geactualiseerde woonruimteverdeling Gemeenten Gouda en Bodegraven-Reeuwijk naar aanleiding van nieuwe Woningwet en Huisvestingswet. * Samen met gemeente Gouda: WoOn 2012. * Onderzoek jongerenhuisvesting (zoals ombouw kantoren, containers).

- Gerealiseerd. - Gerealiseerd - Investeringen energie deels geschrapt. - Gerealiseerd. - Gerealiseerd

- Gerealiseerd - Niet gerealiseerd i.v.m. stopzetten investeringen.

2.1. Sociale huurmarkt Gouda en Bodegraven Hoe heeft de lokale sociale huurwoningmarkt zich in 2013 ontwikkeld? Is de in de voorgaande jaren opgelopen druk verder toegenomen? Hoe pakt de voortdurende en toenemende stagnatie in de koopmarkt uit voor de kans op een sociale huurwoning? Wie zoeken een sociale huurwoning? Wat is het effect geweest van de nieuwe regels rond inkomenstoetsing die de toegang van de middeninkomens tot de sociale huursector beperken? De beschrijving van de vraag naar sociale huurwoningen in 2013 in deze paragraaf is gebaseerd op de reacties van woningzoekenden op het woningaanbod van de woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland.

Jaarbericht 2013

18

Mozaïek Wonen

Tabel 2.1.1 Aantal en slaagkans woningzoekenden 2naar plaats 2013, gezamenlijke corporaties, Gouda en Bodegraven (bron: Woningnet) Gouda 2013

Doorstromers binnen plaats Starters binnen plaats Zelfstandig wonenden binnen plaats Totaal binnen plaats Doorstromers buiten plaats Starters buiten plaats Zelfstandig wonenden buiten plaats Totaal buiten plaats Totaal 1 persoon 2 personen 3 t/m 5 personen 6 personen en meer Totaal 18 t/m 23 jaar 24 t/m 30 jaar 31 t/m 45 jaar 46 t/m 55 jaar 56 t/m 65 jaar 66 t/m 75 jaar vanaf 76 jaar Totaal € 0 - € 21.100 € 21.100 - € 28.725 € 28.725 - € 34.229 > € 34.229 Onbekend (4) Totaal (1) (2) (3) (4)

Bodegraven 2013

Aantal Aantal Slaagkans Aantal Aantal Slaagkans actieven geslaagden actieven geslaagden (1) (2) (3) (1) (2) (3) 910 147 16,2% 114 54 47,4% 1.372 354 25,8% 192 25 13,0% 148 18 12,2% 55 18 32,7% 2.430 519 21,4% 361 97 26,9% 153 12 7,8% 209 13 6,2% 703 94 13,4% 491 7 1,4% 267 17 6,4% 121 7 5,8% 1.123 123 11,0% 821 27 3,3% 3.553 642 18,1% 1.182 124 10,5% 1.816 383 21,1% 452 55 12,2% 901 139 15,4% 415 37 8,9% 812 116 14,3% 308 31 10,1% 24 4 16,7% 7 1 14,3% 3.553 642 18,1% 1.182 124 10,5% 695 113 16,3% 189 3 1,6% 1.092 148 13,6% 389 28 7,2% 1.008 189 18,8% 368 31 8,4% 381 88 23,1% 100 11 11,0% 187 45 24,1% 55 13 23,6% 125 32 25,6% 58 28 48,3% 65 27 41,5% 23 10 43,5% 3.553 642 18,1% 1.182 124 10,5% 2.118 439 20,7% 573 33 5,8% 700 122 17,4% 272 35 12,9% 423 62 14,7% 225 54 24,0% 285 14 4,9% 101 2 2,0% 27 5 18,5% 11 3.553 642 18,1% 1.182 124 10,5%

woningzoekenden met minimaal 1 reactie op een aangeboden woning in het betreffende jaar woningzoekenden aan wie een woning is toegewezen aantal geslaagden gedeeld door aantal actieven de categorie ‘onbekend’ heeft geen betrekking op Mozaïek Wonen

Gouda:



2

In Gouda is het aantal actief woningzoekenden in 2013 (3.553) licht gedaald ten opzichte van 2012 (3.658). Deze afname is voornamelijk te zien bij doorstromers, gezinnen en woningzoekenden in de leeftijdscategorie tot en met 30 jaar. Ook is er een afname te zien in het aantal woningzoekenden met een inkomen boven de € 34.229. Door de geringere toegankelijkheid van het sociale segment voor midden- en hogere inkomens, is dat segment onder woningzoekenden in het corporatiebezit verder afgenomen, van 10% in 2012 naar 8% in 2013. De grootste groep woningzoekenden wordt nog steeds gevormd door starters, woningzoekenden in de laagste inkomenscategorie en alleenstaanden.

Vrije sectorwoningen, woningen die verhuurd zijn via Stichting Welzijn Ouderen Bodegraven, woningen die via bemiddeling verhuurd zijn en woningen die tijdelijk verhuurd zijn, worden niet via Woningnet aangeboden en zijn niet in deze tabel opgenomen.

Jaarbericht 2013





19

Mozaïek Wonen

Het aandeel lokale woningzoekenden is in Gouda stabiel gebleven (68%). Voornamelijk onder doorstromers is het aandeel lokale woningzoekenden groot (86%). Zelfstandig wonenden3 komen vaker van elders. Het totale aanbod aan sociale huurwoningen in Gouda – dat via Woningnet verhuurd werd – nam in 2013, vergeleken met 2012, met 10% (59 woningen) toe. Dit is te verklaren door een toegenomen mutatiegraad en de opgeleverde nieuwbouw. Doordat het aantal woningzoekenden is gedaald en het aantal geslaagde woningzoekenden is toegenomen, is de gemiddelde slaagkans in 2013 in Gouda gestegen van 15,9% in 2012 naar 18,1% in 2013. Ook in 2013 hadden starters een betere slaagkans dan doorstromers. Lokale starters hebben de grootste slaagkans (25,8%).

Bodegraven:  In Bodegraven is sprake van een andere ontwikkeling. Het aantal woningzoekenden is in 2013 (1.182) groter dan in 2012 (1.139). Deze toename is voornamelijk te verklaren door een toename van het aantal starters, het aantal één- of twee persoonshuishoudens, woningzoekenden in de leeftijdscategorie vanaf 30 jaar en van de inkomens tussen de € 21.100 en € 34.229.  Een afname van het aantal woningzoekenden is voornamelijk te zien bij de gezinnen, woningzoekenden tot en met 30 jaar en zowel de laagste als de hoogste inkomenscategorie.  Het aandeel lokale woningzoekenden is in Bodegraven fors kleiner dan de groep woningzoekenden van buiten Bodegraven (vooral uit Gouda): 31%.  Ondanks dat er een groot aantal woningen in Bodegraven is bijgebouwd in 2013, is het totale aanbod aan sociale huurwoningen in Bodegraven – dat via Woningnet werd verhuurd – in 2013 met 9% (13 woningen) afgenomen ten opzichte van 2012. Het totaal aantal verhuringen van Mozaïek Wonen in Bodegraven is echter het afgelopen jaar juist toegenomen (107 in 2012 en 173 in 2013). Niet al deze woningen zijn via Woningnet verhuurd. Dit betreft de vrije sectorwoningen, woningen in complexen Rijngaarde en Oranjehof die verhuurd worden via Stichting Welzijn Ouderen, tijdelijke verhuringen en woningen die via bemiddeling verhuurd worden.  De slaagkans in Bodegraven is in 2013 gedaald van 12,0% in 2012 naar 10,5% in 2013. Als we uitgaan van de 173 verhuringen dan is de gemiddelde slaagkans 15%, een lichte stijging ten opzichte van 2012.  Er is nog steeds een groot verschil in de slaagkans van lokale woningzoekenden (26,9%) en woningzoekenden van buiten Bodegraven (3,3%). Dit komt door de lokale verordening waarin tot 1-1-2014 nog voorrang werd gegeven aan lokale woningzoekenden. Die regel geldt niet in Gouda. De slaagkans (op basis van de verhuringen via Woningnet) van lokale doorstromers is het grootst (47,4%). Ook de slaagkansen van woningzoekenden in de leeftijdscategorie 66 t/m 75 jaar (48,3%) en woningzoekenden met een inkomen tussen de € 28.725 en € 34.229 (24,0%) zijn groot.

2.2. Het bezit van Mozaïek Wonen In de volgende tabel wordt aangegeven hoe de woningvoorraad van Mozaïek Wonen zich in 2013 heeft ontwikkeld.

3

Starter: Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en niet een woning achterlaat zoals kan voorkomen bij (echt) scheiding, zelfstandig gaan wonen, immigratie, sloop, renovatie van vorige woning, verhuizing van onzelfstandige woonruimte (wooneenheid, kamer bij hospita, woonboot etc.). Doorstromer: Een huishouden dat binnen Nederland verhuist waarbij het huishouden voor en na de verhuizing de hoofdbewoner van een sociale huurwoning is en na verhuizing een sociale huurwoning leeg achterlaat. Zelfstandig wonenden: Iemand die een woning (koop of particuliere huur) achterlaat.

Jaarbericht 2013

20

Mozaïek Wonen

Tabel 2.2.1 Samenstelling woningvoorraad naar huurprijs per 31 december 2012 en 2013 en ontwikkeling in 2013 (netto huren)4

tot 1e aftoppingsgrens >€ 374,44 <= € 535,91

tot kwaliteitskortingsgrens <= € 374,44

per 31-12-2012  aantal  %

tot huurtoeslaggrens > € 574,35- <= € 681,02

Totaal > € 681,02

1.454 16,9%

5.109 59,4%

752 8,7%

1.060 12,3%

220 2,6%

8.595 %100

-5

-5

-5

-11

+1 -3

+1 -29

-6 -36 +121

-4

-11

-4

+19 +23 +41

+83 +20 +229

+30 +45 +27

-38 -48 +255 +95

-183

-13 -12 +2 +7 -114

1.345 15,2%

4.974 56,3%

826 9,4%

1.370 15,5%

316 3,6%

8.831 100%

320 1.025

1.818 3.156

643 183

1.048 322

141 175

3.970 4.861

1.075 15,5%

3.991 57,4%

655 9,4%

975 14,0%

256 3,7%

6.952 100%

158 9,5%

939 56,7%

158 9,5%

370 22,3%

31 1,87%

1.656 100%

112 50,2%

44 19,7%

13 5,8%

25 11,2%

29 13,0%

223 100%

Wooneenheden

Standplaatsen + woonwagens 11

garages / park.plaatsen/ bergingen 276

bedrijfsruimten / winkels

maatschappelijk vastgoed

24

43

Ontwikkeling:  aankoop  verkoop  voorraad verkoopwoning en  sloop  nieuwbouw  overig  huurbeleid per 31-12-2013  aantal  % Woningtypen:  eengezins  meergezins Gouda  aantal  % Bodegraven  aantal  % Moordrecht  aantal  % Overig bezit

tot 2e aftoppingsgrens > € 535,91 <= € 574,35

54

Overig

83

Uit bovenstaande tabel blijkt, dat we onze portefeuille zelfstandige eenheden per saldo hebben uitgebreid door:  De oplevering van 255 huurwoningen, t.w. in Gouda 25 appartementen aan de Lazarussteeg, 19 appartementen aan de Sint Mariewal, 121 studentenwoningen Driestar en 8 eengezinswoningen aan de Westerkade. In Bodegraven zijn 54 appartementen in de Graafse Waard opgeleverd en in Moordrecht 28 appartementen aan de Alexiahof.  Er zijn in 2013 30 woningen verkocht, waarvan 29 in Gouda en één in Bodegraven. 24 verkochte woningen behoorden tot de bestaande voorraad, 5 verkochte woningen waren eerder aangekocht in het kader van de wijkontwikkeling Korte Akkeren. Daarnaast is nog 1 woning verkocht, welke eveneens in het kader van de wijkontwikkeling Korte Akkeren is aangekocht; echter deze woning is in bovenstaande voorraadontwikkeling (tabel 2.2.1.) niet meegenomen vanwege het feit dat deze woning tot de voorraad koopwoningen van 2012 behoorde.  In totaal zijn in 2013 48 woningen gesloopt. Ten behoeve van het Centrumplan Korte Akkeren zijn 21 eengezinswoningen gesloopt en 2 etagewoningen. Daarnaast zijn 18 etagewoningen gesloopt aan de Koningin Wilhelminaweg, 3 eengezinswoningen aan de van Baerlestraat, 3 eengezinswoningen aan het Moordrechtse Verlaat en 1 eengezinswoning aan de Prins Hendrikstraat.

4

Huurprijzen op basis van netto huur

Jaarbericht 2013

 



21

Mozaïek Wonen

In Bodegraven is in 2013 één Koopgarant-woning teruggekocht. Deze woning behoort na de terugkoop tot de voorraad koopwoningen. Op 31-12-2013 staan 38 voor de verkoop gelabelde woningen uit de huurvoorraad leeg. Deze zijn/worden niet opnieuw verhuurd en zijn in 2013 overgeheveld naar en aangemerkt als “voorraad verkoopwoning”. 94 eenheden, die in de jaarrekening van 2012 als onzelfstandig waren opgevoerd zijn gecorrigeerd naar zelfstandige eenheden vanwege aanpassing van de definities. Tevens is een woning waarin kamerverhuur aanwezig was, in 2013 omgezet naar één zelfstandige woning.

Ten opzichte van 2012 is het aantal overig/wooneenheden met 87 (141 naar 54) afgenomen.  Zoals hierboven gesteld zijn er 94 onzelfstandige eenheden in de administratie gecorrigeerd naar zelfstandige eenheden. Daarnaast is een woning met drie aparte kamerverhuringen samengevoegd tot één zelfstandige woning. Tevens zijn drie overige wooneenheden in Korte Akkeren gesloopt.  In de Bernardstraat in Bodegraven is een eenheid gesplitst in 14 wooneenheden. Conclusies:  Doordat afgelopen jaar meer woningen zijn bijgebouwd dan gesloopt en verkocht en er tevens een administratieve correctie bij een aantal wooneenheden heeft plaats gevonden, is de omvang van onze voorraad toegenomen met 236 woningen, maar afgenomen met 87 wooneenheden. De toename van het aantal woningen was in 2013 groter dan in 2012 (90 woningen), in 2012 was er wel een toename van het aantal overige wooneenheden (57).  Het aandeel huurwoningen in de vrije sector is door nieuwbouw en huurbeleid toegenomen van 2,6% in 2012 naar 3,6% in 2013. Ook het aandeel huurwoningen in het segment middelduur (tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) is door nieuwbouw en huurbeleid toegenomen van 12,3% in 2012 naar 15,5% in 2013.  De verdeling naar prijs van onze voorraad is in Gouda in grote lijnen gelijk aan die in Bodegraven, met uitzondering van het middeldure segment dat in Bodegraven groter is. Het aandeel woningen tot de kwaliteitskortingsgrens is daarentegen in Gouda groter.  Verkoop vindt in alle prijssegmenten plaats. Sloop betreft vooral de goedkope woningen. Nieuwbouw heeft in 2013 ook in alle segmenten plaats gevonden.  55% van ons bezit bestaat uit meergezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen is het afgelopen jaar iets toegenomen (2012: 53%) doordat er voornamelijk meergezinswoningen zijn bijgebouwd en er voornamelijk eengezinswoningen zijn verkocht.

2.3. Nieuwbouw 2.3.1 Samenvattend de resultaten De doelstelling voor 2013 was het opleveren van 281 woningen. Daarnaast beoogden we nog 88 woningen in uitvoering en 17 in ontwikkeling te hebben. Met 27 woningen in ontwikkeling ligt dit aantal boven onze doelstelling van 17 woningen. Daarnaast zijn in 2013 nog eens 50 woningen extra in voorbereiding genomen die niet waren geprognotiseerd. De realisatie van opgeleverde woningen ligt met 274 stuks net onder de doelstelling. Dit wordt veroorzaakt doordat Mozaïek Wonen uiteindelijk minder koopwoningen heeft afgenomen waarvoor zij via achtervang garant stond om af te nemen. De exacte resultaten zijn:  Opgeleverd: 274 woningen waarvan 255 huur en 19 koop. 8 eengezinswoningen Westerkade/ Snoystraat; (in begroting achtervang 15 woningen) 121 studenteneenheden Driestar; 25 huurappartementen Bolwerk 1, Lazarussteeg; 20 appartementen Graafse Waard Blok H, (Juliana);

Jaarbericht 2013

22

Mozaïek Wonen

12 huurappartementen Graafse Waard blok L, (Wilhelmina); 22 huurappartementen Graafse Ward blok T, (Beatrix); 28 appartementen Boslocatie Moordrecht, Alexiahof; 19 huurappartementen Bolwerk 2, Sint Mariewal; 9 koopappartementen Bolwerk 2, Sint Mariewal; 10 koopappartementen Graafse Waard blok L, (Wilhelmina). 

In uitvoering: 86 woningen, alle 86 huur. Betreft: Olympiadeplein 54 verhuureenheden en Graafse Waard blok A (Maxima) 32 verhuurof koopeenheden (Te Woon). 2 koopwoningen aan de Wachtelstraat zijn niet in uitvoering genomen.



In ontwikkeling: 27 woningen, alle 27 huur. Het aantal woningen dat in ontwikkeling is, is gestegen met 10 woningen. Dit komt omdat aan de Schoutendreef 18 huurappartementen worden gerealiseerd in plaats van 17. Het project Wijde Wiericke is toegevoegd met 9 eengezinswoningen.



In voorbereiding: 50 woningen, alle 50 huur. Boven op de doelstelling van 2013 zijn 50 appartementen bij beschut wonen complex Rijngaarde in voorbereiding genomen.

Verder waren er begin 2013 negen prospects in de oriëntatiefase. De Centrumontwikkeling Korte Akkeren en de Jan Ligthartschool zijn verder uitontwikkeld. De Ambachtsschool (wonen/zorg), IJssellaan 2a (45 plaatsen RIBW/crisisopvang/begeleid wonen), Vijfakkers-Noord (35 sociale huur/koop) en Westergouwe (gezondheidscentrum en 200 vrije sector) zijn gestopt/uitgesteld vanwege de heroverweging van ons investeringsprogramma. Daardoor zijn er ook geen nieuwe prospects bijgekomen. Voorts zijn er voor het Kantoorpand Beursstraat (Bodegraven) en de 3 flats Eendrachtsweg/Verzetslaan (Gouda) verschillende strategievarianten overwogen; deze heroverweging heeft echter niet geleid tot een aanpassing van de huidige strategie, t.w. respectievelijk verkoop en verhuur. Onze financiële inzet ten behoeve van de nieuwbouwprojecten staat vermeld in de jaarrekening, paragraaf 1.1.3. In de hierna volgende tabel zijn al onze nieuwbouwplannen opgenomen en geordend naar fase, aantal woningen, segment, doelgroep, woningtype en (mogelijk) opleveringsjaar.

Jaarbericht 2013

23

Mozaïek Wonen

Tabel 2.3.1.1 Nieuwbouwprojecten Gouda

Aantal

Segment

Doelgroep

Woningtype

woningen Westerkade Bolwerk 1 Lazarussteeg Bolwerk 1 Lazarussteeg Bolwerk Sint Mariewal

Planning oplevering

8

vrije sector huur/ verkoop

NietNiet specifiek DEAB

eengezins

2013

24

sociale huur

DAEB Niet specifiek

meergezins

2013

vrije sector huur sociale huur vrije sector huur

NietDAEB DAEB NietDAEB NietDAEB

Niet specifiek

meergezins

2013

Senioren

meergezins

2013

Senioren

meergezins

2013

startende kopers

meergezins

2013

Studenten/ Jongeren

1 11

Bolwerk Sint Mariewal

8

Bolwerk Sint Mariewal

9

Driestar

121

sociale huur

DAEB

meergezins

2013

Olympiadeplein

54

sociale huur

DAEB Senioren + 34 zorg meergezins

2014

Subtotaal Gouda

verkoop

236

Bodegraven

Aantal

Segment

Graafse Waard Blok H

woningen 20

Graafse Waard Blok L

12

Graafse Waard Blok L

10

verkoop

Graafse Waard Blok T

20

Graafse Waard Blok T

2

Graafse Waard Blok A

32

Wijde Wiericke Schoutendreef Rijngaarde

9 18 50

sociale huur vrije sector huur vrije sector huur/koop sociale huur sociale huur sociale huur

sociale huur Huur (was verkoop)

Doelgroep

DAEB Niet DAEB NietDAEB DAEB Niet DAEB NietDAEB DEAB DAEB DAEB

Woningtype

Planning

Niet specifiek

meergezins

oplevering 2013

Niet specifiek

meergezins

2013

Niet specifiek

meergezins

2013

Niet specifiek

meergezins

2013

Niet specifiek

meergezins

2013

Niet specifiek

meergezins

2014

Niet specifiek Niet specifiek Ouderen

eengezins meergezins meergezins

2014 2015 2016

Subtotaal 173 Bodegraven * Alle niet verkochte woningen worden na oplevering verhuurd in de vrije sector. Moordrecht

Aantal

Alexiahof

woningen 28

Subtotaal Moordrecht

28

Totaal Mozaïek Wonen

437

Segment

sociale huur

Doelgroep

DAEB Niet specifiek

Woningtype

meergezins

Planning Oplevering 2013

Jaarbericht 2013

24

Mozaïek Wonen

2.3.2. Hoogtepunten nieuwbouwprojecten 2013 1 februari is gestart met de sloop van 18 appartementen aan de Koningin Wilhelminaweg en 3 eengezinswoningen aan de Van Baerlestraat. Na de sloop is de grond bouwrijp gemaakt. Op 19 juni is de grond verkocht en overgedragen aan Vink Ontwikkeling. Vink Ontwikkeling zal op deze locatie 18 nieuwe appartementen en 3 nieuwe eengezinswoningen in de koopsector realiseren.

Op 4 februari 2013 is de sleutel overhandigd aan de eerste bewoners van 28 huurappartementen aan het Alexiahof in Moordrecht. Het appartementengebouw is een waardevolle toevoeging aan onze woningportefeuille omdat deze appartementen voldoen aan de woonwensen van een brede doelgroep. Het appartementengebouw heeft vier woonlagen. Alle appartementen hebben een woonkamer, twee slaapkamers, een terras of balkon, een ruime inpandige berging en een fietsenberging op de begane grond. De huurprijs varieert van € 520,- tot 650,- per maand (prijspeil 2013). Alle woningen zijn inmiddels verhuurd.

Eind februari is de 1e paal Blok A gebouw ‘Maxima’ geslagen. In het voorjaar van 2014 wordt dit laatste woongebouw in het project Graafse Waard opgeleverd. Vanuit het gebouw is er een mooi uitzicht over de landerijen richting de Meije. Het gebouw bestaat uit 32 koop- of huurappartementen in 6 lagen met een parkeergarage. Er zijn drie-, vier en vijfkamer-appartementen vanaf circa 98m² tot ruim160m². Alle appartementen hebben een riant balkon of terras. De huurprijzen variëren van € 880,- tot € 1.340,- per maand excl. servicekosten (prijspeil 2014). De koopprijzen zijn vanaf € 241.000,tot € 430.000,- V.O.N.

Jaarbericht 2013

25

Mozaïek Wonen

Op dinsdag 2 april kregen de eerste bewoners van de 25 huurappartementen van het Goudse Bolwerk de sleutel van hun woning. De 25 appartementen in de Lazarussteeg liggen op loopafstand van het historische centrum. De ruime energiezuinige driekamerappartementen zijn gemiddeld 85m². De huurprijzen variëren van € 550,- tot € 670,- . Bewoners kunnen desgewenst in de onderliggende garage een parkeerplaats huren.

Begin mei zijn de 19 huurappartementen en 9 koopappartementen van Bolwerk 2 opgeleverd. De 28 appartementen aan de Sint Mariewal liggen in het centrum. Mozaïek Wonen heeft 9 appartementen verkocht. De overige 19 appartementen zijn ook gelabeld voor verkoop maar worden nu vanwege de omstandigheden op de koopmarkt eerst verhuurd (in het najaar); zodra deze appartementen leeg komen worden ze te koop aangeboden. De appartementen variëren van 77 tot 96m² en de huurprijzen van € 580,tot € 820,-.

Donderdag 16 mei 2013 is de eerste paal geslagen voor de nieuwbouw op het Olympiadeplein. De nieuwbouw bestaat uit 34 zorgwoningen (eerste vier verdiepingen) en 20 sociale huurwoningen (vanaf vijfde t/m negende verdieping). Vierstroom gaat de zorgwoningen verhuren aan mensen die veel zorg nodig hebben. Verder komt op de begane grond een praktijk voor fysiotherapie, een kapsalon en een ontmoetingsruimte. Als alles volgens plan verloopt, vindt de oplevering in het vierde kwartaal van 2014 plaats.

In juni zijn de 12 huurappartementen en 10 koop appartementen Wilhelmina (blok L) aan de Graafse Waard in Bodegraven opgeleverd. Het betreft luxe drie- en vierkamerappartementen van circa 100m² met een royaal terras, een smaakvolle keuken met inbouwapparatuur en een eigen parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage. De koopprijzen variëren van € 240.000,- tot € 415.000,-. Huurprijzen zijn vanaf € 865,- exclusief service kosten.

Jaarbericht 2013

26

Mozaïek Wonen

In september zijn 20 appartementen Juliana (Blok H) in de Graafse Waard in Bodegraven opgeleverd. Het gebouw is ruim van opzet en beschikt over een ondergrondse parkeergarage. De drie- en vierkamerappartementen hebben een oppervlakte van gemiddeld 80m². Elk appartement heeft een ruim balkon. De appartementen hebben verschillende afmetingen en indelingen. De huurprijzen variëren van € 585,- tot € 665,-.

In oktober zijn de 121 studenteneenheden Driestar opgeleverd. De appartementen zijn 28m² en hebben een eigen woonkamer, badkamer, keukentje en een Frans balkon. Het gebouw telt elf verdiepingen. Op de begane grond zijn twee bedrijfsruimtes van elk 70m². Het geheel wordt in één keer verhuurd aan de Driestar Educatief, die vervolgens de verhuur aan de studenten regelt. De appartementen zijn zo gebouwd dat wanneer men de muur tussen twee appartementen zou verwijderen er een mooi regulier appartement ontstaat.

In oktober zijn 22 huurappartementen Beatrix (Blok T) in de Graafse Waard in Bodegraven opgeleverd. De drie- en vierkamerappartementen hebben een oppervlakte van gemiddeld 80m². Elk appartement heeft een ruim balkon. De huurprijzen variëren van € 600,- tot € 750,- incl. parkeren excl. servicekosten. De appartementen hebben een mooi uitzicht over de Meije of over het Stadshart van Bodegraven.

In december zijn de laatste 8 eengezinswoningen aan de Westerkade opgeleverd. De eengezinswoningen worden verhuurd voor € 770,- per maand. Ze zijn gebouwd rond een binnenterrein met (privé) parkeerplaatsen en een kleine kinderspeelplaats. De woningen hebben een oppervlakte van 120 m² GBO. De woonkamer met openkeuken is 38m² en heeft een schuifpui naar de tuin. Op de eerste verdieping zijn 3 royale slaapkamers met ruimte voor extra kamers op de zolder. De achtertuin is circa 7 meter diep met een eigen berging.

Jaarbericht 2013

27

Mozaïek Wonen

2.3.3. Verwerving ten behoeve van nieuwbouwprojecten Ten behoeve van voorgenomen nieuwbouwprojecten heeft Mozaïek Wonen in 2013 diverse aan- en verkopen gedaan: Gouda: Op 8 oktober 2013 is Mozaïek Wonen eigenaar geworden van de Jan Ligthartschool aan de Snoystraat/ Prins Hendrikstraat. Deze aankoop is een cadeau van Mozaïek Wonen aan de stad vanwege het 100jarig bestaan van de corporatie in 2012. De school wordt niet meer gebruikt als basisschool. Al enige jaren huren diverse maatschappelijke organisaties, zoals het wijkteam, een ruimte in de school. Zij kunnen daar voorlopig blijven. De aangebouwde gymzaal en het openbare speelterrein zijn ook onderdeel van de koop. De gemeente blijft verantwoordelijk voor het onderhoud aan de gymzaal en het speelterrein en houdt contact met de sportclubs die de gymzaal gebruiken. Op de lange termijn worden voor deze locatie nieuwbouwplannen ontwikkeld. Bodegraven: Op 28 mei 2013 is een grondruil geweest met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Mozaïek Wonen verwierf de grond die nodig is voor de realisatie van gebouw Máxima (blok A) in de Graafse Waard. Aan de gemeente werd een nabij gelegen kavel overgedragen, die was bestemd voor het openbaar gebied. Hier stond voorheen een flatgebouw, wat inmiddels is gesloopt.

2.4. Huurprijsbeleid De concrete cijfers met betrekking tot de realisatie huurverhoging 01-07-2013 (en twee voorgaande jaren) zien er als volgt uit:

Tabel 2.4.1 Huurprijsbeleid 2011 t/m 2013 Inflatie Gemiddelde huuraanpassing in % per 1 juli Jaarhuursom (x € 1000) Toename jaarhuursom in % Gemiddelde huuropbrengst per woning per maand (x € 1) Gemiddelde puntprijs (x € 1)

2011 1,3 1,24 46.664 1,6%

2012 2,3 1,96 48.040 2,9%

2013 2,5 3,73 50.839 5,8%

443 3,3

461 3,4

489 3,6

Per 1 juli 2013 zijn de huren verhoogd. Mozaïek Wonen heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De voorbereiding en de uitvoer van dit hele proces was een hele operatie. De volgende huurverhogingspercentages zijn door Mozaïek Wonen toegepast: Inkomen lager dan € 33.614 Inkomen > € 33.614 en < € 43.000 Inkomen hoger dan € 43.000

: huurverhoging van 3.5% (variërend door aftoppingen op streefhuur van 0 tot 3,5%) : huurverhoging van 4,5% : huurverhoging van 6,5%

De wettelijk mogelijke basis huurverhoging is 4% (bestaande uit 2,5% inflatie + 1,5%. Mozaïek Wonen heeft huishoudens met een laag inkomen (lager dan € 33.614) ontzien door een lagere huurverhoging door te rekenen, namelijk geen 4,0% maar 3,5%. Daarbij is voor deze huishoudens de huurverhoging afgetopt op streefhuren en de DAEB-grens. In de andere twee categorieën is met deze grenzen geen rekening gehouden. Uit bovenstaande tabel blijkt, dat de totale jaarhuursom in 2013 gestegen is met 5.8%, hetgeen hoger is dan de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 van gemiddeld 3.73 %. Dit valt te verklaren door extra

Jaarbericht 2013

28

Mozaïek Wonen

huurinkomsten vanwege huurharmonisatie bij mutatie, door oplevering van de geplande nieuwbouw in 2013 en door de aankoop eind 2012 van 140 woningen in Moordrecht. De gemiddelde huur is gestegen met € 28. Naar aanleiding van de aanzegging zijn 295 bezwaarschriften ontvangen. Een bezwaar is gegrond verklaard als aan de volgende voorwaarden is voldaan:  Het huishoudinkomen is in 2012 t.o.v. 2011 aantoonbaar gedaald  De samenstelling van het huishouden is per 1 juli 2013 aantoonbaar gewijzigd Dit heeft in 117 gevallen geleid tot een aanpassing in inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. Er zijn 3 bezwaarschriften doorgestuurd naar de Huurcommissie. Vergoeding voor toekennen beschikking en huisvestingsvergunning urgenten Door Mozaïek Wonen worden werkzaamheden verricht in het kader van de informatieverstrekking aan woningzoekenden, de intake en bemiddeling van urgenten en de afgifte van huisvestingsvergunningen. In de “Uitvoeringsafspraken taken woonruimteverdeling gemeente Gouda en de corporatie”, is overeengekomen dat de gemeente Gouda Mozaïek Wonen betaalt per afgegeven stadsvernieuwings – en herstructureringsurgentie. Er wordt afgerekend op basis van werkelijk gemaakte kosten. In 2013 is € 3.277,gefactureerd voor deze urgenties.

2.5. Verhuringen In 2013 heeft Mozaïek Wonen 734 woningen via Woningnet verhuurd. Dat is een stijging t.o.v. 2012 waarin 569 woningen werden verhuurd. Het merendeel van deze woningen is op de reguliere wijze via advertenties verhuurd. Die staan in Woningnet geregistreerd. In Woningnet worden ook de via bemiddeling verhuurde woningen, bijvoorbeeld aan urgenten of via woningruil, en de verhuurde nieuwbouw vastgelegd. De woningen, die via collectieve huurcontracten met zorgorganisaties verhuurd worden aan mensen met een AWBZ-zorgindicatie, zijn niet bij de verhuringen meegeteld. Indien een mutatie plaatsvindt in één van deze woningen, wijst de zorgorganisatie de woning toe. Daarnaast is er een beperkt aantal woningen, dat buiten WoningNet om beschikbaar wordt gesteld voor tijdelijke verhuur via Interveste of Adhoc (bij woningen die wachten op sloop of verkoop, geldt geen inkomenstoets). Deze tellen hier niet mee als verhuringen. Tabel 2.5.1 Verhuringen woningen in 2013 naar specifieke indicatie voor Mozaïek Wonen totaal, in Gouda, Bodegraven, Nieuwerbrug en Moordrecht Doelgroep

Gouda

Bodegraven

Moordrecht

Totaal

Begeleiding / Zorgdak

3

Fokus / MIVA

4

2

469

149

Overige instelling

5

1

6

Medische urgentie

8

1

9

Regulier

3 6 32

650

Sociale urgentie

13

Stadsvernieuwingsurgent

20

14

34

7

6

13

529

173

Statushouder Totaal

13

32

734

Jaarbericht 2013

29

Mozaïek Wonen

Statushouders In 2013 heeft Mozaïek Wonen voldaan aan de met de gemeente afgesproken taakstelling. In totaal is een aantal van 13 statushouders via bemiddeling gehuisvest. Verhuringen naar passendheid. Tabel 2.5.2. Verhuringen naar passendheid (bedragen x € 1,-) totale aanbod

Inkomen tot huurtoeslaggrens*

Vanaf (<) huurtoeslaggrens) tot ≤ € 34.229

> € 34.229 ≤ € 43.800

> € 43.800

Totaal

totaal sociale segment

aantal %

488 73,6%

151 22,8%

19 2,9%

5 0,8%

663 100%

vrije sector > € 681,02

aantal %

3 6,4%

1 2,1%

15 31,9%

28 59,6%

47 100%

Totaal

aantal %

491 69,2%

152 21,4%

34 4,8%

33 4,6%

710 100%

Gouda totaal sociale segment

aantal %

366 77,7%

98 20,8%

5 1,1%

2 0,4%

471 100%


aantal %

3 8,8%

1 2,9%

9 26,5%

21 61,8%

34 100%

Totaal Gouda

aantal %

369 73,1%

99 19,6%

14 2,8%

23 4,6%

505 100%

Bodegraven totaal sociale segment

aantal %

104 65%

43 26,9%

12 7,5%

1 0,6%

160 100%


aantal %

0 0%

0 0%

6 46,2%

7 53,8%

13 100%

Totaal Bodegraven

aantal %

104 60,1%

43 24,9%

18 10,4%

8 4,6%

173 100%

Moordrecht totaal sociale segment

aantal %

18 56,3%

10 31,3%

2 6,3%

2 6,3%

32 100%

Vrije sector > €681,02

aantal %

0 0%

0 0%

0 0%

0 0%

100%

Totaal Moordrecht

aantal %

18 56,3%

10 31,3%

2 6,3%

2 6,3%

100%

*inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.025,alleenstaand >= 65 jaar <= € 21.100,meerpersoons < 65 jaar <= € 28.550,meerpersoons >= 65 jaar <= € 28.725,-

N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur)

Jaarbericht 2013

30

Mozaïek Wonen

Mozaïek Wonen heeft in 2013 de ministeriele regeling DAEB, welke inging per 1-1-2011, uitgevoerd en de ministeriele norm om minimaal 90% van haar vrijkomende woningen met een huurprijs < € 681,02 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen < € 34.229,- ruimschoots gehaald: in 2013 werd 96.4% van de te verhuren woningen verhuurd aan de DAEB-doelgroep. De overige 3.6% valt binnen de maximaal toegestane 10% ruimte om woningen met een huurprijs < € 681,02 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen > € 34.085,-, waarbij prioriteit is gegeven aan urgenten en senioren. Een klein aantal huishoudens met een laag inkomen heeft een vrije sector woning gehuurd. Tabel 2.5.3 Verhuringen in 2013 via Woningnet naar aantal personen (= aantal huishoudens) , leeftijd en aantal kamers en woningtype voor Mozaïek Wonen totale aanbod. Verhuringen 2013

Totaal 1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers eengezins meergezins



 



aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % aantal %

alleenstaand tot 65 jaar 350 49,3% 133 80,1% 141 52,4% 69 29,6% 7 16,7% 39 24,8% 311 56,2%

alleenstaand vanaf 65 jaar 75 10,6% 16 9,6% 38 14,1% 20 8,6% 1 2,4% 1 0,6% 74 13,4%

tweepersoons tot 65 jaar 106 14,9% 14 8,4% 45 16,7% 41 17,6% 6 14,3% 31 19,7% 75 13,6%

tweepersoons vanaf 65 jaar 53 7,5% 2 1,2% 32 11,9% 18 7,7% 1 2,4% 2 1,3% 51 9,2%

3 of meer personen 126 17,7% 1 0,6% 13 4,8% 85 36,5% 27 64,3% 84 53,5% 42 7,6%

Totaal

710 100% 166 100% 269 100% 233 100% 42 100% 157 100% 553 100%

In 2013 was 22% van het aanbod een eengezinswoning. Dit is beduidend lager dan in 2012 (35%). De eengezinswoningen zijn voor 53,5% verhuurd aan huishoudens met drie of meer personen. Daarnaast is 25,4% van de eengezinswoningen verhuurd aan alleenstaanden. Van de 126 gezinnen die gehuisvest zijn (in 2012 144), zijn 47 gezinnen in een meergezinswoning gehuisvest. 61,2% van het totale aanbod bestaat uit woningen met 3 of minder kamers. 38,7% van het woningaanbod bestaat uit 4- of 5-kamers. In 2012 was dit percentage hoger, namelijk: 45%. Het absolute aantal 4-of 5-kamerwoningen is toegenomen: 275 in 2013 tegenover 256 in 2012. De helft van de toewijzingen betreft een alleenstaande jonger dan 65 jaar. Het aantal toewijzingen aan gezinnen (18%) en 2-persoonshuishoudens (22%) is gering.

2.6 Verhuurbaarheid De verhuurbaarheid van ons woningbezit komt tot uitdrukking in de mutatiegraad, leegstand en het gemiddeld aantal ingestuurde reacties op een geadverteerde woning.

Jaarbericht 2013

31

Mozaïek Wonen

Tabel 2.6.1 Verhuurbaarheid in 2013 naar aantal kamers, type, prijs en locatie (excl. Zorginstellingen) Aantal mutaties

Totaal 2012 Totaal 2013

569 710

6,7% 8,1%

Leegstandsgraad vanwege verhuurbaarheid 0,27% 0,41%

1 of 2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 of meer kamers

166 269 233 42

11,1% 12,3% 5,6% 4,6%

0,46% 0,40% 0,43% 0,29%

144 209 170 36

121 137 141 34

60 92 104 50

Eengezins Meergezins

157 553

3,9% 11,9%

0,24% 0,56%

134 425

127 306

88 79

119

7,9%

0,25%

80

61

74

326

6,4%

0,31%

293

273

98

75

9,4%

0,40%

67

52

61

143

12,4%

0,53%

117

46

33

47

18,4%

2,81%

2

1

10

505 173 32

7,3% 10,5% 14,5%

0,37% 0,64% 0,06%

436 123 -

360 73 -

94 35 20

tot kwaliteits-kortingsgrens ≤ € 374,44 tot 1e aftoppingsgrens > € 374,44 ≤ € 535,91 tot 2e aftoppingsgrens > € 535,91 ≤ € 574,35 tot huurtoeslaggrens > € 574,35 ≤ € 681,02 vrije sector > € 681,02 Gouda Bodegraven Moordrecht

Mutatiegraad

Verhuurd via Woningnet (totaal, incl. bemiddeld) 523 559

Verhuurd via advertentie Woningnet5

338 433

Gemiddeld aantal reacties op advertenties 110 80

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de mutatiegraad in 2013 is gestegen naar 8,1%. Zowel in Bodegraven als in Gouda ligt de mutatiegraad in 2013 hoger dan in 2012, maar de grootste stijging van de mutatiegraad is te zien in Bodegraven. Het gemiddeld aantal reacties op een woning is echter fors gedaald naar 80. In Gouda is het gemiddeld aantal reacties op een woning fors hoger dan in Bodegraven. De eengezinswoningen hebben gemiddeld meer reacties op een advertentie dan de meergezinswoningen. Met uitzondering van de 5-kamerwoningen, krijgt een woning meer reacties naarmate er meer kamers in de woning aanwezig zijn. Daarnaast zijn de woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens het populairst; als de huur hoger is dan krijgt een woning gemiddeld minder reacties. De leegstand vanwege verhuurbaarheid is in 2013 sterk opgelopen naar 0,41%. Voornamelijk bij meergezinswoningen is de leegstandgraad hoog. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt door het grote aantal weigeringen onder woningzoekenden vanwege het feit, dat men in de huidige omstandigheden kieskeuriger is en/of niet reageert op een aanbod. Hierdoor duurt het langer voordat een woning verhuurd is.

5

Vrije sectorwoningen, woningen die verhuurd zijn via Stichting Welzijn Ouderen Bodegraven, woningen die via bemiddeling verhuurd zijn en woningen die tijdelijk verhuurd zijn, worden niet via Woningnet aangeboden en zijn niet in deze tabel opgenomen.

Jaarbericht 2013

32

Mozaïek Wonen

Tabel. 2.6.2 Reden leegstand in percentage *Leegstand verhuur is hier inclusief frictieleegstand, ontruimingen e.d. ** Leegstand overig is incidentele leegstand, bijvoorbeeld bij brandschade e.d.

Reden leegstand % Mozaiek Wonen Gouda Mozaiek Wonen Bodegraven

Verhuur* Onderhoud Verkoop Sloop Overig** 0,37 0,54 0,28 0,42 0 0,64 1,4 0,15 0,36 0,07

In Bodegraven is de leegstand vanwege geplande onderhoudswerkzaamheden en verhuurproblematiek (zie vorige alinea) groter dan in Gouda. In Gouda stonden er meer woningen leeg vanwege sloopplannen. Hoewel het leegstandspercentage bij Mozaïek Wonen lager ligt dan het landelijk cijfer, werken wij permanent aan het verminderen van de leegstand.

2.7 Bestrijden onrechtmatige bewoning Mozaïek Wonen bestrijdt onrechtmatig gebruik van woningen, opdat de schaarse woonruimte beschikbaar is voor rechtmatige verhuur of verkoop. Bovendien beogen we de veiligheid en het woongenot te bevorderen van huurders en woningzoekenden, die zich netjes aan de regels houden. Samenwerking tussen verhuurders, gemeente, politie, energiebedrijven, uitkeringsinstanties en belastingdienst is bij deze aanpak noodzakelijk. Voor melding van woonfraude heeft Mozaïek Wonen een afzonderlijk e-mailadres. Tabel 2.7.1. Resultaten onrechtmatige bewoning Woonfraudecijfers Gouda 2012

Bodegraven

2013

2012

Moordrecht

2013

2012

Totaal

2013

2012

2013

Aantal dossiers

26

21

6 4

0

0

32

25

Aantal nieuwe zaken

58

59

3 6

0

0

61

65

Aantal afgehandelde zaken

63

51

5 5

0

0

68

56

Totaal in behandeling

21

29

4 5

0

0

25

34

Analyse afgehandelde woonfraudezaken Gouda 2012

Bodegraven

2013

2012

Moordrecht

2013

2012

Totaal

2013

2012

2013

Geen fraude

17

15

1

2

0

0

18

17

Huuropzegging

17

17

1

0

0

0

18

17

3

3

0

0

0

0

3

3

27

16

2

3

0

0

29

19

Ontruiming Situatie hersteld

In 2013 zijn 56 woonfraudeonderzoeken afgehandeld. Bij 19 onderzoeken is de situatie in overleg met de huurder hersteld. In 17 gevallen bleek geen sprake te zijn van woonfraude. In totaal 20 woningen zijn na huuropzegging of ontruiming weer beschikbaar gekomen voor de reguliere woningmarkt. Dit ligt op hetzelfde niveau als in 2012.

Jaarbericht 2013

33

Mozaïek Wonen

2.8 Huurincasso Net zoals Mozaïek Wonen ondervinden ook onze bewoners de gevolgen van de crisis. Dit is terug te zien in het huurachterstandspercentage, welke ten opzichte van 2012 fors toegenomen is. Het gaat dan met name om ZZP’ers, gezinnen en een grote groep eenoudergezinnen die niet rond kunnen komen. Opvallend is ook de drastische toename in de laatste 2 maanden van 2013 van het aantal storneringen (een terugboeking door de bank omdat er bijvoorbeeld niet automatisch geïncasseerd kan worden). Eén van de redenen is, dat het voor huurders steeds lastiger wordt om aan hun maandelijkse verplichting te kunnen voldoen. Andere oorzaken zijn de invoer van Ibannummers en de strakkere regels bij de banken (minder rood mogen staan). Deze forse stijging is zorgelijk en om die reden heeft Mozaïek Wonen in 2013 de mogelijkheden onderzocht om de huurachterstanden in een nog vroeger stadium te signaleren en aan te pakken. Tabel 2.8.1 Huurachterstand zittende huurders woningen in percentage van de jaarhuur Jaar /Gemeente Bodegraven Gouda 2013

1,26%

1,55%

2012

1,02%

0,98%

2011

0,94%

0,96%

Deurwaarderszaken Mozaïek Wonen heeft in vergelijking met andere corporaties van dezelfde omvang veel zaken uit handen gegeven aan de deurwaarder. Medio 2013 waren dit er 500. Dit aantal wil Mozaïek Wonen in 2014 terugdringen door nog eerder in het incassoproces in contact te komen met de huurder o.a. door het inschakelen van een gespecialiseerd bureau (XPact). Ontruimingen In 2013 is 49 keer een ontruiming aangezegd. In vijf gevallen is de ontruiming werkelijk doorgegaan. In de andere gevallen is er op het laatste moment betaald of een regeling getroffen. Het aantal ontruimingen is in vergelijking tot 2012 (16) fors afgenomen.

2.9. Verleende diensten (servicekosten) Mozaïek Wonen levert een aantal servicediensten en voorzieningen, welke als servicekosten zijn opgenomen in de huur. Eenmaal per jaar wordt per cluster een afrekening opgesteld. Dit kan leiden tot terugbetaling van teveel betaalde voorschotten, maar ook tot verhoging van het maandelijkse voorschotbedrag. In 2013 bedroegen de totale kosten afgerond € 2,3 miljoen. De meest omvangrijke zijn: Tabel 2.9.1 “Top 5” van de servicekosten (x € 1.000) 1 2 3 4 5

Stookkosten Elektra gemeenschappelijke ruimten en poorten (100% groen*) Schoonmaakkosten Water Glasfonds

2013 1.065

2012 1.066

2011 931

446 438 117 98

421 450 127 100

398 427 122 85

Enkele toelichtende opmerkingen met betrekking tot gas en elektra: Elektriciteit koopt Mozaïek Wonen duurzaam in bij Greenchoice. Wij kopen het gas (grijs) in bij Dong. In voorgaande jaren werd het ingekochte gas, door het inkopen van vergroeningcertificaten, vergroend.

Jaarbericht 2013

34

Mozaïek Wonen

Vanuit kostenbesparing en omdat de aanwending van dit geld niet te traceren was, is Mozaïek Wonen in goed overleg met de huurdersvereniging hiermee gestopt. Er worden 840 woningen verwarmd door zogenaamde blokverwarming. Blokverwarming wil zeggen dat er water in een centraal ketelhuis wordt verwarmd en vervolgens met behulp van circulatiepompen naar de radiatoren in de woning wordt getransporteerd. Aan de radiatoren in de woning zijn verbruiksmeters gemonteerd. Deze meters registreren de hoeveelheid warmteafgifte per vertrek en het verbruik wordt vervolgens verrekend met de huurder. Toelichtende opmerkingen met betrekking tot schoonmaak Mozaïek Wonen heeft contracten met verschillende bedrijven voor het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, entrees, trappenhuizen, liften en beglazing. Voor elk cluster geldt een werkschema waarover met de bewonerscommissie afstemming plaatsvindt. In 2013 is € 0,4 miljoen aan schoonmaakonderhoud gerealiseerd.

2.10 Verkoop van woningen Verkoop bestaande bouw De doelstelling van Mozaïek Wonen in 2013 is behaald. In 2013 had Mozaïek Wonen het voornemen om voor de verkoop van bestaande huurwoningen in Gouda en Bodegraven een bruto verkoopresultaat te realiseren van € 3.791.000,-. Gerealiseerd is een bruto verkoopresultaat van € 3.918.220,- , een positief verschil van € 127.220,-. In totaal zijn in 2013 30 woningen verkocht (zie ook pagina 21, 2e bolletje) en getransporteerd bij de notaris. De gemiddelde koopsom kwam neer op een bedrag van € 164.000,-. In 2012 was de gemiddelde koopsom € 166.000,- en in 2011 nog € 181.000,-. De gemiddelde doorlooptijd, de periode waarbinnen een woning verkocht wordt, is in 2013 hetzelfde gebleven als in 2012, te weten 187 dagen. In september 2013 heeft Mozaïek Wonen haar kortingsregeling voor verkoopwoningen uit de bestaande voorraad versoepeld. Hierdoor kunnen nu meer huurders gebruik maken van deze regeling. In het verleden kon alleen een zittende huurder van een voor verkoop gelabelde huurwoning zijn/haar huurwoning met korting kopen. Nu heeft iedere zittende huurder van Mozaïek Wonen de mogelijkheid om een vrijkomende, voor verkoop gelabelde huurwoning met korting te kopen. Huurders van Mozaïek Wonen hebben recht op een kortingspercentage op basis van bewoningsduur. Meldingsplichtig verkoopbesluit Mozaïek Wonen is als corporatie verplicht om op grond van artikel 11 d BBSH en MG 2011-04, bij de verkoop van woningen aan kopers die daar zelf niet gaan wonen, deze eerst aan te bieden aan een lokale corporatie en deze verkoop te melden bij gemeente en bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK). Voor alle panden heeft Woonpartners afgezien van aankoop. Turfmarkt / Vrouwesteeg De panden aan de Turfmarkt nummer 36 t/m 46 en Vrouwesteeg 1 zijn getransporteerd op 1 mei 2013. Deze grachtenpanden waren in 2008 aangekocht van de gemeente. In november 2012 werd met een kopende partij overeenstemming bereikt. De verkoop is goedgekeurd door de gemeente Gouda en door het Ministerie van BZK. Prins Hendrikstraat 60 A Deze hoekwoning is ooit aangekocht door Mozaïek Wonen in het kader van de wijkontwikkeling in de wijk Korte Akkeren. De oorspronkelijke strategie moest worden aangepast gezien de slechte woningmarkt. Besloten is om de woning in de huidige staat te verkopen. De verkoop is goedgekeurd door de gemeente. In april 2013 is door het Ministerie van BZK voor de verkoop van dit pand aan twee particulieren toestemming verleend. Uiteindelijk is de woning getransporteerd op 2 mei 2013.

Jaarbericht 2013

35

Mozaïek Wonen

Prins Hendrikstraat 169 en de Prins Hendrikstraat 171 Deze woningen zijn ook aangekocht in het kader van wijkontwikkeling maar ook hier is de oorspronkelijke strategie door Mozaïek Wonen aangepast. Ze zijn daarom in april verkocht aan een ontwikkelaar, die ook enkele nabij gelegen panden van de gemeente heeft aangekocht. Voor deze verkoop is goedkeuring verleend door de gemeente en in april 2013 is goedkeuring verleend door het Ministerie van BZK. De overdracht vond plaats op 25 september 2013. Vooruitzichten verkoop bestaande bouw De verwachtingen met betrekking tot 2014 zijn positiever dan het afgelopen jaar. De daling van de huizenprijzen is afgenomen en in delen van het land zelfs tot stilstand gekomen. Hiernaast nemen het aantal hypotheekaanvragen toe en vinden er meer transacties plaats dan in dezelfde periode in 2013. De doelstelling in 2014 is het verkopen van 24 bestaande woningen met een bruto verkoopresultaat van € 3.730.000,-. Tabel 2.10.1 Verkoop woningen in bestaande voorraad (aantallen) Totaal Aantal in 2013 verkochte woningen Aan zittende huurders met huurderskorting Aan zittende huurders met Koopgarant Leeg verkocht, kosten koper Verkocht bijzondere verkoop

Gouda 1 0 23 126

Bodegraven Moordrecht 1 0 22 12

0 0 1 0

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Tabel 2.10.2 Verkoop woningen (opbrengst)

Opbrengst verkoop bestaand bezit Opbrengst verkoop bijzondere panden Totaal opbrengst verkopen Af: Verkoopkosten Verkoopresultaat 2013

Totaal Gouda Bodegraven Moordrecht € 3.918.220 € 3.748.220 € 170.000 n.v.t. € 1.291.500 € 1.291.500 €n.v.t. € 5.209.720 € 5.039.720 € 170.000 n.v.t. - € 341.306 - € 313.618 - € 27.688 n.v.t. € 4.868.414 € 4.726.102 € 142.312 n.v.t.

Stand van zaken kantoorpanden Beursstraat De verkoop (sinds 2011) van ons kantoorpand aan de Beursstraat in Bodegraven verloopt stroef. Er zijn meerdere prijsverlagingen in overleg met makelaar doorgevoerd. Tevens zijn mogelijkheden verkend voor alternatief gebruik waaronder verbouw tot woningen. Het pand staat eveneens te huur. Meridiaan Na een periode van verkoop is het pand de Meridiaan 19/21 in 2012 verhuurd. In 2013 is een grote hennepplantage ontdekt in het verhuurde pand. De toenmalige huurder is met de noorderzon vertrokken. De kosten om het pand in de oude staat terug te brengen bleken aanzienlijk. De kosten, alsmede de huurachterstand, zijn doorgegeven aan de curator. De Meridiaan 19/21 staat momenteel wederom te huur en te koop bij Van ’t Hof Makelaardij. Om de leegstand – en eventuele kraak - tegen te gaan is het pand ‘om niet’ in gebruik gegeven aan Stichting De Kring. Deze stichting kan de ruimte tijdelijk gebruiken tot Mozaïek Wonen een koper/huurder of een andere bestemming heeft gevonden.

6

Bijzondere verkoop betreft 7 aangekochte voormalige gemeentelijke panden en 5 in het kader van de wijkontwikkeling Korte Akkeren aangekochte panden.

Jaarbericht 2013

36

Mozaïek Wonen

Stand van zaken bijzondere verkoop Wachtelstraat fase 1 De opgeknapte woningen van het wijkontwikkelingsproject aan de Wachtelstraat 43, 44, 46, 50 en 51 stonden op 31-12-2013 in de verkoop. Bij iedere woning die verkocht wordt koopt de koper verplicht een parkeerplaats op het achterliggende terrein. Op 15 november 2013 is de Wachtelstraat 45 getransporteerd. De Wachtelstraat 25 en de Wachtelstraat 28 zijn eveneens in de verkoop gegaan en worden gezien als onderdeel van dit project. De woning aan de Wachtelstraat 28 is verkocht onder voorbehoud en wacht op het transport bij de notaris. De woning zal eind maart 2014 transporteren. De woningen aan de Wachtelstraat 47, 48 en 49 staan op dit moment nog niet in de verkoop. Er is besloten om de woningen te verkopen aan een ontwikkelaar. Verder zijn er in dit project 10 nieuwbouwgarages en 21 parkeerplaatsen te koop. Inmiddels zijn er voor 4 garages en 12 parkeerplaatsen voorlopige koopcontracten getekend, het transport zal in de eerste helft van 2014 plaatsvinden. Akkerborch (Constantijn Huygenstraat/Herenstraat) Op 30 oktober 2013 kwamen PLUS Vastgoed B.V. en Stichting Mozaïek Wonen overeen dat PLUS Vastgoed B.V. in het centrum van Korte Akkeren (C. Huygensstraat) vijf winkels en een daarachter liggend perceel grond van Mozaïek Wonen koopt. De splitsing, de levering en het afrekenen heeft in februari 2014 plaats gevonden. PLUS Vastgoed B.V. draagt tevens bij aan de algemene kosten die de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen maken ter bevordering van de leefbaarheid in het centrum van Korte Akkeren. Prins Hendrikstraat 151 en de Prins Hendrikstraat 157 Dit betreft twee garageboxen, waarvan er 1 is verkocht en voor de andere is ook een koper. Naar verwachting kan het transport plaatsvinden in de eerste helft van 2014. Aangekocht bezit centrum Korte Akkeren In het centrum van de wijk Korte Akkeren staan op dit moment 9 woningen in de verkoop. Het betreft woningen aan de Emmastraat, de Walvisstraat en de Gerard Leeustraat. Deze woningen zijn in het verleden door de gemeente en Mozaïek Wonen in het kader van een wijkontwikkelingsplan aangekocht van particulieren en verkeren in een matige staat. Ook hier is de strategie uiteindelijk gewijzigd en worden de woningen weer volgens afspraak op de markt verkocht. Er is één woning verkocht. Stand van zaken nieuwbouw Bolwerk Van dit project zijn 9 van de 28 Hofwoningen verkocht en getransporteerd. De overige 19 woningen zijn niet verkocht, maar kort voor de oplevering verhuurd. De opleveringen hebben vanaf half mei plaatsgevonden. De activiteiten ten behoeve van de diverse VvE’s van Bolwerk zijn uitgevoerd. Graafse Waard Maxima Indien de werkzaamheden volgens planning verlopen wordt in april 2014 het laatste gebouw in de Graafse Waard opgeleverd, gebouw Máxima. Dit gebouw wordt ‘Te Woon’ aangeboden, dus zowel voor de verhuur (vrije sector) als voor de verkoop. Ook voor dit gebouw wordt een VvE opgericht. In totaal worden 32 appartementen opgeleverd in het duurdere segment, hiernaast beschikt het gebouw over 33 parkeerplaatsen. Na de informatieavond heeft er een loting plaatsgevonden onder de relatief grote groep belangstellenden voor koop en huur. Gouwe Akkeren Van de 19 te verkopen woningen in de laatste fase van Gouwe Akkeren (blok 6 en 7) zijn in 2013 7 woningen verkocht door de aannemer, voor de 8 resterende woningen is de overeengekomen achtervang van Mozaïek Wonen ingeroepen. Mozaïek Wonen heeft deze woningen overgenomen en – voorlopig - verhuurd. In het eerste kwartaal van 2014 wordt dit project naar verwachting afgesloten.

Jaarbericht 2013

37

Mozaïek Wonen

Stand van zaken Koopgarant In 2013 is besloten te stoppen met het aanbieden van de Koopgarant optie aan huurders die hun woning willen kopen. Aangezien de prijzen van de woningen fors zijn gedaald op de woningmarkt, is het voor kopers tegenwoordig mogelijk om ook zonder deze constructie voor een redelijke prijs een aantrekkelijke woning te kopen. Mozaïek Wonen rekent Koopgarant daarom thans niet meer tot de doelstellingen van het verkoopbeleid. Woningen welke ooit met Koopgarant verkocht zijn, moeten wel teruggekocht worden door Mozaïek Wonen indien de koper de woning wil verkopen. In 2013 is dit voorgevallen bij 1 woning in Weideveld te Bodegraven. Op dit moment staat deze woning weer in de reguliere verkoop (zonder Koopgarant). Grondtransacties Gouda Koningin Wilhelminaweg De percelen grond zijn op 19 juni 2013 verkocht aan Vink Ontwikkeling BV. Futselaar De gemeente Gouda en Mozaïek Wonen hebben elkaar op 1 november 2013 grond verkocht in het centrum van Korte Akkeren (Walvisstraat/Herenstraat). Levering heeft op 18 december 2013 plaatsgevonden, conform een Gronduitgifte-overeenkomst. Buurtservicecentrum Korte Akkeren Aan Vink Ontwikkeling BV verkoopt Mozaïek Wonen een perceel bouwgrond in het bouwplan Herenstraat/Walvisstraat, ongeveer 18 are en 31 centiare. Daarbij verwerft Mozaïek Wonen het recht van optie om op termijn ter plaatse een Buurtservicecentrum te kopen. Dit BSC moet uiterlijk op 1 juli 2016 gereed zijn. Tegenover deze koop staat een huurgarantie van de gemeente Gouda voor de duur van 10 jaar. Gouda-Oost, Olympiadeplein Op 31 oktober 2013 leverden de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen elkaar enkele kleine stukjes grond t.b.v. de bouw van een woontoren aan het Olympiadeplein. De Bunker Op 11 februari 2013 deed Mozaïek Wonen afstand van het recht van erfpacht op een perceel grond waarop voorheen het woongebouw “de Bunker” stond. Dit woongebouw was inmiddels gesloopt. Met de eigenaar van de grond, de gemeente Gouda, werd overeengekomen dat het terrein zal worden ingericht als openbare ruimte en als zodanig onderdeel zal gaan uitmaken van het nog te realiseren bouwplan “Erasmusplein”. De afstand van het recht van erfpacht werd gedaan zonder financiële tegenprestatie. Rode Dorp/Parkwijk Op 30 september 2013 vond een grondoverdracht plaats in het Rode Dorp/Parkwijk. Hierbij verkreeg de gemeente Gouda het openbare gebied in eigendom (bestaande uit groen, wegen en parkeerplaatsen), zoals dit opnieuw was ingericht na realisatie van de wijk Rode Dorp (huurwoningen) en Parkwijk (koopwoningen). De afspraken over de financiële bijdragen van Mozaïek Wonen waren vastgelegd in een exploitatieovereenkomst tussen de gemeente en Mozaïek Wonen van 11 oktober 2010. Gouwe Akkeren Ook vonden er in 2013 via zogenaamde “A-B-C leveringen”7 verspreid over het jaar enkele grondoverdrachten plaats aan kopers van de eengezinswoningen in het nieuwbouwproject “Gouwe Akkeren” aan de Westerkade-Snoystraat. Er waren ook grondoverdrachten aan de ontwikkelaar, Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., die vervolgens de grond zelf leverde aan kopers. Het verkoopproject “Gouwe Akkeren” is verder beschreven in de paragraaf “Verkoopprogramma Mozaïek Wonen”. 7

A-B-C levering: Mozaïek Wonen levert grond aan ontwikkelaar en ontwikkelaar levert direct door aan koper.

Jaarbericht 2013

38

Mozaïek Wonen

Bodegraven Schoutendreef Bodegraven In het kader van sloop/nieuwbouw van een complex aan de Schoutendreef bereikten Mozaïek Wonen en de gemeente Bodegraven-Reeuwijk in het najaar van 2013 overeenstemming over koop en verkoop van enkele kleine stukjes grond. Deze transactie krijgt z’n beslag in het voorjaar van 2014.

Wijziging regelgeving Per 1 januari 2013 en per 1 januari 2014 zijn door het kabinet een aantal wijzigingen doorgevoerd rond hypotheekvoorwaarden. Een deel van die regels heeft een beperkend effect en een ander deel juist een stimulerend effect. Die effecten pakken voor verschillende groepen verschillend uit. Het gaat onder andere om een beperking van hypotheekrenteaftrek en maximaal hypotheekbedrag, een hogere vrijstelling van de schenkbelasting, beperking van toegestane hypotheekvormen, verhoging van het grensbedrag voor de NHG en versoepeling van hypotheekvoorwaarden voor starters.

Jaarbericht 2013

39

Mozaïek Wonen

3. Het kwalitatief in stand houden van het bezit Strategisch doel: Voldoende voorraad met een voldoende kwaliteit Inzet van middelen (begroot) De belangrijkste doelstellingen 2013 Bestaande voorraad: De begroting onderhoud voor 2013 bedraagt € 21,5 miljoen, waarvan € 6,6 miljoen. wordt uitgegeven aan badkamer- en keukenrenovatie. € 2,6 miljoen wordt uitgegeven aan energiebesparende maatregelen € 0,4 miljoen. wordt uitgegeven aan verbeteren uitstraling gevelreiniging/ buitenschilderwerk) € 3,7 wordt uitgegeven aan dagelijks onderhoud (melding en mutatie)

- Planmatig verbeteren basiskwali teit : 546 vhe’s, waarvan: * Gouda: 417 * Bodegraven: 129 - Planmatig badkamerrenovatie 594 vhe’s, waarvan * Gouda: 455 * Bodegraven: 139 - Planmatig keukenrenovatie 561 vhe’s, waarvan: * Gouda: 381 * Bodegraven: 180 - Verbeteren Energieprestatie 449 vhe’s waarvan * Gouda: 213 * Bodegraven: 236 - Verbeteren uitstraling 990 vhe’s, waarvan: * Gouda: 574 * Bodegraven 416:

Resultaten De realisatie van het planmatig onderhoud en investeringen voor 2013 bedraagt 13 miljoen euro; - Planmatig verbeteren basiskwaliteit : 503 vhe’s, waarvan: * Gouda: 374 * Bodegraven: 129 € 3,1 is uitgegeven aan badkamerrenovatie, waarvan in aantallen (456); * Gouda: 327 * Bodegraven: 129 € 1,8 is uitgegeven aan keukenrenovatie waarvan in aantallen (477); * Gouda: 312 * Bodegraven: 165 € 2,1 is uitgegeven aan energieprestatie waarvan in aantallen; * Gouda: 357 * Bodegraven: 197 € 0,2 is uitgegeven aan verbeteren uitstraling waarvan in aantallen (697): * Gouda: 322 * Bodegraven: 375 € 4,2 miljoen is uitgegeven aan dagelijks onderhoud. * Gouda: € 3,4 miljoen * Bodegraven: € 0,8 miljoen

3.1 Onderhoud Gewijzigd beleid In 2013 is het onderhoudsbeleid van Mozaïek Wonen herzien. De nadruk van het onderhoudsbeleid is verschoven naar “sober en doelmatig” waarbij de technische noodzaak leidend is geworden. Concreet betekent dit dat bijvoorbeeld badkamers en keukens niet meer op basis van leeftijd preventief worden vervangen. Deze beleidswijzigingen zijn structureel in de begroting van 2014 doorgevoerd. In het kader van het gewijzigde beleid zijn ook voor 2013 bezuinigingsdoelstellingen in de onderhoudsuitgaven doorgevoerd. Zo is het planmatig vervangen van keukens en badkamers in een aantal complexen geschrapt. Ook bij mutatie is vanaf de tweede helft van 2013 het onderhoud beduidend soberder uitgevoerd. Realisatie onderhoud Voor 2013 was € 21,5 miljoen begroot waarvan € 18,5 daadwerkelijk is uitgegeven. Deze lagere realisatie wordt mede veroorzaakt door het schrappen van € 1 miljoen aan planmatige onderhoudsprojecten. Naast de genoemde bezuinigingen ligt de realisatie ook lager door het verlaagde btw-tarief (was 21%, nu 6%). Door deze BTW-verlaging is in 2013 ca. € 0,8 minder aan BTW afgedragen dan begroot. Door positief aanbestedingsresultaat en het vervallen van maatregelen is in 19 projecten t.b.v. planmatig onderhoud totaal ca. € 2,5 miljoen resultaat minder uitgegeven dan begroot. Voor 13 projecten is het budget overschreden met totaal € 0,8 miljoen. Binnen het dagelijks onderhoud (meldingen mutatiekosten) ligt de totale realisatie van € 4,2 miljoen boven het budget (€ 3,7 miljoen). Basiskwaliteit In 2013 zijn bij 503 woningen onderhoudsmaatregelen uitgevoerd, waardoor deze woningen nu voldoen aan de door Mozaïek Wonen gedefinieerde basiskwaliteit. Het voorgenomen aantal van 546 is niet behaald. Dit wordt veroorzaakt door o.a. het vervallen van een voorgenomen badkamervervanging in het complex Robaarstraat (zie ook hierna).

Jaarbericht 2013

40

Mozaïek Wonen

Keukens en badkamers Het doel in 2013 was om 594 badkamers en 561 keukens te vervangen. In totaal zijn 456 badkamers en 477 keukens vervangen in 2013. Deze vervangingen zijn met name in het planmatig onderhoud gerealiseerd. Incidenteel zijn ook badkamers en keukens in het dagelijks en mutatie onderhoud vervangen. Het vervangen van 36 badkamers in het complex aan de Robaarstraat is vervallen. Ook het vervangen van 18 keukenblokken aan de Herenstraat is vervallen. Beide projecten zijn in het kader van de bezuinigingen vervallen. Energiebesparende maatregelen In 2013 is € 2,1 miljoen geïnvesteerd in energiebesparende maatregelen. Hiervan is € 0,5 miljoen uitgegeven aan isolerende maatregelen zoals dubbel glas, daken vloerisolatie. Er is € 1,6 miljoen uitgegeven aan energiezuinige hoog rendement verwarmingsketels. In het complex Ridder van Catsweg in Gouda en de Hovenflats in Bodegraven zijn in 2013 in 191 woningen individuele verwarmingsketels geplaatst. Deze woningen waren voor deze ingreep voorzien van blokverwarming. In 2013 zijn in 363 woningen de oude ketels vervangen door een nieuwe hoog rendement verwarmingsketel. Gevelonderhoud, verbeteren uitstraling In 2013 is € 0,2 miljoen uitgeven in plaats van de beoogde € 0,4 miljoen. Er is € 0,1 miljoen besteed in het complex De Hoven in Bodegraven. De drie portiekflats zijn voorzien van nieuwe galerij en balkonschermen. De kleuren per flat zijn in overleg met de bewonerscommissie gekozen. De realisatie ligt lager dan begroot omdat onder ander het reinigingswerk aan de gevel van het complex Acaciaplein (138 woningen) is vervallen. Ook het project in de Herenstraat waar het vervangen van schuttingen begroot was, is vervallen. Deze twee projecten zijn in het kader van de bezuinigingen vervallen. Tabel 3.1.1 Alle onderhoudsuitgaven en verbeteringen gespecificeerd naar soort (x € 1.000 deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen)

Soort onderhoud: Melding Mutatie Preventief (contracten) Service-abonnement Planmatig Overig onderhoud Totaal onderhoud Planmatig, woonomgeving Melding, woonomgeving Totaal onderhoud omgeving (leefb.) Totale onderhoudsuitgaven Investeringen/verbeteringen Woningverbetering / woonomgeving Woningverbeteringen bij mutatie en incidenteel Woningverbetering bij planmatig onderhoud Totaal investeringen/verbeteringen Totaal uitgaven onderhoud en verbetering/investeringen

Moordrecht 2013

Bodegraven 2013

Gouda 2013

Totaal 2013

Totaal 2012

2.331 1.728 1.198 113 5.289 99

1.878 1.431 981 97 3.855 79

439 294 191 15 1.366 18

14 3 27 1 68 2

2.272 1.560 1.137 77 6.431 99

10.758 57 54

8.322 14 47

2.322 43 6

115 0 1

11.576 100 82

111

61

49

1

181

10.869

8.383

2.371

115

11.757

110

0

110

0

6

1.079

573

506

0

884

6.456

2.289

4.168

0

7.317

7.646

2.862

4.784

0

8.207

18.515

11.245

7.155

115

19.964

Jaarbericht 2013

41

Mozaïek Wonen

In het meldingen mutatieonderhoud is een stijging te zien ten opzichte van vorig jaar. In het mutatieonderhoud wordt dit deels veroorzaakt door een stijging in het aantal mutaties. Het aantal mutaties lag in 2013 ca. 15% hoger dan in 2012. Daarnaast waren er in de eerste helft van 2013 24 woningen waarvan de kosten boven de € 10.000 per woning lagen. In 2012 waren dit er in dezelfde periode 12 stuks. De totale uitgaven in het onderhoud liggen met € 18,5 miljoen ca. € 1,4 miljoen lager dan in 2012. Tabel 3.1.2 Groot en planmatig onderhoud, de omvangrijkste werken in 2013 (x € 1.000) Clusternaam

Omschrijving werkzaamheden

Kosten

Gouda Ridder van Catsweg Immergroen e.o.

Individuele verwarming en vervangen keukens Fase 2, badkamer en keuken renovatie

€ 1.527 € 1.124

Bodegraven Hovenflats Pr. Beatrixstraat

Levensduur verlengende renovatie Levensduur verlengende renovatie

€ 2.168 € 1.893

Bovenstaande vier projecten zijn met een totale realisatie van € 6,8 miljoen verantwoordelijk voor 37% van de totale onderhoudsuitgaven. Opvallendste projecten:

Ridder van Catsweg Gouda Voor werkzaamheden:

gemiddelde investering per woning

€ 11.229,-

Na werkzaamheden:

In 2013 zijn 136 woningen aan de Ridder van Catsweg voorzien van een nieuwe keuken en een nieuwe individuele HR-verwarmingsinstallatie. Ook alle radiatoren in de woningen zijn vervangen. Deze woningen werden voorheen verwarmd door een collectieve verwarmingsinstallatie (blokverwarming), waarbij in het warm tapwater door middel van een keukengeiser werd voorzien.

Jaarbericht 2013

Immergroen Gouda, fase 2 Voor werkzaamheden:

42

Mozaïek Wonen


€ 15.764,-

na werkzaamheden: In deze woningen zijn in 2013 de badkamers gerenoveerd, de keukenblokken vervangen en is er mechanische ventilatie aangebracht. In 2012 werd het eerste deel, fase 1, al uitgevoerd.

De Hoven Bodegraven


€ 39.427,-

In 2013 zijn 55 woningen voorzien van een nieuwe keuken en nieuwe verwarmingsinstallatie. Deze 55 woningen zijn allemaal voorzien van een individuele HR-verwarmingsketel. Ook alle radiatoren in de woning zijn vervangen. De woning werden voorheen verwarmd door een collectieve verwarmingsinstallatie (blokverwarming) en het warm tapwater kwam van een keukengeiser. Aan de gevel zijn alle kozijnen geschilderd en is de gevelbeplating van de galerijen vervangen. De trappenhuizen zijn voorzien van nieuw tegelwerk.

Door deze ingrepen is de levensduur van dit complex verlengd naar 2030.

Pr. Beatrixstraat Bodegraven Tijdens werkzaamheden:

gemiddelde investering per woning na werkzaamheden:

€ 38.639,-

Jaarbericht 2013

43

Mozaïek Wonen

In de 49 woningen aan de Pr. Beatrixstraat en omgeving zijn zowel in de woning als aan de gevel werkzaamheden uitgevoerd. De daken, vloeren en gevels zijn geïsoleerd en er is dubbel glas aangebracht. In de woningen zijn de badkamer, keukens en toiletten vervangen. Tot slot zijn ook alle bergingen van elektra voorzien. Door deze ingrepen is de levensduur van dit complex verlengd naar 2040.

3.2. Duurzaam bouwen, onderhoud en milieu Milieu-investeringen op lange termijn De maatregelen uit het regeerakkoord ‘Rutte II’ hebben geleid tot het gedeeltelijk schrappen van milieuinvesteringen, welke Mozaïek Wonen eerder in haar onderhoudsbegroting vanaf 2013 had opgenomen. Voorts is besloten het investeringsbeleid met betrekking tot energiemaatregelen in 2014 nog eens goed tegen het licht te houden. Vragen die hierbij aan de orde zullen komen zijn o.a. de effectiviteit van deze maatregelen, welke investering levert het meeste op (b.v. met betrekking tot CO2 reductie, woonlastenreductie etc.) en is het mogelijk een deel van de benodigde investering in de huur door te berekenen. Duurzaam onderhoud 2013 In het kader van duurzaam onderhoud past Mozaïek Wonen de volgende materialen/maatregelen toe; - waterbesparende keuken, wastafel- en douchekranen, - waterbesparende stortbakken toiletten, - woningen voorzien van dubbel glas (tot nu toe zonder huurverhoging of bijbetaling voor de bewoner), - na -soleren van daken en begane grond vloeren en gevels, - alle geplaatste keukenblokken zijn van FSC hout, - alle te vervangen ramen, deuren en kozijnen zijn van FSC hout. Ook bij reparatie (deelvervanging) wordt uitsluitend FSC hout voorgeschreven.

Mozaïek Wonen is convenantpartner van FSC Nederland!

Tabel 3.2.1 Toepassing van energiebesparende en milieubeschermende maatregelen (in aantal woningen) Totaal 2013 Waterbesparende douchekoppen Waterbesparende stortbakken Nieuwe HR combi ketels Toepassen FSC hout bij onderhoud Woningen 100% voorzien van dubbel glas

Gouda 448 325 581 100% 166

Bodegraven 320 222 373 100% 0

Moordrecht 128 103 208 100% 166

100% -

Totaal 2012 431 367 297 100% 271

Woonadviescommissie Mozaïek Wonen hecht waarde aan de gebruikskwaliteit van de woning en woonomgeving bij bouwen renovatieplannen en laat zich hierbij adviseren door de Woonadviescommissie in Gouda en de Woonadviescommissie in Bodegraven. In 2013 zijn de Wijde Wiericke, Schoutendreef en Rijngaarde voorgelegd en/of beoordeeld door de WAC.

Jaarbericht 2013

44

Mozaïek Wonen

4. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil in alle openheid opereren samen met de belanghouders. Inzet van middelen Belangrijkste Resultaten doelstellingen 2013 Jaarlijks worden volumeafspraken/ pres* Nieuwe Prestatieafspraken met - Eind 2013 gestart. Ondertekening tatieafspraken geëvalueerd en zo nodig geactualiseerd. Daarnaast actualiseren we jaarlijks het strategische voorraadbeleid. Beiden op basis van (geactualiseerd) marktonderzoek en in overleg met Gemeente Gouda en BodegravenReeuwijk, huurdersvereniging en bewonerscommissies.

gemeente Zuidplas. * Gemeente Gouda: Actualiseren Woonvisie op basis van resultaten WoOn 2012. * Consultatie stakeholders voortgang Ondernemingsplan Op Koers. * 2 themabijeenkomsten met huurdersvereniging * 3 complexschouwen

2014

- WoOn 2012 gereed. Uitwerking in gemeentelijke woonvisie in 2014

- Consultatie nieuw Ondernemingsplan gerealiseerd

- > 2 themabijeenkomsten met huurdersvereniging gerealiseerd.

- 3 complexschouwen gerealiseerd.

In 2013 zet Mozaïek Wonen € 194.000 in op transparante verantwoording, openheid en het betrekken van stakeholders bij het ontwikkelen van haar strategie en beleid, t.w.: * Communicatiebudget: € 96.000 * Bewonersparticipatie: € 14.000 * Huurdersverenigingen: € 84.000

4.1. Periodiek overleg met huurdersverenigingen, de Koepel en bewonerscommissies De huurdersverenigingen en de Koepel In 2013 heeft de directie van Mozaïek Wonen in totaal zesmaal overleg gevoerd met de huurderskoepel en haar adviseur. Aan het begin van het kalenderjaar is in goed overleg de adviesagenda voor 2013 vastgesteld. Met de besturen van de afzonderlijke huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Huurdersvereniging Bodegraven zijn lokale overleggen gevoerd, respectievelijk in Gouda 5 en in Bodegraven 4 keer. Tijdens deze lokale overleggen zijn voornamelijk de lokale aangelegenheden, (plan)ontwikkelingen en klachten van huurders besproken. Er zijn in 2013 door de huurderskoepel adviezen uitgebracht over de jaarlijkse huurverhoging, de algemene huurvoorwaarden en de beleidskeuzes met betrekking tot de reorganisatie “Organisatie in Beweging”, welke hebben geleid tot het nieuwe ondernemingsplan 2014 – 2018 van Mozaïek Wonen. In enkele aparte bijeenkomsten is hierover met de Koepel gesproken. De bewonerscommissies Tijdens een bijeenkomst met alle bewonerscommissies is een eerste aanzet gemaakt voor een zogenaamd “spoorboekje”, een leidraad voor bewonerscommissies, dat zij kunnen gebruiken bij de invulling van hun activiteiten. Voorts hebben in 2013 de gebruikelijke jaarlijkse overleggen met de bewonerscommissies plaatsgehad. Er zijn in 2013 8 nieuwe bewonerscommissies opgericht ( 3 in Bodegraven; 4 in Gouda; 1 in Moordrecht), voornamelijk bij de nieuw opgeleverde complexen. Participatiebruispunt In samenwerking met de beide huurdersverenigingen Beter Wonen Gouda en Huurdersvereniging Bodegraven heeft Mozaïek Wonen op 28 oktober een ‘participatiebruispunt’ georganiseerd. Ruim 60 bewonerscommissieleden, bestuursleden, een vertegenwoordiging van de RvC en medewerkers van Mozaïek Wonen bespraken 10 verschillende cases waarbij bewonerscommissieleden werden uitgenodigd zelf mee te denken over oplossingsrichtingen. Deze nieuwe methodiek krijgt in 2014 mogelijk een vervolg in buurten waar dit in overleg met de betreffende bewonerscommissie nodig wordt geacht.

Jaarbericht 2013

45

Mozaïek Wonen

4.2. Overleg met belanghouders8 In 2013 schreef Mozaïek Wonen een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2014 – 2018. In de eerste maanden van 2013 lag de nadruk op het analyseren van de consequenties van de gewijzigde omstandigheden, zoals de invoering van de verhuurdersheffing, de discussie over het werkdomein van de sector en de stagnerende woningmarkt. Over deze analyse en (mogelijke) consequenties is meermalen gesproken met de ondernemingsraad van Mozaïek Wonen, de gemeenten in ons werkgebied en onze huurdersverenigingen. Medio 2013 hebben we de consequenties in workshops besproken met de huurdersverenigingen en de ondernemingsraad. Centrale vraag hierbij was “waarop zou u bezuinigen, als u verantwoordelijk was”. De uitkomsten hiervan hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de uiteindelijke keuzes, welke gemaakt zijn ten behoeve van de nieuwe koers zoals beschreven in het ondernemingsplan 2014 – 2018. Vervolgens heeft Mozaïek Wonen het ondernemingsplan 2014 – 2018, het bedrijfsjaarplan 2014 en de begroting 2014 uitgebreid bestuurlijk en ambtelijk besproken met en toegelicht aan de gemeenten, waarin zij werkzaam is. Voorts zijn diverse overleggen gevoerd met zorgen welzijnsorganisaties om de consequenties en de gevolgen van de scheiding van wonen en zorg en de drie grote decentralisaties in het sociale domein te inventariseren en mogelijke activiteiten/maatregelen te bespreken.

8

Voor een uitgebreider overzicht over hoe Mozaïek Wonen haar belanghouders betrekt bij haar strategie- en beleidsvorming wordt verwezen naar hoofdstuk 9 Governance.

Jaarbericht 2013

46

Mozaïek Wonen

5. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een grote bijdrage leveren aan de stedelijke vernieuwing en leefbaarheid in Midden-Holland, natuurlijk vooral in Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Inzet van middelen Belangrijkste Resultaten doelstellingen 2013 In 2013 investeren we € 806.000 aan wijkgebonden sociale en fysieke leefbaarheidsprojecten en – activiteiten, t.w.  Sociale: € 642.000  Fysieke: € 164.000 Waarvan in: Gouda: € 624.000 Bodegraven: € 182.000

- Implementatie gebiedsovereenkomst Korte Akkeren * Uitvoering plan Wachtelstraat; * Overeenkomst Centrumplan Korte Akkeren, uitwerken en optimaliseren;

Van de totale personele kosten is € 462.000 direct aan leefbaarheidsactiviteiten toe te rekenen: Gouda: € 410.000 Bodegraven: € 52.000

- Uitvoeren wijkthema’s Gouda en Bodegraven- Reeuwijk.

Bijdrage MW aan citymarketing Gouda: € 15.000

- Uitvoeren wijkvisies MW. - 3 wijkschouwen - Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad: 4 panden verbouwd en afgezet. Plus aankoop en verkoop 5 panden. Afronden OMB

- Portiekportiers Gouda Oost succesvol: uitbreiding naar de Hoefs; - Opschoondag met bewoners Gloriantplantsoen; - Officiële opening en groenmarkt Rode Dorp i.s.m. wijkteam; - Officiële opening / oplevering daktuin Hofwoningen i.s.m. Wellantcollege Gouda; - Bijdrage uitvoering wijkjaarprogramma’s / wijkthema’s Gouda en Bodegraven - Geplande maatregelen wijkvisies MW gerealiseerd. - Wijkschouwen Gloriantplantsoen, Komijnsteeg e.o.; Scheltemastraat / Herenstraat e.o. gerealiseerd. - Geplande acties OMB deels gerealiseerd. Verkoop 4 panden niet gerealiseerd

5.1. Investeren in leefbaarheid Mozaïek Wonen is gebaat bij sterke en leefbare kernen. Dat geldt voor zowel Gouda, Bodegraven als Moordrecht. Wij overleggen regelmatig met gemeenten en overige wijkpartners over de woonomgeving en leefbaarheid in de wijken. Mozaïek Wonen maakt onderscheidt tussen fysieke en sociale maatregelen. Tabel 5.1.1 Leefbaarheid: overzicht van beleidsmatige en ondersteunende activiteiten 2013 Gebiedsgerichte aanpak

  

 Planning / afstemming van investeringen

  

In Gouda zijn de wijknetwerkoverleggen bijgewoond en zijn de diverse wijkjaarprogramma’s uitgevoerd. In het Gloriantplantsoen zijn de huurders in samenwerking met Stichting De Bakkerij gemobiliseerd om zelf een bijdrage te leveren aan het onderhoud van openbaar groen en het schoon houden van de woonomgeving. Op 22 juni is in samenwerking met wijkteam Nieuwe Park een geveltuinenactie gehouden. Dit heeft geleid tot de inrichting van een tiental geveltuintjes waarmee de uitstraling van het complex kort na oplevering aanzienlijk is verbeterd. In het kader van sloop / vervangende nieuwbouw / planmatig onderhoud zijn diverse informatie- of bewonersavonden georganiseerd. In de Gebiedsovereenkomst Korte Akkeren zijn afspraken gemaakt met de gemeente Gouda over de benodigde acties en inzet van middelen. Dit heeft in 2013 concreet geleid tot de sloop en verkoop van de woningen aan de Herenstraat 76 t/m 110 in het kader van de centrumontwikkeling. Ook zijn met Plus Vastgoed de overleggen afgerond, die in 2014 zullen leiden tot de verkoop van de commerciële ruimten aan de Constantijn Huygensstraat en het binnenterrein van De Akkerborch.

Jaarbericht 2013

47

  



Differentiëren

  

Veiligheid verbeteren

 



 Actieve wijkaanpak

 



Participatie bevorderen









Mozaïek Wonen

Er is gestart met de nieuwbouw aan het Olympiadeplein. Jaarlijks overleggen we met gemeenten om de planning van ingrepen in voorraad en openbaar gebied op elkaar af te stemmen. Wijkbewoners en gemeenteraad zijn met een nieuwsbrief wijkontwikkeling geïnformeerd over de stand van zaken en de uitvoering van projecten in het kader van de wijkontwikkeling in Korte Akkeren en Gouda-Oost. In 2013 is de aankoop van de Jan Ligthartschool aan de Snoystraat 4 gerealiseerd. In 2013 is de verkoop en realisatie van de laatste twee blokken koopwoningen van de Westerkade/Snoystraat gestart; In 2013 zijn de acht woningen aan de Erasmusstraat door Vink Bouw verkocht en is de nieuwbouw gestart; Het Futselaarterrein wordt begin 2014 door de gemeente Gouda gedeeltelijk ingericht tot permanente parkeerplaats. In 2013 heeft Promen in de Burgen en Lusten inbraakwerende voorzieningen aangebracht; In de Krant van Mozaïek Wonen is net als voorgaande jaren aandacht geschonken aan de vraag op welke wijze de huurder zelf eenvoudig maatregelen om de veiligheid te verbeteren kan treffen; De in 2012 hernieuwde samenwerking met de Raad voor de Kinderbescherming voor wat betreft de inzet van taakgestraften heeft in 2013 nauwelijks vervolg gekregen. Bezuinigingen en terugloop in taakstrafuren bij de RvdK liggen hieraan ten grondslag; In 2013 is in Gouda een vierde zogenaamde ‘ vreedzame school’ opgericht. Mozaïek Wonen heeft in 2013 dit initiatief ondersteund. Ook in 2013 zijn de gemeentelijke wijkjaarprogramma’s uitgevoerd; Voor sommige wijken is in 2013 opnieuw een wijkanalyse uitgevoerd en een wijkvisie opgesteld waarin de aandachtspunten voor de komende jaren zijn opgenomen; In 2012 zijn door gemeente en wijkteams een aantal aandachtsgebieden benoemd waarvoor de komende jaren extra middelen worden gereserveerd om te anticiperen op deze ontwikkelingen. Voor zover aandachtsgebieden ook betrekking hebben op het woningbezit van Mozaïek Wonen, vindt er overleg en afstemming met Mozaïek Wonen plaats. Dit heeft in 2013 geleid tot het tijdelijk uit de verhuur onttrekken van een woning in de Herenstraat. Vanuit deze woning zullen de buurtvaders Korte Akkeren voor tenminste een aantal maanden hun surveillancerondes gaan starten om zo een positieve bijdrage te leveren aan de leefbaarheid in dat gedeelte van de wijk. In 2013 is de samenstelling van enkele bewonerscommissies gewijzigd. Leden hebben om diverse redenen opgezegd, er zijn nieuwe leden geworven en er zijn acht nieuwe bewonerscommissies opgericht; In 2013 heeft Mozaïek Wonen nog een aantal stedelijke projecten ondersteund, t.w.: 1. Goudse Weekendschool 2. Mentor project Brede School 3. Gouda Bruist De samenwerking met Humanitas Thuisadministratie is in 2013 voorgezet. Doel van deze samenwerking is dat Humanitas huurders van Mozaïek Wonen ondersteunt bij het voeren van een goede (financiële) administratie. De platforms ‘Ouderen en eenzaamheid’ zijn in 2013 actief geweest. In de ‘Week tegen eenzaamheid’ van 26 september zijn in Gouda tal van activiteiten georganiseerd;

Jaarbericht 2013

48







Activiteiten stimuleren





Mozaïek Wonen

Mozaïek Wonen heeft in de verslagperiode met partijen als MEE, GemivaSVG, Promen, REAKT, Participe en de gemeente Gouda verkennende gesprekken gevoerd om vanuit de Jan Ligthartschool maatschappelijke activiteiten te ontwikkelen. Dit wordt in 2014, net als de verhuizing van de huurdersvereniging Beter Wonen Gouda naar deze school, verder uitgewerkt; Begin 2013 heeft Mozaïek Wonen het bestuur van v.v. ONA benaderd of zij de kantine van de voetbalvereniging meer voor de wijk open wilden stellen. Dit heeft geleid tot een subsidieaanvraag door ONA waaraan Mozaïek Wonen, gemeente Gouda en Sport Gouda haar medewerking hebben verleend en, uiteindelijk, de oprichting van www.wijksportclubkorteakkeren.nl ; In samenwerking met de huurdersverenigingen is in oktober een participatiebruispunt georganiseerd. Onder begeleiding van de Ideeënbrouwerij werden 60 aanwezige bewonerscommissieleden uitgenodigd om aan de hand van tien cases informele oplossingen te bedenken die zij zelf tot uitvoering zouden kunnen brengen. In 2013 zijn 80 aanvragen ingediend voor het leefbaarheidsfonds. Op basis van deze aanvragen is in 2013 daadwerkelijk € 77.850,- uitgegeven, terwijl voor een bedrag van zo’n € 83.775,- werd aangevraagd. Een aantal aanvragen zullen ten laste van het budget 2014 komen. Het stopzetten van relatief grote bijdragen aan bijvoorbeeld buurtsport, Gouda Bruist, Goudse weekendschool en Mentorproject Brede School voor het kalenderjaar 2014 is in 2013 al aangekondigd.

5.2. Wijkontwikkeling Korte Akkeren De gebiedsovereenkomst Korte Akkeren is eind april getekend door de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen. In deze overeenkomst is vastgelegd wat er de komende periode nog vanuit wijkontwikkeling voor deze wijk opgepakt wordt en wat de rol en bijdragen daarbij zijn van gemeente en corporatie. Met de realisatie van onderstaande projecten kunnen we concluderen, dat de wijkontwikkeling in Korte Akkeren is afgerond. Onderdeel is het Centrumplan Korte Akkeren waarvoor in november 2013 een overeenkomst met de gemeente is getekend voor de overdracht van gronden, het inrichten van het openbaar gebied en het realiseren van een buurtcentrum. Gelijktijdig is de koopovereenkomst Akkerborch getekend waarmee de in het centrum actieve Plus supermarkt eigenaar is geworden van de winkelplint. De overdracht vindt plaats in februari 2014. De overdracht van het Futselaar-terrein aan de gemeente ten behoeve van het realiseren van parkeerruimte heeft plaats gevonden in december 2013. Ook een onderdeel van het centrumplan is de realisatie van eengezinswoningen en appartementen in de koopsector met in de plint een Buurt Service Centrum. Mozaïek Wonen heeft voor dit plan de woningen aan de Herenstraat e.o. gesloopt en de grond aan Vink verkocht. Samen met het realiseren van een nieuwe gymzaal naast ONA wordt met dit plan een verbetering en versterking van het centrum van Korte Akkeren bereikt. In 2013 is het plan voor de Wachtelstraat ook definitief geworden. Een aantal panden is gesloopt of verkocht. In 2014 wordt gestart met de aanleg van het parkeerterrein en de garageboxen. Daarmee is de herontwikkeling van dit deel van de Kop van Korte Akkeren gereed. In februari 2013 is gestart met de sloop van 18 appartementen aan de Koningin Wilhelminaweg en drie eengezinswoningen aan de Van Baerlestraat. In juni is de grond verkocht en overgedragen aan Vink Ontwikkeling. Deze zal op deze locatie 18 nieuwe appartementen en 3 nieuwe eengezinswoningen in de koopsector realiseren.

Jaarbericht 2013

49

Mozaïek Wonen

Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van de verbetering van de entree van Korte Akkeren. De plannen voor de Gunningmavo zijn gezien de huidige marktsituatie uitgesteld. In februari 2013 deed Mozaïek Wonen afstand van het recht van erfpacht op een perceel grond waarop voorheen het woongebouw “de Bunker” stond. Dit woongebouw is in 2012 gesloopt. Met de eigenaar van de grond, de gemeente Gouda, werd overeengekomen dat het terrein wordt ingericht als openbare ruimte en als zodanig een onderdeel zal gaan uitmaken van het nog te realiseren bouwplan “Erasmusplein” (gereed in 2014). Tezamen met het door de gemeente inrichten van de Garenspinnerij als Cultuurhuis is de entree van Korte Akkeren vanuit de Binnenstad sterk verbeterd. In oktober is Mozaïek Wonen eigenaar geworden van de Jan Ligthartschool aan de Snoystraat/ Prins Hendrikstraat. De aankoop is een cadeau van Mozaïek Wonen aan de stad vanwege het 100-jarig bestaan in 2012. Al enige jaren huren diverse maatschappelijke organisaties, zoals het wijkteam, een ruimte in de school. Zij kunnen daar voorlopig blijven. Op de lange termijn worden voor deze locatie nieuwbouwplannen ontwikkeld. Het nieuwbouwproject “Gouwe Akkeren” aan de Westerkade-Snoystraat is met de bouw van de laatste 2 blokken eengezinswoningen afgerond. Oost In mei 2013 is gestart met de bouw van Olympiadeplein in de wijkontwikkelingswijk Oost (zie par. 2.3.2). Voor ons complex Eendrachtsweg/Verzetslaan is gesproken met Woonpartners over eventuele verkoop vanwege het naast gelegen wijkontwikkelingsgebied van Woonpartners. Uiteindelijk heeft Mozaïek Wonen besloten om dit complex zelf door te exploiteren vanwege de belangrijke bijdrage aan betaalbaar wonen in de wijk en Gouda. Bodegraven-Noord Het wijkontwikkelingsplan Graafse Waard (voorheen Noordrand) nadert haar einde. In juni zijn de 12 huurappartementen en 10 koopappartementen Wilhelmina (blok L) opgeleverd. In september zijn 20 sociale huurappartementen Juliana (Blok H) en in oktober zijn 22 sociale huurappartementen Beatrix (Blok T) opgeleverd. Eind februari is de 1e paal Blok A gebouw ‘Maxima’ geslagen. In het voorjaar van 2014 wordt dit laatste woongebouw met 32 vrije sector huur- en koopappartementen opgeleverd. Samen met de herinrichting van het openbaar gebied is hier een gedifferentieerd woongebied gerealiseerd. Mozaïek Wonen heeft de ontwikkeling van de blokken D, M, S van Graafse Waard geschrapt. Samen met de gemeente wordt nog onderzocht of de ontwikkeling van deze blokken wellicht door een andere partij kan worden opgepakt. In 2013 zijn naast de verwerving van de Jan Ligthartschool geen verwervingen gedaan ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw- of renovatieprojecten. OntwikkelingsMaatschappij Binnenstad Gouda (OMB) Mozaïek Wonen is voor 50% aandeelhouder van de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda. In paragraaf 8.5 Verbindingen is weergegeven welke activiteiten de OMB in 2013 heeft verricht.

5.3. Woongedrag en buurtbetrokkenheid 5.3.1. Actieve wijkaanpak Vanaf 2009 wordt in Gouda door wijkteams, gemeente, politie, corporaties, welzijnsorganisatie Participe, Brede School, Sport Gouda, het CJG en andere maatschappelijke organisaties (waaronder Vierstroom en Zorgpartners) samengewerkt met betrekking tot de actieve wijkaanpak. Hierbij wordt per wijk een jaarprogramma vastgesteld, waarin o.a. opgenomen welke thema’s dat jaar specifiek(er) aandacht en inzet vergen. Vanzelfsprekend is ook de inbreng van Mozaïek Wonen hierin verwerkt. De wijkjaarprogramma’s blijven in ontwikkeling en worden steeds meer het gezamenlijke instrument waar alle activiteiten van (keten)partners samen komen en elkaar versterken.

Jaarbericht 2013

50

Mozaïek Wonen

De belangrijkste thema’s:  Vergroten bewonersparticipatie / sociale betrokkenheid;  Vergroten veiligheid  Verbeteren woonomgeving (uitstraling / meer groen / schoner) 5.3.2. Buurtbeheer In 2013 hebben de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en de Bodegraafse wijkteams een concept-visie geschreven waarin onder meer aandacht wordt geschonken aan de thema’s duurzaamheid en sociale cohesie. Concreet heeft dit in de verslagperiode tot een tuinenwedstrijd in Bodegraven geleid. In Gouda zijn gegevens met betrekking tot leefbaarheidsmonitor en de misdaadcijfers niet altijd actueel omdat in de buurten waarover (negatief) wordt gerapporteerd, door de (gezamenlijke) partners inmiddels middelen zijn ingezet, waarvan de effecten nog niet terug te zien zijn in eerdergenoemde cijfers c.q. monitor. Mozaïek Wonen volgt de ontwikkelingen op wijk-, buurten clusterniveau en werkt - waar nodig / wenselijk - samen met de partners aan passende oplossingen. Net als voorgaande jaren zetten we huismeesters in waar de leefbaarheid onder druk staat. De herinrichting van de speelplek op de ‘Zenithlocatie’ is door bezuinigingen niet gerealiseerd. In overleg met Jantje Beton worden mogelijkheden om deze herinrichting alsnog te realiseren onderzocht. Met ingang van 1-1-2014 werkt Mozaïek Wonen met rayons, waarbij een aantal functies zoals dagelijks onderhoud, sociale overlast, woonfraude, huur- en verhuurzaken, verkoop en participatie gebiedsgericht worden opgepakt. In 2013 hebben we deze overgang voorbereid. 5.3.3. Huismeesters en flatconciërges In 2013 is door de huismeesters meer aandacht besteed aan het betrekken van bewoners bij de eigen leefomgeving. Zo is er onder leiding van de betreffende huismeester een schoonmaakactie met ouders en kinderen georganiseerd bij de complexen Marathonlaan en Gloriantplantsoen. Deze actie werd afgesloten met een sportactiviteit voor de kinderen. Op de Marathonlaan is i.s.m. Promen een antiinbraakcampagne gehouden. PortiekPortiers De PortiekPortiers van Gouda Oost zijn inmiddels een begrip. Deze jongens en meiden lopen iedere week een rondje door de buurt, zijn herkenbaar, maken (samen met de huismeesters) regelmatig schoon, plakken stickers op fietsen die verkeerd geparkeerd staan of organiseren een leuke activiteit voor andere kinderen uit de buurt. In 2013 zijn de voorbereidingen gestart om de PortiekPortiers uit te breiden naar De Hoefs (Plaswijck). Waardering van de burgemeester van Gouda voor dit initiatief hoort daar natuurlijk bij (zie foto). Tabel 5.3.3.1 overzicht sociale overlast in Gouda Sociale Overlast

Gouda 2013

Aantal nieuwe dossiers Aantal afgesloten dossiers Lopende zaken einde jaar Totaal aantal zaken in jaar * Totaal aantal meldingen * Aantal zaken met agressie

Totaal 117 133 83 235 492 2

Overlast 90 104 42 165

Zorg 25 29 39 68

Buurt 2 0 2 2

2

0

0

2012

2011

Totaal 159 152 97 249 522 3

Totaal 132 135 90 225 557 5

* lopende zaken eind vorig jaar plus aantal nieuwe dossiers * per overlastdossier kunnen meerdere en naar type overlast verschillende meldingen zijn.

Jaarbericht 2013

51

Mozaïek Wonen

In 2013 zijn aanmerkelijk minder nieuwe overlastkwesties gemeld (zie aantal nieuwe dossiers) dan de jaren ervoor. Er is een afname van 26%. Een duidelijke reden voor beide dalingen is niet bekend.

Tabel 5.3.4.2 Overzicht sociale overlast in Bodegraven. Sociale overlast

Bodegraven (incl. Nieuwerbrug) 2013

Aantal nieuwe dossiers Aantal afgesloten dossiers

2012

2011

Totaal 20

Overlast 15

Zorg 4

Buurt 1

Totaal 28

Totaal 24

20

13

4

3

26

7

Lopende zaken einde jaar 21 14 7 0 23 Totaal aantal zaken in jaar * 41 27 11 3 49 Totaal aantal meldingen * 61 71 Aantal zaken met agressie 0 0 0 0 0 * lopende zaken eind vorig jaar plus aantal nieuwe dossiers * per overlastdossier kunnen meerdere en naar type overlast verschillende meldingen zijn.

21 28 35 0

Ook in Bodegraven is sprake van minder nieuwe dossiers (min 29%) en minder meldingen (min 14%). Ook hier is geen duidelijke reden voor beide dalingen aan te wijzen. Tabel 5.3.4.3 Overzicht klachten van nieuwe dossiers

2013

Gouda 2012

2011

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

(%)

Geluidsoverlast

49%

32%

34%

20%

37%

7%

Asociaal gedrag

8%

15%

19%

7%

4%

2%

Psychische problematiek

1%

10%

11%

27%

26%

7%

Leefgeluiden

8%

8%

6%

7%

7%

2%

Rommel/vuilnis

3%

7%

8%

7%

11%

4%

Burenruzie

7%

7%

7%

7%

0%

7%

Tuin/balkon

2%

6%

7%

0%

0%

4%

Huisdieren

4%

5%

7%

7%

4%

14%

Kinderen

1%

4%

3%

0%

0%

4%

Zorgelijke situatie

0%

3%

25%

0%

0%

2%

Stank en vervuiling

4%

1%

8%

0%

7%

7%

Jongeren

1%

1%

4%

0%

4%

0%

Soort klachten

Bodegraven 2013 2012

2011

Noot: meerdere soorten klachten per dossier mogelijk

Ook in 2013 blijkt geluidsoverlast het grootste overlastprobleem bij onze huurders in Gouda. Dit komt overeen met het landelijke beeld. In Bodegraven lijkt dit probleem een stuk minder groot, hier scoort psychische problematiek het hoogst. De ervaring leert dat dit soort overlastproblematiek vaak complex is vanwege de vele partijen die hierbij betrokken zijn, zoals GGZ, meldpunt Zorg en Overlast en de politie. Extra complicatie is ook dat de overlastgever zich vaak niet bewust is van het overlastgevende van zijn gedrag.

Jaarbericht 2013

52

Mozaïek Wonen

Tabel 5.3.4.4 Overzicht dossiers buurtbemiddeling Buurtbemiddeling

2013

2012

2011

Afgesloten in 2012

21

12

11

Succesvol volgens deelnemers

13

8

8

Geregistreerde verwijzingen

28

37

18

Het aantal afgesloten dossiers is in 2013 flink gestegen. Dit heeft mede te maken met het feit, dat Bodegraven in 2013 – in tegenstelling tot in 2012 - het hele jaar gebruik heeft gemaakt van de diensten van Buurtbemiddeling. Het aandeel dossiers waarbij huurders van Mozaïek Wonen (uit Gouda) betrokken zijn bij Buurtbemiddeling is ca. 50%. 5.3.5. Leefbaarheidsfonds. In 2013 zijn 80 aanvragen ingediend voor het leefbaarheidsfonds. Er is in de verslagperiode daadwerkelijk € 77.850,- (64%) uitgegeven, terwijl voor een bedrag van zo’n € 83.775,- (70-%) aan aanvragen is toegekend. Een aantal aanvragen zullen ten laste van het voor 2014 gereserveerde budget komen. In 2013 heeft Mozaïek Wonen haar structurele bijdragen aan Gouda Bruist, de Goudse Weekendschool en het Mentorproject Brede School vanaf 2014 stopgezet. Het aantal afgewezen aanvragen is in de verslagperiode ten opzichte van 2012 verdubbeld naar 14. Deze aanvragen hadden in de meeste gevallen een te specifiek karakter of ze hadden betrekking op aanvragen in de openbare ruimte waarvoor primair de gemeente verantwoordelijk is. Er zijn tal van uiteenlopende aanvragen ingediend.

In Bodegraven is onder de deelnemende huurders een tuinenwedstrijd gehouden.

5.3.6. Sponsoring Ook door sponsoring toont Mozaïek Wonen maatschappelijke betrokkenheid. Een tweede doel van sponsoring is het verhogen van de naamsbekendheid. Sponsoring draagt eveneens bij aan het opbouwen en onderhouden van het relatienetwerk. Bij de beoordeling van een sponsoraanvraag onderzoekt Mozaïek Wonen of de activiteit en/of voorziening aansluit bij haar kernwaarden. Daarbij moet de beoogde doelgroep van de activiteiten aansluiten bij die doelgroepen waar Mozaïek Wonen zich op richt. Ook dient een aanvraag in redelijke verhouding te staan tot het totale jaarbudget van € 10.000,-. In 2013 zijn aanvragen gehonoreerd van onder andere: Goudse Keramiekdagen € 400,-; Open Monumentendag € 350,-; Voetbalvereniging Olympia € 199,- , Goudse Hofstedendagen € 500,-. Zie voor de complete lijst bijlage 9. Totaal bedrag gerealiseerd: € 9.175,65.

Jaarbericht 2013

53

Mozaïek Wonen

In het kader van de door ons beoogde versobering van inzet op o.a. leefbaarheid zal in 2014 substantieel minder worden uitgegeven aan sponsoring.

5.4. Uitgaven voor fysieke leefbaarheidsvoorzieningen Uitgaven aan fysieke leefbaarheid bedroegen in 2013 € 464.000. Het gaat hierbij onder andere om schoonmaak- en tuinonderhoud, projectmatige inbraakpreventie en het herstellen van bestratingen in het openbaar gebied. Tabel 5.5.1 Overzicht van materiële bijdragen aan leefbaarheid in specifieke zin (x € 1.000) (x € 1.000 - deze afronding veroorzaakt in deze tabel soms kleine verschillen in optellingen) Totaal 2013

Gouda

Schoonmaak: contractonderhoud, voor zover niet in de servicekosten berekend

70

65

4

58

Tuinonderhoud: onderhoud aan tuinen en overig openbaar groen

66

61

5

34

Inbraakpreventie: verbeteren hangen sluitwerk

2

2

3

Brandpreventie: preventief onderhoud aan brandalarminstallaties

23

4

19

30

Terrein: herstellen bestratingen openbaar gebied

147

131

15

157

Portiek: verbeteren uitstraling van portieken en entrees van hoogbouw

110

Uitstraling gevels: reinigen en wijzigen uitstraling gevels op zichtlocaties

40

9

31

94

Poortverlichting: in donkere poorten verlichting aangebracht

7

6

1

15

464

276

188

Totaal

Bodegraven Moordrecht Totaal 2012

110

0

391

Schoonmaak De schoonmaakkosten die niet in de servicekosten worden verrekend, bedroegen in 2013 € 70.000. Dit betreft voornamelijk kosten voor glasbewassing van ramen, die voor huurders niet bereikbaar zijn en waarvoor de verhuurder van het pand verantwoordelijk is. Tuinonderhoud In 2013 zijn kosten gemaakt voor onderhoud aan tuinen en plantsoenen. Deze kosten bedroegen in 2013 ruim € 66.000. Mozaïek Wonen heeft voor het onderhoud van deze tuinen onderhoudscontacten met hoveniersbedrijven. Terrein, herstellen, bestratingen In 2013 is € 147.000 uitgegeven aan herstel van straatwerk en poorten in eigendom van Mozaïek Wonen. Hiervan is € 94.000 uitgegeven aan incidentele herstelwerkzaamheden gemeld door de huurder, of bijvoorbeeld door de huismeester. De overige € 53.000 is projectmatig herstel van bestrating waarbij poorten structureel zijn opgeknapt.

Jaarbericht 2013

54

Mozaïek Wonen

6. Wonen, welzijn en zorg Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil komen tot een productieve en innovatieve samenwerking in zorg en welzijn. Inzet van middelen De belangrijkste Resultaten doelstellingen 2013 Mozaïek Wonen wil samen met partners een breed assortiment woningen aanbieden met daaraan gerelateerde producten en diensten, waarbij gestreefd wordt naar meer vrijheid in keuze voor de klant en aandacht voor individuele omstandigheden

- Behoefte en Volumeafspraken Prestatie Afspraken Gouda en Bodegraven-Reeuwijk met betrekking tot bijz. doelgroepen Geactualiseerd. Verder uitwerken, optimaliseren en zo nodig faseren: - Projecten: * Olympiadeplein; * Rijngaarde; * Heemskerkstraat.

- Huisuitzettingen < 14/jaar

- Gerealiseerd

- Vanwege inperking investeringsmogelijkheden zijn diverse prospects stilgelegd/uitgesteld. - Hoogste punt Olympiadeplein bereikt, oplevering eind 2014 - Verbeteringsplan Rijngaarde lange vleugel in uitvoering, nieuwbouw in voorbereiding. Renoveren huidige woningen. - 8.

(G=Gouda / B=Bodegraven)

6.1. Nieuwbouw Concreet hebben we in 2013 ingezet op: - In Gouda:  Olympiadeflat: huurovereenkomst met Vierstroom is getekend, bouw is gestart, oplevering eind 2014.  Heemskerkstraat: geen ombouw naar kleinschalig begeleid wonen verstandelijke beperking, ASVZ. Wel verbetering huidige woningen met levensduurverlenging. Tevens is er overleg met Vierstroom om een zorgsteunpunt op te nemen (verhuur 1 woning), om te komen tot een vorm van beschut wonen.  Vanwege de huidige ontwikkelingen, die leiden tot een sterke inperking van de investeringsmogelijkheden, zijn de volgende prospects/projecten gestopt/uitgesteld: o IJssellaan 2a, RIBW, crisisopvang, begeleid wonen o Ambachtsschool, wonen en zorg, Vierstroom -

In Bodegraven:  Rijngaarde: verbeterplan voor lange vleugel is gereed, besproken met SWOB, zorgpartijen en bewoners, uitvoering is in mei 2013 gestart. Voor de nieuwbouw is een Programma van Eisen opgesteld voor zelfstandige zorgwoningen voor ouderen (1- en 2-persoons) en wordt bekeken of dit binnen de vastgestelde investeringsruimte mogelijk is.  Vanwege de huidige ontwikkelingen, die leiden tot een sterke inperking van de investeringsmogelijkheden, is het project Vromade gestopt/uitgesteld.

6.2. Bestaande voorraad In de bestaande voorraad worden bepaalde clusters levensloopbestendig gemaakt als dit technisch en financieel mogelijk is. Concreet hebben we het dan o.a. over maatregelen als:  Goede verlichting in en rond de woning/cluster (veiligheid);  Goede bereikbaarheid en (rolstoel-)toegankelijkheid van cluster en/of woning;  Voldoende (beveiligde) ruimte voor scootmobiels;  Voldoende oppervlakte badkamer en toilet.

Jaarbericht 2013

55

Mozaïek Wonen

Opplussen In 2013 zijn 11 woningen aan de Heemskerkstraat, 13 woningen aan de Rijngaarde en 1 woning aan de Hugo de Vrieslaan ‘opgeplust’. Dit betekent dat de woningplattegrond zo is aangepast, dat de bewoner, ook wanneer hij beperkingen krijgt, in de woning kan blijven wonen. Deze werkzaamheden worden in deze complexen bij mutatie uitgevoerd. Woningaanpassingen (WMO) In 2010 zijn tussen gemeente, Mozaïek Wonen en diverse leveranciers prijsafspraken gemaakt. Hiermee is bereikt dat WMO verzoeken van onze huurders bij de gemeente, na toestemming van de gemeente, in een kortere periode kunnen worden gerealiseerd. Ten opzichte van 2012 is in 2013 het aantal woningaanpassingen in het kader van de WMO verminderd. Deze vermindering is een gevolg van de aangescherpte regelgeving van de gemeente ten aanzien van subsidiering van deze aanpassingen. Tabel 6.2.1 Woningaanpassingen met toepassing Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), kosten

Woningen Kosten

Totaal 2013 61 won. € 76.000

Gouda 2013 46 won. € 56.000

Bodegraven 2013 15 won. € 20.000

Moordrecht 2013 0 won. €0

Totaal 2012 112 won. € 132.000

Genoemde bedragen heeft Mozaïek voorgefinancierd en worden/zijn door de gemeenten achteraf terugbetaald.

6.3.Samenwerkingen Mozaïek Wonen werkt samen met gemeenten, zorgen welzijnsorganisaties op de thema’s wonen, zorg en welzijn. Hieronder enkele voorbeelden van samenwerking: - Mozaïek Wonen heeft met gemeenten volumeafspraken gemaakt over (zelfstandige en onzelfstandige) huisvestingsmogelijkheden voor statushouders en mensen met een verstandelijke psychische- en/of maatschappelijke handicap, waaronder zorgdak, opvang daken thuislozen en doorstroming maatschappelijke opvang; - Mozaïek Wonen participeert in het regionale platform Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Midden-Holland (OGGZ) en andere overleggen met als doel mogelijke probleemsituaties tijdig te signaleren en door te geleiden naar onze netwerkpartners; - Mozaïek Wonen werkt samen met de Vierstroom op basis van een intentieovereenkomst, gericht op de leefbaarheid van wijken en de aanwezigheid van de eerstelijnsgezondheidszorg; - Mozaïek Wonen heeft een convenant met de Reclassering op basis waarvan we jaarlijks een aantal woningen beschikbaar stellen aan ex-delinquenten; - Mozaïek Wonen is partij in het Convenant Sluitende aanpak jeugdwerkloosheid Gouda en in het Convenant Veiligheid; - Mozaïek Wonen heeft samen met o.a. Politie Hollands Midden, alle gemeenten binnen de veiligheids-regio Hollands Midden, het Openbaar Ministerie en energieleverancier Stedin het Convenant bestrijding hennepteelt getekend; - Mozaïek Wonen heeft samen met een groot aantal organisaties rond de jeugdhulpverlening, de Goudse Jeugdagenda voor 2011 – 2014 ondertekend. - Mozaïek Wonen heeft samen met gemeente Gouda, Politie Hollands Midden en woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland een convenant informatie-uitwisseling in het kader van de aanpak van extreme overlast vanuit en rond de woning ondertekend. - Mozaiek Wonen is medeondertekenaar van convenant Aanpak top-60 (criminele) overlast in Gouda; Mozaïek Wonen heeft samen met o.a. Kwadraad, Leger des Heils, GGD Midden Holland, Woonpartners en gemeente Gouda het convenant Voorkomen huisuitzetting als gevolg van Huurschuld 2011 – 2015 ondertekend;

Jaarbericht 2013

-

56

Mozaïek Wonen

Mozaïek Wonen heeft met Promen, Woonpartners, Politie Midden Holland en Gemeente Gouda een Convenant Samen Werken aan de aanpak van woninginbraken gesloten; Mozaïek Wonen heeft op 16 december 2013 een samenwerkingsovereenkomst Buurtbemiddeling gesloten met o.a. Gemeente Bodegraven-Reeuwijk, Woningbouwvereniging Reeuwijk, Participe en Politie Haaglanden.

6.4 Bijzondere aandachtsgroepen Mozaïek Wonen heeft een rol op het gebied van het huisvesten van asielzoekers en statushouders. Ook verhuurt Mozaïek Wonen woningen aan zorginstellingen. Per 31-12-2013 heeft Mozaïek Wonen 164 woningen in de verhuur ten behoeve van bijzondere aandachtsgroepen. In onderstaande tabel een overzicht. Tabel 6.4.1 Woningen t.b.v. bijzondere aandachtsgroepen per 31 december v/h verslagjaar

Klant Stichting Gemiva Zorgpartners M-H Leger Des Heils* Philadelphia Zorg Stg Welzijn Ouderen Vierstroom Humanitas Stichting Pameijer Lvg Siloah** Focus Exploitatie ASVZ Eleos Stichting Kwintes Totaal

2013 Bodegraven

Gouda 9 33 2 25

Moordrecht 31

2012 Bodegraven

Gouda 9 33 2 22

6 1

6 1

17 1

17 1 1

1 6 7 2 103

Moordrecht 31

1

22

30

31

*Staat als 1 verhuureenheid, doch omvat 30 kamers (Livingstonelaan 52) **Staat in onze boeken als 1 verhuureenheid (vhe), maar omvat 16 kamers / verblijfseenheden.

1 6 7 4 102

22

30

31

Jaarbericht 2013

57

Mozaïek Wonen

7. Het waarborgen van de financiële continuïteit Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil het vermogen uit de stenen halen; zo komen tot een optimaal maatschappelijk rendement, geleverd door een efficiënte en klantgerichte organisatie. Inzet van middelen Doelstelling 2013 Resultaten Om maatschappelijke investeringen te kunnen doen, dient MW over voldoende investeringscapaciteit te beschikken. Naast de opbrengst uit de verkoop van woningen, dient Mozaïek Wonen een bepaald rendement te genereren over haar bestaande vastgoedportefeuille. De waardeontwikkeling van het bezit bepaalt mede de verkoopopbrengsten en het (in-)direct rendement.

* Implementatie regeringsbeleid: - Woningwet: Administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB, Voorbereiden overheveling DAEB naar niet-DAEB;

- Regeerakkoord, o.a. anticiperen op (extra) verhuurdersheffing, inperking taken woningcorporaties en plaatsing onder directe aansturing gemeenten. * Bewaken financiële randvoorwaarden en indicatoren,

* Door ontwikkelen sturen op waarde(n) en rendement.

* Implementatie regeringsbeleid: - Woningwet: - Onderscheid vastgelegd in primair systeem; - Kasstroomsplitsing aangebracht; - Door ontbreken Algemene Maatregel van Bestuur ter uitwerking van novelle/woningwet: nog geen definitieve keuze gemaakt tussen administratieve en juridische splitsing. - Regeerakkoord: Koers bijgesteld > nieuw ondernemingsplan 2014 -2018 “Krachtig naar 2018” * Bewaken financiële randvoorwaarden en indicatoren: - Solvabiliteit: 55,77% - Loan to value: 42,36% - ICR: 1,73 - DSCR: 1,17 * Door ontwikkelen sturen op waarde(n) en rendement: - Marktwaarde in verhuurde staat als waardering vastgoedportefeuille

7.1 Over het jaar 2013 De omgeving waarin woningcorporaties zich bevinden wordt complexer en minder voorspelbaar. De gevolgen van de economische crisis voor de huizenmarkt, teruglopende verkopen, de verhuurdersheffing en de saneringsheffing hebben een groot effect op de rendementen en de kasstromen van woningcorporaties. Voor Mozaïek Wonen heeft 2013 in het teken gestaan van een ingrijpende herpositionering als gevolg van politieke keuzes, de veranderde economische omstandigheden en de vele maatschappelijke veranderingen in de condities, waaronder woningcorporaties in Nederland kunnen functioneren. Begin november 2013 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn nieuwe werkwijze gepubliceerd. Naar onze mening bevestigen de contouren van deze werkwijze onze analyse, dat het WSW gezien het risicoprofiel voor achtervangers (overheid, gemeenten, sector en sectorinstituten) zich meer dan voorheen stringent zal richten op zekerheid en het beheersen van de risico’s. Hiertoe heeft het WSW een risicoclassificatie ontworpen, op basis waarvan corporaties naar gelang hun geborgde schuld en de kans op aanspraak (inroepen van achtervang) worden ingedeeld. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) richt zich bij het financiële toezicht steeds sterker op de ontwikkeling van de kasstromen en de leningenportefeuille. Eind 2012 was al duidelijk geworden, dat de goede cashflow-positie van Mozaïek Wonen zou worden ondermijnd door de omvang van de financiële heffingen van rijkszijde. Toen zijn noodgedwongen een aantal nieuwbouwprojecten stilgelegd, om te voorkomen dat verplichtingen zouden worden aangegaan die niet meer zouden kunnen worden nagekomen. Het motto voor 2013 werd het aanpassen van de uitgaven voor het borgen van de volkshuisvestelijke- en financiële continuïteit van Mozaïek Wonen. Dit is onder andere bereikt door een reorganisatie van Mozaïek Wonen. Ook wordt bezuinigd op het onderhoud. Luxe aanpassingen of luxe vervangingen aan de woningen zijn geschrapt. Huurders worden

Jaarbericht 2013

58

Mozaïek Wonen

aangesproken op hun eigen verantwoordelijkheid voor hun woning en hun woonomgeving. Uitgaven aan leefbaarheid zijn verlaagd. De werkzaamheden van het dagelijks onderhoud zijn uitbesteed aan een drietal aannemers. In de uitwerking van die afspraken wordt de efficiency centraal gesteld, zodat onze huurders zo goed mogelijk worden bediend, maar de kosten omlaag kunnen. In de afgelopen vijf jaar heeft Mozaïek Wonen € 193 miljoen geïnvesteerd in verbeteringen van de kwaliteit van de bestaande voorraad en nieuwbouw van huurwoningen in Gouda (€ 120 miljoen), Bodegraven (€ 58 miljoen) en Moordrecht (€ 15 miljoen). Als gevolg van deze investeringen is de leningportefeuille van Mozaïek Wonen over deze vijf jaar gegroeid van € 265 miljoen in 2008 (€ 30.775,- per verhuureenheid) tot € 354 miljoen in 2013 en zal die in 2014 nog verder doorgroeien naar € 359 miljoen (€ 40.000,- per verhuureenheid). Doordat de leningen zijn geborgd door het WSW of de gemeente Gouda heeft Mozaïek Wonen leningen kunnen afsluiten tegen gunstige voorwaarden. De gemiddelde rente over de leningenportefeuille bedraagt 4% in 2013. De bijbehorende rentelasten bedragen ruim € 14 miljoen per jaar. Hoewel de operationele kasstromen voldoende zijn om deze rentelasten te dragen, is Mozaïek Wonen wel kwetsbaar voor rentestijgingen. Indien de rente de komende jaren met 1% stijgt, kan Mozaïek Wonen moeite ondervinden om aan de financiële kaders van het WSW te voldoen. Op basis van de nieuwe koers uit het Ondernemingsplan “Krachtig naar 2018” wil Mozaïek Wonen de leningenportefeuille structureel verlagen om minder gevoelig te zijn voor stijgende renteniveaus. Mozaïek Wonen wil financieel solide zijn en wil in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan”, dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van het sectorinstituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Minder afhankelijk wil niet zeggen, dat Mozaïek Wonen helemaal geen gebruik meer wil maken van de gunstige financieringsvoorwaarden: als we kunnen financieren met WSW-borging, dan zullen wij dat zeker doen. Wij zetten actief in op het versterken van de balans en alternatieve financieringsvormen. Voor financiële instellingen is inzicht in de marktwaarde van het bezit onontbeerlijk. Solvabiliteit, Loan to value, Interest Coverage Ratio (ICR) en Debt Service Coverage Ratio (DSCR) zijn belangrijke kengetallen voor het beoordelen van de financiële positie door financiële instellingen. Door het bezit op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen voorziet Mozaïek Wonen de financiële instellingen van de benodigde informatie. Daarom heeft Mozaïek Wonen een stelselwijziging doorgevoerd en waardeert met ingang van verslagjaar 2013 de totale vastgoedportefeuille op de marktwaarde in verhuurde staat.

7.2 De resultaten over 2013 7.2.1 Inleiding In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten over 2013 toegelicht. Naast het jaarresultaat is ook de ontwikkeling van de waarde van ons bezit belangrijk. Waar de bedrijfswaarde inzicht geeft in de volkshuisvestelijke waarde van Mozaïek Wonen, geeft de marktwaarde in verhuurde staat inzicht in de waarde van ons bezit dat ons bezit bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen. Belangrijke verschillen tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde worden gevormd door de looptijd en de wijze waarop de kasstromen worden bepaald. Bij de bedrijfswaarde is de looptijd gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid en zijn de kasstromen gebaseerd op het beleid van Mozaïek Wonen. Bij de marktwaarde in verhuurde staat wordt een standaard looptijd van 15 jaar gehanteerd, terwijl de aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen, met name huur en erfpacht, van Mozaïek Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten van kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

Jaarbericht 2013

59

Mozaïek Wonen

7.2.2 Ontwikkeling marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat geeft inzicht in de waarde van ons bezit wat het bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen. Hierdoor neemt het inzicht in de marktpotentie van ons vastgoed toe en wordt het voor marktpartijen makkelijker om de financiële positie van Mozaïek Wonen te beoordelen. Bijkomend voordeel is dat de financiële prestaties die Mozaïek Wonen levert met het vastgoed in de toekomst afgezet kunnen worden tegen prestaties die marktpartijen leveren. Tabel 7.2.1.1 Mutatie marktwaarde in verhuurde staat (x € 1.000) Sociaal vastCommercieel goed vastgoed Marktwaarde per 01-01-2013

Totaal

774.863

37.832

812.695

Opleveringen nieuwbouw Investeringen in aankopen Investeringen in woningverbeteringen Desinvesteringen wegens verkopen Desinvesteringen wegens sloop Herclassificatie van voor verkoop leegstaande panden Effect mutaties woningbezit op marktwaarde

19.149 236 7.639 -1.187 -837

5.351 7 -246 -154

24.500 236 7.646 -1.433 -991

-2.745 22.255

-102 4.856

-2.847 27.111

Waardeveranderingen Schattingswijziging Effect waardeveranderingen en schattingswijziging op marktwaarde

-7.504

1.134 -4.127

-6.370 -4.127

-7.504

-2.995

-10.499

789.614

39.695

829.309

Marktwaarde per 31-12-2013

De marktwaarde stijgt met € 27,1 miljoen door mutaties in het woningbezit. De marktwaarde daalt met € 4,1 miljoen doordat de wijze waarop de gevolgen van veroudering in de marktwaarde in verhuurde staat is berekend voor het commercieel vastgoed in 2013, gewijzigd is ten opzichte van 2013. De overige waardeveranderingen in de marktwaarde hebben betrekking op de autonome mutatie (waardemutatie door het verloop van de tijd) en mutaties in de kasstroomprognoses. De belangrijkste wijziging in de kasstroomprognoses betreffen de verhuurdersheffing en de mogelijkheden die de inkomensafhankelijke huurverhoging bieden om de contracthuren boven inflatie te verhogen. Door het inrekenen van de verhuurdersheffing daalt de marktwaarde met € 39,5 miljoen. Daarentegen stijgt de marktwaarde met € 23,8 miljoen, doordat bij de bepaling van de jaarlijkse huurverhoging rekening is gehouden met het feit dat de huren jaarlijks met 1,5% extra verhoogd zullen worden op basis van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In de marktwaarde komt het gematigde huurbeleid van Mozaïek Wonen niet tot uiting. De reden hiervoor is dat marktpartijen de inkomensafhankelijke huurverhoging wel maximaal zullen benutten, indien zij (een deel van) de vastgoedportefeuille van Mozaïek Wonen zouden overnemen. De daling van de leegwaarde (verkoopprijs vrij van verhuur) heeft een negatief effect op de marktwaarde van de vastgoedportefeuille. 7.2.3 Jaarresultaat 2013 Als gevolg van de stelselwijziging stijgt het jaarresultaat over 2012 uit jaarrekening 2012 van € 7.532.000 negatief naar een positief resultaat van € 16.671.000 in de vergelijkende cijfers in de resultatenrekening. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat er op basis van RJ213 niet wordt afgeschreven op de marktwaarde, terwijl in jaarrekening 2012 voor ruim € 19,5 miljoen werd afgeschreven op de bedrijfswaarde (RJ212). Voor een verdere toelichting op de effecten van de stelselwijziging op het vermogen en resultaat verwijzen we naar hoofdstuk 13 van dit jaarbericht.

Jaarbericht 2013

60

Mozaïek Wonen

Het jaarresultaat over 2013 toont een positief resultaat van € 33.000, terwijl in de begroting 2013 van een positief jaarresultaat van € 1.083.000 is uitgegaan. De stelselwijziging was nog niet in begroting 2013 verwerkt. De belangrijkste afwijkingen worden hieronder toegelicht.

Tabel 7.2.4.1 Analyse verschil tussen resultaat en begroting; de belangrijkste posten (x € 1.000) Herzien Realisatie Begroting resultaat 2013 2013 2012 Bedrijfsopbrengsten 54.839 59.045 52.598 Bedrijfslasten -30.815 -42.860 -30.633 Bedrijfsresultaat 24.024 16.185 21.965 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vast-10.458 -583 5.606 goedbeleggingen Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 101 94 225 Rentelasten en soortgelijke kosten -14.433 -14.613 -14.180 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor -766 1.083 13.616 belastingen Vennootschapsbelasting 1.040 0 3.163 Resultaat deelnemingen -241 0 -108 Jaarresultaat na belastingen 33 1.083 16.671 Jaarresultaat 2013 ten opzichte van de begroting De bedrijfsopbrengsten over 2013 vallen € 4,2 miljoen lager uit dan begroot. Dit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt doordat het netto verkoopresultaat € 3,7 miljoen lager uitvalt dan waarmee in de begroting rekening is gehouden. Ondanks dat er uit de reguliere voorraad te verkopen woningen meer woningen zijn verkocht, is de totale verkoopopbrengst € 800.000 lager dan begroot. Met name de verkoop van de overige woningen en bedrijfspanden blijkt tegen te vallen. De verkoop van deze overige woningen betreffen de in het verleden ten behoeve van herstructurering aangekochte panden. Deze woningen zijn niet langer nodig, omdat het Centrumplan Korte Akkeren door bezuinigingen aanmerkelijk kleiner van opzet wordt uitgevoerd. De begrote verkoop van winkelpanden Constantijn Huygenstraat (begrote opbrengst € 985.000) en het kantoor Beursstraat (begrote opbrengst € 775.000) hebben niet in 2013 plaatsgevonden. Het netto resultaat op verkoop daalt anderzijds doordat de boekwaarde van de verkochte panden na de stelselwijziging gevormd wordt door de taxatiewaarde. Hierdoor stijgt de boekwaarde van de verkochte woningen met € 2,9 miljoen en daalt het resultaat verkoop vastgoedportefeuille ten opzichte van de begroting. De bedrijfslasten vallen ruim € 12,0 miljoen lager uit dan begroot. Ruim € 12 miljoen hiervan heeft betrekking op de post afschrijvingen op bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed zoals in de RJ213 als bedrijfsmiddel is aangemerkt. Op basis van RJ213 wordt er niet afgeschreven op sociaal vastgoed dat gekwalificeerd is als vastgoedbeleggingen. De onderhoudslasten vallen € 1,0 miljoen lager uit onder meer door de btw-verlaging van 21 % naar 6% en gunstige aanbestedingen van de planmatige werken. Tegenover de bezuinigingen op de overige bedrijfslasten (€ 500.000) staan extra lasten die gemaakt zijn om de overgang van de balanswaardering van bedrijfswaarde naar marktwaarde in verhuurde staat mogelijk te maken. Daarnaast vormen de extra uitgaven in verband met de in 2013 ingezette reorganisatie (€ 800.000) extra bedrijfslasten. Ook de extra uitgaven (€ 200.000) in het kader van het in 2013 gestarte automatiseringsproject “Mijn Mozaïek” vormen extra bedrijfslasten in 2013. Dit project zal in 2014 bijdragen aan de voor dat jaar geplande bezuinigingen, door de ontwikkeling van een aannemersportaal en een huurdersportaal, in combinatie met de digitalisering van het archief. Op basis van RJ213 worden alle veranderingen in de marktwaarde verwerkt in de resultatenrekening onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Jaarbericht 2013

61

Mozaïek Wonen

Naast de waardeveranderingen van het sociaal en het commercieel vastgoed in exploitatie worden hier ook de waardeveranderingen van de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop, de woningen verkocht onder voorwaarden en het vastgoed in ontwikkeling tot uitdrukking gebracht. De totale mutatie in de niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen bedraagt in 2013 € 10.458.000. In de begroting over 2013 werd nog uitgegaan van een fiscale winst, die verrekend zou worden met de verrekenbare fiscale verliezen van Mozaïek Wonen uit voorgaande jaren. Over 2013 is een fiscaal verlies berekend van € 5.066.000. De fiscale afschrijvingen die zijn ontstaan door de dalende WOZ-waarde en het fiscale verlies op het project Westerkade/Snoystraat dragen in belangrijke mate bij aan dit fiscale verlies. In de begroting over 2013 waren deze fiscale lasten, uit voorzichtigheid, nog niet opgenomen in de berekening van de fiscale positie. Jaarresultaat 2013 ten opzichte van 2012 Ten opzichte van 2012 daalt het jaarresultaat in 2013 met ruim € 16,6 miljoen. Deze daling is vrijwel volledig toe te schrijven aan de post niet gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen. Onder deze post worden de mutaties in de marktwaarde verantwoord. Voor een nadere toelichting op de marktwaarde verwijzen we naar hoofdstuk 15, toelichting op de balans.

7.3. Financiële positie aangetast door heffingen en belastingen De financiële positie van Mozaïek Wonen wordt sterk aangetast door verslechterde economische omstandigheden en een opeenstapeling van maatregelen van het rijk, zoals de vennootschapsbelasting, de verhuurdersheffing en de saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Geld dat eerst werd gebruikt voor financiering van nieuwbouw en renovatieprojecten of voor het betalen van rente en aflossingen van geldleningen, gaat nu in de vorm van heffingen of belastingen naar het rijk of het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Mozaïek Wonen is sinds 2008 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting over alle activiteiten, dus ook over niet-winstgevende activiteiten die zich richten op maatschappelijk doelstellingen. Door het voeren van een actief fiscaal beleid en heeft Mozaïek Wonen tot en met 2013 nog geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Ook voor 2014 verwachten we dat er geen vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn. In de jaren na 2014 kan de jaarlijks te betalen vennootschapsbelasting oplopen tot meer dan € 3 miljoen per jaar. De verhuurdersheffing is één van de maatregelen die het kabinet Rutte II in 2013 heeft doorgevoerd. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders moet het Rijk in 2014 ruim € 1,1 miljard opbrengen. Dat bedrag loopt daarna op tot € 1,7 miljard in 2017. De gemiddelde heffing per woning bedraagt in 2014 ongeveer € 541 en in 2017 ongeveer € 775. De bedragen die Mozaïek Wonen moet betalen aan de verhuurdersheffing zijn opgenomen in onderstaande tabel. Naast deze verhuurdersheffing moet Mozaïek Wonen rekening houden met een heffing in verband met saneringssteun door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De hoogte van deze heffing is over 2013 vastgesteld op 4% van de totale jaarhuur in de sector. Hoewel voor de jaren na 2013 nog geen heffingen of percentages vastgesteld zijn, vraagt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de corporaties rekening te houden met een saneringsheffing voor de komende vijf jaar. Te betalen belastingen en heffingen (x € 1.000) 2013 2014 Vennootschapsbelasting Verhuurdersheffing Saneringssteunheffing Totaal te betalen belastingen en heffingen

2015

2016

2017

2018

0 178 1.951

0 4.975 1.817

808 5.990 1.612

3.180 6.713 1.113

3.165 7.455 575

3.358 7.584 593

2.129

6.792

8.410

11.006

11.195

11.535

Jaarbericht 2013

62

Mozaïek Wonen

Door de combinatie van de verhuurdersheffing, de saneringsheffing en de vennootschapsbelasting moet Mozaïek Wonen vanaf 2016 meer dan € 11 miljoen aan heffingen en belastingen betalen. Dit staat gelijk aan ongeveer 20% van de verwachtte huuropbrengsten in 2017. Indien Mozaïek Wonen dit geld zou kunnen aanwenden voor het betalen van rente en aflossingen, zou het leningsvolume toe kunnen nemen met ruim € 200 miljoen ten behoeve van investeringen in woningverbeteringen, milieu en nieuwbouwinvesteringen. Nu de heffingen een feit zijn, moet Mozaïek Wonen bijsturen om haar financiële continuïteit zeker te stellen en haar investerend vermogen terug te winnen. De nieuwe koers is vastgelegd in het Ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”. Hoofddoelstelling van het financiële beleid van Mozaïek Wonen is het creëren van financiële mogelijkheden om maatschappelijke prestaties op het gebied van de volkshuisvesting te kunnen blijven leveren. Daarbij wil Mozaïek Wonen in financieel opzicht zoveel mogelijk “op eigen benen staan”. Dat wil zeggen, voor haar financiering minder afhankelijk zijn van overheidsinstanties en bestand zijn tegen (financiële) risico’s. Mozaïek Wonen zet daarom actief in op het versterken van de balans en alternatieve samenwerkings- en financieringsvormen. Om ook in de toekomst een goede financiële huishouding te kunnen voeren willen we een deel van onze leningportefeuille aflossen. Daarmee verminderen we onze rentegevoeligheid en tegelijkertijd de risico’s voor de gemeenten, omdat zij als achtervang voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw optreden.

7.4. Financieel dashboard Mozaïek Wonen en toetsingskaders sectorinstituten 7.4.1 Inleiding Mozaïek Wonen heeft in 2013 hard gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het financieel dashboard. Met behulp van het financiële dashboard kunnen we de uitkomsten van financiële prognoses toetsen aan de financiële doelstellingen uit het ondernemingsplan. Ook kunnen we deze uitkomsten toetsen aan de financiële kaders van het WSW en het CFV. Door meerdere economische scenario’s te hanteren, heeft Mozaïek Wonen inzicht in de mogelijke effecten die economische en politieke onzekerheden kunnen hebben op haar financiële positie. 7.4.2 Financieel dashboard Mozaïek Wonen stuurt actief op de kasstromen en de ontwikkeling van de waarde van het bezit en het vermogen. Mozaïek Wonen monitort de ontwikkeling van de kasstromen en de balansposities aan de hand van het financiële dashboard. De belangrijkste ratio’s uit het financiële dashboard van Mozaïek Wonen worden gevormd door de Interest Coverage Ratio (ICR), de Debt Service Coverage Ratio (DSCR), de Loan to value en de solvabiliteit. Bij de ICR worden de rentelasten uitgedrukt in de operationele kasstroom exclusief rentelasten. Deze ratio is gebaseerd op de geprognosticeerde kasstromen, waardoor het niet wordt beïnvloed door waarderingsvraagstukken. Een hoge ICR betekent dat er meer ruimte is om aan de renteverplichtingen te voldoen. Bij de DSCR worden de rentelasten en aflossingsverplichtingen uitgedrukt in de operationele kasstroom exclusief rentelasten. Hoe hoger de DSCR hoe meer ruimte er is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Bij de Loan to value drukt Mozaïek Wonen het nominale schuldrestant van de leningen uit in de marktwaarde in verhuurde staat. Een lage Loan to value wordt in het algemeen als positief gewaardeerd. Tegenover een lage leningportefeuille staat in dat geval een hoge waarde. Hierdoor neemt het insolventierisico voor vreemd vermogenverschaffers af, omdat de vreemd vermogenverschaffers de aflossingen voldoen vanuit deze hogere onderliggende waarde. Bij de bepaling van de solvabiliteit drukt Mozaïek Wonen het eigen vermogen uit in een percentage van het balanstotaal, waarbij het vastgoed is gewaardeerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Een hoge solvabiliteit wordt in het algemeen als positief gewaardeerd, aangezien er een groot vermogen is om risico’s op te vangen.

Jaarbericht 2013

63

Mozaïek Wonen

Bij Mozaïek Wonen is de onderliggende waarde groot, omdat we veel materieel vaste activa hebben. Hierdoor zouden vreemd vermogenverschaffers genoegen kunnen nemen met een lagere solvabiliteit, dan bij ondernemingen met weinig vaste activa. Kengetallen financieel dashboard volgens Mozaïek Wonen Ratio Norm 2013 2014 Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value Solvabiliteitsratio

> 1,4 > 1,2 < 50% > 50%

1,73 1,17 42,4% 55,8%

1,78 1,19 38,9% 59,7%

2015

2016

2017

2018

1,80 1,20 37,6% 60,8%

1,82 1,22 36,2% 62,0%

1,87 1,26 34,7% 63,4%

1,90 1,28 34,0% 64,4%

Op basis van bovenstaande tabel concluderen we dat we zowel in 2013 als in de daarop volgende jaren met de aangepaste inzet, zoals beschreven in het nieuwe ondernemingsplan, voldoen aan de gestelde financiële normen. De DSCR is relatief laag. Mozaïek Wonen wil dit kengetal verbeteren door de komende jaren een deel van de leningenportefeuille af te lossen. Het gevolg hiervan is wel dat er in de periode tot en met 2017 weinig ruimte is voor o.a. nieuwbouw van woningen.

7.4.3 Financial Risk volgens WSW WSW: hoeder van de borg Op basis van de nieuwe missie van het WSW: “Het WSW draagt als “hoeder van de borg” door objectief risicomanagement bij aan de optimale financiering van de volkshuisvesting” lanceerde het WSW in oktober 2013 haar nieuwe beoordelingskader en werkwijze. Dit beoordelingskader is gericht op het Business Risk en het Financial Risk van de corporatie. Het Business Risk wordt bepaald aan de hand van 24 kwalitatieve vragen, gericht op de specifieke risico’s van de corporatie en de beheersing daarvan. Aan de hand van de kwalitatieve en kwantitatieve beoordeling wordt door het WSW een risicoclassificatie / rating vastgesteld. De rating èn de omvang van de geborgde leningportefeuille zijn bepalend voor de toekenning van het faciliteringsvolume. De kasstromen vormen belangrijke pijlers in het Financial Risk. Het WSW beoordeelt de kasstromen op de middellange termijn met behulp van de ICR en DSCR. De kasstromen op lange termijn beoordeelt het WSW op basis van de bedrijfswaarde, die wordt gevormd door de contante waarde van de exploitatiekasstromen. De leningportefeuille van Mozaïek Wonen bedraagt ultimo 2013 € 354 miljoen en valt daarmee in de nieuwe werkwijze van het WSW in categorie 2 (geborgde schuld € 250 miljoen - € 1 miljard). De Kredietwaardigheidsverklaring wordt vervangen door een Borgbaarheidsverklaring. Het WSW heeft alle corporaties verzocht een volmacht voor hypotheekvestiging op eerste verzoek af te geven. Dit is gebaseerd op artikel 30 van het Reglement van Deelneming, waarin een positieve hypotheek- en pandverklaring is opgenomen. Op 27 februari 2014 heeft Mozaïek Wonen voldaan aan het verzoek van het WSW en is de volmacht tot de vestiging van hypotheek en pandrecht ondertekend. WSW: Financial Risk Voor de berekening van de ICR en DSCR hanteert het WSW definities, die afwijken van de definities die Mozaïek Wonen hanteert in het financiële dashboard. Bij de berekening van de DSCR bepaalt het WSW een aflossingsfictie door op het schuldrestant van de geborgde leningen de geraamde verkoopopbrengsten en restwaarde van het bezit in mindering te brengen. Het WSW gaat er hierbij van uit dat de leningen lineair worden afgelost over de gemiddelde looptijd van het bezit. Ratio’s Financial Risk WSW ten behoeve van de beoordeling van de kasstromen WSW - ICR Norm WSW > 1,40 Gemiddelde realisatie 2010-2012 1,61 Gemiddelde prognose 2014-2018 1,79

WSW - DSCR > 1,00 1,10 1,16

Jaarbericht 2013

64

Mozaïek Wonen

Voor het beoordelen van de realisatie berekent het WSW de kasstroomratio’s ICR en DSCR op basis van de ongewogen gemiddelde kasstromen over 2010, 2011 en 2012.Voor het beoordelen van de prognose berekent het WSW de kasstroomratio’s ICR en DSCR op basis van de gewogen gemiddelde kasstromen over de prognosejaren 2014 tot en met 2018, waarbij de kasstromen in prognosejaar 2014 het hoogste gewicht krijgen en de kasstromen in prognosejaar 2018 het laagste. Voor de beoordeling van het Financial Risk hanteert het WSW de laagste uitkomst. Voor de beoordeling van de vermogenspositie hanteert het WSW de ratio’s Loan to Value, de solvabiliteitsratio en de dekkingswaarde. Omdat de ontwikkeling van de kasstromen centraal staat bij de beoordeling van het Financial Risk, hanteert het WSW de bedrijfswaarde als waarde bij de berekening van de Loan to Value en de solvabiliteitsratio. De schulden bedragen de totale schulden, dus zowel de leningenportefeuille als de kortlopende schulden. Bij de dekkingswaarde drukt het WSW de leningportefeuille uit in de WOZ-waarde van het totale bezit. Ratio’s Financial Risk WSW ten behoeve van de beoordeling van de balansverhoudingen Norm 2014 2015 2016 2017 WSW - Loan to Value WSW - Solvabiliteitsratio WSW - Dekkingswaarde

< 75% > 20% < 50%

62,7% 37,8% 28,4%

60,1% 36,1% 27,5%

57,8% 34,1% 26,0%

55,3% 32,9% 24,5%

2018 54,2% 31,8% 23,6%

Uit bovenstaande tabellen is af te lezen, dat Mozaïek Wonen met deze begroting voldoet aan de normen, die het WSW op dit moment stelt aan bovenstaande ratio’s, mits zij de gekozen versobering van inzet en bezuinigingen volledig en in het voorgenomen tempo realiseert. Op basis van deze begroting verwachten wij, dat het WSW ons positief zal beoordelen en ons een faciliteringsvolume zal toekennen voor de herfinanciering van finale aflossingen van de leningscontracten alsmede voor de financiering van de in deze begroting opgenomen, beperkte, nieuwbouwinvesteringen. Op het moment, dat Mozaïek Wonen wordt geconfronteerd met vertraging in de geplande versobering van het beleid en/of tegenvallers in de bezuinigingen, daalt de DSCR onder de aangegeven norm van het WSW. Vanaf dat moment loopt Mozaïek Wonen risico’s bij de herfinanciering van de aflossingen van leningen.

7.4.4 Toezichtskaders Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt namens het Ministerie van Binnenlandse Zaken toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties. Op basis van prognosegegevens 20122016 heeft het CFV vastgesteld dat onze voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passend zijn in relatie tot onze vermogenspositie. Dit leidde tot een A1-oordeel. Het CFV heeft in de toezichtbrief 2013 Mozaïek Wonen beoordeelt op de in onderstaande tabel opgenomen ratio’s. Bij de berekening van de Loan to Value zet het CFV de leningenportefeuille af tegen de leegwaarde, ofwel de WOZ-waarde. De solvabiliteitratio wordt berekend aan de hand van het volkshuisvestelijke vermogen. Het volkshuisvestelijke vermogen wordt berekend aan de hand van de genormeerde bedrijfswaarde. De DSCR, zoals het CFV deze hanteert, geeft weer welk percentage van de langlopende schuld zou kunnen worden afgelost op basis van de exploitatiekasstroom na rente. Ratio’s toetsing CFV Ratio CFV - Loan to Value CFV - Solvabiliteitsratio CFV - DSCR/Aflossingsratio CFV - Schuld per eenheid

Norm

2014

2015

2016

2017

2018

NB NB NB NB

28,6% 33,3% 3,08 38.100

27,7% 35,6% 3,32 36.900

26,2% 37,9% 3,48 35.600

24,7% 40,2% 3,74 34.200

23,7% 42,2% 3,79 33.500

Jaarbericht 2013

65

Mozaïek Wonen

Het CFV heeft in de toezichtbrief 2013 geen normen aangegeven bij deze ratio’s. De uitkomsten op de ratio’s in bovenstaande tabel scoren beter als gevolg van de bezuinigingen verwerkt in deze begroting, dan in de toezichtbrief 2013. Mozaïek Wonen concludeert daarom dat we met deze begroting voldoen aan de toezichtkaders van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het CFV richt zich met ingang van 2013 op signalen (risico’s) die uit een analyse van de volgende onderwerpen naar voren kunnen komen:  Kwaliteit financiële verantwoording  Behoud maatschappelijk gebonden vermogen  Financieel risicobeheer  Liquiditeit  Solvabiliteit  Draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten Het CFV zet in 2014 verdere stappen in het risicogericht toezicht. Het CFV ziet toezicht als een continu proces. Meer risicogericht toezien betekent dat het CFV niet over elk onderwerp beoordelingen gaat geven. De continuïteitsrating wordt afgeschaft.

7.5 Financiering en treasury De beheersing van de kasstromen is een essentieel onderdeel van het bewaken van de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen. We bewaken de inkomende en uitgaande kasstromen voortdurend om te bepalen of bijstellingen nodig zijn. We onderscheiden daarbij:  kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit, ofwel de kasstroom uit operationele activiteiten;  kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw, aankopen en verkopen);  kasstromen uit financieringsactiviteiten (leningen en beleggingen). De kasstroom uit operationele activiteiten is een belangrijke indicator voor de financiële continuïteit van Mozaïek Wonen. Het is een buffer om risico’s op te vangen, die met de exploitatie van ons vastgoed samenhangen, maar is ook nodig om de risico’s van stijgende rentelasten op de leningenportefeuille op te vangen. Ook moet de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende zijn om de toekomstige aflossingen van leningenportefeuille te kunnen voldoen. Mozaïek Wonen beschikt op basis van de koers die vastgelegd is in het ondernemingsplan “Krachtig naar 2018, over een positieve operationele kasstroom, die precies voldoende ruimte biedt om aan de eisen te voldoen die het WSW hieraan stelt. Mozaïek Wonen wendt deze positieve operationele kasstroom in 2013 en 2014 aan voor interne financiering van investeringen, zowel DAEB als niet-DAEB. In de jaren daarna ontstaat er ruimte voor aflossingen op de leningenportefeuille. Door dalende verkoopopbrengsten uit het bestaande bezit, is deze financieringsbron voor nieuwbouwinvesteringen grotendeels opgedroogd en is Mozaïek Wonen voor de financiering van haar nieuwbouwinvesteringen voor een belangrijk deel aangewezen op nieuw aan te trekken leningen. Zoals uit onderstaand overzicht blijkt heeft Mozaïek Wonen in 2013 voor € 30,5 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Hiervan heeft € 14,9 miljoen betrekking op de herfinanciering van finale aflossingen van vervallen leningscontracten. In verband met investeringen in nieuwbouwprojecten is € 15,6 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. Alle leningen zijn aangetrokken met borging door het WSW. Mede door deze borging heeft de toegang tot de kapitaalmarkt in 2013 geen problemen opgeleverd.

Jaarbericht 2013

66

Mozaïek Wonen

Financieringsbehoefte (x € 1.000) 2013

2014

2015

2016

2017

2018

10.353

11.327

11.516

11.655

11.994

11.893

Verkopen bestaand bezit

5.033

3.351

3.548

3.636

3.783

3.807

Verkopen nieuwbouw koopwoningen

3.359

2.133

0

0

0

0

0

0

0

-1.237

-1.596

-1.371

-436

-148

-100

-100

-100

Kasstroom uit operationele activiteiten

Verkopen overig bezit

0

1.528

461

Nieuwbouw huur

-21.563

-14.600

-4.091

Nieuwbouw koop

-3.791

-707

Woningverbeteringen

-7.646

-2.551

Aankopen

-404

-500

Overige investeringen

-166

-613

Desinvestering financieel vaste activa Kasstroom uit (des)investeringen Nieuwe leningen

9

305

15

15

15

15

-25.169

-11.654

-1.452

1.955

2.327

3.286

30.500

Finale aflossingen

-14.925

-21.817

-28.925

-11.946

-17.396

-5.000

Reguliere aflossingen

-1.783

-2.042

-2.126

-2.190

-1.863

-1.932

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

13.792

-23.859

-31.051

-14.136

-19.259

-6.932

Mutatie liquide middelen

-1.024

-2.280

0

-21.906

Saldo financieringsbehoefte

8.247 -20.987

-526

-4.938

0

Om fluctuaties in de financieringsbehoefte op te vangen heeft Mozaïek Wonen drie kredietfaciliteiten tot haar beschikking. Onderstaande tabel geeft deze drie faciliteiten weer. De kort geld limiet wordt gevormd door de vrije ruimte in de rekening-courant faciliteit en het niet opgenomen deel van de leningen met een variabele hoofdsom. Kredietfaciliteiten Mozaïek Wonen (x € 1.000) Bank Kredietfaciliteit Beschikbaar op 1 januari 2014 Rabobank

4.500

4.500

BNG

2.800

2.800

ABN AMRO Totaal

5.694 12.994

Soort

Tarief

Exploitatiekrediet Lening variabele hoofdsom Lening variabele hoofdsom

1M-Euribor + 50bp 3M-Euribor + 5bp 3M-Euribor + 5bp

7.300

7.5.2 Financiering DAEB-investeringen De investeringen in het DAEB-bezit van Mozaïek Wonen kunnen onder gunstige omstandigheden gefinancierd worden met borgstelling door het WSW. Het gaat hierbij om investeringen in sociaal en maatschappelijk vastgoed.

Jaarbericht 2013

67

Mozaïek Wonen

Financiering saldo (des)investeringen borgbaar door het WSW (x € 1.000) 2013

2014

2015

2016

2017

2018

Kasstroom uit operationele activiteiten

9.230

9.902

10.393

10.360

10.620

10.438

Verkopen bestaand bezit

4.601

3.036

3.070

3.172

3.466

3.492

1.319

461

-15.963

-12.076

-4.091

-7.639

-2.551

-1.225

-1.567

-1.347

-436

Verkopen overig bezit Nieuwbouw huur Woningverbeteringen Aankopen

-236

Overige investeringen

-166

-613

-148

-100

-100

-100

9

305

15

15

15

15

-19.394

-10.580

-1.918

1.520

2.034

2.971

Desinvestering financieel vaste activa Kasstroom uit (des)investeringen

Nieuwe leningen Finale aflossingen

30.500 -14.925

-21.817

-28.925

-11.946

-17.396

-5.000

Reguliere aflossingen

-1.783

-2.042

-2.126

-2.190

-1.863

-1.932


13.792

-23.859

-31.051

-14.136

-19.259

-6.932

351

1.589

1.730

1.667

1.770

Interne financiering niet-DAEB obv Eigen Middelen Beleid Interne financiering vanuit niet-DAEB Mutatie liquide middelen Saldo financieringsbehoefte

-4.652

-1.024

-2.280

0

-21.906

8.247 -20.987

-526

-4.938

0

Het saldo (des)investeringen is de komende jaren negatief. Dit betekent dat Mozaïek Wonen de investeringen in nieuwbouw van huurwoningen en bestaand bezit niet kan dekken uit de verkoop van woningen en overig bezit. Dit negatieve saldo wordt in eerste instantie gefinancierd vanuit de positieve kasstroom uit operationele activiteiten van het DEAB-bezit. Het resterende bedrag wordt gefinancierd met nieuw aan te trekken leningen. Hierbij is de toekenning van een faciliteringsvolume door het WSW een noodzakelijke voorwaarde. Aangezien Mozaïek Wonen vanaf 2014 beperkt zal investeren in niet-DAEB activiteiten kunnen vanaf dat jaar de overtollige middelen van de niet-DAEB portefeuille worden aangewend ten behoeve van de financiering van de DAEB portefeuille. Naast de financieringsbehoefte die ontstaat door investeringen heeft Mozaïek Wonen de komende jaren nog een grote financieringsbehoefte door de benodigde herfinanciering van finale aflossingen in deze jaren. In december 2013 heeft het WSW het faciliteringsvolume voor 2014 toegekend. Mozaïek Wonen heeft in december 2013 een groot deel van dit faciliteringsvolume aangewend om nieuwe leningen aan te trekken voor een bedrag van € 22 miljoen, met stortingsdatum in 2014, in verband met de herfinanciering van de finale aflossingen van leningen in 2014. Hiermee is vrijwel de volledige financieringsbehoefte over 2014 afgedekt. Het WSW heeft het faciliteringsvolume voor 2015 vooralsnog beklemd, waardoor Mozaïek Wonen nog geen treasury acties kan ondernemen om de financieringsbehoefte over 2015 af te dekken. 7.5.3 Financiering niet-DAEB investeringen De niet-borgbare investeringen van Mozaïek Wonen betreffen investeringen in de nieuwbouw van vrije sector huurwoningen/koopwoningen Blok A Graafse Waard en de garages en parkeerplaatsen van het project Wachtelstraat. Onder de aankopen zijn te verwerven panden opgenomen, die in de vrije sector verhuurd zullen worden. De woningverbeteringen hebben betrekking op het verhuurbaar maken van vijf woningen aan de Wachtelstraat.

Jaarbericht 2013

68

Mozaïek Wonen

De investeringen aan bestaande vrije sector huurwoningen vormen ook niet-borgbare investeringen. De verkoop van niet-DAEB bezit wordt aan de niet-borgbare investeringen toegerekend. In onderstaande tabel wordt het volume van niet-borgbare (des)investeringen weergegeven. Financiering saldo (des)investeringen niet-borgbaar door het WSW (x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten* Verkopen bestaand bezit

2013

2014

2015

2016

2017

2018

1.123

1.425

1.123

1.295

1.374

1.455

478

464

317

315

-12

-29

-24

432

315

3.359

2.133

Nieuwbouw huur

-5.600

-2.524

Nieuwbouw koop

-3.791

-707

Verkopen nieuwbouw koopwoningen Verkopen overig bezit

Woningverbeteringen Aankopen Kasstroom uit (des)investeringen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Interne financiering door DAEB obv Eigen Middelen Beleid Interne financiering vanuit niet-DAEB

209

-7 -168

-500

-5.775

-1.074

466

435

293

315

0

0

0

0

0

0

-351

-1.589

-1.730

-1.667

-1.770

0

0

0

0

0

4.652

Mutatie liquide middelen Saldo financieringsbehoefte

0

Blok A van het project Graafse Waard is met de bouw van 32 vrije sector huurwoningen/koopwoningen het grootste niet-DAEB project van Mozaïek Wonen. Voor dit project is reeds voor 1 januari 2011 een lening aangetrokken, toen nog met WSW borging. Dit project is daarmee tot en met 2020 gefinancierd. De investering in het parkeren en de garages aan de Wachtelstraat wordt gedeeltelijk gefinancierd met de verkoopopbrengsten. De resterende investeringen kunnen gedekt worden uit de positieve operationele kasstroom van de niet-DAEB portefeuille over 2013 op basis van het eigen middelen beleid van het WSW. In oktober 2012 presenteerde het WSW haar Eigen Middelen beleid. Op basis van dit Eigen Middelen beleid mag Mozaïek Wonen van het WSW de positieve operationele kasstroom over 2012 tot maximaal € 8.468.000 aanwenden voor de financiering van niet-borgbare investeringen in 2012. Omdat Mozaïek Wonen ook in 2013 en 2014 zal voldoen aan de criteria die het WSW stelt in het Eigen Middelen beleid, gaan we ervan uit dat de uitgaven aan niet-borgbare investeringen ook uit de operationele kasstroom gedekt worden. Op basis van bovenstaande kasstroomprognose is de verwachting dat Mozaïek Wonen op korte termijn geen beroep hoeft te doen op de kapitaalmarkt om commerciële financiering aan te trekken. 7.5.4 Gelaagde aanpak bij beheersen financierings- en renterisico’s Evenals in voorgaande jaren dient Mozaïek Wonen op basis van de mate van (on)zekerheid van de investeringen de financieringsstrategie te bepalen. Daarbij dient ook aandacht besteed te worden aan de wijze waarop renterisico’s worden ingedekt. Bij het beheersen van de renterisico’s zal ook komend jaar uitgegaan blijven worden van de gelaagde aanpak voor het beheersen van financierings- en renterisico’s. Deze gelaagde aanpak wordt weergeven in onderstaande tabel.

Jaarbericht 2013

69

Mozaïek Wonen

Gelaagde aanpak beheersen van financierings- en renterisico’s Mozaïek Wonen Onzeker

Zeker

Investeringen (borgbaar en nietborgbaar)

Zekere en onzekere deel investeringsprojecten

Aflossingen leningen

Finale aflossingen bestaande leningen

Renteaanpassingen

Renteaanpassingen bestaande leningenportefeuille

Definitieve deel investeringsprojecten

Tabel: Gelaagde aanpak beheersen renterisico’s

7.5.5 Beheersing renterisico In haar treasury statuut hanteert Mozaïek Wonen twee definities voor het renterisico. De eerste definitie betreft die van het WSW. De tweede definitie betreft het bedrijfseconomisch renterisico van de totale exploitatie. Renterisico wordt volgens het WSW gedefinieerd als de jaarlijkse eindaflossingen van langlopende leningen inclusief renteaanpassingen op leningen in enig jaar. In mindering hierop mogen worden gebracht acties om renterisico te verminderen, zoals leningen met uitgestelde storting en hedges (caps, swaps, swaptions, etc.). Het renterisico mag volgens de norm van het WSW maximaal 15% van de leningenportefeuille bedragen. In alle jaren blijft het renterisico van Mozaïek Wonen binnen de WSW norm van 15%. In slechts één jaar komt dit boven de 10% door een spreadherziening (2017). In het bedrijfseconomisch renterisico is de gehele exploitatie verwerkt. Dit geeft dan ook het totale renterisico weer. Mozaïek Wonen heeft zich ten doel gesteld om het bedrijfseconomische renterisico evenwichtig te spreiden over de jaren, zodat onverwachte renteschommelingen slechts een beperkte invloed hebben op het resultaat. Voorlopig is voor het bedrijfseconomische renterisico aangehouden: 15% van de restant hoofdsom leningen per 1 januari 2014. Bedrijfseconomisch renterisico 2014 t/m 2018 (x € 1.000)

Door het WSW wordt het indekken van renterisico’s normaal gesproken tot in ieder geval drie jaar vooruit toegestaan. In december 2013 heeft het WSW een faciliteringsvolume voor 2014 afgegeven. Mozaïek Wonen heeft met dit faciliteringsvolume het renterisico over 2014 afgedekt. Omdat het WSW het faciliteringsvolume over 2015 vooralsnog heeft beklemd, kan Mozaïek Wonen de renterisico’s over 2015 nog niet afdekken.

Jaarbericht 2013

70

Mozaïek Wonen

7.6 Mozaïek Wonen: borging financiële positie naar de toekomst We hebben in dit hoofdstuk laten zien hoe Mozaïek Wonen economische en politieke ontwikkelingen scherp volgt. We zijn tot nu toe steeds in staat gebleken om tijdig te reageren op deze ontwikkelingen en hebben daardoor de financiële continuïteit kunnen waarborgen. Mozaïek Wonen heeft de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in het verbeteren van het bestaand bezit en in de nieuwbouw van huurwoningen in de gemeenten Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Hiervoor heeft Mozaïek Wonen veel nieuwe leningen aangetrokken. Door de hoge leningenportefeuille is Mozaïek Wonen gevoelig voor rentestijgingen. Deze rentegevoeligheid wordt versterkt doordat Mozaïek Wonen de komende jaren tot ruim € 11 miljoen aan heffingen en belastingen moet betalen. Om de rentegevoeligheid te verminderen moet Mozaïek Wonen de komende jaren aflossen op de leningenportefeuille. Dit wil Mozaïek Wonen bereiken door de komende jaren fors te bezuinigen op de bedrijfslasten en de onderhoudsuitgaven. Ook is er de komende jaren weinig ruimte voor nieuwbouwinvesteringen. Door deze ingrijpende maatregelen en het bepalen van een nieuwe koers in het ondernemingsplan 2014-2018 zijn we er in geslaagd het beleid om te buigen. En wel zodanig dat we nog steeds een beeld kunnen laten zien van Mozaïek Wonen als een corporatie die financieel solide is en die kan voldoen aan de nieuwe beoordelingskaders van de sectorinstituten. Door de waardering van de activa in de jaarrekening te baseren op de marktwaarde in verhuurde staat, heeft Mozaïek Wonen een stap gezet om financiële instellingen van die informatie te kunnen voorzien die nodig is voor financiering zonder borgstelling door het WSW. Hierdoor zijn we minder afhankelijk geworden van de sectorinstituten wat onze financiering betreft en staat Mozaïek Wonen in financieel opzicht meer op eigen benen.

Jaarbericht 2013

71

Mozaïek Wonen

8. Klantrendement Mozaïek Wonen. Strategisch doel: Mozaïek Wonen biedt een gedegen en klantgerichte dienstverlening. Inzet van middelen De belangrijkste doelstellingen 2013 In 2012 hebben we breed ingezet op het verbeteren van onze dienstverlening. Ook in 2013 blijft dit een belangrijk aandachtspunt.

* Metingen: - Waardering service nieuwe bewoners; - Waardering afhandelen reparatieverzoeken; - Waardering Verkoop woningen; - Waardering oplevering nieuwbouwwoningen. * Trainingen medewerkers gericht op o.a. klantgericht communiceren * Huurdersportaal en door ontwikkelen website naar interactieve website. * Nieuwe website woningnet.

Resultaten - Diverse metingen gerealiseerd.

- Trainingen gerealiseerd - Realisatie huurdersportal medio 2014. - Nieuwe website Woningnet gerealiseerd.

8.1. Resultaat metingen Mozaïek Wonen vindt het belangrijk, dat haar huurders de dienstverlening van Mozaïek Wonen positief waarderen. In 2013 zijn diverse metingen uitgevoerd naar de klantwaardering bij o.a. het aannemen en afhandelen van reparatieverzoeken, het verhuren van woningen (zowel bestaande voorraad en nieuwbouw) en de wijze waarop (potentiele) kopers onze dienstverlening waarderen. De enquêtes reparatieverzoeken en nieuwe huurders worden maandelijks uitgevoerd; de enquêtes verkoop bestaande bouw en de enquêtes nieuwbouw huurwoningen ongeveer drie maanden na het verkopen of verhuren van de woning. In 2013 zijn bijvoorbeeld de bewoners van de nieuwbouwcomplexen Alexiahof (Moordrecht), de Lazarussteeg en de Sint Mariewal (Gouda) en de Graafse Waard (Bodegraven) geënquêteerd. De belangrijkste resultaten:  De dienstverlening bij een nieuwe verhuring wordt in 2013 door de huurders gemiddeld beoordeeld met een 7,3. Dit is een lichte verbetering ten opzichte van 2012 (7,1).  De afhandeling van het reparatieverzoek wordt in 2013 beoordeeld met een 7,4. Dit is iets lager dan het gemiddelde rapportcijfer van 2012 (7,6).  De dienstverlening van Mozaïek Wonen bij de verkoop van een woning wordt door de kopers beoordeeld met een 7,5.  De dienstverlening bij het betrekken van een nieuwbouw huurwoning wordt gemiddeld beoordeeld met een 7,3.  De kwaliteit van de nieuwbouw huurwoning wordt gemiddeld beoordeeld met een 7,8.

8.2. Trainingen medewerkers In 2013 zijn er in april en november 2 trainingen georganiseerd voor een brede groep medewerkers met directe klantcontacten (frontoffice). De eerste training was een algemene training klantgerichtheid. Die training was in het kader van het in 2012 in gang gezette traject klantgerichtheid waarbij we het omgaan met de klant in zijn algemeenheid combineerden met een training omgaan met agressie. De conclusie na de training was dat we om het positieve effect van deze geslaagde training vast te houden hier een vervolg aan moesten geven. Op basis van de signalen en ervaringen uit de training en van de werkvloer, maar ook vanuit de klachtencommissie, is besloten in de vervolgtraining te focussen op de omgang met ons allochtone publiek. Deze training heeft begin 2014 plaats gevonden.

Jaarbericht 2013

72

Mozaïek Wonen

De tweede training in 2013 heeft zich gericht op het managen van de verwachtingen bij de huurders. Het nieuwe versoberde ondernemingsbeleid heeft of kan gevolgen hebben voor onze huurders en stakeholders. Dat betekent dat de huurder geconfronteerd wordt met veranderingen. Veranderingen die de huurder kan interpreteren als verslechtering als we niet duidelijk maken waarom het gebeurt, dat we blijven doen wat een corporatie behoort te doen en wat de verantwoordelijkheden zijn van de huurder zelf. Met de training is het voor de medewerker met klantcontacten nog duidelijker wat de boodschap is die hij/zij vertelt aan de huurder bij momenten als sleuteluitreiking, een reparatieverzoek, de voor- en eindinspectie en het bespreken van onderhoud met bewonerscommissie. Opdat de huurder weet waar hij/zij aan toe is, dat nog duidelijker is wat Mozaïek Wonen doet voor de huurder: zorgen voor een betaalbare sociale huurwoning met sobere maar goede basiskwaliteit en wat de verantwoordelijkheid van de huurder zelf is.

8.3. Huurdersportaal In 2012 is in het kader van het verbeteren van de dienstverlening én de efficiency een eerste vooronderzoek verricht naar de mogelijkheden van een huurdersportaal. In 2013 heeft een nader onderzoek plaats gevonden naar de mogelijkheden en meerwaarde en is uiteindelijk een leverancier geselecteerd. Bij dit project zijn de deelprojecten leveranciersportaal en document management systeem (DMS) ook betrokken vanwege de onderling sterke relatie. Een huurdersportaal is een (afgeschermd) deel van de website waarin klant, relatie of elke andere geautoriseerde persoon diverse transacties geautomatiseerd in gang kan zetten, volgen en doen afhandelen. Men kan informatie ophalen en wijzigen op het moment dat men dat zelf wil, 24/7. Een leveranciersportaal is een online interactie- en communicatieplatform tussen Mozaïek Wonen en haar leveranciers, met name bedoeld voor de 3 aannemers waar wij mee samenwerken (ketenpartners). Beide portalen hebben als doel om tot efficiency en hogere klanttevredenheid te leiden (en dus ook tot kostenbesparing). Door de inzet van de portalen beogen we andere interactiekanalen te ontlasten (minder baliebezoek, minder telefoonverkeer).

8.4. Vernieuwde website Woningnet In het najaar is de vernieuwde website van Woningnet van start gegaan. De website biedt meer informatie aan de woningzoekenden over woning, woonomgeving, slaagkansen en meer mogelijkheden om in de selectie hun voorkeuren mee te laten nemen.

Jaarbericht 2013

73

Mozaïek Wonen

9. De organisatie van Mozaïek Wonen Strategisch doel: Mozaïek Wonen wil een efficiënte organisatie zijn en in alle openheid opereren samen met de belanghouders. Inzet van middelen De belangrijkste Resultaten doelstellingen 2013 In 2013 wordt verder gewerkt aan intern beheersysteem, o.a. met het oog op optimalisatie beleidsefficiency en – effectiviteit, risicobeheersing en informatiebeheer.

- Coaching-/competentietraject. - Herzien afspraken/contracten/interne organisatie VvE-beheer. - Verstevigen functie commerciële verhuur en – verkooporganisatie. - Ontwikkelen concept kosten-/budgetbeersing. - Aanpassen statuten en diverse reglementen zoals Governance en Treasurystatuut.(n.a.v. Woningwet). - Aannemersportaal. - Organisatie aanpassen voor korte en middellange termijn op aangepaste ambitie, mogelijkheden en toekomst

- Gerealiseerd - Gerealiseerd - Gerealiseerd - Gerealiseerd - Niet gerealiseerd in verband met vertraging politieke besluitvorming concept novelle herziening woningwet. - Realisatie aannemersportaal in 2014. - Organisatie aangepast.

9.1. De werkorganisatie 9.1.1 Uitgangspunten structuur Een van de belangrijkste doelstellingen van het in 2013 in gang gezette organisatietraject ‘Organisatie In Beweging’ is het herwinnen van het – investerend vermogen. Onderdeel van dit traject is de doelstelling om een substantiële vermindering op de bedrijfslasten te realiseren, hetgeen o.a. betekent, dat de omvang van de organisatie eind 2015 met circa 17 fte’s is verminderd. De organisatie is met ingang van 1-1-2014 zo plat mogelijk ingericht met korte hiërarchische lijnen, waarbij de organisatie in de top bedrijfsbreed wordt aangestuurd. Bij deze bedrijfsbrede aansturing gaat het dan bijvoorbeeld om besluiten die de financiële continuïteit raken, het voldoen aan de maatschappelijke opgave, maar ook het terugdringen van huur- en onderhoudsachterstanden, het verkorten van de mutatieleegstand en het aantrekken van financieringen. De nieuwe organisatie van Mozaïek Wonen is ingericht volgens de principes van het Drie Kamer Model, waarbij we als bedrijfsstijl kiezen voor een rol als sociale woningbelegger. Het ontwikkelen van deze rol wordt versterkt door actief te sturen op asset- en propertymanagement.

Jaarbericht 2013

74

Mozaïek Wonen

9.1.2 Organogram Het organogram van Mozaïek Wonen ziet er per 31 december 2013 als volgt uit

9.1.3 Uitgangspunten inrichting afdelingen Geïnspireerd op het strategisch sturingsmodel Het Drie Kamer Model, de bedrijfsstijl Sociale Woningbelegger en de uitgangspunten van de topstructuur zijn de afdelingen ingericht. Er is scherp gekeken naar de scheiding tussen “richting geven” en “uitvoeren”. Zo ook naar de effectiviteit. Daarom zijn het Woonservicepunt en de rayons dichter naar de overige vastgoedactiviteiten gebracht. Dit om eventuele “snijverliezen” te minimaliseren. In de nieuwe inrichting zijn de richtinggevende onderdelen bij de directeur-bestuurder ondergebracht en de uitvoerende onderdelen bij de manager. We komen hiermee dichter bij de principes van het Drie Kamer Model wat de afweging en transparantie in besluitvorming ten goede komt. Enkele afdelingen hebben een belangrijke inrichtingswijziging gehad. Die afdelingen lichten we kort toe: - Bij Strategie, innovatie en co-creatie gaat het om adequaat en innovatief in te spelen op de beperktere financiële ruimte en bewegingsvrijheid waarmee we geconfronteerd worden. Dit dwingt ook om meer dan voorheen na te denken over aard en kwaliteit van ons kernproduct, over het aangaan van innovatieve samenwerkingsverbanden en het ontwikkelen van nieuwe verdienmodellen. Co-creatie en co-financiering vormen hier een onderdeel van. Kort gezegd: samen met onze stakeholders en zorgen welzijnspartners slim omgaan met minder middelen. - Planmatig onderhoud, groot-onderhoud, renovatie en nieuwbouw vormen samen Vastgoed. Hier is het assetmanagement ondergebracht. Asset management beweegt zich vooral tussen het strategische niveau en het operationele niveau van property management, waarbij gestuurd wordt op vanuit de afdelingen financial planning & control en strategie, innovatie & co-creatie aangegeven kaders. - In de afdeling Wonen worden de klantprocessen en de exploitatie ondergebracht, waarbij de medewerkers gebiedsgericht worden georganiseerd. De gebieden noemen wij rayons. Enerzijds vallen daar de dagelijkse contacten met de individuele klant en woning onder. Dit betreft dan verhuur,

Jaarbericht 2013

75

Mozaïek Wonen

incasso, onrechtmatige bewoning, mutaties en dagelijks onderhoud. Anderzijds vallen ook de complexen groepsgerichte contacten hieronder. Dit betreft dan de huismeesters, sociaal beheer en participatie. Het Woonservicepunt ondersteunt de rayons. Door rayongericht te gaan werken is met het verantwoordelijk maken van teamleiders voor een rayon, de exploitatie en het managen van de klantverwachtingen een goede koppeling gemaakt met het propertymanagement. 9.1.4. Woning Onderhouds Bedrijf (WOB) definitief ondergebracht bij aannemers Het Woning Onderhouds Bedrijf (WOB) paste niet meer bij een afgeslankt Mozaïek Wonen. Het aansturen van een eigen onderhoudsbedrijf vergt onevenredig veel aandacht in verhouding tot het belang van deze activiteit voor de kerntaken. Medio 2011 waren de vaklieden ondergebracht bij de drie hoofdaannemers van het dagelijks onderhoud. In oktober 2013 zijn 11 vakmannen definitief uit dienst gegaan bij Mozaïek Wonen en in dienst getreden bij die aannemers.

9.2. Medewerkers De personeelsformatie en de bezetting zijn in 2013 verder afgenomen. Het aantal medewerkers in dienst van Mozaïek Wonen bestaat eind 2013 uit 95 personen. Het aantal is met zeventien verminderd ten opzichte van eind 2012, dit is inclusief de uitstroom van de vakmannen (zie 9.1.4.). Als maatschappelijk ondernemer nemen we ook onze verantwoordelijkheid als het gaat om stages. Het aantal stagiaires is met negen personen in 2013 ten opzichte van 2012 hetzelfde gebleven. Tabel 9.2.1 Verloop formatie en bezetting Omschrijving Begrote formatie Feitelijke bezetting Waarvan interim Aantal medewerkers Instroom Doorstroom Uitstroom: (vroeg) pensioen overige reden Stagiaires

2013 97,7 fte 85,1 fte 2,1 te 95 personen 3 personen 0 personen

2012 101,3 fte 100 fte 2,9 fte 114 personen 7 personen 1 persoon

2011 108,4 fte 106,6 fte 4,8 fte 116 personen 15 personen 2 personen

1 persoon 21 personen 9 personen

0 personen 9 personen 9 personen

3 personen 18 personen 5 personen

9.2.1 Opleiden en ontwikkelen In 2013 is € 75.000 geïnvesteerd in opleidingskosten voor de medewerkers. 15 Personen hebben gebruik gemaakt van een persoonlijk ontwikkelingstraject. Bedrijfsbreed hebben circa 40 medewerkers trainingen gevolgd met betrekking tot het verder verbeteren van onze klantgerichtheid en het voorkomen en beheersen van agressiviteit. 9.2.3 Ziekteverzuim Mozaïek Wonen registreert verzuim en besteedt aandacht aan persoonlijke benadering en begeleiding van verzuim. Wanneer dat gewenst is, zoeken we in overleg met onze Arbodienst naar een passende oplossing. Tabel 9.2.3.1 Verzuim van medewerkers

Aantal medewerkers Verzuimpercentage Kort verzuimpercentage (< 6 weken) Verzuimfrequentie

2013 95 3,63 1,53 1,3

2012 114 5,71 1,43 1,1

2011 116 3,97 1,31 1,2

Jaarbericht 2013

76

Mozaïek Wonen

Het ziekteverzuim over 2013 bedraagt exclusief zwangerschapsverlof 3,63 %. Ten opzichte van 2012 is dat een flinke daling en onder het landelijk gemiddelde van 4 %. Mozaïek Wonen heeft in 2013 te maken gehad met medewerkers met langdurige ziekte. Er is tijdig en adequaat ingezet op re-integratie. Eén medewerker is eind 2013 voor 60 % in de Wet Gedeeltelijke Arbeidsongeschiktheid (WGA) beland. Overigens kent het korte verzuim een licht oplopende score, welke zich nagenoeg op de door Mozaïek Wonen gedefinieerde maximale grens van 1,5 % beweegt.

9.3. Beheer derden Stichting Woonmaat Mozaïek Wonen beheert voor Stichting De Woonmaat 846 verhuureenheden (799 woningen, 42 garages, 4 bedrijfsruimten en 1 overig bezit). In 2013 is overleg gevoerd over een andere vorm van samenwerking dan de geldende beheerovereenkomst uit 2006. Dit heeft geresulteerd in het aangaan van een “overeenkomst voor gemene rekening” per 1-1-2014, waarbij een beheerorganisatie is opgericht die beschikbaar is voor zowel De Woonmaat als Mozaïek Wonen en waarbij deze beheerorganisatie voor gezamenlijke rekening komt. Hiermee wordt een BTW-voordeel behaald voor De Woonmaat. Het team Moordrecht bestond in 2013 uit een manager en acht medewerkers. Op bestuurlijk niveau is regelmatig overleg tussen de beide corporaties. Vanuit Gouda verleent het verkoopteam van Mozaïek Wonen verkoopondersteuning aan De Woonmaat. In 2013 zijn 17 eengezinswoningen en een garage verkocht van De Woonmaat. Verder verleent Mozaïek Wonen incidentele ondersteuning aan De Woonmaat, zoals in 2013 bij het nieuwbouwproject Stevensstraat in Moordrecht is gebeurd.

9.4. Verbindingen

Stichting Mozaïek Wonen Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad BV

Mozaïek Wonen Projecten BV

9.4.1. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. In 2008 hebben de gemeente Gouda en Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht: Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. (OMB). In de Goudse binnenstad kampen enkele straten met verloedering, structurele leegstand en onveiligheid. OMB speelt hierbij een rol van betekenis door o.a. het bundelen van deskundigheid en ervaring, een integrale aanpak van problemen (fysiek, sociaal en economisch) en het door publieke en private partijen gezamenlijk investeren, waardoor ingrepen om de kwaliteit van het gebied te verbeteren mogelijk worden. Het geplaatst kapitaal van de OMB Gouda bedraagt € 2.000.000, verdeeld in 20.000 gewone aandelen van € 100 nominaal. Alle aandelen zijn geplaatst en volgestort. 50% van deze aandelen staan op naam van Mozaïek Wonen. De overige aandelen staan op naam van de Gemeente Gouda De herstelwerkzaamheden aan de verloederde aardewerkfabriek aan de Vest 81 in het Raam / Vest gebied zijn inmiddels bijna afgerond. Bijgaande foto’s geven een mooi beeld van de resultaten van de OMB Gouda.

Jaarbericht 2013

Voor

77

Mozaïek Wonen

na

De aandeelhouders, HD projectrealisatie en OMB hebben in 2013 de overeenkomst tot herontwikkeling en renovatie van de verloederde panden aan de Wilhelminastraat 13 t/m 21 en de Speldenmakersteeg 10 t/m 20 ondertekend. HD projectrealisatie bouwt voor eigen rekening en risico zeven grondgebonden woningen langs de Wilhelminastraat, elf parkeerplaatsen en negen bergingen op het binnenterrein. Voor rekening en risico van de OMB Gouda worden de eenheden aan de Speldenmakersteeg 10, 12 , 14, 16 en 18 gerenoveerd. De OMB Gouda heeft het verslagjaar 2013 afgesloten met een verlies van € 406.469. Hoewel in 2013 de gerenoveerde panden aan de Rozendaal 15,17,19 en 21 en ook de nog te renoveren panden aan de Speldenmakersteeg 10, 12, 14, 16 en 18 actief in de verkoop zijn aangeboden heeft dit in 2013 nog niet geleid tot verkoopopbrengsten. Doordat de verkoopprijzen het afgelopen jaar sterk zijn gedaald, is op deze panden in 2013 € 138.947 afgewaardeerd. Tevens is in 2013 een voorziening getroffen voor € 213.817, zijnde het verwachte tekort op het project Speldemakerssteeg. Begin 2013 zijn de jaarrekeningen en de BTW afdracht van OMB Gouda aan de fiscus voorgelegd. Er is overleg gevoerd tussen de inspecteur van de belasting en de financieel adviseurs van de aandeelhouders. OMB heeft een deel van de teruggevorderde BTW aan de fiscus terug gestort. Het eigen vermogen van de OMB Gouda bedraagt ultimo 2013, na resultaatverwerking, € 664.820. De OMB Gouda zal dit vermogen aanwenden voor de renovatie van de eenheden aan de Speldemakersteeg en kan deze opdracht uit eigen middelen financieren. Na verkoop van de panden aan de Rozendaal en de Speldemakersteeg komt het vermogen van de OMB Gouda beschikbaar voor de aandeelhouders. Mozaïek Wonen heeft alle resultaten van de OMB Gouda verwerkt en heeft deze deelneming gewaardeerd op € 332.410 op basis van de eigendomsverhouding. De twee aandeelhouders hebben in 2013 besloten om te streven naar beëindiging van de OMB in 2014. De overeenkomst met Jan Smit Projecten is beëindigd en op 4 november heeft de heer J. Smit zijn functie als directeur van de OMB neergelegd. Vanaf 1 januari 2014 ligt de taak van uitvoerend bestuurder bij de beide adviseurs van de aandeelhouders. De OMB Gouda maakte in 2013 deel uit van de focusgroep flankerend beleid. Inmiddels is door de gemeente in samenwerking met de S.O.G. (Samenwerkende Ondernemersvereniging Gouda) een binnenstadsmanager aangesteld. 9.4.2. Mozaïek Wonen Projecten B.V. Op 21 december 2007 heeft Stichting Mozaïek Wonen een besloten vennootschap opgericht, genaamd: Mozaïek Wonen Projecten B.V. Doel van deze B.V. is o.a. het exploiteren van vastgoed. Het maatschappelijk kapitaal van deze vennootschap bedraagt € 90.000,- ; het geplaatste kapitaal is € 18.000,- en dat is volgestort bij de oprichting. Het gaat om een 100 %-dochter, hetgeen wil zeggen dat Stichting Mozaïek Wonen de enige oprichter en de enige aandeelhouder is. Ook is Stichting Mozaïek Wonen de bestuurder en directie. Er is geen aparte Raad van Commissarissen in de B.V. Aangezien de directie van Stichting Mozaïek Wonen majeure besluiten die in de vennootschap worden genomen eerst voorlegt aan de Raad van Commissarissen van de stichting, is intern toezicht indirect gewaarborgd.

Jaarbericht 2013

78

Mozaïek Wonen

Per 1 januari 2010 heeft de vennootschap geen vastgoed meer in eigendom. Er zijn sindsdien geen activiteiten meer uitgevoerd door de vennootschap. Op 25 mei 2013 heeft de directie het Jaarverslag en de Jaarrekening 2012 vastgesteld. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de jaarstukken op 31 mei 2013 vastgesteld. Deze stukken zijn vervolgens gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Rotterdam. 9.4.3. Intentieverklaringen/samenwerkingsverbanden/convenanten. Naast de in paragraaf 6.3. genoemde samenwerkingen/convenanten participeert Mozaïek Wonen nog in de volgende samenwerkingen: Prestatieafspraken Gouda, Bodegraven-Reeuwijk, Zuidplas (kern: Moordrecht). In Gouda zijn in 2009 prestatieafspraken voor de periode 2010 – 2014 gemaakt. In Bodegraven-Reeuwijk is dit begin 2012 gebeurd voor de periode 2012 – 2016 en met de gemeente Zuidplas worden in 2014 prestatieafspraken gemaakt. Met prestatieafspraken beogen partijen de wederzijdse afstemming van en afspraken over de investeringen in woningen en woonomgeving.

9.5. Ondernemingsraad De directie en de ondernemingsraad (OR) hebben in 2013 frequent overleg met elkaar gevoerd. In zeven formele overlegvergaderingen en diverse informele overleggen is met elkaar van gedachten gewisseld over verschillende onderwerpen. De meeste aandacht ging hierbij uit naar het definitief uitplaatsen van de vaklieden en het traject “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging”. De aanleiding, keuzes en gevolgen hiervan, w.o. de nieuwe top- en organisatiestructuur en de maatregelen in de personele formatie zijn met elkaar gedeeld en intensief besproken. De overleggen waren zo af en toe indringend, maar hadden altijd een constructief karakter, gericht op de volkshuisvestelijke- en financiële toekomstbestendigheid van Mozaïek Wonen. Andere gespreksonderwerpen in de overlegvergaderingen waren o.a.: de secundaire arbeidsvoorwaarden, de werkdruk, de wervingsprocedure van een nieuwe directeur-bestuurder, het vaststellen van de verplichte vrije dagen voor 2014, de kengetallen P&O, het ondernemingsplan 2014-2018 en de bedrijfskostenbegroting 2013.

9.6. Personeelsvereniging Medewerkers van Mozaïek Wonen kunnen lid worden van de personeelsvereniging (PV). De kosten hiervoor bedragen € 6,- per maand. De directie verdubbelt de totale inleg. In 2013 konden de leden deelnemen aan de volgende activiteiten: - Bezoek aan Breda in het weekend van 15/16 juni met o.a. deelname aan een dinershow. - Op 19 september vond in de kantine / op het dakterras van het kantoor aan de Bachstraat een Zuid-Amerikaanse barbecue plaats. Tijdens deze bijeenkomst was er tevens gelegenheid om afscheid te nemen van oud-directeur-bestuurder Peter de Klerk. Ook zijn echtgenote en (klein)kinderen met hun partners waren aanwezig. Tijdens enkele toespraken is uitgebreid stilgestaan bij datgene wat Peter de Klerk als directeur-bestuurder voor de Goudse en Bodegraafse woningsector heeft betekend. - In december heeft de PV de kerstborrel en –diner georganiseerd. De kantine was sfeervol versierd en de belangstelling was groot. De PV sluit het jaar 2013 af met een reserve van € 14.000,-.

Jaarbericht 2013

79

Mozaïek Wonen

10.Governance 10.1. Bestuur In juni 2013 is de heer drs. Peter de Klerk, wegens langdurige ziekte, teruggetreden als directeurbestuurder van Mozaïek Wonen. De ziekte van de heer de Klerk leidde ertoe dat op 22 oktober 2012 de heer ir. Peter Ruigrok ter versterking van het bestuur, in aanvang gedurende enkele dagen per week, is aangetreden als directeur-bestuurder a.i. Vanwege de ziekte van de heer de Klerk is dit eind 2012 overgegaan in een volledige vervulling van de positie directeur-bestuurder a.i. door de heer Ruigrok. Met SAMGA B.V. is een overeenkomst van opdracht afgesloten die gebaseerd is op de in 2010 vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (BBW). In deze code is een regeling opgenomen over de contractering en beloning van de interim-bestuurder. Die is ook van toepassing bij tijdelijke vervanging van een zieke directeur-bestuurder. De beloning van de heer Ruigrok valt binnen de kaders van deze regeling. Omdat er geen duidelijk zicht was op de terugkeer van de heer De Klerk is de overeenkomst van opdracht met de heer Ruigrok in april 2013 verlengd. Medio 2013 bleek dat de heer De Klerk niet zou terugkeren bij Mozaïek Wonen. Op 13 september 2013 zijn de nieuwe missie en visie van Mozaïek Wonen vastgesteld en zijn de gevolgen van de gemaakte beleidskeuzes en de nieuwe organisatiestructuur goedgekeurd door de raad van commissarissen. Daarna is gestart met de werving van een nieuwe directeur-bestuurder. Het contract met de heer Ruigrok is in december 2013 verlengd tot het moment van aantreden van de nieuwe directeur-bestuurder (per 17 maart 2014). Bij beide contractverlengingen van de heer Ruigrok is voor de beloning uitgegaan van de op dat moment vigerende wetgeving c.q. de normering zoals opgenomen in de Wet Normering Topinkomens (WNT), die vanaf 1 januari 2013 van toepassing is. Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag de door minister Blok voor Wonen en Rijksdienst opgestelde ministeriële regeling, die de sector woningcorporaties onderverdeelt in grootteklassen met bijbehorende bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen, onrechtmatig en buiten toepassing verklaard. Over het jaar 2013 vallen we daarom terug op de beloningsnormen van de Sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Voor de beloning in 2014 is de WNT-norm (Mozaïek Wonen valt in categorie F) voor 2014 van kracht. De overeenkomst met de heer Ruigrok eindigt met de indiensttreding van de nieuwe directeur-bestuurder, de heer Dick Mol, op 17 maart 2014. Tabel 10.1. Beloning bestuurder in 2013 (x € 1)

Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn Uitkeringen bij beëindiging dienstverband Bonusbetalingen Leningen en voorschotten Totaal beloning Aantal maanden beloning

P. de Klerk 55.669 12.167 0 0 0 67.835 5

P.S.M. Ruigrok (SAMGA B.V.) 201.609 0 0 0 0 201.609 12

Het bij P.S.M. Ruigrok vermelde bedrag betreft de door SAMGA B.V. in rekening gebrachte kosten inclusief eigen pensioen-, arbeidsongeschiktheidspremies, belastingen, etc. en exclusief 21 % B.T.W. De beloning over 1 januari tot 22 april 2013 bedraagt € 91.610,59 en is conform de in de Sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties beschreven berekenwijze voor interim bestuurders. De beloning over de periode van 22 april tot en met 31 december 2013 bedraagt € 109.998,22 en is conform de in de Sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties opgenomen beloningsregels. De WNT kent een aantal beloningsregimes. Het beloningsregime voor salarissen van bestuurders van woningcorporaties wordt vastgesteld door Minister Blok van het ministerie van Wonen en Rijksdienst. Afhankelijk van de grootte (aantal woningen) van de corporatie geldt een maximum.

Jaarbericht 2013

80

Mozaïek Wonen

De heer Peter Ruigrok vervult enkele nevenfuncties. Deze zijn gerelateerd aan zijn functie als directeurbestuurder a.i. van Mozaïek Wonen:  Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de aandeelhoudersvergadering Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V.;  Vertegenwoordiger van Mozaïek Wonen in de directie van Mozaïek Wonen Projecten B.V. Daarnaast vervult hij nog de volgende nevenfuncties:  Voorzitter van het Watertorenberaad;  Lid van de Raad van Toezicht van WoonZorgcentra Haaglanden. In het najaar van 2013 is de wervings- en selectieprocedure gehouden voor de nieuwe directeurbestuurder. Mozaïek Wonen heeft voor de begeleiding van deze werving een gespecialiseerd bureau ingeschakeld. De raad van commissarissen heeft zich hiertoe georiënteerd op meerdere mogelijke bureaus en heeft – op basis van ontvangen offertes en na het voeren van gesprekken - gekozen voor Public Spirit. Via bekendmaking van de vacature in een landelijk dagblad en op verschillende websites zijn belangstellenden opgeroepen te solliciteren. De selectie vond plaats door toetsing aan het door de RvC vastgestelde functieprofiel. Na een uitgebreide rapportage door Public Spirit volgden sollicitatiegesprekken tussen de selectiecommissie en meerdere kandidaten. Het MT en de Ondernemingsraad zijn betrokken in de sollicitatieprocedure. Zij hebben inbreng gehad in het opstellen van het functieprofiel en zijn – voor het uitbrengen van een advies over de benoembaarheid van de kandidaten - betrokken bij de sollicitatiegesprekken met de laatste drie kandidaten. In de gesprekken is aandacht besteed aan de criteria zoals benoemd in het functieprofiel. De werving van de nieuwe directeur-bestuurder is – na een assessment en een pre-employmentscreening - succesvol afgerond met de benoeming, in de vergadering van de RvC op 12 december 2013, van de heer Dick Mol.

10.2. Governancestructuur 10.2.1 Mozaïek Wonen en Governancestructuur Mozaïek Wonen is een stichting met een eenhoofdig bestuur. De raad van commissarissen (RvC) bestaat volgens de statuten uit ten minste vijf en ten hoogste negen leden. In 2013 telde de RvC van Mozaïek Wonen vijf leden. Mozaïek Wonen houdt zich aan de Governancecode woningcorporaties, vastgesteld door branchevereniging Aedes. Deze code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Governancecode gaat uit van het 'Pas toe of leg uit'-principe. Dat wil zeggen dat corporaties in hun jaarverslag gemotiveerd uitleggen of en zo ja in hoeverre en waarom zij afwijken van de bepalingen van de Governancecode. Mozaïek Wonen past de code grotendeels toe. Op één onderdeel wijkt Mozaïek Wonen bewust af van deze bepalingen. De motieven hiervoor worden in het volgende overzicht nader toegelicht. Tabel 10.2.1 Uitleg afwijkingen ten opzichte van de Governancecode woningcorporaties Geen Gedelegeerd RvC-lid instellen

De statuten van Mozaïek Wonen en het reglement van de RvC voorzien niet expliciet in de figuur ‘gedelegeerd lid’. Daaraan bestaat vooralsnog geen behoefte. Vertegenwoordiging van de RvC, ten behoeve van het aangaan van een overeenkomst of het voeren van een proces is voorzien in art. 9 lid 2 Statuten. De statuten, het RvC-reglement en het bestuursreglement bevatten voldoende voorzieningen ter borging van het codevereiste III.6.5.

Jaarbericht 2013

81

Mozaïek Wonen

Externe juridische toetsing documenten Mozaïek Wonen In november 2013 heeft de RvC besloten tot een externe juridische toetsing van de statuten en reglementen van Mozaïek Wonen aan de huidige- en aankomende wetgeving. Deze toetsing is in de eerste drie maanden van 2014 uitgevoerd. De uitkomsten hiervan worden betrokken in een voorgenomen statutenwijziging in 2014. Ook de reglementen worden in 2014 aangepast. 10.2.2 Integriteitscode en klokkenluidersregeling Mozaïek Wonen beschikt over een Gedragscode, waarin gewenst gedrag, vertrouwelijkheid en integriteit kernbegrippen zijn. Daarmee verwant is onze Klokkenluidersregeling. Beide reglementen leggen een relatie tussen integriteit als begrip en het gedrag dat daarbij hoort. Alle medewerkers kennen deze reglementen. Nieuwe medewerkers krijgen deze bij indiensttreding overhandigd. In het jaarlijkse functioneringsgesprek in juni wordt gesproken over integriteit, voorbeeldgedrag onderling en de uitstraling daarvan. Voor een gestructureerde aanpak van fraude en integriteit maakt Mozaïek Wonen gebruik van het format in het handboek “Corporatie Governance: In Controle Statement” van Deloitte. In dit format worden de drie deelgebieden rechtmatigheid, integriteit en fraude(preventie) benoemd en nader uitgewerkt. Eén keer per jaar ontvangt de RvC een rapportage van de jaarlijkse evaluatie van de uitvoering van de integriteitsregels. In het verslagjaar heeft Mozaïek Wonen haar integriteitsbeleid afgestemd met een extern deskundige, expert op het gebied van belangenverstrengeling woningcorporaties en overheid.

10.3. Overleg en samenwerking met belanghouders. 10.3.1. Gemeenten en Corporaties in de regio In Gouda zijn in 2009 prestatieafspraken voor de periode 2010 - 2014 gemaakt. Op 23 augustus 2012 ondertekende partijen in Bodegraven-Reeuwijk de nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2012 – 2016. Met de gemeente Zuidplas worden in 2014 prestatieafspraken gemaakt. Met prestatieafspraken beogen partijen de wederzijdse afstemming van en afspraken over de investeringen in woningen en woonomgeving. Zoals eerder geschetst staan onze voorgenomen investeringen onder druk. Over de bijstelling en fasering van onze investeringen zijn wij uiteraard in overleg gegaan met de gemeenten waar wij werkzaam zijn. 10.3.2. Betrekken van belanghouders In 2013 heeft Mozaïek Wonen haar belanghouders intensief betrokken bij haar strategie- en beleidsvorming. Een kleine greep.  We hebben in 2013 de gemeenten Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Zuidplas, de Huurderskoepel en de ondernemingsraad geconsulteerd over het Ondernemingsplan 2014 – 2018 “Krachtig naar 2018”, het bedrijfsjaarplan 2014 en de begroting 2014. Ook het jaarverslag 2012 is met deze partijen besproken. Daarnaast evalueren en actualiseren we samen met de gemeenten en partners jaarlijks de prestatieafspraken.  De medewerkers van Mozaïek Wonen zijn eveneens gehoord over en betrokken bij het tot stand komen van het nieuwe ondernemingsplan en het bedrijfsjaarplan 2014 van Mozaïek Wonen. Voorts informeert en consulteerde de directeur-bestuurder de medewerkers over beleidsvoornemens via personeelsbijeenkomsten en “rondjes langs de afdeling”.  De raad van commissarissen voert regulier overleg met de Ondernemingsraad en met de Huurderskoepel.  We betrekken de WoonAdviescommissie Gouda en Bodegraven-Reeuwijk bij de ontwikkeling van projecten. In 2013 is 1 plan voorgelegd.  We raadplegen onze huurders periodiek via enquêtering en panels.

Jaarbericht 2013

82

Mozaïek Wonen

10.4 Klachtencommissie De dalende trend ten aanzien van het aantal klachten, zoals die in 2012 was ingezet, heeft zich helaas in 2013 niet voorgezet. In 2011 waren er in Gouda 37 klachten, in 2012 23 klachten en in 2013 29 klachten. In Bodegraven was er sprake van een sterke stijging, namelijk van 3 klachten in 2011 en 4 klachten in 2012 naar 16 klachten in 2013. Het lijkt erop dat huurders steeds makkelijker de weg naar de klachtencommissie vinden: de drempel is lager en men wil graag door een onafhankelijke partij laten toetsen of Mozaïek Wonen juist heeft gehandeld. Daarnaast heeft het strakker sturen op het onderscheid tussen verantwoordelijkheden van huurder en verhuurder én op sober en doelmatig onderhoud, geleid tot meer klachten. Het overgrote deel van de klachten kon door de werkorganisatie worden opgelost. De klachtencommissie is in totaal vijf keer in zitting bijeengekomen; waarbij in totaal tien klachten zijn behandeld; tijdens één zitting in 2013 is nog een klacht uit 2012 behandeld. Bij de vier andere zittingen zijn steeds twee klachten behandeld. In alle gevallen werden de klachten ongegrond verklaard. Hieruit mag worden geconcludeerd dat de werkorganisatie naar het oordeel van de klachtencommissie juist heeft gehandeld. De directie heeft in alle gevallen het advies van de klachtencommissie overgenomen. De klachten hadden betrekking op o.a. - Onderhoud: woning kan niet warm genoeg gestookt worden; schimmelproblemen in de woning (diverse klachten); vocht in de kruipruimte; er wordt geen nieuw aanrechtblad geleverd, nadat er een brandvlek is ontstaan; - Diversen: ten onrechte is een factuur voor vervanging wandcontactdozen gestuurd; idem voor verhelpen van een Electra storing; Mozaïek Wonen is niet op de juiste wijze met het advies van een bewonerscommissie omgegaan. - Woningtoewijzing: Mozaïek Wonen heeft de toewijzingsregels niet juist toegepast. Tabel 10.4.1 Door klachtencommissie ontvangen en behandelde klachten 2013 Gouda

Aantal ontvangen klachten Niet ontvankelijk verklaard: - Verwezen naar werkorganisatie - Verwezen naar andere instantie Behandelde klachten Advies uitgebracht aan directie, waarvan door directie: - Gegrond verklaard - Ongegrond verklaard

2012

Bodegraven

Moordrecht

29

16

22

14

7 Totaal 7

2

0 7

Gouda

0

2011

Bodegraven

Moordrecht

23

4

16

3 1

2

7 Totaal 7

0 2

2 5

0

totaal

0

40 32

0

8 Totaal 7 4 3

10.5.Toezicht houden en klankborden De raad van commissarissen vervult – in gevolg op het wettelijk kader, de AedesCode, de Governancecode Woningcorporaties en de statuten en reglementen van Mozaïek Wonen – drie rollen, namelijk die van toezichthouder, werkgever van het bestuur en klankbord/ adviseur (zie ook: www.mozaiekwonen.nl ). Het toezicht omvat volgens de Governancecode in ieder geval:  De realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  De strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie;  De opzet en de werking van de interne risicobeheersing en controlesystemen;  Het kwaliteitsbeleid;  De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording zoals opgenomen in de Governancecode;  Het financiële verslaggevingsproces;  De naleving van de toepasselijke weten regelgeving.

Jaarbericht 2013

83

Mozaïek Wonen

Naast een toezicht kader, behoort iedere woningcorporatie sinds 1 juli 2011 te beschikken over een door de RvC goedgekeurd toetsingskader, waarmee het toezicht kan worden gestructureerd en op een groot aantal onderwerpen kan worden geobjectiveerd. Dit toetsingskader wordt gevormd door de kaders die betrekking hebben op de besturing en de beheersing van de organisatie en gaat minimaal over verbindingen, investeringen en treasury. Ook het ondernemingsplan, de visie en missie, de prestatie-afspraken met gemeenten, de financiële kaders, meerjarenbegroting en het risicobeleid zijn onderdeel van het toetsingskader. Zich baserend op het toezichts- en toetsingskader heeft de raad van commissarissen van Mozaïek Wonen in 2013 invulling gegeven aan zijn toezichthoudende functie. Samenstelling Raad van Commissarissen in 2013 Tabel 10.3.1 Samenstelling van de raad van commissarissen* Naam

Functie in de RvC

Drs. I.K.L. de Jong MRE J.H.A. Didden RA Ing. C. Bremmer G. van Asseldonk** Dr. P.C. Hermans W. van der Hoeven**

Voorzitter Vice-voorzitter Lid (tot 1 april 2013)*** Lid Lid Lid

* In de bijlage 3 is een nadere specificatie van de samenstelling opgenomen. ** Benoemd op voordracht van huurdersorganisaties. *** Voor een goede overdracht t.b.v. de twee nieuwe leden van de RvC is de benoemingstermijn van C. Bremmer met drie maanden verlengd tot 1 april 2013.

Alle leden van de RvC zijn lid van de Vereniging Van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De statuten van Mozaïek Wonen bevatten bepalingen over het functieprofiel (pluriforme samenstelling, gespreide deskundigheid op bestuurlijk, financieel, juridisch en volkshuisvestelijk terrein) en de zittingsduur: gemaximeerd en in combinatie met een rooster van aftreden. Aan de hand van periodieke rapportages volgt de RvC de prestaties van de organisatie op volkshuisvestelijk-, maatschappelijk- en financieel gebied. Tussen de directie en de voorzitter van de RvC vindt regelmatig overleg plaats, deels ter voorbereiding van de vergaderingen van de RvC, deels ter vervulling van de klankbordfunctie. De RvC informeert zich eveneens op basis van bronnen buiten de organisatie: de accountant en door middel van uiteenlopende info van het ministerie van BZK, WSW, CFV, Aedes, VTW, de koepel van huurdersorganisaties, de ondernemingsraad, het verslag van de klachtencommissie en via informele contacten tijdens bijeenkomsten, al dan niet gezamenlijk en met de stakeholders van Mozaïek Wonen. Eén of meer leden van de RvC geven ook acte de présence wanneer in relatie tot projecten van Mozaïek Wonen het bereiken van een mijlpaal is te vieren, zoals in 2013 bij de oplevering van de Driestar en de Maximalocatie. RvC-leden die zijn benoemd op voordracht van de huurdersverenigingen hebben minimaal eenmaal per jaar contact met de huurdersverenigingen. Tijdens de zelfevaluatiebijeenkomst in januari 2014 heeft de RvC besloten meer zichtbaar en aanspreekbaar te willen zijn, zowel voor de interne organisatie als richting de stakeholders en de maatschappelijke omgeving van Mozaïek Wonen. De wijze waarop hier invulling aan zal worden gegeven, wordt in het eerste halfjaar van 2014 uitgewerkt. Scholing In 2013 hebben verschillende leden van de RvC zich geschoold door deelname aan een opleiding voor commissarissen (Erasmus Universiteit), congressen en bijeenkomsten op het gebied van governance (Nijenrode), risicobeheersing, de WNT (Deloitte) en de concept-novelle (Deloitte).

Jaarbericht 2013

84

Mozaïek Wonen

De raad van commissarissen heeft tijdens de zelfevaluatiebijeenkomst in januari 2014 afgesproken in het eerste halfjaar van 2014 een verdere uitwerking te geven aan een programma voor permanente educatie. Honorering raad van commissarissen De honorering van de RvC is in 2013 gebaseerd op de Honoreringscode voor Raad van Commissarissen. De hoogte van de honorering wordt bepaald door de zwaarte van de corporatie en van de functie van de commissaris. Omvang en complexiteit van de corporatie en complexiteit van de omgeving zijn daarbij de voornaamste criteria. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de methodiek voor het vaststellen van de functiezwaarte van de bestuurder. Directeur-bestuurder en commissaris worden in dezelfde zwaartegroep ingedeeld. De directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E. Dat betekent dat de leden van de RvC worden ingedeeld in zwaartegroep E. Het bruto honorarium van leden van de RvC bedraagt eind 2013 € 7.240, excl. BTW per jaar. De voorzitter van de RvC ontvangt € 10.860 excl. BTW per jaar. Voor de honorering in 2014 is de WNT-norm (Mozaïek Wonen valt in categorie F) voor 2014 van kracht. Auditcommissie De auditcommissie ondersteunt en adviseert de RvC bij het uitvoeren van zijn toezichthoudende taken ten aanzien van de onderwerpen:  De werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  De financiële en niet-financiële informatieverschaffing aan de interne toezichthouder en externe toezichthouders;  De relatie met de externe accountant en controller;  Financiering en treasury. De auditcommissie heeft in 2013 driemaal vergaderd. Gespreksonderwerpen waren o.a.: de herziene begroting 2013, de jaarrekening en het jaarverslag 2012, de evaluatie van de accountant, het beleid van het WSW, de Management Letter 2013, de begroting 2014 en de FMJB 2014-2018. Daarnaast was er ook aandacht voor de overgang op de waardering naar marktwaarde, risicomanagement en herfinancieringen. Tabel 10.3.1.1 Samenstelling van de Auditcommissie Naam

Functie in de Auditcommissie

G. van Asseldonk J.H.A. Didden RA

Voorzitter Lid

Remuneratiecommissie De renumeratiecommissie heeft tot taak de raad van commissarissen te ondersteunen in en te adviseren bij zijn verantwoordelijkheid het bestuur van Mozaïek Wonen te benoemen, te beoordelen, de arbeidsvoorwaarden vast te stellen en te adviseren bij (her)benoeming van een lid van de RvC. De remuneratiecommissie heeft in 2013 meerdere keren overleg gevoerd met betrekking tot o.a. het terugtreden van Peter de Klerk als directeur-bestuurder, de topstructuur van Mozaïek Wonen, de contractverlengingen van de interim-bestuurder en de werving en aanstelling van een nieuwe directeurbestuurder. Voor de werving- en selectie van de nieuwe directeur-bestuurder is de heer J. Didden tijdelijk toegevoegd aan de remuneratiecommissie. Tabel 10.3.1.2 Samenstelling van de Remuneratiecommissie Naam

Functie in de Remuneratiecommissie

Drs. I.K.L. de Jong MRE Dr. P.C. Hermans

Voorzitter Lid

Jaarbericht 2013

85

Mozaïek Wonen

10.6. Besluiten raad van commissarissen De RvC kwam in 2013 tienmaal bijeen. Vaste onderwerpen zijn belangrijke investeringen, de financiële continuïteit, de begroting, periodieke rapportages, het geldmiddelenbeheer, fiscaliteiten en externe verslaglegging. In 2013 is uitvoerig gesproken over de gevolgen van politieke- en economische ontwikkelingen voor de financiële- en volkshuisvestelijke continuïteit van Mozaïek Wonen, de in vervolg hierop te maken keuzes in het kader van het traject “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging”, de nieuwe missie en visie van Mozaïek Wonen, de volkshuisvestelijke opgave, het vergroten van de slaagkansen van woningzoekenden en de nieuwe top- en organisatiestructuur. In 2013 nam de RvC 36 besluiten. De belangrijkste besluiten betroffen: de herziene begroting 2013 en het aangepaste investeringsbeleid, de gebiedsovereenkomst Korte Akkeren, het jaarverslag en de jaarrekening 2012, de nieuwe missie en visie van Mozaïek Wonen, de beleidskeuzes in vervolg op het traject “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging”, de nieuwe top- en organisatiestructuur van Mozaïek Wonen, de bijbehorende personele formatie en de benoeming van de nieuwe directeur-bestuurder. Andere besluiten van belang waren: de opheffing van de OMB, de goedkeuring van het ondernemingsplan 2014 – 2018, de begroting 2014, de (herziene) uitvoeringsbesluiten Westerkade, Wijde Wiericke, Graafse Waard blok A en Schoutendreef. Zie voor een compleet overzicht van de besluiten van de RvC in 2013 bijlage 4. Mozaïek Wonen is betrokken bij twee B.V’s: als enig aandeelhouder van Mozaïek Wonen Projecten B.V. (MWP) en als mede-aandeelhouder van de Ontwikkelings Maatschappij Binnenstad Gouda BV (OMB), samen met de gemeente Gouda. Beide BV’s hebben geen afzonderlijke RvC. Mozaïek Wonen heeft gekozen voor het concernmodel, dus niet voor een decentraal model. Bij het concernmodel is de RvC aanwezig op het niveau van de toegelaten instelling. De corporatie is als aandeelhouder bevoegd tot het geven van aanwijzingen ten aanzien van het te voeren beleid in beide BV’s. Overwegingen zijn: houd het eenvoudig en overzichtelijk, voorkom versnippering en voorkom dilemma’s. In de vergadering van 26 september 2013 heeft de RvC zijn goedkeuring verleend aan de opheffing van de OMB en de hiervoor te nemen besluiten en acties.

10.7. Bevindingen raad van commissarissen Om de bedrijfsvoering te kunnen sturen én omwille van het interne- en externe toezicht toetst Mozaïek Wonen haar resultaten aan haar hoofddoelstellingen en belangrijkste verplichtingen. Daarbij zoekt Mozaïek Wonen de dialoog met de samenleving: Mozaïek wil laten zien wat zij doet en voor wie.

10.7.1 Verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken van de RvC In het kader van zijn verantwoordelijkheden, bevoegdheden en taken was de RvC ook in 2013 attent op de versterking, tijdigheid en vergelijkbaarheid van sturings- en verantwoordingsinstrumenten: van begroting en activiteitenoverzicht, naar viermaandenrapportage, balanced scorecard (BSC) en jaarverslag. Met behulp van deze mijlpalen tracht de RvC goed zicht te behouden op het maatschappelijke rendement van Mozaïek Wonen, als ook op haar financiële- en volkshuisvestelijke continuïteit. Heroriëntatie op Mozaïek Wonen: Ondernemingsplan 2014 – 2018 De raad van commissarissen heeft met instemming kennis genomen van de in 2013 uitgevoerde heroriëntatie op de positie en taken van Mozaïek Wonen, dit met het oog op de borging van de volkshuisvestelijke- en financiële continuïteit en het terugwinnen van het investerend vermogen van Mozaïek Wonen. De raad van commissarissen is als toezichthouder en klankbord van de directeur-bestuurder betrokken geweest bij deze strategische heroriëntatie. Tijdens een strategiebijeenkomst op 13 september 2013 heeft de RvC zijn goedkeuring verleend aan het nieuwe beleid en een andere bedrijfsvoering waarin, naast nieuwe vormen van samenwerking met partners, de uitgangspunten sober en doelmatig centraal staan. De raad van commissarissen vertrouwt erop dat hiermee en met de nieuwe inrichting van de organisatie, de invoering van een huurders- en aannemersportaal, een DMS en de samenwerking met partners, Mozaïek Wonen gesteld staat voor de toekomst. Met de doelstellingen en kernwaarden, zoals

Jaarbericht 2013

86

Mozaïek Wonen

verwoord in het nieuwe ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”, gericht op klantgerichtheid, samenwerken, solide zijn en zakelijkheid, staat Mozaïek Wonen er voor haar doelgroep. Dat zijn de mensen – van jong tot zeer oud - met een smalle beurs en mensen die voor hun huisvesting bijzondere zorg en aandacht nodig hebben. Nieuwe top- en organisatiestructuur De heroriëntatie heeft ook geleid tot een andere inrichting van de organisatiestructuur met ingang van 1 januari 2014. De RvC heeft ingestemd met de nieuwe top- en organisatiestructuur van Mozaïek Wonen op basis van de uitgangspunten: good governance, transparantie- en verantwoording op basis van het Driekamermodel, aansturing, efficiency en effectiviteit, verandervermogen en sturen op waarde vanuit het profiel sociale vastgoedbelegger. De raad van commissarissen gaat er van uit dat de nieuwe structuur – in combinatie met de gemaakte beleidskeuzes – bijdraagt aan een financieelen maatschappelijk duurzame organisatie. De nieuwe inrichting - met een nieuwe (top)structuur, het werken in rayons, de verdere uitwerking van marktwaarde en assetmanagement, de implementatie van een huurders- en leveranciersportal en een DMS - is per 1 januari 2014 geëffectueerd, maar zal zijn verdere beslag moeten krijgen in 2014. De raad van commissarissen zal toezien op de verdere verankering van de ingezette koers en veranderingen in de organisatie, cultuur en kernwaarden van Mozaïek Wonen. De raad van commissarissen realiseert zich dat de nieuwe organisatiestructuur en krimpende personele formatie voor 20 medewerkers ingrijpende gevolgen hebben. Hoewel de krimp van de personeelsformatie plaatsvindt door o.a. optimaal gebruik te maken van het natuurlijk verloop in de komende jaren en het niet verlengen van tijdelijke dienstverbanden, laat dit helaas onverlet dat er ook gedwongen afscheid moet worden genomen van medewerkers. De raad van commissarissen betreurt de pijnlijke gevolgen hiervan voor de medewerkers die dit treft, medewerkers die soms al jarenlang aan Mozaïek Wonen verbonden zijn. De raad van commissarissen heeft waardering voor de zorgvuldig keuzes en werkwijze in dit proces en de in het Sociaal Plan vastgelegde afspraken, die zowel recht doen aan de belangen van de getroffen medewerkers als die van Mozaïek Wonen. Nieuwe directeur-bestuurder Na een werving- en selectieprocedure, heeft de RvC in zijn vergadering van 12 december 2013, de heer Dick Mol benoemd tot de nieuwe directeur-bestuurder. De RvC is verheugd over deze benoeming en vertrouwt erop dat de heer Dick Mol de komende jaren een verdere invulling zal geven aan de plannen en ambities van Mozaïek Wonen. Herbenoeming externe accountant Bij het interne toezicht speelt de accountantscontrole een belangrijke rol: onafhankelijk en deskundig onderzoek naar de status van wettelijk bepaalde onderwerpen én jaarlijks door de RvC te noemen specifieke aandachtspunten. De managementletter en wettelijk vereiste rapporten en verklaringen heeft de RvC, i.c. de auditcommissie, grondig besproken met de accountant en met de directie. Conform het vereiste in de Governancecode heeft in het najaar van 2013 een evaluatie plaats-gevonden van het functioneren van de externe accountant, Ernst & Young, over de jaren 2009 t/m 2012. Op basis van deze evaluatie heeft de auditcommissie zich een oordeel gevormd over het functioneren van de externe accountant. In vervolg hierop heeft de auditcommissie de raad van commissarissen geadviseerd het accountantskantoor Ernst & Young opnieuw voor vier jaar te benoemen en aan de directeur-bestuurder verzocht om aanvullende adviesopdrachten aan de accountant, die geen directe relatie hebben met de verslaggeving c.a., pas na ampele overwegingen te verstrekken. In zijn vergadering van 28 november 2013 heeft de raad van commissarissen het advies van de auditcommissie overgenomen en de externe accountant Ernst & Young herbenoemd voor een periode van vier jaar. Het Ondernemingsplan 2014-2018 en de Begroting 2014 zijn op 28 november 2013 door de directie vastgesteld en door de RvC goedgekeurd. Op 6 maart 2014 is het bedrijfsplan 2014 goedgekeurd door de RvC.

Jaarbericht 2013

87

Mozaïek Wonen

10.8. Corporate governance en zelfevaluatie De RvC onderschrijft de in 2007 door Aedes vastgestelde en in 2011 geactualiseerde code. Mozaïek Wonen hanteert wat deze code betreft het principe: “Pas toe, of leg uit”. De RvC voert ten minste één keer per jaar overleg met de ondernemingsraad, buiten aanwezigheid van de directie. Dit wettelijk voorziene overleg is wederzijds altijd als informatief en zinvol ervaren. In 2013 is enkele keren met elkaar overlegd, onder meer over: de keuzes en de gevolgen van “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging”, de nieuwe top- en organisatiestructuur en de werving van de nieuwe directeur-bestuurder, In 2013 heeft de RvC twee keer een gesprek gehad met het Management Team (MT), buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De leden van de auditcommissie hebben tijdens de vergaderingen van deze commissie, contact met de operational controller die als secretaris van de auditcommissie optreedt. De remuneratiecommissie heeft jaarlijks een functioneringsgesprek en een beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder. Door het, als gevolg van langdurige ziekte, terugtreden van Peter de Klerk als directeur-bestuurder in juni 2013 en de vervanging door de interim directeur-bestuurder a.i., Peter Ruigrok, hebben deze formele gesprekken niet plaats gevonden. Wel is er in 2013 een frequente interactie geweest tussen de raad van commissarissen en de directeur-bestuurder a.i., dit naar beider tevredenheid. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Mozaïek Wonen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuurlijke functies. Geen van de commissarissen is of was ooit in dienst van Mozaïek Wonen of onderhoudt een directe band met leveranciers of afnemers van Mozaïek Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten aan Mozaïek Wonen dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt banden met Mozaïek Wonen, hetzij direct of indirect, buiten zijn commissariaat. De statuten en het reglement van de RvC bevatten bepalingen betreffende mogelijk tegenstrijdige belangen; in het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Mozaïek Wonen heeft als beleid geen leningen te verstrekken aan commissarissen of personeelsleden. Zie voor een overzicht personalia, opleiding en nevenfuncties leden RvC bijlage 3. 10.8.1. Zelfevaluatie De RvC bespreekt minimaal een keer per jaar zijn eigen functioneren en dat van de individuele commissarissen en de conclusies die daaraan moeten worden verbonden’. Zo staat het in de Code Tabaksblat en in vergelijkbare bewoordingen ook in andere (branche)codes. In januari 2014 vond de jaarlijkse zelfevaluatie over 2013 plaats, dit in aanwezigheid van de directeurbestuurder a.i. en de bestuurssecretaris. Naast een terugblik op het functioneren en de samenwerking in 2013, is met elkaar van gedachten gewisseld over de invulling van de toezichtstrategie en -agenda voor 2014. Dit in relatie tot interne ontwikkelingen als de indiensttreding van de nieuwe directeur-bestuurder, de uitvoering van het nieuwe ondernemingsplan voor de periode 2014-2018 en de implementatie van de nieuwe organisatiestructuur per 1 januari 2014. Ook is gesproken over de externe ontwikkelingen op het gebied van toezicht die van invloed zijn op de wijze waarop de raad van commissarissen invulling kan en moet geven aan zijn rol als interne toezichthouder. De raad van commissarissen is van mening dat de individuele leden van de raad, alsmede de raad als geheel naar behoren functioneren. Meer aandacht voor een tijdige aanlevering van vergaderstukken wordt wenselijk geacht om tot een verdere optimalisatie van het toezicht te komen. Voorts vindt de raad van commissarissen het belangrijk om meer tijd in te ruimen voor de introductie van nieuwe commissarissen en de permanente educatie van zittende commissarissen.

Jaarbericht 2013

88

Mozaïek Wonen

De raad van commissarissen is zich bewust van de veranderende rol van toezichthouders. Commissarissen worden steeds meer aangesproken op en verantwoordelijk gehouden voor de prestaties van corporaties. Van commissarissen van woningcorporaties wordt verwacht dat zij actief verbinding zoeken met belanghebbenden en de relevante maatschappelijke omgeving om beter toezicht te kunnen uitoefenen. Deze aanspreekbaarheid stelt andere eisen en vraagt een andere rolinvulling dan die van de “traditionele” toezichthouder. De functie van een commissaris beweegt zich steeds meer in de richting van een adviserende, aanspreekbare en aansprakelijke commissaris. Dit noodzaakt tot een versterking van de professionaliteit van het intern toezicht, het investeren in het maatschappelijk netwerk en in stakeholders, het uitoefenen van proactief toezicht en meer betrokkenheid bij de besluitvorming over de strategie van de organisatie. De RvC wil deze proactieve-, meer zichtbare en aanspreekbare rol in de loop van 2014 verder gaan vormgeven. 10.8.1.1. Interactie RvC en directeur-bestuurder De raad van commissarissen acht voor een goed onafhankelijk toezicht enerzijds een goede interactie met de directeur-bestuurder nodig. Anderzijds realiseert de raad van commissarissen zich dat goed toezicht ook om een zekere distantie tussen het bestuur en de RvC vraagt, waarbij ieder vanuit zijn eigen rol zijn eigen taken en verantwoordelijkheden heeft. Het is een uitdaging hierin met elkaar een goede balans te vinden, dit in het belang van de huurders, stakeholders en medewerkers van Mozaïek Wonen. Zowel de directeur-bestuurder a.i. als de leden van de raad van commissarissen zijn tevreden zijn over de interactie in 2013 tussen de RvC en het bestuur. 10.8.1.2. Bestuurssecretaris Eind 2013 is de functie van bestuurssecretaris in het leven geroepen met als doel tot een verdere professionalisering van het intern toezicht te komen. Door de verbreding van taken, als gevolg van de toenemende eisen die aan intern toezicht gesteld worden en vanwege de nieuwe topstructuur, is er vanuit de raad van commissarissen behoefte aan meer en een betere ondersteuning. De bestuurssecretaris ziet toe op en draagt bij aan een optimaal verloop van het toezichthoudend proces binnen Mozaïek Wonen, een goede samenwerking tussen het bestuur/MT/RvC/OR, transparantie, verantwoording en good governance.

10.9. Ontwikkelpunten, te realiseren in 2014 De raad van commissarissen is in 2013 van samenstelling gewijzigd door het vertrek en het aantreden van twee leden van de raad van commissarissen. Deze vernieuwde raad van commissarissen is betrokken bij de gewijzigde strategie van Mozaïek Wonen en de ontwikkeling van de daarmee samenhangende nieuwe topstructuur en het plan voor de organisatie ontwikkeling “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging”. Vanwege de ontwikkelingen in de samenleving en in de gemeenten waar Mozaïek Wonen actief is, is door de raad van commissarissen daarnaast aandacht besteed aan de onderwerpen: wonen en zorg/innovatie in de zorg, lokale ontwikkelingen in de welzijnssector en innovatie en co-creatie. Dit met als doel om de directeur-bestuurder a.i. te kunnen adviseren over de wijze waarop, met wie, onder welke randvoorwaarden en in welk tijdpad Mozaïek Wonen invulling kan geven aan deze ambities en behoeften. De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder a.i. zijn van mening dat deze wijze van advisering past bij de rolopvatting van een moderne commissaris en bij de relatie raad van commissarissen - directeur-bestuurder en willen de adviserende rol in 2014 op deze wijze continueren. Door wijzigende regelgeving, een veranderende samenleving en een andere positie van corporaties in dit speelveld is de verwachting van de raad van commissarissen dat ondernemingsstrategieën een kortere doorlooptijd krijgen dan in het verleden het geval was. Dit betekent een voortdurende aandacht voor (het bijstellen van) de koers en strategie en het vergt van alle betrokkenen een houding die gericht is op verandering. Het betekent oog hebben voor waar de organisatie voor staat en het gedrag hierop laten aansluiten. De raad van commissarissen hecht grote waarde aan het faciliteren van de verandering zoals die door de directeur-bestuurder a.i. is gestart in het kader van “Mozaïek Wonen, organisatie in beweging” en het voortzetten daarvan in de komende jaren.

Jaarbericht 2013

89

Mozaïek Wonen

Bijlagen 1. Colofon 2. Profielschets raad van commissarissen 3. Samenstelling raad van commissarissen 4. Besluitenlijst raad van commissarissen 5. Samenstelling klachtencommissie 6. Verhuringen in 2013 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht 7. Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers 8. Voorbeelden van bijdragen uit het leefbaarheidsfonds 2013 9. Sponsoractiviteiten 10. Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2013

Jaarbericht 2013

90

Mozaïek Wonen

Bijlage 1

Kerngegevens / Colofon Naam Opgericht:

Vestigingsadres Postadres Telefoonnummer Faxnummer E-mail adres Website Werkgebied

Toelating Kamer van Koophandel Nummer VROM NRV nummer Fiscaal nummer Verslagjaar Raad van Commissarissen

Directie Management Team

Stichting Mozaïek Wonen Ontstaan op 1 januari 2005, uit een fusie tussen Woonstichting Ter Gouw en Woningstichting Het Volksbelang: Ter Gouw ontstond op 25 september 1990, uit een fusie tussen R.K. Woningbouwvereniging St. Jozef, Gouda, opgericht 21 november 1918 en Algemene Woningbouwvereniging Gouda, Gouda, opgericht 10 december 1919; Woningstichting Het Volksbelang is opgericht op 23 juni 1912. Op 1 januari 2006 is Mozaïek Wonen gefuseerd met Woningstichting Bodegraven (WSB). Bachstraat 1, 2807HZ Gouda Postbus 219, 2800 AE Gouda 0182-692969 0182-692939 [email protected] www.mozaiekwonen.nl Gouda en omliggende gemeenten: Gouda, Bergambacht, Bodegraven, Boskoop, Moordrecht, Nederlek, Nieuwerkerk aan den IJssel, Ouderkerk, Reeuwijk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en ZevenhuizenMoerkapelle. Dit werkgebied is omschreven in artikel 4 van de statuten van de stichting (akte d.d. 10 mei 2010). Bij Koninklijk besluit 67 van 14 september 1912 Inschrijving in het Handelsregister onder nummer 29012913 L 0232 3133 8192.69.128 2013 Mevr. Drs. I.K.L. de Jonge MRE, Voorzitter Dhr. Ing. C. Bremmer, Lid (tot 1 april 2013) Mevr. G. van Asseldonk,Lid Dhr. J.H.A. Didden RA, Vice-voorzitter De heer Dr. P.C. Hermans, Lid De heer W. van der Hoeven, Lid Dhr. Ir. P.S.M. Ruigrok, directeur-bestuurder a.i. Dhr. Drs. J. Oosterom, manager Financiën en Interne Diensten Dhr. Drs. H. Brückmann, manager Wonen en Strategie Mevr. A. Lens, manager Vastgoed (tot 13 augustus 2013)

Jaarbericht 2013

91

Mozaïek Wonen

Bijlage: 2 Profielschets Raad van Commissarissen (samenvatting) Doelstelling profielschets: Schets van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en van wat de eisen zijn die aan de RvC in totaal en aan de individuele leden worden gesteld. Functie van de RvC: Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) schrijft voor dat woningcorporaties beschikken over een intern toezichthoudend orgaan. De statuten waarborgen minimumeisen. De RvC houdt primair toezicht. Daarnaast heeft hij advies- en goedkeuringsbevoegdheden. Toezicht houden betekent:

• Bewaken dat de corporatie werkt aan haar doelstellingen binnen kaders van regelgeving en statuten; • Bewaken dat zij dit doet op een bedrijfsmatige en financieel-economisch verantwoorde wijze; • Erop toezien dat correcte besluitvormingsprocedures en werkwijzen worden gevolgd ten aanzien van huurders/klanten, medewerkers en derden. Algemeen kwaliteitsprofiel: De RvC bestaat uit generalisten met specifieke kwaliteiten. Gezamenlijk vormen de leden een multidisciplinair team. De leden zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherpe discussies collegiaal te voeren. De leden beschikken over de volgende kwaliteiten: • Affiniteit met de doelstelling van de corporatie; • Algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting; • Helikopterview, analytisch vermogen, hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden; • Kennis en ervaring in bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Inzicht in strategische vraagstukken; • Kunnen werken in teamverband;  Beschikken over een collegiale instelling, in combinatie met een onafhankelijke visie; • Discussievaardigheid, vergadervaardigheid, besluitvaardigheid en communicatievaardigheid; • Klankbord voor de directie / het bestuur kunnen zijn voor diverse (deel-)terreinen van beleid; • De bedrijfsvoering, de financiële en volkshuisvestelijke prestaties in algemene zin kunnen beoordelen; Verdere uitgangspunten zijn: • Minimaal twee leden zijn woonachtig in het werkgebied van de woningstichting en dienen als zodanig ingevoerd te zijn in de plaatselijke situatie. • Evenwicht tussen personen afkomstig uit het bedrijfsleven en afkomstig uit de non-profitsector is gewenst.  Streven bij samenstelling naar relevante aspecten van diversiteit: zoals verscheidenheid in geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis, expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. • Geen belangenverstrengeling vanuit dagelijkse werkzaamheden van leden van de RvC, noch anderszins.  Voldoende tijd beschikbaar voor vergaderingen en overleggen. Specifieke kwaliteiten leden RvC: Binnen de RvC zijn de volgende meer specifieke affiniteiten / deskundigheden bij voorkeur aanwezig: • Deskundigheid op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; • Betrokkenheid bij de doelgroep en de lokale gemeenschap; • Deskundigheid op financieel-economisch terrein; • Ondernemingsgerichte, bedrijfskundige deskundigheid; • Deskundigheid op het gebied van risicomanagement, waardeontwikkeling en rendementen van vastgoedprojecten; Elk RvC-lid kan ontwikkelingen in zijn kennisgebied vertalen naar de volkshuisvesting en naar de corporatie. Specifieke kwaliteiten voorzitter / vice voorzitter: • Uitstekende sociale en communicatieve vaardigheden; • Kennis van en ervaring met bestuurlijke besluitvormingsprocessen; • Ruime bestuurlijke ervaring, bij voorkeur opgedaan als voorzitter van een bestuur dan wel RvC; • Hbo / academisch werken denkniveau; • Oog voor de managementtaken van de directie; • Kunnen omgaan met belangentegenstellingen; • Is motiverend en spreekvaardig; • Brede maatschappelijke belangstelling, is bij voorkeur bekend met de plaatselijke/ regionale politieke en de maatschappelijke verhoudingen en beschikt over toegankelijke bestuurlijke en politieke contacten; • Heeft gevoel voor publiciteitszaken.

Jaarbericht 2013

92

Mozaïek Wonen

Bijlage 3

De samenstelling van de Raad van commissarissen was in het verslagjaar 2013 Voorzitter

Profiel: Benoemd op: Herbenoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:

Mw. Drs. I.K.L. de Jong MRE

Bedrijfsleven 24-06-2010 01-01-2012 31-12-2015 Nee 13-12-1964 Bergambacht Gehuwd

Vice-voorzitter


Dhr. J.H.A. Didden RA

Financiën 01-01-2009 01-01-2011 31-12-2014 Nee 29-06-1947 Zegveld Gehuwd

Lid

Profiel: Benoemd op: Aftredend op: Herbenoembaar: Geboren: Woonplaats: Burg. staat:

Opleiding: Nivra Beroep: Registeraccountant Nevenfuncties: - Lid RvT Stichting Culturalis in Den Haag (in liquidatie)

Mw. G. van Asseldonk*

Volkshuisvesting 30-09-2010 29-09-2014 Ja 06-08-1956 Eindhoven Ongehuwd

Lid


Opleiding: Doctoraal geografie met specialisatie economische geografie; Postdoctoraal: Opleiding vastgoedkunde Beroep: Hoofd vastgoedontwikkeling en grondzaken Nevenfuncties: - Lid RvC Wooninc. Eindhoven - Lid RvC Woonvisie Ridderkerk - Lid RvT Altrecht, Utrecht

Opleiding: TH-Eindhoven Stadsvernieuwing/Volkshuisvesting, studie niet afgerond. Beroep: Adviseur in de volkshuisvesting Nevenfuncties: - Lid bestuur Temporary Art Centre Eindhoven - Lid programmaraad wonen Nirov

Dhr. Dr. P.C. Hermans

Zorg 20-12-2012 31-12-2016 Ja 30-04-1954 Gouda Gehuwd

Opleiding: Doctoraat Klinische Pedagogiek, promotie Kinderpsychiatrie Beroep: Lid Raad van Bestuur Nevenfuncties: - Lid van de RvT Stichting Welder - Lid van de Raad van Advies STG/HMF - Lid van de Raad van Advies en moderator Avicenna - Vice-voorzitter RvT Groene Hart Ziekenhuis Gouda - Voorzitter Coöperatie WeHelpen - INK-auditor

Jaarbericht 2013

93

Lid


Dhr. W. van der Hoeven*

Lokaal, Vastgoed 20-12-2012 31-12-2016 Ja 24-03-1949 Gouda Gehuwd

Lid


Mozaïek Wonen

Opleiding: HBS-B en HTS-WW Beroep: Directeur grote projecten gemeente Leiden (tot 2012) Nevenfuncties: - Lid RvT Zorgboeren Zuid-Holland - Voorzitter Stichting Bemiddeling Natuurherstel Reeuwijk - Lid Raad van Advies SGP

Dhr. Ing. C. Bremmer (tot 1 april 2013)

Bedrijfsleven 01-01-2005 01-01-2009 31-12-2012 Nee 01-08-1967 Gouda Gehuwd

* Lid op voordracht van de huurdersorganisatie

Opleiding: Agrarische Hogeschool, studierichting Tuinbouw; NIMA Marketing A; Young Management Program Nijenrode University Beroep: Directeur onderneming Nevenfuncties: Lid Medezeggenschapsraad Driestar College

Jaarbericht 2013

94

Mozaïek Wonen

Bijlage 4 Besluitenlijst Raad van Commissarissen Mozaïek Wonen

Vanaf 1 januari 2013 Nr. 13.01.

Datum 24-01-13

13.02.

24-01-13

13.03.

24-01-13

13.04.

07-03-13

13.05.

07-03-13

13.06.

07-03-13

13.07.

07-03-13

13.08.

07-03-13

13.09.

07-03-13

13.10.

07-03-13

13.11.

07-03-13

13.12.

07-03-13

13.13.

25-04-13

13.14.

25-04-13

13.15.

25-04-13

13.16

27-06-13

13.17.

27-06-13

13.18.

27-06-13

Besluit De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de herziene begroting 2013. Met het goedkeuren van de herziene begroting 2013 verleent de raad van commissarissen tevens zijn goedkeuring aan het aangepaste investeringsbeleid en de gemaakte keuzes hierin. De raad van commissarissen besluit zijn goedkeuring te verlenen aan de verwerving van de Jan Ligthartschool met ondergrond (perceel van 2.245 m2 met daarop de opstallen, te weten een voormalige school met gymzaal groot ca. 1.400 m2 BVO). De raad van commissarissen benoemt de heer J. Didden tot vice-voorzitter van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het herzien ontwikkel-/uitvoerings-besluit Westerkade. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de bedrijfsrapportage 3e viermaanden 2012. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de Management Letter 2012. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de gebiedsovereenkomst Korte Akkeren. De raad van commissarissen neemt kennis van de bevindingen in de rapportage toetskader op verbindingen Mozaïek Wonen en stemt hiermee in. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het gewijzigde procuratiestatuut directie OMB. De raad van commissarissen stelt het jaarlijkse bedrag ingevolge artikel 11, lid 1, sub k van de statuten voor 2013 vast op € 1.000.000,--. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het laten opstellen van het plan van aanpak voor de eerste fase van het traject Mozaïek Wonen 2014-2015, het hiervoor inschakelen van een externe deskundige en het hiervoor -voor deze fase- beschikbaar stellen van een budget. De raad van commissarissen benoemt de heer D. Hermans tot lid van de remuneratie-commissie van Mozaïek Wonen. De raad van commissarissen geeft zijn goedkeuring aan het jaarverslag en de jaarrekening 2012 van Mozaïek Wonen Projecten B.V De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het jaarverslag, de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag 2012 van Mozaïek Wonen en verleent decharge aan de drie directeur-bestuurders in 2012: P. de Klerk, H. Brückmann en P. Ruigrok. De raad van commissarissen besluit tot verlenging van het contract met de directeur-bestuurder a.i., de heer P. Ruigrok, tot 1 januari 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de bedrijfsrapportage 1e viermaanden 2013. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan: 1. De aankoop door de OMB van de panden Speldenmakerssteeg en aan het uitvoeringsbudget en budget eerste fase. 2. Het voorbereiden van de beëindiging van de OMB eind 2013 3. De jaarrekening 2012 van de OMB. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het uitvoeringsbesluit Schoutendreef en aan het aangaan van een turn-key overeenkomst met Van Wijnen West BV

Jaarbericht 2013

13.19.

27-06-13

13.20.

27-06-13

13.21.

27-06-13

13.22.

13-09-13

13.23.

13-09-13

13.24.

13-09-13

13.25.

26-09-13

13.26.

26-09-13

13.27.

26-09-13

13.28.

28-11-13

13.29. 13.30.

28-11-13 28-11-13

13.31.

28-11-13

13.32.

28-11-13

13.33.

28-11-13

13.34.

28-11-13

13.35.

12-12-13

13.36.

12-12-13

95

Mozaïek Wonen

De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het herzien ontwikkel-/uitvoeringsbesluit Wijde Wiericke. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de jaarlijkse evaluatie integriteit 2012. De raad van commissarissen gaat akkoord met de procedure evaluatie externe accountant over het tijdvak 2009-2013 en keuze externe accountant voor het tijdvak 2013-2017. De raad van commissarissen gaat akkoord met de nieuwe missie en visie van Mozaïek Wonen, de voorgenomen beleidskeuzes in vervolg op het traject Mozaïek Wonen, organisatie in beweging en de gevolgen hiervan voor Mozaïek Wonen: haar huurders, stakeholders, medewerkers en de woningzoekenden in haar werkgebied. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de nieuwe top- en organisatie-structuur van Mozaïek Wonen en de bijbehorende personele formatie. De raad van commissarissen stelt de profielschets nieuwe directeur-bestuurder en de procedure werving en selectie vast. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de voorgestelde wijziging in artikel 13, lid 3 van de statuten van Mozaïek Wonen. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de opheffing van de OMB en de hiervoor te nemen besluiten en acties, zoals beschreven in het stappenplan opheffing OMB. Centraal Blok MFC Korte Akkeren. De raad van commissarissen besluit: - In te stemmen met het aanpassen van het op 22-11-2012 geaccordeerde maximaal tekort voor de deelprojecten 1 t/m 4 . - In te stemmen met een aanpassing van het ontwikkelbudget. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan het ondernemingsplan 2014 – 2018. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de begroting 2014. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de besteding van een deel van het budgetresultaat 2013 ter dekking van extra kosten in verband met MW, organisatie in beweging, het masterplan DMS, Huurders/Aannemersportaal, en de overgang op marktwaarde. De raad van commissarissen gaat hiermee akkoord met de voorziening reorganisatie. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan de bedrijfsrapportage 2e viermaanden 2013. De raad van commissarissen besluit tot het herbenoemen van de externe accountant, Ernst & Young, voor een termijn van vier jaar (2013-2017) De raad van commissarissen besluit in te stemmen met het verzoek van het WSW tot het verlenen van een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht tot hypotheekgeving en verlening van pandrecht. De raad van commissarissen verleent mandaat aan de bestuurder tot de ondertekening van deze volmacht. De raad van commissarissen verleent zijn goedkeuring aan: 1. Het herzien uitvoeringsbesluit Graafse Waard, blok A. 2. Het gebouw aanbieden in “Te Woon” concept, verhuur en verkoop. De raad van commissarissen benoemt de heer D. Mol voor een periode van vier jaar in de functie van directeur-bestuurder van Mozaïek Wonen, dit met ingang van 1 april 2014 of zoveel eerder als mogelijk is. De raad van commissarissen besluit tot verlenging van het contract met de directeur-bestuurder a.i., de heer P. Ruigrok, tot de datum van indiensttreding van de heer D. Mol op 1 april 2014 of zoveel eerder als mogelijk is.

Jaarbericht 2013

96

Mozaïek Wonen

Bijlage 5 Samenstelling van de klachtencommissie in het verslagjaar 2013 Voorzitter, onafhankelijk

Mevr. mr E.R. Dijksma-Potjer

Benoemd op: 06-02-2012 Aftredend op: 06-02-2015 Herbenoembaar: nee

Geboren: Beroep: Nevenfuncties:

Lid, namens Mozaïek Wonen

Mevr. ir. B.C. Cleton-Sassen

Benoemd op: 07-03-2011 Herbenoembaar: ja


Lid, namens Mozaïek Wonen

Dhr. L.P. Hofman



Lid, namens huurdersverenigingen

Mevr. mr. J.P.G. Berkelaar



20-04-1951 Jurist, senior adviseur bij Kjenning Voorzitter geschillenadviescommissie Dudok Wonen Lid bestuur “Weer samen naar school”, openbaar onderwijs Lelystad Lid algemeen bestuur waterschap Zuiderzeeland Lid klachtencommissie Almeerse Scholengroep

10-03-1961 Architect Vrijwilliger Slachtofferhulp Nederland

09-03-1948 Gepensioneerd politieambtenaar Chauffeur bij buurtbus Reeuwijk Vrijwilliger bij belastingservice CNV

09-05-1976 Jurist, manager juridische zaken bij De Geschillencommissie Lid Raad van Toezicht bij de Nederlandse Vereniging van Incasso-ondernemingen

Lid, namens huurdersverenigingen

Dhr. M. Muradjan



04-04-1988 Voltijdstudent aan de Hogeschool Rotterdam, opleiding: Small Business en Retail Management Geen

Jaarbericht 2013

97

Mozaïek Wonen

Bijlage 6 Verhuringen in 2013 naar inkomen en prijssegment voor Mozaïek Wonen totale aanbod, het aanbod in Gouda, Bodegraven en Moordrecht

totale aanbod *

tot kwaliteitskortingsgrens <= € 374,44 tot 1e aftoppingsgrens > € 374,44 - ≤ € 535,91 tot 2e aftoppingsgrens > € 535,91 - ≤ € 574,35 tot huurtoeslaggrens > € 574,35 - ≤ € 681,02 totaal sociale segment vrije sector > € 681,02 Totaal

aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % aantal % aantal %

*inkomen tot huurtoeslaggrens: alleenstaand < 65 jaar <= € 21.025,alleenstaand >= 65 jaar <= € 21.100,meerpersoons < 65 jaar <= € 28.550,meerpersoons >= 65 jaar <= € 28.725,-

tot huurtoeslag -grens* (≤ …) 101 84,9% 267 81,9% 49 65,3% 71 49,7% 488 73,6% 3 6,4% 491 69,2%

Boven huurtoeslaggrens ≤ € 34.229 18 15,1% 53 16,3% 24 32% 56 39,2% 151 22,8% 1 2,1% 152 21,4%

> 34.229 ≤ € 43.800

0 0% 5 1,5% 2 2,7% 12 8,4% 19 2,9% 15 31,9% 34 4,8%

> € 43.800

0 0% 1 0,3% 0 0% 4 2,8% 5 0,75% 28 59,6% 33 4,7%

N.B. Cf huurdefinitie EU-beschikking (kale/netto huur)

Totaal

119 100% 326 100% 75 100% 143 100% 663 100% 47 100% 710 100%

Jaarbericht 2013

98

Mozaïek Wonen

Bijlage 7 Nadere informatie met betrekking tot overlastdossiers Tabel 1 Overzicht afhandeling overlastdossiers Onderstaande tabel geeft de hoofdreden aan waarom een dossier is afgesloten. Bij een ontruiming zijn ook de zaken geteld waar men onder dwang de huur heeft opgezegd. Slechts in één situatie is het daadwerkelijk tot een ontruiming gekomen. Afhandelingsreden Extern Geen zaak Hersteld Huur opgezegd Ontruiming Opgelost Overig Zorgdossier gesloten Eindtotaal

2013 2 4 11 5 3 78 1 0 104

Gouda 2012 2 10 25 5 2 64 4 2 114

2011 10 14 10 4 1 68 11 3 121

2013 0 1 4 1 0 7 1 0 14

Bodegraven 2012 0 5 1 0 0 12 1 0 19

Tabel 2 Overzicht overlastdossiers in relatie tot wijk Hieronder een overzicht waar de meeste klachten, in Gouda, vandaan kwamen: Top 3 wijken met meeste nieuwe dossiers

2013 1 2 3

2012 1 2 3

2011 1 2 3

Korte Akkeren-oud Korte Akkerennieuw De Hoefs Raambuurt Overig Binnenstad

10

De Hoefs Korte Akkeren-oud Groenhovenkwartier

18 17

Korte Akkeren-oud De Hoefs Korte Akkerennieuw

24 20

9 7 7 7

8

15

Opvallend: In 2013 zijn er geen wijken meer, die qua aantal overlastdossier sterk afwijken van de andere wijken, zoals we in 2011 en 2012 wel zagen.

2011 0 0 0 0 0 3 1 0 4

Jaarbericht 2013

99

Mozaïek Wonen

Tabel 3 Overzicht werkwijze Tot slot cijfers die inzicht geven in de methode waarop getracht wordt tot een oplossing te komen. Overigens zijn er uiteraard dossiers waarin meerdere acties zijn ondernomen. Het is niet zo dat onderstaande tabel aangeeft op welke manier een dossier is afgesloten. Acties Meldingen Brieven en e-mails (gereg.) Contacten met zorg Huisbezoeken Baliegesprekken Buurtonderzoeken Meldpunt Zorg en Overlast Telefoongesprekken (overig)

2013 578 185 296 199 110 38 63 129

2012 593 188 234 91 69 26 39 112

2011 591 215 160 81 76 39 32 82

Dit betreffen cijfers van Gouda en Bodegraven samen. Opvallend is de grote toename van het aantal huisbezoeken en baliegesprekken. Een reden voor deze toename kan zijn, dat in 2013 benodigde acties deels door anderen is uitgevoerd, die mogelijk een andere – intensievere - werkwijze hebben.

Jaarbericht 2013

100

Mozaïek Wonen

Bijlage 8 Voorbeelden van bijdragen uit het Leefbaarheidsfonds 2013 Activiteit Gouda Activiteit Portiekportiers Uitbreiding kademoestuin Kadeplantsoen Schoolbord Scheltemastraat Schoonmaakactie rond onze clusters in Oost Realisatie gedicht Boelekade / Karnemelksloot Bodegraven Vervoer van deur tot deur

Uitgaven

€ 134,00 € 100,00 € 283,00 € 100,00 € 3.746,86 € 2.513,00

Jaarbericht 2013

101

Mozaïek Wonen

Bijlage 9 Sponsoractiviteiten 2013 Sponsoring Datum

Activiteit

Uitgaven

29 april

Goudse Keramiek Dagen 9 en 10 mei, schminkhoek voor kinderen

400,-

1 mei

ONA voetbalvereniging, reclamebord langs het veld

241,

14 mei

St. Gouda Waterstad, 14 september, Havenconcert

2.500,-

15 mei

St. Goudse Hofstedendagen 25 en 26 mei, optreden viswijven

500,-

28 mei

Kinderboerderij, adoptie schaapje “Nooitgedacht”

100,-

4 juni

Museum Gouda, partner Het Ruim (zaalsponsoring)

3.630,-

31 juli

St. Open Monumentendag

350,-

5 aug.

Olympia voetbalvereniging, reclamebord lang het veld

199,65

21 nov.

Goudse schaatsbaan op stadhuisplein

605,-

13 dec.

Goudse Glazen

650,-

Totaal

9.175,65

Jaarbericht 2013

102

Mozaïek Wonen

Bijlage 10 Overzicht overlegonderwerpen tussen huurderskoepel en Mozaïek Wonen 2013 Jaar gratis lidmaatschap leden huurdersverenigingen

Abonnementskosten als welkomstcadeau voor rekening Mozaïek Wonen

Algemene huurvoorwaarden / tarieflijst Evaluatie samenwerkingsovereenkomst

Koepel stelt een aantal wijzigingen voor Overeenkomst voldoet Koepel komt met voorstel spoorboekje bewonerscommissies

Verbetering dienstverlening

Aandacht houden voor implementatie van afgesproken actiepunten

Beleid t.a.v. huurders met een middeninkomen

Verzoek om ook deze groep huurders voldoende mogelijkheden te blijven bieden. Voorstel om de huur voor oudere bewoners na verhuizing gelijk te houden aan die van de oude woning;

Bevorderen doorstroom ouderen / stimuleren huurders met een hoger inkomen om te gaan verhuizen Studiedag 2013

Huurbeleid 2014

Mogelijk onderwerpen zijn multiculturele samenleving, jongerenhuisvesting, communicatie Voorstel om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren

Meerjarenonderhoudsbegroting

Input voor de meerjarenonderhoudsbegroting

Woningenbezichtingen en voorkomen van het niet opkomen dagen van kandidaten Controle op woningtoewijzigng

Voorstel om plattegronden te plaatsen

Afspraken Aedes – Kabinet Organisatie in Beweging

Adviesagenda 2014

Verzoek om informatie m.b.t. interne controle Woningnet en bij Mozaiek Wonen Zorgen om de toekomst van de corporatiesector Koepel begrijpt de bezuinigingen, maar vraagt aandacht voor behoud investeringen in woningen voor de lage inkomens

Het eerste jaar is het lidmaatschap gratis. De beide huurdersverenigingen houden bij welke huurders zijn aangemeld als nieuw lid. De wijzigingen zijn in grote lijnen overgenomen. Tijdens een informatieavond voor bewonerscommissies in oktober 2013 is met elkaar gesproken over participatie van bewonerscommissies. De koepel is op de hoogte gehouden van de voortgang. Verbetering van de dienstverlening is zichtbaar geworden. Het eerste streven is gericht op huisvesting voor huurders met lage inkomens. Dit is een te kostbare zaak en zorgt voor een te groot verschil in de woonlasten van senioren en nietsenioren. Wel wordt korting gegeven als huurders een ex-huurwoning willen kopen. De invulling van de studiedag vergde meer tijd en is daarom verschoven naar het voorjaar 2014 Dit voorstel is niet overgenomen omdat Mozaïek Wonen de inkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging nodig heeft. Daarnaast stellen deze extra huurinkomsten Mozaïek Wonen in staat om de huishoudens met een laag inkomen bij de jaarlijkse huurverhoging te ontzien. In een aparte bijeenkomst is met elkaar de koers voor de komende jaren besproken. Dit is meegenomen bij de opbouw van de nieuwe website van Woningnet.

Door de accountant is een toelichting gegeven; Woningnet hanteert interne controles

Koepel heeft begrip voor (toekomstige) maatregelen, waaronder gematigd planmatig onderhoud, beperking keuzevrijheid huurders bij keukens en badkamers, strakker sturen op verantwoordelijkheid huurder. Vastgesteld

Deel 2 Jaarrekening 2013

Deel 2: Jaarrekening 2013 10. Balans (na resultaatbestemming)

2

11. Winst- en verliesrekening

4

12. Kasstroomoverzicht

5

13. Algemene toelichting

7

14. Grondslagen voor waardering van activa, passiva en resultaat

13

15. Toelichting op de balans

23

16. Niet in de balans opgenomen verplichtingen

46

17. Toelichting op de winst- en verliesrekening

48

18. Kengetallen

59

19. Overige gegevens

60

20. Verklaringen van het bestuur en van de raad van commissarissen

61

Jaarbericht 2013

2

Mozaïek Wonen

10. Balans (na resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2013

(x € 1.000) 31-12-2012

A. VASTE ACTIVA Materiele vaste activa (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.1 1.1.1

Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor verkoop onder voorwaarden

1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6

Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige vorderingen

1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3

Totaal financiële vaste activa Som der vaste activa

6.349

6.991

6.349

6.991

789.614 39.695 4.853 3.747 -

774.863 37.832 5.337 6.486 1.272 -

837.909

825.790

350 8.683 445

591 7.643 497

9.478

8.731

853.736

841.512

6.658 2.023

5.749 3.999 1.257

B. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

1.4 1.4.1 1.4.2

Onderhanden projecten

1.5

-

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

1.6 1.6.1 1.6.2 1.6.3 1.6.4 1.6.5 1.6.6

617 30 18 2 654 137

234 25 11 542 639 180

Liquide middelen

1.7

2.280

3.304

12.419

15.940

866.155

857.452

Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

Jaarbericht 2013

3

Mozaïek Wonen

PASSIVA

Ref.

EIGEN VERMOGEN Overige reserves

2.0

VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3

Totaal voorzieningen

BALANS PER (x € 1.000) 31-12-2013

(x € 1.000) 31-12-2012

483.078

483.045

1.433 801 317

5.586 201 306

2.551

6.093

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

2.2 2.2.1 2.2.2

118 354.034

125 340.242

Verplichtingen inzake onroerende zaken verkoop onder voorwaarden

2.2.3

4.998

5.596

359.150

345.963

5.694 5.670 1.439 90 107 8.376

5.694 5.915 2.622 127 543 7.450

21.376

22.351

866.155

857.452

Totaal langlopende schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL PASSIVA

2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6

Jaarbericht 2013

4

Mozaïek Wonen

11. WINST- EN VERLIESREKENING Bedragen x € 1.000,Ref.

Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

3.0.1 3.0.2 3.0.3 3.0.4 3.0.5 3.0.6

50.170 2.465 430 462 1.312

47.460 2.433 59 988 545 1.113

54.839

52.598

55729371585.27378496310.0632352.5069.418-

548242.63285.49181199910.6513122.5706.587-

Som der bedrijfslasten

30.815-

30.633-

Bedrijfsresultaat

24.024

21.965

Som der bedrijfsopbrengsten

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen vlottende activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

3.2

10.458-

5.606

Waardeveranderingen financiële vaste activa Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

3.3.1 3.3.2 3.3.3

17118 14.433-

20245 14.180-

14.332-

13.955-

Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

766-

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

3.4

Resultaat deelnemingen

3.5

1.040 241-

13.616 3.163 108-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

33

16.671

Resultaat na belastingen

33

16.671

Jaarbericht 2013

5

Mozaïek Wonen

12. KASSTROOMOVERZICHT Bedragen x € 1.000,Jaarrekening 2013 Jaarrekening 2012 Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal ontvangsten

49.607 2.365 1.020 52.992

47.100 2.243 59 1.068 50.470

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Algemene bedrijfskosten Onderhoudsuitgaven Lasten servicecontracten Belastingen en verzekeringen Sectorspecifieke heffing Verhuurdersheffing Saneringsheffing Leefbaarheid Overige bedrijfslasten Totaal uitgaven

5.2737849632.82110.2662.2533.1861781.95121080828.693-

5.4918119972.45110.3052.5703.09616331277626.972-

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

24.299

23.498

Ontvangen rente Betaalde rente Subtotaal rente en belastingen

186 14.13213.946-

245 13.76713.522-

10.353

9.976

Kasstroom uit operationele activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopkosten Verkoopontvangsten nieuwbouw Verkoopontvangsten ten dienste van de exploitatie Subtotaal verkopen Investeringen in nieuwbouw huur Investeringen in nieuwbouw koop Investeringen in woningverbeteringen Investeringen in aankopen Investeringen ten dienste van de exploitatie Subtotaal investeringen Kasstroom uit Financieel vaste activa

5.210 1773.359 8.392

4.412 2514.252 50 8.463

21.5633.7917.64640416633.570-

20.4214.1217.9905.68910538.326-

9

34

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

25.169-

29.829-

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

30.500 16.708-

32.000 9.235-


13.792

22.765

Mutatie geldmiddelen

1.024-

2.912

Jaarbericht 2013

6

Mozaïek Wonen

Toelichting bij het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode, met behulp van een geautomatiseerd vervaardigd rapport. In dit rapport worden de banktransacties in het verslagjaar toebedeeld aan de desbetreffende categorieën in het kasstroomoverzicht. Het kasstroomoverzicht geeft inzicht in kasstromen uit: • operationele activiteiten: activiteiten die rechtstreeks voortvloeien uit de bedrijfsvoering; • (des)investeringsactiviteiten: hierbij gaat het om (des)investeringen in materiele vaste activa; • financieringsactiviteiten: het gaat hierbij om de wijze van financiering van de investeringsactiviteiten, contractuele aflossingen en herfinancieringen van finale aflossingen op de leningenportefeuille. Op deze wijze geeft het kasstroomoverzicht inzicht in de geldmiddelen die in de verslagperiode beschikbaar zijn gekomen en op welke wijze deze geldmiddelen zijn aangewend.

Jaarbericht 2013

7

Mozaïek Wonen

13. Algemene toelichting 13.1 Activiteiten Stichting Mozaïek Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Gouda en omliggende gemeenten en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Gouda.

13.2 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (artikel 26, lid1). In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is de RJ Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mozaïek Wonen past de RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) toe met ingang van verslagjaar 2012. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

13.3 Stelselwijziging van bedrijfswaarde naar marktwaarde Mozaïek Wonen heeft in de jaarrekening een stelselwijziging doorgevoerd. Met ingang van verslagjaar 2013 kwalificeert Mozaïek Wonen haar sociaal vastgoed als vastgoedbeleggingen en waardeert deze op de balans tegen de marktwaarde in verhuurde staat onder toepassing van de bepalingen uit RJ Richtlijn 213. Voorheen beschouwde Mozaïek Wonen haar sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel en waardeerde dit op basis van RJ Richtlijn 212 tegen de bedrijfswaarde. Een stelselwijziging mag worden doorgevoerd indien (RJ richtlijn 140.207):  het nieuwe stelsel aansluit op een voorkeur in de wet of in de Richtlijnen; of  het nieuwe stelsel aansluit op nieuw ingevoerde alternatieven in de wet of in de Richtlijnen; of  het nieuwe stelsel in de desbetreffende bedrijfstak algemeen gebruikelijk is; of  het nieuwe stelsel aansluit bij internationale opvattingen; of  het nieuwe stelsel aansluit bij het stelsel van de moedermaatschappij; of  een belangrijke verandering in de aard van de activiteiten van de rechtspersoon met zich meebrengt dat een gewijzigde grondslag of presentatie een beter inzicht geeft in het vermogen en/of resultaat van de rechtspersoon. De aanleiding tot de stelselwijziging die Mozaïek Wonen in jaarrekening 2013 is gelegen in het nieuwe ondernemingsplan “Krachtig naar 2018”. Mozaïek Wonen wil als sociaal ondernemer zakelijker omgaan met het vastgoed. Investeringsbeslissingen worden breder afgewogen en afgezet tegen de marktwaarde. Daartoe wordt assetmanagement sterker verankerd in de organisatie. Mozaïek Wonen wil in financieel opzicht op eigen benen staan en wil minder afhankelijk zijn van de sector instituten voor de financiering van haar vastgoed. Ook wil Mozaïek Wonen rendement op haar vastgoed behalen, ten behoeve van maatschappelijke prestaties en om haar investerend vermogen terug te winnen.

Jaarbericht 2013

8

Mozaïek Wonen

Door het sociaal vastgoed te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat geeft de jaarrekening beter inzicht in de omvang van het vermogen en het resultaat van Mozaïek Wonen. Door deze wijze van waarderen van het sociaal vastgoed voorziet Mozaïek Wonen met de jaarrekening in die informatie die financiële instellingen gebruiken bij de beoordeling van de waarde van het vastgoed. Door financiële instellingen te voorzien van deze informatie, kan Mozaïek Wonen, indien nodig, financiering aan te trekken zonder borgstelling door het WSW. Hierdoor zijn we minder afhankelijk geworden van de sectorinstituten wat onze financiering betreft en staat Mozaïek in financieel opzicht meer op eigen benen. Door het sociaal vastgoed te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat kunnen de prestaties van Mozaïek Wonen als sociale belegger getoetst worden aan benchmarks als de IPD vastgoedindex of commerciële marktpartijen. Daarbij ziet Mozaïek Wonen de trend dat waardering op marktwaarde in verhuurde staat in de sector meer gemeengoed wordt en dat ook het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzicht in de marktwaarde wenst om de financiële positie van woningcorporaties te kunnen beoordelen. Conform de bepalingen uit RJ Richtlijn 140.208 heeft herrekening plaats gevonden van het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar op basis van de gewijzigde grondslagen en is het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar vóór en ná herrekening (het zogenaamde 'cumulatieve effect') verwerkt als een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar waarin de stelselwijziging is doorgevoerd, met inachtneming van de winstbelasting. Het cumulatieve effect is verwerkt in de overige reserves. Wijziging waarderingsgrondslagen Mozaïek Wonen De hiervoor genoemde stelselwijzigingen heeft er toe geleid dat de wijze van waardering en resultaatbepaling vanaf 2013 is gewijzigd op de volgende onderdelen: a. Mozaïek Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed evenals het commercieel vastgoed als beleggingsmiddel. b. Het sociaal vastgoed in ontwikkeling wordt bij eerste waardering tegen kostprijs gewaardeerd. Na eerste verwerking geschiedt waardering tegen reële waarde. c. Vastgoed dat op balansdatum leeg staat in verband met verkoop wordt gewaardeerd op taxatiewaarde, en wordt onder de post voorraad gerubriceerd als vastgoed bestemd voor verkoop. Aanpassing vergelijkende cijfers van vermogen en resultaat (RJ Richtlijn 140.208) De wijzigingen in de wijze van waardering en resultaatbepaling, zoals hiervoor genoemd, zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2012 in de jaarrekening 2013 zijn aangepast. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt in dat deze zijn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwijziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2012 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2013 en bedraagt € 281.314.000 positief. Doordat Mozaïek Wonen sociaal vastgoed met ingang van verslagjaar 2013 kwalificeert als beleggingsmiddel, is de balanspost “sociaal vastgoed in exploitatie”, met een waarde van € 498.841.000, (bedrijfswaarde) komen te vervallen. Na stelselwijziging op 1 januari 2013 heeft het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging een waarde van € 774.863.000 (marktwaarde in verhuurde staat). Voor de individuele posten zijn de effecten van de stelselwijziging in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten vermeld.

Jaarbericht 2013

9

Mozaïek Wonen

Cumulatief effect op het eigen vermogen en het resultaat 2012, uitgesplitst naar de individuele posten: Cumulatief effect stelselwijzigingen op het vermogen (bedragen x € 1.000) Stand 1-1-2013 Stand 1-1-2013 Cumulatief effect 1-1-2013 voor na stelselwijziging stelselwijziging Activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed bestemd voor verkoop Cumulatief effect activa Passiva Eigen vermogen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Cumulatief effect passiva

498.841

0

-498.841

0

774.863

774.863

6.155 929

6.486 5.749

331 4.820 281.173

201.731

483.045

281.314

5.727

5.586

-141 281.173

Cumulatief effect stelselwijzigingen op het resultaat (bedragen x € 1.000) Baten/lasten Resultaateffect 2012 2012 volgens WVR 2012 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Afschrijving materiële vaste activa sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Cumulatief effect resultaat 2012

Cumulatief effect

Baten/lasten 2012 aangepast

Aanpassing resultaat 2012

1.804

988

-816

-20.135

-548

19.587

-1.414

-24

1.390

-2.003

2.039

4.042 24.203

Op basis richtlijn RJ 645 wordt de boekwaarde van de verkochte woningen in mindering gebracht op de verkoopopbrengst van het bestaand bezit in exploitatie. Als gevolg van de stelselwijzing wordt de marktwaarde gehanteerd als de boekwaarde van het in 2012 verkochte vastgoed. Dit leidt ertoe dat de boekwaarde van het verkochte vastgoed stijgt met € 816.000 ten opzichte van de boekwaarde in jaarrekening 2012. In jaarrekening 2012 werd afgeschreven op de bedrijfswaarde. Op de marktwaarde in verhuurde staat wordt niet afgeschreven. Hierdoor stijgt het resultaat over 2012 met € 19.587.000. Doordat het sociaal vastgoed als beleggingsmiddel wordt beschouwd, worden de waardeveranderingen van het sociaal vastgoed gepresenteerd onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Alle waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen worden verwerkt via het jaarresultaat. Onder de bedrijfswaardewaardering in jaarrekening 2012 werden deze waardeveranderingen deels rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt werd en deels via het jaarresultaat.

Jaarbericht 2013

10

Mozaïek Wonen

Herwaardering en belastinglatenties De herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel leidt niet tot een hogere fiscale boekwaarde. De fiscale boekwaarde is gebaseerd op 70% van de WOZ-waarde. Indien de fiscale boekwaarde daalt, door daling van de WOZ-waarde, wordt fiscaal afgeschreven tot de lagere fiscale boekwaarde. De fiscale boekwaarde gaat pas teniet indien in de toekomst bij sloop de bouwbestemming zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt naar nihil. Om die reden is, bij de herwaardering van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat.

13.4 Schattingswijziging in marktwaarde in verhuurde staat commercieel vastgoed In jaarrekening 2013 is een schattingswijziging doorgevoerd in de berekening van de marktwaarde van het commercieel vastgoed. Deze schattingswijziging is noodzakelijk, omdat er ten aanzien van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat nieuwe informatie beschikbaar is, waardoor de eerdere schatting van de marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel vastgoed uit jaarrekening 2012, wordt herzien. Deze schattingswijziging betreft de wijze waarop de gevolgen van veroudering in de marktwaarde in verhuurde staat is berekend. In de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat voor het commercieel vastgoed in jaarrekening 2012 is de veroudering verwerkt in de exit yield. Bij de validatie van de marktwaarde voor jaarrekening 2013 is door de taxateur (DTZ Zadelhof), geadviseerd om de effecten van veroudering in de disconteringsvoet te verwerken, zoals dit gangbaar is in de vastgoedbranche. Voor jaarrekening 2013 hebben we dit advies overgenomen bij de bepaling van de marktwaarde van het commercieel vastgoed. Als gevolg hiervan zou de marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2012 dalen van € 37.832.000 naar € 33.703.000. Het vermogen ultimo 2012 zou met het verschil ad € 4.129.000 lager zijn dan gepresenteerd in jaarrekening 2012. Het effect van de schattingswijziging is in de winst- en verliesrekening als resultaat in 2013 verantwoord onder de "niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

13.5 Deelnemingen/lijst van kapitaalbelangen Stichting Mozaïek Wonen kent op balansdatum de volgende deelnemingen: Mozaïek Wonen Projecten BV (MWP), Bachstraat 1, 2807 HZ Gouda. De vennootschap is 100 % dochter van de stichting, waarbij de stichting beslissende zeggenschap heeft op het beleid van de BV. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000. Het door de BV geplaatste en door de stichting gestorte kapitaal bedraagt € 18.000. Er vinden in Mozaïek Wonen Projecten BV geen activiteiten meer plaats. Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda B.V. Deze BV is opgericht op 14 februari 2008. De aandeelhouders zijn Mozaïek Wonen en gemeente Gouda, ieder voor 50 % van de aandelen en er is sprake van gelijkwaardigheid in zeggenschap. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 2.000.000. Hiervan zijn alle aandelen geplaatst en volgestort. Het doel van de OMB is het terugdringen van (dreigende) achteruitgang en verloedering in delen van de binnenstad van Gouda (het gebied binnen de singels) door toevoeging van combinaties van economische functies en woonfuncties gericht op verbetering van de veiligheid, vermindering van overlast, vermindering van leegstand, door herontwikkeling en inrichting, door verbetering van de bouwkundige staat van panden en vergroting van de levendigheid (aantal passanten). Vanwege het geringe materiële belang worden de deelnemingen niet geconsolideerd.

Jaarbericht 2013

11

Mozaïek Wonen

13.6 Derivaten en hedge accounting Mozaïek Wonen maakt in beperkte mate gebruik van afgeleide financiële instrumenten, ook wel derivaten genoemd. Derivaten worden volgens kostprijshedge-accounting verwerkt op basis van generieke documentatie. Mozaïek Wonen voldoet aan de hiervoor gestelde bepalingen in RJ Richtlijn 290, alinea 613 en 614. In het geval dat het hedge instrument (deels) niet effectief is, wordt dat in de balans gewaardeerd. Het enige derivaat van Mozaïek Wonen is een collar, ter afdekking van renterisico’s. Mozaïek Wonen gebruikt dit financiële instrument niet voor speculatieve doeleinden. De hedge van de collar van Mozaïek Wonen is effectief, omdat deze is gekoppeld aan lening 240024230 afgesloten bij ABN-AMRO. Het contract van deze lening loopt af op 1 maart 2014. In verband hiermee is de collar per 17 februari 2014 afgekocht. Het “embedded” derivaat ingesloten in de basisrenteleningen wordt niet afzonderlijk gewaardeerd omdat er een nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het leningscontract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het leningscontract van deze basisrenteleningen.

13.7 Verwerking verplichtingen inzake projecten In de jaarrekening worden in het kader van ontwikkeling van het vastgoed, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Van het laatste is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders over de toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de afronding van de haalbaarheidsfase door een directiebesluit is bekrachtigd en het project de ontwerp/ontwikkel fase is ingegaan.

13.8 Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten. Gelet op de huidige onzekere marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen afwijken van de aannames en schattingen, die zijn gehanteerd bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal en commercieel vastgoed. Deze afwijkingen kunnen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Jaarbericht 2013

12

Mozaïek Wonen

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de marktwaarde in verhuurde staat, is ten aanzien van het sociaal en commercieel vastgoed, gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Mogelijke afwijking

Effect op markwaarde X € 1.000

Effect op marktwaarde in %

3,5%

0,5% hoger

+20.100.000

+2,4%

3,5%

0,5% lager

-19.400.000

-2,3%

Exit Yield

Gemiddeld 7,7%

1% hoger

-17.300.000

-2,1%

Exit Yield

Gemiddeld 7,7%

1% lager

+23.200.000

+2,8%

1% hoger

-50.300.000

-6,0%

1% lager

+56.200.00

6,7%

Gehanteerd in jaarrekening

Jaarlijkse huurverhoging Jaarlijkse huurverhoging

Parameter

Disconteringsvoet Disconteringsvoet

Bandbreedte: 6,7%- 8,05% Bandbreedte: 6,7%- 8,05%

Jaarbericht 2013

13

Mozaïek Wonen

14. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA, PASSIVA EN RESULTAAT 14.1 Balans

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De lineaire afschrijving is gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Rente op schulden wordt niet in de kostprijs meegenomen. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde.

Vastgoedbeleggingen Classificatie en kwalificatie Voortvloeiend uit de RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) is het vastgoed in exploitatie op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de huurwoningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Sociale huurwoningen (huurwoningen met een sociaal huurcontract) waarvan de contracthuur boven de huurliberalisatiegrens uitkomt, door toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, blijven geclassificeerd als sociaal vastgoed, indien deze woningen als bij nieuwe verhuur als sociale huurwoning wordt verhuurd (met een contracthuur onder de huurliberalisatiegrens). Herclassificatie van sociale huurwoningen naar commercieel vastgoed vindt plaats als deze bij nieuwe verhuur als vrije sectorwoningen met een geliberaliseerd huurcontract worden verhuurd. Herclassificatie van commerciële huurwoningen naar sociaal vastgoed vindt plaats als deze bij nieuwe verhuur als sociale huurwoning wordt verhuurd. Herclassificatie van sociaal en commercieel vastgoed naar vastgoed bestemd voor verkoop vindt plaats als de voor verkoop bestemde sociale huurwoning, na afloop van het huurcontract, beschikbaar komt voor verkoop. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage, zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het commercieel vastgoed omvat de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Mozaïek Wonen heeft haar sociaal vastgoed op portefeuilleniveau als beleggingsmiddel gekwalificeerd. In het ondernemingsplan “Krachtig naar 2014” wordt de nadruk gelegd op assetmanagement en vormt het vastgoed een middel om rendement te behalen ten behoeve van maatschappelijke prestaties en het terugwinnen van het investerend vermogen van Mozaïek Wonen.

Jaarbericht 2013

14

Mozaïek Wonen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie Bij de eerste verwerking wordt het zowel sociaal vastgoed in exploitatie als het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd . Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat wordt als volgt gedefinieerd: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Doordat er geen courante/recente prijzen beschikbaar zijn op het deel van de vastgoedmarkt waarop Mozaïek Wonen opereert, kan de waardering van de vastgoedbeleggingen niet worden afgeleid van courante/recente prijzen en is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille wordt berekend met behulp van het Taxatie Management Systeem (WALS-TMS). De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode

Jaarbericht 2013

15

Mozaïek Wonen

van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet. Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de proces- en uitvoeringsrichtlijnen die Mozaïek Wonen heeft toegepast in samenwerking met taxateurs. Jaarlijks wordt de waardering van 1/3 van het vastgoed in exploitatie door een externe onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het betreft investeringen in nieuwbouw en woningverbetering of herstructurering van bestaand sociaal en commercieel vastgoed. Waardering vindt bij eerste verwerking plaats tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde, die wordt gevormd door de marktwaarde in verhuurde staat. Indien gerede twijfel bestaat of de bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde in verhuurde staat van het project gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Indien de waardevermindering hoger is dan de bestede kosten, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Voor het resterende bedrag van de waardevermindering wordt een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken in exploitatie, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan derden en waarvoor Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting heeft, worden aangemerkt als financieringstransactie. Bij Mozaïek Wonen betreft dit de woningen die onder de koopgarantregeling zijn verkocht. Na de overdracht van het economische eigendom vindt een herclassificatie plaats van vastgoed in exploitatie naar vastgoed verkocht onder voorwaarden. Bij deze herclassificatie worden de woningen gewaardeerd tegen de met de koper overeengekomen verkoopprijs, onder aftrek van de contractuele korting. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het koopgarant-contract overeengekomen korting. Voor de in de koopgarantregeling overeengekomen overdrachtswaarde, heeft Mozaïek Wonen een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is gewaardeerd tegen de nominale waarde. De veranderingen in de marktwaarde en de terugkoopverplichtingen van de woningen verkocht volgens de koopgarantregeling worden in het resultaat verantwoord onder de post “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – op moment van herclassificatie gefixeerde – boekwaarde als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.

Jaarbericht 2013

16

Mozaïek Wonen

Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mozaïek Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Belastinglatenties Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarden van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen, vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert.

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Het vastgoed bestemd voor verkoop betreft opgeleverde nieuwbouw koopwoningen, woningen uit de bestaande voorraad die ultimo verslagjaar leegstaan in verband met verkoop en voor verkoop bestemde, teruggekochte woningen met een terugkoopplicht. Opgeleverde nieuwbouw koopwoningen worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel tegen de lagere opbrengstwaarde. Onder deze post is verder begrepen het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie, geherclassificeerd als vastgoed bestemd voor verkoop, nadat deze voor verkoop leeg zijn gekomen. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de taxatiewaarde, bepaald door een onafhankelijke en terzake kundig taxateur. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. Jaarlijks wordt de verwachte koopprijs geactualiseerd met taxaties van erkende, onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs.

Jaarbericht 2013

17

Mozaïek Wonen

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw bestemd voor verkoop dat nog niet verkocht is. De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Jaarlijks wordt de verwachte koopprijs geactualiseerd met taxaties van erkende, onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateurs. Op deze wijze worden mutaties in de verkoopprijs in de waardering van de nog te verkopen woningen verwerkt. Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden projecten Een onderhanden project in opdracht van derden is een project dat is overeengekomen met een derde, voor de constructie van een actief of combinatie van activa waarbij de uitvoering zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslagperiode. Hiervan is sprake als Mozaïek Wonen koopwoningen bouwt. De onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst, indien deze betrouwbar is te bepalen, en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). De projectkosten bestaan uit de direct toerekenbare externe kosten en de toerekenbare interne kosten. Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij rekening wordt gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Bij het bepalen van de voorziening dubieuze debiteuren wordt iedere vordering op zich beoordeeld.

Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die naar verwachting

Jaarbericht 2013

18

Mozaïek Wonen

langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Mozaïek Wonen, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

Bijzondere waardevermindering van financiële activa Mozaïek Wonen beoordeelt op balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor de financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Eigen vermogen De statuten d.d. 10 mei 2010 bevatten bepalingen ten aanzien van ontbinding van de stichting en vereffening (artikel 28 tot en met 31), waarbij artikel 31 lid 4 bepaalt dat overgebleven middelen, na voldoen van de schulden, ten goede komen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en voor het eventueel resterend bedrag wordt een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voorziening reorganisatiekosten De voorziening voor reorganisatiekosten betreft de kosten samenhangend met het afstoten van het Woningonderhoudsbedrijf waartoe is besloten bij de reorganisatie die in 2009 is ingezet. Het reorganisatieplan is per balansdatum in uitvoering genomen en gecommuniceerd met betrokkenen, zodanig dat bij hen de terechte verwachting bestaat dat de reorganisatie zal worden uitgevoerd. Overige voorzieningen De overige voorzieningen van de verplichting uitgestelde jubilea worden gewaardeerd op contante waarde. Bij de bepaling van de voorziening uitgestelde jubilea wordt per werknemer een kansberekening gemaakt voor de omvang van het uit te keren jubilea bedrag bij 12,5; 25; en 40 jarig dienstverband. Hierbij wordt het maandloon, inclusief sociale lasten, jaarlijks verhoogd met de looninflatie en contant gemaakt met 5,25%. De voorzieningen van de verplichting op vakantiedagen wordt op de geamortiseerde kostprijs gewaardeerd.

Jaarbericht 2013

19

Mozaïek Wonen

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Na eerste verwerking worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Voor Mozaïek Wonen geldt dat de geamortiseerde kostprijs van de kortlopende schulden overeenkomt met de nominale waarde. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.”

Jaarbericht 2013

20

Mozaïek Wonen

14.2 Winst- en verliesrekening Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Verliezen op transacties worden verantwoord zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden geschat, dan worden de opbrengsten als netto omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden doorberekend; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Hieronder worden de inkomsten uit verhuur van sociaal en commercieel vastgoed opgenomen, onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Mozaïek Wonen bepaalt het huurprijsbeleid binnen door het Rijk vast te stellen kaders. Het Rijk geeft kaders voor de maximale huurverhoging per woning en de maximale huurprijsgrens voor sociale huurwoningen. Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Jaarbericht 2013

21

Mozaïek Wonen

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt, onder deze post de verkoopopbrengst van sociaal vastgoed en commercieel vastgoed verantwoord, onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde. Tevens wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Het resultaat op Vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt niet in het resultaat verantwoord, omdat de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering. Geactiveerde productie eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten verantwoord van het eigen werkapparaat, die direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, vergoedingen voor urgentie aanvragen, inschrijfgelden woningzoekenden en soortgelijke opbrengsten.

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Op vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen de reële waarde (marktwaarde in verhuurde staat) wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden ondermeer de afwaarderingsverliezen op voorraden koopwoningen en de huurderving debiteuren verantwoord. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten-verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Mozaïek Wonen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn.

Jaarbericht 2013

22

Mozaïek Wonen

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle kosten van onderhoud verantwoord, voor zover daadwerkelijk werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging, maar van instandhouding van het actief. Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van daken thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen, onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken, et cetera.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen marktwaarde gewaardeerde sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.

Rentebaten en rentelasten De rentebaten en rentelasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De rentebaten betreffen de toegerekende opbrengsten op beleggingen, vorderingen en liquide middelen. De rentelasten betreffen de verschuldigde rentelasten op kort- en langlopende schulden.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost.

Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Mozaïek Wonen.

Jaarbericht 2013

23

15. TOELICHTING OP DE BALANS

Mozaïek Wonen

(bedragen x € 1.000) 2013

2012

1.1.1 (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Dit betreft de (on)roerende zaken die worden aangewend voor de reguliere bedrijfsvoering. Het gaat hierbij ondermeer over de waarde van de gebouwen, vervoermiddelen, inventaris en automatisering.

Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 1 januari

10.373 3.382-

10.926 3.094-

6.991

7.832

Mutaties boekjaar: Investeringen Desinvesteringen en buiten gebruik gestelde activa Afwaardering op de kantoorpanden Beursstraat en Meridiaan Afschrijvingen Correctie op afschrijvingen voorgaande jaren

208 72935577

105 63424551263

Totaal mutaties

642-

841-

10.281 3.932-

10.373 3.382-

6.349

6.991

789.614 39.695 4.853 3.747 -

774.863 37.832 5.337 6.486 1.272 -

837.909

825.790

Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 31 december

1.2 Vastgoedbeleggingen

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Boekwaarden per 31 december

1.2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Het sociaal vastgoed in exploitatie betreft huurwoningen die op basis van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting van 3 november 2010 zijn aangemerkt als DAEB bezit en woningen die nadien bij het aangaan van de huurovereenkomst een netto huurprijs hebben onder huurliberalisatiegrens (€ 681,02 prijspeil 2013). Tot het sociaal vastgoed behoren tevens het maatschappelijk vastgoed en de aanhorigheden bij de huurwoningen of het maatschappelijk vastgoed (garages, bergingen, etc.). Het maatschappelijk vastgoed betreft bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties.

Jaarbericht 2013

24

Mozaïek Wonen

Ultimo 2013 heeft Mozaïek Wonen 104 huurwoningen met een sociaal huurcontract waarvan de contracthuur, door toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, tijdelijk hoger is dan de huurliberalisatiegrens (€ 681,02). Mozaïek Wonen kwalificeert deze woningen toch als sociaal vastgoed, omdat bij nieuwe verhuur deze woningen als sociale huurwoning worden verhuurd, met een contracthuur onder de huurliberalisatiegrens. Mozaïek Wonen waardeert het sociaal vastgoed met ingang van verslagjaar 2013 tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Hieronder volgt het overzicht van de mutaties in de marktwaarde van het sociaal vastgoed, als gevolg van de stelselwijziging en de mutaties gedurende het boekjaar. 2013 2012

Marktwaarde 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging:

774.863

743.745

Marktwaarde 1 januari na stelselwijziging

774.863

743.745

Mutaties boekjaar: Opleveringen nieuwbouw Investeringen in aankopen Investeringen in woningverbeteringen Desinvesteringen wegens verkopen Desinvesteringen wegens sloop Herclassificatie commercieel vastgoed in exploitatie Herclassificatie voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Waardeveranderingen Marktwaarde per 31 december

19.149 236 7.639 1.1878373432.4027.504789.614

14.537 5.689 7.989 1.1234482.1501.3087.932 774.863

In 2013 zijn 224 sociale huurwoningen opgeleverd van de nieuwbouwlocaties: Graafse Waard blok H en T, Bolwerk I Verloren Kost, Bolwerk Hofwoningen, Driestar studentenwoningen en de Alexiahof. In 2013 heeft Mozaïek Wonen de Jan Ligthartschool aangekocht van de gemeente Gouda. Onder de woningverbeteringen is ondermeer de renovatie van 49 woning aan de Pr. Beatrixstraat in Bodegraven opgenomen. De ingreep van € 1,9 miljoen draagt bij aan een levensduurverlening tot en met 2030. De renovatie uitgaven aan de 55 woningen aan de Hoven in Bodegraven bedragen € 2,2 miljoen. De levensduur van deze woningen is verlengd tot en met 2040. De desinvestering wegens sloop betreft de sloop van het sociaal vastgoed gelegen aan de Koningin Wilhelminaweg, de Herenstraat en de Walvisstraat. In 2013 is de classificatie van 5 huurwoningen, inclusief 2 aanhorigheden, gewijzigd van sociaal vastgoed in exploitatie naar commercieel vastgoed in exploitatie, omdat deze woningen in 2013 met een geliberaliseerd huurcontract in de vrije sector zijn verhuurd. Van 22 eenheden is de classificatie in 2013 aangepast naar voorraad vastgoed bestemd voor verkoop, in verband met de voorgenomen verkoop van deze panden. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten, inclusief de gehanteerde disconteringsvoet en exit-yield, is door DTZ Zadelhof een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

25

Jaarbericht 2013

Mozaïek Wonen

Hieronder worden de belangrijkste veronderstellingen en schattingen toegelicht, zoals deze voor de berekening van de marktwaarde van de woningen en voor het bedrijfsmatig onroerend goed zijn toegepast. Hierbij gaat het om: • Macro economische uitgangspunten; • Exploitatienormen; • Uitponden; • Discontering; • Exit Yield. Macro economische uitgangspunten Bij de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat zijn onderstaande macro economische uitgangspunten gedefinieerd: Jaar Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex

2014 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% -2,00%

2015 2,00% 2,30% 2,30% 2,30% 0,00%

2016 2,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,00%

2017 2,00% 2,65% 2,65% 2,65% 2,00%

2018 2019 en verder 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00%

De prijsinflatie over 2014 is gebaseerd op de MEV2014 (Macro Economische Verkenningen). De lange termijn verwachting van de prijsinflatie is hierin vastgesteld op 2% conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank. De reële groei van de lonen was in het verleden gemiddeld 1%. Er van uitgaande dat dit ook voor de toekomst geldt, komen de looninflatie en onderhoud index beide uit op 3%. De prijsinflatie vormt de basis voor de stijging van de huurinkomsten en overige lasten. De loonindex wordt gehanteerd ten behoeve van de stijging van de beheerkosten, terwijl de onderhoudsindex wordt gehanteerd ten behoeve van de stijging van de onderhoudskosten. De marktindex geeft de verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen weer. Voor de korte termijn wordt nog geen herstel op de woningmarkt verwacht en wordt voor 2014 nog een verdere prijsdaling verwacht (o.a. NVM en Rabobank ). Op de lange termijn wordt verwacht dat de prijsstijging voor woningen gelijk is aan de prijsinflatie van 2%. Exploitatienormen Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangpunten gedaan. De ingerekende aanvangshuur betreft de huidige contracthuur van het object. De contracthuren worden jaarlijks met 1,5% boven de prijsinflatie verhoogd in verband met de mogelijkheden die de inkomensafhankelijke huurverhoging hiervoor biedt. De verhuurderheffing is volledig als kasstroom ingerekend bij bepaling van de marktwaarde. Tot en met 2017 is de verhuurderheffing ingerekend met de daarbij wettelijke vastgestelde percentages; vanaf 2018 met het laatst bekende percentage. De onderhoudskosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en betreffen de kosten die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme onderhoudskosten. Deze VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De beheerkosten bedragen € 472 per woning. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen beleid worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF-berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Op basis van historische transactiegegevens van de afgelopen 3 jaar is er per complex een mutatiegraad bepaald met een bandbreedte van 5% tot 15%. In het scenario doorexploiteren wordt de huur na mutatie aangepast naar de markthuur. De markthuur is de huurprijs die uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou kunnen. Op basis van een analyse van 50.000 transactiegegevens is door de researchafdeling van Ortec Finance, op basis van een modelmatige berekening, de markthuur per eenheid bepaald. Bij deze modelmatige berekening is rekening gehouden met woningtype, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, gemeente (stedelijkheid) en de leegwaarde.

Jaarbericht 2013

26

Mozaïek Wonen

In het scenario uitponden wordt de mutatiegraad gehanteerd voor het bepalen van het tempo waarin de woningen kunnen worden uitgepond. Na mutatie wordt de woning verkocht tegen de vrije verkoopwaarde. De vrije verkoopwaarde is gebaseerd op de laatst bekende WOZ-waarde aanslag, en is geïndexeerd met de hierboven genoemde marktindex. Disconteringsvoet De disconteringsvoet is de rente waartegen inkomsten contant worden gemaakt. Als basis voor de disconteringsvoet dient de risicovrije rentevoet. Voor het bepalen van de marktwaarde is als risicovrije rentevoet gehanteerd de 10 jaars IRS (Interest Rate Swap voor het interbancair ruilen van variabele met voor tien jaar vaste rentepercentages), zoals deze geldt op het moment van de waardebepaling. Deze risicovrije rentevoet wordt verhoogd met : - een risico-opslag ter compensatie van het onroerend goed risico alsmede het vastgoedsegment waartoe het object behoort; - een generieke risico-opslag van 2,5%; - een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek samenhangen met het object (type vastgoed, locatie, bouwjaar, gedeeltelijk uitgepond, etc.). De gehanteerde disconteringsvoet varieert met een bandbreedte tussen 6,7% en 8,05%. Exit yield De exit yield is het verwachte rendement aan het einde van de beschouwingsperiode van 15 jaar en is gebaseerd op de huur/leegwaarde verhouding aan het einde van de beschouwingsperiode. Op basis van de huur-/leegwaardeverhoudingen bij het door exploiteer- en uitpondscenario is de exit yield per cluster bepaald. Leidraad hierbij vormt het rekenmodel van de extern taxateur (DTZ Zadelhof), gebaseerd op referentietransacties in de markt. Aangezien de huur-/leegwaarde verhouding bij het scenario doorexploiteren hoger ligt dan bij het uitpondscenario, ligt de exit yield bij uitponden lager dan bij het scenario doorexploiteren. De gehanteerde exit yield voor woningen ligt gemiddeld bij het scenario doorexploiteren op 7,7% en bij het uitpondscenario op 7,0,%.

2013

2012

Verloop bedrijfswaarde sociaal vastgoed De bedrijfswaarde, indien het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd wordt op deze grondslag, bedraagt:

Bedrijfswaarde per 1 januari Mutaties: Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen Beleidswijzigingen Overige mutaties Bedrijfswaarde per 31 december

495.525

2.794 19.515 14.059 31.014611 501.490

486.111

3.994 18.001 463 12.836208495.525

De bedrijfswaarde van vastgoed is de som van de netto contante waarden van de toekomstige netto kasstromen over de geschatte resterende exploitatieperiode van het vastgoed. De netto kasstromen worden hierbij gevormd door de huurinkomsten minus de totale exploitatiekosten voor beheer, onderhoud en zakelijke lasten. De bedrijfswaarde van een object wordt gevormd door de contante waarde aan van alle toekomstige

27

Jaarbericht 2013

Mozaïek Wonen

kasstromen uit exploitatie. De belangrijkste factoren in de bedrijfswaarde zijn de huur en de huurindex, de exploitatiekosten en de kostenindex, de restwaarde en de disconteringsvoet, waarmee de kasstromen contant worden gemaakt naar balansdatum. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De netto kasstromen bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van (groot) onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van onderhoud worden voor de gehele looptijd van het complex gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Macro economische uitgangspunten Bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn onderstaande macro economische uitgangspunten gedefinieerd: Jaar Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex

2014 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% -2,00%

2015 2,00% 2,30% 2,30% 2,30% 0,00%

2016 2,00% 2,50% 2,50% 2,50% 2,00%

2017 2,00% 2,65% 2,65% 2,65% 2,00%

2018 2019 en verder 2,00% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,00% 2,00%

De stijgingsparameters voor de jaren vanaf 2019 zijn conform de publicatie van het WSW. Deze parameters worden jaarlijks door het WSW vastgesteld en gepubliceerd. Het WSW heeft in 2013 de stijgingsfactoren ongewijzigd vastgesteld. De disconteringsvoet is gebaseerd op de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen, de lange termijninschatting van de inflatie en de inschatting van de specifieke risico's die verbonden zijn aan de exploitatie van het sociaal vastgoed. Deze is zoveel mogelijk gebaseerd op externe bronnen en is als volgt opgebouwd: - De inschatting van de ontwikkeling van de actuele reële rente op 10 jaar staatsleningen: 2,5%; - Een opslag van 2% vanwege de lange termijninschatting van inflatie; - Een risico-opslag van 0,75%. De sectorinstituten bepalen jaarlijks een disconteringsvoet, die wordt gehanteerd bij de beoordeling van de financiële positie. Over 2012 hebben de sectorinstituten de disconteringsvoet bepaald op 5,25%. Dit komt overeen met de disconteringsvoet die Mozaïek Wonen hanteert in deze jaarrekening. De periode waarover de kasstromen contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, waarbij de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Als moment van contant maken hanteert Mozaïek Wonen de veronderstelling dat de kasstromen gemiddeld gedurende het jaar plaatsvinden (medionumerando). De verhuurdersheffing is gedurende de geschatte resterende levensduur van de complexen ingerekend in de bedrijfswaarde. Voor de inkomensafhankelijke huurverhoging is op basis van het huurbeleid van Mozaïek Wonen uitgegaan van 0,5% boven inflatie. De inkomensafhankelijke huurverhoging, die dekking moet vormen voor de verhuurdersheffing, is ingerekend in de eerste 5 jaar van de bedrijfswaardeberekening. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken.

Jaarbericht 2013

28

Mozaïek Wonen

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Overige informatie met betrekking tot de waarde van de sociaal vastgoed in exploitatie De W.O.Z.-waarde van de woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten op 31 december 2013 bedraagt € 1.320.726.000. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen o.a. brand- en stormschade. De verzekering is een zogenaamde eenhedenverzekering, waarin het risico van onder- of oververzekering is uitgesloten. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het Mozaïek Wonen niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Mozaïek Wonen heeft in 2014 de door het WSW vereiste volmacht ondertekend en 8.648 eenheden uit het sociaal vastgoed in onderpand gegeven bij het WSW. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”. De gemeente Gouda staat rechtstreeks borg voor leningen met een schuldrestant van € 24,6 miljoen. Hiervoor zijn ultimo 2013 geen zekerheden verstrekt. Vastgoed in exploitatie onder erfpacht Een deel van het vastgoed in exploitatie is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Van deze grond is Mozaïek Wonen geen juridisch maar wel economisch eigenaar door middel van erfpachtcontracten. Voor het grootste deel van dit bezit is de erfpacht afgekocht voor de duur van 50 jaar.

Jaarbericht 2013

29

Mozaïek Wonen

2013

2012

1.2.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie betreffen huurwoningen die op basis van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting van 3 november 2010 aangemerkt zijn als niet-DAEB bezit en woningen, die nadien met een geliberaliseerd huurcontract zijn verhuurd, alsmede bedrijfsruimten, die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De toelichting op de gehanteerde uitgangpunten is opgenomen in paragraaf 1.2.1.

Marktwaarde 1 januari Mutaties boekjaar: Opleveringen nieuwbouw Investeringen in woningverbeteringen Desinvesteringen wegens verkopen Desinvesteringen wegens sloop Herclassificatie sociaal vastgoed in exploitatie Herclassificatie sociaal vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie commercieel vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Waardeveranderingen Schattingswijziging Marktwaarde per 31 december

37.832

38.416

5.352 6 246154343 4451.134 4.12739.695

369 1532.150 1.155261.76937.832

In jaarrekening 2013 is een schattingswijziging doorgevoerd in de berekening van de marktwaarde van het commercieel vastgoed. Deze schattingswijziging betreft de wijze waarop de gevolgen van veroudering in de marktwaarde in verhuurde staat is berekend. In de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat voor het commercieel vastgoed in jaarrekening 2012 is de veroudering verwerkt in de exit yield. Bij de validatie van de marktwaarde voor jaarrekening 2013 is door de taxateur (DTZ), geadviseerd om de effecten van veroudering in de disconteringsvoet te verwerken, zoals dit gangbaar is in de vastgoedbranche. Voor jaarrekening 2013 hebben we dit advies overgenomen bij de bepaling van de marktwaarde van het commercieel vastgoed. Als gevolg hiervan is het jaarresultaat over 2013 alsmede het vermogen ultimo 2013 € 4.127.000 lager dan wanneer de schattingswijziging niet zou zijn doorgevoerd. Dit effect is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de "niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. De desinvestering wegens sloop betreft de sloop van het commercieel vastgoed gelegen aan de Gerard Leeustraat en de Wachtelstraat. In 2013 is de classificatie van twee woningen aan de Riet- en Veenzoom gewijzigd van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie, omdat deze woningen na mutatie zijn verhuurd met een sociaal huurcontract. Van 3 voor verkoop leegstaande panden uit het commercieel vastgoed is de classificatie in 2013 aangepast naar voorraad vastgoed bestemd voor verkoop, in verband met de voorgenomen verkoop van deze panden.

Jaarbericht 2013

30

Mozaïek Wonen

Verloop bedrijfswaarde commercieel vastgoed Hieronder volgt het verloop van de bedrijfswaarde, indien het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd wordt op deze grondslag. De toelichting op de gehanteerde uitgangpunten is opgenomen in paragraaf 1.2.1.

Bedrijfswaarde per 1 januari Mutaties: Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen Beleidswijzigingen Overige mutaties Bedrijfswaarde per 31 december

32.145

4555.695 676 1.145 39.206

Overige informatie met betrekking tot de waarde van de commercieel vastgoed in exploitatie De W.O.Z.-waarde van de woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten op 31 december 2013 bedraagt € 55.728.000. De woningen en woongebouwen zijn verzekerd tegen o.a. brand- en stormschade. Deze verzekering betreft een eenhedenverzekering, waarin het risico van onder- of oververzekering is uitgesloten. Financiering en zekerheden De Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) waarin ondermeer de splitsing van de balans in DAEB en nietDAEB wordt geregeld, is ultimo verslagjaar nog niet vastgesteld. Zolang deze AMvB niet is vastgesteld, past Mozaïek Wonen bedrijfsfinanciering toe, waarbij de leningenportefeuille aan het sociale vastgoed wordt toegerekend. Uit de commercieel vastgoedportefeuille zijn in het verleden 192 eenheden als onderpand ingezet bij het WSW ten behoeve van de financiering met borgstelling. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 2013 2012 1.2.3 Vastgoed verkocht onder voorwaarden Onder verkopen onder voorwaarden (VOV) zijn de woningen opgenomen, die onder voorwaarden van Koopgarant, aan derden zijn verkocht en waarvoor Mozaïek Wonen een terugkoopplicht heeft.

Boekwaarden 1 januari Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder koopgarant Terugkoop 1 woning Waardemutatie Boekwaarden per 31 december

5.337

1693154.853

3.290

2.400 3535.337

Onder het vastgoed verkocht onder voorwaarden is de waarde van 34 woningen opgenomen (2012: 35 woningen). De waarde is gebaseerd op de marktwaarde vrij van verhuur, verminderd met het overeengekomen kortingspercentage. De marktwaarde wordt jaarlijks aangepast met de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). Hierdoor neemt de waarde in 2013 af met € 315.000. De terugkoopverplichting wordt gewaardeerd onder de balanspost "Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden".

Jaarbericht 2013

31

Mozaïek Wonen

2013

2012

1.2.4 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft de nieuwbouwproductie in sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, inclusief de daarbij behorende aanhorigheden.

Boekwaarde 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging:

6.155 331

9.344 1.044-

Boekwaarde 1 januari na stelselwijziging

6.486

8.300

16.180 19.149-

1313.10762-

21.226 14.416611.155 854516 5428.594244-

-

6.486

Mutaties boekjaar: Investeringen Opleveringen nieuwbouw Desinvesteringen - oude plankosten Herclassificatie commercieel vastgoed in exploitatie Herclassificatie commercieel vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie voorraad onderhanden werk en grondposities Herclassificatie voorraad onderhanden projecten Onrendabele investeringen van/naar voorziening Onrendabele investeringen ten laste van resultaat Boekwaarden per 31 december

217-

In 2013 zijn 224 sociale huurwoningen opgeleverd van de nieuwbouwlocaties: Graafse Waard blok H en T, Bolwerk I Verloren Kost, Bolwerk Hofwoningen, Driestar studentenwoningen en de Alexiahof. De totale marktwaarde in verhuurde staat van deze woningen bedraagt € 19.149.000 Aan de projecten die in 2013 in uitvoering waren is € 16.118.000 besteed. Hiervan is per saldo € 3.107.000 ten laste van de voorziening onrendabele investeringen gebracht, aangezien de marktwaarde in verhuurde staat lager is dan de totale stichtingskosten van het nieuwbouwproject. Aan projecten in de oriëntatie of initiatieffase is € 62.000 besteed. Omdat het onzeker is of deze projecten doorgang zullen vinden, zijn de uitgaven ten laste van het resultaat gebracht.

1.2.5 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft de nieuwbouwproductie in vrije sector huurwoningen en bedrijfsmatig onroerend vastgoed, inclusief de daarbij behorende aanhorigheden.

Boekwaarde 1 januari

1.272

214

Mutaties boekjaar: Investeringen Opleveringen nieuwbouw Herclassificatie commercieel vastgoed in exploitatie Herclassificatie sociaal vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie voorraad onderhanden werk en grondposities Herclassificatie voorraad onderhanden projecten Onrendabele investeringen ten laste van voorziening Onrendabele investeringen ten laste van resultaat

7.701 5.352217 1.965 1431.9121-

1.116 36926 854 39

Boekwaarden per 31 december

3.747

1.272

59711-

Jaarbericht 2013

32

Mozaïek Wonen

In 2013 zijn 32 vrije sector woningen opgeleverd van de nieuwbouwlocaties: Graafse Waard blok L en T, Bolwerk I Verloren Kost, Bolwerk Hofwoningen en de Westerkade. Daarnaast zijn er twee bedrijfsruimten gerealiseerde op de begane grond onder de studentenwoningen van de Driestar. De totale marktwaarde hiervan bedraagt € 5.352.000. Aan de projecten in uitvoering is € 9.286.000 besteed. Hiervan is € 2.473.000 ten laste van de voorziening onrendabele investeringen gebracht, aangezien de marktwaarde in verhuurde staat lager is dan de totale stichtingskosten van het nieuwbouwproject. 2013

2012

1.2.6 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden

Boekwaarden 1 januari

-

575

Mutaties boekjaar: Investeringen Opbrengsten Resultaat

-

204 72950-


-

-

Deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige

350 8.683 445

591 7.643 497


9.478

8.731

332 18

573 18

350

591

1.3 Financiële vaste activa De financiële vaste activa zijn als volgt opgebouwd:

1.3.1 Deelnemingen

Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Mozaïek Wonen Projecten BV Saldo per 31 december

De resultaatbepaling van de deelnemingen vindt plaats conform wettelijke vereisten op basis van de vermogensmutatie methode. Bij het bepalen van de nettovermogenswaarde van de deelneming zijn de waarderingsgrondslagen van Mozaïek Wonen als uitgangspunt genomen. Het aandeel van Mozaïek Wonen in de Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Gouda bedraagt 50% op basis van het gestorte kapitaal. Het eigen vermogen van de OMB Gouda bedraagt ultimo 2013, na resultaatverwerking, € 664.820. De OMB Gouda zal dit vermogen aanwenden voor de renovatie van de eenheden aan de Speldemakersteeg en kan deze opdracht uit eigen middelen financieren. Na verkoop van de panden aan de Rozendaal en de Speldemakersteeg komt het vermogen van de OMB Gouda beschikbaar voor de aandeelhouders. Mozaïek Wonen heeft alle resultaten van de OMB Gouda verwerkt en heeft deze deelneming gewaardeerd op € 332.410 op basis van de eigendomsverhouding. De aandeelhouders hebben in 2013 besloten om te streven naar beëindiging van de OMB in 2014.

Jaarbericht 2013

33

Mozaïek Wonen

2013

2012

1.3.2 Latente belastingvorderingen

Latentie waardering nieuwbouwprojecten Latentie geplande verkopen van woningen Latentie waardering geldleningen o/g Beschikbare verliescompensatie Saldo per 31 december

869 191 7.623

114 1.521 294 5.714

8.683

7.643

De actieve latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde, met een discontering van 4,03%, zijnde de gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen ultimo 2013. De contante waarde van de latenties bedragen ultimo 2013 € 1.060.000 (nominale waarde: € 1.266.600). De latentie op de verkoop van woningen is berekend op basis van de geplande verkopen voor de eerstkomende vijf jaar. De latentie op de waardering geldleningen vloeit voort uit het resterende agio/disagio van de individuele leningen. De latentie op nieuwbouwprojecten bij de deelprojecten Graafse Waard is vervallen doordat de koopprojecten (blokken D, S en M) zijn vervallen. Bij de bepaling van de latente belastingvorderingen is rekening gehouden met de mogelijke fiscale verliezen op de gemengde projecten Rode Dorp, Parkwijk, Westerkade-Snoystraat en Graafse Waard. Het doorzakken van de inmiddels gesloopte woningen, naar de Mozaïek Wonen Projecten BV, is vooralsnog niet geaccepteerd door de Belastingdienst. De beschikbare verliescompensatie is opgenomen tegen nominale waarde. Op basis van de fiscale meerjarenbegroting kan het verlies in de komende jaren met de fiscale winsten gecompenseerd worden.

1.3.3 Overige vorderingen

Stichting Woonmaat Te verrekenen servicekosten huurders Aandelen WoningNet Saldo per 31 december

74 368 3

89 405 3

445

497

De langlopende vordering op Stichting Woonmaat betreft de verrekening van automatiseringskosten over een periode van 10 jaar. De te verrekenen servicekosten betreffen warmtemeters, zonweringen, alarmeringssystemen, de inrichting van recreatieruimten en warmte-opwekkingsinstallatie, waarvan de annuïteit jaarlijks via de vergoedingen voor service en stookkosten aan de huurder worden doorbelast.

Jaarbericht 2013

34

Mozaïek Wonen

2013

2012

VLOTTENDE ACTIVA 1.4 Voorraden 1.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

Voorraad opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop

730 5.928

929 4.820

6.658

5.749


929

975

Mutatie boekjaar: Investeringen Desinvesteringen wegens verkopen Waardemutatie

12871-

-

Totaal per 31 december

730

929


Voorraad opgeleverde nieuwbouw koopwoningen

46-

Onder de voorraad opgeleverde nieuwbouw koopwoningen is de waarde van vijf woningen aan de Wachtelstraat opgenomen (2012: 6 woningen). Deze investering, in het kader van het verbeteren van de leefbaarheid ten behoeve van de Wijkontwikkeling Korte Akkeren, leidt tot een totaal verlies van € 1.631.000. Hiervan is € 1.560.000 in voorgaande jaren ten laste van het resultaat gebracht. 2013

2012

Voorraad vastgoed bestemd voor verkoop

Boekwaarde 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging

4.820

5.615


4.820

5.615

168 3.2932.402 445 1.386

10 2.8431.308 730

5.928

4.820

Investeringen Desinvesteringen wegens verkopen Herclassificatie sociaal vastgoed in exploitatie Herclassificatie commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Totaal per 31 december

Onder de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop is de waarde van 41 panden opgenomen (2012: 37). Dit vastgoed wordt actief aangeboden op de koopmarkt, dan wel de koopakte is in 2013 afgesloten maar de eigendomsoverdracht via de notaris volgt in het navolgende boekjaar.

Jaarbericht 2013

35

Mozaïek Wonen

2013

2012

1.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Onderhanden werk Grondposities Totaal per 31 december

1.576 447

2.376 1.623

2.023

3.999

Onderhanden werk In overeenstemming met RJ 221 worden de uitgaven van de nog niet verkochte nieuwbouw koopwoningen in aanbouw verantwoord onder onderhanden werk.


2.376

1.145

Mutatie boekjaar: Investeringen Herclassificatie vastgoed in exploitatie a.g.v sloop Herclassificatie commercieel vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie onderhanden projecten Onrendabel deel naar de voorziening Waardeveranderingen

1.716 192 1.777236396299-

1.467 1118441-


1.576

2.376

In het onderhanden werk zijn de uitgaven opgenomen van het project Wachtelstraat 2e fase, waarin 10 garages en 21 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, met als doel om deze na de oplevering te verkopen. De getaxeerde verkoopopbrengsten van het project Wachtelstraat zijn € 733.000 lager dan de verwachte kosten. De waardeverandering van € 299.000 heeft betrekking op de afwaardering op de blokken koopwoningen D, M en S uit het project Graafse Waard, omdat de ontwikkeling van deze koopwoningen is stopgezet.

Grondposities


1.623

4.047

Mutatie boekjaar: Investeringen Desinvesteringen wegens verkopen Herclassificatie vastgoed in exploitatie a.g.v sloop Herclassificatie sociaal vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie commercieel vastgoed in ontwikkeling Waardeveranderingen

281 1.645799 188423-

617 843516391.643-

447

1.623


Jaarbericht 2013

36

Mozaïek Wonen

In 2013 zijn de grondposities van de locaties: Rode Dorp en Lethmaetstraat (terrein Futselaar) volledig afgestoten aan de gemeente Gouda. De grondpositie aan de Koningin Wilhelminaweg is, na sloop van de opstallen, verkocht aan een projectontwikkelaar. Ultimo 2013 resteren de grondposities op de locaties: Westerkade en Centrumplan Korte Akkeren. De grondpositie aan de Westerkade betreft vier te verkopen kavels (oorspronkelijk 67). In 2013 zijn opstallen gelegen aan de Herenstraat en de Walvissstraat gesloopt. De waarde van de grond is voor € 799.000 ingebracht in het project Centrumplan Korte Akkeren. Alle grondposities worden in 2014 afgewikkeld.

1.5 Onderhanden projecten In overeenstemming met RJ 221 worden verkochte nieuwbouw koopwoningen in aanbouw verantwoord onder onderhanden projecten.


1.257

1.138

Mutatie boekjaar: Investeringen Gefactureerde termijnen Herclassificatie sociaal vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie commercieel vastgoed in ontwikkeling Herclassificatie onderhanden werk Resultaat o.b.v. percentage of completion (POC)

874 2.609131 143 236 32-

1.267 1.995542 111 194

-

1.257

Saldo per 31 december

De koopwoningen van de projecten Bolwerk Hofwoningen en Graafse Waard blok L zijn in 2013 opgeleverd. Naar rato van voortgang is t/m 2012 € 370.000 aan verwachte winst op deze koopwoningen verantwoord in de winst- en verliesrekening. De totale winst op deze nieuwbouw koopwoningen bedraagt € 338.000 positief. Het lagere resultaat (€ 32.000) is in 2013 in de winst- en verliesrekening verantwoord onder het netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen.

1.6 Vorderingen

Huurdebiteuren Gemeenten Te vorderen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

617 30 18 2 654 137

234 25 11 542 639 180

1.458

1.631

Jaarbericht 2013

37

Mozaïek Wonen

2013

2012

1.6.1 Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren:

Zittende huurders Vertrokken huurders

Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal per 31 december

944 270 1.214

585 269 854

597-

620-

617

234

345 84 78 707

117 17 27 693

1.214

854

Het verloop van de huurachterstanden naar ouderdom is als volgt: 1 maand 2 maanden 3 maanden > 3 maanden Totaal per 31 december

Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

Stand 1 januari Onttrekkingen Dotatie Vrijval Totaal per 31 december

620 5431 -

482 104242 -

597

620

30

25

30

25

1.6.2 Gemeenten

Te vorderen inzake woningaanpassingen Totaal per 31 december

Jaarbericht 2013

38

Mozaïek Wonen

2013

2012

18

11

18

11

2

542

2

542

1.6.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad Totaal per 31 december

1.6.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Te vorderen BTW Totaal per 31 december

1.6.5 Overige vorderingen

Stichting Woonmaat Te ontvangen termijnen nieuwbouw koop Te ontvangen bijdrage inrichting openbaar gebied Debiteuren inzake eindafrekeningen etc. Af: voorziening dubieuze overige vorderingen AON Nederland Diversen

38 233 200 168 13657 94

52 356 186 1141 158

654

639

Te ontvangen rente Diversen

74 63

177 3


137

180

2.280

3.304

2.280

3.304


1.6.6 Overlopende activa

1.7 Liquide middelen

Liquide middelen Totaal per 31 december

De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland.

Jaarbericht 2013

39

Mozaïek Wonen

2013

2012

EIGEN VERMOGEN 2.0 Overige reserves

Stand per 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand per 1 januari na stelselwijziging

201.731 281.314 483.045

Resultaat voor stelselwijziging Aanpassingen resultaat voor vergelijkingsdoeleinden Jaarresultaat

205.078 261.296 466.374 7.53224.203 16.671

33

Stand per 31 december

483.078

483.045

De in de overige reserves begrepen ongerealiseerde waardestijging bedraagt ultimo 2013 € 481.074.000 (2012: € 496.128.000) en bestaat uit:

Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden Ongerealiseerde waardestijging voorraad vastgoed voor verkoop

475.894 1.665 131 3.384

494.400 204225 1.707


481.074

496.128

Vastgoed VOV

Voorraad vastgoed voor verkoop 1.707

Het verloop van de ongerealiseerde waardestijging is als volgt: Sociaal Commercieel vastgoed in vastgoed in exploitatie exploitatie Stand herwaardering 1 januari 2013 494.400 204Mutaties: Opleveringen Investeringen Desinvestering wegens verkopen Desinvestering wegens sloop Herclassificatie Afschrijvingen Waarde mutatie Stand herwaardering 31 december 2013

13.52511.1131.034448 2.2338.742 209 475.894

225

1.66711105384 393 1.732 1.143

-

1.665

131

1.590-

94-

1.840 112 1.315 3.384

De ongerealiseerde waardestijging op het sociaal en commercieel vastgoed betreft het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de lagere boekwaarde op basis van de historische kosten. De ongerealiseerde waardestijging van het vastgoed VOV (woningen verkocht onder voorwaarden) betreft het verschil tussen de marktwaarde, na aftrek van de in het koopgarant-contract overeengekomen korting, en de op de datum van verkoop gefixeerde boekwaarde. De ongerealiseerde waardestijging van de voorraad vastgoed bestemd voor verkoop verkocht betreft het verschil tussen de verwachte opbrengstwaarde en de lagere boekwaarde op basis van de historische kosten. Er is geen voorziening belastinglatentie gevormd ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen.

Jaarbericht 2013

40

Mozaïek Wonen

2013

2012

2.1 Voorzieningen

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Sociaal vastgoed in ontwikkeling Commercieel vastgoed in ontwikkeling Onroerende zaken in opdracht van derden Subtotaal voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening reorganisatie Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

1.433 1.433

4.715 338 533 5.586

801 317

201 306

2.551

6.093

2.1.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Onderstaande tabellen geven inzicht in de mutaties van de verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructureringen. Voorziening onrendabele investeringen sociaal vastgoed in ontwikkeling

Boekwaarde 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging:

4.855 140-

14.745 1.994-


4.715

12.751

Mutaties boekjaar: Toevoegingen Terugname Vrijval Investeringen

887 1.0623.107-

1.673 1.1158.594-


1.433

4.715

In 2013 is het onrendabele deel van de investering op het project Wijde Wiericke toegevoegd aan deze voorziening groot € 312.000. In verband met het stopzetten van projecten is een dotatie opgenomen van € 575.000 met betrekking tot claims, die naar verwachting in 2014 afgewikkeld zullen worden. Door aanpassingen in de verwachte stichtingskosten van projecten sociaal vastgoed, die in de loop van 2013 zijn opgeleverd of ultimo 2013 in uitvoering zijn, is € 1.062.000 aan onrendabele toppen teruggenomen. Het saldo van de voorziening per 31 december 2013, zal naar verwachting in 2014 geheel aangewend worden.

Jaarbericht 2013

41

Mozaïek Wonen

2013

2012

338

729

1.585 121.911-

290 84597-

-

338

Voorziening onrendabele investeringen commercieel vastgoed in ontwikkeling

Boekwaarde 1 januari Mutaties boekjaar: Toevoegingen Terugname Investeringen Stand per 31 december

In 2013 is het onrendabele deel van de investering op project Graafse Waard Blok L toegevoegd. Door het besluit om de 12 niet verkochte woningen in verhuur te nemen is een onrendabel investering ontstaan van € 700.000. Tevens is het onrendabele deel voorzien op 8 huurwoningen aan de Westerkade (€ 106.000), waarvoor Mozaïek Wonen in 2013 een achtervang overeenkomst was aangegaan. Van de in 2013 opgeleverde projecten commercieel vastgoed (Westerkade, Graafse Waard Blok T, Bolwerk Verloren Kosten en Bolwerk Hofwoningen) of projecten die ultimo 2013 in uitvoering zijn (Graafse Waard Blok A), zijn de onrendabele investeringen bijgesteld op basis van de laatst bekende ramingen van de stichtingskosten. Ook de aanpassingen in de wijze waarop zowel de disconteringsvoet als de exit yield worden bepaald, dragen bij aan extra dotaties aan de voorziening onrendabele investeringen in commercieel vastgoed. Het saldo van de voorziening per 31 december 2013, zal naar verwachting in 2014 geheel aangewend worden.

Voorziening onrendabele investeringen onroerende zaken in opdracht van derden


533

-

Mutaties boekjaar: Toevoegingen Terugname Investeringen

137396-

617 84-


-

533,0

De voorziening onrendabele investeringen onroerende zaken in opdracht van derden is getroffen voor het verwachte tekort op de realisatie van 10 te verkopen garageboxen en 21 parkeerplaatsen, die in project Wachtstraat 2e fase worden gerealiseerd. Het saldo van de voorziening per 31 december 2013, zal naar verwachting in 2014 geheel aangewend worden.

42

Jaarbericht 2013

Mozaïek Wonen

2013

2012

2.1.2 Voorziening reorganisatiekosten Onderstaande tabel geeft inzicht in de mutaties van de verplichtingen met betrekking tot de reorganisatie

Stand per 1 januari

201

300

Mutaties boekjaar: Bestedingen Dotaties

217817

-


801

201

99-

In 2013 is het traject "Organisatie In Beweging" (OIB) ingezet. Een van de belangrijkste doelstellingen hierin is het herwinnen van het investerend vermogen, waarbij gestreefd wordt naar een substantiële vermindering van de bedrijfslasten. Dit leidt onder andere tot een krimp van de organisatie. Hiervoor is in 2013 een voorziening gevormd van € 0,8 miljoen, die zowel in 2014 als in 2015 tot uitstroom van middelen zal leiden.

2.1.3 Overige voorzieningen Onderstaande tabel geeft inzicht in de mutaties van de verplichtingen jegens personeel van Mozaïek Wonen.

Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Verplichting uitgestelde jubilea en vrije dagen Stand per 31 december

306

265

11

41

317

306

125

131

2.2 Langlopende schulden 2.2.1 Leningen overheid

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Reguliere aflossingen

7-


118

6125

Specificatie van de schuldrestant en gemiddelde rentevoet ultimo boekjaar:

Looptijd < 5j Leningen overheid -

2013 Looptijd > 5j Schuldrest Rentevoet 118 118 4,00%

2012 Schuldrest Rentevoet 125 4,00%

Jaarbericht 2013

43

Mozaïek Wonen

2013

2012

2.2.2 Leningen kredietinstellingen

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Eindaflossingen Reguliere aflossingen Stand per 31 december

340.242

30.500 14.9251.783354.034

315.807

32.000 5.9001.665340.242

Specificatie van de schuldrestant en gemiddelde rentevoet ultimo boekjaar: 2013 Looptijd < 5j Looptijd > 5j Schuldrest Rentevoet Leningen krediet80.547 273.487 354.034 4,03% instellingen

2012 Schuldrest Rentevoet 340.242 4,14%

De marktwaarde van de leningen bedraagt € 416.562.000. Als rekencurve is de Nederlandse staatscurve gehanteerd. De kasstromen zijn op dagbasis contant gemaakt. De marktwaarde van de 6 basisrenteleningen is berekend tot de einddatum van het contract, waarbij de kredietopslag na contractuele herziening nihil is. Van de schuldrestant ultimo 2013 staat de gemeente Gouda voor € 24,6 miljoen garant. Het overige deel is geborgd door het WSW. De aflossingsverplichtingen voor 2014 bedragen € 23.804.000 waarvan € 21.817.000 aan eindaflossingen. Van deze eindaflossing is ultimo 2013 € 5.694.000 opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen (kortlopende schulden). De herfinanciering van de eindaflossingen heeft in december 2013 plaatsgevonden met borgstelling van het WSW . Lening variabele hoofdsom In de leningenportefeuille zijn twee leningen variabele hoofdsom opgenomen met een hoofdsom van in totaal € 10.617.000. Het vaste deel (20%) ad € 2.123.400 is opgenomen onder het lang vreemd vermogen. Het variabele opneembare deel (80%) is voor € 5.694.000 opgenomen en wordt verantwoord onder de kortlopende schulden. Mozaïek Wonen heeft nog ruimte om € 2.800.000 op te nemen, tegen de 3 maands Euribor met een opslag van 0,05%. Beide leningsovereenkomsten bieden de mogelijkheid om op rentevervaldata geldbedragen op te nemen dan wel af te lossen, met inachtneming van het gestelde maximum. De variabele rente is gebaseerd op de 3 maands Euribor. Het renterisico op één van de leningen met variabele hoofdsom, hoofdsom € 7.117.000, is ingeperkt met een rente-instrument. Dit betreft een collar bestaande uit een cap (5,5%) en een floor (3,5%). Deze collar is in februari 2014 afgekocht. De waarde van de collar ultimo 2013 is toegelicht bij de "Niet in de balans opgenomen verplichtingen".

Jaarbericht 2013

44

Mozaïek Wonen

2013

2012

2.2.3 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onder de verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden, zijn de woningen opgenomen, die middels de constructie Koopgarant, zijn verkocht en waarvoor een terugkoopplicht geldt. Boekwaarden 1 januari Mutaties boekjaar: Verkochte woningen onder Koopgarant Terugkoop 1 woning Waardemutatie Stand per 31 december

5.596

1714274.998

3.331

2.400 1355.596

Ultimo 2013 is voor 34 woningen een terugkoopverplichting opgenomen (2012: 35 woningen). Een belangrijke bepaling in de Koopgarant-regeling is dat Mozaïek Wonen verplicht is de woning binnen 3 maanden terug te kopen, zodra de woning door de eigenaar aan Mozaïek Wonen aangeboden wordt. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met 50% van de waardeontwikkeling, die bepaald wordt aan de hand van de "prijsindex bestaande koopwoningen" (bron: Kadaster en CBS). De verplichting is met € 427.000 afgenomen als gevolg van de daling van de marktwaarde.

2.3 Kortlopende schulden 2.3.1 Schulden aan kredietinstellingen

Lening variabele hoofdsom Stand per 31 december

5.694

5.694

5.694

5.694

Mozaïek Wonen beschikt over twee leningen met een variabele hoofdsom in totaal € 10,6 miljoen. Het vaste deel van deze lening, groot 20%, is verantwoord onder de langlopende schulden. Van het variabele deel van deze leningen is ultimo 2013 € 5.694.000 opgenomen. Beide leningen worden in 2014 volledig afgelost. De herfinanciering heeft in december 2013 plaatsgevonden. Van de kredietfaciliteit van de Rabobank, groot maximaal € 4.500.000, is ultimo 2013 geen gebruik gemaakt.

2.3.2 Schulden aan leveranciers

Schulden aan leveranciers Stand per 31 december

5.670

5.915

5.670

5.915

Jaarbericht 2013

45

Mozaïek Wonen

2013

2012

2.3.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen

Omzetbelasting Loonheffing en Sociale lasten Stand per 31 december

1.260 179

2.373 249

1.439

2.622

90

127

90

127

65 12 30

75 411 57

107

543

6.627 453 951 327 9 9

6.335 489 114 438 12 62

8.376

7.450

2.3.4 Schulden ter zake van pensioenen

Pensioenpremies Stand per 31 december

2.3.5 Overige schulden

Glasfonds Gemeente Gouda Overige schulden Stand per 31 december

2.3.6 Overlopende passiva

Niet vervallen rente Vooruit ontvangen huren Te ontvangen facturen inzake opgeleverde nieuwbouwprojecten Te verrekenen service- en stookkosten Waarborgsommen Diverse transitorische posten Stand per 31 december

Jaarbericht 2013

46

Mozaïek Wonen

16. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN 16.1

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW, kunnen door het WSW geborgd, zolang de deelnemer aan de kredietwaardigheidseisen van het WSW voldoet. Het WSW stelt zich borg tegen de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling is Mozaïek Wonen verplicht een obligo aan te houden van 3,85% over het schuldrestant van de met WSW borgstellingen aangetrokken leningen. Per 31 december 2013 heeft Mozaïek Wonen een obligoverplichting van € 13.320.000 (2012: € 13.304.000).

16.2

Bodemverontreiniging

Onder het complex van 125 woningen aan het Plesmanplein is sprake van bodemverontreiniging met minerale olie en aanverwante stoffen. In het verleden is onderzocht of, en in hoeverre de verkoper van de grond hiervoor nog aansprakelijk kan worden gesteld. De kans hierop is zodanig gering, dat Mozaïek Wonen heeft afgezien van een procedure. In 2010 is een aanvullend onderzoek uitgevoerd om de situatie opnieuw te bezien. De sanering is niet als spoedeisend beoordeeld. Om te kunnen vaststellen dat de verontreiniging zich niet verspreidt, is een ring van peilbuizen geplaatst waarmee het grondwater gedurende drie jaar periodiek bemonsterd en geanalyseerd wordt. De uitslag van de controle in 2012 laat zien dat de situatie nog steeds stabiel is. De uitslag van een recent uitgevoerde controle laat zien dat de situatie nog altijd stabiel is. Omdat de waarden gelijk zijn gebleven in de laatste 3 jaar kunnen we spreken van een “stabiele situatie”, die geen gevaar oplevert voor de omgeving. De volgende stap is aan het bevoegd gezag toestemming te vragen om de situatie te handhaven zoals deze is.

16.3 Financiële instrumenten Mozaïek Wonen heeft ter afdekking van renterisico’s rente-instrumenten ingezet. Het betreft een collar (cap en floor), in relatie tot een hoofdsom van € 7.117.000; looptijd contractueel tot 1 augustus 2014; rente begrensd tot op 5,5 % (cap) respectievelijk 3,5 % (floor); gebaseerd op 3 maands Euribor, welke is afgesloten met de ABN AMRO. De cap heeft een marktwaarde van € 0 en de floor heeft een negatieve waarde van € 173.000, rekening houdend met de 3 maands Euribor per 31 december 2013. In totaal is de marktwaarde van de collar € 173.000 negatief. In de overeenkomst van het hiervoor genoemde derivaat zijn geen afspraken vastgelegd met betrekking tot bijstortverplichtingen. Als gevolg hiervan worden er geen middelen aangehouden als buffer voor de negatieve waarde van het derivaat. In februari 2014 is de collar, in overleg met de bank, vervroegd afgelost.

16.4 Aangegane verplichtingen In overeenstemming met artikel 2:381 BW dient vermeld te worden tot welke belangrijke, financiële verplichtingen Mozaïek Wonen voor toekomstige jaren is verbonden. Hieronder volgt een uiteenzetting van de verplichtingen die met derden zijn aangegaan per 31 december 2013:  Nieuwbouwprojecten Schoutendreef en Olympiadeplein: € 4.100.000;  Leasecontracten voor kopieerapparaten en printers: € 69.000 per jaar;  Leasecontracten voor vervoermiddelen € 20.350 per jaar.

Jaarbericht 2013

47

Mozaïek Wonen

Ultimo 2013 heeft Mozaïek Wonen drie overeenkomsten van geldleningen afgesloten waarbij de storting na 31 december 2013 zal plaatsvinden. De basisrenteleningen kunnen in het eerste jaar op iedere rentecoupondatum opgenomen dan wel teruggestort worden. Naam geldgever Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten Bank Nederlandse Gemeenten

Stortingsdatum 31-01-14

Hoofdsom

Soort

Looptijd

Rente %

8.000.000

Fixe

6 jaar

1,89%

31-01-14

8.000.000

Fixe

10 jaar

2,76%

27-02-14

6.000.000

Lening variabele hoofdsom

5 jaar

1maands Euribor + 72 basispunten

Voor een lening van de Bank Nederlandse Gemeenten waarvoor in 2014 de rente zou worden herzien, is in december 2013 al een renteafspraak gemaakt. Dit betreft een lening met een restant schuld groot € 2.971.000 tegen een nieuw rentepercentage van 2,74% (was 5,13).

16.5 Prestatieafspraken Met de gemeente Gouda is in april 2014 overeengekomen om de oorspronkelijke verplichting van te realiseren sociale huurwoningen, in de nieuw te realiseren woonwijk Westergouwe, aanmerkelijke te reduceren. Concreet gaat het om 150 te bouwen sociale huurwoningen na 2017.

16.6 Bijdrage saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft tot taak om minder vermogende toegelaten instellingen financieel te ondersteunen met middelen die uit een heffing over alle toegelaten instellingen worden verkregen. Dit is vastgelegd in het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Voor 2014 is in de begroting rekening gehouden met een heffing in verband met saneringssteun van € 1.817.000 (2013: € 1.951.000) gebaseerd op een bedrag van € 204 per zelfstandige woongelegenheid en € 102 per onzelfstandige eenheid.

16.7 Claims Mozaïek Wonen heeft claims ontvangen voor projecten, die zijn stopgezet als gevolg van veranderde marktomstandigheden, waardoor deze projecten financieel niet haalbaar meer waren. De betrokken partijen zijn nog in onderhandeling over een minnelijke regeling. Voor claims waarvan de omvang van met een redelijke mate van zekerheid is vast te stellen, is een voorziening getroffen. Claims waarbij de uitkomsten nog onzeker zijn, zijn niet in de jaarrekening verwerkt.

Jaarbericht 2013

48

Mozaïek Wonen

17. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (bedragen x € 1.000) 2013

2012

BEDRIJFSOPBRENGSTEN: 3.0.1 Huuropbrengsten

Huuropbrengsten Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten

50.839 6541550.170

48.040 59212 47.460

Onderstaande tabel geeft inzicht in de opbouw van de huuropbrengsten over 2013:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Jaarhuur op basis van december 2012 = 12x maandhuur Huuraanpassing per 1 juli 2013 (gemiddeld 3,73%) Nieuwbouw/aankoop Sloop Huurharmonisatie Verkopen Overige redenen

48.889 900 1.220 5661 71104-

Jaarhuursom 2013

50.839

3.0.2 Opbrengsten servicecontracten

Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Warmte-koude-opslag Overige zaken

2.711 44 36

2.804 36 39

Subtotaal

2.791

2.879

Te verrekenen met de huurders Totaal opbrengsten servicecontracten

3262.465

4462.433

Jaarbericht 2013

49

Mozaïek Wonen

2013

2012

3.0.3 Overheidsbijdragen

Gemeentelijke bijdragen op basis van de WMO Totaal overheidsbijdragen

-

59

-

59

3.0.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen Netto verkoopresultaat grondtransacties Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

14 32448

81194 875

430

988

In onderstaande tabel wordt het netto verkoopresultaat van het bestaand bezit gespecificeerd:

Opbrengst verkopen sociaal vastgoed Opbrengst verkopen commercieel vastgoed Opbrengst verkopen voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Opbrengst verkopen gereed gekomen nieuwbouw koopwoningen Totaal opbrengsten

1.729 340 3.034 107 5.210

1.301 178 2.810 4.289

Verkoopkosten Boekwaarde sociaal vastgoed Boekwaarde commercieel vastgoed Boekwaarde voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Boekwaarde gereed gekomen nieuwbouw koopwoningen

3411.1872463.293129-

2511.1231532.843-

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

14

81-

In 2013 zijn 36 verhuureenheden verkocht met een totale verkoopopbrengst van € 5.210.000. Het netto verkoopresultaat bedraagt € 14.000 Specificatie van het netto verkoopresultaat van de nieuwbouw koopwoningen (onderhanden projecten): Opbrengsten Bestedingen t/m 2013 t/m 2013

Aantal eenheden Graafse Waard blok L Bolwerk II

10 9

Totaal

19

2.668 1.937 4.605

Totaal project resultaat

Resultaat in 2013

2.4471.820-

221 117

5018

-4.267

338

32-

Het verkoopresultaat van koopwoningen betreft het aandeel in het resultaat van de opgeleverde nieuwbouw koopwoningen van de projecten Graafse Waard blok L en Bolwerk Hofwoningen. Bij deze projecten zijn respectievelijk 10 en 9 appartementen verkocht. Tot en met 2012 is naar rato van de verrichte prestaties (de ‘Percentage of Completion’-methode) € 370.000 aan winst genomen. In 2013 wordt van deze winst € 32.000 teruggenomen.

Jaarbericht 2013

50

Mozaïek Wonen

Specificatie van het netto verkoopresultaat op de in 2013 afgewikkelde grondtransacties: Opbrengsten t/m 2013 Rode Dorp Westerkade-Snoystraat Kon. Wilhelminaweg Lethmaetstraat Totaal

434 331 210 1.119 2.094

Totaal Boekwaarde

Resultaat in 2013

4341232907991.646-

208 80320 448

De grondposities van de projecten Rode Dorp en Lethmaetstraat (Futselaar-terrein), die beiden als openbaar gebied zullen dienen, zijn in 2013 in eigendom overgedragen aan de gemeente Gouda. De grondposities aan de Westerkade-Snoystraat en de Koningin Wilhelminaweg zijn in 2013 overgedragen aan projectontwikkelaars voor de realisatie van koopwoningen. 2013

2012

Geactiveerde productie projecten huurwoningen Geactiveerde productie projecten koopwoningen

369 93

441 104

Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

462

545

3.0.5 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

Onder de geactiveerde productie worden de directe uren verantwoord van medewerkers van de afdeling projectontwikkeling, die aan de nieuwbouwprojecten worden toegerekend.

3.0.6 Overige bedrijfsopbrengsten

Vergoedingen beheer voor derden Overige bedrijfsopbrengsten

566 746

581 532

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

1.312

1.113

128 200 120 34 32 60 73 66 33

150 114 32 31 62 49 47 47

746

532

Onder overige bedrijfsopbrengsten is o.m. verantwoord:

Pro Rata regeling BTW Bijdrage inrichting openbaar gebied Vergoeding service abonnement Vergoeding woningnet Vergoeding zendmasten Vergoeding servicecontracten Vergoeding urgentieaanvragen en 1e verhuurnota Huismeesters Diversen Totaal overige bedrijfsopbrengsten

Jaarbericht 2013

51

Mozaïek Wonen

2013

2012

557

548

557

548

293

24

293

24

71 161 423 31 29

46 692 1.643 242 9

715

2.632

BEDRIJFSLASTEN:

3.1.1 Afschrijvingen op materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

3.1.2 Overige waardeveranderingen op materiele vaste activa

Afwaardering materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Totaal overige waardeverandering op materiele vaste activa

3.1.3 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

Voorraad opgeleverde koopwoningen Afwaardering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Voorraad grondposities Voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid Voorziening overige vorderingen wegens oninbaarheid Totaal bijzondere waardeverandering van vlottende activa

De afwaardering opgeleverde koopwoningen betreft de verlaging van de verkoopprijzen van de woningen van het project Wachtelstraat 1e fase. De afwaardering op het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop heeft voor € 299.000 betrekking op het project Graafse Waard blokken D, M en S, terwijl op het project Wachtelstraat 2e fase € 138.000 aan eerder genomen verliezen is teruggenomen. De afwaarderingen van de voorraad grondposities in 2013 betreft vooral het (verwachte) verlies voor het project Koningin Wilhelminaweg en het Centrumplan Korte Akkeren.

Jaarbericht 2013

52

Mozaïek Wonen

2013

2012

3.1.5 Lonen en salarissen

Lonen en salarissen af: ontvangen ziekengeld

Inhuur personeel

5.131 455.086

5.211 5.211

187

280

5.273

5.491

Sociale lasten

784

811

Totaal sociale lasten

784

811

Pensioenlasten

963

999

Totaal pensioenlasten

963

999

Totaal lonen en salarissen

3.1.6 Sociale lasten

3.1.7 Pensioenlasten

De bezetting in 2013 bedroeg gemiddeld 92,7 fte waarvan 2,5 fte is ingevuld met tijdelijk personeel. Hierin is inbegrepen 1,4 fte voor bestuur, waarvan 1 fte ad-interim. De totale bezoldiging van het bestuur bedraagt € 270.000 waarvan € 202.000 verantwoord wordt onder de bestuurskosten. Mozaïek Wonen heeft de pensioenregeling van haar medewerkers ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: - Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. - Er is sprake van een middenloonregeling. - De pensioenleeftijd loopt geleidelijk op tot 67 jaar in het jaar 2021. - De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. - Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen heeft het bestuur van het pensioenfonds voor 2013 de premie vastgesteld op 31% over de pensioengrondslag (werkgeversdeel 21,31%) voor medewerkers geboren vanaf 1 januari 1950 . Voor medewerkers geboren voor 1 januari 1950 bedraagt deze premie 26% van de pensioengrondslag (werkgeversdeel 14,99%). - Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. - De dekkingsgraad van het SPW bedroeg eind 2013 114% (2012: 105%) De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: - Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders - Mozaïek Wonen is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. Er is in geen geval een verplichting tot bijstorting. - Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting.

Jaarbericht 2013

53

Mozaïek Wonen

2013

2012

3.1.8 Onderhoudslasten

Meldingsonderhoud Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Serviceabonnement Planmatig onderhoud Overig onderhoud Subtotaal onderhoudslasten Kosten werkapparaat eigen onderhoudsdienst Totaal onderhoudslasten

2.331 1.728 1.198 113 5.289 99 10.758 695-

2.272 1.560 1.137 77 6.431 99 11.576 925-

10.063

10.651

124 111

131 181

235

312

3.1.9 Leefbaarheid

Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten Totaal leefbaarheid

De sociale leefbaarheidsactiviteiten hebben betrekking op activiteiten zoals buurtbemiddeling, initiatieven van bewoners en overige partners, burenoverlast, voorkomen van huisuitzettingen en het bestrijden van woonfraude. De leefbaarheidsactiviteiten worden ingeperkt in de herzieningswet en de daarbij behorende concept novelle. Vooruitlopend daarop zijn de uitgaven met betrekking tot leefbaarheid in 2013 al beperkt tot sober en doelmatig. De fysieke leefbaarheidsactiviteiten hebben vooral betrekking op de uitgaven voor groen, verbetering uitstraling, veiligheid en openbare ruimten. Onder de posten lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenen is voor € 646.000 aan personeelskosten opgenomen voor de sociale activiteiten als bewonersparticipatie, het bestrijden van overlast en de inzet van huismeesters.

3.1.10 Lasten servicecontracten

Lasten servicecontracten Totaal lasten servicecontracten

2.506

2.570

2.506

2.570

Jaarbericht 2013

54

Mozaïek Wonen

2013

2012

3.1.11 Overige bedrijfslasten

Beheerkosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene beheer- en administratiekosten

1.370 288 345 1.460

450 247 163 1.366

Subtotaal beheerkosten

3.463

2.226

Zakelijke lasten Gemeentelijke belastingen en waterschapslasten Verzekeringen

2.991 207

2.913 175

Subtotaal heffingen

3.198

3.088

Andere bedrijfslasten Contributie landelijke federatie Sectorspecifieke heffing Saneringsheffing Verhuurdersheffing Huurdersverenigingen VVE bijdragen Verhuiskostenvergoedingen Kosten projectontwikkeling Overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten

70 1.951 178 65 258 113 13 11 98

75 163 69 260 139 429 41 97

Subtotaal overige bedrijfslasten

2.757

1.273

Totaal overige bedrijfslasten

9.418

6.587

In de bestuurskosten is inbegrepen het honorarium van de RvC. Deze bedraagt over 2013 € 42.000. Specificatie kosten projectontwikkeling:

Afgeboekte oude plankosten of stopgezette projecten Algemene projectkosten Bijdrage gemeente Gouda in de wijkontwikkeling Korte Akkeren

18 5-

61 97 16

13

174

Jaarbericht 2013

55

Mozaïek Wonen

2013

2012

Specificatie mutatie overige voorzieningen:

Verplichting uitgestelde beloningen Verplichting vakantiedagen

213

2 39

11

41

3.2 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Waardeveranderingen vastgoed in exploitatie: Waardeverandering commercieel sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering voorraad vastgoed bestemd voor verkoop Schattingswijziging commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden: Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden Waardeverandering terugkoopverplichting verkocht onder voorw. Opwaardering teruggekocht vastgoed verkocht onder voorw. Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling Afwaardering onrendabel deel verkoop onder voorw. in ontwikkeling Afwaardering investeringen projecten oriëntatie- / initiatieffase Afwaardering onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Terugneming onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling Afwaardering onrendabel deel commercieel vastgoed in ontwikkeling Terugneming onrendabel deel commercieel vastgoed in ontwikkeling Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleg.

7.504 1.1341.3864.127

7.9321.769 730-

315 4272-

353 135-

63 887 1.0621.585 1210.458

50 255 1.673 1.115290 845.606-

3.3.1 Waardeveranderingen van financiële vaste activa

Vordering St. de Woonmaat Totaal waardeverandering van financiële vaste activa

17

20

17

20

Jaarbericht 2013

56

Mozaïek Wonen

2013

2012

27 9 8 74

34 24 9 178

118

245

5 14.084 258

5 13.838 270

3.3.2 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente op overige financiële vaste activa Rente op koopwoningen Rente op overige vorderingen Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten

3.3.3 Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente langlopende schulden: Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente op rente-instrumenten Rente kortlopende schulden: Rente overige schulden kort Financieringskosten geldleningen Totaal rentelasten

86

2 65

14.433

14.180

3.4 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Acute belasting verplichting Correctie acute belastingverplichting voorgaande jaren Mutatie latentie op nieuwbouwprojecten Mutatie latentie geplande verkopen van woningen Mutatie waardering geldleningen o/g en u/g Totaal belastingen

1.267 642 114652103-

3.422 49994107-

1.040

3.163

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt met name veroorzaakt door de fiscale behandeling van het gemengde project Rode Dorp conform het gestelde in VSO 2 en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft ondermeer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

3.5 Resultaat deelneming

Resultaat deelneming Mozaïek Wonen Projecten BV Resultaat deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Binnenstad

241-

108-

241-

108-

Jaarbericht 2013

57

Mozaïek Wonen

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen, beloningen betaalbaar op termijn, uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s): P.S.M. Ruigrok

P. de Klerk 2013 2012 Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging dienstverband Bonusbetaling Totaal bezoldiging Aantal maanden bezoldiging

2012

2013

55.669 12.167 0 0 67.836

133.605 29.200 0 0 162.805

201.609 0 0 0 201.609

44.821 0 0 0 44.821

5

12

12

2,3

Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en zijn gekomen bedragen € 41.610 (2012: € 39.160) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s): Bezoldiging 2013 2012 Voorzitter 12.960 10.680 Drs. I.K.L de Jong MRE Vice voorzitter 8.760 7.120 J.H.A. Didden RA Lid 2.190 7.120 Ing. C. Bremmer Lid 8.760 7.120 G. van Asseldonk Lid 8.760 0 Dr. P.C. Hermans Lid 0 0 W. van der Hoeven Ex-vice voorzitter 0 7.120 Drs. M.J. van Lierop 41.430 39.160 Totaal bezoldiging De bezoldiging van de individuële commissarissen stijgt in 2013, doordat deze bezoldiging met ingang van 2013 belast is met 21% BTW, dit in vervolg op gewijzigde wetgeving ten aanzien van de BTW-goedkeuring voor commissariaten. Behoudens de bezoldiging zijn er geen vergoedingen uitgekeerd aan de commissarissen voor verleende adviezen. Mozaïek Wonen diende voor haar bestuurder(s) en commissarissen, o.b.v. de regeling en voorwaarden, geen crisisheffing af te dragen aan de Belastingdienst. Aan de bestuurders en commissarissen zijn geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt.

Jaarbericht 2013

58

Mozaïek Wonen

Wet Normering Topinkomens Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave is als volgt (in euro’s):

Naam P. de Klerk

Functie Directeur bestuurder en sr. medewerker beleid

P.S.M. Ruigrok Totaal

Directeur bestuurder a.i.

Belastbaar jaarloon 133.605 201.609 335.214

0

Voorzieningen betaalbaar op termijn 31.181

Totaal 164.786

0 0

0 31.181

201.609 366.395

Ontslagvergoeding

Bij beide contractverlengingen van de heer Ruigrok is voor de beloning uitgegaan van de op dat moment vigerende wetgeving c.q. de normering zoals opgenomen in de Wet Normering Topinkomens (WNT), die vanaf 1 januari 2013 van toepassing is. Op 30 oktober 2013 heeft de Rechtbank Den Haag de door minister Blok voor Wonen en Rijksdienst opgestelde ministeriële regeling, die de sector woningcorporaties onderverdeelt in grootteklassen met bijbehorende bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen, onrechtmatig en buiten toepassing verklaard. Over het jaar 2013 vallen we daarom terug op de beloningsnormen van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). Dit houdt in dat tot 22 april 2013 de beloning van de heer Ruigrok binnen de regels voor interim-beloning SBBW valt en vanaf 22 april tot en met 31 december 2013 conform de beloningsregels SBBW is. Dit bedrag is inclusief eigen pensioen-, arbeidsongeschiktheidspremies, belastingen etc. Het normenkader WNT is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht.

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal bezoldiging

Honoraria EY 2013 2012 82.921 62.569 0 0 3.085 0 1.325 11.085 0 87.331 73.654

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de stichting zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1 lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).

Jaarbericht 2013

59

Mozaïek Wonen

18. KENGETALLEN 2013 1 Aantal verhuureenheden in exploitatie: - woningen - overige wooneenheden - standplaatsen - woonwagens - garages / bergingen - bedrijfsruimten / winkels - maatschappelijk vastgoed - overig bezit - bijzondere woongebouwen Subtotaal

2012

8.831 54 10 1 277 25 43 83 0 9.324

8.595 141 10 1 225 29 40 73 0 9.114

41 5 34

0 7 35

9.404

9.156

95 85,1

114 99,3

3 Winst- & Verliesrekening en Balans(x € 1.000) - huren - jaarresultaat - eigen vermogen - voorzieningen

50.170 33 483.078 2.551

47.460 16.671 483.045 6.094

4 Financiën - Solvabiliteit - Loan to value (leningen/marktwaarde) - Rentedekkingsgraad (ICR) - Debt service coverage ratio (DSCR) - Current ratio - Direct rendement - Indirect rendement - Leningomvang i.r.t. huuropbrengst - Marktwaarde i.r.t. huuropbrengst - Gemiddelde schuld per eenheid - Gemiddelde marktwaarde per eenheid - Gemiddelde rentekostenvoet

55,77% 42,36% 1,73 1,17 0,58 3,50% -0,46% 7,06 16,66 37.796 89.217 4,03%

56,33% 41,80% 1,72 1,18 0,71 3,21% -0,64% 7,17 17,16 37.317 89.279 4,14%

vastgoed bestemd voor verkoop voorraad koopwoningen woningen verkocht onder koopgarant Totaal 2 Personeel (ultimo jaar): - aantal medewerkers - aantal formatieplaatsen

Jaarbericht 2013

60

Mozaïek Wonen

19. OVERIGE GEGEVENS 19.1 Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen in de jaarrekening verwerkt. Het resultaat na belastingen is toegevoegd aan de overige reserves.

19.2 Transacties tussen verbonden partijen Op basis van RJ-330 dient Mozaïek Wonen informatie op te nemen over transacties met verbonden partijen. Hierbij dient vermeld te worden welke van betekenis zijnde transacties niet onder normale marktvoorwaarden met verbonden partijen zijn aangegaan, de omvang van die transacties, de aard van de betrekking met de verbonden partij, alsmede andere informatie over die transacties die nodig is voor het verschaffen van inzicht in de financiële positie. Voor zover er sprake is van transacties met verbonden partijen zijn deze onder normale marktomstandigheden verricht.

Jaarbericht 2013

61

Mozaïek Wonen

20. VERKLARING VAN HET BESTUUR EN VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Dit “Jaarbericht 2013”, waarin het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag zijn opgenomen, alsook de jaarrekening van Stichting Mozaïek Wonen, evenals de afzonderlijke stukken van genoemde rechtspersoon, een en ander opgesteld conform de eisen zoals deze zijn vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit beheer sociale huursector, zijn op 15 mei 2014 door het bestuur vastgesteld. Het bestuur verklaart dat alle middelen, waarvan de herkomst en besteding blijkt uit de op het verslagjaar 2013 betrekking hebbende balans en winst- en verliesrekening, zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In het verslagjaar heeft het bestuur voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mozaïek Wonen geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur onderschrijft de in hoofdstuk 9 - in het verslag van de raad van commissarissen - genoemde verbeterpunten met betrekking tot de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De uitvoering daarvan vormt een adequate basis om met redelijke zekerheid te kunnen verklaren dat:  Het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mozaïek Wonen worden gerealiseerd;  Mozaïek Wonen zich houdt aan de geldende weten regelgeving;  De rapportages van Mozaïek Wonen betrouwbaar zijn;  Er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. De raad van commissarissen (RvC) heeft opdracht gegeven aan Ernst & Young Accountants LLP om al deze jaarstukken te onderzoeken. De vereiste verklaringen van de accountant zijn als onderdeel van het jaarverslag, de jaarrekening respectievelijk het volkshuisvestingsverslag hierin opgenomen. De RvC heeft de jaarstukken op 15 mei 2014 besproken met het bestuur. Conform artikel 11, lid 1, sub c van de statuten behoeven de jaarstukken de goedkeuring van de RvC. De RvC heeft het jaarverslag, waarin het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekeningen zijn opgenomen op 15 mei 2014 goedgekeurd. Conform artikel 25 lid 5 van de statuten zijn deze stukken ondertekend door de directie en de leden van de raad van commissarissen.

Directeur-bestuurder: w.g. D. Mol

Raad van Commissarissen: w.g. P.C. Hermans (voorzitter)

w.g. W. van der Hoeven

w.g. I.K.L. de Jong

w.g. G.M.M. van Asseldonk

w.g. J.H.A. Didden

Jaarverslag Doorgaan met huisvesten

Recommend Documents