Jaarverslag. Passend Huisvesten. Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad. Flexibele organisatie met toekomst. Interne organisatie

Jaarverslag

2014

inhoud inleiding voorwoord

Passend Huisvesten Goed verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad Flexibele organisatie met toekomst Interne organisatie 1

Financieel gezond en duurzaam Verslag van de raad van commissarissen kengetallen

Jaarrekening 2014 balans per 31-12-2014

Inhouden Jaarverslag Inleiding 3 Voorwoord 4 Passend huisvesten 5 Goed verhuur- verkoopbaar houden van de woningvoorraad 13 Flexibele organisatie met toekomst 22 Interne organisatie 29 Financieel gezond en duurzaam 36 Verslag van de raad van commissarissen 43 Kengetallen 49 Jaarrekening 2014 50 Overige gegevens 71

2

P A R T

I

C I

P A

Inleidingen

T I E

PARTICIPATIE Participatie betekent actieve deelname.

In 2013 is het reorganisatieplan “Betekenis hebben”, met een aantal lange termijn doelstellingen, opgesteld. Deze doelstellingen zijn: • Aansluiting hebben bij de ontwikkelingen in de samenleving. • Financiële continuïteit realiseren. • Investeringsruimte maximaliseren. • Flexibele organisatie, dien in kan spelen op de veranderingen om ons heen. In 2014 is hard gewerkt aan de realisatie van deze doelstellingen. Mercatus heeft haar ambitie nog verder aangescherpt en aan bovenstaande doelstellingen een aantal toegevoegd, namelijk: • Invloed van bewoners (bewonersparticipatie). • De menselijke maat. • Dicht bij de bewoners. • Duidelijke communicatiestromen. In het afgelopen jaar is een nieuwe ontwikkeling in gang gezet, die aansluit bij de toenemende behoefte van de samenleving aan invloed en zeggenschap. Deze ontwikkeling komt onder andere tot uiting in de bewonersparticipatietrajecten. Daarin wordt bewoners gevraagd mee te denken over de toekomst van hun woning.

Het is afgeleid van de Latijnse woorden pars (deel) en cipere (nemen). Wanneer over participatie wordt gesproken, is er altijd sprake van een subject en een object, ook als dat niet expliciet wordt gemaakt: een persoon of een groep die deelneemt (het subject) en datgene waaraan zij deelnemen (het object).

De hoofdstukken in dit jaarverslag nemen we, net als afgelopen jaar, door aan de hand van drie pijlers. Passend huisvesten, Verhuur- en verkoopbaar houden van de woningvoorraad en Flexibele organisatie. Ook de hoofdstukken over de financiële positie, de organisatie en het verslag van de raad van commissarissen vindt u terug. Het thema van dit jaarverslag “Participatie” vindt u door het hele jaarverslag als rode draad terug. Dit komt tot uiting in de streamers, te herkennen aan het icoon dat u hiernaast ziet. Dit icoon symboliseert de actieve deelname van onze bewoners en Mercatus. Het jaarverslag wordt in beperkte oplage gedrukt en het is terug te vinden op www.mercatus.nl. Belangstellenden die liever op papier lezen, kunnen een exemplaar opvragen bij Mercatus.

3

Voorwoord In 2014 zijn we gaan versnellen met de realisatie van verbeterprojecten in onze oudere woningvoorraad. Door de in 2013 ingezette reorganisatie daalden onze kosten en hebben we voldoende investeringscapaciteit.

Het spel hebben we inmiddels, intern en extern, met veel partijen gespeeld. Telkens leverde het weer mooie gesprekken op en inzichten in wat er lokaal speelt en welke instrumenten daarop ingezet kunnen worden. Ook wordt duidelijk dat de middelen niet onuitputtelijk zijn, maar dat er prioriteiten zijn en keuzes gemaakt moeten worden.

Met de start van participatietrajecten met onze bewoners bij de planvorming voor Ens, Rutten en Bant hebben we een nieuwe werkwijze ontwikkeld. Deze zorgt voor kwaliteit van onze besluitvorming en acceptatie voor de uitkomsten. Met deze aanpak handelt Mercatus vanuit de wensen en behoefte van de bewoners en de samenleving. Hierdoor staan we in nauwe verbinding met onze bewoners en geven we invulling aan onze positie van maatschappelijke organisatie. Direct effect van het draagvlak is dat we met de realisatie van projecten uit participatietrajecten snel kunnen starten. Het hanteren van de menselijke maat is daarbij de belangrijkste succesfactor.

Dit alles is wat ons beroep en onze taak zo mooi en interessant maakt: gegeven de landelijke kaders en de beperkingen, samen met onze bewoners maatwerk leveren voor voldoende, goed en betaalbaar wonen in Emmeloord en de 10 dorpen. Dat is waar Mercatus voor staat! Ton Beurmanjer directeur-bestuurder

Hiermee geven we uitdrukking aan de titel van ons reorganisatieplan 2013-2015: “Betekenis hebben”. Bewoners en samenleving moeten van oordeel zijn dat Mercatus voor hen van betekenis is. Zonder betekenis heb je immers geen bestaansrecht als maatschappelijk organisatie. Samenhangend met “Betekenis hebben” is ons handelen vanuit wat “de bedoeling” is. Organisaties zijn er ten gunste van mensen en niet andersom. Processen en procedures moeten helpen om de klant goed en snel van dienst te zijn. Zij zijn dus niet bedoeld om het de organisatie altijd zo makkelijk mogelijk te maken. Wonen met alles wat daarbij hoort, is mensenwerk. Dat staat voor ons voorop. Door de reorganisatie zetten wij gestaag een aantal stappen. Hiermee bouwen wij gaandeweg onze organisatie opnieuw op. Eind 2015 staat deze. Als een huis! Onze doelstelling blijft daarbij onveranderd: zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen. Om zichtbaar te maken dat wij in ons werk constant keuzes maken op deze drie onderdelen, hebben we in 2014 het corporatiespel ontwikkeld. Aanleiding was de kennismaking met de nieuwe gemeenteraad en het nieuwe college. Graag wilden we de partijen laten ervaren dat het nooit alleen om betaalbaarheid, kwaliteit of kwantiteit gaat, maar altijd om de samenhang daarin.

4

Passend huisvestenen

• BESCHIKBAARHEID WONING • LAGE WOONLASTEN • KEUZEVRIJHEID

5

Woonruimteverdeling Mercatus hanteert een transparant woonruimteverdeelsysteem. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Daarbij is de voorwaarde dat voldaan wordt aan een passend inkomen ten opzichte van de huurprijs en de juiste doelgroep. Voor het passend huisvesten hanteert Mercatus een huur-inkomentabel, die aansluit bij de huurtoeslaggrenzen. Daarmee voorkomen we dat er scheefgroei ontstaat en bieden wij passende woonruimte voor iedereen. Met ingang van 2016 komt er een passendheidstoets. 95% van de huurtoeslagontvangers moet gehuisvest worden in woningen tot de aftoppingsgrenzen. Bij Mercatus is in 2014 bijna 70% passend toegewezen. De mindere vraag naar duurdere woningen, maakt dat ook lagere inkomens in ons woonruimteverdeelsysteem in aanmerking komen voor deze categorie woningen. Ook urgenten met een lager inkomen worden soms duurder gehuisvest. In 2015 onderzoeken we op welke wijze wij kunnen voldoen aan de passendheidstoets en de betaalbaarheid van het huren kunnen borgen.

Wij staan voor het passend huisvesten van onze doelgroep in de Noordoostpolder. Door zorg te dragen voor voldoende beschikbaarheid van woningen, door lage woonlasten en het hebben van keuzevrijheid. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde.

BESCHIKBAARHEID WONING Mutaties/zoektijd In 2014 zijn er 429 woningen leeg gekomen. Een mutatiegraad van 9,2%. Dit is inclusief de opzegging van 39 woningen die gesloopt worden. Wanneer we deze opzeggingen elimineren, dan is de mutatiegraad 8,4%.

De in 2013 geconstateerde druk op de woningmarkt heeft zich in 2014 voortgezet. Over de hele woningvoorraad gemeten is de markt in evenwicht, maar is er met name druk op de eengezinswoningen tot de aftoppingsgrens in Emmeloord.

In 2014 hebben 356 verhuringen plaatsgevonden, waarvan bijna 90% via het woonruimteverdeelsysteem. 90 van de 256 verhuringen zijn naar urgenten gegaan, vanwege herstructurering en sociale of medische urgentie. 15 woningen zijn naar bijzondere doelgroepen gegaan. 60 statushouders zijn gevestigd in 25 woningen (7% van de verhuurde woningen). In 2014 bleven voor de reguliere woningzoekenden 226 woningen over. Dat is bijna 5% van de woningvoorraad. Dit is duidelijk minder dan in het verleden. De gemiddelde zoektijd, vanaf het reageren tot de acceptatie van de woning, is gestegen naar 1,4 jaar. In 2013 was dit nog 1,0 jaar.

Als we naar het inkomen van de actief woningzoekenden kijken zien we het volgende beeld:

In onze visie is opgenomen dat een starter binnen een jaar van woonruimte is voorzien. Hieraan voldoen wij nog wel, maar met de kanttekening dat de huurder beperkt is in zijn of haar keuze. We zien in Emmeloord de zoektijd oplopen met name in het segment tot de aftoppingsgrens. Dit is een huurprjis van ¤ 576,87 voor één- en tweepersoonshuishoudens respectievelijk ¤ 618,24 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Maatregelen zijn in voorbereiding om te zorgen voor voldoende aanbod in deze huurprijscategorieën en om de zoektijd niet verder te laten oplopen.

HT=huurtoeslag

80% van de woningzoekenden heeft een inkomen tot de huurtoeslaggrens en is vanuit betaalbaarheid en passendheid aangewezen op de woningvoorraad tot de aftoppingsgrens en soms nog lager. In 2015 zijn maatregelen genomen om zorg te dragen dat de aanbiedhuur van de vrijkomende woningen overeenstemt met de vraag van de woningzoekenden.

In 2014 zijn er in totaal 356 woningen verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van ¤ 699,48. 93,8% hiervan aan huishoudens met een lager inkomen. Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden voor staatssteun.

Het aantal woningzoekenden is in 2014 voor het eerst in jaren weer gedaald. Aan het einde van het vierde kwartaal stonden er 3.220 mensen ingeschreven als woningzoekende. Hiervan waren 673 mensen actief, wat inhoudt dat zij elk kwartaal reageerden op ons woningaanbod. In totaal hebben zich in 2014 1.148 woningzoekenden ingeschreven. Dit is wat lager dan in 2013, maar een normalisering t.o.v. 2012. Het aantal reacties per woning is ongeveer gelijk gebleven, dit was 62,4 in 2014.

6

Woningzoekenden

2014

2013

Verschil

Aantal woningzoekenden

3.220

3.361

-4,2%

673

724

-7%

Aantal actief woningzoekenden

gehuisvest. De achterstand is daarmee teruggelopen tot 13. Op dit moment zijn veel statushouders alleenstaande mannen, waardoor er relatief veel woningen nodig zijn om hen te huisvesten. Bovendien is er, zoals bij mutaties/zoektijd aangegeven, een druk op de voor hen geschikte woningvoorraad.

Reacties per woning Label jongeren

46,3

46,1

0%

Label senioren

13,3

21,6

-38,4%

Reacties Emmeloord

88

87

+1,2%

Reacties dorpen

36,75

31

+18,55%

Totaal

62,4

59

+5,76%

Doordat Mercatus selecteert op huurprijs/inkomen voorkomen wij dat er scheefgroei ontstaat en biedt Mercatus passende woonruimte voor iedereen.

Wij zien een daling van het gemiddeld aantal reacties bij de seniorenwoningen naar 13,3. Wij zien hierbij dat het aantal reacties in Emmeloord gemiddeld 5 reacties hoger ligt. De verhuurbaarheid van seniorenwoningen in de dorpen staat daarmee onder druk.

Nieuwbouwwoningen Door middel van nieuwbouw kunnen wij voldoende en passende huisvesting aanbieden. In de afgelopen jaren heeft de nieuwbouw op een laag pitje gestaan. Inmiddels heeft Mercatus maatregelen genomen, waardoor wij ons onafhankelijk hebben gemaakt van de verkoopopbrengsten. Daarom kunnen de nieuwbouwplannen weer worden opgestart. Dit wordt in hoofdstuk 2 bij projecten besproken.

Dit geldt eveneens voor de jongerenwoningen. Gemiddeld genomen is het aantal reacties gelijk aan 2013. Ook hierbij is Emmeloord aanmerkelijk populairder dan de dorpen. Hoewel het aantal reacties in de dorpen stijgt, is er in het algemeen weinig vraag naar jongerenwoningen in de dorpen. In 2014 zijn er in totaal 356 woningen verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van ¤ 699,48. Aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan ¤ 34.678 zijn 22 woningen verhuurd. Aan huishoudens met een lager inkomen zijn 334 woningen verhuurd (93,82%). Hiermee voldoen wij aan de voorwaarden van de overheid voor staatssteun. Deze grens ligt op 90%. Bij het gebruik van de 10% beleidsruimte voor hogere inkomens, wordt de volgende volgorde gehanteerd: • gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering • sociaal medische indicaties • statushouders • calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning) • doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning • doorstroming van senioren Huisvesting statushouders Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) stelt jaarlijks vast hoeveel vluchtelingen met een verblijfsvergunning een gemeente moet huisvesten (taakstelling naar rato). Woningcorporaties zijn daarbij een belangrijke partner voor gemeenten. In 2014 hadden wij een taakstelling van 68 personen, waaronder een achterstand van 24 uit eerdere jaren. In 2014 zijn 55 statushouders door ons

7

Vangnet

Stimuleren wooncarrière Er zijn verschillende manieren waarop klanten uit de doelgroep binnen de kernvoorraad door kunnen stromen. Zij kunnen doorstromen naar andere woningtypes, bijvoorbeeld van een starterswoning naar een eengezinswoning. Ook kunnen zij verhuizen naar andere locaties binnen Emmeloord of de dorpen. Daarnaast hebben klanten de keuze uit een woning in het prijsgeoriënteerde of kwaliteitsgeoriënteerde segment. Ons aanbiedingensysteem faciliteert dat een klant die langer ingeschreven staat kan doorstromen.

De kwetsbaarsten uit onze doelgroep hebben een vangnet nodig als ze zorg nodig hebben, hun huisvesting verliezen of vanwege financiële of sociale redenen.

Uit de reacties op het woningaanbod blijkt dat ruim 75% van de reacties van binnen de Noordoostpolder komt. Daarbij heeft Emmeloord een grote aantrekkingskracht op inwoners van Emmeloord zelf, maar ook op inwoners uit de omliggende dorpen.

Steunpunten Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan het passend huisvesten van onze klanten. Daar worden welzijnsactiviteiten en zorgdiensten geleverd. Op die manier kunnen onze klanten langer zelfstandig blijven wonen. In Ens is een steunpunt opgenomen in het Hofje van Ens. In Marknesse en Emmeloord bezit Zorggroep Oude en Nieuwe Land verzorgingshuizen, die als steunpunt fungeren. Soms exploiteert Mercatus zelf een steunpunt, zoals het Saalicon in Creil. Vanuit het Saalicon leveren diverse instellingen en bedrijven zorg- en welzijnsdiensten aan de inwoners vanuit het westen en noorden van de Noordoostpolder.

Voor bewoners die niet (meer) tot de doelgroep behoren stimuleert Mercatus uitstroming naar een koopwoning of vrije sector huurwoning. Door bijvoorbeeld woningen te koop aan te bieden aan zittende huurders. Van de 44 verkochte woningen zijn er 6 verkocht aan de zittende huurders.

Tweede kansbeleid In het beleid van Mercatus is een tweede kansbeleid opgenomen. Voor uitvoering van dit beleid werken wij onder andere samen het Leger des Heils en Kwintes. In 2015 is hiervoor een convenant ondertekend. Zo huisvesten zij mensen door middel van een omklapconstructie. Het Leger des Heils huurt een woning, waarbij hun cliënten de bewoners worden. Als blijkt dat het zelfstandig huren van een woning goed verloopt wordt de overeenkomst “omgeklapt”; dit betekent dat de cliënten zelf huurder van Mercatus worden. In 2014 zijn drie overeenkomsten omgeklapt en 13 overeenkomsten afgesloten met het Leger des Heils. Aan Kwintes worden woningen aan de Sondelstraat beschikbaar gesteld voor begeleid wonen. Ook werken wij samen met diverse partijen waar wij voor huisvesting gebruik maken van een huurovereenkomst met aanvullende voorwaarden. Deze kunnen bestaan uit afspraken over begeleiding en hulpverlening.

LAGE WOONLASTEN Prijskwaliteitverhouding Alle woningen hebben een gunstige prijskwaliteitverhouding. Waar mogelijk investeert Mercatus in de woningen om ze een beter energielabel te geven. Daarnaast kan op verzoek van de bewoner de woning verbeterd worden door binnenonderhoud aan de keuken, de badkamer en het toilet. De zittende huurder betaalt hier niet extra voor. Het huurprijsbeleid bij mutatie is vastgesteld op basis van de volgende uitgangspunten: 1. woonlasten moeten betaalbaar blijven voor onze doelgroep; 2. juiste prijs/kwaliteitverhouding; 3. marktconformiteit.

In 2014 zijn 15 woningen verhuurd voor tweedekansers of voor bijzondere verhuringen (bijvoorbeeld ex-gedetineerden of mensen met een psychische achtergrond).

De gemiddelde aanbiedhuur bij nieuwe verhuringen ligt rond de ¤ 548,-- en bedraagt 74% van de maximale huur. Gemiddeld geeft Mercatus dus 26% korting op de huurprijs bij nieuwe verhuringen. De gemiddelde huurprijs voor lopende verhuringen ligt lager, namelijk ¤ 477,--. Door de hogere streefhuurpercentages en de toename van WWS-punten door de betere energielabels, stijgt de aanbiedhuur fors. In 2015 wordt het thema betaalbaarheid en passendheid verder uitgewerkt.

Voor onze doelgroep, met een huishoudinkomen tot ¤ 34.678 hebben wij de huurverhoging beperkt tot gemiddeld 2,5%, met een maximum van 3,5%.

Mercatus maakt onderscheid in een prijsgeoriënteerd segment en een kwaliteitsgeoriënteerd segment. Woningen in het prijsgeoriënteerde segment (een kleine 20% van de woningen) hebben een huurprijs van maximaal ¤ 450,-- (prijspeil 2014). Jongeren tot 23 jaar komen bij deze woningen in aanmerking voor een jongerenkorting, zodat ook zij recht blijven houden op huurtoeslag.

8

Huurtoeslag Nagenoeg al onze woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Daarmee zijn de woningen bereikbaar voor huishoudens met een inkomen onder ¤ 22.000 (alleenstaanden) of ¤ 29.000 (meerpersoonshuishoudens), waardoor huurtoeslag mogelijk is. Huurders worden door Mercatus gewezen op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen. Met het vervallen van de geclusterde huurtoeslagbetaling aan corporaties moeten de huurders een hoger bedrag aan huur betalen. In 2014 is zichtbaar geworden dat dit effect heeft op de financiële positie van huurders en op de huurachterstand. Dit is uitgewerkt in het hoofdstuk ‘financieel gezond en duurzaam’.

P A R T I C

I P A T I E

Bewoners hebben nu zelf de regie wanneer douches, toiletten en keukens vervangen worden.

Huurprijsbeleid De gemiddelde huurprijs van de woningen bedroeg eind 2014 ¤ 477,--. Aansluitend bij onze kerntaak om passende huisvesting te bieden aan diegene die hierin niet tegen marktcondities kunnen voorzien, is in juli 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Volgens de wet ‘Huurverhoging op grond van inkomen’ is voor ongeveer 870 huishoudens, afhankelijk van het inkomen, een huurverhoging van 4,5% of 6,5% doorgevoerd. Voor onze doelgroep, met een huishoudinkomen tot ¤ 34.678, hebben wij de huurverhoging beperkt tot de inflatie, gemiddeld 2,5%. We hebben de huurprijs gedifferentieerd waarbij er in geval van een te hoge huur ten opzichte van de streefhuur een huurverlaging is toegepast en in geval van een relatief lage huur ten opzichte van de streefhuur een huurverhoging van 3,5%. Een huurverhoging van 4% was voor hen wettelijk mogelijk.Hiervan hebben wij bewust geen gebruik gemaakt, om het wonen voor onze primaire doelgroep zo betaalbaar mogelijk te houden. De gemiddelde huurverhoging over het hele woningbezit bedroeg 3%.

99

JAARVERSLAG 2014 MERCATUS 9

Energielabel

Status in 2003

Status in 2010

Status in 2011

Status in 2012

Status in 2013

Status in 2014

(% aantal woningen)

(% aantal woningen)

(% aantal woningen)

(% aantal woningen)

(% aantal woningen)

(% aantal woningen)

A(++)

0%

1%

2%

4%

4%

4%

B

6%

12%

15%

14%

17%

19%

C

12%

20%

23%

23%

33%

39%

TOTAAL A(++), B, C

18%

33%

40%

41%

54%

63%

D

15%

14%

15%

15%

15%

14%

E

14%

31%

31%

31%

22%

18%

F

33%

17%

11%

10%

%

5%

G

20%

5%

3%

3%

2%

1%

KEUZEVRIJHEID

Klanten van Mercatus kunnen kiezen uit verschillende woningtypes en locaties en binnen twee segmenten: prijsgeoriënteerd of kwaliteitsgeoriënteerd. In het woonruimteverdeelsysteem worden woningen weliswaar gelabeld naar doelgroep, maar blijft er een ruime keuze voor de doelgroep met een inkomen tot ¤ 34.600. In het prijsgeoriënteerde segment is de huurprijs maximaal ¤ 450,-- (prijspeil 2013) met als uitgangspunt de woonlasten, dus de huurprijs en de energiekosten, voor de woning zo laag mogelijk te houden. Dit betekent dat de woning een basiskwaliteit heeft en houdt. In het kwaliteitsgeoriënteerde segment kan de klant tegen betaling boven op de basiskwaliteit extra toevoegingen aan de woning doen.

Klantgestuurd binnenonderhoud De klant heeft keuze in de uitvoering van het binnenonderhoud. Mercatus noemt dit klantgestuurd binnenonderhoud (KGBO). Binnen het KGBO worden keukens vervangen en douches en toiletten gerenoveerd. Dit gebeurt bij mutatie of op aanvraag van de huurder. De huurder kan naast het moment van keuze ook de uitvoering bepalen, waarbij het meerwerk boven de standaarduitvoering voor rekening van de huurder is. Wij ervaren en meten dat de klanttevredenheid door deze aanpak enorm toegenomen is. Bewoners hebben nu zelf de regie.

Energiemaatregelen Wij stimuleren bewoners deel te nemen aan energiemaatregelen die per saldo zorgen voor verlaging van de woonlasten. Wij kiezen er voor de zittende huurder niet bij te laten dragen aan de kosten (naar label C), om daarmee onze energiedoelstelling te halen. Wanneer de woning naar een hoger label dan C wordt gebracht brengen we dit vanaf 2015 ook in rekening bij de zittende huurder. Bij mutatie wordt de huurprijs aangepast, waarbij in het puntenaantal het verbeterde energielabel doorwerkt. Onze strategische doelstelling is om eind 2015 tenminste 3.000 woningen te hebben met het energielabel A, B of C. Eind 2014 hebben we 2889 woningen die hieraan voldoen. In de periode van 2010 t/m 2014 is een reductie van de totale uitstoot van CO2 bereikt van 21%. Dit is bereikt door uitvoering van diverse energieprojecten en wijzigingen in de woningvoorraad. Hiermee hebben wij onze doelstelling (-20 %) behaald. In bovenstaande tabel staat de stand van zaken sinds de eerste inventarisatie in 2003

In 2014 zijn 261 keukens, 81 badkamers en 57 toiletten vervangen. Dit ligt hoger dan begroot. Toch is het uitgegeven bedrag lager dan begroot door een scherpe aanbesteding.

10

P A R T I C

I P A T I E

BEWONERSPARTICIPATIE

Complex

De samenleving kantelt. Waar wij in de verzorgingsstaat gewend waren dat instanties als overheden en woningcorporaties alles voor de burgers regelden, ontwikkelt de maatschappij zich nu in een richting waarbij eigen verantwoordelijkheid en burgerparticipatie een grote rol innemen. Mercatus signaleert deze kanteling en springt daarop in door met huurders het gesprek aan te gaan over de toekomst van hun woning. Van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie die haar huurders vraagt wat nodig is. Het participatietraject In participatietrajecten wordt bewoners gevraagd mee te denken over de toekomst van hun woning. Wat vinden bewoners goed aan hun woning of aan de woonomgeving? Waar liggen verbeterpunten? Waar zien bewoners zichzelf over 10 jaar wonen? Tijdens bewonersavonden wordt ook gevraagd of bewoners in een huurderswerkgroep plaats willen nemen. De huurderswerkgroep heeft een onmisbare functie in het hele traject. Naast overleggen met de huurderswerkgroep gaat Mercatus in gesprek met de bewoners van de woningen waar ingrijpende veranderingen nodig zijn. Met de analyse van de feitelijke situatie (vanuit Mercatus), de woonbeleving (vanuit bewoners) sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen (samengevat vanuit alle partijen), de kernbelangen van die betrokken partijen en de omgevingsfactoren (bewoning, structuur van het dorp, nieuwbouw etc.) krijgt Mercatus een compleet beeld.

P A R T I C

Aanpak en toelichting

Arnoldus van Bockholtstraat 12 Sloop; vervolgens bestaat de mogelijkheid voor t/m 20 nieuwe koopwoningen (bijvoorbeeld een CPO project, waarbij een georganiseerde groep particulieren zelf opdrachtgever is bij de bouw van hun woning).

I P A T I E

Van een corporatie die weet wat goed is voor haar huurders naar een corporatie die haar huurders vraagt wat nodig is.

Baanhoek 8 t/m 18

Sloop/Nieuwbouw; Mercatus zal op deze locatie nieuwe, levensloopgeschikte huurwoningen terugbouwen.

Baan 75 t/m 89

Sloop/Nieuwbouw; Mercatus zal op deze locatie nieuwe huurwoningen terugbouwen.

Anthony Coolijnstraat 11 t/m 21

Sloop; vervolgens bestaat de mogelijkheid voor nieuwe koopwoningen (bijvoorbeeld een CPO project, waarbij een georganiseerde groep particulieren zelf opdrachtgever is bij de bouw van hun woning).

Sportweg 29 t/m 37

De woningen worden opgeknapt en blijven voorlopig (circa 10-20 jaar) in de verhuur. Wel monitoren wij de verhuurbaarheid van deze woningen en blijven hierover in gesprek met de bewoners.

Kruisstraat 40 t/m 58

De woningen worden eerst opgeknapt. Daarna wordt de woning een “verkoopwoning”. Voor de zittende huurder verandert er niets. De woning wordt pas verkocht als de huur wordt opgezegd. Wel monitoren wij de verhuur- en verkoopbaarheid van deze woningen en blijven hierover in gesprek met de bewoners.

Kruisstraat 45 t/m 55

De woningen worden opgeknapt en blijven voorlopig (circa 10-20 jaar) in de verhuur. Wel monitoren wij de verhuurbaarheid van deze woningen en blijven hierover in gesprek met de bewoners.

Kerkplein

Uitwerken in 2015 maatwerk tussen renoveren en moderniseren. Uitvoering 2016.

Anthony Coolijnstraat 22 t/m 33

Uitwerken in 2015 maatwerk tussen renoveren en moderniseren. Uitvoering 2016.

Voorstellen voor veranderingen worden besproken met de huurderswerkgroep en de betreffende huurders. Vervolgens is een concept voorstel eerst met de huurderswerkgroep en de betreffende huurders besproken. Daarna zijn de voorstellen omgezet in een definitief besluit en zijn de huurders geïnformeerd.

in de verkoop. In het volgende overzicht is te lezen welke specifieke aanpak bij welk bouwblok hoort. Het participatietraject, de veel gestelde vragen en het resultaat is verwerkt in een brochure ”Samen denken, overleggen en doen” die eind oktober verspreid is onder onze bewoners in Ens.

Bewonersparticipatie Ens In maart 2014 is Mercatus gestart met het bewonersparticipatietraject in Ens. Van de 256 huurwoningen in Ens bleken 64 woningen toe aan een specifieke aanpak. De overige woningen hebben geen specifieke verandering nodig en blijven in de verhuur of

Bewonersparticipatie Rutten In december 2013 is gestart met de huurdersparticipatie in Rutten. Voor de Sportweg en Meerweg in Rutten is in een participatietraject de toekomst van de 28 eengezinswoningen bepaald. Uit het traject komen de volgende oplossingen voort.

11

Complex

Aanpak en toelichting

Sportweg 2 t/m 12

Regulier onderhoud; in deze eengezinswoningen wordt niet meer levensduurverlengend geïnvesteerd. Over maximaal 10 jaar worden de woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw.

Sportweg 14 t/m 26

Moderniseren; Mercatus investeert voor een levensduurverlenging van 40 jaar. Dat betekent dat de eengezinswoningen technisch vernieuwd en energiezuinig gemaakt worden. Bovendien zijn er mogelijkheden voor maatwerk.

Meerweg 11 t/m 17

Sloop/Nieuwbouw; Mercatus bouwt op deze locatie nieuwe huurwoningen terug.

Meerweg 19 t/m 29

Moderniseren; Mercatus investeert voor een levensduurverlenging van 40 jaar. Dat betekent dat de eengezinswoningen technisch vernieuwd en energiezuinig gemaakt worden. Bovendien zijn er mogelijkheden voor maatwerk.

Meerweg 31 t/m 39

Sloop; vervolgens bestaat de mogelijkheid voor nieuwe koopwoningen (bijvoorbeeld een CPO project, waarbij een georganiseerde groep particulieren zelf opdrachtgever is bij de bouw van hun woning).

KLANTGESTUURDE DIENSTVERLENING Tuinonderhoud Het goed onderhouden van de tuin is voor een deel van onze huurders te belastend. Vaak worden dan buren, familie en/of andere vrijwilligers ingeschakeld. Voor wie daar geen beroep op kan doen biedt Mercatus een tuinabonnement aan. Met dit abonnement komt Groengroep ‘De Populier’ van stichting Triade twee keer per jaar langs voor de ‘grote’ tuinwerkzaamheden. Er is capaciteit beschikbaar voor 40 tuinen. Ultimo 2014 maken 32 bewoners gebruik van deze dienst. Metingen klanttevredenheid Tot en met het jaar 2013 heeft Mercatus het KWH-label gevoerd. Eind 2014 ontvingen wij een AA rating volgens de corporatie benchmark. De tweede A staat voor de dienstverlening aan de klant. Het huurdersoordeel kreeg het cijfer 7,6. In 2014 heeft een geleidelijke overgang plaatsgevonden naar een digitale, geautomatiseerde klanttevredenheidsmeting. Wij zijn begonnen met vragenlijsten voor reparatieverzoeken en woning betrekken. Vanuit het systeem wordt een vragenlijst per e-mail verstuurd en de ingevulde enquêtes worden geautomatiseerd verwerkt. De vragen zijn in samenwerking met KWH opgezet. Projecten op het gebied van onderhoud (KGBO en planmatig) werden door ons altijd al geënquêteerd, buiten KWH om. Deze metingen zijn in 2014 gecontinueerd, maar worden in 2015 ook omgezet naar digitale metingen. Daarmee verwachten wij, ondanks dat wij geen KWH deelnemer zijn, ook in de komende benchmark een uitslag te krijgen op het onderdeel klanttevredenheid. In 2014 is bij 11 projecten planmatig onderhoud geënquêteerd. De respons hierop was 40% en gemiddeld geven bewoners het cijfer 8 voor uitgevoerd onderhoud. Een aantal punten uit de enquêtes: • Bewoners zijn tevreden met het eindresultaat. • Flora en fauna heeft invloed op de planning en uitvoeringsperiode van de werkzaamheden. • Meer inspraak in kleurkeuzes. • Logisch indelen van de werkzaamheden. • Communicatie Mercatus blijft een aandachtspunt. • Mercatus werkt met prettige bedrijven.

Bewonersparticipatie Bant In oktober 2014 is Mercatus gestart met huurdersparticipatie in Bant. Na de eerste bijeenkomsten is geconcludeerd dat 30 van de 93 huurwoningen in dit dorp om een specifieke aanpak vragen. Het betreft hier woningen in de Dwarsstraat, De Geer en de Lange Omgang. Naar verwachting is in het eerste kwartaal van 2015 de toekomst van deze woningen bekend.

Energie Op basis van het energielabel en de gezinssamenstelling maakt Mercatus voor elke nieuwe huurder een woonlastenberekening. De berekening geeft nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor het energie- en waterverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen. Nieuwe huurders krijgen van Mercatus informatie over WoonEnergie. Deze energieleverancier zet hun stroom en gas af via de woningcorporaties en garandeert dat zij bij de goedkoopste drie leveranciers van Nederland behoort.

12

Goed verhuur-/verkoopbaar houden van de woningvoorraad

• VERKOOP • PROJECTEN • ONDERHOUD • LEEFBAARHEID 13

Wij zorgen ervoor dat onze woningen goed verhuurbaar en verkoopbaar blijven. Dit doen wij door ons te focussen op kansrijke locaties, een beheerste schaarste en meer differentiatie te creëren en onze woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Daarnaast proberen wij de kostprijs te beheersen zodat de woningen op termijn betaalbaar en daarmee verhuur- en verkoopbaar blijven. In dit hoofdstuk komen alle onderwerpen die hiermee samenhangen aan de orde.

Gemiddelde omzet en verkoopopbrengst. De gerealiseerde (bruto) omzet van de verkoop van bestaande woningen komt uit op circa ¤ 5,0 miljoen. Dit is per woning 0,2% hoger dan in 2014. Van de verkochte woningen zijn er zes verkocht aan een zittende huurders. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de afgelopen jaren.

BEHEERSTE SCHAARSTE OP KANSRIJKE LOCATIES Op minder gewilde plekken verkleint Mercatus het woningbezit, waardoor onze woningen zich concentreren op kansrijke locaties voor de toekomst. De basis hiervoor vormt ons Strategisch VoorraadBeleid (SVB). Hierin is opgenomen dat de woningvoorraad krimpt naar circa 4.200 woningen, door een combinatie van sloop, beperktere nieuwbouw en verkoop. Door de woningvoorraad te verkleinen voorkomen wij leegstand in de toekomst en blijft ons woningbezit goed verhuur- en verkoopbaar. De grens van schaarste wordt bereikt wanneer wij niet binnen een jaar in een woning kunnen voorzien voor diegenen die nog geen woning hebben. Wanneer dat aan de orde komt, herijken wij ons voorraadbeleid. Uit het in 2014 gehouden onderzoek naar de kernvoorraad blijkt dat door de tegenvallende economische groei de omvang van onze doelgroep minder is gekrompen of zelfs gegroeid is. Uitgaand van een bescheiden economische groei in de komende jaren verwachten wij dat vooralsnog een kernvoorraad tusssen 4.400 en 4.500 woningen nodig is.

2011

2012

2013

2014

Aantal verkochte woningen

30

41

61

44

Emmeloord

23

27

37

27

Dorpen

5

14

24

17

¤ 125.180

¤ 119.216

¤ 115.479

¤ 115.677

Gemiddelde verkoopprijs

Promotie verkoop Voor de promotie zijn diverse middelen ingezet, zoals: • De Koopplussen van Mercatus. • Advertenties in de krant. Maandelijks bieden wij een koopwoning van de maand aan die extra aantrekkelijk geprijst is. • Internet. Onze woningen zijn zichtbaar op het internet via onze eigen website. Vanaf mei 2014 zijn onze woningen ook zichtbaar op Funda.nl. Verder zijn wij actief op Facebook en Twitter. • De Woonkrant. Dit is een eigen publicatie waarin de Koopplussen onder de aandacht worden gebracht en het actuele aanbod van woningen. • Samen Wonen. Promotie van een viertal koopwoningen op de achterzijde van het bewonersblad. Daarnaast een tweetal inhoudelijke items in het blad waarin kopers van een woning aan het woord zijn gekomen.

Op minder gewilde plekken verkleint Mercatus het woningbezit, waardoor onze woningen zich concentreren op kansrijke locaties voor de toekomst.

Woonduurkorting Van de 44 verkochte woningen zijn er tien woningen verkocht met een woonduurkorting. Woonduurkorting is een extra korting voor huurders op de aankoopprijs, afhankelijk van het aantal jaren dat de huurder de woning gehuurd heeft. Het totale bedrag wat aan woonduurkorting is gegeven is ¤ 68.871. Gemiddeld heeft een huurder bijna ¤ 6.900 korting gekregen. Starterslening De starterslening is bedoeld voor een eerste koophuis. Met deze lening overbrugt de koper het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en het bedrag dat de koper maximaal bij een hypotheekverstrekker kan lenen. Deze lening is specifiek voor kopers van een woning van Mercatus. Vijf kopers hebben met behulp van een starterslening een woning van Mercatus gekocht. Gemiddeld genomen is de omvang van een starterslening circa ¤ 23.000.

VERKOOP Doelstelling 2014 De doelstelling voor 2014 was om 30 woningen te verkopen uit de bestaande woningvoorraad. In mei heeft Woonaccent de verkoop overgenomen van Mercatus. Mede door hun expertise hebben wij het jaar af kunnen sluiten met een gerealiseerd aantal woningenverkopen van 44. De verkoopprijs heeft zich gestabiliseerd na een terugval in de afgelopen jaren. Dit is een trend die in de hele woningmarkt zichtbaar is.

14

MEER DIFFERENTIATIE

PROJECTEN

Om de woningvoorraad toekomstgericht te maken wordt nieuwbouw vooral levensloopgeschikt uitgevoerd. Bij deze woningen wordt op de begane grond ook een badkamer en een (slaap)kamer gesitueerd. Dit betekent dat de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en gebruikt kunnen worden in verschillende levensfases van de bewoner. Jongeren gebruiken deze extra kamer bijvoorbeeld als kantoor of eetkamer, ouderen die slecht ter been zijn gebruiken de kamer als slaapkamer.

Baan 52-76 (even) (Ens) In 2014 heeft Mercatus aan de Baan in Ens 14 oude eengezinswoningen gesloopt en 13 multifunctionele, zeer energiezuinige woningen gerealiseerd. De basis van deze nieuwbouw is een conceptueel ontwerp met een badkamer en een slaapkamer beneden. Deze woning is levensloopgeschikt en daarom zowel op de korte als de langere termijn goed inzetbaar. Het voordeel van het concept is dat dit type woning in de toekomst ook op andere locaties toepasbaar is tegen lagere kosten dan een normale ontwikkeling. De woningen aan de Baan zijn door industrialisatie van het bouwproces gerealiseerd in een tijdsbestek van slechts 13 weken met minimale overlast voor de omgeving. Bijzonder aan de woningen is verder dat zij zijn ontworpen met respect voor het DNA van Ens en dat zij zeer energiezuinig zijn (EPC 0,0). Daarmee dragen deze woningen bij aan behoud van het karakter van het dorp, lagere energielasten voor de bewoners en een reductie van de CO2-uitstoot van ons woningbezit. De gemiddelde huurprijs van de woningen is ¤ 615,--. Doordat voor dit project een particuliere woning is aangekocht, de bestaande woningen gesloopt zijn en er veel kosten zijn gemaakt voor de herhuisvesting en het meenemen van de verhuurderheffing, is het onrendabele bedrag hoog, namelijk ¤ 110.000.

Door middel van ons Woongemak bieden wij modulaire pakketten aan om een bestaande woning aan te passen en gebruiksvriendelijker, toegankelijker en/of veiliger te maken voor bewoners. Bijvoorbeeld door het plaatsen van een tweede trapleuning of het aanbrengen van een bovenraamsluiting. Toekomstbestendig Het SVB en de bewonersparticipatie zijn leidend in het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Het tempo hiervan wordt bepaald door onze investeringsruimte en door het proces wat nodig is bij herstructurering.

JAARVERSLAG 2014 MERCATUS 15

In 2014 heeft Mercatus aan de Baan in Ens 14 oude eengezinswoningen gesloopt en 13 multifunctionele, zeer energiezuinige woningen gerealiseerd.

1515

De Deel (Emmeloord) Mercatus had afspraken met projectontwikkelaar Provast om op turnkeybasis 33 appartementen af te nemen binnen het ontwikkelplan aan De Deel. Doordat begin 2014 de belegger van Provast voor de ontwikkeling van De Deel is afgehaakt en Provast geen nieuwe belegger wist te contracteren, zijn de afspraken van Provast met Mercatus vervallen. Daarmee is dit nieuwbouwproject beëindigd.

Sloop Meerweg 11-17 (oneven), 31-39 (oneven) (Rutten) Als uitvloeisel van de huurdersparticipatie aan de Sportweg en Meerweg in Rutten, worden negen eengezinswoningen gesloopt. Ultimo 2014 hadden drie huurders hun woning verlaten. Omdat er ook woningen worden gemoderniseerd en er deels vervangende nieuwbouw plaatsvindt, is nog niet definitef bepaald wanneer de bewoners hun woning moeten verlaten.

Sloop Centrumflats (Emmeloord) In 2013 is besloten om De Boei, Het Anker, De Tros en De Meerpaal (Centrumflats) in Emmeloord te slopen. Bewoners hebben sinds mei 2013 twee jaar de tijd om te verhuizen. In 2014 zijn vrijwel alle resterende bewoners van de 93 appartementen en studio’s verhuisd. Ter voorbereiding op de sloop zijn – om vandalisme tegen te gaan – leegstaande woningen dichtgetimmerd, waarbij aandacht is gegeven aan de prominente plek van de flats. Daarnaast zijn in alle vrijgekomen portieken de energieaansluitingen verwijderd. In de zomer van 2015 verwachten wij dat de sloop zal plaatsvinden.

De totale begroting voor planmatig onderhoud (energetische maatregelen, bouwkundig onderhoud en schilderwerk) bedroeg in 2014 ¤ 6,4 miljoen.

Sloop Baan 75-89 (oneven), Baanhoek 8-18 (even), Antony Coolijnstraat 11-21 (oneven) en Arnoldus van Bockholtstraat 12-20 (even) (Ens) Na het huurdersparticipatietraject in Ens in de eerste helft van 2014, is besloten om 25 woningen aan de Baan (8), Baanhoek (6), Antony Coolijnstraat (6) en Arnoldus van Bockholtstraat (5) te slopen. Aan het eind van 2014 waren alle bewoners van de Baanhoek verhuisd naar de nieuwbouw aan de Baan. Ook 4 bewoners van de A. Coolijnstraat zijn al verhuisd, net als 2 huurders van de A. van Bockholtstraat. Deze 3 complexen worden gesloopt zodra ze helemaal leeg zijn en aan alle wettelijke eisen is voldaan. Aan de Baan was eind 2014 1 bewoner vertrokken. De woningen aan de Baan worden vooralsnog tijdelijk verhuurd. Dit doen wij in eigen beheer.

ONDERHOUD Door onze woningvoorraad van een basiskwaliteit te voorzien en goed te onderhouden blijven de woningen toekomstbestendig en daarmee goed verhuur- en verkoopbaar. Het onderhoud vindt gepland plaats, maar ook na mutatie of als gevolg van een reparatieverzoek. Daarnaast kan het onderhoud door Mercatus worden geïnitieerd of door de klant zelf. Hieronder komen de verschillende onderhoudsvormen en de activiteiten in 2014 aan de orde. Dagelijks onderhoud In het jaar 2014 zijn 8.189 reparatieverzoeken voor dagelijks onderhoud geregistreerd. Dit is een geringe daling met het jaar ervoor waar er 8.270 stuks waren geregistreerd. Voor bijna 80% worden de werkzaamheden uitgevoerd door de eigen vaklieden. Alleen specialistische werkzaamheden worden uitbesteed of als er sprake is van een piek in de werkzaamheden. Naast reparatieverzoeken voert de eigen dienst ook opdrachten uit voor leefbaarheid. En neemt zij de uitvoering van woningaanpassingen, Woongemak, plafondvervangingen, kantoorwerkzaamheden en een groot deel van de mutatieopdrachten voor haar rekening. Voor 2014 was een bedrag begroot van ¤ 900.000. Uiteindelijk zijn de totale uitgaven uitgekomen op ¤ 714.000. Net als afgelopen jaar een flinke onderschrijding. De besparing is met name gerealiseerd doordat de eigen servicedienst meer uitvoert. Mutatieonderhoud In 2014 zijn bij 460 woningen mutatiewerkzaamheden uitgevoerd. Het begrote aantal van 400 mutaties is overschreden met 60. Deze verhoging komt mede door de opzeggingen die er zijn geweest van de te slopen woningen in Ens en de Centrumflats in Emmeloord. Er is in 2014 ¤ 450.000 begroot voor mutatieonderhoud. De werkelijke uitgegeven kosten waren€¤ 415.000. Gemiddeld is dit per mutatie ¤ 902,--. De dalende tendens in de

16

kosten van 2013 zet zich door in 2014. In het jaar 2014 is ¤ 59.000 doorbelast naar de vertrekkende bewoners. Er was ¤ 100.000 begroot. Vooral bij ontruimingen worden kosten doorbelast. Basiskwaliteit Het streven is dat alle woningen aan de basiskwaliteit voldoen. De basiskwaliteit is een vastgestelde norm waaraan een woning minimaal moet voldoen qua voorzieningen. Tijdens de woningmutaties zijn er bij verschillende woningen extra werkzaamheden uitgevoerd om de woningen te laten voldoen aan de vereiste kwaliteit van het label ‘prijs- of kwaliteitsgestuurd’. Het aanbrengen van elektra in de schuur, mechanische ventilatieboxen en fonteintjes in het toilet waren de drie belangrijkste uitgevoerde werkzaamheden. Het aantal keren dat werkzaamheden zijn uitgevoerd blijft achter bij de verwachting. De totale kosten bedroegen ¤ 23.000 op een begroting van ¤ 70.000. Planmatig onderhoud In 2014 zijn er circa 30 onderhoudsprojecten in de begroting opgenomen. Doordat het BTW tarief op arbeid het hele jaar op 6% is gebleven, is de totale begroting voor planmatig onderhoud (energetische maatregelen, bouwkundig onderhoud, schilderwerk en klantgestuurd binnenonderhoud) in 2014 ¤ 6,4 miljoen. Een aantal projecten dat in 2014 is uitgevoerd

In de loop van het jaar zijn acht projecten toegevoegd voor samen circa ¤ 265.000. Deze financiert Mercatus uit het inkoopvoordeel van de overige projecten.

Isoleren diverse woningen naar minimaal energielabel C Wij hebben dit jaar bij planmatig onderhoud ook direct diverse woningen geïsoleerd. Bij dakisolatie is in de meeste gevallen gekozen voor het isoleren aan de binnenzijde. In 2 à 3 dagen voorzien wij de daken van isolatieplaten met een witte isolatielaag. Het voordeel van dit isolatiesysteem is dat bewoners de platen niet meer hoeven te schilderen. Een korte opsomming van de projecten planmatig onderhoud in combinatie met isoleren staat in onderstaand schema.

Voor een bedrag van totaal ¤ 5,8 miljoen zijn de werkzaamheden aanbesteed in 2014. Alle projecten zijn afgerond in 2014 op een enkele oplevering na. Enkele projecten, die in de loop van 2014 zijn toegevoegd, ronden wij naar verwachting begin 2015 af. In totaal is ¤ 500.000 minder besteed. Dit bestaat uit het inkoopvoordeel (+ ¤ 765.000) en de toegevoegde projecten (-/- ¤ 265.000).

Locatie Buitenom in Rutten Tuinstraat in Luttelgeest Plevierenstraat in Emmeloord Van Diggelenstraat en Kloppenburgstraat in Emmeloord Wenmaekersstraat, Kloppenburgstraat en Stieltjesstraat in Emmeloord Botterstraat, Jolstraat en Tjalkstraat in Emmeloord

Aantal woningen Werkzaamheden 18

Dakisolatie aan de binnenzijde en de spouwmuur isoleren in combinatie met planmatige werkzaamheden.

11

Isoleren daken aan de binnenzijde en isoleren van de spouwmuur in combinatie met schilderwerk, vervangen dakpannen en vervangen dakbedekking plat dak.

38

Isoleren daken aan de binnenzijde en isoleren van de spouwmuur in combinatie met planmatige werkzaamheden.

43

Isoleren daken aan de binnenzijde en spouwmuur isoleren in combinatie met schilderwerk, vervangen dakpannen woning, vervangen dakconstructie en dakpannen van de berging.

61

Isoleren daken en isoleren spouwmuur in combinatie schilderwerk en overige planmatige werkzaamheden.

21

Isoleren daken en isoleren spouwmuur in combinatie schilderwerk, vervangen dakpannen en overige planmatige werkzaamheden.

17

Gevelherstel Hulkesteijn, Nijenbeek, Verlehorst en Old Putten In 2012 constateerden wij dat de noordelijke kopgevels van de flats behoorlijk naar buiten gingen hellen en dat er scheurvorming optrad. Een potentieel gevaarlijke situatie. Op basis van deze constatering is een constructeur ingeschakeld om de gevel te beoordelen en een herstelplan te adviseren. Ook zijn tijdelijke voorzieningen aangebracht. Naar aanleiding van het advies is het metselwerk van de kopgevels in zijn geheel vervangen. De afgelopen twee jaar zijn alle noordelijke kopgevels vervangen. De laatste kopgevel (Old Putten) is afgerond in 2014. De noordelijke kopgevels van alle flats voldoen nu weer aan de huidige eisen. Voorbereiding sloop De Tros, Het Anker, De Meerpaal en De Boei Vanuit planmatig onderhoud begeleiden en adviseren wij het traject van de sloop van de Centrumflats. Dit betekent: • Gesprekken met de nutsbedrijven voor verwijdering van de nutsleidingen en nutsvoorzieningen uit de flats en de omgeving. • De aannemer de buitenkozijnen dicht laten timmeren. • Overleg met het asbestinventarisatiebedrijf, zodat voor de daadwerkelijke sloop de asbestrisico’s in kaart zijn gebracht. • Samen met de projectleider een sloopplan maken. Kozijnvervanging van 36 woningen Klaverhof, Vlashof in Nagele Na een voorbereiding van een jaar zijn de woningen aan de Klaverhof en Vlashof in Nagele voorzien van een nieuwe gevelindeling. Deze indeling voldoet aan de handboeken van Nagele, samengesteld door het Uitvoeringslab Nagele in opdracht van de rijksbouwmeester. Alles wat in Nagele gebeurt ligt onder een vergrootglas in de gemeente Noordoostpolder en ook in de architectuur. Na goedkeuring van de gemeente Noordoostpolder hebben wij een aannemer uitgenodigd en uitgedaagd om voor eind 2014 de werkzaamheden te realiseren. In negen weken zijn bij alle 36 woningen van de Klaverhof en Vlashof in Nagele de gevels vervangen. Voor bewoners was dit een intensieve onderhoudsklus. De bewoners konden tijdens het onderhoud wel in de woning blijven. Na afloop hebben de woningen het energielabel B gekregen.

In negen weken zijn bij alle 36 woningen van de Klaverhof en Vlashof in Nagele de gevels vervangen.

Aanpak individuele reparatieklachten door bouwkundige Naast planmatig onderhoud komen met regelmaat klachten en verzoeken naar voren die mogelijk een structureel karakter hebben. In 2014 zijn er 140 ad hoc zaken binnengekomen die op een enkel geval na afgerond zijn.

P A R T I C

I P A T I E

Komend jaar zal Mercatus werken met wijkteams en worden participatietrajecten opgestart. 18

LEEFBAARHEID

Uitstraling leegstaande woningen Leegstaande woningen hebben in het algemeen een negatief effect op de leefbaarheid in buurt of wijk. Als woningen langdurig leeg staan, door slooptrajecten of verkoop, wordt de woning voorzien van aankleding zoals vitrage en plantjes in de vensterbank. Ook wordt het tuinonderhoud aangepakt door een hovenier.

Met leefbare wijken en dorpen, behouden wij een goede verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Leefbaarheid blijft van groot belang voor Mercatus, waarbij wij rekening houden met kostenbeheersing en met het kader wat hiervoor geldt vanuit het Ministerie. Mercatus neemt actie bij overlast en klachten en handhaaft daar waar dat nodig is. Wij doen dit in samenwerking met andere (hulpverlenende) organisaties en zetten afhankelijk van de problematiek onze netwerkpartners in.

Activiteiten in 2014 Mercatus heeft voor 2014 prioriteitsgebieden samengesteld, waar leefbaarheidsprojecten zijn uitgevoerd in samenwerking met de bewoners. De prioriteitsgebieden zijn geselecteerd, omdat er sprake is van afwijkingen in de leefbaarheidscijfers. Het betreft de Ingenieursbuurt/Centrum, Nagele, Marknesse en De Zuidert. In deze gebieden zijn extra leefbaarheidsprojecten gestart en wordt de jaarlijkse tuinenprocedure gehouden. Voor leefbaarheidsprojecten was in 2014 een budget van ¤ 54.100 beschikbaar. Er is voor een bedrag van ¤ 36.300 besteed.

Verminderen van de overlastsituaties met 10% Het doel is om in een vroegtijdig stadium mogelijke overlastsituaties te herkennen en hier proactief op te reageren. Hiermee kan het aantal overlastsituaties teruggedrongen worden. Doelstelling was om vanuit een nulmeting van 200 klachten/overlastsituaties een vermindering te realiseren naar 180. In 2014 zijn in totaal 156 zaken geregistreerd. Daarmee blijven we binnen onze doelstelling. De meeste zaken gaan over tuinonderhoud (44%) en geluidsoverlast (13%). In 2014 zijn er 9 meldingen geweest van woonfraude (niet bewonen/onderhuur).

Voorbeelden van de projecten: • Katwoudehof: opbouw buurtcommissie om de buurtparticipatie te bevorderen. • Plantjesdag Nagele. • Burendag en straatspeeldag. • Verkleinen tuinen Barrage, Marknesse. • Bewonersbijeenkomst Nijenbeek, Emmeloord in samenwerking met partners IGW, waarin de leefbaarheid en overlast is besproken. • Realisatie 4 fietsenstallingen Schoenerstraat, Emmeloord. • Schuttingproject Nagele.

In 2014 is in 23 situaties buurtbemiddeling door Carrefour ingezet. In samenwerking met IGW zijn 12 overlastmeldingen opgepakt. Er is op maat gehandeld door het inzetten van woonbegeleiding en het organiseren van rondetafelgesprekken om zo een juridische procedure te voorkomen. In vijf gevallen is een juridische procedure gevoerd op basis van overlast dan wel betalingsgedrag in combinatie met overlast. Deze hebben geleid tot ontruimingen. Tweede kans In 2014 is preventief gehandeld bij multiprobleemhuishoudens om overlast te voorkomen en bewoners de juiste hulp te bieden. Door een omklapconstructie aan te gaan met een hulpverleningsorganisatie of een huurovereenkomst met clausule aan te bieden. Er zijn het afgelopen jaar 13 huurovereenkomsten met een clausule afgesloten en zijn er 6 omklapconstructies met bewoners gerealiseerd.

Met leefbare wijken en dorpen, behouden wij een goede verhuurbaarheid en verkoopbaarheid van de woningen. Leefbaarheid blijft van groot belang voor Mercatus.

Afgelopen jaar is er samengewerkt met het Algemeen Maatschappelijk Werk om huurachterstanden aan te pakken. Bewoners zijn preventief thuis bezocht om meer dan 1 maand huurachterstand te voorkomen. Volgend jaar wordt dit geïntegreerd in de taken van de wijkteams.

1919

Nagele Nagele is vanuit cultuurhistorisch perspectief een uniek dorp. Tegelijkertijd loopt de leefbaarheid van Nagele terug. Vanuit deze twee invalshoeken hebben gemeente Noordoostpolder en Mercatus een aanpak afgesproken. Samen met de bewoners willen wij Nagele aantrekkelijker maken en de bijzondere cultuurhistorische waarde behouden en waar nodig herstellen. Uit een onderzoeksproject van het Onderzoeklab Nagele volgen drie sleutelprojecten: kerngebied, woningen en openbare ruimte & leefbaarheid. Karwijhof De Karwijhof in Nagele is een gevarieerd, authentiek woonhof van 32 woningen. In dit complex zie je de oorspronkelijke uitgangspunten van het dorp Nagele terug. Bijzonder is dat de Karwijhof als eenheid (uitsluitend huurwoningen) bewaard is gebleven en bouwkundig nog in vrij originele staat is. In het strategisch voorraadbeleid waren deze woningen voor sloop aangemerkt. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt was het voor de gemeente Noordoostpolder en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed van belang om deze woningen te behouden en te restaureren, passend bij het unieke karakter van Nagele. Hiervoor is subsidie beschikbaar gesteld. Vereniging Hendrick de Keyser heeft door heel Nederland bezit in verschillende bouwstijlen en heeft tot doel dit bezit in stand te houden. Omdat de Karwijhof typerend is voor de naoorlogse architectuur wilden zij de 32 woningen overnemen en restaureren. Mercatus is bereid om hier aan mee te werken. Voor de overdracht is de regelgeving van toepassing conform de MG 2013-02. Met name voor het gereguleerde woningbezit, onder de huurtoeslaggrens, is de verkoop naar een andere partij, niet zijnde een andere corporatie, omslachtig. Een rechtstreekse verkoop aan Vereniging Hendrick de Keyser bleek niet mogelijk. Na de zomer van 2014 hebben wij diverse formele stappen ondernomen, omdat de Inspectie ook niet kon meewerken aan een verkorte procedure. De bewoners zijn benaderd of zij belangstelling hebben om de eigen woning te kopen en vervolgens is een andere corporatie uit ons werkgebied benaderd of zij belangstelling hebben voor dit complex. Hieruit is geen belangstelling naar voren gekomen. Eind december is het complex tenslotte openbaar aangeboden. Vereniging Hendrick de Keyser heeft als enige partij belangstelling getoond en een bieding uitgebracht. In februari 2015 wordt de formele aanvraag voor de verkoop ingediend bij de Inspectie Leefomgeving en Transport. Rekening houden met de reactietermijn en de voorbereidende werkzaamheden, verwachten wij dat de overdracht rond 1 juli 2015 kan plaatsvinden.

P A R T I C

I P A T I E

Mercatus vindt het belangrijk dat bij klachten bewoners worden gehoord en dat er “op maat” actie ondernomen wordt.

20

Met het afgeronde onderzoek DNA Emmeloord waarborgen wij voor de toekomst de kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord op het gebied van landschap, stedenbouw, architectuur en (groene) infrastructuur, oftewel het DNA van Emmeloord.

Schaliegas Noordoostpolder is een van de drie locaties in Nederland die aangewezen zijn voor proefboringen naar schaliegas. Mercatus is tegen deze boringen, omdat het leidt tot economische schade, omdat het de transitie naar duurzame energiewinning vertraagt en omdat het gepaard gaat met grote (gezondheids)risico’s. Alleen al de directe schade voor Mercatus kan oplopen tot ¤ 60 miljoen, vanwege de lagere vastgoedwaarde. Daarnaast hebben de geplande 40 boorlocaties een enorm effect op de verhuur- en verkoopbaarheid en de leefbaarheid in dit gebied. Mercatus heeft zich aangesloten bij Tegengas. Dit is een samenwerkingsverband van het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en bewoners, die het boren naar schaliegas in Noordoostpolder wil tegenhouden.

Beheersing kostprijs Wij beheersen de kostprijs om de woningen op lange termijn betaalbaar en daarmee verhuurbaar en verkoopbaar te houden voor de doelgroep. Wij passen kostenbeperkende onderhouds- en nieuwbouwvormen toe en zetten "best practices" om naar standaarden. Op het gebied van onderhoud zijn diverse maatregelen doorgevoerd om de kostprijs te beheersen. Onderdeel hiervan is de aanbestedingswijze en de clustering van werkzaamheden. Wij hebben een conceptwoning ontwikkeld. Het uitgangspunt daarbij is het werken met een vaste woningplattegrond met flexibele mogelijkheden ten aanzien van afmeting in breedte, diepte en dus de grootte van een woning. Ook kan dit concept worden toegepast bij de ontwikkeling van een multifunctionele- of levensloopgeschikte woning. De woning kan, op basis van de stedenbouwkundige eisen, per locatie aan de buitenzijde worden aangepast. De ontwikkelkosten zijn hierdoor beheersbaar en door vaker van het concept gebruik te maken ook goedkoper. Voor de ontwikkeling van start, begeleiding tot uitvoering wordt de inzet van de benodigde capaciteit van medewerkers minder. In Ens zijn in 2014 de eerste woningen van dit concept opgeleverd.

Tegengas informeert en communiceert met de bevolking en het bedrijfsleven over de schaliegasboringen, zodat er een breed draagvlak tegen de schaliegasboringen ontstaat. DNA Met het afgeronde onderzoek DNA Emmeloord waarborgen wij voor de toekomst de kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord op het gebied van landschap, stedenbouw, architectuur en (groene) infrastructuur, oftewel het DNA van Emmeloord. Deze zijn beschreven in twee boeken. Het eerste boek is een historisch naslagwerk over de kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord. Het tweede deel biedt oplossingsrichtingen en daardoor handvatten om aan de toekomstige woonwensen en eisen te voldoen met behoud van de waardevolle karakteristieken van Emmeloord. Toekomstbestendig dus. Op de website www.dnanoordoostpolder.nl is alle informatie voor geïnteresseerden toegankelijk.

Mercatus heeft zich aangesloten bij Tegengas. Dit is een samenwerkingsverband van het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en bewoners, die het boren naar schaliegas in Noordoostpolder wil tegenhouden.

2121

Flexibele organisatie met toekomst

• REORGANISATIE • MEDEWERKERS EN MANAGEMENT • HUURDERSOVERLEG • COMMUNICATIE • PRESTATIEAFSPRAKEN 22

Wij zijn een efficiënte, effectieve en financieel gezonde organisatie met aanpassingsvermogen. Dit vanwege de kwaliteit van onze medewerkers en het management en omdat wij onze taak efficiënt en effectief verrichten tegen lage kosten en wij actief en duidelijk communiceren. In 2014 hebben wij hier het volgende aan gedaan..

welke wensen bewoners hebben voor het wonen in de toekomst. Dit, gecombineerd met onze kennis van de woning en de woningmarkt, resulteert in complete en concrete plannen voor de toekomst, met een groot draagvlak van de bewoners. De eerste projecten in Ens en Rutten zijn inmiddels in uitvoering genomen.

REORGANISATIE

P A R T I C

In 2013 hebben wij een reorganisatie in gang gezet. Aanleiding hiervoor waren de lastenverzwaring door met name de verhuurdersheffing en de maatschappelijke roep om herbezinning op de woningcorporaties.

I P A T I E

Onze organisatie richten wij zo in, dat we dicht op de bewoners en onze samenleving staan. In de wijkteams werken wijkcoördinator, wijkmeester, wijkopzichter en wijkconsulent samen in nauw contact met de bewoners. Hiermee bereiken wij een werkvorm met een menselijke maat en een menselijk gezicht.

Doel van de reorganisatie is om het niveau van onze bedrijfslasten te verlagen, zodat wij ook op de lange termijn een positieve kasstroom hebben en maximaal kunnen investeren in ons woningbezit en in betaalbaarheid. IJkpunt voor ons is om te behoren tot de 25% corporaties met de laagste bedrijfslasten. Daarnaast richten wij een organisatie in, die in staat is om snel en flexibel in te spelen op de vragen van de klant en de samenleving. De titel van ons reorganisatieplan is “Betekenis hebben”. Hiermee geven we aan dat wij het noodzakelijk vinden dat de samenleving vindt dat wij als woningcorporatie van betekenis zijn. Als dat niet zo is, dan ontbreekt tenslotte ons bestaansrecht. Wat van betekenis is, onderzoeken we onder andere in de participatiegesprekken, die wij als proef in 2014 gestart zijn. In de gesprekken met bewoners brengen wij in kaart

Onze organisatie richten wij zo in, dat we dicht op de bewoners en onze samenleving staan. In de wijkteams werken wijkcoördinator, wijkmeester, wijkopzichter en wijkconsulent samen in nauw contact met de bewoners. Hiermee bereiken wij een werkvorm met een menselijke maat en een menselijk gezicht. Ons team voor Strategie en Beleid is zo samengesteld, dat we met alle benodigde disciplines en contacten in de samenleving goed geïnformeerd zijn en beleid en diensten kunnen ontwikkelen en aanpassen aan de maatschappelijke vragen. In het team Operaties brengen we alle medewerkers samen, die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van de werkprocessen. Hiermee hebben we maximale samenhang tussen alle processen en korte lijnen, waardoor de klant zo goed en zo snel mogelijk bediend kan worden. Door steeds te blijven letten op verbeteringen in alles wat wij doen zetten we onze activiteiten zo goed mogelijk in tegen de laagste kosten. Dit gaat ook gepaard met het ver-

De titel van ons reorganisatieplan is “Betekenis hebben”. Hiermee geven we aan dat wij het noodzakelijk vinden dat de samenleving vindt dat wij als woningcorporatie van betekenis zijn. Als dat niet zo is, dan ontbreekt tenslotte ons bestaansrecht.

23

minderen van arbeidsplaatsen. Met behulp van een goed sociaal plan, dat wij in nauw overleg met de vakbonden opgesteld hebben, begeleiden wij als het nodig is, medewerkers zo goed mogelijk van werk naar werk. Uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling is dat wij geloven in het samenbrengen van de kennis, inzichten en wensen van onderaf met de kennis, inzichten en wensen van bovenaf. De dialoog tussen bewoner en onze medewerkers leidt daarmee tot goede en gedragen besluiten, waardoor ook duidelijk wordt waarom iets wel of niet gedaan wordt. Mercatus heeft uiteindelijk de verantwoordelijkheid voor de continuïteit van betaalbare en goede huisvesting in de toekomst, maar kiest daarbij voor grote betrokkenheid en invloed van de bewoner en de samenleving.

Mercatus heeft uiteindelijk de verantwoordelijkheid voor de continuïteit van betaalbare en goede huisvesting in de toekomst, maar kiest daarbij voor grote betrokkenheid en invloed van de bewoner en de samenleving.

2424

Kwaliteit medewerkers en management

van ¤ 1.156. Het verschil wordt veroorzaakt door het opstarten van de participatietrajecten en de inhuur van personeel. Daardoor zijn de kosten iets hoger uitgekomen dan begroot. Volgens de begroting 2015 en de maatregelen die nog in 2015 worden genomen gaan de bedrijfslasten ultimo 2015 naar ¤ 1.050 toe. Hiermee verwachten wij tot de 25% corporaties te behoren met de laagste bedrijfslasten. De onvergelijkbaarheid van cijfers is de reden geweest om vanuit Aedes het initiatief CorporatieBenchmark op te zetten. Naast de kwaliteit van dienstverlening worden ook de bedrijfslasten gemeten. Daarbij zijn de cijfers ontdaan van verschillen in registratie (ruisfactoren) en niet beïnvloedbare posten, zoals heffingen en belastingen. De score van Mercatus van ¤ 904,-- per eenheid betekende dat wij een A score ontvingen op de benchmark. Hiermee behoren wij in ieder geval bij de beste 33% corporaties. Het landelijk gemiddelde bedroeg ¤ 1.035.

De kwaliteit van medewerkers is van groot belang om als organisatie flexibel te kunnen werken. In 2014 zijn verdere stappen gezet om de zelfstandigheid en taakvolwassenheid van medewerkers te vergroten en te bevorderen. Vanuit de taken en competenties van medewerkers zijn kritische prestatie-indicatoren benoemd. Deze zijn in het algemeen per functiegroep geformuleerd. Per kwartaal rapporteren medewerkers over de resultaten op deze prestatiegebieden. De managers hebben een faciliterende rol, waarbij de professionele medewerkers worden ondersteund. Omdat de afdelingen zijn losgelaten en de inhoudelijke rol van de managers beperkter is, is het aantal managers vanaf 2015 van drie naar twee teruggebracht. Samen met de directeur geven zij leiding aan de hele organisatie.

Belangenhouders Met de belangenhouders gaan wij één of meerdere keren per jaar het gesprek aan over beleidsonderwerpen die ons beiden raken.

Het personeelsbeleid is vastgelegd in het organisatiehandboek. In 2014 is dit handboek geactualiseerd. In 2015 wordt het handboek formeel vastgesteld.

Onze belangenhouders zijn: • Stichting Huurdersbelang Mercatus. • Gemeente Noordoostpolder. • Provincie Flevoland. • Zorg- en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL), ’s Heeren Loo, InteraktContour, Triade, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes, PI Groep en Stichting Fokus. • Ouderenbonden. • Politie gemeente Noordoostpolder. • Verenigingen van Dorpsbelang. • Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).

Het op peil houden van kennis is belangrijk. De medewerker heeft hierin een eigen verantwoordelijkheid en wordt hierbij actief ondersteund. In het jaar 2014 is voor een bedrag van ¤ 40.000 aan opleidingen besteed, waarvan ¤ 13.000 via het persoonlijke loopbaanontwikkelingsbudget. Naast vakgerichte trainingen is ook gewerkt aan persoonlijke ontwikkeling/competenties van medewerkers. Naast trainingen wordt hiervoor ook gebruikt gemaakt van coaches voor persoonlijke ontwikkeling.

Met alle relaties voeren wij één of meerdere malen per jaar overleg op tactisch en strategisch niveau. Van Mercatus zijn aanwezig de directeur, de relatiebeheerder en/of de inhoudverantwoordelijke manager. De vastgoedbehoefte van de relatie, de huidige en toekomstige samenwerking en de daaraan gekoppelde verbeterpunten in de dienstverlening van Mercatus stonden tijdens deze gesprekken centraal. Ook is uitgebreid aandacht besteed aan de gevolgen van het scheiden van wonen en zorg voor de samenwerking.

De kwaliteit van medewerkers is van groot belang om als organisatie flexibel te kunnen werken.

Efficiënt en effectief onze taak verrichten tegen de laagste kosten Doelstelling in het reorganisatieplan is dat Mercatus eind 2015 behoort tot de 25% corporaties met de laagste organisatiekosten. Daarmee creëren wij zoveel mogelijk investeringscapaciteit en ruimte om invulling te geven aan ‘betekenis hebben’. Hiertoe zijn sinds 2013 maatregelen genomen om de kosten op korte termijn terug te brengen en om op lange termijn de kosten terug te brengen door effectiever te werken en de processen door te lichten door middel van de methodiek Lean Six Sigma (LSS). De bedrijfslasten bedroegen in 2014 ¤ 1.201. De vergelijkende cijfers van 2013 en 2012 waren respectievelijk ¤ 1.226 en ¤ 1.327. In de begroting 2014 gingen wij uit van bedrijfslasten

HUURDERSOVERLEG Het Saalicon in Creil Met de huurders van zorg- en welzijnscentrum het Saalicon in Creil is sinds 2010 het overleg en de samenwerking geïntensiveerd. Op de laatste huurdersvergadering is afgesproken alleen nog bijeen te komen op verzoek. Na vier jaar intensieve samenwerking is het Saalicon een geoliede machine.

25

Voor de sociale cohesie in het dorp is het Saalicon inmiddels een belangrijk ontmoetingscentrum. Hoewel Carrefour geen ontmoetingsruimten meer huurt in het Saalicon, hechten Mercatus en het dorpsbelang Creil er belang aan dat (een deel van) de activiteiten doorgaan. Zowel Mercatus als Carrefour leveren een financiele bijdrage om in vijf jaar tijd de ontmoetingsruimte zelfvoorzienend te maken. De bijdrage van Mercatus is dat de komende vijf jaar geen huurverhoging wordt doorberekend. Voor het eind van de vijfjarige huurperiode zal middels een evaluatie met betrokken partijen gezocht worden naar een vervolg, passend bij de vraag. Een groep enthousiaste boekenlezers heeft de handen ineen geslagen voor een dorpsbibliotheek, van en voor Creilenaren. Iedereen kan boeken inbrengen, die anderen vervolgens kunnen lezen. Halverwege 2014 is Mercatus benaderd voor een ruimte in het Saalicon. Voor een symbolisch bedrag is de voormalige wachtruimte van de huisarts beschikbaar gesteld. Samenwerking met zorgpartijen en gemeente Ook in 2014 is regelmatig overlegd met zorgorganisaties en gemeente over de gevolgen van scheiden wonen en zorg. Mercatus had in 2013 al een plan van aanpak ‘scheiden wonen en zorg’ opgesteld en uitgevoerd. In 2014 hebben wij daar ons voordeel mee kunnen doen. Gemeente Het WMO-convenant uit 2012 met de gemeente is in 2014 geëvalueerd en nog steeds uitvoerbaar bevonden. Er zijn werkafspraken gemaakt over monitoring van aanvragen voor mindervalidenwoningen en de positieve gevolgen voor het aantal multifunctionele woningen binnen het project Centrumschil zijn inzichtelijk gemaakt.

Mercatus had in 2013 al een plan van aanpak ‘scheiden wonen en zorg’ opgesteld en uitgevoerd. In 2014 hebben wij daar ons voordeel mee kunnen doen .

bouwing van twee maanden konden de vijf cliënten vlak voor Kerst hun intrek nemen in hun nieuwe woongebouw. Met Stichting Philadelphia Zorg waren wij in 2011 gestart om te onderzoeken of uitbreiding van wooneenheden en dagbesteding aan de Pilotenweg 9D mogelijk is. In 2013 zijn de plannen hiervoor geparkeerd door de verhuurdersheffing. In de loop van 2013 heeft Philadelphia ons benaderd om te onderzoeken of co-financiering mogelijk is. Hieraan bleken veel nadelen te kleven. Maar in 2014 is het overleg weer opgestart. Voor Philadelphia’s plannen bleek de huidige locatie echter te klein om de gewenste uitbreiding te realiseren. Daarnaast kwam naar voren dat de gemeente voorwaarden stelt aan uitbreiding van zorgvastgoed. In 2015 zijn enkele overleggen met Philadelphia, gemeente en Mercatus gepland om de knelpunten te bespreken.

St. Philadelphia Zorg - Pilotenweg 9C Als gevolg van de toekomstige sloop van verzorgingshuis de Golfslag, zocht Philadelphia Zorg opvang voor vijf cliënten. In het laatste kwartaal van 2014 heeft Philadelphia onder eigen regie vijf zit- slaapkamers en een gemeenschappelijke huiskamer gecreëerd in een schokbetonschuur aan de Pilotenweg 9C. Omdat Pilotenweg 9D en B ook door Philadelphia worden gehuurd, lag de keuze voor deze locatie voor de hand. Na een ver-

26

Ouderenbonden In 2014 heeft een overleg plaatsgevonden met de verschillende gemeentelijke ouderenbonden. Er is van gedachten gewisseld over de gevolgen van scheiden wonen en zorg en Mercatus heeft haar beleid en plan van aanpak op dit gebied gepresenteerd. Intensivering overleg Clientenraad Hof van Smeden/Houttuinen De gevolgen van scheiden wonen en zorg zijn in het aanleuncomplex de Houttuinen al langere tijd zichtbaar. Steeds meer hulpbehoevende huurders vinden hier een woning. Vanuit de Cliëntenraad Hof van Smeden/Houttuinen is aangegeven dat een intensiever contact met Mercatus op prijs wordt gesteld. Hieraan is gehoor gegeven en in 2014 is de afspraak gemaakt om begin 2015 te onderzoeken of de woningen aan de Houttuinen nog voldoen aan de behoeften van de huidige doelgroep. Kantoor- en praktijkruimte aan de Saturnusstraat Aan de Urkerweg/Saturnusstraat staat de Parkflat (zie ook www.deparkflat.nl) waarin diverse zorgorganisaties hun intrek hebben genomen. Sinds de oplevering in 2010 is er nog anderhalve etage te huur. De krimp in de kantorenmarkt is goed voelbaar. Ondanks veel pr en huurprijsverlagingen is het nog steeds niet gelukt om de grootste etage op de 3e verdieping te verhuren. Er zijn diverse bezichtingen geweest en ook enkele huuraanbiedingen gedaan. Tot verhuring is het echter niet gekomen.

COMMUNICATIE In 2013 is Mercatus gestart met bewonersparticipatie. In 2014 is dit doorgezet en is ook vanuit communicatie gekeken hoe hier mee om te gaan. Daarvoor is het onderzoek “Wat vinden onze huurders eigenlijk van onze communicatie?” gedaan. In 2014 is Mercatus zich steeds meer gaan richten op online communicatie. Zo heeft de social media van Mercatus in 2014 een vlucht genomen en is een eigen YouTube-kanaal gestart. Communicatieonderzoek In de tweede helft van 2014 is het onderzoek “Wat vinden onze huurders eigenlijk van onze communicatie?” uitgevoerd. De deelname van 387 huurders maakt het onderzoek representatief. Het rapportcijfer dat Mercatus voor haar communicatie krijgt is een 7,4. De belangrijkste verbeterpunten uit het onderzoek waar wij in 2015 aan werken zijn: • Telefonische wachttijden en terugbellen. • Het nakomen van afspraken. • Betrokkenheid en persoonlijke benadering. • Duidelijkheid in informatie. • Vriendelijkheid. Een belangrijk signaal was dat veel mensen vragen hebben over de samenstelling van de huurprijs, over wachttijden en over urgentieregelingen. Deze informatievragen zijn in 2014 verwerkt in filmpjes en zijn terug te vinden op het YouTube-kanaal van Mercatus.

27

Website homepage In 2014 heeft de homepage van www.mercatus.nl een redesign gekregen, is er een button projecten toegevoegd en is er meer informatie direct op de homepage te vinden. Ook voor de invoering van het klantportaal Mijn Mercatus is de homepage aangepast.

PRESTATIEAFSPRAKEN In 2013 zijn de prestatieafspraken 2013-2022 tussen de gemeente Noordoostpolder en Mercatus ondertekend. De prestatieafspraken vormen het kader waarbinnen wij gezamenlijk aan de slag gaan. Een belangrijk onderdeel is het (h)erkennen van de vernieuwingsgebieden. Dit zijn de gebieden waar de focus de komende jaren op vernieuwing en verbetering ligt. Vooral de oudere wijken van Emmeloord en een aantal dorpen zijn toe aan vernieuwing, zo blijkt uit het DNA van de dorpen en Emmeloord, de nieuwe Woonvisie, het Strategisch Voorraadbeleid van Mercatus en de trajecten van de dorpsvisies. Zowel de gemeente als Mercatus onderstrepen de noodzaak om op korte termijn aan de slag te gaan binnen de financiële en maatschappelijke mogelijkheden. Mercatus heeft in de prestatieafspraken afgesproken om de komende 5 jaar 37 miljoen te investeren in sociale huurwoningen. Dit bedrag bestaat uit 21 miljoen voor nieuwbouw en 16 miljoen voor energiemaatregelen. Ook is afgesproken dat een aantal gezamenlijke onderzoeken worden uitgevoerd.

Social media Mercatus is actief op Facebook, Twitter en YouTube. Het jaar 2014 is gebruikt om te luisteren en te experimenteren met zenden op social media. In een jaar tijd heeft Mercatus 152 likes op Facebook en 195 volgers op Twitter. In 2015 wil Mercatus haar aanwezigheid op social media meer professionaliseren door onder andere actieve webcare en het beter aansluiten bij de informatiebehoefte van de klant. YouTube Sinds eind 2014 heeft Mercatus haar eigen YouTube-kanaal. De filmpjes Woningzoekende, Huurprijsbeleid, Overlast en Klantportaal zijn op het kanaal geplaatst. Daarnaast is de voortgang van een aantal onderhoudsprojecten te volgen op YouTube. In 2015 worden meer informatievragen van huurders beantwoord in filmpjes en blijven wij filmpjes plaatsen van onderhoudsprojecten.

In 2014 zijn vanuit de prestatieafspraken de volgende activiteiten ondernomen: • Vernieuwingsgebieden: In 2014 is gestart met het opstellen van een stadsvernieuwingsplan voor de centrumschil van Emmeloord, als kader voor nieuwe ontwikkelingen. De verdere invulling van dit plan loopt door in 2015. • Ontwikkelperspectieven: Een ontwikkelperspectief is een realistisch plan van aanpak voor de korte termijn om plannen vanuit het Dorpsontwikkelplan (dorpsvisie) ook daadwerkelijk gerealiseerd te krijgen. Het opstellen van het ontwikkelperspectief is een samenwerking tussen de gemeente, Mercatus en een dorpsbelang als vertegenwoordigers van de bewoners van een dorp. In 2014 is gestart met het opstellen van het ontwikkelperspectief Ens, nadat het huurdersparticipatietraject was doorlopen en het Dorpsontwikkelplan Ens was vastgesteld. In 2015 wordt het ontwikkelperspectief Ens afgerond. • Onderzoek vraag en aanbod van de woningmarkt: De gemeente en Mercatus waren in 2014 gezamenlijk opdrachtgever voor het onderzoek naar de toekomstig benodigde voorraad sociale huurwoningen. Daarnaast is gezamenlijk een woningmarktmonitor opgesteld waarmee ontwikkelingen op de woningmarkt jaarlijks worden gevolgd. Begin 2015 wordt dit afgerond. • Vertrekmotieven jongeren: In 2014 is onderzoek gedaan naar de vertrek- en blijfmotieven van jongeren in Noordoostpolder. Naast een analyse op basis van woningmarktcijfers is een enquête gehouden en zijn groepsgesprekken gevoerd met deze doelgroep. Begin 2015 wordt het resultaat gecommuniceerd. • Babyboom-onderzoek: In samenwerking met de gemeente is in 2014 een gezamenlijk onderzoek uitgevoerd naar de effecten van babyboomers, hun woonwens en de relatie met het huidige aanbod. De rapportage komt begin 2015 beschikbaar.

Communicatiebeleid Het aanpassen van het communicatiebeleid heeft geen prioriteit gehad in 2014, doordat de helft van het jaar de functie communicatiemedewerker tijdelijk is ingevuld. Het doel is om eind 2015 het aangepaste communicatiebeleid vast te stellen.

P A R T I C

I P A T I E

In 2013 is Mercatus gestart met bewonersparticipatie. In 2014 is dit doorgezet en is ook vanuit communicatie gekeken hoe hier mee om te gaan. Daarvoor is het onderzoek “Wat vinden onze huurders eigenlijk van onze communicatie?” gedaan.

Sponsoring Het sponsorbeleid is in 2014 gemaakt en ingevoerd. Daarmee heeft Mercatus een sponsorbeleid met vastgestelde kaders en procedures om transparant, uniform en duidelijkte handelen. Dit beleid voldoet aan de notitie MG 2006-04. Het totale bedrag uitgegeven aan sponsoring in 2014 is ruim ¤ 6.000. Dit bedrag is onder andere besteed aan bordsponsoring bij 9 sportaccommodaties voor een totaalbedrag van ¤ 2.190, verder ¤ 3.000 aan museum Nagele en een bijdrage aan Stichting Leergeld Noordoostpolder en Stichting Balansruiters voor elk ¤ 500,--.

2828

Interne organisatie

• GOVERNANCE • CONTROLE • VISITATIE • PERSONEEL/ARBO 29

Governancecode

Raad van commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en geeft advies aan het bestuur. Er is regelmatig overleg met de directeur-bestuurder. Verderop in het jaarverslag wordt dieper ingegaan op de samenstelling en het werk van de raad van commissarissen.

Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Wij onderschrijven dan ook de Aedescode en de daarin opgenomen Governancecode woningcorporaties. De hierin opgenomen normen voor toezicht, verantwoording, sturing en beheersing zijn voor ons leidend.

Het bestuur Het bestuur is binnen de woningcorporatie verantwoordelijk voor: • het behalen van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • de risicobeheersing.

Afwijkingen van de governancecode moeten toegelicht worden. Mercatus wijkt af van de governancecode wat betreft de benoemingstermijn van de bestuurder. De bestuurder is niet telkens voor vier jaar benoemd, maar voor onbepaalde tijd. In de tijd van zijn aanstelling was dat de standaard. Vanuit de visitatie zijn meerdere zaken benoemd die afwijken van de governancecode, dan wel vernieuwing behoeven. Het betreft: • Actualiseren reglement rvc, governancestructuur. • Opstellen separaat reglement van de auditcommissie en de remuneratiecommissie en publiceren op de website. • Opstellen en publiceren remuneratierapport (voor 2014 inmiddels gebeurd). • Zelfevaluatie. Vanwege een onvolledige bezetting van de rvc is de zelfevaluatie uitgesteld naar 2015. Deze vindt plaats zonder aanwezigheid van de bestuurder. • Publiceren op de website van governancecode, afwijkingen daarin, statuten en rooster van aftreden. • Verslag geschillencommissie. Deze is opgenomen in het jaarverslag. Vanuit de visitatie wordt een verbeterplan opgesteld, waarmee in de eerste helft van 2015 alle genoemde documenten actueel zijn en de verplichte onderdelen worden opgenomen in het verslag of op de website. Daarmee is de administatieve kant van governance op orde. In haar gedrag en in de praktijk heeft Mercatus de governancecode in 2014 toegepast, waar het gaat om het vermijden van onverenigheden, het naleving van de wet- en regelgeving, openheid, transparantie, integriteit en behoorlijk bestuur.

De heer A. Beurmanjer is bestuurder van de vereniging. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd en legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De verantwoording van de beloning van de directeur-bestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. In 2014 hebben er door het bestuur geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden. Geschillen-/klachtencommissie De volgende personen vormen de geschillen-/klachtencommissie: • De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter) • De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting Huurdersbelang Mercatus) • De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus) In 2014 zijn geen geschillen ingediend.

Organisatie De directeur is eindverantwoordelijk voor de organisatie. Hij wordt hierin ondersteund door een managementteam. In 2015 worden de managers verantwoordelijk voor een totaal proces, naast hun eigen deskundigheidsgebieden. Zij zijn verantwoordelijk voor een aantal medewerkers, verdeeld door de organisatie. Zij coachen en facilliteren deze medewerkers.

Huurdersoverleg De huurders worden vertegenwoordigd door Stichting Huurdersbelang Mercatus. De Stichting Huurdersbelang Mercatus bestaat per 31 december 2014 uit: • De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) • Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (secretaris) • De heer C.H. den Bakker (penningmeester) • De heer O. Janzen (lid)

Algemene Vergadering Mercatus is een vereniging. De leden hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niet-huurders. Het lidmaatschap biedt verder geen privileges. Eind 2014 telde Mercatus 236 leden. De Algemene Vergadering was op 24 juni 2014. De belangrijkste besluiten van die vergadering waren: • vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2013; • aftreden van twee leden van de raad van commissarissen: mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers en de heer B.H. Reussing.

Mercatus is een vereniging. De leden hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door hun stem in de Algemene Vergadering. 30

• • •

• • •

De heer P. de Bruijn (lid) De heer M. Essahli (lid) Mevrouw W. van der-Veer Nauta (lid)

Telefoon huisaansluitingen Huurverhoging per 1 juli 2014 Werkplan en begroting 2015

Controlesystemen Om onze doelstellingen te behalen en om fouten, fraude en overtreding van wet- en regelgeving vroegtijdig te signaleren zijn in de organisatie controlesystemen aanwezig. Dit betreft periodieke rapportages en interne risicobeheersingssystemen, maar ook processen, taken en functiebeschrijvingen, reglementen, het managementstatuut en de procuratieregels dragen hieraan bij. Daarnaast vormt de zachte kant, de cultuur, een belangrijke maatregel om excessen te voorkomen.

De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan de Stichting Huurdersbelang Mercatus. De directeur-bestuurder vertegenwoordigt Mercatus bij de vergaderingen van de stichting. Wij hebben het afgelopen jaar zes keer met elkaar vergaderd. De volgende onderwerpen zijn besproken: • Huurincasso • Jaarverslag 2013 • Huurdersparticipatie • Klantportaal • Reorganisatie • Vergoeding bewoners bij renovatie • Huurprijsbeleid bij gedwongen verhuizing • Veilig hang-en-sluitwerk (woongemak)

Mercatus zet hiervoor een controller in die een rol heeft in de periodieke rapportages (op operationeel, tactisch en strategisch niveau), maar de controller is ook verantwoordelijk voor de administratieve organisatie en de interne controles. Het interne controleplan is de leidraad voor de controles die door het jaar heen worden uitgevoerd in onze organisatie. Interne controles die gebaseerd zijn op die onderdelen waar de grootste risico’s liggen en zijn gebaseerd op bevindingen vanuit de managementletter van de accountant. Reglementen en afspraken vormen een belangrijk kader voor controles. In het afgelopen jaar is daarom het managementstatuut en de procuratieregeling geactualiseerd.

3131

Naast interne beheersingsmaatregelen zijn er ook externe controlesystemen en organisaties die op ons toezien. Dit betreft het meldunt integriteit corporaties, de vierjaarlijkse visitatie, het externe volkshuisvestelijke toezicht (Inspectie Leefbaarheid en Transport), het externe financiële toezicht, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Externe accountant Deloitte Accountants bv is door de raad van commissarissen benoemd als externe accountant. In 2014 heeft een evaluatie plaatsgevonden, die conform de Governancecode elke vier jaar plaats moet vinden. Gezien de lopende reorganisatie is besloten om de reatie met Deloitte Accountants voor twee jaar te continueren. In de loop van 2015 zal dan een selectietraject worden opgezet. De controle over het jaar 2014 mondt uit in de volgende accountantsproducten: 1. een controleverklaring bij de jaarrekening 2014; 2. een assurancerapport bij de naleving van de regelgeving inzake de melding van verkoop, aanbesteding van maatschappelijk vastgoed en de naleving van de voorwaarden bij derivatentransacties; 3. een assurancerapport bij daarvoor aangewezen onderdelen van de Verantwoordings Informatie (dVi), waaronder de woningtoewijzingen. Voor adviesopdrachten op financieel en fiscaal gebied maakt Mercatus gebruik van andere partijen dan de externe accountant. Ondernemingsraad De ondernemingsraad (or) heeft in het afgelopen jaar een belangrijke rol gehad als gesprekspartner van de bestuurder bij de totstandkoming van het reorganisatieplan en de transitie van de hele organisatie naar een corporatie die betekenis heeft in de samenleving. De rol van de or is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Uitgangspunt is dat de or volledige betrokkenheid en inbreng heeft in de totstandkoming van voor hun relevante zaken en geen volledig uitgewerkte adviesaanvragen krijgt. In de or hebben vijf medewerkers zitting. Per twee jaar is de helft van de ondernemingsraad aftredend en herkiesbaar. Mevrouw Van der Meijden en de heer Grouwstra zijn in september herkozen.

De ondernemingsraad heeft in het afgelopen jaar een belangrijke rol gehad als gesprekspartner van de bestuurder bij de totstandkoming van het reorganisatieplan en de transitie van de hele organisatie naar een corporatie die betekenis kan hebben in de samenleving.

32

met behoorlijke prestaties. De indruk van de commissie is dat het een tandje beter kan. Dat is ook zo opgenomen in de ambities voor de komende jaren. Verbeterpunten die genoemd worden zijn de toezichthoudende in plaats van volgende rol van de raad van commissarissen, de administratieve kant van governance (verouderde of ontbrekende documenten), integrale vastgoedsturing, de financiële beleidskaders verwerken in rapportages en het aanpassen van de energiedoelstelling. In de eerste helft van 2015 wordt het visitatierapport besproken in de verschillende geledingen, vastgesteld en gepubliceerd. Intussen wordt er een verbeterplan opgesteld voor de punten die genoemd zijn in het rapport. De beoordeling in een grafiek is als volgt:

Volgens de visitatiecommissie is Mercatus een financieel solide en gezonde corporaties met behoorlijke prestaties.

De samenstelling van de or is eind 2014 als volgt: • mevrouw O. van der Meijden • mevrouw S. Wiersma • de heer S. Eising • de heer D. Grouwstra • de heer J. Dittmar In de tien overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • Financiële meerjarenbegroting • Digitale personeelsdossiers • RI & E (risico inventarisatie en evaluatie)rapportage • Het nieuwe werken • Jaarverslag 2013 • Werkdruk, verlofuren en overwerkuren • Aanpassing personeelsregelingen • Lean Six Sigma processen • Verzuimbeleid, regeling overuren/verschoven uren • Strategische personeelsplanning • Nieuwe organisatiestructuur • Nieuwe managementstructuur • Tijdregistratiesysteem • Evaluatie samenwerking or-directie • CAO-onderhandelingen • Kilometervergoeding (zakelijke kilometers en woon-werkverkeer) • Werkplan en begroting 2015 Visitatie In 2014 heeft de maatschappelijke visitatie plaatsgevonden bij Mercatus. Een selectiecommissie bestaande uit de directeur, een manager, een ambtelijk secretaris en de voorzitter van de raad van commissarissen heeft gekozen voor de coöperatieve vereniging Procorp U.A. De visitatie omvat de periode 2010 t/m 2013 en is uitgevoerd volgens de methodiek 5.0, waarin is opgenomen het presteren vanuit het perspectief van de externe opgaven, de ambities van de corporaties, de opvattingen van belanghebbenden en het presteren naar vermogen en governance. De score op de hoofdonderdelen is voldoende met een 6,7 voor presteren naar opgaven en ambities, een 7,0 voor presteren volgens belanghebbenden, een 6,7 voor presteren naar vermogen en een 6,0 voor governance. Vanuit onze strategische doelstellingen was het streven minimaal een 7,0. Volgens de visitatiecommissie is Mercatus een financieel solide en gezonde corporatie

Risicobeheersing en controle Om de risico’s te beheersen is in 2014 een plan van aanpak risicomanagement uitgewerkt. Het plan van aanpak bestaat uit verschillende stappen, waaronder het vaststellen van de risicobereidheid, het vaststellen van de risico’s en meetindicatoren, het rapporteren over risico’s en het verwerken van de risico’s in het intern controleplan. Risicobeheersing hangt nauw samen met de risicobereidheid van de organisatie.

33

Mercatus is een financieel gezonde corporatie. Er zijn maatregelen genomen waardoor Mercatus onafhankelijk is van verkoopopbrengsten en aan alle normen van externen kan voldoen.

3.

Veiligheid Wat betreft veiligheidsaspecten conformeren wij ons aan de wet. Wij volgen de wetgeving en als wij bekend zijn met veiligheidsrisico’s voor medewerkers en klanten als gevolg van het niet volgen van de wetgeving nemen wij direct maatregelen zodat wij op zo kort mogelijke termijn voldoen aan de wetgeving. Dit vraagt deskundigheid en voortdurende opleiding van medewerkers. 4. Integriteit Integriteit staat hoog in het vaandel. Risico’s die genomen worden moeten uitlegbaar zijn aan iedereen (de organisatie, klanten, maatschappij). Als het niet uitlegbaar is, nemen wij het risico niet. Het bespreekbaar maken van onaanvaardbare integriteitsrisico’s is dan ook een plicht voor elke medewerker.

De risicoprofielen en de bijbehorende beheermaatregelen dienen te passen binnen vastgestelde grenzen. Vandaar dat de risicobereidheid is geformuleerd op een viertal onderdelen: 1. Financieel Mercatus heeft te maken met externe en interne normen op financieel gebied (ICR, DSCR, Loan to Value, solvabiliteit, dekkingsratio en het volkshuisvestelijk vermogen). Deze normen worden bepaald door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Omdat hier al risico-opslagen in verweven zijn, hanteert Mercatus deze normen als grens en past geen opslag hierop toe. Door periodiek te monitoren (begroting, meerjarenbegroting, jaarverslag en bij tussentijdse investeringen) zien wij een ontwikkeling en kunnen wij tijdig ingrijpen wanneer de normen niet gehaald gaan worden. Daarmee blijven we in control. 2. Klant De grens van risicobereidheid ten opzichte van klanten wordt bepaald of wij ons standpunt van harte kunnen verdedigen, ook al komt het in de krant. Wij willen niet in de krant komen met een onderwerp/standpunt dat krom is en wij niet recht kunnen breien. Dan moeten wij eerder al onze fout kunnen en durven erkennen. Dit vraagt de competentie van de medewerkers en een cultuur waar iedereen in discussie durft te gaan en niet gewoon het beleid/besluiten uitvoert.

De risico’s op het gebied van onderhoud, bedrijfsvoering, verzekeringen, strategie & besluitvorming, financiën & treasury, fiscaliteiten, integriteit & fraude, projecten, management en woningmarkt worden gemonitord en vanaf 2015 wordt middels de managementrapportage hierover gerapporteerd. In 2014 zijn de frauderisico’s geïnventariseerd. Per risicogebied is bekeken wat de norm is en waar deze vandaan komt en wat de inhoud van het risico is. Daarnaast wordt het risico geanalyseerd en wordt bekeken welke beheermaatregelen nu al genomen worden. Eventuele aanvullende maatregelen worden in 2015 beoordeeld. Mercatus is een financieel gezonde corporatie. Er zijn maatregelen genomen waardoor Mercatus onafhankelijk is van verkoopopbrengsten en aan alle normen van externen kan voldoen. De projectrisico’s zijn beperkt. In het commercieel bezit is het aandeel zo beperkt dat ook dit risico gering is. In het algemeen liggen de grootste risico’s bij Mercatus in de woningvoorraad en de woningmarkt. De woningvoorraad is sterk verouderd. Er ligt een opgave en daarmee ook een risico om de ontwikkeling van de voorraad (qua ligging (dorp/wijk), type (eengezinswoning/appartement, meergezinswoning) en huurprijs in balans te houden met de woningmarkt. Hoewel Mercatus financieel een flink stootje kan hebben, leidt dit uiteindelijk ook tot een financieel risico. Strategische doelen 2011-2015: Mercatus heeft 29 strategische doelstellingen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. De aanpassing van de missie en visie van Mercatus heeft geleid tot een beperking van het aantal doelstellingen en een indeling naar: • Passend huisvesten van de klant. • Het goed verhuurbaar/verkoopbaar houden van de woningvoorraad. • Flexibele organisatie met toekomst. De stand van zaken van de lopende doelstellingen zijn opgenomen in de diverse hoofdstukken van dit jaarverslag. In 2015 worden nieuwe strategische doelstellingen geformuleerd voor de komende jaren.

34

RI&E In januari 2014 hebben wij de rapportage van de nieuwe Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E), uitgevoerd in november 2013, ontvangen. De aandachtspunten zijn verwerkt in een plan van aanpak. De meeste punten zijn afgewerkt. Het grootste punt, de herziening van het personeelshandboek waar ook arbo- en personeelsbeleid in verwerkt is, is in concept gereed. De verwachting is dat deze in het eerste kwartaal van 2015 definitief wordt.

Het hoge gemiddeld aantal verzuimdagen is te verklaren door meerdere langdurig zieken. De gemiddelde verzuimfrequentie is 1,25. Opleidingen In 2014 zijn diverse opleidingen en cursussen gevolgd. Hoofdzakelijk waren dit vakgerichte opleidingen en cursussen om de kennis up-to-date te houden. Daarnaast zijn coachingstrajecten opgestart en verdiepingscurssusen gevolgd.

Personeel/ARBO Het bedrijfshulpverleningsplan is in 2013 geheel herzien en geactualiseerd na de verbouwing van het kantoor in 2012. In 2014 is geoefend met een ontruimingsoefening.

Stageplaatsen Mercatus heeft nog steeds de intentie om net als in eerdere jaren een actief stagebeleid te voeren, waarbij leerlingen door praktisch de hele organisatie heen de gelegenheid krijgen om werkervaring op te doen. In 2014 is door een vakman een leerling van VSO de Optimist bij zijn stage begeleid.

De personele bezetting op 31 december 2014 is opgenomen in onderstaande tabel. Aantal medewerkers in dienst

54

Aantal vrouwen

Leerlingen in de bouw Vanuit het convenant Bouwvolume voor opleidingen geven wij leerlingen in de bouw een kans om zich bij Mercatus te ontwikkelen tot een vakbekwame werknemer. In de bestekken van alle grotere nieuwbouw- en onderhoudsprojecten staat dat minimaal één leerling per bouwplaats is opgenomen.

21

Aantal mannen

33

Aantal fte’s bezet

49,5

Fulltime

37

Parttime

17

Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst

Automatisering De volgende automatiseringsprojecten waren in 2014 aan de orde:

46,7

Vrouwen

44,6

Mannen

48,0

Medewerkers vertrokken

7

Medewerkers nieuw

4

Nieuwe release automatiseringssysteem In 2014 hebben wij een nieuwe versie geïmplementeerd van Empire. Ons beleid is dat wij maximaal één release achter willen lopen. Voordat wij overgegaan zijn op de nieuwe release is deze uitgebreid getest. Op deze manier blijft Mercatus voortdurend bij, zonder dat wij veel last hebben van kinderziektes. De nieuwe versie van Empire is gelijktijdig in productie genomen met de totstandkoming van het klantportaal. Klantportaal De laatste fase van de implementatie van de softwaretool IRIS was het beschikbaar stellen van de kennis uit IRIS voor een klantportaal. Sinds juli 2014 kunnen klanten op een beveiligde online plek (Mijn Mercatus) alle informatie over hun huurzaken terug vinden. Huurders kunnen op Mijn Mercatus o.a. gegevens wijzigen (naw, betaalgegevens), de huur betalen (via iDEAL), de huur opzeggen of een reparatieverzoek doen. Ook kan een betalingsregeling in gang worden gezet en kan de onderhoudsplanning worden ingezien. Alles van huis uit en niet gebonden aan kantoortijden. Hiervoor hebben zittende huurders inloggegevens ontvangen. Al 25% van onze huurders heeft Mijn Mercatus gebruikt. In 2015 monitoren we het gebruik en voegen we waar mogelijk functionaliteit toe. Uiteindelijk moet als gevolg van het gebruik van het klantportaal het aantal kantoorbezoeken en telefoontjes afnemen.

Sinds augustus 2013 werken wij samen met de arbodienst Ontzorgdesk uit Urk. Het ziekteverzuim is als volgt weer te geven. Gemiddeld Ziekteverzuim verzuimduur percentage

Aantal meldingen

Verzuim

Kort (1-7 dagen)

53

181,97

3,68

0,94%

Middellang (7-42 dagen)

10

157,11

15,75

0,81%

Lang (42-365 dagen)

5

598,40

127,75

3,10%

Categorie

Extra lang (>365 dagen) Totaal

1

222,67

735

1,15%

69

1.160,15

23,74

6,02%

35

Financieel gezond en duurzaam

• FINANCIËLE KADERS • FINANCIERINGSPOSITIE • BESTUURSVERKLARING

36

Mercatus monitort voortdurend haar financiële positie. Dit gebeurt bij de jaarbegroting, de meerjarenbegroting en achteraf bij de jaarrekening. Op operationeel niveau monitoren wij de gang zaken via kwartaalrapportages. Daarin komt de begroting versus de realisatie aan de orde wat betreft de posten uit de resultatenrekening en de gerealiseerde versus de begrote liquiditeitspositie. De lange termijn financiële positie is opgenomen in de financiële meerjarenprognose. Deze wordt aangepast bij grote veranderingen in de markt en bij beslissingen over het tussentijds aangaan van grote financiële verplichtingen.

volume van renteaanpassingen/herfinancieringen gelijkmatig te houden

Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement, maar wel binnen de randvoorwaarde van de financiële continuïteit. Dit hoofdstuk geeft inzicht hierin, hoewel het meten van maatschappelijk rendement moeilijk is. Daarvoor schakelen wij eens in de vier jaar een onafhankelijke visitatiecommissie in.

De focus bij onze kaders ligt vooral op het oordeel van belanghebbenden, de normen die zij hanteren voor de hoogte van leningen en op de kasstromen en bedrijfslasten. De solvabiliteit en het resultaat maken daar geen onderdeel van uit, maar deze worden uiteraard nog wel beoordeeld bij de jaarrekening en de begroting. In het financieel toetsingskader is wel het vermogen en solvabiliteitsratio opgenomen, maar dan volgens de definitie van het CFV.

Aan de prijsdaling in de bouwsector is een eind gekomen. Dat laat zich zien in de prijzen die worden gerekend voor nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. De aanbestedingsvoordelen die wij behaald hebben zijn dan ook veel beperkter dan de afgelopen jaren. Financiële kaders Mercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in een investerings- en financieel statuut, conform de Governancecode Woningcorporaties. De financiële beleidsuitgangspunten zijn in februari 2015 opnieuw vastgesteld door de raad van commissarissen.

Economische ontwikkelingen In 2014 waren er de eerste tekenen van economisch herstel. De koopwoningmarkt herstelde zich voorzichtig met meer transacties en licht stijgende verkoopprijzen. Ook bij Mercatus is de verkoop van woningen soepel verlopen. Weliswaar minder dan in 2013 (61) maar met 44 fors meer dan begroot. De overheidsmaatregelen om de overheidsfinanciën op orde te krijgen lopen door. De verhuurdersheffing is voor ons een gegeven en de vennootschapsbelasting kunnen wij nog uitstellen, maar vanaf 2015 zal dit leiden tot een afdracht. Het effect van het herstel op de arbeidsmarkt is zeer beperkt. Wij zien een groter wordende groep die moeite heeft met het betalen van de huur, als gevolg van werkloosheid en inkomensval en als gevolg van stijgende (huur)lasten. Ook het beroep op schuldsaneringen blijft hoog.

Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de financiële kaders en op die manier geeft Mercatus sturing aan haar financiële beleid. Huurincasso De eerste negen maanden van het jaar 2014 waarin gewerkt is met de incassomethode volgens Lean Six Sigma laat een stijging zien van de huurachterstand. Oorzaken zijn: het implementeren van het nieuwe proces en de werkdruk bij de woonadviseurs. De oplopende achterstand in combinatie met werkdruk heeft in oktober 2014 geleid tot de beslissing om één medewerker fulltime voor huurincassowerkzaamheden vrij te maken. Vanaf dat moment stabiliseert de huurachterstand en is er sprake van een lichte daling in de laatste twee maanden van het jaar. De verwachting is dat deze trend zich nog enkele maanden door zal zetten in 2015, totdat het niveau van 31 december 2013 weer is bereikt.

De druk op de woningmarkt neemt ook toe. Deels door een groei van de omvang van de doelgroep, maar ook door herstructureringsprojecten, waardoor het aantal beschikbare woningen afneemt. Met name is er druk op de goedkopere eengezinswoningen in Emmeloord. De rente die wij betalen op onze leningen blijft laag. Dat is gunstig bij het aantrekken van nieuwe financiering, maar vormt wel een risico als de rente later weer gaat stijgen. Wij proberen deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen door het jaarlijkse

Huurachterstand en ontruimingen: De huurachterstand van de zittende huurders bedraagt op 31 december 2014 1,0%. In het jaar 2014 zijn nieuwe afspraken van toepassing, volgens de Lean Six Sigma methode, met het incassobureau. Voordat een dossier overgedragen wordt aan het Incassobureau wordt getracht een oplossing te vinden voor het betalingsprobleem van 1 maand huurachterstand. Hiermee wordt voorkomen dat er hoge incassokosten worden gemaakt. Hiervoor zijn afspraken gemaakt met het Algemeen Maatschappelijk Werk. Als de bemiddeling niet lukt wordt beoordeeld of het om een zorgmijder gaat. Is dit het geval dan wordt de GGD ingeschakeld. Zijn alle bemiddelingspogingen mislukt dan wordt het dossier overgedragen aan het incassobureau met de opdracht een gerechtelijke procedure te starten. Voordeel van deze methode is het onderkennen van de problemen in een vroeg stadium. In deze fase is, eventueel in overleg met de Kredietbank, een oplossing in vrijwel alle gevallen haalbaar. Een oplossing kan zijn dat de huurder vrijwillig kiest voor budget-

Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement, maar wel binnen de randvoorwaarde van de financiële continuïteit.

37

Meeteenheid

Definitie

Gewenste meetwaarde

Metingen 2014

Borgstelling

WSW

Borgingsplafond ultimo jaar minus saldo leningen

>0

¤ 2 miljoen

ICR

CFV/WSW

Kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente-ontvangsten en rente-uitgaven >1,4 ten opzichte van de bruto rente-uitgaven

3,5

DSCR

WSW

Kasstroom uit operationele activiteiten vóór rente-ontvangsten en rente-uitgaven >1,0 ten opzichte van de netto rente-uitgaven plus de theoretische jaaraflossing

2,4

Loan to value

CFV

Langlopende schulden ten opzicht van WOZ-waarde

<40%

13,5%

Loan to value

WSW

Vreemd vermogen / bedrijfswaarde

<75%

39,8%

Nominale schuld per CFV verhuureenheid

Langlopende schulden per vhe

< ¤ 45.000

¤ 14.651

Vermogen

CFV

Vhv-vermogen ultimo jaar minus risico en vpb-beklemming per eenheid

>0

Solvabiliteitsratio

WSW

Eigen vermogen gewaardeerd op bedrijfswaarde ten opzichte van het balanstotaal >20% (bij waardering op bedrijfswaarde)

Onderhoudslasten

CFV

De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud

Netto bedrijfslasten

Intern

Behorend tot de 25% De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus vergoedingen en overige organisaties met de laagste bedrijfsopbrengsten per woning per jaar (exclusief heffingen en reorganisatiekosten) bedrijfslasten uit de branche.

tering, zodat de Kredietbank het inkomen beheert en de vaste lasten betaalt. Op dit moment maken 277 huurders hier gebruik van. De stijging van ruim 15% ten opzichte van 2013 komt door de aanhoudende economische recessie. In onze contacten met onze huurders is merkbaar dat het voor een steeds grotere groep moeilijker wordt de huur te betalen.

57%

Gemiddeld per woning/per jaar ¤ 1.088 max. ¤ 1.170 ¤ 1.201

komt via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in de vorm van subsidie ten gunste van andere corporaties. Misstanden en risicovol gedrag hebben geleid tot het naderende faillissement van corporaties. Mercatus is van mening dat de rekening hiervoor wel erg makkelijk bij de andere corporaties wordt neergelegd en vindt dat de rol van het bestuur van deze corporaties, het betreffende toezichthoudend orgaan, de externe accountant en het WSW en CFV onderzocht moet worden. Wij zijn van mening dat een corporatie ook een onderneming is die zijn investerings- en verkoopplannen en bedrijfsvoering aan moet passen aan de financiële mogelijkheden. In 2014 hebben we samen met andere corporaties een onderzoek gevoerd naar juridische mogelijkheden om dit in de toekomst te voorkomen. Dit onderzoek loopt nog.

De preventieve werking om bij 1 maand achterstand het Algemeen Maatschappelijk Werk in te schakelen heeft er toe geleid dat het aantal ontruimingen stabiel is gebleven. Ook de afspraken met de betrokken instanties over de preventie van huisuitzettingen zijn voortgezet in 2014. Over 2014 hebben 18 ontruimingen plaatsgevonden, waarvan 5 op basis van sociale overlast. Matching van middelen Binnen de corporatiesector vindt verevening van middelen plaats door de heffing bijzondere projectsteun en de saneringsheffing. Met verevening worden bijdrages van alle corporaties gebruikt voor corporaties met een moeilijke financiële positie of een grote opgave. Mercatus betaalde vorig jaar ¤ 969.000 aan saneringsheffing. Deze heffing

Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de financiële kaders en op die manier geeft Mercatus sturing aan haar financiële beleid.

38

Jaarresultaat De resultatenrekening over 2014 sluit af met een positief resultaat van 0,3 miljoen euro. Dat was het jaar daarvoor ¤ 10,6 miljoen. Het verschil van ¤ 10,3 miljoen is als volgt te verklaren: • Hogere huuropbrengsten ¤ 0,4 miljoen (+); • Lagere verkoopopbrengsten ¤ 1,3 miljoen (-); • Verschil waardeveranderingen ¤ 1,7 miljoen (-); • Lagere personeelskosten ¤ 0,3 miljoen (+) • Lagere onderhoudslasten ¤ 3 miljoen (+) • Hogere overige lasten, met name heffingen ¤ 1,6 miljoen (-) • Verschil waardeverandering embedded derivaat ¤ 6 miljoen (-) • Lagere rentelasten ¤ 0,3 miljoen (+) • Lagere vennootschapsbelasting ¤ 3,6 miljoen (-) Ten opzichte van de begroting 2014 is er sprake van een nadelig verschil van ¤ 1,4 miljoen. Het verschil met de begroting wordt met name veroorzaakt door hogere verkoopopbrengsten (+ ¤ 1,6 miljoen), minder afboekingen vanuit projecten (+ ¤ 0,6 miljoen), lagere huuropbrengsten (- ¤ 0,4 miljoen) de waardeverandering van de embedded derivaat (- ¤ 6 miljoen) en de effecten hiervan op de latente belastingen (+ ¤ 2 miljoen). Bij het opstellen van de begroting 2014 was nog onbekend op welke wijze de embedded derivaat opgenomen zou moeten worden in de jaarrekening en was ook onbekend wat de waarde zou zijn bij het begin en einde van het boekjaar. Vandaar dat dit niet is opgenomen in de begroting 2014 en 2015. Eigen vermogen Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2014 bedroeg dit ¤ 56,0 miljoen en dat kwam per woning neer op ¤ 11.600. Door een relatief laag leningenvolume en zodoende het lagere balanstotaal, is de solvabiliteit eind 2014 van 39% in verhouding hoog. Huurderving De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van het jaar 2014 iets toegenomen tot ¤ 263.000. De derving ontstaat door verhuurleegstand, leegstand bij renovatie, mutatieleegstand en projectleegstand, zoals bij de Karwijhof. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde bedroeg eind 2014 ¤ 184 miljoen en is daarmee 52% hoger dan de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie. De toetsing heeft plaatsgevonden op complexniveau. Qua complexindeling is gekozen voor een beperkt aantal complexen dat aansluit bij de IGW-gebieden, de dorpen en wijken en vervolgens een indeling naar bouwjaar: jaren ’50 en ‘60, jaren ’70 en ‘80 en jaren ’90 en verder. Dit resulteert in 54 woningcomplexen. De bedrijfswaarde is afgenomen ten opzichte van 2013 met ¤ 2 miljoen, als gevolg van een lagere huurstijging. Toetsing aan de boekwaarde leidt er toe dat een eerdere afboeking van ¤ 1,2 miljoen teruggenomen wordt.

39

16.000

Financieringspositie De beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was in financieel opzicht voldoende. Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond daarvan kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het WSW verklaart in haar brief van 10 juni 2014 dat het borgingsplafond voor Mercatus in de jaren 2014 t/m 2016 circa ¤ 75 miljoen bedraagt. Dit ligt boven het werkelijke leningsaldo ultimo 2014. In 2015 wordt het borgingsplafond opnieuw vastgesteld voor de komende drie jaar.

renterisico x ¤ 1.000,--

14.000

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 9 september 2014 aangegeven dat de jaarlijkse beoordeling op de zes toezichtsonderdelen niet leidt tot opmerkingen of het doen van interventies. De leningportefeuille bedroeg ultimo 2014 ¤ 73 miljoen. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet is in 2014 stabiel gebleven op 4,07%. De renterisico’s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen zijn ten opzichte van vorig jaar niet toegenomen. Door het afgenomen leningsaldo is het renterisico in 2017 wel hoger dan 15% van de totale leningportefeuille.

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

2015 2016

jaren

2017 2018

2019 2020 2021 2022 2023 2024

aflossing

renteherziening

Liquiditeitspositie De liquiditeitspositie van Mercatus is eind 2014 relatief ruim. Het saldo aan liquide middelen is afgenomen van ¤ 13,6 miljoen naar ¤ 8,8 miljoen.

Mercatus maakt geen gebruik van rente-instrumenten, waaronder derivaten. Eén extendible fixe lening met een omvang van ¤ 15 miljoen bevat wel een zogenaamde embedded derivaat. Dit derivaat loopt tot 1 maart 2017. De verslaggevingsregels maken het noodzakelijk deze derivaat separaat in de jaarrekening op te nemen. Het derivaat kent als gevolg van de dalende rente in de afgelopen jaren een negatieve waarde van ¤ 4,5 miljoen begin 2014 die toegenomen is tot ¤ 10,5 miljoen eind 2014. De negatieve waarde heeft geen cash-flow consequenties

De verhouding tussen de korte termijn middelen en schulden (de current ratio) geeft aan of Mercatus op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en bedroeg eind 2014 3,93. Dat was een jaar daarvoor 7,58. Tijdelijk overtollige middelen werden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland. Er is bovendien geen sprake van langdurig overtollige middelen, omdat wij in principe intern financieren. In 2015 zijn beleidsregels opgesteld waardoor Mercatus voor 1 juli 2015 haar beleggingsbeleid moet updaten.

Hoewel er sprake is van een negatieve waarde, vormt dit voor Mercatus geen risico. De rente van de lening is tot 1 maart 2017 vastgelegd en vanaf 1 maart 2017 wordt een vaste rente van 4,35% in rekening gebracht of de driemaands euriborrente zonder opslag. Met de RJ 290 Financiële instrumenten moet het recht dat Mercatus heeft verkocht om de lening te verlengen tegen bepaalde voorwaarden gewaardeerd worden. In ruil hiervoor is rentekorting verkregen in de periode tot 2017. Bij het afsluiten van de extendible lening waren de vastgelegde percentages marktconform. Met de huidige lage rentes ontstaat een grote negatieve waarde. De lening zelf is gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs en bedraagt ¤ 14,7 miljoen. Deze loopt op naar ¤ 15 miljoen in 2017. De waarde van het recht wordt op dat moment opnieuw bepaald en valt vrij voor de rest van de looptijd van de lening. In de volgende grafiek zijn de renterisico’s eind 2014 weergegeven.

Deelnemingen Mercatus had eind 2014 geen deelnemingen of een nevenstructuur. Wij hebben een verbinding met WoningNet. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen worden de diensten van WoningNet namelijk niet met btw belast. Het aandelenpakket bestaat uit honderd aandelen met een waarde van ¤ 14,56 waarvan 75 procent is gestort. Meerjarenbegroting Aansluitend op de begroting 2015 is de financiële meerjarenbegroting tot en met 2019 opgesteld. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met de projecten die voortvloeien uit de participatietrajecten in Ens en in Rutten. Het participatietraject in Bant is nog niet afgerond. Eventuele maatregelen in de woningvoorraad daar zijn nog niet meegenomen in de begroting/meerjarenbegroting. Er is een plan opgenomen om binnen twee jaar 73 woningen (grondgebonden en appartementen) te realiseren op de locatie aan De Balkan. Deze woningen dienen als overloop voor de te slopen woningen

Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond daarvan kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds.

40

in de oude wijken van Emmeloord. Eind 2014 is een start gemaakt met het stadvernieuwingsplan Emmeloord. Dit betreft een vernieuwingsplan voor de oudere wijken in Emmeloord, waar het aandeel woningen van Mercatus relatief hoog is. Hoewel het plan nog niet volledig is uitgewerkt, houden wij in de meerjarenbegroting rekening met investeringen in de voorraad van ¤ 60.000 per woning voor 50 woningen per jaar. De sloopplannen zijn nog niet meegenomen, omdat de realisatie hiervan voor het grootste deel na 2019 valt. Er is in de periode 2015-2019 sprake van gemiddeld positieve jaarresultaten en een navenant toenemend eigen vermogen. De investeringen kunnen voor een belangrijk deel gedekt worden uit de vrijkomende middelen, waardoor het leningvolume stabiel blijkt op een niveau van ¤ 70 tot 80 miljoen.

Het te verrekenen verlies tot 2021 is daarmee ¤ 8 miljoen. De verwachting is dat na 2015 het verlies helemaal verrekend is. In de toelichting op de post belastingen in de jaarrekening is een specificatie opgenomen van de totstandkoming van het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting 2014. Conclusie en samenvatting Mercatus heeft in de afgelopen jaren een voorzichtig financieel beleid gevoerd en risicovolle projecten vermeden. Daarnaast heeft Mercatus ingezet op de doorgang van het verkoopprogramma, ook in economisch mindere tijden. Mercatus heeft optimaal gebruik gemaakt van fiscale faciliteiten, waardoor het betalen van vennootschapsbelasting vermeden wordt tot in 2016. Tegelijkertijd is een reorganisatieplan opgestart. De vrijkomende middelen zijn met name gebruikt om ons leningvolume terug te brengen en daarmee onze rentelasten.

De meerjarenbegroting voldoet aan ons toetsingskader, waarin op financieel gebied vijf elementen zijn opgenomen, te weten de solvabiliteit, de loan to value, de dekkingsratio, de interest coverage ratio (ICR) en debt service coverage ratio (DSCR). De meerjarenbegroting voldoet nog altijd in ruime mate aan alle toetsingen.

Door dit beleid was en blijft Mercatus een financieel gezond bedrijf. De ontwikkeling van zowel het vermogen als de liquiditeit is in de afgelopen jaren zeer positief geweest. In de meerjarenbegroting zien wij nog een lichte toename van de eigen vermogenspositie. Dat maakt het mogelijk om ons investeringsprogramma te intensiveren, waarbij met name de verbetering en herstructurering van de bestaande woningvoorraad prioriteit heeft.

Vanuit de toekomstige participatietrajecten volgen nog meer (nieuwbouw- en verbeterings-) projecten. Ook het verhogen van de energiedoelstelling naar gemiddeld B in het Energieakkoord leidt tot extra ingrepen. In de komende tien jaar krijgt de hele voorraad vanuit de jaren ’50 en ’60 te maken met verbeteringsingrepen en zal een deel worden gesloopt. De financiële effecten hiervan zijn nog niet opgenomen in deze meerjarenbegroting, ook omdat de effecten zich uitstrekken tot een langere periode dan vijf jaar. In 2015 worden de ingrepen bekend en worden deze ook in detail doorgerekend en getoetst aan ons kader.

P A R T I C

I P A T I E

Vanuit de toekomstige participatietrajecten volgen nog meer (nieuwbouw- en verbeterings-) projecten. Ook het verhogen van de energiedoelstelling naar gemiddeld B in het Energieakkoord leidt tot extra ingrepen.

Fiscale positie Tot en met 2011 hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het vormen van een herbestedingsreserve. Feitelijk hebben wij van 2008 tot en met 2011 geen vennootschapsbelasting betaald. Vanaf 2012 is de faciliteit van het vormen van een herbestedingsreserve in de wet uitgesloten. Vanaf het fiscaal jaar 2012 is een voorziening onderhoud gevormd. Deze heeft geleid tot een fiscaal verlies in 2012 van ¤ 14,8 miljoen. Hiervan is ¤ 2,2 miljoen verrekenend in 2013 en wordt ¤ 4,5 miljoen verrekend in 2014.

41

Bestuursverklaring Het bestuur verklaart, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het Besluit Beheer SocialeHuursector, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Emmeloord, 21 mei 2015 De directeur-bestuurder A. Beurmanjer 

42

Verslag van de raad van commissarissen

• PROFIEL • SAMENSTELLING • TOEZICHT • VERKLARING VAN DE RVC 43

De raad van commissarissen (rvc) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur. Ook staat zij het bestuur met raad terzijde. De rvc stelt het belang van de woningcorporatie voorop en weegt in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Ook is de raad verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren en beslist zij over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder.

• •

tenminste drie van de vijf leden aantoonbaar affiniteit hebben met het werkgebied van Mercatus; de individuele leden qua competenties elkaar aanvullen. Naast de verschillende terreinen is het namelijk ook van belang dat de verschillende rollen van de raad van commissarissen goed kunnen worden verdeeld.

Verder is het streven om de rvc zo samen te stellen dat de hieronder genoemde aandachtsterreinen zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn. Bij openstaande functies wordt zorgvuldig afgewogen welk aandachtsterrein in de vacature wordt opgenomen. • Vastgoed • Financieel-economisch • Sociaal-maatschappelijk • Human resource management en medezeggenschap • Juridisch • Bedrijfskunde/organisatiekunde • Marketing

Bij het toezicht let de rvc met name op deze punten: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; • de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in de Governancecode van Woningcorporaties; • het financiële verslagleggingproces; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

Bij de werving van de vacatures in 2014 is ingestoken op het aandachtsterrein financieel-economisch en sociaal-maatschappelijk terrein. Beide vacatures waren op voordracht van Stichting Huurdersbelang Mercatus.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissarissen. Dit reglement is te vinden op www.mercatus.nl.

In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.

In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden. Voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de rvc de volgende stukken: • het Besluit Beheer Sociale-Huursector; • de missie en visie van Mercatus en de strategische doelstellingen; • het jaarplan; • de financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan; • de beleidsuitgangspunten; • de Governancecode.

Benoeming leden van de raad van commissarissen Op de algemene vergadering van 24 juni 2014 is afscheid genomen van mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers. Haar zittingstermijn van tweemaal 4 jaar als commissaris zat erop. Ook de heer B.H. Reussing heeft afscheid genomen. Zijn benoeming als gemeenteraadslid van de gemeente Noordoostpolder is op basis van de Governancecode en onze statuten onverenigbaar met zijn functie als commissaris. De raad van commissarissen is hen dankbaar voor hun grote inzet en bijdrage.

Profiel Het profiel dat gebruikt wordt voor de samenstelling van de raad van commissarissen is als volgt: Voor de raad van commissarissen van Mercatus is het van belang dat in het team: • oog voor diversiteit in de samenstelling is; • de kennis van zaken op de diverse terreinen aanwezig is; • de leden beschikken over een helikopterview, over analytisch vermogen en hoofden bijzaken kunnen onderscheiden;

44

SAMENSTELLING De samenstelling van raad van commissarissen is na de ledenvergadering van 19 januari 2015 als volgt:

• • •

voorzitter Stichting Child Learn Nederland (onderwijs project Bouw in India); Vicevoorzitter Stichting Kerstboom IJsselstein; lid commissie van aanbeveling Stichting Dutch International Guarantees for Housing (Digh). Jaar eerste benoeming: 2007. Jaar laatste herbenoeming: 2011. Aftredend: 2015.

De heer ing. G.W. Kamp MSRE (1947), voorzitter, lid renumeratiecommissie Functies buiten Mercatus: voormalig vastgoedanalist Waarborg- fonds Sociale Woningbouw Expertise: vastgoed Nevenfuncties: • vicevoorzitter raad van commissarissen Wetland Wonen Groep, Vollenhove; • verhuurderslid van de Huurcommissie; • voorzitter van het verantwoordingsorgaan van het pensioenfonds woningcorporaties; • voorzitter van de afdeling Overijssel van de bondsraad van de ANWB. Jaar eerste benoeming: 2011. Aftredend: 2015.

De heer prof.dr. D.M. Swagerman (1949), lid, lid auditcommissie Benoemd op voordracht van de Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: hoogleraar aan de faculteit Economie en Bedrijfskunde, Rijksuniversiteit Groningen. Managementconsul- tant (D.M. Swagerman Advies bv) Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: • Lid van de commissie voor visitaties van Raeflex; • Lid van de raad van toezicht pensioenfonds voor de Koopvaardij; • Voorziter van Stichting Blarickhof (“fonds gezondheidszorg”); • Lid Algemeen Bestuur Waterschap AGV en lid van het auditcommittee/rekenkamer. Jaar eerste benoeming: 2015, aspirantlid vanaf 1 oktober 2014. Aftredend: 2018.

Mevrouw drs R.N. Heegsma (1970), vicevoorzitter, lid remuneratiecommisie Functies buiten Mercatus: HR interimmanager en organisatie adviseur (H2radvies en Rendement door Talent) Expertise: human resource management Nevenfuncties: • Lid raad van toezicht Flevomeer bibliotheek. Jaar eerste benoeming: 2013. Aftredend: 2017.

De heer A. Leijenaar (1962), lid Benoemd op voordracht van de Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: directeur mavo/havo/vwo, plaatsver- vangend rector/bestuurder Emelwerda College. Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: • Bestuurslid van en trainer bij Fricolore Academie; • Lid van de werkgroep plaatsingswijzer Friesland/Noordoostpolder; • Lid van het directieoverleg Begaafdheidsprofielscholen; • Voorzitter van het netwerk Flevoland van het technasium; • Voorzitter raad van toezicht SCPO. Jaar eerste benoeming: 2015. Aftredend: 2019.

De heer R. de Vries (1943), lid, lid auditcommissie Benoemd op voordracht van de ondernemingsraad van Mercatus Functies buiten Mercatus: voormalig voorzitter FNV-Bouw. Expertise: bedrijfskunde/organisatiekunde Nevenfuncties: • lid raad van commissarissen Bouwradius Training & Advies bv, Zoetermeer; • lid raad van commissarissen Bouw & Infra Park bv, Harderwijk;

45

Auditcommissie en remuneratiecommissie De raad kende in 2014 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een remuneratiecommissie.

• • •

De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: • de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen; • de financiële informatieverschaffing; • de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe accountants; • de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders.

De remuneratiecommissie heeft twee keer met het bestuur overlegd. Ook heeft deze commissie de wervingsprocedure van twee leden van de raad van commissarissen begeleid. Ultimo 2014 is de samenstelling van de remuneratiecommissie mevrouw drs. R.N. Heegsma en de heer G.W. Kamp.

werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur; het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid; het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur.

Beoordeling en variabele beloning De remuneratiecommissie heeft voor het beoordelingsgesprek over het functioneren van de directeur-bestuurder afzonderlijke gesprekken gevoerd met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad. Bij deze gesprekken was de bestuurder niet aanwezig. Mede op basis van deze gesprekken en andere beoordelingspunten, is vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. De afgesproken doelen, rekening houdend met de economische omstandigheden, zijn bovendien in voldoende mate gerealiseerd.

De auditcommissie bestaat uit mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers (tot 1 juli 2014), de heer D. Swagerman (vanaf 19 januari 2015) en de heer R. de Vries en heeft drie keer overlegd met het bestuur en de manager belast met financiën. Onderwerpen hierbij waren de tussentijdse informatievoorziening, de conceptmeerjarenbegroting, de conceptjaarrekening en de conceptbegroting. Met de externe accountant is overlegd over het controleplan 2014.

De functie van directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E van de vigerende beloningscode bestuurders woningcorporaties. Het salarisniveau conform de arbeidsovereenkomst lag bij de invoering van de nieuwe beloningscode iets boven de indeling in functiegroep E. Omdat de rvc de arbeidsovereenkomst heeft te respecteren, maar anderzijds oog moet hebben voor afspraken in de code is in goed overleg met de directeur-bestuurder besloten om het bestaande salaris te bevriezen totdat het past binnen de beloningscode. Vervolgens is nadien de Wet Normering Topinkomens door de overheid ingevoerd. De wet wordt gevolgd, hetgeen betekent dat een overgangsregeling wordt gehanteerd van 7 jaar, waarbij de eerste vier jaar het salaris nog niet naar beneden wordt aangepast.

Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. Dit is beoordeeld in 2014. Besloten is om nog twee jaar door te gaan met de huidige accountant. De remuneratiecommissie heeft de volgende taken: • het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur; • het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen;

46

Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen, zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders.

reringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E en is volgens het overgangsrecht van de Wet Normering Topinkomens toegestaan. Voor het in 2014 als aspirant lid begonnen, en in januari 2015 formeel benoemde lid van de raad van commissarissen geldt op basis van de WNT een maximum in 2014 van ¤ 6.530. Dit komt overeen met 5% van de maximale bestuursbeloning van ¤ 130.600.

Weten wat er speelt De raad van commissarissen heeft in 2014 het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen/houden wat er speelt in de omgeving van Mercatus: • regulier overleg met het bestuur en de financieel manager; • overleg met de externe accountant. Er is in 2014 overleg geweest met de accountant over de managementletter, de conceptjaarrekening 2013, het controleplan 2014 en het accountantsverslag over 2013. Dit heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. De auditcommissie heeft éénmaal buiten aanwezigheid van het bestuur met de externe accountant gesproken; • volgen van seminars en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en seminars bijgewoond van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Het betreft ”Toezicht op het primair proces”, “rvc en de accountant” en een ledenbijeenkomst herzieningswet, Inspiratiesessies van VTW en congres Toezicht houden in de toekomst; • vakliteratuur, zoals het Aedes-magazine en de digitale nieuwsbrief van VTW.

Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant.

Vergoeding bestuur Er zijn in 2011 nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een vaste onkostenvergoeding en een autoregeling. De pensioenregeling van de bestuurder is overeenkomstig de pensioenregeling voor personeel in dienst van woningcorporaties. Er is geen sprake van een variabele beloning.

In 2014 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden vanwege de twee vacatures die pas ruim een halfjaar na het ontstaan (1 juli 2014) zijn ingevuld (januari 2015). Daardoor was een zelfevaluatie in het najaar niet zinvol. Mede vanwege de volgende vacature in de zomer van 2015 is besloten in september 2015 een volgende zelfevaluatie te houden.

De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder Overige informatie. Werkwijze De raad van commissarissen heeft vijf keer formeel overleg gevoerd met de directeurbestuurder. Daarnaast is een aantal keer overleg gevoerd over specifieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen: • kwartaalrapportages; • financiële meerjarenplanning; • treasuryjaarplan; • risico-inventarisatie en -evaluatie; • vacatures lid van de raad van commissarissen; • benoeming de heer D. Swagerman en de heer A. Leijenaar; • jaarverslag 2013; • managementletter en accountantsrapport; • herbeoordeling externe accountant; • huurprijsbeleid en inkomensafhankelijke huurverhoging; • organisatiestructuur en managementstructuur; • visitatie en position paper; • Aedes benchmark; • werkplan en begroting 2015.

Vanaf 2015 is de permanente educatie ingevoerd voor de commissarissen. Bestuur Mercatus kent een eenhoofdige directie en bestuurder, de heer A. Beurmanjer (1956). De raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de directeur-bestuurder vastgesteld. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze afspraken zijn vastgelegd in een remuneratierapport. Dit remuneratierapport is gepubliceerd op de website. Er was in 2014 geen sprake van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld Noordoostpolder. Vergoeding raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. De vergoeding bedroeg voor 2014 7.000 euro op jaarbasis. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 40 procent (totaal ¤ 9.800) en voor de vicevoorzitter een toeslag van 20 procent (totaal ¤ 8.400). Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de hono-

47

Verklaring van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 36 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2014 laten onderzoeken door een door de rvc benoemde accountant en heeft kennisgenomen van haar bevindingen via de accountantsverklaring, het accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeur-bestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg, is de raad van commissarissen van mening dat het jaarverslag 2014 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het BBSH, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2014 ter goedkeuring voor te leggen aan de Algemene Vergadering waarop de directeur-bestuurder decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in 2014. Emmeloord, 21 mei 2015 De raad van commissarissen: Ing. G.W. Kamp MSRE Drs. R.N. Heegsma R. de Vries Prof. dr. D.M. Swagerman A. Leijenaar

48

KENGETALLEN

Boekjaar

2014

2013

2012

2011

2010

1. Woningen en woongebouwen a. In exploitatie b. In aanbouw c.q. in voorbereiding 2. Garages 3. Bergingen en overige ruimten

Totaal

4.830

4.874

4.935

4.929

4.892

-

-

-

44

62

175

175

178

177

178

55

55

55

55

55

5.060

5.104

5.168

5.205

5.187

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 1. Solvabiliteit (in %)

38,98

39,60

32,89

28,89

22,81

2. Liquiditeit (current ratio)

3,93

7,58

3,09

4,02

4,62

3. Rentabiliteit eigen vermogen (in %)

0,60

19,85

9,38

26,35

15,51

4. Rentabiliteit totaal vermogen (in %)

2,57

9,76

5,63

9,89

6,73

5. Gemiddelde rentevoet (in %)

4,07

4,16

4,16

4,36

4,56

6. Netto-werkkapitaal (x 1.000.000,--)

¤€

7,95

¤

13,68

¤

8,65

¤

15,15

¤

15,20

¤

58.772

¤

48.160

¤

43.846

¤

33.637

-

€

-

¤

1.288

¤

565

26.495

¤

25.793

¤

25.287

¤

24.960

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--) 1. Eigen vermogen

¤

56.027

€¤

904

¤

26.884

¤

4. Vergoedingen

€¤

538

€¤

577

¤

578

¤

510

¤

534

5. Jaarresultaat

€¤

344

€¤

10.612

¤

4.313

¤

10.209

¤

4.842

2. Voorzieningen 3. Huren

€

49

Jaarrekening 2014

• BALANS • WINST- EN VERLIESREKENING • TOELICHTINGEN

50

BALANS PER 31-12-2014 (VOOR RESULTAATBESTEMMING) ACTIVA

31-12-14x ¤ 1.000

PASSIVA

31-12-13 x ¤ 1.000

31-12-14 x ¤ 1.000    

119.254

119.140

378

1.232

2.540

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie

Overige reserves Resultaat boekjaar

55.683 344

Totaal eigen vermogen

 

   

 

Totaal vaste activa

58.771

2.928 122.172

123.301

2.837

2.967

7.498 1 573

Totaal financiële vaste activa

48.160 10.612 56.027

VOORZIENINGEN Voorzieningen onrendabele investeringen en herstructureringen

904

Totaal voorzieningen Financiële vaste activa Latente belastingvordering Deelnemingen Leningen u/g

 

EIGEN VERMOGEN

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

31-12-13 x ¤ 1.000

5.958 1 440 8.072

6.398

133.080

132.666

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Financiële instrumenten Waarborgsommen

904

72.960 10.555 586

Totaal langlopende schulden

-

86.980 590 84.101

87.570

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

406 42

Totaal voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa

448

567

Totaal kortlopende schulden 350 391 373 243 1.356

1.525

Liquide middelen

8.862

13.663

10.666

15.755

143.746

148.421

TOTAAL

205 800 1.709

361 350 1.368 2.714

2.079

  143.746

  148.421

301 780 124 320

Totaal vorderingen

Totaal vlottende activa

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva

524 43

TOTAAL

51

WINST- EN VERLIESREKENING 2014 x ¤ 1.000

KASSTROOMOVERZICHT

Begroting 2014 x ¤ 1.000

2014 x ¤ 1.000

2013 x ¤ 1.000

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat verkoopportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

26.884 538 3.982 295

Som der bedrijfsopbrengsten

27.312 570 2.381 416 31.699

26.495 577 5.238 370 30.680

2013 x ¤ 1.000

KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN

BEDRIJFSOPBRENGSTEN

Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

27.074 334

26.594 2.247 27.408

32.680

BEDRIJFSLASTEN

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige

- 1.747 - 3.954 - 9.584 - 248

28.841 - 2.323 - 7.818 - 6.836 - 2.286

-15.533 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

4.916

4.792

4.970

KASSTROOM UIT BEDRIJFSOPERATIES

1.861 2.503 423 493 5.443 39 580 6.372

2.511 2.434 388 479 5.580 54 611 6.424

195 2.747 431 538 8.479 81 607 4.714

Ontvangen interest Betaalde interest

Som der bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat

Kasstroom uit operationele activiteiten

23.272

22.761

9.068

  7.408

9.918

Som der financiële baten en lasten

- 3.546

8.749

6.032

- 4.454 4.673 -44

- 1.900 6.352 174

4.452

KASSTROOM UIT FINANCIERINGSACTIVITEITEN

291 - 3.781

Ontvangsten uit langlopende schulden -9.235

- 3.066  

- 3.489

-167

4.432

6.429

Belastingen

510

2.561

4.182

RESULTAAT NA BELASTINGEN

344

1.781

10.611

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

233 - 3.299

- 3.126

INVESTERINGSACTIVITEITEN

22.631

- 6.014 189 - 3.410

327 -3.873

KASSTROOM UIT

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeverandering financële instrumenten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

218 - 3.344

- 19.263

(nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

- 13.724

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Toename (afname) geldmiddelen

- 6.565 - 13.724

- 6.565

-4.801

3.919

De toename (afname) van de geldmiddelen is als volgt te specificeren: Stand per 1 januari

13.663

9.743

Mutaties boekjaar

- 4.801

3.919

8.862

13.663

Stand per 31 december

52

TOELICHTING OP DE JAARREKENING

is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

1 ALGEMEEN

2.4 Financiële instrumenten Tijdelijke overtollige middelen worden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland.

Mercatus is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeente Noordoostpolder en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Emmeloord, aan de Nijverheidstraat 10. De verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen gebouwd, gesloopt en verkocht.

3

GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN DE ACTIVA EN PASSIVA

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

2 ALGEMENE GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN DE JAARREKENING 2.1 Stelselwijziging Financiële instrumenten – embedded derivaten Mercatus past vanaf boekjaar 2014 de wijzigingen in RJ 290 ‘Financiële instrumenten’ als gevolg van RJ-Uiting 2013-15 toe. Hierdoor worden, conform de beschreven grondslagen voor het afscheiden van derivaten, alle embedded derivaten die voldoen aan de voorwaarden voor afscheiding van het basiscontract, voortaan afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk als een derivaat verwerkt. Tot en met boekjaar 2013 werden embedded derivaten niet afgescheiden van het basiscontract, omdat derivaten tegen kostprijs werden gewaardeerd. Als gevolg van deze stelselwijziging zijn embedded derivaten ultimo 2014 afzonderlijk verwerkt in de balans ter hoogte van ¤ 10.555.133 credit, en is de waardering van de langlopende schulden ¤ 296.152 lager. Hierop is een correctie toegepast voor de latente belasting van ¤ 2.564.750. Het vermogen ultimo 2014 (na belastingeffect) is hierdoor ¤ 7.694.231 lager. De financiële baten en lasten over 2014 zijn door de stelselwijziging ¤ 6.013.963 hoger terwijl de belastingen hierdoor een bate van ¤ 1.535.250 laten zien. Het resultaat na belastingen over 2014 is hierdoor ¤ 4.478.713 lager. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging is verwerkt in het beginvermogen per 1  januari 2014. Op grond van de in RJ 290 opgenomen overgangsbepalingen zijn de vergelijkende cijfers over 2013 niet op het nieuwe stelsel aangepast. De stelselwijziging zal naar verwachting ook effect hebben op de waardering van de embedded derivaten in de boekjaren na 2014. Vanwege de onzekerheid omtrent toekomstige marktontwikkelingen, is het niet mogelijk een cijfermatige indicatie van het effect op volgende boekjaren te geven.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. 3.1. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Vastgoed wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-enverliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

2.2 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk

53

Verwerking van groot onderhoud Mercatus verwerkt de kosten van grootonderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarden van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden worden deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

• Jaren ’50 en ‘60 • Jaren ’70 en ‘80 • Jaren ’90 en verder Dit resulteert in 58 complexen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde, in de vorm van de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau. De uitgangspunten voor de toetsing zijn onder de toelichting op de balans opgenomen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering vermeerderd met de contante waarde van de restwaarde van de grond (na aftrek van sloopkosten).

3.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens ¤ 699,49 (2013: ¤ 681,03). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van grootonderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig grootonderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Bijzondere waardevermindering Mercatus beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Uitgaven na de eerste verwerking (zogenaamde na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.

Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.

De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord bij besteding. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De complexindeling sluit aan bij de dorpen en wijken, waarbij per dorp en wijk een nadere indeling is gemaakt naar de bouwjaren:

54

Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervaardigingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaarde als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Algemene uitgangspunten De Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Mercatus waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

3.3 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zonodig onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde overschrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa, zodra het investeringsbesluit intern is geaccordeerd en extern is gecommuniceerd.

Bijzondere waardevermindering Mercatus beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten of lagere marktwaarde.

Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. 3.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs.

3.6 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de voor Mercatus geldende rente voor langlopende leningen (4,07%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen

Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. 3.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘commercieel vastgoed in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

55

waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. Latente belastingvorderingen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie zijn opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Deelnemingen Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.

Pensioenvoorziening Mercatus heeft een toegezegde pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winsten verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of en zo ja welke verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum bestaan. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor Mercatus en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties. Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer Mercatus beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan Mercatus, en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2014 (en 2013) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. De dekkingsgraad van SPW is per eind februari 2015 115 procent.

Leningen u/g Dit betreft hoofdzakelijk stortingen in het stimuleringsfonds Volkshuisvesting ten behoeve van startersleningen. De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid. De hoogte van de voorzieningen wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de posten. 3.7 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die per ultimo 2014 leeg staan en nog niet zijn verkocht. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Overige voorraden De voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen zo nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid. 3.8 Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden statisch bepaald.

3.11 Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Er is één extendible lening in bezit. Dit betreft: Lening 51: ¤ 15.000.000 Looptijd: tot 1-3-2047. Rente tot 1-3-2017 3,58%, daarna 4,35% of de driemaands euriborrente zonder opslag. Dit ter keuze van de geldgever. De geldnemer kan in het geval van de drie maandseuriborrente boetevrij aflossen. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en verliesrekening wordt verwerkt.

3.9 Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. De banksaldi zijn opgenomen tegen nominale waarde en direct opeisbaar. 3.10 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde

56

4.5 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Voor de extendible lening wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. 3.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Mercatus heeft een lening met een embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Mercatus een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt 4

4.6 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst onder aftrek van verkoopkosten en leegstandsderving minus de boekwaarde. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). 4.7 Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.

GRONDSLAGEN VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT 4.8 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.

4.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. 4.2 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

4.9 Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering respectievelijk de effecten van de toetsing van de boekwaarde aan de bedrijfswaarde.

4.3 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

4.10 Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn met betrekking tot eigen werknemers.

4.4 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 6,5% (2013 6,5%). De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurovereenkomst geen terugbetalingsverplichting geldt.

4.11 Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf pensioenvoorziening.

57

4.12 Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen, sociale lasten en pensioenlasten.

Mercatus heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 4.18 Financiële instrumenten Mercatus heeft een lening met een embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Mercatus een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt

4.13 Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 4.14 Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

5 GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de mutaties op de liquide middelen gerubriceerd naar soort activiteit. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, bedrijfsoperaties, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder bedrijfsoperaties).

4.15 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 4.16 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. 4.17 Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Mercatus heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.

58

TOELICHTING OP DE BALANS MATERIËLE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

Afschrijvingsmethode en -termijnen Op grond wordt niet afgeschreven. Op sociaal vastgoed in exploitatie vindt afschrijving plaats volgens de lineaire methode. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:

31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

119.254

119.140

Woningen

40/50 jaar

378

1.232

Garages

25/50 jaar

2.540

2.928

Bedrijfsruimten

50 jaar

122.172

123.301

Cv-installaties

25 jaar

Lift

25 jaar

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt:

Woningverbetering

25 jaar

Woningaanpassing

20 jaar

Isolatie

Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

Totaal x € 1.000

15 jaar

Instandhouding "Domein"-woningen

15/20/25 jaar

Overige zaken

10/15/20 jaar

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen - overboeking naar vastgoedbeleggingen - overboeking voorraad, verkoop 2014 incl. waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari

213.505

441

129

214.075

90.913

401

129

91.443

2.967

2.967

524 119.100

Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 1.280 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 9,2 % (2013: 9,7%) Voor het jaar 2015 verwachten wij 35 woningen te verkopen.

524 40

0

119.140

Mutaties in het boekjaar: - investeringen

activa in ontwikkeling

1.287

1.287

planmatig onderhoud

2.426

2.426

- desinvesteringen - afschrijvingen - desinvesteringen afschrijvingen

- 1.911 - 4.336

0

1.216

1.216

76

76

117

117

1.242

1.242

- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen - vastgoedbeleggingen - voorraad, verkoop 2015 Boekwaarde per 31 december

117

-4

0

113

215.309

441

129

215.879

92.848

405

129

93.383

2.837

2.837

406

406

119.217

Verwachte opbrengstwaarde boekwaarde

diverse

35

¤ 3.850.000,--

¤ 569.700,--

Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Mercatus heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt.

- 4.340

- mutatie vastgoedbeleggingen

Saldo

Aantal woningen

- 1.911 -4

- mutatie voorraden, verkoop 2014 - correctie waardeverandering

(Complex) Aanduiding

37

0

Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. WOZ waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerend zaak belasting in totaal ¤ 542 miljoen (peildatum 01-01-2014). Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa ¤ 181 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie, vastgoedbeleggingen en vastgoed bestemd voor de verkoop een overwaarde van circa ¤ 61 miljoen.

119.254

59

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - disconteringsvoet

5,25%

- algemene kosten

op basis van de kosten volgens de prognose voor 2014 en de begroting 2015, daarna inflatievolgend

- dagelijks onderhoud

op basis van de kosten volgens de prognose voor 2014 en de begroting 2015, daarna inflatievolgend

- planmatig onderhoud

de kosten uit de meerjarenprognose voor onderhoud

Kantoorpand en werkplaats

Inventarissen en automatisering

Vervoermiddelen

Totaal x € 1.000

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen

4.940

3.941

575

9.455

- 2.530

- 3.617

- 380

- 6.527

2.410

323

195

2.928

- Inflatie

Onderhoud

Beheer

Huurverhoging

Huurderving

2015

0,50%

2,00%

1,00%

0,50%

2016

1,95%

1,95%

1,25%

0,50%

2017

2,27%

2,27%

2,00%

0,50%

- investeringen

0

80

73

153

2018

2,49%

2,49%

2,00%

0,50%

- desinvesteringen

0

0

- 19

- 19

2019 en verder

3,00%

3,00%

2,00%

0,50%

- afschrijvingen

- 234

- 199

- 89

- 522

Saldo

-234

-119

-35

-389

Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar:

De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van ¤ 2 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De afname wordt onder meer veroorzaakt door een lagere verwachte huurverhoging en lagere kosten voor onderhoud en personeelskosten. Hiertegen over staat een toename van specifiek benoemde kosten van de versnellingsprojectenen de kosten van de modernisering van woningen in 2015

- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

141

140

Boekwaarde per 31 december

4.940

4.020

629

9.589

- 2.764

- 3.816

- 469

- 7.049

2.175

204

160

2.540

Uitbreiding Pilotenweg 9 (Emmeloord)

0

10

Herontwikkeling Baan (Ens)

0

371

Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair of annuïtair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor:

237

234

Kantoorpand

35 jaar

0

477

Werkplaats

30 jaar

378

1.232

Deze post is als volgt samengesteld : De Balkan (Emmeloord)

Zuidakker/Zuidwend fase 2 (Bant) Sloopproject Centrumflats (Emmeloord) Totaal

Inventarissen/automatisering

saldo per 1 januari

projectkosten

onrendabele investeringen

in exploitatie genomen

saldo per 31 december

140

1

-

-

141

Uitbreiding Pilotenweg 9 (1)

10

-

-

10

0

Herontwikkeling Baan (Ens)

371

2.347

1.431

1.287

0

Zuidakker/Zuidwend fase 2 (Bant)

234

3

-

-

237

Sloopproject Centrumflats

477

-

477

-

0

-

2

-

2

De Balkan

Saturnusstraat bedrijfsruimten

1.232 2.352 1.908 1.298 Totaal

5/4 jaar

Vervoermiddelen



5 jaar

Verbouwing kantoor/werkplaats 20/10 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa ¤ 7,0 miljoen verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 19 september 2012 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 19 november 2012. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt:

0

Verzekerde waarde

378

(1) Aangezien dit project niet is door gegaan, zijn de kosten in 2014 als exploitatielast verwerkt.

60

Kantoorpand en werkplaats

¤

4.955.100

Uitgebreide gevarenverzekering

Inventarissen

¤

994.900

Uitgebreide gevarenverzekering

Automatiseringsapparatuur

¤

556.600

Verzekerd bedrag materiële schade

Vervoermiddelen

¤

480.700

Casco-verzekeringen



WOZ waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaakbelasting in totaal ¤ 1,4 miljoen.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Latente belastingvordering Deelnemingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Boekwaarde per 1 januari

31-12-14 x € 1.000

31-12-13 x € 1.000

2.967

2.872

2

48

-56

-49

1 440

8.072

6.399

Saldo per 31 december

5.958

-

Stelselwijziging embedded derivaat

1.030

-

Saldo per 1 januari

6.987

2.773

510

3.184

-76

96

7.498

5.958

-130

95

Mutatie x € 1.000

31-12-14 x € 1.000

2.837

2.967

Mutaties in het boekjaar

- desinvesteringen afschrijvingen - herclassificatie Saldo overboeking uit vaste activa Boekwaarde per 31 december

5.958

Latente belastingvordering

- desinvesteringen - afschrijvingen

7.498 573

Totaal

Mutaties in het boekjaar : - investeringen

31-12-13 x € 1.000

1

Leningen u/g

Vastgoedbeleggingen

31-12-14 x € 1.000

Saldo per 31 december 01-01-2014 x € 1.000

Latente vorderingen door: Verrekenbare tijdelijke verschillen

2.770

228

2.999

Embedded derivaat

1.030

1.535

2.565

3.187

-1.253

1.934

6.987

510

7.498

Voorwaartse verliescompensatie

Bedrijfswaarde Op basis van de onder de post “Sociaal vastgoed in exploitatie” vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa ¤ 2,9 miljoen.

Van de latente belastingvordering inzake verrekenbare tijdelijke verschillen is ¤ 630.135 binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 5 jaar. Van de latente belastingvordering inzake het compensabele fiscale verlies van ¤ 8.011.742 is de verwachting dat binnen 9 jaar de verrekenings mogelijkheden kunnen worden benut door toekomstige fiscale winsten.



Verrekenbaar verlies 1/1

Verrekend

Nog te verrekenen

Verrekenbaar tot en met

Boekjaar 2013

¤ 14.780.499

¤ 2.278.531

¤ 12.501.968

2021

Boekjaar 2014

¤ 12.501.968

¤ 4.490.227

¤ 8.011.741

2021

Saldo verrekenbare verliezen:

31-12-14 x € 1.000

31-12-13 x € 1.000

Saldo per 1 januari

1

1

Mutaties in het boekjaar:

-

-

Saldo per 31 december

1

1

440

260

137

203

-3

-23

573

440

570

436

3

4

Deelnemingen Deelneming WoningNet nv

Leningen u/g Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - storting - aflossing/vrijval Saldo per 31 december De samenstelling van de leningen u/g is: St. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting t.b.v. startersleningen Op deze vordering wordt niet afgelost, maar deze dient voor onbepaalde tijd als werkkapitaal voor het fonds. Personeelslening Van deze vordering is ¤ 1.000 binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 5 jaar.

61

VLOTTENDE ACTIVA

31-12-14 x € 1.000

31-12-13 x € 1.000

VOORRADEN Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

406

524

42

43

Totaal

448

567

HUURDEBITEUREN De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders

Vastgoed bestemd voor de verkoop Leegstaande, te verkopen woningen

31-12-13

< 1 maand

156

153

53

37

1 tot 2 maanden

48

51

39

34

2 tot 3 maanden

39

31

51

36

> 3 maanden

55

52

133

105

298

287

276

213

Totaal zittende huurders

aantal woningen 31-12-2014

31-12-14

31-12-13

31-12-2013

Boekwaarde woningen begin boekjaar

30

26

524

447

In het boekjaar verkochte woningen

-19

-18

-340

-307

In het boekjaar weer in de verhuur genomen

-10

-5

- 174

- 119

1

3 -1

-1

Afschrijving in het boekjaar

Vordering vertrokken huurders Totaal

0

0

26

27

397

504

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING

Boekwaarde einde boekjaar

27

30

406

524

Deze post is als volgt samengesteld:



Omzetbelasting

VORDERINGEN Huurdebiteuren

350

301

Belastingen en premies sociale verzekering

391

780

Overige vorderingen

373

124

Overlopende activa

243

320

1.356

1.525

74

88

350

301

De achterstand van de zittende huurders bedraagt ultimo boekjaar 1,00% (2013 : 0,79%) van de brutojaarhuur. Op de vorderingen inzake vertrokken huurders is een voorziening voor oninbare debiteuren ad ¤ 100.800 in mindering gebracht. (2013 : ¤ 100.000)

Leeggekomen woningen in het boekjaar

Investering in het boekjaar

Totaal

Huurachterstand x ¤ 1.000

31-12-14

Periode

31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

6

-

Vennootschapsbelasting

385

780

Totaal

391

780

Verkoop woningen

353

117

Diverse debiteuren

19

7

373

124

OVERIGE VORDERINGEN Deze post is als volgt samengesteld:

Totaal

62

31-12-14 x ¤ 1.000

EIGEN VERMOGEN

31-12-13 x ¤ 1.000

31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

Saldo per 31 december vorig jaar

58.771

48.160

Stelselwijziging embedded derivaten: Waardering Swaption

- 4.118

-

OVERLOPENDE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen

107

152

14

7

Saldo per 1 januari 2014

2

1

Jaarresultaat

Vooruitbetaalde kosten

74

35

Overige overlopende activa

46

125

Saldo per 31 december

243

320

Samenstelling na winstbestemming

Te ontvangen schadeuitkering Te ontvangen bijdrage woningaanpassingen

Totaal

1.030

Belastinglatentie

55.683

48.160

344

10.612

56.027

58.771

56.027

58.771

Voorziening onrendabele investering en herstructureringen

904

-

Totaal

904

-

-

-

Saldo mutaties

904

-

Stand per 31 december

904

-

Overige reserve De overlopende activa zijn kortlopend.

VOORZIENINGEN

LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: Kas ABN-AMRO, rekening-courant ING-bank Rabobank ABN-AMRO topdeposito

2

5

157

355

1

2

1

0

1.700

5.000

ABN-AMRO deposito

-

300

ABN-AMRO loyaaldeposito

-

2.500

ABN-AMRO wachttijddeposito SNS meersparen Totaal

7.000

-

-

5.500

8.862

13.663

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Saldo per 1 januari

De voorziening is kortlopend (minder dan één jaar)

Deze post is als volgt samengesteld:

63

saldo per 1 januari

Dotatie

Onttrekking

saldo per 31 december

Sloopproject Centrumflats, Emmeloord

-

1.130

653

476

Sloopproject Meerweg, Rutten

-

138

19

119

Sloopproject A. van Bockholtstraat/Baan (oneven), Ens

-

210

40

170 66

Sloopproject A. Coolijnstraat, Ens

-

90

24

Sloopproject Baanhoek, Ens

-

104

31

73

-

1.672

768

904





LANGLOPENDE SCHULDEN

WAARBORGSOMMEN

Totaal 31-12-14 x ¤ 1.000

Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal 31-12-13 x ¤ 1.000

Waarvan looptijd > 5 jaar

Leningen kredietinstellingen

72.960

39.445

86.980

40.789

Financiële instrumenten

10.555

0

586

590

Waarborgsommen

Saldo per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen

Totaal

84.101

39.445

87.570

40.789

31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

Deze post is als volgt samengesteld:

Stelselwijziging embedded swaption Saldo per 1 januari Amortisering embedded swaption Aangetrokken leningen

86.980 -423 86.557

602

45

35

4

7

Uitbetaalde rente en waarborgsommen

53

55

Saldo mutaties

4-

- 12

KORTLOPENDE SCHULDEN

127 0

-12.000

-4.785

-1.724

-1.781

Saldo mutaties

-13.597

-6.566

Saldo per 31 december

72.960

86.980

Reguliere aflossingen

590

93.546

0

Afgeloste leningen

31-12-13 x ¤ 1.000

Saldo per 31 december 586 590 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.

LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Saldo per 31 december vorig jaar

31-12-14 x ¤ 1.000

-296 0 De embedded swaption bedraagt per 31 december

31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

Schulden aan leveranciers

205

361

Belastingen en premies sociale verzekering

800

350

Overlopende passiva

1.709

1.368

Totaal

2.714

2.078

Omzetbelasting

760

307

Pensioenfonds

40

42

800

349

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING

Rentevoet en aflossingssysteem

De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,07% (vorig boekjaar: 4,16%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De gemiddeld gewogen rentevast periode ultimo boekjaar was 4,30 jaar. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa ¤ 9,8 miljoen bedragen. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. FINANCIËLE INSTRUMENTEN

31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

Stelselwijziging embedded swaption

4.541

-

Saldo per 1 januari

4.541

-

Waardeverandering in het boekjaar

6.014

-

10.555 Saldo per 31 december

-

64

Totaal





31-12-14 x ¤ 1.000

31-12-13 x ¤ 1.000

OVERLOPENDE PASSIVA Niet vervallen rente leningen

829

911

Vooruit ontvangen huur

227

220

Te verrekenen leveringen en diensten

21

16

Te verrekenen huurtoeslag

16

16

381

49

Planmatig onderhoud Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren Overige overlopende passiva Totaal

91

91

144

65

1.709

1.368



Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2014 bedraagt de obligo verplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel ¤ 2.822.628 Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud voor een bedrag van Planmatig onderhoud

¤

12.849

Totaal ¤ 12.849 Jubilea uitkeringen Volgens de CAO woningcorporaties worden jubilea-uitkeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uittreding bij pensioen. Deze verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht. Dit geldt eveneens voor het in de CAO opgenomen loopbaanontwikkelingsbudget. De kosten die hiermee samenhangen worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht.

65

TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2014 x ¤ 1.000

Begroot x ¤ 1.000

2013 x ¤ 1.000

HUUROPBRENGSTEN Te ontvangen netto huur Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen

27.079

27.443

26.769

253

250

245

27.332

27.693

27.014

263

181

235

wegens oninbaarheid

186

200

284

Subtotaal

448

381

519

26.884

27.312

26.495

Subtotaal Af: huurderving wegens leegstand

Totaal

5.158

3.300

7.074

Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop

-682

-430

-1.013

Huurderving wegens leegstand

-201

-162

-161

Verkoopkosten

-293

-327

-662

3.982

2.381

5.238

Opbrengst mutatieonderhoud

59

100

92

Bijdrage bewoners in onderhoud

97

35

40

OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN

0,96%

0,65%

Bijdrage voor woningaanpassingen Wmo

11

20

13

Correctie voorgaande jaren “Pro Rata”-regeling btw

7

150

105

Inschrijfgelden en verlengingen

61

65

57

Overigen

61

46

63

295

416

370

Totaal

0,88%

De post overigen bestaat onder meer uit de ontvangen verenigingscontributie en vergoedingen voor het onderhouden en vervangen van aanpassingen voor gehandicapten, inningskosten huur en administratiekosten verhuringen en VvE-administraties.

Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten

583

607

Te verrekenen met huurders

-24

-17

-16

Subtotaal

559

590

592

608

wegens leegstand

21

20

15

Subtotaal

21

20

15

538

570

577

Af: vergoedingsderving

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving in % van de te ontvangen vergoedingen

Verkoopprijs onroerende zaken

2014 x ¤ 1.000

In het boekjaar zijn 44 woningen verkocht (vorig boekjaar 61 woningen). In de begroting was rekening gehouden met 30 woningen.

OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN

Totaal

Begroot x ¤ 1.000

Totaal

De ‘te ontvangen netto huur’ is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014 van gemiddeld 3,04% (vorig boekjaar 2,9%); - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonistatie; - mutaties in het bezit door verkoop van woningen. De huurderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur.

2014 x ¤ 1.000 NETTO VERKOOPRESULTAAT VERKOOPPORTEFEUILLE

3,53%

3,29%

2,53%

66

BEDRIJFSLASTEN

2014 x ¤ 1.000

Begroot x ¤ 1.000

ONDERHOUDSLASTEN

2013 x ¤ 1.000

AFSCHRIJVINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE Sociaal vastgoed in exploitatie

4.336

4.296

4.328

56

50

49

Vastgoed bestemd voor de verkoop

1

0

1

Totaal woningen en woongebouwen

Commercieel vastgoed in exploitatie

4.393

4.346

4.377

Onroerende zaken niet zijnde woningen

4

4

3

Overige zaken

0

0

1

519

443

589

4.916

4.792

4.970

Activa ten dienste van de exploitatie Totaal

2014 x ¤ 1.000

Begroot x ¤ 1.000

Dagelijks onderhoud

714

900

765

Mutatieonderhoud

415

450

447

Overig klein onderhoud en materiaalverbruik

134

68

88

Bijdragen aan VvE's

118

115

113

2013 x ¤ 1.000

Contractueel onderhoud

570

625

657

Klangestuurd binnenonderhoud, vervangen keukens en badkamers

979

1.013

1.315

Planmatig onderhoud

5.409

5.907

6.640

Subtotaal

8.338

9.078

10.026

492

455

482



Af: doorberekend door de servicedienst (per saldo) Af: onderhoud (geactiveerd)

2.403

3.043

1.065

OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE

Totaal

5.443

5.580

8.479

54

Afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden Correctie op basis van herindeling/herwaardering

- 1.242

-

195

Nieuwbouw Baan (even), Ens

1.431

-

-

LEEFBAARHEID

Sloopproject Meerweg, Rutten

138

-

-

Vastgoedgerelateerde leefbaarheid

24

Sloopproject A. van Bockholtstraat/Baan (oneven), Ens

210

-

-

Mensgerelateerde leefbaarheid

15

Totaal leefbaarheid

39

Sloopproject A. Coolijnstraat, Ens Sloopproject Baanhoek, Ens Sloopproject centrumflats, Emmeloord De Deel, Emmeloord Totaal

90

-

-

104

-

-

1.130

-

-

-

2.511

-

1.861

2.511

195

2.522

2.434

2.765

20-

-

-18

2.503

2.434

2.747

LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen Ontvangen ziekengelden Totaal SOCIALE- EN PENSIOENLASTEN Sociale lasten

423

388

431

Pensioenlasten

493

479

538

Totaal

916

867

969

Personeelsbezetting in fte’s 53,02 51,10 58,73

67

32 49

54

81

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

2014 x ¤ 1.000

Begroot x ¤ 1.000

2013 x ¤ 1.000

Gas, water en elektra

249

226

267

WAARDEVERANDERING FINANCËLE INSTRUMENTEN

Onderhouds- en schoonmaakkosten

186

225

194

Herwaardering embedded swaption

Onderhoudskosten groenvoorziening

56

59

56

Kosten glasverzekering

89

101

90

580

611

607

LASTEN SERVICECONTRACTEN

Begroot x ¤ 1.000

2013 x ¤ 1.000

6.014

-

-

RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Rente op uitgezette middelen

Totaal lasten servicecontracten

31-12-14 x ¤ 1.000

173

233

223

Rente belastingen

15

-

69

Totaal rentebaten

189

233

291

3.390

3.299

3.755

4

-

7

16

-

18

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN

Overige kostensoorten 55

-

386

Rente leningen kredietinstellingen

Overige personeelskosten

158

157

226

Rente waarborgsommen

Uitzendkrachten

147

50

65

Huisvestingskosten

144

143

146

Verenigingskosten

49

60

56

Autokosten

69

80

78

Kosten reorganisatie

Overige financieringslasten

Totaal rentelasten 3.410 3.299

Woonservicekosten/Bewonersparticipatie

110

21

-

Automatiseringskosten

475

427

435

Pr-kosten

125

167

131

460

467

488

Latente belastingen

1.159

1.179

1.158

Verzekeringen

97

94

99



Contributie Aedes

38

45

44

969

981

1.093

2.056

2.188

80

Overige algemene kosten

VENNOOTSCHAPSBELASTING De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen

Heffingen CFV (saneringssteun en bijzondere projectsteun) Verhuurderheffing Overige lasten Energiekosten leegstaande woningen

44

44

32

216

322

197

6.372

6.424

4.714

Beleid en relatiebeheer

12

46

22

Mutaties energielabel

3

5

3

93

82

55

Kosten LSS

25

124

14

Totaal overige kosten

82

65

66

0

0

37

216

322

197

Overige indirecte exploitatielasten Totaal

De overige indirecte exploitatielasten zijn als volgt te specificeren:

Implementatie klantcontactcentrum

Strategische doelen Totaal overige indirecte exploitatielasten

3.781





68

-

2.561

-997

510

-

5.179

510

2.561

4.182

2014 x ¤ 1.000

Begroot x ¤ 1.000

2013 x ¤ 1.000

- 167

4.342

6.426

4.496

4.792

4.406

1.861

2.511

195

- 1.228

0

89

969

981

1.173

De acute belastingplicht is als volgt bepaald: Resultaat vóór belastingen Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen Fiscaal niet te activeren onderhoud/bedrijfsmiddelen Heffing bijzondere projectsteun Correctie gemengde kosten Verkoopopbrengst woningen Verkoopopbrengst vervoermiddelen Huurderving te slopen Centrumflats, Emmeloord Pro rata regeling Fiscale onderhoudsvoorziening Amortisering rente Swaption Waardeverandering financële instrumenten Agio leningen

10

-

11

- 4.289

- 2.381

- 6.061

-

19

-

309

-

-

41

-

-105

- 3.401

-

- 4.399

127

-

-

6.014

-

-

- 214

-

-127

- 15

-

-14

Totaal tijdelijke en permanente verschillen

4.657

9.807

- 1.180

Te verrekenen verliezen

4.490

-

1.594

Belastbaar bedrag

-

10.244

-

Verschuldigde winstbelasting, 20% tot ¤ 200.000,-- en 25% over het meerdere

-

2.561

-

Correctie vennootschapsbelasting vorige jaren

-

-

997

- 1.088

2.561-

3.187

Investeringsaftrek

Latente belastingen Belastinglatentie te verrekenen verliezen Belastinglatentie embedded derivaat

1.535

Belastinglatentie te verrekenen verliezen correctie voorgaand boekjaar

- 165

Belastinglatentie te verkopen woningen

283

30

Belastinglatentie leningen

- 54

- 32

510 4.182 De belastinglatentie te verrekenen verliezen is gevormd doordat in 2013 de fiscale positie 2012 is herzien en er een compensabel verlies is ontstaan. Het effectieve belastingtarief is 0%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de niet aftrekbare posten, in de verwerking van het agio op de leningen en als gevolg van verliescompensatie.

69

OVERIGE INFORMATIE TOELICHTING ACCOUNTANTSKOSTEN

Bezoldiging topfunctionarissen, zijnde commissarissen

Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie Deloitte Accountants bv en haar netwerk. Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde kosten in euro’s inclusief BTW. 2014

2013

Onderzoek van de jaarrekening

¤

€ 41.381

¤

€ 31.339

Overige controle-opdrachten

¤

€ 11.483

¤

€ 6.413

Andere niet-controlediensten

¤

€ 1.355

¤

1.977

Totaal

¤

54.219

¤

39.729

Naam Functie

Duur dienst verband in maanden

Vergoeding excl btw

Ing G.W. Kamp MSRE

voorzitter

01-01-2014 t/m 31-12-2014

¤ 9.800

H. Straatsma-Reuvers

vicevoorzitter

01-01-2014 t/m 30-06-2014

¤ 4.200

R. Heegsma

lid

01-01-2014 t/m 31-12-2014

¤ 7.000

R. de Vries

lid

01-01-2014 t/m 31-12-2014

¤ 7.000

B.H. Reussing

lid

01-01-2014 t/m 30-06-2014

¤ 3.500

aspirantlid

01-10-2014 t/m 31-12-2014

¤ 1.633

D.M. Swagerman

De indeling is in bezoldigingsklasse E van de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Er wordt gebruik gemaakt van overgangsrecht.



BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN de bezoldiging van het bestuur omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten); - uitkeringen bij beëindiging van dienstverband;

Emmeloord, 21 mei 2015

A. Beurmanjer Directeur/bestuurder

Bezoldiging topfunctionarissen Conform de Wet normering Topinkomens wordt de bezoldiging opgenomen van de topfunctionarissen. Naam Functie A. Beurmanjer

Duur dienstverband in dagen

Omvang dienstverband

Beloning

Belastbare kostenvergoedingen

Voorzieningen betaalbaar op termijn ¤ 31.923

directeur-bestuurder

01-01-2014 t/m 31-12-2014

1

¤ 143.853

¤ 1.634

E. Nikkels

manager

01-01-2014 t/m 31-12-2014

1

¤ 86.734

¤ 545

¤ 17.599

C.M. Leijten

manager

01-01-2014 t/m 31-12-2014

1

¤ 78.066

¤ 545

¤ 15.322

1 ¤ 76.788 ¤ 545 M. Broek manager 01-01-2014 t/m 31-12-2014

ing G.W. Kamp MSRE Voorzitter rvc

Drs R.N. Heegsma Vicevoorzitter rvc

prof.dr. D.M. Swagerman Lid rvc

A. Leijenaar Lid rvc

¤ 15.322

De indeling is in bezoldigingsklasse E van de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. De norm wordt overschreden door de heer A. Beurmanjer. Er wordt gebruik gemaakt van overgangsrecht.

70

R. de Vries Lid rvc

OVERIGE GEGEVENS Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 Het resultaat over het boekjaar wordt toegevoegd aan de overige reserve.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan, die nadere informatie geven over de situatie per balansdatum.

Controleverklaring van de onafhankelijk accountant De controleverklaring van de onafhankelijk accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina opgenomen.

71

CONTROLEVERKLARING

72

Jaarverslag

2014

73