JAARVERSLAG 2012
OPEN EN TRANSPARANT
2
Jaarverslag 2012
5.9 Geschillencommissie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
A Bestuursverslag
6. Financieel gezond en duurzaam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Voorwoord, effectief en verantwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
6.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.2 Economische ontwikkelingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.3 Financiële kaders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.4 Matching en middelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 6.5 Jaarresultaat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 6.6 Eigen vermogen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 6.7 Huurderving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.8 Bedrijfswaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.9 Financieringspositie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.10 Liquiditeitspositie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 6.11 Deelneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.12 Meerjarenbegroting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 6.13 Fiscale positie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1. Jaarverslag 2012: open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2. Veilige en aantrekkelijke woonomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 2.1 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.2 Ontwikkelingen Nagele. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.3 DNA Emmeloord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.4 Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 2.5 Sponsoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2.6 Vangnet en advies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 2.7 Overlast en overlastaanpak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3. Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid . . . . . 17 3.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.2 Strategisch Voorraadbeleid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 3.3 Duurzaam bouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.4 Energielabel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.5 Planmatig onderhoud. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.6 Mutatieonderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.7 Overige onderhoudskosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.8 Dagelijks onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.9 Verkoop van woningen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
7. Projecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
4. Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid . . . . . . . . . . 25
9. Strategische doelstellingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
7.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 7.2 Projecten in Emmeloord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 7.3 Projecten in de dorpen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
8. De organisatie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 8.1 Governancecode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 8.2 Personeel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 8.3 Automatisering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Open en transparant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
4.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 4.2 Woonruimteverdeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 4.3 Huurprijsbeleid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4.4 Mutatiegraad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4.5 Huurtoeslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4.6 Betalingsachterstand en uitzetting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4.7 Steunpunten voor wonen, zorg en welzijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4.8 Energie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4.9 Kortingspas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4.10 Voedselbank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 4.11 Ondersteuning bij tuinonderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Kengetallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Bestuursverklaring. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
B Verslag van de raad van commissarissen 10. Verslag van de raad van commissarissen. . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 10.1 Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 10.2 De raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 10.3 Bestuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 10.4 Vergoedingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 10.5 Werkwijze. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 10.6 Toezicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 Open en transparant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
5. Verbeteren van de dienstverlening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8
Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Belangenhouders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 Huurdersoverleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 KWH-huurlabel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Communicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Prestatieafspraken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Kantoorgebouw. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Samenwerking met zorgpartijen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Verklaring van de raad van commissarissen . . . . . . . . . . . . . . . 81
3
C Jaarrekening 2012 11. Jaarrekening 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 Balans per 31 december 2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 Winst- en verliesrekening 2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 Kasstroomoverzicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Algemene toelichting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
1 Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 2 Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening . . . . 88 3 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva . . . . . . . . 88 4 Grondslag voor de bepaling van het resultaat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 5 Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht. . . . . . . 92
Toelichting op de balans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 Toelichting op de winst- en verliesrekening. . . . . . . . . . . . . . . 107 Overige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
D Overige gegevens Controleverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 Resultaatbestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum. . . . . . . . . . . . . . 119
4
Jaarverslag 2012
Effectief en verantwoord
5
Voorwoord
Het jaar 2012 begon als het tweede jaar van onze vijfjarige ambitie om een groot aantal doelen te realiseren, die passen bij de opgave die wij in Noordoostpolder hebben. Het jaar eindigde met de frustratie over de kabinetsplannen, die met een sectorbrede heffing van 2 miljard euro een dikke streep door onze investeringsplannen haalden. Inmiddels hebben we onze strategie opnieuw uitgezet en nemen wij maatregelen die tot herstel van onze investeringsruimte leiden.
nu in staat om op eigen kracht een herstelplan op te stellen. Dat gaat gepaard met ingrepen in onze organisatie en zal gevolgen hebben voor de werkgelegenheid van collega’s. Daarin zal Mercatus haar verantwoording als werkgever nemen en zorgdragen voor een respectvolle wijze van reorganiseren. Voorop staat dat wij een verantwoordelijkheid hebben om ons werk goed te doen, tegen de laagst mogelijke kosten en gericht op de opgave die wij in Noordoostpolder hebben.
Belangrijke mijlpalen in 2012 waren de vaststelling door de gemeente Noordoostpolder van de Woonvisie en de vaststelling van ons Strategisch Voorraadbeleid, dat aansluit op die visie. Hiermee beschikken we over twee documenten die richting geven aan de aanpak van de herstructurering van grote delen van ons woningbezit. Deze opgave vloeit voort uit de sterke groei van de polder 50 jaar geleden, waardoor de herstructureringsopgave vele wijken en alle dorpen bestrijkt. Een belangrijk kader voor de nieuwe invulling van plekken die vrij zullen komen door sloop is het DNA van de dorpen en van Emmeloord. Deze rapporten beschrijven de herkomst en waarde van de Delftse School en de latere architectuurstijlen, die in Noordoostpolder voorkomen. Dit geeft ons een goede richtlijn voor de herontwikkeling, zodat herontwikkeling aan blijft sluiten bij het karakter van de polder.
Ton Beurmanjer Directeur/bestuurder
,,Voorop staat dat wij een verantwoordelijkheid hebben om ons werk goed te doen tegen de laagst mogelijke kosten en gericht op de opgave die wij in Noordoostpolder hebben.”
Juist omdat wij onze opgave zo helder voor ogen hebben en onze plannen zo zorgvuldig en concreet voorbereid hadden, was de frustratie over de heffing zo groot. Dat wij dan ook nog een fors bedrag moeten afdragen voor mismanagement bij een grote corporatie, is extra wrang. Onze schaalgrootte, met een sterke lokale worteling, blijkt veel transparanter en effectiever te zijn dan zo’n mega-corporatie. Daarnaast kan ons solidariteitsstelsel het risico van corporaties met een enorme omvang helemaal niet dragen. In deze tijd van gemeentelijke schaalvergroting pleit ik dan ook voor het bewaren van lokaal gewortelde woningcorporaties, die in overeenstemming zijn met de menselijke maat en die controleerbaar zijn. Groter is niet altijd en per definitie beter. Doordat wij in het verleden oog gehad hebben voor de omvang van onze leningportefeuille en daardoor relatief lage rentelasten hebben, zijn wij
6
Jaarverslag 2012
7
8
Jaarverslag 2012
Jaarverslag Mercatus: open en transparant
9
Open en transparant
We maken het gedrukte verslag in eigen beheer in een zeer beperkte oplage. Dit vooral uit oogpunt van duurzaamheid.
Open en transparant, dat is het thema van het jaarverslag 2012. In deze tijd, waarbij corporaties vaak negatief in het nieuws staan, lichten wij naar beste kunnen toe wat wij in het afgelopen jaar hebben gedaan, waar het geld van onze huurders aan is besteed en wat de effecten zijn van het toekomstige regeringsbeleid. Ook ons beloningsbeleid is helder opgenomen. Open en transparant, dat is ook ons in 2012 verbouwde kantoorgebouw. In dit jaarverslag komt dat in tekst en beeld duidelijk naar voren.
Het complete jaarverslag is namelijk na te lezen op onze website www.mercatus.nl en een verwijzing wordt opgenomen in het bewonersblad. Belangstellenden kunnen indien gewenst wel een gedrukt exemplaar opvragen. Wij zijn benieuwd naar uw reactie op ons jaarverslag. U kunt reageren via onze website.
Onze klanten, belangenhouders, relaties, personeel en toekomstige medewerkers kunnen in dit jaarverslag nalezen wat er is gebeurd en gerealiseerd in 2012. Het jaar 2012 wordt doorgenomen aan de hand van onze vijf hoofdpijlers: • Een veilige en aantrekkelijke woonomgeving. • Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid. • Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid. • Verbeteren van de dienstverlening. • Financieel gezond en duurzaam.
,,Het regeringsbeleid maakt ‘t noodzakelijk dat wij maatregelen nemen. Daartoe is begin 2013 onze missie en visie herijkt en is een aantal strategische doelstellingen aangepast.” Wij hebben binnen deze pijlers 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. In dit jaarverslag wordt de voortgang van die strategische doelstellingen in een apart hoofdstuk toegelicht. De tijd staat echter niet stil. Het regeringsbeleid maakt het noodzakelijk dat wij maatregelen nemen. Daartoe is begin 2013 onze missie en visie herijkt en is een aantal strategische doelstellingen aangepast. Wij rapporten over alle 29 doelstellingen en geven per doelstelling aan of er aanpassingen worden overwogen in 2013. Verder komen in dit verslag de projecten die we uitvoerden, organisatorische zaken en het verslag van de raad van commissarissen aan de orde.
10
Jaarverslag 2012
Veilige en aantrekkelijke woonomgeving
11
Veilige en aantrekkelijke woonomgeving 2.1
Inleiding
en betrekt daarbij ook nadrukkelijk de bewoners. Door die samenwerking willen we de leefkwaliteit van de dorpen, wijken en buurten versterken, het vertrouwen in Mercatus, gemeente, Carrefour en de politie vergroten en de eigen verantwoordelijkheid van de inwoners stimuleren. Mercatus zet hiervoor menskracht in, in de vorm van leefbaarheidsmedewerkers en wijkbeheerders en financiële middelen. Aan externe leefbaarheidskosten is een bedrag van ¤ 126.000,-- besteed.
Wat deed Mercatus in 2012 om een veilige, aantrekkelijke en leefbare woonomgeving te creëren voor haar klanten? In dit hoofdstuk wordt daar op ingegaan aan de hand van de onderwerpen: ontwikkelingen Nagele, DNA Emmeloord, Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW), sponsoring, vangnet en advies en overlast en overlastaanpak.
2.2
In 2012 is er gewerkt met twee gebiedsteams. Een gebiedsteam dorpen en een gebiedsteam wijken in Emmeloord. Door nauw contact te onderhouden met wijkplatforms, dorpsbelangen en bewoners weten we wat er speelt en zijn er verschillende leefbaarheidsprojecten opgezet. Dit was soms op aanvraag van een wijk of dorp, maar ook op initiatief van het IGW zelf.
Ontwikkelingen Nagele
De gemeente Noordoostpolder en Mercatus hebben in 2011 in een convenant afgesproken Nagele aantrekkelijker te maken. Architecten uit het Onderzoekslab Nagele adviseerden over de aanpak daarvan. Die adviezen zijn in het convenant vertaald naar drie sleutelprojecten: • kerngebied • woningen • openbare ruimte & leefbaarheid. Het dorp moet hierdoor niet alleen aantrekkelijker worden als woon- en leefgebied. Ook de bijzondere cultuurhistorische waarde van Nagele moet worden behouden en hersteld. Mercatus richt zich in dit traject vooral op de aanpak van de woningvoorraad en de leefbaarheid. Mercatus is sinds 2011 in onderhandeling met Vereniging Hendrick de Keyser om 32 woningen aan de Karwijhof tegen een symbolisch bedrag over te dragen. Door de overdracht tegen een symbolisch bedrag en met financiering vanuit het Rijk, provincie en de gemeente kunnen de woningen ingrijpend verbeterd worden en aan de buitenkant in de originele staat worden teruggebracht. De overdracht is in 2012 nog niet gerealiseerd omdat de financiering van de woningverbetering nog niet rond is.
2.3
Elk jaar worden twee aandachtsgebieden aangewezen. Dit omdat daar bijvoorbeeld meer overlast is of juist meer behoefte is aan ondersteuning. Dit wordt bepaald op basis van de beheerplannen, die jaarlijks worden geactualiseerd. In 2012 waren dit de dorpen Nagele en Kraggenburg en de wijken Espelervaart en Centrum in Emmeloord.
,,IGW houdt zich bezig met de leefbaarheid in wijken en dorpen en betrekt daarbij ook nadrukkelijk de bewoners.” In Nagele is een dorpschouw gehouden, heeft Mercatus geparticipeerd in de totstandkoming van de dorpsvisie, is een groendag gehouden en is een workshop gehouden over het inrichten van een onderhoudsvriendelijke tuin. Concrete verbeterpunten die in de loop van het jaar zijn geconstateerd zijn direct opgepakt. In Kraggenburg is een dorpsschouw gehouden die geleid heeft tot een klussendag in het dorp. Ook voor Kraggenburg is een dorpsvisie opgesteld, waaraan Mercatus heeft deelgenomen. In de wijk Espelervaart (aan de Mark en Berkelstraat) zijn projecten georganiseerd die gericht waren op het voorkomen van overlast en het verbeteren van het veiligheidsgevoel van de bewoners. In dit gebied wordt de leefbaarheid namelijk aangetast door probleemgezinnen en overlastveroorzakers. De projecten hebben niet tot het gewenste resultaat geleid waardoor er een individuele aanpak volgt door zowel Mercatus als de politie. Aan de Zwanenbalg is een leefbaarheidsproject opgezet dat heeft geleid tot het aanbrengen van verlichting bij het achterpad. In het aandachtsgebied Centrum wordt al een aantal jaren de wijkwoning aan de Stieltjesstraat gebruikt voor bijzondere activiteiten. Omdat inmiddels een multifunctioneel centrum in de botenbuurt is gerealiseerd
DNA Emmeloord
De typische kenmerkende kwaliteiten van Emmeloord op het gebied van landschap, stedenbouw, architectuur en (groene) infrastructuur -oftewel het DNA van Emmeloord- zijn onderzocht en beschreven. Het onderzoek bestaat uit een analysedeel en oplossingsrichtingen en biedt daardoor handvatten om aan de toekomstige woonwensen en eisen te voldoen met behoud van de waardevolle karakteristieken van Emmeloord. Het onderzoek is vastgelegd in een boek en hieraan is een website gekoppeld. De afronding vindt begin 2013 plaats.
2.4
Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW)
Mercatus heeft een samenwerkingsverband met welzijnsorganisatie Carrefour, politie en gemeente, genaamd Integraal Gebiedsgericht Werken. IGW houdt zich bezig met de leefbaarheid in wijken en dorpen
12
Jaarverslag 2012
Tuinendag In 2012 hebben vrijwilligers van Carrefour en medewerkers van Mercatus een bijdrage geleverd aan de tuinendag. Twintig tuinen van mensen die zelf fysiek of psychisch niet in staat zijn hun tuin bij te houden, zijn aangepakt. De tuinendag draagt op die manier bij aan de leefbaarheid in de dorpen en wijken.
zijn er gesprekken gaande om in 2013 de activiteiten hiernaar over te brengen. In de overige wijken en dorpen zijn diverse activiteiten gehouden in het kader van de burendag, het veiliger maken van de achterpaden, toelichting van het woonruimteverdeelsysteem en de integratie met arbeidsmigranten. In het algemeen zijn vanuit leefbaarheid de volgende activiteiten georganiseerd:
Overlast door bomen In 2010 en 2011 is er een lijst opgesteld van hoge bomen die schade veroorzaken of onveilige situaties creëren. In 2012 zijn bewoners stapsgewijs aangesproken op het uitvoeren van onderhoud of er zijn afspraken gemaakt over het kappen van de boom. Dit loopt nog door in 2013.
Buurtbemiddeling Mercatus ondersteunt het buurtbemiddelingsproject in de Noordoostpolder financieel. In 2012 zijn 25 trajecten opgestart. De uitvoering hiervan gebeurt door Carrefour. Periodiek houdt Mercatus met Carrefour een evaluatie.
Huisvesten van risicogroepen Mercatus en het Leger des Heils hebben sinds 2011 een samenwerking, waarbij huurders worden gehuisvest met een begeleidingscontract. In 2012 zijn vier van dergelijke contracten afgesloten. Op verzoek van Kwintes zijn zes reguliere woningen aan de Sondelstraat beschikbaar gesteld voor een begeleid wonen project.
Tuinencontrole De tuinencontrole is eenmalig gehouden voor het hele woningbezit. Het aantal aangeschreven adressen, waarbij de tuin een opknapbeurt nodig had, is ten opzichte van 2011 gedaald met 10% tot 565.
13
Veilige en aantrekkelijke woonomgeving 2.5
Sponsoring
We zien een daling ten opzichte van 2011 (883) en ook in de loop van het jaar 2012 is er sprake van een neerwaartse trend in het aantal meldingen. Wij proberen het aantal meldingen te beperken door pro-actief op zaken in te spelen en door het inzetten van onze eigen buitendienst. Zij vormen voor ons de ogen en oren van de wijken en dorpen.
Sponsoring vindt plaats voor activiteiten in wijken, dorpen, straten en buurten die een directe bijdrage leveren aan de leefbaarheid van onze huurder. Ook ondersteunen wij activiteiten die bijdrage aan het imago en de leefbaarheid van de Noordoostpolder als de geheel. De ontwikkelingen in de sector en bijstellingen in het beleid leiden in 2013 tot een herziening van het sponsorbeleid. Een opsomming van sponsoractiviteiten in 2012: Straatspeeldag dorpen en wijken Dorpsfeesten Circus Espel SC Bant, jeu de boulesbaan Kerstmarkt Revelsant Oudejaarsfeest Marknesse Burendag diverse locaties Stichting huttenbouw, bijdrage huttenbouwweek Bijdrage MFC Nagele Bordsponsoring bij sportverenigingen Bijdrage auto Zorggroep Oude en Nieuwe Land (5 jaar) Zilveren vriend Flevolandschap Museum Nagele Uit-je Tent Noordoostpolder Centrumactiviteiten Stichting Evenementen en Promotie Noordoostpolder (STEP).
2.6
175 1.050 425 500 250 250 450 175 10.000 1.400
euro euro euro euro euro euro euro euro euro euro
3.300 2.500 3.000 750
euro euro euro euro
15.000
euro
Vangnet en Advies
Dit jaar heeft Mercatus samen met de gemeente het protocol preventie huisuitzettingen voortgezet. Wij dragen hierin een bedrag van 10.000 euro bij. Dit bedrag wordt gebruikt voor de pro-actieve inzet van het algemeen maatschappelijk werk (AMW). Hiermee zijn in 2012 de kosten voor de inzet van Vangnet en Advies vervallen.
2.7
Overlast en overlastaanpak
In 2012 zijn 706 meldingen van overlast bij Mercatus geregistreerd. De meeste meldingen (565) komen voort uit de tuinenprocedure. Andere meldingen die opvallen zijn woonfraude, geluidsoverlast en vervuiling.
14
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Veilige en aantrekkelijke woonomgeving Diverse activiteiten heeft Mercatus ondernomen en ondersteund op het gebied van leefbaarheid. Ook zijn samenwerkingsverbanden op dit gebied gesloten met gemeente, welzijns- en zorgpartijen. Maar dragen alle inspanningen in voldoende mate bij aan een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en daarmee aan een betere leefbaarheid? Een terechte vraag. Immers naast direct geld voor projecten stelt Mercatus tijd van diverse medewerkers beschikbaar, die direct en indirect betrokken zijn bij de woonomgeving. Uit een in april 2013 door kennisinstituut MOVISIE uitgebracht rapport blijkt dat straatbarbecues en inzet van straatcoaches en allerlei andere sociale activiteiten niet leiden tot de gewenste doelen. De conclusie is dat meer sociale cohesie niet perse leidt tot een veilige buurt, de impact van burgerinspraak op leefbaarheid beperkt is en er onvoldoende bewijs is dat gedragscodeprojecten overlast beperken. Buurtpreventieteams en burgerwachten daarentegen verbeteren wel de leefbaarheid. Wellicht is het onderzoek meer gericht op grootstedelijke gebieden. Maar zou het in Noordoostpolder anders zijn? Voor Mercatus zijn er in ieder geval meerdere aanleidingen om ons leefbaarheidsbeleid te heroverwegen. De nadruk ligt daarbij op wijken en dorpen die in negatieve zin afwijken van een door ons te stellen norm. Welke middelen zetten we daarbij in? Het rapport van MOVISIE biedt ons daarvoor wel aanknopingspunten.
15
16
Jaarverslag 2012
Aanbod van woningen keuzevrijheid en duurzaamheid
17
Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid
3.1
Inleiding
De uitkomst is financieel vertaald in de meerjarenbegroting. De uitvoering kon gefinancierd worden vanuit het eigen vermogen en vanuit de verkoop van woningen. Het eigen vermogen daalde in die periode met 15,6 miljoen euro. Daartegenover staat een positief effect van het bijstellen van de levensduur van 7,3 miljoen euro. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de nieuwbouw van 25% op herstructureringslocaties. Deze cijfers zijn inmiddels achterhaald en na de vaststelling van het SVB is door alle overheidsmaatregelen de uitvoerbaarheid wel in een ander licht komen te staan. In ons beleid blijft het SVB echter leidend, alleen is het tempo van uitvoering afhankelijk van onze financiële mogelijkheden.
Wat deed Mercatus in 2012 op het gebied van de woningvoorraad, het onderhoud van het woningbezit en de verkoop van woningen? Wat werd er gedaan aan het verduurzamen van het woningbezit? Hierop wordt in dit hoofdstuk dieper ingegaan aan de hand van de onderwerpen: Strategisch Voorraadbeleid, duurzaam bouwen, energielabel, planmatig onderhoud, mutatie onderhoud, overige onderhoudskosten, dagelijks onderhoud en verkoop van woningen.
3.2
Strategisch Voorraadbeleid
,,Mercatus wil een positieve bijdrage leveren aan energiebesparing, duurzaamheid en het milieu.”
Actuele kennis van de huidige en toekomstige woonbehoefte is een voorwaarde voor een goed Strategisch Voorraadbeleid. De stagnerende bevolkingsgroei, overheidsheffingen en de veranderde regels voor de woonruimteverdeling zijn externe effecten waar wij mee te maken hebben. In 2011 is daarom een begin gemaakt met het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid (SVB).
3.3
In 2012 is het Strategisch Voorraadbeleid uitgewerkt, vastgesteld en tussentijds besproken met de belangenhouders (o.a. gemeente Noordoostpolder, besturen dorpsbelang, Stichting Huurdersbelang en zorgpartijen). Hiermee hebben we een strategie per vastgoedeenheid voor de komende tien jaar.
Mercatus wil een positieve bijdrage leveren aan energiebesparing, duurzaamheid en het milieu. Wij houden daarmee bij de ontwerp-, product- en materiaalkeuzes bij nieuwbouw en onderhoud rekening. Door concreet beleid te ontwikkelen voor duurzaam bouwen maken wij onze inspanningen op dit terrein inzichtelijk.
De belangrijkste beleidsuitgangspunten van het SVB 2012 op een rij: • Een noodzakelijke kernvoorraad van circa 4.100 woningen in 2022. Dit betekent een afname met ongeveer 700 woningen. • De afname wordt gerealiseerd door sloop en door verkoop. In totaal is Mercatus voornemens 462 woningen in de komende tien jaar te slopen. Daarnaast zijn er 1.424 woningen aangewezen voor de verkoop. De verwachting is dat hiervan in 10 jaar tijd circa 40% wordt verkocht. • Binnen het SVB wordt uitgegaan van een toevoeging aan de kernvoorraad van 180 nieuwbouwwoningen. Daarnaast bouwt Mercatus op slooplocaties gemiddeld 25% van het aantal woningen in de (sociale) huur terug. • Er zijn binnen Emmeloord twee gebieden aangewezen waar Mercatus samen met de gemeente Noordoostpolder en bewoners een toekomstvisie wil opstellen. Binnen deze gebieden hebben 344 woningen de strategie ‘parkeren’ gekregen. Dit wil zeggen dat het regulier onderhoud gewoon wordt uitgevoerd, maar dat de toekomststrategie nog wordt onderzocht en bepaald. • De levensduur van de woningen is geanalyseerd en opnieuw vastgesteld op basis van de technische staat en de verhuurbaarheid op langere termijn.
Duurzaam bouwen
2012 heeft in het teken gestaan van het ontwikkelen van een visie op duurzaam bouwen. Woonlastenbenadering, Trias Energetica (een driestappenstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken), integraal ontwerpen en ketenintegratie zijn daarin belangrijke thema’s. Door de recente ontwikkelingen binnen de sector en bij Mercatus heeft de interne discussie over onze visie op duurzaamheid nog niet plaatsgevonden. Afhankelijk van de uitkomsten van de heroriëntatie van de strategische doelen wordt dit in een later stadium weer opgepakt. Duurzaamheid is ook een thema geweest bij de verbouwing van ons kantoorpand. Dit is in hoofdstuk 5.7 verder toegelicht.
3.4
Energielabel
Onze strategische doelstelling is om eind 2015 tenminste 3.000 woningen te hebben met het energielabel A, B of C. Door het treffen van energetische maatregelen is het aantal woningen met deze labels ultimo 2012, 2.119. Door de uitvoering van verschillende projecten in 2010 t/m 2012 is een reductie van de uitstoot van CO2 bereikt van 12 %. Hiermee liggen wij op koers om deze doelstelling te halen.
18
Jaarverslag 2012
aangevraagd bij het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. Dit is in samenwerking gedaan met Landschapsbeheer Flevoland. Zij hebben de vogelnesten geïnventariseerd in de zomer van 2011. Dit was nodig voor de ontheffingsaanvraag.
In de tabel staat de stand van zaken sinds de eerste inventarisatie in 2003. Status in 2003
Status in 2010
Status in 2011
Status in 2012
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
(% aantal woningen)
A
0%
1%
2%
4%
B
6%
12%
15%
14 %
Energielabel
C
12 %
20%
23%
23 %
TOTAAL A,B,C
18%
33%
40%
41 %
D
15 %
14%
15%
15 %
E
14 %
31%
31%
31 %
F
33 %
17%
11%
10 %
G
20 %
5%
3%
3%
3.5
In september 2012 is het vervangen van de dakpannen uitgevoerd volgens de regels van de flora- en faunawet. De nesten die zich onder de dakpannen bevonden zijn tijdelijk verwijderd, opgeslagen en voordat de nieuwe dakpannen werden aangebracht, teruggelegd. Dit geheel volgens de voorschriften en uitgangspunten van de wet. Om het broeden van de gierzwaluw onder de pannen niet te verstoren, zijn de daken aan de binnenzijde geïsoleerd.
Isoleren woningen Espelerlaan/Meidoornstraat bij 33 woningen In verband met het beschermde aangezicht van de woningen aan de Espelerlaan en de aanwezige detaillering was extra onderzoek gewenst. Door het aanbrengen van gevelisolatie, het vullen van de spouw met isolatiemateriaal, is er extra aandacht nodig voor de zogenaamde koudebrug. Dit zijn plekken in de woning die niet goed meegeïsoleerd kunnen worden, zoals bijvoorbeeld betonnen kaders rond kozijnen of betonnen lateien boven kozijnen. Bij deze koudebruggen isoleren we de binnenzijde extra zodat er geen condensvorming ontstaat. Bij de Espelerlaan is dit ook toegepast en dit is goed ontvangen door de bewoners die meer comfort in hun woning ervaren.
Planmatig onderhoud
De totale begroting voor planmatig onderhoud (bouwkundig onderhoud, schilderwerk en energetische maatregelen) bedroeg in 2012 ¤ 12,8 miljoen. Het bedrag dat werkelijk werd besteed is 8,3 miljoen euro. Deze onderschrijding is als volgt te specificeren: • Voor een bedrag van 2 miljoen euro zijn projecten niet aanbesteed en doorgeschoven naar 2013. Dit in verband met voortschrijdend inzicht in te nemen isolerende maatregelen. • Een bedrag van 2,4 miljoen euro als gevolg van scherpe inschrijvingen, een andere wijze van aanbesteding en het vervallen van werkzaamheden door de actualisatie van het SVB.
APK keuringen 2012 Een keer in de zes jaar voeren we een preventieve veiligheidskeuring van het installatiewerk in de woningen uit. De keuring bestaat uit het controleren van de gas- elektra- en waterinstallatie in de woning, inclusief de gastoestellen. In 2012 zijn er 911 woningen gekeurd en waar nodig hersteld. Het herstel kostte meer dan begroot. Ten opzichte van de begroting van ¤ 181.000,-- is een bedrag van ¤ 215.000,-- uitgegeven.
Van de in totaal 37 projecten binnen planmatig onderhoud zijn 7 projecten afgesloten met een tekort ten opzichte van het budget, 6 projecten zijn niet uitgevoerd danwel doorgeschoven en 24 projecten zijn afgesloten met een positief resultaat van gemiddeld 23%. Eén project is toegevoegd, namelijk het vervangen van de gevel aan de flat Hulkesteijn.
Vervangen van stalen gasleidingen onder de vloer In 2011 is na een inspectie gebleken dat bovengrondse stalen gasleidingen corrosiegevoelig waren. Daarom hebben we in 2012 preventief de stalen gasleidingen planmatig vervangen. In de begroting was voorzien in de vervanging van zowel de bovengrondse als de ondergrondse leidingen. Na onderzoek hebben wij geconstateerd dat de ondergrondse leidingen geen corrosie vertoonden en niet vervangen hoefden te worden. Daardoor is ¤ 271.000,-- uitgegeven ten opzichte van een budget van ¤ 449.000,--.
Onderstaand een viertal opvallende projecten die in 2012 zijn uitgevoerd.
Vervangen pannen en isoleren dak Faddegon-, Beyerinckstraat bij 25 woningen voor een bedrag van ¤ 450.000,-Onder de pannen van de Beyerinckstraat hebben zich gierzwaluwen gevestigd. De gierzwaluw is een beschermde vogel. Daardoor mogen de aanwezige oude nesten niet zomaar worden verwijderd, omdat de zwaluw altijd naar zijn oude nest terugkomt. In mei, juni en juli zijn er gierzwaluwen in Nederland om hier te broeden. Na het nestelen, broeden en het grootbrengen van de jongen, vliegen de vogels begin augustus weer terug naar Afrika. Om de werkzaamheden toch te kunnen uitvoeren hebben we een ontheffing
3.6
Mutatie onderhoud
In 2012 zijn er 466 mutaties geweest. In de begroting is uitgegaan van 500 mutaties met een gemiddelde kostprijs van ¤ 1.300,-- per mutatie. De 466 mutaties hebben echter een gemiddelde kostprijs van ¤ 1.488,-- per mutatiewoning.
19
Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid
ontvingen wij 8.251 reparatieverzoeken. Dat zijn er 290 minder dan in 2011. Deze daling wordt veroorzaakt door weersinvloeden en de wijze van vastlegging.
Een verklaring voor de toename is de stijging van het aantal ontruimingen van 9 in 2011 naar 14 in 2012. De kosten om een woning verhuurklaar te maken zijn na een ontruiming significant hoger dan bij een reguliere mutatie.
Net als afgelopen jaar is in 2012 het merendeel (63%) van de reparatieverzoeken uitgevoerd door de vakmannen van de afdeling beheer & onderhoud. De grotere reparaties worden door ons aan aannemers uitbesteed. De uitgaven voor dagelijks onderhoud, inclusief de kosten van de eigen diensten bedroegen in 2012 ¤ 918.000,-- ten opzichte van een begroting van ¤ 950.000,--.
Wij verwachten in 2013 een lichte daling in de kosten te kunnen realiseren door het inzetten van het proces “een goede start”. Bij “een goede start “ overleggen wij met de nieuwe huurder welke werkzaamheden er gewenst zijn en maken hier afspraken op maat over. Dit heeft in het laatste kwartaal van 2012 al veel tevreden reacties opgeleverd. Onze klanten waarderen de invloed die men heeft op de wijze waarop de woning wordt opgeleverd en herkennen de inzet en investeringen die Mercatus doet om de woning naar wens op te leveren. Deze werkwijze komt voort uit de doelstelling onze dienstverlening te verbeteren.
Mercatus heeft het afgelopen jaar een begin gemaakt met het outsourcen van het magazijn. Door geen magazijn meer te voeren verwachten we gerichter in te kunnen kopen en daarmee kosten te kunnen besparen. Om dit zo efficiënt mogelijk in te richten is een zorgvuldige voorbereiding hiervan nodig geweest. Wij verwachten in het voorjaar van 2013 deze verandering doorgevoerd te hebben.
,,Bij “de goede start” overleggen wij met de nieuwe huurder welke werkzaamheden er gewenst zijn en maken hier afspraken op maat over.”
3.7
3.9
In 2012 zijn 41 woningen verkocht, ten opzichte van een begroting van 45. De schuldencrisis in Europa, de (financiële) marktomstandigheden en de blijvende onzekerheid over hypotheekrenteaftrek hebben invloed gehad. In dat licht zijn wij blij met het voor 90% realiseren van onze doelstelling. De aangekondigde aanscherping van de hypotheekregels in 2013 heeft tot een opleving geleid aan het eind van 2012. Vooral starters hebben daarom in het laatste kwartaal een woning gekocht, zodat ze de fiscale voordelen van de oude regeling genieten. Ook in 2013 verwachten we nog geen substantiële verbetering op de Nederlandse huizenmarkt.
Overige onderhoudskosten
Onder deze kosten scharen wij de kosten van het klantgestuurd binnenonderhoud, (keuken- badkamer- en toiletvervangingen) voor in totaal 2,2 miljoen euro, het vervangen van 316 cv-installaties en het plaatsen van 21 complete installaties en de kosten die wij moeten maken om asbest te inventariseren en waar nodig te verwijderen. Met name deze laatste kostenpost was moeilijk beheersbaar. De totale kosten die wij in 2012 hebben gemaakt voor asbestinventarisatie en verwijdering bedragen ¤ 563.000,--. Dit ten opzichte van een begroting van ¤ 362.000,--. Wij verwachten dat de komende jaren deze kosten hoog zullen blijven. Ons beleid is conform de wettelijke verplichting en is gericht op het zorgvuldig en veilig omgaan met asbest voor zowel onze klanten, medewerkers als derden die wij in de woningen laten.
3.8
Verkoop van woningen
Het jaar 2012 hebben wij gebruikt om de 5 koopvoordelen van Mercatus in de markt te zetten. Vanuit de strategische doelstelling is afgesproken dat de inzet van deze koopvoordelen moest resulteren in 10% meer woningverkopen. Deze doelstelling is ruimschoots gehaald (+37%). Met name de Mercatus Starterslening en de Woonduurkorting hebben aan dit resultaat bijgedragen. Het is duidelijk dat onze 5 koopvoordelen een belangrijk koopargument voor onze klant zijn. We kunnen ons hierin onderscheiden van de lokale woningmarkt. De cijfers: 9 woningen zijn verkocht met een starterslening, 19 woningen met woonduurkorting en 8 woningen met een verhuiskostenvergoeding.
Dagelijks onderhoud
In de loop van 2012 is het aannemen van reparatieverzoeken ondergebracht bij de afdeling klant & advies. Alle binnenkomende verzoeken worden in het klantcontactcentrum aangenomen en ingepland. Afgelopen jaar
20
Jaarverslag 2012
De gerealiseerde (bruto) omzet van de verkoop van bestaande woningen komt uit op 4,9 miljoen euro. De gemiddelde boekwinst per verkochte woning staat onder druk door promotiekosten en kortingsacties, zoals de actie van het vrij op naam verkopen, de woonduurkorting en de ‘1 jaar gratis wonen’ actie. In het kader zijn de cijfers opgenomen.
2011
2012
30
41
25
27
5
14
€ 125.180
€ 119.216
Aantal verkochte woningen arden oorwa : Emmeloord *) de v ze actie zijn e voor d
Dorpen
12 tober 20 or 29 ok ze actie n die vo n voor de Woninge tgeslote ui n zij zijn, ht oc rk ve ts bij nd plaa uitsluite l, ht vindt r of Peke Overdrac Hartsuike eloord r oo nt Em en m Notariska Notarriss ummel Pr & n Klei n t t rech va t zich he s behoud Mercatu or vo gunning elasting, drachtsb de de over en van betaalt t opmak ercatus he M or vo voor kosten riskosten de nota Kadaster de en te ak akte leverings leverings van de hrijven en het insc orwaard deze vo om t ch het re s heeft Mercatu en ig te wijz n eenzijdig en worde orwaard deze vo aakt jaar gen van in nd gem ig ijz W s.nl beke tu ca er m op www. or om t recht vo af van t zich he er opga behoud ent, zond ercatus om M m r op iede de tie f ac /o deze en/of igen en periode te beëind en, actie redenen de prijz en uniceer te wijzig gecomm aarden w or vo nde aanvulle op de trekking heeft be is wonen aand m r pe jaar grat 1 sten potheekla 12 netto hy mber 20 31 dece esse geldig t/m is Markn tie Deze ac % van 10 n meer da n nooit rting ka totale ko De n zij e tiewaard de taxa
Gemiddelde verkoopprijs
KOOP
MERC VAN
ATUS
Om de woningverkoop te stimuleren zijn diverse activiteiten gehouden in N RDELE O 2012. Een opsomming: O V OP • Starterscafé op 28 maart. DE KO • Open huis op 31 maart. • Mailing zittende huurders in juli. • Inloopmiddag 29 september. 1• Open huis 29 september. n wo• ne November en december actie maanden ‘1 jaar gratis wonen’.
Voor de promotie zijn diverse middelen ingezet, zoals • De 5 koopvoordelen van Mercatus. • Keuken actie. 3 te rvoor Ooste • Adverteren boven kassa’s. rt iNAdverteren in de krant. • o Nk op! E N o N Bi vErk • Internet. Via Jaap.nl en corporatie-koopwoningen.nl zijn onze DE woningen zichtbaar. Ook hebben wij een twitter en facebook .o.n. 00,- v 124.0 1jaar account. n wone • Woonkrant. Deze is 4 keer verschenen. ar ja 1 n • Samen woneWonen. Deze is 6 keer verschenen.
1
r a ja
n e n o w
ar
nen
rd meloo
chte uiden. kamers et kamer m l. mbikete
v.o.n. 500,-
te traat 6 Voors
t
es ttelge
Lu at 22 te instra
Tu
ing met ssenwon legen tu geveer eest ge l van on n Luttelg eft een percee va ttelgeest m Lu ru he nt westen. id In het ce ers. De woning zu de t kam ligt op he die het dorp en 3 slaap htertuin te en de ac de rust en ruim 260 m² or do h kt zic edt. kenmer erijen bi nde land omligge
rg
enbu Kragg
rp in zellig do vooral ge meloord en in maar een kle older. Em vervoer. De is tp g os ur do nb baar Noor Kragge in het van de het open midden oosten aar met a locatie het zuid bereikb een prim n goed Zwolle zij g is gelegen op in on tussenw genburg. van Krag centrum
.o.n. 00,- v 109.5
.o.n. 00,- v 108.5
G GRAA E J N RE ORME VER DE F N I J KO WI EN ONLIJ VOORDEL elen of O S R P PE oord E KOO koopwoningen, de kaofsopprav ak met ons. K E I N e d e U onz raag jven r li en je g n vrijb tie ove forma en help dan ee heden Maak meer in jk ? li e je e ti il g c o a W em ieke over d eze un graag over d eren je g. in rm n fo o in w n Wij van ee keuze bij de loord
straat
id ijverhe
mme 1 AD E 10 830
0 63550
voor te actie n a s s e r alt eer inte tus beta z a n c r e e e e jdelijk pen. M er dez heeft ti illen ko der ov s r w e tu v g a l c n i e r Me Lees sn en won s die e lasten. k e e th starter ypo jouw h tie... 1 jaar lijke ac e d j ti e uniek
21
22
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Aanbod van woningen, keuzevrijheid en duurzaamheid Onze begroting 2012 bevatte de nodige ambitie. En dat hoort natuurlijk ook! Het omzetten van onze ambitie in een reële jaarplanning binnen de beschikbare personele capaciteit is geen sinecure gebleken. We moeten vaststellen dat de voorbereiding van onderhoudsprojecten soms pas in het begrotingsjaar is opgepakt. Daardoor ontstond vertraging in de projecten waardoor wij voor 25% van onze begroting de werkzaamheden moesten uitstellen naar 2013. Dit heeft dan ook weer invloed op de in dat jaar geplande werkzaamheden. De budgetten proberen wij vast te stellen op basis van reële prijzen. Enerzijds om zorg te dragen dat we voldoende budget beschikbaar stellen, anderzijds proberen we daarmee te voorkomen dat we budget overhouden. Door het vervallen van werkzaamheden, een andere wijze van aanbesteding en door scherpe inschrijvingen moeten we toch vaststellen dat een flink deel van het budget toch niet benut is. Het beheersen van de onderhoudsprojecten, zowel in tijd als in geld, is voor ons een verbeterpunt. Dit is een speerpunt voor de komende jaren.
23
24
Jaarverslag 2012
Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid
25
Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid 4.1
Inleiding
Over de hele linie wordt er meer gereageerd. Het gemiddelde aantal reacties steeg van 45 in 2011 naar 61 in 2012.
Hoe zorgde Mercatus er in 2012 voor dat de onafhankelijkheid van haar klanten is behouden en vergroot? Daar wordt in dit hoofdstuk dieper op ingegaan aan de hand van de onderwerpen woonruimteverdeling, huurprijsbeleid, mutatiegraad, huurtoeslag, betalingsachterstand en uitzettingen, steunpunten voor wonen, zorg en welzijn, energie, kortingspas, voedselbank en ondersteuning bij tuinonderhoud.
4.2
Woningzoekenden
2012
2011
Aantal woningzoekenden
2.992
2.740
+9,2%
670
622
+7,7%
Label jongeren
42,1
32,3
+30,3%
Label senioren
17,8
11,8
+50,8%
Reacties Emmeloord
84
64
+31,3%
Reacties dorpen
29
29
0,0%
Totaal
61
45
+35,6%
Aantal actief woningzoekenden
Verschil
Reacties per woning
Woonruimteverdeling
Het beleid van Mercatus is gericht op creëren van beperkte schaarste. Vrijkomende woonruimte vergroot de onafhankelijkheid van de klant, maar een te korte wachttijd leidt tot aantrekkingskracht van buiten ons gebied, puur omdat hier een woning sneller beschikbaar is. Dit heeft ongewenste effecten en die proberen wij te voorkomen.
Bij het aantal reacties woningen met als label ‘jongeren’ is een stijging zichtbaar van 32,3 in 2011 naar 42,1 in 2012. Eén van de redenen hiervoor is het verminderde aanbod voor deze doelgroep, namelijk 47 ten opzichte van 62 in 2011. Bij de senioren is het aantal reacties gestegen van 11,8 in 2011 naar 17,8 in 2012.
,,Mercatus hanteert een open en eerlijk verdeelsysteem, met transparantie en keuzevrijheid voor de klant”
Het aantal reacties op vrijkomende woningen in Emmeloord ligt aanzienlijk hoger dan in de dorpen. Per aangeboden woning in Emmeloord reageren gemiddeld 84 mensen, tegenover 29 in de dorpen. Dat was in 2011 respectievelijk 64 en 29. Een stijging van 30% dus in Emmeloord en een stabilisatie in de dorpen. De druk op de woningen in Emmeloord neemt toe, en daarmee ook de wachttijd. Deze is gestegen van 1,1 jaar in 2011 naar 1,4 jaar in 2012.
Het aantal passieve en actieve woningzoekenden is in 2012 gestegen. Actieve woningzoekenden reageren elk kwartaal op ons woningaanbod. In de tabel zijn de aantallen opgenomen. Ook wordt er meer gereageerd op woningen. Het aantal reacties is eveneens opgenomen in de tabel. De conclusie is dat er in het algemeen sprake is van een verhoogde druk op de markt. De druk is echter niet dusdanig hoog dat er maatregelen genomen moeten worden. Wij blijven monitoren dat de zoektijd niet te veel oploopt.
In 2012 zijn in totaal 373 woningen verhuurd, op twee na allemaal beneden de grens van 664,66 euro. Zeven van de 371 woningen onder de huurtoeslaggrens (1.9%) zijn verhuurd aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen hoger dan 34.085 euro. Hiermee voldoen wij ruimschoots aan de voorwaarden voor staatssteun. 98,1% procent is verhuurd aan inkomens beneden de toetsingsgrens, terwijl dit minimaal 90 procent moet zijn.
Mercatus hanteert een open en eerlijk verdeelsysteem, met transparantie en keuzevrijheid voor de klant. De verdeling gebeurt op basis van de inschrijfduur. Daarbij is een voorwaarde dat voldaan wordt aan de criteria van de vrijkomende woning wat betreft het vereiste inkomen en de juiste doelgroep.
Mercatus biedt zoveel mogelijk goedkope woningen aan mensen met de laagste inkomens. De selectiecriteria die hiervoor gelden, zijn vastgelegd in het woonruimteverdeelsysteem. Het streven is om zoveel mogelijk passende woonruimte aan te bieden, om scheefgroei (zowel duur als goedkoop) te voorkomen.
Het aantal woningzoekenden is opnieuw gestegen ten opzichte van 2011. In het vierde kwartaal van 2012 stonden 2.992 woningzoekenden ingeschreven tegen 2.740 in het laatste kwartaal van 2011. Het aantal actieve woningzoekenden steeg eveneens van 622 in 2011 naar 670 in 2012.
26
Jaarverslag 2012
BBSH tabel verslagjaar 2011 - Aantal aanbiedingen 2012 Huur <= 366,37
Huur 366,37 t/m 524,37
Huur 524,37 t/m 561,98
Huur > 561,98
Totaal
< € 22.025
42
94
5
6
147
>= € 22.025
6
51
9
4
70
< € 20.675
0
4
2
9
15
>= € 20.675
0
1
0
1
2
48
150
16
20
234
< € 29.900
9
60
7
6
82
>= € 29.900
2
14
1
1
18
< € 28.225
0
6
2
2
10
>= € 28.225
0
1
2
0
3
11
81
12
9
113
< € 29.900
0
20
2
2
24
>= € 29.900
0
1
1
0
2
< € 28.225
0
0
0
0
0
>= € 28.225
0
0
0
0
0
Subtotaal
0
21
3
2
26
Totaal
59
252
31
31
373
1-persoon
inkomen
<65 >=65 jaar Subtotaal
2-personen <65 >=65 jaar Subtotaal
>=3 personen <65 >=65 jaar
De woningen die zijn aangeboden zijn in bovenstaande tabel opgenomen. Dit is exclusief verhuringen in complexen die AWBZ gefinancierd worden.
Na de toets van de accountant over 2011 en tussentijdse toetsen hebben wij de interne werkwijze telkens geëvalueerd om een juiste registratie van de inkomens in 2012 te borgen.
Bij het gebruik van de 10 procent beleidsruimte voor hogere inkomens, wordt de volgende volgorde gehanteerd: • gedwongen verhuizingen als gevolg van herstructurering; • sociaal medische indicaties; • statushouders; • calamiteiten (zoals verhuizing na brand in de woning); • doorstroming van een goedkope naar een duurdere woning; • doorstroming van senioren.
4.3
De gemiddelde huurprijs van de woningen is met 2,5 procent gestegen. Van ¤ 424,60 naar ¤ 435,31. Deze stijging wordt met name veroorzaakt door de huuraanpassing per 1 juli 2012 van 2,3%. Nagenoeg alle woningen liggen onder de liberalisatiegrens en zijn daarmee met huurtoeslag bereikbaar. De wet ‘Huurverhoging op grond van inkomen’ zou naar verwachting per 1 juli 2012 ingaan.
Wij hebben in 2012 inkomenstoetsen uitgevoerd om aan te kunnen tonen dat wij voldoen aan de regels. Dit blijkt een ingewikkelde materie en een tijdrovende klus.
Huurprijsbeleid
27
Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid Wij hebben het voornemen gehad om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Dit past namelijk in onze missie en visie, waarbij wij ons met name richten op de doelgroep tot 34.000 euro. Omdat de wet niet tijdig door de Kamer behandeld kon worden en er vanuit de politiek principiële bezwaren waren tegen de informatieverstrekking, hebben wij uiteindelijk integraal een inflatievolgende huurverhoging doorgevoerd. De wet is later ook niet meer in behandeling genomen. Voor huishoudinkomens (meer dan ¤ 43.000,--), zou er de mogelijkheid zijn van een extra huurverhoging van 5 % boven de inflatie. Bij ons betrof dat 461 huishoudens. We missen hierdoor ¤ 120.000,-- aan extra inkomsten. In 2013 zullen wij de inkomensafhankelijke huurverhoging alsnog doorvoeren.
4.4
Mutatiegraad
Wanneer woningen vrijkomen geeft dat aan woningzoekenden de mogelijkheid om onafhankelijk te worden. Er worden wel minder woningen opgezegd. Toch blijft de mutatiegraad ruim boven het landelijk gemiddelde. We merken dat er minder nieuwbouw wordt opgeleverd en dat de koopmarkt vastzit. Dit leidt ertoe dat de doorstroming stagneert. Er werden vorig jaar in totaal 432 woningen opgezegd. In 2011 waren dat er 499. Een afname met 13%.
4.5
Huurtoeslag
Net als eerdere jaren was Mercatus in 2012 een Toeslagservicepunt. In 2012 waren er gemiddeld 1.035 huurders die hun huurtoeslag bij Mercatus binnen lieten komen. Dit zijn er minder dan vorig jaar (1.192). Het gemiddelde huurtoeslagbedrag per huurder was ¤ 180,11. Dit is € 3,53 minder dan vorig jaar. Deze cijfers zijn vertekend, omdat steeds meer huurders van de mogelijkheid gebruik maken om de huurtoeslag rechtstreeks op hun eigen rekening te ontvangen.
,,Mercatus probeert samen met andere instanties tot een oplossing te komen om zo een dagvaarding en ontruiming van de woning te voorkomen.”
4.6
Betalingsachterstand en uitzettingen
We zien wel een daling in het aantal aanmaningen, maar een kleine groep huurders met een betalingsachterstand kunnen we niet goed bereiken. Ook
28
Jaarverslag 2012
Ook in 2012 heeft Mercatus Woonenergie onder de aandacht gebracht bij verhuizende en nieuwe huurders. Woonenergie is een energieleverancier die de elektra en het gas afzet via woningcorporaties. Zij garanderen bij de 3 goedkoopste energieleveranciers van Nederland te behoren.
niet met het inzetten van een incassobureau en algemeen maatschappelijk werk. Daardoor is in 2012 het aantal huisuitzettingen toegenomen van 9 naar 14. Op 31 december 2012 was de totale huurachterstand van de lopende huurovereenkomsten ¤ 299.000,--. Vorig jaar was dat ¤ 237.000,--.
4.9
,,Sinds eind 2012 maakt Mercatus een woonlastenberekening voor nieuwe huurders.”
Kortingspas
Evenals voorgaande jaren hebben huurders desgewenst een kortingspas van Mercatus aan kunnen maken. Hiermee kunnen zij bij bestedingen boven de 25 euro 10% korting krijgen bij de meewerkende bedrijven in Noordoostpolder en op Urk.
De samenwerking met het Algemeen Maatschappelijk Werk is gecontinueerd. Huurders met een betalingsachterstand van drie maanden worden door het AMW benaderd en er wordt geprobeerd om samen met andere hulpverlenende instanties tot een oplossing te komen om zo een dagvaarding en ontruiming van de woning te voorkomen. In december lieten 254 huurders de huur via de Gemeenschappelijke Kredietbank (GKB) betalen. In 2012 konden 40 klanten kosteloos deelnemen aan een budgetcursus van de GKB. De cursus van vijf bijeenkomsten is vier keer gehouden. We hebben hiervoor 11.500 euro ter beschikking gesteld.
4.10 4.7
Mercatus heeft in 2012 het werk van de Voedselbank ondersteund door een bedrijfsruimte in een flat in Emmeloord ter beschikking te stellen. Om tegemoet te komen in de huurkosten hebben wij de Voedselbank gesponsord voor 3.000 euro. Ook de gemeente Noordoostpolder heeft dit bedrag, in de vorm van een subsidie, overgemaakt. Begin 2013 heeft de voedselbank een ruimere en meer privacybiedende locatie gevonden op het industrieterrein van Emmeloord. Hiermee eindigt onze directe betrokkenheid en sponsoring.
Steunpunten in de dorpen en wijken dragen bij aan de onafhankelijkheid van onze klanten. Er worden welzijnsactiviteiten en zorgdiensten geleverd. Op die manier kunnen ze namelijk langer zelfstandig blijven wonen. Soms exploiteren wij zelf zo’n steunpunt, zoals het Saalicon in Creil. Vanuit het Saalicon leveren diverse instellingen en bedrijven zorg- en welzijnsdiensten aan de inwoners van het westen en noorden van de Noordoostpolder, de dorpen Bant, Creil, Espel en Rutten. In Ens is een steunpunt opgenomen in het Hofje van Ens. Een gezamenlijk initiatief van dorpsbelang, Carrefour, gemeente, ZONL en Mercatus om een multifunctioneel centrum te realiseren bleek niet haalbaar. In Marknesse en Emmeloord bezit Zorggroep Oude en Nieuwe Land verzorgingshuizen, die als steunpunt fungeren.
4.8
Voedselbank
Steunpunten voor wonen, zorg en welzijn
4.11
Energie
Sinds eind 2012 maakt Mercatus een woonlastenberekening voor nieuwe huurders. Op basis van de woning, het energielabel en de gezinssamenstelling wordt een berekening op maat gemaakt. Deze berekening geeft de nieuwe huurders een indicatie van de kosten voor energieverbruik alsmede de gemeentelijke belastingen.
Ondersteuning bij tuinonderhoud
Met het tuinabonnement van Mercatus kunnen huurders twee keer per jaar ondersteuning krijgen bij grote tuinwerkzaamheden. Mercatus werkt hierin samen met Groengroep ‘de Populier’ van Stichting Triade. Hierdoor wordt de zelfstandigheid van de bewoners vergroot en kunnen zij langer zelfstandig blijven wonen. Ze hoeven het zware werk immers niet meer alleen te doen. Vanwege een beperkte capaciteit van de Populier kunnen maximaal veertig deelnemers meedoen. De kosten bedragen 10 euro per maand. De belangstelling voor deze dienst is groot. Er is zelfs een wachtlijst.
29
30
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Behouden en vergroten van de onafhankelijkheid Huurverhoging is altijd een impopulaire maatregel. Zolang de huurverhoging de inflatie niet overstijgt, is er wel begrip voor de huurverhoging. Landelijk bewoont meer dan 30% van de niet doelgroep de gesubsidieerde woningvoorraad. Om de doorstroming te bevorderen is een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. In 2012 zou deze worden ingevoerd voor de huishoudens met een hoger inkomen. Om verschillende redenen was dat toen niet haalbaar. In 2013 wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging wel mogelijk en dan voor huishoudens vanaf circa ¤ 34.000,--. Mercatus gaat deze huurverhoging doorvoeren. Daarmee maken we ons dus niet populair, maar we zorgen er wel voor dat we de primaire doelgroep kunnen ontzien en toch een bijdrage ontvangen voor de heffingen die vanaf 2013 aan corporaties opgelegd worden. Huurders met een hoger inkomen bieden wij in de koopsector, met alle voordelen voor zittende huurders, voldoende alternatieven. Het is mooi dat we ondanks alle bedreigingen die op ons af komen, onze klanten kunnen ontzien. Tegelijkertijd noopt een duidelijke missie en visie tot maatregelen die je liever helemaal niet neemt.
31
32
Jaarverslag 2012
Verbeteren van de dienstverlening
33
Verbeteren van de dienstverlening 5.1
Inleiding
nader toegelicht en afgestemd met de partijen. Met de Zorggroep Oude en Nieuwe Land is in 2012 een officiële samenwerkingsovereenkomst gesloten.
Op welke manier verbeterde Mercatus in 2012 haar dienstverlening? In dit hoofdstuk meer daarover aan de hand van de onderwerpen: belangenhouders, huurdersoverleg, KWH-huurlabel, communicatie, prestatieafspraken, kantoorgebouw, samenwerking met zorgpartijen en de geschillencommissie.
5.2
,,Al onze activiteiten zijn gericht op onze primaire taak: het huisvesten van klanten die die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven.”
Belangenhouders
Mercatus heeft een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Al onze activiteiten zijn gericht op onze primaire taak: het huisvesten van klanten die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven. Reden kan zijn dat hun inkomen niet toereikend is voor een koop- of huurwoning met een marktconforme (huur)prijs. De huurders zijn dan ook onze belangrijkste belangenhouders, naast enkele andere organisaties op het snijvlak van ruimte, zorg en leefbaarheid.
5.3
De huurders worden vertegenwoordigd door Stichting Huurdersbelang Mercatus. Deze stichting wordt door onze corporatie ondersteund in de verslaglegging van de bijeenkomsten en het financieren van de activiteiten en onkosten van de stichting. De totale kosten bedroegen over 2012 ¤ 12.500,--.
Met de belangenhouders gaan we één of meerdere keren per jaar het gesprek aan over beleidsonderwerpen die ons beiden raken.
Het bestuur van de Stichting Huurdersbelang Mercatus bestaat per 31 december 2012 uit: • De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) • Mevrouw A. den Uijl-Bruinewoud (secretaris) • De heer O. Janzen (lid) • De heer C.H. den Bakker (penningmeester) • De heer P. de Bruijn (lid) • De heer J.A.A. Geluk (lid)
Onze belangenhouders zijn: • Stichting Huurdersbelang Mercatus; • gemeente Noordoostpolder; • provincie Flevoland; • zorg en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land, ’s Heeren Loo, Interakt Contour, Triade, Stichting Philadelphia, Carrefour, Leger des Heils, Kwintes en stichting Fokus; • ouderenbonden; • politie Flevoland; • verenigingen van Dorpsbelang; • Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).
De heer A.W.J. de Bruyn is als adviseur verbonden aan de Stichting Huurdersbelang Mercatus. De manager klant & advies vertegenwoordigt Mercatus bij de vergaderingen van de stichting. Wij hebben het afgelopen jaar zes keer met elkaar vergaderd. De volgende onderwerpen zijn besproken. • Tuinencontrole • Jaarverslag 2011 • Huurprijsbeleid • Leefbaarheid dorpen • Website Stichting Huurdersbelang Mercatus • Energiebeleid • Klantgestuurd binnenonderhoud • Strategisch Voorraadbeleid
Het overleg met belangenhouders hebben wij jaren gedaan in de vorm van een symposium of een gezamenlijk overleg met alle belangenhouders. In 2012 hebben wij het overleg met belangenhouders op een andere manier georganiseerd. We voeren nu structureel individueel overleg met onze belangenhouders over voor hen relevante beleidsdoelstellingen. Met alle relaties voeren wij één of meerdere malen per jaar overleg op tactisch en strategisch niveau. Van Mercatus zijn aanwezig: de directeur, de relatiebeheerder en/of de manager klant & advies. De vastgoedbehoefte van de relatie, de huidige en toekomstige samenwerking en de daaraan gekoppelde verbeterpunten in de dienstverlening van Mercatus stonden tijdens deze gesprekken centraal. Op directieniveau zijn onze beleidskeuzes
Huurdersoverleg
34
Jaarverslag 2012
Vertegenwoordigers van de stichting waren ook aanwezig bij mijlpalen van projecten, zoals bij de oplevering van het project aan de Pasteur- en Picassohage en de start van het project aan de Prof. Lorentzstraat.
resultaten uit de meting zijn gebruikt om aandachtspunten om te zetten in acties ter verbetering. Zo is onder andere de informatie op de website aangepast.
Het Saalicon in Creil
5.5
Met de huurders van zorg- en welzijnscentrum het Saalicon in Creil is het overleg en de samenwerking geïntensiveerd. Op verzoek van de huurders is er twee keer per jaar een huurdersvergadering onder voorzitterschap van Mercatus.
Communicatie is een belangrijke pijler in onze dienstverlening aan de klant. Een goede communicatie is essentieel in de beleving van de dienstverlening.
In het afgelopen jaar zijn wij druk bezig geweest om de diverse ruimtes te verhuren. Hiertoe heeft er een open dag plaatsgevonden. In september 2012 is een buitenschoolse opvang gevestigd in het Saalicon, Hanse Panse Kevertje. De buitenschoolse opvang is drie middagen geopend. De achtertuin is voor dit doel aangepast en is nu een speelparadijs voor de kinderen van Hanse Panse Kevertje.
De communicatie vanuit Mercatus vindt plaats via vijf hoofdstromen. Een overzicht: 1. De website van Mercatus. Hier is algemene, niet persoonlijke informatie opgenomen. 2. Het bewonersblad Samen Wonen. In dit magazine informeren wij huurders over ontwikkelingen binnen Mercatus. In 2012 is het zes keer verspreid. 3. Brieven en projectboekjes met feitelijke en persoonlijke informatie voor de doelgroep. 4. Persberichten en advertenties. Met persberichten en advertenties informeren wij klanten over informatie die niet alleen op de website vermeld kan worden en brengen wij onze koopwoningen extra onder de aandacht. 5. Persoonlijk contact met belangenhouders, huurders en relaties.
In het komend jaar krijgen we te maken met de huuropzegging door Carrefour en de tandartspraktijk. Carrefour is door bezuinigingen genoodzaakt de welzijnsactiviteiten anders te organiseren en de tandartspraktijk is niet voldoende rendabel.
,,Mercatus beschikt over het KWH-huurlabel. Dit is een kwaliteitskeurmerk, waarbij onze dienstverlening ieder jaar wordt gemeten door de ogen van de klant.” 5.4
Communicatie
Intranet In 2012 is het intranet onder het motto “Samen Werken” verder vorm gegeven. Het is nu het primaire communicatiemiddel binnen Mercatus.
Huisstijl In 2012 is de huisstijl opgefrist. Er is een aantal stappen genomen om dit door te voeren in de communicatiemiddelen. De overige middelen, zoals de brochures, worden in 2013 voorzien van de nieuwe stijl. Ook wordt er dan een slag gemaakt om de teksten van de brieven en brochures op te frissen.
KWH-huurlabel
Mercatus beschikt over het KWH-huurlabel. Dit is een kwaliteitskeurmerk, waarbij onze dienstverlening ieder jaar wordt gemeten door de ogen van de klant. In 2012 is gemeten volgens een nieuwe systematiek. Hiermee is inzicht verkregen in de klantbeleving op de volgende 4 onderdelen van onze dienstverlening: 1. Contact: telefonisch, persoonlijk, online dienstverlening en informatievoorziening. 2. Verhuizen: zoeken, betrekken en verlaten van een woning. 3. Onderhoud: uitvoeren van reparaties en planmatig onderhoud. 4. Klachten behandelen: hoe gaat Mercatus om met klachten? De meting levert continu inzicht in de klantbeleving. Gemiddeld scoort Mercatus, met de resultaten die tot op heden bekend zijn, een 8,0. Hierbij varieert het cijfer per onderdeel tussen de 7,3 en 8,8. De tussentijdse
Social media In 2012 is gestart met een onderzoek naar het gebruik van social media voor Mercatus. Een aantal trainingen zijn gevolgd en in 2013 wordt het social media beleid opgesteld en ingevoerd.
35
Verbeteren van de dienstverlening 5.6
Prestatieafspraken
5.7
In 2011 is het woningmarktonderzoek afgerond en in 2012 is het SVB vastgesteld. Ook de woonvisie van de gemeente is gereed. Deze documenten geven inzicht in de ontwikkelingen en trends op de lokale woningmarkt en geven het woonbeleid aan voor de komende 10 jaar. Tijd dus om de prestatieafspraken opnieuw op te stellen.
Kantoorgebouw
Van april tot en met augustus 2012 heeft Mercatus haar eigen kantoorgebouw verbouwd. De staat van het meubilair, de installaties, de vloerbedekking en de ICT was dusdanig dat deze vervangen moest worden. Door de invoering van “het nieuwe werken” was een andere indeling van het kantoor gewenst. Meer openheid en transparantie. Ook waren aanpassingen nodig om het gebouw veiliger te maken en toch laagdrempelig te houden. Mercatus beschikt door alle aanpassingen nu over een duurzaam, energiezuinig gebouw en een werkomgeving die aan de huidige wensen en eisen voldoet. De verbouwing heeft ¤ 2.180.000,-- gekost en is binnen de begroting uitgevoerd. In paragraaf 8.3 wordt ingegaan op de automatiseringsaspecten.
In de prestatieafspraken worden wederzijdse verwachtingen vastgelegd over de te bereiken doelen en daartoe te leveren prestaties op de woningmarkt. In 2012 is gestart met de gesprekken met gemeente Noordoostpolder. De prestatieafspraken zullen naar verwachting in het voorjaar van 2013 gereed zijn.
5.8
Samenwerking met zorgpartijen
De kabinetsplannen hebben grote invloed op de plannen die samen met zorgpartijen ontwikkeld worden. Door de invoering van de verhuurdersheffing en de beperking van de financieringsruimte hebben wij eind 2012 de planvorming voor het project aan de Balkan stopgezet en is de samenwerkingsovereenkomst ontbonden. Met ZONL hebben wij wel afgesproken dat we blijven meedenken met kleinschalige oplossingen om daarmee te voldoen aan de huisvestingsvraag van de cliënten van ZONL. Met Stichting Philadelphia Zorg waren wij in 2011 gestart om te onderzoeken of uitbreiding van wooneenheden en dagbesteding aan de Pilotenweg mogelijk is. Ook voor dit project hebben de kabinetsplannen gevolgen. Besloten is het project te parkeren. In de loop van 2013 moet helder zijn of Mercatus voldoende financieringsruimte heeft om de plannen voor de Pilotenweg weer op te pakken of dat het project definitief niet door kan gaan.
,,Mercatus beschikt nu over een duurzaam, energiezuinig gebouw en een werkomgeving die aan de huidige wensen en eisen voldoet.”
De gevolgen van het kabinetsbeleid voor Mercatus zijn ook met Stichting Fokus en InteraktContour besproken. Beide zorgpartijen hadden aangegeven respectievelijk 8 en 24 woningen te willen huren binnen het Balkan project. Door veranderende wet- en regelgeving leveren deze
36
Jaarverslag 2012
5.9
zorgpartijen steeds gecompliceerdere zorg aan zwaardere doelgroepen. Bovendien moeten de zorgeenheden steeds meer voldoen aan de roep om kwalitatief betere huisvesting en de strengere arbo-regels voor zorgverleners. De huidige zorgwoningen kunnen veelal niet voldoen aan die nieuwe eisen, waardoor de zorgpartijen nieuwbouw wensen. Stopzetting van de nieuwbouwplannen aan de Balkan is voor deze zorgpartijen dan ook een knelpunt.
De volgende personen vormen de geschillencommissie: • De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter) • De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting Huurdersbelang Mercatus) • De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus) In 2012 zijn twee geschillen ingediend. Eén geschil is niet ontvankelijk verklaard. Het tweede geschil betrof een overlastzaak rondom een tuin/ boom dat alle zonlicht wegnam. De geschillencommissie heeft geadviseerd de boom tot de stam te snoeien en de bewoner voldoende genoegdoening te geven. Deze zaak is eind 2012 afgehandeld en het advies is door de directeur-bestuurder overgenomen. De werkzaamheden zelf moeten in 2013 nog worden uitgevoerd.
Een trend die wij zien is de toenemende vraag bij zorgpartijen naar zelfstandige huisvesting voor hun cliënten. Op dit moment zijn de cliënten veelal gehuisvest in onzelfstandige eenheden. Waar deze onzelfstandige eenheden in woonwijken liggen is in het SVB vastgelegd dat deze, indien mogelijk, worden teruggebouwd naar reguliere woningen. Een andere trend, die gevolgen heeft voor Mercatus, is de reorganisatie van de AWBZ. In 2012 werd duidelijk dat diverse zorgtaken, waaronder dagbesteding, worden gedecentraliseerd en gefinancierd via de gemeentelijke WMO. De verwachting is dat het aantal locaties in Emmeloord, waar dagbesteding kan plaatsvinden, wordt gereduceerd. In 2013 wordt dit beleid geëffectueerd en wordt voor Mercatus het gevolg in de vastgoedportefeuille duidelijk. Mercatus verhuurt diverse dagbestedingslocaties, zoals aan de Abelenlaan (InteraktContour), Pilotenweg (Triade en Philadelphia) en op het Harmen Visserplein (Triade). Kwintes heeft in 2012 zes extra woningen aan de Sondelstraat gehuurd, als uitstroommogelijkheid voor de crisisopvang. In deze kleine eengezinswoningen wonen mensen zelfstandig, maar met een aantal uren woonbegeleiding per week.
Samenwerking met de gemeente Noordoostpolder op het gebied van wonen en zorg In 2012 hebben de gemeente en Mercatus intensief overlegd over de gevolgen van de ‘kanteling’ in het WMO beleid. Dit heeft geresulteerd in een ‘overeenkomst woonvoorzieningen maatschappelijke ondersteuning 2013’. De overeenkomst wordt jaarlijks bijgesteld en leidt ertoe dat individuele woonvoorzieningen sneller geplaatst worden. Door het gebruik van eenheidsprijzen hoeven namelijk geen offertes opgevraagd te worden. Een ander gevolg van de ‘kanteling’ is dat woonvoorzieningen in de algemene ruimten van een complex voor rekening van Mercatus komen. In 2013 zetten de partijen gezamenlijk een database op, waarin de aangepaste woningen en voorzieningen worden vastgelegd.
Geschillencommissie
37
38
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Verbeteren van de dienstverlening Het verbeteren van de dienstverlening is in het afgelopen decennium een speerpunt geweest. Niet alleen bij Mercatus maar in de hele zakelijke dienstverlening. Dat er aan dienstverlening ook een prijskaartje hangt, wordt nu pas duidelijk. Wat wil de klant? Natuurlijk vindt de klant aanvullende dienstverlening en een goede communicatie belangrijk. Maar is de klant ook bereid hiervoor te betalen? Wil de klant tegen extra kosten gebruik maken van aanvullende diensten of informatiemiddelen? Als we eerlijk zijn verlangt een klant gewoon een goede dienstverlening die past bij het product dat hij afneemt. Niet minder, maar zeker ook niet meer. Als corporaties, maar ook bij Mercatus, zijn we die uitgebreide dienstverlening in de afgelopen jaren gaan invullen. In het besef dat overal een prijskaartje aan hangt, bezinnen we ons op onze dienstverlening. Daarbij mag de klant er op vertrouwen dat we een normale dienstverlening garanderen, maar ervoor zorgen dat we de kosten zo laag mogelijk houden, waardoor ook de huurprijzen zo laag mogelijk kunnen blijven. En daar ligt in het algemeen voor de klant de prioriteit.
39
40
Jaarverslag 2012
Financieel gezond en duurzaam
41
Financieel gezond en duurzaam 6.1.
Inleiding
Wij hebben oog voor de risico’s van projecten, rente-ontwikkelingen en de veranderingen in de markt.
Op welke manier bleef Mercatus in 2012 financieel gezond en duurzaam? In dit hoofdstuk wordt dat uitgelegd aan de hand van de volgende onderwerpen: economische ontwikkelingen, financiële kaders, matching van middelen, jaarresultaat, eigen vermogen, huurderving, bedrijfswaarde, financieringspositie, liquiditeitspositie, deelnemingen, meerjarenbegroting en fiscale positie.
6.2.
Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement, maar wel binnen de randvoorwaarden van de financiële continuïteit. Dit hoofdstuk geeft inzicht hierin, hoewel maatschappelijk rendement moeilijk exact te meten is. Daarvoor schakelen wij eens in de vier jaar een onafhankelijke visitatiecommissie in. Het volgende onderzoek vindt in de tweede helft van 2013 of 2014 plaats.
Economische ontwikkelingen 6.3
Nederland is in een recessie beland. De overheid heeft maatregelen genomen om het begrotingstekort terug te brengen binnen de normen die daarover in Europa afgesproken zijn. In het Lenteakkoord is ten behoeve van de begroting 2013 een heffing afgesproken van 700 miljoen euro voor de huursector. In de regeringsplannen van het kabinet Rutte 2 is deze heffing verhoogd naar 1,75 miljard.
Mercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in een investerings- en financieel statuut, conform de Governancecode Woningcorporaties. De financiële beleidsuitgangspunten zijn vastgesteld door de raad van commissarissen. De focus bij onze kaders ligt vooral op het oordeel van belanghebbenden, de normen die zij hanteren en op de kasstromen en bedrijfslasten. De solvabiliteit en het resultaat maken daar geen onderdeel van uit, maar deze worden uiteraard nog wel beoordeeld bij de jaarrekening en de begroting.
In de markt zien we dat de vraag naar huurwoningen licht groeit. De verkoop van woningen is een onzekere bron van inkomsten geworden. De verkoopmarkt zit op slot. Dat we toch 41 woningen hebben verkocht is het gevolg van de aanpassing van de aflossingsregels. Het is maar de vraag of de verkopen in 2013 ook realiseerbaar zijn.
Bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening worden de uitkomsten getoetst aan de financiële kaders en op die manier geeft Mercatus sturing aan haar financiële beleid.
De rente die we betalen op onze leningen blijft laag. Dat is gunstig bij het aantrekken van nieuwe financiering, maar vormt wel een risico als de rente later weer gaat stijgen. We proberen deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen.
6.4
Matching van middelen
Binnen de corporatiesector vindt verevening van middelen plaats door de heffing bijzondere projectsteun en de saneringsheffing. Met verevening worden bijdrages van alle corporaties gebruikt voor corporaties met een moeilijke financiële positie of een grote opgave. Mercatus betaalde vorig jaar 82.000 euro aan de heffing bijzondere projectsteun. Deze heffing komt via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting in de vorm van subsidie ten gunste van andere corporaties. In 2012 is duidelijk geworden dat misstanden en risicovol gedrag hebben geleid tot het naderende faillissement van corporaties. Mercatus vindt dat de rekening hiervoor wel erg makkelijk bij de andere corporaties wordt neergelegd en vindt dat de rol van het bestuur, het toezichthoudend orgaan, de externe accountant en het WSW en CFV onderzocht moet worden. Samen met andere corporaties onderzoeken wij juridische mogelijkheden om dit te voorkomen.
,,Mercatus streeft vanuit de strategische doelstellingen naar een zo hoog mogelijk rendement, maar wel binnen de randvoorwaarden van de financiële continuïteit.”
De bouwsector staat onder druk. Dat laat zich zien in de prijzen die worden gerekend voor nieuwbouw- en onderhoudsprojecten. We zijn ook in 2012 in staat geweest om door onze inkoop aanzienlijke aanbestedingsvoordelen te behalen. Financiële continuïteit staat voor ons voorop. De jaarbegroting, de meerjarenbegroting, de liquiditeitsprognoses en kwartaalrapportages worden gebruikt om de ontwikkeling van de financiële positie te monitoren.
Financiële kaders
Wij zijn van mening dat een corporatie ook een onderneming is die zijn investerings- en verkoopplannen en bedrijfsvoering aan moet passen aan de financiële mogelijkheden.
42
Jaarverslag 2012
Meeteenheid
Definitie
Gewenste meetwaarde
Gerealiseerde waarde
WSW oordeel
Beoordeling kredietwaardigheid
positief
positief
CFV oordeel
Continuïteitsoordeel
A1of A2
A1
Liquiditeit (current ratio)
De verhouding tussen de kortlopende middelen (voorraden, vorderingen en liquide middelen) ten opzichte van de kortlopende schulden (current ratio)
Minimaal 0,5
3,09
Operationele kasstroom na aflossingsfictie 2%
De jaarlijkse kasstroom vanuit de verhuur van woningen verminderd met een aangenomen aflossing van 2% van het leningvolume
Gemiddeld positief gedurende eerste vijf jaren
3,3 miljoen euro
Interest coverage ratio
Het aantal malen dat uit de operationele kasstroom (na heffingen en VPB) de rente kan worden betaald
Minimaal 1,25
2,3
Loan to value
De financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde
Maximaal 75%
43 %
Renterisico in % totale leningportefeuille
Het volume leningen dat een renteconversie of een herfinanciering heeft minus reeds genomen maatregelen, ten opzichte van de totale leningportefeuille
Het hoogste renterisico in een periode van twaalf maanden bedraagt € 15 Gedurende 10 jaar max. 15% miljoen. Dit is iets meer dan 15%, omdat de omvang van onze leningportefeuille is afgenomen
Duration
De gemiddelde rentevastperiode van de leningen
Minimaal 5
6,68
Onderhoudslasten
De onderhoudsuitgaven minus te activeren onderhoud
Gemiddeld per woning/per jaar maximaal 1.600 euro
¤ 1.976,--. Bij het vaststellen van de begroting 2012 is besloten om eenmalig af te wijken van de norm
Netto bedrijfslasten
De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten per woning per jaar
Maximaal landelijk gemiddeld (2011: ¤ 1.396,--)
¤ 1.348,--.
6.5
Jaarresultaat
Ook waren de heffingen vanuit de overheid nog beperkt. Naar de toekomst toe verandert dat.
De resultatenrekening over 2012 sluit af met een positief resultaat van 4,3 miljoen euro. Dat was het jaar daarvoor 10,2 miljoen euro. Het verschil van 5,9 miljoen euro is als volgt te verklaren: • verschil waardeveranderingen. In 2011 een vrijval als gevolg van een wijziging in de complexindeling en in 2012 een vrijval als gevolg van parameterwijzigingen 4,9 miljoen euro (-); • lagere afschrijvingen van 1,5 miljoen euro (+); • toename van de huuropbrengsten met 0,5 miljoen euro (+); • hogere onderhoudslasten à 2,4 miljoen euro (-); • lagere rentelasten/baten van 0,7 miljoen euro (+); • belastingbetaling in plaats van teruggave 1,6 miljoen euro (-). In 2012 zijn er geen projecten aanbesteed, waarvoor de onrendabele investering nog niet was verwerkt. Hierdoor is het resultaat relatief hoog.
6.6
Eigen vermogen
Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2012 bedroeg dit 48 miljoen euro en dat kwam per woning op ¤ 9.758,--. In absolute zin ligt dit nog altijd onder het landelijk gemiddelde. Door een relatief laag leningenvolume en zodoende het lagere balanstotaal, is de solvabiliteit eind 2012 van 32,9 procent wel in lijn met het gemiddelde in de sector. Voor een zuiver beeld dient de latente belastingvordering buiten beschouwing te worden gelaten. Na deze correctie bedraagt het eigen vermogen per woning ¤ 9.197,-- en de solvabiliteit 31,6 procent.
43
Financieel gezond en duurzaam 6.7
opgenomen in de meerjarenbegroting 2012-2016, passend zijn bij onze financiële vermogenspositie. Op basis hiervan is het A1-oordeel toegekend. De solvabiliteit is door het CFV beoordeeld als voldoende. Het vermogen is namelijk hoger dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming.
Huurderving
De huurderving vanwege leegstand is ten opzichte van het jaar 2011 ¤ 117.000,-- hoger uitgevallen en ligt ook ¤ 129.000,-- hoger dan de begroting van ¤ 157.000,--. Met name de procedure in geval van asbest leidt tot een aanmerkelijk langere mutatieprocedure en tot langere leegstand. Ook in Nagele staan woningen leeg in afwachting van de overdracht aan Vereniging Hendrick de Keyser.
De leningportefeuille bedroeg ultimo 2012 93,5 miljoen euro. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet is in 2012 gedaald van 4,36 procent naar 4,16 procent. De renterisico’s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen zijn ten opzichte van vorig jaar niet toegenomen. Door het afgenomen leningsaldo is het renterisico in 2017 wel hoger dan 15% van de totale leningportefeuille.
,,Mercatus voldoet aan de eisen van credietwaardigheid.”
Mercatus maakt geen gebruik van rente-instrumenten, waaronder derivaten. In de onderstaande grafiek zijn de renterisico’s eind 2012 weergegeven.
Bedrijfswaarde
16.000
De bedrijfswaarde bedroeg eind 2012 220 miljoen euro en is daarmee 74 procent hoger dan de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie. De bedrijfswaarde is conform Richtlijn 645 anders gedefinieerd dan eerdere jaren. De rentabiliteitswaardecorrectie maakt hier geen deel meer van uit en in de toedeling van kosten zijn alleen de rechtstreeks aan het vastgoed toe te rekenen kosten verwerkt. De toetsing heeft plaatsgevonden op complexniveau. Qua complexindeling is gekozen voor een beperkt aantal complexen dat aansluit bij de IGW gebieden, de dorpen en wijken en vervolgens een indeling naar bouwjaar: jaren ’50 en ‘60, jaren ’70 en ‘80 en jaren ’90 en verder. Dit resulteert in 54 woningcomplexen.
renterisico x € 1.000,--
6.8
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
jaren
6.10 6.9
norm 15%
aflossing
renteherziening
Liquiditeitspositie
Financieringspositie De liquiditeitspositie van Mercatus is eind 2012 relatief ruim. Het saldo aan liquide middelen is afgenomen van 13 miljoen euro naar 9,7 miljoen euro. In het voorjaar van 2012 voorzagen wij een liquiditeitstekort in de nazomer van 2012. Hierop is besloten in juli een lening aan te trekken van 8 miljoen euro. Achteraf was de lening op dat moment nog niet nodig. Beslissingen over het uitstellen van (onderhouds) projecten en teruggaves van vennootschapsbelasting zijn met name de oorzaak van de positieve liquiditeit.
De beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was in financieel opzicht voldoende. Het WSW verklaart in haar brief van 13 maart 2012 dat Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond daarvan kunnen we gebruikmaken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het WSW heeft bepaald dat Mercatus van 2012 tot en met 2014 60 miljoen euro mag lenen. Dit zogeheten faciliteringsvolume wordt jaarlijks vastgesteld voor een periode van drie jaar. Eind 2012 kwam het bericht dat het faciliteringsvolume vanaf 2014 op nul is gesteld. Het faciliteringsvolume van Mercatus is daardoor verlaagd naar 21,6 miljoen euro. Hierin is verwerkt dat in 2012 al wel een lening was aangetrokken voor 8 miljoen euro. Dit faciliteringsvolume is voldoende om aan onze verplichtingen voor het jaar 2013 te voldoen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 29 juni 2012 laten weten dat onze beleidsvoornemens tot en met 2016, zoals
De lening is aangetrokken met borging door het WSW en achtervang door gemeente Noordoostpolder. Wij hebben ons hierbij moeten conformeren aan het gemeentelijke beleid en toetsingskader voor tertiaire garantstellingen door gemeente Noordoostpolder. Dit beleid was buiten Mercatus om gewijzigd, waardoor het voor Mercatus niet mogelijk was om een fixe lening aan te trekken. Uiteindelijk is een annuïtaire lening
44
Jaarverslag 2012
aangetrokken met een looptijd van 15 jaar en een rentepercentage van 2,825 procent.
aantal aandelen worden de diensten van Woningnet namelijk niet met btw belast. Het aandelenpakket bestaat uit honderd aandelen met een waarde van 14,56 euro, waarvan 75 procent is gestort.
De verhouding tussen de korte termijn middelen en schulden (de current ratio) geeft aan of Mercatus op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en bedroeg eind 2012 3,09. Dat was een jaar daarvoor 4,02. De liquiditeit kan hiermee als ruim voldoende worden beoordeeld.
6.12
Tijdelijk overtollige middelen werden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland. Er is bovendien geen sprake van langdurig overtollige middelen, omdat wij in principe intern financieren.
6.11
Deelnemingen
Mercatus had eind 2012 geen deelnemingen of een nevenstructuur. Wij hebben een verbinding met Woningnet. Met het bezit van een minimaal
Meerjarenbegroting
Aansluitend op de begroting 2013 is de financiële meerjarenbegroting tot en met 2017 opgesteld. Hierin is het regeerakkoord van november 2012 van het kabinet Rutte II verwerkt, waarin een verhuurdersheffing is opgenomen voor de huursector. Voor Mercatus betekent dit een jaarlijkse heffing die oploopt naar 3,4 miljoen euro in 2017. In het regeerakkoord is tevens opgenomen dat de huren, aanvullend op de inflatie, verhoogd mogen worden. Voor inkomens tot 33.614 euro met 1,5% boven inflatie, voor inkomens tussen 33.614 euro en 43.000 euro 2,5% boven inflatie en voor hogere inkomens 6,5% boven inflatie. In de financiële meerjarenbegroting houden we ook rekening met een jaarlijkse saneringsheffing van het Centraal Fonds. Deze heffing wordt opgelegd om in moeilijkheden verkerende corporaties te ondersteunen. Concreet zijn 14 corporaties aangewezen en daarbuiten Vestia, vanwege de
45
Financieel gezond en duurzaam bijzondere omstandigheden bij Vestia. De omvang van de saneringsheffing wordt jaarlijks bepaald en bedraagt maximaal 5% van de huurinkomsten per jaar.
6.13
Fiscale positie
Tot en met 2011 hebben wij gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het vormen van een herbestedingsreserve. Feitelijk hebben wij van 2008 tot en met 2011 geen vennootschapsbelasting betaald. In 2012 zijn de in het verleden betaalde bedragen aan vennootschapsbelasting terugontvangen. Het betreft een bedrag van 3,1 miljoen euro ontvangen. Vanaf 2012 is de faciliteit van het vormen van een herbestedingsreserve in de wet uitgesloten. In 2012 hebben wij nog een teruggave ontvangen vanuit het jaar 2008.
Mercatus heeft op basis hiervan 3 scenario’s opgesteld, waarbij in het eerste scenario rekening is gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. In scenario twee met de inkomensafhankelijke huurverhoging en in scenario drie is naast de inkomensafhankelijke huurverhoging rekening gehouden met een maximering van de huurprijs tot 4,5% van de WOZ waarde. Naast het bovenstaande zijn in de scenario’s ook maatregelen opgenomen die er voor zorgdragen dat wij de nieuwbouwprojecten, waarvoor wij al vergaande verplichtingen zijn aangegaan, af kunnen ronden en uit kunnen voeren, zonder dat we aanvullende externe financiering hoeven aan te trekken of afhankelijk zijn van de onzekere verkoopopbrengsten. Met de maatregelen hebben we het risico van liquiditeitstekorten op de korte termijn afgedekt. De maatregelen zijn: • besparing op de personeelslasten vanaf 2014 met 10% ten opzichte van 2013; • maximering van de onderhoudslasten op 1.600 euro per eenheid per jaar; • on hold zetten van het project Zuidakker-Zuidwend 2e fase (Bant), • stopzetten van het project 32 woningen Emmelhage en 160 eenheden De Balkan; • nader onderzoek naar de uitvoering en de risico’s van de projecten De Baan (Ens) en Pilotenweg; • budget uitzendkrachten beperken tot 50.000 euro per jaar; • bezuiniging op de beïnvloedbare algemene bedrijfskosten vanaf 2014 met 15% ten opzichte van 2013; • budget directe exploitatiekosten (beleid en onderzoek) beperken tot 50.000 euro per jaar.
In 2012 hebben wij nog een teruggave ontvangen vanuit het jaar 2008. In de toelichting op de post belastingen in de jaarrekening is een specificatie opgenomen van de totstandkoming van het belastbaar bedrag voor de vennootschapsbelasting 2012. In 2012 is een beroep gedaan op de pro-rataregeling voor de omzetbelasting voor het jaar 2008. Dit leidde tot een teruggave van ¤ 125.000,--. Ook voor de volgende jaren wordt nog een teruggave geclaimd.
In dit scenario blijft onze operationele kasstroom voldoende positief om te voldoen aan de 2 procent aflossingsnorm. Het leningsaldo blijft redelijk stabiel. In dit scenario ronden wij bestaande projecten af en bouwen vanaf 2015 20 woningen. In februari 2013 is een woonakkoord gesloten tussen de coalitie en enkele andere partijen en is de inkomensafhankelijke huurverhoging door de Tweede en Eerste Kamer aanvaard. Ten opzichte van het regeerakkoord is er een aantal wijzigingen. De maximering van 4,5% van de WOZ waarde is losgelaten. Vooralsnog blijft het woningwaarderingstelsel van toepassing, maar komt er in 2013 wel een voorstel om de WOZ-waarde hierin op te nemen. De verhuurdersheffing is verlaagd tot 1,75 miljard euro voor de eerste periode, met een groei naar 2 miljard op termijn. De huurverhoging voor inkomens tussen 33.614 euro en 43.000 euro is beperkt tot 2% boven inflatie en voor hogere inkomens 4% boven inflatie. De effecten hiervan worden in de loop van 2013 verwerkt in een meerjarenprognose.
46
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Financieel gezond en duurzaam Een beknopt jaarverslag. Nee, Mercatus publiceert jaarlijks de volledige versie van het jaarverslag en de jaarrekening. Hiermee verantwoorden wij ons voor ons beleid en onze resultaten in het afgelopen jaar en geven inzicht in onze financiële positie. Incidenten zijn ook bij Mercatus nooit uit te sluiten, maar wel is duidelijk dat Mercatus geen risicovolle projecten aangaat en geen risicovolle rente-instrumenten inzet. Hoe staat Mercatus ervoor? Mercatus mag zich gelukkig prijzen met een goede uitgangspositie. Onze kasstroom uit verhuuractiviteiten is behoorlijk positief. Dit geeft ons de ruimte om als we de maatregelen van de regering goed hebben doorgerekend om onze investeringen weer op te pakken en de huurverhoging te beperken. 2012 sluit met een resultaat van 4 miljoen euro. De oorzaken zijn verklaarbaar, maar het is niet nodig om jaarlijks een dergelijk bedrag over te houden. Nu de opgave duidelijk opgenomen is in ons SVB, zullen we onze middelen daarvoor inzetten.
47
48
Jaarverslag 2012
Projecten
49
Projecten
7.1.
Inleiding
keuken, huiskamer en slaap- en werkruimte voor begeleiding gerealiseerd. Elk appartement heeft een eigen badkamer, toilet en pantry. De appartementen en voorzieningen zijn rolstoeltoegankelijk. De huurprijs bedraagt ¤ 480,--. Het gebouw is begin augustus opgeleverd. De totale kosten van het project bedragen ¤ 1.212.000,--. De onrendabele investering van dit project bedraagt ¤ 726.000,--.
Ook in 2012 zijn weer een aantal nieuwbouwprojecten opgestart en opgeleverd, met name in Emmeloord. De projecten worden vooraf en bij uitvoering getoetst aan de financiële kaders, de doelen en de risico’s. Een samenvatting.
7.2.
Projecten in Emmeloord
,,Voor Stichting Aquarelles is het pand aan de Professor Lorentzstraat 2 verbouwd.”
Picasso- en Pasteurhage De 17 huur woningen aan de Picassohage en Pasteurhage zijn door een voorspoedige uitvoering al in juni 2012 opgeleverd. Daarnaast is de naastliggende grond in augustus verkocht aan een projectontwikkelaar. Het project is binnen het beschikbare budget gerealiseerd. De totale kosten van het project bedragen ¤ 2.271.000,--. De onrendabele investering van dit project bedraagt ¤ 1.055.000,--. De gemiddelde huurprijs bedraagt € ¤ 488,--.
Parkflat Saturnusstraat In de in 2011 opgeleverde Parkflat zijn in 2012 huurders gecontracteerd voor de 4e verdieping en een deel van de 2e verdieping. Daarmee zijn nog niet alle beschikbare vierkante meters kantoorruimte verhuurd. De verhuur van de kantoorruimte is alleen mogelijk aan organisaties met een maatschappelijke, sociale en/of medische achtergrond en de interesse
Professor Lorentzstraat Voor Stichting Aquarelles is het pand aan de Professor Lorentzstraat 2 verbouwd. Hierin zijn in 2012 acht appartementen, een gezamenlijke
50
Jaarverslag 2012
7.3.
uit die hoek is in 2012 beperkt gebleken. Ook de ingezakte kantorenmarkt draagt bij aan de leegstand. Een lokale makelaar blijft actief zoeken naar serieuze gegadigden. De kosten voor dit project waren in 2012 ¤ 82.000,--, voornamelijk voor de inrichting van de verhuurde verdiepingen (vloerbedekking, wanden, pantry’s).
Projecten in de dorpen
Baan Ens In 2012 is het uithuizen van de bewoners van Baan 52 t/m 76 in Ens begonnen. Deze procedure loopt tot medio 2013. Inmiddels heeft driekwart van de bewoners een andere woning gevonden. Voor de herontwikkeling van deze locatie heeft Mercatus schetsontwerpen laten opstellen. Uitgangspunt daarbij is om multifunctionele woningen te realiseren, aangezien die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en zowel op de korte als de langere termijn goed inzetbaar zijn. Om recht te doen aan de beeldbepalende locatie van de Baan is het van belang dat de nieuwbouw goed past in zijn omgeving. Daartoe is in 2012 ook de hoekwoning Baan 78 van een particulier aangekocht voor 185.000 euro. Mercatus onderzoekt de mogelijkheden om het schetsontwerp aan zowel de stedenbouwkundige eisen als de eigen kaders te laten voldoen. In verband met de kabinetsplannen is dit project voorlopig geparkeerd.
Kometenlaan De bouw van negentien appartementen en twee gezamenlijke woonkamers voor Stichting Philadelphia Zorg aan de Kometenlaan in Emmeloord is conform planning in december 2012 voltooid. De gemeente verzorgt de terreininrichting en rondt die in het voorjaar af. De totale kosten van dit project bedragen ¤ 2.757.000,--. De gemiddelde huurprijs bedraagt ¤ 517,64. De onrendabele investering van dit project bedraagt ¤ 997.000,--.
,,De bouw van negentien appartementen en twee gezamenlijke woonkamers voor Stichting Philadelphia aan de Kometenlaan in Emmeloord is conform planning in december 2012 voltooid.”
Zuidakker fase 2 Op basis van het Strategisch Voorraadbeleid zag Mercatus midden 2012 markttechnisch voldoende perspectief om de realisatie van de 2e fase aan de Zuidakker in Bant op te starten. Dit betrof 13 huurwoningen, waarvan negen seniorenwoningen en vier multifunctionele woningen in het betaalbare segment. Vanwege de effecten van het kabinetsbeleid is dit project alsnog stopgezet.
Pilotenweg 9 Philadelphia heeft Mercatus verzocht hun locatie aan de Pilotenweg uit te breiden met veertien appartementen, woonkamers, kantoor, berging en dagbesteding. In 2012 is onderzoek gedaan naar de technische mogelijkheden. Vervolgens is samen met Philadelphia een Programma van Eisen opgesteld. Daarnaast is een begin gemaakt met een schetsontwerp. Zoals eerder aangegeven is dit project geparkeerd.
De Balkan Mercatus heeft in 2012 in samenspraak met Zorggroep Oude en Nieuwe Land structuurontwerpen laten maken voor de ontwikkeling van appartementen aan De Balkan in Emmeloord. Doelgroepen zijn al dan niet zorgbehoevende senioren, bewoners van de Golfslag die tijdelijke huisvesting nodig hebben en wellicht andere doelgroepen. Vanwege de effecten van de kabinetsplannen is dit project stopgezet. De investeringen in dit project bestaan met name uit de grond en bedragen 2,6 miljoen euro. In 2013 worden alternatieve bestemmingen voor deze locatie onderzocht.
51
52
Jaarverslag 2012
De organisatie
53
De organisatie
8.1.
Governancecode
Raad van commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en geeft advies aan het bestuur. Er is regelmatig overleg met de directeur-bestuurder. In hoofdstuk 10 wordt dieper ingegaan op de samenstelling en het werk van de raad van commissarissen.
Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Wij onderschrijven dan ook de Aedescode en de daarin opgenomen Governancecode woningcorporaties. De hierin opgenomen normen voor toezicht, verantwoording, sturing en beheersing zijn voor ons leidend.
Het bestuur
Alleen voor de benoeming van de bestuurder wijken wij af van de governancecode. De huidige bestuurder bekleedt die functie sinds 2001 en destijds was een aanstelling voor onbepaalde tijd standaard, in plaats van voor telkens vier jaar, zoals de code nu voorschrijft.
Het bestuur is binnen de woningcorporatie verantwoordelijk voor: • het behalen van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie; • de financiering; • het beleid; • de resultatenontwikkeling; • de risicobeheersing.
In dit hoofdstuk wordt de governancecode beknopt besproken. Meer hierover is te lezen op www.mercatus.nl.
Organisatie De directeur is eindverantwoordelijk voor de organisatie. Hij wordt hierin ondersteund door een managementteam van vier afdelingsmanagers. Deze managers sturen de afdelingen klant & advies, beheer & onderhoud, strategie & ontwikkeling en financiën & ondersteuning aan. De functie van manager beheer & onderhoud wordt op dit moment door een interimfunctionaris ingevuld. Eind 2013 wordt het management teruggebracht naar 3 personen.
Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door de heer A. Beurmanjer. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd en legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De verantwoording van de beloning van de directeurbestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. In 2012 hebben er door het bestuur geen transacties met tegenstrijdige belangen plaatsgevonden.
Risicobeheersing en controle Mercatus analyseert stelselmatig de risico’s op het gebied van onderhoud, administratieve organisatie en interne controle, verzekerbare, strategische en juridische risico’s, financiën, fiscaliteiten, fraude, projecten, managementrisico’s, rente en inflatie, woningmarkt en integriteit.
,, Mercatus is een vereniging. De leden hebben direct invloed op het beleid van Mercatus door hun stem in de Algemene Vergadering.”
De belangrijkste risico’s die wij onderkennen zijn: 1. Woningmarkt De woningmarkt was relatief ruim, maar we zien dat de wachttijd oploopt. Toch is de wachttijd voor een woning nog relatief kort ten opzichte van omliggende marktgebieden. In Noordoostpolder stagneert het inwonersaantal en ontstaat er een verhuurrisico, met name voor de oudere, kleinere woningen in de dorpen zonder veel voorzieningen. Bij een stagnerend of krimpend inwonersaantal kan dat leiden tot leegstand.
Algemene Vergadering Mercatus is een vereniging. De leden hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niet-huurders. Het lidmaatschap biedt verder geen privileges. Eind 2012 telde de vereniging Mercatus 246 leden.
2. Projectrisico’s De risico’s in de projecten worden afgedicht door van te voren marktonderzoek te doen en door pas te beginnen met bouwen wanneer er voldoende vraag is naar een project. Voor projecten die in verbindingen (samenwerkingen met derden of dochterondernemingen) worden gerealiseerd, kent Mercatus sinds begin 2012 een verbindingenstatuut. De criteria en de processen waar projecten aan getoetst worden, zijn vastgelegd in een investerings- en financieel statuut. Het commercieel en
De Algemene Vergadering was op 26 juni 2012. De belangrijkste besluiten van die vergadering waren: • goedkeuring van de statutenwijziging; • vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2011; • benoeming van de heer B.H. Reussing als lid van de raad van commissarissen voor vier jaar; • benoeming van de heer J.A.A. Geluk als bestuurslid van Stichting Huurdersbelang Mercatus.
54
Jaarverslag 2012
maatschappelijk vastgoed heeft een groter risico. De verhuur van het commerciële deel van de Parkflat is moeizaam en leidt tot structurele leegstand. Ook het maatschappelijk vastgoed ten behoeve van zorgpartijen heeft een hoger risicoprofiel.
voor de financiële continuïteit en dit monitoren is een belangrijke beheersmaatregel. 4. Integriteit/fraude Integriteit is een onderwerp dat in de sector een belangrijke rol speelt. Misstanden in projecten en met financiële producten, zelfverrijking en het salarisniveau van bestuurders zijn zaken die telkens het nieuws halen. De harde kant van integriteit is voldoende geregeld, zoals de integriteitscode, de klokkenluidersregeling, de aanbestedingsprocedures en vaststelling van de aannemerslijst. De raad van commissarissen wordt periodiek geïnformeerd over declaraties en creditcardbetalingen door de directeur. Bonusregelingen kennen we niet meer.
3. Financiën Dit risico is groot, omdat de uitvoering van het SVB een grote financiële inzet vereist, de verkoop van woningen afzwakt en we geconfronteerd worden met een verhuurdersheffing en saneringsheffingen. Mercatus volgt strak de ontwikkelingen op het financieel gebied door middel van kwartaalrapportages en stuurt zonodig bij door projecten te temporiseren of door bezuinigingsmaatregelen te nemen. Ook het definiëren van normen
55
De organisatie
De controle over het jaar 2012 mondt uit in de volgende accountantsproducten: 1. een controleverklaring bij de jaarrekening 2012; 2. een assurancerapport bij de naleving van de regelgeving inzake de melding van verkoop, aanbesteding van maatschappelijk vastgoed en de naleving van de voorwaarden bij derivatentransacties. 3. een assurancerapport bij daarvoor aangewezen onderdelen van de Verantwoordings Informatie (dVi), waaronder de woningtoewijzingen
De zachte kant van integriteit is iets wat voortdurend aandacht vraagt. Dit zit vooral in de cultuur van een organisatie. Wij geven dit aandacht door gesprekken hierover te houden op afdelingsniveau en met de ondernemingsraad en de raad van commissarissen en door transparant te zijn in onze communicatie. In 2012 zijn bewustwordingsactiviteiten en dilemma’s besproken met het mt en een aantal medewerkers. Dit wordt in 2013 voor de hele organisatie uitgevoerd.
Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten de beleidsvorming, processen, taken, de beïnvloeding van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te behalen en fouten, fraude of overtreding van de wet- en regelgeving vroegtijdig te signaleren.
Voor adviesopdrachten op financieel en fiscaal gebied maakt Mercatus gebruik van andere partijen dan de externe accountant.
8.2
De personele bezetting op 31 december 2012 onderstaande tabel.
De controller heeft een rol in de periodieke (management) rapportages, maar is ook verantwoordelijk voor de administratieve organisatie en de interne controles. Vanaf 2012 zijn in een nieuwe softwaretool, Mavim Rules, verschillende processen vastgelegd. Het interne controleplan is de leidraad voor de controles die door het jaar heen worden uitgevoerd in onze organisatie. Interne controles die gebaseerd zijn op die onderdelen waar de grootste risico’s liggen.
is opgenomen in
Aantal medewerkers in dienst
70
Aantal vrouwen
28
Aantal mannen
42
Aantal fte’s bezet
Reglementen en afspraken vormen een belangrijk kader voor controles. In 2011 is het managementstatuut aangepast en de procuratieregeling. Begin 2012 is het verbindingenstatuut en het investerings- en financieel statuut opnieuw vastgesteld.
64,14
Fulltime
46
Parttime
24
Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst
Naast interne beheersingsmaatregelen zijn er ook andere controlesystemen en externe organisaties die op ons toezien. Zoals het meldpunt integriteit corporaties en de vierjaarlijkse visitatie door een extern bureau. Maar ook de externe accountantscontrole en het toezicht door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
47,5
Vrouwen
47
Mannen
47,8
Medewerkers vertrokken
8
Medewerkers nieuw
4
Het ziekteverzuim is opgenomen in onderstaande tabel.
Externe accountant Deloitte Accountants nv is door de raad van commissarissen benoemd als externe accountant. In 2014 vindt een evaluatie plaats, maar jaarlijks wordt opdracht gegeven voor de accountantscontrole. De accountant heeft aansluitend op de periodieke controle een managementletter uitgebracht en bij de jaarrekeningcontrole een accountantsrapport.
Personeel
56
Totaal verzuim
7,97%
Kort verzuim
1,17%
Middellang verzuim
1,24%
Lang verzuim
5,40%
Verzuimfrequentie
1,76
Jaarverslag 2012
Met de nieuwe organisatiestructuur vergroten wij onze effectiviteit en efficiency en bedienen we de klant nog beter. Door de delegatie van bevoegdheden en verantwoordelijkheden draagt het eveneens bij aan de ontwikkeling van medewerkers en een optimale belasting van manager en medewerkers.
Als gevolg van de nieuwe organisatiestructuur en de verbouwing/het nieuwe werken zijn de functies van receptioniste/telefoniste en conciërge op een andere manier ingevuld. In 2012 zijn de vier medewerkers waarop dit betrekking heeft geïnformeerd. Het jaar 2013 wordt benut voor een zorgvuldig proces met ieder van hen, dat leidt tot beëindiging van het dienstverband.
Opleidingen Eind 2012 is een reorganisatieplan aangekondigd, waarbij Mercatus maatregelen neemt naar aanleiding van het regeringsbeleid, waarbij wij meer naar de kern terug moeten en efficiënter moeten werken. In mei is het afgerond en loopt qua uitvoering door tot en met 2015. Tevens is een sociaal plan opgesteld.
In 2012 zijn de doelen van de gevolgde opleidingen onder te verdelen in: individuele ontwikkeling, functiegerichte training en scholing in het kader van de organisatieontwikkeling. In alle categorieën zijn veel opleidingen, cursussen en trainingen gevolgd. De organisatieverandering heeft mede geleid tot nieuwe procedures en werkwijzen. Hiervoor zijn opleidingen en trainingen verzorgd voor grotere groepen medewerkers die betrokken zijn bij de verschillende onderwerpen. De cursus asbestherkenning en een individuele opleiding tot asbestdeskundige vloeien voort uit de verscherpte regelgeving en het beleid op dit terrein. Hierin zijn evenals in 2011 opleidingen gevolgd. In 2012 is een aantal individuele coachingstrajecten gericht op persoonlijke ontwikkeling gevolgd.
,,Met de nieuwe organisatiestructuur vergroten wij onze effectiviteit en efficiency en bedienen we de klant nog beter.”
Stageplaatsen Mercatus heeft in de regel een actief stagebeleid waarbij leerlingen op diverse afdelingen de gelegenheid krijgen om werkervaring op te doen. In 2011 moest helaas besloten worden om tot midden 2012 geen stagiaires aan te nemen, vanwege een aantal grote interne veranderingen.
Organisatiestructuur De organisatiestructuur is na de verbouwing van het kantoor in september 2012 afgerond. De klantcontacten vinden plaats met de afdeling klant & advies. Hierin zijn de verhuur, de verkoop, de huurincasso en de aanname van reparatieverzoeken opgenomen. Van alle vragen wordt 80% door deze afdeling afgehandeld.
,,Vanuit het convenant Bouwvolume voor opleidingen geven wij leerlingen in de bouw een kans om zich bij Mercatus te ontwikkelen tot vakbekwame werknemers.”
Het kenniscentrum van de woningvoorraad is opgenomen in de afdeling beheer & onderhoud. Hierin is het mutatieonderhoud, het reparatieonderhoud en het planmatig onderhoud opgenomen, maar ook energiebesparende maatregelen. De afdeling strategie & ontwikkeling is verantwoordelijk voor de nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en voor de beleidsvoorbereiding en -ontwikkeling. De afdeling financiën & ondersteuning verzorgt de financiële vastleggingen, de interne controles en hierin is ICT en managementondersteuning opgenomen.
Onder meer de verandering in de organisatiestructuur en de op handen zijnde vernieuwing van de inrichting gaven onvoldoende garanties voor een kwalitatief goed ingerichte stage, zowel in begeleiding als in werkplek. Wij vinden dat de twee belangrijkste voorwaarden voor een succesvolle stage. De verwachting was om in de tweede helft van 2012 weer stagiaires te verwelkomen. Dit is ten dele gebeurd. Verhuizing naar het verbouwde kantoor, nieuwe werkwijzen en verdere ontwikkelingen in de organisatiestructuur, naast bekend geworden overheidsplannen vroegen
De vier afdelingen worden aangestuurd door een manager die samen het managementteam vormen. De directeur geeft leiding aan de managers, de personeelsfunctionaris en de directiesecretaresse. In 2013 wordt het aantal managers teruggebracht naar drie.
57
De organisatie
8.3
nog om veel aandacht. Hierdoor kon aan de belangrijkste voorwaarden voor het opnemen van stagiaires ook in het 2e deel van 2012 niet worden voldaan. Voor 2013 lijkt dit nog het geval, waarbij wel naar individuele aanvragen gekeken zal worden.
Automatisering
De volgende automatiseringsprojecten waren in 2012 aan de orde:
Het nieuwe werken Leerlingen in de bouw Vanuit het convenant Bouwvolume voor opleidingen geven wij leerlingen in de bouw een kans om zich bij Mercatus te ontwikkelen tot een vakbekwame werknemer. In de bestekken van alle grotere nieuwbouw- en onderhoudsprojecten is opgenomen dat er één leerling-bouwplaats is opgenomen.
Om het nieuwe werken optimaal te ondersteunen is met de verbouwing ook het datacenter aangepast en is de storage uitgebreid. Daardoor is het mogelijk om plaats- en tijdonafhankelijk gebruik te maken van het systeem en overal op dezelfde manier te werken met dezelfde schermindeling en dezelfde functionaliteit. Ook is het mogelijk om mobiel te werken met het gebruik van tablet pc’s en smartphones. Deze middelen worden, indien er zakelijke informatie op aanwezig is, opgenomen in een beheertool. Enerzijds om centraal en relatief eenvoudig deze middelen te beheren te voorzien van nieuwe software, maar ook om zorgen te dragen dat vertrouwelijke gegevens niet uit kunnen lekken.
Ondernemingsraad In de ondernemingsraad (or) hebben vijf medewerkers zitting. Door het systeem van kiesgroepen is er een evenredige verdeling over de verschillende afdelingen. In 2012 zijn er verkiezingen geweest. De samenstelling van de OR is eind 2012 als volgt: 1. O. van der Meijden (kiesgroep interne zaken) 2. S. Wiersma (kiesgroep woondiensten) 3. S. Eising (kiesgroep financiële zaken) 4. D. Grouwstra (kiesgroep vastgoed) 5. J. Dittmar (kiesgroep servicedienst)
Met de tablet pc’s wordt ook digitaal vergaderd door het mt en de raad van commissarissen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van specifieke vergadersoftware.
,, Om het nieuwe werken optimaal te ondersteunen is met de verbouwing ook het datacenter aangepast en is de storage uitgebreid.”
Met de wijziging van de organisatiestructuur worden het or-reglement en de kiesgroepen herzien. In de zeven overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: • implementatie nieuwe organisatiestructuur; • huisvesting Mercatus en het nieuwe werken; • jaarverslag 2011; • eindejaarsuitkering; • werkplan en begroting 2013; • functiebeschrijvingen; • verkiezingen ondernemingsraad; • reglement thuiswerken; • demotiebeleid; • kwartaalrapportage; • reglement ondernemingsraad Mercatus; • samenwerkingsovereenkomst ondernemingsraad-directie; • gevolgen regeerakkoord Rutte II; • personele ontwikkelingen; • beheer van tablet pc en smartphone.
Nieuwe release automatiseringssysteem In 2012 hebben wij een nieuwe versie geïmplementeerd van ons primaire automatiseringssysteem Empire. Ons beleid is dat wij maximaal één release achter willen lopen. Voordat we overgaan op de nieuwe release wordt deze uitgebreid getest. Op deze manier blijft Mercatus voortdurend bij zonder dat we veel last hebben van kinderziektes.
Implementatie IRIS Ten behoeve van het klantcontactcentrum is fase 1 van IRIS geïmplementeerd. Dit betreft de realisatie van een kenniskast en het kunnen aanmaken van interacties en taken. Hierdoor zijn de medewerkers van het klantcontactcentrum in staat om direct 80% van de vragen van de klant eenduidig te beantwoorden. In de volgende fase kunnen vanuit IRIS ook transacties worden uitgevoerd, waardoor er geen doorschakeling naar Empire noodzakelijk is. Dit staat voor 2013 op het programma.
58
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT De organisatie Mercatus is in de afgelopen jaren in omvang gegroeid. De dienstverlening nam toe en de strategische doelstellingen en verbeteringsprojecten maakten extra personele inzet noodzakelijk. Qua personele inzet wijken we nu af van de benchmark en het landelijk gemiddelde. Dit is iets wat aandacht vraagt in de komende periode. Efficiency en effectiviteit in de uitvoering van de processen staan centraal en wanneer we tot de organisaties willen behoren met de laagste organisatiekosten, zullen we kritisch moeten kijken naar de personele omvang, maar ook naar andere kosten. Een eerste inventarisatie maakt ook duidelijk dat een verlaging mogelijk is. De totale bedrijfslasten van Mercatus, waarvan de personeelskosten onderdeel uitmaken, blijven binnen het landelijk gemiddelde. Wij verwachten een daling op landelijk niveau en wanneer Mercatus zich niet meer conformeert aan de mediaan, maar aan de 25% best presterende corporaties is de uitdaging groot. Inkrimping van de organisatie gaat niet zonder slag of stoot. Zeker niet wanneer dit niet met natuurlijk verloop mogelijk is. Een sociaal plan is daarbij onontbeerlijk.
59
60
Jaarverslag 2012
Strategische doelstellingen
61
Strategische doelstellingen
Mercatus heeft 29 strategische doelen gesteld voor de periode 2011 tot en met 2015. Een samenvatting per strategisch doel:
5
Mercatus biedt een goede start in het huren,
5. Mercatus biedt een goede start in het huren, waarbij de waarbij de behoefte en de mogelijkheden van de klant behoefte en de mogelijkheden van de klant centraal staan
centraal staan
1. 1
Deze doelstelling is in oktober 2012 gerealiseerd. In het proces De Goede Start zetten we de klant centraal in plaats van de woning en verschuift onze aandacht van de vertrekkende huurder naar de nieuwe huurder. De procedures zijn hierop aangepast, de eindinspectie is vervallen en met de bewoner wordt in de nog lege woning bepaald op welke wijze de woning wordt opgeleverd. Sleutelwoorden hierbij zijn keuzevrijheid en maatwerk. Het kleine mutatieonderhoud wordt om leegstand te voorkomen uitgevoerd na de sleuteluitgifte.
Onze voorraad levensloopgeschikte woningen is Onze voorraad levensloopgeschikte woningen is verdubbeld en 90% voldoet aan de basiskwaliteit verdubbeld en 90% voldoet aan de basiskwaliteit
In 2012 hebben geen investeringen plaatsgevonden om woningen levensloopgeschikt te maken. Wel is het aantal toegenomen door de oplevering van een nieuwbouwproject. Volgens de planning van het SVB voldoen in 2022 1.016 woningen aan de norm levensloopgeschikt.
2. 2 Binnen twee jaar is voor elk dorp bepaald welke Binnen twee jaar is voor elk dorp bepaald welke basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is de helft van de basisvoorzieningen nodig zijn. In 2015 is de helft van plannen gerealiseerd
6. Leegstaande woningen hebben geen negatief effect op de 6 Leegstaande woningen hebben geen negatief effect op leefomgeving
de leefomgeving
de plannen gerealiseerd
Deze doelstelling is gerealiseerd. Door meer controle op de uitstraling van leegstaande woningen, het aankleden van leegstaande woningen, het informeren van omwonenden bij leegstand en het uitvoeren van tuinonderhoud voorkomen wij deze negatieve effecten. De procedures zijn hierop aangepast waardoor de realisatie wordt geborgd.
Het bepalen van de voorzieningen die noodzakelijk zijn om de onafhankelijkheid van bewoners te behouden of te vergroten, hangt nauw samen met het opstellen van dorps- en wijkvisies. Hierin waren wij volgend. Wij hebben wel geparticipeerd in de totstandkoming van de dorpsvisies van Nagele en Kraggenburg en zullen dat ook blijven doen. Deze strategische doelstelling wordt in 2013 in samenhang met de nieuwe missie en visie heroverwogen.
7. Voor elk dorp en elke wijk is een gezamenlijke visie ontwikkeld 7 Voor elk dorp en elke wijk is een gezamenlijke visie en vertaald naar heldere beheerplannen
ontwikkeld en vertaald naar heldere beheerplannen
3. 3 Jaarlijks inventariseren wij wij de behoefte aan aanvullende Jaarlijks inventariseren de behoefte aan aanvul dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, zorg en lende dienstverlening op het gebied van werk, inkomen, welzijn. Zonodig maken wij afspraken met andere partijen voor zorg en welzijn. Zonodig maken wij afspraken met de realisatie hiervan andere partijen voor de realisatie hiervan
In deze doelstelling waren wij volgend. Wij hebben wel geparticipeerd in de totstandkoming van de dorpsvisies van Nagele en Kraggenburg en zullen dat ook blijven doen. Als strategische doelstelling komt dit echter te vervallen, omdat onze eigen visie is opgenomen in het SVB.
Het plan van aanpak was ultimo 2012 nog niet uitgewerkt. Aanvullende dienstverlening past echter niet meer op deze manier bij onze missie en visie. Deze strategische doelstelling wordt in 2013 heroverwogen.
8. Onveilige plekken binnen ons bezit zijn weggewerkt en wij 8 Onveilige plekken binnen ons bezit zijn weggewerkt en spreken anderen aan om hetzelfde te doen
wij spreken anderen aan om hetzelfde te doen
4
Wij staan garant voor adequate noodopvang van onze
Deze doelstelling is nog niet opgestart in 2012. Het plan van aanpak moet in 2013 gemaakt worden inclusief een inventarisatie en de uitvoering moet plaats vinden in 2014 en 2015. Deze strategische doelstelling is gekoppeld aan een nieuw leefbaarheidsbeleid. Dat beleid gaat uit van het verhuur- en verkoopbaar houden van woningen. Zolang er geen signalen zijn die wijzen op het tegendeel wordt er niet actief gewerkt aan het wegwerken van onveilige plekken. Deze strategische doelstelling wordt in 2013 heroverwogen.
4. Wij staan garant voor adequate noodopvang van onze doelgroep. Indien nodig in samenwerking met onze doelgroep. Indien nodig in samenwerking met onze partners
partners
Deze doelstelling is gerealiseerd door de noodopvang voor dak- en thuislozen die via Kwintes is gerealiseerd en de opzet van zogenaamde omklaphuurovereenkomsten die op naam staan van het Leger des Heils.
62
Jaarverslag 2012
9. Het aantal overlastsituaties is in vijf jaar met 10 procent 9 Het aantal overlastsituaties is in vijf jaar met 10 teruggebracht door ze direct aan te pakken en in te bedden in een procent teruggebracht door ze direct aan te pakken en structurele en proactieve aanpak
14
Wij hebben een modulair pakket ontwikkeld voor
14 Wij hebben een modulair pakket ontwikkeld voor senioren om senioren om zo lang mogelijk in de eigen woning te zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Dit pakket kunnen blijven wonen. Dit pakket wordt vraaggestuurd wordt vraaggestuurd aangeboden
in te bedden in een structurele en proactieve aanpak
aangeboden
Deze doelstelling is in 2012 gestart, waarbij definities zijn bepaald en is de administratie hiervoor aangepast. De uitkomsten van het vierde kwartaal en het eerste en tweede kwartaal van 2013 worden als nulmeting gehanteerd. De structurele en proactieve aanpak wordt al toegepast door de inzet van vaklieden als de ogen en oren van de organisatie en door de tuinenprocedure.
Deze strategische doelstelling heeft in 2012 vertraging opgelopen en is doorgeschoven naar 2013. Activiteiten in 2013 waren het vormen van een klankbordgroep, het doorrekenen van een pakket en het overleg met externe partijen. Overigens worden voor senioren al diensten aangeboden die bijdragen aan de doelstelling, zoals het product Woongemak en een tuinonderhoudsabonnement via Groengroep de Populier.
10. Onze volledige voorraad is ingedeeld in prijsgeoriënteerde en 10 Onze volledige voorraad is ingedeeld in prijskwaliteitsgeoriënteerde segmenten. Dit is uiterlijk 2012 gecommuniceerd georiënteerde en kwaliteitsgeoriënteerde segmenten. naar onze klanten
15
Wij hebben drie locaties in de oudere wijken benoemd
15. Wij hebben drie locaties in de oudere wijken benoemd voor voor de ontwikkeling van kleinschalige huisvesting de ontwikkeling van kleinschalige huisvesting voor senioren. Dit wordt voor senioren. Dit wordt mede gerealiseerd door mede gerealiseerd door herstructurering
Dit is uiterlijk 2012 gecommuniceerd naar onze klanten
In 2012 is ons volledige woningvoorraad ingedeeld in de twee segmenten. Dit is ook zo gecommuniceerd, waardoor de klant weet in welk segment de huidige woning valt en welke keuzevrijheden dit oplevert. De doelstelling is hiermee afgerond.
herstructurering
De drie locaties zijn benoemd in het Strategisch Voorraadbeleid. Daarbij is ook een planning afgegeven. Realisatie is afhankelijk van de planvorming. De doelstelling is hiermee afgerond.
11. Onze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over woonlasten 11 Onze organisatie heeft de inhoudelijke kennis over en verwacht dat dit vanaf 2012 kan worden gecommuniceerd naar onze woonlasten en verwacht dat dit vanaf 2012 kan worden klanten
16
Wij hebben modulaire pakketten ontwikkeld die wij
16. inzetten Wij hebben modulaire pakketten gericht ontwikkeld bij de verkoop van woningen op die hetwij inzetten bij de verkoop van woningen gericht op het startersegment startersegment
gecommuniceerd naar onze klanten
In 2012 is deze doelstelling compleet uitgewerkt. In de communicatie met de klant, zowel in de advertenties als tijdens aanbiedingsgesprekken, wordt inzicht geboden in de woonlasten van een woning, die naast de huurprijs en de servicekosten met name uit de energielasten bestaat. Medewerkers zijn hiertoe opgeleid en hebben hulpmiddelen om de woonlasten inzichtelijk te maken.
In 2011 zijn de vijf koopvoordelen van Mercatus ontwikkeld en geïmplementeerd. De pakketten, waaronder de starterslening en de woonduurkorting hebben geresulteerd in een toename van de verkoop aan starters. Eind 2012 zijn nieuwe pakketten uitgewerkt, gericht op het verbeteren van de energetische staat en inkoopkorting bij leveranciers. Deze doelstelling is afgerond.
12-13 Een reductie in uitstoot van CO2 met 20% en 3.000
12-13 Een reductie in uitstoot van CO2 met 20% en 3.000 woningen woningen zijn minimaal voorzien van een energielabel zijn minimaal voorzien van een energielabel C.
17. 100 bestaande eengezinswoningen geschikt 17 100 bestaande eengezinswoningen zijn zijn geschikt gemaakt gemaakt voor jongeren voor jongeren
Door de uitvoering van de werkzaamheden is een reductie bereikt van 12%. Ultimo 2012 hebben 1.976 woningen een label A, B of C. Ondanks de relatief geringe toename in 2012 is de doelstelling tot en met 2015 wel haalbaar. Dit is wel afhankelijk van de heroverweging van strategische doelstellingen en het beschikbare onderhoudsbudget.
Deze doelstelling is vervallen. Uit aanvullend onderzoek is gebleken dat jongeren/starters geen specifieke behoefte hebben om in de kleine eengezinswoningen te wonen.
C
63
Strategische doelstellingen
23. 23 plaats
18. Wij hebben een masterplan ontwikkeld voor onze 18 Wij hebben een masterplan ontwikkeld voor onze oude oude woningvoorraad, waarbij is benoemd welke woningen worden woningvoorraad, waarbij is benoemd welke woningen vergroot
worden vergroot
Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd
Vanaf 2012 vindt het binnenonderhoud volledig klantgestuurd plaats
In 2012 is gestart met de uitvoering van het binnenonderhoud op aanvraag van de klant. Eerst alleen voor de keukens, vanaf 2013 zal ook het overige binnenonderhoud (toilet, badkamer, zachtboardplafonds, binnendeuren e.d). op aanvraag van de klant uitgevoerd worden. Het klantgestuurd binnenonderhoud wordt uitgevoerd door Bruynzeel. Zij begeleiden de klanten bij hun keuzes doen de externe opnames en plaatsingen. In 2012 zijn 411 keukens vervangen, 60 badkamers en 8 toiletten.
Binnen het herijken van het Strategisch Voorraadbeleid is de oude woningvoorraad afgebakend naar bouwjaar en afmeting. Ook hebben deze woningen een strategie gekregen. Een vervolgstap is dat wordt onderzocht welke woningen met de strategie doorexploiteren daadwerkelijk kunnen worden vergroot.
19. jaar monitoren wij, bij voorkeur 19 Per twee Per jaartwee monitoren wij, bij voorkeur samensamen met demet de gemeente, vraag en aanbod en passen desgewenst de kernvoorraad gemeente, vraag en aanbod en passen desgewenst de hierop aan kernvoorraad hierop aan
24
Per onderdeel van de dienstverlening zijn duidelijke
24. Per onderdeel van de dienstverlening zijn duidelijke kaders kaders vastgesteld. Deze worden passend bij de vastgesteld. Deze worden passend bij de situatie, de houding en het situatie, de houding en het gedrag van de huurder gedrag van de huurder toegepast
In 2011 vond het woonwensenonderzoek plaats. Pas is 2013 is een vervolgonderzoek aan de orde. De doelstelling is gerealiseerd, maar vindt continue plaats.
toegepast
Deze doelstelling wordt in 2013 aangepast. Hij past bij de nieuwe missie en visie, maar wordt aangepast. Dan wordt ook besloten of het als strategische doelstelling blijft bestaan.
20. Wij hebben een eenduidige norm voor basiskwaliteit 20 Wij hebben een eenduidige norm voor basiskwaliteit doorgevoerd.
doorgevoerd
25.Met belanghebbende partijen zijn samenwerkingsovereenkomsten 25 Met belanghebbende partijen zijn samenwerkingsgesloten
De norm voor basiskwaliteit is vastgesteld. Bij mutatie worden de woningen nu aangepast aan de basiskwaliteit. Dit is een continue proces.
21.
21
overeenkomsten gesloten
Met ZONL is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Met ’s Heerenloo was het plan om in 2012 een samenwerkingsovereenkomst af te sluiten. Door de maatregelen van Rutte II is dit uitgesteld. Mercatus maakt eerst een nieuwe visie op wonen en zorg. Daarna wordt besloten of een samenwerkingsovereenkomst daarin past. Daarnaast zijn wij in 2012 gestart met het vernieuwen van de prestatieafspraken met de gemeente waarin wordt vastgelegd wat onze gezamenlijke doelstellingen zijn en wat beide partijen daarin bijdragen.
Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam
Vanaf 2014 bouwen wij duurzaam
De in 2012 geplande interne bespreking van de visie van Mercatus op duurzaamheid is ingehaald door de nieuwe missie en visie. Hierin wordt duurzaam bouwen niet specifiek benoemd. Deze strategische doelstelling wordt in 2013 heroverwogen.
22.
22
Wij hebben 225 woningen verkocht (oorspronkelijk 350) Wij hebben 225 woningen verkocht (oorspronkelijk 350)
26
26.
De doelstelling was vorig jaar al aangepast naar 225 woningen in de periode 2011 tot en met 2015, dus 45 woningen per jaar. Het is voor ons van groot belang om de verkoop van woningen te stimuleren, omdat dit ons financiële ruimte geeft voor investeringen in de woningen en woonomgeving. Wij blijven ons inzetten voor een zo optimaal mogelijk verkoopresultaat. In 2012 is de doelstelling van het aantal verkochte woning net niet bereikt, er zijn 41 woningen verkocht.
In het eerste jaar realiseren wij onze organisatieIn het eerste jaar realiseren wij onze organisatiestructuur structuur
Deze doelstelling is in 2011 gerealiseerd en met de verbouwing van 2012 helemaal afgerond.
27. Wij zijn een open, klantgerichte organisatie die zegt wat zij 27 Wij zijn een open, klantgerichte organisatie die zegt doet en doet wat zij zegt
wat zij doet en doet wat zij zegt
Deze strategische doelstelling wordt in 2013 heroverwogen.
64
Jaarverslag 2012
28
Een maatschappelijk rendement boven de norm van de
29
Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam
28. Een maatschappelijk rendement boven de norm van de visitatiecommissie door benutting van ons vermogen, visitatiecommissie door benutting van ons vermogen, onder de onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit randvoorwaarde van financiële continuïteit Bij het vaststellen van de begroting en de jaarrekening toetsen wij onze maatschappelijke prestaties in het licht van de financiële mogelijkheden. Dit omdat de visitatiecommissie pas in 2014 weer een toetsing uitvoert. Met deze jaarrekening 2012 en de begroting 2013 geven wij een goede indruk van al onze activiteiten en maatschappelijke prestaties en deze zijn naar onze mening in balans met de financiële mogelijkheden. Uiteraard moet dit in het licht worden gezien van de grote onzekerheid waarmee onze mogelijkheden worden omgeven.
29. Onze inkoop en interne organisatie zijn duurzaam gemaakt, gemaakt, waarbij de normen in het eerste jaar worden waarbij de normen in het eerste jaar worden vastgesteld
vastgesteld
Duurzaamheid was een belangrijk criterium bij de verbouwing en inrichting van het kantoor in 2012. Ook Het Nieuwe Werken is een duurzame manier van werken. Er wordt meer digitaal gewerkt, er worden minder prints afgedrukt en het woon-werkverkeer neemt af. Deze strategische doelstelling wordt in 2013 in samenhang met de nieuwe missie en visie heroverwogen.
65
66
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Strategische doelstellingen Onze doelstellingen lopen van 2011 t/m 2015. We kunnen in dit jaarverslag melden dat eind 2012 al de nodige doelstellingen zijn gerealiseerd. Toch moeten we nu al vaststellen dat bepaalde doelstellingen niet haalbaar zijn, bijgesteld moeten worden of helemaal niet meer passen bij de nieuwe missie en visie. Zo snel gaan de ontwikkelingen nu. Onze strategische doelstellingen waren ambitieus. Voor een deel zijn we daarin afhankelijk van andere partijen. Het blijkt lastig om met die afhankelijkheid je eigen doelstellingen te realiseren. Bij het herijken van de strategische doelstellingen nemen we de nodige realiteit in acht. We zullen onze ambitie namelijk moeten realiseren met minder mensen.
67
68
Jaarverslag 2012
Kengetallen Boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
1. Woningen en woongebouwen a. In exploitatie
4.935
4.929
4.892
4.883
4.925
44
62
109
91
178
177
178
179
180
55
55
55
55
55
5.168
5.205
5.187
5.226
5.251
32,89
28,89
22,81
19,26
17,64
b. In aanbouw c.q. in voorbereiding 2. Garages 3. Bergingen en overige ruimten Totaal
FINANCIËLE CONTINUïTEIT 1. Solvabiliteit (in %) 2. Liquiditeit (current ratio)
3,09
4,02
4,62
2,66
2,33
3. Rentabiliteit eigen vermogen (in %)
9,38
26,35
15,51
13,18
31,88
4. Rentabiliteit totaal vermogen (in %)
5,63
9,89
6,73
5,85
8,64
5. Gemiddelde rentevoet (in %)
4,16
4,36
4,56
4,53
4,69
6. Netto-werkkapitaal (x 1.000.000,--)
€
8,65
€
15,15
€
15,20
€
12,38
€
6,35
1. Eigen vermogen
€
48.160
€
43.846
€
33.637
€
28.795
€
25.292
2. Voorzieningen
€
-
€
1.288
€
565
€
1.500
€
3.751
3. Huren
€
25.793
€
25.287
€
24.960
€
24.276
€
23.772
BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--)
4. Vergoedingen
€
578
€
510
€
534
€
499
€
424
5. Jaarresultaat
€
4.313
€
10.209
€
4.842
€
3.561
€
6.954
69
70
Jaarverslag 2012
Bestuursverklaring Het bestuur verklaart, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het Besluit beheer sociale-huursector, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Emmeloord, 23 mei 2013 De directeur-bestuurder
A. Beurmanjer
71
72
Jaarverslag 2012
Verslag van de raad van commissarissen
73
Verslag van de raad van commissarissen 10.1
Inleiding
Voor de raad van commissarissen van Mercatus is het van belang dat in het team: • oog voor diversiteit in de samenstelling is; • de kennis van zaken op de diverse terreinen aanwezig is; • de leden beschikken over een helikopterview, over analytisch vermogen en hoofd- en bijzaken kunnen onderscheiden; • tenminste drie van de vijf leden aantoonbaar affiniteit hebben met het werkgebied van Mercatus; • de individuele leden qua competenties elkaar aanvullen. Naast de verschillende terreinen is het namelijk ook van belang dat de verschillende rollen van de raad van commissarissen goed kunnen worden verdeeld.
De raad van commissarissen (rvc) heeft tot taak toezicht te houden op de raad van bestuur (rvb), de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de rvc het bestuur met raad terzijde. De rvc stelt het belang van de woningcorporatie voorop en weegt in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Ook is de raad verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren en beslist zij over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. Bij het toezicht let de rvc met name op deze punten: • de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; • de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; • de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in de Governancecode van woningcorporaties; • het financiële verslagleggingproces; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Verder is het streven om de rvc zo samen te stellen dat de hieronder genoemde aandachtsterreinen zo goed mogelijk vertegenwoordigd zijn. Bij openstaande functies wordt zorgvuldig afgewogen welk aandachtsterrein in de vacature wordt opgenomen. • vastgoed; • financieel-economisch; • sociaal-maatschappelijk; • human resource management en medezeggenschap; • juridisch; • bedrijfskunde/organisatiekunde; • marketing.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van commissarissen. Dit reglement is te vinden op www.mercatus.nl.
Bij de werving van de vacature in 2012 is ingestoken op het aandachtsterrein sociaal/maatschappelijk.
In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij het afgelopen jaar invulling gaf aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden.
Benoeming leden van de raad van commissarissen Op de algemene vergadering van 7 juni 2012 hebben de leden het besluit genomen om akkoord te gaan met de benoeming van de heer B.H. Reussing, op voordracht van Stichting Huurdersbelang Mercatus, voor een periode van vier jaar.
Voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de rvc de volgende stukken: • het besluit beheer sociale-huursector; • de missie en visie van Mercatus en de strategische doelstellingen; • het jaarplan; • de financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan; • de beleidsuitgangspunten; • de Governancecode.
10.2
Samenstelling De samenstelling van raad van commissarissen is per 31 december 2012 als volgt: De heer J. Jongejan (1954), voorzitter Functies buiten Mercatus: directeur/groot aandeelhouder Borboleta b.v., Emmeloord. Expertise: HRM en medezeggenschap Nevenfuncties: • voorzitter bezwarencommissie Trias woondiensten, Lisse; • adviseur mt gemeente Urk (management-instrumenten); • adviseur/trainer or Wooninc., Eindhoven; • adviseur/trainer Stichting Philadelphia Zorg, Nunspeet;
De raad van commissarissen
Profiel Het profiel wat gebruik wordt voor de samenstelling van de raad van commissarissen is als volgt:.
74
Jaarverslag 2012
Jaar eerste benoeming: 2007. Jaar laatste herbenoeming: 2011. Aftredend: 2015.
• docent Kluwer opleidingen; • docent Haagse Hoge School (VGWM). Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2009. Aftredend: 2013.
De heer B.H. Reussing (1962), lid, lid remuneratiecommisie Benoemd vanuit Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: directeur-bestuurder Zonnebloemschool (V) SO Expertise: sociaal-maatschappelijk Nevenfuncties: • Voorzitter CDA Noordoostpolder Jaar eerste benoeming: 2012. Aftredend: 2016.
Mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers (1958), vicevoorzitter, lid auditcommissie Benoemd vanuit Stichting Huurdersbelang Mercatus Functies buiten Mercatus: hoofd dienst financiën/controller Zuyderzee College, Emmeloord. Expertise: financieel-economisch Nevenfuncties: • bestuurslid/penningmeester Vrouwencentrum NOP; • bestuurslid/penningmeester Stichting Canon de Noordoostpolder Jaar eerste benoeming: 2006. Jaar laatste herbenoeming: 2010. Aftredend: 2014. De heer ing. G.W. Kamp MSRE (1947), lid, lid remuneratiecommissie Functies buiten Mercatus: voormalig vastgoedanalist Waarborgfonds Sociale Woningbouw Expertise: vastgoed Nevenfuncties: • vicevoorzitter raad van commissarissen Wetland Wonen Groep, Vollenhove; • verhuurderslid van de Huurcommissie; • voorzitter van het verantwoordingsorgaan van het SPW; • voorzitter van de afdeling Overijssel van de bondsraad van de ANWB. Jaar eerste benoeming: 2011. Aftredend: 2015.
Auditcommissie en remuneratiecommissie De raad kende in 2012 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: • de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen; • de financiële informatieverschaffing; • de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe accountants; • de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders. De auditcommissie bestaat uit mevrouw H.J. Straatsma-Reuvers en de heer R. de Vries en heeft drie keer overlegd met het bestuur, de manager financiën & ondersteuning en de controller. Onderwerpen hierbij waren de tussentijdse informatievoorziening, de concept-(meerjaren)begroting, de concept-jaarrekening en de concept begroting.
Externe accountant Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. Deze beoordeling vindt in 2014 opnieuw plaats.
De heer R. de Vries (1943), lid, lid auditcommissie Benoemd op voordracht van de ondernemingsraad van Mercatus Functies buiten Mercatus: voormalig voorzitter FNV-Bouw. Expertise: bedrijfskunde/organisatiekunde Nevenfuncties: • lid Raad van commissarissen Bouwradius Training & Advies BV, Zoetermeer; • lid Raad van commissarissen Bouw & Infra Park BV, Harderwijk; • voorzitter Stichting Child Learn Nederland (onderwijs project Bouw in India); • Vicevoorzitter: Stichting Kerstboom IJsselstein; • lid commissie van aanbeveling Stichting Dutch International Guarantees for Housing. (Digh).
De remuneratiecommissie heeft de volgende taken: • het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur; • het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen; • werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur; • het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid; • het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur.
75
Verslag van de raad van commissarissen •
De remuneratiecommissie heeft een aantal keer met het bestuur overlegd. Ook heeft deze commissie de wervingsprocedure van een nieuw lid van de raad van commissarissen begeleid. Ultimo 2012 is de samenstelling van de remuneratiecommissie de heer G.W. Kamp en de heer B.H. Reussing.
•
Beoordeling De remuneratiecommissie heeft voor het beoordelingsgesprek over het functioneren van de directeur-bestuurder afzonderlijke gesprekken gevoerd met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad. Bij deze gesprekken was de bestuurder niet aanwezig. Mede op basis van deze gesprekken en andere beoordelingspunten, is vastgesteld dat de directeur-bestuurder goed functioneert. De afgesproken doelen, rekening houdend met de economische omstandigheden, zijn bovendien in voldoende mate gerealiseerd.
volgen van seminars en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en seminars bijgewoond van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) vakliteratuur, zoals het Aedes magazine en de digitale nieuwsbrief van VTW.
10.3
Mercatus kent een eenhoofdige directie en bestuurder, de heer A. Beurmanjer (1956). De raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de directeurbestuurder vastgesteld op basis van de toen geldende beloningsregels. Het contract is aangegaan voor onbepaalde tijd. Deze afspraken zijn vastgelegd in een remuneratierapport. Er was in 2012 geen sprake van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer bekleedt als relevante nevenfunctie het voorzitterschap van Stichting Leergeld Noordoostpolder.
De functie van directeur-bestuurder is ingedeeld in functiegroep E van de vigerende beloningscode bestuurders woningcorporaties. Het salarisniveau ligt iets boven de indeling in functiegroep E. In goed overleg wordt het loon geleidelijk aangepast aan de code door af te zien van indexatie van het salaris. Er wordt geen variabele beloning toegekend.
10.4
Zelfevaluatie De raad evalueert eens in de twee jaar het eigen functioneren onder leiding van een externe deskundige. In 2012 is dit gebeurd en daarbij is mede gekeken naar een andere invulling van de diverse functies binnen de raad. Op basis van de interne evaluatie is de bemensing van de twee commissies ingevuld en is gekeken naar een nieuwe voorzitter.
Vergoedingen
Raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. De vergoeding bedroeg voor 2012 7.000 euro op jaarbasis. Voor de voorzitter geldt een toeslag van 40 procent (totaal 9.800 euro) en voor de vicevoorzitter een toeslag van 20 procent (totaal 8.400 euro). Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Deze beloning voldoet aan de honoreringscode van commissarissen bij woningcorporaties bij een indeling in zwaartegroep E.
Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten ten opzichte van de gestelde doelen, zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders.
Bestuur Er zijn in 2011 nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een vaste onkostenvergoeding en een autoregeling. De pensioenregeling van de bestuurder is overeenkomstig de pensioenregeling voor personeel in dienst van woningcorporaties. Er is geen sprake van een variabele beloning.
Weten wat er speelt De raad van commissarissen heeft in 2012 het volgende ondernomen om zich op de hoogte te stellen/houden wat er speelt in de omgeving van Mercatus: • regulier overleg met het bestuur en de manager financiën & ondersteuning; • overleg met de externe accountant. Er is in 2012 overleg geweest met de accountant bij de bespreking van de jaarrekening en het accountantsverslag over 2011. Dit heeft plaatsgevonden in aanwezigheid van de directeur-bestuurder; • de raad heeft het eigen functioneren geëvalueerd in een vergadering van de rvc met een extern deskundige;
Bestuur
De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder overige informatie.
10.5
Werkwijze
De raad van commissarissen heeft vijf keer formeel overleg gevoerd met de directeur/bestuurder. Daarnaast is een aantal keren overleg gevoerd
76
Jaarverslag 2012
• • •
over specifieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen: • kwartaalrapportages; • financiële meerjarenplanning; • benoeming de heer B.H.Reussing; • vacature lid van de raad van commissarissen; • waarderingsgrondslag materiële vaste activa; • diverse nieuwbouwprojecten; • jaarverslag 2011; • statuten; • managementletter en accountantsrapport; • verbouwing kantoor; • Strategisch Voorraadbeleid; • financiële positie als gevolg van regeerakkoord Rutte II; • digitaal vergaderen met tablet pc; • vergoedingen commissarissen en btw plicht. De volgende belangrijke besluiten zijn genomen: • jaarverslag 2011 ter goedkeuring voorleggen aan de algemene vergadering; • statutenwijziging ter goedkeuring voorleggen aan de algemene vergadering; • goedkeuring Strategisch Voorraadbeleid; • goedkeuring werkplan en begroting 2013; • goedkeuring investerings- en verbindingenstatuut; • goedkeuring Strategisch Voorraadbeleid; • aanpassing vergoeding rvc aan de honoreringscode; • goedkeuring investeringsaanvraag verbouwing kantoor. De raad van commissarissen waakt ervoor dat alle leden onafhankelijk zijn, in de zin van de in de Governancecode woningcorporaties onder bepaling III 2.2. aangeduide criteria. Er is in 2012 geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de raad van commissarissen zijn betrokken.
10.6
Toezicht
Reglement raad van commissarissen De raad beschikt over een Reglement raad van commissarissen. Daarin zijn bepalingen opgenomen over: • benoeming, herbenoeming, aftreden, schorsing, en ontslag van leden van de raad van commissarissen; • onverenigbaarheden en onafhankelijkheid; • taken raad van commissarissen;
77
functies binnen de raad van commissarissen; vergaderingen en besluitvorming; relaties met leden, de ondernemingsraad en de accountant.
Verslag van de raad van commissarissen Governance
Verbindingen
De raad onderschrijft de aanbevelingen van de commissie Intern Toezicht Woningcorporaties 1998 (Commissie Glasz). Via de statuten en het reglement is gewaarborgd dat de aanbevelingen worden nagekomen. Per 1 juli 2011 is de governancecode aangepast. De vernieuwde code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing en toezicht op verbindingen en bepaalt dat alle commissarissen onafhankelijk moeten zijn. De governancecode bepaalt dat er uitleg moet plaatsvinden over afwijkingen.
Mercatus heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder het toezicht van de raad van commissarissen.
Deze code is op de volgende punten dwingend: • het toepassen van de sectorbrede beloningscode voor bestuurders; • de honoreringsregeling voor commissarissen; • de zittingstermijnen voor commissarissen. Mercatus voldoet aan de bepalingen in de Governancecode. In 2012 zijn de statuten hier op aangepast. Begin 2012 is een verbindingenstatuut en een financieel- en investeringsstatuut vastgesteld, een van de nieuwe bepalingen in de governancecode.
Toezicht op prestaties De raad van commissarissen beschikt over verschillende toetsingsinstrumenten om een oordeel te vellen over de voorstellen en de ontwikkelingen binnen Mercatus: • het Strategisch Voorraadbeleid; • het werkplan 2012 waarin de activiteiten en doelen voor het jaar zijn vastgelegd; • de begroting 2012, waarin de activiteiten financieel zijn vertaald; • de investeringsbegroting, waarin alle projecten zijn opgenomen; • de financiële meerjarenbegroting 2012-2016; • het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2012; • benchmark waaronder Corporatie in Perspectief van het CFV; • prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder; • de bevindingen en de adviezen van de externe accountant opgenomen in het accountantsrapport en de managementletter; • de kwartaalrapportages; • een overleg met alleen de ondernemingsraad, alsmede de aanwezigheid bij de bespreking over de algemene gang van zaken tussen ondernemingsraad en de directeur-bestuurder; • een overleg met het management zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Daarnaast zijn diverse besprekingen gevoerd door de raad of zijn commissies om zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen in de sector in het algemeen en bij Mercatus specifiek.
78
Jaarverslag 2012
OPEN EN TRANSPARANT Raad van commissarissen De raad van commissarissen stelt de beloning van de bestuurder en haar eigen beloning vast. Een beloning die overeenkomst met de beloningcode van de sector. In de overige informatie bij de jaarrekening is op een open en transparante manier op individueel niveau de beloning verantwoord.
79
80
Jaarverslag 2012
Verklaring van de Raad van commissarissen
De raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 36 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2012 laten onderzoeken door een door de rvc benoemde accountant en heeft kennisgenomen van haar bevindingen via de accountantsverklaring, het accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeurbestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg, is de raad van commissarissen van mening dat het jaarverslag 2012 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het BBSH, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2012 ter goedkeuring voor te leggen aan de Algemene Vergadering waarop de directeur-bestuurder decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in 2012. Emmeloord, 23 mei 2013 De raad van commissarissen: J. Jongejan H. Straatsma-Reuvers B.H. Reussing R. de Vries Ing. G.W. Kamp MSRE
81
82
Jaarverslag 2012
Jaarrekening 2012
83
Balans per ACTIVA
31-12-12 x € 1.000
31-12-11x € 1.000
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
123.734
123.889
622
295
3.395
1.206
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Latente belastingvordering Deelnemingen Leningen u/g
127.750
125.389
2.872
2.306
2.773 1 260
Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa
3.827 1 56 3.034
3.884
133.657
131.580
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
447 55
Totaal voorraden
1.802 113 502
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa
389
1.914
425 25 4.428 6 358
1.542 4 604
Totaal vorderingen
2.539
5.244
Liquide middelen
9.743
13.007
12.784
20.165
146.440
151.744
Totaal vlottende activa TOTAAL
84
Jaarverslag 2012
31 december 2012 PASSIVA
31-12-12 x € 1.000
31-12-11x € 1.000
EIGEN VERMOGEN
Overige reserves Resultaat boekjaar
43.846
33.637
4.313
10.209
Totaal eigen vermogen
48.160
43.846
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering nieuwbouw
-
1.288
Totaal voorzieningen
-
1.288
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
93.546
100.993
602
603
Totaal langlopende schulden
94.148
101.596
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers
585
1.891
Belastingen en premies sociale verzekering
1.532
618
Overlopende passiva
2.015
2.507
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
4.132
5.015
146.440
151.744
85
Winst- en verliesrekening Begroting 2012 x € 1.000
2012 x € 1.000
2011 x € 1.000
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
25.793 578 3.714 441
25.811 504 4.052 270
Som der bedrijfsopbrengsten
30.527
25.287 510 2.948 522 30.637
29.267
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Lasten leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
5.135
6.522
6.699
-1.271 2.811 415 542 9.752 126 618 3.608
1.778 2.938 408 570 10.634 160 654 3.887
-6.228 2.733 402 530 7.341 104 529 3.526
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
21.737
27.550
15.637
8.790
3.087
13.630
203
87
251
295 -4.079
-4.336
77 -4.595
Som der financiële baten en lasten
-3.580
-4.249
-4.267
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
5.210
-1.162
9.363
896
779
-846
4.313
-1.941
10.209
Belastingen RESULTAAT NA BELASTINGEN
86
Jaarverslag 2012
Kasstroomoverzicht 2012x € 1.000
2011 x € 1.000
Bedrijfsresultaat exclusief verkoop
4.508
10.420
afschrijvingen waardeveranderingen materiële vaste activa verandering in voorzieningen verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
5.135 -1.271 -1.288
6.699 -6.228 723
Kasstroom uit operationele activiteiten
-1.412 -300 882
-199 373 -810 -830 6.255
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Ontvangen vennootschapsbelasting betaalde rente
-636 10.978
499 3.169 -4.079
328 774 -4.595 -411
Kasstroom uit operationele activiteiten
-3.493 5.844
7.485
Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in materiële vaste activa desinvesteringen in materiële vaste activa incl. verkoopontvangsten mutatie financiële vaste activa
-7.459
-5.400
4.949 849
3.763 348
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-1.661
-1.289
Kasstroom uit financieringsactiviteiten ontvangsten uit langlopende schulden mutatie waarborgsommen aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto-Kasstroom
87
8.000
-
-15.447
1 -7.488 -7.448
-7.487
-3.264
-1.291
TOELICHTING OP DE JAARREKENING 1
Algemeen
2.4
Mercatus is een vereniging met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeente Noordoostpolder en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Emmeloord, aan de Nijverheidstraat 10. De verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen gebouwd, gesloopt en verkocht.
2
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening
2.1
Stelselwijzigingen
3
Conform de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen heeft een herrubricering in de balans en winst- en verliesrekening plaatsgevonden. Deze aanpassingen hebben niet geleid tot een mutatie in het beginvermogen. In de balans heeft per 1 januari 2012 een overboeking plaatsgevonden bij de post Sociaal vastgoed in exploitatie naar de post Vastgoedbeleggingen. Dit betreft de waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie. Tevens heeft per 1 januari 2012 een overboeking plaatsgevonden van Sociaal vastgoed in exploitatie naar de Voorraden. Dit betreft de begin 2012 leegstaande verkoopwoningen.
3.1 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € ¤ 664,66 (2011: ¤ 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
In de winst- en verliesrekening is een aparte post leefbaarheid toegevoegd. De vergelijkende cijfers zijn ook aangepast.
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
2.3
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er
Schattingswijziging
In 2012 heeft zich een schattingswijziging voorgedaan. Het betreft de aanpassing van de levensduren van verschillende Produkt Markt Combinaties (PMC). Deze aanpassing heeft plaatsgevonden op grond van het, eind 2012, aangepast Strategisch Voorraadbeleid(SVB). Dit heeft geresulteerd in een verlaging van de afschrijvingen over 2012 met 1,6 miljoen. Het betreft een structurele verlaging van de afschrijvingen voor volgende boekjaren.
Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Conform deze richtlijn is een aantal omschrijvingen in de balans en winst- en verliesrekening aangepast. Het bezit is geclassificeerd als sociaalvastgoed (bedrijfsmiddel) aangezien ons beleid is gericht op het realiseren van volkshuisvestelijke taken. De waardering vindt plaats tegen historische kostprijs. Een aanpassing van vergelijkende cijfers heeft plaats gevonden maar dit heeft niet geleid tot aanpassingen van het beginvermogen. Per 1 januari 2012 is voor een bedrag ¤ 2.306.000,-- overgeboekt naar de vastgoedbeleggingen, dit betreft de waarde van ons commercieel vastgoed in exploitatie. Voor een bedrag van ¤ 532.000,-- heeft een overboeking plaatsgevonden naar de voorraden. Dit betreft de boekwaarde van de begin 2012 leegstaande woningen met een verkoopbestemming.
In 2012 heeft zich een stelselwijziging voorgedaan.
2.2
Financiële instrumenten
Tijdelijke overtollige middelen worden conform het treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland.
88
Jaarverslag 2012
3.2
wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na de eerste verwerking (zogenaamde na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren.
Commercieel vastgoed in exploitatie De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De complexindeling sluit aan bij de dorpen en wijken, waarbij per dorp en wijk een nadere indeling is gemaakt naar de bouwjaren: • Jaren ’50 en ‘60 • Jaren ’70 en ‘80 • Jaren ’90 en verder Dit resulteert in 54 woningcomplexen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde, in de vorm van de bedrijfswaarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau. De uitgangspunten voor de toetsing zijn onder de toelichting op de balans opgenomen.
3.3 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zonodig onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-enverliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten of lagere marktwaarde. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente en hebben overwegend een langlopend karakter. De netto rente bestaat uit de voor Mercatus geldende rente voor langlopende leningen (4,16%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%). De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Leningen u/g
Deelnemingen Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
Dit betreft hoofdzakelijk stortingen in het stimuleringsfonds Volkshuisvesting ten behoeve van startersleningen. De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid. De hoogte van de voorzieningen wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de posten.
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
89
3.4
Voorraden
verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening wordt verwerkt.
Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen die per ultimo 2012 leeg staan en nog niet zijn verkocht. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Per ultimo 2012 staan er 26 verkoopwoningen leeg.
Overige voorraden De voorraden materialen worden gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen zo nodig onder aftrek van een voorziening voor incourantheid.
3.5
4
Vorderingen
4.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde
De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden statisch bepaald. Onder de overige vorderingen zijn de betaalde voorschotten vennootschapsbelasting over 2011 en 2012 opgenomen.
3.6
van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
4.2
Liquide middelen
4.3
3.7 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde.
4.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).
Pensioenvoorziening De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegdpensioenregeling. Mercatus heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De aan SPW te betalen premie is als last in de winsten verliesrekening opgenomen. Gezien het bovenstaande is geen voorziening pensioenen opgenomen.
4.5
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord.
Langlopende schulden
4.6
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en
vastgoedportefeuille
De afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst geen terugbetalingsverplichting geldt.
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. De banksaldi zijn opgenomen tegen nominale waarde en direct opeisbaar.
3.8
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
90
Jaarverslag 2012
4.11
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijk component is sprake indien dit component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Voor de bepaling van de geschatte economische levensduur is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) leidend. Op grond van het aangepaste SVB zijn bij verschillende Produkt Markt Combinaties (PMC) de restant levensduren gewijzigd. Dit heeft geresulteerd in een verlaging van de afschrijvingen over 2012 met 1,6 miljoen.
4.7
4.12
4.13
4.14
Overige waardeveranderingen van (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
4.15
Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst opgezegd. Mercatus heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Mercatus heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
Lonen, salarissen en sociale lasten
Pensioenlasten
Onderhoudslasten
Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het reparatieen mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen, sociale lasten en pensioenlasten.
Financiële baten en lasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen.
4.10
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn met betrekking tot eigen werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers.
4.9
Lasten servicecontracten
De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.
De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering.
4.8
Leefbaarheid
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
91
5
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
92
Jaarverslag 2012
Toelichting op de balans MATERIËLE VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
123.734
123.889
622
295
3.395
1.206
127.750
125.389
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Overige zaken
Totaal x € 1.000
211.377
443
129
211.950
84.698
396
128
85.222
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen - overboeking naar vastgoedbeleggingen - overboeking voorraad, verkoop 2012 Boekwaarde per 1 januari
2.306
2.306
532
532
123.840
47
2
123.889
Mutaties in het boekjaar: - investeringen activa in ontwikkeling
3.459
planmatig onderhoud
966
4.472
47
ZAV en na-investeringen - desinvesteringen
1.416
- afschrijvingen
4.668
1.416 3
1
4.672
- desinvesteringen afschrijvingen
-671
-671
- overboeking naar vastgoedbeleggingen
566
566
- overboeking naar voorraden, verkoop 2013
-86
-86
-1.271
-1.271
- correctie waardeverandering Saldo
-151
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen - overboeking naar vastgoedbeleggingen - overboeking naar voorraad, verkoop 2013 Boekwaarde per 31 december
93
-1
-155
214.433
443
129
215.006
87.425
400
129
87.953
2.872
2.872
447
447
123.690
-3
44
1
123.734
Afschrijvingsmethode en -termijnen Op grond wordt niet afgeschreven. Op sociaal vastgoed in exploitatie vindt afschrijving plaats volgens de lineaire methode. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen
40/50 jaar
Garages
25/50 jaar
Bedrijfsruimten
50 jaar
Cv-installaties
25 jaar
Lift
25 jaar
Woningverbetering
25 jaar
Woningaanpassing
20 jaar
Isolatie
15 jaar
Instandhouding "Domein"-woningen
15/20/25 jaar
Overige zaken
10/15/20 jaar
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 1.182 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt circa 9 %. Voor het jaar 2013 verwachten wij 30 woningen te verkopen. (Complex) Aanduiding
Aantal woningen
Verwachte opbrengstwaarde
boekwaarde
diverse
30
€ 3.750.000,--
€ 495.000,--
Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. WOZ waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerend zaak belasting in totaal 617 miljoen euro (peildatum 01-01-2011). Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa 220 miljoen euro. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa 94,3 miljoen euro.
94
Jaarverslag 2012
Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - disconteringsvoet
5,25%
- algemene kosten
op basis van de kosten volgens de prognose voor 2012 en de begroting 2013
- dagelijks onderhoud
op basis van de kosten volgens de prognose voor 2012 en de begroting 2013
- planmatig onderhoud
de kosten uit de meerjarenprognose voor onderhoud
- Inflatie
Onderhoud
Beheer
Huurverhoging
Huurderving
2013
2,80%
2,00%
2,50%
0,50%
2014-2017
2,50%
2,50%
2,50%
0,50%
2018 en verder
3,00%
3,00%
2,00%
0,50%
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 51 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De toename wordt veroorzaakt door een verlenging van de restant levensduur en een verlaging van de toegerekende vastgoedgerelateerde kosten. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Deze post is als volgt samengesteld : Verbouwing kantoor De Balkan Uitbreiding Pilotenweg 9 Herontwikkeling Baan (Ens)
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
-
20
129
78
10
1
254
1
Zuidakker / Zuidwend fase 2 (Bant)
230
194
Totaal
622
295
saldo per 1 januari
projectkosten
overboeking van onr. invest.
in exploitatie genomen
saldo per 31 december
Prof.Lorentzstraat 2
-
786
-285
501
-
Kometenlaan
-
2.592
-773
1.819
-
78
51
-
-
129
De Balkan Uitbreiding Pilotenweg 9
1
8
-
-
10
Herontwikkeling Baan (Ens)
1
253
-
-
254
Emmelhage / Pasteur- en Picassohage
-
1.284
-229
1.055
-
Parkflat Saturnusstraat Zuidakker / Zuidwend fase 2 (Bant) Verbouwing kantoor
-
85
-
85
-
194
35
-
-
230
20
2.108
-
2.128
-
-1.288
5.588
622
295 7.202 Totaal
95
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand en werkplaats
Inventarissen en automatisering
Vervoermiddelen
Totaal x € 1.000
- aanschaffingswaarde
2.742
3.405
569
6.716
- cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
2.136
3.144
230
5.510
607
261
339
1.206
2.128
482
50
2.660
-
-
43
43
157
207
100
463
-
-
-35
-35
Saldo
1.972
276
-59
2.189
- aanschaffingswaarde
4.871
3.887
575
9.333
- cumulatieve afschrijvingen
2.293
3.351
295
5.938
Boekwaarde per 31 december
2.578
536
280
3.395
Saldo per 1 januari
Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen
Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair of annuïtair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand
35 jaar
Werkplaats
30 jaar
Inventarissen/automatisering
5/4 jaar
Vervoermiddelen
5 jaar
Verbouwing kantoor/werkplaats 20/10 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa € 6,9 miljoen verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 19 september 2012 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 19 november 2012. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Verzekerde waarde Kantoorpand en werkplaats
€
4.785.000
Uitgebreide gevarenverzekering
Inventarissen
€
1.113.400
Uitgebreide gevarenverzekering
Automatiseringsapparatuur
€
556.600
Verzekerd bedrag materiële schade
Vervoermiddelen
€
492.300
Casco-verzekeringen
96
Jaarverslag 2012
WOZ waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaakbelasting in totaal 1,6 miljoen euro.
Vastgoedbeleggingen 31-12-12 x € 1.000
Commercieel vastgoed in exploitatie
Boekwaarde per 1 januari
31-12-11 x € 1.000
2.306
Mutaties in het boekjaar :
2.306
- investeringen
85
- afschrijvingen
-44
- toename door huurstijging boven liberalisatiegrens (boekwaarde 10 woningen)
524
Boekwaarde per 31 december
2.872
97
2.306
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
2.773
3.827
1
1
260
56
3.034
3.884
Saldo per 1 januari
3.827
4.231
Mutaties in het boekjaar
-1.053
-404
Saldo per 31 december
2.773
3.827
Saldo per 1 januari
1
1
Mutaties in het boekjaar:
-
-
Saldo per 31 december
1
1
56
-
206
57
2
1
260
56
255
50
5
6
FINANCIËLE VASTE ACTIVA Latente belastingvordering Deelnemingen Overige Totaal Latente belastingvordering
Van de latente belastingvordering is € 558.772 binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 6 jaar. Deelnemingen Deelneming WoningNet nv
Leningen u/g Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - storting - aflossing/vrijval Saldo per 31 december De samenstelling van de overige financiële activa is: St. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting t.b.v. startersleningen Op deze vordering wordt niet afgelost, maar deze dient voor onbepaalde tijd als werkkapitaal voor het fonds. Personeelslening Van deze vordering is € 1.000,-- binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 6 jaar.
98
Jaarverslag 2012
VLOTTENDE ACTIVA
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
447
1.802
55
113
502
1.914
Boekwaarde begin boekjaar: kavels Emmelhage
1.269
1.464
Verkocht in het boekjaar
-1.269
-194
-
1.269
VOORRADEN Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal Vastgoed bestemd voor de verkoop
Boekwaarde einde boekjaar: kavels Emmelhage Leegstaande, te verkopen woningen
aantal woningen
Boekwaarde woningen begin boekjaar
33
532
In het boekjaar verkochte woningen
-22
-355
In het boekjaar weer in de verhuur genomen
-6
-81
5 Afschrijving in het boekjaar
-4
Investering in het boekjaar
7
Leeggekomen woningen in het boekjaar
21
347
26
447
1.802
389
425
0
25
1.542
4.428
4
6
604
358
2.539
5.244
Boekwaarde woningen einde boekjaar
532
Boekwaarde einde boekjaar
VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeente Belastingen en premies sociale verzekering Overige vorderingen Overlopende activa Totaal
99
HUURDEBITEUREN De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders Periode
Huurachterstand x € 1.000
31-12-12
31-12-11
31-12-12
31-12-11
205
187
55
52
1 tot 2 maanden
69
62
44
37
2 tot 3 maanden
39
42
42
42
> 3 maanden
75
61
158
105
388
352
299
237
91
189
389
425
< 1 maand
Totaal zittende huurders Vordering vertrokken huurders Totaal
Vanaf 2011 zijn de debiteuren WSNP onder de zittende huurders opgenomen. De achterstand van de zittende huurders, exclusief WSNP bedraagt ultimo boekjaar 1,14% (2011: 0,92%) van de brutojaarhuur. Op de vorderingen inzake mutatiekosten is een voorziening voor oninbare debiteuren ad € 438.000,-- in mindering gebracht. 31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
Bijdrage woningaanpassingen
-
18
Bijdrage wijkkantoren
-
7
Totaal
-
25
Vennootschapsbelasting
1.542
4.428
Totaal
1.542
4.428
Diverse debiteuren
4
6
Totaal
4
6
GEMEENTE
BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING Deze post is als volgt samengesteld:
OVERIGE VORDERINGEN Deze post is als volgt samengesteld:
100
Jaarverslag 2012
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
OVERLOPENDE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen
182
184
Te ontvangen schadeuitkering
4
-
Te ontvangen bijdrage woningaanpassingen
3
9
Vooruitbetaalde kosten
212
83
Overige overlopende activa
202
82
Totaal
604
358
1
2
De overlopende activa zijn kortlopend.
LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: Direct opvraagbaar: Kas ABN-AMRO, rekening-courant
186
198
ING-bank
3
3
Rabobank
1
-
Kruispost kas-bank
-
3
ABN-AMRO topdeposito
-
2.000
ABN-AMRO loyaaldeposito
-
2.500
Rabo bonusrekening
2
5.000
SNS meersparen
9.550
3.300
Totaal
9.743
13.007
101
EIGEN VERMOGEN
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
43.846
33.637
4.313
10.209
48.160
43.846
48.160
43.846
Voorziening onrendabele investering nieuwbouw
-
1.288
Totaal
-
1.288
Saldo per 1 januari
1.288
565
Saldo mutaties
-1.288
723
-
1.288
Prof. Lorentzstraat 2
-
285
Emmelhage Pasteur- en Picassohage
-
229
Kometenlaan
-
773
Totaal
-
1.288
Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december Samenstelling na winstbestemming Overige reserve
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele investering nieuwbouw
Stand per 31 december
De voorziening is kortlopend (minder dan één jaar)
Deze post is als volgt samengesteld:
102
Jaarverslag 2012
saldo per 1 januari
projectkosten/ overboeking
onrendabel in boekjaar
overboeking naar activa in ontw.
saldo per 31 december
Prof. Lorentzstraat 2
285
285
-
Emmelhage Pasteur- en Picassohage
229
229
-
Kometenlaan
773
773
-
-
1.288
-
Totaal 31-12-12 x € 1.000
Waarvan looptijd > 5 jaar
Totaal 31-12-11 x € 1.000
Waarvan looptijd > 5 jaar
93.546
58.546
100.993
51.623
-
Totaal 1.288
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Totaal
602 94.148
603 58.546
101.596
51.623
31-12-11 x € 1.000
31-12-10 x € 1.000
100.993
108.481
Deze post is als volgt samengesteld:
LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen
8.000
-
-13.666
-4.538
Reguliere aflossingen
-1.781
-2.950
Saldo mutaties
-7.447
- 7.488
Saldo per 31 december
93.546
100.993
Afgeloste leningen
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,16% (vorig boekjaar: 4,36%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De gemiddeld gewogen rentevastperiode ultimo boekjaar was 6,68 jaar. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa 6,6 miljoen euro bedragen. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
103
WAARBORGSOMMEN Saldo per 1 januari Ontvangen waarborgsommen
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
603
602
39
55
Rente waarborgsommen
10
7
Uitbetaalde rente en waarborgsommen
49
61
-
1
Saldo mutaties
Saldo per 31 december 602 603 De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
585
1.891
Belastingen en premies sociale verzekering
1.532
618
Overlopende passiva
2.015
2.507
Totaal
4.133
5.015
1.486
532
-
-
47
86
1.532
618
belastingen en premies sociale verzekering Omzetbelasting Loonbelasting/sociale premies Pensioenfonds Totaal
104
Jaarverslag 2012
31-12-12 x € 1.000
31-12-11 x € 1.000
1.025
1.328
198
183
10
56
Te verrekenen huurtoeslag
194
208
Planmatig onderhoud
172
520
88
79
328
133
2.015
2.507
Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Te verrekenen leveringen en diensten
Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren Overige overlopende passiva Totaal
Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2012 bedraagt de obligo verplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel € 3.603.254,--. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud voor een bedrag van Planmatig onderhoud
€
1.050.847
Totaal € 1.050.847 Zowel de uitbreiding aan de Pilotenweg 9 te Emmeloord als de Zuidakker/Zuidwend fase 2 te Bant en de herontwikkeling aan de Baan te Ens zijn uitgesteld vanwege de door het kabinet Rutte II voorgenomen verhuurdersheffing, een verwachte verhoging van de saneringsheffing van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en de effecten die deze ontwikkelingen hebben op de liquiditeitspositie van Mercatus. Jubilea uitkeringen Volgens de CAO-woningcorporaties worden jubilea-uitkeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uitdiensttreding bij pensioen. Deze verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht. Dit geldt eveneens voor het in de CAO opgenomen loopbaanontwikkelingsbudget. De kosten die hiermee samenhangen worden op het moment dat ze benut worden ten laste van het resultaat gebracht.
105
106
Jaarverslag 2012
Toelichting op de winst- en verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
Woningen en woongebouwen in exploitatie
26.076
26.074
25.544
Onroerende goederen niet zijnde woningen
210
113
112
26.286
26.187
25.656
wegens leegstand
286
157
169
wegens oninbaarheid
208
219
200
Subtotaal
493
376
369
25.793
25.811
25.287
1,10%
0,60%
0,66%
592
515
577
0
0
-54
592
515
524
wegens leegstand
14
11
13
Subtotaal
14
11
13
578
504
510
Huren Te ontvangen netto huur
Subtotaal Af: huurderving
Totaal De te ontvangen netto huur is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 van gemiddeld 2,3% (vorig boekjaar 1,3%); - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonisatie; - mutaties in het bezit door aankoop, nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. De huurderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur.
Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders Subtotaal Af: vergoedingsderving
Totaal
Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving in % van de te ontvangen vergoedingen
2,34%
107
2,14%
2,30%
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
VERKOOP ONROERENDE ZAKEN Verkoopprijs onroerende zaken
5.026
5.625
3.761
Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop
-744
-825
-550
Huurderving wegens leegstand
-136
-236
-188
Verkoopkosten
-432
-512
-155
3.714
4.052
2.868
-
-
80
3.714
4.052
2.948
Opbrengst mutatieonderhoud
49
40
91
Bijdrage bewoners in onderhoud
86
34
97
Totaal verkoop bestaand bezit Verkoopresultaat grond Emmelhage Totaal In het boekjaar zijn 41 woningen en 0 garages verkocht (vorig boekjaar 30 woningen en 1 garage). In de begroting was rekening gehouden met 45 woningen.
Overige bedrijfsopbrengsten
Bijdrage voor woningaanpassingen Wmo Correctie voorgaande jaren “Pro Rata”-regeling btw Correctie voorgaande jaren inbrengwaarde Zuidakker/Zuidwend Meteorenstraat 82 “afkoopsom investering”
32
75
112
126
-
47
-
-
48
37
-
-
Overigen
111
121
128
Totaal
441
270
522
De post overigen bestaat onder meer uit de ontvangen verenigingscontributie en vergoedingen voor het onderhouden en vervangen van aanpassingen voor gehandicapten, inningskosten huur en administratiekosten verhuringen en VvE-administraties.
108
Jaarverslag 2012
BEDRIJFSLASTEN
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
Afschrijvingen op materiële vaste activa 4.668
6.198
6.315
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Woningen en woongebouwen
3
3
4
Overige zaken
1
1
1
463
320
380
5.135
6.522
6.699
-1.271
-
-9.201
Emmelhage Lindberghsingel
-
-
150
Kometenlaan (aanvulling)
-
-
250
Parkflat (aanvulling)
-
-
490
Prof. Lorentzstraat 2, Emmeloord
-
-
709
Emmelhage / Pasteur- en Picassohage
-
-
1.124
Verbouwing Nijverheidstraat 30 (Vrouwencentrum)
-
-
251
De Deel, Emmeloord
-
1.778
-
-1.271
1.778
-6.228
2.823
2.938
2.751
-12
-
-18
2.811
2.938
2.733
Sociale lasten
415
408
402
Pensioenlasten
542
570
530
Totaal
958
978
932
Activa ten dienste van de exploitatie Totaal Op grond van het aangepaste SVB zijn bij verschillende Produkt Markt Combinaties(PMC) de restant levensduren gewijzigd. Dit heeft geresulteerd in een verlaging van de afschrijvingen over 2012 met 1,6 miljoen.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Correctie op basis van herindeling/herwaardering
Totaal
Lonen en salarissen Bruto salarissen Ontvangen ziekengelden Totaal
Sociale- en pensioenlasten
109
Gemiddeld zijn er in het boekjaar 68,75 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 61,8 (vorig boekjaar: 62,1). Het aantal personeelsleden (incl. vacatures) kan als volgt worden verdeeld naar afdelingen. 2010
2012
Begroot
2011
directie en staf
3,00
2,60
3,16
klant & advies
24,21
21,90
24,71
strategie & ontwikkeling
8,00
6,70
8,00
24,04
24,60
25,25
9,50
9,50
8,17
68,75
65,30
69,29
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
918
950
960
Mutatieonderhoud
712
650
817
Overig klein onderhoud en materiaalverbruik
477
668
483
Bijdragen aan VvE's
109
111
109
beheer & onderhoud financiën & ondersteuning Totaal Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud
Cv-onderhoud
315
311
309
Klangestuurd binnenonderhoud, vervangen keukens en badkamers
1.665
1.608
814
Planmatig onderhoud
6.892
11.185
5.439
11.087
15.484
8.931
Subtotaal Af: doorberekend door de servicedienst (per saldo)
369
422
422
Af: onderhoud (geactiveerd)
966
4.428
1.167
9.752
10.634
7.341
Vastgoedgerelateerde leefbaarheid
30
80
41
Mensgerelateerde leefbaarheid
96
80
63
126
160
104
Totaal In de post overige klein onderhoud en materiaalverbruik zijn tevens schades opgenomen en onderhoud aan gehandicaptenvoorzieningen. Het planmatig onderhoud is 4,3 miljoen euro lager uitgekomen dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door verschuivingen naar 2013 voor 2 miljoen euro en aanbestedingsvoordelen en vervallen werkzaamheden voor 2,3 miljoen euro. Leefbaarheid
Totaal leefbaarheid
110
Jaarverslag 2012
Lasten servicecontracten
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
Gas, water en elektra
216
235
222
Onderhouds- en schoonmaakkosten
173
264
151
Onderhoudskosten groenvoorziening
65
44
44
Kosten glasverzekering
89
91
82
Energiekosten leegstaande woningen
44
20
31
Kosten verdeling service en verbruik
31
-
-
618
654
529
Overige personeelskosten
262
244
292
Uitzendkrachten
328
159
253
Huisvestingskosten
139
173
153
Verenigingskosten
51
44
45
Autokosten
68
72
65
Woonservicekosten
16
29
20
383
406
456
Totaal lasten servicecontracten
Overige bedrijfslasten Overige kostensoorten
Automatiseringskosten Pr-kosten
192
296
208
Overige algemene kosten
515
492
472
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen
1.163
1.209
956
Verzekeringen
85
82
83
Contributie Aedes
49
50
49
Heffing bijzondere projectsteun
82
80
156
-
-
118
276
551
201
3.608
3.887
3.526
Heffing saneringssteun Overige lasten Overige directe exploitatielasten Totaal
111
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
Beleid en relatiebeheer
22
109
20
Mutaties energielabel
30
16
2
Implementatie klantcontactcentrum
89
95
104
102
77
31
229
102
276
551
201
De overige directe exploitatiekosten zijn als volgt te specificeren:
Totaal overige kosten Strategische doelen Totaal overige directe exploitatielasten
Inmiddels is de 1e fase van het klantcontactcentrum gerealiseerd. De 2e fase is opgestart en de verwachte oplevering zal medio 2013 plaatsvinden. De overige kosten zijn voornamelijk uitgaven voor advisering over het Strategisch Voorraadbeleid(SVB). Het bedrag van de strategische doelen is veel lager dan begroot omdat met name bij het klantgestuurd binnenonderhoud(kgbo) de externe ondersteuning bij de uitvoering zijn verantwoord.
112
Jaarverslag 2012
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
Rente op uitgezette middelen
203
87
251
Totaal rentebaten
203
87
251
Rente belastingen
295
-
77
Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten
295
-
77
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen kredietinstellingen
4.051
4.336
4.571
Rente waarborgsommen
10
-
7
Overige financieringslasten
18
-
17
4.079
4.336
4.595
-157
700
-1.250
1.053
79
404
896
779
-846
Totaal rentelasten
Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen
113
2012 x € 1.000
Begroot x € 1.000
2011 x € 1.000
Resultaat vóór belastingen
5.210
-1.162
9.363
Afschrijvingen
4.176
6.522
6.422
Bijzondere waardeverminderingen
-1.271
1.778
-6.228
De acute belastingplicht is als volgt bepaald:
Fiscaal niet te activeren onderhoud
22
0
699
Heffing bijzondere projectsteun
82
80
156
-
-
118
Heffing saneringssteun Correctie gemengde kosten Verkoopopbrengst ProRata-regeling
11
-
11
-3.850
-4.288
-3.136
-126
Afwaardering i.v.m. lagere WOZ-waarde Agio leningen Investeringsaftrek Totaal tijdelijke en permanente verschillen Ten laste van de fiscale herbestedingsreserve Belastbaar bedrag Verschuldigde winstbelasting, 20% tot ¤ 200.000,-- en 25% over het meerdere Correctie vennootschapsbelasting vorige jaren
-47
-
-
-
-225
-
-190
-
-
-
-1.180
4.092
-2.195
-
-
7.168
4.030
2.930
-
997
736
-
-1.155
-36
-1.250
996
-
356
57
79
48
Latente belastingen Belastinglatentie te verkopen woningen Belastinglatentie leningen
896 779 Het effectieve belastingtarief is 19,1%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de niet aftrekbare posten en in de verwerking van het agio op de leningen.
114
-846
Jaarverslag 2012
Overige informatie Toelichting accountantskosten Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie Deloitte Accountants bv en haar netwerk. Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde kosten in euro’s inclusief BTW. 2012 Onderzoek van de jaarrekening
€
39.130
2011 €
35.555
Overige controle-opdrachten
€
3.035
€
2.975
Totaal
€
42.165
€
38.530
Bestuurders en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - de bestuurder € 166.168 (2011: € 165.754 ) - de commissarissen € 39.200 (2011: € 35.843) De bezoldiging van het bestuur omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto) - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten) - uitkeringen bij beëindiging van dienstverband - bonusbetalingen Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen
Naam
2012
2011
Beloningen betaalbaar op termijn
Uitkeringen bij beëindiging dienstverband
-
Bonussen
2012
2011
2012
2011
2012
2011
A. Beurmanjer € 133.903 € 133.903 € 32.265
€ 31.851
-
-
-
-
115
De bezoldiging van de raad van commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging als lid van de raad van commissarissen Naam
2012
2011
J. Jongejan
€ 9.800
€ 8.950
H. Straatsma-Reuvers
€ 8.400
€ 7.672
J. van den Berg-Otter
€ 3.500
€ 6.393
drs. R.H. Kingma
-
€ 3.238
R. de Vries
€ 7.000
€ 6.393
Ing G.W. Kamp MSRE
€ 7.000
€ 3.197
B.H. Reussing Totaal
€ 3.500
-
€ 39.200
€ 35.843
Emmeloord, 23 mei 2013
A. Beurmanjer Directeur/bestuurder
J. Jongejan Voorzitter rvc
B.H. Reussing Lid rvc
H. Straatsma-Reuvers Vicevoorzitter rvc
ing G.W. Kamp MSRE Lid rvc
116
R. de Vries Lid rvc
Jaarverslag 2012
CONTROLEVERKLARING
117
118
Jaarverslag 2012
OVERIGE GEGEVENS Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar wordt toegevoegd aan de overige reserve.
Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Regeerakkoord Rutte II In het regeerakkoord van het kabinet Rutte II zijn maatregelen opgenomen die de woningmarkt en de woningcorporaties direct raken. Naast een verhuurdersheffing moeten we rekening houden met een structurele saneringsheffing. Daarnaast wordt de mogelijkheid geboden om een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren boven de inflatie. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening was er nog geen goedkeuring voor de diverse plannen. In de bedrijfswaarde is om die reden alleen rekening gehouden met de heffingen voor 2013. Met de heffingen na 2013 en de inkomensafhankelijke huurverhoging na dat jaar is geen rekening gehouden. Reorganisatie In december 2012 is een reorganisatieplan aangekondigd, waarbij Mercatus maatregelen neemt naar aanleiding van het regeringsbeleid. De nadruk ligt daarbij op onze kernactiviteiten die wij zo efficiënt mogelijk uitvoeren tegen de laagste kosten. In mei is het reorganisatieplan afgerond. De uitvoering loopt tot en met 2015. Ten tijde van het opmaken van de jaarrekening kon nog geen inschatting worden gemaakt van het effect van de reorganisatie op de personeelsomvang.
119
JAARVERSLAG 2012
Nijverheidstraat 10, 8301 AD Emmeloord, Tel (0527) 635500, www.mercatus.nl
