Jaarverslag en Jaarrekening 2012

Jaarverslag en Jaarrekening 2012 23-04-2013

Inhoudsopgave

pagina

Preadvies van de Raad van Commissarissen ………………………………………………………………………………………… 1 Jaarverslag 2012 van de directie ……………………………………….………………………………………………….

2

Jaarrekening 1.

Balans per 31 december 2012 ……………………………………………………………………………………………….. 7

2.

Winst- en Verliesrekening over 2012 .................................................................................................................................... 8

3.

Analyse resultaat 2012 ten opzichte van de begroting ……………………………………………………………………………………………….. 9

4.

Kasstroomoverzicht volgens de directe methode ……………………………………………………………………………………………………… 10

5.

Kengetallen ………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 11

6.

Algemene toelichting …………………………………….................................................................................................................................... 12

7.

Toelichting op de Balans……………………………………………………………………………………………………

8.

Toelichting op de Winst- en Verliesrekening………………………………………………………………………………… 19

14

Overige gegevens 1.

Statutaire regeling omtrent de winstbestemming ……………………………………………………………………………………………………… 22

2.

Voorstel resultaatbestemming ……………………..……………………………………………………………………………………………………… 22

3.

Ondertekening ............................................................................................................................................................................................... 23

4.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ………………………………………………………………………………………………… 24

Bijlagen: A.

Overzicht aandeelhouders per 31 december 2012 ……………………………………………………………………………………………………… 26

Samenstelling Raad van Commissarissen en bestuur Raad van Commissarissen: - mevrouw drs. E. van Heiningen - J. W. Th. M. Boezeman - R.J.W.V. Wannyn Bestuur - J. de Gruijter Stadsherstel Drechtsteden N.V. Callistolaan 2 3318 JA Dordrecht Postbus 8008 3301 CA Dordrecht Telefoon:

078 - 633 16 00

Telefax:

078 - 633 16 99

Internet:

www.stadshersteldrechtsteden.nl

E-mail:

[email protected]

Aan de aandeelhouders

Preadvies van de Raad van Commissarissen Wij leggen aan u voor het door het bestuur vastgestelde jaarverslag en de door het bestuur conform artikel 18 van de statuten opgestelde jaarrekening over 2012. De jaarrekening is gecontroleerd door PwC en voorzien van een door haar opgestelde controleverklaring. Wij hebben deze jaarrekening, na kennisneming van de bevindingen van de accountant, besproken met het bestuur op 23 april 2013 en hebben deze vervolgens goedgekeurd. Wij adviseren de aandeelhouders: de jaarrekening 2012 vast te stellen en het resultaat te verdelen conform het voorstel tot resultaatbestemming; aan het bestuur decharge te verlenen voor het in 2012 gevoerde beleid; -

aan de raad van commissarissen decharge te verlenen voor het in 2012 uitgeoefende toezicht.

Gevolgde werkwijze "De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming en is voorts belast met de werkzaamheden hem in deze statuten of in de wet opgedragen". (art, 17, vierde lid van de statuten)

De raad kent een reglement conform artikel 17, lid 7 van de statuten. Dit reglement is in te zien op de website van de vennootschap. De Raad is volledig benoemd na schriftelijke stemming door de aandeelhouders welke stemming is afgerond in november 2010. De uitslag van de schriftelijke stemming ligt voor aandeelhouders ter inzage op het kantoor van de vennootschap. Samenstelling en herbenoeming Zoals gemeld bestaat de raad uit drie leden. Het eerste lid is benoemd bij besluit van de algemene vergadering 2009 tot het instellen van een raad van commissarissen. De andere twee leden zijn benoemd na werving en selectie in 2010. In onderstaand overzicht staan de namen van de commissarissen met achter hun naam als eerste hun geboortejaar en vervolgens het jaar van eerste benoeming, eventuele herbenoeming en jaar van aftreden. Raad van Commissarissen Benoemd

Herbenoemd

Aftredend

mevrouw drs. E. van Heiningen (1946)

2009

-

2013

J. W. Th. M. Boezeman (1952)

2010

-

2014

R.J.W.V. Wannyn (1945) (voorzitter RvC)

2010

-

2014

Mevrouw Van Heiningen is kunsthistorica en bestuurslid van de Vereniging Oud Dordrecht en voorzitter van de Stichting Historisch Platform Dordrecht. Haar specialisatie in de raad is monumenten. De heer Boezeman was bankier. Hij is bestuurslid van de Stichting Veerdienst 3 en bestuurslid van de stichting Illustre Dordracum. Zijn specialisatie binnen de raad is financiën. De heer Wannyn is bouwkundige. Zijn specialisatie binnen de raad is bouwkunde. Dordrecht , 23 april 2013 mevrouw drs. E. van Heiningen

Jaarverslag en jaarrekening 2012

J. W. Th. M. Boezeman

R.J.W.V. Wannyn

Pagina 1

Jaarverslag 2012 van de directie Inleiding Stadsherstel Drechtsteden N.V. is opgericht bij notariële akte van 4 februari 2009. Oprichters en aandeelhouders zijn de woningcorporaties die toegelaten en actief zijn in de Drechtsteden. Kortheidshalve wordt op deze plaats verwezen naar het aandeelhoudersoverzicht elders in dit verslag. De vennootschap heeft als (statutaire) doelstelling: a. het op een maatschappelijk en economisch verantwoorde wijze verwerven, in stand houden, herstellen, beheren en vervreemden van hoofdzakelijk (rijks)monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 en andere historische gebouwen in de regio Drechtsteden en omgeving; b. het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen die gericht zijn op het sub a. gestelde doel, in welke rechtsvorm ook; c. het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden en verwezenlijking van het sub a. gemelde doel; d. het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. Ter uitvoering van deze doelstelling heeft Stadsherstel Drechtsteden N.V. in 2009 een 100% dochtermaatschappij opgericht (B.V. Voorstraat) en samen met deze dochter zeven panden verworven die - met uitzondering van Voorstraat 13 en Voorstraat 111/113 aan het eind van het verslagjaar alle in het stadium van planvorming dan wel in de uitvoeringsfase waren. Elders in dit jaarverslag wordt een opsomming gegeven van deze panden. Aanleiding voor het oprichten van deze dochter was het gegeven dat Stadsherstel Drechtsteden N.V. slechts aanspraak kon maken op vrijstelling van overdrachtsbelasting indien meer dan 70% van haar bezit bestaat uit Rijksmonumenten. De niet-rijksmonumenten zijn om die reden ondergebracht in de dochter. In 2010 is de wetgeving gewijzigd, waardoor verdeling van de panden over de moeder en de dochter niet meer noodzakelijk was (zie verderop in dit jaarverslag). Dit heeft uiteindelijk geleid tot de de fusie tussen Stadsherstel Drechtsteden N.V. en B.V. Voorstraat per 1 januari 2013. Verslagjaar 2012 Stadsherstel Drechtsteden N.V. heeft ook in 2012 geen winst gemaakt. Dat is vooral veroorzaakt door het feit dat er in 2012 sprake was van kosten voor aanpak van het vastgoed terwijl daar naar verhouding nog weinig huurinkomsten tegenover stonden. Er zijn in het boekjaar geen panden aangekocht, noch verkocht. Het jaarresultaat over 2012 bedraagt € 27.918 negatief. Wetgeving en beleid Vennootschapsbelasting Tot oprichting van Stadsherstel Drechtsteden N.V. is besloten in een periode dat de meeste stadsherstellichamen nog aanspraak konden maken op vrijstelling van vennootschapsbelasting. Gedurende het oprichtingsproces werd echter al duidelijk dat – nu de toegelaten instellingen, waartoe de meeste stadsherstellichamen behoren, vennootschapsbelastingplichtig zouden gaan worden – ook Stadsherstel rekening zou moeten gaan houden met deze belasting. Nog steeds kunnen de aanloopverliezen voor deze belasting verschoven worden naar de toekomst. Overdrachtsbelasting Stadsherstellichamen waren tot en met 2009 onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van het betalen van overdrachtsbelasting op de aankopen van hun Rijksmonumenten.


Pagina 2

Tot die voorwaarden behoorden onder meer een minimaal percentage van 70% Rijksmonumenten en toestemming van de Inspectie Den Bosch. Als gevolg van een arrest van de Hoge Raad is in de zomer van 2009 de verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting op Rijksmonumenten geheel vervallen. Het ministerie heeft echter met ingang van 1 januari 2010 via nieuwe wetgeving deze belastingplicht weer gerepareerd, ook voor stadsherstellichamen. Stadsherstel heeft dus sinds 2010 niet meer kunnen profiteren van deze situatie. Met het vervallen van het verschil in fiscale behandeling (overdrachtsbelasting) tussen de NV (moeder) en de BV (dochter) is een eind gekomen aan de aparte bestaansgrond voor de dochter. Om die reden heeft het bestuur in 2012 besloten tot het juridisch laten fuseren van de NV en de BV, waarbij de BV verdwijnt en opgaat in de NV (verkrijgende vennootschap). De Raad van Commissarissen en aandeelhouders hebben deze fusie buiten vergadering met algemene stemmen goedgekeurd. De fusie is op 31 december 2012 afgerond, waardoor deze van kracht is met ingang van 1 januari 2013. De resultaten van BV Voorstraat worden vanaf 2012 verantwoord in de jaarrekening van Stadsherstel Drechtsteden NV.

Europa Alle aandeelhouders van de vennootschap zijn Toegelaten Instellingen op grond van de Woningwet. Op hen is dientengevolge van toepassing de Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze regeling houdt kortweg in dat toegelaten instellingen (woningcorporaties) hun bedrijfsvoering zodanig moeten organiseren en inrichten dat zij daarmee geen ongeoorloofde staatssteun ontvangen. Tot die steun wordt onder meer gerekend het financieringsvoordeel dat corporaties genieten dankzij de borging van hun leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Activiteiten die met door het WSW geborgde leningen worden gefinancierd, worden door de Tijdelijke Regeling ingeperkt. Voor de vennootschap betekent de Tijdelijke Regeling dat het gebruik van de panden zodanig moet zijn, dat zij kwalificeren als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Tot DAEB worden onder meer gerekend: woonruimte met een huurprijs tot € 652,52, voor zover die woonruimte wordt verhuurd aan personen met een inkomen tot € 33.614 en maatschappelijk vastgoed (zoals buurthuizen, gemeenschapscentra, scholen, wijksportvoorzieningen, opvangcentra en zorgsteunpunten). Ook kleinschalige culturele activiteiten vallen onder de DAEB. Tot 2012 stelde de vennootschap zich op het standpunt dat zij, als dochter van toegelaten instellingen, ook geregeerd werd door de Tijdelijke Regeling. Het zou immers vreemd zijn wanneer een dochter méér zou zijn toegestaan dan de moeder. Het bestuur had ook de verwachting dat de Herzieningswet Woningwet - waarvan de invoering was voorzien per 1 januari 2013 - deze stellingname zou rechtvaardigen. Voor de vennootschap betekende dit dat zij bij verhuur diende te letten op het gebruik en de voor woonruimte te vragen huurprijzen. Ook zag de vennootschap erop toe dat bij de verhuur van bedrijfsruimte er voorrang wordt gegeven aan gebruik als maatschappelijk vastgoed of kleinschalige culturele (en wijk)activiteiten. Voorkomen moest immers worden dat de activiteiten van de vennootschap worden gezien als niet DAEBactiviteiten, waardoor de financiering (het aandelenkapitaal, dan wel het bij de aandeelhouders aan te trekken vreemd vermogen) niet langer onder de WSW-borging valt. Dat zou de aandeelhouders direct schade opleveren.

Herzieningswet Woningwet In afwijking van wat werd verwacht bleek de Herzieningswet Woningwet een aantal nieuwe bepalingen te bevatten. De twee belangrijkste daarvan in dit verband zijn: -

de bepaling dat alle activiteiten van toegelaten instellingen die plaatsvinden in een verbinding per definitie classificeren als zijnde niet- DAEB;

-

de aankondiging dat een bestuurder van een toegelaten instelling géén bestuurder mag zijn van een verbinding van die toegelaten instelling.

De eerste bepaling houdt in dat het restrictieve huurprijs- en verhuurbeleid dat geldt voor toegelaten instellingen niet langer beperkend zou hoeven zijn voor de vennootschap. De tweede bepaling maakt dat er een andere oplossing gevonden zou moeten worden voor het bestuur van de vennootschap; die wordt nu immers bestuurd door een bestuurder van een van de aandeelhouders.


Pagina 3

De invoering van de herzieningswet is uitgesteld tot na 1 januari 2013, zodat nog steeds geen zekerheid bestaat over de materiële consequenties daarvan. Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht In de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) zijn 26 wetten samengegaan die alle betrekking hebben op (ver)bouwen, slopen, gebruik, toegang e.d. van onroerende zaken alsmede op regelingen met betrekking tot milieu, groen en omgeving. Ook zijn tien regelingen geharmoniseerd aan de bepalingen van de WABO. Groot voordeel van de WABO is dat veel aanvragen, beoordelingen, vergunningen en bezwaren nu één gelijkluidend traject volgen. Nadeel is dat de doorlooptijd van vergunningen voor monumenten nu standaard 26 weken bedraagt. Deze termijn kan ook nog verlengd worden. Het bestuur constateert dat de gemeente Dordrecht doorgaans de volledige periode gebruikt. Dat leidt tot forse vertragingen in de uitvoering. Operationele risico's In de bedrijfsvoering van de vennootschap is in het algemeen genomen sprake van drie soorten operationele risico's. Om te beginnen is er het risico dat een pand niet wordt verhuurd omdat er voor de voorgestelde prijs geen huurder gevonden kan worden. De vennootschap tracht dit risico te beheersen door het vragen van redelijke huurprijzen en het sluiten van langlopende huurcontracten. Een tweede risico is dat de marktwaarde van de panden daalt. Hoewel er in de begroting geen rekening gehouden wordt met een waardestijging (de panden staan in de boeken voor aanschafwaarde) kan een feitelijke waardedaling daadwerkelijk verlies opleveren. Het laatste risico betreft de mogelijkheid dat een pand na verwerving hogere kosten voor restauratie en herstel met zich meebrengt dan op voorhand begroot. Dat risico wordt ingeperkt door deze kosten niet te optimistisch te begroten en door het inschakelen van kostendeskundigen. Organisatie Stadsherstel Drechtsteden N.V. heeft geen personeel en kent een onbezoldigd bestuur. Het werk dat wordt verricht voor Stadsherstel Drechtsteden N.V. wordt uitgevoerd door medewerkers van een van de aandeelhouders (Stichting Trivire uit Dordrecht), en op urenbasis gefactureerd. Vergaderingen van Aandeelhouders Op 12 juni 2012 heeft in de sfeervolle ambiance van de bestuurskamer van de Wilhelmina Stichting de vierde algemene vergadering van aandeelhouders (AVA) plaatsgevonden. Commissarissen Na zijn instelling in 2009 en completering in 2010 heeft de Raad van Commissarissen in 2011 en 2012 het gehele jaar als hechte eenheid gefungeerd. De RvC bestaat uit drie leden en is samengesteld conform het voor hem opgestelde profiel. Er zijn in 2012 geen leden afgetreden of herbenoemd. De RvC is in 2012 tweemaal bijeen geweest met het bestuur en was - zij het niet in de volledige samenstelling aanwezig bij de AVA in juni. De RvC heeft in 2012 voor het eerst gebruik gemaakt van zijn recht om zich - buiten de aanwezigheid van de bestuurder - een oordeel te vormen over diens functioneren. Dat heeft niet geleid tot bijzondere bemerkingen.


Pagina 4

Bezit Verwerving onroerende zaken Door Stadsherstel Drechtsteden N.V. en B.V. Voorstraat zijn reeds aangekocht: Jaar Aanschaf verwervin waarde g Voorstraat 13

Renovatie kosten

Totale investering

Afwaardering

Taxatie waarde

Verzekerde waarde

WOZ-waarde

B

2008

307.400

227.419

534.819

-136.819

398.000

518.000

284.000

Voorstraat 111

* R

2009

296.294

190.768

487.062

-136.881

319.000

645.000

261.000

Voorstraat 113

* B

42.000

Turfsteiger 2

* R

9.000

Turfsteiger 4

* R

9.000

Voorstraat 181

R

2008

330.663

50.636

381.299

-119.511

260.000

390.000

323.000

Voorstraat 183

B

2009

212.000

40.271

252.271

-77.482

173.000

360.000

191.000

1.146.357

509.094

1.655.451

-470.693

1.150.000

1.913.000

1.119.000

Totalen

*) Staat als 1 pand in de administratie B= Beschermd stadsgezicht R= Rijksmonument

In 2012 zijn geen nieuwe panden verworven. Wel is onderhandeld over de aankoop van panden. Dat heeft in het verslagjaar geleid tot overeenstemming over de aankoop van het pand Nieuwe Haven 32 / Lange IJzerenbrugstraat 12. Voor dit pand is een koopovereenkomst gesloten met de erven van de (overleden) eigenaar. Daarbij is overeengekomen dat de overdracht zal plaatsvinden nadat de door de gemeente Dordrecht op grond van de (brand)veiligheid vereiste werkzaamheden zijn uitgevoerd. Verkoop In 2012 heeft geen verkoop van onroerende zaken plaatsgevonden. Voorstraat 13 en Voorstraat 111 zijn beide verhuurd, evenals de woning, behorend bij Voorstraat 181. Restauratie/verbouwingen Voor de overige panden zijn restauratie/verbouwplannen ontwikkeld en deels in uitvoering genomen. Voor de panden Voorstraat 181/183, Turfsteiger 2/4 (Dordrecht) en voor Dam 143 (Alblasserdam) zijn de benodigde vergunningen verkregen, zodat aanbesteding en opdrachtverstrekking plaats kan gaan vinden. Alle restauratieplannen zijn extern beoordeeld en goedgekeurd. Onderhoud Doordat de meeste panden nog niet zijn opgeleverd, is er geen sprake geweest van dagelijks, regulier onderhoud. In 2013 wordt een meerjarenonderhoudsbegroting opgesteld.


Pagina 5

Beheer en exploitatie Het is de bedoeling dat de in bezit zijnde panden, voor zover al niet verhuurd, zo snel mogelijk worden verhuurd, vooralsnog tegen een huurprijs die past binnen het staande beleid: ·

Voorstraat 13: bedrijfspand is verhuurd (viool- en gitaarbouwer) met logeerkamers (Bed & Breakfast)

·

Voorstraat 111: is in verhuur aan creatieve ondernemers sinds april 2010

·

Voorstraat 113: is onderdeel van Voorstraat 111

·

Turfsteiger 2: verhuren na verbouwing

.

Turfsteiger 4: verhuren na verbouwing

·

Voorstraat 181: bovengedeelte is als woning verhuurd

·

Voorstraat 183: nu niet te verhuren (tijdelijk in gebruik door toneelgroep Omsk)

De feitelijk geïncasseerde jaarhuur bedroeg in 2012 € 34.050. Het jaarhuurpotentieel van het huidige bezit bedraagt € 78.000. Mogelijke verwervingen De onderhandelingen over de mogelijke aankoop en restauratie van het toekomstige gemeentelijk monument Dam 143 Alblasserdam hebben ook in 2012 nog niet tot definitieve verwerving geleid. Een beslissing wordt in 2013 verwacht.

De deplorabele staat van Voorstraat 143/Taankade 104 was aanleiding voor de vennootschap om contact op te nemen met de eigenaar. Dat heeft in 2012 nog niet geleid tot overeenstemming over verkoop. Dat gold eveneens voor het pand Voorstraat 176. Het pand Voorstraat 106 baart eveneens zorgen. De eigenaar daarvan vroeg eind 2012 aan de vennootschap om hem een aanbod te doen. Bij het schrijven van dit verslag liepen die gesprekken nog. Meer perspectief lijkt er inmiddels te zijn voor de Oranjerie van Zocher, die eigendom is van aandeelhouder Woonbron. In 2012 is gerekend aan de restauratie- en verplaatsingskosten. Ook is met de gemeente onderhandeld over ieders bijdrage, maar die gesprekken zijn in het verslagjaar niet afgerond. Onderhandelingen daarover worden in 2013 voortgezet. Ondertussen wordt de kwaliteit van het gebouw er niet beter op.

Overige activiteiten Ook in 2012 heeft de vennootschap zich ingezet voor de versterking van het woon-, verblijf- en ondernemersklimaat in de Voorstraat Noord, onder meer via het lobbycircuit bij de gemeenteraad en via het sponsoren van een aantal activiteiten van de Samenwerkende Ondernemers Voorstraat Noord. Kroon op het werk was de opening - eind 2012 - van een aantal dichtregels op de Hoefijzerstraat. Ook is er in 2012 verder gewerkt aan een website voor de vennootschap onder de naam www.stadshersteldrechtsteden.nl. Daarop is inmiddels veel informatie over de vennootschap te vinden. Tot slot Een woord van dank gaat uit naar allen die hebben bijgedragen aan het mogelijk maken en uitvoeren van de activiteiten van Stadsherstel Drechtsteden N.V. Dordrecht, 22 april 2013

drs. J. de Gruijter directeur/bestuurder


Pagina 6

Jaarrekening Stadsherstel Drechtsteden N.V. 1.

Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)

ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

€

€

1.184.758

1.162.504

Vaste Activa Materiële vaste activa

Vlottende Activa Vorderingen en overlopende activa

79.756

63.478

1.756.623

1.838.202

3.021.137

3.064.184

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Geplaatst kapitaal

3.644.000

3.644.000

Overige reserves

-641.995

-614.077

Liquide middelen

Totaal

PASSIVA

Eigen vermogen

Langlopende schulden Waarborgsommen

1.971

-

Kortlopende schulden Kortlopende schulden en overlopende

17.161

34.261

3.021.137

3.064.184

passiva

Totaal


Pagina 7

2.

Winst- en Verliesrekening over 2012

2012

2011

€

€

38.221

35.472

38.221

35.472

-

470.693

98.035

70.586

98.035

541.279

Rentebaten

31.896

38.929

Rentelasten

-

-

-27.918

-466.878

-

-

-27.918

-466.878

-

-

-27.918

-466.878

Bedrijfsopbrengsten

Overige bedrijfsopbrengsten

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten

Overige waardeveranderingen van immateriële en materiële vaste activa Overige bedrijfslasten

Som der bedrijfslasten

Resultaat exclusief deelnemingen

Resultaat uit deelnemingen

Resultaat voor belastingen

Vennootschapsbelasting

Resultaat na belastingen


Pagina 8

3.

Analyse resultaat 2012 ten opzichte van de begroting.

Het resultaat voor belastingen is in 2012 circa € 32.000 voordeliger dan geraamd. Dit voordeel ten opzichte van de begroting is als volgt te herleiden:

x € 1.000

Resultaat voor belastingen volgens begroting 2012

-60 N

Verschillen ten opzichte van de begroting: * Lagere huuropbrengst / servicekosten * Lagere kosten inhuur personeel * Lagere exploitatielasten gebouwen en kosten leveringen en diensten

-3 N 1B 26 B

* Hogere algemene kosten dan geraamd

-1 N

* Hogere renteopbrengsten

16 B

* Hogere niet af te rekenen service kosten

-7 N

Sub-totaal

32 N

* Vennootschapsbelasting

Werkelijk resultaat 2012 na belastingen

0

-28 N

N = Nadelig B = Batig


Pagina 9

4.

Kasstroomoverzicht volgens de directe methode (bedragen in € 1.000)

2012

2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van afnemers

40

37

Betalingen aan leveranciers

-84

-67

29

20

-

-

Ontvangen interest Betaalde interest

-15 Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa

-10 -15

-66

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-10 -54

-66

Ontvangsten uit hoofde van de uitgifte van aandelen

-54

-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-

0

0

Nettokasstroom

-81

-64

Mutatie geldmiddelen

-81

-64

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Samenstelling geldmiddelen (bedragen in € 1.000) 2012 Liquide middelen per begin boekjaar

1.838

Geldmiddelen per begin boekjaar Balansmutatie geldmiddelen in het boekjaar

Liquide middelen per einde boekjaar

Geldmiddelen per einde boekjaar


2011 1.902

1.838

1.902

-81

-64

1.757

1.838

1.757

1.838

Pagina 10

5.

Kengetallen 2012

2011

2010

2009

1. Liquiditeit (current ratio)

107,01

55,50

95,80

103,90

2. Solvabiliteit

99,4%

98,9%

99,4%

99,4%

3. Rentabiliteit eigen vermogen

-0,9%

-14,3%

-0,2%

-7,9%

4. Rentabiliteit totaal vermogen

-0,9%

-14,3%

-0,2%

-3,9%

-28

4

-8

-139

1.819

1.867

1.893

2.185

3.644

3.644

3.644

3.644

824

831

960

962

-8

1

-2

-38

-8

-128

-2

-38

5. Cashflow 6. Netto werkkapitaal Kengetallen per gewoon aandeel van € 1.000: 7. Aantal geplaatste gewone aandelen 8. Eigen vermogen 9. Cashflow 10. Resultaat na belastingen

1. Liquiditeit (current ratio) De current ratio geeft de mate aan waarin de onderneming in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De current ratio wordt berekend door de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden, exclusief aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken. 2. Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de onderneming in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. De solvabiliteit wordt berekend door het eigen vermogen uit te drukken in een percentage van het balanstotaal. 3/4. Rentabiliteit eigen / totaal vermogen De rentabiliteit geeft het rendement aan dat de onderneming met haar vermogen in het boekjaar heeft behaald. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend door het resultaat na belastingen uit te drukken in een percentage van het gemiddeld eigen vermogen; de rentabiliteit van het totale vermogen is het resultaat na belastingen vermeerderd met de rentelasten, uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde balanstotaal. 5. Cashflow (x € 1.000) Hieronder wordt verstaan het netto resultaat na belastingen, vermeerderd met de afschrijvingen op materiële vaste activa inclusief overige waardeveranderingen materiële vaste activa. 6. Netto werkkapitaal (x € 1.000) Het netto werkkapitaal bestaat uit de vlottende activa verminderd met de schulden op korte termijn, exclusief de aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken.


Pagina 11

6. Algemene toelichting 6.1 Algemeen Statutaire tenaamstelling De statutaire tenaamstelling van de vennootschap is Stadsherstel Drechtsteden N.V. Vestigingsplaats De vennootschap is statutair gevestigd aan de Callistolaan 2 te Dordrecht. Kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 17.720.000,= verdeeld in 17.720 aandelen van € 1.000,=, waarvan aan het einde van het boekjaar geplaatst en gestort € 3.544.000 (3.544 aandelen van € 1.000,=). In 2009 heeft een extra emissie van 100 aandelen plaatsgevonden ten gunste van de Stichting Tablis. Deze (extra) storting van € 100.000 bracht het gestort kapitaal op € 3.644.000. Activiteiten De activiteiten van de vennootschap bestaan voornamelijk uit het verwerven, restaureren, herstellen, beheren, exploiteren en vervreemden van (Rijks)monumenten en andere historische gebouwen in de regio Drechtsteden en omgeving. Fusie In het verslagjaar had Stadsherstel Drechtsteden N.V. een 100% aandeel in het geplaatste kapitaal van haar dochter, B.V. Voorstraat. Op 1 januari 2013 zijn Stadsherstel Drechtsteden N.V. en B.V. Voorstraat gefuseerd. In de fusieakte is bepaald dat de financiële gegevens van B.V. Voorstraat met ingang van 1 januari 2012 in de jaarrekening van Stadsherstel Drechtsteden N.V. zullen worden verantwoord. In deze jaarrekening zijn dus de cijfers van B.V. Voorstraat samengevoegd met de cijfers van Stadsherstel Drechtsteden N.V. en als één geheel verantwoord. De vergelijkende cijfers over 2011 zijn de cijfers uit de geconsolideerde jaarrekening 2011 van Stadsherstel Drechtsteden N.V. Fiscale positie Tot op heden zijn de aangiften vennootschapsbelasting van Stadsherstel Drechtsteden N.V. tot en met 2010 door de Belastingdienst afgewikkeld. Voor de vennootschapsbelasting beschikte de fiscale eenheid Stadsherstel Drechtsteden N.V. per 31 december 2010 over een totaal aan verrekenbare verliezen van € 147.199. Dit bedrag betreft de vastgestelde verliezen van de fiscale eenheid over 2009 en 2010. Over 2011 en 2012 is (vermoedelijk) ook sprake van een fiscaal verlies. Omdat het nog maar de vraag is of de verliezen in de toekomst verrekend kunnen worden met te behalen positieve resultaten is voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met een latente belastingvordering.

6.2 Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat Waarderingsgrondslagen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De waarderingsgrondslagen zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.


Pagina 12

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen historische kostprijs. Deze bestaat uit de aankoopprijs van de panden met bijkomende kosten en de noodzakelijke renovatiekosten of verbouwingskosten. Indien de taxatieprijs lager is, vindt afwaardering plaats van het betreffende pand. Hiertoe worden alle panden eens per drie jaar getaxeerd. In 2011 heeft de laatste taxatie plaatsgevonden. De sinds de laatste taxatie gemaakte renovatiekosten of verbouwingskosten worden geactiveerd omdat er van wordt uitgegaan dat deze leiden tot een hogere marktwaarde. Een eventuele afwaardering van de activa vindt pas weer plaats bij de volgende taxatie. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen (on)roerende zaken in aanbouw die worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens oninbaarheid in mindering gebracht. Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij gerealiseerd zijn; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. a. Netto-huuropbrengsten

Onder netto-huuropbrengsten wordt verstaan de aan derden in rekening gebrachte bedragen voor het in het verslagjaar beschikbaar stellen van huurruimten onder aftrek van kortingen en exclusief omzetbelasting.

b. Kosten

De kosten worden toegerekend aan het verslagjaar waar zij betrekking op hebben.

c. Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend door toepassing van het geldende tarief op het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen winstberekeningen volgens de jaarrekening en volgens de fiscale winstberekening. Deze verschillen worden verwerkt in de belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Hierbij wordt opgemerkt dat voor het jaar 2012 geen rekening is gehouden met vennootschapsbelasting. Er is sprake van een - vermoedelijk ook fiscaal - negatief resultaat. Het is nog de vraag of deze als "verliescompensatie" kan worden meegenomen en verrekend met te realiseren winsten in de toekomst. Voorzichtigheidshalve is thans geen rekening gehouden met een latente belastingvordering.

Grondslagen kasstroomoverzicht. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.


Pagina 13

7. Toelichting op de Balans

ACTIVA

31-12-2012

31-12-2011

€

€

1.184.758

1.162.504

Vaste activa Materiële vaste activa Het verloop kan als volgt worden weergegeven: Verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari

1.633.196 -470.692

1.604.305 -

1.162.504

1.604.305

19.215

21.732

Mutaties in het boekjaar: Voorstraat 111-113/Turfsteiger 2-4 te Dordrecht Investeringen Desinvesteringen

-

Waardeverminderingen

-

-136.881

Voorstraat 181 te Dordrecht Investeringen

1.788

5.698

Desinvesteringen

-


-

-119.510

-

-

226

Dam 143 te Alblasserdam Investeringen Desinvesteringen Waardeverminderingen

-226

-

-

-


-

23.899

Desinvesteringen

-

-29.330


-

-136.819


1.789

6.354

Desinvesteringen

-


-

-77.482

-

-

312

Voorstraat 184/Taankade te Dordrecht Investeringen Desinvesteringen Waardeverminderingen Totaal mutaties


-312 -

-

22.254

-441.801

31-12-2012

31-12-2011 Pagina 14

Verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

€

€

1.655.450

1.633.196

-470.692

-470.692

1.184.758

1.162.504

319.000

319.000

Waarde per pand: -

Waarde Voorstraat 111-113 / Turfsteiger 2-4

-

Investeringen Voorstraat 111-113 / Turfsteiger 2-4 na taxatie in verband met renovatie

31.181

11.966

-

Waarde Voorstraat 181

260.000

260.000

-

Investeringen Voorstraat 181 na taxatie in verband met renovatie

-

Investeringen Dam 143

-


398.000

398.000

-


173.000

173.000

-

Investeringen Voorstraat 183 na taxatie in verband met renovatie

-

Investering Voorstraat 184 - Taankade

Boekwaarde per 31 december

1.788 -

1.789 1.184.758

226

312 1.162.504

In september en december 2011 hebben taxaties van de panden plaatsgevonden. Hierop heeft in 2011 een afwaardering van de panden plaatsgevonden. De panden staan nu tegen werkelijke kosten of lagere taxatieprijs op de balans. Op de waarde van de panden wordt niet afgeschreven. Dat is in lijn met de vastgestelde begroting. Achtergrond daarvan is dat de vennootschap werkt aan herstel en behoud van historisch erfgoed en dus ook de waarde daarvan op peil wenst te houden. In lijn met de begroting worden de panden wel eens per drie jaar getaxeerd (de eerste panden in 2011). Bovendien zijn alle panden rijks- of gemeentelijk monument, waardoor er geen sloopvergunning zal worden verleend. Afschrijving op de waarde is daarom niet aan de orde. Wel streeft de vennootschap ernaar de aanschafwaarde, vermeerderd met de kosten van herstel en renovatie, minimaal gelijk te houden aan de marktwaarde.


Pagina 15

31-12-2012

31-12-2011

€

€

79.756

63.478

1.869

1.063

Vlottende Activa Vorderingen en overlopende activa De specificatie luidt: -

Huurdebiteuren

-

Betalingsregeling huurders

-

2.665

-

Betalingsachterstand failliete huurder

-

4.910

-

Te vorderen btw

-

Te ontvangen rente SNS Bank

-

Te ontvangen rente deposito spaarrekening ABN AMRO Bank

-

Te ontvangen rente spaarrekening Rabobank

-

Af te rekenen servicekosten

-

Vooruitbetaalde kosten Dam 143

-

Vooruitbetaalde kosten Nieuwe Haven 32

-

Vooruitbetaalde verzekeringspremie

Sub-totaal Af: Voorziening dubieuze debiteuren Totaal

Liquide middelen

1.601

33.161

11.156

25.521

-

1.594

18.168

-

291

-

45.590

-

675

-

406

-

79.756 -

68.914 -5.436

79.756

63.478

1.756.623

1.838.202

Dit betreft: -

Rekening-courant ABN AMRO Bank Stadsherstel Drechtsteden N.V.

-

13.492

-

Rekening-courant ABN AMRO Bank B.V. Voorstraat

-

12.598

-

Deposito spaarrekening ABN AMRO Bank

-

-

Spaarrekening SNS Bank

-

Rekening-courant Rabobank

-

Bedrijfsspaarrekening Rabobank

Totaal

312.112 1.500.000

21.623

-

1.735.000

-

1.756.623

1.838.202

De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking van de vennootschap.


Pagina 16

PASSIVA

31-12-2012

31-12-2011

€

€

3.644.000

3.644.000

-641.995

-614.077

-614.077

-147.199

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt zeventien miljoen zevenhonderdtwintigduizend euro (€ 17.720.000,00), verdeeld in zeventienduizend zevenhonderdtwintig (17.720) aandelen van éénduizend euro (€ 1.000,00) elk.

Overige reserves Het verloop is als volgt: Saldo per 1 januari Af: jaarresultaat 2011

-

jaarresultaat 2012

-27.918

Saldo per 31 december

-641.995

-466.878 -

-614.077

Langlopende schulden Waarborgsommen

1.971

-

Dit betreft een waarborgsom die van de huurder van Voorstraat 111A is ontvangen in plaats van de gebruikelijke bankgarantie ter waarde van 3 maanden. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.

Kortlopende schulden Kortlopende schulden en overlopende passiva

17.161

34.261

11.554

21.408

De specificatie luidt: -

Crediteuren

-

-

Vooruitontvangen huur

-

Raming te betalen kosten controle jaarrekening

-

Te verrekenen servicekosten

-

6.033

-

Te betalen btw

-

346

-

Te betalen taxatie Voorstraat 181

-

524

-

Nog te betalen bankkosten

37

-

Totaal


5.570

17.161

600 5.350

34.261

Pagina 17

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Per 31 december 2012 was Stadsherstel Drechtsteden N.V. voor een bedrag van circa € 22.500 verplichtingen aangegaan voor renovatie en onderhoud van de materiële vaste activa. Deze verplichtingen worden naar verwachting afgewikkeld binnen 1 tot 3 jaar na balansdatum.


Pagina 18

8. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening

2012

2011

€

€

38.221

35.472

34.050

33.334

3.995

801

Bedrijfsopbrengsten Overige bedrijfsopbrengsten Onder deze post zijn opgenomen: a.

Huren

b.

Vergoedingen

c.

Vermindering kosten 2009 en 2010 door terugvordering BTW

d.

Vrijval voorziening dubieuze debiteuren

Totaal a.

Huren

-

Te ontvangen netto huur Voorstraat 111 Af: Huurkorting Af: Huurderving wegens leegstand

-

1.337 -

176 38.221

35.472

18.210

19.686

-

-2.475

-2.288

-2.809

-

Te ontvangen netto huur Voorstraat 181

5.828

6.857

-

Te ontvangen netto huur Voorstraat 13

20.700

18.375

Af: Huurkorting

-8.400

-6.300

34.050

33.334

2.416

3.917

Per saldo b.

Vergoedingen

-

Te ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten Voorstraat 111 Af: Derving servicekosten wegens leegstand

-

Te ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten Voorstraat 181

-

Te ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten Voorstraat 13

Sub-totaal -


Per saldo


-

-529

1.260

362

28

35

3.704

3.785

291

-2.984

3.995

801

Pagina 19

2012

2011

€

€

Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen van immateriële en materiële vaste activa

-

470.693

-

Afwaardering Voorstraat 111, Turfsteiger 2-4, Voorstraat 113

-

136.881

-

Afwaardering Voorstraat 181

-

119.511

-


-

136.819

-


-

77.482

-

470.693

Totaal

Overige bedrijfslasten

98.035

70.586

45.819

45.988

Dit betreft: -

Inhuur personeel

-

Bijdrage Kamer van Koophandel

-

Externe advieskosten

-

Kosten externe controle

-

Automatiseringskosten

-

Exploitatielasten gebouwen

254

288

8.014

4.059

Bankkosten

256

136

Premie bestuurdersaansprakelijksheidsverzekering

966

-

5.570

5.949

87

1.365

-

-

-

Kosten onderhoud

5.238

2.894

-

Belastingen

2.924

4.389

-

Premie opstalverzekering

1.050

1.032

-


4.932

933

-

Niet af te rekenen servicekosten

5.837

1.276

-

Taxatiekosten

3.474

1.473

-

Verhuurkosten

920

500

-

Vergaderkosten

-

130

-

Contributie "Behouden Huis"

210

140

-

Kosten PR ( voornamelijk bijdrage aan festival Voorstraat-Noord)

-

Overige algemene kosten

-

Nagekomen exploitatiekosten

Totaal


-

6.265 68

34 -

6.151 98.035

70.586

Pagina 20

2012

2011

€

€

31.896

38.929

11.156

25.521

1.575

13.408

Rente

Rentebaten Specificatie: -

Rente spaarrekening SNS Bank

-

Rente deposito spaarrekening ABN AMRO Bank

-

Rente spaarrekening Rabobank

-

Overige renteopbrengsten

Totaal


18.168

-

997

-

31.896

38.929

Pagina 21

1.

Statutaire regeling omtrent de winstbestemming

Artikel 20 van de statuten 1. De winst moet worden aangewend ter bevordering van de doelstelling van deze vennootschap, te bepalen door de algemene vergadering van aandeelhouders na goedkeuring van de Raad van Commissarissen. 2. De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen voor zover het eigen vermogen groter is dan het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden. 3. Uitkering van winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 4. Bij de berekening van de winstverdeling tellen de aandelen die de vennootschap in haar eigen kapitaal houdt niet mede, tenzij deze aandelen belast zijn met een vruchtgebruik of pandrecht of daarvan certificaten zijn uitgegeven ten gevolge waarvan het winstrecht toekomt aan de vruchtgebruiker, de pandhouder of de houder van die certificaten. 5. Certificaten die de vennootschap houdt of waarop de vennootschap een beperkt recht heeft op grond waarvan zij gerechtigd is tot de winstuitkering, tellen bij de berekening van de winstverdeling eveneens niet mee. 6. De vennootschap mag tussentijds slechts uitkeringen doen, indien aan het vereiste van lid 2 is voldaan blijkens een tussentijdse vermogensopstelling. Deze heeft betrekking op de stand van het vermogen op ten vroegste de eerste dag van de derde maand voor de maand waarin het besluit tot uitkering bekend wordt gemaakt. Zij wordt opgemaakt met inachtneming van in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde waarderingsmethoden. In de vermogensopstelling worden de krachtens de wet of de statuten te reserveren bedragen opgenomen. Zij wordt ondertekend door de bestuurders; ontbreekt de handtekening van een of meer hunner, dan wordt daarvan onder opgave van reden melding gemaakt. De vennootschap legt de vermogensopstelling ten kantore van het handelsregister neer binnen acht dagen na de dag waarop het besluit tot uitkering wordt bekend gemaakt.

2.

Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de beslissing van de algemene vergadering van aandeelhouders omtrent de resultaatbestemming is het resultaat over 2012 in mindering gebracht op de overige reserves.


Pagina 22

3. Ondertekening

Deze jaarrekening is opgemaakt te Dordrecht, 23 april 2013.

Drs. J. de Gruijter directeur/bestuurder

Aldus vastgesteld in de Algemene vergadering van aandeelhouders van 23 april 2013.


Pagina 23

4. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant


Pagina 24

Controleverklaring pagina 2


Pagina 25

Bijlage A: overzicht aandeelhouders per 31 december 2012 Aandelen Woonkracht 10 Heerjansdam Rhiant Tablis Trivire Woonbron Dordrecht

1.128 49 170 100 1.402 795

Totaal

3.644


Pagina 26

Jaarverslag en Jaarrekening 2012

Recommend Documents