Informatie Woonvisie Sliedrecht In 2008 heeft de gemeente Sliedrecht de Woonvisie uitgebracht: “Wonen in Sliedrecht 2007-2015, doorkijk tot 2025”. Deze factsheet geeft een overzicht van de geactualiseerde informatie per 1-1-2010. Het gaat daarbij om de informatie die het OCD ten behoeve van de Woonvisie 20072015 heeft aangeleverd. Het betreft informatie over inwoners, woningvoorraad, bewoning, beoordeling van de kwaliteit van woningen, woonomgeving en voorzieningen, woonwensen en de woningbehoefte.
Inhoud: 1. Conclusies 2. Bevolking 3. Woningvoorraad 4. Beoordeling kwaliteit 5. Bewoning 6. Woonwensen 7. Woningbehoefte 8. Beoordeling programma
De Woonvisie uit 2007 geeft antwoord op de vraag hoe de gemeente Sliedrecht nu en straks kan voorzien in de juiste aantallen en typen woningen voor de verschillende soorten huishoudens en met name ook in de toenemende vraag naar wonen met zorg. Dit kan door nieuwbouw en aanpassingen door renovatie of herstructurering in de bestaande voorraad. Bij dit alles staat centraal dat Sliedrecht in principe ruimte wil kunnen blijven bieden aan al haar inwoners met soms zeer uiteenlopende woonwensen. De huisvesting van de meer kwetsbare inwonersgroepen, zoals huishoudens die aangewezen zijn op woningen in de sociale sector, starters, ouderen en overige bijzondere doelgroepen verdient hierbij ongewijzigd extra aandacht. Sliedrecht heeft de ambitie van een evenwichtige bevolkingsopbouw met een daarbij passend woningaanbod. Bij de actualisatie van informatie staan daarom de volgende vragen centraal: 1. Welke aantallen en typen woningen zijn nodig voor de verschillende soorten huishoudens (doorkijk tot 2025)? 2. Hoe ontwikkelt het aantal huishoudens van 65-74 jaar en 75 jaar en ouder zich en wat betekent dat voor de vraag naar woningen? 3. Hoe groot is het aandeel huishoudens dat aangewezen is op de sociale sector en is er ruimte voor herstructurering? 4. Voorziet het woningbouwprogramma in passend woningaanbod voor een evenwichtige bevolkingsopbouw?
1
Conclusies
1. Het huidig woningbouwprogramma zal een uitbreiding betekenen met 1500 woningen in de periode 2010-2025. Daarbij is rekening gehouden met risico’s dat locaties vertraging oplopen. Het woningbouwprogramma is ruimschoots genoeg voor de woningbehoefte vanuit Sliedrecht. Er wordt namelijk in deze periode een uitbreiding met 1.050 huishoudens geprognosticeerd. Conform lopende afspraken is er ruimte voor woningbehoefte van huishoudens van buiten Sliedrecht. Volgens deze berekening 450 huishoudens. Dat komt overeen met 30 huishoudens per jaar en is een realistisch aantal. Aan de andere kant is voorzichtigheid bij de programmering wenselijk om overprogrammering te voorkomen. Die voorzichtigheid wordt ingegeven door de economische crisis, waardoor de afzet van nieuwbouw en bestaande koopwoningen stagneert. 2. Het huidige woningbouwprogramma legt de nadruk op woningen in de koopsector (markt), met name grondgebonden woningen (vrijstaand, 2 onder 1 kap en eengezinswoningen). In Sliedrecht zelf zal geen groei zijn van gezinnen met kinderen. Nieuwbouw van grondgebonden koopwoningen zal dan bewoond worden door huishoudens van buiten (met name nabijgelegen gemeenten) of door doorstromers uit Sliedrecht, hoewel ook landelijk het aantal gezinnen met kinderen naar verwachting niet veel toe zal nemen. 3. Op lange termijn gezien (tot 2025) is een geschatte toename van het aantal huishoudens met 1.050. Vooral is er een toename van huishoudens van 65-74 jaar en 75 jaar en ouder met 900. Het gaat om een cohort senioren die over het algemeen welvarender zijn dan vorige cohorten. Daarbij wordt verantwoord zelfstandig blijven wonen gestimuleerd. Senioren zijn echter –in vergelijking met andere leeftijdsgroepenweinig verhuisgeneigdheid. Het aanbod van projecten voor ouderen dient dan ook – zowel qua aantal als qua differentiatie- afgestemd te worden op hun behoefte. 4. De woonwensen van ouderen (65-plussers) zijn divers. Er is bij senioren duidelijk behoefte aan nultredewoningen. Dat kan zijn een flat met lift, maar ook een grondgebonden woning. Ouderen die in een huurwoning wonen, zullen –als ze willen verhuizen- de voorkeur geven aan een huurwoning geschikt voor ouderen. En ook onder ouderen die in een koopwoning wonen, zal een belangrijk deel willen verhuizen
naar een huurwoning. Daarnaast is er een licht toenemende vraag naar koop appartementen met lift. In de afgelopen jaren is wel ervaring opgedaan met de afzet van enkele complexen van koop-appartementen, maar de vraag naar koop appartementen door ouderen moet niet overschat worden. Gestreefd kan worden naar een mix van nieuwbouw aan koop- en huurappartementen. Dit kan door een differentiatie van verschillende projecten, maar ook door binnen één project appartementen als koop- en huur aan te bieden. Daarmee ontstaat flexibiliteit om op de toekomstige marktontwikkeling in te kunnen spelen. 5. De goedkope voorraad voor de primaire doelgroep van beleid qua inkomen is in Sliedrecht op dit moment ruim genoeg. Naar verwachting neemt het aantal woningen in de sociale sector niet af. Er is wel sprake van onttrekkingen, maar daar staat nieuwbouw in de sociale huur- en koopsector tegenover. Recente ontwikkelingen, zoals de Europese richtlijn omtrent toewijzing van huurwoningen van corporaties aan huishoudens met lage inkomens en de voorkeur van verhuisgeneigden voor koopwoningen versterken de conclusie dat de voorraad in de sociale sector ruim genoeg is voor de primaire doelgroep qua inkomen: er zijn mogelijkheden voor corporaties om delen van de voorraad te vernieuwen en/of te verkopen, zonder dat er grote schaarste ontstaat bij de primaire doelgroep qua inkomen. Corporaties houden een verantwoordelijkheid voor bijzondere doelgroepen en geschiktheid van de woningvoorraad voor senioren. Omdat de groep 65-plussers in de komende 15 jaar wel toeneemt en onder hen een – weliswaar een licht afnemende- vraag is naar huurwoningen is een voortdurende monitoring van de omvang van de primaire doelgroep belangrijk. 6. De bevolkingssamenstelling in het bezit van corporaties zal steeds meer bestaan uit alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens en ouderen. 7. Het woningbouwprogramma is vooral gericht op: -onttrekkingen in de sociale huursector -nieuwbouw in koop eengezinswoningen en koop-appartementen met lift Het huidige woningbouwprogramma voorziet daarmee wat weinig in woonmogelijkheden voor senioren, die een gediferentieerde vraag hebben naar grondgebonden woningen, koop- en huurappartementen. In Sliedrecht zelf zal geen groei zijn van gezinnen met kinderen. Nieuwbouw van grondgebonden koopwoningen zal dan bewoond worden door huishoudens van buiten of door doorstromers uit Sliedrecht.
2
Bevolking
Tussen 1-1-2007 en 1-1-2010 is de bevolking van Sliedrecht toegenomen met 270 inwoners tot 24.053 inwoners. De samenstelling vergrijst, dat wil zeggen dat het aandeel 65-plussers toegenomen is van 16,4% tot 17,3%. Het aantal kinderen van 014 jaar nam af van 18,8 tot 18,4% (zie tabel 1).
3
Woningvoorraad
Het aantal woningen in Sliedrecht is sinds 2007 met ruim 700 toegenomen tot 10.197 woningen en bestaat voor bijna 52% uit koopwoningen en voor ruim 48% uit huurwoningen. Bijna 79% van de huurwoningen is in bezit van de corporatie Tablis (zie tabel 2). Het merendeel van de woningen van Tablis (93%) heeft een huurprijs van maximaal 535 euro en behoort tot de sociale huurwoningvoorraad (zie ook tabel 4). Figuur 1 Woningvoorraad naar eigendom
koo p
38%
huur overig
52%
huur co rpo ratie 10%
Het aandeel dure woningen nam toe tot 18,2% van de voorraad (zie tabel 5 en 6). Verder telt de woningvoorraad veel eengezinswoningen in een rij, namelijk 42%, voornamelijk in de koopsector (tabel 7). Figuur 2 Woningvoorraad naar type 6%
18%
14%
vrijstaand 2 o nder 1kap eengezins
20%
flat met lift flat zonder lift
42%
De woningvoorraad van Sliedrecht telt in vergelijking met de Drechtsteden iets meer huurwoningen en iets meer vooroorlogse woningen en iets meer flats met lift. De gemiddelde WOZ-waarde ligt op 202.000 euro en is vergelijkbaar aan die in de Drechtsteden. Er wonen meer huishoudens met kinderen en minder alleenstaanden. De gemiddelde woningbezetting in Sliedrecht is 2,36, ten opzichte van 2,30 gemiddeld in de Drechtsteden (zie tabel 8).
4
Bewoning
Onder meer leeftijd en huishoudensituatie zijn bepalend voor de keuzes in de woonsituatie. Daarnaast spelen ook inkomen en leefstijl een rol. In tabel 8 en figuur 3 is de combinatie gemaakt van hoe huishoudens wonen. Het betreft 9 combinaties van leeftijd en huishoudengrootte. Gezinnen met kinderen wonen relatief veel in een eengezinskoopwoning. Alleenstaanden wonen grotendeels in een meergezinswoning met of zonder lift. Ouderen, met name de 75-plussers wonen vooral in een flat met lift, maar niet uitsluitend (zie tabel 9). Figuur 3 Bewoning per type huishouden 10%
75+ 65-74
50%
19%
28%
24%
gezin 45-64 gezin 25-44
19%
alleen
13% 0%
10% 3%
5% 6% 4% 7%
23%
tweeperso ons
17%
20%
34%
62%
8% 3%
23%
huur eengezins so ciale koo p eengezins
17%
59%
6% 4% 11%
2%
50% 30%
40%
3% 60%
huur flat met lift markt koo p eengezins
25% 80%
100%
huur flat zonder lift o verig
Voor het bepalen van de minimale omvang van de sociale huurwoningvoorraad is het belangrijk om te weten hoeveel huishoudens zijn aangewezen op deze woningen. Daartoe is de primaire doelgroep gedefinieerd in aansluiting op de regels van de Europese Commissie 1. In Sliedrecht zijn er bij benadering 3.860 huishoudens met een dergelijk inkomen, waarvan 2.860 in een huurwoning wonen (zie tabel 10). De voorraad van Tablis heeft voornamelijk een huur tot maximaal 535 euro. Het gaat om 3.633 woningen. In de koopsector en overige huursector staan 1.100 goedkope woningen met een WOZ-waarde van maximaal 174.000 euro. De voorraad (van 4.733
1
De Europese Commissie verplicht Nederland per 1 januari 2011 een nieuwe regel in te voeren voor de sociale huurmarkt. Door deze zogeheten 90-procentnorm mogen woningcorporaties nog maar 10 procent van de sociale huurwoningen toewijzen aan bewoners met een belastbaar jaarinkomen van meer dan 33 duizend euro (grens geldt voor kalenderjaar 2009). Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd met de “CAO-loonstijging”. De primaire doelgroep is het aantal huishoudens wat onder deze inkomensgrens wordt geregistreerd. Voor het onderzoeksjaar 2008 is deze “Europa inkomensgrens” 32107 euro belastbaar inkomen. Overigens is eind november 2011 de regel door het Europees parlement ter discussie gesteld.
woningen) is ruim toereikend voor het aantal huishoudens (3.860) uit de primaire doelgroep. Een vergelijkbare conclusie als ten tijde van de Woonvisie. 2 Figuur 4: Aandeel huishoudens behorend tot primaire doelgroep (definitie Europese Commissie) 3000
2650
2570
2000 1940
1000
1100
690 830
0 to t 44 jaar primaire doelgro ep
5
45-64 jaar
65+
niet-do elgro ep
Beoordeling kwaliteit
De bestaande woningen en woonomgeving worden als ruim voldoende beoordeeld (zie tabel 11 en 12). In vergelijking met 2005 is de waardering van de woonomgeving nog wat toegenomen. De voorzieningen in de buurt en gemeentelijke voorzieningen worden voldoende beoordeeld, met gemiddeld een rapportcijfer van 6,8 (tabel 13). Het laagste aandeel tevredenen is er voor wat betreft de culturele voorzieningen en welzijnsvoorzieningen. In vergelijking met de Drechtsteden is de tevredenheid in Sliedrecht echter wel hoger voor wat betreft de uitgaansmogelijkheden, sportverenigingen, onderwijs in het algemeen, welzijnsmogelijkheden en parkeermogelijkheden. De tevredenheid is lager voor wat betreft gezondheidsvoorzieningen en fietsvriendelijkheid (zie tabel 14). Over het algemeen is de tevredenheid in de wijk Oost hoger dan gemiddeld.
6
Woonwensen
In 2006 is voor het laatst in de Drechtsteden een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Wel is in 2009 in Nederland een grootschalig Woonwensenonderzoek gehouden. Het veldwerk van dit Woononderzoek viel voor een deel in de economische crisis. Toch heeft de crisis waarschijnlijk weinig effect gehad op de wens van de woonconsument 3. De verhuisgeneigdheid over geheel Nederland gezien is het hoogst onder starters en jongvolwassenen (alleenstaanden en paren zonder kinderen) en het laagst onder tweepersoonshuishoudens van 45-64 jaar en ouderen van 65-jaar en ouder. Gemiddeld zou 20% van de huishoudens een (andere) woning wensen. Dat komt ongeveer overeen met 7% per jaar (zie tabel 15). De woonwensen verschillen per leeftijds- en huishoudencategorie. Gemiddeld wenst de helft een koopwoning en de helft een huurwoning. En 57% een eengezins- en 43% een meergezinswoning. Van de gezinnen met kinderen wenst 90% een eengezinswoning. Terwijl jongeren en ouderen relatief vaak een meergezinswoning en een huurwoning wensen (zie tabel 16). De woonwensen naar type woning zijn in 2009 vrijwel vergelijkbaar aan de woonwensen van het onderzoek uit 2006.
2
3
Conclusie komt ook overeen met die uit de Ontwerp Woonvisie 2011-2020 van de Provincie Zuid-Holland, p 8
Wel stagneert de verkoop en wordt er minder verhuisd. Zo opereert de consument voorzichtiger: In 2006 kocht een eigenaar-bewoner eerst een andere woning en verkocht daarna zijn eigen woning. Dat is nu vaak andersom: eerst verkopen en dan kopen. Consumenten stellen hun wensen vaker uit. In 2006 was een groter deel van de koopgeneigden dat binnen korte termijn wilde verhuizen. Dat aantal is in 2009 lager. Ook is er tijdens de crisis meer onzekerheid en zijn hypotheekeisen aangescherpt, waardoor consumenten minder snel het huis van hun dromen kunnen of durven kopen. Zie Het Wonen overwogen, de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2009, p 71 en 72
Figuur 5 Woonwensen per groep (Nederland) 75+
10%
65-74
80%
16%
gezinnen
58%
25%
tweeperso ons
14%
0%
52%
30%
13%
17%
33%
54% 20%
huur eengezins
13%
65%
20%
20%
jo ngeren
13%
8% 2%
14%
alleenstaand
5% 5%
12%
40%
60%
huurflat
ko opflat
21% 80%
100%
koo p eengezins
Huishoudens laten bij een verhuizing ook een woning achter. Deze woning kan bewoond worden door een andere woningzoekende. We zien nu dat veel huishoudens willen doorstromen van een huur- naar een koopwoning. Het tekort op de woningmarkt is daarom het grootst in de koopsector (68% van het tekort) en veel kleiner in de huursector (32% van het tekort). Daarnaast is het koopappartement in opkomst. De vraag is op zich niet zo groot (12% wenst een koopappartement). Maar, omdat het aanbod gering is, is het tekort eraan wel groot. De situatie bij huurmeergezinswoningen is omgekeerd. Hier is namelijk redelijk veel vraag naar (32% wenst een huurmeergezinswoning). Maar het aanbod van doorstromers die uit een meergezinshuurwoning willen verhuizen is ook groot en overstijgt de vraag ernaar. De vraag naar kwaliteit neemt toe. Dit kan mogelijk leiden tot een overschot aan boven- en benedenwoningen en flats zonder lift. Voor de nieuwbouwprogrammering is het inhalen van het tekort het beste uitgangspunt. De behoefte richt zich dan voor 47% op eengezinskoopwoningen, 14% op eengezinshuurwoningen, 21% op koopappartementen en 18% op meergezinshuurwoningen (zie tabel 16). Dit Nederlands gemiddelde is voor Sliedrecht als next-best gegeven te benutten.
7
Woningbehoefte
Tussen 2010 en 2025 neemt het aantal inwoners naar verwachting toe met ruim 800 en het aantal huishoudens met 1.050 (zie tabel 20 en tabel 21 en figuur 6). Figuur 6 Bevolkingsprognose Sliedrecht 26000 25000 24000 23000 22000 21000 20000 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Bron: Primos 2010
De toename van het aantal huishoudens van 65-74 jaar en 75 jaar en ouder vraagt om meer gelijkvloerse, goed toegankelijke woningen. Deze woningen moeten in grote lijnen voldoen aan de eisen die gesteld worden voor mensen met beperkingen en welke zonder grote ingrepen aan te passen zijn aan beperkingen die zich voor kunnen gaan doen bij het ouder worden. Het aantal huishoudens van 65-74 jaar neemt naar verwachting met ruim 400 en het aantal huishoudens van 75-jaar en ouder met 500. In totaal stijgt het aantal oudere huishoudens van 2.700 naar 3.600 (zie tabel 18 en 19). Op dit moment woont tweederde van de ouderen in een huurwoning en daarbinnen met name een flat met lift. Maar zeker vier op de tien wonen (nog) in een eengezinswoning (koop- en huur) (zie tabel 17). Naar de toekomst toe zal het aandeel dat in een koop- of huureengezinswoning blijft wonen waarschijnlijk tenminste gelijk blijven, dan wel toenemen, omdat het nieuwe cohort ouderen welvarender is dan vorige cohorten. In
het algemeen wordt gestimuleerd dat mensen zo lang mogelijk verantwoord in hun woning kunnen blijven wonen, zo nodig met aanpassingen aan de woning. Bij alle nieuwbouwprojecten wordt overigens aanbevolen rekening te houden met levensloopbestendigheid.
8
Beoordeling programma
Het woningbouwprogramma 2010-2025 van de gemeente Sliedrecht houdt rekening met: 1. De onttrekking en benodigde vervanging van 462 woningen in deze periode, waarvan mogelijk 275 in de periode 2010-2015; 2. Nieuwbouw van woningen ten behoeve van woningbehoefte uit Sliedrecht; 3. Nieuwbouw in Baanhoek-west welke deels ook benut kan worden voor bovengemeentelijke (regionale) woningbehoefte; 4. Risico’s bij ontwikkeling van woningbouwlocaties ten gevolge van planologische procedures en/of marktomstandigheden. Risico’s zullen vooral bestaan uit vertraging en incidenteel uit het vervallen van een locatie. Het woningbouwprogramma wordt jaarlijks geactualiseerd. Van de gemeente hebben we de meest recente opgave ontvangen (juli 2011) waarbij we de differentiatie van het Jaarplan Drechtsteden 2011 hebben benut en deze hebben getoetst bij de gemeente. Het woningbouwprogramma voor de periode 2010 t/m 2014 bestaat uit locaties waar 1075 nieuwbouwwoningen gebouwd en opgeleverd zouden kunnen worden. De gemeente geeft van locaties voor 455 woningen aan dat deze risicovol zijn. Voor de periode 2015 t/m 2019 bestaat het woningbouwprogramma uit 882 woningen. In totaal wordt een nieuwbouwprogramma voorzien van 1957 woningen. Risicovolle locaties zouden vertraging kunnen oplopen, en schuiven door naar de volgende vijfjaarsperiode. We houden daarom voor de gehele periode 2010-2025 een nieuwbouw aan van 1957 woningen. Rekening houdend met de sloop van 462 woningen, betekent dit een uitbreiding met bijna 1500 woningen. Vrijwel alle woningen die gesloopt worden, behoren tot de sociale huursector. Het gaat onder meer om Burg. Winkler plein en de oude uitbreiding-west. In het woningbouwprogramma worden ongeveer evenveel sociale huur- en koop woningen voorzien, zodat de voorraad in de totale sociale sector niet afneemt (en ook niet toeneemt). Er is vooral nieuwbouw (en dus uitbreiding) voorzien in de marktsector. Het gaat om 810 grondgebonden koopwoningen (vrijstaand, 2 onder 1 kap, eengezinswoningen) en 656 koopappartementen met lift. We zullen hierna bezien of dit qua aantal en differentiatie genoeg, te veel of te weinig is. Figuur 7 Woningbouwprogramma
4000
4061
3000 2000 1817
1741
818
1000 83
656
1225
270
0
302
84
357
54
61
0 huur eengezins
huur meergezins met lift
huur meergezins zonder lift
vo orraad
ko o p sociaal
koo p o verig
ko op markt ko o p markt eengezins met lift
pro gramma
Tussen 2010 en 2020 wordt een toename voorzien van 1050 huishoudens, met name van ouderen van 65 jaar en ouder. De woningvoorraad wordt uitgebreid met 1500 woningen. Als alleen rekening zou hoeven te worden gehouden met uitbreiding van het aantal huishoudens dan zou uitbreiding met 1050 woningen voldoende zijn. Er is derhalve ruimte voor opvang van woningbehoefte van 450 huishoudens van buiten Sliedrecht. Het woningbouwprogramma biedt ruimte aan 70 huishoudens vanuit Sliedrecht en 30 huishoudens per jaar van buiten de gemeente.
Het woningbouwprogramma in de marktsector (grondgebonden) zal in verhouding meer bewoond moeten worden door tweepersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen van 45-64, terwijl in Sliedrecht een afname van het aantal tweepersoonshuishoudens van 45-64 jaar voorzien wordt. Omdat er tot nu toe in Sliedrecht weinig koopappartementen met lift zijn, is het de vraag hoe deze bewoond zullen worden. Het zal afhangen van het voorzieningenpakket en de ligging of de appartementen aantrekkelijk zijn voor ouderen, of alleenstaanden/ tweepersoonshuishoudens van 25-44 jaar. Omdat uitbreiding wordt verwacht van jonge alleenstaanden en oudere huishoudens en er geen uitbreiding wordt voorzien in de sociale huursector zal dit waarschijnlijk betekenen dat ouderen minder verhuizen (doorstromen) en dat jongeren minder mogelijkheden hebben tot starten op de woningmarkt.
auteur drs. J.M.A. Schalk december 2011 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05
[email protected] www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl
