Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt. Gemeente Sliedrecht Definitief

Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt Gemeente Sliedrecht Definitief

Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt Gemeente Sliedrecht Definitief

Rapportnummer:

205X00383.061571_2

Datum:

28 maart 2011

Contactpersoon opdrachtgever: De heer H. Tanis en de heer D. van ‘t Hoff Projectteam BRO:

Jan Carel Jansen Venneboer, Ruth Bervoets

Trefwoorden:

Sliedrecht, Kerkbuurt, toekomstvisie

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte, 13

Beknopte inhoud:

Voorliggend rapport biedt een toekomstvisie en een actieprogramma voor de Kerk-

Hoofdvestiging

buurt, het hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. Door de wat eenzijdige opzet staan de

Postbus 4

bezoekersaantallen onder druk en is het winkelcentrum extra kwetsbaar voor ontwik-

5280 AA Boxtel

kelingen elders en economische recessies. Zonder ingrijpen zal de centrumfunctie van

Bosscheweg 107

de Kerkbuurt verder onder druk komen te staan. In voorliggend rapport zijn de opga-

5282 WV Boxtel

ven, ook op langere termijn, benoemd om de Kerkbuurt te versterken.

T +31 (0)411 850 400

BRO

F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave

SAMENVATTING

1. WOORD VOORAF 1.1 1.2 1.3 1.4

Achtergrond Vraagstelling Totstandkoming Leeswijzer

2. BASISANALYSES SAMENGEVAT 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

Introductie Blik op Sliedrecht De Kerkbuurt uitgelicht: Functioneel De Kerkbuurt uitgelicht: Ruimtelijk Ondernemersonderzoek Workshop Ontwikkelingen in Nederland Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio Functioneren & Marktruimte

pagina

3

5 5 5 5 6

3. AMBITIES & VISIE OP DE TOEKOMST

27

3.1 Doel & Reikwijdte 3.2 Ambitie & Hoofdlijnen Visie 3.3 Versterking Kerkbuurt: Functioneel 3.3.1 Uitgangspunten 3.3.2 Ontwikkelingsmogelijkheden naar bezoekmotief 3.4 Versterking Kerkbuurt: Ruimtelijk 3.5 Visie op de Ruimtelijk-Functionele Structuur 3.6 Gebiedsprofielen 3.7 Randvoorwaarden

7 7 7 11 15 16 18 19 21 22

4. IN DE PRAKTIJK 4.1 4.2 4.3 4.4

45

Introductie Opgave Westkop Actieplan Tot slot

45 45 46 51

BIJLAGEN Bijlage 1: Aanbodsituatie Bijlage 2: Ondernemersonderzoek

Inhoudsopgave

27 27 28 29 30 33 37 39 44

1 3

1

2

Inhoudsopgave

SAMENVATTING

De Kerkbuurt verdient een oppepper De Kerkbuurt is het historische centrum van Sliedrecht. Al eeuwen wordt hier handel gedreven en de afgelopen decennia ontwikkelde vooral de detailhandel zich sterk. Er zijn echter signalen dat de winkelfunctie hier sterk onder druk staat, met name in het westelijk deel aansluitend op de Stationsweg. Dit uit zich in leegstand, een matige presentatie en weinig investeringsbereidheid bij ondernemers. Tegelijk bestaan er plannen om de detailhandel op het naburige Burgemeester Winklerplein en op Nijverwaard te versterken en hebben ook diverse regionale ontwikkelingen en landelijke trends hun weerslag op de toekomstpotenties van de Kerkbuurt. De straat lijkt niet meer voor alle Sliedrechters het vanzelfsprekende hoofdwinkelcentrum te zijn. De gemeente Sliedrecht heeft BRO dan ook gevraagd om een integrale visie te maken voor de Kerkbuurt tot 2020. Ruimte voor vernieuwing, functieverbreding en schaalvergroting De detailhandel in de Kerkbuurt is wat eenzijdig van karakter. Er is relatief veel (sterke) mode, maar andere branches zijn beperkt vertegenwoordigd. Bovendien zijn er in verhouding tot andere centra weinig andere functies, zoals dienstverlening, horeca en ambacht. Door deze wat eenzijdige opzet staan bezoekersaantallen onder druk en is de Kerkbuurt extra kwetsbaar voor ontwikkelingen in detailhandel elders en economische recessies.

Samenvatting

De centrumfunctie van de Kerkbuurt komt zonder ingrijpen sterk onder druk te staan. Op termijn kan dat leiden tot nog meer leegstand, verschraling en downgrading van het aanbod en zelfs verpaupering in delen van de Kerkbuurt. Men name het westelijk deel van de Kerkbuurt tussen de Stationsweg en het museum kan hieraan ten prooi vallen. In praktijk valt dit proces alleen te keren met structurele ingrepen vanuit heldere keuzes: functioneel en ruimtelijk. Er moet veel gebeuren in en op de Kerkbuurt, in allerlei opzichten. Het accent moet liggen op toevoeging van nieuwe functies en branches en het aanboren van nieuwe marktsegmenten c.q. doelgroepen. Daar profiteert ook de lokale consument van. Een wezenlijke vergroting van het winkelaanbod is niet nodig en bovendien onwenselijk. De visie biedt hiervoor het kader en een uitvoeringsprogramma. Structuurversterking noodzakelijk Deze visie streeft naar een zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksfuncties, passend bij het economisch draagvlak van Sliedrecht. De Kerkbuurt heeft haar eigen kernkwaliteiten, maar die leiden niet automatisch tot hogere bestedingen. Er zijn bijvoorbeeld maar weinig grotere winkelruimten op goed bereikbare plekken. Hierdoor kan het centrum onvoldoende inspelen op de toenemende schaalvergroting bij veel winkelformules. Juist het centrumdeel aansluitend op de Stationsweg biedt ruimte voor een integrale herontwikkeling, waarin naast detailhandel ook dienstverlening en horeca een plek kunnen krijgen. Het wordt de Nieuwe Entree van de Kerkbuurt. Een strategische aanpak is essentieel.

3

Daarnaast moet het Merwedeplein opnieuw worden ingericht tot een besloten plein, met een drastische aanpak van de winkelpuien. Een combinatie met woningbouw kan de ruimtelijke kwaliteiten enorm versterken. Er moet, ook beleidsmatig, een duidelijker onderscheid worden gemaakt tussen het kernwinkelgebied en de aanloopstraten. Aanloopstraten zijn belangrijk voor een sterk hoofdwinkelcentrum omdat ze doorgaans goedkopere, ruimere bedrijfsruimte bieden (ook voor starters) en per auto bereikbaar zijn. Detailhandel heeft hier een nevengeschikte en soms ondergeschikte positie aan andere functies. Zo zijn er nog veel meer ingrepen die in de visie en het uitvoeringsprogramma uitvoerig worden belicht. Samen optrekken Gemeente, ondernemers, bewoners en andere partijen zullen samen de visie moeten uitvoeren, elk vanuit hun eigen belangen en verantwoordelijkheden. De consument anno 2011 heeft een enorme keuze en moet dus actief worden verleid tot een bezoek aan de Kerkbuurt. Ondernemers zullen daartoe continu bijzondere activiteiten en acties moeten organiseren, met medewerking van de gemeente waar nodig. Belangrijk is om de Kerkbuurt, zowel lokaal als regionaal, te positioneren als een gevarieerde, sfeervolle en gastvrije winkelstraat met geschiedenis. Sommige zaken zijn er al meer dan honderd jaar gevestigd en al die tijd heeft de straat zich vernieuwd…

4

Samenvatting

1.

WOORD VOORAF

1.1 Achtergrond De Kerkbuurt is het historische winkelcentrum van Sliedrecht, met veel recreatief winkelaanbod. In de loop der jaren hebben zich echter, vanwege de uitbreiding van Sliedrecht, ook elders in de gemeente diverse wijken buurtwinkelcentra, met o.a. supermarkten, gevestigd. Belangrijke oorzaken waren de beschikbare ruimte op en de bereikbaarheid van deze locaties. Daarbovenop is de Kerkbuurt door de verhoogde ligging en de matige presentatie op de koppen én richting de parkeerlocaties van buitenaf nauwelijks herkenbaar als winkelgebied. Ook de inrichting van vooral het Merwedeplein, de omgeving Stationsweg, de presentatie van enkele panden en de verblijfskwaliteit in het algemeen laten te wensen over. Mede hierdoor wordt de Kerkbuurt steeds minder druk bezocht door winkelend publiek en doet zich in toenemende mate leegstand voor. Omdat de opwaardering van de Kerkbuurt een belangrijk speerpunt is in het gemeentelijk beleid is aan BRO verzocht een ontwikkelingsvisie voor het historische winkelcentrum van Sliedrecht op te stellen.

1.2 Vraagstelling Alle relevante voorzieningen (detailhandel, horeca, publieksgerichte dienstverlening, cultuur, leisure) krijgen aandacht in deze visie voor de Kerkbuurt. De centrale vraag hebben wij als volgt geformuleerd: Geef een beleidskader voor de aanpak en uitvoering van het project Kerkbuurt, waarbij het historisch karakter van de straat wordt versterkt en uitgebouwd als levendig, aantrekkelijk, veilig en duurzaam hoofdwinkelcentrum van Sliedrecht. In dit onderzoek komen de volgende onderwerpen aan bod: • Een goede ruimtelijke afbakening en zonering in deelgebieden. • Methoden om de levendigheid te versterken. • Methoden om de sfeer en inrichting te versterken. • Voldoende variatie in het winkelaanbod, ook tussen groot- en kleinschalig aanbod. • Aanbevelingen voor acquisitie van nieuwe, passende winkelformules. • Methoden om de relatie tussen Kerkbuurt en Burgemeester Winklerplein te versterken.

1.3 Totstandkoming Het opstellen van de visie op de Kerkbuurt is begeleid door vertegenwoordigers van de gemeente Sliedrecht, de Kamer van Koophandel, de centrummanager en enkele ondernemers van de Kerk-

Hoofdstuk 1

5

buurt. Hun bijdragen hebben voorliggende visie mede vorm gegeven. Kick-off meeting Voor de start van het eigenlijke onderzoek zijn alle ondernemers, pandeigenaren en betrokkenen vanuit de gemeente Sliedrecht uitgenodigd voor een startbijeenkomst. De aanwezigen zijn uitgedaagd om in het beginstadium al mee te denken over de toekomst van de Kerkbuurt. Wat zijn de kernkwaliteiten van de Kerkbuurt? Wat moet er verbeteren? Welke kansen moeten worden aangegrepen? Wat zijn de belangrijkste knelpunten? Hoe onderscheidt de Kerkbuurt zich van de concurrentie in de regio? Wat verwacht u van deze visie?

In hoofdstuk 2 wordt middels een aantal basisanalyses ingegaan op de uitgangssituatie in Sliedrecht én op de Kerkbuurt. Aan bod komen o.a. de aard en omvang van het aanbod, het bestedings- en koopgedrag, het economisch functioneren, de marktruimte en relevante ontwikkelingen. Ook worden hier de belangrijkste resultaten uit het ondernemersonderzoek en de workshop kort beschreven. Na de analyses is het streefbeeld uitgewerkt. Hoofdstuk 3 beschrijft de algemene ambities voor de Kerkbuurt alsook de visie op de toekomst. De visie wordt in hoofdstuk 4 uitgewerkt in een activiteitenprogramma.

Ondernemers intensief betrokken Met een apart onderzoeksblok, namelijk het ondernemersonderzoek, zijn de ondernemers van de Kerkbuurt bij de totstandkoming van de visie betrokken. Voorts is in een plenaire workshop met eigenaren en ondernemers gediscussieerd over de toekomstmogelijkheden van en de wensen voor de Kerkbuurt. Door de actieve inbreng van de deelnemers is een goede bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de visie.

1.4 Leeswijzer Voorliggend rapport is een verslag van het onderzoek, de basisanalyses, waarin o.a. diverse gesprekken zijn gevoerd, een ondernemersenquête is uitgezet en een workshop met eigenaren en ondernemers is georganiseerd.

6

Hoofdstuk 1

2.

2.2 Blik op Sliedrecht

BASISANALYSES SAMENGEVAT

Sliedrecht is gelegen aan de rivier de Beneden Merwede in de provincie Zuid-Holland. Een aanzienlijk deel van het woongebied ligt als het ware ingeklemd tussen de rivier en de A15. Sliedrecht telt ca. 24.000 inwoners.

2.1 Introductie Hierna worden de voornaamste conclusies uit de basisanalyses op een rij gezet. Hiervoor wordt vooral gebruik gemaakt van illustratieve grafieken en beeldmateriaal. Voor de tabellen met de gedetailleerde achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijhorende bijlage. Sliedrecht: Winkelaanbod vergeleken (m² wvo) 90.000 80.000

Omvangrijk winkelaanbod, vooral in de branchegroep in & om huis Het winkelaanbod in Sliedrecht beslaat ca. 107.100 m² wvo, verdeeld over 180 winkels. Dat is ruim 59.000 m² wvo meer dan in naar inwonertal vergelijkbare plaatsen. Gemiddeld zijn in plaatsen met 20.000 à 30.000 inwoners 157 winkels met een winkelvloeroppervlak van ca. 47.725 m² wvo aanwezig. Verklaring is de omvangrijke branchegroep in & om huis, die zich voor bijna 80% op woonboulevard Nijverwaard bevindt, namelijk net iets minder dan 65.000 m² wvo.

70.000

Maar ook in de branchegroep mode & luxe In Sliedrecht is ook sprake van een redelijk aanbod aan mode & luxe, namelijk ca. 11.150 m² wvo tegenover ca. 9.175 m² wvo in vergelijkbare plaatsen. Plusminus 85% van het aanbod aan mode & luxe bevindt zich op de Kerkbuurt.

60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Leegstand

Dagelijks Sliedrecht

Mode & Luxe

Vrije Tijd

In & Om Huis

Plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners

Overig

Leegstand raakt vooral kleinschalige winkelpanden In Sliedrecht staan 15 panden leeg met een oppervlak van ca. 1.845 m² wvo. Het leegstandspercentage uitgedrukt in winkelvloeroppervlak bedraagt ‘slechts’ ca. 2%. Echter, uitgedrukt in aantal winkels bedraagt dit ca. 8%.

Bron: Locatus Retail Verkenner, Bewerkt door BRO, Peildatum 01-11-2010.

Hoofdstuk 2

7

In vergelijkbare plaatsen ligt de leegstand op een niveau van ca. 3.645 m² wvo, verdeeld over 16 panden. Het leegstandspercentage bedraagt ca. 8% uitgedrukt in winkelvloeroppervlak en ca. 10% uitgedrukt in aantal winkels. Hieruit blijkt dat in Sliedrecht vooral kleinschalige winkelpanden leeg staan. Nadere analyse leert dat ca. 65% van het aantal leegstaande panden en ca. 75% van het leegstaande winkelvloeroppervlak zich op de Kerkbuurt bevindt. De overige leegstaande panden bevinden zich vooral verspreid in de bebouwde kom. Sliedrecht: Winkelstructuur vergeleken (m² wvo) 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Kerkbuurt

Wijk & Buurtwinkelcentra Sliedrecht

Grootschalige Winkelconcentratie

Verspreid

Plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners


8

Sterke positie Nijverwaard Kijken wij naar de opbouw van de winkelstructuur, dan valt de sterke positie van Nijverwaard op, de woonboulevard van de regio Drechtsteden. Vergeleken met dergelijke grootschalige winkelconcentraties in vergelijkbare plaatsen kent Nijverwaard een zeer omvangrijk winkelaanbod, met een belangrijke regiofunctie. Stevig winkelaanbod op wijk- & buurtniveau Ondersteunend aan de Kerkbuurt als hét winkelcentrum van Sliedrecht is een aantal wijk- & buurtwinkelcentra aanwezig, namelijk Burgemeester Winklerplein (Albert Heijn), Fazantplein (Bas van der Heijden), Populierenhof (C1000) en Thorbeckelaan. Winkelcentra Fazantplein en Populierenhof met beide één supermarkt doen dienst als buurtwinkelcentra met een duidelijk accent op het dagelijkse artikelenaanbod. Burgemeester Winklerplein, ook redelijk niet-dagelijks aanbod Dat geldt niet voor het Burgemeester Winklerplein. Met ca. 1.500 m² wvo verdeeld over 14 winkels is hier sprake van een redelijk omvangrijk niet-dagelijks artikelenaanbod. Plusminus 40% hiervan bevindt zich in de branchegroep mode & luxe. Het aanbod is daarmee iets minder gericht op het recreatieve winkelen dan het winkelaanbod op de Kerkbuurt. Het dagelijkse artikelenaanbod beslaat ca. 2.380 m² wvo, verdeeld over 12 winkels. Naast verschillende lokale winkeliers zijn hier o.a. Albert Heijn, Compaenen, Deco Home, Etos, Gall&Gall, Keurslager, LinCHérie, Trekpleister en Wibra gevestigd.

Hoofdstuk 2

Burgemeester Winklerplein huisvest ook de warenmarkt De wekelijkse warenmarkt in Sliedrecht vindt iedere woensdag tussen 09.30 uur tot 16.30 uur op het Burgemeester Winklerplein plaats. Sliedrecht in de regio Zowel aan de westzijde als aan de oostzijde van Sliedrecht is sprake van enkele sterke regioplaatsen. Te denken valt bijvoorbeeld aan Dordrecht, Gorinchem en Papendrecht, waar recent ook serieus is geïnvesteerd. Deze concurrerende winkelsteden bevinden zich alle op ca. 15 à 20 autominuten van Sliedrecht.

Hoofdstuk 2

9

10

Hoofdstuk 2

2.3 De Kerkbuurt uitgelicht: Functioneel Met de Kerkbuurt wordt in dit rapport gedoeld op het gebied gevormd door de hele Kerkbuurt (Oost & West) én door de Stationsweg nr. 1 tot en met nr. 29.

groep over een redelijk moderne schaal beschikken, namelijk ca. 235 m² wvo op de Kerkbuurt tegenover ca. 185 m² wvo in vergelijkbare centrumgebieden. Kerkbuurt: Winkelaanbod vergeleken (m² wvo) 12.000

Beperkt winkelaanbod, zowel in omvang als in aantal winkels Het winkelaanbod in de Kerkbuurt beslaat ca. 14.980 m² wvo, verdeeld over 64 winkels. Dat is weinig. Gemiddeld zijn in vergelijkbare centrumgebieden in plaatsen met 20.000 à 30.000 inwoners 100 winkels met een winkelvloeroppervlak van ca. 18.795 m² wvo gehuisvest. Wij dienen hierbij op te merken dat wijkwinkelcentrum Burgemeester Winklerplein, dat op slechts 5 à 10 minuten lopen van de Kerkbuurt gelegen is, niet in de cijfers voor de Kerkbuurt vervat is. Indien wij het winkelaanbod van het Burgemeester Winklerplein zouden optellen bij het winkelaanbod op de Kerkbuurt, dan zou het winkelaanbod op het niveau van dat in vergelijkbare centrumgebieden zitten. Veel winkelmeters aan mode & luxe Op het niveau van de verschillende branchegroepen valt op dat de branchegroep mode & luxe qua winkelvolume juist sterk vertegenwoordigd is. De branchegroep (warenhuis, kleding & mode, schoenen & lederwaren, juwelier & optiek, huishoudelijke & luxeartikelen, antiek & kunst) omvat 41 winkels en ca. 9.660 m² wvo, tegenover 45 winkels en ca. 8.240 m² wvo in vergelijkbare centrumgebieden. Dit maakt dat de individuele winkels binnen deze branche-

Hoofdstuk 2

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0 Leegstand

Dagelijks Kerkbuurt

Mode & Luxe

Vrije Tijd

In & Om Huis

Overig

Centra in plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners


Dagelijks, vrije tijd en in & om huis blijven achter De branchegroepen dagelijks, vrije tijd en in & om huis blijven in de Kerkbuurt zowel qua aantal winkels als qua winkelvolume sterk achter op de vergelijkbare cijfers.

11

12

Hoofdstuk 2

Voor de branchegroep dagelijks ligt de verklaring vooral in de nabijheid van het Burgemeester Winklerplein met een ruim en divers dagelijks artikelenaanbod. Voor de branchegroep in & om huis, maar ook voor vrije tijd, ligt de verklaring in de aanwezigheid van woonboulevard Nijverwaard in Sliedrecht. Naast vooral woonwinkels zijn op woonboulevard Nijverwaard o.a. ook een vestiging van It’s XXL en van Perry Sport gevestigd. Wij merken hierbij overigens op dat It’s XXL op Nijverwaard inmiddels (tijdelijk) gesloten is. Wellicht dat hier een doorstart wordt gemaakt.

Kerkbuurt: Voorzieningenaanbod vergeleken 25 20 15 10 5

Eenzijdig winkel & voorzieningenaanbod Op de Kerkbuurt zijn ca. 8 horecazaken gevestigd, tegenover ca. 22 in vergelijkbare centra. De ambachten (kledingreparatie, drukwerken, lijstenmakerij, electro reparatie, schoonheidssalon, kapper, tatoeages & piercings, etc.) en dienstverleners (uitzendbureau, reisbureau, makelaar, bank, etc.) blijven achter. Gesteld kan worden dat het aanbod redelijk éénzijdig van samenstelling is, met een sterk accent op mode & luxe. Haast alle overige winkelbranches en voorzieningen zijn ondervertegenwoordigd in vergelijking met overige centra.

Hoofdstuk 2

st ve rle ni ng

Pa rt ic u

lie re

D ie n

ie le

In st el lin g

ch t ba m A Fi na nc

Ve rh uu r

ltu ur O nt sp an ni ng

Cu

ec a H or

n ds to ff e

Br an

A ut om ot iv

e

0

Leegstand Op de Kerkbuurt staan ca. tien panden met een winkelvloeroppervlak van ca. 1.375 m² wvo leeg. In vergelijkbare centrumgebieden zijn dat eveneens tien panden met een oppervlak van ca. 1.655 m² wvo. In verhouding tot het aantal winkels staat op de Kerkbuurt ca. 15% leeg. In vergelijkbare centra is dat ca. 10%. Het leegstandspercentage uitgedrukt in winkelvloeroppervlak is vergelijkbaar met elders.

Kerkbuurt

Centra in plaatsen van 20.000 à 30.000 inwoners


Nog veel lokale ondernemers, juist in het hogere marktsegment Daar tegenover staat dat de Kerkbuurt nog een aanzienlijk aantal lokale ondernemers telt en het aandeel van de winkelketens relatief beperkt is. Kijken wij naar de kwaliteiten van het winkelaanbod, dan valt op dat vooral de lokale winkeliers het hogere marktsegment bedienen. De landelijk bekende winkelformules bevinden zich veelal in het lage tot midden marktsegment. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan Scapino, Zeeman, Shoeby, Landgraaf, Hans, Charles Vögele, etc.

13

14

Hoofdstuk 2

2.4 De Kerkbuurt uitgelicht: Ruimtelijk Zoals gezegd, omvat het plangebied in voorliggend rapport de hele Kerkbuurt én de Stationsweg nr. 1 tot en met nr. 29. Zoals ook blijkt uit onderstaand kaartbeeld, is het plangebied (hierna de Kerkbuurt genoemd) enorm langgerekt. Van aan de Molendijk tot aan de PC Hooftlaan strekt de Kerkbuurt zich uit over bijna 1,5 kilometer. Langgerekte dijkstructuur met (te) veel opgangen De dijk is de belangrijkste structuurdrager met een kronkelige loop en hoogteverschillen ten opzichte van de directe omgeving. Tussen de panden c.q. groepen van panden zijn openingen aanwezig, al dan niet toegankelijk voor het publiek. Sommige openingen doen dienst als entrees naar de dijk en verbinden de winkelstraat met de parkeerplaatsen. Aan de noordzijde bestaan de opgangen uit trappen vanwege het (grote) hoogteverschil. Aan de zuidzijde bestaan de opgangen uit hellingbanen. Het merendeel van de opgangen is netjes onderhouden en ontworpen. Het zijn er alleen wat veel. Merwedeplein: Zwaartepunt winkelgebied, met westelijk uitloper Het Merwedeplein is een onderbreking van de langgerekte dijkstructuur. Trekkende elementen Jumbo en Hema zijn hier gevestigd. Het Merwedeplein vormt het zwaartepunt van het winkelgebied. Het plein lijkt het middelpunt van het oostelijk gedeelte van de Kerkbuurt, maar in de praktijk is sprake van een duidelijke tweedeling.

Hoofdstuk 2

Aan de oostzijde daalt de winkelactiviteit al snel. De oostelijke kop bestaat vooral uit woningen en richting de kop staan tussen de winkels verspreid ook enkele woningen. Het gedeelte aan de westzijde van het plein is veel zwaarder bewinkeld en daardoor ook aantrekkelijker en levendiger. Echter, hoe meer richting de kop, hoe meer ook in dit gedeelte de winkelactiviteit, aantrekkelijkheid en levendigheid afnemen. Kerkbuurt-West: Barrièrewerking Stationsweg De Kerkbuurt-West is nauwelijks met de overige Kerkbuurt betrokken. De barrièrewerking van de druk bereden Stationsweg is hier debet aan. Hoewel de Kerkbuurt-Oost volledig autovrij is, wordt de Kerkbuurt-West gekenmerkt door behoorlijk wat verkeersdrukte. De parkeercapaciteit en de ruimte om te lopen is in West redelijk beperkt. Duidelijke entrees ontbreken De Kerkbuurt als winkelgebied mist duidelijke entree(s). De omgeving Kerkbuurt/Stationsweg oogt rommelig en de winkelactiviteit is hier beduidend minder dan in de omgeving van het Merwedeplein. De oostelijke kop (omgeving PC Hooftlaan) bestaat vooral uit woningen en richting de kop staan tussen de winkels verspreid ook enkele woningen, waardoor de Kerkbuurt hier nauwelijks als winkelgebied wordt herkend. Benedendijks (aan de ingang van Jumbo) is de uitstraling nogal introvert. De trappenhal, met een wel erg steile trap, is redelijke smal en nogal donker en werkt daardoor niet uitnodigend.

15

Openbare ruimte & bebouwing Met de herinrichting ziet het kernwinkelgebied er in het algemeen netjes uit. Doordat dit aan de westzijde en op het Merwedeplein niet het geval is zijn de contrasten soms echter groot. De openbare ruimte is in het kerngebied met moderne elementen ingericht, bijvoorbeeld moderne lichtmasten, moderne kunstwerken. Deze vormen een contrast met de kleinschalige, historische panden die het karakter van de oorspronkelijke Kerkbuurt bepalen. De openbare ruimte is redelijk stenig. Alleen op de pleinen staan enkele groene elementen. Het Merwedeplein neemt redelijk veel ruimte in beslag en oogt daardoor weinig sfeervol en ongezellig. De hoogte van de bebouwing is te laag in verhouding tot de omvang van het plein. De uitstraling van de pleinwanden en de presentatie van de winkels is door de opbouw en de luifel slecht. Een aantal horecazaken bevindt zich in de omgeving Kerkbuurt/Stationsweg. De uitstraling en de kwaliteit van deze zaken is slecht. Zij maken nauwelijks gebruik van de openbare ruimte. Bereikbaarheid & parkeren De parkeerplaatsen rondom de Kerkbuurt zijn moeilijk bereikbaar. Omdat de meeste bezoekers bekend zijn met de situatie zorgt dit niet voor veel problemen, maar ideaal is de situatie zeker niet. Het aantal parkeerplaatsen is in de huidige situatie toereikend, maar als de Kerkbuurt naar een hoger niveau wordt opgetild, en ook meer mensen van buiten moet aantrekken, dan is het huidige parkeersysteem en de capaciteit niet langer toereikend.

16

Het parkeren is vooral aan de noordoostzijde geconcentreerd, rondom het Merwedeplein. De omgeving rond de Kerk (Kerkbuurt & Stationsweg) mist parkeren als bronpunt. Fietsen over de Kerkbuurt tijdens winkeltijden is verboden, wat de levendigheid van de Kerkbuurt niet ten goede komt.

2.5 Ondernemersonderzoek Onder de ruim 80 ondernemers van de Kerkbuurt (winkeliers, horecaondernemers, dienstverleners) is in het kader van voorliggend onderzoek een vragenlijst verspreid. In totaal hebben 29 ondernemers (21 winkeliers, 4 horecaondernemers, 4 ambachtelijke dienstverleners) de vragenlijst ingevuld. Hierna worden de belangrijkste conclusies uit het onderzoek uitgelicht. Voor een compleet en gedetailleerd overzicht van alle gegeven antwoorden wordt verwezen naar de bijlage. Positief oordeel over de huidige omzet Plusminus 62% van de respondenten oordeelt positief tot zeer positief over de huidige omzet. Dat is veel. Ter vergelijking, in de binnensteden van Leerdam en Veghel lagen die percentages op respectievelijk ca. 50 en 35%. Opvallend is ook het beperkte percentage dat ‘echt’ negatief oordeelt over de huidige omzet, namelijk ca. 3% op de Kerkbuurt tegenover bijvoorbeeld 12 en 25% in respectievelijk Leerdam en Veghel.

Hoofdstuk 2

Redelijk positief over omzetontwikkeling & toekomstperspectief Over de omzetontwikkeling van de laatste 3 jaren zijn de respondenten iets neutraler gestemd en iets minder positief. Doch, slechts ca. 10% oordeelt echt negatief over de omzetontwikkeling. In respectievelijk Leerdam en Veghel bedroegen die percentages ca. 24 en 34%. Plusminus 62% van de respondenten ziet de toekomst positief tot zeer positief tegemoet. Circa 10% beoordeelt het toekomstperspectief negatief. Dit percentage ligt op het niveau van dat in Leerdam en Veghel. Veel onzekerheid over de opvolging Aandachtspunt is de onzekerheid onder een behoorlijk aantal ondernemers over hun opvolging. Ca. 41% van de ondernemers duidt aan ouder te zijn dan 50 jaar. Bij tweederde van deze ondernemers is de opvolging (nog) niet geregeld. Tevredenheid over vestigingslocatie, alleen onvoldoende passanten Bijna 60% van de respondenten oordeelt positief tot zeer positief over de huidige vestigingslocatie. Slechts 3% oordeelt echt negatief. Belangrijkste huisvestingsprobleem waarmee de ondernemers (38%) kampen, is het onvoldoende aantal passanten. Het is volgens hen veel te rustig op de Kerkbuurt. Ook de matige parkeermogelijkheden voor klanten wordt door enkele ondernemers (24%) als huisvestingsprobleem aangeduid. Weinig investeringsplannen Meer dan 60% van de ondernemers op de Kerkbuurt duidt aan geen investeringsplannen te hebben. Van de ondernemers die wel investeringsplannen hebben, wil het merendeel (alleen) het interi-

Hoofdstuk 2

eur verbouwen. Geen enkele respondent is (op korte termijn) van plan ook het exterieur te verbouwen c.q. een opknapbeurt te geven. Troeven: Vooral de couleur locale, het specialisme De diversiteit van het winkelaanbod wordt door ca. 43% van de respondenten aangeduid als één van de troeven van de Kerkbuurt. Daarmee doelt men vooral op de lokale gekleurdheid van het winkelaanbod, de couleur locale, en de winkels in het hogere marktsegment, de specialisten. De Kerkbuurt als autovrije promenade wordt ook erg gewaardeerd door de ondernemers, evenals het gratis parkeren. Knelpunten: Vooral de leegstand Doorn in het oog van veel ondernemers is met name de leegstand. Ca. 23% van de respondenten duidt dit aan als belangrijkste knelpunt van de Kerkbuurt. De uitstraling (onvoldoende onderhoud, ontbreken zitbanken, onvoldoende fietsstallingen, uitstraling Merwedeplein, uitstraling entrees, etc.) en de organisatie (te weinig activiteiten, ongelijke openingsuren, ontbreken warenmarkt, etc.) worden door respectievelijk ca. 19 en 14% van de respondenten als knelpunt aangehaald. Gemiste winkels & voorzieningen: Dagelijkse artikelen & horeca Plusminus 22% van de respondenten duidt aan vooral dagelijkse artikelenwinkels (bakker, slager, groenten, fruit, delicatessen, etc.) te missen op de Kerkbuurt. Op het vlak van overige voorzieningen ontbreekt het volgens de ondernemers vooral aan voldoende horeca en terrassen. Ca. 55% duidt aan deze voorzieningen te missen op de Kerkbuurt.

17

Versterkingsmogelijkheden Versterkingsmogelijkheden liggen volgens de ondernemers vooral in de organisatie (meer activiteiten, gelijke openingstijden, warenmarkt) en in het aanpakken van de entrees. Daarbij dienen zowel de entrees aan de oost en westzijde te worden aangepakt als deze beneden aan het Merwedeplein.

•

2.6 Workshop

•

Op maandag 7 februari 2011 is in een plenaire workshop met de ondernemers, centrummanager, eigenaren en Kamer van Koophandel over de toekomstmogelijkheden van en de wensen voor de Kerkbuurt gediscussieerd. Door de actieve inbreng van de deelnemers is een goede bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de visie. De belangrijkste conclusies uit de workshop zijn hierna kort op een rij gezet. •

•

•

De deelnemers zijn van mening dat er te weinig actie is op de Kerkbuurt. De Kerkbuurt is niet levendig genoeg en mist gezelligheid. De couleur locale is dé kracht van de Kerkbuurt en moet dat ook blijven. Het streven moet gericht zijn op het aantrekken van leuke, aparte, ‘persoonlijke’ speciaalzaken en niet op het aantrekken van ‘gewone’ winkels. Horeca is een moeilijke branche in Sliedrecht. Desondanks zien sommige deelnemers wel wat in een aantal leuke restaurantjes en kwaliteitshoreca, mits er geschikte vestigingsplekken worden gemaakt met een hoogwaardige buitenruimte.

18

•

• •

•

•

Het verplaatsen van de bibliotheek richting de Kerkbuurt en omgeving wordt als een mogelijke versterking van de Kerkbuurt gezien. De bibliotheek kan zorgen voor actie en levendigheid. Faciliteiten die normaal openbaar moeten worden voorzien ontbreken op de Kerkbuurt. Te denken valt aan openbare toiletten, roltrappen c.q. liften om de hoogteverschillen te overbruggen. De Kerkbuurt is als winkelgebied té langgerekt. Het streven moet gericht zijn op een inkrimping van het kernwinkelgebied. Je kan niet de hele Kerkbuurt als kernwinkelgebied in stand houden. Er zijn te veel opgangen. Een ontmoetingsplein ontbreekt. Het Merwedeplein zou die rol van ontmoetingsplein in de toekomst kunnen oppakken, maar dan is een sterke verbetering (opzet, uitstraling, bomen, terrassen, etc.) van het plein noodzakelijk. Sommige deelnemers zien ook kansen voor een plein aan de westelijke kop, in de omgeving van de Grote Kerk en dan met name voor kwaliteitshoreca met terrassen. De entrees moeten versterkt worden. Niet alleen de westelijke én oostelijke kop, maar ook de entree richting Merwedeplein. Als je nu bij de supermarkt naar binnenloopt, zie je helemaal niks, behalve de steile trap. De westelijke kop (Omgeving Kerkbuurt & Stationsweg) moet hét visitekaartje van Sliedrecht worden. Door de westelijke kop ruimtelijk, functioneel en qua beeldkwaliteit te versterken, ontstaat een gezond spanningsveld tussen het Merwedeplein en die westelijke kop, wat gunstig is voor het hele gedeelte daar-

Hoofdstuk 2

• •

•

•

•

tussen. Functioneel versterken alleen is echter niet genoeg. Als je de kop echt wilt versterken, dan heb je in de buurt ook parkeren (bronpunt) nodig. De Stationsweg moet nadrukkelijker bij de Kerkbuurt betrokken worden. Over het aantal parkeerplaatsen zijn de meningen verdeeld. Volgens sommige deelnemers zijn er te weinig parkeerplaatsen. Volgens andere zijn er wel voldoende plekken, behalve alleen op zaterdag. Vooral de vindbaarheid van de parkeerplaatsen is een probleem. Daar zijn alle deelnemers het over eens. Er is nood aan een heldere parkeerroute, die de klant ‘geleidt’ richting Kerkbuurt. De ondernemers zijn goed georganiseerd. Het aantal leden van de ondernemersvereniging is de laatste tijd sterk gestegen. Alleen de winkelketens sluiten zich maar heel mondjesmaat aan. In dat kader voelen de deelnemers in principe en onder voorwaarden (goed zicht op inning en besteding) wel iets voor een ondernemersfonds. Iedereen verplicht laten meebetalen, Freeriders gedrag voorkomen. De ondernemersvereniging is bezig met het opstellen van een veiligheidsplan (Keurmerk Veilig Ondernemen) zodat aan eventuele nieuwe ondernemers ook iets kan worden aangeboden. Het moet echter niet alleen van de ondernemers c.q. de ondernemersvereniging komen, maar ook van de gemeente Sliedrecht. Meer samenwerking (meer praten, weer aan tafel) op dat vlak is wenselijk. Eerst visie, dan uitvoering. Er worden nu door de gemeente, in de ogen van ondernemers, te veel ad hoc beslissingen genomen.

Hoofdstuk 2

2.7 Ontwikkelingen in Nederland Het winkellandschap is sterk in beweging, ook in binnenstedelijke winkelgebieden. Specifiek voor de Kerkbuurt is een aantal ontwikkelingen relevant om te vermelden. Binnensteden staan onder druk De concurrentiedruk op de Nederlandse binnensteden en andere hoofdwinkelcentra neemt toe. Niet alleen neemt de onderlinge concurrentie toe, maar ook het aanbod aan mode & luxe in de stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra wordt omvangrijker. Daarnaast moeten binnensteden concurreren met nieuwe concepten als het outletcenter en het retailpark én vestigen zich op perifere locaties steeds meer recreatieve winkelbranches, bijvoorbeeld sport & spel en bruin & witgoed. In Sliedrecht ondervindt de Kerkbuurt vooral concurrentie van het winkelaanbod op het Burgemeester Winklerplein (enig mode & luxe aanbod) en Nijverwaard. Dat is een verklaring voor het redelijk eenzijdige winkelaanbod op de Kerkbuurt. Enige menging (dubbel aanbod) is echter niet te vermijden. Herwaardering binnensteden Nieuwe projecten geven binnensteden nieuwe impulsen, bijvoorbeeld Musiskwartier in Arnhem en Entre Deux en Mosae Forum in Maastricht. Dergelijke projecten resulteren vooral in het behoud van de positie van binnensteden en minder in een echte versterking ervan. In kleinere binnensteden vindt deze structuurversterking veelal op kleiner niveau plaats, al gaat het ook hier soms om enige duizenden vierkante meter winkels extra. Meestal gaat dit gepaard met de sloop van verouderde winkelruimten. In de hoofdcentra van

19

Helden-Panningen en Asten is de herinrichting van de openbare ruimte gepaard gegaan met het toevoegen van (veel) extra winkelmeters. Bezoekdoel staat centraal Het verwachtingspatroon ten aanzien van een bepaald winkelgebied wordt ingegeven door het bezoekdoel van de consument. Komt de consument voor dagelijkse boodschappen dan worden andere eisen gesteld aan onder meer branchemix, keuzemogelijkheden, inrichting en verblijfsklimaat dan bij winkelen en laagfrequente aankopen. Het doen van boodschappen moet, net als laagfrequente aankopen, snel en eenvoudig zijn. Efficiëntie is een belangrijk thema, dat zich onder meer uit in de eisen ten aanzien van parkeergelegenheid. Parkeervoorzieningen moeten in omvang voldoende aanwezig zijn en bij voorkeur voor de deur liggen. Bij het recreatieve winkelen staan kijken en vergelijken centraal. Men stelt hoge eisen aan comfort, sfeer, gezelligheid en keuzemogelijkheden. Het gaat immers veel meer om ontspanning, verrassing en belevenis, dan om noodzaak en efficiëntie. De Kerkbuurt richt zich met een ruim aanbod aan mode & luxe vooral op het recreatieve winkelen. Veranderende samenstelling binnensteden De laatste jaren zien wij de samenstelling van het winkelaanbod in binnensteden veranderen. Het aandeel ketenbedrijven blijft groeien en het winkelaanbod wordt steeds modischer, vooral op de A locaties in binnensteden. Hieruit blijkt dat wordt ingespeeld op de consument, die binnensteden vooral bezoekt om te shoppen (recreatieve winkelen).

20

Leegstand op C locaties neemt nog steeds toe Uit de laatste passantentellingen van Locatus in Nederlandse binnensteden blijkt dat de daling in het aantal winkelpassanten is afgevlakt, ondanks de economische ontwikkelingen van de laatste tijd. Waar drie jaar geleden nog sprake was van een daling van ca. 3% zien wij het laatste jaar een daling van ‘slechts’ 1 à 2%. Bovendien blijkt dat de stijging van de leegstand op A en B locaties tot stilstand is gekomen. Op C locaties, daar waar minder winkelend publiek komt, stijgt de leegstand (nog steeds) met ca. 9% op jaarbasis. Schaalvergroting zet door In veel winkelbranches wordt gezocht naar de maximale c.q. optimale schaal in winkelvloeroppervlak. Bij supermarkten is dit al jarenlang een proces met als exponenten winkels met een schaalgrootte van 3.000 m² wvo en meer. De zeer grootschalige zaken kunnen door hun omvang en aantrekkingskracht zowel positieve als negatieve effecten hebben op de winkelstructuur. De schaalvergroting is ook nadrukkelijk aanwezig in binnenstedelijke winkelgebieden, waar bijvoorbeeld diverse modeformules steeds grotere winkels openen. Tegentrend van schaalverkleining & specialisatie Tegenover de schaalvergroting is tegelijk een trend van schaalverkleining en superspecialisatie waar te nemen. Steeds vaker duiken winkels op met een zeer specialistisch en bijzonder assortiment. Voorbeelden hiervan zijn modeaccessoirewinkels als Six en koffiespeciaalzaken.

Hoofdstuk 2

Specialisten in aanloopstraten Vooral de aanloopstraten worden gedomineerd door deze specialistische aanbieders. Door de versterkingen van de A locaties en de opkomst van het internet komen de aanloopstraten verder onder druk te staan. Delen van deze gebieden blijven echter een voorname positie innemen, doordat winkeliers zich hier nog kunnen onderscheiden en de huisvestingslasten relatief laag zijn. Vergrijzing & vaak gebrek aan opvolging In het algemeen is een vergrijzing onder zelfstandige ondernemers waar te nemen. Veelal zijn geen opvolgers voor deze ondernemingen in beeld. De verwachting is daarom dat een groot aantal (kleine) zelfstandige zaken de komende jaren zal sluiten. Uit het ondernemersonderzoek is gebleken dat deze bedreiging inderdaad ook in de Kerkbuurt aan de orde is. Internetbestedingen blijven groeien Anno 2010 doen consumenten ca. 93% van de aankopen nog gewoon in de winkel of op warenmarkten. Wel zijn er grote verschilleb per branche. Volgens de Thuiswinkel Markt Monitor 2009 komt de omzet van online aankopen in 2009 uit op ca. € 6,37 miljard, ca. 17% meer dan in 2008. De verwachting is dat de online consumentenbestedingen in 2010 met ca. 15% zullen stijgen naar ca. € 7,3 miljard. De online aankopen maken volgens de Thuiswinkel Markt Monitor 2009 ca. 7% van de totale winkelomzet uit. De verwachting is dat dit percentage stijgt tot ca. 10% in 2012. Het gemiddeld besteed bedrag van de consument op internet is in 2009 gestegen met ca. 13% naar ca. € 737,-. Kleding, reizen en consumentenelektronica voeren daarbij de boventoon.

Hoofdstuk 2

Uit de Thuiswinkel Markt Monitor 2010-1 blijkt dat de online consumentenbestedingen in de eerste zes maanden van 2010 met 10% zijn gestegen in vergelijking met die periode in 2009. De online bestedingen tot nu toe bedragen daarmee ca. € 3,85 miljard. De consument bestelt steeds vaker op internet, maar geeft per bestelling gemiddeld wel een lager bedrag uit. Als gevolg van de groei in online winkelen zal de vraag naar winkelruimte de komende jaren dalen. Jones Lang LaSalle (Retail Market Special 2009) verwacht een daling van ca. 7% à 9%, met name in de aanloopstraten van de centrale winkelgebieden. Een ander verschijnsel is dat ruimtevragende retailers in A1-winkelstraten een verkleining van het wenselijke winkelvloeroppervlak laten zien. De toekomst zal moeten uitwijzen in hoeverre internet de fysieke winkel zal verdrijven uit het landschap. Parkeren & bereikbaarheid worden steeds belangrijker Het aantal auto’s groeit snel. Datzelfde geldt voor het autogebruik. Het belang van een goede autobereikbaarheid en parkeergelegenheid neemt daardoor voor winkelvoorzieningen toe, ook voor binnensteden. Niet voor niets wordt vaak gezegd ‘No parking, no business’.

2.8 Ontwikkelingen in Sliedrecht & in de Regio In Sliedrecht doen zich enerzijds ontwikkelingen voor die van invloed zijn op het winkelen voorzieningenaanbod op de Kerkbuurt en worden anderzijds plannen gemaakt voor directe versterking van het winkelaanbod. Een aantal ontwikkelingen is voor de toe-

21

komst van de Kerkbuurt relevant. Ten eerste bestaan in het oostelijk deel van de Kerkbuurt concrete plannen voor nieuwbouw 12 appartementen. Definitieve goedkeuring is echter nog niet afgegeven. Herontwikkeling Burgemeester Winklerplein Met de revitalisering en herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein krijgt Sliedrecht een nieuw Woon & Winkelhart. Het Masterplan is ambitieus en omvat een behoorlijke uitbreiding van het winkelaanbod. Uitgangspunt van de gemeente Sliedrecht is echter dat het plein een boodschappencentrum is en in de toekomst ook zal blijven. Nijverwaard Nijverwaard is het belangrijkste regionaal verzorgende cluster voor perifere detailhandel. Het is gericht op de branchegroep in & om huis. De ambities en het beleid is hier gericht op meer ruimtelijke samenhang, gecombineerd met een betere uitstraling en presentatie richting de A15. Ten aanzien van de branchevervaging is door de provincie bepaald dat het te voeren nevenassortiment passend bij het hoofdassortiment (branchegerelateerde artikelen) maximaal 20% van het winkelvloeroppervlak per vestiging in beslag mag nemen. Dit provinciale beleid wordt momenteel onder de loep genomen.

Dordrecht is het winkelaanbod recent versterkt en uitgebreid. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het nieuwe winkelgebied Achterom-Bagijnhof in de historische binnenstad, de komst van Media Markt en We Fashion én de herontwikkeling van de passage in winkelcentrum Statenplein. Onzekerheid over ontwikkeling inwonertal Voorlopig gaan de bevolkingsprognoses nog uit van een stijging van het inwonertal voor de komende jaren. Voor Sliedrecht wordt een stijging verwacht van ca. 24.050 inwoners nu tot iets meer dan 25.000 inwoners in 2020. Echter, omdat het nog hoogst onzeker is dat deze voorspellingen ook gehaald worden, zijn wij hierna in de berekeningen uitgegaan van een stabilisatie van het inwonertal op het huidige niveau. En dat niet alleen voor Sliedrecht, maar ook voor de omliggende steden.

2.9 Functioneren & Marktruimte Alvorens de huidige en toekomstige marktruimte voor eventuele versterking van het winkelaanbod in de Kerkbuurt te kunnen benaderen, is inzicht vereist in het draagvlak voor dit winkelaanbod. Het draagvlak wordt gevormd door de inwoners van Sliedrecht en deze van de (directe) regio én door het bestedings- en koopgedrag van al deze inwoners.

Concurrentie staat niet stil Ook de omliggende steden staan niet stil en timmeren nadrukkelijk aan de weg. Het is duidelijk dat de strijd om de regionale consument volop woedt de komende tijd ook zal aanhouden. Vooral in

22

Hoofdstuk 2

Uitgangspunt: Stabilisatie van het inwonertal Het primaire verzorgingsgebied voor het winkelaanbod (op de Kerkbuurt) in Sliedrecht wordt gevormd door de eigen ca. 24.050 inwoners. Zoals gezegd, zullen wij ook voor 2020 uitgaan van dit inwonertal, hoewel een beperkte stijging niet ondenkbaar is. Gemiddeld bestedingsniveau Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner ligt in Sliedrecht op een niveau van ca. € 12.700,- en verschilt daarmee ca. 4,5% van het landelijk gemiddeld inkomen van ca. € 13.300,- per hoofd van de bevolking per jaar (CBS, Regionale Inkomensverdeling, 2006). In de distributieplanologie is het bij afwijkingen van minder dan 5% niet nodig om een correctie op de bestedingen uit te voeren. Daarom wordt uitgegaan van de landelijke bestedingen, namelijk ca. € 2.210,- aan dagelijkse en ca. € 2.580,- aan niet-dagelijkse artikelen per hoofd van de bevolking per jaar. Koopstromen De koopstromen zijn ingeschat op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2004 van Goudappel Coffeng, de resultaten uit het ondernemersonderzoek en de resultaten uit eerdere voor de Kerkbuurt uitgevoerde onderzoeken.

Dagelijks op het niveau van heel Sliedrecht Voor het dagelijkse artikelenaanbod is de kooporiëntatie weergegeven op het aanbod in heel Sliedrecht. Voor een goede wijken buurtverzorging is de nabijheid van dagelijks artikelenaanbod van belang. Door de cijfers voor het dagelijkse artikelenaanbod op het niveau van heel Sliedrecht weer te geven kan een gedegen afweging worden gemaakt over de wenselijke structuur en de verdeling van de eventuele marktruimte tussen binnenstad en wijken en buurten. Niet-dagelijks op het niveau van de Kerkbuurt Voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod is de kooporiëntatie weergegeven op het aanbod op de Kerkbuurt. Aanbod in centrumgebieden realiseert doorgaans een hogere vloerproductiviteit dan perifeer gelegen winkelaanbod. Door de cijfers voor het nietdagelijkse artikelenaanbod op het niveau van de Kerkbuurt weer te geven ontstaat een helder beeld over de ontwikkelingsmogelijkheden specifiek voor de Kerkbuurt.

Inschatting koopstromen anno 2011 Dagelijks 2011

Niet-dagelijks 2011

Sliedrecht

Kerkbuurt

Binding

97%

38 à 39%

Toevloeiing

15%

33%

Hoofdstuk 2

23

Functioneren anno 2011 Dagelijks 2011

Niet-dagelijks 2011

Sliedrecht

Kerkbuurt

Inwonertal Sliedrecht

24.050

24.050

Besteding per hoofd

€ 2.210

€ 2.580

Bestedingspotentieel (in mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln.) Toevloeiing (als aandeel van de omzet) Omzet door toevloeiing (in mln.) Totale omzet Huidige omvang (m² wvo) Omzet per m² wvo

€ 53,2

€ 62,0

97%

38 à 39%

€ 51,6

€ 23,6 à 24,2

15%

33%

€ 9,1

€ 11,6 à 11,9

€ 60,7

€ 35,2 à 36,1

8.365

12.825

€ 7.275

€ 2.750 à 2.825

Functioneren dagelijks aanbod in Sliedrecht redelijk goed Door confrontatie van aanbod en draagvlak kan het functioneren worden benaderd, uitgedrukt in een omzet per m² wvo, de vloerproductiviteit. Op basis van de benadering blijkt dat het dagelijkse aanbod in Sliedrecht momenteel een omzet van ca. € 7.275,- per m² wvo realiseert, excl. BTW. De omzet ligt daarmee iets boven het landelijke niveau van ca. € 6.900,- per m² wvo. Geconcludeerd kan worden dat het dagelijkse aanbod in Sliedrecht redelijk goed functioneert. Functioneren niet-dagelijks aanbod op de Kerkbuurt ook goed Het niet-dagelijkse artikelenaanbod op de Kerkbuurt realiseert momenteel een omzet van ca. € 2.750 à 2.825,- per m² wvo, excl. BTW. Dat is op een niveau dat voor dergelijke centrumgebieden te verwachten is. Geconcludeerd kan worden dat het aanbod een re-

24

delijk goede omzet draait. Dat blijkt ook uit het ondernemersonderzoek. Ca. 62% van de respondenten beoordeelt de huidige omzet positief tot zeer positief. Marktruimte benaderd op basis van huidige parameters Onder invloed van verwachte ontwikkelingen kan de marktruimte voor uitbreiding van het aanbod worden benaderd. Echter, wij zien weinig mogelijkheden tot verandering aan draagvlakzijde die kunnen bijdragen aan een omzetstijging. De stijging van het inwonertal is hoogst onzeker waardoor het ons realistischer lijkt om van een stabilisatie van het inwonertal uit te gaan. De binding en toevloeiing liggen al op een redelijk niveau waardoor het ons niet realistisch lijkt deze (sterk) te laten toenemen, zeker niet gelet op de geplande herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein en de alsmaar toenemende concurrentie van steden in de direct omliggende regio. Marktmogelijkheden winkelaanbod Uitgaande van het huidige inwonertal en de huidige koopstromen ontstaat ruimte voor uitbreiding van het dagelijkse artikelenaanbod in heel Sliedrecht met ca. 425 m² wvo. Deze marktruimte zal voor een groot deel worden opgeslorpt door de herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein. Voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod specifiek op de Kerkbuurt ontstaat een marktruimte van ca. 1.250 à 1.625 m² wvo.

Hoofdstuk 2

Marktruimte anno 2020 Dagelijks 2020

Niet-dagelijks 2020

Sliedrecht

Kerkbuurt

Inwonertal Sliedrecht

24.050

24.050

Besteding per hoofd

€ 2.210

€ 2.580

€ 53,2

€ 62,0

97%

38 à 39%

€ 51,6

€ 23,6 à 24,2

15%

33%

€ 9,1

€ 11,6 à 11,9

€ 60,7

€ 35,2 à 36,1

Bestedingspotentieel (in mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (in mln.) Toevloeiing (als aandeel van de omzet) Omzet door toevloeiing (in mln.) Totale omzet

€ 6.900

€ 2.500

Haalbare omvang (m² wvo)

8.790

14.075 à 14.450

Huidige omvang (m² wvo)

8.365

12.825

425

1.250 à 1.625

Vergelijkbare vloerproductiviteit

Marktruimte (m² wvo)

Marktmogelijkheden overige voorzieningen Andere vormen van commerciële voorzieningen volgen in praktijk bijna automatisch het winkelaanbod van een centrum. Voorbeelden zijn kapsalons, banken, makelaars, uitzendbureaus en hypotheekverstrekkers. Zij zijn meestal afhankelijk van dezelfde bezoekersstromen als de winkels. Ruwweg bedraagt dit aantal zaken 10 à 15% van het winkelaanbod, maar in tegenstelling tot bij winkels zal een bovenmatig groot deel hiervan niet leiden tot duurzame aantasting van de verzorgingsstructuur. Overigens worden winkels voor mobiele telefonie (KPN, T-Mobile) en telecommunicatie (Ziggo, UPC) in dit kader beschouwd als reguliere winkels. Zij vallen dus ook binnen de hierboven benaderde marktruimte, uiteraard voor niet-dagelijkse artikelen.

Hoofdstuk 2

Ook voor horeca valt geen kwantitatieve marktruimte te bepalen. De kwaliteit, uitstraling en klantgerichtheid van horecazaken is in de praktijk hier veel belangrijker dan de ‘pure’ cijfermatige haalbaarheid. Cijfers zijn ook maar cijfers: Het gaat om de kwaliteiten Wij willen benadrukken dat de benaderingen van de marktruimte gebaseerd zijn op meerdere aannames en de uitkomst dus ‘slechts’ indicatief van aard. Immers, het gaat om toekomstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact kunnen worden voorspeld. Zo kan het inwonertal zich anders gaan ontwikkelen, kunnen de bestedingen sterk gaan stijgen of juist sterk gaan dalen, kunnen de koopstromen toch anders gaan lopen dan verwacht, etc.. Dit maakt dat de uitkomst niet exact ‘tot op de winkelmeter’ te bepalen is. Bovendien wordt de marktruimte sterk bepaald door de uiteindelijke invulling. Binnen het dagelijkse artikelenaanbod bijvoorbeeld, realiseren supermarkten veelal een hogere omzet per m² wvo dan speciaalzaken en drogisterijen. Dit betekent dat in principe minder extra winkelmeters gerealiseerd kunnen worden als de invulling uitsluitend gebeurt met supermarktmeters en dat meer winkelmeters gerealiseerd kunnen worden als bijvoorbeeld versspeciaalzaken en drogisterijen worden toegevoegd.

25

26

Hoofdstuk 2

3.

AMBITIES & VISIE OP DE TOEKOMST

educatief en gezellig ontmoetingsgebied. De verschillende functies van de winkelen verblijfsgebieden moeten worden opgewaardeerd en versterkt’. Dit is een belangrijk uitgangspunt voor deze visie.

3.1 Doel & Reikwijdte Het doel van deze visie is het aangeven van de wenselijke ontwikkelingsrichting voor de Kerkbuurt tot circa 2020 in integrale vorm. Welk deel van de straat kan dan worden beschouwd als centrum? Welke voorzieningen zijn daarbij noodzakelijk? En waar dienen deze dan bij voorkeur te worden ingepast? Wat is de positionering t.o.v. de andere aankoopplaatsen in Sliedrecht? De ontwikkelingsrichting is bepaald vanuit de omschreven uitgangspositie, trends en ontwikkelingen én de ambities van de gemeente Sliedrecht, ondernemers, eigenaren en bewoners. Deze visie geeft de kaders weer voor de verdere planvorming en de procesgang rond de Kerkbuurt én is uitgangspunt voor bijvoorbeeld de uitwerking van deelgebieden, inrichtings- en verkeersplannen, bestemmingsplannen, etc.

Zonder ingrijpen wordt centrumfunctie Kerkbuurt bedreigd De wervingskracht en het functioneren van de Kerkbuurt als winkelhart van Sliedrecht komen zonder ingrijpen sterk onder druk te staan. Overal in Nederland neemt de leegstand in winkelcentra toe, met name in aanloopgebieden zonder voldoende trekkracht. Juist de hoofdwinkelcentra van middelgrote kernen als Sliedrecht staan economisch sterk onder druk door o.a. bevolkingskrimp, vergrijzing, webwinkelen en allerlei grootschalige winkelontwikkelingen elders. Op termijn kan dat leiden tot toenemende leegstand, verschraling en downgrading van het aanbod en zelfs verpaupering in delen van de Kerkbuurt. Met name het deel van de Kerkbuurt tussen de Stationsweg en het museum kan hieraan ten prooi vallen. De praktijk wijst uit dat dit proces alleen te keren valt met structurele ingrepen vanuit heldere keuzes op functioneel en ruimtelijk terrein. Er moet dus veel gebeuren in en op de Kerkbuurt, in allerlei opzichten. Voorliggende visie biedt hiervoor het kader.

3.2 Ambitie & Hoofdlijnen Visie Ambitie Gemeente Sliedrecht: een verblijfsvriendelijke Kerkbuurt De opwaardering van de Kerkbuurt (centrum) is een belangrijk speerpunt in het beleid van de gemeente Sliedrecht. Het ambitiedocument ‘Sliedrecht 2010 en verder’ noemt als beleidsuitgangspunt: ‘De ontwikkeling van het centrum als verblijfsfunctie. Een

Hoofdstuk 3

Structuurversterking voor meer trekkracht Vooral de wat kleinere hoofdwinkelcentra als de Kerkbuurt zullen steeds nadrukkelijker hun positie moeten bepalen en passende maatregelen moeten nemen. Immers, er zijn vele concurrerende ontwikkelingen in nabijgelegen, grotere steden (bijvoorbeeld Dordrecht) die, zonder ingrijpen, ten koste zullen gaan van het functioneren van de Kerkbuurt.

27

De Kerkbuurt heeft haar eigen kernkwaliteiten, maar die leiden niet automatisch tot hogere bestedingen. Het centrum moet haar kwaliteiten versterken en communiceren, rekening houdend met de dynamiek in retail, horeca en leisure. De Kerkbuurt biedt bijvoorbeeld maar weinig grotere winkelruimten op goed bereikbare plekken. Hierdoor kan het centrum onvoldoende inspelen op de toenemende schaalvergroting bij veel winkelformules. Als goede vestigingsplaatsen ontbreken, kiezen zij voor andere centrumgebieden c.q. perifere winkellocaties. De consument weet zij toch wel te vinden. Lokale verzorgingspositie kan sterker De Kerkbuurt lijkt momenteel niet voor alle Sliedrechters het vanzelfsprekende hoofdwinkelcentrum te zijn. Uit de georganiseerde workshop met lokale ondernemers blijkt dat veel inwoners uit Sliedrecht naar Papendrecht en Dordrecht gaan om te winkelen, ook voor artikelen die ze goed op de Kerkbuurt kunnen kopen. Het omgekeerde gebeurt ook, mensen uit Papendrecht die naar Sliedrecht komen om te winkelen, maar naar het gevoel van de ondernemers in veel mindere mate. Door meer bezoekers te binden, ontstaat een groter draagvlak voor winkelen andere publieksvoorzieningen. Daar profiteert ook de lokale consument van.

Centrum met geschiedenis én menselijke maat De Kerkbuurt heeft al een lange geschiedenis als winkelstraat. Dat is ook zichtbaar en ‘voelbaar’ voor bezoekers. Sommige zaken zijn er al meer dan honderd jaar gevestigd en al die tijd heeft de straat zich vernieuwd… De Kerkbuurt is weliswaar geen omvangrijk winkelcentrum, maar het is wel overzichtelijk en consumenten kunnen rekenen op een klantgerichte benadering met een hoog serviceniveau. Absolute kernkwaliteiten! Kwaliteit boven kwantiteit Belangrijk is om de Kerkbuurt, zowel lokaal als regionaal, te positioneren als een gevarieerde, sfeervolle en gastvrije winkelstraat met geschiedenis. Het accent in de Kerkbuurt moet liggen op toevoeging van nieuwe functies en branches en het aanboren van nieuwe marktsegmenten c.q. doelgroepen. Een wezenlijke vergroting van het winkelaanbod is niet nodig en bovendien onwenselijk. De geraamde distributieve uitbreidingsruimte geeft een indicatie van de marktruimte, maar bij toevoeging van winkelaanbod met aantoonbare meerwaarde voor het centrum als geheel (extra trekkracht, nieuwe branches of doelgroepen, etc.) is er altijd een plus mogelijk.

3.3 Versterking Kerkbuurt: Functioneel Attractief voor bezoekers, uitdagend voor ondernemers Deze visie streeft naar een zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksfuncties, passend bij het economisch draagvlak. Voor de huidige en nieuwe ondernemers wordt een klimaat geschapen waarin een rendabele exploitatie van zaken mogelijk is en een perspectief voor de langere termijn geboden wordt.

28

Het modische aanbod in de Kerkbuurt is opvallend sterk, maar in veel andere branches (huishoudelijke & luxeartikelen, sport & spel, media, bruin & witgoed) is het aanbod kwantitatief en soms ook kwalitatief beneden de norm. De opgave is om met name deze branches te versterken, aansluitend aan het bestaande aanbod.

Hoofdstuk 3

Binnen alle branchegroepen moet in een hoofdwinkelcentrum als de Kerkbuurt voldoende keuze zijn qua marktsegmenten (zowel budget als luxe), uiteraard voor zover realistisch op dit verzorgingsniveau. 3.3.1 Uitgangspunten Positionering Kerkbuurt in regio & gemeente In de Regionale Structuurvisie Detailhandel en Horeca Drechtsteden wordt de Kerkbuurt omschreven als een ‘klein regionaal verzorgend stadsdeelcentrum’. Het centrum van Sliedrecht staat daarmee op hetzelfde niveau als bijv. De Meent in Papendrecht en Walburg in Zwijndrecht. Binnen de gemeente Sliedrecht staat de Kerkbuurt in wezen bovenaan in de verzorgingsstructuur. Woonboulevard Nijverwaard omvat weliswaar veel meer winkelvloeroppervlak, maar beschikt over een zeer specifieke branchering en verzorgingsfunctie. De opbouw van de Sliedrechtse verzorgingsstructuur ziet er op hoofdlijnen uit als volgt: • Kerkbuurt: Hoofdwinkelcentrum (boodschappen, efficiënt winkelen en recreatief winkelen) • Burgemeester Winklerplein: Boodschappencentrum (ook na herontwikkeling, lokaal verzorgend) • Nijverwaard: Themacentrum, alleen perifere detailhandel (regionaal verzorgend, gericht op de branches wonen, doe-hetzelf en groen, branche- en conceptverbreding alleen indien niet inpasbaar in regionaal verzorgende winkelcentra)

Hoofdstuk 3

• Overige Buurtwinkelcentra: Dagelijkse boodschappen (lokaal verzorgend) Kansen voor versterking Uit de indicatieve raming blijkt dat rond 2020 in het dagelijkse artikelenaanbod een beperkte marktruimte ontstaat voor heel Sliedrecht van maximaal ca. 400 m² wvo. Die marktruimte dient te worden verdeeld over de Kerkbuurt en het Burgemeester Winklerplein en eventueel de overige buurtwinkelcentra in Sliedrecht. Een extra supermarkt is daarbij, vanwege de beperkte marktruimte, niet aan de orde. De eventuele discounter aan het Burgemeester Winklerplein dient dan ook een verplaatsing te zijn van de bestaande discounter in Sliedrecht. Dit alles neemt niet weg dat er voor de Kerkbuurt kansen bestaan om het dagelijkse artikelenaanbod te versterken, bijvoorbeeld door het opschalen van bestaande winkels en het (beperkt) toevoegen van (vers)speciaalzaken. Die kansen blijven voor de Kerkbuurt bestaan, ook na herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein. Voor het niet-dagelijkse artikelenaanbod specifiek op de Kerkbuurt is de marktruimte wat groter: maximaal ca. 1.600 m² wvo. De marktruimte dient wel bekeken te worden in relatie tot de huidige leegstand, ca. 1.400 m² wvo in het hele plangebied. Er zijn zeker kansen voor een verdere doorontwikkeling van de Kerkbuurt met ‘echte’ nieuwe winkelmeters, mits dit leidt tot structuurversterking c.q. kwaliteitsverbetering. Er kan gedacht worden aan nieuwe trekkers, schaalvergroting van bestaande winkels en aan toevoeging van ontbrekende winkeltypen en branches. Hier komen wij later op terug.

29

Een sterk hoofdwinkelcentrum is veelzijdig Een gevarieerd en attractief hoofdwinkelcentrum als de Kerkbuurt wordt bezocht door vrijwel iedereen. De Kerkbuurt als ‘huiskamer van Sliedrecht ‘ dus. Mensen komen er om ‘gewoon’ efficiënt boodschappen te doen, maar soms ook om te winkelen of om het museum te bezoeken. Wij kiezen in deze visie nadrukkelijk niet voor een overheersend marktsegment of kwaliteitsniveau. Meerdere verzorgingsfuncties in één centrum bieden synergie. Gasten kunnen zo tijdens hun bezoek verschillende bezoekmotieven in het centrum combineren.

herkenbaarheid, bekende trekkers en wil waar voor zijn/haar geld. Filiaalbedrijven hebben schaalvoordelen. Voor verhuurders zijn filiaalbedrijven door hun professionaliteit aantrekkelijke huurders. Door hun naamsbekendheid kan dit type winkels een centrum verder op de kaart zetten. Ook zelfstandige zaken kunnen daarvan profiteren. Met name in aanloopstraten en aan centrumranden bestaan in de praktijk ontwikkelingsmogelijkheden voor nieuwe zelfstandige en/of startende ondernemers.

Dit betekent dat de Kerkbuurt veelzijdig moet zijn in: • branchering van het winkelaanbod; • marktsegmentatie: het hele spectrum van prijsvriendelijk tot hoogwaardig, voor zover haalbaar op de schaal van Sliedrecht; • dienstverlening; • horeca en cultuur; • activiteiten en evenementen.

Hierna worden de ontwikkelingsmogelijkheden voor de verschillende aanbodcategorieën geschetst. Het bezoekgedrag van consumenten is hierbij leidend. Ter illustratie worden per categorie kansrijke winkelformules voor de Kerkbuurt opgesomd. Uiteraard zijn ook andere winkelformules mogelijk. Vaak is (bijvoorbeeld in franchise) een exploitatie door lokale ondernemers mogelijk.

3.3.2 Ontwikkelingsmogelijkheden naar bezoekmotief

Qua aanbod, inrichting en communicatie moet de Kerkbuurt dan wel aansluiten op deze koopmotieven. De supermarkt en het dagelijkse winkelaanbod moeten efficiënt kunnen worden bezocht (snel bereikbaar, voldoende parkeergelegenheid), terwijl het recreatieve winkelaanbod, de horeca en de cultuur vooral om een verblijfsvriendelijke omgevingskwaliteit vragen. Filialisering onontkoombaar De filialisering neemt nog steeds toe in het Nederlandse winkellandschap. De consument vraagt hier in wezen zelf om. Men zoekt

30

Hoofdstuk 3

Boodschappen doen Voor een goede consumentenverzorging moet het dagelijks artikelenaanbod nabij de woonomgeving liggen. Dit betekent dat de rol van boodschappencentrum niet alleen wordt opgepakt door het centrum, maar ook door wijken buurtwinkelcentra zoals bijvoorbeeld het Burgemeester Winklerplein. Een gedegen afweging over de wenselijke winkelstructuur en de verdeling van de marktruimte tussen de Kerkbuurt en de winkelcentra op wijken buurtniveau is dan ook noodzakelijk. De dagelijkse marktruimte is in Sliedrecht dermate beperkt dat uitbreiding van het aantal supermarkten niet wenselijk is. Uitbreidingswensen van gevestigde supermarkten van beperkte omvang (indicatief met maximaal 20%) dienen echter positief kritisch te worden benaderd, bijv. de eventueel te verplaatsen discounter naar het Burgemeester Winklerplein. De beperkte marktruimte betekent wel dat indien verschillende supermarkten opschalen, dit zal leiden tot een daling van de vloerproductiviteit. Dit kan mogelijk tot gevolg hebben dat de omzet van supermarkten onder druk komt te staan, zonder dat de verzorgingsstructuur daarmee duurzaam wordt aangetast. Voor een hoofdwinkelcentrum van bescheiden omvang als de Kerkbuurt is de rol van boodschappencentrum essentieel. Aanvullend aan de nieuwe Jumbo supermarkt is, waar haalbaar, uitbreiding en versterking van het aanbod aan (vers)speciaalzaken in de nabijheid wenselijk. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan een bakker, slager, groenten & fruit, delicatessen, noten, poelier, exotische levensmiddelen, etc.. Verder behoort ook een opschaling van de

Hoofdstuk 3

bestaande drogisterijen tot de mogelijkheden. Mogelijke aanvullende versterkingen (als voorbeeld) zijn De Tuinen, Kaldi en Natuurwinkel.

Recreatief winkelen Het koopmotief ‘recreatief winkelen’ omvat vaak impulsaankopen. In het algemeen is het aanbod aan mode & luxe sterk vertegenwoordigd op de Kerkbuurt. Dat geldt vooral voor de branches kleding & mode en juwelier & optiek. Het modische aanbod op de Kerkbuurt bestaat uit een aantal opvallend grote, sterke en hoogwaardige modezaken. De mogelijkheden om te kijken en vergelijken op de Kerkbuurt kunnen worden versterkt door het toevoegen van modeaccessoires en miniluxe (kadoshops, snuisterijen, bijoux) en het behoud van onderscheidend aanbod in de vorm van zelfstandige (lokale) winkeliers. Om de oriëntatie op de Kerkbuurt te vergroten, is vooral een verdieping en verbreding van het modische segment met andere branches wenselijk, zoals bijvoorbeeld huishoudelijke artikelen, sport &

31

spel, media, etc.. Mogelijke versterkingen (als voorbeeld) zijn Action, Blokker, Xenos, Hunkemöller, Jilly & Mitch, Jola Mode, Lake Side, Durlinger, House of Shoes, Nelson binnen de categorie mode & luxe, maar ook Bruna, Free Record Shop, Plantage, Sport 2000 en The Read Shop binnen de categorie vrije tijd. Dit zijn overigens voorbeelden ter indicatie.

Doelgerichte recreatieve aankopen Winkels met een assortiment gericht op doelgerichte, vaak laagfrequente aankopen zijn aanvullend aan het winkelpakket. Dit aanbod is vooral functioneel getint, maar de winkels moeten wel attractief zijn ingericht. Momenteel is het aanbod in de categorie in & om huis (vooral wonen, dier & plant) maar heel beperkt vertegenwoordigd in de Kerkbuurt. Een verklaring hiervoor is het omvangrijke woonaanbod op Nijverwaard, maar voor de meer kleinschalige, gespecialiseerde formules bestaan in de Kerkbuurt nog wel degelijk kansen. Mogelijke versterkingen (als voorbeeld) zijn Colors@Home, Decohome, Decorette, Faunaland, Halfords, Harense Smid en Pipoos.

32

Horeca als gastheer Horeca is de gastheer van winkelcentra. Extra mogelijkheden zijn er in de Kerkbuurt vooral voor winkelondersteunende horeca en meer specialistische horecaformules. Vooral concepten met een combinatie tussen detailhandel en horeca (koffie/thee specialiteiten, konditorei) of een moderne brasserie zijn kansrijk. De horeca in Sliedrecht kan wel een kwaliteitsimpuls gebruiken. Er zijn relatief veel horecazaken ‘voor de snelle hap’, ook in en om de Kerkbuurt. Cultuur biedt onderscheid Het is voor winkelcentra steeds moeilijker om zich te onderscheiden, ook door het opkomende filiaal- en grootwinkelbedrijf. Juist daarom is het belangrijk om meer te profiteren van culturele voorzieningen als het Sliedrechts Museum. Voorwaarde is dan wel dat ruimere openingstijden worden geboden. Als gezamenlijk met ondernemers en de gemeente acties, arrangementen en activiteiten worden georganiseerd kan de Kerkbuurt zo meer uitstraling en onderscheidend vermogen krijgen. Ook de monumentale Kerk kan hier een rol in spelen (exposities, concerten). Dienstverlening In de Kerkbuurt en de aanliggende Stationsweg bevinden zich (zij het redelijk beperkt) diverse vormen van publieksgerichte en zakelijke dienstverlening. Voorbeelden zijn kapsalons, banken, makelaars, uitzendbureaus en hypotheekverstrekkers. Deze mix benadrukt de veelzijdigheid en vormt deels ook de kracht van dit type hoofdwinkelcentra.

Hoofdstuk 3

3.4 Versterking Kerkbuurt: Ruimtelijk

•

Knelpunten De belangrijkste ruimtelijke knelpunten op en in de directe omgeving van de Kerkbuurt zijn hierna op een rij gezet. De knelpunten komen voort uit onze eigen analyse en uit de bevindingen van de ondernemers (workshop). • Te langgerekt als winkelgebied. • Te veel opgangen. • Geen duidelijk herkenbare entrees. • Geen ‘echt’ rustpunt, ontmoetingsplein. • Traphal Merwedeplein: Steil, uitstraling, etc.. • Uitstraling Merwedeplein. • Moeilijk bereikbare parkeerplaatsen. • Ontbreken parkeren (bronpunt) westelijke kop, omgeving Kerk.

• •

•

Markering entrees kernwinkelgebied (duidelijk en wervend) Versterking verblijfskwaliteit Merwedeplein (Hema, Jumbo, dagelijks, modische trekkers, etc.) Structuurversterking Westkop (Trekker retail niet-dagelijks, (avond)horeca, zakelijke en consumentgerichte dienstverlening) Parkeerrouting (accent noordzijde)

De hoofdlijnen voor de aanpak van de genoemde knelpunten en voor de ruimtelijke versterking van de Kerkbuurt op structuurniveau zijn hierna benoemd. In de volgende paragraaf gaan wij hier gedetailleerder op in. •

• •

Afbakening kernwinkelgebied (ruimtelijke afbakening biedt helderheid aan consument én ondernemers) Definiëring ‘aanloopmilieus’ aan oost- en westzijde Minder opgangen (betere doorbloeding en levendiger, clustering bezoekersparkeerplaatsen met sterker bronpunt en directe entrees, structurering looproutes)

Hoofdstuk 3

33

34

Hoofdstuk 3

Bijzondere aandacht voor omgevings- & beeldkwaliteiten Voor winkelcentra ‘met geschiedenis’ zijn omgevings- en beeldkwaliteiten belangrijk. Ze geven het een eigen gezicht. Het geeft de Kerkbuurt meer aanzien en wervingskracht als winkelcentrum. Voor de openbare ruimte op het Merwedeplein, de Westkop en de Kerkbuurt Oost (voorstel autoverkeer) liggen er belangrijke ontwerpopgaven, die moeten worden afgestemd op de beoogde winkelfunctie. Hiervoor zullen inrichtingsplannen moeten worden opgesteld. Daarnaast wordt de beleving van het winkelgebied in belangrijke mate bepaald door de beeldkwaliteit van de bebouwing aan de winkelstraten. Bovendien stemmen winkels en horecazaken hun presentatie meestal af op de beeld- en verblijfskwaliteiten in de omgeving. Als deze slecht zijn kunnen zaken het beeld verder verslechteren. Dit is in de Kerkbuurt een belangrijk aandachtspunt. De aanwezige architectonische kwaliteiten kunnen veel beter benut worden. Het beschikbare beeldkwaliteitsplan moet strikter worden gehandhaafd. Er zijn in de Kerkbuurt nu geen echte, verblijfsvriendelijke ontmoetingsplekken c.q. pleinen aanwezig. Door pleinen in te richten als verblijfsplek worden het herkenbare plekken waar het prettig toeven is. Dit kan zowel op terrassen van een horecazaak als op bankjes in de openbare ruimte. Het Merwedeplein en de aansluiting van de Kerkbuurt aan de Stationsweg zijn daarvoor de eerst aangewezen plekken. De groenstructuur speelt nu nauwelijks een rol in het beeld.

Hoofdstuk 3

Straatmeubilair Behalve bestrating draagt ook de keuze voor straatmeubilair van één familie bij aan het opwaarderen van het centrumbeeld: duurzaam meubilair met een zekere allure en oorspronkelijkheid. Belangrijke inrichtingselementen zijn fietsbeugels, bankjes, afvalbakken, lichtmasten en eventueel zuilen, banieren, etc. Herhaling van deze elementen in het hele winkelgebied, dus ook op het Merwedeplein, zorgt voor een samenhangend geheel. Het winkelgebied moet herkenbare entrees hebben (markering, uitstraling) en comfortabel, veilig en obstakelvrij aansluiten op de bronpunten (auto, fiets, openbaar vervoer, voetgangers). Er staan in de Kerkbuurt veel reclameborden en soms ook fietsen in de looproutes. In de reclamenota zijn de mogelijkheden voor het voeren van reclame opgenomen. De reclamenota moet strikter worden gehandhaafd. Bereikbaarheid & parkeren als randvoorwaarde De bereikbaarheid van het winkelgebied vanuit omliggende wijken is redelijk. Voldoende parkeermogelijkheden voor auto en fiets op acceptabele afstand alsmede een goede verkeersrouting zijn belangrijke randvoorwaarden. Uitgangspunt van deze visie is minimaal het behoud, maar uitbreiding waar mogelijk van het huidige aantal parkeerplaatsen.

35

36

Hoofdstuk 3

Belangrijk is om een eenduidige, voor bezoekers heldere parkeerregulering te realiseren met goed herkenbare parkeerlocaties inclusief geconcentreerde opgangen naar de Kerkbuurt. Langparkeerders kunnen op wat grotere afstand van het centrum parkeren. Ook bij fietsers speelt de beschikbaarheid en kwaliteit van een fietsparkeerplaats mee in de keuze voor een bezoek aan een winkelcentrum. Er moeten voldoende stallingsmogelijkheden zijn nabij de belangrijkste entrees en opgangen, niet hinderlijk voor voetgangers. • •

•

Kerkbuurt Oost (voorstel autoverkeer) Fietsen door de straat valt te overwegen. Bijvoorbeeld alleen buiten winkelopeningstijden en tot 13.30 uur. Niet op zaterdag. Voordeel: levendigheid. Parkeeroplossing zoeken voor de Westkop, gekoppeld aan de andere parkeerplekken aan de noordzijde van de Kerkbuurt (parkeerroute).

3.5 Visie op de Ruimtelijk-Functionele Structuur Bijhorende kaartbeelden beschrijven de visie op de toekomstige structuur van de Kerkbuurt. Het Merwedeplein en omgeving, inclusief Jumbo, Hema en de grote modische trekkers, zijn de ‘motor’ van het centrum. Het kan zich nog meer ontwikkelen tot het ‘Kloppend Hart van de Kerkbuurt’, door herinrichting van het Merwedeplein als sfeervol plein met veel hogere beeldkwaliteiten rondom en accenten op dagelijkse speciaalzaken en winkelondersteunende (dag)horeca met terras. De trekkracht van dit gebied is, ook door

Hoofdstuk 3

de belangrijke boodschappenfunctie, essentieel voor het overige deel van het centrum. In westelijke richting bestaat nu een geleidelijke afname van de recreatieve winkelfunctie, met deels matige beeldkwaliteiten en leegstand. Zonder ingrepen op structuurniveau zal dit proces verdergaan, leidend tot toenemende leegstand en op termijn wellicht zelfs verpaupering. Dit proces valt alleen te keren door de Westkop een structuurimpuls te geven. Het gebied moet zich, samen met het aangrenzende deel van de Stationsweg, ontwikkelen tot ‘De Nieuwe Entree’ van de Kerkbuurt. Het moet hét visitekaartje worden voor Sliedrecht. Essentieel is de vestiging van (een) nieuwe niet-dagelijkse trekker(s), bijvoorbeeld in de Carrousel. De uitstraling van genoemd pand en omgeving moet aanmerkelijk worden versterkt, met een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Er bestaan hier vooral kansen voor een niet-dagelijkse trekker, horeca & terrassen, cultuur en leisure. De Stationsweg leent zich vooral voor zakelijke dienstverlening met een zekere representativiteit, aansluitend op de historische allure van deze straat. Voorbeelden zijn een makelaar, financiële dienstverlening, notaris of advieskantoor. Dit type bedrijvigheid heeft hier in het verleden ook gezeten, maar is verplaatst omdat het vastgoed (omvang, indeling, kwaliteit) en de omgevingskwaliteiten niet meer voldeden aan het gewenste beeld. Uitdaging is nu om nieuwe panden te ontwikkelen met hoogwaardige omgevingskwaliteiten, passend bij de huidige behoeften van de vraagzijde. Dit kan worden aangevuld met een woonfunctie. In dit gebied moet ook worden gezocht naar mogelijkheden voor extra parkeren.

37

38

Hoofdstuk 3

Definiëring ‘aanloopmilieus’ aan oost- en westzijde • Kerkbuurt-West: Mix wonen, dienstverlening, winkels. Uitbreiding winkelaanbod? Nee, tenzij aantoonbare ruimtebehoefte die in het kernwinkelgebied niet aanwezig is, autoafhankelijk, doelgericht bezocht, etc. en ondergeschikt aan de woonfunctie van de straat. Behalve herinrichting van de straat geen actief beleid van de gemeente t.a.v. het winkelaanbod. Bestaande winkels kunnen blijven. • Kerkbuurt-Oost: Mix wonen, dienstverlening, winkels, horeca. Uitbreiding winkelaanbod? Ja, mits autoafhankelijk, doelgericht, etc. en nevengeschikt aan de woonfunctie van de straat. Aaneengesloten winkelfront is hier niet nodig. Herinvulling van bestaande (voormalige) winkelpanden heeft prioriteit. Herinrichting van de straat noodzakelijk. Voorstel voor toestaan autoverkeer.

3.6 Gebiedsprofielen De ruimtelijk-functionele structuur is uitgewerkt in een aantal gebiedsprofielen. Deze profielen geven de ontwikkelingsmogelijkheden per centrumdeel weer, richtinggevend en ter inspiratie. De huidige kwaliteiten per deelgebied vormen daartoe de basis. Bij de ontwikkelingsrichting per deelgebied is vooral ingegaan op de ruimtelijk-functionele ontwikkeling en op eventuele kansrijke branches, niet op winkelformules. Naast de ontwikkelingsrichting zijn per deelgebied aanbevelingen opgenomen qua randvoorwaarden en uitvoeringsaspecten.

Hoofdstuk 3

39

Kernwinkelgebied: Kerkbuurt tussen Stationsweg en Waterkeringweg, incl. Merwedeplein

•

Hoofdwinkelgebied met de nadruk op recreatief winkelaanbod. Formules, maar ook zelfstandige ondernemers.

•

Combinatie met publieksgerichte dienstverlening en horeca is de kracht van dit type kleinstedelijke centrumgebieden.

•

Nadruk Merwedeplein op doelgericht bezocht winkelaanbod, nabij Jumbo en Hema.

•

De trekkracht zal door de Jumbo verder toenemen.

Ontwikkelingsrichting

•

Meer variatie en diepte in het aanbod van modische, luxe en woonartikelen.

W: •••

•

Meer specialistisch dagelijkse aanbod met een recreatief karakter (koffie/thee, kaas/noten, wijn, snoep/chocola, etc.).

H: •

•

Streven naar nieuwe (niet-dagelijkse) trekkers omgeving Stationsweg.

D: •

•

Invulling leegstand.

V: •

•

Toevoegen winkelondersteunende horeca en/of mengformules horeca/detailhandel.

•

Herinrichting Merwedeplein tot sfeervol verblijfs- en evenementenplein.

•

Modernisering, herontwikkeling omliggend vastgoed Merwedeplein.

Huidig functieprofiel

Randvoorwaarden &

•

Voetgangers hebben het primaat. Gebruik als fietsroute alleen tijdens minder drukke perioden.

uitvoeringsaspecten

•

Comfortabeler overbruggen hoogteverschil naar Merwedeplein (roltrap).

•

Entrees ter hoogte van Jumbo en Waterkeringweg verbeteren.

•

Meer en geconcentreerde fietsenstallingen nabij de entrees.

•

Afsluiten kleine doorgangen zonder duidelijke meerwaarde.

•

Afspraken maken over bereikbaarheid voor distributieverkeer, eventueel instellen venstertijden.

•

Betere handhaving beeldkwaliteitsplan en reclamenota (uitstallingenbeleid).

W = winkels, H = horeca, D = dienstverlening, ambachten, V = vrije tijd, vermaak Ontwikkelingsrichting: • (zeer) beperkte uitbreiding •• max. 3 à 7 zaken ••• meer dan 7 zaken

40

Hoofdstuk 3

Westkop: Omgeving Kerkbuurt & Stationsweg


•

Divers aanbod kleinschalige en grootschalige winkels, horeca en dienstverlening.

•

Matige uitstraling winkels, horeca en dienstverlening.


•

Inspelen op perspectief gebied als visitekaartje van de Kerkbuurt met tevens een avondfunctie (horeca).

W: ••

•

Ingrijpende versterking functieprofiel, ruimtelijke samenhang en beeldkwaliteiten noodzakelijk.

H: ••

•

Streven naar extra niet-dagelijkse trekker.

D: ••

•

Bijzondere kansen representatieve horeca (brasserie/restaurant) met terras.

V: •

•

Langs Stationsweg: zakelijke dienstverlening (B2B), representatief.

•

Zoeklocatie extra parkeergelegenheid.

Randvoorwaarden &

•

Integrale gebiedsontwikkeling met participatie belangrijkste stakeholders essentieel.

uitvoeringsaspecten

•

Verkenning functionele, ruimtelijke en financieel-strategische mogelijkheden herontwikkeling gebied.

•

Aantrekkelijker inrichten van de openbare ruimte.

•

Duidelijkere markering als entree tot het kernwinkelgebied.

•

Fietsenstalling.


Hoofdstuk 3

41

Kerkbuurt-West: Kerkbuurt tussen A.W. de Landgraafstraat & Stationsweg


•

Wonen, winkels, dienstverlening.


•

Gemengd functieprofiel, belangrijke woonfunctie.

W: -

•

Nieuwe winkels: “Nee, tenzij…” en ondergeschikt aan woonfunctie.

H: -

•

Doelgericht bezochte winkels met noodzaak autobereikbaarheid en parkeren voor de deur (voorbeelden: doe-het-zelf, sanitair, tuinartikelen, etc.).

D: •

•

Dienstverlening met noodzaak autobereikbaarheid.

V: -

•

Accent grotere units en volumineuze artikelen.

Randvoorwaarden &

•

Herinrichting straat, zonder langdurige overlast.

uitvoeringsaspecten

•

Bijzondere aandacht voor kortparkeren en laden/lossen voor bezoekers winkels en dienstverlening.

•

Veilige verkeerssituatie voor auto’s, fietsers en voetgangers.


42

Hoofdstuk 3

Kerkbuurt-Oost: Kerkbuurt tussen Waterkeringweg & Oosterbrugstraat


•

Wonen, winkels, horeca.


•

Snuffelmilieu (‘Verrassende ontdekkingen’).

W:••

•

Gemengd functieprofiel.

H: •

•

Winkels: “Ja, mits…”, nevengeschikt aan andere functies.

D: •

•

Ook kansen voor dienstverlening en ambacht

V: -

•

Kansen voor zelfstandige ondernemers en speciaalzaken.

•

Grotere en kleine units.

•

Startersmilieu.

Randvoorwaarden en

•

Openstellen voor auto’s, aansluitend aan Waterkeringweg. Nader verkeersonderzoek nodig naar mogelijkheden en voorwaarden.

uitvoeringsaspecten

•

Realisatie parkeerplaatsen kortparkeren en laden/lossen voor bezoekers.


Hoofdstuk 3

43

3.7 Randvoorwaarden •

•

•

•

Om het winkelen te concentreren in een compact winkelgebied kunnen benedendijks geen zelfstandige winkelruimtes worden ontwikkeld. Alleen winkelruimte benedendijks als onderdeel van een winkel bovendijks is acceptabel, evenals magazijnruimte en opslag. Wel bestaan hier mogelijkheden voor combinaties van dienstverlening, wonen en een bibliotheek. Ook kan hier extra parkeergelegenheid worden gerealiseerd voor bezoekers van de Kerkbuurt. Winklerplein moet worden herontwikkeld als boodschappencentrum, conform het gemeentelijk beleid. Geen nietdagelijkse trekkers hier waarvoor ook fysieke ruimte bestaat in de Kerkbuurt. Tegengaan ongewenste retailontwikkelingen elders in de gemeente. Leegstaande winkelpanden buiten de structuur: Bestemming detailhandel in bestemmingsplan opheffen (uit de markt nemen). Behoud van het gratis parkeren. Gratis parkeren is een absolute troef van de Kerkbuurt waarmee het zich onderscheidt van veel winkelcentra in de regio.

44

Hoofdstuk 3

4.

IN DE PRAKTIJK

4.1 Introductie De visie als werkdocument De beschreven visie voor de Kerkbuurt gaat uit van een marktgerichte omvang en een ruimtelijk en functioneel samenhangende opbouw. Een Kerkbuurt waar het prettig winkelen is, met voor ondernemers uitdagende investeringskansen. De visie is vooral een werkdocument, dat aangeeft waar voor gemeente, ondernemers en andere partijen de beste kansen liggen. Om de aangegeven ontwikkelingsrichting daadwerkelijk te realiseren, is een vertaling naar acties en maatregelen nodig. Daarnaast moet het beleid vorm krijgen en uitgevoerd worden.

4.2 Opgave Westkop Uit het onderzoek blijkt dat er structurele ingrepen in het centrum noodzakelijk zijn om de economische ontwikkelingskansen en attractiviteit op de langere termijn te waarborgen. De herontwikkeling van de Westkop (omgeving Kerkbuurt/Stationsweg) is daarbij een sleutelproject. Proces De herstructurering van het gebied is een typisch binnenstedelijke opgave waarbij belangen van gemeente, eigenaren en gebruikers

Hoofdstuk 4

in balans moeten worden gebracht. De overheid moet voorwaarden creëren die ondernemers uitdagen om te investeren in vastgoedontwikkeling en exploitatie van zaken. Dit ontwikkelingsproces moet op een zorgvuldige wijze vorm krijgen met na iedere stap een proces van herbezinning voor betrokkenen en ‘go/no-go’ momenten. Op hoofdlijnen zou de ontwikkelingsstrategie voor de Westkop als volgt kunnen zijn:

1. Uitwerking van de visie voor de Kerkbuurt in een Contourennota voor de Westkop (omgeving Kerkbuurt/Stationsweg). Deze contourennota doet op hoofdlijnen uitspraken over de programmatische, ruimtelijke, financiële mogelijkheden (globaal) en voorwaarden waaronder het project zich kan ontwikkelen: ‘Rekenen en Tekenen’. De mogelijke keuzes voor het gebied worden geobjectiveerd en verhelderd. Realisme en haalbaarheid staan centraal. Hierbij wordt ook aandacht geschonken aan de belangen van eigenaren en andere direct belanghebbenden in het gebied. Alleen de primaire stakeholders (gemeente, eigenaren) worden bij de (verkennende) Contourennota betrokken. Andere partijen kunnen in een later stadium aan-

45

schuiven. De Contourennota moet worden vastgesteld door het College als leidraad voor toekomstige ontwikkelingen 2. In samenspraak met marktpartijen (bijvoorbeeld via een marktconsultatie) opstellen van een Ontwikkelingsvisie voor het ontwikkelingsgebied. Binnen deze visie vindt een integrale afweging plaats van stedenbouwkundige, economische en financiële aspecten en wordt een kwantitatief en kwalitatief beeld geschetst op welke wijze de ontwikkeling in samenspraak met eigenaren, ondernemers, investeerders en andere partijen vorm kan krijgen. Deze visie moet bij voorkeur door de gemeenteraad worden geaccordeerd. Met marktpartijen dient een ontwikkelingsovereenkomst te worden aangegaan. 3. Het opstellen van een concreet Ontwikkelingsplan dat als basis kan dienen voor het Bestemmingsplan en uiteindelijke Realisatieplannen.

4.3 Actieplan Hierna worden de belangrijkste acties en maatregelen voor de Kerkbuurt benoemd. Veel punten behoeven nog nadere uitwerking, nadat betrokken partijen hun standpunten en prioriteiten hebben bepaald. De uitwerking van actiepunten is in praktijk in hoge mate afhankelijk van de beschikbare capaciteit en financiën. Vaak zijn allerlei varianten in de uitwerking mogelijk en kunnen actiepunten worden gecombineerd, wat sterk kostenbesparend kan zijn. De kracht van dit integrale actieprogramma is de onderlinge versterking van maatregelen. Er wordt een vliegwiel in gang gezet waarvan de hele Kerkbuurt profiteert. Gaandeweg de uitvoering

46

zullen altijd nieuwe, nu nog onvoorspelbare oplossingen worden aangedragen voor versterking van de Kerkbuurt. Dat is alleen maar goed. Samenwerking staat voorop Een goede uitvoering van het programma kan niet zonder enthousiaste trekkers. Per actiepunt worden dan ook eerst de primaire trekkers benoemd, daarna de belangrijkste andere betrokkenen. Waar ondernemers worden vermeld als partij, kan vaak ook de ondernemersvereniging c.q. het Centrummanagement worden gelezen. De actiepunten met de vermelding ‘Quick Win’ kunnen op korte termijn worden uitgevoerd, zijn in hoge mate tastbaar en dus bij uitstek geschikt om de voortvarendheid van de Kerkbuurt als winkelbestemming aan te tonen. Ondernemers en consumenten zien dat er in dat opzicht werkelijk wat gebeurt en worden gestimuleerd om aan te sluiten. Een uitgebreid actieprogramma kan nooit volledig zijn … Een actieprogramma als dit voor de Kerkbuurt kan nooit strak worden afgebakend. Jaarlijks moet het overzicht door gemeente en ondernemers worden geëvalueerd, waarbij actiepunten kunnen worden aangescherpt, toegevoegd of verwijderd. Voor de verdere toelichting en de achtergronden van de acties verwijzen wij naar het vorige hoofdstuk.

Hoofdstuk 4

Blijven inspelen op veranderingen Er zijn veel ontwikkelingen waarop de Kerkbuurt moet (blijven) inspelen om ook op termijn een goed voorzieningenniveau te behouden. Aanpakken van de knelpunten, uitbouwen van kwaliteiten en benutten van kansen staan centraal. Dit is nodig om tegemoet te blijven komen aan de veranderende wensen en eisen van de steeds mobielere, kritischere en beter geïnformeerde consument. Zo kan de Kerkbuurt haar concurrentiepositie behouden en versterken tegenover in zekere mate vergelijkbare winkelgebieden in de omgeving zoals bijvoorbeeld Papendrecht en Gorinchem. Nogmaals, de Kerkbuurt staat voor een aantal belangrijke uitdagingen en stilstand is achteruitgang.

Hoofdstuk 4

47

Algemeen Actiepunt

Trekker

Betrokkenen

Periode

Prioriteit

Vaststellen Toekomstvisie Kerkbuurt door Gemeenteraad

G

-

2011

Uitspreken over realisatie visie

O

C, M, E, KvK, I

2011

Doorvertalen visie naar bestemmingsplan

G

Uiteenlopend

Eens in de 10 jaar en bij ontwikkelingen

Betrekken ondernemers bij uitvoering visie

G

C, O, E, KvK

Doorlopend

Handhaven beleid

G

C, O, E

Doorlopend

Stroomlijnen dienstverlening t.b.v. horecavergunningen

G

-

Doorlopend

••• (Quick Win!) ••• •• •• ••• •

Actiepunt

Trekker

Betrokkenen

Periode

Prioriteit

Contourennota Omgeving Kerkbuurt/Stationsweg

G

E

2011

Gebiedsvisie Omgeving Kerkbuurt/Stationsweg

G

C, O, M, E

2011-2012

Herontwikkeling Omgeving Kerkbuurt/Stationsweg

M

E, G, C

2012-2015

Overleg opties herontwikkeling Merwedeplein

G

E, C, O

2011-2012

Ruimtelijk-Functioneel

Inrichtingsplan en herinrichting Merwedeplein

G

Uiteenlopend

2011-2012

Stimuleren verplaatsingen winkels naar kernwinkelgebied

G

C, O

Doorlopend

Ontwikkelen startersbeleid

G

C, O, KvK, CWI

2011-2012

Opstellen acquisitieplan commerciële functies Kerkbuurt

C

O, G, M

2011

Gecoördineerde inzet bedrijven-/horecamakelaars t.b.v.

C

E

2011-2012

verhuur panden Onderzoek potenties invulling schoolgebouw, niet-winkels

G

E

2011-2012

Onderzoeken verplaatsingsmogelijkheden culturele func-

G

E

2011-2012

Faciliteren winkelondersteunende horeca met terrassen

G

C, O

Doorlopend

Ondersteunen ondernemers bij bedrijfsopvolging

O

C, KvK, G

Doorlopend

ties naar omgeving Kerkbuurt

48

••• (Quick Win!) •• •• ••• •• • • •• •• • • •• ••

Hoofdstuk 4

Openbare ruimte & beeldkwaliteit Actiepunt

Trekker

Betrokkenen

Periode

Prioriteit

Tijdelijke invulling leegstand

C

G, O, E

Doorlopend

Verkenning mogelijkheden realisatie roltrap Merwedeplein

G

E

2011

Optimaliseren inrichting (zitbanken, groen, bloemen)

G

O, C

Doorlopend

Opstart Keurmerk Veilig Ondernemen

C

G, O, P, B

Doorlopend

Bevorderen wonen boven winkels

G

E, I

Doorlopend

Schone straten

G

O

Doorlopend

Strikte handhaving beleid beeldkwaliteiten, gevelreclame,

G

E, O

Doorlopend

•• (Quick Win!) •• •• •• ••• •• •••

Actiepunt

Trekker

Betrokkenen

Periode

Prioriteit

Organiseren activiteiten, evenementen, etc.

O

C, G

Doorlopend

Ambassadeursrol ondernemers

C

O

Doorlopend

Informatie voor bezoekers

C

O, G

Doorlopend

Actiepunt

Trekker

Betrokkenen

Periode

Opstellen parkeerbalans

G

-

2011-2012

etc.

Promotie, marketing & evenementen

••• (Quick Win!) •• •

Bereikbaarheid & parkeren

Realisatie fietsenstallingen (geclusterd)

G

C, O

2011

Verkenning opties fietsverkeer door de Kerkbuurt

G

O, I

2012

Verkeersonderzoek opening Kerkbuurt-Oost autoverkeer

G

E, O, I

2012-2013

Parkeeroplossing Westkop i.c.m. parkeerroute

G

M

2012-2015

Hoofdstuk 4

Prioriteit

•• •• •• •• ••

49

Organisatie & samenwerking Actiepunt

Trekker

Betrokkenen

Periode

Continueren Centrummanagement

C

G, O, E

Doorlopend

Continueren Ondernemersvereniging: Nieuw Elan

O

C, E

Doorlopend

Samenwerking detailhandel, horeca, cultuur, recreatie

G

C, O

2011-2012

Verkenning opties ondernemersfonds

O

G, C

2011

Instellen ondernemersloket

G

C, O

2011

Prioriteit:

• lager

•• midden ••• hoog

Prioriteit

••• ••• •• • ••

Legenda G

= Gemeente

C

= Centrummanagement

O

= Ondernemers

M

= Marktpartijen, Projectontwikkelaars

E

= Eigenaren vastgoed

KvK

= Kamer van Koophandel

P

= Politie

B

= Brandweer

I

= Inwoners

J

= Ja

N

= Nee

50

Hoofdstuk 4

4.4 Tot slot Op en rond de Kerkbuurt in Sliedrecht moet veel gebeuren om ook in de komende decennia de rol van hoofdwinkelcentrum voor Sliedrecht goed te kunnen vervullen. De volle inzet van alle partijen is daarbij essentieel: Gemeente, ondernemers, eigenaren en lokale inwoners. De Kerkbuurt is een winkelstraat met een lange geschiedenis en een uitdagende toekomst. De lokale ondernemers zien de toekomst met een redelijk vertrouwen tegemoet, maar men stelt unaniem dat de Kerkbuurt een kwaliteitsimpuls nodig heeft. Door structuurversterking, modernisering en een gezamenlijke aanpak van productkwaliteiten, marketing en inrichting van de openbare ruimte kan de Kerkbuurt lokale inwoners, recreanten en regionale bezoekers op termijn voldoende keuze blijven bieden. Daarbij is enige uitbreiding van het niet-dagelijkse aanbod goed mogelijk. Belangrijk zijn het voorzien in goede parkeermogelijkheden, een attractief verblijfsklimaat en gezamenlijke activiteiten door ondernemers en gemeente. BRO heeft tijdens dit onderzoek mogen ervaren dat de belangrijkste stakeholders nauw bij het onderwerp zijn betrokken en actief willen bijdragen aan de uitwerking van deze visie. Wij willen de leden van de begeleidingscommissie dan ook bedanken voor hun inzet.

Hoofdstuk 4

51

52

Hoofdstuk 4

BIJLAGE 1: AANBODSITUATIE

Sliedrecht: Winkelstructuur

Sliedrecht: Winkelaanbod vergeleken

Dagelijks

Sliedrecht

Vergelijking

(24.050 inwoners)

(20.000 à 30.000 inwoners)

Niet-dagelijks

Totaal

Aantal

m² wvo

Aantal

m² wvo

Aantal

m² wvo

5

2.155

59

12.825

64

14.980

12

2.380

14

1.500

26

3.880

Aantal

m² wvo

Aantal

m² wvo

24

7.140

29

7.385

Burgemeester Winklerplein

5

1.220

8

1.255

Fazantplein

4

1.950

-

-

4

1.950

29

8.365

38

8.640

Populierenhof

2

975

1

315

3

1.290

1

1.060

1

900

Thorbeckelaan

2

100

4

490

6

590

30

6.855

31

5.055

Nijverwaard

-

-

46

67.225

46

67.225

Schoenen & Lederwaren

7

1.765

6

1.500

Verspreid

31

17.175

Juwelier & Optiek

7

515

7

460

Huishoudelijke & Luxeartikelen

7

950

5

1.050

Antiek & Kunst

-

-

1

210

Mode & Luxe

52

11.150

51

9.175

Sport & Spel

7

1.945

6

1.925

Hobby

5

1.190

4

460

Media

6

695

5

670

Levensmiddelen Persoonlijke Verzorging Dagelijks Warenhuis Kleding & Mode

Vrije Tijd

18

3.830

15

3.055

Dier & Plant

9

10.815

10

6.175

Bruin & Witgoed

6

1.790

7

1.110

Rijwielen & Autoaccessoires

5

955

5

985

Doe-het-zelf

10

5.895

6

4.875

Wonen

47

62.650

19

12.240

In & Om Huis

77

82.105

47

25.380

Overig

4

1.650

7

1.475

Totaal

180

107.100

157

47.725

15

1.845

16

3.645

Leegstand

Kerkbuurt

Totaal

4

800

27

16.375

29

8.365

151

98.730

180 107.100



Bijlagen

1

Kerkbuurt: Voorzieningenaanbod vergeleken

Kerkbuurt: Winkelaanbod vergeleken Kerkbuurt

Vergelijking

(24.050 inwoners)

(20.000 à 30.000 inwoners)

Aantal

m² wvo

Aantal

m² wvo

Levensmiddelen

3

1.480

17

3.705

Persoonlijke Verzorging

2

675

5

920

Kerkbuurt

Vergelijking

(24.050 inwoners)

(20.000 à 30.000 inwoners)

Aantal

Aantal

Automotive

-

-

Brandstoffen

-

22

Dagelijks

5

2.155

22

4.625

Horeca

8

Warenhuis

1

1.060

1

870

Cultuur

1

2

25

6.370

28

4.640

Ontspanning

2

1

5

1.310

6

1.340

Verhuur

Kleding & Mode Schoenen & Lederwaren

-

1

10

12

Juwelier & Optiek

7

515

6

415

Ambacht

Huishoudelijke & Luxeartikelen

3

410

4

895

Financiële Instelling

2

7

Particuliere Dienstverlening

7

11

30

56

Antiek & Kunst

-

-

1

75

Mode & Luxe

41

9.660

45

8.240

Sport & Spel

4

395

4

810

Hobby

1

80

3

235

Media

3

305

4

570

Vrije Tijd

8

780

11

1.615

Dier & Plant

3

350

4

495

Bruin & Witgoed

2

160

5

810

Rijwielen & Autoaccessoires

-

-

2

345

Doe-het-zelf

1

150

1

260

Wonen

3

420

6

1.950

In & Om Huis

9

1.080

18

3.860

Overig

1

1.300

4

455

Totaal

64

14.980

100

18.795

Leegstand

10

1.375

10

1.655

Totaal



2

Bijlagen

BIJLAGE 2: ONDERNEMERSONDERZOEK

Kerkbuurt: Branchegroep Dagelijks Mode & Luxe

Kerkbuurt: Leeftijd Aantal

% Aantal

1

3%

15

52%

Vrije Tijd

2

7%

In & Om Huis

3

10%

Overig

-

-

Horeca

4

14%

Dienstverlening

4

14%

29

100%

Totaal Kerkbuurt: Ondernemerschap

Aantal

% Aantal

Filiaal

3

10%

Franchise

1

3%

Zelfstandig

23

79%

Weet Niet

2

7%

29

100%

Totaal

Aantal Jonger dan 35

10%

35 à 49

13

45%

50 à 64

12

41%

65 en ouder

-

-

Weet Niet

1

3%

29

100%

Aantal

% Aantal

Totaal Kerkbuurt: Opvolging indien ouder dan 50 jaar Opvolging: Ja

4

33%

Opvolging: Nee

5

42%

Weet niet Totaal

3

25%

12

100%

Aantal

% Aantal

Kerkbuurt: Functioneren Zeer Positief

Kerkbuurt: Eigendomssituatie

% Aantal

3

Positief

2

7%

16

55% 31%

Aantal

% Aantal

Neutraal

9

Huur

14

48%

Negatief

1

3%

Eigendom

11

38%

Weet Niet

1

3%

4

14%

Totaal

29

100%

29

100%

Weet Niet Totaal

Bijlagen

3

Kerkbuurt: Omzetontwikkeling

Kerkbuurt: Huisvestingsproblemen (meerdere antwoorden mogelijk) Aantal

% Aantal

1

3%

Aantal

% Aantal

Nee

9

Positief

11

24%

38%

Ja, matige bereikbaarheid voor klanten

1

Neutraal

3%

13

45%

Ja, matige parkeermogelijkheden voor klanten

9

24%

Negatief

3

10%

Ja, onvoldoende passanten

14

38%

Weet Niet

1

3%

29

100%

Zeer Positief

Totaal

Ja, matige bevoorradingsmogelijkheden

-

-

Ja, te weinig of te kleine bedrijfsruimte

3

8%

Ja, onpraktische indeling van de bedrijfsruimte Totaal

Kerkbuurt: Toekomstperspectief Zeer Positief Positief

Aantal

% Aantal

1

3%

1

3%

37

100%

Kerkbuurt: Investeringsplannen (meerdere antwoorden mogelijk) Aantal

% Aantal

19

61%

17

59%

Neutraal

7

24%

Nee

Negatief

3

10%

Nee, vanwege opheffing

1

3%

Weet Niet

1

3%

Ja, verbouwing van het interieur

8

26%

29

100%

Ja, verbouwing van het exterieur

-

-

Ja, vergroten van de publieks- / winkelruimte

2

6%

Totaal Kerkbuurt: Vestigingslocatie

Aantal

% Aantal

4

14%

Positief

13

45%

Neutraal

11

38%

Negatief

1

3%

Weet Niet

-

-

29

100%

Zeer Positief

Totaal

4

Ja, vergroten van de opslag- / bedrijfsruimte

-

-

Ja, verplaatsen naar een locatie elders

1

3%

31

100%

Totaal

Bijlagen

Kerkbuurt: Troeven (meerdere antwoorden mogelijk)

Kerkbuurt: Gemiste winkels (meerdere antwoorden mogelijk) Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

18

43%

Dagelijks

18

22%

Autovrije promenade

7

17%

Bloemenwinkel

10

12%

Gratis parkeren

6

14%

Bruin & witgoed (elektronica)

10

12%

Sfeer

5

12%

Blokker

6

7%

Bereikbaarheid

1

2%

Xenos

5

6%

Winkelaanbod (divers, hoogwaardig, couleur locale)

Voldoende parkeren

1

2%

Speciaalzaken

5

6%

Potentie voor regiorol i.c.m. Burgemeester Winklerplein

1

2%

Warenhuis

4

5%

Hoofdwinkelcentrum van oudsher

1

2%

Overig

25

30%

Braakliggende terreinen aan de koppen

1

2%

Totaal

83

100%

Centrale ligging Totaal

1

2%

42

100%

Kerkbuurt: Gemiste voorzieningen (meerdere antwoorden mogelijk) Aantal

Kerkbuurt: Knelpunten (meerdere antwoorden mogelijk) Aantal

% Aantal

% Aantal

Horeca

6

33%

Terrassen

4

22%

Leegstand

17

23%

Groen

2

11%

Uitstraling

14

19%

Toilet

2

11%

Organisatie

10

14%

Fietsenstalling

1

6%

Sfeer

8

11%

Roltrap, lift

1

6%

Onderbrekingen winkelfront

6

8%

Overkapping

1

6%

Winkelaanbod

6

8%

Blauw

1

6%

Hoogteverschil

5

7%

Totaal

18

100%

Bewegwijzering

5

7%

Onvoldoende parkeren

2

3%

Overig

1

1%

Totaal

74

100%

Bijlagen

5

Kerkbuurt: Suggesties voor verbetering (meerdere antwoorden mogelijk) Organisatie

Aantal

% Aantal

11

35%

Aanpakken koppen

9

29%

Sfeer

5

16%

Bewegwijzering

3

10%

Roltrap, lift

1

3%

Spreiding

1

3%

Parkeren & Bieb (schoolgebouw)

1

3%

31

100%

Totaal

6

Bijlagen

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt www.BRO.nl

Sliedrecht, Toekomstvisie Kerkbuurt. Gemeente Sliedrecht Definitief

Recommend Documents