Herontwikkeling
DEN BIEST
Van kantoren naar wonen Gemzelaar Vastgoed C.V
01. Nieuwe oplossingen voor leegstand Deze brochure illustreert de plannen rondom de herontwikkeling van complex Den Biest in Eindhoven. Gemzelaar Vastgoed is sinds 2000 eigenaar van de commerciële ruimtes op de begane grond en de eerste verdieping van dit complex, alsmede van het parkeerterrein. Het gebouw bestaat naast de commerciele plint uit koopappartementen, een parkeerterrein en garageboxen. Den Biest is eind jaren zeventig gebouwd en kenmerkt zich door het gebruik van metselwerk gevels, houten en stalen kozijnen en veel betonnen elementen zoals kolommen, trappenhuizen en verdiepingsvloeren. De economische recessie van de afgelopen vijf jaar heeft de vastgoedmarkt flink op zijn grondvesten doen schudden en heeft geleid tot een enorme vraaguitval naar kantoor- en winkelruimte. De verwachting is dat deze vraag zich de komende jaren niet of nauwelijks zal herstellen. Ook de commerciële ruimtes binnen Den Biest hebben te maken met toenemende leegstand. Op de korte termijn neemt deze leegstand alleen maar toe tot ruim 1.600m². Dit is bijna 45% van het totaal aantal beschikbare vierkante meters. De leegstand is te wijten aan ondermeer faillissementen van Pegas en Technipower/ Astrea en de huuropzeggingen van de Hypotheker (op de eerste verdieping) en Hypotheekvisie. Ook de voormalige ruimte van Hendriks Makelaardij staat al geruime tijd leeg. Gemzelaar Vastgoed is daarom op zoek naar nieuwe oplossingen om tot verhuur van de leegstaande ruimtes te komen. Verhuur betekent namelijk meer levendigheid in en rond het pand en een positieve impuls voor de totale uitstraling. De nieuwe huurder Puur Design is hier een goed voorbeeld van. Door het verstrekken van forse incentives (huurkorting, verbouwingsbijdragen) en initiatieven van de huurder zelf, is een aantrekkelijke winkel gerealiseerd op de begane grond. Hiermee krijgt ook het vooraanzicht van het pand een flinke boost.
Herontwikkeling Den Biest
3
02. Vereniging van Eigenaren betrekken
Fase 1
Fase 2
bij herontwikkeling
Met de herontwikkeling van fase 1 is een bedrag van ruim € 1.300.0000,- gemoeid. Onderzocht is of deze investering verantwoord en op lange termijn positief is voor alle partijen. Het is vanzelfsprekend en noodzakelijk om alle eigenaren van de koopappartementen te betrekken bij dit voornemen om toestemming te kunnen verlenen voor dit plan. In de brochure zijn daarom een aantal oplossingen gevisualiseerd. Zo krijgt u een beeld van de plannen tot herontwikkeling. Om welk type appartementen gaat het, wat is het afwerkingsniveau en wie zijn de doelgroepen? Ook vindt u een aantal schetsmatige voorstellen voor de uitstraling van de plint en de totale uitstraling en een betere veiligheid van het complex.
Herontwikkeling Den Biest
5
03. Van kantoren naar wonen De eigenaar heeft onderzocht hoe leegstand terug te dringen is en welke impuls nodig is om Den Biest een vriendelijker, veiliger en aantrekkelijkere uitstraling te geven. Zowel voor wonen als werken. Uit dit onderzoek komen een aantal aanbevelingen naar voren die zijn uitgewerkt in een plan van aanpak. Het voorstel is om in fases de leegstaande kantoorruimtes op de eerste verdieping te transformeren tot luxe huurappartementen. Daarnaast krijgt de commerciële plint op de begane grond in dit voorstel een meer uniforme uitstraling. We streven in onze aanpak naar een veiligere en vriendelijkere woonen werkomgeving voor het gehele complex. Transformatie in fases De transformatie van de leegstaande kantoorruimtes op de eerste verdieping naar luxe appartementen bestaat uit twee fases: Fase 1: ontwikkeling van circa 13 appartementen aan de zijde Aalsterweg Fase 2: ontwikkeling van circa 11 appartementen aan de zijde Den Biest/ Leenderweg De appartementen binnen fase 1 als fase 2 zijn gemiddeld ongeveer 70m² groot en voorzien van een berging op de begane grond en een parkeerplaats op het achtergelegen parkeerterrein. Het plan is om eerst fase 1 te realiseren en op termijn fase 2.
Artist impression met indelingsvariant huurappartement (04) 49 m2 (kleine studio)
Herontwikkeling Den Biest
7
04. Luxe afwerking voor tweeverdieners en alleenstaanden
De volgende uitgangspunten zijn benoemd voor realisatie van de huurappartementen: Commerciële uitgangspunten • Luxe afwerkingsniveau van alle appartementen. • De doelgroepen zijn huurders uit het midden- en hogere segment met een beoogd huurprijsniveau van € 800,- tot € 1.500,- per maand exclusief servicekosten. • Het gaat om huurappartementen die niet concurreren met de koopappartementen binnen Den Biest. • Geen individuele splitsing van de appartementen en daardoor niet geschikt voor commerciële doeleinden. Bouwkundige uitgangspunten • Huurders maken gebruik van een eigen entree. Hierdoor wordt dus geen gebruik gemaakt van de bestaande entrees, liften en trapopgangen van de huidige bewoners. • De technische installaties als de aansluitingen voor de nutsleveranties (gas, water en elektra) zijn volledig gescheiden van de bestaande appartementen. • De buitenzijde van de eerste verdieping blijft intact (geen balkons, overkappingen of ingrijpende gevelaanpassingen). • Kleurschakering van de kozijnen van de buitengevels worden in overleg met de Vereniging van Eigenaren bepaald.
Artist impression met indelingsvariant huurappartement (07) 111 m2 (groot)
Herontwikkeling Den Biest
9
05. Veiligheidsaspecten Uit veiligheidsoogpunt is de eigenaar voornemens om het achtergelegen parkeerterrein te voorzien van een hekwerk met een toegangspoort. Tot slot Duurzame en creatieve oplossingen leegstand De markt voor onroerend goed is sterk in verandering. Als belegger in deze markt zijn wij voor de lange termijn op zoek naar meer duurzame en creatieve oplossingen voor verhuur. De gangbare methoden om huurders te enthousiasmeren voor de objecten en ruimtes werken niet meer en panden blijven te lang leeg staan. Met alle nadelige gevolgen van dien. Niet alleen financieel gezien, maar ook voor de uitstraling en de beleving voor de huidige gebruikers van het pand. De transformatie van kantoorruimte naar woonruimte is daarom een realistische en aantrekkelijke optie voor alle partijen. Deze brochure is een eerste aanzet om gezamenlijk te komen tot creatieve oplossingen voor alle betrokkenen bij de herontwikkeling van de eerste verdieping van complex Den Biest.
Herontwikkeling Den Biest
11
06. Bijlage 1 Oppervlakten appartementen fase 1 01 GO: 77 m2 02 GO: 76 m2 03 GO: 76 m2 04 GO: 49 m2 05 GO: 87 m2 06 GO: 66 m2 07 GO: 111 m2 08 GO: 44 m2 09 GO: 60 m2 10 GO: 56 m2 11 GO: 60 m2 12 GO: 56 m2 13 GO: 69 m2
Herontwikkeling Den Biest
13
07.
Bijlage 2
Oppervlakten appartementen fase 2 14 GO: 49 m2 15 GO: 56 m2 16 GO: 61 m2 17 GO: 85 m2 18 GO: 62 m2 19 GO: 66 m2 20 GO: 85 m2 21 GO: 72 m2 22 GO: 78 m2 23 GO: 76 m2 24 GO: 66 m2
Herontwikkeling Den Biest
15
