Raadsinformatiebrief 5 juli 2013
Van los zand naar vastgoed no. 2 (RIB-NL-1324) wethouder Nicole Lemlijn
-
steller Edith Jacobs
Commissie 17 juni jl. Tijdens de commissievergadering van 17 juni jl. heeft u aangegeven in te stemmen met de aangegeven werkwijze als omschreven in de notitie “Inventariseren, categoriseren, exploiteren, beheren en afstoten”. Toegezegd is u via de Raadsinformatiebrief te informeren over de overwegingen welke een rol spelen bij de afweging om panden actief aan te bieden en welke elementen een rol spelen bij de prijsstelling. Hierop gaan we onderstaand en in de bijlage nader in. Daarnaast is toegezegd u via de RIB te blijven informeren over de voortgang inzake het Verbetertraject vastgoed.
Verkoop panden Om tot meer uniformiteit te komen ten aanzien van het afstoten van objecten en te borgen dat alle relevante aspecten bij de overweging aan bod komen is een sjabloon vastgesteld. Ieder object dat in aanmerking komt voor verkoop wordt middels het sjabloon “voorstel tot verkoop” aan het college voorgelegd. Als voorbeeld treft u in de bijlage het ingevulde sjabloon aan voor de verkoop van het pand aan de Beukenstraat 92. Daarbij zijn, gelet op de onderhandelingspositie, een aantal financiële gegevens niet ingevuld. Het sjabloon is een dynamisch document. Mocht gaandeweg blijken dat onderdelen moeten worden aangepast dan zal bijstelling plaatsvinden.
1
Verkoop reststroken Jaarlijks wenden burgers en ondernemers zich tot de gemeente met het verzoek een reststrook aan te kopen. Het college heeft recent beleid vastgesteld hoe met deze verzoeken om te gaan. In de nota zijn de criteria vastgelegd waaraan wordt getoetst alvorens een reststrook wordt verkocht en de wijze waarop de grondprijs wordt bepaald. De nota is ter informatie bijgevoegd.
Verkoop kavels Op 16 april 2013 heeft het college de beslisboom “Kavelverkoop gemeente Deurne met bestemming agrarisch/bos of natuurgebied” vastgesteld. Hierin is vastgelegd in welke situaties wordt afgeweken van de hoofdlijn percelen te verkopen bij inschrijven en op welke wijze de prijs van een perceel wordt bepaald. De beslisboom is ter informatie bijgevoegd.
Buitenschoolse opvang Heiakker gecentreerd in Kubus Zowel basisschool de Heiakker als openbare basisschool de Hasselbraam bieden buitenschoolse opvang (BSO) aan in hun eigen schoolgebouw. Deze BSO wordt verzorgd door Spring B.V. In overleg met de gemeente, de scholen en Spring is besloten de buitenschoolse opvang van beide scholen te concentreren in de wijk. De Kubus is daarvoor de ideale locatie. De Kubus bestaat uit een sporthal, wijkcentrum en peuterspeelzaal. De BSO zal gaan plaatsvinden in de ruimten van de peuterspeelzaal. Aangezien de peuterzaal op andere tijden open is dan BSO, is multifunctioneel gebruik van de ruimten hier goed mogelijk. Omdat het een gemeentelijk pand is, betekent dit tevens dat het pand extra huurinkomsten genereert.
Organisatie Vanaf 1 juni 2013 is met de wijziging van de organisatiestructuur het nieuwe Team Vastgoed gevormd. Dit team valt de komende twee jaar onder de Directie en wordt aangestuurd door de recent benoemde teamleider Harrie Knol. Exploitatie, beheer en onderhoud van al het gemeentelijk vastgoed is hiermee ondergebracht bij één organisatieonderdeel zodat vol kan worden ingezet op het Verbetertraject Vastgoed.
2
Nieuw gebruik oude personeelsrestaurant en voormalig VVV Met de verhuizing van de VVV en vervolgens de beëindiging van het personeelsrestaurant van het gemeentehuis, werden deze mooie, monumentale ruimtes niet meer gebruikt. In de tweede helft van 2012 zijn gesprekken met belangstellenden gevoerd voor een mogelijke invulling van deze ruimtes als restaurant. Inmiddels is de huurovereenkomst getekend, de omgevingsvergunning verleend en wordt er al volop gewerkt aan het creëren van een nieuwe aanwinst voor de Markt: een restaurant met een menukaart en inrichting passend bij het monumentale karakter. Hiermee is binnen afzienbare tijd een passende nieuwe bestemming gerealiseerd voor deze leegstaande ruimtes en worden structurele huurinkomsten gerealiseerd. In onderstaand kader leest u een stukje van de restaurant-eigenaren, waarin zij zichzelf voorstellen:
3
“Deurne Van voormalig postkantoor tot a-la-carte restaurant! Het prachtige monumentale pand, pal naast het gemeentehuis op de markt, was voor ons liefde op het eerste gezicht! Onder de naam (er wordt al druk gespeculeerd over de nieuwe naam maar deze houden wij nog even geheim) wordt dit een fijn a-la carte restaurant waar de ingrediënten “bruisend, verrassend, geurig, uitdagend, persoonlijk, spectaculair, mooi en smakelijk” zullen zijn. “Wij willen onze gasten een fijne avond bezorgen. Daarbij hoeft lekker absoluut niet ingewikkeld te zijn en moet kwaliteit betaalbaar blijven”, legt gastvrouw Nicole Faasse uit.
Vanaf woensdag 10 juli (voorlopige planning) kan men in het restaurant (ruim 50 zitplaatsen) terecht voor zowel een heerlijke lunch als een uitgebreid diner. In de private dining room (voormalig VVV kantoor) is plaats voor een privé groep tot 20 personen. “We hebben ook een complete wijnkaart samengesteld met een selectie van (h)eerlijke wijnen passend bij de gerechten”, vertelt chef-kok Frank Jacobs (o.a. restaurant Olijf, Luytervelde en De Treeswijkhoeve). De menukaart is op zijn zachtst gezegd uitgebreid. De lunchkaart staat vol met lekkere broodjes, mooie salades en verse pasta’s. Ook aan de zakelijke gast is gedacht met een 2gangen keuze business lunch. De avondkaart bevat een verrassingsmenu 3 of 4 gangen (€ 34,50) en overheerlijke gerechten. Wat dacht u van een Rib Eye van de barbecue (green egg) of kalfsukade en ook gebakken zeebaars met crème van spinazie en champagnesaus. “Geen getut, gewoon goed” voegen Frank en sous-chef Roel Verhees (o.a. Avantgarde en De Treeswijkhoeve) beide lachend toe! “Passie, liefde voor het vak en aandacht voor de gasten”, ziet men ook terug in de inrichting. Samen met de interieur ontwerper uit Deurne is gekozen voor een natuurlijke en stoere uitstraling. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van het licht door de prachtige raampartijen en hoge plafonds. Ruime tafels, gedekt met witte lopers en comfortabele stoelen bezorgen de gast een aangenaam verblijf. Het intieme terras biedt ook volop mogelijkheden om te genieten van de uitgebreide menu- en wijnkaart en het vertier op de markt. Hierin heeft ook Carin van Will (bloemen bij Carin) volop meegedacht en zij wil beide passies (bloemen en koken) in het restaurant gaan etaleren. De komende tijd gaat het team zich richten op het uitbreiden van hun klantenkring. Met deze prachtige plek midden op de markt, een zorgvuldige geselecteerde menu- en wijnkaart en een enthousiaste brigade is men overtuigd dat dit gaat lukken. Het restaurant is geopend van woensdag tot en met zondag van 12.00 uur tot 22.00 uur. (reserveren kan via 0650604778 of 0650244379).”
4
Nota (rest)stroken
Gemeente Deurne Vastgesteld college d.d. 18 juni 2013.
1
Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................. 3 2. Definitie, wettelijk kader, actief/passief verkopen ................................................................... 4 3. Uitgangspunten en toetscriteria ............................................................................................... 6 4. Verkoop ................................................................................................................................. 8 5. Verhuur ............................................................................................................................... 10
Bijlagen I Verkochte (rest)stroken in het recente verleden .......................................................................... 11 II Benchmark omliggende gemeenten (verkoop/verhuur) .............................................................. 12 III Ruimtelijke weergave van gedifferentieerd prijs per m2 .............................................................. 13 IV Onrechtmatig gebruik van gemeentegrond .................................................................................. 14
2
1.
Inleiding
Het college van de gemeente Deurne heeft op 27 januari 2011 besloten dat (rest)stroken op basis van de reguliere grondprijs verkocht worden. In de praktijk blijkt dit niet tot resultaat te leiden (zie bijlage I). Regelmatig wordt door burgers een verzoek ingediend tot aankoop van een (gedeeltelijk) perceel gemeentegrond. Het gaat hierbij in de meeste gevallen om stroken grond, ook wel (rest)stroken genoemd. Potentiële kopers vinden de prijs daarvan momenteel te duur in verhouding tot de mogelijkheden. Het kan voor onze gemeente om diverse redenen interessant zijn om (eerder) tot verkoop van dergelijke gedeeltelijke percelen grond over te gaan waarbij het bestemmingsplan (op termijn) in lijn wordt gebracht met het feitelijk gebruik als tuin bij de woonkavel. Enerzijds om tegemoet te komen aan de wens van de burger om een (gedeeltelijk) perceel grond in eigendom te verkrijgen. Anderzijds om een financiële opbrengst te behalen en administratieve handelingen en onderhoud uit te sparen of te beperken. Ook kan met verkoop het aanzicht van de gemeente ‘mooier’ worden. keuze Om genoemde redenen is er voor gekozen om (rest)stroken met gewijzigde uitgangspunten en randvoorwaarden te (kunnen) verkopen. Leeswijzer In deze nota is omschreven en onderbouwd welke uitgangspunten gewijzigd zijn ten opzichte van eerdere besluitvorming. Daarbij zijn randvoorwaarden geformuleerd waaronder (rest)stroken op uniforme wijze verkocht kunnen worden. In deze nota is eerst de definitie van (rest)stroken verwoord. Daarbij zijn de wettelijke kaders en de termen actief en/of passief handelen toegelicht. In een volgende paragraaf zijn uitgangspunten waaronder en randvoorwaarden waaraan een (rest)strook in principe moet voldoen verwoord. In paragraaf vier en vijf is de prijsstelling van respectievelijk te verkopen en te verhuren (rest)stroken gegeven en toegelicht. Per paragraaf zijn de door het college gemaakte keuzes geformuleerd onder het paragraaf sluitende kopje ‘ keuze’.
3
2.
Definitie, wettelijk kader, actief/passief verkopen
Definitie De definitie van wat een (rest)strook wel en niet is of kan zijn: (Rest)strook: De term ‘(rest)strook’ heeft betrekking op (gedeeltelijke) percelen grond, welke niet functioneel (meer) zijn voor de openbare ruimte. Er is sprake van (rest)stroken grond indien het een (gedeeltelijk) perceel grond betreft ‐ niet zijnde landbouwgrond ‐ dat eigendom is van de gemeente Deurne en dat kan worden benut voor vergroting van het perceel waarop een direct aangrenzende eigenaar of huurder woonachtig is. Geen (rest)strook: ‐ Indien er een andere bestemming dan “Openbaar groen/weg” rust op de (rest)strook (bijvoorbeeld “Wonen” of “Niet Wonen” bij woningen en/of bedrijven of in het buitengebied) is er in principe geen sprake van een (rest)strook*. ‐ Als bij uitbreiding van de bouwblok het perceel meerwaarde krijgt is er geen sprake van een reststrook. In deze situaties is bij verkoop sprake van het toerekenen van de reguliere grondprijs. * Er bestaat één specifieke uitzondering op bovenstaande definitie van het zijnde (geen) reststrook. Die uitzondering betreft die percelen grond waar sprake is van een globaal bestemmingsplan waarbinnen het gehele woongebied is aangemerkt als woonbestemming (bijvoorbeeld bestemmingsplan Koolhof). De reguliere bouwgrondprijs blijft hier van toepassing op door de gemeente te verkopen vierkante meters. Daarop wordt één uitzondering gemaakt. Vierkante meters openbaar groen aan de voorzijde, buiten de rooilijn van de woning kunnen verkocht worden tegen € 25,‐‐ p/m². Dit met een maximum van 35 vierkante meter. Wettelijk kader Het al dan niet sluiten van overeenkomsten tot koop en verkoop, verhuur of ingebruikgevingen van (rest)stroken grond moet worden aangemerkt als een privaatrechtelijke handeling. Hiertoe is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om besluiten te nemen op grond van artikel 160 lid 1 onder ‘e’ van de Gemeentewet. De gemeente handelt als rechtspersoon in de zin van artikel 2:1 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. De beslissingen over het toe‐ of afwijzen van een verzoek tot verkoop van (rest)stroken grond zijn vanwege de privaatrechtelijke aard niet vatbaar voor bezwaar en beroep bij de bestuursrechter in de zin van de Algemene Wet Bestuursrecht (afd.1:4 Awb). Actief of passief verkopen Bij verkoop van (rest)stroken grond kan een actief of passief gehandeld worden: Actief Een actief verkoop betekent dat de gemeente het initiatief neemt in het aangeven welke (rest)stroken grond voor verkoop in aanmerking komen of al dan niet in gebruik geven. Deze percelen worden dan, indien er geen belemmeringen aanwezig zijn op of in de (rest)strook, aan de desbetreffende burgers te koop aangeboden (hierbij dient gedacht te worden aan bijvoorbeeld weg‐ of wijkreconstructies of woningbouwontwikkelingen waar niet functionele stroken grond verkocht kunnen worden).
4
Passief Bij passief handelen is het juist andersom, daar ligt het initiatief bij de burger. Zonder actie van de burger wordt niet tot een verkoopaanbod overgegaan. keuze De gemeente kiest voor een passief handelen van (rest)stroken conform de gegeven definitie. Voor bekende gevallen van gebruik van gemeentegrond kan in voorkomende gevallen afgeweken worden van passief handelen, afhankelijk van de beschikbare ambtelijke capaciteit kan dan worden gekozen voor een actief handelen.
5
3. Uitgangspunten en toetsingscriteria Verzoeken van particuliere eigenaren In de meeste gevallen zal het initiatief uitgaan van een particuliere huiseigenaar. In dat geval gelden de in deze nota geformuleerde randvoorwaarden. Om de afhandeling te bespoedigen, vraagt de gemeente van de indieners van een verzoek enig ‘voorbereidend werk’. Aan de hand van de randvoorwaarden van de gemeente (te raadplegen via www.deurne.nl) kan de eigenaar zelf al voor een groot deel nagaan of de beoogde (rest)strook voldoet aan de voorwaarden en of het indienen van een verzoek tot koop/huur kans van slagen heeft. Uitgangspunten voor de beoordeling van een verzoek De gemeente wil in principe graag tegemoet komen aan de wens van de burger om een (gedeeltelijk) perceel grond in eigendom te verkrijgen. De bereidheid is er om (rest)stroken grond te verkopen, mits dat mogelijk en wenselijk is en er voldaan kan worden aan een aantal voorwaarden. Verhuren van grond is een optie als verkoop niet mogelijk is, maar ook daar waar de burger graag wil huren en kopen voor die burger geen optie is/kan zijn. Het belangrijkste is dat er door de verkoop/verhuur een situatie ontstaat waarin alle betrokkenen redelijkerwijs tevreden zijn: de nieuwe eigenaar/huurder heeft bijvoorbeeld een grotere tuin, voor de omwonenden zijn er geen ruimtelijke belemmeringen en de gemeente hoeft zich niet meer te bekommeren om het onderhoud van het strookje grond. Toetsingscriteria voor verkoop/verhuur Of (rest)stroken voor verkoop/verhuur in aanmerking komen, wordt aan de hand van toetsingscriteria beoordeeld. De criteria zijn geschreven vanuit het oogpunt (rest)stroken te verkopen, echter zijn de criteria evenzo van toepassing op aanvragen tot verhuur. Het liggingscriterium Het gaat bij een (rest)strook om een (gedeeltelijk) perceel grond dat aan het eigendomsperceel grenst van de gegadigde. Voorwaarde voor verkoop is dan ook dat het perceel van de eigenaar grenst aan de (rest)strook die men wenst te kopen. Indien de gemeente andere bedoelingen heeft met de reststrook (bijvoorbeeld voor andere ontwikkelingen) wordt niet verkocht. Soms gaat het om een (rest)strook welke aan meerdere eigendomspercelen grenst. Bijvoorbeeld als een rij woningen aan één (rest)strook grenst. Een dergelijke (rest)strook komt slechts voor verkoop in aanmerking indien alle aangrenzende eigenaren tot koop willen overgaan. Dit om versnippering te voorkomen. Dergelijke onlogische situaties geven ook een niet wenselijk effect op het straatbeeld. Bovendien kan zoiets ertoe leiden dat een (rest)strook die nog wel in eigendom van de gemeente is, niet meer toegankelijk is of moeilijk te onderhouden hetgeen een kostenverhogend effect heeft. Overwegende belangen kunnen, mits gemotiveerd aanleiding geven om af te wijken van het principe dat in beschreven gevallen alle eigenaren tot koop moeten overgaan. Ook is het denkbaar dat meerdere aangrenzende perceelseigenaren dezelfde (rest)strook willen aankopen. Indien er maatschappelijk belang voor de (rest)strook aanwezig kan zijn (bijvoorbeeld bij een strook grond tussen een sportschool en een woning alwaar de sportschool parkeerplaatsen kan realiseren op de strook grond) wordt de (rest)strook in eerste instantie verkocht uit maatschappelijk belang. Indien geen sprake is van maatschappelijk belang en waar geen verdeling in de (rest)strook kan plaatsvinden volgt een loting, uitgevoerd door het college van B&W.
6
Het gebruikscriterium (Rest)stroken grond die voor verkoop in aanmerking komen, mogen geen huidige of toekomstige gebruiksfunctie hebben. Hierbij valt te denken aan: ‐ het gebruik of toekomstig gebruik als openbare speelgelegenheid; ‐ het gebruik of toekomstig gebruik als functioneel openbaar groen; ‐ het gebruik of toekomstig gebruik voor recreatieve doeleinden; ‐ het gebruik of toekomstig gebruik ter afscherming, camouflage of buffer; ‐ het gebruik of toekomstig gebruik als openbaar voetpad of ‐weg; ‐ een positieve bijdrage aan de verkeersveiligheid, met name uitzicht bij kruispunten; ‐ watercompensatie; ‐ parkeervakken i.v.m. parkeernorm; ‐ bij natuurcompensatie van een strook grond; ‐ het (toekomstig) gebruik voor woondoeleinden; ‐ het (toekomstig) gebruik bij mogelijke strategische doeleinden; ‐ in beeldkwaliteitsplannen aangegeven groen; ‐ functies binnen de groenstructuren. Belemmeringen Percelen met belemmeringen zoals kabels, leidingen, riolering, brandkranen, duikers, etc. worden in principe niet verkocht. Het college kan, in bijzondere gevallen ten aanzien van voorgaande criteria maatwerk toepassen. Dat wil zeggen dat het college beargumenteerd kan afwijken van het gestelde liggingscriterium, gebruikerscriterium en het gestelde betreffende belemmeringen. Als besloten wordt dat percelen grond met belemmeringen als (rest)strook verkocht kunnen worden, dan wordt qua prijsstelling 66% van de reguliere bouwgrondprijs gehanteerd. Het college dient er daarbij op toe te zien dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Keuze (Rest)stroken kunnen verkocht worden als aan de criteria (liggingscriterium, gebruikerscriterium en belemmeringen) voldaan kan worden. In bijzondere gevallen kan het college maatwerk leveren en beargumenteerd afwijken van het gestelde ten aanzien van de criteria.
7
4. Verkoop Afwijken van reguliere grondprijs Iedere (rest)strook dient ter vergroting van het eigen huisperceel. Bij verkoop van het huisperceel levert het perceel (rest)strook een prijs op die gerelateerd is aan de marktprijs. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in: de ligging, en mogelijke bebouwingsmogelijkheden van de (rest)strook. Een reststrook is geen “maagdelijke” bouwgrond. Er rust immers niet de bestemming “wonen” op. Het is dus niet realistisch om de volledige bouwgrondprijs in rekening te brengen. Als wel de bestemming wonen op de grond rust, dan geldt de reguliere grondprijs. Uit benchmark onderzoek onder een viertal aan Deurne grenzende gemeenten is gebleken dat in die vier gemeenten een van de reguliere bouwgrondprijs wordt berekend voor (rest)stroken (zie bijlage II). Verkoopprijs (rest)stroken
Prijs De prijs van een (rest)strook kan op basis van hiervoor gegeven argumentatie lager zijn dan de reguliere bouwgrondprijs. De prijs van een vierkante meter (rest)strook wordt daarbij gedifferentieerd naar ligging ten opzichte van de woning. Daarnaast is de hoogte mede afhankelijk van het al dan niet berusten van de bestemming wonen op de betreffende meters (met uitzondering van (rest)stroken binnen globale bestemmingsplannen). Aan de hand van onderstaand schema kan de verkoopprijs van vierkante meters (rest)stroken worden berekend. Voortuin: < of gelijk aan 35 m² € 25,‐‐ p/m² (vanaf weg tot aan voorgevel) Voortuin: > 35 m² ** 20% van de reguliere bouwgrondprijs Bestemming wonen* De reguliere bouwgrondprijs (op aan te kopen grond, vanaf de voorgevel) Geen woonbestemming: Vanaf zijgevel/tuin binnen de rooilijn en < 40 m1 diep 50% van de reguliere bouwgrondprijs (gerekend vanaf de voorgevel van de woning) Vanaf zijgevel/tuin over de rooilijn, geen € 25,‐‐ p/m² bebouwingsmogelijkheden: < of gelijk aan 60 m² Vanaf zijgevel/tuin over de rooilijn, geen 20% van de reguliere bouwgrondprijs bebouwingsmogelijkheden: > 60 m² *** Achtertuin buiten de 40 m1 diepte 20% van de reguliere bouwgrondprijs (gerekend vanaf de voorgevel van de woning)
* Idem pagina 4. ** De eerste 35 m² als (rest)strook te (ver)kopen, dienend ter vergroting van de voortuin komen in aanmerking voor de prijs: € 25,‐‐ p/m². Het aantal m² dat de (rest)strook groter is dan 35 m² wordt afgerekend tegen 20% van de reguliere bouwgrondprijs. *** De eerste 60 m² als (rest)strook te (ver)kopen, dienend ter vergroting van de zijtuin komen in aanmerking voor de prijs: € 25,‐‐ p/m². Het aantal m² dat de (rest)strook groter is dan 60 m² wordt afgerekend tegen 20% van de reguliere bouwgrondprijs. Ter verduidelijking van dit schema is in bijlage III ruimtelijk gevisualiseerd welke vierkante meters, ten opzichte van de woning in aanmerking komen voor welke prijsstelling. 8
Aanvullend wordt gesteld dat bij verkoop komende kosten voor de koper zijn. Dat wil zeggen dat (rest)stroken kosten koper aangeboden en verkocht worden. Daarnaast kan het college, in bijzondere gevallen ten aanzien van de prijsstelling van (rest)stroken maatwerk toepassen met in achtneming van de hardheidsclausule. Het college dient er daarbij op toe te zien dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Keuze (Rest)stroken kunnen verkocht worden tegen een gedifferentieerd tarief. Een vierkante meter (rest)strook kan daarmee in prijs variëren van € 25,‐‐ tot 50% van de reguliere bouwgrondprijs. Daar waar een woonbestemming rust op de te verkopen grond wordt deze verkocht tegen de reguliere bouwgrondprijs. In bijzondere gevallen kan het college ten aanzien van de prijsstelling van (rest)stroken maatwerk toepassen met in achtneming van de hardheidsclausule.
9
5. Verhuur
Verhuur van (rest)strook Verzoeken tot huur van gemeentegrond komen altijd vanuit de burger. Belangrijk doel is het vastleggen van het eigendomsrecht, zodat verjaring wordt voorkomen (zie bijlage IV). Ander voordeel van verhuur kan, vooral voor en naast het huis, zijn dat de gemeente zelf minder onderhoud hoeft te doen. Er is onderscheid te maken tussen verhuur: ‐ van (rest)stroken grond die niet gekocht kunnen worden en daarom vervolgens verhuurd worden (bijvoorbeeld bij onvoldoende middelen). ‐ bij tijdelijke ingebruikgeving. ‐ van (rest)stroken grond waarin kabels en leidingen liggen en in voorkomende gevallen uitsluitend voor ingebruikgeving in aanmerking komen. In beginsel wil de gemeente (rest)stroken verkopen. Verhuren van grond is een optie als verkoop niet mogelijk is, maar ook daar waar de burger graag wil huren en kopen voor die burger geen optie is/kan zijn. Bij aanvragen tot verhuur van gemeentegrond wordt getoetst aan dezelfde toetsingscriteria als bij een aanvraag tot verkoop. Deze zijn beschreven in paragraaf 3 (Uitgangspunten en toetsingscriteria). Van verhuur van gemeentegrond kan dan pas sprake zijn als redelijkerwijs kan worden voldaan aan de geldende toetsingscriteria. De verhuurprijs - Voortuinen en zijtuinen binnen de rooilijn: € 25,‐‐ / jaar - Achtertuinen en zijtuinen buiten de rooilijn: Differentiatie: o 0 – 100m² = € 100,/jr o 100m² – 200m² = € 200 /jr o 200m² – 300m² = € 300/jr o Boven de 300m² = €1/m2 Uitgangspunten en randvoorwaarden bij verhuur grond - De huurperiode betreft gehele kalenderjaren. - Uitgangspunt betreft huurperiode van minstens vijf jaar. - De prijs wordt geïndexeerd na 5 jaar. - Opzegtermijn voor beide partijen betreft 3 maanden (voor het einde van de huurtermijn, per kalenderjaar). - Er mag geen fundering worden aangelegd in de gehuurde grond. - Facturering: eens per contracttermijn, in ieder geval eens per vijf jaar. - Huursom wordt voldaan bij aangaan of verlengen van het contract. - Eenmalige contractkosten á € 45 worden bij huurder in rekening gebracht.
Keuze (Rest)stroken die niet verkocht kunnen worden kunnen in aanmerking komen voor verhuur. Een vierkante meter te verhuren grond kan variëren van € 25,‐‐ tot zoveel euro als vierkante meters gehuurd worden. De hoogte van de huurprijs is daarbij afhankelijk van de ligging van de grond ten opzichte van de woning en de omvang van het door de gemeente te verhuren perceel.
10
Bijlage I
Verkochte (rest)stroken in het recente verleden
In onderstaande tabel zijn de verkopen van (rest)stroken tussen januari 2008 en december 2012 weergegeven. Hieruit blijkt dat op basis van de huidige werkwijze vrijwel geen oppervlakte gronden verkocht zijn en dat de opbrengst relatief laag is. Tabel: verkochte reststroken 2008 t/m 2012
OPP. In m2
BESLUIT
TEN BEHOEVE VAN
08‐01‐08 10‐02‐09
RESTSTROOK PROJECT ILLEGAAL GEBRUIK
26 36
4.301 900
165 incl. BTW 25 excl. OVB
10‐02‐09
PROJECT ILLEGAAL GEBRUIK
51
8.833
173 excl. OVB
14‐07‐09
BETREKKEN BIJ TUIN
15
1.700
113 excl. OVB
14‐12‐10
CORRECTIE KADASTRALE GRENS
10
250
25 excl. OVB
14‐12‐10
CORRECTIE KADASTRALE GRENS
16
400
25 excl. OVB
14‐12‐10
CORRECTIE KADASTRALE GRENS
16
400
25 excl. OVB
14‐12‐10
CORRECTIE KADASTRALE GRENS
15
375
25 excl. OVB
14‐12‐10
CORRECTIE KADASTRALE GRENS
15
375
25 excl. OVB
14‐12‐10
CORRECTIE KADASTRALE GRENS
11
275
25 excl. OVB
15‐02‐11
BETREKKEN BIJ TUIN
16
4.560
285 excl. OVB
15‐02‐11
RESTSTROOK
155
29.063
188 excl. OVB
11‐12‐12
DORPSAKKERS
55
18.967
345 incl. BTW
11‐12‐12 Totaal
DORPSAKKERS
55
18.967
345 incl. BTW
492
89.365
KOOPSOM
PRIJS/ M²
BTW/OVB
Geconcludeerd kan worden dat het verkopen tegen de reguliere grondprijs niet tot verkopen heeft geleid. Anderzijds zijn er gegadigden om enkele meters tbv de voortuin te kopen, mits dit tegen een duidelijk lagere prijs is dan de reguliere grondprijs. Aangezien dit ook voor de gemeente voordeel oplevert (onderhoud en het voorkomen van verjaring), kan hier sprake zijn van een win/win situatie.
11
Bijlage II
Benchmark omliggende gemeenten (verkoop/verhuur)
Verkoop Van een aantal omliggende gemeenten is bekend hoe zij verkoopprijzen berekenen en hanteren voor reststroken. In onderstaande tabel is deze informatie verzameld. Ook is de huidige werkwijze van Deurne vernoemd (besloten op 27 januari 2011) en op basis van het project Landjepik (15 oktober 2010).
Tabel: Onderzoek verkoopprijzen bij aangrenzende gemeenten (januari 2011) Helmond Venray Gemert‐Bakel Peel en Maas
Grond‐ prijs
50% regulier: € 161,25, excl. BTW Kosten koper
Overig
Bouwblok: Venray/kerkdorp € 230 / 195 Buiten bouwblok € 115/€ 75
Naast/achter woning: 75% reguliere prijs Voortuin: 50% reguliere prijs
Deurne project landjepik 17‐07‐2009 € 75 (regulier = € 200) Regulier of lager, afhankelijk van oppervlak basisperceel ‐ Voortuin; € 25,‐ m2 Voortuin; ‐ Achterkant; € 30,‐ m2 € 25,‐ m2 (meer dan 40 m. achter voorlijn woning)
Deurne 27‐01‐2011 Regulier (€ 285) of 66% indien beperkingen
Verhuur Van een aantal omliggende gemeenten is bekend hoe zij verhuurprijzen berekenen en hanteren van reststroken. In onderstaande tabel is deze informatie verzameld. Ook is de huidige werkwijze van Deurne vernoemd (besloten op 27 januari 2011) en op basis van het project Landjepik (15 oktober 2010). Tabel: Onderzoek verhuurprijzen bij aangrenzende gemeenten (januari 2011) Helmond Venray Gemert‐Bakel Peel en Maas Deurne project landjepik 17‐07‐2009 1‐15 m: € 30 / jr € 0,35/m2, min € 50/jr € 50/jr € 23 16‐26 m € 50/jr Openbare weg Om niet, mits onderhouden > 25 m: € 2 / m2 Eenmalig ‐‐ contractskosten € 45
Deurne 27‐01‐2011 (Doel: vastleggen eigendomsrecht)
Voortuin; € 25/jr achtertuin 0 – 100m² = € 100,/jr 100m² – 200m² = € 200 /jr 200m² – 300m² = € 300/jr Boven de 300m² = €1/m2
12
Bijlage III
Ruimtelijke weergave van gedifferentieerd prijs per m2
€ / % ... aankoop p/m²
achtertuin: 20% van bouwgrondprijs p/m²
buiten 40 m1
zijtuin/tuin binnen de rooilijn: 50% van zijtuin/tuin over de reguliere de rooilijn: € 25,-bouwgrondprijs p/m² (geen p/m² bebouwings-
40 m1 vanaf voorgevel woning
zijtuin/tuin over de rooilijn: 20% van de reguliere bouwgrondprijs p/m² (geen mogelijkheden): bebouwings< of gelijk aan mogelijkheden): 60 m² > 60 m²
tuin
(rooilijn binnen) bestemming wonen (waarbinnen de woning)
voortuin voortuin € 25,-- p/m²: < of gelijk aan 35 m² voortuin > dan 35 m²: dan 20% van de reguliere bouwgrondprijs p/m²
vanaf weg tot aan voorgevel
Ter verduidelijking is hieronder nog de definitie van de rooilijn gegeven. Rooilijn: De grens, gegeven in het bestemmingsplan waarbinnen de opstallen gebouwd mogen/moeten worden. De rooilijn is in bestemmingsplannen gevisualiseerd als dunne zwarte lijn binnen de bestemming wonen. Vaak valt de rooilijn samen met de begrenzing van de bestemming wonen. In die gevallen is er geen sprake van een dunnen zwarte lijn, maar van één dikke zwarte lijn.
13
Bijlage IV Onrechtmatig gebruik van gemeentegrond Verjaringen De wetgeving kent twee soorten verjaringen bij het rechtsgeldig verkrijgen van een (rest)strook, namelijk te goeder trouw en te kwader trouw. Te goeder trouw (na 10 jaar en een dag te verkrijgen) Hierbij handelt de bezitter van de (rest)strook uit zuivere motieven. In art 3:11 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat goede trouw van een persoon ontbreekt, indien hij van de werkelijke feiten of juridische verhouding op de hoogte is, of indien hij deze had moeten kennen. Dit laatste criterium is gebaseerd op de gedachte dat men zich niet bewust onwetend mag houden van de werkelijke feiten, door ieder onderzoek na te laten. Daarnaast bepaalt art 3:11 BW dat goede trouw ontbreekt indien onderzoek onmogelijk is, maar men wel reden heeft om te twijfelen aan de juistheid van de schijnbare feiten of juridische verhouding. Wie besluit om een risico te nemen, wordt dus niet beschermd op basis van goede trouw. Openbare registers zijn toegankelijk voor iedereen. Daarom verlangt de wet dat enerzijds iedereen de registers raadpleegt wanneer dit nodig is, en anderzijds dat iedere betrokkene de registers bijhoudt wanneer er veranderingen zijn. Wettelijk gelden deze registers dan ook als 'waar'. Wie een openbaar register raadpleegt en hiernaar handelt is in principe te goeder trouw, en wie dit nalaat is dit niet en geniet dus geen bescherming. Te kwader trouw (na 20 jaar en een dag te verkrijgen) Artikel 3:105 BW verheft de bezitter te kwader trouw na twintig jaar en een dag tot eigenaar. Degene die zijn tuin een stuk heeft vergroot kan zich na twintig jaar als eigenaar van de (rest)strook in laten schrijven in de registers. Met name in gevallen waarin de gemeente niet in staat is iets tegen de verkrijging te doen of zich niet bewust is van het feit dat zijn recht gevaar loopt, en de bezitter bovendien te kwader trouw is, kan de gemeente de (rest)strook verliezen. Eigendomsverlies aan een bezitter te kwader trouw en eigendomsverkrijging door een bezitter te kwader trouw, niet te rechtvaardigen is door enkel op de rechtszekerheid te wijzen. Het verlies van recht aan een onrechtmatige bezitter is gerechtvaardigd wanneer de eigenaar zijn verlies, de verkrijging door de onrechtmatige bezitter, heeft kunnen voorkomen, maar naliet tegen de onrechtmatige bezitter op te treden. De eigenaar heeft zijn verlies dan aan zichzelf te wijten; hij heeft zijn recht verworpen. Het is dus denkbaar dat een (rest)strook door verkrijgende verjaring eigendom is geworden van een burger. Bij verjaring gelden o.a. de volgende (belangrijkste) regels: ‐ De verjaringstermijn gaat lopen als de bewoner bezitsdaden heeft verricht aan de grond. Als er geen sprake is van bezitsdaden, maar ‘houden voor de gemeente’ is er geen sprake van verjaring. Bij zowel gebruik van gemeentegrond als tuin, het maaien van bermen of grasstroken kan er sprake zijn van bezit of ‘houden voor’. ‐ Neemt men te kwader trouw (rest)strook in gebruik, dan verjaart dit perceel grond na 20 jaar. ‐ Als een (rest)strook verjaard is, is de gemeente geen eigenaar meer van de (rest)strook en kan deze de (rest)strook niet verkopen. In geval van verjaring zal ervoor worden gekozen om een akte van verjaring op te laten stellen bij de notaris. Hierdoor komt de verjaarde (rest)strook kadastraal op naam te staan van de verkrijgende partij. De kosten voor het opstellen van een dergelijke akte komen voor rekening van de verkrijgende partij.
14
‐
Indien de verkrijgende partij niet akkoord gaat met het betalen van de kosten voor het opstellen van een akte van verjaring, dan blijft de (rest)strook op naam van de gemeente staan en dient de bewoner bij verkoop van de woning alsnog te regelen dat de (rest)strook op naam van de nieuwe bewoners komt te staan. De kosten hiervoor zullen niet door de gemeente gedragen worden. Bij verjaring van (rest)stroken grond, gelegen bij huurwoningen, geldt dat huurders nooit de (rest)strook in eigendom kunnen verkrijgen door middel van verjaring; dit kan wel door de verhuurder (bijvoorbeeld een Woningstichting). Hier geldt dezelfde verjaringstermijn als bij koopwoningen (20 jaar te kwader trouw). Een Woningstichting kan dus eigenaar worden van een (rest)strook bij een huurwoning als die (rest)strook door de huurder in gebruik is genomen. De verjaring wordt niet onderbroken, indien tussentijds een wisseling van huurders plaatsvindt.
15
Beslisboom ‘Kavelverkoop gemeente Deurne met bestemming agrarisch/bos of natuurgebied’. De gemeente Deurne hanteert bij de verkoop van percelen die in haar bezit zijn de volgende principes: - maximalisatie van de opbrengst; - een kans op verwerving voor iedere geïnteresseerde koper. 1. Deze beslisboom geldt enkel voor kavels met bestemming ‘agrarisch/bos of natuurgebied’. 2. Het publieke belang van een medeoverheid gaat boven het private belang van een individuele koper. Indien voor een medeoverheid voor het bereiken van haar publieke doelstelling verwerving van betreffend perceel aan de orde is, zal de kavel onderhands aan betreffende overheid worden aangeboden. De prijs wordt in dat geval aldus bepaald: er worden minimaal 3 actuele ( niet ouder dan 1 jaar ) verkoopprijzen genomen (zo nodig opgevraagd bij het kadaster) van kavels die met het te vervreemden perceel vergelijkbaar zijn qua ligging, omvang en gebruikskwaliteit. (geen verkooptransacties in familie verband en geen transactie overheid-particulier) Betreffende kavel wordt voorts aangeboden tegen het gemiddelde verkoopprijs van de referentiekavels. Als er geen/onvoldoende referentiekavels zijn dan wordt er middels een taxatie door een makelaar prijs bepaald. 3. Als punt 2 niet tot verkoop leidt wordt gekozen uit twee methoden van verkoop, afhankelijk van de karakteristieken van het te verkopen perceel: - verkoop via openbare inschrijving (basismethode) - directe onderhandse verkoop (specifieke methode) 4. In de keuze voor een verkoopmethodiek is bepalend of het gaat om een restperceel c.q. incourante kavel of om een eigenstandig c.q. courante kavel. 5. In geval het (min of meer) een eigenstandig c.q. courante kavel betreft, verloopt verkoop via een openbare inschrijving zoals beschreven in de notitie “laaghangend fruit” (BBV 344773). - Het gaat hier om een kavel waar logischerwijs kan worden geconcludeerd dat er meerdere geïnteresseerden zullen zijn. - Alle aangrenzende eigenaren worden expliciet gewezen op deze openbare inschrijving. 6. In geval het een restperceel c.q. incourante kavel is, dan gaat het om percelen met minimaal één van de volgende kwalificaties: het gaat om een kavel: - waarvan redelijkerwijze is te verwachten dat er slechts 1 partij geïnteresseerd zal zijn in aankoop van het perceel. - die beperkt is in omvang, v.w.b. vorm ‘onhandig’, en/of v.w.b. ligging ‘onhandig’ gesitueerd. - die ingesloten is, slecht ontsloten kan worden of logisch verbonden is met een aangrenzend perceel; - waarvoor een aantoonbaar of bijzonder belang voor een direct aanwonende om tot verwerving over te kunnen gaan; - van een beperkte omvang die tegen een woon- of bedrijfsbestemming aanligt en daar een natuurlijke eenheid mee kan vormen; 7. Indien een perceel als restperceel c.q. incourante kavel gekwalificeerd wordt, kan ervoor gekozen worden om niet te werken via een openbare inschrijving maar het perceel onderhands aan te bieden aan de meest logische koper.
- Indien gekozen wordt om tot onderhandse verkoop over te gaan, wordt de verkoopprijs bepaald op grond van vergelijkbaarheid en objectiviteit. ( zoals beschreven onder punt 2) - Indien niet tot overeenstemming kan worden gekomen, wordt het kavel alsnog via openbare inschrijving verkocht.
Beslisboom: Kavelverkoop gemeente Deurne met bestemming agrarisch/bos of natuurgebied Te verkopen kavel
Aanbieden aan medeoverheid
Interesse in kavel?
Prijs wordt bepaald o.b.v.: - 3 actuele verkoopprijzen - taxatie
Bepalen prijs ja
Voor vastgest. prijs aanbieden nee nee
ja
Betreft het een incour. kavel?
Verkoop incourante kavel Verkoop van een incourante kavel kan via: 1. Openbare inschrijving 2. Onderhandse aanbieding
Verkoop kavel?
ja
Afronden verkooptraject
nee
Verkoop courante kavel Verkoop van een courante kavel via: 1. Openbare inschrijving
Een incourante kavel heeft minimaal één van onderstaande kwalificaties. Het gaat om een kavel: - waarvan redelijkerwijze is te verwachten dat er slechts 1 partij geinteresseerd zal zijn in de aankoop van het perceel; - die beperkt is in omvang (v.w.b. vorm 'onhandig' en/of v.w.b. ligging 'onhandig' gesitueerd); - die ingesloten is, slecht ontsloten kan worden of logisch verbonden is met een aangrenzend perceel; - met een aantoonbaar of bijzonder belang voor een direct aanwonende om tot verwerving over te kunnen gaan; - van een beperkte omvang die tegen een woon- of bedrijfsbestemming aanligt en daar een natuurlijke eenheid mee kan vormen.
