VERZORGD VASTGOED. Een onderzoek naar het vastgoed en de. herontwikkelingsmogelijkheden van. Amsterdamse verzorgingshuizen

VERZORGD VASTGOED Een onderzoek naar het vastgoed en de herontwikkelingsmogelijkheden van Amsterdamse verzorgingshuizen

Doctoraalscriptie Ruud van Eijk Studentnr. 0103047

VERZORGD VASTGOED Een onderzoek naar het vastgoed en de herontwikkelingsmogelijkheden van Amsterdamse verzorgingshuizen

Doctoraalscriptie Auteur: Ruud van Eijk 0103047

Begeleiding: Drs. G.W. Middelkoop, Universiteit van Amsterdam F. Bosveld RT, DTZ Zadelhoff

23 maart 2007

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................ 4 Samenvatting ............................................................................................................................ 5 1

Inleiding ......................................................................................................................... 10 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2

Aanleiding........................................................................................................................................ 10 Vraagstelling.................................................................................................................................... 13 Doel ................................................................................................................................................. 14 Begrippen......................................................................................................................................... 14 Onderzoeksopzet.............................................................................................................................. 15 Hypothese ........................................................................................................................................ 16 Opbouw rapportage.......................................................................................................................... 17

Ontwikkelingen in zorg en vastgoed ........................................................................... 18 2.1 Soorten zorgvastgoed....................................................................................................................... 18 2.1.1 Van intramuraal naar extramuraal ............................................................................................ 18 2.1.2 Historisch kader........................................................................................................................ 22 2.1.3 Verdwijnen verzorgingshuizen................................................................................................. 23 2.2 Actoren ............................................................................................................................................ 25 2.2.1 Actorenoverzicht zorgvastgoed ................................................................................................ 25 2.2.2 Ambtelijke instanties en overheden.......................................................................................... 27 2.2.3 Ontwikkelingsfase .................................................................................................................... 29 2.3 Conclusie ......................................................................................................................................... 34

3

Zorg- en vastgoedbeleid................................................................................................ 36 3.1 Wetgeving........................................................................................................................................ 36 3.1.1 AWBZ ...................................................................................................................................... 36 3.1.2 Wet maatschappelijke Ondersteuning (WMO)......................................................................... 38 3.1.3 Zorgindicatie ............................................................................................................................ 40 3.2 Huidige financierings- en bouwkostenbeleid................................................................................... 41 3.3 Nieuwe huisvestingsbeleid AWBZ-instellingen .............................................................................. 44 3.3.1 Tijdpad invoering WTZi........................................................................................................... 45 3.3.2 Normatieve Huisvestings Component ...................................................................................... 45 3.3.3 Bouwaanvragen ........................................................................................................................ 45 3.3.4 Tegenstrijdige belangen............................................................................................................ 46 3.3.5 Advies Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RVZ)........................................................... 47 3.3.6 Tijdpad (volgens RVZ)............................................................................................................. 49 3.4 Beleid wonen en zorg gemeente Amsterdam................................................................................... 49 3.4.1 Wibo ......................................................................................................................................... 50 3.5 Conclusie ......................................................................................................................................... 50

4

Kernproblematiek ten gevolge van ontwikkelingen in de zorg ................................ 52 4.1 Kernproblemen vanuit het verleden................................................................................................. 52 4.1.1 Boekwaardeprobleem ............................................................................................................... 52 4.1.2 Gebouwkwaliteit (monitoring CBZ)......................................................................................... 53 4.2 Huidige problematiek zorgen vastgoedmarkt ................................................................................ 57 4.2.1 Bedrijfsvoering zorginstellingen .............................................................................................. 57 4.2.2 Fusies en overnames................................................................................................................. 58 4.2.3 Concurrentie ............................................................................................................................. 58 4.2.4 Personeelsproblemen................................................................................................................ 59 4.2.5 Steunpunten / kantoorruimte .................................................................................................... 59 4.3 Beleggingsvraagstuk........................................................................................................................ 59 4.3.1 Rendementseis.......................................................................................................................... 60 4.3.2 Looptijd en aard huurcontract................................................................................................... 60 4.3.3 Leegstand ................................................................................................................................. 62 4.3.4 Alternatieve aanwendbaarheid ................................................................................................. 63 4.3.5 Waarde en waardering.............................................................................................................. 63 4.4 Conclusie ......................................................................................................................................... 67

5

De vraagontwikkeling naar zorghuisvesting .............................................................. 69 5.1 Vraagontwikkeling Nederland ........................................................................................................ 69 5.1.1 Leeftijd en opbouw................................................................................................................... 69 5.1.2 Huishoudens ............................................................................................................................. 70 5.1.3 Wonen en zorg, vraag en aanbod.............................................................................................. 71 5.1.4 Inkomen.................................................................................................................................... 72 5.1.5 Opleiding.................................................................................................................................. 74 5.1.6 Etniciteit ................................................................................................................................... 75 5.2 Vraagontwikkeling Amsterdam ....................................................................................................... 77 5.2.1 Leeftijd en opbouw................................................................................................................... 77 5.2.2 Huishoudens ............................................................................................................................. 78 5.2.3 Wonen en zorg, vraag en aanbod.............................................................................................. 79 5.2.4 Inkomen.................................................................................................................................... 81 5.2.5 Opleiding.................................................................................................................................. 82 5.2.6 Etniciteit ................................................................................................................................... 84 5.3 Ouderen op de woningmarkt (VROM) ............................................................................................ 87 5.3.1 Woningbehoefte onderzoek...................................................................................................... 87 5.3.2 Nota Mensen, Wensen, Wonen ................................................................................................ 87 5.3.3 Primos prognose ....................................................................................................................... 90 5.3.4 ‘Ruimte geven, bescherming bieden, een visie op de woningmarkt’ ....................................... 91 5.3.5 Woningbehoefte Amsterdam (Nieuwe kaart van Nederland)................................................... 95 5.4 Conclusie ......................................................................................................................................... 96

6

Herontwikkeling van verzorgingshuizen .................................................................... 99 6.1 Definitie ........................................................................................................................................... 99 6.2 Overwegingen.................................................................................................................................. 99 6.2.1 Overwegingen zorginstellingen.............................................................................................. 100 6.2.2 Overwegingen belegger.......................................................................................................... 102 6.2.3 Overwegingen corporatie ....................................................................................................... 104 6.3 Bestemming ................................................................................................................................... 104 6.4 Alternatieve bestemmingen ........................................................................................................... 105 6.4.1 Herontwikkeling tot verpleeghuis .......................................................................................... 105 6.4.2 Herontwikkeling tot studentenhuisvesting ............................................................................. 106 6.4.3 Inpasbaarheid van herontwikkeling........................................................................................ 107 6.5 Procedures...................................................................................................................................... 108 6.5.1 Verkoop.................................................................................................................................. 108 6.5.2 Sale- and lease back................................................................................................................ 109 6.5.3 Sale and lease back van bestaand vastgoed ............................................................................ 110 6.5.4 Sale & Lease Back op nieuwe locatie..................................................................................... 111 6.5.5 Oprichting eigen vastgoedstichting (of B.V.)......................................................................... 112 6.6 Praktijkvoorbeeld: Humanitas ....................................................................................................... 113 6.7 Conclusie ....................................................................................................................................... 114

7

Conclusies en aanbevelingen...................................................................................... 116 7.1 Conclusies...................................................................................................................................... 116 7.2 Aanbevelingen ............................................................................................................................... 126 7.2.1 Zorginstellingen...................................................................................................................... 126 7.2.2 Gemeenten.............................................................................................................................. 128 7.2.3 Corporaties ............................................................................................................................. 129 7.2.4 Beleggers in vastgoed............................................................................................................. 130

Begrippen- en afkortingenlijst ............................................................................................ 131 Afkortingen.............................................................................................................................................. 131 Begrippen................................................................................................................................................. 133

Literatuurverwijzing............................................................................................................ 135 Literatuurlijst, rapporten en artikelen ...................................................................................................... 135 Internet..................................................................................................................................................... 137 Bezochte congressen en bijeenkomsten................................................................................................... 138

Bijlagen.................................................................................................................................. 139 2

Bijlage 1: Enquête voor hurende verzorgingshuizen ............................................................................... 139 Bijlage 2: Enquête voor eigenaar gebruikers van verzorgingshuizen ...................................................... 143 Bijlage 3: Gespreksverslag R. te Vruchte, Woonzorgnet......................................................................... 147 Bijlage 4: Gespreksverslag Anne-Marie Vervaet, ministerie VWS......................................................... 150 Bijlage 5: Gespreksverslag Ellen Olde Bijvank, Quintis b.v. .................................................................. 154 Bijlage 6: Gespreksverslag Dhr. Theunissen, De Bruggen...................................................................... 156 Bijlage 8: Gespreksverslag College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen ..................................................... 158 Bijlage 9: Gespreksverslag Fred Bisschop, CBZ..................................................................................... 160 Bijlage 10: Gespreksverslag Gerald Zwiggelaar, Zorgkantoor Agis ....................................................... 162 Bijlage 11: Gespreksverslag 1 Jaap Roëll, Cordaan ................................................................................ 164 Bijlage 12: Gespreksverslag 2 Jaap Roëll, Cordaan ................................................................................ 168 Bijlage 13: Gespreksverslag Hans Becker, Humanitas Rotterdam .......................................................... 171 Bijlage 14: Gespreksverslag Hans van Fulpen, Amstelring..................................................................... 174

3

Voorwoord In deze scriptie kunt u lezen over de vragen hoe de toekomst eruit ziet voor de Amsterdamse bejaardenhuizen en wat de herontwikkelings-alternatieven zijn. Door het beleid van extramuralisering, het scheiden van wonen en zorg en mensen zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen, lijkt het traditionele verzorgingshuis uit het Nederlandse straatbeeld te verdwijnen. In dit rapport leest u waarom dit voor Amsterdam een ongewenste ontwikkeling zou zijn en waarom het zo’n vaart niet zal lopen.

Allereerst vindt u, na dit voorwoord, een samenvatting van het rapport. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 1 het onderwerp ingeleid en komen de onderzoeksmethodiek en vraagstelling aan bod. Hoofdstuk 2, 3 en 4 beschrijven vervolgens de ontwikkelingen, actoren, het beleid en de kernproblemen rondom het vastgoed van verzorgingshuizen. Het daaropvolgende hoofdstuk behandelt de vraagontwikkeling naar zorghuisvesting die, zoals te verwachten, toe zal nemen in verband met de vergrijzing. Hoofdstuk 6 gaat in op de (on)mogelijkheden van herontwikkeling voor verzorgingshuizen en het laatste hoofdstuk beschrijft de conclusies en de aanbevelingen aan vier betrokken actoren.

Dit onderzoek is gedaan in het kader van mijn doctoraalscriptie voor de studie planologie aan de Universiteit van Amsterdam. De uitvoering heeft tevens plaatsgevonden tijdens een afstudeerstage bij DTZ Zadelhoff. Mijn dank gaat daarom in het bijzonder uit naar Gert Middelkoop, mijn begeleider vanuit de Universiteit en Feddo Bosveld, die me bij DTZ begeleid heeft. Daarnaast wil ik iedereen bedanken die medewerking heeft verleend aan het onderzoek.

Ruud van Eijk Amsterdam, maart 2007

4

Samenvatting Inleiding Verschillende ontwikkelingen in Nederland hebben geleid tot een veranderend beleid in de zorg. De kosten van de AWBZ stijgen steeds verder en met de komende vergrijzing in het vooruitzicht zullen deze kosten alleen maar toenemen. De verslechterende kwaliteit van seniorenhuisvesting en een veranderende visie hierop heeft gezorgd voor een beleid van extramuralisering, het scheiden van wonen en zorg. De introductie van meer marktwerking in de zorgsector moet de komende tijd bij gaan dragen aan de extramuralisering. De slechte kwaliteit van de traditionele verzorgingshuizen blijkt uit een onderzoek van het CBZ en heeft ervoor gezorgd dat er door de inspectie voor de gezondheidszorg (IGZ) zelfs een zwarte lijst op internet gepubliceerd wordt. Al deze ontwikkelingen vragen om een herziening van het vastgoedbeleid van zorginstellingen en hebben geleid tot de tweeledige hoofdvraag van dit onderzoek: “Wat is, aannemende dat de extramuralisering in de zorg zich doorzet, de toekomst van het onroerend goed van de traditionele verzorgingshuizen in Amsterdam? En wat zijn de huidige en alternatieve (her)ontwikkelingsmogelijkheden van het onroerend goed als de scheiding van wonen en zorg verder wordt doorgevoerd?”

Ontwikkelingen in zorg en vastgoed Het huisvesten van ouderen in grootschalige wooncomplexen is iets dat in de jaren ‘70 vorm heeft gekregen. Doordat het huidige beleid van de overheid in toenemende mate toegespitst is op het realiseren van kleinschalige wooncomplexen verdwijnt het traditionele verzorgingshuis langzaam maar zeker uit het Nederlandse straatbeeld. Gezien de beoogde stijging van het welzijnsniveau en het leefgenot voor ouderen is dit een zeer begrijpelijke ontwikkeling. Als echter gekeken wordt naar de fysieke gesteldheid van de woningvoorraad in Amsterdam en de is het de vraag of extramuralisering overal wenselijk en haalbaar is. Om hier een oordeel over te kunnen vormen is goed begrip van actoren en ontwikkelingen in de zorgsector van belang. Hoofdstuk 2 geeft inzage in de, voor verzorgingshuiszorg, belangrijkste actoren en ontwikkelingen.

Zorg- en vastgoedbeleid 5

De ontwikkelingen in de zorgsector hebben geleid tot een beleidswijziging die de nodige wetswijzigingen met zich mee heeft gebracht. De AWBZ wordt gewijzigd en de WTZi, die betrekking heeft op de toelating van zorginstellingen, doet zijn intrede. Beide maatregelen zorgen voor meer marktwerking in de zorg. Ook de introductie van de WMO betekent meer marktwerking en verantwoordelijkheden voor zorginstellingen. Op den duur zullen zorginstellingen volledig financieel verantwoordelijk zijn voor hun kapitaal, waar het vastgoed een onderdeel van is. Daarnaast dicht de WMO een belangrijke rol toe aan gemeenten en de zorgvragers zelf. Hoe de wetgeving nu werkt en wat de gevolgen zullen zijn voor de huidige wetgeving is beschreven in hoofdstuk 3. De nadruk is hierbij gelegd op de gevolgen voor het vastgoed(beleid) van zorginstellingen. Ook wordt aandacht besteed aan het tempo waarmee de beleidswijzigingen doorgevoerd moeten worden. Hierover lopen de meningen uiteen, de RVZ bepleit een big bang, terwijl minister Hoogervorst er een gematigdere visie op na houdt. Ook de ambtelijke tegenstrijdigheden die het veranderende beleid met zich mee brengt komen in dit hoofdstuk aan bod. Het verwijderen van de huisvestingscomponent uit de AWBZ betekent een last minder voor het ministerie van VWS, maar betekent een enorme administratieve klus voor het ministerie van VROM.

Kernproblematiek ten gevolge van ontwikkelingen in de zorg De eerder genoemde slechte kwaliteit van verzorgingshuizen is een historisch gevormd probleem. Ook het boekwaardeprobleem, de boekwaarde van verzorgingshuizen is vaak vele malen hoger dan de huidige marktwaarde, is vanuit het verleden te verklaren. Naast deze twee problemen spelen ook enkele andere kernproblemen met betrekking tot de huidige zorgen vastgoedsector. De concurrentie in de zorg neemt toe en dat zal niet afnemen met de invoering van een meer marktconform model. Dit is ook één van de redenen dat veel zorginstellingen besluiten om te gaan fuseren. Samen met een veranderende visie op de huisvestingssituatie van senioren betekent dit een wijziging van het vastgoedmanagement van zorginstellingen. De samenwerking hierbij met corporaties en beleggers is niet ondenkbaar, maar hiertoe zal eerst kritisch naar het beleggingsvraagstuk gekeken moeten worden. Langlopende huurcontracten bieden beleggingsmogelijkheden, maar daar staan risicofactoren tegenover. Zo is de alternatieve aanwendbaarheid van een verzorgingshuis beperkt, dit maakt een marktconforme waardering lastig. Daarnaast zal met beperkte rendementen rekening gehouden moeten worden. Hoofdstuk 4 gaat dieper in op al deze kernproblemen.

6

De vraagontwikkeling naar zorghuisvesting De mate van vraagontwikkeling naar zorghuisvesting wordt voornamelijk bepaald door de toenemende vergrijzing. Dat de vraag naar geschikte seniorenhuisvesting in Nederland de komende jaren toe zal nemen is een direct gevolg van de vergrijzing. De manier waarop deze vraagontwikkeling vorm zal krijgen en ingevuld moet worden gaat verder dan het bouwen van seniorenflats, zeker in een stad als Amsterdam. Volgens de prognoses zullen de gevolgen van de vergrijzing in Amsterdam minder snel merkbaar zijn dan gemiddeld in Nederland. Ook wordt een stabiliserend aantal hoogbejaarden (80+ers) geprognosticeerd. Hierdoor zal de vraag naar zeer intensieve zorg in combinatie met huisvesting minder hard stijgen dan voor heel Nederland verwacht wordt. Amsterdam kent bovendien een scheve verhouding van het aantal intramurale voorzieningen ten opzichte van het aantal ouderen per stadsdeel. Naast de mate van zorgzwaarte moet in Amsterdam ook ernstig rekening gehouden worden met de verschillende etniciteiten en de woonwensen van deze groepen mensen. Omdat de eerste generatie allochtonen gastarbeiders nu aan het vergrijzen is zal hun zorgvraag de komende tijd ook toe gaan nemen. Deze factoren spelen een belangrijke rol voor de vraagontwikkeling in Amsterdam, maar ook de factoren waar heel Nederland mee te maken krijgt zijn van belang. De almaar toenemende individualisering genereert een toenemende vraag naar eenpersoonswoningen, ook voor senioren. En een stijging van het gemiddelde opleidingsniveau en inkomen zorgt ervoor dat ook ouderen in de toekomst meer kunnen betalen voor huisvesting. De vraag naar dure seniorenhuisvesting, al dan niet in combinatie met zorg, zal stijgen. Tot slot behandelt hoofdstuk 5 de visie op de vraagontwikkeling naar wonen en zorg die beschreven is in enkele beleidsnota’s. Hieruit kunnen, voor de vraag naar zorghuisvesting in verband met de extramuralisering, dezelfde conclusies getrokken worden.

Herontwikkeling van verzorgingshuizen Gezien vanuit het oogpunt van beleggers, corporaties en zorginstellingen wordt in hoofdstuk 6 een inventarisatie gemaakt van de alternatieve mogelijkheden voor de vastgoedopgave van verzorgingshuizen.

Twee

mogelijke

herontwikkelingen,

tot

verpleeghuis

en

tot

studentenwoningen, worden nader uitgewerkt en behoren in sommige gevallen tot de mogelijkheden, maar blijken beide niet ideaal. Sale and lease back biedt wellicht mogelijkheden voor zowel beleggers/corporaties als voor zorginstellingen, maar daarvoor is begrip van de geldende procedures een vereiste. Via verschillende constructies is verkoop

7

mogelijk zonder dat er geld weglekt uit de organisatie. De controle en toestemming van het College van Sanering is hiervoor een vereiste. Een ander alternatief is het oprichten van een eigen vastgoedstichting. Hier wordt in hoofdstuk 6 verder op ingegaan. Het spoort zorginstellingen aan om kritisch naar hun vastgoedmanagement te kijken. Dit alternatief wordt verduidelijkt aan de hand van een praktijkvoorbeeld, van stichting Humanitas, die al geruime tijd volgens deze constructie werkt en hiermee tien jaar geleden succesvol de weg van extramuralisering is ingeslagen.

Conclusies en aanbevelingen Het onderzoek heeft tot 6 algemene conclusies geleid, die in hoofdstuk 7 puntsgewijs behandeld worden. Vervolgens worden op de verschillende deelvragen antwoorden gegeven, die geleid hebben tot de algemene conclusies. De algemene conclusies van het onderzoek worden hieronder beschreven. •

De handhaving en herontwikkeling van grootschalige intramurale verzorgingshuizen de enige manier is om in Amsterdam aan de toekomstige vraag naar seniorenhuisvesting te voldoen.

•

Daarnaast zijn de mogelijkheden om samen te werken met externe partijen voor de herontwikkeling van verouderde verzorgingshuizen afhankelijk van: o de filosofie van de zorginstelling, o de kwaliteit van het huurcontract o en de visie van de gemeente.

•

Uit de wachtlijsten en de stabilisering van het aantal verzorgingshuisplaatsen blijkt verder dat de (volgens het CBZ) slechte kwaliteit van verzorgingshuizen in Amsterdam geen invloed heeft op de vraag naar verzorgingshuisplaatsen.

•

Bovendien speelt het boekwaardeprobleem in Amsterdam geen grote belemmerende rol bij de herontwikkeling van verzorgingshuizen, vanwege de hoge grondprijzen, die overwaarde van het vastgoed mogelijk maken.

•

Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de vergrijzing voorlopig slechts een beperkte invloed zal hebben op de vraagontwikkeling naar zorghuisvesting in Amsterdam.

•

Tot slot kan geconcludeerd worden dat er, vanwege de gebouwspecifieke kenmerken, geen ideale alternatieve herontwikkelingsmogelijkheden zijn voor verzorgingshuizen in Amsterdam, behalve de herontwikkeling tot nieuw verzorgingshuis.

8

9

1

Inleiding 1.1 Aanleiding

Omdat de financiering van wonen en zorg vanuit de AWBZ te duur wordt (VWS 2004) heeft minister Hoogervorst van VWS een beleid in gang gezet ter bevordering van de scheiding van wonen en zorg. De vergrijzende baby-boomgeneratie zal in toenemende mate gebruik gaan maken van zorgvoorzieningen. De huidige intramurale zorginstellingen huisvesten hun cliënten op basis van een vergoeding vanuit de AWBZ (zie ook Bijlage 8). Uit onderzoek van het CBZ blijkt echter dat het slecht gesteld is met de kwaliteit van veel verpleeg- en verzorgingshuizen in Nederland (hoofdstuk 4.1.2). Bovendien is er sprake van een nivellering van de inkomens- en vermogenspositie van ouderen (paragraaf 5.1.4). Verpleeghuizen hebben een grote zorgcomponent en zijn daarom moeilijk te extramuraliseren. Ouderen in verpleeghuizen zijn dusdanig zorgbehoevend dat er geen alternatieve woon-zorgopties zijn. Duidelijk is wel dat de kwaliteit van verpleeghuizen zal moeten verbeteren. Dat wil zeggen dat kamers groter dienen te worden, dat liften, gangen en sanitair beter toegankelijk gemaakt moeten worden en dat alle meerpersoonskamers moeten verdwijnen. Voor verzorgingshuizen ligt de situatie genuanceerder. Veel ouderen verkeren in een betere inkomenspositie dan 10 jaar geleden. In combinatie met de slechte staat van de verzorgingshuizen kan men zich afvragen wat de toekomst is van de Nederlandse seniorenhuisvesting.

Voor verzorgingshuizen is het vraagstuk van transformatie een complexe zaak. Door middel van de extramuralisering wil het ministerie af van de traditionele verzorgingshuizen. De gedachte hierachter is dat de zorg, die in verzorgingshuizen verleend wordt, is in te delen in de categorie ‘licht’ en daarom ook extramuraal geleverd kan worden (thuiszorg bijvoorbeeld). Het ministerie, alsook gemeente Amsterdam (het onderzoeksgebied van dit onderzoek), wil toe naar een situatie waarin ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en voor de nodige zorg gebruik maken van extramurale zorgleveranciers. Dit alles heeft vergrijpende gevolgen voor zorginstellingen en betekent dat de zorgsector voor veel marktpartijen een interessante rol gaat spelen. Verschillende vragen omtrent de wenselijkheid van het nieuwe beleid en de gevolgen hiervan dienen zich aan.

Ten eerste kan men zich afvragen of dit beleid in lijn is met de vraag binnen de doelgroep (zorgbehoevende ouderen). Willen alle ouderen wel zelfstandig blijven wonen? De groep kapitaalkrachtige ouderen neemt toe en dit is een proces dat zich de komende jaren zal

10

versterken. Een toenemend aantal ouderen kan daardoor kiezen hoe ze hun oude dag willen slijten. Vaak zal voor zo lang mogelijk zelfstandig wonen gekozen worden. De toename aan diensten en domotica biedt hier ook voldoende mogelijkheden voor. De vraag is echter of sommige ouderen niet het gemak prefereren dat in een verzorgingshuis geboden wordt. Een zorgbehoevende 75-jarige met een goed pensioen zal zich niet op laten sluiten in een verzorgingshuis in een kamer van 15 m2 met elke dag driemaal een magnetronmaaltijd. Maar wanneer de kwaliteit van de voorzieningen van een hoger niveau gelift zijn, kan het intramurale karakter van een verzorgingshuis voordelen bieden ten opzichte van de scheiding van wonen en zorg. Uit de belangstelling van ouderen voor het idee van de seniorenstad (www.seniorenstad.nl) blijkt dat er duidelijk behoefte is aan de bundeling van voorzieningen en dat er een doelgroep is die graag samen met leeftijdgenoten woont.

Mocht elke zorgbehoevende oudere zelfstandig willen wonen, dan is het nog maar de vraag of dit financieel haalbaar is. Ouderen met een toenemende zorgvraag zullen dit in hun portemonnee gaan voelen. Een toename aan zorgkosten kan betekenen dat op huisvesting bespaard moet worden. Voor een grote groep ouderen zal bewoning van een verzorgingshuis, of soortgelijke huisvesting, onvermijdelijk zijn.

De bestaande verzorgingshuiscapaciteit zal, zeker gezien het huidige tekort aan geschikte seniorenwoningen, niet eenvoudig te vervangen zijn. Het traditionele verzorgingshuis zal, voorlopig in ieder geval, dan ook niet uit de Nederlandse samenleving verdwijnen. Er bestaan immers nog steeds wachtlijsten voor verzorgingshuisplaatsen. Wellicht neemt de vraag naar gelijksoortige, hotelachtige, intramurale voorzieningen in de loop der jaren juist toe. In dat geval blijft de vraag hoe de verouderde verzorgingshuizen vervangen of gerenoveerd moeten worden. Dit onderzoek gaat er vanuit dat de extramuralisering succesvol doorgang zal vinden en dat het traditionele bejaardenhuis langzaam uit de Nederlandse samenleving zal verdwijnen.

Mocht de scheiding van wonen en zorg zich geheel voltrekken, dan is de vraag wat de toekomstige bestemming van de verouderde verzorgingshuizen zal zijn. Veel verouderde verzorgingshuizen hebben al plannen om de huisvesting te verbouwen en geschikt te maken voor verpleeghuispatiënten. Naast dit alternatief zijn er nog tal van andere bestemmingen

11

denkbaar. De visies van de zorginstelling, het Rijk, gemeenten, corporaties en marktpartijen zijn bepalend voor de toekomstige bestemming van verzorgingshuizen.

Het doel van dit onderzoek is mede om in kaart te brengen hoe de herontwikkeling van verzorgingshuizen plaats kan vinden, wat de toekomstige zorgvraag is en hoe het huisvestingsvraagstuk hierop aan kan sluiten. Met de scheiding van de woonen de zorgcomponent worden er kansen gecreëerd voor marktpartijen om te participeren in de ouderenzorg, zeker als in de toekomst winst gemaakt mag worden. Ook de invoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (paragraaf 3.1.2) biedt kansen voor marktpartijen. Nieuwe concepten met betrekking tot zorg in combinatie met huisvesting leiden tot samenwerking tussen zorgverlener, corporatie, gemeente en marktpartijen. Gezamenlijk kan dit de kwaliteit van huisvesting en zorg voor ouderen ten goede komen.

Om de kans op succes van deze samenwerkingsverbanden te optimaliseren zal de organisatiestructuur van verzorgingshuizen in veel gevallen gewijzigd worden. Zo zien we de laatste tijd een enorme fusiedrang bij zorginstellingen (Broekman 2006). Daarnaast zullen zorginstellingen bepaalde dienstverlening gaan uitbesteden, zodat ze zich kunnen concentreren op hun core-business, namelijk het verlenen van zorg. Wat betreft de wooncomponent kunnen zorginstellingen samenwerken met corporaties of beleggers. Er zijn al veel samenwerkingsverbanden in de markt zichtbaar tussen corporaties en zorginstellingen met betrekking tot zorgvastgoed. Een goed voorbeeld daarvan is de belangstelling die er was bij de verkoop van het Slotervaartziekenhuis, het eerste Nederlandse ziekenhuis met een private eigenaar. Een investeringsmaatschappij, bestaande uit twee corporaties en een Amsterdamse zorginstelling, toonde interesse. Dat de verkoop op het laatste moment is afgeketst en het ziekenhuis door een andere partij gekocht is bevestigt dat de samenwerking tussen zorginstellingen en corporaties niet altijd even goed verloopt. Veel verzorgingshuizen zijn in eigendom van corporaties en worden door zorginstellingen gehuurd. Dit is een ontwikkeling die zich heel goed voort zou kunnen zetten, mits de samenwerking verbeterd. Met de scheiding van wonen en zorg zullen veel zorginstellingen zich op de extramurale zorgverlening gaan richten. Het afstoten van vastgoed is dan een mogelijke ontwikkeling, ondanks de terughoudende opstelling van zorginstellingen met betrekking tot vervreemding. Corporaties of woningbeleggers zijn in dat geval mogelijke kopers en bij deze partijen ligt ook de expertise over het vastgoed. Woningbeleggers tonen nu al in toenemende mate

12

interesse in woonzorg-concepten. Zeker in het duurdere segment kunnen combinaties van wonen en zorg interessante rendementen voor beleggers opleveren met een aanvaardbaar risicoprofiel.

De vraag is nu wat dit alles gaat betekenen voor de toekomst van de traditionele verzorgingshuizen (de ouderwetse bejaardentehuizen). Uitgaande van een geslaagde extramuralisering zullen deze huizen gaan verdwijnen, maar wat wordt dan de toekomstige bestemming. Dit onderzoek probeert hier een antwoord op te geven.

1.2 Vraagstelling De hierboven beschreven ontwikkelingen hebben geleid tot de volgende vraagstelling: “Wat is, aannemende dat de extramuralisering in de zorg zich doorzet, de toekomst van het onroerend goed van de traditionele verzorgingshuizen in Amsterdam? En wat zijn de huidige en alternatieve (her)ontwikkelingsmogelijkheden van het onroerend goed als de scheiding van wonen en zorg verder wordt doorgevoerd?”

Deelvragen: •

Welke knelpunten, met betrekking tot het onroerend goed, zijn van belang indien de herontwikkeling van een verzorgingshuis aan de orde is? o Welke

financieel

economische

knelpunten

spelen

een

rol

bij

de

herontwikkeling van verzorgingshuizen? o In hoeverre voldoet de kwaliteit van het aanbod aan de huidige en toekomstige vraag? Veroorzaakt de kwaliteit van de verzorgingshuizen vraaguitval? Lijdt de kwaliteit van de verzorgingshuizen tot meer keuzevrijheid voor de bewoners en levert het problemen op voor de vraag in Amsterdam? •

Wat zijn de huidige en toekomstige ontwikkelingen en beleidsvraagstukken met betrekking tot verzorgingshuizen en wat is de invloed hiervan op het vastgoed van zorginstellingen? o Welke demografische ontwikkelingen in Nederland en Amsterdam hebben betrekking op het beleid van seniorenhuisvesting en wat is het verschil tussen Nederland en Amsterdam?

13

o Welk beleid voert het ministerie van VWS ten aanzien van het vastgoed van zorginstellingen en welke wetgeving wordt hiertoe gehanteerd en gewijzigd en hoe wordt dit beleid door de gemeente Amsterdam toegepast? •

Welke mogelijkheden hebben verzorgingshuizen met betrekking tot herontwikkeling van hun vastgoed en welke procedures gelden hiervoor? o Welke alternatieve bestemmingsmogelijkheden zijn er voor de traditionele verzorgingshuizen? o Wat zijn de procedures met betrekking tot vervreemding en aanwending van eventuele boekwinsten? o Welke

samenwerkingvormen

zijn

in

de

toekomst

denkbaar

voor

verzorgingshuizen?

1.3 Doel De uitkomst van het onderzoek, in de vorm van de conclusies en aanbevelingen, dient allereerst als een advies voor bestuurders van verzorgingshuizen, maar vormt bovendien een leidraad voor gemeenten, corporaties en vastgoedbeleggers die te maken hebben met zorgvastgoed. Enerzijds vormt het onderzoek een handleiding voor bestuurders van verzorgingshuizen om hun huidige positie op de zorgen vastgoedmarkt nader te bekijken. Ze kunnen dit afzetten tegen de huidige weten regelgeving en spiegelen aan de turbulente trends in de zorgsector. Anderzijds biedt de uitkomst inzicht in de kansen voor verzorgingshuizen in de toekomst met betrekking tot herontwikkeling of vervreemding van het vastgoed.

1.4 Begrippen De zorg kent veel verschillende soorten instellingen, begrippen en afkortingen. Voor de overzichtelijkheid is achter in het verslag een begrippenlijst en een afkortingenlijst bijgevoegd. Voor de financiering van het vastgoed is het van belang een onderscheid te maken tussen de verschillende vormen van zorgvastgoed. Verzorgingshuizen (VZH) vallen binnen de AWBZ-sector en binnen deze sector in de categorie ‘licht’. Andere AWBZsectoren zijn verpleeghuizen (VH), geestelijke gezondheidszorg (GGZ) en gehandicaptenzorg (GHZ).

14

Sector Categorie Verzorgingshuizen Licht

Locaties Gelijkmatig verspreid over het land Verpleeghuizen Zwaar Gelijkmatig verspreid over het land, met name geconcentreerd in de grotere steden en dorpen Geestelijk Licht, zwaar, Grootschalig, buiten de Gehandicapten beveiligd samenleving, kleinschalig in Zorg grote steden, bij ziekenhuizen Gehandicaptenzorg Licht, zwaar, Grote instellingen, vaak in de beveiligd vorm van dorpen of gemeenschappen.

Aantal in NL 1363 (2004, RIVM) 342 (2004, RIVM) 114 (2003, VWS)

bron bron

bron

Geen gegevens van bekend

Figuur 1: categorisering AWBZ-vastgoed

Er zijn allerlei verschillende soorten zorgvastgoed te onderscheiden. In hoofdstuk 2 worden de, voor dit onderzoek, belangrijkste vormen nader toegelicht.

1.5 Onderzoeksopzet Literatuuronderzoek Aan de hand van vastgoedliteratuur, artikelen en beleidsnota’s is onderzoek gedaan naar de actoren, procedures en soorten vastgoed met betrekking tot zorg, en de kwaliteit en ontwikkelingen van verzorgingshuizen.

Inventarisatie verzorgingshuizen onderzoeksgebied Aan de hand van de kwaliteitsmonitoring van het CBZ zijn de slechtst scorende verzorgingshuizen in kaart gebracht. Dit is gebeurd door middel van kadastraal onderzoek naar de eigendomssituatie en het in kaart brengen van specifieke gegevens, zoals locatie, ligging en kwaliteit. Er is getracht om deze inventarisatie kracht bij te zetten middels een enquête (Bijlage 1 & 2), maar de hieruit vergaarde informatie is minimaal gezien de slechte respons. Als reden voor de geringe bereidheid tot medewerking gaven instellingen drukte en onderbezetting aan. De geringe verkregen informatie is op sommige plaatsen in dit verslag gebruikt als referentiemateriaal. Zo zijn de huurprijzen gebruikt om de kapitaalvergoeding aan te toetsen (zie paragraaf 3.2) en is instellingen gevraagd naar knelpunten als het boekwaardeprobleem (paragraaf 4.1.1). De slechte respons is gecompenseerd door middel van interviews met verschillende betrokken actoren. Door middel van de interviews is bovendien een genuanceerder beeld te vormen van de ontwikkelingen in de zorg en de visie van verschillende actoren.

15

1.6 Hypothese Aan de vraagstelling liggen bepaalde hypotheses ten grondslag, gevoed door signalen vanuit de zorg en vastgoedmarkt. Deze vooronderstellingen vormen de vooraf verwachte antwoorden op de vraagstelling. Hieronder zal per deelvraag aangegeven worden welke vooronderstelling hieraan ten grondslag ligt en vervolgens zal een voorondersteld antwoord op de hoofdvraag gegeven worden. •

Welke knelpunten, met betrekking tot het onroerend goed, zijn van belang indien de herontwikkeling van een verzorgingshuis aan de orde is?

Het verwachte antwoord op deze vraag is dat het zeer slecht gesteld is met de kwaliteit van de verpleeg- en verzorgingshuizen in Amsterdam. De locatie van de huizen biedt daarentegen kansen voor verbetering, door de grondwaarde en de nabijheid van voorzieningen. •

Wat zijn de huidige en toekomstige ontwikkelingen en beleidsvraagstukken met betrekking tot verzorgingshuizen en wat is de invloed hiervan op het vastgoed van zorginstellingen?

Deze vraag (en bijbehorende deelvragen) is in eerste instantie bedoeld om de trends in de demografie in Nederland en Amsterdam aan te geven en daarnaast het beleid van toenemende marktwerking in de zorg in beeld te brengen. De vooronderstelling is dat gemeente Amsterdam het landelijke beleid met betrekking tot seniorenhuisvesting overneemt, maar dat ze hierbij voorbij gaat aan het specifieke karakter van de stad. Zo zijn de grachten bijvoorbeeld onmogelijk geschikt te maken voor extramuralisering en heeft de Amsterdamse oudere in de toekomst wellicht juist behoefte aan een intramuraal onderdak. Daarnaast is de verwachting dat de demografische ontwikkelingen in Nederland niet overeenkomen met de Amsterdamse situatie en dat mede daarom een ander beleid gevoerd zou moeten worden in de hoofdstad. •

Welke mogelijkheden hebben verzorgingshuizen met betrekking tot herontwikkeling van hun vastgoed en welke procedures gelden hiervoor?

De verwachting is dat de geldende procedures met betrekking tot vervreemding (College van Sanering) problemen op zal leveren, maar wellicht ook kansen biedt voor de

16

toekomst. Daarnaast wordt een grote inmenging van corporaties en marktpartijen in de zorgsector verwacht. En de transformatie van verzorgingshuizen naar verpleeghuizen biedt voor veel huizen een optie voor herontwikkeling.

Wat is, aannemende dat de extramuralisering in de zorg zich doorzet, de toekomst van het onroerend goed van de traditionele verzorgingshuizen in Amsterdam? En wat zijn de huidige en alternatieve (her)ontwikkelingsmogelijkheden van het onroerend goed als de scheiding van wonen en zorg verder wordt doorgevoerd? Het vooronderstelde antwoord op de hoofdvraag is dat extramuralisering in de zorg een lastige toepassing zal kennen in Amsterdam. Verzorgingshuizen zullen getransformeerd worden tot verpleeghuizen of ze zullen herontwikkeld worden en een andere bestemming krijgen. De extramuralisering zal op deze manier een verplaatsing veroorzaken van ouderen uit de binnenstad naar de buitenwijken, omdat intramurale instellingen zullen verdwijnen en aanpassing van de woningen in en rond het centrum financieel en met name technisch onhaalbaar is. De verwachte oplossing om dit proces te beperken is door de herontwikkeling van de huidige verzorgingshuizen met een nieuwe zorgbestemming. Hierbij moet veel aandacht besteed worden aan de ruimte en kwaliteit voor ouderen. Kansen hiervoor moeten gezocht worden in de samenwerking tussen zorginstellingen, gemeenten, corporaties en marktpartijen. Op deze manier wordt een theoretische scheiding van wonen en zorg in Amsterdam wellicht mogelijk, maar zullen de verzorgingshuizen in de praktijk hun intramurale karakter behouden.

1.7 Opbouw rapportage Ter verduidelijking van de vraagstukken op het gebied van zorgvastgoed worden in hoofdstuk 2 de soorten zorgvastgoed en de betrokken actoren nader toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het Rijksbeleid en het beleid van gemeente Amsterdam met betrekking tot verzorgingshuizen toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt nader ingezoomd op de kernproblematiek in de zorg en de volkshuisvesting (met name voor seniorenhuisvesting / verzorgingshuizen). Hoofdstuk 5 beschrijft de vraagontwikkeling van wonen en zorg. In hoofdstuk 6 wordt het herontwikkelingsvraagstuk behandeld. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een conclusie getrokken, die geleid heeft tot een aanbeveling aan bestuurders van verzorgingshuizen in Amsterdam, de gemeente Amsterdam, woningcorporaties en beleggers in vastgoed met betrekking tot hun vastgoedmanagement.

17

2

Ontwikkelingen in zorg en vastgoed

Om iets te kunnen zeggen over de herontwikkeling van verzorgingshuizen zullen eerst de huidige ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg in kaart gebracht moeten worden. Er worden steeds meer verschillende soorten zorgvastgoed ontwikkeld. Omdat de wetgeving en financiering van zorgvastgoed in Nederland per soort verschilt, is het van belang de verscheidene soorten te onderscheiden. Dit hoofdstuk beschrijft de huidige ontwikkelingen in de zorgvastgoedsector en schept bovendien helderheid in de terminologie van huisvestingsvormen waarbij zorg geleverd wordt.

2.1 Soorten zorgvastgoed Om tot een goed begrip van het eerder beschreven zorgen vastgoedvraagstuk te komen worden eerst de verschillende vormen van zorgvastgoed beschreven. Er komen nog steeds nieuwe vormen van huisvesting in combinatie met zorg bij. Waar voorheen sprake was van bejaardenhuizen en verpleeghuizen is er tegenwoordig een veel breder scala aan huisvesting. De scheiding van wonen en zorg speelt hierbij een belangrijke rol. Eén reden om zoveel mogelijk zorg buiten de muren van de instelling aan te bieden is de kostenbesparing die het met zich mee brengt. Ook met het tekort aan arbeidskrachten in de zorg kan zo flexibeler omgesprongen worden. Door deze ontwikkelingen zijn nieuwe vormen van zorgvastgoed ontstaan. Er zijn verschillende soorten zorgvastgoed te onderscheiden, van aanleunwoningen tot zorghotels. Om de overzichtelijkheid te bewaren worden hier alleen de (voor dit onderzoek) belangrijkste soorten zorgvastgoed nader behandeld. Het overige aanbod aan zorghuisvesting is minder van belang voor deze rapportage, maar biedt wel alternatieven en reden tot discussie. Daarom zijn deze vastgoedvormen schematisch weergegeven in Figuur 2 aan het eind van dit hoofdstuk.

Allereerst wordt hieronder een kader geschetst tussen intra- en extramurale zorg. Er zal voornamelijk gesproken worden over verzorgingshuizen. Begrip van het verschil tussen een verzorgingshuis en een verpleeghuis is hierbij van belang. Daarom zullen deze twee vormen van huisvesting nader beschreven worden.

2.1.1

Van intramuraal naar extramuraal

18

In verband met wonen en zorg zijn intra- en extramuraal veel gebruikte termen in de zorgsector. De term intramuraal geeft aan dat het gaat om de zorg die binnen de muren van de zorginstelling aangeboden wordt. Hierbij moet vooral gedacht worden aan ziekenhuizen en verpleeghuizen, waar de patiënten verblijven en zorg ontvangen. Ook op andere soorten huisvesting kan de term intramuraal van toepassing zijn. Verzorgingshuizen vallen ook binnen de intramurale zorgverlening. Extramuraal is alle zorg die aangeboden wordt buiten de muren van zorginstellingen. Het kan hierbij gaan om zorg aan huis (thuiszorg), maar ook de zorg die vanuit zorginstellingen aangeboden wordt aan bewoners van aanleunwoningen is extramurale zorg. Ook andere soorten zorg, zoals bijvoorbeeld fysiotherapie, vallen onder de extramurale zorg.

Met het beleid van minister Hoogervorst worden verschillende ontwikkelingen beoogd en verwacht. Eén van die ontwikkelingen heeft betrekking op een verschuiving van intramurale naar extramurale zorg. De verwachting is dat de privatisering steeds meer flexibiliteit en efficiëntie zal vragen van de zorgsector. Daarnaast zal het aanbod van huisvesting in combinatie met extramurale zorg in een private markt naar verwachting meer aansluiten op de vraag. Zowel flexibiliteit en efficiëntie als een verandering in de vraag zullen naar verwachting een verschuiving van intramuraal naar extramuraal betekenen. De vraag van zorgbehoevenden zal zich in toenemende mate richten op zelfstandig wonen. Dat wil zeggen dat ouderen langer zelfstandig zullen blijven wonen en dat de zorg zich meer specifiek op de cliënt (extramuraal) zal moeten richten.

Verzorgingshuis Er zijn verschillende definities mogelijk van een verzorgingshuis. Een goed dekkende beschrijving is: “Een verzorgingshuis is een voorziening die aan ouderen duurzame huisvesting met gehele of gedeeltelijke verzorging verschaft als zelfstandig wonen niet meer gaat. Veel verzorgingshuizen hebben een verpleegafdeling en verzorgen reikwijdtezorg. Bij de meeste verzorgingshuizen zijn ook zelfstandige woningen (aanleunwoningen) of flats (serviceflats) gelegen (www.kiesmetzorg.nl).” Vroeger sprak men over een bejaardentehuis (of bejaardenoord), waar men nu over een verzorgingshuis spreekt. Ouderen wonen hier, in toenemende mate, zelfstandig en krijgen de (beperkte) zorg die ze nodig hebben. De nadruk ligt meer op het verzorgen (care) van mensen

19

dan op het genezen van mensen. In dit onderzoek ligt de nadruk op verzorgingshuizen vanwege de turbulente ontwikkelingen die in deze sector verwacht worden. Bovendien leent deze sector zich beter voor een scheiding van wonen en zorg dan de verpleeghuissector. Voor instellingen in de categorie ‘licht’ (waarbinnen verzorgingshuizen vallen) gelden andere wettelijke bouwmaatstaven als voor instellingen in de categorie zwaar (verpleeghuizen). De belangrijkste maatstaf voor verzorgingshuizen is een minimumoppervlakte van 45 m2 GBO voor individueel wonen (dit is een BVO van circa 55 m2) (CBZ 2003).

Verpleeghuis De definitie die het best opgaat voor een verpleeghuis is: “Een voorziening voor veelal oudere patiënten, die als gevolg van één of meer functiestoornissen (tijdelijk) niet meer zelfstandig kunnen functioneren en voortdurende verpleegkundige zorg behoeven in aansluiting op een medische behandeling (www.kiesmetzorg.nl).” Het belangrijkste verschil met een verzorgingshuis is de mate van zorgzwaarte. De nadruk ligt in verpleeghuizen meer op het ‘cure’-aspect dan op de ‘care’. Bijkomende verschillen zijn een grotere behoefte aan personeel, hogere materiële kosten en andere ruimtebehoeften. Met name dit laatste is van groot belang voor het vastgoed. Kamers en andere vertrekken in deze sector hebben namelijk kleinere bouwmaatstaven. Zo geldt voor instellingen in de categorie ‘zwaar’ een minimum oppervlakte van 22 m2 GBO voor individueel verblijf (exclusief sanitair) (CBZ 2003). Dit biedt mogelijkheden voor bestuurders van zorginstellingen. Voor herontwikkeling van een verzorgingshuis met te kleine kamers kan namelijk gedacht worden aan de transformatie naar een verpleeghuis.

Ziekenhuizen Dat er ontwikkelingen plaatsvinden in de zorgvastgoedsector blijkt tevens uit de interesse van marktpartijen in ziekenhuizen. Het Slotervaartziekenhuis is hier een voorbeeld van. In eerste instantie waren twee Amsterdamse woningcorporaties (De Key en Het Oosten) in samenwerking met een grote zorgverlener (Cordaan) geïnteresseerd in de koop van het ziekenhuis (Couzy 2006). Op het laatste moment is de verkoop van het noodlijdende ziekenhuis aan deze drie partijen niet doorgegaan. ‘Meromi Holding’, een private investeringsmaatschappij, heeft uiteindelijk het ziekenhuis gekocht, waardoor het ziekenhuis (vooralsnog) van faillissement gered is (Mulder 2006).

20

Ziekenhuizen richten zich in afnemende mate op de nazorg (Care). Om de kosten zoveel mogelijk te drukken wordt getracht om patiënten zo snel mogelijk uit het ziekenhuis te ontslaan. Hierbij wordt geprobeerd de benodigde nazorg zoveel mogelijk extramuraal te leveren. Mocht zorg aan huis niet mogelijk zijn, bijvoorbeeld wegens mobiliteitsproblemen, dan kunnen patiënten in een andere instelling geplaatst worden. Enerzijds om de ziekenhuizen te ontlasten, anderzijds omdat dit een goedkopere oplossing is. Voor de nazorg kan gedacht worden aan revalidatiecentra, verpleeghuizen en verzorgingshuizen al naar gelang de benodigde nazorg. Naast de traditionele mogelijkheden voor opvang is het zorghotel een opkomend verschijnsel.

Zorghotels Een zorghotel is vrij breed te definiëren. Er bestaan zorghotels met verschillende functies, van (na)zorghotels tot gezondheidshotels. In eerste instantie zijn zorghotels ontstaan als opvangfaciliteit voor bezoekers van ziekhuizen en verpleeg- of verzorgingshuizen. Inmiddels zijn de mogelijkheden van menig zorghotel veel uitgebreider. Een zorghotel kan fungeren als opvang tijdens de overbruggingsperiode voor of na een ziekenhuisopname of voor terminale patiënten. Verder kan het dienen als opvang voor mensen die tijdelijk zorgverlening nodig hebben, bijvoorbeeld wanneer een zorgverlener op vakantie of ziek is. Ook kan het dienen als uitvalsbasis voor mensen die even tot rust moeten komen of van een vakantie willen genieten en daarbij toegang tot bepaalde zorg willen hebben. Tenslotte kan het zorghotel dienen voor overnachtingen van bezoekers van ziekenhuispatiënten, zoals familie en vrienden (Marrewijk, 2005).

Naam Revalidatiecentrum

Intraof Zorg extramuraal Intramuraal 24 uurszorg

Gehandicaptenzorgcentrum

Intramuraal of 24 uurszorg extramuraal

Hospice

Intramuraal

24 uurszorg

Focuswoning

Extramuraal

Op afroepbasis

21

Beschrijving een ziekenhuis voor lichamelijke en psychische revalidatie, met soms een voorziening voor dagbehandeling Zelfstandige of speciale woonvorm voor mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuiglijke handicap Huisvesting waar terminale patiënten in alle rust en met de nodige voorzieningen hun laatste levensdagen door kunnen brengen Woning voor mensen met een lichamelijke beperking, speciaal

Aanleunwoning

Extramuraal

Op afroepbasis

Inleunwoning

Extramuraal

Op afroepbasis

Woonzorgcentrum

Extramuraal

Op afroepbasis

Woonzorgzone

Extramuraal

Allerlei verschillende soorten zorg

WIBO-woningen

Extramuraal

Op afroepbasis

toegespitst op de aard van de beperking Ouderenwoning in de directe omgeving van een verzorgingshuis, zodat de bewoners gebruik kunnen maken van de voorzieningen Zelfstandige ouderenwoning in een verzorgingshuis, waarbij de bewoners gebruik kunnen maken van de voorzieningen complex zelfstandige woningen, gericht op beschermd wonen met een zorgen service-arrangement, maar met een contractuele scheiding tussen wonen, zorg en service wijk, of deel van een wijk, dat goede mogelijkheden biedt voor woonvoorzieningen in combinatie met zorg Bij elkaar gelegen zelfstandige woningen in een beschermde omgeving met in de directe omgeving een dienstencentrum voor de bewoners

Figuur 2: Soorten zorgvastgoed

2.1.2

Historisch kader

Met de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog werden ook de bejaardenoorden (rusthuizen) gebouwd. Om de woningnood te bestrijden en de doorstroming te bevorderen verhuisden veel 65+ers naar bejaardenoorden, waardoor hun woningen vrij zouden komen voor jonge gezinnen. In eerste instantie woonden alleen de ‘gezonde’ 65+ ers in een rusthuis, maar naarmate de vraag naar verpleeghuisplaatsen te groot werd, gingen de bejaardenoorden de functie van verpleeghuizen gedeeltelijk overnemen. Dit leidde er uiteindelijk toe dat zorgbehoevende ouderen een indicatie (zie paragraaf 3.1.3) voor huisvesting nodig hadden om in een bejaardenoord te kunnen wonen. In de bouwkundige opzet is het verschil vooral te zien bij de sanitaire voorzieningen. Dat waren eerst normale voorzieningen, terwijl ze later voor zorgbehoevenden aangepast werden. Wettelijk gezien was een bejaardenoord niet langer een normale woning, maar werd zij onderdeel van de AWBZ.

22

In 1963 kwam de Wet op de Bejaardenoorden tot stand. Bogaers, de toenmalige staatssecretaris van volkhuisvesting, voerde een beleid van sober, maar doelmatig en veel bouwen. Eén van de speerpunten van zijn beleid was het bevorderen van doorstroming en doelmatig bouwen voor de toekomst. De woningnood werd hiermee aangepakt. Het beleid sloot aan op de wederopbouwperiode, waarin veel goedkope woningen gebouwd werden (Van der Schaar 2003). De WBO bepaalde dat ouderen zelf hun huisvesting en zorg moesten regelen voor zover dat mogelijkwas. Anders kon men een beroep doen op de GSD (Gemeentelijke Sociale Dienst). Omdat 80% van de bewoners van bejaardenoorden in 1983 bijstand van de GSD ontving, bepaalden deze gemeentelijke instellingen vaak het bouwbeleid.

In 1984 kwam hier een einde aan toen, met de introductie van de WBO 1984, de financiering onder de hoede van het ministerie van WCV (nu VWS) kwam. Bouwkundig had elke provincie toen nog zijn eigen eisen, maar met de overgangswet van 1996 werden de normen landelijk bepaald door het CBZ. In 2001 ging de WBO over naar de AWBZ. De samenwerking tussen verpleeg- en verzorgingshuizen nam toe, omdat de wachtlijsten voor verpleeghuisplaatsen toenam en de verzorgingshuizen deze plekken in gingen vullen. In de Bouwmaatstaven voor AWBZ-voorzieningen van 2003 wordt de hele AWBZ-sector geharmoniseerd (CBZ 2003).

De huidige voorraad verzorgingshuizen stamt veelal uit de jaren ’60 en ’70. De huizen werden gebouwd met een afschrijvingstermijn van 40 tot 50 jaar. Door de jaren heen is te weinig rekening gehouden met veranderende wetgeving wat betreft de bouwkundige kwaliteit van verzorgingshuizen. Uiteindelijk heeft dat tot het huidige boekwaardeprobleem geleid (paragraaf 4.1). Daarnaast zijn de woonwensen van ouderen veranderd en zijn ouderen mondiger geworden. Hierdoor sluit de huidige voorraad niet aan op de toekomstige vraag (Hoofdstuk 5).

2.1.3

Verdwijnen verzorgingshuizen

De extramuralisering heeft als gevolg dat steeds meer verzorgingshuizen zullen verdwijnen. Omdat het bij verzorgingshuizen vaak gaat om minder intensieve zorg is deze vorm van huisvesting goed vervangbaar door alternatieve vormen, zoals thuiszorg.

23

Voor verpleeghuizen ligt het anders. De bewoners van verpleeghuizen zijn namelijk vaak dusdanig zorgbehoevend en bedgebonden, dat wonen buiten de instelling geen optie is. Deze vorm van zorgverlening zal dus in veel mindere mate vervangbaar zijn dan de zorgverlening die in verzorgingshuizen wordt aangeboden.

Verschillende oorzaken liggen ten grondslag aan de afnemende vraag naar en behoefte aan verzorgingshuizen. De huizen voldoen niet meer aan de bouwkundige ruimtelijke eisen. Veel ouderen kunnen zich door verbeterende inkomensposities betere kwaliteit veroorloven en er dienen zich betere alternatieven aan voor verzorgingshuiszorg. Veel verzorgingshuizen onderzoeken de mogelijkheid om de huisvesting om te bouwen tot verpleeghuis, vanwege de veranderende ruimtelijke eisen, de afnemende vraag naar verzorgingshuizen en de aanhoudende vraag naar verpleeghuiszorg. De kamers in verzorgingshuizen worden te klein voor deze functie, maar kunnen (met enige aanpassing) nog wel geschikt gemaakt worden voor verpleeghuiszorg.

Over het verdwijnen van verzorgingshuizen heersen verschillende opvattingen. Eén opvatting is dat alle verzorgingshuizen op den duur zullen verdwijnen, omdat dit het beleid van het ministerie is en omdat ouderen langer zelfstandig willen blijven wonen en kapitaalkrachtiger worden. Een andere opvatting is dat niet alle ouderen over de financiële middelen beschikken om zelfstandig te kunnen (blijven) wonen en dat voor deze doelgroep verzorgingshuizen (of soortgelijke intramurale concepten) altijd zullen blijven bestaan. De trend is dat de behoefte aan verzorgingshuizen afneemt. Hier kleven voor- en nadelen aan. Aan de ene kant zal het gevolg zijn dat veel zorginstellingen het in de toekomst moeilijk gaan krijgen en de omschakeling moeten maken naar extramurale zorgverlener. Als er een afnemende interesse is in verzorgingshuiszorg, en er doen zich voldoende alternatieven voor, worden de huizen in toenemende mate overbodig.

Eén van de voordelen die de extramuralisering met zich mee brengt is dat het zorgaanbod de vraag zal gaan volgen, wat de kwaliteit ten goede zal komen. Kansen voor zorginstellingen en marktpartijen met betrekking tot vastgoed doen zich voor in steden waar verzorgingshuizen zich op aantrekkelijke locaties bevinden. De grond op deze locaties is waardevol, vanwege de situering en het volume van de locaties, en dus interessant voor beleggers, gemeenten en corporaties (zie ook paragraaf 4.3). Om de financiering van kwaliteitsverbetering te

24

bewerkstelligen zouden zorginstellingen samenwerkingsverbanden met beleggers (particulier of semi-overheid, zoals een corporatie) aan kunnen gaan met betrekking tot de eigendomsverhoudingen van het vastgoed. Hoofdstuk 6, over de herontwikkelingsmogelijkheden, gaat hier verder op in.

2.2 Actoren Bij de totstandkoming van zorgvastgoed zijn veel verschillende partijen betrokken. In eerste instantie de verschillende overheden, ambtelijke en toezichthoudende instanties. Maar daarnaast tonen ook marktpartijen in toenemende mate interesse in zorgvastgoed. Zeker als zorginstellingen over enkele jaren winst mogen gaan maken wordt zorg een interessant product. Aan de daadwerkelijke ontwikkeling van het vastgoed gaat een complex proces vooraf, waar alle belanghebbenden bij betrokken zijn. Om duidelijkheid te scheppen in welke rol de verschillende partijen spelen in het ontwikkelingsproces is hieronder een actorenoverzicht gemaakt. Vervolgens wordt iets dieper ingegaan op de rol en belangen van elke afzonderlijke actor. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen instellingen die betrokken zijn bij de eerste stappen van de ontwikkelingsfase (ambtelijke en toezichthoudende instanties) en partijen die betrokken zijn bij de daadwerkelijke ontwikkeling (marktpartijen als projectontwikkelaars, bouwbedrijven en beleggers in vastgoed).

2.2.1

Actorenoverzicht zorgvastgoed

Om een duidelijk beeld te krijgen van hoe de actoren met elkaar in verbinding staan is een organisatiestructuur opgesteld (Figuur 3). Het gaat hierbij om de actoren die belang hebben bij de totstandkoming van vastgoed in de AWBZ-sector. Bovenaan staat het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, omdat vanuit het ministerie de wetgeving omtrent het zorgvastgoed wordt geïnitieerd en gecontroleerd. Tevens verleent het ministerie WTZi-toelatingen en geeft ze bouwvergunningen af. De, voor het vastgoedproces, drie belangrijkste ambtelijke instanties die onder controle van VWS staan zijn NZa (CTG/ZAio), College Sanering en het CBZ. NZa bepaalt de tarieven in de gezondheidszorg, vanuit de AWBZ gefinancierd, en houdt hierop toezicht. Het college van

25

Sanering heeft een toezichthoudende functie wanneer sprake is van vervreemding van het vastgoed. En het CBZ controleert de kwaliteit van het vastgoed in de zorgsector.

Figuur 3: Actorenoverzicht AWBZ-vastgoed

Het volgende niveau heeft betrekking op de zorginstellingen zelf, de verzorginghuizen. De andere soorten AWBZ-instellingen (grijze hokjes) zijn buiten beschouwing gelaten. De financiering vanuit de WTZi is op te delen in een vastgoed- en een zorgcomponent (zorginfrastructuur). Op de zorginfrastructuur wordt in dit onderzoek niet ingegaan. Wat betreft het vastgoedeigendom kan de zorginstelling huurder of zelf eigenaar zijn. In het geval van huur blijken de meeste verzorgingshuizen in eigendom van corporaties te zijn. Zeker in de toekomst, als zorginstellingen winst mogen gaan maken, zouden ook vastgoedbeleggers interesse kunnen hebben om zorgvastgoed te kopen. Ook zijn er in Nederland voorbeelden van privaat eigendom te onderscheiden. Dit zijn meestal particuliere initiatieven, mogelijk gemaakt met behulp van een kapitaalkrachtige partij. Voorbeelden hiervan zijn het Slotervaartziekenhuis, maar ook uit het gespreksverslag met de directeur van Woonzorgnet (Bijlage 3) blijkt dat er kleinschalige initiatieven zijn.

Niet alleen de zorginstelling zelf, maar ook andere partijen, zijn van belang bij de (her)ontwikkeling van verzorgingshuizen. Ten eerste de gemeente, die een belangrijke rol speelt bij de totstandkoming van het lokale beleid. De gemeente is in sommige gevallen ook zelf eigenaar van zorgvastgoed. De visie van de gemeente met betrekking tot de bestemming 26

van de locaties speelt een belangrijke rol bij de (her)ontwikkeling van zorglocaties. Hieruit moet blijken of de locatie eventueel een nieuwe bestemming zou kunnen krijgen. Mocht dit het geval zijn en er zijn commerciële mogelijkheden, dan is de investering interessanter voor beleggers.

Ten tweede spelen adviesinstellingen een rol bij de totstandkoming van zorg en vastgoed en de combinatie van die twee. Bij een toenemende marktwerking in de zorg zullen vastgoedpartijen expertise vanuit de zorgsector aantrekken en zorgpartijen expertise vanuit de vastgoedsector als er sprake is van de ontwikkeling van zorgvastgoed.

Zorginstellingen met eigen vastgoed hebben te maken met banken, die hun vastgoed financieren. Een zorginstelling krijgt weliswaar een vergoeding voor rente- en afschrijving vanuit de AWBZ, maar daarvoor moet wel een krediet bij een bank worden afgesloten. Een centraal waarborgfonds staat hiervoor garant. Het risicoprofiel van banken zal met de extramuralisering eveneens gaan veranderen. In de toekomst zullen banken nauwkeuriger de stabiliteit van een zorginstelling onderzoeken, omdat de overheid niet meer garant staat voor aflossing van rente en afschrijving. Banken zullen in de toekomst meer zekerheid willen hebben met betrekking tot de stabiliteit van een instelling alvorens een krediet verstrekt wordt. De keerzijde is dat het toenemende risicoprofiel voor banken een hoger rentepercentage rechtvaardigt. Dit maakt het weer aantrekkelijker voor banken om kredieten voor de ontwikkeling van vastgoed te verstrekken aan stabiele zorginstellingen. 2.2.2

Ambtelijke instanties en overheden

Bij de totstandkoming van woonen zorgbeleid is een groot aantal publieke instituties betrokken. Overheden zijn verantwoordelijk voor de beleidsontwikkeling en uitvoering van het beleid. Daarnaast zijn er enkele toezichthoudende en adviserende organen voor de aanvraag van vergunningen.

Ministerie van VWS Het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport is één van de belangrijkste actoren voor de ontwikkeling van verzorgingshuizen. Zij stuurt namelijk de, ophanden zijnde, privatisering aan. Bovendien bepaalt het ministerie of een instelling wel of geen WTZitoelating krijgt en ze geeft een eindoordeel over het al dan niet toestemming geven voor het verlenen van de financiering van verbouw- of herbouwvergunning voor zorginstellingen. Ook

27

moet het ministerie bij vervreemding van het vastgoed vaak een oordeel geven over de gewenstheid van de transactie. De visie van het ministerie is voornamelijk gericht op decentralisatie van de zorg. In het kader daarvan is de nieuwe WMO geïntroduceerd (paragraaf 3.1.2). Met de introductie van deze wet krijgen gemeenten de mogelijkheid om zelf meer te sturen in de zorg. Enerzijds draagt een proces van openbare aanbesteding voor zorgaanbieders bij aan kostenbeheersing, anderzijds kunnen de gemeenten via centrale loketten meerdere diensten in één keer gaan verlenen en de bureaucratie voor de zorgbehoevende beperken.

College Bouw Zorginstellingen (CBZ) Ook het College Bouw is een belangrijke partij, omdat zij de richtlijnen opstellen voor de aanvraag van bouwvergunningen. Hieraan moet een instelling voldoen voordat tot bouw of verbouwing overgegaan kan worden. Daarnaast behandelt het CBZ, volgens de WTZi, de toelatingsaanvragen voor zorginstellingen. Na de behandeling van deze aanvragen brengt dit orgaan een advies uit aan het ministerie van VWS over het al dan niet verlenen van een toelating. De toelating betekent dat de instelling aanspraak maakt op de WTZi-vergoedingen die voor toegelaten instellingen gelden.

College van Sanering De belangrijkste taak van College van Sanering in het vastgoedproces van zorginstellingen is de behandeling van aanvragen van zorginstellingen m.b.t. het vervreemden van hun eigendom. Zij bepalen of verkoop of verhuur toegestaan is. Ook kan het College van Sanering bepalen dat eventuele meerwaarde bij verkoop ten opzichte van de boekwaarde gestort wordt in het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten (College Sanering 2004). In de praktijk blijkt dat het boekresultaat in veel gevallen aangewend worden voor vervangende nieuwbouw, het College van Sanering beslist hierover (zie ook paragraaf 6.5.1).

CTG/ZAio De CTG/ZAio zal in de toekomst de Nederlandse Zorg Autoriteit gaan heten en is het instituut dat de budgetten en tarieven in de zorg vaststelt en er op toeziet dat deze maatstaven ook nageleefd worden. Het CTG heeft nu voornamelijk een administratieve rol. De

28

verandering van de naam geeft al aan dat de functie steeds meer zal gaan veranderen. De NZa zal een grote toezichthoudende functie in de zorgwereld gaan krijgen, vergelijkbaar met ambtelijke waakhonden als de Nederlandse MededingingsAutoriteit (NMa) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RVZ) De RVZ adviseert het ministerie van VWS in verschillende zorgkwesties. In 2006 heeft de RVZ op verzoek van het ministerie een advies uitgebracht over hoe de privatisering plaats zou moeten vinden. De RVZ pleit in dit advies voor een omschakeling door middel van een ‘Big Bang’, wat wil zeggen dat de instellingen in één keer de verantwoordelijkheid over hun eigen vastgoed krijgen. Een beschrijving van het advies van de RVZ is te vinden in paragraaf 3.3.5.

2.2.3

Ontwikkelingsfase

Beleidskeuzes op het gebied van zorgvastgoed moeten uiteindelijk leiden tot de ontwikkeling van het gewenste vastgoed. Van de ontwikkeling en financiering van de grond tot aan de uiteindelijke gebruiker (de zorgbehoevende) zijn verschillende partijen betrokken bij de realisatie. Figuur 4 geeft een indruk van de verschillende stappen in het ontwikkelingsproces (rood gekleurd) en de actoren die daarbij betrokken (kunnen) zijn.

Figuur 4: Actoren ontwikkelingsfase

29

De opdrachtgever kan een zorginstelling zijn die (nieuwe) huisvesting nodig heeft. Het kan echter ook een belegger of corporatie zijn die een nieuwe investering wil doen en seniorenhuisvesting als doel heeft gekozen. Met de invoering van de WMO (paragraaf 3.1) neemt de zeggenschap van de gemeente over de weten regelgeving in de zorg toe. Daarnaast ligt vaak uitgifte van de grond en bepaling van de bestemming bij de gemeente. Daarom wordt de gemeente bij het ontwikkelingsmodel betrokken. De overige, bij de weten regelgeving betrokken, actoren zijn in paragraaf 2.2.2 behandeld. Voor de financiering kunnen instellingen een krediet krijgen bij banken (Bijlage 4). Hoe dit zal gaan veranderen wordt hieronder beschreven. Een architect is verantwoordelijk voor de ontwerpfase. Vervolgens gaat het om de uitvoering van het geheel, waarbij eerst de projectontwikkelaar en later de aannemer een rol speelt. Voor de verdeling van de woningen kan, in een marktconform systeem, gedacht worden aan een makelaar. We zien nu dat veel corporaties en zorginstellingen deze rol ten opzichte van de senioren op zich nemen. Ook bij de ontwikkelaar worden woningen vaak al voor oplevering verkocht of verhuurd aan de toekomstige bewoner. Ten slotte zijn er de gebruiker en de afnemer. De gebruiker was, in het geval van het traditionele verzorgingshuis, altijd de zorginstelling, die het vastgoed beheerde of huurde namens de afnemers (bewoners/senioren). Tegenwoordig is de keuzemogelijkheid voor de gebruiker veel groter. De oudere kan rechtstreeks van een corporatie huren of zelfs kopen. De inkoop van de zorg gebeurt dan gescheiden. Hieronder worden de actoren en hun rol bij het ontwikkelingsproces nader beschreven.

Gemeenten In het vastgoedproces voor zorginstellingen zijn voor gemeenten meerdere rollen weggelegd. De gemeente heeft een belangrijke taak bij de ontwikkeling en komt daarom in deze paragraaf aan de orde. Ten eerste heeft de grond van een zorginstelling, die ter discussie staat, volgens het bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming. De verandering of handhaving van de bestemming is altijd afhankelijk van het beleid van de gemeente. Die kan opnieuw een zorg- of andere maatschappelijke bestemming in het vooruitzicht hebben. Voor de (her)ontwikkeling

met

een

andere

bestemming

noodzakelijk. Paragraaf 6.3 gaat hier verder op in.

30

is

een

bestemmingsplanwijziging

Ten tweede is de grond waarop Amsterdamse verzorgingshuizen staan in de meeste gevallen van grote waarde, gezien de centrumstedelijke ligging en de omvang van het terrein. Bovendien staan veel verzorgingshuizen in Amsterdam op eigen grond, omdat ze van oudsher in het bezit zijn van maatschappelijke organisaties. Bij het verdwijnen van verzorgingshuizen, die op eigen grond staan, is de gemeente gebaat bij het verwerven van de grond om het vervolgens met erfpacht uit te kunnen geven.

Woningcorporaties Ook de woningcorporaties mengen zich in het vraagstuk zorg en vastgoed. Veel verzorgingshuizen zijn eigendom van woningcorporaties. In reactie op het kwaliteitsvraagstuk van verzorgingshuizen pakken corporaties de verbouw of herbouw van hun bezit extra groot aan. De corporaties verwachten in de toekomst verscherpingen van de maatstaven met betrekking tot de oppervlakten en bouwen daarom ruimer dan de voorschriften. Hierbij moet opgemerkt worden dat slechts de grote en vermogende corporaties hier de financiële mogelijkheden voor hebben. Daarnaast werken veel corporaties samen met zorgaanbieders bij de totstandkoming van zorgwoningen en woonzorgcomplexen. Toch verloopt de samenwerking tussen corporaties en zorginstellingen niet altijd zoals gewenst. Dit blijkt onder andere uit de gespreksverslagen met bestuurders van zorginstellingen (zie bijlage 10, 11 en 13). De conclusie en aanbevelingen gaan verder in op de mogelijkheden voor verbetering van deze samenwerking.

Projectontwikkelaars Voor ontwikkelaars van vastgoed biedt de WTZi interessante nieuwe mogelijkheden. De wetgeving is er op gericht dat er veel nieuwe zorgwoningen ontwikkeld moeten worden en dat dit gedeeltelijk aan de markt overgelaten wordt. Bovendien heeft de ontwikkeling van huisvesting met een zorgfunctie over het algemeen een laag risico. Ten eerste neemt de vraag naar dit soort huisvesting toe door de vergrijzing. De vergrijzende generatie is ten tweede meer vermogend, wat rendementsperspectieven biedt voor ontwikkelaars. Ten derde sluiten zorginstellingen vaak lange huurcontracten af, waardoor dit soort zorgprojecten aantrekkelijker kunnen worden voor investeerders (zie ook paragraaf 4.3). Al deze factoren zullen de afnamegarantie voor ontwikkelaars vergroten. Daarnaast zullen veel van de verouderde verzorgings- en verpleeghuizen hun vastgoed gaan verkopen. Vaak liggen deze

31

instellingen

op

interessante

ontwikkelingsmogelijkheden

binnenstedelijke

voor

locaties.

projectontwikkelaars.

Dit

Vanwege

biedt de

tal

van

toenemende

mogelijkheden komen ontwikkelaars met allerlei nieuwe concepten met betrekking tot wonen en zorg. De seniorenstad (www.seniorenstad.nl) is hier een voorbeeld van.

Financiers (banken) In het huidige zorgstelsel zijn financiers erg belangrijk in het vastgoedproces van zorginstellingen. Zij maken de financiering van het gebouw mogelijk. Voor de banken zelf is zorg een interessante investering aangezien de overheid garant staat. Vooralsnog is er een waarborgfonds voor banken wanneer zorginstellingen niet aan de financiële verplichtingen kunnen voldoen. Deze garantie maakt financiering voor banken risicoloos. Als zorginstellingen in de toekomst volledig zelf verantwoordelijk worden voor hun vastgoed zal deze garantie voor banken verdwijnen. Enerzijds vergroot dit het risico van de financier bij het verstrekken van een krediet. Anderzijds rechtvaardigt dit voor banken ook een renteverhoging, waardoor ze op de lange termijn meer inkomsten genereren. In de toekomst zullen de belangen van financiers daarom anders komen te liggen. Als men in de zorgsector overgaat naar een prestatiegerichte bekostiging zullen banken hun risicoprofiel met betrekking tot financiering van zorgvastgoed opnieuw gaan definiëren. Financiers zullen een transparantere inzage in de bedrijfsvoering en besturingsstructuur willen voordat ze tot financiering overgaan. Bevordering van de transparantie is ook wat VWS met haar beleid tracht na te streven.

Beleggers in vastgoed Voor beleggers en vastgoedfondsen zal zorgvastgoed interessant worden. Experts voorspellen dat de eerste vastgoedfondsen voor de zorgsector niet lang meer op zich zullen laten wachten (Kousemaker 2006). Nu al tonen zorgverzekeraars interesse in langdurige huurcontracten bij beleggers in zorgwoningen. Als de zorg geprivatiseerd wordt zullen verzekeraars steeds creatiever kosten moeten besparen. Vandaar dat zorgverzekeraars interesse tonen om grote aantallen zorgwoningen tegelijk te huren met langdurige huurcontracten. In essentie zijn vier verschillende criteria van belang voor beleggers in vastgoed (Gool van e.a. 2001): •

Rendement, op korte en lange termijn;

32

•

Risico;

•

Mate van financiering met vreemd vermogen;

•

Ethische vraagstukken.

Ethische vraagstukken houden verband met al dan niet ethisch verantwoord beleggen. Zorgvastgoed kan enerzijds een maatschappelijk verantwoorde belegging genoemd worden. Anderzijds kan men zich afvragen of het ethisch verantwoord is dat professionele vastgoedbeleggers zich met de zorg van ouderen gaan bemoeien. Dit is een discussie die hand in hand gaat met de discussie over het al dan niet invoeren van meer marktwerking in de zorg. Daar wordt in dit onderzoek niet nader bij stil gestaan. De financiering van verzorgingshuizen is een ingewikkeld proces. Hoofdstuk 3 gaat hier verder op in. Daarnaast worden in hoofdstuk 6 de alternatieve mogelijkheden besproken voor de financiering van zorgvastgoed. Voor risico en rendement met betrekking tot zorgvastgoed zijn vier factoren van belang: de rendementseis, looptijd en aard van het huurcontract, de leegstand en alternatieve aanwendbaarheid. (zie hiervoor ook paragraaf 4.3).

Adviseurs in vastgoed Alle onzekerheden die spelen met betrekking tot de privatisering in de zorg bieden mogelijkheden voor vastgoedadviseurs. Zorginstellingen zullen geïnformeerd moeten worden over wat te doen met hun vastgoed tijdens de privatisering. Binnen de meeste zorginstellingen is weinig kennis van vastgoed, afschrijving en rente worden immers vanuit de AWBZ gefinancierd en zijn dus gegarandeerd. Voor advies over efficiënt vastgoedbeheer is een rol weg gelegd voor adviseurs, die deze kennis wel in huis hebben. De verwachting is dat door de privatisering van de zorg veel vastgoedtransacties plaats zullen vinden. Zorginstellingen zullen alternatieve eigendomssituaties gaan bedenken om efficiënter met hun vastgoed en financiën om te gaan. Van een stichtingsstructuur zonder winstoogmerk zullen ze naar een B.V. structuur om moeten schakelen, die mede op rendement is gericht (Kousemaker 2006). Bij de transacties, die hierbij komen kijken, zullen adviseurs ingeschakeld worden voor de expertise en het bereik van een zo efficiënt mogelijk object.

Ook beleggers en financiers zitten met vraagstukken op het gebied van zorgvastgoed. Zij hebben vaak weinig kennis over zorgvastgoed, omdat deze markt altijd gereguleerd is geweest en zij niet eerder op deze markt actief zijn geweest. Ook in het advies aan deze

33

partijen met betrekking tot het al dan niet financieren (bijvoorbeeld second opinion) is een rol weggelegd voor adviseurs in vastgoed.

Bouwbedrijven De privatisering in de zorg veroorzaakt nieuwe bedrijvigheid in de bouw. Het verbouwen van verouderde verpleeg- en verzorgingshuizen en ziekenhuizen en de nieuwbouw van zorgwoningen bieden veel werk voor de bouwbedrijven. Voor bouwbedrijven blijft het de vraag of de rendementen hoog genoeg zijn, aangezien er extra kwaliteit en aangepaste normen gelden in de zorg. Bovendien zullen de faciliteiten meer kwaliteit en specialisme vragen, vanwege onder andere de opkomst van domotica, technologische aanpassingen in huis die het leven voor zorgbehoevenden makkelijker maken.

Zorgkantoren Nederland is wat zorgkantoren betreft in 32 regio’s verdeeld. Iedere regio heeft een eigen zorgkantoor. Het zorgkantoor was verantwoordelijk voor de uitvoering en toepassing van de AWBZ. Dat wil zeggen dat ze de namens de zorgbehoevenden zorg inkopen bij de verschillende

zorginstellingen.

De

zorgkantoren

zijn samenwerkingsverbanden

van

verschillende zorgverzekeraars. Vaak valt een zorgkantoor onder de hoede van één bepaalde zorgverzekeraar die een grote marktpositie inneemt in het betreffende gebied. De huidige en toekomstige positie van het zorgkantoor staan ter discussie, omdat de vraag rijst waarom zij tussen de zorginstelling en de patiënt in staat. De verwachting is dat de rol van de zorgkantoren door de zorgverzekeraars overgenomen zal worden. De overkoepelende organisatie van zorgkantoren is Zorgverzekeraars Nederland (ZN).

2.3 Conclusie In eerste instantie is dit hoofdstuk bedoeld om de lezer een verhelderend beeld te geven van de ontwikkelingen die gaande zijn voor wat betreft zorgvastgoed. Om aan te geven hoe complex de materie is, is een aantal verschillende soorten zorgvastgoed onderscheiden. Verder zijn de belangrijkste betrokken actoren beschreven. Er is onderscheid gemaakt in twee fasen die tot de realisatie van het daadwerkelijke vastgoed leiden, de beleidsmatige fase en de ontwikkelingsfase. Dit is noodzakelijk om de rest van de rapportage in het juiste kader te kunnen plaatsen.

34

Tot slot kan geconcludeerd worden dat de complexiteit van de besluitvorming en ontwikkeling verklaard kan worden uit het grote aantal actoren en hun veranderende houding en interesse met betrekking tot zorgvastgoed. Als herontwikkeling van verzorgingshuizen aan de orde is zal in ieder geval de visie van de gemeente hierbij een belangrijke rol spelen.

35

3

Zorg- en vastgoedbeleid

Uit hoofdstuk 2 is gebleken dat er veel ontwikkelingen gaande zijn in de zorg en vastgoedsector en dat er veel verschillende partijen bij de besluitvorming en ontwikkeling van het vastgoed betrokken zijn. In Figuur 3 was te zien hoe de actoren zich tot elkaar verhouden. Omdat wetgeving en financiering van zorg en huisvesting zeer complex is en gaat veranderen worden beiden in dit hoofdstuk uitgelegd. Er wordt ingezoomd op de wetgeving van verzorgingshuiszorg, hoe de financiering plaatsvindt en wat er in de toekomst gaat veranderen in deze sector. Tevens zijn de huidige en toekomstige financiële stromen tussen de actoren van Figuur 3 schematisch weergegeven.

3.1 Wetgeving 3.1.1

AWBZ

De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten is een volksverzekering voor alle zorg die niet te verzekeren is bij zorgverzekeraars. Het gaat hierbij om zware zorg, die men niet zelf kan betalen. Het kan gaan om intensieve thuiszorg of opname in een verpleeg- of verzorgingshuis of een gehandicapteninstelling. Deze zorg wordt door de zorgverzekeraars centraal georganiseerd door middel van zorgkantoren (paragraaf 2.2.3).

Figuur 5: Feitelijke uitgaven AWBZ 1968-2020 (%BBP) volgens 2 scenario's (Bron: VWS 2004)

Uit Figuur 5 blijkt dat de kosten van de AWBZ-zorg de laatste jaren behoorlijk zijn gestegen. Ook de prognoses volgens beide scenario’s laten zien dat de kosten de komende jaren niet gaan afnemen. De vergrijzing is één van de oorzaken hiervan, maar de hoge loon- en

36

organisatiekosten zijn ook factoren die een rol spelen, omdat de zorg een zeer arbeidsintensieve sector is.

Invoering van de WMO en de extramuralisering zijn twee manieren waarop het ministerie de hoge AWBZ-kosten terug wil brengen. Daarnaast wordt ook een wijziging van de AWBZ noodzakelijk geacht (VWS 2004). Een belangrijke verandering is dat een deel van de AWBZ overgeheveld wordt naar de WMO (3.1.2). Extramurale zorg zal niet langer via de AWBZ geregeld worden, maar via de WMO. Hierdoor bestaat de AWBZ voornamelijk nog voor de intramurale zorg, de verpleeg- en verzorgingshuizen en de gehandicaptencentra. Huishoudelijke verzorging, ondersteuning en activering, AWBZ-vervoer naar dagactiviteiten en een aantal subsidies worden overgeheveld van de AWBZ naar de WMO. Het gaat bij huishoudelijke verzorging en ondersteuning en activering om mensen die geen indicatie ‘verblijf’ hebben. Het geld dat momenteel voor deze indicaties in het AFBZ beschikbaar is wordt overgeheveld naar het gemeentefonds. Naast overheveling van een gedeelte van de AWBZ naar de WMO wordt ook een gedeelte overgeheveld naar de ZVW. Het gaat daarbij om zowel de intra- als de extramurale ggz-zorg (zie ook Figuur 1). In het kader van de WMO kunnen alle zorginstellingen per gemeente zich inschrijven om zorg te gaan of blijven verlenen. Via een openbare aanbesteding selecteert de gemeente de zorginstellingen op basis van prijs en kwaliteit. De klant kan vervolgens zelf een zorgverlener kiezen. De zorginstellingen zullen onderling moeten gaan concurreren om de klanten. Dit vergroot de keuzevrijheid van de klant en bevordert de prestatiegerichte bekostiging van zorginstellingen. Dit is één manier waarop VWS de AWBZ-kosten hoopt terug te brengen.

Bovenstaande heeft als gevolg dat een groot deel van de verblijfsfunctie uit de AWBZ naar de woonsector stroomt. Voor het kabinet wordt de grens tussen verblijf en wonen getrokken bij een groot deel van de verzorgingshuizen. 50 tot 70 procent van de verzorgingshuisplaatsen zou opgevangen kunnen en moeten worden door de woonsector. Hiervoor in de plaats zullen alternatieve huisvestingsvormen moeten komen; aanleunwoningen, woonzorgcombinaties, woonservicezones, arrangementen met zorg-op-afspraak en alarmeringsmogelijkheden. Het beleid van VROM en VWS is om tot 2015 nog eens 40.000 verzorgingshuisplaatsen te extramuraliseren. Dit sluit aan op de trend van de afgelopen 20 jaar, waarin het aantal verzorgingshuisplaatsen teruggebracht is van 150.000 naar 100.000 (VWS 2004). Ook door

37

de huisvestingskosten voor AWBZ-patiënten niet meer vanuit de AWBZ te betalen hoopt het kabinet de AWBZ-kosten beter te kunnen beheersen. Uit paragraaf 3.3.4 blijkt dat deze maatregelen tot tegenstrijdige belangen leidt.

3.1.2

Wet maatschappelijke Ondersteuning (WMO)

Per 1 januari 2006 is de WMO in werking getreden. De wet is bedoeld ter ondersteuning van het Rijksbeleid met betrekking tot marktwerking in de zorg en de extramuralisering. Onderdelen die voorheen opgenomen waren in de Welzijnswet, de Wvg en de AWBZ, maken nu deel uit van de WMO. Middels de WMO geeft de Rijksoverheid gemeenten, binnen bepaalde kaders, meer vrijheid met betrekking tot de invulling van hun beleid ten opzichte van zorg en maatschappelijke ondersteuning. Gemeenten moeten toe naar een situatie waarin zorgvragers voor al hun behoeften bij één loket terecht kunnen. De visie, die met ‘niet leunen, maar steunen’ wordt aangeduid, gaat uit van meer zelfstandigheid van de zorgvrager. Waar mogelijk moet de zorgbehoevende zelf zorgdiensten inschakelen. Om dit te bewerkstelligen dient de regelgeving versimpeld te worden en de bureaucratisering teruggebracht.

In Figuur 6 is een overzicht te zien van de prestatievelden van de WMO. Het zevende prestatieveld is het meest belangrijk voor dit onderzoek. Voornamelijk de bepalingen, die opgenomen waren in de AWBZ zijn van belang. Woningaanpassing, begeleiding bij zelfstandig wonen, dagbesteding, maaltijdvoorziening en alarmering spelen een belangrijke rol bij de extramuralisering. Door dit goed te organiseren kunnen deze diensten, voor verzorgingshuisbewoners, in de toekomst aan huis geleverd worden. Hierdoor zal een toenemende druk op de thuiszorgorganisaties komen te liggen. Domotica kunnen helpen om bepaalde werkzaamheden te versimpelen, zodat ouderen minder afhankelijk worden van zorgverleners. Daarnaast kan een zorgverlener door middel van domotica flexibeler te werk gaan.

Het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg, verantwoordelijk voor de toewijzing van indicaties voor zorgbehoevenden, paragraaf 3.1.3) is met de komst van de WMO niet langer verantwoordelijk voor taken die vanuit de AWBZ vervangen zijn door de WMO. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij de gemeenten. Gemeenten moeten zelf diensten inkopen en bemiddelen tussen betrokken partijen, zoals corporaties en zorgkantoren. Dit mag er niet toe leiden dat problemen op gemeenten afgewenteld worden. Bovendien is de

38

gemeente bevoegd van burgers een eigen bijdrage, naar draagkracht, te vragen. Voor de zorgen dienstverlening en maatschappelijke ondersteuning verwacht de overheid verder een actieve betrokkenheid van private partijen.

Figuur 6: Prestatievelden WMO (Bron: VWS 2004)

39

3.1.3

Zorgindicatie

Mensen die zwaar zorgbehoevend zijn kunnen aanspraak maken op AWBZ-zorg. De zorgbehoevenden dienen geïndiceerd te worden door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ). Aan de hand van 7 functies wordt bepaald op welke zorg een zorgbehoevende recht heeft. De volgende functies worden onderscheiden:

1. 2. 3. 4.

5.

6. 7.

Functieafkorting HV PV VP OB OBALG OBDAG AB ABALG ABDAG BH VB VBTIJD VBLDU

Functienaam Huishoudelijke verzorging Persoonlijke verzorging Verpleging Ondersteunende begeleiding Ondersteunende begeleiding algemeen Ondersteunde begeleiding dag Activerende begeleiding Activerende begeleiding algemeen Activerende begeleiding dag Behandeling Verblijf Verblijf tijdelijk Verblijf langdurig

Een zorgbehoevende kan op meerdere manieren aanspraak maken op een vergoeding vanuit de AWBZ. Om aanspraak te maken op intramurale AWBZ-zorg moet de betreffende patiënt een indicatie hebben voor verblijf (VB). In dat geval kan de zorgbehoevende opgenomen worden in een verpleeg- of verzorgingshuis of andere intramurale instelling. De zorgvrager ontvangt dan ‘zorg in natura’, wat inhoudt dat de zorgbehoevende alle zorg inclusief huisvesting geleverd krijgt.

Extramurale AWBZ-zorg vindt plaats door middel van een persoonsgebonden budget, ‘PGB’ (Figuur 7). Mensen met een PGB ontvangen een basisbedrag voor 24-uurszorg en de wooncomponent is hiervan losgekoppeld. Ook op deze manier wil het ministerie van VWS de extramuralisering gestalte geven.

40

Figuur 7: De markt voor extramurale AWBZ-zorg (Bron: CTG/ZAio 2006)

3.2 Huidige financierings- en bouwkostenbeleid De financiering van verpleeg- en verzorgingshuizen vindt momenteel (nog) plaats vanuit de (AWBZ) (IGZ 1997). Om aanspraak te maken op deze vergoedingen moet een instelling dan ook een toelating aanvragen. Hiertoe buigt in eerste instantie het CBZ zich over de aanvraag. Vervolgens geeft het CBZ een advies aan het ministerie over het al dan niet verlenen van een toelating. In de praktijk werd dit advies vrijwel altijd opgevolgd, maar door tegenstrijdige belangen geeft het ministerie tegenwoordig minder snel toelatingen af. Paragraaf 3.3.4 gaat hier verder op in.

Verpleeg- en verzorgingshuizen krijgen een toelating voor een budget per plaats per dag voor alle diensten die ze leveren (zorg, maaltijden en huisvesting etc.). Dit tarief wordt doorberekend aan de verzekeraar, voor AWBZ-instellingen het zorgkantoor. De kostennormen voor huisvesting, waar de instelling aan moet voldoen, zijn opgenomen in de bouwkostennota (CBZ 20061). In deze kostennorm wordt een bepaalde grondquote meegenomen, overige objectspecifieke factoren worden niet meegerekend. De regiotoeslagen voor grondverwerving variëren per regio van –20% tot +20%. Voor Amsterdam is dat +20% voor de postcodes 1000-1099 en +10% voor de postcodes 1100-1199. Zie Figuur 8 voor de vergoeding voor verwerving van de grond in het onderzoeksgebied voor verzorgingshuizen.

Postcode 1100 – 1199 (10%) Postcode 1000 – 1099 (20%)

Grondkosten per m2 BVO (rekenopp.) voor somatisch/ psychogeriatrische aandoeningen € 220,10 € 258,50

Grondkosten per m2 BVO (rekenopp.) voor andere doelgroepen € 241,20 € 282,00

Figuur 8: Grondkosten regio Amsterdam e.o. inclusief BTW (prijspeil 1 januari 2006) (CBZ 20061, eigen bewerking)

41

De aanvraag van een instelling wordt per geval getoetst door het CBZ. Aan de hand van deze toetsing krijgt de instelling een budgetgarantie waarvan huisvestingskosten (huur of de rente + afschrijving) betaald moeten worden. De instelling krijgt dit budget maandelijks uitgekeerd.

Figuur 9: Financiering Zorgvastgoed AWBZ (huidige situatie)

Voor de totale kapitaallasten van een verzorgingshuis wordt door het CTG/ZAio een budget bepaald voor elke zorginstelling. Dit budget is gebaseerd op het aantal plaatsen. Daarnaast krijgt elke cliënt van een verzorgingshuis een zorgindicatie waaruit een bedrag wordt opgemaakt die via het zorgkantoor uitgekeerd wordt aan de zorginstelling. Dit bedrag is afhankelijk van de zorgzwaarte en heeft niets te maken met de huisvesting. Een hurende zorginstelling krijgt van het CTG/ZAio een indicatie van wat de vergoeding voor huisvestingslasten is. Een indicatie van deze vergoeding is opgenomen in de bouwkostennota (CBZ 20061), zie Figuur 10. Voor Amsterdam gaat het om de laatste 2 kolommen.

Figuur 10: Huurkosten per m2 rekenoppervlakte per maand, prijspeil januari 2006, voor reguliere woningen (Bron: CBZ 20061)

De bedragen in Figuur 10 zijn exclusief variabele lasten. De vergoeding voor huur wordt uiteindelijk door het CTG/ZAio bepaald door kapitaallasten (huisvesting) en variabele lasten (beheer, onderhoud, belasting, verzekering) samen te voegen. Voor de kapitaallasten worden de normen van het CBZ gebruikt (CBZ 20061). 42

De verhurende instelling (vaak een corporatie) zal bij de totstandkoming van een huurcontract vaak een huurprijs beogen, die boven de toegekende vergoeding ligt. Dit blijkt ook uit de dataverzameling in het onderzoeksgebied door middel van de enquête (zie Bijlage 1 en 2). Hieruit blijkt dat de meeste huren boven de maximum kapitaallasten van € 71,88 per m2 per jaar liggen. Hierbij moet gezegd worden dat de huurprijs sterk afhankelijk is van het contract. De € 71,88 is exclusief kosten voor beheer, onderhoud, belasting en verzekering en het huurcontract bepaalt in hoeverre de huurder/verhuurder voor deze kosten opdraait.

De verhuurder zal een zo hoog mogelijke huuropbrengst nastreven. Op deze manier staat een hogere huur ter discussie bij de onderhandelingen. Voor extra inkomsten, om een hogere huur te kunnen betalen dan de vergoeding, kan gedacht worden aan het verlenen van zorg aan wijkbewoners en de verhuur van ruimten (zoals zaaltjes) op momenten dat deze niet door de zorginstelling in gebruik zijn. Zolang deze nevenactiviteiten gewenst zijn en niet teveel afwijken van de kernbezigheden van een verzorgingshuis, kan dit een interessante extra bron van inkomsten zijn. De huuronderhandelingen tussen huurder en verhuurder zijn sterk afhankelijk van de toelatingsprocedure. De verhuurder kan niet teveel vragen, omdat de huurder dan geen toelating zal krijgen. Toch zal de verhuurder altijd een maximale huur nastreven. Dit maakt de toelatingsprocedure tot een spel tussen verhuurder, zorginstelling, CBZ en CTG/ZAio.

Naast de financiering van intramurale zorg vanuit de AWBZ wordt van elke zorgbehoevende een inkomensafhankelijke eigen bijdrage gevraagd. Deze bijdrage wordt met het zorgkantoor verrekend en is daarom voor een verzorgingshuis van ondergeschikt belang. Omdat de budgetten voor zorg en vastgoed bij verpleeg- en verzorgingshuizen dusdanig met elkaar geïntegreerd zijn is een scheiding lastig te maken. Geschat wordt dat de kapitaallasten (inclusief variabele lasten) voor de sector verpleging en verzorging tussen de 10% en de 15% liggen. Voor verpleeghuizen is huisvesting en zorg dusdanig met elkaar verweven dat een scheiding van de componenten extra moeilijk is. Voor verzorgingshuizen, waar de nadruk ligt op wonen en de zorgcomponent kleiner is (care), kan dit makkelijker losgekoppeld worden. Hier is het beleid van het ministerie dan ook op gericht.

43

3.3 Nieuwe huisvestingsbeleid AWBZ-instellingen Het beleid van het ministerie van VWS is erop gericht om grotere marktwerking in te voeren in de zorgsector. Het huidige beleid is voornamelijk gericht op aanbodregulering en de minister wil toe naar een prestatiegerichte, vraaggestuurde bekostiging. Hiertoe is per 1 januari 2006 de WTZi ingegaan. Deze wet zorgt ervoor dat zorgaanbieders zelf verantwoordelijk worden voor hun infrastructuur en investeringsbeslissingen. Dat geldt ook voor het vastgoed. Hiermee worden zorgaanbieders gestimuleerd om transparant te zijn over hun prestaties. In het nieuwe beleid is de beddennorm, die uitgaat van een toelage per bed, niet van belang voor plannen voor nieuwbouw of ingrijpende renovatie. Voor de bepaling van de normatieve ruimtebehoefte wordt een parameter gehanteerd gebaseerd op adherentie, zorgzwaarte en leeftijdsopbouw (Hoogervorst 2005).

Figuur 11: Financiering Zorgvastgoed AWBZ (Toekomst)

In de beleidsnota geeft Hoogervorst de hoofdlijnen van het beoogde beleid aan (Hoogervorst 2005): •

Minder regels

•

Doelmatigheid bevorderen

•

Borging toegankelijkheid zorgaanbod

•

Borging kwaliteit

•

Transparantie-eisen

•

Financieel kader voor de bouw

•

Kapitaallasten: normatieve vergoeding voor kapitaallasten per prestatie 44

•

Winstoogmerk toestaan

3.3.1

Tijdpad invoering WTZi

Om de invoering van de privatisering geleidelijk te laten verlopen heeft de minister een tijdpad opgesteld: •

1 januari 2006: Invoering WTZi, vervanging van de WZV. Meer verantwoordelijkheid en vrijheid intramurale instellingen.

•

2006 – 2011: Aanlooptraject en overgangsperiode. Instellingen kunnen wennen aan bedrijfsrisico’s en verantwoordelijkheid.

•

2012: Instellingen worden, naar verwachting, verantwoordelijk voor de kapitaallasten van huisvesting. (Schoemakers 2005)

Daarnaast is er een bepaling opgenomen, die voorschrijft dat de beleidsvisie van de wet minimaal eens in de 4 jaar geactualiseerd wordt (Hoogervorst 2005). Inmiddels is sprake van een andere visie op het tijdpad van de invoering. De discussie is onder andere aangewakkerd door het advies van de RVZ. De Raad pleit namelijk voor een ‘big bang’, waardoor zorginstellingen op relatief korte termijn in één keer volledig zelf verantwoordelijk worden voor hun kapitaal.

3.3.2

Normatieve Huisvestings Component

Het nieuwe beleid gaat er van uit dat alle instellingen straks voor hun kapitaalslasten per plaats een genormeerde vergoeding krijgen. Overige inkomsten moeten uit zorgdiensten gegenereerd worden. Deze NKC (Normatieve KapitaallastenComponent), waarvan de NHC (Normatieve

HuisvestingsComponent)

de

vastgoedcomponent

vormt,

wordt

als

overgangsmethodiek gebruikt om in een later stadium zorginstellingen geheel zelf verantwoordelijk te maken voor de kapitaalslasten. Het nadeel van de NHC is dat instellingen niet beloond worden wanneer ze, vóór de invoering van het nieuwe systeem, investeringen doen in de kwaliteit van het vastgoed. Een investering op dit moment wordt later alleen maar bestraft met een hogere boekwaarde. Daar staat later eenzelfde NHC tegenover als bij een instelling die nu niet investeert. Zo wordt het investeren in kwaliteit, volgens de zorginstellingen, dus bestraft. Veel zorginstellingen staan daarom huiverig tegenover investeringen en wachten af wat er gaat gebeuren.

3.3.3

Bouwaanvragen

45

Voor de aanvraag van een WTZi-toelating voor nieuwbouw of verbouwing schrijft het nieuwe beleid voor dat elke instelling een LTHP (Lange Termijn HuisvestingsPlan) als bijlage bijvoegt (Hoogervorst 2005). Ook uit de gespreksverslagen met bestuurders van ‘De Bruggen’ en ‘De Cordaan’ blijkt het belang van deze LTHP’s (Bijlage 6 & 11). Dit betekent voor veel instellingen dat zo’n plan opgesteld moet worden. Vanwege de toenemende druk op de zorginstellingen hebben deze geen tijd om zo’n plan op te stellen. Bovendien ontbreekt het aan expertise, omdat het om financiële- en vastgoedtechnische vraagstukken gaat. Instellingen zullen dus veelal externe partijen in moeten schakelen voor het opstellen van een LTHP.

Voor de aanvraag van bouwvergunningen hanteert het ministerie momenteel de zogenaamde bouwprioriteitenlijst (zie ook Bijlage 4). Dit geldt niet voor renovaties, omdat een instelling hiervoor zelf trekkingsrechten opbouwt, maar alleen voor vervangende nieuwbouw. Bij budgettaire tekorten geeft deze lijst aan welke projecten de prioriteit hebben (VWS 2006). Het bestaan van deze lijst zou belemmerend kunnen werken op het nieuwe beleid van het ministerie dat marktwerking voorschrijft. Om deze belemmeringen weg te nemen wil de minister de instellingen zelf verantwoordelijk maken voor hun vastgoed. Op deze manier kan een instelling zelf beslissen wanneer zij gaat bouwen (Hoogervorst 2005). Hiermee is de bouwprioriteitenlijst dan ook overbodig geworden.

3.3.4

Tegenstrijdige belangen

Het beleid van het ministerie van VWS zorgt voor een aantal ongewenste ontwikkelingen. Het College Bouw Zorginstellingen wordt vanuit het ministerie van VWS aangestuurd om de kwaliteit van zorginstellingen te waarborgen. Hiertoe is een monitoring uitgevoerd door het CBZ. Het beleid van het CBZ is gericht op aansporing van de verouderde verzorgingshuizen om te renoveren of te herbouwen. Zoals uit de monitoring van CBZ (paragraaf 4.1.2) is gebleken, voldoen veel verzorgingshuizen in Nederland niet aan de basiskwaliteitseisen. Er zal dus actie ondernomen moeten worden om ervoor te zorgen dat deze situatie verandert.

De invoering van transformaties verloopt echter stroef. De oorzaak hiervan is te zoeken in de tegenstrijdige belangen van het CBZ en het ministerie van VWS. Als een verzorgingshuis wil herbouwen dient het hiertoe een aanvraag in te dienen bij het CBZ. Deze aanvraag wordt getoetst op de mening van de cliëntenraad en de raad van toezicht van de instelling, het zorgkantoor en de noodzaak van de aanvraag. Bij een aanvraag voor vervangende nieuwbouw

46

zal het CBZ ook de mogelijkheden van renovatie in haar besluit meenemen. Als het CBZ een aanvraag heeft behandeld geeft zij hierover een advies aan het ministerie over het al dan niet verlenen van een vergunning voor herbouw of renovatie (zie Bijlage 8). Aangezien het beleid van het ministerie er juist op gericht is verzorgingshuizen langzaam te vervangen door woningen met extramurale zorg, zal niet snel een vergunning afgegeven worden voor herbouw of renovatie van een verzorgingshuis. Hiermee werkt het beleid van het ministerie van VWS het beleid van het CBZ tegen en andersom. Dit terwijl de twee ambtelijke organen elkaar eigenlijk zouden moeten ondersteunen.

Ook het ministerie van VROM en de belastingdienst hebben tegengestelde belangen bij de invoering van het beleid van het ministerie van VWS (scheiding van wonen en zorg). Met het loskoppelen van de wooncomponent uit de AWBZ is niet langer het ministerie van VWS verantwoordelijk voor de huisvestingskosten, maar zal dit onder de hoede van VROM vallen. Een groot deel van de AWBZ-patiënten zullen zelf een huurtoelage aan moeten vragen. Dit betekent een enorme administratieve operatie voor het ministerie van VROM en de belastingdienst, die de huurtoeslagen verwerken.

3.3.5

Advies Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RVZ)

Naar aanleiding van de privatisering heeft de minister van VWS de Raad voor de Volksgezondheid en Zorg (RVZ) gevraagd een advies uit te brengen over het implementeren van het vastgoedbeleid van zorginstellingen. Om zo efficiënt mogelijk te werk te kunnen gaan zal namelijk snel een invoeringsstrategie bepaald zal moeten worden. Dit zal bovendien veel onzekerheden bij bestuurders in de zorg wegnemen. In maart 2006 kwam de RVZ met zijn advies. Om het advies van de RVZ beter te begrijpen worden hieronder kort de punten behandeld die de minister wil bewerkstelligen met zijn beleid. •

Integrale prestatiebekostiging: instellingen zullen met elkaar moeten concurreren.

•

Normatieve kapitaallastencomponenten: voor de overgang naar een nieuw stelsel wil de minister eerst een bepaalde vergoeding voor de kapitaallasten van de instellingen introduceren.

•

Vangnet: voor de noodlijdende instellingen moet er een vangnet komen.

•

Lange invoeringstermijn: uiteindelijke invoering wordt beoogd op 2012.

47

Aan hand van de plannen heeft de RVZ de te verwachten gevolgen in beeld gebracht. De volgende verwachtingen zijn van belang: •

Boekwaardeproblemen (zie hiervoor paragraaf 4.1.1)

•

Diversificatie van kapitaalverstrekking

•

Kloof tussen sterke en zwakke instellingen

•

Toezicht vanuit financiële markten

•

Fusiegolf (zie paragraaf 4.2.2)

•

Overnames vastgoed door ontwikkelaars en corporaties

De RVZ geeft zijn advies in de vorm van het beantwoorden van vragen van de minister. Voor een uitgebreide behandeling van deze vragen wordt verwezen naar het rapport zelf. Hier worden de belangrijkste verwachte gevolgen voor zorginstellingen behandeld.

Ondanks het feit dat de component kapitaallasten van sommige zorginstellingen slechts rond de 10% van de exploitatie zit (zie figuur 12), spreekt het RVZ van één van de grootste veranderingen in de zorgsector tot nu toe.

Figuur 12: Uitgaven en procentuele kapitaal- en huisvestingslasten. Bron: VWS (bewerking RVZ)

Samenvattend noemt het RVZ als belangrijkste voordelen van de privatisering klantgerichtheid en efficiënter en innovatiever vastgoedbeleid. Belangrijkste nadelen zijn beperkte toegankelijkheid, ongunstige concurrentiepositie voor sommige instellingen, eventuele teruglopende kwaliteit van gebouwen en zorg en budgetverliezen in de zorg, doordat zorginstellingen vastgoed gaan verkopen met een andere bestemming voor de winst.

Tot slot behandelt het RVZ het implementeren van de privatisering. Hierbij wordt geadviseerd de overgangstermijn zo kort mogelijk te houden, omdat het anders onzekerheid bij zorginstellingen creëert en het proces vertraagt. Ook moeten instellingen, gezien de balansposities hun financiële risico’s kunnen spreiden. Toch wil de RVZ zo weinig mogelijk

48

individuele steun, om op die manier falend management te bestraffen. Dit kan onder andere bereikt worden door zelfregulering binnen de branche.

3.3.6

Tijdpad (volgens RVZ)

De RVZ adviseert het volgende tijdpad met betrekking tot de invoering (RVZ 2006): •

Voor eind 2006: o In kaart brengen financiële positie instellingen en bepaling aanvullende middelen voor zwakke partijen. o Communicatieplan voor overleg tussen betrokkenen. o Regering moet uitspreken dat de operatie niet met bezuiniging te maken heeft. o Plan van aanpak weten regelgeving.

•

1 januari 2007: o Starten met invoering en benoeming commissie ‘probleemgevallen’. o Het stimuleren van alternatieve kapitaalverschaffing. o Het stimuleren van nieuwe aanbieders.

•

1 januari 2008: o Ook probleemgevallen gaan over (eventuele uitzonderingen daargelaten).

3.4 Beleid wonen en zorg gemeente Amsterdam Het beleid van gemeente Amsterdam met betrekking tot ouderenhuisvesting en andersoortige woningen met zorg sluit aan bij het beleid van extramuralisering dat de rijksoverheid voert. Om een beeld te krijgen van hoe de markt voor zorg en huisvesting er nu en in de toekomst uitziet heeft de dienst Wonen van gemeente Amsterdam in 2003 een inventarisatie uitgebracht. Hierin wordt gekeken naar de verwachte woonzorgvraag tot 2015. Daarnaast heeft deze zelfde dienst Wonen in samenwerking met Agis en projectbureau IJburg een handleiding op laten stellen voor de bouw van aangepaste woningen. Deze leidraad is bedoeld om de overgang van bewoners van intramurale instellingen naar een nieuwe ‘extramurale’ woning zo conform en geslaagd mogelijk te laten plaatsvinden. In eerste instantie gaat deze handleiding in op de situatie in IJburg, omdat dit ten tijde van uitgave (2003) een veelbesproken plek was voor de realisering van ‘zorg’nieuwbouw. Projecten in andere stadsdelen kunnen er echter ook hun voordeel mee doen. Mede ter informatie voor de toekomstige bewoners heeft de dienst Wonen een werkgroep voor wonen, zorg en dienstverlening in het leven geroepen. Deze werkgroep is tevens

49

onderdeel van de dienst maatschappelijke ondersteuning die de gemeente vertegenwoordigt bij de invoering van de WMO (paragraaf 3.1). Eén van de manieren waarop de extramuralisering in Amsterdam gestalte krijgt is door de introductie van de Wibo-woning.

3.4.1

Wibo

Wibo is een afkorting voor ‘wonen in een beschermde omgeving’. Wibo-woningen zijn bij elkaar gelegen zelfstandige woningen voor ouderen met in de buurt een dienstencentrum waar de bewoners gebruik van kunnen maken. Hierbij kan gedacht worden aan alarmering, boodschappen, klusjes en maaltijden. Naast de aanwezige diensten zijn de Wibo-complexen voorzien van ontmoetingsruimten, waar de bewoners gezamenlijk activiteiten kunnen ontplooien.

3.5 Conclusie Naar aanleiding van dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat wetgeving en financiering van verzorgingshuizen een groot obstakel vormen bij de (her)ontwikkeling van zorgvastgoed. Dit maakt de introductie van meer marktwerking erg lastig. Er zal rekening gehouden moeten worden met noodlijdende instellingen. Het grijze gebied tussen het gereguleerde- en het marktgestuurde aanbod van zorg en huisvesting zal naar verwachting groter worden dan het nu al is. Het is van belang dat bestuurders van zorginstellingen op de hoogte zijn van de procedures als ze plannen hebben met hun vastgoed. Daarnaast moeten ze ook op de hoogte zijn van de kansen en bedreigingen die nieuwe vormen van wonen en zorg met zich mee brengen. De afwachtende houding van instellingen is te verklaren uit deze onduidelijkheid en onzekerheid. Uit paragraaf 3.2 is te concluderen dat variabele kosten van vastgoed (onderhoud etc.) een belangrijke rol spelen voor zorginstellingen en dat afspraken hierover met de verhuurder afhankelijk zijn van de kwaliteit van het huurcontract. Deze kosten moeten meegenomen worden bij de beoordeling van de kapitaalsvergoeding (waar de variabele kosten niet in meegerekend zijn) om een eerlijk beeld te krijgen van de daadwerkelijke kosten. Het advies van de RVZ geeft aan dat er onder de autoriteiten verschillende meningen heersen over de invoering van eigen management van vastgoed in de zorgsector. Ook blijkt hieruit dat het tempo van introductie ter discussie staat.

50

Tot slot is een bijkomend probleem dat verscheidene ambtelijke instellingen elkaar tegenwerken vanwege uiteenlopende belangen. Het ministerie van VWS stuit met haar beleid het CBZ, het ministerie van VROM en de belastingdienst tegen de borst. Dit zal de invoering van het beleid vertragen en daarom is het van belang dat alle neuzen dezelfde kant opstaan wanneer met de privatisering begonnen wordt.

51

4

Kernproblematiek ten gevolge van ontwikkelingen in de zorg

Zoals uit de inleiding blijkt lopen bestuurders van verzorgingshuizen tegen verschillende problemen aan met betrekking tot de veranderende weten regelgeving. Het gaat hierbij om technische knelpunten, regeltechnische knelpunten en onroerend goed knelpunten. Sommige problemen komen voort uit het verleden. Andere knelpunten doen zich voor vanwege de huidige situatie op de zorgen vastgoedmarkt. In dit hoofdstuk worden de knelpunten besproken aan de hand van de Nederlandse situatie en er wordt in het bijzonder stilgestaan bij de Amsterdamse situatie.

4.1 Kernproblemen vanuit het verleden Om te beginnen kampen zorginstellingen met historisch gegroeide problemen. Het boekwaardeprobleem is er één van (paragraaf 4.1.1). De overheid heeft in het verleden al het vastgoed van zorginstellingen geactiveerd. Door tussentijdse investeringen staan de gebouwen vaak voor grote bedragen in de boeken. Een ander probleem is de huidige staat waarin verzorgingshuizen zich bevinden. Omdat het merendeel van de Nederlandse verzorgingshuizen verouderd is voldoet het overgrote merendeel niet aan de eisen van deze tijd. Toch zal de vergrijzende Nederlandse bevolking in de nabije toekomst de beschikking moeten hebben over geschikte huisvesting. Om de vernieuwing in het juiste kader te kunnen plaatsen is begrip van de slechte situatie van de huidige verzorgingshuizen noodzakelijk. Het CBZ heeft hiertoe een monitoring uitgevoerd naar de kwaliteit van de Nederlandse verpleeg- en verzorgingshuizen (paragraaf 4.1.2).

4.1.1

Boekwaardeprobleem

Eén van de grootste problemen voor bestuurders van verzorgingshuizen, met betrekking tot het vastgoed, is het boekwaardeprobleem. Het vastgoed van zorginstellingen heeft vaak een veel hogere historische boekwaarde, dan de huidige marktwaarde. Dit wordt veroorzaakt door de beperkte courantheid van het gebouw, de lange afschrijvingstermijn en de tussentijdse investeringen. Een verzorgingshuis is na afschrijving vaak niet meer waard dan de restwaarde (grondwaarde) van de grond waar het op staat, omdat het moeilijk is een andere bestemming voor het object te vinden en omdat de afschrijvingstermijn vaak zo lang is dat het gebouw structureel verouderd is. Bovendien zijn alle tussentijdse investeringen, ter bevordering van de kwaliteit

52

van verzorgingshuizen, altijd geactiveerd op de balans om de tarieven laag te houden. Hierdoor is de boekwaarde steeds verder opgelopen.

Dit aspect is té groot van omvang om in de toekomst zonder problemen zelfstandig ondernemerschap in de zorg te kunnen implementeren. In het kader van dit probleem heeft het RIGO, in opdracht van het ministerie van VWS, onderzoek gedaan naar de discrepantie tussen de historische waarde en de toekomstwaarde. Hier kan uit geconcludeerd worden dat het minimale boekwaardeprobleem landelijk zo’n 4,5 miljard zou omvatten. Bij de exploitatieberekening hiervan is als maximum huur de huursubsidiegrens genomen. Bij een huur die overeen kwam met het gemiddelde in de sociale huursector werd zelfs een landelijk boekwaardeprobleem van 7,6 miljard gecalculeerd (RIGO 2002).

Dit probleem komt ook aan bod tijdens de interviews die voor dit onderzoek zijn afgenomen en bij de uitslagen van de enquête. Alle instellingen met verbouwings- of herbouwplannen geven aan grote problemen te voorzien met betrekking tot de financiering van hun plannen. Renovatie betekent (opnieuw) een verhoging van de boekwaarde. En voor vervangende nieuwbouw zal de resterende boekwaarde in één keer afgelost moeten worden.

Een oplossing van het boekwaardeprobleem zou volgens het RIGO gezocht kunnen worden in het versneld afschrijven van verzorgingshuizen. Een verzorgingshuis wordt nu in 50 jaar afgeschreven. Uit de berekening van het RIGO voor een afschrijvingstermijn van 30 jaar blijkt echter dat het functionele tekort een zwaardere last is voor de verzorgingshuizen dan de afschrijvingstermijn (RIGO 2002). Dit zou betekenen dat de vergoedingen voor huisvestingskosten niet voldoende zijn.

Ook in de visie van HEVO, een adviesbureau in huisvesting dat een rekenmodel voor de exploitatie van verzorgingshuizen heeft ontwikkeld, wordt gepleit voor een kortere afschrijvingstermijn. In de laatste jaren wordt namelijk een hoog resultaat geboekt door de lage afschrijvings- en rentelasten en de stijgende inkomsten (HEVO 2006). Uit de praktijk blijkt ook dat zorgvastgoed sneller veroudert dan 50 jaar. In veel gevallen wordt dan ook eerder vervangende nieuwbouw gepleegd (Gibbels 2006).

4.1.2

Gebouwkwaliteit (monitoring CBZ)

53

Het College Bouw Zorginstellingen doet elk jaar onderzoek naar de gebouwkwaliteit van één bepaalde sector in de intramurale gezondheidszorg (zie Figuur 1). In 2005 heeft het CBZ onderzoek gedaan naar de gebouwkwaliteit van de verpleeg- en verzorgingshuizen in Nederland. Voor de uitgebreide rapportage van de monitoring moet naar het rapport van het CBZ verwezen worden. In deze paragraaf worden de algemene opzet en conclusies besproken.

Het onderzoek is voornamelijk gericht op de functionele- of gebruikskwaliteit en in mindere mate op de bouwtechnische kwaliteit van de gebouwen. Voor de beoordeling van deze kwaliteit is voornamelijk gekeken naar de oppervlakte, het sanitair, de toegankelijkheid en de aanwezigheid en oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten. De gegevens van de afzonderlijke instellingen worden getoetst aan het referentiekader voor bestaande bouw en de bouwmaatstaven voor nieuwbouw van AWBZ-voorzieningen (CBZ 2003).

De uitslag van het onderzoek heeft voor de deelnemende instellingen geresulteerd in een score (rood, oranje of groen) die aangeeft of de instelling op enkele punten (oranje) of op meerdere punten (rood) niet aan de basiskwaliteitseisen voor bestaande bouw voldoet. Een groene score betekent dat de betreffende instellingen gemiddeld wel voldoen aan de minimale maatstaven.

Afbakening en doelstellingen Het onderzoek richt zich op de instellingen (verpleeg- en verzorgingshuizen) die onder de wet ziekenhuisvoorzieningen (WZV) vallen. De doelstellingen van het onderzoek zijn: een beeld geven van de kwaliteit en kwantiteit van de intramurale zorg, het leveren van informatie voor het

bouwbehoefte-onderzoek

(CBZ

20062)

en

het

leveren

van

informatie

om

beleidsvraagstukken te kunnen beantwoorden.

Resultaten verzorgingshuizen Wat betreft de uitkomst van het onderzoek geven de onderstaande figuren een klein inzicht in de conclusies voor verzorgingshuizen. In Figuur 13 is te zien dat het bouwjaar grote invloed heeft op de kwaliteit van het verzorgingshuis. Dit is niet verwonderlijk, omdat de eisen en maatstaven geregeld veranderen en daarom al snel veroudering optreedt.

54

Figuur 13: Totaalscore verzorgingshuizen naar bouwjaarklasse, Bron: Cbz (inspecties)

In Figuur 14 kunnen we zien dat ook het aantal inwoners per gebouw invloed heeft op de kwaliteit van het verzorgingshuis. Dit betekent dat de kwaliteit afneemt naarmate de grootschaligheid van een organisatie toeneemt. Hierbij moet wel gezegd worden dat het in de laatste categorie om slechts 9 gebouwen gaat.

Figuur 14: Totaalscore verzorgingshuizen naar aantal bewoners per gebouw (% bewoners), Bron: Cbz (inspecties)

Voor deze rapportage is de positionering van de verzorgingshuizen in Amsterdam van belang. Figuur 15 geeft een beeld van de kwaliteit van de verzorgingshuizen in Amsterdam ten

opzichte van andere grote steden en provincies. De belangrijkste conclusie die hieruit getrokken kan worden is dat Amsterdam één van de steden is met het grootste percentage huizen met score rood. Alleen Den Haag heeft een hoger percentage slecht scorende verzorgingshuizen.

55

Figuur 15 : Totaalscore verzorgingshuizen naar provincie en de 4 grote steden (% bewoners), Bron: Cbz (inspecties)

De slechte score van veel verzorgingshuizen wordt onder andere veroorzaakt door het thema appartement, waarvoor de oppervlakte van groot belang is. Voor bestaande bouw is een minimumeis van 24 m2 gehanteerd, terwijl de nieuwbouweis 45 m2 is. Een kwart van de instellingen komt niet aan de minimumeis voor bestaande bouw en slechts 10% voldoet aan de nieuwbouweis. De reden van het grote verschil in eisen van de bouwmaatstaven (bijna een verdubbeling) is de toename van de zorgzwaarte in verzorgingshuizen. De functie van een verzorgingshuis is verschoven van woonruimte, met een beetje zorg, naar een functie die veel meer op die van een verpleeghuis lijkt, namelijk de intensieve zorg. Hierdoor voldoen oppervlaktes niet meer, zijn sanitaire voorzieningen vaak niet geschikt en voldoet de toegankelijkheid niet, vanwege onder andere de geringe kwaliteit van de liften.

Figuur 16: Themascore sanitair verzorgingshuis (% bewoners, % gebouwen / gebouwdelen), Bron: Cbz (inspecties)

56

Figuur 16 geeft een beeld van de slechte kwaliteit van het sanitair en, zoals uit Figuur 17 blijkt, bepaalt de aanwezigheid en kwaliteit (en inhoud) van een lift voor het voornaamste deel de toegankelijkheid van de gebouwen.

Figuur 17: Thema (sub)scores toegankelijkheid verzorgingshuis (% bewoners), Bron: Cbz (inspecties)

Resultaten verpleeghuizen Ook bij verpleeghuizen zijn de eisen veranderd. Dit heeft echter niet met de zorgzwaarte te maken, maar met een andere opvatting, waarbij privacy een belangrijke rol speelt. Het is de bedoeling dat alle kamers met 3 of meer bedden gaan verdwijnen en dat alleen nog maar éénen splitsbare tweebedskamers gebouwd worden. Daarnaast is de vereiste oppervlakte per bed toegenomen, omdat bedden groter zijn geworden en er meer ruimte moet zijn voor onder andere tilliften. Omdat voor dit onderzoek de nadruk ligt op de resultaten van de verzorgingshuizen moet voor extra toelichting op verpleeghuizen verwezen worden naar het rapport van de monitoring zelf (CBZ 2005).

4.2 Huidige problematiek zorgen vastgoedmarkt Naast historisch gegroeide problemen spelen er in de zorg andere knelpunten die marktwerking in de zorgvastgoedsector tot een complex proces maken. Het gaat hierbij enerzijds om ontwikkelingen die zich voltrekken binnen en tussen zorginstellingen. Anderzijds hebben zorgverleners vaak een andere vastgoedbenadering dan beleggers in vastgoed. Marktwerking in de zorg vraagt ook om een marktconforme vastgoedbenadering. Vraagstukken die hierbij aan de orde komen worden in deze paragraaf verder uitgediept.

4.2.1

Bedrijfsvoering zorginstellingen

De extramuralisering vraagt van veel zorginstellingen een andere aanpak van de bedrijfsvoering. Door de angst voor het nieuwe beleid en schaalvergroting binnen de 57

zorgsector vinden steeds meer fusies en overnames plaats. Hierdoor wordt de concurrentie in de zorg een steeds belangrijkere zaak (Broekman 2006). Het gaat hierbij om concurrentie vanuit de zorgsector, maar ook vanuit andere marktsectoren groeit de concurrentie. Zo kunnen sommige schoonmaakbedrijven bijvoorbeeld goedkopere huishoudelijke zorg leveren dan thuiszorginstellingen. Al deze ontwikkelingen vragen van zorgmanagers een kritische visie op de bedrijfsvoering van de organisatie.

4.2.2

Fusies en overnames

PricewaterhouseCoopers presenteerde in samenwerking met het blad Zorgvisie in september 2006 de ranglijst met grootste organisaties in de gezondheidszorg. De belangrijkste conclusie die uit die lijst getrokken kon worden is dat het aantal fusies en overnames in de zorg onverminderd toe blijft nemen. Daarnaast wordt duidelijk dat organisaties uit verschillende sectoren de krachten gaan bundelen. Zo voegen steeds meer thuiszorginstellingen zich bij instellingen in de sector verpleging en verzorging (V&V) en ook tussen V&V en instellingen in de gehandicaptenzorg ontstaan steeds meer fusies.

4.2.3

Concurrentie

Eerder werd al de concurrentie genoemd die thuiszorginstellingen ondervinden van bijvoorbeeld schoonmaakbedrijven als het gaat om het verlenen van huishoudelijke zorg. Aangezien voor het verlenen van huishoudelijke zorg niet alleen schoonmaakcapaciteiten benodigd zijn (zorgverleners komen vaak in aanraking met cliënten met psychische problemen) is het de vraag of dit een gewenste ontwikkeling is. Naast de vraag of het personeel van een schoonmaakbedrijf wel genoeg gekwalificeerd is om deze zorg te verlenen speelt het probleem, dat veel zorginstellingen zullen moeten gaan reorganiseren als ze de gemeentelijke aanbesteding verliezen. Dit brengt niet alleen tijden geldrovende procedures, maar ook ontslagen, met zich mee. Concurrentie van marktpartijen wordt niet alleen in de thuiszorgsector gesignaleerd. Ook de intramurale zorginstellingen krijgen concurrentie van beleggers, corporaties en private zorginstellingen, die huisvesting en zorg gaan leveren. Het zal hierbij voornamelijk gaan om de huisvesting in het duurdere segment, vaak in combinatie met private zorgverleners, maar dit zal een steeds groter deel van de markt gaan uitmaken aangezien er steeds meer rijke ouderen bijkomen (paragraaf 5.1.4).

58

4.2.4

Personeelsproblemen

De extramuralisering brengt veel personeelsproblemen met zich mee. Een intramurale zorginstelling die overweegt te gaan extramuraliseren zal ook de personele gevolgen hiervan moeten afwegen. Schaalvergroting en concurrentie leiden tot reorganisaties en gedwongen ontslagen. Een voorbeeld hiervan zijn de 20.000 verwachtte ontslagen in de thuiszorg (Financieel Dagblad 2006). Niet alleen ontslagen vormen een bron van onzekerheid bij het personeel van zorgorganisaties. Ook de wijziging van functies, die bij extramuralisering komt kijken, speelt een belangrijke rol. Een extramurale zorginstelling vraagt veel meer flexibiliteit van haar zorgverleners dan een intramurale instelling. Verpleegkundigen en andere zorgverleners in een verzorgingshuis zijn gewend aan de vaste structuur binnen de organisatie. Reorganisaties brengen vaak onregelmatige werktijden met zich mee. Ook met betrekking tot mobiliteit wordt een toenemende flexibiliteit van zorgverleners verwacht. De zorg vindt niet langer enkel binnen de muren van de instelling plaats, maar de verzorgers zullen in toenemende mate naar verschillende vestigingen, of naar de mensen thuis, moeten gaan.

4.2.5

Steunpunten / kantoorruimte

Een ander organisatorisch vraagstuk heeft betrekking op de huisvesting van de niet zorggerelateerde werkzaamheden van een zorginstelling. Hierbij kan gedacht worden aan steunpunten waar vandaan zorg geleverd wordt en kantoorruimte voor leidinggevend, administratief en ondersteunend personeel. Bij intramurale instellingen is deze ruimte vaak binnen het vastgoed van de instelling gevestigd. Wanneer de extramuralisering succesvol wordt, zal naar efficiënte nieuwe huisvestingsmogelijkheden gezocht moeten worden. Vastgoed voor nieuwe steunpunten en kantoorruimte is dan een extra zorg voor bestuurders.

4.3 Beleggingsvraagstuk Omdat de transitieopgave, om voor de plaatsen in verouderde verzorgingshuizen individuele zorgwoningen te bouwen, geen gemakkelijke is, kan gedacht worden aan samenwerking met beleggers. De interesse van beleggers om te investeren in zorgvastgoed neemt toe. Omdat het percentage Nederlandse ouderen dat meer te besteden heeft in de toekomst zal toenemen, zijn voor vastgoedbeleggers hogere rendementen denkbaar. Dit maakt het namelijk interessant om duurdere zorgwoningen te gaan verhuren, omdat ouderen bereid zijn meer huur te betalen voor goede huisvesting. Dit zal de interesse vanuit beleggers stimuleren (Vegter 2005). Zoals

59

in paragraaf 2.2 is vermeld zijn voor de bepaling van het risico en het rendement van investeringen in zorgvastgoed de rendementseis, de aard en looptijd van het huurcontract, de leegstand en de alternatieve aanwendbaarheid van groot belang.

4.3.1

Rendementseis

Beleggers stellen bepaalde eisen aan het rendement dat ze krijgen op hun belegging. De rendementseis is ‘het gedurende de beschouwde periode uit de exploitatie van het object, of de betreffende portefeuille, minimaal te behalen beleggingsresultaat op het geïnvesteerde vermogen’ (Keeris 1997) en wordt weergegeven in percentages van de investering (bijvoorbeeld 6%). Het te behalen rendement (en daarmee ook de rendementseis) zal bij een belegging in de zorg vaak kleiner zijn dan bij commerciële beleggingen. Daar staan gunstige factoren van zorgvastgoed, zoals lange huurcontracten, tegenover. Bij de waardering van vastgoed wordt vaak een disconteringsvoet gebruikt als rendementseis.

4.3.2

Looptijd en aard huurcontract

Het risico van een vastgoedbelegging bestaat uit meerdere componenten. Voor een belegging in zorgvastgoed speelt, naast leegstand en alternatieve aanwendbaarheid, het huurcontract een belangrijke rol. Gedurende de looptijd van een huurcontract is de belegger namelijk verzekerd van inkomsten. Een langlopend huurcontract betekent dat een belegger lang gegarandeerd is van huurinkomsten. Hiermee loopt hij dus een relatief laag risico. Omdat in de verzorgingshuissector (nog) geen huurcontracten afgesloten worden met institutionele beleggers kunnen alleen huurcontracten met corporaties als referentie gebruikt worden. Deze huurcontracten zijn zeer wisselend van opzet, maar hebben vaak looptijden die overeenkomen met de afschrijvingstermijn van een verzorgingshuis (45-50 jaar). Deze looptijden zijn niet marktconform en de praktijk wijst uit dat zorginstellingen tegenwoordig geen huurcontracten meer afsluiten met een dusdanig lange looptijd. De bouwmaatstaven en wettelijke eisen van zorginstellingen worden namelijk vaak aangescherpt. Hierdoor moeten verzorgingshuizen vaak tussentijds aangepast worden. Als een zorginstelling flexibel met haar huisvesting om wil gaan zal een niet al te lang huurcontract aangegaan moeten worden. Op deze manier kan de instelling bij een aanscherping van de wetgeving een nieuw (geschikter) pand betrekken. Ook het boekwaardeprobleem speelt hierbij een rol. Bij tussentijdse investeringen, die de boekwaarde verhogen, kan een eigenaar de huurder aan zijn huurverplichtingen houden. Op deze manier is niet de eigenaar (vaak een corporatie), maar de huurder het slachtoffer van het

60

boekwaardeprobleem. Dit moet wel in het perspectief van de maatschappelijke doelstelling van een corporatie gezien worden. Uit het gesprek met de directeur van de Cordaan (Bijlage 11) blijkt dat deze zorginstelling momenteel in een dergelijk conflict verwikkeld is met een corporatie (Woonzorg Nederland). Het gaat daarbij om het Slotervaart verpleeghuis (Figuur 18).

Voor een institutionele vastgoedbelegger is een contract met een looptijd van 10 jaar al een langlopend huurcontract. De vraag is echter of een zorginstelling bereid is om een 10-jarig contract af te sluiten met het risico dat de belegger na afloop van het contract een andere huurder heeft of de eenheden zal uitponden. Daarnaast moet men zich afvragen of een belegger bereid is te investeren in zorgvastgoed als hij het risico loopt dat de huurder (zorginstelling) na 10 jaar een ander pand betrekt. Het is dan lastig om een nieuwe huurder voor het specifieke vastgoed te vinden zonder veel aanpassingen aan het gebouw te doen.

Figuur 18: Verpleeghuis Slotervaart

De looptijd van een huurcontract moet mede in verband gebracht worden met de alternatieve aanwendbaarheid van het object. Een korte looptijd betekent weliswaar een hoog risico, maar de courantheid en daarmee de marktwaarde is wel hoger zolang het pand minder gedateerd is. Dit vergroot de kansen voor alternatieve aanwendbaarheid na afloop van het huurcontract.

61

Naast de lengte van het huurcontract is het van belang wat de kwaliteit is van het huurcontract. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de bepalingen die zijn opgenomen met betrekking tot onderhoudskosten. Voor beleggers in vastgoed zijn een hoog rendement en zo min mogelijk risico’s aantrekkelijke factoren. Als in een huurcontract is opgenomen dat alle onderhoudskosten voor rekening van de zorginstelling komen heeft de belegger verder weinig omkijken naar het vastgoed. Daar zal dan natuurlijk wel een lagere huur tegenover moeten staan. Dit zijn belangrijke factoren, die zowel de belegger als de zorginstelling moet afwegen voordat samenwerking op het gebied van vastgoed tot stand komt.

4.3.3

Leegstand

Een belegger streeft ernaar zo min mogelijk leegstand te hebben in zijn vastgoedbelegging, omdat de belegger, elke dag dat een object leegstaat, huurinkomsten misloopt. De zekerheid van lange huurcontracten, het voordeel van het meeste zorgvastgoed, biedt daarom interessante beleggingsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers. De aard van het huurcontract is hierbij van groot belang. De mutatiegraad van verzorgingshuisappartementen is relatief hoog (circa 20%), gezien het aantal overlijdensgevallen (gemiddeld eens in de vijf jaar). Omdat nabestaanden in geval van overlijden vaak niet van de ene op de andere dag het appartement leegruimen, staat het appartement gemiddeld circa 3 maanden leeg. De misgelopen inkomsten door leegstand kunnen, afhankelijk van wat hierover in het huurcontract staat, voor rekening van de huurder (zorginstelling) of voor rekening van de verhuurder/eigenaar (corporatie/belegger) komen. Langlopende huurcontracten waarbij de zorginstelling de leegstandrisico’s op zich neemt zijn uiteraard het meest interessant voor een belegger of corporatie. Aangezien bij veel Amsterdamse verzorgingshuizen sprake is van een wachtlijst hebben zij voorlopig geen moeite om de leegstaande appartementen weer te verhuren. De enige termijn van leegstand is die voor de nabestaande familie om het appartement leeg te ruimen, dit kan in principe met een maand gebeurd zijn.

Bij een marktconforme waardering wordt rekening gehouden met een bepaald percentage leegstand. Of het leegstandrisico voor rekening van de huurder of de verhuurder komt kan verrekend worden in de disconteringsvoet. Daarom zal leegstand als risicofactor de minste zorgen bij beleggers en zorginstellingen met zich mee brengen.

62

4.3.4

Alternatieve aanwendbaarheid

Ten slotte wil een belegger weten wat zijn vastgoed waard is als het huurcontract afloopt. Dit is mede afhankelijk van de bouwkundige opzet van het object. Hoe groter de mogelijkheden, des te waardevoller het object. Er is sprake van uitponden als een belegger, na beëindiging van het huurcontract, de losse eenheden verkoopt. De uitpondmogelijkheden van zorgvastgoed zijn vaak slecht. De aanpassingen die gedaan worden ten behoeve van de zorg zijn investeringen die bij verkoop meestal waardeloos blijken. Het is, gezien de gebouwspecifieke kenmerken, vaak onmogelijk om zonder grote investeringen een rendabele nieuwe functie te vinden voor verzorgingshuizen. Ook het imago van het gebouw speelt een rol bij de uitpondscenario’s voor beleggers. De bereidheid van woningzoekenden om in een voormalig verzorgingshuis te gaan wonen en daar een marktconforme huur voor te betalen is waarschijnlijk minder groot dan voor een ander soort vastgoed. Deze aspecten maken zorgvastgoed minder interessant voor beleggers. Multifunctionele gebouwen met een zorgfunctie, die eenvoudig omgebouwd kunnen worden tot bijvoorbeeld wooneenheden, bieden wel interessante mogelijkheden.

4.3.5

Waarde en waardering

De waarde van een vastgoedobject is van belang bij de bepaling van een beleggingsstrategie, om: •

het vermogen te bepalen,

•

het resultaat en/of rendement te berekenen,

•

een juiste beslissing te kunnen nemen voor verwerving, renovatie of verkoop van het OG,

•

de financier een inzicht in het onroerend goed te geven,

•

belastingen, heffingen en verdelingsvraagstukken te kunnen beantwoorden,

•

verantwoording aan externe partijen af te kunnen leggen (Keeris 1997).

De waardering van verzorgingshuizen is een lastige opgave. De enige waarde die er tot voor kort voor verzorgingshuizen toe deed was de boekwaarde, het bedrag waarvoor het vastgoed op de balans stond, en de exploitatiewaarde. De waarde van het vastgoed wordt voor de zorginstelling meestal bepaald door de hoogte van de investeringen. Door de inkomsten (vergoeding voor rente en afschrijvingen voor huisvesting vanuit de AWBZ) en uitgaven (rente, afschrijving en onderhoudskosten) tegenover elkaar te zetten wordt een beeld 63

gecreëerd van de exploitatiewaarde. Zowel boekwaarde als exploitatiewaarde vertonen echter geen enkel verband met de marktwaarde of de beleggingswaarde van het onroerend goed. De marktwaarde wordt namelijk bepaald op basis van een marktconforme huurwaarde. En de huurwaarde wordt door middel van referentietransacties bepaald. De huur die zorginstellingen betalen aan corporaties is echter niet gelijk aan een marktconforme huur, maar aan de vergoeding voor rente en afschrijvingen.

Richtlijnen In het kader van de Aedex, een vastgoedindex voor het corporatiebezit, moet de marktwaarde van het corporatiebezit bepaald worden. Voor een gedeelte bestaat het corporatiebezit uit verzorgingshuizen. De eerste verwarring bij de waardering van een verzorgingshuis ontstaat bij de vraag of de verschillende eenheden als woningen gewaardeerd moeten worden of in zijn geheel als BOG (Bedrijfs Onroerend Goed). Hiervoor heeft de Aedex richtlijnen opgesteld ter waardering van collectief woonzorg vastgoed. De vraag of verzorgingshuizen als één geheel of als afzonderlijke eenheden gewaardeerd moeten worden hangt af van het onderliggende huurcontract. Als de corporatie afzonderlijke huurcontracten met de bewoners afgesloten heeft moeten de eenheden als afzonderlijke woningen gewaardeerd worden. Als er sprake is van één huurcontract met een zorginstellingen dient het verzorgingshuis als totaal in de categorie ‘Overige Bedrijfsruimte’ getaxeerd te worden (Aedex 2006). Parameters Voor de waardering van BOG zijn de volgende parameters van belang: •

Disconteringsvoet: deze parameter is bepalend voor de rendementseis. Hiervoor is door de Aedex de bandbreedte bepaald tussen de 6% en 9%. Deze disconteringsvoet is afhankelijk van de looptijd van het contract en de technische staat van het onroerend goed. Een lange looptijd heeft een lager risico en dus een hogere rendementseis. Een goede maatstaf voor de technische staat is het bouwjaar. Aan de hand van deze gegevens is de in Figuur 19 getoonde tabel opgesteld. Als een complex eenvoudig omgebouwd kan worden heeft dit een positief effect op de waarde. Vandaar dat de disconteringsvoet met een half procent naar boven of naar beneden aangepast dient te worden in het geval van goede, of juist erg slechte, ombouwmogelijkheden.

64

Disconteringsvoet: Bouwjaar complex Looptijd contract -1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2005 Nieuwbouw 0-5 jaar 9,00% 8,75% 8,50% 8,25% 7,75% 7,25% 7,00% 5-10 jaar 8,50% 8,25% 8,00% 7,75% 7,50% 7,00% 6,75% 10-15 jaar 8,00% 7,75% 7,50% 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 15-20 jaar 7,75% 7,50% 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 20 + 7,50% 7,25% 7,00% 6,75% 6,50% 6,25% 6,00% * indien het complex makkelijk omgevormd kan worden naar een andere gebruiksfunctie: -0,5% * indien het complex niet omgevormd kan worden naar een andere gebruiksfunctie: +0,5% Figuur 19: Disconteringsvoeten voor verzorgingshuizen

•

Exit yield/ eindwaarde: dit is een opslagpercentage boven op het aanvangsrendement. Naarmate een object meer specifiek op bepaalde zorg gericht is, wordt de indeling beïnvloed. Een revalidatiecentrum heeft bijvoorbeeld specifiekere kenmerken dan een gewoon verzorgingshuis. Over het algemeen kan gezegd worden dat de alternatieve aanwendbaarheid afneemt naarmate de zorgzwaarte toeneemt. Hierdoor moet een hogere exit yield bij het aanvangsrendement opgeteld moet worden. In Figuur 20 zijn de exit yields weergegeven die van toepassing zijn op verzorgingshuizen.

Exit-yield (+% t.o.v. BAR t=0) Bouwjaar complex Looptijd contract -1960 1960-1970 1970-1980 1980-1990 1990-2000 2000-2005 Nieuwbouw 0-5 jaar 1,00% 1,00% 1,25% 1,50% 1,25% 1,00% 1,00% 5-10 jaar 1,00% 1,00% 1,25% 1,50% 1,25% 1,00% 1,00% 10-15 jaar 1,50% 1,50% 1,75% 2,00% 1,75% 1,50% 1,50% 15-20 jaar 1,50% 1,50% 1,75% 2,00% 1,75% 1,50% 1,50% 20 + 1,25% 1,25% 1,50% 1,75% 1,50% 1,25% 1,25% Figuur 20: Exit yields voor verzorgingshuizen

Een relatief jong gebouw met een kortlopend huurcontract loopt weinig risico met betrekking tot de waarde na afloop van het huurcontract. Vandaar de lage exit yield rechtsboven in Figuur 20. Een oud gebouw met een kortlopend huurcontract is nu al weinig waard (verwerkt in disconteringsvoet) en is dat over 5 jaar nog steeds. Ook hiervoor geldt dus een geringe opslag (linksboven in Figuur 20). Een lang huurcontract betekent hogere risico’s, vandaar dat de onderste regel hogere waarden 65

kent dan de bovenste. De onzekerheid en risico’s voor de eindwaarde, die niet zijn verwerkt in de disconteringsvoet, liggen daarom bij complexen van middelmatige kwaliteit met een gemiddeld tot lang huurcontract. •

Aantal eenheden: een verzorgingshuis is verdeeld in meerdere eenheden, het aantal plaatsen voor de huisvesting van senioren. Bij de waardering dient hier rekening mee gehouden te worden. De oppervlakte bepaalt mede de alternatieve aanwendbaarheid. Zo kan een groot zorgappartement makkelijker als woning uitgepond of verhuurd worden dan een klein verpleeghuiskamertje. Daarnaast is de waardering van de algemene ruimten in een verzorgingshuis van belang. Deze ruimten kunnen gemiddeld bij alle afzonderlijke eenheden opgeteld worden of als aparte eenheden gezien worden.

•

Markthuur: bij de waardering van BOG wordt onderscheid gemaakt tussen huurwaarde en huurinkomsten. De huurwaarde vertegenwoordigt de marktwaarde en de huurinkomsten zijn de, volgens de huurovereenkomst, te ontvangen huren. De huurinkomsten van een verzorgingshuis staan vast. Dit komt vaak grotendeels overeen met de rente en afschrijving van de exploitatie. De huurwaarde (marktwaarde) is echter lastig te bepalen, omdat er weinig referentie mogelijk is. Naarmate de zorgzwaarte van de instelling toeneemt, neemt de zorgcomponent in de huisvesting toe en zal de huurwaarde steeds meer de huurinkomsten benaderen.

•

Extra investeringen: in de richtlijnen voor waardering van collectief woonzorg vastgoed noemt de Aedex als laatste parameter de investeringen die de kwaliteit waarborgen ter behoud van de maatschappelijke opgave van een zorginstelling. Deze zijn noodzakelijk voor het behoud- of de bevordering van de markthuur.

Marktwaarde & score op woningmarkt De marktwaarde van een verzorgingshuis hangt nauw samen met de alternatieve aanwendbaarheid van het complex. Aangezien de alternatieve aanwendbaarheid van veel verzorgingshuizen minimaal is hebben ze vaak ook een lage marktwaarde. Beleggers en ontwikkelaars zijn vaak niet in de opstal geïnteresseerd, maar alleen in de grond. Vandaar dat in veel gevallen de marktwaarde van een verzorgingshuis de grondwaarde minus de sloopkosten is. Daar waar de grond erg waardevol is, in Amsterdam bijvoorbeeld, biedt dit nog steeds kansen. Maar in andere, meer landelijke gebieden, is de waarde van verzorgingshuizen minimaal.

66

De alternatieve aanwendbaarheid is ook van belang bij het herontwikkelingsvraagstuk (Hoofdstuk 6). Het is namelijk de vraag hoe de huidige verzorgingshuizen scoren op de woningmarkt. Daartoe zal bekeken moeten worden wat de mogelijkheden zijn voor alternatieve bestemmingen. Er kan voor de toekomst van een verzorgingshuis aan een woonfunctie gedacht worden. Zonder de samenstelling van het gebouw ingrijpend te wijzigen zullen er echter weinig mensen in een verzorgingshuis gaan wonen. Gezien de opzet van de complexen is studentenhuisvesting de best denkbare herontwikkeling, die de minste aanpassing vergt (paragraaf 6.4.2). Er moet echter wel een markt zijn voor studentwoningen. Aangezien de vraag naar studentenhuisvesting in Amsterdam groot is zal dit geen problemen opleveren. In Zeeland is het aantal woningzoekende studenten echter beduidend minder. De locatie van het betreffende verzorgingshuis is dus van zeer groot belang voor het herontwikkelingsvraagstuk.

4.4 Conclusie Naar aanleiding van dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat er veel problemen spelen binnen de zorgen vastgoedsector. Begrip van deze problematiek is van belang om over de toekomst van verzorgingshuizen na te kunnen denken. Het boekwaardeprobleem speelt bij heel veel verzorgingshuizen en zal met een eenmalige operatie opgelost moeten worden. Hierbij kan gedacht worden aan de ‘big bang’-methode, zoals deze door de RVZ is voorgesteld. Het zou een vergelijkbare operatie kunnen worden als de brutering van de corporatiesector. Hierbij is het echter wel van belang dat rekening gehouden wordt met de noodlijdende zorginstellingen. Ook de kwaliteit is een zorgelijk punt. De scheiding van wonen en zorg zou een oplossing kunnen bieden ter vervanging van de verzorgingshuizen die niet aan de huidige bouwmaatstaven voldoen. Dit is echter geen eenvoudige opgave aangezien het om 126.500 verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen gaat (CBZ 2005). Bovendien is het geen eenvoudige opgave om woningen in de binnenstad van Amsterdam om te bouwen tot zorgwoningen, gezien hun fysieke structuur (smalle en steile opgangen, zonder mogelijkheden voor het aanbrengen van liften). Met betrekking tot het beleggingsvraagstuk kan geconcludeerd worden dat de beleggingswaarde van een verzorgingshuis van een aantal factoren afhankelijk is. Voornamelijk het rendement, de lengte en kwaliteit van het onderliggende huurcontract en de alternatieve aanwendbaarheid zijn van belang. Een andere belangrijke factor is de locatie waar

67

het verzorgingshuis zich bevindt. Het boekwaardeprobleem is in Amsterdam vaak geen probleem vanwege de hoge grondwaarde, waarmee de boekwaarde in de meeste gevallen gecompenseerd kan worden.

68

5

De vraagontwikkeling naar zorghuisvesting

Om een idee te kunnen krijgen van de toekomstige ontwikkelingen op het gebied van seniorenhuisvesting is in dit hoofdstuk de vraagontwikkeling naar zorgwoningen in kaart gebracht. De vraag naar huisvesting kan vooral vanuit demografische ontwikkelingen verklaard worden. Er is gekeken naar de Nederlandse bevolkingsontwikkeling en naar de Amsterdamse situatie in het bijzonder, omdat deze op sommige vlakken substantiële verschillen vertonen.

5.1 Vraagontwikkeling Nederland In deze paragraaf is een prognose gemaakt van de toekomstige vraagontwikkeling naar zorghuisvesting in Nederland aan de hand van demografische indicatoren. In verband met de vergrijzing is allereerst de bevolkingsopbouw en de leeftijd beschreven. Vervolgens is gekeken naar de ontwikkeling van de huishoudensamenstelling, de huidige vraag naar- en het aanbod van wonen en zorg, inkomen, opleiding en etniciteit.

5.1.1

Leeftijd en opbouw

Onderzoeksbureau ABF Research heeft in 2005 in opdracht van het ministerie van VROM een prognose uitgevoerd naar de toekomstige ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw, de huishoudenssamenstelling en de woningbehoefte op nationaal en regionaal niveau (de Primosprognose). Een analyse hiervan is gebruikt om de toekomstige woningbehoefte met betrekking tot zorg in beeld te brengen.

Figuur 21: Absolute aantal 65-plussers (*1000) (Bron: VROM 2005)

69

De trend is dat de natuurlijke groei van de bevolking afneemt, doordat de geboorte daalt en de sterfte stijgt. Een stijgend aantal sterfgevallen veroorzaakt tevens verweduwing. Het aantal 65-plussers stijgt van 2,28 miljoen in 2005 naar 4,0 miljoen in 2035. Het aantal 65-79 jarigen zal groeien van 1,7 naar 2,9 miljoen in dezelfde periode en het aantal 80-plussers stijgt van 0,57 naar 1,08 miljoen (Figuur 21). Hier komt bij dat het aantal dertigers fors af zal nemen. De sterke toename van het aantal ouderen en afname van de potentiële beroepsbevolking zal pas na 2010 plaatsvinden (Figuur 22). Voor

Noord-Holland

wordt

tevens

een

significant

binnenlands

vertrekoverschot

geprognosticeerd (VROM 2005).

Figuur 22: Procentuele leeftijdsverdeling van de bevolking (Bron: VROM 2005)

5.1.2

Huishoudens

Figuur 23 geeft aan dat het aantal huishoudens in Nederland de komende 7 jaar zal blijven stijgen. Bij een afnemende bevolkingsgroei betekent dit dat de huishoudens kleiner worden. Dit hangt samen met de aanhoudende individualisering. Ook onder ouderen neemt het aantal eenpersoonshuishoudens onverminderd toe. Ontbinding van samenwonen door een toenemend aantal echtscheidingen sinds de jaren ’60, een afnemende invloed van de kerk en economische onafhankelijkheid van vrouwen, dragen hier aan bij. Een toenemend aantal alleenstaande ouderen wordt mede veroorzaakt door de verweduwing, al is de verwachting dat dit proces af zal nemen door een afnemend verschil in levensverwachting tussen mannen en vrouwen.

70

Figuur 23: Groei van het aantal huishoudens in Nederland tussen 2005 en 2020 (in 1000-tallen) (Bron: VROM 2005)

Ook Figuur 24 geeft aan dat de groei van het aantal alleenstaande ouderen fors toeneemt. De groei van het aantal gezinnen met kinderen neemt af. Een combinatie van deze twee ontwikkelingen vereist een nieuwe visie op het huisvestingsbeleid (VROM 2005). Er zullen meer woningen voor alleenstaande senioren gebouwd moeten worden en minder eengezinswoningen.

Figuur 24: De groei van het aantal huishoudens naar type en leeftijd tussen 2005 en 2020 (*1000) (Bron: VROM 2005)

5.1.3

Wonen en zorg, vraag en aanbod 71

Figuur 25: Aantal verzorgingshuizen in Nederland, van 1965-2002 per vestiging, voor 2003 en 2004 per instelling (Bron CBS, Statline)

In Figuur 25 is te zien dat het aantal verzorgingshuizen in Nederland vanaf 1985 structureel is afgenomen. In eerste instantie lijkt dit een vreemde ontwikkeling gezien een toename van het aantal ouderen. Het verdwijnen van verzorgingshuizen is echter te verklaren door de extramuralisering (paragraaf 2.1.1). Het aantal verzorgingshuizen lijkt de laatste jaren te stabiliseren. Dit is verwonderlijk en wijst op het feit dat de invoering van het beleid van extramuralisering nog niet erg succesvol is. Het aanbod van geschikte seniorenwoningen blijft achter bij de groeiende vraag. Dit heeft tot gevolg dat de verzorgingshuizen bewoond blijven en van volledige extramuralisering vooralsnog geen sprake kan zijn.

Figuur 26 laat een daling zien van het aantal bedden/plaatsen in verzorgingshuizen in Nederland. Ook hierin is echter een stabilisatie te zien. Een stabiliserende bezettingsgraad van de verzorgingshuiscapaciteit geeft aan dat volledige extramuralisering vooralsnog onwaarschijnlijk is. Bedden

1995 117 491

1996 113 033

1997 111 719

1998 107 806

1999 107 065

2000 104 113

2001 102 920

2002 102 088

2003 100 799

Figuur 26: Aantal bedden in verzorgingshuizen in Nederland (Bron: CBS, eigen bewerking)

5.1.4

Inkomen

72

2004 100 213

Het inkomen van de Nederlandse oudere is de laatste jaren steeds dichter naar het Nederlandse gemiddelde toegegroeid. In Figuur 27 is een geïndexeerde tabel te zien met het huishoudinkomen per leeftijdsklasse. De ouderen tussen de 55 en de 75 zaten in 1986 op 85% van het Nederlands gemiddelde, in 2002 was hun inkomen nog maar 7% minder dan het landelijk gemiddelde.

De ouderen boven de 75 hebben in de periode 1986-2002 een behoorlijke sprong gemaakt, van 100 naar 205. De noodzaak hiervan blijkt uit de slechte inkomenspositie van 75+ers ten opzichte van het landelijk gemiddelde inkomen. Het indexgetal was in 1986 namelijk 60%. Langzaam maar zeker kan gesproken worden van een nivellering van de inkomens tussen verschillende generaties (Brouwer e.a. 2004).

Figuur 27: Huishoudinkomen per leeftijdsgroep (WBO 1986-2002), Bron: Brouwer e.a. 2004.

In Figuur 28 is het inkomen tegen de huisvestingssituatie afgezet (huur of koop). Daaruit is op te maken dat koophuisbewoners over het algemeen een betere inkomenspositie hebben dan huurders en dat deze positie door de jaren heen ook alleen maar verbeterd is. Tegelijkertijd is de inkomensontwikkeling van huishoudens in de huursector achtergebleven. In het rechter deel van de tabel is de inkomenssituatie van seniore huurders en kopers te zien. Hierin is te zien dat zich eenzelfde proces voltrekt. Het proces is echter gematigder dan in de situatie van alle huishoudens. Dit hangt samen met de eerder beschreven nivellering, die blijkt uit Figuur 27 en doordat ouderen vaker terugkeren naar een huurwoning. Op deze manier kunnen 73

ouderen het opgebouwde kapitaal te gelde maken en zo genieten van hun oude dag met het geld van de woning. Dit verschijnsel wordt ook wel het ‘opeten’ van de eigen woning genoemd.

Figuur 28: Ontwikkeling gemiddeld inkomen per segment (lopende prijzen WBO 1986-2002), Bron: Brouwer e.a. 2004.

5.1.5

Opleiding

De verbetering van het algemene opleidingsniveau heeft in alle lagen van de samenleving geleid tot een dalend aantal laagopgeleiden. Het grote verschil is dat onder de oudere bevolking de daling van het aantal laagopgeleiden zich minder snel voltrekt dan bij het beeld van de totale Nederlandse bevolking. Dit wordt duidelijk uit de vergelijking van Figuur 29 met Figuur 30.

74

100% 90%

18%

23%

22%

23%

19%

24%

24%

24%

80% 70%

16%

60%

28%

midden

50%

laag

40% 30%

hoog

66%

58%

54%

53%

1994

1998

20%

48%

10% 0% 1986

1990

2002

Figuur 29: Samenstelling huishoudens naar opleidingsniveau (totale bevolking). Bron: Brouwer e.a. 2004 (eigen bewerking)

100% 11%

90% 9%

80%

12%

10%

12%

12%

16%

14%

13% 17%

70% 60%

hoog

50%

midden

40%

80%

laag

76%

74%

74%

70%

1990

1994

1998

2002

30% 20% 10% 0% 1986

Figuur 30: Samenstelling 55+ huishoudens naar opleidingsniveau. Bron: Brouwer e.a. 2004 (eigen bewerking)

Uit bovenstaande figuren wordt duidelijk dat het opleidingsniveau, ook onder ouderen, verbetert. Dit heeft als gevolg dat de algemene inkomenspositie toeneemt. Ook hier zal rekening mee gehouden moeten worden bij de ontwikkeling van seniorenhuisvesting. De vraag naar kwalitatief betere huisvesting zal hiermee namelijk geleidelijk toenemen.

5.1.6

Etniciteit 75

In 2003 woonde 40% van alle niet-westerse allochtonen in de grote steden. Van alle nietwesterse allochtonen boven de 65 woonde 46% in de grote steden. Amsterdam had met 19% het hoogste percentage allochtone ouderen (Brouwer e.a. 2004).

19%

Amsterdam Rotterdam Den Haag 13%

54%

Utrecht Overige gemeenten

10% 4%

Figuur 31: Percentage allochtone 65+ers in 2003 in de grote steden t.o.v. de rest van Nederland. Bron: Brouwer e.a. 2004 (eigen bewerking)

Figuur 31 geeft aan dat vooral in de grote steden aandacht besteed moet worden aan de huisvestingssituatie van oudere allochtonen. In paragraaf 5.2.6 wordt dieper ingegaan op de situatie in Amsterdam.

76

5.2 Vraagontwikkeling Amsterdam Om een vergelijking te kunnen maken met de Nederlandse situatie worden hieronder dezelfde demografische thema’s behandeld voor Amsterdam; leeftijd en opbouw, huishoudens de vraag en het aanbod van wonen en zorg, inkomen, opleiding en etniciteit. Voor het in beeld brengen van de Amsterdamse demografische ontwikkelingen is gebruik gemaakt van data van het bureau Onderzoek en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Voor sommige thema’s is de vergelijking moeilijk te maken vanwege het ontbreken van data. Zo zijn geen specifieke inkomens- en opleidingsgegevens van senioren in Amsterdam beschikbaar. Toch is door middel van gegevens van het CBS en algemene opleidingsgegevens een beschrijving gegeven van deze thema’s.

5.2.1

Leeftijd en opbouw

Als de Amsterdamse bevolkingsgroei (Figuur 32) vergeleken wordt met de algemene situatie in Nederland (Figuur 21) is een vergelijkbare trend zichtbaar. Hierbij moet gezegd worden dat de Amsterdamse prognoses tot 2030 lopen, terwijl de prognose voor de totale Nederlandse bevolking tot 2050 gaat. Het grote verschil is dat de groep 80-plussers (de hoogbejaarden) in Amsterdam niet toeneemt, maar in grote lijnen stabiliseert. Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. De gebreken die horen bij het ouder worden maken het leven in de stad minder toegankelijk. Daarom besluiten veel senioren om naar een minder stedelijke regio te verhuizen. Daarnaast speelt de rust een belangrijke factor. De groep 65-plussers blijft wel toenemen in Amsterdam. In combinatie met de afname van het aantal dertigers betekent dit de komende jaren ook voor Amsterdam een netto vergrijzing. 140000

120000

100000

80000

65+ 65-79 80+

60000

40000

20000

0 2006

2010

2015

2020

2030

77

Figuur 32: Absolute aantal 65+ers in Amsterdam (Bron: O+S, eigen bewerking)

In Figuur 33 is een prognose van de procentuele leeftijdsverdeling in Amsterdam te zien. Voor de Nederlandse situatie kon geconcludeerd worden dat de potentiële arbeidsbevolking pas na 2010 procentueel af zou gaan nemen. Voor de Amsterdamse situatie is een hoger percentage arbeidsproductiviteit te zien. Bovendien neemt dit percentage pas tussen 2020 en 2030 enigszins af. 0-19 21 20.9 20.6 20.5 19.7

2006 2010 2015 2020 2030

20-64 67.7 68.2 67.5 67.2 65.9

65-79 8 8 9.1 10 11.4

80+ 3.3 3.1 2.7 2.6 3.2

Figuur 33: Procentuele leeftijdsverdeling van de Amsterdamse bevolking (Bron: O+S, eigen bewerking)

Om

bovenstaande

demografische

ontwikkelingen

te

kunnen

vertalen

naar

de

vraagontwikkeling naar seniorenwoningen in Amsterdam kan gezegd worden dat deze toe zal nemen, omdat het absolute aantal 65+ers toeneemt. De vraag is echter in hoeverre deze toename opgevangen kan worden met de bestaande woningvoorraad. Niet elke 65+er heeft namelijk een nultredewoning nodig. Verder valt op dat het aantal hoogbejaarden (80+ers), de meest zorgbehoevende doelgroep, in Amsterdam niet toeneemt. Dit betekent waarschijnlijk dat de vraag naar verpleeghuisplaatsen (en ook andere intramurale plaatsen) en bijzonder aangepaste woningen in Amsterdam beperkt zal zijn ten opzichte van de rest van Nederland. Op de grote voorraad intramurale plaatsen (zie paragraaf 5.2.3) in de Amsterdamse binnenstad zal dus niet meer druk komen te liggen. Dit biedt mogelijkheden voor de herontwikkeling van deze intramurale instellingen om ook bewoning door andere (minder zorgbehoevende) ouderen mogelijk te maken.

5.2.2

Huishoudens

In Figuur 34 is te zien dat de komende jaren het aantal huishoudens in Amsterdam, net als in de rest van Nederland (Figuur 23), zal toenemen. Aangezien de prognose is dat de bevolkingsgroei in Amsterdam af gaat nemen, zal de individualisering in Amsterdam doorgaan. Een toename van het aantal echtscheidingen en de toenemende economische onafhankelijkheid van vrouwen kunnen vooral voor de Amsterdamse regio genoemd worden als verklaring. De liberale gedachte die in de stad heerst en het hoge opleidingsniveau dragen hieraan bij. Ook de verweduwing, die voor de Nederlandse situatie genoemd werd kan in Amsterdam als oorzaak aangewezen worden voor de toenemende individualisering. 78

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2006

2010

2020

2030

Figuur 34: Absolute groei van het aantal huishoudens in Amsterdam tussen 2006 en 2030 (Bron: O+S, eigen bewerking)

Alleen gelet op de ouderen zien we in Figuur 35, net als voor de Nederlandse situatie, een stijging van het aantal alleenstaande ouderen. De groei van het aantal gezinnen met kinderen neemt af. Uit dit figuur kan geconcludeerd worden dat er in toenemende mate woningen gebouwd zullen moeten worden voor alleenstaande ouderen in Amsterdam. 100000 80000 60000 alleenstaand 40000

samenw. zonder kinderen

20000

samenw. met kinderen eenoudergezin

0 -20000 -40000 20-34 jaar 35-49 jaar 50-64 jaar

65 jaar e.o.

Figuur 35: De groei van het aantal huishoudens in Amsterdam naar type en leeftijd tussen 2005 en 2020 (Bron: O+S, eigen bewerking)

5.2.3

Wonen en zorg, vraag en aanbod

In paragraaf 5.1.3 is te zien dat de Nederlandse verzorgingshuiscapaciteit daalt, evenals de bezettingsgraad. Figuur 36 vertoont eveneens een dalend aantal verzorgingshuizen in Amsterdam voor de periode van 2003-2005. Als het aantal bedden in de onderste rij bekeken wordt valt op dat deze in de periode van 1999 tot 2005 niet heel erg fluctueert. Dit is te

79

verklaren door een aanhoudende vraag naar verzorgingshuiszorg, die niet opgevangen kan worden door middel van extramurale woningen. De lange wachtlijsten van de Amsterdamse verzorgingshuizen bevestigen deze verklaring. verzorgingshuizen bedden

1999 41 4181

2001 40 4147

2003 41 4305

2004 40 4239

2005 39 4156

Figuur 36: Aantal verzorgingshuizen en aantal bedden in Amsterdam (Bron: O+S, eigen bewerking)

In Figuur 37 is het aantal ouderen per stadsdeel naar leeftijdsgroep als percentage van de totale bevolking per regio weergegeven. Hieruit kan geconcludeerd worden dat procentueel de meeste hoogbejaarden (75 jr. e.o.) in Zuid, Nieuw-West en Noord wonen.

Figuur 37: Ouderen naar leeftijdsgroep als percentage van de totale bevolking per zorgregio, (Bron: O+S 2006)

In Figuur 38 valt op dat de meeste bedden in intramurale instellingen (verpleeg- en verzorgingshuizen) in het centrum en in Oud-West gelegen zijn. Dit is opvallend, omdat in deze stadsdelen de ouderen een (relatief) klein gedeelte uitmaken van de totale bevolking ten opzichte van de rest van Amsterdam.

80

Centrum/Oud-West Zuid Oost Nieuw West Noord Zuidoost 0

200

400

600

800

1000

1200

1400

bedden

Figuur 38: Aantal bedden in intramurale instellingen per zorgregio (Bron: O+S, eigen bewerking)

Gekeken naar de gemiddelde extramurale zorgvraag per regio (Figuur 39) valt op dat ouderen in Oost en Zuidoost gemiddeld veel extramurale zorg gebruiken. Gezien de beperkte aanwezigheid van intramurale plaatsen (Figuur 38) en het relatief kleine percentage ouderen (Figuur 37) in deze regio’s lijkt de extramuralisering in deze regio’s tot nog toe het meest geslaagd. Centrum/Oud-West Zuid Oost Nieuw West Noord Zuidoost 0

5

10

15

20

25

30

35

gemidd. aantal extramurale zorguren per persoon van 75+

Figuur 39: Gemiddeld aantal extramurale zorguren per 75+er per zorgregio (Bron: O+S, eigen bewerking)

5.2.4

Inkomen

81

Er is, zoals in de inleiding al vermeld, geen data beschikbaar over de specifieke inkomensverdeling van ouderen in Amsterdam. Daarom is bij de beschrijving van de inkomensontwikkeling van de Amsterdamse ouderen gekozen voor de beschikbare data op de website van het CBS (Statline). In Figuur 40 is het gemiddelde inkomen van ouderen te zien. Duidelijk is dat in Nederland en in alle grote steden de 65+ers minder dan het gemiddelde van het betreffende gebied verdienen. Als gekeken wordt naar wat het verschil is tussen het totale gemiddelde en het gemiddelde van de 65+ers, blijkt dat de ouderen in Amsterdam het verst achterblijven ten opzichte van de totale bevolking. Een mogelijke verklaring kan gezocht worden in de liberale levensstijl in Amsterdam. Hierdoor hebben relatief veel Amsterdammers voor een freelance carrière gekozen. Veel freelancers hebben weinig pensioen- of vermogen opgebouwd. Als laatste verklaring kan het hoge percentage allochtone ouderen in Amsterdam aangedragen worden voor het grote inkomensverschil tussen ouderen en de rest. Het feit dat de huidige vergrijzende Amsterdamse bevolking beduidend minder te besteden heeft dan de werkende Amsterdamse bevolking zal meegenomen moeten worden bij de planning van nieuwe seniorenwoningen. Gezien de hoge prijzen op de Amsterdamse woningmarkt en het hoge percentage ouderen met een laag inkomen zullen in Amsterdam veel goedkope seniorenwoningen ontwikkeld moeten worden. De herontwikkeling van verouderde verzorgingshuizen biedt hier wellicht mogelijkheden voor. Het gemiddelde inkomensniveau van ouderen in Amsterdam ligt nog altijd hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit hangt samen met het gemiddeld hogere opleidingsniveau in de grote stad. totaal 15-24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65+ Verschil

Amsterdam Rotterdam 's-Gravenhage Utrecht Nederland 19.4 17.8 19.3 18.7 18.6 10.3 10.5 10.8 9.6 9.8 21.3 19.5 20.3 20.7 19.8 20.7 19.8 21.6 20.8 21.6 16.3 15.3 17.9 16.5 16.1 3.1 2.5 1.4 2.2 2.5

Figuur 40: Gemiddeld besteedbaar inkomen (*1000) in Nederland en de G4 per leeftijdsgroep in 2002 (Bron: CBS Statline, eigen bewerking)

5.2.5

Opleiding

Bij de dienst onderzoek en statistiek van de gemeente Amsterdam zijn geen specifieke gegevens bekend van het opleidingsniveau van ouderen. Er kan dus slechts gekeken worden naar de ontwikkeling van het opleidingsniveau van de Amsterdamse beroepsbevolking 82

gedurende de laatste jaren. Aan de hand daarvan kan een prognose gedaan worden van het opleidingsniveau van Amsterdamse ouderen in de toekomst.

83

Absolute aantal Amsterdammers (*1000)

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1994

1995

Basisonderwijs

1996

1997

MAVO/LBO

1999

2001

HAVO/VWO/MBO

2003

2005 HBO/WO

Figuur 41: Amsterdamse Bevolking (15-64 jaar) naar opleidingsniveau tussen 1994 en 2005 (*1000) (Bron: O+S, eigen bewerking)

In Figuur 41 is het opleidingsniveau van de Amsterdamse bevolking tussen 1994 en 2005 te zien (Let op: de jaren 1998, 2000, 2002 en 2004 zijn niet in de grafiek verwerkt, omdat van deze jaren geen gegevens beschikbaar zijn). Uit Figuur 41 is op te maken dat het aantal hoogopgeleiden (HBO/WO) en gemiddeld geschoolden (HAVO/VWO/MBO) in Amsterdam toeneemt, terwijl het aantal laagopgeleiden (Basisonderwijs/MAVO/LBO) stabiliseert en de laatste jaren zelfs licht afneemt. Als deze trend voor ouderen doorgetrokken wordt naar de toekomst is dezelfde trend te zien als in heel Nederland (paragraaf 5.1.5), namelijk dat het gemiddelde opleidingsniveau over de gehele bevolking (en onder ouderen) toeneemt.

5.2.6

Etniciteit

We zagen in Figuur 31 al dat Amsterdam met 19% het hoogste percentage allochtone ouderen van Nederland heeft. Als gekeken wordt naar de verdeling van de allochtone ouderen binnen Amsterdam is te zien dat bijna een kwart van de Amsterdamse senioren buitenlands is (Figuur 42). De groep oudere allochtonen zal echter enorm toe gaan nemen.

84

0% 5%

1% 2% 15%

Surinamers Antillianen Turken Marokkanen Overig Nederlanders

77%

Figuur 42: Percentages allochtone ouderen naar land van herkomst (Bron: O+S, eigen bewerking)

In Figuur 43 is te zien hoe multicultureel de Amsterdamse bevolkingssamenstelling is. Bijna de helft van de Amsterdamse bevolking is allochtoon. Meer dan de helft van de Amsterdamse jongeren onder de 18 is van niet westers allochtone afkomst is, maar deze groep gaat voorlopig niet vergrijzen. De groep buitenlanders boven de 50 vormt 8 procent van de Amsterdamse bevolking, maar de groep 30ers en 40ers van allochtone afkomst vormt ruim het dubbele percentage (19%). En dit is de groep waar in de toekomst rekening mee gehouden moet worden. Hier zal dus, ook wat betreft huisvesting, rekening mee gehouden moeten worden. Verschillende etniciteiten hebben vaak verschillende wensen met betrekking tot huisvesting. Tot nog toe was concentratie van allochtonen minderheden een problematisch verschijnsel. De vraag is of er iets aan moet gebeuren. Dit is een vraag die ook speelt bij de beantwoording van het huisvestingsvraagstuk voor (allochtone) senioren. Als concentratie van senioren voor de betreffende mensen geen probleem is, waarom zou het dan tegengehouden moeten worden? Veel ouderen van allochtone afkomst vinden het juist prettig om met mensen te wonen van dezelfde afkomst. In dit kader is een islamitisch woonzorgcentrum, zoals het idee van een islamitisch ziekenhuis van de heer Sturkenboom (AD 2006), wellicht niet eens een slecht idee. Naast de verschillende woonwensen van allochtone ouderen zal bij de realisatie van nieuwe zorgwoningen ook rekening gehouden moeten worden met de inkomenspositie van allochtone ouderen in Amsterdam.

85

4%

4% 8%

50+ Antillianen, Surinamers, Turken, Marrokanen 50+ overig buitenlands 11%

30-49 Antillianen, Surinamers, Turken, Marrokanen 30-49 overig buitenlands

51% 30- Antillianen, Surinamers, Turken, Marrokanen 30- overig buitenlands 13% Overige Amsterdammers

9%

Figuur 43: Allochtone Amsterdammers naar leeftijdsgroep en land van herkomst (Bron: O+S, eigen bewerking)

Uit Figuur 44 blijkt hetzelfde verschijnsel, het geeft een duidelijk beeld van de opkomende vergrijzing. Het prognosticeert dat de Amsterdamse bevolking in 2020 in bijna alle leeftijdscategorieën is toegenomen. Er is in de leeftijdscategorie 50-70 een enorme bevolkingstoename te zien, zowel bij de autochtone als bij de allochtone Amsterdammers.

Figuur 44: Bevolkingsopbouw Amsterdam (Bron: O+S 2006)

86

5.3 Ouderen op de woningmarkt (VROM) Alle beleidsnota’s over huisvesting van de laatste jaren spreken van extramuralisering. Het begint bij de nota Mensen, Wensen, Wonen van het ministerie van VROM in 2000. Om een beeld te geven van de visie van het ministerie van VROM is in deze paragraaf een aantal beleidsstukken samengevat. Hierdoor wordt inzichtelijk wat geleid heeft tot het huidige beleid van scheiden van wonen en zorg.

5.3.1

Woningbehoefte onderzoek

Om de woningbehoefte in kaart te brengen wordt door het ministerie van VROM vanaf 1986 een Woningbehoefte Onderzoek uitgevoerd. Ten tijde van dit onderzoek werd de laatste hand gelegd aan het laatste WBO (WoON 2006). Omdat deze nog niet beschikbaar was, is ervoor gekozen andere onderzoeken te gebruiken om de prognose van de woningbehoefte te beschrijven. De belangrijkste ontwikkeling die ten grondslag ligt aan het huisvestingsvraagstuk van ouderen is de vergrijzing. In de Nota Mensen, Wensen, Wonen, is een hoofdstuk gewijd aan wonen en zorg. Deze nota is gebaseerd op het WBO van 1998. Naast een beschrijving van deze nota worden hieronder 2 recentere beleidsstukken van het ministerie van VROM en een onderzoek van ABF Research behandeld om een beeld te geven van de woningbehoefte en de woon-zorgbehoefte.

5.3.2

Nota Mensen, Wensen, Wonen

In hoofdstuk 7 van de Nota Mensen, Wensen, Wonen wordt ingegaan op de toekomst van wonen en zorg in Nederland. Voorspeld wordt dat vooral na 2010 de vergrijzing fors zal toenemen. Het aantal ouderen zal stijgen evenals de gemiddelde leeftijd. Het aantal hoogbejaarden zal toenemen en vooral zij zullen een groot beroep gaan doen op de woonzorgvoorzieningen. In de nota wordt ook ingegaan op het beleid van extramuralisering, dat voortkomt uit de wens van zorgbehoevenden om zelfstandig te wonen. Ook wordt de aandacht gevestigd op de huisvesting van (ex-)dak- en thuislozen, (ex-) verslaafden en exgedetineerden, een groep die in Amsterdam ruim vertegenwoordigd is. In 2000 was het aantal mensen met een lichamelijke beperking 400.000, waarvan 80% ouderen (VROM 2000). Er stonden toen 1,3 miljoen extern toegankelijke, gelijkvloerse woningen in Nederland. De 3 op 1 verhouding lijkt in eerste instantie gunstig, maar niet elke gelijkvloerse woning is bewoond door iemand met een lichamelijke beperking. Daar komt bij

87

dat het aantal woningen, geschikt voor zorg, af dreigde te nemen. En de kwaliteit van het aanbod, voor de helft na-oorlogse gestapelde huurwoningen, was onvoldoende afgestemd op de vraag. In 2004 was het aantal mensen met een ernstige lichamelijke beperking 512.000 (VWS). En nog steeds sluit het aanbod niet aan op de vraag.

De nota Mensen, Wensen, Wonen gaat verder in op het belang van specifieke woonzorgarrangementen, een veelheid van aanwezige voorzieningen in de complexen en het toenemende aantal woon-zorgcomplexen dat toen al gebouwd werd.

Ouderen in hun derde levensfase (tussen de 55 en 74 jaar) hebben vaak meer een woningmarktprobleem dan een zorgprobleem, omdat ze (nog) niet echt zorgbehoevend zijn, maar wel specifieke veranderende wensen hebben ten aanzien van hun huisvesting. Met deze doelgroep moet rekening gehouden worden, zowel in het huur- als in het koopsegment. Ook de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap moeten vergroot worden. Figuur 45 geeft inzicht in het aantal ouderen in Nederland dat in 1998 in een specifieke ouderenwoning woonde. In die tijd was er een opvallende toename zichtbaar van mensen die een ouderenwoning wensten.

Figuur 45: Aantal ouderen in specifieke ouderenwoningen naar leeftijd van de hoofdbewoner (VROM 2000)

Het begin van de huidige deregulering is te vinden in deze Nota Wonen. Er wordt gesproken over instituties, die zorgaanvraag van de vragers belemmeren. De nadruk wordt gelegd op actie vanuit de ministeries van VWS en VROM. Het beleid van extramuralisering levert momenteel echter fricties op tussen deze twee ministeries. De huurtoelage van zorgbehoevenden wordt weliswaar uit de AWBZ gehaald, maar dit heeft voor VROM grote administratieve gevolgen (zie ook paragraaf 3.3.4).

De nota wonen dicht een grote rol toe aan de corporaties met betrekking tot betere faciliteiten en aanbod van zorgwoningen. Dit blijkt tevens uit de toevoeging van punt 6 van de prestatievelden van corporaties in het BBSH (Schilder e.a. 2006). Niet alleen corporaties,

88

maar ook de samenwerking met (en toelating van) commerciële vastgoedpartijen zou tot een betere kosten-batenverhouding kunnen leiden. Daarnaast wordt ook van de gemeenten, mede in verband met de besteding van de ISV-gelden, verwacht dat rekening gehouden wordt met de toenemende woonvraag als gevolg van de extramuralisering. In samenwerking met de provincies dienen hiertoe regiovisies opgesteld te worden.

Door middel van een woonzorgvoucher wordt voorgesteld om de keuzevrijheid van de bewoners te vergroten. Tevens zou hiermee de complexiteit van de aan te vragen subsidies beperkt kunnen worden, omdat ruim een half miljoen mensen met lichamelijke beperkingen langs verschillende loketten moet voor combinaties van voorzieningen (Figuur 46). De WMO (paragraaf 3.1.2) is onlangs ingevoerd met hetzelfde doel.

Figuur 46 Gecombineerd gebruik van zorgfaciliteiten door huishoudens naar leeftijd van het hoofd van het huishouden in procenten (1995) (Bron: VROM 2000)

Om initiatieven van corporaties en overheidsinstanties rondom wonen en zorg te stimuleren wordt gesproken over een Woon-zorgstimuleringsregeling, die later ook voor marktpartijen beschikbaar zou moeten zijn. Allochtone ouderen zijn een specifieke doelgroep met bepaalde wensen. Voor deze groep moet huisvesting op maat beschikbaar zijn, waarbij zorg geleverd wordt die rekening houdt met problemen betreffende taalbarrière en eenzaamheid.

Uit de nota ‘Mensen, Wensen, Wonen’ zijn de, voor dit onderzoek, belangrijkste maatregelen: •

Het verminderen van de administratieve lasten, één loket voor alles, 89

•

de woon-zorgstimuleringsregeling (WZSR),

•

de woonzorgvoucher,

•

prestatieafspraken met gemeenten en corporaties, BBSH en ISV,

•

regiovisies,

•

domotica,

•

invoering van de Wet Exploitatie Zorginstellingen (nu WTZi),

•

de nabijheid en bereikbaarheid van (zorg)voorzieningen,

•

kleinschaligheid.

5.3.3 De

Primos prognose

prognose

van

de

woningbehoefte

is

voornamelijk

afhankelijk

van

de

bevolkingsontwikkeling en de huishoudenssamenstelling (zie paragraaf 5.1 en 5.2). Beiden zijn onzeker, Figuur 21, 24, 32 en 34 geven slechts een verwachte groei aan. Voor de bevolkingsontwikkeling is ook het migratiesaldo erg van belang. Dit houdt verband met het, door de overheid gevoerde beleid. Het migratiebeleid heeft de afgelopen jaren in Nederland behoorlijke

hervormingen

gekend,

wat

zijn

invloed

heeft

gehad

op

de

bevolkingsontwikkeling. Streng beleid heeft geleid tot een lager migratiesaldo.

De nadruk van het huisvestingsbeleid lag (en ligt nog steeds) vooral op de aanleg van Vinexwijken (voor gezinnen met kinderen). De nadruk zal meer moeten verschuiven naar huisvesting voor senioren die voldoet aan de toenemende wensen van deze doelgroep. En er zal meer aan de éénpersoonshuishoudens gedacht moeten worden.

Gemiddeld zal het totaal aantal woningen tussen 2005 en 2015 met ruim 500 duizend, dat is gemiddeld 50 duizend per jaar, moeten toenemen om aan de woningbehoefte te voldoen. Voor Noord-Holland betekent dat een uitbreidingsbehoefte van 70 duizend woningen tussen 2005 en 2015 (VROM 2005). Voor de berekening van de woningbehoefte is rekening gehouden met het feit dat een aantal woningen leeg staat, omdat ze ongeschikt zijn voor bewoning of omdat het tweede woningen betreft. Tevens is een normatief percentage (2%) leegstand gewenst voor het goed functioneren van de woningmarkt.

Hieronder volgt een korte opsomming van de uitkomsten van de Primos prognose, die het meest van belang zijn voor dit onderzoek: 90

•

Stijging van het aantal huishoudens, met name kleine en oudere huishoudens.

•

Jonge gezinnen met kinderen neemt af.

•

Verdubbeling van het aantal 65-plussers de komende 30 jaar en de gevolgen hiervan met betrekking tot hun wensen ten opzichte van huisvesting.

5.3.4

‘Ruimte geven, bescherming bieden, een visie op de woningmarkt’

Om de visie van het vorige kabinet (Balkenende 2/3) op de stagnerende Nederlandse woningmarkt weer te geven heeft VROM in juni 2006 een rapport opgesteld. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies ervan.

Direct bij het aantreden van kabinet (Balkenende 2/3) zijn al maatregelen ingevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Naast de gemaakte nieuwbouwafspraken is het proces van de herstructurering versneld. Ook het ruimtelijk beleid is in een ruimer kader geplaatst en er heeft een versoepeling van de regelgeving en vergunningenprocedure plaatsgevonden. Daarnaast is het huurbeleid gemoderniseerd. Inmiddels heeft Balkenende 4 deze modernisering alweer enigszins teniet gedaan door de belofte om de huren niet verder te liberaliseren.

De voornaamste problemen op de woningmarkt worden gevormd door stijgende koopprijzen en groeiende wachtlijsten in de huursector. Gevolg is dat bepaalde groepen in de samenleving niet aan een woning kunnen komen. Tot deze groep behoren ook de zorgbehoevende ouderen. De stagnerende doorstroming zorgt voor steeds langere wachtlijsten. De tijdspanne van planontwikkeling van nieuwbouw en herstructurering neemt eveneens toe. Ook hiermee kunnen de wachtlijsten niet weggewerkt worden. Het kabinet (Balkenende 2/3) noemt 3 pijlers van de ‘ijzeren driehoek’; betaalbaarheid, kwaliteit en beschikbaarheid. Van deze pijlers vormt de beschikbaarheid het grootste knelpunt met het oog op de wachtlijsten en de woningnood.

Op de woningmarkt is sprake van inflexibel aanbod. Dat wil zeggen dat het aanbod moeizaam en met vertraging op de vraag reageert, omdat de bouw van een huis nu eenmaal tijd kost. In de vastgoedwereld wordt dit ook wel de ‘varkenscyclus’ of ‘vastgoedcyclus’ genoemd (Gool van e.a. 2001). De vertraging die optreedt bij dit proces heeft vervolgens weer z’n reflectie op de prijs. Mede verantwoordelijk hiervoor is de veranderlijke vraag. Als de vraag naar

91

woningen stijgt, door een conjuncturele opbloei of andere demografische veranderingen, zullen de prijzen stijgen, waardoor ook een toename van de productie zal volgen. Voordat de projecten, die hierbij gestart worden, afgebouwd zijn kan de vraag alweer veranderd zijn.

Drie opvallende zaken van de woningmarkt zijn: •

Een vertraagde aanpassing van het aanbod,

•

beperkte prikkels voor aanpassing van het gedrag van vragers,

•

stagnerende doorstroming.

De slechte aanpassing van het aanbod wordt, naast de hierboven beschreven vastgoedcyclus, voornamelijk veroorzaakt door het gebrek aan geschikte grond en de complexe weten regelgeving. Daarnaast is er binnen de Nederlandse bouwcultuur weinig ruimte voor consumentgericht bouwen. De beperkte interesse voor particulier opdrachtgeverschap is hier een voorbeeld van. Figuur 47 laat zien dat het particuliere initiatief in Nederland ver achterblijft bij andere landen.

Figuur 47: Particulier initiatief in huur- en koopsector (Bron: VROM 2006, Uit: Housing statistics in the EU 2004 (Boverket, Zweden))

Scheefwonen is één van de oorzaken van de woningnood in Nederland. Het verschijnsel waarbij mensen goedkoper wonen dan ze, gezien hun inkomen, kunnen betalen wordt voornamelijk veroorzaakt door een gebrekkig aanbod. Ontspanning van de markt noemt het kabinet hierbij als oplossing voor dit probleem. Dit houdt in dat ze meer marktwerking in wil

92

voeren, waardoor de kloof tussen huur en koop gedicht wordt. Als huurprijzen namelijk meer marktconform worden, zullen in meerdere segmenten huurwoningen beschikbaar komen. Dit vergroot de keuzevrijheid van de woonconsument. Als voornaamste redenen voor de hoge koopprijzen worden de hoogconjunctuur, de lage rente en toegenomen leencapaciteit (dus niet de HRA (hypotheekrenteaftrek)) in de jaren ’90 genoemd. Voor de lage huren is vooral de huurprijsregulering verantwoordelijk.

Het is duidelijk is dat de hierboven genoemde regulering noodzakelijk is voor de huisvesting van mensen met een laag inkomen. De visie van het kabinet is echter om de geliberaliseerde huur, een kleine sector in Nederland (zie Figuur 48) te verruimen van 5% naar 25% van de totale huurvoorraad. De HRA ligt volgens het kabinet niet ten grondslag aan de stagnatie op de woningmarkt en dus acht zij afschaffing of beperking ongewenst.

Figuur 48: Eigendomsvormen in% in 2002 (Bron: VROM 2006, Uit: Housing statistics in the EU 2004 (Boverket, Zweden))

Voor de toekomst wordt een flinke nieuwbouwopgave gesteld, tot 2010 een productie van 360.000 woningen in de stedelijke regio’s en 85.000 woningen daarbuiten (zie Figuur 49 voor een nadere specificatie). De woningvoorraad- en productie zal vooral op de toenemende vergrijzing afgestemd moeten worden. Ook wordt verwacht dat de vergrijzing de doorstroming niet zal bevorderen, omdat ouderen minder vaak verhuizen dan jongeren. Pas als de babyboomers overlijden zal een grote uitstroom de doorstroming bevorderen, maar dat zal pas na 2030 gebeuren.

93

Figuur 49: Uitbreidings- en nieuwbouwbehoefte, naar huur-, koop- en prijsklasse 2005-2010 (gemiddeld per jaar, aantal woningen *1000) (Bron: VROM 2006)

Beleidsagenda De beleidsagenda van deze visie op de woningmarkt bestrijkt een aantal kernpunten met betrekking tot de vraag, het aanbod en de ordening. De punten worden hieronder opgesomd.

Aanbod: •

Veel bouwen: 445.000 woningen tot 2010 en daarna nog eens 800.000 tot 2020, een woningtekort van 1,5%.

•

Voldoende bestemmingsplancapaciteit, actief beleid van de gemeenten.

•

Impuls voor stedelijke vernieuwing.

•

Energiebesparing voor de bestaande voorraad.

•

Ouderenhuisvesting: 255.000 ouderenwoningen tot 2010, deel nieuwbouw, deels woningverbetering. Ook na 2010, tot 2030 aandacht hiervoor blijven houden.

•

Duurzame locatieontwikkeling: transparant gemeentelijk grondbeleid, (private) locatieontwikkeling en stimuleren van de financierbaarheid voor de burger.

•

Flexibilisering van het aanbod, flexibel bouwen.

Vraag, verdeling en prijs: •

Handhaving HRA.

•

Handhaving huurtoeslag.

•

Kloof huur-koop overbruggen.

94

o Modernisering huurbeleid, meer marktprikkels. o Bevorderen passend wonen, passende woningen aanbieden. o Ruim baan om te kunnen verhuizen, onder andere geschikte woningen voor ouderen en zorgbehoevenden (experiment met wooncoach). o Tussenvormen huur en koop en verkoop huurwoningen. o Experimenten naar vouchers (gericht op keuzevrijheid). o Steunen van starters op de woningmarkt.

Ordening: •

Versterking positie consument

•

Positie woningcorporaties, opvangen fluctuaties in de vraag tussen huur en koop opvangen (level playing field).

•

Rol marktpartijen, ‘privaat wat kan en publiek wat moet’.

•

Rol van het Rijk, provincies en gemeenten.

5.3.5

Woningbehoefte Amsterdam (Nieuwe kaart van Nederland)

Op Figuur 50 is te zien welke gebieden in de regio Amsterdam ingeruimd zijn voor de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties. In eerste instantie zal voor de bouw van seniorenwoningen uitgegaan moeten worden van deze locaties. De uitbreidings- en stedelijke vernieuwingslocaties zijn voornamelijk gelegen in de westelijke tuinsteden, Amsterdam Noord en IJburg. Dit zijn dan ook de locaties waarvoor de gemeentelijke dienst wonen van Amsterdam in samenwerking met verschillende corporaties en zorginstellingen plannen heeft ontwikkeld voor de realisatie van extramurale woningen en zorgvoorzieningen. Hierbij moet gedacht worden aan kleinschalig wonen, Wibo’s met bijbehorende zorgsteunpunten. Daarnaast springen de ontwikkelingen rondom de Zuidas en in Amsterdam Zuidoost in het oog. Veel ouderen, die in de Amsterdamse binnenstad wonen, willen echter niet verhuizen naar IJburg, Noord of Zuidoost. Hier ligt een opgave voor de Amsterdamse gemeente en corporaties voor de ontwikkeling van nieuwe zorgwoningen in het centrum of de herontwikkeling van verouderde verzorgingshuizen (Hoofdstuk 6).

95

Figuur 50: Toekomstige woonbestemmingen in de regio Amsterdam (Bron: de nieuwe kaart van Nederland)

5.4 Conclusie Uit dit hoofdstuk is gebleken dat Nederland en Amsterdam de komende decennia te maken krijgen met een vergrijzende bevolking. Er zal daarom een richting gekozen moeten worden met betrekking tot de ontwikkeling van seniorenhuisvesting. De vraag naar geschikte ouderenwoningen zal toenemen, maar het tempo waarop- en de vorm waarin is niet voor elke regio gelijk. Uit paragraaf 5.2.1 blijkt dat het aantal 80+ers in Amsterdam zich anders ontwikkeld dan in de rest van Nederland. Een belangrijke conclusie die hieruit getrokken kan worden is dat de vraag naar intramurale zorg in Amsterdam niet zo hard toe zal nemen. Ook uit het gesprek met de zorgcoördinator van het zorgkantoor in de regio Amsterdam (Bijlage 96

10) blijkt dat de vergrijzing in Amsterdam de komende 10 jaar stabiel blijft en pas daarna toe zal nemen. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de woningmarkt. Veel intramurale plaatsen, zoals die er bijvoorbeeld in het centrum van Amsterdam zijn (Figuur 38), zullen in de toekomst aangewend kunnen worden voor herontwikkeling tot andersoortige woningen.

Uit paragraaf 5.2.1 blijkt dat een afname van de potentiële arbeidsbevolking in Amsterdam pas later begint in te treden dan in de rest van Nederland. De ontwikkeling, waarbij een kleiner wordende arbeidsbevolking moet werken/betalen voor een groter wordende groep ouderen, begint in Amsterdam later. Bovendien verloopt dit in Amsterdam veel geleidelijker, wat erop zou kunnen duiden dat de Amsterdamse regio weinig last krijgt van de economische problemen, die de vergrijzing met zich mee brengt.

Een andere belangrijke conclusie met betrekking tot huisvesting is de aanhoudende individualisering. Dit geeft aan dat de vraag naar eenpersoonswoningen (ook voor ouderen) toe zal blijven nemen. Gezien het beleid van extramuralisering vraagt dit om creatieve alternatieven.

Een

verzorgingshuis

is

als

het

ware

een

verzameling

een-

en

tweepersoonswoningen voor ouderen. Voor al deze verzorgingshuisplaatsen zal een extramuraal alternatief moeten komen. Bovendien zal een stijging van de vraag naar dit soort woningen plaats vinden, dus zullen er extra woningen ontwikkeld moeten worden.

Binnen Amsterdam zijn onevenwichtigheden zichtbaar, waarover nagedacht moet worden bij de beleidsvorming van seniorenhuisvesting. Voor de Amsterdamse situatie kan ten eerste geconcludeerd worden dat het aantal intramurale plaatsen in het centrum en in Oud-West erg hoog ligt. Dit wijst enerzijds op een stagnerende extramuralisering, er is dus een grote slag te slaan in het centrum. Anderzijds is dit een scheef beeld gezien het geringe percentage hoogbejaarden in deze regio. Deze ontwikkelingen moeten in perspectief gezien worden met de beperkte fysieke toegankelijkheid van de Amsterdamse woningvoorraad in de binnenstad (steile en smalle trappen). Dit maakt extramuraliseren lastig, zowel voor ouderen als voor zorgverleners. Een andere conclusie die voor de Amsterdamse regio getrokken kan worden is dat Amsterdam Zuidoost voorop loopt wat betreft extramuralisering en dat de rest van Amsterdam hier een voorbeeld aan zou kunnen nemen.

97

Verder is het voor Amsterdam, evenals voor Nederland in totaal, van belang rekening te houden met de minder kapitaalkrachtige ouderen. Ook al verbetert de gemiddelde inkomenspositie van senioren, het gaat nog altijd moeizaam en niet iedereen gaat erop vooruit.

Tot slot geldt dat, zeker in een multiculturele stad als Amsterdam, waar de groep oude allochtonen sterk toeneemt, rekening gehouden moet worden met de wensen en middelen van deze minderheden op het gebied van wonen, zorg en welzijn.

98

6

Herontwikkeling van verzorgingshuizen

Voordat gekeken wordt naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van de bestaande verzorgingshuisvoorraad is een aantal vragen van belang. Eén van de eerste vragen is wat bedoeld wordt met het begrip ‘herontwikkeling’. Vervolgens kan men zich afvragen of- en waarom een zorginstelling geïnteresseerd zou zijn in de herontwikkeling van het vastgoed en welke partijen bereid zijn tot realisatie van de herontwikkeling. Dan moet bedacht worden welke procedures gevolgd moeten worden bij het herontwikkelingstraject en wat de alternatieve bestemmingsmogelijkheden zijn. In dit hoofdstuk wordt allereerst begrip ‘herontwikkeling’ verder uitgelegd. Vervolgens wordt op verschillende procedures ingegaan om hiermee de mogelijkheden voor zorginstellingen en andere betrokken partijen in beeld te brengen.

6.1 Definitie Het begrip ‘herontwikkeling’ is ruim op te vatten. Keeris geeft de volgende omschrijving: ‘Een zodanig ingrijpende aanpassing van een bestaand vastgoedobject, dat daardoor voldaan kan worden aan de vraag van nieuwe (potentiële) doelgroep(en), mede ten gevolge van een wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming, waardoor het object vervolgens geclassificeerd dient te worden in een andere (beleggings)categorie (Keeris 1997).’ Deze definitie is niet eenduidig, omdat de (beleggings)categorie niet per definitie moet veranderen wil er sprake zijn van herontwikkeling. Het is van belang rekening te houden met de beoogde doelgroep. Wordt het betreffende vastgoedobject namelijk aangepast voor de huidige doelgroep, dan spreken we niet over ‘herontwikkeling’, maar over renovatie of (in het geval van sloop en herbouw) vervangende nieuwbouw.

6.2 Overwegingen Omdat onderzocht wordt wat met de huidige voorraad verzorgingshuizen kan gebeuren zal in eerste instantie bekeken moeten worden wat de overwegingen voor zorginstellingen zijn om het vastgoed te behouden of af te stoten. Vervolgens moeten er partijen, corporaties of vastgoedbeleggers zijn, die interesse hebben in samenwerking met zorginstellingen. Dan pas kan kunnen de mogelijkheden met betrekking tot vervreemding en/of herontwikkeling onderzocht worden.

99

6.2.1

Overwegingen zorginstellingen

Ten eerste geldt voor een zorginstelling de economische overweging om het vastgoed te verkopen. Als huren in de toekomst voordeliger blijkt ten opzichte van zelf exploiteren, dan is verkoop voor een instelling interessant. Als de marktwaarde van het vastgoed hoger is dan de boekwaarde en het verschil (de boekwinst) kan door de instelling aangewend worden voor andere doeleinden, dan wordt verkoop interessant. In geval van verkoop spelen voor zorginstellingen twee problemen: •

Boekwaardeprobleem: de boekwaarde van verzorgingshuizen is vaak niet hoger dan de marktwaarde. De reden hiervoor is tweeledig. Enerzijds is de marktwaarde laag, omdat de verzorgingshuizen vaak incourant zijn. Veel verzorgingshuizen in Nederland dateren uit de jaren 70 en zijn dus erg verouderd. Bovendien is de alternatieve aanwendbaarheid van een verzorgingshuis slecht. Wie wil er immers in een oud verzorgingshuis wonen of kantoorruimte huren? Dit betekent dat de marktwaarde vaak gelijk is aan de grondwaarde verminderd met de sloopkosten van het object. Deze grondwaarde is vanzelfsprekend een belangrijke factor, aangezien deze in stedelijke gebieden aanzienlijk hoger is dan in landelijke gebieden. Anderzijds is de boekwaarde hoog. De afschrijvingstermijn voor verzorgingshuizen is 50 jaar, dit blijkt in de praktijk veel te lang te zijn. Door de veranderende wensen en de aangescherpte bouwmaatstaven waren zorginstellingen genoodzaakt veel tussentijdse investeringen te doen voor verbouw, aanbouw en nieuwbouw. Omdat al deze tussentijdse investeringen zijn geactiveerd is de boekwaarde van de meeste verzorgingshuizen enorm opgelopen. In Amsterdam speelt dit probleem niet, omdat de grondwaarde

dusdanig

is

meegestegen

dat

de

meeste

instellingen

hun

boekwaardeprobleem hiermee af kunnen kopen. •

Aanwending boekwinst: het tweede probleem voor zorginstellingen is de aanwendbaarheid van de boekwinst (als er overwaarde is). Hierover bestaat onduidelijkheid. Het CTG/ZAio zegt hierover in beleidsregel CI-926 dat “De boekwinst uit verkoop van gebouwen en terreinen als eenmalige extra afschrijving met bestaande of nieuwe investeringen verrekend wordt. Indien onvoldoende boekwaarde resteert om volledige verrekening te kunnen uitvoeren, wordt de resterende boekwinst op de aanvaardbare kosten in mindering gebracht. Bij de verrekening wordt ten hoogste

uitgegaan

van

de

door

bevoegde

instanties

goedgekeurde

investeringsbedragen” (CTG/ZAio 2006). Uit onderzoek van advocatenkantoor

100

Houthoff Buruma blijkt dat het College van Sanering in alle gevallen uit het verleden toestemming heeft verleend aan zorginstellingen om de boekwinst bij vervreemding aan te wenden voor doeleinden binnen de organisatie (Meersma 2005). Als verkoop gevolgd door huur leidt tot winst en kwaliteitsverbetering en geen gevolgen heeft voor de vergoeding van de huisvestingskosten, dan is sale and lease-back (paragraaf 6.5.2 t/m 6.5.4) een interessant alternatief voor zorginstellingen.

Voor een zorginstelling gelden naast economische overwegingen ook praktische overwegingen, waar het sociaal-maatschappelijke karakter van een zorginstelling aan ten grondslag ligt. Een belangrijke reden om zelf het vastgoed in eigendom te houden is de beslissingsbevoegdheid met betrekking tot transformatie van de huisvesting. Als het vastgoed in eigendom van de instelling is kunnen verbouwingswerkzaamheden en de beslissing hiertoe sneller gestart worden zonder de tussenkomst van een verhuurder. Daarnaast leeft bij besturen van zorginstellingen de emotionele overweging van de waarde van het vastgoed als spaarpotje. Die gedachte is, om twee redenen, ongegrond te noemen. Enerzijds is de marktwaarde van het vastgoed vaak aanzienlijk minder dan bestuurders denken, vaak wordt de boekwaarde (onterecht) teveel in verband gebracht met de marktwaarde. Een marktconforme taxatie kan hierover uitsluitsel geven, maar ook de totstandkoming van een marktconforme waarde voor een verzorgingshuis blijkt een lastige zaak (paragraaf 4.3). Anderzijds kan pas iets met de waarde (spaarpotje) van het vastgoed gedaan worden op het moment dat het verkocht wordt. In dat geval kan verkoop gelden opleveren voor nieuwe ontwikkelingen. Ook kan een instelling haar grond als ruilmiddel inzetten om nieuwe posities te verkrijgen bij de gemeente voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld kleinschalige woonzorgvoorzieningen, zoals blijkt uit het gesprek met de directeur van De Amstelring (zie Bijlage 14).

Tot slot speelt de sociaal-maatschappelijke overweging over de onzekerheid van de toekomstige bestemming van het zorgvastgoed een belangrijke rol. Vanuit sociaalmaatschappelijk oogpunt is het begrijpelijk dat bestuurders van zorginstellingen vrezen voor de zorgbestemming wanneer een verzorgingshuis in handen komt van een (semi-) private partij.

101

6.2.2

Overwegingen belegger

De belangrijkste overweging van een vastgoedbelegger om in zorgvastgoed te investeren is een economische overweging. De belangrijkste factoren hierbij, risico en rendement, worden in het geval van zorgvastgoed voor een belegger vertaald naar de lengte van de huurcontracten en de toekomstwaarde van het vastgoed. De overwegingen van een belegger kunnen opgesplitst worden in kansen en bedreigingen.

Kansen De kansen liggen bij de mogelijkheden om relatief lange huurcontracten af te sluiten met zorginstellingen. Zorginstellingen zijn, meer dan marktpartijen, bereid lange contracten aan te gaan, omdat ze verzekerd zijn van opvolging bij leegstand en ze zijn dan voor langere tijd verzekerd van huisvesting voor hun cliënten. Veel verzorgingshuizen kennen nog altijd een wachtlijst. Er is wel een veranderende mentaliteit gaande bij bestuurders van zorginstellingen. Hurende verzorgingshuizen, die in het verleden lange contracten (30, 40 of zelfs 50 jaar) afgesloten hebben, krijgen nu met veroudering van het vastgoed en veranderingen van de bouwmaatstaven te maken. Het vastgoed voldoet niet aan de eisen, maar de zorginstellingen hebben geen instrumenten voor vervangende nieuwbouw, omdat ze aan een huurcontract vast zitten. De verhuurder (vaak een corporatie) stelt de zorginstelling dan voor de keuze om het vastgoed af te kopen tegen de boekwaarde, maar die is door tussentijdse investeringen meestal veel te hoog. Om deze reden zijn zorginstellingen terughoudend in het afsluiten van lange contracten, tenzij er gunstige voorwaarden opgenomen worden, die het risico bij veranderende wetgeving geheel of gedeeltelijk bij de verhuurder leggen. Dit betekent echter weer een groter risico voor de belegger. Overigens is niet iedere vastgoedbelegger per definitie bereid om langdurige contracten af te sluiten. Als een belegger de mogelijkheid open wil houden om na een aantal jaar uit te ponden of het hele complex te verkopen zal hij bijvoorbeeld wel bereid zijn om een 5-jarig contract af te sluiten, maar geen 20-jarig contract. Een 5-jarig contract is voor een zorginstelling erg ongunstig, omdat ze het risico lopen dat het contract na 5 jaar niet verlengd wordt. In dat geval zullen ze al na 5 jaar op zoek moeten naar een nieuw gebouw.

Een andere kans voor vastgoedbeleggers ligt bij de zorgverzekeraars. Door middel van de privatisering van zorgverzekeringen valt te verwachten dat er een segmentering van deze markt op zal treden. Verzekeraars zullen op prijs en op kwaliteit gaan concurreren waardoor

102

er goedkope verzekeringen met een relatief lage keuzevrijheid zullen ontstaan en dure verzekeringen met grote keuzemogelijkheden. Omdat de verzekeraars zich ook met de combinatie van zorg en huisvesting zullen gaan bemoeien valt te verwachten dat zij voor hun cliënten langdurige contracten afsluiten voor grote complexen met beleggers, corporaties of zorginstellingen.

Bij een belegger spelen, behalve economische, weinig andere overwegingen om in zorgvastgoed te investeren. Beleggers met een maatschappelijke achterban, zoals de grote pensioenfondsen, zijn de laatste tijd in opspraak, vanwege beleggingen in maatschappelijk ongewenste producten (zoals de wapenindustrie). Deze institutionele beleggers zouden vanuit maatschappelijk oogpunt kunnen kiezen voor een verantwoorde belegging in zorgvastgoed. In de praktijk blijkt echter dat deze institutionele beleggers, net als elke andere belegger, zoveel mogelijk rendement wil halen op de belegging tegen zo laag mogelijke risico’s, om zo de integriteit van het fonds te waarborgen. Als het halen van deze doelstelling onmogelijk of onwaarschijnlijk lijkt, bij de belegging in zorgvastgoed, zal een belegger afzien van de belegging.

Bedreigingen belegger De risico’s voor een belegger in zorgvastgoed liggen vooral bij de onzekerheid over de toekomstige marktwaarde van het vastgoed. Het objectspecifieke karakter maakt beleggers gematigd enthousiast over de verwachte toekomstwaarde. Het specifieke zorgkarakter, de onzekerheid over de toekomstwaarde en de investeringskosten nemen toe naarmate de zorgzwaarte toeneemt. Een verpleeghuis heeft bijvoorbeeld een hogere zorgzwaarte dan een verzorgingshuis en kent meer specifieke kenmerken en daarom hogere investeringskosten. Bovendien is de alternatieve aanwendbaarheid van een verpleeghuis kleiner, vanwege het fysieke karakter van het gebouw (voornamelijk kleine kamers). Daarnaast geldt dat de beoogde toekomstwaarde hoger ligt naarmate de wooncomponent groter is en de oppervlakte, kwaliteit en prijs van de zorgwoning toeneemt. Over het algemeen kan gesteld worden; ‘hoe groter de zorgzwaarte, hoe minder interessant het zorgvastgoed is voor een belegger en hoe groter de wooncomponent, des te interessanter een zorgvastgoedbelegging’. Met betrekking tot deze stelling rijst de vraag wat überhaupt de toegevoegde waarde van een zorgcomponent is aan een woning voor een belegger. Vooralsnog moet deze waarde voornamelijk gezocht worden in de grote vraag naar en het

103

relatief geringe aanbod van zorgwoningen in het dure en middeldure segment (Vegter 2005). Hierdoor zijn kapitaalkrachtige ouderen bereid meer te betalen voor deze vorm van huisvesting. De ontwikkeling van zorgwoningen neemt snel toe en de verwachting is dat het aanbod de toenemende vraag in zal gaan halen, waardoor er over 10 jaar in Nederland te veel luxe zorgwoningen staan.

6.2.3

Overwegingen corporatie

Voor een corporatie gelden in principe dezelfde economische overwegingen als voor een belegger. Sinds de verzelfstandiging van de corporatiesector is deze een commerciële weg ingeslagen. Het maatschappelijke karakter van een corporatie maakt dat de rendementseis lager ligt dan bij een institutionele belegger. Bovendien krijgen corporaties een score voor de mate waarin ze in maatschappelijk vastgoed investeren. Ook worden subsidies mede bepaald aan de hand van het maatschappelijk vastgoed van een corporatie. Dit stimuleert corporaties om hun kapitaal in te zetten voor de realisatie van zorgwoningen. Om deze reden spelen corporaties (vooralsnog) een belangrijkere rol in de zorgvastgoedsector dan institutionele beleggers.

6.3 Bestemming De in paragraaf 6.1 beschreven definitie van herontwikkeling impliceert dat een bestemmingswijziging noodzakelijk is voor herontwikkeling. Het is afhankelijk van verschillende factoren of de bestemming van de locatie gewijzigd dient te worden. Ten eerste is het van belang wat vóór de herontwikkeling de bestemming van de locatie is. Voor verzorgingshuizen kan de grond een maatschappelijke bestemming hebben, maar het kan ook een zorgbestemming of een bestemming wonen zijn. Vanzelfsprekend biedt een bestemming wonen meer alternatieven dan de bestemming verzorgingshuis. Ten tweede is de functie van het nieuwe gebouw en de visie van de gemeente van belang. Als het bestaande verzorgingshuis herontwikkeld wordt tot een verpleeghuis, zal dit weinig problemen opleveren met de gemeente. De bestemming blijft namelijk het algemeen maatschappelijk belang dienen. Als de functie van verzorgingshuis gewijzigd wordt is de visie van de gemeente erg belangrijk. Wellicht is de visie van gemeente dat de locatie zijn maatschappelijke

bestemming

moet

behouden.

In

dat

geval

zijn

verschillende

herontwikkelingen denkbaar. Men kan, naast zorgbestemmingen, bijvoorbeeld ook aan educatieve bestemmingen, zoals de herontwikkeling tot schoolgebouw, denken.

104

Vanzelfsprekend is de wijziging van de bestemming lastiger wanneer het nieuwe gebouw een commerciële functie, bijvoorbeeld vrije sector woningbouw of kantoorruimte, krijgt. In dit geval zal de gemeente overwegen of het maatschappelijk belang geschaad wordt als de locatie een commerciële bestemming krijgt. Als blijkt dat dit niet het geval is kan de procedure voor een bestemmingsplanwijziging in gang gezet worden.

6.4 Alternatieve bestemmingen Naar aanleiding van de diepte-interviews en de bouwkundige opzet van traditionele verzorgingshuizen is de keuze van een eventuele herontwikkeling beperkt. Er is naar aanleiding van de diepte-interviews voor gekozen om 2 herontwikkelingen verder uit te werken; transformatie naar verpleeghuis en herontwikkeling tot studentenhuisvesting. Vervolgens wordt op de (on)mogelijkheden van enkele andere herontwikkelingen ingegaan. Tot slot wordt de inpasbaarheid van herontwikkeling besproken.

6.4.1

Herontwikkeling tot verpleeghuis

Zoals blijkt uit onder andere het gesprek met de directeur van Humanitas (Bijlage 13) behoort herontwikkeling van bestaand vastgoed voor veel zorgmanagers niet tot de mogelijkheden. Een belangrijke reden is de bouwkundige indeling van het verzorgingshuis. Eén mogelijke herontwikkeling, tot verpleeghuis, levert vaak problemen op met de indeling van het gebouw. Voor de oppervlakte van een verzorgingshuiskamer schrijven de huidige bouwmaatstaven 45 m2 voor en bij een verpleeghuis gaat het om 22 m2. Splitsing van een verzorgingshuiskamer tot twee verpleeghuiskamers is dus alleen mogelijk als de kamer minimaal 44 m2 groot is. Uit de monitoring van het CBZ (paragraaf 4.1.2) blijkt dat veel van de huizen niet aan de minimale eis van 45 m2 voldoen. Veel huizen hebben kamers die de 44 m2 niet halen. De verzorgingshuizen die wel aan de 45 m2 eis voldoen zijn kwalitatief goed genoeg en zijn dus niet toe aan herontwikkeling. Bovendien zijn dit de meestal jonge complexen die nog lang niet afgeschreven zijn.

Ondanks het probleem van de oppervlakte blijft herontwikkeling tot verpleeghuis soms tot de mogelijkheden behoren. Door een creatieve herindeling van de ruimte kan de vereiste 22 m2 in sommige gevallen gehaald worden. Andere ruimteproblemen steken dan de kop op. Vooral de toegankelijkheid wordt een probleem. Gangen en liften in verzorgingshuizen zijn er niet op

105

gebouwd om met ziekenhuisbedden doorheen te rijden. Dit is echter wel een vereiste voor een verpleeghuis. Verbreding van de gangen en liften in combinatie met een herindeling van de kamers is een dusdanig kostbare operatie, dat vervangende nieuwbouw een realistischere optie is.

6.4.2

Herontwikkeling tot studentenhuisvesting

Voor de herontwikkeling van een verzorgingshuis komen weinig doelgroepen in aanmerking. Verhuur of verkoop op de vrije markt is geen optie vanwege de beperkte oppervlakte van de eenheden. De enige optie die in aanmerking komt is studentenhuisvesting. Dit is de enige doelgroep die bereid is om een kleine verzorgingshuiskamer te betrekken. Ook zullen studenten minder problemen hebben met het imagoprobleem (mensen wonen niet graag in een voormalig bejaardenhuis) zolang ze maar een betaalbare kamer kunnen huren. Uit het gesprek met

de

directeur

van

Humanitas

(Bijlage

13)

blijkt

dat

herontwikkeling

van

verzorgingshuizen tot studentkamers mogelijk is. In één van de complexen van Humanitas komt in de plaats van elke vertrekkende of overleden oudere een student, totdat alle ouderen het complex hebben verlaten. Tegen die tijd wordt het complex gesloopt. Het gaat hierbij dus om een tijdelijke herontwikkeling, maar het biedt goede mogelijkheden.

Toch kunnen er vraagtekens gesteld worden bij het voorbeeld van Humanitas. Hoewel de directeur aangeeft dat ouderen en studenten goed met elkaar samenleven is het de vraag of de studenten op den duur geen overlast gaan veroorzaken voor ouderen. Daarnaast raken de ouderen op den duur geïsoleerd naarmate de studenten in de meerderheid raken. Ook is het voor studenten slechts een tijdelijke oplossing, al zal dit weinig problemen opleveren, omdat studenten niet zo plaatsgebonden zijn. Tevens speelt, zoals de directeur van Humanitas aangeeft, de locatie vaak een problematische rol. Studenten willen niet wonen op locaties, waar de huidige verzorgingshuizen gevestigd zijn. Bejaardenhuizen liggen vaak minder centraal en in de rustige delen van de stad. Dit is meestal niet waar studenten naar op zoek zijn. Voor Amsterdam gaat deze stelling niet helemaal op, aangezien er in het stadsdeel Centrum en Oud-West de meeste intramurale plaatsen zijn (zie Figuur 38, paragraaf 5.2.3), dit zijn populaire locaties onder studenten. Nu moet wel opgemerkt dat het zowel om verpleeghuisals om verzorgingshuisplaatsen gaat, maar ook verpleeghuisplaatsen zouden goed als studentenhuisvesting kunnen fungeren.

106

Al met al lijkt herontwikkeling van verouderde Amsterdamse verzorgingshuizen tot studentenwoningen een realistische optie. Als de extramuralisering succesvol plaats gaat vinden, en alle ouderen in de geplande ouderenwoningen kunnen gaan wonen, is er in Amsterdam (meer) ruimte voor studentenhuisvesting. Op deze manier kan tegelijkertijd de woningnood onder Amsterdamse studenten bestreden worden.

6.4.3

Inpasbaarheid van herontwikkeling

De mogelijkheid voor herontwikkeling tot studentwoningen is aanwezig. De vraag naar studentenwoningen is zo groot dat er een markt voor nieuwe studentenwoningen is. Met het oog op de huurprijzen van studentenkamers in Amsterdam mag van corporaties en vastgoedbeleggers verwacht worden dat ze interesse hebben om mee te werken aan deze herontwikkelingen.

Zowel

aan

de

aanbodzijde

als

aan

de

vraagzijde

voor

studentenhuisvesting zijn dus weinig problemen te verwachten. De enige twee resterende problemen hebben betrekking op de (her)huisvesting van de ouderen die het betreft. Ten eerste willen de meeste ouderen niet vertrekken uit het centrum van Amsterdam. Ten tweede zullen voldoende alternatieven gerealiseerd moeten worden voor de herhuisvesting.

Ter vervanging van de intramurale plaatsen ontwikkelt de gemeente Amsterdam Wibowoningen. Van de 74 beoogde Wibo-complexen zijn er 8 in de binnenstad en 2 in Oud-West gepland (www.wonen.amsterdam.nl). In vergelijking met de andere geplande Wibocomplexen is 10 een behoorlijk aantal (Figuur 51), maar lang niet voldoende om de bijna 1200 intramurale plaatsen (Figuur 38) in het centrum en Oud-West te vervangen. Er zal in het centrum veel gerealiseerd moeten worden ter vervanging van het grote aantal intramurale plaatsen.

107

Zuido o st Zuideramstel Zeeburg (incl. IJburg) Westerpark Slo tervaart Oud-West Oud Zuid Osdo rp Oo st/Watergraafsmeer No o rd Geuzenveld/Slo termeer De B aarsjes B o s en Lo mmer B innenstad

Figuur

51:

0

2

Aantal

geplande

4

6

Wibo-complexen

8

per

stadsdeel

10

van

Amsterdam

(Bron:

www.wonen.amsterdam.nl, eigen bewerking)

6.5 Procedures In paragraaf 6.1 tot en met 6.4 zijn de overwegingen van de betrokken partijen en de mogelijke herontwikkelingen besproken. Het is tevens van belang voor zorginstellingen om te weten wat de verschillende mogelijkheden voor herontwikkeling zijn en welke procedures daarbij komen kijken. Met betrekking tot de eigendomspositie van het vastgoed kan een zorginstelling de afweging maken om het vastgoed te behouden of af te stoten. Instellingen die het vastgoed willen verkopen, krijgen met bepaalde procedures te maken. Deze paragraaf gaat eerst in op de geldende procedure bij vervreemding. Vervolgens zijn verschillende alternatieven denkbaar. In deze paragraaf wordt de sale- and lease back variant besproken. Een instelling maakt hierbij kapitaal vrij door de verkoop van haar vastgoed om het vervolgens terug te huren van de kopende partij.

6.5.1

Verkoop

In geval van vervreemding (verkoop of verhuur van het gebouw), dus ook bij een sale and lease back transactie (paragraaf 6.5.2), geldt voor CURE-instellingen (ziekenhuizen bijvoorbeeld) een boekwaardecriterium. Dat wil zeggen dat de boekwaarde niet hoger mag zijn dan 7,5% van de investeringskosten voor vervangende nieuwbouw (Tweede Kamer 2005). 108

Over de aanwending van eventuele boekresultaten bestaat onduidelijkheid. In het verleden konden boekresultaten aangewend worden voor de (mede)financiering van vervangende nieuwbouw. In geval van sluiting van de instelling besloot het College Sanering tot afstorting in het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten (AFBZ). Het College Sanering zegt niet te bepalen over aanwending van boekwinsten en verwijst door naar het CBZ, het CTG/ZAio en het ministerie van VWS (College Sanering 2004). In de praktijk blijkt dat de gerealiseerde boekwinst in overleg altijd verrekend wordt door het CTG/ZAio (Meersma 2005). Voor een zorginstelling biedt dit uiteraard interessante mogelijkheden. De boekwinst kan namelijk geïnvesteerd worden in de kwaliteit van de zorgverlening. Er moet dan wel een boekwinst zijn. Zoals blijkt uit paragraaf 4.1.1 is dit voor veel verzorgingshuizen een probleem.

6.5.2

Sale- and lease back

Sale- and lease back (letterlijk verkoop en terughuur) transacties van vastgoed zijn in de zorgwereld een relatief nieuw verschijnsel. In het bedrijfsleven zijn dit soort vastgoedtransacties niets nieuws. Er zijn verschillende redenen voor bedrijven om hun vastgoed te verkopen en te gaan huren: •

Flexibiliteit: in eerste instantie is een bedrijf niet gebonden aan een locatie/gebouw. Na afloop van een huurcontract kan desgewenst een nieuwe locatie gehuurd worden, bijvoorbeeld als een bedrijf inkrimpt of juist aan het uitbreiden is.

•

Financieel: een bedrijf kan haar vastgoed van de balans halen en kapitaal vrijmaken door verkoop.

•

Onderhouds- en beheerskosten: in het huurcontract wordt opgenomen wie verantwoordelijk is voor onderhouds- en beheerskosten. Expertise en efficiëntie van de verhurende partij met betrekking tot het vastgoed kunnen kostenbesparingen opleveren voor de huurder.

Sale- and lease back is een vorm van vervreemding en daarom zal een zorginstelling voorafgaand aan de transactie goedkeuring van het College Sanering Zorginstellingen moeten hebben. Het College Sanering zegt hierover dat de mogelijkheid bestaat dat bij dit soort transacties vermogen, opgebouwd in de zorg, weg kan lekken naar derden. Daarom moet bij alle vormen van vervreemding toestemming van het College Sanering gevraagd worden. Als de opbrengst bij vervreemding ten goede komt aan de zorg, kan het vastgoed tegen (minimaal) de

109

boekwaarde overgedragen worden. Het gaat hierbij uiteraard om toegelaten instellingen (College Sanering 2004).

Voor een zorginstelling zijn de vrijgekomen gelden bij verkoop aantrekkelijk wanneer ze in de kwaliteit van de zorg geïnvesteerd kunnen worden. De wettelijke mogelijkheden hiertoe zijn flexibel en uit onderzoek blijkt dat zorginstellingen in overleg de vrijgekomen gelden vrijwel nooit hoeven af te storten in een algemeen fonds (Meersma 2005).

Als niet aan herontwikkeling gedacht wordt, maar een ongewijzigde bestemming gewenst is kan voor de transformatie van verzorgingshuizen aan verschillende vormen van sale- and lease back gedacht worden. De haalbaarheid van de alternatieven is afhankelijk van de aantrekkelijkheid voor vastgoedbeleggers, corporaties en zorginstellingen. Hieronder zijn de twee (voor alle partijen) meest interessante vormen uitgewerkt.

6.5.3

Sale and lease back van bestaand vastgoed

De betreffende zorginstelling verkoopt haar vastgoed aan een belegger of corporatie en huurt het vervolgens terug van deze partij. In deze situatie hoeft de zorginstelling zich geen zorgen te maken over vraagstukken als financiering, verbouwing en onderhoud. Zo kan ze zich bezig gaan houden met haar kernactiviteit, zorg verlenen. Bij dit alternatief ligt de expertise en de efficiency bij de juiste instelling. De belegger of corporatie bekommert zich over het vastgoed en de zorginstelling houdt zich bezig met de zorgverlening.

Bij duidelijke afspraken over de nieuwbouw kunnen hier grote kansen liggen voor de zorginstelling. Grote keerzijde is dat de zeggenschap van de zorginstelling ten opzichte van de eigenaar beperkt is (zo blijkt ook uit Bijlage 5). Om in dit geval toch inspraak te hebben is het van belang voor de zorginstelling om nauw samen te werken met de eigenaar van het gebouw en duidelijke rechten en plichten op te nemen in het huurcontract.

De interesse van de belegger is van wezenlijk belang. De belangrijkste factoren voor beleggers in vastgoed zijn beschreven in paragraaf 4.3. Na beëindiging van het huurcontract zijn de mogelijkheden voor transformatie van het vastgoed beperkt, vanwege de zorgfunctie van het gebouwen de daarvoor benodigde aanpassingen. Het gaat bij deze vorm van sale and

110

lease back om een bestaand gebouw. Er moeten veel technische aanpassingen plaatsvinden voordat een andere functie aan het gebouw toegekend kan worden. Ook zal vaak een bestemmingsplanwijziging nodig zijn. Bovendien zijn beleggers bang voor het imago van hun vastgoed, omdat mensen wellicht niet graag in een (oud) verzorgingshuis willen wonen.

De mogelijkheid voor zorginstellingen om in de toekomst winst te mogen gaan maken biedt kansen voor beleggers. Wanneer dit aan de orde is (volgens minister Hoogervorst rond 2012, paragraaf 3.3.1) heeft een zorginstelling er baat bij de beste zorg te leveren in een goed gebouw en tegen een acceptabele prijs. Om dit evenwicht te creëren zal een efficiënte samenwerking tussen belegger en zorginstelling noodzakelijk zijn.

Het nadeel van deze vorm van sale and lease back is dat de zorginstelling het vastgoed af zal moeten staan. Zorginstellingen zien dit als een nadeel, omdat ze hierdoor de beslissingsbevoegdheid over het vastgoed verliezen. Het kan echter ook als voordeel gezien worden dat de instelling zich niet meer over haar vastgoedbeheer hoeft te bekommeren. Bovendien krijgt niet alleen de zorginstelling, maar ook de eigenaar van het vastgoed (een vastgoedbelegger of corporatie) meer verantwoordelijkheid als een prestatiegerichte bekostiging ingevoerd wordt. De zorginstelling heeft namelijk de keuzevrijheid om met een andere partij in zee te gaan na beëindiging van het huurcontract. Corporaties en beleggers in vastgoed, die in toenemende mate dezelfde activiteiten ontplooien, zullen hierdoor intensief met zorginstellingen moeten gaan samenwerken.

Voor een belegger is sale and lease back van bestaand vastgoed interessant zolang hij gegarandeerd is van een vaste inkomstenstroom gedurende een bepaalde looptijd. In principe spelen hierbij dezelfde criteria als bij woningbeleggers. Het grootste verschil is dat een verzorgingshuis moeilijker voor alternatieve doeleinden aangewend kan worden. De kosten voor investeringen in de kwaliteit van het gebouw zal de belegger afwegen tegen de te genereren inkomsten gedurende het huurcontract en de eindwaarde van het vastgoed (zie paragraaf 4.3, 6.2.2 en 6.2.3 voor de afwegingen van beleggers en corporaties).

6.5.4

Sale & Lease Back op nieuwe locatie

Voor dit alternatief verkoopt de zorginstelling haar vastgoed aan een belegger. De belegger bouwt een nieuw gebouw op een andere locatie en de zorginstelling gaat het gebouw huren.

111

Dit alternatief heeft veel overeenkomsten met het vorige. Het grote bijkomende voordeel is dat er niet voor tijdelijke opvang van de bewoners gezorgd hoeft te worden.

Een groot nadeel is dat het verplaatsen van de bewoners mogelijk maatschappelijk ongewenste gevolgen met zich mee brengt. Veel ouderen zijn dusdanig gebonden aan hun huisvesting en de locatie ervan dat ze niet willen verhuizen. Hier kan tegenover gesteld worden dat een zeer geschikte nieuwe locatie gezocht kan worden, die wellicht meer voordelen en mogelijkheden biedt. Veel verzorgingshuizen dateren uit de jaren ’70 en liggen op de vraaglocaties van die tijd: binnenstedelijke locaties, waar ouderen toegang hebben tot veel voorzieningen. Inmiddels is de mobiliteit van (zorg)voorzieningen, maar ook van de ouderen zelf, enorm toegenomen en is deze centrumstedelijke situering niet langer noodzakelijk. Er kan beter ingespeeld worden op de wensen van de ouderen (een rustige woonomgeving) bij de zoektocht naar een nieuwe locatie.

Projectontwikkelaars zullen bij dit alternatief een belangrijke rol gaan spelen, omdat nieuwe locaties

ontwikkeld

moeten

worden.

Voor

zorginstellingen

kunnen

bijvoorbeeld

kostenbesparingen gerealiseerd worden door samen te werken met bedrijven die het nieuwe vastgoed zowel ontwikkelen als erin beleggen. Hierdoor treden schaalvoordelen op die kostenbesparingen kunnen genereren.

Voor een belegger is dit alternatief interessant zolang deze verzekerd is van vaste huurinkomsten. Bovendien liggen er kansen voor de herontwikkeling van de oude locatie. Zeker als de binnenstedelijke locaties met commerciële bestemmingen ingevuld kunnen worden zullen corporaties, beleggers en ontwikkelaars interesse tonen in deze vorm van samenwerking. Door de toenemende zelfstandigheid van ouderen en door middel van technologische vernieuwingen zoals domotica, kan een woning makkelijker en goedkoper geschikt gemaakt worden voor zorgbehoevenden. Door deze financieel gunstige ontwikkelingen tonen beleggers in toenemende mate interesse in de zorgsector.

6.5.5

Oprichting eigen vastgoedstichting (of B.V.)

Ondanks de mogelijkheden voor herontwikkeling en de bovenbeschreven procedures voor het afstoten van het vastgoed blijft voor veel zorginstellingen het behoud van vastgoed de meest

112

aantrekkelijke optie. Om tot een succesvolle extramuralisering te komen met optimaal profijt van het vastgoed kan een stichting opgericht worden waar het vastgoed in ondergebracht wordt. De zorginstelling neemt op deze manier de rol van een corporatie over en gaat de huisvesting via een stichting (of vastgoed B.V.) aan haar bewoners verhuren. Dit is een strategie die Humanitas (Bijlage 13 en paragraaf 6.6) al tien jaar volgt. Op deze manier wordt wonen en zorg theoretisch gescheiden, waardoor een instelling eenvoudiger kan extramuraliseren. Tevens heeft de zorginstelling, bij de noodzaak om technische wijzigingen aan te brengen aan het vastgoed, nog alle beslissingsbevoegdheid, omdat ze zelf eigenaar is van de opgerichte corporatie (vastgoedstichting of B.V.).

Het besluit om tot deze strategie over te gaan roept twee vragen op. Komen alle inkomsten uit huisvesting optimaal ten goede aan de zorg of lekt een deel weg vanwege extra huisvestingsmanagement? Moet een zorginstelling zich bezig houden met de verhuur van vastgoed? Het is van belang deze twee zaken af te wegen alvorens over te gaan tot deze strategie. Beide vragen bieden stof tot discussie en nader onderzoek. In dit onderzoek wordt er niet verder op in gegaan, maar het praktijkvoorbeeld van Humanitas (paragraaf 6.6) toont aan dat de oprichting van een eigen vastgoedstichting een succesvolle formule kan zijn. 6.6 Praktijkvoorbeeld: Humanitas Humanitas is één van de grootste zorginstellingen in Rotterdam. De stichting is in 10 jaar gegroeid van 12 naar 32 locaties. Er werken circa 2000 mensen voor Humanitas en er wonen 4500 ouderen in de woningen en verpleeg- en verzorgingshuizen. Humanitas loopt in Nederland, naar eigen zeggen, voorop met haar filosofie over de verzorging van ouderen, omdat het verschaffen van zorg door Humanitas gericht is op één vraag: wat wil de cliënt?

Stichting Humanitas is de uitvinder van de levensloopbestendige woning, een woning voor het leven, die de oplossing biedt voor problemen die spelen bij de huidige vergrijzende bevolking. De complexen van Humanitas zijn gecentreerd rond een groot overdekt ‘dorpsplein’ (Figuur 52). Op en rond dit plein zijn allerlei voorzieningen en ontmoetingsplaatsen voor ouderen gerealiseerd, zoals restaurants, kapsalons en internetcafés. Ook reminiscentiemusea behoren tot de Humanitas-visie. De musea, met gebruiksvoorwerpen uit het verleden, zijn bedoeld om herinneringen bij de ouderen op te halen en gespreksstof en dialogen te creëren.

113

Figuur 52: Sfeerbeeld van het overdekte dorpsplein in één van de Humanitascomplexen

Twee speerpunten, waarbij de oudere centraal staat, vormen het beleid van Humanitas. De ‘use it or lose it’ filosofie schrijft voor dat ouderen slechts gebruik moeten maken van de diensten die ze echt nodig hebben. Teveel zorg is niet goed, ouderen worden hierdoor teveel betutteld. Men moet juist stimuleren dat mensen zoveel mogelijk blijven doen wat ze kunnen. Beter te weinig, dan teveel zorg is de slogan. Het tweede speerpunt is de ja-cultuur. Alles moet mogelijk zijn, de kunst van het ‘ja’ zeggen. Fatsoenlijke maaltijden is hier een onderdeel van. Daarom ontwikkelt Humanitas restaurants waar de bewoners, tegen gereduceerde prijzen, fatsoenlijk kunnen eten. Ook als ouderen een huisdier willen moet dit volgens de Humanitas-gedachte kunnen. Oudere echtparen moeten bovendien niet gescheiden worden en zaken als seks mogen geen taboe vormen.

Prof. Dr. Hans Marcel Becker is de grondlegger en voorzitter van de raad van bestuur van Humanitas. Hij heeft zijn visie op ouderenzorg ook in boekvorm uitgebracht (Becker 2003). Zie ook het gespreksverslag in Bijlage 13.

6.7 Conclusie Naar aanleiding van dit hoofdstuk kan moeilijk een antwoord gegeven worden op de vraag of zorginstellingen hun vastgoed moeten behouden in het kader van de extramuralisering. Wel kan, mede naar aanleiding van de gespreksverslagen, geconcludeerd worden dat de meeste zorginstellingen hun vastgoed willen behouden. De voornaamste redenen zijn het behouden van een spaarpotje en de beslissingbevoegdheid.

114

Een andere conclusie die getrokken kan worden is dat zorginstellingen de mogelijkheden en kansen van verkoop ervan in ieder geval zouden moeten onderzoeken en afwegen, omdat gebleken is, dat er wel degelijk voordelen zijn bij het uit handen geven van het vastgoedmanagement.

Mochten zorginstellingen overgaan tot verkoop van vastgoed dan is het van belang de mogelijkheden tot herontwikkeling te onderzoeken. Dit is mede bepalend voor de interesse van kopende partijen. De meest voor de hand liggende partijen voor de koop van een verzorgingshuis zijn corporaties en, in mindere mate, vastgoedbeleggers. Ondanks het terughoudende gedrag van deze (semi-) private partijen is een trend zichtbaar, waarbij beleggers steeds meer ontwikkelen op de markt van wonen en zorg. Vaak gaat het hierbij nog vooral om de woningen in het dure en middeldure segment, omdat de rendementen in deze sector het hoogst zijn (Vegter 2005). Er zijn echter ook steeds meer vastgoedbeleggers, die interesse tonen in de ontwikkeling van grootschalige woonzorg initiatieven in het goedkopere segment.

Ook voor zorginstellingen die het vastgoedmanagement in eigen beheer willen houden is het van belang een strategie te bepalen met het oog op de extramuralisering. Het stichten van een eigen corporatie, waarin het vastgoed wordt ondergebracht is dan één van de opties. Het voorbeeld van Humanitas heeft aangetoond dat dit een manier is om succesvol te extramuraliseren.

Tot slot laat het praktijkvoorbeeld zien dat extramuralisering niet per definitie kleinschaligheid hoeft te betekenen. De grootschalige levensloopbestendige complexen van Humanitas bieden welzijn voor de bewoners, zonder dat daarvoor een seniorenstad moet worden gebouwd. Deze aanpak lijkt voor grote steden, zoals ook Amsterdam, waar de ruimte beperkt is, een geschikte manier om te extramuraliseren.

115

7

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk wordt een conclusie gegeven op de hoofdvraag. Allereerst worden de algemene conclusies behandeld, die naar voren komen uit de beantwoording van de deelvragen. Vervolgens wordt elke deelvraag apart besproken. Achter elke algemene conclusie staat een verwijzing naar de betreffende deelvraag. Tot slot worden aanbevelingen gedaan aan de partijen die belang hebben bij de herontwikkeling van zorgvastgoed: zorginstellingen, gemeenten, corporaties en beleggers in vastgoed.

7.1 Conclusies Uit de beantwoording van de deelvragen zijn zes algemene conclusies af te leiden, die een antwoord geven op de hoofdvraag: “Wat is, aannemende dat de extramuralisering in de zorg zich doorzet, de toekomst van het onroerend goed van de traditionele verzorgingshuizen in Amsterdam? En wat zijn de huidige en alternatieve (her)ontwikkelingsmogelijkheden van het onroerend goed als de scheiding van wonen en zorg verder wordt doorgevoerd?”

De zes algemene conclusies worden hieronder puntsgewijs besproken. •

De eerste en belangrijkste conclusie, die uit het onderzoek naar voren komt, is dat de handhaving en herontwikkeling van grootschalige intramurale verzorgingshuizen de enige manier is om in Amsterdam aan de toekomstige vraag naar seniorenhuisvesting te voldoen. (Deelvraag 2.1 en 2.2)

•

Daarnaast zijn de mogelijkheden om samen te werken met externe partijen voor de herontwikkeling van verouderde verzorgingshuizen afhankelijk van: o de filosofie van de zorginstelling o de kwaliteit van het huurcontract o de visie van de gemeente. (Deelvraag 1.1, 3.2 en 3.3)

•

Uit de wachtlijsten en de stabilisering van het aantal verzorgingshuisplaatsen blijkt verder dat de (volgens het CBZ) slechte kwaliteit van verzorgingshuizen in Amsterdam geen invloed heeft op de vraag naar verzorgingshuisplaatsen. (Deelvraag 1.2 en 2.1)

•

Bovendien speelt het boekwaardeprobleem in Amsterdam geen grote belemmerende rol bij de herontwikkeling van verzorgingshuizen, vanwege de hoge grondprijzen, die overwaarde van het vastgoed mogelijk maken. (Deelvraag 1.1) 116

•

Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de vergrijzing voorlopig slechts een beperkte invloed zal hebben op de vraagontwikkeling naar zorghuisvesting in Amsterdam. Het is vooral de huidige voorraad die vervangen moet worden. Daarnaast veroorzaakt de individualisering bij ouderen en het stijgende aantal vergrijzende allochtonen en freelancers een toenemende vraag naar goedkope zorghuisvesting. (Deelvraag 2.1)

•

Tot slot kan geconcludeerd worden dat er, vanwege de gebouwspecifieke kenmerken, geen ideale alternatieve herontwikkelingsmogelijkheden zijn voor verzorgingshuizen in Amsterdam, behalve de herontwikkeling tot nieuw verzorgingshuis. (Deelvraag 3.1)

Deelvraag 1: “Welke knelpunten, met betrekking tot het onroerend goed, zijn van belang indien de herontwikkeling van een verzorgingshuis aan de orde is?”

Deelvraag 1.1: “Welke financieel economische knelpunten spelen een rol bij de herontwikkeling van verzorgingshuizen?”

Boekwaardeprobleem Eén van de knelpunten, voor verzorgingshuizen in zwakke woningmarkten, is de boekwaarde (paragraaf 4.1.1). Het financiële regime van zorginstellingen heeft ervoor gezorgd dat alle grote tussentijdse investeringen (groot onderhoud) geactiveerd werden. Hierdoor is de boekwaarde steeds verder opgelopen, terwijl de marktwaarde niet positief beïnvloed werd. In de grote steden speelt dit probleem geen rol, omdat de grondwaarde hoog genoeg is om een overwaarde te creëren, zo blijkt uit de gespreksverslagen met de bestuurders van zorginstellingen in Amsterdam en Rotterdam (Bijlage 11 t/m 14).

Fusie- en vastgoedvraagstuk Uit paragraaf 4.2.2 kan geconcludeerd worden dat zorginstellingen bij fusies en overnames, als gevolg van bestuurlijke verschuivingen, hun vastgoedstrategie zullen herzien, omdat het bezit van vastgoed vanwege de extramuralisering niet langer noodzakelijk is. Uit de gespreksverslagen met de bestuurders van zorginstellingen blijkt dat de heroriëntatie op het onroerend goed samenhangt met de filosofie van de zorginstelling (zie gespreksverslagen,

117

Bijlage 11 t/m 14). Zo kiest Humanitas ervoor het vastgoed in eigendom te houden en zoveel mogelijk zelf te ontwikkelen. De Amstelring gebruikt haar vastgoed als ruilmiddel voor de ontwikkeling van nieuwe locaties. En de Cordaan werkt nauw samen met corporaties voor de ontwikkeling van nieuwe locaties.

Belegging en waardering In de grote steden is de grond waar verzorgingshuizen op staan zo waardevol, dat herontwikkeling of verkoop, afhankelijk van de zorgfilosofie, tot de opties behoort. Uit paragraaf 4.3 is echter te concluderen dat beleggers in vastgoed een verzorgingshuis anders waarderen dan een zorginstelling, omdat ze hogere rendementseisen stellen. Daarnaast is de kwaliteit van het huurcontract van belang voor de samenwerking tussen een zorginstelling en een belegger bij de herontwikkeling van een verzorgingshuis (paragraaf 4.3.2).

Deelvraag 1.2: “In hoeverre voldoet de kwaliteit van het aanbod van verzorgingshuizen aan de huidige en toekomstige vraag? Veroorzaakt de kwaliteit van de verzorgingshuizen vraaguitval? Lijdt de kwaliteit van de verzorgingshuizen tot meer keuzevrijheid voor de bewoners en levert het problemen op voor de vraag in Amsterdam?”

Gebouwkwaliteit Uit paragraaf 4.1.2 kan geconcludeerd worden dat 50% van de verzorgingshuizen in Amsterdam op meerdere punten niet aan de basiskwaliteitsnormen van het CBZ voldoet. Nog eens 20% voldoet op enkele punten niet aan de normen. Bij verdere bestudering blijkt echter dat deze norm niet als marktnorm gebruikt kan worden aangezien de verzorgingshuizen in Amsterdam nog altijd flinke wachtlijsten hebben en het aantal verzorgingshuisplaatsen stabiliseert (zie paragraaf 5.2.3). De keuzevrijheid voor senioren in Amsterdam blijft dus beperkt, omdat veel verzorgingshuizen wachtlijsten hebben, terwijl de kwaliteit niet voldoet aan de normen van het CBZ. Dit heeft echter geen invloed op de vraag, want die blijft groter dan het aanbod.

Deelvraag 2: “Wat zijn de huidige en toekomstige ontwikkelingen en beleidsvraagstukken met betrekking tot verzorgingshuizen en wat is de invloed hiervan op het vastgoed van zorginstellingen?”

118

Bij het formuleren van een conclusie over de toekomst van verzorgingshuizen, in antwoord op de hoofdvraag, speelt de vraagontwikkeling naar verzorgingshuisplaatsen een belangrijke rol. Conclusies over de vraag naar verzorgingshuisplaatsen kunnen getrokken worden aan de hand van demografische ontwikkelingen. Daarom stelt deelvraag 2.1 de vraag wat de invloed van de demografische ontwikkelingen is op seniorenhuisvesting. Hoofdstuk 5 behandelt alle, voor verzorgingshuizen belangrijke, demografische ontwikkelingen en de invloed hiervan op de vraagontwikkeling.

Deelvraag 2.1: “Welke demografische ontwikkelingen in Nederland en Amsterdam hebben betrekking op het beleid van seniorenhuisvesting en wat is het verschil tussen Nederland en Amsterdam?

Vergrijzing In paragraaf 5.3.4 is te zien dat er, vanwege de vergrijzing, de komende 3 jaar nog 255 duizend ouderenwoningen in Nederland bijgebouwd moeten worden. In Amsterdam zal de vergrijzing pas na 2010 een belangrijke rol gaan spelen (paragraaf 5.2.1). En ook dan blijft het aantal hoogbejaarden, de voornaamste doelgroep voor verzorgingshuizen, volgens de prognoses gelijk. Uit paragraaf 5.1 en paragraaf 5.2 blijkt dat het opleidingsniveau en de inkomenspositie van ouderen toeneemt. Hierdoor zal de vraag naar kwalitatief goede en dure seniorenhuisvesting toenemen. De vergrijzende Amsterdammers zijn globaal te verdelen in drie doelgroepen. Enerzijds de vermogende ouderen, zij kunnen zich een goede gelijkvloerse woning veroorloven. Ook zal de zorgverlening bij deze groep geen problemen opleveren. In geval van nood kunnen zij zich altijd nog tot de particuliere zorgsector wenden. Een tweede groep is de hoogopgeleide freelancer, die weinig pensioen opgebouwd heeft, maar wel in het centrum van de stad wil wonen en bepaalde eisen stelt aan de zorgverlening. Deze doelgroep zal zorgen voor een toenemende vraag naar goedkope, maar kwalitatief goede, zorghuisvesting. Deze doelgroep zal genoegen moeten nemen met minder vierkante meters. Een derde groep is de laagopgeleide oudere met een beperkt inkomen, voor een deel bestaat deze groep uit Amsterdamse allochtone ouderen. Ook deze doelgroep zal de vraag naar goedkope seniorenhuisvesting doen toenemen.

119

Individualisering en etniciteit Uit paragraaf 5.2.2 (figuur 34) kan geconcludeerd worden dat de individualisering in Amsterdam tot 2020, voornamelijk onder ouderen, flink zal toenemen. Dat heeft als gevolg dat, in ieder geval tot 2010, de groei van het absolute aantal huishoudens toeneemt van 394 naar 3390. Deze groei wordt gedeeltelijk veroorzaakt door verweduwing. Daarom zal de vraag

naar

eenpersoonswoningen

voor

ouderen

in

Amsterdam

toenemen.

De

(her)ontwikkeling van verzorgingshuizen kan tegemoetkomen aan deze vraag.

De eerste generatie gastarbeiders begint eveneens te vergrijzen. Het merendeel van de allochtone ouderen woont in één van de vier grote steden (paragraaf 5.1.6). Omdat deze ouderen, net als autochtone ouderen, bepaalde eisen stellen aan huisvesting, zal ook hier het aanbod op aangepast moeten worden. Vanwege de lage inkomens onder allochtone ouderen kan geconcludeerd worden dat in de grote steden een grote vraag naar goedkope seniorenhuisvesting te verwachten is. De (her)ontwikkeling van verzorgingshuizen biedt mogelijkheden voor betaalbare huisvesting.

Stabilisering verzorgingshuizen Uit paragraaf 5.1.3 en paragraaf 5.2.3 kan geconcludeerd worden dat het aantal verzorgingshuizen in Nederland en Amsterdam de laatste jaren stabiliseert. Dit geeft aan dat de vraag naar verzorgingshuisplaatsen, ondanks de extramuralisering, stabiliseert. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de grootschalige intramurale instellingen niet uit het Nederlandse straatbeeld zullen verdwijnen.

Deelvraag 2.2: “Welk beleid voert het ministerie van VWS ten aanzien van het vastgoed van zorginstellingen en welke wetgeving wordt hiertoe gehanteerd en gewijzigd en hoe wordt dit beleid door de gemeente Amsterdam toegepast?”

Extramuralisering Sinds de nota ‘Mensen, wensen, wonen’ uit 2000 heeft het ministerie van VWS een extramuraliseringsbeleid gevoerd. Vroeger gingen ouderen naar een intramurale instelling (verpleeg- of verzorgingshuis) als onafhankelijk wonen niet meer mogelijk was. Doel van de extramuralisering is dat zoveel mogelijk verpleeg- en verzorgingshuiszorg in de toekomst aan

120

huis geleverd wordt (paragraaf 2.1.1). Hierdoor wordt enerzijds de druk op intramurale instellingen verlaagd, anderzijds kunnen ouderen langer in hun eigen woning blijven wonen. Pas als zelfstandig wonen echt niet meer mogelijk is, wordt naar alternatieve (zorg)huisvesting gezocht.

De woningvoorraad in Amsterdam is fysiek slecht toegankelijk voor senioren met lichamelijke gebreken, vanwege de smalle, steile opgangen en de beperkte mogelijkheden voor het aanbrengen van liften. Amsterdam geeft de extramuralisering vorm door middel van de ontwikkeling van Wibo-woningen (paragraaf 3.4.1), kleinschalige complexen die worden (om)gebouwd voor senioren met een lichamelijke beperking. Op deze manier kunnen echter onmogelijk alle senioren in verzorgingshuizen geherhuisvest worden. Er zullen nieuwe complexen in de stedelijke vernieuwingsgebieden (IJburg, Westelijke Tuinsteden) gebouwd moeten worden, maar dit zal een leegloop van ouderen uit de Amsterdamse binnenstad veroorzaken. De conclusie is dat zorgbehoevende ouderen, alleen door middel van de handhaving

van

intramurale

instellingen

en

de

herontwikkeling

van

verouderde

verzorgingshuizen, in het centrum van Amsterdam kunnen blijven wonen.

Intramurale huisvesting niet meer geïndiceerd De wijziging van de AWBZ is één van de maatregelen om de extramuralisering vorm te geven (paragraaf 3.1.1). Voor de zorgbehoevende oudere is de voornaamste wijziging dat mensen voor verblijf in een intramurale instelling niet meer geïndiceerd worden. De klant zal dus zelf huisvesting moeten regelen. Door middel van een persoonsgebonden budget, waarvoor een klant wel geïndiceerd is, kan zorg ingekocht worden. Eigen verantwoordelijkheid vastgoed De voor het vastgoed belangrijkste wijziging in deze wetgeving (AWBZ) houdt in dat de woonen de zorgcomponent, die beide gefinancierd worden vanuit het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten, losgekoppeld zullen worden. Voor zorginstellingen betekent het dat ze in de toekomst zelf verantwoordelijk zijn voor hun huisvesting. Over de invoering van deze privatisering bestaat nog onduidelijkheid. De WTZi (paragraaf 3.3.1), die per 1 januari 2006 in werking is gegaan, schrijft voor dat er een normatieve huisvestingscomponent (NHC) komt, die voor elke instelling gebaseerd is op het aantal plaatsen (paragraaf 3.3.2). Voor de overige dekking van huisvestingskosten is een instelling op den duur afhankelijk van de zorgprestaties.

121

Een zorginstelling zal in de toekomst een deel van haar huisvestingskosten moeten financieren door middel van inkomsten uit de zorgverlening. Om in de toekomst gegarandeerd te zijn van voldoende klanten zal voor veel verzorgingshuizen de kwaliteit moeten verbeteren voor een verbetering van de concurrentiepositie. Daarom zullen zorginstellingen een vastgoedstrategie moeten gaan bepalen. Wellicht is het interessant om vastgoed te verkopen en te gaan huren of om andere samenwerkingsverbanden aan te gaan. In paragraaf 6.5 worden de verschillende procedures behandeld. In deelvraag 3.2 wordt hier verder op in gegaan.

Intramurale- of thuiszorginstelling Extramuralisering en de invoering van de WMO hebben ook gevolgen voor instellingen die zowel intramurale als extramurale zorg verlenen. Omdat de nadruk op het verlenen van extramurale zorg komt te liggen zullen deze instellingen zich af gaan vragen in hoeverre ze nog intramurale zorg moeten blijven verlenen. Indien een instelling besluit om zich tot extramurale zorgverlening te beperken kan geld vrijgemaakt worden vanuit het vastgoed om de reorganisatie te financieren. In dat geval zal wel onderzocht moeten worden in hoeverre de winsten uit de verkoop aangewend kunnen worden voor investeringen in de organisatie, paragraaf 6.5.1 en deelvraag 3.2 gaan hier dieper op in.

Deelvraag 3: “Welke mogelijkheden hebben verzorgingshuizen met betrekking tot de herontwikkeling van hun vastgoed en welke procedures gelden hiervoor?”

Uit het onderzoek komt naar voren dat zorginstellingen verschillende overwegingen kunnen hebben om de mogelijkheden voor herontwikkeling te onderzoeken (paragraaf 6.2.1). Als er sprake is van herontwikkeling van het bestaande gebouw zijn er echter maar weinig alternatieven. Het antwoord op deelvraag 3.1 bespreekt de mogelijkheden voor herontwikkeling tot verpleeghuis en studentenhuisvesting. Aangezien herontwikkeling van het bestaande vastgoed maar weinig kansen biedt zijn andere vastgoedstrategieën denkbaar. In het antwoord op deelvraag 3.3 worden de procedures bij vervreemding, sale- and lease back en het oprichten van een eigen vastgoedstichting (of B.V.) behandeld.

122

Deelvraag 3.1: “Welke alternatieve bestemmingsmogelijkheden zijn er voor de traditionele verzorgingshuizen?”

Vervangende nieuwbouw In het kader van de extramuralisering zullen veel verzorgingshuizen gesloopt worden. De binnenstedelijke locaties die vrijkomen bij de sloop van verouderde verzorgingshuizen bieden goede mogelijkheden voor de ontwikkeling van nieuwe zorgwoningen. Omdat de ruimte in de stad schaars is, is dit een uitgelezen mogelijkheid voor de realisatie van seniorenwoningen of, in de Amsterdamse situatie, nieuwe Wibo-woningen.

Verpleeghuis of studentenwoningen Als naar een herontwikkeling van het verouderde verzorgingshuis gezocht moet worden, zonder dat daarbij het gebouw gesloopt wordt, zijn slechts twee herontwikkelingen de moeite van het onderzoeken waard. Ten eerste kan de herontwikkeling tot verpleeghuis bekeken worden (paragraaf 6.4.1). Oude verzorgingshuiskamers zijn meestal groot genoeg om als verpleeghuiskamer in gebruik te nemen, omdat de bouwnormen voor verpleeghuizen kleiner zijn. Het probleem is echter de beperkte toegankelijkheid van verzorgingshuizen. Omdat bewoners van verpleeghuizen veel in bedden vervoerd worden, moeten deze gebouwen extra brede gangen en grote liften hebben. Het verbreden van gangen is een enorm dure bezigheid en gaat bovendien ten koste van de oppervlakte van de kamers. Ook het vergroten van liftschachten is dusdanig ingrijpend dat vervangende nieuwbouw vaak een goedkopere optie is. Ten tweede is de herontwikkeling naar studentenwoningen een optie (paragraaf 6.4.2). Dit geldt uiteraard alleen voor de verzorgingshuizen in studentensteden. In bijvoorbeeld Amsterdam (maar ook in Utrecht) lijkt het een reële optie, die enerzijds bijdraagt aan de woningnood onder studenten en anderzijds een nieuwe bestemming geeft aan verouderde verzorgingshuizen. In andere grote studentensteden waar studenten gemakkelijker een kamer kunnen huren is de interesse beperkt, omdat verzorgingshuizen vaak niet op de ideale locaties liggen waar studenten graag willen wonen.

Deelvraag 3.2: Wat zijn de procedures met betrekking tot vervreemding en aanwending van eventuele boekwinsten?

123

Bestemmingsplanwijziging Een verzorgingshuis neemt in waarde toe als er mogelijkheden voor herontwikkeling en alternatieve aanwending zijn (paragraaf 4.3.4). Dit is voornamelijk afhankelijk van de mogelijkheid om een bestemmingsplanwijziging door te kunnen voeren. Hiervoor is een projectontwikkelaar afhankelijk van de houding van de gemeente (paragraaf 6.3). Een ontwikkelaar is voornamelijk geïnteresseerd in locaties met een commerciële bestemming. De visie van de gemeente is hiervoor bepalend en zorginstellingen zijn dan ook afhankelijk van deze visie om maximale winst te behalen bij de verkoop van het vastgoed.

Vervreemding Als een zorginstelling het vastgoed wil verkopen wordt allereerst door het College van Sanering een oordeel gegeven over de gewenstheid van de transactie. Hierbij wordt onder andere onderzocht of er geen geld uit de zorg weglekt naar derden. Voordat een transactie wordt goedgekeurd is het voor zorginstellingen van belang om te weten of ze de eventuele boekwinst zelf mogen gebruiken voor nieuwe investeringen. In paragraaf 6.5.1 wordt uitgelegd dat het College van Sanering hiervoor doorverwijst naar het CBZ, CTG/ZAio en het ministerie van VWS. In overleg zullen deze instanties bekijken of de boekwinst aangewend mag worden voor eigen doeleinden. Uit onderzoek is gebleken dat in het verleden de boekwinst altijd is verrekend met de kosten voor vervangende nieuwbouw (Meersma 2005).

Sale- and lease back Sale- and lease back is één mogelijke constructie voor zorginstellingen om geld vrij te maken uit het vastgoed (paragraaf 6.5.2 tot en met paragraaf 6.5.4). Het houdt in dat een zorginstelling haar vastgoed verkoopt aan een corporatie of andere vastgoedbelegger en het vervolgens terughuurt van de kopende partij. Voor een dergelijke transactie is, net als bij vervreemding, goedkeuring nodig van het college van sanering. Naast de verkoopprijs zijn de looptijd en aard van het huurcontract (paragraaf 4.3.2) hierbij de belangrijkste factoren voor zowel de zorginstelling als de kopende partij. Een zorginstelling zal vaak een lang huurcontract af willen sluiten, terwijl een belegger ook de mogelijkheid wil houden om uit te ponden. De conclusie is dat het verschil in waardering en de kwaliteit van het huurcontract bepalend zijn voor de totstandkoming van een sale- and lease back transactie.

Eigen vastgoedstichting

124

In paragraaf 6.6 is een praktijkvoorbeeld beschreven van de stichting Humanitas, een zorginstelling in Rotterdam. Humanitas is een succesvol voorbeeld van een zorginstelling die haar vastgoed in een aparte stichting heeft ondergebracht. Op deze manier worden de woonen de zorgcomponent theoretisch gescheiden, maar blijft de bouwkundige opzet van de gebouwen intramuraal. De bewoners betalen huur aan de vastgoedstichting en de zorginstelling levert de zorg. Op deze manier vervult de zorginstelling tevens de rol van corporatie. Het voordeel hiervan is dat de instelling de zeggenschap over het vastgoed behoudt. Zorginstellingen zullen een vastgoedstrategie moeten gaan bepalen wanneer ze volledig verantwoordelijk worden voor het vastgoed. Het vastgoed onderbrengen in een aparte stichting of B.V. (paragraaf 6.5.5) kan een strategie zijn.

Deelvraag 3.3: Welke samenwerkingvormen zijn in de toekomst denkbaar voor verzorgingshuizen?

Corporaties Uit de gespreksverslagen met bestuurders van Cordaan en De Amstelring (Bijlage 11, 12 en 14) blijkt dat veel zorginstellingen momenteel nauw samenwerken met woningcorporaties, zie ook paragraaf 6.2.3. Dit zijn samenwerkingsverbanden waar beide partijen van kunnen profiteren. Enerzijds draagt een verzorgingshuis bij aan het verplichte percentage sociale huisvesting (de maatschappelijke opgave van corporaties). Anderzijds kan een zorginstelling voordelige afspraken maken met corporaties over de huur en de vastgoedlasten (onderhoud en beheer), omdat corporaties schaalvoordelen hebben bij het onderhouden en beheren van vastgoed. Voorwaarde hierbij is dat duidelijke huurcontracten (paragraaf 4.3.2) opgesteld worden, waaruit blijkt wie verantwoordelijk is voor welke kosten. De beperkte zeggenschap van zorginstellingen bij verbouwingen en renovaties wordt door hen als grootste nadeel van deze samenwerking gezien.

Beleggers Ook de samenwerking met beleggers in vastgoed (paragraaf 6.2.2) is een mogelijkheid voor zorginstellingen. Omdat beleggers met hogere rendementseisen rekenen dan corporaties en niet uit maatschappelijk oogpunt handelen, is dit een minder voor de hand liggende samenwerking. Uit paragraaf 5.1.4 blijkt dat ouderen steeds meer inkomen krijgen. Dit betekent dat beleggers hogere rendementen kunnen behalen op beleggingen in

125

seniorenhuisvesting. Voor de ontwikkeling van seniorenwoningen in het duurdere segment lijkt dus een samenwerking mogelijk tussen zorginstellingen en vastgoedbeleggers.

Gemeente Voor de (her)ontwikkeling van nieuwe seniorenhuisvesting zijn zorginstellingen afhankelijk van de visie van de gemeente (paragraaf 2.2.3). Als een instelling wil gaan extramuraliseren door het bouwen van kleinschalige woonzorgcomplexen zal ze de gemeente in eerste instantie aanspreken in de zoektocht naar geschikte grond. Zorginstellingen hebben één middel om hierbij in de strijd te gooien, namelijk het vastgoed van de bestaande huisvesting. Uit het gespreksverslag met de directeur van De Amstelring (Bijlage 14) komt naar voren dat zij zich in de toekomst voornamelijk gaan richten op kleinschalig wonen. Het vastgoed van De Amstelring fungeert uitstekend als ruilmiddel in de onderhandeling om stukken grond voor de ontwikkeling van kleinschalige woonzorgcomplexen.

7.2 Aanbevelingen De aanbevelingen spitsen zich toe op vier actoren die een belangrijke rol spelen in de toekomstige ontwikkeling van zorgvastgoed. Zorginstellingen zullen na moeten gaan denken over de wijziging van hun vastgoedmanagement als ze in de toekomst zelf de verantwoordelijkheid krijgen over de kapitaalslasten. Gemeenten moeten zich afvragen hoe ze door middel van samenwerking met zorginstellingen en vastgoedpartijen invulling gaan geven aan het gewenste beleid van extramuralisering. Corporaties zullen zich af moeten vragen waar de kansen liggen en wat hun maatschappelijke taak is met betrekking tot de ontwikkeling van zorgvastgoed. En voor beleggers in vastgoed kan het interessant zijn om te kijken naar de mogelijkheden om in het hogere segment van de zorgvastgoedmarkt te gaan beleggen. Het door minister Hoogervorst ingezette beleid kan teruggedraaid worden door het nieuwe kabinet, waardoor zorginstellingen wellicht niet meer zelf verantwoordelijk worden voor het eigen vastgoed. In dat geval zal de extramuralisering wellicht andere vormen aannemen. Bij het formuleren van de aanbevelingen is uitgegaan van de veronderstelling dat de extramuralisering en de privatisering in de zorg zich doorzetten, zoals het huidige beleid (onder minister Hoogervorst) is ingezet.

7.2.1

Zorginstellingen

‘Schoenmaker blijf bij je leest’

126

De eerste aanbeveling aan zorginstellingen is om de mogelijkheden te onderzoeken voor het afstoten van vastgoed. De belangrijkste taak van een zorginstelling is het verlenen van zorg. Het vastgoed waarin deze zorg verleend wordt is slechts een middel, dat ook door corporaties gefaciliteerd zou kunnen worden. Zeker in het kader van de extramuralisering heeft een zorginstelling niet langer vastgoed nodig voor het uitvoeren van haar taken. Huisvesting van senioren blijft echter wel noodzakelijk en verkoop van vastgoed biedt financiële middelen ter optimalisering van de zorgverlening. Zoals blijkt uit alle gesprekken met zorgbestuurders (Bijlage 11 t/m 14) zijn bestuurders van zorginstellingen niet erg gewillig om hun vastgoed van de hand te doen. De belangrijkste redenen zijn argwaan en verlies van kapitaal en zeggenschap. Het verlies van zeggenschap is een begrijpelijk punt. De samenwerking tussen zorginstellingen en woningcorporaties verloopt nog wel eens stroperig. Hier ligt een taak voor de corporaties om zich flexibel op te stellen en mee te denken als zich problemen voordoen die betrekking hebben op de huisvesting. De kapitaalskwestie is een ander punt. Bestuurders van zorginstellingen zijn zich bewust van het feit dat ze waardevolle grond hebben. Daarom zien ze het vastgoed vaak als een soort ‘spaarpotje’. Om van dit ‘spaarpotje’ gebruik te kunnen maken zal de grond toch een keer verkocht moeten worden. Tot slot speelt argwaan ten opzichte van potentiële kopers een grote rol. Zorginstellingen hebben weinig vertrouwen in externe partijen. Dit is vaak niet ongegrond, omdat de meeste gemeenten, corporaties en beleggers geen idee hebben wat er in de zorg speelt, omdat ze er niet dagelijks mee geconfronteerd worden. Hoe partijen dichterbij elkaar gebracht kunnen worden en hoe de argwaan van zorginstellingen weggenomen kan worden is niet opgenomen in de vraagstelling van dit onderzoek, maar biedt interessante openingen voor vervolgonderzoek. Waar oude verzorgingshuizen gesloopt moeten worden kan de optie van vervreemding aan externe partijen onderzocht worden. De oude verzorgingshuizen liggen vaak op aantrekkelijke locaties, waarvoor hoge grondprijzen betaald worden. Dit kan de kwaliteit van nieuwe zorgwoningen ten goede komen.

‘Samenwerken werkt’ De tweede aanbeveling aan zorginstellingen is om meer de samenwerking op te zoeken met gemeenten, corporaties en beleggers.

127

Voor de extramuralisering zal een instelling een strategie moeten gaan bepalen. Het handhaven van grootschalige intramurale complexen kan een keuze zijn, maar dan moet men zich realiseren dat afstoten in de toekomst ingewikkeld wordt en het overheidsbeleid deze instandhouding niet zal bevorderen. Kleinschalige complexen zijn makkelijker te verkopen dan grootschalige gebouwen. Om de extramuralisering tot stand te brengen kan overwogen worden om het verouderde vastgoed van verzorgingshuizen in te zetten als ruilmiddel voor ontwikkeling van nieuwe (kleinschalige) locaties. Uit het gesprek met de directeur van De Amstelring (zie Bijlage 14) blijkt dat deze strategie succesvol kan zijn. Ook de samenwerking met corporaties en vastgoedbeleggers biedt mogelijkheden voor zorginstellingen. De vermogende corporaties en beleggers kunnen extra kwaliteit bieden aan de huisvesting voor zorgbehoevenden. De extramuralisering in Amsterdam pakt dan op gebouwniveau anders uit dan in andere gebieden. Er zou veel meer een hotelachtige situatie gecreëerd kunnen worden. In de samenwerking met de gemeenten, beleggers en corporaties kunnen plannen opgesteld worden om zorg en huisvesting nauwkeurig op elkaar af te stemmen. Zo kan de zorgverlener zich maximaal op de zorgtaak richten en zijn de huisvestingslasten voor de eigenaar.

‘Doe het zelf, doe het goed’ Een derde aanbeveling heeft betrekking op het vastgoedmanagement. Als een zorginstelling niet wil verkopen of samenwerken met andere partijen, in tegenstelling tot de eerste twee aanbevelingen, dan zal ze in ieder geval een richting moeten kiezen. Een afwachtende houding van instellingen zorgt voor weinig beweging. Als een instelling bepaalt om het gehele vastgoedbeheer zelf te blijven doen, dan zal in ieder geval een goede strategie bepaald moeten worden. Een van de mogelijkheden voor het zelf beheren van het vastgoed is de oprichting van een eigen stichting of B.V., waar in het vastgoed wordt ondergebracht. Dit kan mogelijkheden bieden voor de optimalisering van het vastgoed, zoals het voorbeeld van Humanitas (zie bijlage 13) laat zien. Vastgoed en zorgverlening kunnen op deze manier volledig afgestemd worden op de visie van de zorginstelling.

7.2.2

Gemeenten

‘Grootschalig of kleinschalig’

128

De aanbeveling aan gemeenten is: bepaal een duidelijke strategie voor de realisatie van de extramuralisering; en hou hierbij rekening met de samenwerking met zorginstellingen. Daarbij is het ten eerste van belang om te bepalen of de gemeente inzet op grootschalige of kleinschalige complexen. In eerste instantie zal gedacht worden aan kleinschalig wonen, dit is immers wat de extramuralisering in essentie beoogt. Maar uit het praktijkvoorbeeld van Humanitas blijkt dat extramuralisering in grote steden ook grootschalige vormen aan kan nemen.

Dit leidt dan ook tot een drieledige aanbeveling aan de gemeente Amsterdam. Enerzijds zal in de buitenwijken door middel van Wibo-woningen een kleinschalig beleid gehandhaafd moeten blijven. In de binnenstedelijke gebieden is echter te weinig ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe Wibo-woningen. Toch bevinden zich in de binnenstad van Amsterdam genoeg verzorgingshuizen. Anderzijds zullen op deze grote binnenstedelijke percelen volgens de Humanitas-methode grootschalige complexen met levensloopbestendige woningen ontwikkeld moeten worden. Voor de ontwikkeling van dit soort complexen zou de gemeente ook kunnen kijken naar andere grote complexen met een maatschappelijke functie, zoals bijvoorbeeld school- en universiteitsgebouwen. Deze instellingen hebben eerder al het vastgoedbeheer in eigen handen gekregen en hier zou lering uit getrokken kunnen worden.

7.2.3 Corporaties ‘Flexibiliteit en goede samenwerking’ De rol van een woningcorporatie houdt niet op bij het bouwen van woningen. Corporaties hebben een maatschappelijke verplichting. Het is dan ook aan te bevelen dat corporaties zich flexibeler opstellen in samenwerkingsverbanden met zorginstellingen. Hierbij kan bevordering van de kwaliteit gepaard gaan met optimalisering van de doelstelling. Zo moeten corporaties kwalitatief beter en ruimer te bouwen, om zo wijzigingen van de weten regelgeving voor te zijn. Dit komt het woongenot van de zorgbehoevenden, evenals de samenwerking tussen corporaties en zorginstellingen ten goede. Bovendien is het vastgoed meer waard bij eventuele verkoop na beëindiging van de lopende huurcontracten. De woningen zijn dan namelijk groter en kwalitatief beter en dus makkelijker te verhuren. Gelukkig zijn er in de praktijk al corporaties die op deze manier te werk gaan. Dit is een positieve ontwikkeling en zou als voorbeeld moeten dienen voor andere corporaties. Bovendien moeten corporaties beter inspelen en sneller reageren op signalen vanuit de zorginstellingen. Als zorginstellingen kampen met vastgoedproblemen, zoals slechte 129

toegankelijkheid of gewijzigde bouwmaatstaven, mag van een corporatie een actieve houding verwacht worden. Als verhuurder moet een corporatie in samenwerking met de huurder (de zorginstelling) de problemen te lijf gaan. Als voornaamste kritiek, zo blijkt ook uit de interviews, kan hierbij het gebrek aan kennis met betrekking tot ontwikkelingen in de zorg genoemd worden.

7.2.4 Beleggers in vastgoed ‘Vergrijzing verzilveren’ De aanbeveling voor beleggers is om de kansen, die de vergrijzing hen kan bieden, in te schatten en te benutten. De interesse van beleggers om te investeren in zorgvastgoed neemt weliswaar toe, maar het zijn alleen de meer vermogende ouderen die hier baat bij hebben. Alleen de rendementen op dure zorgwoningen, vaak in combinatie met privaat aangeboden zorg, zijn interessant voor vastgoedbeleggers. Toch zullen er in de toekomst, ook in het middensegment kansen ontstaan voor beleggingsinvesteringen, omdat de lange huurcontracten een goede cashflow garanderen.

Voor de rol van vastgoedbeleggers kan ook gekeken worden naar de herontwikkeling van bestaande, verouderde woonzorglocaties naar andere bestemmingen. De grond kan voor hen interessant zijn en daarom veel geld opleveren. Hierdoor kan, op andere locaties, extra geld gestoken worden in de kwaliteit van seniorenhuisvesting. Op deze manier kunnen gemeenten, beleggers en zorginstellingen elkaar helpen.

Net als bij corporaties hebben beleggers en ontwikkelaars in de vastgoedsector vaak te weinig kennis in huis over wat er speelt in de zorg. Door deze kennis te vergroten kunnen beleggers en ontwikkelaars hun kansen in de zorgvastgoedmarkt beter inschatten en op die manier ook zorginstellingen van dienst zijn.

.

130

Begrippen- en afkortingenlijst De huidige weten regelgeving kent veel verschillende instituties, afkortingen en begrippen. Om het geheel aan afkortingen en begrippen overzichtelijk te maken volgt hieronder een afkortingen- en begrippenlijst.

Afkortingen 1. AWBZ: Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten 2. AFBZ: Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten 3. BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector 4. BOG: Bedrijfs Onroerend Goed 5. BVO: Bruto Vloer Oppervlakte 6. CBZ: College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen (betrokken bij WZV) 7. CIZ: Centrum Indicatiestelling Zorg 8. CSZ: College Sanering Zorginstellingen 9. CTG: College Tarieven Gezondheidszorg (betrokken bij WTG) 10. CTZ: College Toezicht Zorgverzekeringen (betrokken bij ZFW & AWBZ) 11. CVZ: College Voor Zorgverzekeringen 12. DBC’s: Diagnose Behandel Combinaties 13. GBO: Gebruiksoppervlakte 14. GGZ: Geestelijk GehandicaptenZorg 15. GSD: Gemeentelijke Sociale Dienst 16. GZ: Geestelijke gezondheidsZorg 17. HOZ: Herziening van het Overeenkomsten Stelsel 18. HRA: HypotheekRenteAftrek 19. IGZ: Inspectie voor de Gezondheidszorg 20. ISV: Investeringbudget Stedelijke Vernieuwing 21. LTHP: Lange Termijn HuisvestingsPlan 22. NHC: Normatieve HuisvestingsComponent 23. NKC: Normatieve Kapitaallasten Component 24. NZa: Nederlandse Zorgautoriteit (voormalige CTG) 25. PGB: PersoonsGebonden Budget 26. RVZ: Raad voor de Volksgezondheid en Zorg 27. VKP: VerKorte Procedure

131

28. VROM: Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu 29. VVO: Verhuurbare VloerOppervlakte 30. VWS: Volksgezondheid Welzijn en Sport 31. WBO: WoningBehoefte Onderzoek 32. WBO: Wet op de BejaardenOorden 33. WFZ: Waarborgfonds voor de zorg 34. WIBO: Wonen In Beschermde Omgeving 35. WMG: Wet Marktordening Gezondheidszorg 36. WMO: Wet Maatschappelijke Ondersteuning 37. WTG (Expres): Wet Tarieven Gezondheidszorg (tariefwetgeving) 38. WTZi: Wet Toelating Zorginstellingen 39. WVG: Wet Voorzieningen Gehandicapten 40. WWS: Woning WaarderingsStelsel 41. WZSR: Woon-ZorgStimuleringsRegeling 42. WZV: Wet ZiekenhuisVoorzieningen (capaciteitswetgeving) 43. ZBC’s: Zorg Behandel Combinaties 44. ZFW: ZiekenFondsWet 45. ZN: Zorgverzekeraars Nederland 46. ZVW: ZorgVerzekeringsWet

132

Begrippen 1. Aedex: Stichting Corporatie Vastgoedindex. 2. Beddennorm: Principe waarbij voor zorginstellingen een toelage per bed toegekend wordt. 3. Courant vastgoed: Vastgoed dat op meerdere punten (bereikbaarheid, flexibiliteit, kwaliteit etc.) in een gunstige conditie verkeert voor verkoop. 4. Curatief: heilzaam, genezend. 5. Disconteringsvoet: Het rentepercentage, als (aangenomen) gemiddelde over de beschouwde periode, waartegen de gestelde cashflow over die periode contant gemaakt wordt naar het aanvangsmoment, om zodoende de waarde op dat betreffende moment te kunnen bepalen van deze geldstroom (Keeris 1997). 6. Domotica: Verzameling van alle middelen in de woning die de elektrisch bestuurbare apparatuur met elkaar integreren met als doel het verhogen van het comfort, de veiligheid, de communicatie en de energie rationeel te beheren. 7. Extramurale zorg: Zorg die apart van verblijf is georganiseerd, zoals thuiszorg. 8. HEVO: Naam van een adviesbureau in huisvesting. 9. Incourant vastgoed: Vastgoed dat om bepaalde redenen niet goed te verkopen is (tegenovergestelde van courant vastgoed). 10. Intramurale zorg: Instellingen waar verblijf en zorg door dezelfde partij geregeld wordt zoals ziekenhuizen, verpleeghuizen en verzorgingshuizen. 11. Nultredewoning: Gelijkvloerse woning met zo min mogelijk obstakels (drempels), toegankelijk voor mensen die slecht ter been zijn of van een rolstoel gebruik maken, al dan niet per lift bereikbaar. 12. Primos Prognose: Bevolkingsprognose uitgevoerd door ABF Research. 13. Psychogeriatrisch: Personen die geestelijke (en soms ook lichamelijke) hulp nodig hebben, geestelijke (ouderdoms)ziekten, geheugenstoornissen, lichte tot sterke desoriëntatie en/of verwardheid en onrust, dementie, Alzheimer, Korsakov. 14. Reikwijdtezorg: Extramurale zorg aangeboden binnen een bepaalde straal van de dienstverlenende zorginstelling. 15. Rendementseis: Het gedurende de beschouwde periode uit de exploitatie van het object, of de betreffende portefeuille, minimaal te behalen beleggingsresultaat op het geïnvesteerde vermogen (Keeris 1997). 16. Somatisch: Met betrekking tot het lichaam.

133

17. Swing Online: Online prognose programma op de website van VROM. 18. Trekkingsrechten: Door zorginstellingen opgebouwde gelden ter financiering van toekomstige instandhoudingskosten met betrekking tot de kwaliteit van het vastgoed. 19. Uitponden: Het verkopen uit een vastgoedobject van de percelen aan de zittende huurders of aan de meest biedende gegadigden bij verkoop in onverhuurde staat, na beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurders (Keeris 1997). 20. WoON 2006: Woningbehoefte Onderzoek 2006. 21. Woonzorgvoucher: Experiment van het ministerie van VROM om aanvraag van subsidies (PGB en huursubsidie) voor zorgbehoevenden te versimpelen.

134

Literatuurverwijzing Literatuurlijst, rapporten en artikelen •

AD (2006), Plan Islamitisch ziekenhuis Rotterdam, Algemeen Dagblad, 27 september 2006.

•

Aedex (2006), Aedex Uitvoeringsrichtlijnen voor de waardering van Collectief Woonzorg Vastgoed, september 2006.

•

Becker, H.M. (2003), Levenskunst op leeftijd, gelukbevorderende zorg in een vergrijzende wereld, Eburon Delft.

•

Broekman, L. (2006), Bezint eer gij fuseert, Organisatienetwerken als alternatief voor fusies, Zorgvisie 10, oktober 2006 (p. 34 – 37).

•

Brouwer, J. e.a. (2004), Vergrijzing en de gevolgen voor het woonbeleid, ABF Research, Delft.

•

CBZ (2003), AWBZ-voorzieningen, Bouwmaatstaven voor nieuwbouw, CBZ, Utrecht.

•

CBZ (2005), Monitoring gebouwkwaliteit in de Verpleging en Verzorging 2005; + Overzicht scores naar instelling of rechtspersoon, CBZ, Utrecht.

•

CBZ (20061), Bouwkostennota 2006, Utrecht, CBZ, Utrecht.

•

CBZ (20062), Onderzoek bouwbehoefte verpleging en verzorging 2006-2013, CBZ, Utrecht.

•

College Sanering (2004), Circulaire wijzigen eigendomsverhoudingen en afstoten onroerende zaken, College Sanering, Utrecht.

•

Couzy (2006), Overname Slotervaart is rond, Het Parool, 15 augustus 2006.

•

CTG/ZAio

(2006),

Beleidsregel

CI-926/CA-110,

Beleidsregel

verrekening

boekwinsten bij verkoop, CTG/ZAio, Utrecht. •

Financieel Dagblad (2006), Vakbond vreest ontslagronde in thuiszorg, Financieel Dagblad 23-10-2006.

•

Gibbels (2006), Kapitaallasten stijgen door integrale tarieven, Zorgvisie nieuwsbrief, 29 augustus 2006.

•

Gool, van, P. e.a. (2001), Onroerend goed als belegging, Stenfert Kroese, WoltersNoordhoff bv, Groningen/Houten, 3e druk.

•

HEVO (2006), Hevo-rekenmodel + toelichting op het rekenmodel, www.hevo.nl.

135

•

Keeris, W.G. (1997), Vastgoedlexicon, begrippen, omschrijving, toelichting, TenHagen & Stam uitgevers, Den Haag.

•

Hoogervorst, J.F. (2005), Vereenvoudiging van het stelsel van overheidsbemoeienis met het aanbod van zorginstellingen (Wet toelating zorginstellingen), brief van de minister van volksgezondheid, welzijn en sport aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal + beleidsvisie, Sdu Uitgevers, ’s Gravenhage.

•

IGZ (1997), Staat van de gezondheidszorg, een rapportage over kwaliteit en toegankelijkheid in de zorg, Den Haag, Sdu Uitgeverij.

•

Kousemaker, H. de (2006), Een vastgoedfonds voor de zorgsector, PropertyNL magazine, 6 juli 2006 (p. 37 & 38).

•

Marrewijk, S. van (2005), De verschillende functies van een zorghotel, USP Marketing Consultancy bv, Rotterdam.

•

Meersma (2005), Notitie inzake De nota Transparantie en integrale tarieven in de gezondheidszorg (“Februaribrief”), artikel 42 (p. 14).

•

Mulder, T. (2006), Slotervaart naar vastgoedmagnaat, Financieel Dagblad, 1 september 2006.

•

RIGO (2002), Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, een landelijk beeld van het boekwaardeprobleem, RIGO, Amsterdam.

•

RVZ (2006), Raad voor de Volksgezondheid en Zorg, Management van vastgoed in de zorgsector, RVZ, Zoetermeer.

•

Schilder e.a. (2006), Advies toezicht op woningcorporaties, De Nederlandsche Bank, 20 juni 2006.

•

Schoemakers (2005), Bouwen naar prestatie, vastgoed in de zorgsector, PropertyNL magazine, 22 september 2005 (p. 40 t/m 42).

•

Tweede Kamer (2005), Beleidsregels ex artikel 4 wet toelating zorginstellingen, versie 21 december 2005.

•

Schaar, J. van der (2003), Wonen en woonbeleid, markten, instituties, instrumenten, Amsterdam, RIGO, Amsterdam.

•

Vegter, M. (2005), Beleggers en wonen en zorg, Onderzoek naar investeringen van institutionele beleggers in woonzorgcombinaties voor ouderen, Onderzoeksinstituut OTB, Delft.

•

VROM (2000), Nota Wonen, Mensen, Wensen, Wonen, wonen in de 21ste eeuw. VROM. 136

•

VROM (2005), Primos prognose, de toekomstige ontwikkeling van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, VROM.

•

VROM (2006), Ruimte geven, bescherming bieden, een visie op de woningmarkt, VROM.

•

VWS (2004), Op weg naar een bestendig stelsel voor langdurige zorg en maatschappelijke ondersteuning, VWS.

•

VWS (2006), Beleidsregels ex artikel 4 Wet toelating zorginstellingen, Uit: Staatscourant 30 januari 2006.

Internet •

http://www.bouwcollege.nl : Het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen.

•

http://www.ciz.nl : Website van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ).

•

http://www.cvz.nl : Het College voor Zorgverzekeringen.

•

http://www.cbs.nl : Statline, Centraal Bureau voor de Statistieken.

•

http://www.invoeringwmo.nl : Website ter verduidelijking van de invoering van de WMO.

•

http://www.kenniscentrumwonenzorg.nl : Het kenniscentrum van Aedes – Arcares.

•

http://www.minvws.nl : Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport.

•

http://www.nieuwekaart.nl : Totaaloverzicht van geplande ruimtelijke ontwikkelingen en functionele veranderingen in Nederland.

•

http://www.os.amsterdam.nl : Website van de dienst Onderzoek en Statistiek van Amsterdam.

•

http://www.realestatemagazine.nl : Magazine voor professionals in de onroerend goed sector.

•

http://www.rivm.nl : Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu.

•

http://www.seniorenstad.nl : Een initiatief voor de ontwikkeling van een stad voor senioren.

•

http://www.vrom.nl : Ministerie van Volkhuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu.

•

http://www.wonen.amsterdam.nl : Website van de Dienst Wonen Amsterdam.

•

http://www.woonzorgnet.nl : Private aanbieder van woonen zorgdiensten.

•

http://www.zorgkantoorarnhem.nl : Zorgkantoor voor de regio Arnhem (onderdeel van Menzis zorgverzekeringen).

137

Bezochte congressen en bijeenkomsten •

BouwRai 2006: AAG seminar, Samen bouwen voor de zorg, De (on)mogelijkheden van samenwerking met zorgorganisaties? 4 april 2006.

•

Vastgoedmarkt Trends Congres: Wonen en Zorg. 27 april 2006.

•

Bijeenkomst branchevereniging Arcares, Strategisch vastgoedbeleid. 22 mei 2006.

•

Top 100 + Grote Overnames in de zorg, presentatie van de lijst van Price Waterhouse Coopers en een discussie over fusies en overnames in de zorg, 28 september 2006.

•

Hét Vastgoedsymposium, Gouden kansen uit verzilvering, wonen en zorg voor senioren, 5 oktober 2006.

•

Wat is de marktwaarde van corporatiebezit? Congres over marktwaarde van het corporatiebezit en de waardering ervan, georganiseerd door DTZ Zadelhoff, 11 oktober 2006.

138

Bijlagen Bijlage 1: Enquête voor hurende verzorgingshuizen

139

140

141

142

Bijlage 2: Enquête voor eigenaar gebruikers van verzorgingshuizen

143

144

145

146

Bijlage 3: Gespreksverslag R. te Vruchte, Woonzorgnet

147

148

149

Bijlage 4: Gespreksverslag Anne-Marie Vervaet, ministerie VWS Ministerie VWS Anne-Marie Vervaet (Kamer A1502) Parnassusplein 5 Postbus 20350 2500 EJ Den Haag Tel. 070-3406140 [email protected] 29 maart 2006 Financiën, geldstromen: Wie betaald wat? Zorgverzekeraars, patiënten, overheid, banken, subsidies. •

Als de beslissing genomen wordt een zorginstelling te gaan bouwen, waar komt dat dan vandaan? Waar komt het geld vandaan om de grond te kopen en het gebouw te bouwen? Beslissingen voor het starten van een zorginstelling moeten nu al vanuit de markt komen. Als een instelling wil gaan bouwen moet het middels een bedrijfsplan eerst een WTZi-toelating van de minister krijgen. Vervolgens dient een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend te worden bij het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen. De aanvraag wordt getoetst aan de transparantie-eisen en beleidsregels. Als de aanvraag wordt gehonoreerd, staat de overheid garant voor de rente en de afschrijving van de eindafrekening voor de daaropvolgende 40 jaar. • Wat is de bouwprioriteitenlijst? Op het moment dat een instelling meent dat er haast geboden is bij de uitbreiding van hun gebouw kan de aanvraag voor deze verbouwing op de bouwprioriteitenlijst geplaatst worden. De volgorde geeft aan welke aanvragen de hoogste prioriteit hebben (Zie ook de beleidsregels ex artikel 4 WTZi). • Als een aanvraag goed wordt gekeurd, waar komt het geld dan vandaan? De instelling zal zelf naar financiers moeten zoeken. Vaak zijn dit de grote banken. Aangezien de overheid 40 jaar lang garant staat voor de aflossing van de rente en de afschrijving, zal het voor de zorginstelling geen moeite zijn om een financier te vinden. De financier kan namelijk vrijwel risicoloos het geld aan de zorginstelling verstrekken. In de toekomst, wanneer zorginstellingen zelf verantwoordelijk worden ook voor de aflossing, zal de financiering moeilijker verlopen. Banken zullen grotere risico’s lopen en meer transparantie van de instellingen eisen. •

Welke subsidies worden er uitgekeerd voor instellingen die zorg verlenen? Welke instellingen hebben hier recht op? Er worden geen extra subsidies uitgekeerd voor instellingen die zorg aanbieden. Ook in de toekomst zal dit niet het geval zijn. Wel zal gekeken worden naar de problemen die de privatisering met zich mee brengt. In dit kader zou het ministerie kunnen beslissen om bepaalde noodlijdende instellingen te subsidiëren. Hier is echter nog veel onduidelijkheid over, er wordt nog ver nagedacht.

150

•

Wie betaalt voor de zorgbehoevenden en gaat dat geld naar de zorginstelling of moeten zij het weer afstaan aan een andere instantie? De zorgkantoren bepalen voor zorgbehoevenden hoeveel geld ze nodig hebben voor de voor hen nodige zorg. Aan de hand hiervan wordt door de zorgverzekeraar van de desbetreffende persoon een budget toegekend. Dit bedrag gaat naar de zorginstellingen, die hiervoor de zorg levert. Zorgkantoren zijn regionale samenwerkingsverbanden van zorgverzekeraars. Het is in dit proces belangrijk om te realiseren dat de zorgverzekeraars gebonden zijn aan een zorgplicht. Ze moeten een zorgbehoevende dus altijd zorg bieden. Juridisch: welke wetgeving, eisen etc. • Hoe gaat de overdracht van het vastgoed plaatsvinden? Mevrouw Vervaet geeft toe dat dit een goede vraag is, maar dat deze vraag ook het ministerie nog bezig houdt. Hierop heeft voorlopig dus nog niemand een antwoord. Op zich is het een interessante ontwikkeling om te zien dat het beleid van privatisering aangekondigd wordt door het ministerie, maar dat niemand nog een idee heeft hoe dit vorm zal krijgen. • Wanneer mag een instelling winst gaan maken? De beleidsvisie gaat er vanuit dat zorginstellingen niet voor 2012 winst mogen gaan maken. Mevrouw Vervaet geeft echter aan dat ze niet uit sluit dat deze streefdatum op termijn vervroegd gaat worden. Afhankelijk van hoe succesvol de privatisering zal gaan verlopen, zou het ministerie kunnen beslissen om instellingen eerder winst te laten maken. • We zien een verschuiving van intramurale naar extramurale zorg. Denkt u dat intramurale zorg op den duur ‘helemaal’ zal verdwijnen? Er zullen zich lopende bandpraktijken in de zorg gaan voor doen, als die er nog niet zijn. Is dit een wenselijke ontwikkeling? Intramurale zorg zal nooit helemaal verdwijnen. Er moeten immers nog altijd mensen voor langere tijd opgenomen worden na bepaalde ingrepen. Dat het zwaartepunt naar extramurale zorg verschuift is echter wel een feit. Zorg aan huis of in een met zorg gerelateerde woning zal steeds belangrijker worden. Hierdoor kan een ziekenhuis zich veel meer op hun kerntaak richten in plaats van op de nazorg. Ook verpleeghuizen zullen onmogelijk kunnen verdwijnen. Sommige mensen hebben dusdanig intensieve zorg nodig dat een verpleeghuis noodzakelijk blijft. Wel zullen we in de loop van de tijd, en daar richt het beleid van de overheid zich ook op, zien dat verzorgingshuizen steeds meer zullen gaan verdwijnen. Daarnaast zal dit soort zorg op steeds kleinschaliger basis aangeboden worden. • Veel van de huidige zorginstellingen voldoen niet meer aan de normen die ervoor opgesteld zijn door het bouwcollege. Hoe en door wie gaat dit opgelost worden en hoe lang gaat dat duren? Het gaat hierbij voornamelijk om verzorginghuizen en het beleid van de overheid richt zich, zoals uit het antwoord op de vorige vraag ook al blijkt, op schaalverkleining. Op deze manier zullen de verouderde verzorgingshuizen plaats moeten maken voor nieuwe vormen van wonen en zorg. • Sommige instellingen zouden aan verkoop van hun vastgoed kunnen denken. Op een goedkopere locatie verder gaan en overwaarde investeren in kwaliteit. Als deze trend zich grootschalig gaat voordoen zullen er op den duur weinig zorginstellingen op centraal-stedelijke locaties zijn, buiten de stad kan wellicht wel meer ruimte en kwaliteit geleverd worden. Wat is wenselijk? Artikel 18 van de WTZi geeft aan dat wanneer een zorginstelling afstand wil doen van haar vastgoed, dat ze dan bij het college sanering aanvraag moet doen. Mocht deze aanvraag gehonoreerd worden en er blijkt bij verkoop een meeropbrengst te zijn ten opzicht van de 151

boekwaarde van het gebouw, dan kan besloten worden dit bedrag te storten in het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten. Dat betekent dus dat vooralsnog de overwaarde niet aan de zorginstelling zelf toekomt. • In de beleidsvisie van de WTZi spreekt de minister over ‘deregulering van het bouwregime’. Wat houdt het bouwregime in en hoe gaat deze deregulering plaats vinden? Het bouwregime geeft aan waar de vergunning van het college bouw aan moet voldoen. • Ook wordt gesproken over het benoemen van de ‘transparantie-eisen’. Wat zijn de belangrijkste items waar zorginstellingen aan zullen moeten gaan voldoen om hun organisatie transparanter te krijgen? Voor de transparantie-eisen zijn verschillende aspecten van belang, die de openheid en inzichtelijkheid van de instelling duidelijk maken. Doel van beleid is met name om goed te kijken naar de bestuursstructuur en de bedrijfsvoering. (Zie hiervoor ook stap 1, toelating, van de procedures op de website van VWS in het dossier WTZi) • Er zijn veel geruchten over de angst van zorginstellingen over een onzekere toekomst. Zorginstellingen fuseren en wachten met investeringen uit angst, omdat ze niet weten wat er met de WTZi zal gaan veranderen. Is deze angst terecht en zijn de fusies een goede ontwikkeling? Mevrouw Vervaet geeft aan dat het ministerie hier duidelijk geen mening over heeft. Het enige wat het ministerie als belangrijkste eis stelt bij fusies is dat de eisen voor acute zorg gewaarborgd blijven. Acute hulp moet namelijk overal in Nederland binnen 45 aanwezig kunnen zijn. Als dit zo is, en ook bij eventuele fusies zo blijft, bemoeid VWS zich in principe nergens mee. Zelf brengt Vervaet het puntje monopolievorming aan de orde, maar ook hier zegt ze als beleidsmedewerker van VWS geen mening over te hebben. • Met het nieuwe zorgstelsel en de WTZi wordt steeds meer aan zorgverzekeraars en zorginstellingen overgelaten. Het is niet onwaarschijnlijk dat zich hierdoor segmentering voordoet. Bepaalde zorgverzekeraars gaan voor de massa en bieden hierdoor goedkope, maar kwalitatief beperkte zorg. Anderen gaan voor kwaliteit, waar de verzekerde dan ook meer voor betaalt. Is dit een wenselijke ontwikkeling? De scheiding van zorgverzekeraars kan zich inderdaad voordoen, maar zo werkt het in elke markt. Je kunt op prijs concurreren en op kwaliteit. Dit is inherent aan de marktwerking. Omdat een zorgverzekeraar zorgplicht heeft en een zorginstelling nog steeds aan bepaalde eisen zal moeten voldoen om een toelating te krijgen, maakt Vervaet zich geen zorgen over de kwaliteit van de zorg in de toekomst. Demografisch/beleidstechnisch •

In de corporatiesector hebben we gezien dat de verzelfstandiging ertoe heeft geleid dat er vanuit de overheid te weinig middelen zijn om druk uit te oefenen op de corporaties bij woningnood. Met de komende vergrijzing is te verwachten dat ook de vraag naar zorg toe zal nemen. Bent u niet bang dat hetzelfde zich gaat voordoen? Welke middelen heeft het Rijk nog op het moment dat er te weinig of te slechte zorg aangeboden wordt vanuit de markt? Mevrouw Vervaet kan zich niet voorstellen dat er een tekort aan zorg aangeboden zal worden. De zorgverzekeraars hebben een zorgplicht, dus ze zullen altijd zorg aan hun klanten moeten kunnen bieden. Als deze zorg niet tegen de geboden prijs wordt aangeboden, zullen de zorgverzekeraars omhoog moeten met hun prijs. Het wordt dan voor de markt vanzelf interessanter om nieuwe zorginstellingen te beginnen. • We hebben bij de gemeenteraadsverkiezingen gezien dat Nederland een linkse weg is ingeslagen. De verwachting is dat dit kenmerkend is voor de verkiezingen van 152

volgend jaar. Mocht links winnen, denkt u dan dat het beleid van Hoogervorst, wat dan eigenlijk pas net in werking is getreden, weer wordt geschrapt en dat de privatisering wordt teruggedraaid of ingeperkt? Of is het daar te laat voor? Minister Hoogervorst is zich terdege bewust van de mogelijkheden na de verkiezingen van volgend jaar. Hij zal daarom ook proberen een zo groot mogelijk gedeelte van de kamer achter zijn plannen te krijgen, zodat hij nog voor die tijd knopen kan doorhakken. Zo zal zijn beleid niet voor niets zijn geweest. Het is natuurlijk niet uitgesloten dat een nieuw kabinet het beleid volgend jaar omgooit, maar de meerderheid van de kamer steunt nu al de hervormingen in de ziekenhuissector. Alleen de plannen voor de wijzigingen in de AWBZ liggen moeilijker en zouden eventueel niet door de kamer kunnen komen. Hier zou een eventueel links kabinet volgend jaar op in kunnen spelen. • Er is behoorlijk wat discussie over corporatiedirecteuren en topmanagers van energieleveranciers die teveel zouden verdienen. Gaat dat straks ook in de zorgsector een rol spelen? Het is niet uitgesloten dat dit soort discussies ook in de zorgsector gevoerd zullen gaan worden. Net als andere sectoren aan bepaalde codes moeten voldoen, moet de zorgsector aan een governance-code voldoen. Dit zal ook zo blijven. Mevrouw Vervaet kan zich niet echt opwinden over de eventuele bonussen van bestuurders van zorginstellingen. Het wordt een private markt en daarin worden wel grotere bonussen verdient.

153

Bijlage 5: Gespreksverslag Ellen Olde Bijvank, Quintis b.v. Ellen Olde Bijvank Quintis b.v. Fultonbaan 30 3439 NE Nieuwegein Postbus 350 3430 AJ Nieuwegein Tel. 030 601 55 55 Fax 030 601 55 66 [email protected] [email protected] 12 april 2006 11:00u – 13:00u Ellen Olde Bijvank is de persoon bij Quintis die zich bezig houdt met zorg en vastgoed. Bij het gesprek zijn ook twee stagaires aanwezig, waarvan er één pas een dag aanwezig is en onderzoek wil gaan doen naar maatschappelijk vastgoed in de corporatiesector. De andere is Jos Ensing. Hij doet onderzoek naar de haalbaarheid van woonzorgcorporaties. Dit zijn stichtingen die zorginstellingen op zouden kunnen richten om hierin hun vastgoed onder te brengen. Conclusie van zijn onderzoek is nu eigenlijk al dat voor veel zorginstellingen een woonzorgcorporatie niet tot de mogelijkheden behoort. Ensing gaat ook onderzoeken wat de alternatieve mogelijkheden zijn. Houdt Quintis zich bij het geven van advies ook bezig met waardering van het vastgoed? Doet Quintis dit zelf of een taxateur? Quintis werkt met vaste partners, vaak kleine specialisten die ze kennen vanuit hun netwerk of vanuit hun corporatieperiode. Bemiddelt Quintis zelf ook bij de aankoop en verkoop van het vastgoed of doet zij dit m.b.v. een makelaar? Olde Bijvank is niet zeker hoe de uiteindelijke bemiddeling verloopt. Ze geeft aan dat Quintis zelf ook wel specialisten (juristen, bedrijfskundigen etc.) in dienst heeft, maar dat vaak ook wel de hulp van buitenaf ingeroepen wordt. Dit kan inderdaad gebeuren door middel van bijv. makelaars. Quintis begeleidt vooral de procesmatige kant van het verhaal. Welke problemen voor zorginstellingen voorziet u in de praktijk met de invoering van de nieuwe WTZi? Zorginstellingen zitten aan de ene kant met het punt dat ze het zelf belangrijk vinden om zeggenschap in handen te houden. Dit bijvoorbeeld met betrekking tot de inrichting van de ruimte. Deze zeggenschap wordt beperkt bij vervreemding. Aan de andere kant speelt ook de financiële kwestie een rol. Zorginstellingen weten dat een groot deel van het vermogen in hun vastgoed zit, vandaar dat ze moeite hebben met het afstoten van hun vastgoed. Zoekt u zelf naar klanten of bieden ze zich aan? De meeste klanten kennen Quintis vanuit hun netwerk en de vroegere corporatiewereld. Veel partijen weten hen ook te bereiken via hun website. Zelf doet Quintis wel wat aan acquisitie, maar Olde Bijvank geeft aan dat dat (volgens haar) te weinig gebeurt. Ziet u angst bij klanten of voornamelijk gewilligheid tot vernieuwing? Voornamelijk angst en afwachtendheid. Het besef van wat komen gaat is ook nog minimaal bij veel zorgverleners.

154

Welke beleggers/financiers komt u o.a./voornamelijk tegen? Vesteda, Rabo vastgoed, ABNAMRO en andere banken. Hoe ervaart u de houding van het college sanering m.b.t. boekwinsten? Weten ze nog weinig vanaf, Jos Ensing (stagair) zoekt dat nu voor hen uit. Merkt u veel interesse in S&LB constructies, wat zijn daarbij de partijen? Als er al Sale en Lease Back plaats vindt in hun omgeving dan zijn het vooral zorginstellingen die met corporaties in zee (proberen te) gaan. Merkt u interesse van corporaties, wat kan hun belang zijn? Interesse van corporaties is groot. Zij werken natuurlijk ook (enigszins) vanuit een maatschappelijk oogpunt en kijken minder naar huurcontracten en uitpondingsmogelijkheden. Olde Bijvank geeft wel aan dat bij bemiddeling tussen corporaties en zorginstellingen zich vaak veel problemen voordoen. Onder andere m.b.t. de machtsverhoudingen. Besturen van zorginstellingen stellen zich vaak vrij dominant op wat tot frustratie bij corporaties kan leiden. Beide partijen kunnen zich moeilijk in elkaars situatie inleven, omdat bijvoorbeeld de personeelsverhoudingen vaak anders liggen. Zo hebben besturen van zorginstellingen vaak veel meer mensen onder zich dan bestuurders van corporaties. Merkt u interesse van beleggers, wat kan hun belang zijn? Quintis merkt weinig van de interesse van beleggers. 70% van hun werkzaamheden is voor woningcorporaties. Als de rol van de zorgkantoren ter sprake komt zegt Olde Bijvank dat ze op de hoogte is van de dubieuze rol die zorgverzekeraars spelen in dit verhaal. Het is krom dat zij zorgkantoren beheren en hiermee dus eigenlijk hun eigen tarieven bepalen. Ook erkent ze dat dit volledige marktwerking, voor zover dat mogelijk is in de zorg, belemmert. Een voorbeeld van een opdrachtgever in de zorgsector is de ‘zorgring’ in Zoetermeer. Ook wordt over een zorginstelling in Emmen gesproken. Voor Cordaan/Verenigde Amstelhuizen heeft Quintis aan een beleidsvisie/plan gewerkt. Voor de Alliantie hebben ze bemiddeld bij de fusie en Quintis heeft meegewerkt aan Molenwijk (woonzorgproject). Tot slot wijst Olde Bijvank op hun expertise over huurbeleid, te vinden op www.huurbeleid.nl met onder andere rekenmodellen en voorbeelden.

155

Bijlage 6: Gespreksverslag Dhr. Theunissen, De Bruggen De Bruggen De heer Theunissen (Directeur), Paul Haverkamp en Jolanda Buikema Stevinstraat 9 (3e etage), Bureau Planning en Huisvesting Alphen aan den Rijn Tel. 0172-245615 18 April 2006 11:00u – 12:00u ‘De Bruggen’ is een zorginstelling voor verstandelijk gehandicapten. Daarnaast concentreert ‘De Bruggen’ zich in toenemende mate op de huisvesting van moeilijk opvoedbare kinderen. Vaak gaat het hierbij om kinderen met een laag IQ, een gedragsstoornis en kinderen die met justitie in aanraking zijn geweest. Daarbij wordt ook voor scholing gezorgd. ‘De Bruggen’ huisvest 1800 patiënten en heeft hiertoe 3000 man personeel in dienst. De kern van ‘De Bruggen’ zijn twee landgoederen (in Waddinxveen en Nieuwveen) waar zich zorgwoningen met 24-uurs zorg voor de patiënten bevinden. De landgoederen beslaan een oppervlakte van zo’n 90 ha. Op de landgoederen staan paviljoens waar de patiënten in groepswoningen wonen. De panden dateren uit de jaren ’70 en recentelijk wordt vanwege de nieuwe bouwmaatstaven aan nieuwbouw gewerkt. De objecten zijn verspreid over ZuidHolland (zie www.debruggen.nl voor de vestigingen). Voor de nieuwbouw zijn gelden nodig en die kunnen gedeeltelijk verkregen worden uit AWBZ-gelden via een goedgekeurde bouwaanvraag van het CBZ. Een andere bron van inkomsten zijn de door de jaren heen opgebouwde trekkingsrechten. Directeur Theunissen geeft echter aan dat deze gelden inmiddels al aangewend zijn voor andere doeleinden, zoals onderhoud. De ontwikkelingen omtrent nieuwbouw kwamen aan de orde na een onderzoek naar de gebouwkwaliteiten van AAG, in opdracht van ‘De Bruggen’. Dit onderzoek werd uitgevoerd naar aanleiding van een onderzoek van het CBZ (College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen) naar de gebouwkwaliteit van gebouwen in de gehandicaptenzorg. Naast de huisvesting op landgoederen worden ook in losse panden patiënten gehuisvest. Het gaat hierbij om zowel huurpanden als om panden in eigen bezit. De gehuurde panden zijn 12 panden, in bezit van gemeenten of woningcorporaties. Als voornaamste concurrenten van ‘De Bruggen’ noemt de heer Haverkamp Ipse, Gemiva, Ons Tweede Thuis, De Jutters en de Pameijer Keerkring Rotterdam. Overige concurrentie (http://verstandelijk-gehandicapten.startkabel.nl/). Met betrekking tot het vastgoed van ‘De Bruggen’ geeft de heer Theunissen aan dat men nog geen enkel idee heeft wat de toekomst gaat brengen. Consultant Twynstra & Gudde is daarom bezig met een onderzoek naar de mogelijkheden voor een KTHP (Korte Termijn HuisvestingsPlan) en een LTHP (Lange Termijn HuisvestingsPlan). Hierbij zullen ze onder andere uitgaan van een globaal geschatte waarde van de woningen. De moeilijkheid zit hem volgens mevrouw Buikema in de bepaling van de waarde per woning. Deze is niet voor alle woningen individueel bekend. Tot nog toe staat vast dat 80% van de huisvesting vervangen 156

zal moeten worden. Hoe de financiering hiervan in de toekomst plaats zal moeten gaan vinden is nog niet duidelijk en zal ook uit het advies van Twynstra & Gudde moeten blijken. Er zou gedacht kunnen worden aan eigen beheer via een aparte vastgoedpoot in de vorm van een nieuwe stichting. ‘De Bruggen’ krijgt dan als het ware de functie van een woningcorporatie (Theunissen). Voor het onderzoek is Twynstra en Gudde bezig om aan de hand van de boeken de waarde van de objecten vast te stellen. Dat schijnt nogal lastig te zijn, omdat die waarde vaak niet per individuele woning bekend is.

157

Bijlage 8: Gespreksverslag College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen

158

159

Bijlage 9: Gespreksverslag Fred Bisschop, CBZ

Drs. F. Bisschop Hoofd afdeling Vastgoedstrategie en Monitoring Churchillaan 11, 7e etage Postbus 3056 3502 GB Utrecht Secr. Mw J.G. van Boven 030-2983185 [email protected] www.bouwcollege.nl Woensdag 9 augustus 2006, 09:30u

Op het moment dat de scheiding van wonen en zorg ter sprake komt, begint de heer Bisschop over een onderzoek van onderzoeksinstituut RIGO in opdracht van het ministerie van VWS naar de huurprijs van de wooncomponent. Op de vraag of de heer Bisschop iets meer duidelijkheid over de financiering en budgettering van vastgoed van verzorgingshuizen vanuit de AWBZ zou kunnen vertellen antwoordt hij het volgende: verzorgingshuizen krijgen maandelijks een vergoeding per dag per plaats toegekend. Daarnaast ontvangen de instellingen een vergoeding voor de kapitaalslasten die ze hebben, waaronder de huisvestingslasten. De budgetten worden bepaald door het CTG/ZAio en via het zorgkantoor uitgekeerd aan de zorginstellingen. Het zorgkantoor speelt hierbij voornamelijk een administratieve rol. Vanuit het Algemeen Fonds Bijzondere Ziektekosten wordt via het College van Zorgverzekeraars door het zorgkantoor zorg ingekocht bij de verschillende instellingen. Dat het zorgkantoor deze rol inneemt en dat de functie van zorgkantoren nu vaak ingenomen wordt door de zorgverzekeraars (vaak de verzekeraars die het grootst zijn in de regio) ziet de heer Bisschop niet als een probleem. Het enige wat volgens hem als kwalijk beschouwd zou kunnen worden is dat zorgkantoren in de toekomst voor cliënten bij bepaalde instellingen geen zorg meer in gaan kopen, waar ze dat nu nog niet mogen weigeren. Dit is echter inherent aan de invoering van meer marktwerking in de zorgsector. Het gevaar is dan dat ze monopolist worden. Wat er gebeurt met de opbrengst van een instelling, wanneer het vastgoed verkocht wordt en het vervolgens uit de AWBZ stapt is de heer Bisschop niet geheel duidelijk. Hiervoor verwijst hij naar de juridische afdeling, de heer Linders. Een instelling zal dan in ieder geval naar het College Sanering moeten. Voor meer informatie hierover wordt doorverwezen naar de heer Stijn Strauss van het College Sanering. In het najaar van 2006 zal het CBZ in vervolg op de monitoring naar de gebouwkwaliteit een extra onderzoek naar starten, waarin de instellingen met een rode of oranje codering nog eens extra onder de loep genomen worden.

160

Het zou in principe mogelijk kunnen zijn om als particulier een verzorgingshuis te stichten, die initiatieven zijn momenteel ook al zichtbaar in de markt. Deze vorm van particuliere verzorging is echter slechts voor zeer kapitaalkrachtigen weggelegd. Om aanspraak te maken op vergoedingen vanuit de AWBZ zal een toelating aangevraagd moeten worden. Met betrekking tot het financieringsrisico van banken wordt gezegd dat in de stelselwijzigingclausule is opgenomen dat het uitstaande krediet van banken direct opeisbaar is op het moment dat wetgeving omtrent de financiering van zorgvastgoed wijzigt. Hiermee is het voorlopige risico voor banken dus afgedekt. Voor de toekomst is dit een ander verhaal en zullen banken zich beter voor moeten gaan bereiden op dit financieringsrisico. Banken zien hierbij echter ook wel degelijk kansen. Op het moment dat het risico groter wordt kan financiering voor hen ook aantrekkelijker worden. Daarbij taxeren ze natuurlijk wel hun risico’s. Of verzorgingshuizen of andere zorginstellingen ooit een beleggingsobject zullen worden betwijfeld Bisschop. Het fiscale voordeel van zorginstellingen, namelijk dat ze geen BTW hoeven af te dragen, vervalt wanneer bepaalde processen ge-outsourced worden. Daarmee wordt de belegging minder interessant. Aangezien veel zorginstellingen nu al in handen van corporaties zijn en die langzaam ook steeds meer de rol van woningbeleggers in gaan nemen, vindt Bisschop dat er al een beetje sprake is van beleggingen in zorgvastgoed. Met betrekking tot de waardering van zorgvastgoed zegt Bisschop contact te hebben gehad met professor Berkhout van Universiteit Nyenrode over verschillende taxatiemodellen om de waarde te bepalen. Hierbij wordt met allerlei aspecten rekening gehouden, maar Bisschop geeft aan dat dit in de toekomst van geen enkele waarde meer zal zijn aangezien dan alleen nog de marktwaarde van de gebouwen gaat spelen. Die zal in veel gevallen lager zijn, omdat het om specifiek vastgoed gaat.

161

Bijlage 10: Gespreksverslag Gerald Zwiggelaar, Zorgkantoor Agis Agis zorgkantoor Gerald Zwiggelaar Van Asch Van Wijckstraat 55 3811 LP Amersfoort 0900-8212488 www.agisweb.nl 16 augustus 2006 • • • • • •

Wat is de rol van het zorgkantoor? Hoe worden zorgtoelagen bepaald? Wat gaat er voor de zorgkantoren en zorgverzekeraars veranderen met de nieuwe wetgeving? Verhouding zorgkantoor – zorgverzekeraar… Hoe gaat uitkering AWBZ / verzekering? Hoe wordt de eigen bijdrage verrekend en waar worden deze gelden voor aangewend?

Bij de uitleg van de bekostiging van zorgvastgoed zet Zwiggelaar 3 componenten uiteen waar het budget van een zorginstelling op gebaseerd is; een capaciteitsgebonden budget (aantal plaatsen), een productiegebonden budget (per ligdag, zoals bijvoorbeeld in een hotel) en locatiegebonden kosten (rente en afschrijving of huur). Dit laatste is nog geen normatief bedrag. Daarnaast spreekt Zwiggelaar over de trekkingsrechten die een instelling opbouwt (een normatief bedrag per plaats). Op de vraag wat de rol is van het zorgkantoor geeft de heer Zwiggelaar een drieledig antwoord. Hij geeft aan dat de zorgmarkt deels centraal gestuurd wordt en voor een deel marktwerking kent. De belangrijkste vraagstukken voor het zorgkantoor zijn de capaciteitsvraag (hoeveel zorgbehoefte is er in een regio), spreiding (gelijke ruimtelijke verdeling) en de soorten verschijningsvormen (ziekenhuis, verpleeg- en verzorgingshuis etc.). Het zorgkantoor geeft, met betrekking tot het vastgoed, een advies over het al dan niet verlenen van toestemming om te bouwen. Dit wordt n.a.v. de drie eerder genoemde vraagstukken bekeken. Voor de regio Amsterdam, het gebied waar Zwiggelaar verantwoordelijk voor is, gaat het om een capaciteit van 3200-3300 bedden, daarnaast is de scheiding van wonen en zorg een beleidspuntje en het zorgkantoor beoogt een zo groot mogelijke kleinschaligheid (4*6 eenheden). Uit de capaciteitsvraag kan ook verklaard worden waarom de toestemming van Agis benodigd is bij de verkoop van bijvoorbeeld het Slotervaart ziekenhuis. De vraag naar ziekenhuisbedden ligt lager in west Amsterdam dan het aanbod. Omdat het zorgkantoor de capaciteit moet waarborgen zal het bij verkoop niet akkoord gaan met handhaving van het aantal bedden. Het doel van het zorgkantoor is doelmatig zorg (en eventueel huisvesting) inkopen en de kwaliteit verbeteren. Omdat corporaties bij de aanleg van zorgwoningen steeds meer aan de toekomstwaarde van het vastgoed denken bouwen ze in toenemende mate grotere appartementen (70-80 m2), waarop ze 10-jarige huurcontracten afsluiten. Hoe de toekomst van het zorgkantoor eruit zal zien met de toenemende privatisering durft Zwiggelaar niet te zeggen. Hij denkt wel dat een deel van het zorgkantoor zeker zal blijven bestaan. 162

De heer Zwiggelaar zegt dat, volgens het zorgkantoor, de vergrijzing in Amsterdam de komende 10 jaar stabiel zal blijven, daarna gaat het aantal ouderen ook in Amsterdam omhoog. Het CIZ (Centrum Indicatiestelling Zorg) bepaald of een cliënt een zorgindicatie krijgt, hoeveel recht deze persoon op verpleging/verzorging heeft en of de persoon een indicatie voor verblijf of tijdelijk verblijf krijgt. Met deze indicatie heeft de cliënt recht op AWBZ-zorg. Deze zorg koopt het zorgkantoor in bij de verschillende zorginstellingen voor alle AWBZcliënten in de regio waar zij voor verantwoordelijk is. Het zorgkantoor is dus gebonden aan regio en niet aan de verzekeraar van de cliënt. Het CAK (Centraal Administratie Kantoor Bijzondere Ziektekosten) bepaald vervolgens de hoogte van de eigen bijdrage aan de hand van het aantal uren benodigde zorg, de burgerlijke stand en het inkomen. De berekening van de eigen bijdrage reageert op het aantal uren benodigde zorg. Sommige mensen brengen hun aantal uren dan ook terug om de eigen bijdrage te beïnvloeden. Het zorgkantoor dient de productieafspraken in bij het CTG/ZAio. De zorgautoriteit keurt de afspraken door te bekijken of een instelling überhaupt wel goedkeuring heeft en of het wel binnen het kader past. Ook bepaald CTG/ZAio de maximum tarieven. Op grond van de productieafspraak maakt CTG/ZAio een rekenstaat, die het zorgkantoor het recht geeft om de instelling te betalen.

163

Bijlage 11: Gespreksverslag 1 Jaap Roëll, Cordaan Jaap Roëll Concerndirecteur afdeling huisvesting Pieter Calandlaan 86 1086 NP Amsterdam T. 020-6677000 F. 020-6677001 [email protected] www.cordaan.nl 1. 2. 3. 4.

Welke panden zijn aan vervanging toe? Welke panden zijn aan renovatie toe? Hoe gaat de verbetering van de kwaliteit in geval van de huurpanden plaatsvinden? Hoe gaat de verbetering van de kwaliteit in geval van de panden in eigendom plaatsvinden? 5. Hoe wordt dat gefinancierd? o Krijgt een hurende instelling daar gelden voor vanuit de AWBZ en zo ja, hoe? 6. Is het altijd de verhuurder die voor de investeringen moet opdraaien? Krijgt die daar in dat geval subsidies voor? 7. Zijn er wettelijke bepalingen die voorschrijven van welke instellingen een zorginstelling mag huren? 8. Hoe wordt de rente en afschrijving bepaald en betaald vanuit de AWBZ? 9. Moet u hiervoor naar een bank? 10. Welke rol speelt het zorgkantoor bij de toekenning van geldstromen? 11. Heeft u er wel eens aan gedacht om de panden in eigendom te verkopen? 12. Stel u gaat verkopen, waar gaat dat geld dan heen? AFBZ??? College Sanering… 13. Als u zou besluiten om te gaan huren, hoe werkt dit dan? Eerst verkopen, dan toelating aanvragen om te kunnen gaan huren? 14. Aan welke partij zou eventuele verkoop mogelijk zijn? 15. Wat zijn uw onderhandelingsmogelijkheden bij huuronderhandelingen? o Huurprijs o Contracttermijn o Kwaliteitsverbetering 16. Wat is een normale looptijd van een huurcontract bij een verzorgingshuis? o Hoe lang lopen/duren de huurcontracten voor de huizen van de Cordaan die huren? 17. Wie betaalt de onderhoudskosten van een huurpand? Huurder of eigenaar? 18. Heeft u een rapportage van het CBZ voor de instellingen? Zou ik daar een kopie van kunnen krijgen? De heer Roëll drukt me naar aanleiding van mijn onderzoek naar de huurprijzen op het hart dat huurprijzen er eigenlijk niet zo heel veel toe doen. Het gaat er vooral om hoe de huurprijzen in verhouding staan tot wat er in het huurcontract opgenomen is met betrekking tot de onderhoudskosten. Als voorbeeld noemt hij de Amstelhof, één van de locaties van de Cordaan, waar ze weinig huur voor betalen (het pand is in eigendom van gemeente Amsterdam). In het huurcontract is echter wel opgenomen dat de Cordaan verantwoordelijk is voor alle onderhoudskosten. Aangezien het om een monumentaal pand gaat is het niet 164

mogelijk dit pand langer in exploitatie te houden. Het zal dan ook medio 2007 gesloten worden. Mede ter vervanging hiervan is de Cordaan op dit moment bezig met de ontwikkeling van 2 grote nieuwbouwprojecten. De Boeg: Het pand is eigendom van de Amsterdamse woningbouwvereniging. De Cordaan heeft m.b.t. dit pand een apart huurcontract. In dit contract neemt de huur jaarlijks lineair af. Terwijl de huur bij een normaal contract jaarlijks geïndiceerd wordt, op bijvoorbeeld 2%-2,5%. Dit heeft te maken met de oppervlakte van de verzorgingshuiswoningen en de inleunwoningen in het pand. De oppervlakten van de twee woonsoorten zijn namelijk even groot. De huren van verzorgingshuiswoningen nemen dus jaarlijks lineair af, terwijl de inleunwoningen jaarlijks geïndiceerd worden. Het doel van de woningbouwvereniging is om op deze manier een nieuw huurcontract af te sluiten met de Cordaan op het moment dat de huren van de inleunwoning en de verzorgingshuiswoning elkaar kruisen. Op dat moment kunnen in het nieuwe contract woning en zorg gescheiden worden. Nieuw Geuzenveld: Het pand van Nieuw Geuzenveld is niet geheel in eigendom van de Cordaan. ‘De Alliantie’ is eigenaar van de woningen en de Cordaan heeft het zorgdeel, gemeenschappelijke ruimten ten behoeve van de zorg, in eigendom. De Cordaan huurt 25 woningen van ‘De Alliantie’, allen binnen de categorie intramuraal volgens de CTG-normen. Roëll geeft aan dat er eventueel mogelijkheden zouden kunnen zijn voor scheiding van wonen en zorg voor dit gebouw. Eben Haezer: Bestaat uit 80 verzorgingshuis appartementen in eigendom van de Cordaan zelf. Daarnaast grenzen er 180 aanleunwoningen (Wibo’s, Wonen in beschermde omgeving) van woonstichting Rochdale aan het pand. De Gooijer: Is eigendom van woonstichting Lieven De Key. Het verzorgingshuis is in verouderde staat en heeft geen uitbreidingsmogelijkheden. Het gebouw heeft nog een hoge boekwaarde, maar voor 2011 zijn toch grootscheepse ingrepen gepland. Het casco blijft staan, maar verder wordt het gebouw totaal verbouwd. De Gooijer gaat zich richten op de doelgroep zwaar, dat wil zeggen dat de verzorgingshuisfunctie vervangen wordt door een verpleeghuisfunctie, omdat de oppervlaktenormen hiervoor minder groot zijn. Slotervaart verpleeghuis: Woonzorg NL is eigenaar van het verpleeghuis en heeft een heel specifiek huurcontract gesloten met de Cordaan. De huur in het contract is namelijk gebaseerd op de bouwsubsidie die Woonzorg NL heeft ontvangen. De Cordaan zou na aflossing van de bouwsubsidie graag het pand overnemen, omdat het voor een zorginstelling veel voordelen biedt om het vastgoed in eigen handen te houden. Woonzorg NL zal echter zorgen dat deze subsidie nooit afgelost wordt zodat de Cordaan ook nooit zal kunnen kopen. De reden dat zorginstellingen graag panden in eigendom hebben zijn: • Panden in eigendom kunnen in gunstige financiële tijden in één keer afgeschreven worden.

165

• • •

Het is makkelijker om investeringen gedaan te krijgen. Omdat de instelling zelf over het kapitaal beschikt, dus niet met de verhuurder over verbouwingen in overleg hoeft. Het levert minder problemen op met de afwikkeling van de boekwaarde. Je verkeert in een sterkere positie, omdat je nooit afhankelijk bent van de verhuurder.

De Cordaan heeft door de jaren heen aardig wat eigen vermogen opgebouwd. Ze zijn dan ook in staat om panden aan te kopen. Hierdoor zijn ze een grote speler in de zorgwereld. De heer Roëll geeft dan ook aan dat de Cordaan klaar is voor de privatisering. Sommige instellingen hebben te maken met lage kapitaalslasten, maar krijgen toch een hoge kapitaalscomponent vanuit de AWBZ. Dit geldt over het algemeen niet voor nieuwbouwpanden. Hier zijn de kapitaalslasten namelijk erg hoog, terwijl er een lage huisvestingcomponent tegenover staat. Iedere koepel opereert in principe als geheel. Elk afzonderlijk huis heeft wel een eigen registratie, maar de overkoepelende stichting rapporteert aan de overheid. Op deze manier is het dus makkelijker voor een zorgkoepel om verlieslijdende instellingen te compenseren met instellingen die het beter doen. De heer Roëll geeft ook aan dat hier niets mis mee is, zolang de instelling op gerechtvaardigde gronden verlies lijdt. De RVZ hecht in zijn advies aan het ministerie belang aan het voorkomen van falend management, wat duidelijk geen verlies rechtvaardigt. Ook de kapitaalslasten kunnen breed gedekt worden. Oude panden verdienen, zeker in het nieuwe stelsel van de NHC, namelijk op hun component, terwijl nieuwe panden er waarschijnlijk op toe moeten leggen. Als de mogelijkheden tot vervreemding, verkoop, sale & lease back, etc. ter sprake komt geeft de heer Roëll aan dat dit zeker gebeurt. Niet zozeer in Amsterdam, omdat instellingen hier teveel waarde hechten aan de positie die ze hebben, maar wel in het buitengebied. De heer Roëll noemt enkele voorbeelden van panden op grote stukken grond, zoals bijvoorbeeld verzorgingshuizen in oude kloosters, die geliquideerd worden. Hierbij is het wel van belang dat de opbrengst van het vastgoed besteed wordt ten behoeve van de stichting. Roëll geeft aan dat sale & lease back constructies voor instellingen als de Cordaan niet erg interessant zijn. Zoals eerder aangegeven zien deze grote instellingen geen problemen met investeringen, omdat ze voldoende kapitaal hebben. Zeker in Amsterdam is het voor dit soort grote instellingen niet interessant om te gaan huren in verband met erfpacht. Als het gaat om kleine instellingen, die niet aan de kwaliteitseisen voldoen, zou dit zeker een oplossing kunnen zijn. Instellingen verkopen dan het vastgoed en huren het terug van de investeerder (corporatie of andere belegger). Belangrijk is wel dat deze transactie goedgekeurd moet worden door het College Sanering. Zij zullen hierbij stellen dat met het verkoopbedrag tenminste de boekwaarde bereikt moet worden. Voor het overige bedrag valt dan te onderhandelen met het College Sanering over hoe dit te besteden ter verbetering van de kwaliteit van de instelling. Tegenwoordig geldt er een instandhoudingsreserve, wat vroeger de VKP (verkorte procedure) genoemd werd. Dit betekent dat elke instelling een bepaald bedrag per plaats per jaar ontvangt. Dit bedrag is slechts op het aantal plaatsen gebaseerd en niet op de kwaliteit of de grootte van de plaatsen. Eigenlijk wordt hiermee kwaliteit afgestraft, omdat bij elke

166

investering die je hiermee doet je boekwaarde weer omhoog geschroefd wordt en het dus langer duurt voor je in aanmerking komt voor grootschalig onderhoud. Per 1 januari geldt ook voor de zorginfrastructuur een nieuwe regeling. Hierbij wordt per zorgvrager een vast bedrag voor huisvesting beschikbaar gesteld. Dit is een erg onzekere financieringsbron. De vraag is hoe dit gerapporteerd moet worden. Er zijn namelijk constructies te bedenken dat aan meer mensen service geboden wordt dan dat er omgezet wordt. Roëll geeft aan deze vorm van fraude een instelling zwaar kan komen te verduren bij inspecties. Ook zijn er ideeën te bedenken dat er een verzorgingshuis naast een ander zich komt vestigen en voor een euro minder eten aanbiedt. Hierdoor zou een enorme leegloop op kunnen treden van het ene naar het andere huis. De rol van het zorgkantoor is als volgt: Het zorgkantoor koopt zorg in, hierover maken ze productieafspraken met zorginstellingen. Er wordt bijvoorbeeld afgesproken dat voor 100 dagen zorg ingekocht wordt. Het verzorgingshuis wil hier bijvoorbeeld 100 euro voor hebben (100*100=10.000), het zorgkantoor zegt dan, we doen het voor 19.000. Wat er vervolgens gefinancierd wordt komt allemaal vanuit het CTG. Het CTG is momenteel eigenlijk niet meer dan een administratieve instelling die vanuit de AWBZ uitkeert. In de toekomst zal het CTG veel meer een autoriteitsrol gaan krijgen, zoals we die kennen van bijvoorbeeld de AFM (Autoriteit Financiële Markten). Het CTG gaat dan ook Zorgautoriteit heten (ZA) en is nu dan ook nog het CTG/ZAio. Met betrekking tot de scheiding van wonen en zorg kan gezegd worden dat vanuit de centrale overheid het ministerie van VWS hier erg blij mee is. Het beleid van dit ministerie is er immers ook op gebaseerd. Eén van de opvattingen is dat de AWBZ niet met huisvesting vervuild zou moeten zijn, omdat het voor zorg bedoeld is. Het ministerie van VROM denkt hier anders over, omdat AWBZ financiering hiermee uit het systeem gehaald wordt, waardoor het aantal aanvragen voor huurtoeslag enorm toe zal nemen. VROM vreest voor de administratieve problemen die dit met zich mee zal brengen.

167

Bijlage 12: Gespreksverslag 2 Jaap Roëll, Cordaan

Jaap Roëll Concerndirecteur afdeling huisvesting Pieter Calandlaan 86 1086 NP Amsterdam T. 020-6677000 F. 020-6677001 [email protected] www.cordaan.nl Woensdag 16 augustus 2006 In ons vorige gesprek sprak u over de ontwikkeling van 2 grote nieuwbouwprojecten, mede ter vervanging van de Amstelhof. Om welke projecten gaat het? Waar en wat voor soort huisvesting betreft het? Zomerand (Nieuw-Vennep)??? Verplaatsing verzorgingshuizen naar buiten Amsterdam???? Slotervaart ziekenhuis? Wat zijn de plannen? Welke rol gaat Cordaan spelen? Gaat Cordaan meer met (deze) corporaties samenwerken? Eventueel meerdere overnames ziekenhuizen. Bij binnenkomst blijkt de heer Roëll niet de gevraagde gegevens t.b.v. het onderzoek te hebben verzameld. Het schema zal dus nog even op zich laten wachten. Wel laat de heer Roëll een aantal LTHP’s zien van verschillende verpleeg- en/of verzorgingshuizen van de Cordaan. De mogelijkheid bestaat om deze in te zien en informatie te kopieren. Het gesprek gaat vervolgens over het Slotervaart Ziekenhuis en de aankoop daarvan door Het Oosten, De Key en de Cordaan. Roëll zegt dat het grootste gedeelte van de financiering mogelijk gemaakt zal worden door de beide woningcorporaties. Omdat het een ziekenhuis betreft is was de toevoeging van een zorgpartij noodzakelijk. Roëll geeft aan dat de samenwerking m.b.t. de financiering moeizaam verloopt. Dit heeft te maken met de complexiteit van AWBZ gefinancierd vastgoed en de trekkingsrechten die daarbij opgebouwd kunnen worden. Een zorginstelling bouwt gelden op voor toekomstige instandhoudingskosten. De corporaties zien dit als geld, omdat het op de rekenstaat terug te vinden is en denkt dat dit door Cordaan gefinancierd kan worden. De heer Roëll geeft aan dat dit een vergissing is aangezien dit bedrag niet werkelijk aanwezig is. Er bestaat geen duidelijkheid over het al dan niet instandhouden van het ziekenhuis en de financiering hiervan uit de AWBZ. Hiervoor moet namelijk een vergunning aangevraagd worden en de financiering vindt achteraf plaats bij een toegestane investering. De samenwerking tussen Cordaan en de corporaties is historisch gegroeid. Dit geldt overigens voor alle samenwerkingsverbanden tussen zorginstellingen en corporaties. In Amsterdam is voor elke regio een bepaalde corporatie verantwoordelijk. De samenwerking is dus afhankelijk van de betreffende regio. Cordaan werkt dan ook met bijna elke Amsterdamse corporatie samen. Als voorbeeld noemt Roëll het pand (met kantoorruimte van Cordaan, zorgwoningen en dienstencentra) waar het gesprek plaatsvindt en de omliggende aanleunwoningen, die Cordaan van Rochdale huurt. 168

Roëll geeft aan dat Cordaan circa 5% van haar omzet uit de private markt haalt. Een voorbeeld hiervan is een project waar Cordaan mee bezig was op het Rokin. Het ging om 35 luxe zorgappartementen met parkeerruimte. Dit project is echter niet doorgegaan wegens problemen met de financiering. Een vergelijkbaar privaat project van Cordaan vindt plaats in Bussum. Het gaat hierbij om 12 woningen in een historisch pand, wat gerenoveerd gaat worden. Over private woonzorgdiensten zegt Roëll dat er huizen zijn waar bewoners 4500 euro per maand gaan betalen, maar hiervoor krijgen ze wel een all-inclusive zorgwoning. Het boekwaardeprobleem is het volgende punt van discussie. Omdat zorginstellingen bang zijn voor te hoge boekwaarden stellen ze hun investeringen uit. Hierdoor wordt volgens Roëll de rode score in de monitoring van het CBZ veroorzaakt. De kwaliteit blijft achter bij de maatstaven en instellingen durven niet te investeren. Het Slotervaart verpleeghuis komt aan de orde als voorbeeld van het boekwaardeprobleem. Het gebouw is eigendom van Woonzorg NL, maar Cordaan heeft in het verleden een langlopend huurcontract (50 jaar) met Woonzorg NL afgesloten. De tussentijdse investeringen hebben voor een hoge boekwaarde gezorgd, maar het gebouw voldoet met 54 4persoonskamers zeker niet aan de huidige maatstaven. Van het CBZ moeten alle verpleeghuizen voor 2010 van hun meerpersoonskamers af zijn. Cordaan kan niet onder het huurcontract uitkomen, tenzij ze het pand tegen boekwaarde overnemen van Woonzorg NL. Het boekwaardeprobleem ligt hiermee dus eigenlijk bij de zorginstelling in plaats van bij de eigenaar van het vastgoed. Roëll geeft al aan dat zorginstellingen daarom tegenwoordig nooit meer zulke lange huurcontracten af zullen sluiten. Dan gaat het over de relatie met het zorgkantoor. Roëll legt uit dat zorginstellingen productieafspraken maken met het zorgkantoor. Voor de regio Amsterdam is Agis verantwoordelijk voor het zorgkantoor (de heer Zwiggelaar, manager zorg Agis, zie ook gesprek met hem). Het zorgkantoor bepaald wat de zorgbehoefte is in een bepaald gebied en verdeeld dit als het ware over de verschillende aanbieders. Dat betekent dat een zorginstelling een bepaald aantal uren zorg vergoed krijgt vanuit de AWBZ. Een zorginstelling zal trachten zoveel mogelijk zorg te leveren, want dit levert extra vergoedingen op. Alle extra zorg, die geleverd wordt buiten de productieafspraken om, wordt afgeroomd. Maar verleent een instelling minder zorg dan afgesproken dan wordt het verschil niet vergoed. Communistisch noemt de heer Roëll het met een knipoog. Als gevraagd wordt naar de mogelijkheden van Sale & Lease back van verzorgingshuizen legt de heer Roëll uit dat het erfpachtsysteem in Amsterdam een grote rol speelt. Bij bestemmingsplanwijzigingen heeft de gemeente namelijk de mogelijkheid om de erfpacht opnieuw te bepalen. Uit angst hiervoor zijn zorginstellingen vaak bang hun vastgoed te verkopen, omdat ze na beëindiging van het huurcontract wellicht hun zorgpositie in het pand verliezen. Als de relatie van Cordaan met de corporaties ter sprake komt wordt gevraagd naar de regio van Cordaan. Cordaan opereert alleen in de regio in en rond Amsterdam en met corporaties uit die regio. Die contacten zijn historisch gegroeid. Roëll zegt dat Almere een interessant ontwikkelingsgebied is voor Cordaan, omdat de bouwnormen daar aan nieuwe eisen voldoen. Roëll sluit af door zijn angst uit te spreken over de keerzijde van de privatisering van de zorgsector. Hij denkt dat zorginstellingen als eerste hun onrendabele lijnen af zullen gaan

169

stoten. Hierbij valt te denken aan verslavingszorg en andere kostbare vormen van zorg die slecht renderen. Roëll vreest hierbij voor de kwaliteit van deze onrendabele zorg.

170

Bijlage 13: Gespreksverslag Hans Becker, Humanitas Rotterdam Hans Becker Voorzitter Raad van Bestuur Achillesstraat 290 Postbus 37137 3005 LC Rotterdam T. 010-4615100 F. 010-4186464 [email protected] www.humanitas.nu 4 december 2006

Vragenlijst: 1. In hoeverre hebben de landelijke ontwikkelingen in de zorgsector invloed op uw beleid? • Wat is uw visie hierop als directeur van Humanitas? Heeft u andere ideeën? • Is het huidige onroerend goed van Humanitas voorbereid op de toekomstige ontwikkelingen? Sluit het aan op de zorgvisie van Humanitas? 2. Is het vastgoed voldoende geschikt voor de functie • Wonen: Zijn er technische knelpunten, onroerend goed, oppervlakten, sanitair, toegankelijkheid? • Activiteitenbegeleiding • Verpleging • Verzorging • Thuiszorg • Zorgsteunpunt / kantoorruimte 3. Zijn er regeltechnische knelpunten? • Financiële knelpunten, boekwaardeprobleem? • Is de kwaliteit van de huisvesting voldoende aantrekkelijk en hoe bevordert u die aantrekkelijkheid? 4. Heeft u bekeken wat de procedures en mogelijkheden zijn met betrekking tot herontwikkeling van uw huisvesting? • Is dit überhaupt nodig? • Wat voor herontwikkeling; vervangende nieuwbouw, renovatie, reorganisatie? • Heeft u de procedures en mogelijkheden met betrekking tot vervreemding, aanwending van boekwinsten onderzocht? Waarde van het vastgoed/grond? • Heeft u hiervoor contact gehad met andere instellingen? Corporaties, beleggers, andere zorginstellingen? 5. Welke alternatieve bestemmingsmogelijkheden zijn er voor uw verzorgingshuis? • Op welke doelgroep richt uw organisatie zich nu en gaat dit in de toekomst wellicht verschuiven? 171

• • •

Speelt u met fusievraagstukken? Zou uw organisatie in de toekomst wellicht louter een extramurale zorgverlener kunnen worden? Welke samenwerkingvormen zijn in de toekomst denkbaar voor uw verzorgingshuis?

6. Hoe zorgt u ervoor dat u de concurrentie voor blijft? Gespreksverslag: 1. De 1e vraag gaat eigenlijk niet op voor Humanitas. De heer Becker legt uit dat Humanitas namelijk al 10 jaar geleden een eigen corporatie heeft opgericht waarin ze haar eigen vastgoed heeft ondergebracht. Eigenlijk loopt Humanitas dus al voor op het beleid van de overheid om wonen en zorg te scheiden. De vraag of Humanitas voorbereid is is hiermee dan ook overbodig geworden. Ze lopen juist voorop. 2. • Waar Humanitas problemen heeft met de woonkwaliteit van de huisvesting voor ouderen wordt het gesloopt en opnieuw gebouwd. Becker benadrukt dat men zich wel moet realiseren dat niet iedere oudere groter wil wonen. Veel mensen hebben liever minder ruimte als ze substantieel minder huur hoeven te betalen. Becker is dan ook van mening dat uitspraken en onderzoeken van het CBZ vaak te theorerisch benaderd zijn en weinig rekening houden met de praktijk. Hij noemt een eerdere opheffing en ziet weinig toekomst voor dit orgaan. • Humanitas loopt, als we de website en folders mogen geloven, voorop in activiteitenbegeleiding. Alles moet mogelijk zijn. De ja-cultuur sluit hierbij aan. • Bij de verpleging van Humanitas speelt de ‘use it or lose it’ cultuur een belangrijke rol. Er wordt veel belang gehecht aan het welzijn. Als de verpleging ten koste gaat van het welzijn, dan maar iets minder. • Verzorgingshuizen verdwijnen en ook binnen Humanitas is dit een afnemend verschijnsel. • Humanitas is een thuiszorginstelling en met de extramuralisering zal deze dienstverlening een steeds belangrijkere rol gaan spelen. Maar, zo benadrukt de heer Becker, eigenlijk is de scheiding van wonen en zorg binnen Humanitas al doorgevoerd en is alle geleverde zorg dus voornamelijk extramuraal. • Steunpunten werken volgens de heer Becker niet. Humanitas werkt dan ook altijd vanuit ruimtes intern in de zorgcomplexen. Om mensen goede zorg te kunnen bieden moet je er dichtbij zitten. Alleen dan weet je wat er speelt, aldus Becker. 3. Becker geeft aan weinig last te hebben van het boekwaardeprobleem. De grondwaarde is door de jaren heen vaak dusdanig gestegen dat de hoge boekwaarde hiertegen weggestreept kan worden. ‘Je doet via een trucje net alsof je de grond aan een ander verkoopt en dan gebruik je dat geld voor vervangende nieuwbouw.’ Dit is ook één van de redenen waarom de heer Becker geen voorstander is van het afstoten van onroerend goed. Hij ziet het OG, net als meerdere zorginstellingen overigens, als een soort belegging, dat alleen maar meer geld waard wordt. 4. De heer Becker ziet het nut van herontwikkeling van verouderde verzorgingshuizen niet in. Hij geeft aan een voorstander te zijn van ‘platgooien en opnieuw bouwen’. Vaak zijn de oude gebouwen louter geschikt voor de herontwikkeling tot studentwoningen. Het probleem daarbij is dat de locatie niet aantrekkelijk genoeg is voor studenten. Zij willen juist in de stad wonen, terwijl de bejaardenhuizen zich juist aan de rand van de stad bevinden. Voor een andere optie, de herontwikkeling tot 172

verpleeghuisfunctie, is het gebouw vaak ook niet geschikt vanwege de beperkte rolstoel- en bedtoegankelijkheid. Bovendien zijn de kosten hiervan vaak de moeite niet waard. 5. Humanitas richt zich in principe zowel op ouderen als op jongeren. De levensloopbestendige woning maakt bewoning door verschillende leeftijdsgroepen ook mogelijk. De heer Becker noemt één voorbeeld van een seniorencomplex waar voor elke overleden oudere een student in het gebouw komt wonen. Hierdoor wonen oud en jong door elkaar. Dit initiatief werkt volgens de heer Becker goed. De Becker gebruikt liever niet het woord fusie. Hij spreekt vooral over groeien. Hij geeft aan dat hij liever zelf nieuwe dingen ontwikkeld of overneemt dan dat hij fuseert met andere organisaties, omdat dit volgens hem teveel organisatorische problemen met zich mee brengt. 6. Door het aanbieden van restaurantfaciliteiten waar ouderen van binnen en van buiten kunnen komen eten. Dit bevordert het welzijnsgevoel van mensen en brengt de bewoners ook in contact met de buitenwereld. Reminiscentiemusea met oude gebruiksvoorwerpen, waar een ambiance van vroeger hangt leveren nostalgische gevoelens en conversaties op. Door middel van een overdekt dorpsplein centraal in de wooncomplexen wordt een saamhorigheidsgevoel gecreëerd. Ook hecht Humanitas erg veel belang aan het ontplooien van culturele activiteiten.

173

Bijlage 14: Gespreksverslag Hans van Fulpen, Amstelring

Hans van Fulpen Voorzitter Raad van Bestuur Laan van de Helende Meesters 431 Postbus 2318 1180 EH Amstelveen 0900-1866 www.amstelring.nl Maandag 18 december 2006 1. In hoeverre hebben de landelijke ontwikkelingen in de zorgsector invloed op uw beleid? • Wat is uw visie hierop als bestuursvoorzitter van De Amstelring? Heeft u andere ideeën? • Is het huidige onroerend goed van De Amstelring voorbereid op de toekomstige ontwikkelingen? Sluit het aan op de zorgvisie van De Amstelring? 2. Is het vastgoed voldoende geschikt voor de functie • Wonen: Zijn er technische knelpunten, onroerend goed, oppervlakten, sanitair, toegankelijkheid? • Activiteitenbegeleiding • Verpleging • Verzorging • Thuiszorg • Zorgsteunpunt / kantoorruimte 3. Zijn er regeltechnische knelpunten? • Financiële knelpunten, boekwaardeprobleem? • Is de kwaliteit van de huisvesting voldoende aantrekkelijk en hoe bevordert u die aantrekkelijkheid? 4. Heeft u bekeken wat de procedures en mogelijkheden zijn met betrekking tot herontwikkeling van uw huisvesting? • Is dit überhaupt nodig? • Wat voor herontwikkeling; vervangende nieuwbouw, renovatie, reorganisatie? • Heeft u de procedures en mogelijkheden met betrekking tot vervreemding, aanwending van boekwinsten onderzocht? Waarde van het vastgoed/grond? • Heeft u hiervoor contact gehad met andere instellingen? Corporaties, beleggers, andere zorginstellingen? 5. Welke alternatieve bestemmingsmogelijkheden zijn er voor uw verzorgingshuis? • Op welke doelgroep richt uw organisatie zich nu en gaat dit in de toekomst wellicht verschuiven? • Speelt u met fusievraagstukken? • Zou uw organisatie in de toekomst wellicht louter een extramurale zorgverlener kunnen worden? 174

•

Welke samenwerkingvormen verzorgingshuis?

zijn

in

de

toekomst

denkbaar

voor

uw

6. Hoe zorgt u ervoor dat u de concurrentie voor blijft? Amstelring is een zorginstelling die zowel, verpleeghuiszorg, als verzorgingshuiszorg als thuiszorg levert. Amstelring is een fusie tussen een thuiszorginstelling, 2 verpleeghuizen en 2 verzorgingshuizen. De strategie van de Amstelring voor de verpleeghuissector is voornamelijk gericht op kleinschalig wonen. Het gaat dan om units van tussen de 12 en de 30 bewoners, waarbij 6 bewoners bij elkaar wonen. Er wordt hierbij getracht bewoners zoveel mogelijk op eigen kracht te laten doen. Voor het verpleeghuis in Hoofddorp is een deconcentratieplan opgesteld in samenwerking met de gemeente. Het grootschalige verpleeghuiscomplex wordt ingeruild voor 8 kleinschalige locaties van 20 tot 30 bewoners, het verpleeghuis wordt gesloopt en het onroerend goed wordt vervreemd. Voor de verzorgingshuizen geldt dat getracht wordt de helft aan te passen tot verpleeghuis en de andere helft om te bouwen tot appartementen. Voor de regelgeving houdt dit in dat de verpleeghuizen onder de overheidsregelgeving vallen. De appartementen worden in samenwerking met een corporatie gerealiseerd. De heer van Fulpen geeft aan dat de Amstelring een afwachtende houding aanneemt ten aanzien van het overheidsbeleid met betrekking tot de eigendomssituatie van het vastgoed. Een Big Bang, zoals voorgesteld door de RVZ heeft zijn voorkeur. Amstelring is tevens in het bezit van 2 hospices. Voor één hospice, Terhorst, geld dat er geen vergoeding is voor de kapitaalslasten. Deze worden gedekt door een vriendenclub. Hospice Amstelring heeft de beschikking over 3 verpleeghuizen. Groenelaan in Aalsmeer wordt gehuurd van Habion. Amstelring zit daar in de eerste 10 jaar van het huurcontract en dus doen zich nog weinig problemen voor, omdat het een relatief nieuw complex betreft. De heer van Fulpen erkent een stroperige samenwerking met corporaties en gemeenten die mede gevoed wordt door verschuivingen in de wetgeving. Om meer speelruimte te hebben voor de indeling van het gebouw geeft eigendom enerzijds meer zeggenschap. Anderzijds kunnen door middel van eigendom strategische grondposities opgebouwd worden. Zo is het voor de realisatie van een deconcentratieplan gunstig om iets te ruilen te hebben met de gemeente. De heer van Fulpen erkent om het vermogen te gelde te maken het vastgoed verkocht of geruild moet worden en dat ‘hebben om het hebben’ derhalve niet erg zinvol is. Met betrekking tot het boekwaardeprobleem vertelt de heer van Fulpen dat hij zelf betrokken was bij de realisatie van verpleeghuis Bornholm. Dat was 12 jaar geleden en dat gebouw wordt nu alsnog gesloopt. Vanwege deze korte termijn zit hier nog een hoge boekwaarde op. De plannen voor de sloop van dit gebouw zijn vroeg begonnen, omdat de ervaring heeft geleerd dat de procesvorming lange tijd in beslag neemt, vaak 5 tot 8 jaar.

175

Verpleeghuis Rosenholm bestaat circa 10 jaar en dat gaat goed, daar speelt geen boekwaardeprobleem. Groenelaan is een week voor het gesprek opgeleverd, ook daar spelen dus (nog) geen problemen met betrekking tot de boekwaarde. Verzorgingshuizen Voor de verzorgingshuizen geldt dat het huis in Uithoorn, De Hoge Heem, wat eigendom is van Woonzorg Nederland, begin dit jaar met een renovatie is begonnen. De helft van het gebouw wordt omgebouwd tot verpleeghuis, in de andere helft worden verzorgingshuisappartementen gerealiseerd. Hierbij treedt geen scheiding van wonen en zorg op. De planvoorbereiding hiervoor is reeds 8 jaar geleden begonnen. Dit geeft aan dat dit soort projecten een lange planvorming kennen. Hierdoor is nog gekozen voor de ouderwetse grootschalige verzorgingshuisopzet. Het gebouw is door een fusie bij De Amstelring terecht gekomen. De vraag is of men achteraf niet toch beter tot kleinschalig wonen over had kunnen gaan. Dat heeft men aan het begin van de planvorming niet gedaan en durfde men later ook niet te doen. Eikenhoven, in Hoofddorp, heeft momenteel 130 verzorgingshuisplaatsen. De plannen voor dit complex zijn om het te splitsen. Een deel wordt omgebouwd tot 30 verpleeghuisplaatsen, in het overige deel zullen gewone verzorgingshuisappartementen gerealiseerd worden. Om de boekwaarde te compenseren is, in het kader van de nieuwe vinex, verder nog een plek gereserveerd voor de realisatie van circa 30 appartementen waar een hogere winst op gehaald kan worden. Als gevraagd wordt naar de samenwerking met corporaties erkent de heer van Fulpen dat hij de samenwerking, met onder andere Woonzorg NL, maar ook met gemeenten, vaak als een stroperig proces ervaart. De instellingen voelen dagelijks waarom er gerenoveerd moet worden, maar de corporatie en gemeente niet. De voorbereiding voor het plan van De Hoge Heem heeft 5-8 jaar geduurd door de trage samenwerking tussen De Amstelring, Woonzorg NL en de gemeente. De heer van Fulpen merkt hierbij wel op dat Woonzorg NL niet schroomt om voor normen van het CBZ uit te lopen. Dat wil zeggen dat ze appartementen van ruim 50 m2 willen realiseren waar de norm 45 m2 is. Hierbij moet gezegd worden dat dit ook voor de alternatieve aanwendbaarheid, en dus voor de corporatie zelf, gunstiger is. De heer van Fulpen was 12 jaar geleden zelf betrokken bij de renovatie van verpleeghuis Bornholm. De veroudering van dit complex komt langzamerhand dichterbij en de vraag of klanten nog in een ouderwets verpleeghuis wil wonen, gaat bij dit huis een steeds belangrijkere rol spelen. Van Fulpen merkt tevens op dat kleinschalig wonen een veel flexibeler vastgoedbeleid toestaat met betrekking tot het afstoten van huisvesting. Kleine units zijn relatief eenvoudig te verkopen als er geen vraag naar is. Dit geldt niet voor leegstand in een groot gebouw. Noodzakelijkerwijs komt dan een vleugel/etage van het gebouw leeg te staan. De strategie van De Amstelring om klanten aan zich binden is dat ze de zorg voor zelfstandig leven benadrukken. De helft van de omzet van De Amstelring is afkomstig uit de thuiszorg. Het zorgaanbod van De Amstelring is zo ingericht dat als een klant eenmaal bij De Amstelring begint, dan kunt u ook bij De Amstelring blijven. Omdat De Amstelring het hele zorgcentrum bestrijkt kunnen ze alles aanbieden, van beperkte thuiszorg tot zeer intensieve verpleeghuiszorg. Van Fulpen zegt wel dat hij vindt dat je met verpleeghuizen niet echt 176

reclame kunt mee maken. Wel zegt hij in te zetten op kleinschalig wonen, omdat dit als meer menswaardig gezien wordt. De strategie van het kleinschalig wonen van De Amstelring is vergelijkbaar met de levensloopbestendige woning van Humanitas, alleen werkt het minder grootschalig, dankzij grote thuiszorgtak. De discussie wat nou eigenlijk het best exploitabel is in Nederland komt hierbij ter sprake? Eén groot gebouw of verschillende kleinschalige eenheden. Van Fulpen zegt bij kleinschalig wonen veel terug te verdienen doordat het ziekteverzuim van personeel veel kleiner is. De thuiszorg is blij met kleinschalige groepen, omdat ze op die manier enkele personen bij elkaar hebben in plaats van iedereen verspreid over een wijk. Met betrekking tot het aanbestedingstraject van de WMO voor de thuiszorg heeft De Amstelring in Amstelveen gewonnen. Tot nog toe hadden ze hier 75% van de markt. In de toekomst zal De Amstelring in een proces van onderlinge concurrentie moeten proberen dit marktaandeel te behouden. De andere winnaars van de aanbesteding zijn Zorgbalans uit Haarlem, Thuiszorg Groot Rijnland uit Leiden en Take Good Care, een commercieel ingestelde zorginstelling in de regio Amsterdam. Voor De Amstelring spelen weinig personeelsvraagstukken zoals ontslagen, omdat ze door kunnen gaan met het verlenen van zorg. Van Fulpen zegt dat bij het aanbestedingstraject de verliezer in gesprek gaat met de winnaar. Soms vinden er overnames plaats, hierbij wordt dan ook het personeelsbestand overgenomen. Ook wordt vaak personeelsoverheveling toegepast. Het oprichten van een eigen vastgoedstichting is wel eens naar boven gekomen, het tweede thuis, een instelling voor gehandicaptenzorg heeft een eigen woningbouwvereniging voor kleinschalig wonen. Het onderbrengen van het vastgoed in een aparte stichting of BV is minder noodzakelijk door het verdwijnen van subsidies. Er gaan binnen De Amstelring wel gedachten om een BV op te richten voor het vastgoed. Het huidige hoofdkantoor in Amstelveen is al via een fiscale constructie ondergebracht in een BV. De Amstelring wil afwachten of de Big Bang (zie paragraaf 3.3.5) doorgaat, dan beslissen ze misschien om het vastgoed onder te brengen. Nu is het allemaal nog te onduidelijk. Het grootste probleem voor De Amstelring is dat de regelgeving iedere 4 jaar verandert. De heer van Fulpen noemt het regelgevinggedrag in plaats van vastgoedgedrag. Voor de herontwikkeling van verzorgingshuizen zegt de heer van Fulpen dat een verpleeghuisfunctie het meest logisch is geredeneerd vanuit de klantenpopulatie. Omdat Amsterdam vol is en het onmogelijk is om een andere locatie krijgen gaan instellingen wanhopig op hun eigen locatie friemelen. Dit kost veel geld en tijd, bovendien zorgt de slechte indeling voor suboptimale oplossingen. Van Fulpen vindt dat instellingen in dat geval niet kinderachtig moeten zijn, maar de boel moeten slopen en gewoon opnieuw opbouwen. Van Fulpen ziet weinig herontwikkeld worden tot studentenhuisvesting. Veel instellingen proberen hun activiteiten ergens anders door te zetten. Hierdoor ontstaat een gevecht om de locatie. De visie van de heer Van Fulpen over kopen of huren is enigszins veranderd. Vroeger dacht hij alleen maar aan kopen, inmiddels is hij zichzelf steeds meer als een zorgboer gaan zien en sluit hij huren dus niet uit. Het is ’n strategische afweging. Dus als het kan koopt Amstelring het liefst, anders huren ze. Amstelring zal echter nooit een volledig extramurale zorgverlener worden.

177

VERZORGD VASTGOED. Een onderzoek naar het vastgoed en de. herontwikkelingsmogelijkheden van. Amsterdamse verzorgingshuizen

Recommend Documents