Een onderzoek naar de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed

Incourant vastgoed te koop Een onderzoek naar de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed

Openbare versie

Foto: Blokhuispoort, Leeuwarden

Master thesis MSRE Anke Sieverink Maart 2014 Functie:

Vastgoedeconoom / coördinator vastgoedbeheer (Provincie Fryslân)

Opleiding:

Master of Studies in Real Estate

Begeleider:

Rinald van der Wal

Amsterdam School of Real Estate

Incourant vastgoed te koop Een onderzoek naar de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed

Master thesis MSRE

Auteur:

Anke Sieverink

Begeleider:

Rinald van der Wal

Maart 2014 Versie:

1.0

Classificatie:

openbaar / gedeeltelijk geheimhouding

Definitief Amsterdam School of Real Estate Master of Studies in Real Estate

MSRE / Incourant vastgoed te koop / Maart 2014

-2-

VOORWOORD Na een jaar zwoegen ligt voor u eindelijk mijn master thesis over de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed. Eindelijk, omdat ik het toch wel als zwaar heb ervaren om naast een fulltime baan een master thesis te schrijven. Een baan, die gedurende het thesis traject ook nog is gewijzigd. Daar waar ik bij DHV aan deze thesis begon als adviseur op het gebied van herontwikkeltaxaties, heb ik de voorliggende thesis kunnen afronden als coördinator van de tak vastgoedbeheer binnen de provincie Fryslân, waar op een hele andere wijze kan worden gesproken over incourant vastgoed… Het thema herontwikkelwaarde neemt voor mij een bijzondere plaats in. Een bijzondere plaats, omdat ik vanuit mijn vorige functie als vastgoedeconome veel herontwikkelwaardetaxaties verrichtte samen met mijn vaste bouwkostendeskundige Kai Noorman en een marktonderzoeker. Een erg leuke en interessante tijd, waarbij ik van mening ben dat dit de ideale teamsamenstelling betreft voor de waardering van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Ik hoop dat herontwikkelwaardetaxaties op deze wijze verder kunnen worden geprofessionaliseerd in Nederland. Daarnaast was ik betrokken bij een aantal verkooptrajecten waarbij we tegen moeizame processen, een tegenvallende marktsituatie en andere belemmeringen aanliepen. Belemmeringen, waardoor ik me ging afvragen wat nu dan wel de optimale verkoopstrategie was voor dergelijk vastgoed. Het resultaat ligt voor u. Bij deze wil ik daarom de ASRE en mijn beide werkgevers, DHV en de provincie Fryslân, bedanken voor het mogelijk maken van dit onderzoek. Een onderzoek dat ook niet kon bestaan zonder medewerking van Patrick van Riel (RVOB), Nikaj van Hermon (PostNL Real Estate), Bart Louw en Chris van Harten (a.s.r. vastgoed vermogensbeheer), Boris van der Gijp (Syntrus Achmea), Tobias Verhoeven (Synchroon) en Harm Boelens (Boelens de Gruyter). Ook jullie wil ik bij deze erg bedanken voor de interessante en leuke gesprekken die ik met jullie heb mogen voeren in het kader van dit onderwerp. Leuke gesprekken heb ik ook gevoerd met mijn begeleider Rinald van der Wal. Rinald, vooral bedankt voor je reflecterende gesprekken. En tot slot, last but not least, wil ik ook jou Joram bedanken voor je steun en aanmoedigingen bij het afronden en doorlezen van deze thesis. Veel leesplezier! Anke Sieverink


-3-

SAMENVATTING Het aanbod incourant vastgoed in Nederland neemt toe. Incourant wordt daarbij door de Van Dale gedefinieerd als: ‘Niet gangbaar, niet of moeilijk verkoopbaar’. Over de gehele linie van commercieel vastgoed tot maatschappelijk vastgoed geven betrokken partijen aan dat het aandeel incourant vastgoed toeneemt. Incourant vastgoed kan niet eenvoudig worden verkocht, omdat het specifiek vastgoed betreft dat niet direct voldoet aan de huisvestingswensen van nieuwe gebruikers. Sloop, transformatie of herontwikkeling is vaak noodzakelijk om weer een aantrekkelijk object of locatie te kunnen creëren. De vraag blijft echter hoe het incourante vastgoedobject wel kan worden verkocht en welke verkoopstrategie daarbij het meest optimale verkoopresultaat oplevert voor de eigenaar. Bij het voorliggende onderzoek is daarom getracht antwoord te geven op de volgende vraag: Op welke manier kan herontwikkelbaar incourant vastgoed het beste worden verkocht zodat het voor de eigenaar de meest optimale verkoopprijs oplevert? Uit onderzoeken van Rodermond en Geer en interviews met vastgoedeigenaren, beleggers en ontwikkelaars is naar voren gekomen dat deze vastgoedpartijen de verkoopwaarden, danwel aankoopwaarden van dergelijk incourant vastgoed bepalen op basis van de residuele waarde methode. De waarde van het vastgoed wordt bij de residuele waarde methode verkregen door allereerst de marktwaarde van de nieuwe invulling van het object te bepalen. Vervolgens worden hierop alle kosten en rendementen in mindering gebracht, die nodig zijn om de nieuwe functie te realiseren. Aspecten die zodoende invloed hebben op de waarde van het vastgoed betreffen de locatie, het bouwprogramma, de markt, de looptijd van het project en het risico op aanvullende kosten. Het bouwprogramma, de markt, de looptijd van het project en de aanvullende kosten zijn daarbij onderhevig aan risico’s. De belangrijkste risico’s die zich kunnen voordoen betreffen belemmeringen bij het verkrijgen van bestemmingswijzigingen (en daaraan gerelateerde risico’s), afzetbelemmeringen door een tegenvallende marktsituatie en onvoorziene gebeurtenissen. Alle belemmeringen hebben een lagere opbrengst, een vertraging in het project, of een overschrijding van de kosten tot gevolg. Door aankopende partijen worden deze effecten ingeschat en meegecalculeerd in de aankoopprijs. Uit de zekerheidscurve van Gehner (2003) blijkt dat de kans van optreden en het impact van de risico’s kleiner wordt naarmate een project vordert. Het in een later stadium verkopen van het vastgoed zou in die zin een gunstig effect moeten hebben op de waarde van het vastgoed. Op basis van de zekerheidscurve kunnen de volgende zeven verkoopmomenten worden geformuleerd: 1. Verkoop huidige staat 2. Verkoop na onderzoek herontwikkelmogelijkheden en belemmeringen 3. Verkoop na opstellen programma van randvoorwaarden 4. Verkoop na goedgekeurd SPVE / globaal bestemmemmingsplan 5. Verkoop na bestemmingswijziging 6. Verkoop na verlening bouwvergunning 7. Verkoop na realisatie


-4-

In de theorie werd verondersteld dat de waarde van het vastgoed hoger wordt naarmate het ontwikkeltraject vordert, omdat de risico’s afnemen naarmate een project vordert. Op basis van de theorie kon daarmee de volgende hypothese worden geformuleerd: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als de locatie pas wordt verkocht, nadat de nieuwbouw is gerealiseerd. De verkoopwaarde wordt namelijk hoger naarmate het ontwikkeltraject vordert, omdat de risico’s afnemen. ” Vanuit de praktijk was echter bekend dat verkopen veelal voor het ontwikkeltraject plaatsvinden. Dit veronderstelde dat er ook andere redenen meespeelden bij de verkoop. In een interviewronde met eigenaren, beleggers en ontwikkelaars is geïnventariseerd hoe deze partijen aankijken tegen de aanen verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Daaruit bleek dat eigenaren en beleggers vaak organisatorische redenen hebben om vastgoed te verkopen. In de afweging tussen een korte verkooptermijn met een lagere verkoopprijs of een langere verkooptermijn met een hogere verkoopprijs, wordt veelal het eerste verkozen. Als redenen hiervoor geven de eigenaren en beleggers aan dat de cashbehoefte van het bedrijf meespeelt, dat ze vaak de expertise niet in huis hebben om (een deel van) het ontwikkeltraject op zich te nemen en dat ontwikkeling van vastgoed door de financiële instellingen als een groter risico wordt beschouwd, waardoor de financieringspositie van het bedrijf achteruit gaat. In dat kader wensen veel eigenaren en beleggers niet het ontwikkelproces in te gaan en het vastgoed in zijn huidige staat te verkopen. Als echter vervolgens naar de wensen van de ontwikkelaars wordt gekeken, dan geven zij aan dat zij de belangrijkste risico’s, zijnde het afzetrisico van het nieuwbouwvastgoed en het ruimtelijke ontwikkelingsrisico als gevolg van een benodigde bestemmingswijzigingsprocedure, afgedekt willen zien. Afdekking kan door een voorverkoopregeling, een reeds gewijzigd bestemmingsplan of door samen met de huidige vastgoedeigenaren het project te ontwikkelen. Voor de bepaling van de optimale verkoopstrategie is daarmee de hypothese als volgt aangepast: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als voor een verkoop door de eigenaar de bestemming wordt gewijzigd naar een courante bestemming, danwel het vastgoed wordt verkocht onder voorwaarden met een uitgestelde levering. ” Om deze hypothese te toetsen is een aantal casussen uitgewerkt, waarbij onderzocht is hoe de verkopen van het vastgoed tot stand zijn gekomen, welke risico’s bij de verkoop nog aanwezig waren en hoe de waarde van het vastgoed zich heeft ontwikkeld. Uit deze casestudies is gebleken dat de verwachte verkoopwaarde stijgt bij een afname van de risico’s, maar dat de waarde ook daalt als een risico tot uiting komt. En de kans dat het bouwvolume kleiner wordt na het opstellen van een verkoopplan kan daarbij als hoog worden ingeschat. Daarom kan vanuit het oogpunt van de vastgoedeigenaren het verkoopmoment na herontwikkelwaardetaxatie als het meest ideale verkoopmoment worden gezien, tenzij de taxatie een hogere waarde aangaf voor het object in de huidige staat en er een gerede kans op nieuw gebruik bestaat. In dat geval zal dit moment als verkoopstrategie moeten worden aangehouden.


-5-

Naast de randvoorwaarden vanuit de vastgoedeigenaren spelen ook de randvoorwaarden van de aankopende ontwikkelaars een rol. Deze randvoorwaarden blijken erg afhankelijk te zijn van de marktsituatie. Bij gunstige marktomstandigheden speelt het afzetrisico een minder grote rol en durven de ontwikkelaars meer risico te lopen. Met de economische crisis willen ontwikkelaars echter in principe alleen nog vastgoed aankopen als de belangrijkste risico’s, zijnde zicht op voorverkoop en de bestemmingswijziging, zijn afgedekt. Voorbehouden in koopovereenkomsten voor goedkeuring op een ontwikkelplan, uitgestelde leveringen om voorverkoop te halen of samen met de vastgoedeigenaren het project ontwikkelen, zijn ook mogelijk. Dichtgetimmerde bestemmingswijzigingen zijn echter niet wenselijk, omdat de ontwikkelaars dan geen flexibiliteit meer hebben om de plannen te optimaliseren. Verder hangt de optimale verkoopstrategie af van de volgende factoren: -

De marktsituatie. In tijden van economische crisis heerst er een kopersmarkt, willen ontwikkelaars zoveel mogelijk risico’s afgedekt hebben en willen ze in principe alleen onderhands vastgoed aankopen eventueel met voorwaarden of voorfinanciering door de eigenaar (huurkoop). Bij hoogconjunctuur heerst er een aanbiedersmarkt, is er honger naar ontwikkellocaties en hebben tenders een prijsopdrijvend effect.

-

De locatie en uitstraling van het pand. De ligging en uitstraling van het object vormen zeer belangrijke

voorwaarden

voor

een

succesvolle

herontwikkeling.

Objecten

in

grote

herstructureringsgebieden zijn minder aantrekkelijk en vaak complexe en risicovolle projecten. -

De gemeente waarin het pand is gelegen. Doordat voor de herontwikkeling van de incourante vastgoedobjecten de bestemming moet worden gewijzigd en de gemeenten hiervoor het bevoegde gezag zijn, speelt hun coöperativiteit en betrouwbaarheid een belangrijke rol.

-

Ligging in de Randstad. Voor objecten in steden in de Randstad is de vraag groter.

-

De omvang van het vastgoed. Panden tot 3.000 m kunnen gemakkelijker worden verkocht.

-

De kennis van de eigenaar van het ontwikkelproces is belangrijk bij het verkrijgen van een

2

aantrekkelijke bestemmingswijziging en bij een moeilijk verkooptraject. Tot slot kan de volgende beslisboom worden gevolgd voor de optimale verkoopstrategie: 1. Is de herontwikkelwaarde hoger dan de waarde in huidige staat?

nee

ja

2. Is er sprake van een aanbiedersmarkt of van een kopersmarkt?

aanbiedersmarkt

kopersmarkt

3. Kent het object één van de volgende risico's - het object is niet bijzonder én de locatie niet aantrekkelijk - de gemeente is niet coöperatief of onbetrouwbaar

nee

nee

4. Kent het object één van de volgende risico's - het object is groter dan 3.000 m2 bvo - de locatie is niet in een stad of buiten de randstad gelegen

nee

ja

ja

nee

ja

ja

5. Heeft de eigenaar kennis van het ontwikkelproces

nee

Verkoopmoment

1

Verkoopmethode - veiling / verk ooptender - onderhandse verk oop - onderhandse verk oop onder voorwaarden - huurk oop

x


2

3

3

x

x

x

ja

3

4

4

5/7

x x

x x

x x

x x

-6-

INHOUD BLAD VOORWOORD

3

SAMENVATTING

4

INHOUD

7

1

INLEIDING

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Focus en afbakening

10

1.3

Probleemstelling, doelstelling en vraagstelling

11

1.4

Onderzoeksmodel

11

1.5

Leeswijzer

12

2

ACHTERGRONDEN BIJ DE WAARDERING VAN INCOURANT VASTGOED

13

2.1

Incourant vastgoed

13

2.2

Het proces van ontwikkeling

14

2.3

Waardering van incourant vastgoed

15

2.4

Verkoopmethoden

17

3

DE THEORIE VAN RISCO’S EN VERKOOPSTRATEGIEËN

18

3.1

Welke belemmeringen doen zich voor in het ontwikkelproces

18

3.2

Wat zijn de effecten van belemmeringen

20

3.3

Hoe kunnen de risico’s worden ingeperkt

21

3.4

Verkoopstrategieën

22

3.5

De organisatiekosten van langer aanhouden

23

3.6

Hypothese

24

4

HET SENTIMENT VAN EIGENAREN, ONTWIKKELAARS EN BELEGGERS

25

4.1

De problemen van CREM afdelingen van vastgoedeigenaren

25

4.2

Waarom beleggers herontwikkeld vastgoed kopen, maar niet zelf herontwikkelen

27

4.3

De risicoinschatting van ontwikkelaars

29

4.4

Analyse

31

4.5

Aanscherping hypothese

32

5

PROJECTRISICO’S EN HERONTWIKKELWAARDEN NADER ONTLEED

34

5.1

Selectie projecten

34

5.2

Inhoud casestudie

34

5.3

Analyse casussen

35

6

(MIS)MATCH TUSSEN THEORIE EN PRAKTIJK?

36


-7-

BLAD 7

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN VOOR COURANTE VERKOOPMETHODEN

39

7.1

Aspecten met invloed op de waarde van herontwikkelbaar incourant vastgoed

39

7.2

Risico’s in het herontwikkelproces en effecten

39

7.3

Aspecten die meewegen bij de aanen verkoop van een object

40

7.4

Voor- en nadelen van de verschillende verkoopmomenten

40

7.5

De optimale verkoopstrategie voor herontwikkelbaar incourant vastgoed

41

8

REFLECTIE OP HET ONDERZOEK

44

BIBLIOGRAFIE

45

Literatuur

45

Websites

47

COLOFON BIJLAGEN Bijlage 1 Bijlage 2

48

Uitwerking interviews Casestudie


-8-

1

INLEIDING

Dit hoofdstuk vormt de inleiding van het onderzoek. In deze inleiding zal eerst worden ingegaan op de aanleiding van het onderzoek en de daaruit volgende probleem-, doelen vraagstelling. Vervolgens wordt de aanpak van het onderzoek kort omschreven evenals het conceptueel onderzoeksmodel. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een leeswijzer om een beeld te geven van de rest van de rapportage.

1.1

Aanleiding

Het aanbod incourant vastgoed in Nederland neemt toe (DTZ, 2013; Bouwstenen voor sociaal, 2012; Hagendijk, 2012). Incourant wordt daarbij door de Van Dale gedefinieerd als: ‘Niet gangbaar, niet of moeilijk verkoopbaar’. Over de gehele linie beschouwd, van commercieel vastgoed, tot maatschappelijk vastgoed tot erfgoed, geven betrokken partijen aan dat in hun sector het aandeel incourant vastgoed toeneemt. Oorzaken hiervoor zijn per sector verschillend. Binnen de kantorenmarkt worden gebouwen als incourant aangemerkt als deze meer dan 3 jaar en dus structureel leegstaan. Oorzaken hiervan liggen voornamelijk bij de overprogrammering op de kantorenmarkt, de opkomst van Het Nieuwe Werken, de dalende beroepsbevolking en gewijzigde voorkeuren voor type kantoren en type kantoorlocaties. (DTZ, 2013) Voor maatschappelijk vastgoed geldt dat dergelijk vastgoed beleidsondersteunend en voor specifieke functies zijn gebouwd. Daarmee is veel maatschappelijk vastgoed te classificeren als incourant. Het aanbod van dit vastgoed neemt toe, omdat de kwaliteit van het maatschappelijk vastgoed niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet, waardoor nieuwbouw noodzakelijk is. (Bouwstenen voor sociaal, 2012) Nieuwbouw van dergelijk vastgoed op de bestaande locatie is echter lastig te realiseren, omdat de processen in de gebouwen door moeten gaan. Denk bijvoorbeeld aan ziekenhuizen, scholen of zwembaden. Vroeger waren deze locaties veelal eigendom van de overheid en werden de locaties na sloop van het vastgoed weer als ontwikkellocaties op de markt aangeboden. Door de privatisering en de economische crisis worden deze locaties niet meer door de gemeenten ontwikkeld. Wat resteert, is aanbieding van dergelijk incourant vastgoed op de markt. (Koster, 2012) Incourant vastgoed kan niet eenvoudig worden verkocht, omdat het specifiek vastgoed betreft dat niet direct voldoet aan de huisvestingswensen van nieuwe gebruikers. Sloop, transformatie of herontwikkeling zijn dan vaak noodzakelijk om weer een aantrekkelijk object of locatie te kunnen creëren voor nieuwe gebruikers. (Both, 2010) Inmiddels zijn er meerdere studies uitgevoerd die aangeven welke ontwikkelstrategie voor een pand mogelijk is en financieel gezien het meeste oplevert. Echter over de waardering en verkoop van dergelijk vastgoed bestaat nog veel discussie (Rodermond, 2011). Daarbij is in de praktijk nog weinig ervaring met de verkoop van dergelijke panden. Niet bekend is in welk ontwikkelstadium een incourant object het beste verkocht kan worden voor een optimaal verkoopresultaat en welke risicofactoren ontwikkelaars laten meewegen bij de vermindering van de aankoopwaarde.


-9-

1.2

Focus en afbakening

In dit onderzoek zal worden onderzocht in welk ontwikkelstadium een incourant vastgoedobject het beste kan worden verkocht voor een optimaal verkoopresultaat en welke risicofactoren bij ontwikkelaars meewegen bij de vermindering van de aankoopwaarde. Hiermee beperkt dit onderzoek zich tot de waardering en verkoopstrategie voor incourant vastgoed dat herontwikkelpotentie heeft in de vorm van transformatie of sloop-nieuwbouw. Met andere woorden, dit onderzoek richt zich niet zozeer op incourante vastgoedobjecten in een bepaald vastgoedsegment, maar op incourante vastgoedobjecten

die

eenzelfde

vorm

van

herontwikkelpotentie

hebben

en

die

hetzelfde

ontwikkelproces doorlopen. Daarmee wordt dit onderzoek afgebakend tot incourante vastgoedobjecten: -

die herontwikkeld of getransformeerd kunnen worden. Bij andere ontwikkelprocessen horen namelijk andere risicofactoren en andere waarde-invloeden. (Houtveen, 2002)

-

waarbij de locatie mogelijkheden geeft voor functieverandering. Verondersteld wordt dat veel objecten incourant zijn vanwege hun functie, waardoor een functieverandering nodig zal zijn. (Lorist, 2010)

-

die in of nabij een kern zijn gelegen. Panden die solistisch in het landschap zijn gelegen, zijn meer uniek, waardoor de vergelijkbaarheid en waardering van de objecten wordt bemoeilijkt.

-

2

waarvan het oppervlak minimaal 500 m bedraagt. Grotere vastgoedobjecten kennen een 2

ander risicoprofiel dan kleinere objecten. Omdat vastgoedobjecten onder de 500 m ook niet geïnventariseerd worden in de marktrapportages lijkt dit een goede grens (DTZ, 2013). -

waarvan de eigenaar niet de gemeentelijke overheid is. De gemeentelijke overheid kan namelijk zelf bestemmingsplannen wijzigen. Daardoor kunnen de aankoopvoorwaarden en risico’s bij dergelijk vastgoed afwijken.

Om het optimale verkoopresultaat te bepalen zal een afweging worden gemaakt tussen de uitstaande risico’s en de waarde van het vastgoed. Op basis van interviews met eigenaren, beleggers en ontwikkelaars en een casestudie zal vervolgens worden getoetst of de uitstaande risico’s de enige invloedsfactor is voor een optimaal verkoopresultaat of dat ook andere randvoorwaarden een rol spelen bij de verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Dit betekent dat het eerste deel van dit onderzoek beschrijvend van aard zal zijn en het tweede deel toetsend van aard. (Baarda, 2001) In dit onderzoek zal in eerste instantie worden onderzocht hoe de processen van transformatie en herontwikkeling eruit zien en welke risico’s zich in dit traject voordoen. Op basis hiervan wordt een eerste hypothese gevormd over de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed. Deze hypothese zal worden aangescherpt na het in beeld brengen van de afwegingen die eigenaren, beleggers en ontwikkelaars maken bij de aanen verkoop van een pand. Op basis van casussen, zal tot slot de aangescherpte hypothese worden getoetst door te beoordelen in hoeverre de handelswijze in de praktijk overeenkomt met de theorie en of aanvullende praktijkbelemmeringen hier nog een rol bij spelen. Het onderzoek leidt tot een overzicht van voor- en nadelen van mogelijke verkoopstrategieën. Deze zullen tot slot worden uitgewerkt in een advies over de verkoopstrategie voor herontwikkelbaar incourant vastgoed in de vorm van een beslisboom.


- 10 -

1.3

Probleemstelling, doelstelling en vraagstelling

Bovenstaande aanleiding en afbakening kunnen als volgt worden samengevat in de volgende probleemstelling, doelstelling en vraagstelling. Probleemstelling Het is niet bekend in welk ontwikkelstadium een incourant vastgoedobject het beste verkocht kan worden voor een optimaal verkoopresultaat en welke risicofactoren bij ontwikkelaars het zwaarst wegen bij de vermindering van de aankoopwaarde. Doelstelling Het bepalen van een verkoopstrategie voor herontwikkelbaar incourant vastgoed welke voor de eigenaar het meest optimale verkoopresultaat oplevert. Centrale vraag Op welke manier kan herontwikkelbaar incourant vastgoed het beste worden verkocht zodat het voor de eigenaar de meest optimale verkoopprijs oplevert? Om deze vraag te kunnen beantwoorden zullen de volgende vier deelvragen worden onderzocht: 1. Welke aspecten zijn van invloed op de waarde van herontwikkelbaar incourant vastgoed? 2. Welke risico’s doen zich vaak voor in het ontwikkelproces en wat zijn hiervan de effecten? 3. Welke aspecten laten eigenaren, beleggers en ontwikkelaars meewegen bij de aanen verkoop van een object? 4. Wat zijn de voor- en nadelen van de verschillende verkoopmomenten?

1.4

Onderzoeksmodel

Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zal eerst op basis van de bestaande literatuur de achtergrond worden geschetst van de waardering en het ontwikkelproces van incourant vastgoed. De achtergronden bij de waardering geven aan welke variabelen moeten worden onderzocht. De achtergronden van het ontwikkelproces geven aan in welk kader dit onderzoek kan worden geplaatst. Vervolgens zal op basis van een literatuuronderzoek worden onderzocht welke risicofactoren zich voordoen bij de ontwikkeling van incourant vastgoed en welke invloed deze risicofactoren in theorie hebben op de waarde van het vastgoed. Zoals de taxatieleer namelijk aangeeft wordt de waarde van vastgoed beïnvloed door risico’s. (Ten Have, 2011, p64) Daarna zullen interviews worden gehouden met partijen die te maken hebben met de aanen verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed, om goed te kunnen analyseren welke factoren zij laten meewegen bij het bepalen van de waarde. Voor de onderzoeksmethode interviewen is gekozen, omdat het vooral gaat om de beweegredenen van de verschillende partijen. Deze vragen veelal om een toelichten en zijn daarom moeilijk in één antwoord te vatten. (Baarda, 2011) Uit het literatuuronderzoek in combinatie met de interviews zal een hypothese worden geformuleerd, welke vervolgens op basis van een meervoudige casestudie wordt getoetst. Deze methode is gekozen omdat verondersteld wordt dat de verkoopwaarde afhangt van de ontwikkelscenario’s en inhoudelijke / kwalitatieve aspecten rondom de ontwikkeling (Meereboer,


- 11 -

2011). Bij een data-analyse is de invloed van deze aspecten niet traceerbaar en kan geen kwalitatieve analyse worden gemaakt van deze invloedsfactoren op de verkoopwaarde. Vanwege het kwalitatieve element is daarom gekozen voor de methode van de meervoudige casestudie. (Verschuren, 2007) Onderstaand is het onderzoeksmodel schematisch weergegeven. Achtergrond Onderwerp: waardering incourant vastgoed en herontwik k elproces Type onderzoek : literatuurstudie Resultaat: inzicht in de k aders van het onderzoek

Theoretisch kader Onderwerp: risico's tijdens het herontwik k elproces en de theoretische invloed op de verk oopprijs Type onderzoek : literatuurstudie Resultaat: hypothese over het optimale verk oopmoment

Analyse theorie Onderwerp: welk e factoren laten vastgoedpartijen meespelen bij de aanen verk oopstrategie Type onderzoek : literatuurstudie en interviews Resultaat: aangescherpte hypothese over de optimale verk oopstrategie

Praktijk onderzoek Onderwerp: prak tijk toets naar de risico's en waardeontwik k eling van verk ocht incourant vastgoed Type onderzoek : casestudies (6 cases) Resultaat: de invloedsfactoren in de prak tijk op de verk oopprijs

Conclusies en aanbevelingen Onderwerp: wat is de optimale verk oopstrategie voor incourant vastgoed Type onderzoek : analyse Resultaat: een beslisboom voor de verk oopstrategie voor incourant vastgoed Figuur 1: Onderzoeksmodel

1.5

Leeswijzer

In het voorliggende onderzoek worden in hoofdstuk 2 de achtergronden bij dit onderzoek beschreven. Hierbij wordt een toelichting gegeven op incourant vastgoed, het ontwikkelproces, de waardering van incourant vastgoed en verkoopmethoden. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de theorie van risico’s en verkoopstrategieën, waarbij wordt ingegaan op belemmeringen in het ontwikkelproces, de effecten daarvan, mogelijke beheersmaatregelen, verkoopstrategieën en beheerkosten. In hoofdstuk 4 worden daaropvolgend de praktische motieven en drijfveren van eigenaren, beleggers en ontwikkelaars bij de aanen verkoop van vastgoed beschreven. Hoofdstuk 5 borduurt verder op ervaringen uit de praktijk met een beschrijving van het verkoopproces, biedingen en risico’s in de onderzochte casussen. De vergelijking en analyse van de bevindingen uit de interviews en casestudie met de theorie wordt gemaakt in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 en 8 bevatten tot slot de conclusies en aanbevelingen voor de meest optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed en de reflectie op het onderzoek.


- 12 -

2

ACHTERGRONDEN BIJ DE WAARDERING VAN INCOURANT VASTGOED

Om te komen tot een optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed, zullen in dit hoofdstuk allereerst de achtergronden uiteen worden gezet die een rol spelen bij de verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Daartoe wordt ingegaan op de definitie van incourant vastgoed, het proces van herontwikkeling en tot slot de waardering en verkoopmethoden van vastgoed.

2.1

Incourant vastgoed

In de vastgoedbranche wordt onderscheid gemaakt tussen courant en incourant vastgoed. Courant vastgoed betreft vastgoed dat veelvuldig wordt gebruikt en verhandeld en voldoet aan de wensen van de moderne tijd. Courant vastgoed is goed verkoopbaar, omdat het geschikt is voor en er vraag naar bestaat vanuit verschillende gebruikers. Incourant vastgoed betreft daarentegen vastgoed dat niet goed verhandeld kan worden, omdat er geen of nauwelijks vraag naar bestaat. Dit kan komen doordat het specifiek vastgoed betreft, waarvoor weinig gebruikers in de markt zijn. Denk aan een thermencomplex, een kazerneterrein of een klooster. Anderzijds kan het vastgoed incourant zijn als het niet meer aan de eisen van de moderne tijd voldoet. Denk aan leegstaande kantoren. Volgens Lorist (2010) betreft de definitie van incourant vastgoed de volgende, waarbij hij uitdrukkelijk de zinsnede “binnen de huidige functie en bestemming” heeft toegevoegd aan de definitie: “Incourant vastgoed betreft onroerende zaken welke binnen de huidige functie en bestemming niet of nauwelijks alternatief aanwendbaar zijn en waarvoor vanuit de markt de interesse om te investeren binnen deze functie en bestemming zeer gering is”. 2.1.1 Incourant vastgoed en veroudering Incourant vastgoed is gerelateerd aan de waardebepalende factor veroudering. Veroudering kan technisch of functioneel van aard zijn. Technische veroudering betreft de slijtage aan een object als gevolg van gebruik, door de werking van elementen (weer) en als gevolg van aantasting door fysieke (trilling van verkeer) en chemische factoren. Technische veroudering speelt slechts een geringe rol bij de waardevermindering van vastgoed, omdat levensduur van vastgoed erg lang is. (Korteweg, 2002) Functionele veroudering is het gevolg is van een geringer wordende bruikbaarheid of aantrekkelijkheid van een object of locatie voor bedrijven in de commerciële sector als gevolg een veranderende vraag door een veranderde bouwwijze, energiezuinigere nieuwbouw, bereikbaarheid, een belemmering in alternatieve gebruiksmogelijkheden of de opkomst van nieuwe werkvormen. In veel gevallen is functionele veroudering de reden dat gebouwen incourant worden. (Both, 2010) 2.1.2 Opties voor leegkomend incourant vastgoed Als vastgoed om welke reden dan ook incourant is en leeg staat, is de kans zeer klein dat het weer gebruikt gaat worden in zijn huidige vorm. Een vastgoedeigenaar heeft dan de volgende opties: herontwikkelen / herstructureren, herbestemmen / transformeren, renoveren, handhaven, afstoten of de 0-optie (helemaal niets doen). (Both, 2010)


- 13 -

Van herontwikkeling of herstructurering is sprake als het bestaande gebouw wordt gesloopt en er één of meer nieuwe gebouwen op de achterblijvende kavel wordt ontwikkeld. Hierbij gaat het om een grootschalige ingreep waarbij vaak ook de bestemming van de kavel wordt gewijzigd. De term herbestemmen of transformatie wordt gebruikt voor de functieverandering van een bestaand gebouw, waarbij het gebouw zelf gehandhaafd blijft en er veranderingen aan de indeling of verschijningsvorm worden aangebracht om het gebouw geschikt te maken voor een andere functie. Bij de optie renoveren blijft het gebouw eveneens gehandhaafd, maar worden er wijzigingen aan het gebouw aangebracht om het te upgraden naar de veranderde eisen en wensen van de huidige tijd. Bij renovatie wordt de functie van het gebouw dus niet gewijzigd. Bij de opties handhaven, afstoten en de 0-optie wordt niet geïnvesteerd in een verbetering van het gebouw of de kavel. Het betreffen uitstel- of verschuifopties, waarbij de aanpak van het probleem wordt verschoven naar een gunstiger periode of naar een nieuwe koper.

2.2

Het proces van ontwikkeling

Herontwikkelen / herstructureren, herbestemmen / transformeren of renoveren van een gebouw gaat niet vanzelf. Het proces voor deze ontwikkelingen kan grofweg in vier fasen worden gesplitst: de initiatieffase, de haalbaarheidsfase, de realisatiefase en de beheerfase. Onderstaand volgt een omschrijving van het traditionele ontwikkelproces. (Ritt, 2009 en www.infomil.nl) In de initiatieffase worden de eerste analyses verricht om een beeld te krijgen van de mogelijkheden voor de locatie. Hierbij gaat het ten eerste om een analyse van de omgeving, omliggende functies, de afstand tot voorzieningen en bouwhoogtes. Een technische analyse geeft vervolgens inzicht in de transformatie- en renovatiemogelijkheden voor het gebouw. Bij de beleidsanalyse worden voorts de bestemmingsplannen,

structuurvisies

en

andere

overheidspublicaties

geanalyseerd

om

de

denkrichtingen van publieke partijen over de locatie in te schatten. Tot slot worden marktanalyses uitgevoerd naar mogelijke nieuwe functies voor de locatie. Hierbij worden de vraag en het concurrerende aanbod van de verschillende functies in beeld gebracht. De initiatieffase wordt afgesloten met een eerste globale waardering van de locatie op basis van de mogelijke nieuwe invullingen gebaseerd op de voorgaande analyses. In de haalbaarheidsfase wordt de toekomstige invulling van de locatie onderzocht en uitgewerkt. De haalbaarheidsfase bestaat uit drie deelfasen: de definitiefase, ontwerpfase en voorbereidingsfase. In de definitiefase wordt met de gemeente gesproken over de condities waaronder de gemeente wil meewerken aan een bestemmingswijziging. In deze fase worden programmatische uitgangspunten, ruimtelijke elementen en milieutechnische randvoorwaarden onderzocht, om te komen tot een zogenaamd stedenbouwkundig programma van eisen. In de ontwerpfase wordt dit programma van eisen uitgewerkt in een functioneel ontwerp en later in een voorlopig en een definitief ontwerp. Parallel aan het ontwerpproces, loopt de bestemmingsplanprocedure. Deze wordt meestal opgestart wanneer het voorlopig ontwerp klaar is. Na de ontwerpfase volgt de voorbereidingsfase waarin voorbereidingen worden getroffen voor de realisatie van het ontwerp. Hierbij gaat het onder andere om de aanvraag van vergunningen, het opstellen van bestekstekeningen en de aanbesteding van werk.


- 14 -

Tot slot volgen de realisatiefase en de beheerfase, waarin de gebouwen conform het ontwerp worden gerealiseerd en in de beheerfase in stand gehouden worden.

Figuur 2: Het proces van ontwikkeling (www.infomil.nl)

Een kenmerk van het ontwikkelproces is dat de initiatieffase en definitiefase vaak erg lang duren. Een van de redenen daarvan is mogelijk dat al in een vroeg stadium de toekomstige invulling van de locatie moet worden gedefinieerd, terwijl de oplevering van het gebouw dan nog enkele jaren op zich laat wachten. Indien de markt echter in de tussentijd veranderd en een andere invulling voor de locatie gewenst is, moeten de planologische procedures weer opnieuw worden doorlopen. Uitgebreid onderzoek vooraf is daarom gewenst om hoge kosten te voorkomen. (Gelinck e.a., 2011) In het kader van de veranderde marktomstandigheden, heeft Platform 31 onderzoek gedaan naar flexibiliteit in bestemmingsplannen. Eén van de aanbevelingen uit dat onderzoek is om globale bestemmingsplannen op te stellen die meer functionele invullingen en ontwerpen mogelijk maken. Dit heeft als voordeel dat bestemmingsplannen al in een vroeger stadium kunnen worden vastgesteld en ontwerpen makkelijker kunnen worden aangepast aan veranderde marktomstandigheden. Doordat in het bestemmingsplan nog steeds randvoorwaarden kunnen worden opgenomen, hoeft deze procedure niet te leiden tot een vermindering van de ruimtelijke kwaliteit. (Bomhof e.a., 2013)

2.3

Waardering van incourant vastgoed

Taxatiemethoden worden gebruikt om een waardeschatting rekenkundig te onderbouwen. In de Nederlandse taxatieleer worden vier hoofdtaxatiemethoden onderscheiden (Ten Have, 2011, p.284): -

De comparatieve benadering: hierbij wordt de waarde van het vastgoedobject vergeleken met en afgeleid van gerealiseerde transacties. Bekende taxatiemethoden zijn de vergelijkende methode en de kapitalisatiemethode.

-

De kostenbenadering: hierbij wordt de waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van de productiekosten vermeerderd met de grondwaarde en gecorrigeerd met afschrijvingen. De vervangingswaardemethode en de residuele waardemethode zijn hier voorbeelden van.

-

De inkomstenbenadering: hierbij wordt de waarde van het vastgoed bepaald op basis van de (huur)inkomsten die het vastgoed kan genereren en een gewenst rendement dat men wil behalen. Te maken kosten worden hierop in mindering gebracht. Bekende taxatiemethoden in deze categorie betreffen de BAR-methode, de NAR-methode en de DCF-methode.

-

De wettelijke benadering: een door de wetgever voorgeschreven waarderingsmethode.


- 15 -

Voor de waardering van incourant vastgoed bestaan volgens Rodermond en Geer drie taxatiemethoden, namelijk de inkomstenmethode, de gecorrigeerde vervangingswaardemethode en de residuele waardemethode. Daarbij geldt dat de inkomstenbenadering alleen toegepast kan worden als er een reële verwachting is dat het object in de toekomst nog verhuurd gaat worden. Voor de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt dat deze methode uitgaat van de productiekosten van het gebouw inclusief afschrijvingen. Dit betreft een technische benadering van de waarde, maar geen markt gerelateerde waarde. De residuele waarde gaat tot slot uit van de waarde van het object bij herontwikkeling. Omdat herontwikkeling altijd een optie is wordt deze methode gezien als de basiswaarderingsmethode voor incourant vastgoed. (Geer, 2006 en Rodermond, 2011). De residuele waardemethode is een methode die in de economische theorie ook wel ‘backward pricing’ wordt genoemd. De waarde van het bestaande vastgoed wordt hierbij verkregen door allereerst de marktwaarde van de nieuwe invulling van de locatie te bepalen. Vervolgens worden hierop alle kosten en rendementen in mindering gebracht, die nodig zijn om de nieuwe functie te realiseren. Voor een goede waardering is het daarbij belangrijk om de nieuwe mogelijkheden voor het object goed in beeld te brengen. Conform het proces van ontwikkeling (paragraaf 2.2) kunnen op basis van quick scan analyses naar de locatie, de technische staat van de gebouwen, het publieke beleid en de markt, de ontwikkelmogelijkheden voor de locatie in beeld worden gebracht door scenario’s met mogelijke bouwprogramma’s te definiëren. Deze scenario’s kunnen vervolgens met behulp van de residuele waardemethode worden getaxeerd. Het scenario met de hoogste “residuele” waarde geeft de marktwaarde bij “Highest and Best Use” van het huidige object weer. Voor grote projecten wordt de residuele waardemethode omgevormd op basis van de DCF-methode, omdat deze een cashflowberekening met een lange doorlooptijd en een goede risicoanalyse mogelijk maakt. Hiermee kunnen marktverwachtingen worden gesimuleerd en investeringsbedragen in de tijd worden gezet. Een belangrijk element in deze berekening is de vaststelling van de discontovoet waartegen de cashflows contant worden gemaakt. Als de periode van de feitelijke oplevering ver in de toekomst ligt, dan is de risicofactor ten aanzien van de uiteindelijke opbrengsten groot, ook al kan het plan nog worden aangepast aan meer marktconforme behoeften. Bij een verder gevorderd stadium zijn de risicofactoren beter in te schatten dus neemt de discontovoet dan af. (Ten Have, 2007, p.632) De vele stadia waarin een ontwikkelingsvastgoed zich kan bevinden, maakt de waardering er dus niet eenvoudiger op. Kennis van het ontwikkelingsproces, de betrokken partijen en de wettelijke bepalingen zijn noodzakelijk bij de taxatie van ontwikkelingsprojecten. Daarnaast zijn voor de taxatie van incourante objecten technische onderzoeken benodigd naar het gebouw en de locatie. Omdat de eigenaar van het vastgoed over het algemeen beter geïnformeerd is over het object dan de koper, zal een eigenaar van het vastgoed een ontwikkeling vaak minder risicovol inschatten. Hierdoor komen verkopers bij het taxeren van de waarde van een incourant object waarschijnlijk in het algemeen tot een hogere waarde dan kopers (Korteweg, 2002, p.56). Tot slot speelt de mogelijkheid voor het verkrijgen van een projectfinanciering ook een belangrijk element bij het bepalen van de waarde van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Voor de beoordeling


- 16 -

van een projectfinanciering gaat het niet alleen om de te verwachten kasstromen, maar ook om de zekerheidswaarde van het project. Een projectfinanciering geldt in veel gevallen als voorwaarde om het project te kunnen uitvoeren, zonder projectfinanciering geen herontwikkeling. (Ten Have, 2007, p.635)

2.4

Verkoopmethoden

Wanneer de beoogde verkoopwaarde van een object is vastgesteld, moet vervolgens een keuze worden gemaakt op welke manier de verkoop wordt ingekleed. Grofweg kunnen de volgende methoden worden aangewend voor verkoop: -

Onderhandse verkoop: De methode onderhandse verkoop is onmiskenbaar de bekendste verkoopmethode in Nederland. Bij een onderhandse verkoop wordt een object op de vrije markt aangeboden en belangstellenden kunnen vervolgens in onderhandeling treden over de aankoopsom. Deze onderhandelingstrajecten vinden één-op-één plaats.

-

Veiling: Het veilen van vastgoed is vooral bekend vanwege de executieveilingen. Veilen is echter ook mogelijk als verkoopmethode zonder gedwongen karakter. Het voordeel van deze verkoopmethode is dat het vastgoed snel op de markt kan worden gebracht en snel kan worden verhandeld.

-

Verkoop bij inschrijving of tender: Er wordt gesproken over een tender wanneer er verkoop bij inschrijving plaatsvindt. Op basis van achtergrondinformatie over het object, uitgevoerde onderzoeken en mogelijke masterplannen voor de locatie, wordt een bidbook uitgeschreven. Partijen kunnen vervolgens een bieding doen op het object voor een bepaalde datum. Op basis van vooraf gedefinieerde gunningcriteria wordt de aankopende partij geselecteerd. Vooral bij gunstige marktomstandigheden bleek dit een erg lucratieve verkoopmethode.

-

Beperkte voorselectie met één-op-één onderhandelingstraject: De beperkte voorselectie met één-op-één onderhandelingstraject is vergelijkbaar met de verkoop bij inschrijving of tender, alleen is de omvang van de voorselectie beperkter.

-

Huurkoop: Huurkoop kan een interessante optie zijn wanneer een partij moeilijk de financiering rond kan krijgen voor het object. In dat verband kunnen er bijvoorbeeld ontwikkelcontracten worden afgesloten, waarbij een partij wel de herontwikkeling verzorgt, maar niet het object van tevoren aankoopt. Bij de verkoop van het vastgoed met een nieuwe functie kan uiteindelijk de aankoopprijs met de eigenaar worden verrekend.

-

Samenwerking: Een verkoop op basis van een samenwerking betekent dat de verkopende partij met de aankopende partij een overeenkomst sluit met daarin de verdeling van risico’s en winsten gedurende het nog te volgen ontwikkeltraject. Dit betekent dat de feitelijke verkoop wordt uitgesteld tot het vastgoed in zijn nieuwe functie gereed is. Een verkoop op basis van een samenwerking kan op verschillende wijzen worden vormgegeven.

(Van Dijk, 2007 en www.joneslanglasalle.nl) Welke verkoopmethode uiteindelijk wordt gekozen hangt af van de courantheid van het object en de belemmeringen die zich kunnen voordoen rondom de verkoop. Om uiteindelijk tot een geschikte verkoopstrategie te komen, wordt in het volgende hoofdstuk eerst ingezoomd op de theorie rondom de belemmeringen die zich rondom de verkoop en ontwikkeling van objecten kunnen voordoen.


- 17 -

3

DE THEORIE VAN RISCO’S EN VERKOOPSTRATEGIEËN

Na de achtergronden omtrent incourant vastgoed, het herontwikkelproces, de waardering en verkoopmethoden van incourant vastgoed in beeld gebracht te hebben, zal in dit hoofdstuk aandacht worden besteed aan de risico’s en hun invloed op de waarde van het vastgoed. Zoals de taxatieleer aangeeft zou de waarde van ontwikkelvastgoed afhankelijk zijn van de verwachte risico’s. (Ten Have, 2007, p.632) Daarom worden in dit hoofdstuk de belemmeringen en risico’s bij de herontwikkeling van incourant vastgoed geïnventariseerd, inclusief het theoretische effect van deze risico’s op de waarde van het vastgoed. Vervolgens worden de diverse verkoopmomenten en beheerkosten in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe de belemmeringen en risico’s zich verhouden tot de verkoopmomenten. Dit leidt uiteindelijk tot een eerste hypothese over het optimale verkoopmoment.

3.1

Welke belemmeringen doen zich voor in het ontwikkelproces

Om incourante panden weer courant te maken, zullen ze moeten worden getransformeerd of herontwikkeld. Hierbij kunnen zich een aantal belemmeringen voordoen welke invloed hebben op het proces van transformatie of herontwikkeling. Voor het in beeld brengen van deze belemmeringen of risico’s wordt aansluiting gezocht bij de indeling van één van de bekendste risicoanalysemethoden in de projectontwikkeling, zijnde RISMAN. (www.risman.nl) 3.1.1 Technische belemmeringen Niet alle incourante panden zijn geschikt voor transformatie. Redenen hiervoor zijn onder andere te vinden in de technische staat en de indeelbaarheid van een gebouw. Verder is in een aantal verouderde panden asbest verwerkt, hetgeen een (financieel) knelpunt kan betekenen voor een transformatie. Ook het casco zelf kan verouderd zijn, waardoor isolerende maatregelen alleen tegen hoge kosten kunnen worden verwerkt of dat het plaatsen van balkons niet mogelijk is. Tot slot bepaalt de uitstraling van het pand mede de transformatiemogelijkheden. Karakteristieke of monumentale panden hebben meer uitstraling en mogelijkheden om hergebruikt te worden. (Decisio BV, 2006) 3.1.2 Organisatorische belemmeringen Organisatorische belemmeringen schuilen met name in de samenwerking met andere partijen, zoals met een aannemer of een mede-ontwikkelaar. Het belang van een betrouwbare partij staat hierbij voorop, omdat geschillen of het niet nakomen van verplichtingen tot vertraging zullen leiden. Daarnaast komt het bij een samenwerkingsverband voor dat verschillende partijen tegengestelde belangen kunnen hebben, wat de snelheid van het project niet ten goede komt. (Decisio BV, 2006) 3.1.3 Ruimtelijk / planologische belemmeringen Ook voor ruimtelijke belemmeringen geldt dat deze een reden kunnen zijn waarom een transformatie of herontwikkeling niet mogelijk is. Voor verschillende functies gelden namelijk verschillende eisen ten aanzien van de leefomgeving, de aanwezige voorzieningen en bereikbaarheid. Aangezien een aantal incourante panden zich op een moeilijk transformeerbare locatie bevindt, is herontwikkeling in die gevallen geen optie. Alleen gebiedsgerichte herontwikkeling zal dan nog uitkomst kunnen bieden.


- 18 -

Verder geldt dat bij een herontwikkeling of transformatie de nieuwe functie vaak niet binnen het vigerende bestemmingsplan zal passen, waardoor deze moet worden gewijzigd. Het gemeentelijk beleid en de visie van de gemeente zijn daarbij bepalend voor wat mogelijk wordt. Sommige gemeenten hanteren gemengde, dubbele of ruime bestemmingen, waardoor panden makkelijker van functie kunnen veranderen. Bij andere gemeenten kunnen bestemmingsplannen alleen op basis van een aanvraag en bepaalde procedure worden gewijzigd. Voor het wijzigen van het bestemmingsplan toetst een gemeente de wijziging aan de totale programmering binnen de gemeente. Bij gemeenten waarin veel plannen op stapel staan of waar de gemeente zelf een aantal plannen ontwikkelt, kunnen een

aantal

bestemmingswijzigingen

concurreren

met

de

eigen

plannen

waardoor

een

bestemmingswijziging mogelijk geen doorgang mag vinden. De gemeente waarin een pand is gelegen kan zodoende een belangrijke risicofactor vormen bij een herbestemming. (Decisio BV, 2006) 3.1.4 Politiek / bestuurlijke belemmeringen Voor het doorlopen van procedures en het verkrijgen van vergunningen of een bestemmingswijziging is een ontwikkelaar afhankelijk van de gemeente. Het ontbreken van draagvlak bij het gemeentebestuur en ambtenaren of onbetrouwbaarheid van de overheid vormen daarbij een risico voor het project. Een verandering van politieke visie kan potentiële ontwikkellocaties veranderen in (voor ontwikkelaars) waardeloze gronden. Tot slot kunnen gemeenten in aanvulling op de normale regels ook aanvullende eisen aan een project stellen gedurende het proces. (Decisio BV, 2006) 3.1.5 Juridisch / wettelijke belemmeringen Wet-

en

regelgeving

wordt

voor

diverse

onderdelen

vastgesteld:

ruimtelijke

ordening,

bouwregelgeving, arbeidsomstandigheden, milieu, welstand, enzovoorts. Vooral de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO), het Bouwbesluit en de fiscale wetgeving spelen een rol bij een transformatie of herontwikkeling. De belangrijkste risico’s van de wet- en regelgeving zijn de omvang, complexiteit en ondoorzichtigheid van de regelgeving en de schadeclaims die als gevolg daarvan kunnen ontstaan. Daarnaast schuilt een risico in de dynamiek van de regelgeving welke aan verandering onderhevig is. 3.1.6 Financieel / economische belemmeringen De ontwikkeling van een project is tevens afhankelijk van de marktfactoren vraag en aanbod. Als er sprake is van vraaguitval of als het aanbod de vraag in hoge mate overstijgt, zal het door gebrek aan afnemers lastig worden om een herontwikkeling of transformatie te realiseren. Daarnaast geldt dat het ontwikkelproces een lange tijdsduur kent en plaatsvindt in een dynamische omgeving. Tijdens de periode tussen initiatief en oplevering kunnen grote veranderingen optreden in de kostencomponenten (bouwkosten, financieringskosten) en in de opbrengsten (haalbare huurprijzen, haalbare VON-prijzen) met kleinere of grotere implicaties voor het ontwikkelresultaat als gevolg. (Decisio BV, 2006) Daarnaast is het omvormen van bestaande gebouwen naar een andere functie is vaak erg kostbaar. Het is daarbij niet ongebruikelijk dat de kosten hiervan de nieuwbouwkosten overstijgen. Tot slot kan een project alleen doorgang vinden als de financiering van het project rond komt. Met de crisis zijn banken strengere eisen gaan stellen aan het eigen vermogen en het verkooppercentage. Voor grootschalige projecten betekent dit dat de financiering lastig is. (PBL, 2013)


- 19 -

3.1.7 Sociaal / maatschappelijke belemmeringen Sociaal / maatschappelijke belemmeringen spelen tot slot voornamelijk een rol bij het wijzigen van het bestemmingsplan en de aanvraag van de bouwvergunning. Bij het ontbreken van draagvlak bij de omgeving en de stakeholders kan weerstand ontstaan vanuit deze hoek. Dit kan vertragende inspraakprocedures met zich meebrengen en dat is funest voor de voortgang van een project. 3.1.8 Resumé belemmeringen De belangrijkste risico’s die zich kunnen voordoen in het ontwikkelproces betreffen belemmeringen aan het object of de locatie, belemmeringen in de samenwerking met partijen, belemmeringen bij het verkrijgen van een bestemmingsplanwijziging, de onbetrouwbaarheid van de overheid, een tegenvallende marktsituatie of belemmeringen bij het verkrijgen van de financiering.

3.2

Wat zijn de effecten van belemmeringen

Als de belemmeringen uit de vorige paragraaf op een rij worden gezet, kunnen deze worden vertaald naar de volgende effecten op het ontwikkelresultaat: Risicocategorie Technisch

Belemmering / risico Slechte onderhoudsstaatgebouw / schadegevallen Slechte indeelbaarheid / aanpassing bouwprogramma Geen karakteristieke elementen Isolatie en andere technische maatregelen benodigd Asbest / archeologie / verontreiniging / leidingen Organisatorisch Slechte samenwerking met partijen Tegengestelde belangen Ruimtelijk / planologisch Locatie / ontbrekende voorzieningen in omgeving Inflexibele bestemming / bouwprogramma Uitblijven bestemmingswijziging Ruimtelijke programmering in de gemeente Politiek / bestuurlijk Niet tijdig doorlopen procedures en vergunningen Ontbrekend draagvlak politici / gemeente Betrouwbaarheid overheid Aanvullende eisen gemeente Juridisch / wettelijk Onduidelijke overeenkomsten / claims Veranderende wetgeving Financieel / economisch Veranderende vraagontwikkeling Inflatie (kosten / opbrengsten / rente) Financieringsmogelijkheden Sociaal / maatschappelijk Weerstand omgeving Figuur 3: Effecten van risico’s (eigen bewerking van Van der Meijden, 2006)

Gevolg Extra kosten / vertraging Opbrengstdaling / vertraging Opbrengstdaling Extra kosten / vertraging Extra kosten / vertraging Vertraging / extra kosten Vertraging Opbrengstdaling Opbrengstdaling Opbrengstdaling / vertraging Opbrengstdaling / vertraging Vertraging Vertraging Vertraging Extra kosten / vertraging Extra kosten Extra kosten / opbrengstdaling Opbrengstdaling Extra kosten / opbrengstdaling Extra kosten / opbrengstdaling Vertraging

Op basis van bovenstaand overzicht kunnen er drie hoofdeffecten van de risico’s worden aangemerkt. Dit betreffen inkomstenderving, tijdsoverschrijding en kostenoverschrijding. Alle belemmeringen hebben een lagere opbrengst, een vertraging in het project of een kostenoverschrijding tot gevolg. De effecten die de belemmeringen in het ontwikkelproces kunnen hebben, kunnen op verschillende wijzen worden gecalculeerd. Welke wijze ook wordt gekozen voor de risicokwantificering, het bedrag zal in ieder geval door de aankopende partij in de aankoopprijs worden verdisconteerd. Hierbij geldt echter wel dat de risico’s altijd alleen worden meegenomen voor het deel waarop de kans wordt ingeschat. Als het risico zich daadwerkelijk voordoet, zal het risicobedrag hoger uitvallen. Wel kunnen zich ook kansen voordoen. De som van de verwachte kansen en risico’s vormt de risicopremie die in mindering wordt gebracht op de aankoopprijs. (Van der Meijden, 2006 en Van Dijk, 2006)


- 20 -

3.3

Hoe kunnen de risico’s worden ingeperkt

Om de verkoopprijs en daarmee de aankoopprijs voor de ontwikkelaar te verhogen, kan gekeken worden of de risico’s kunnen worden ingeperkt. Methoden om risico’s in te perken betreffen: −

Verminderen / Uitsluiten: naar onzekere factoren kan nader onderzoek worden gedaan voor meer zekerheid over de effecten, zodat een ontwikkelaar hier geen onzekerheidsmarge voor hoeft op te nemen. In dit kader kunnen bijvoorbeeld onderzoeken worden gedaan naar milieueffecten, maar ook planologische onzekerheden kunnen nader worden onderzocht.

−

Verzekeren / Delen: wanneer de verkoper een aantal risico’s lager inschat dan een koper, omdat hij bijvoorbeeld beter bekend is met het vastgoed, kan de verkoper garanties verstrekken op een aantal risico’s. Op deze manier zijn ze voor de koper verzekerd.

−

Accepteren / Afdekken: tot slot zal er een aantal risico’s overblijven die niet ingeperkt kunnen worden. De gevraagde risicopremie zal hiervoor moeten worden geaccepteerd.

(Van der Meijden, 2006) Uit onderzoek van Van der Meijden (2006) is naar voren gekomen dat vooral de invloed van politiek op gemeentelijk niveau een belemmering kan zijn bij ontwikkelingen. Enerzijds door lage politieke betrouwbaarheid, anderzijds door tegengestelde belangen tussen gemeente en ontwikkelaar. Om het planologische risico in te perken is het voor potentiële initiatiefnemers essentieel dat er zekerheid bestaat over de bereidheid van de gemeente om mee te werken aan een bestemmingswijziging en zekerheid over de voorschriften waaraan de nieuwe functie wordt getoetst. Ook de omgeving is een invloedrijke factor. Geldende milieurichtlijnen, bezwaren van stakeholders en restanten uit het verleden kunnen leiden tot aanzienlijke tijdsoverschrijding of grote kostenoverschrijding. Deze factoren kunnen op basis van nader onderzoek grotendeels worden ingeperkt. Verder geldt dat de kans van optreden en het impact van de risico’s kleiner wordt naarmate het project vordert. In onderstaand schema zijn de zekerheidscurve en de investeringscurve naast elkaar gezet. (Van der Meijden, 2006)

Figuur 4: Zekerheidscurve (Gehner, 2003)


- 21 -

3.4

Verkoopstrategieën

Op basis van de zekerheidscurve uit de vorige paragraaf kunnen nu verkoopmomenten worden gedefinieerd. Volgens Keulen (2002) zijn de volgende verkoopfasen van vastgoed te onderscheiden: 1. Verkoop op basis van initiële taxatie 2. Verkoop door middel van visieontwikkeling 3. Verkoop door middel van een contracteringstraject Als verondersteld wordt dat de risico’s kleiner worden, naarmate het project vordert, zou de verkoopwaarde moeten toenemen als het project vordert. In onderstaand figuur is dit geïllustreerd.

contracteringstraject

Waarde

visieontwikkeling

initiële taxatie

Tijd Figuur 5: Verkoopfasen (eigen bewerking van Keulen, 2002)

Verkoop op basis van initiële taxatie betekent dat bij het nemen van de afstootbeslissing een taxateur wordt gevraagd een verkoopwaarde van het pand vast te stellen. Aan de getaxeerde verkoopprijs zijn geen nadere onderzoeken vooraf gegaan en de herbestemmingsmogelijkheden zijn in dat verband dus maar zeer beperkt in beeld gebracht. Het verkopen op basis van initiële taxatie is alleen raadzaam als het afstootrisico beperkt is, ofwel als het een vrij courant pand betreft met een korte verkooptermijn. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij bijzondere of monumentale gebouwen. Bij een verkoop op basis van een visieontwikkeling wordt eigenlijk de initiatieffase doorlopen, zoals gedefinieerd in paragraaf 2.2. In deze fase worden het vastgoed, haar omgeving, beleid en regelgeving, en marktontwikkelingen geïnventariseerd. Het resultaat van de inventarisatie zijn scenario’s met ontwikkelingsmogelijkheden. Op basis van deze ontwikkelmogelijkheden kan gerichter naar een koper in de markt worden gezocht. Bovendien kan het voorwerk aan een mogelijke koper worden overhandigd, waardoor deze wellicht een hogere prijs wil betalen. Na de visieontwikkeling kan het ontwikkelscenario’s met de hoogste waarde verder worden uitgewerkt. Conform paragraaf 2.2 volgt voor dit proces de definitiefase, ontwerpfase en voorbereidingsfase. Na iedere fase kan met een mogelijke aankopende partij een overeenkomst worden gesloten om het vastgoed verder te ontwikkelen. Omdat deze overeenkomst gaandeweg het ontwikkelproces wordt gesloten heeft de aankopende partij meer zekerheden en zou hij een nog hogere prijs kunnen betalen.


- 22 -

Doordat het contracteringstraject meerdere fasen kent, zijn er hierbij meer momenten waarop het vastgoed kan worden verkocht. In onderstaand overzicht zijn de verkoopmomenten verwerkt: 1. Verkoop huidige staat 2. Verkoop na onderzoek herontwikkelmogelijkheden en belemmeringen 3. Verkoop na opstellen programma van randvoorwaarden 4. Verkoop na goedgekeurd SPVE / globaal bestemmemmingsplan 5. Verkoop na bestemmingswijziging 6. Verkoop na verlening bouwvergunning 7. Verkoop na realisatie

waarde

(Van Dijk, 2007 en Van Keulen, 2002)

7 6 5

afstootrisico

4 3 1

2

Inspanning (tijd, financiele middelen) Figuur 6: Verkoopmomenten (eigen bewerking van Keulen, 2002)

3.5

De organisatiekosten van langer aanhouden

Zoals in de vorige paragraaf is gesteld, kan na iedere fase een verkooptransactie plaatsvinden, waarbij in het algemeen sprake zal zijn van een hogere waarde. Het doorlopen van een fase kost de organisatie echter wel tijd en geld. Tijd omdat iemand in de organisatie het verkoopproces moet leiden. Bij een tijdsbesteding van één dag per week bedragen deze kosten al snel circa € 15.000 per jaar. Daarnaast moeten voor iedere fase ook taxaties en aanvullende onderzoeken worden uitgevoerd. Op basis van de universele plankostenscan (www.vvg.nl) bedragen de kosten voor een taxatie inclusief algemene verkoopkosten circa € 15.000. Een herontwikkeltaxatie kost eveneens al snel € 15.000. Vervolgens zullen de kosten voor onderzoeken bij iedere fase ongeveer verdubbelen tot de realisatie. Dat betekent dat de kosten voor een verkoop met programma van randvoorwaarden in totaal circa € 60.000 zal bedragen, een verkoop met uitgebreid SPVE

€ 120.000 en verkoop

na bestemmingswijziging € 240.000. Verder blijkt uit onderzoek van Platform31 dat de kosten voor beheer en onderhoud van een leegstaand kantoor ongeveer € 15 per vierkante meter per jaar bedragen. Naast de kosten kan een lange afstootperiode ook andere gevolgen hebben zoals verpaupering, kwetsbaar voor vandalisme en bekladding, waardevermindering van het gebouw, betrekken van het pand door krakers en aantasting van het imago van het bedrijf. Tijdelijk gebruik is een mogelijkheid om deze effecten te beperken. (Platform31, 2013)


- 23 -

Bij tijdelijk gebruik kan worden gedacht aan het tijdelijke verhuren van het vastgoed. Langlopende huurovereenkomsten worden hierbij nauwelijks gebruikt, omdat deze door de eigenaar in principe niet opzegbaar zijn. Daarvoor in de plaats wordt gewerkt met huurovereenkomsten op basis van de leegstandswet, kortlopende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd of het antikraak in gebruik geven van het vastgoed. De opzegtermijn voor huurovereenkomsten op basis van de leegstandswet is drie maanden. Bij het antikraak in gebruik geven van het vastgoed is dit vaak slechts enkele weken. Daar staat dan echter tegenover dat hier geen huuropbrengsten uit voortvloeien. (Witteveen, 2010) Wanneer een eigenaar een pand wil verkopen zal hij zich dus moeten afvragen hoeveel inspanning in tijd en geld hij wil leveren ten aanzien van het beheer en de verkoop van het pand.

3.6

Hypothese

Bij de achtergronden van dit onderzoek is vastgesteld dat de waarde van incourant vastgoed wordt bepaald op basis van de residuele waarde methode. De waarde van het vastgoed wordt hierbij verkregen door op de marktwaarde van de nieuwe invulling van het object alle kosten en rendementen in mindering te brengen, die nodig zijn om de nieuwe functie te realiseren. Aspecten die zodoende invloed hebben op de waarde van het vastgoed betreffen de locatie, het bouwprogramma, de markt, de looptijd van het project en mogelijke aanvullende kosten. Deze aspecten zijn onderhevig aan risico’s die allen ofwel een lagere opbrengst, ofwel een vertraging in het project, ofwel een overschrijding van de kosten tot gevolg kunnen hebben. Door de aankopende partijen worden deze effecten ingeschat en meegecalculeerd in de aankoopprijs. Omdat uit de zekerheidscurve van Gehner blijkt dat de kans van optreden en het impact van de risico’s kleiner wordt naarmate een project vordert, zou conform deze theorie het in een later stadium verkopen van het vastgoed een gunstig effect moeten hebben op de waarde van het vastgoed. Op basis van de theorie kan daarom de volgende hypothese worden geformuleerd: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als de locatie pas wordt verkocht, nadat de nieuwbouw is gerealiseerd. De verkoopwaarde wordt namelijk hoger naarmate het ontwikkeltraject vordert, omdat de risico’s afnemen. ” Om deze hypothese te toetsen en te beoordelen of er nog andere factoren een rol spelen bij de totstandkoming van de waarde van incourant vastgoed, zal een interviewronde worden gehouden met de betrokkenen partijen bij de aanen verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Deze betrokken partijen betreffen eigenaren, beleggers en ontwikkelaars. In het volgende hoofdstuk wordt geïnventariseerd hoe deze partijen aankijken tegen de aanen verkoop van dergelijk vastgoed.


- 24 -

4

HET SENTIMENT VAN EIGENAREN, ONTWIKKELAARS EN BELEGGERS

Om te onderzoeken hoe de betrokken partijen aankijken tegen de aankoop, verkoop en waarde van incourant vastgoed worden in dit hoofdstuk standpunten van eigenaren, beleggers en ontwikkelaars onderzocht. Op basis van bestaande onderzoeken en interviews (bijlage 1) is hun sentiment ten aanzien van de aanen verkooprisico’s en aanen verkoopmogelijkheden geïnventariseerd. Allereerst zijn daartoe de motieven verwoord binnen welk kader de vastgoedpartijen handelen. Vervolgens zijn de antwoorden uit de interviews ten aanzien van de aanen verkoopmogelijkheden van incourant vastgoed toegelicht. De inventarisaties monden uit in een aanscherping van de hypothese over de optimale verkoopstrategie in relatie tot de waarde van het herontwikkelbare incourante vastgoed.

4.1

De problemen van CREM afdelingen van vastgoedeigenaren

De eerste betrokkenen bij de aanen verkoop van incourant vastgoed betreffen vastgoedeigenaren. Deze vastgoedeigenaren bestaan uit grote bedrijven die over meerdere vastgoedobjecten beschikken. Vastgoedzaken worden bij deze bedrijven geregeld door de eigen CREM afdeling van het bedrijf. 4.1.1 De motieven van de CREM afdeling van grote bedrijven De CREM afdeling van een bedrijf houdt zich bezig met het zo optimaal mogelijk inzetten van vastgoed voor het primaire bedrijfsproces. Voor dergelijke vastgoedeigenaren is het vastgoed ondergeschikt aan de werkprocessen in het bedrijf. Bij nieuwe of andere werkvormen moet het huidige vastgoed worden aangepast aan de nieuwe werkprocessen, of zal nieuw vastgoed moeten worden aangekocht of ontwikkeld om de werkprocessen binnen een bedrijf zo efficiënt mogelijk te laten zijn. Hoewel het bij vastgoedtransacties om grote bedragen gaat, moeten de vastgoedtransacties binnen dergelijk bedrijven in relatie tot de gehele omzet en kostenstructuur van het bedrijf worden bezien. Als hier naar wordt gekeken, valt op dat het aandeel huisvestingskosten maar een fractie is van de totale bedrijfskosten. Daarnaast kunnen huisvestingskosten een relatie vertonen met andere bedrijfskosten. Vastgoed afgestemd op het bedrijfsproces kan zodoende mogelijk de totale bedrijfskosten verlagen. Omdat CREM afdelingen het vastgoed op deze wijze beoordelen, hechten ze in vergelijking met beleggers, minder gewicht aan het behalen van de uiterste verkoopwaarde. (van Driel, 2003) 4.1.2 Verkoop van vastgoed door CREM afdelingen Om te beoordelen hoe vastgoedeigenaren aankijken tegen de verkoop van hun overtollige vastgoed zijn interviews gehouden met het RVOB (Rijksvastgoed- en ontwikkelbedrijf) zijnde de makelaar van de Staat en PostNL Real Estate als CREM afdeling van PostNL. Deze partijen zijn gekozen, omdat zij behoren tot de grootste eigenaar-gebruikers van incourant vastgoed in Nederland en daardoor veel ervaring hebben met de verkoop van incourant vastgoed. Onderstaand volgt hun visie. Redenen incourantheid en verkoop opstallen De redenen voor verkoop betreffen het overtollig zijn van het vastgoed voor de corebusiness van de bedrijven. De incourantheid komt voort uit de specifieke bedrijfsprocessen van de organisaties.


- 25 -

Aankopende partijen, verkooptijd en tijdelijk beheer In de huidige tijd zijn het vooral eindgebruikers, particulieren, ontwikkelende beleggers en in mindere mate gemeenten die nog investeren in de aankoop van de te herontwikkelen incourante objecten van 2

de vastgoedeigenaren. Objecten boven de 3.000 m blijken lastig verkoopbaar. Voor de economische crisis werd het vastgoed vooral verkocht aan de regionale top 10 ontwikkelaars en gemeenten. Vroeger werd een verkooptijd van circa 2 jaar per object als gemiddeld gezien. Momenteel is een verkooptijd van 5 tot 6 jaar echter meer gemiddeld dan uitzondering. Doordat de verkooptijd toeneemt, wordt ook het tijdelijk beheer en onderhoud van de panden als probleem gezien. Hier wordt geen budget voor vrijgemaakt en wordt ook geen rekening mee gehouden bij de bepaling van de netto verkoopprijs. Vooralsnog wordt het tijdelijk beheer uitbesteed aan leegstandsbeheerders. Invloedsfactoren verkoopprijs en verkooptijd De vraagprijs voor het vastgoed wordt bepaald op basis van de residuele waarde van mogelijke herontwikkelscenario’s voor het object. Volgens de vastgoedeigenaren zijn de belangrijkste invloedsfactoren voor de verkoopprijs de marktomstandigheden, de bestemming en de gemeente waarin het pand is gelegen. De marktomstandigheden bepalen in deze markt het bouwprogramma dat nog haalbaar is, de financieringen die nog kunnen worden verkregen en de risicomijdende houding bij aankopende partijen. Als daarnaast de bestemming van een object niet gewijzigd kan worden, kan ook dit een verkoop blokkeren. De gemeente waarin het pand is gelegen speelt vooral een rol aangaande de planologische stabiliteit en de coöperativiteit van de gemeente bij het meewerken aan een bestemmingswijziging. De ligging en bouwtechnische staat van het pand worden gezien als voorwaarden voor verkoop die gewoon goed moeten worden ingeschat in de verkoopprijs. Verkoopstrategieën De afweging voor een verkoopstrategie wordt bij de vastgoedeigenaren ofwel financieel ofwel markttechnisch gemaakt. Financieel gezien speelt de afweging tussen het realiseren van een lagere verkoopprijs met een korte verkoopperiode of het realiseren van een hogere verkoopprijs met een lange verkoopperiode en de vraag of er een dringende cashbehoefte is. Het creëren van mandjes met een mix van goede en slechte panden wordt door de vastgoedeigenaren echter niet aanbevolen, omdat de slechte panden een extra waarde drukkend effect zouden hebben op de totale portefeuille. Markttechnisch gezien gaat het bij een bepaling van de verkoopstrategie vooral om de wensen bij aankopende partijen ten aanzien van de afdekking van risico’s. Dit bepaald mede hoever men gaat bij het uitwerken van herontwikkelmogelijkheden en bestemmingswijzigingen voor een object. Ook het accepteren van voorwaardelijke biedingen en het geven van voorfinancieringsmogelijkheden enerzijds (huurkoop) of het opnemen van een winstdelingsregeling voor een omvangrijker bouwprogramma anderzijds, vormt een overweging bij de verkoop als gevolg van de markttechnische omstandigheden. Door de vastgoedeigenaren wordt momenteel een verkoopstrategie waarbij zo veel mogelijk risico’s worden weggenomen als de meest optimale verkoopstrategie gezien. Zelf ontwikkelen wordt echter niet als optie genoemd, omdat hier of geen budget voor is, of omdat de creditrating van het bedrijf daardoor wordt aangetast, of omdat de expertise daarvoor niet in huis is.


- 26 -

4.2

Waarom beleggers herontwikkeld vastgoed kopen, maar niet zelf herontwikkelen

4.2.1 De motieven van een belegger Om inzicht te krijgen in de beweegredenen van beleggers wordt gekeken naar de motieven van beleggers om te investeren in vastgoed. Daarbij spelen de volgende aspecten een rol: -

Vastgoed maakt in de totale beleggingsportefeuille vaak slechts een klein deel (10% tot 20%) uit. Vastgoed werd daarbij tot voor kort gezien als risicoarme en waardevaste belegging.

-

Beleggers zijn gericht op rendement en waardeontwikkeling van vastgoed. Het doel van beleggen is winst behalen door geld in te leggen. Mocht dit niet kunnen worden behaald op vastgoedinvesteringen, dan zullen ze andere beleggingsproducten verkiezen.

-

Rendement wordt op portefeuilleniveau bekeken, niet op objectniveau. Beleggers willen een bepaald rendement halen, de onderliggende beleggingsobjecten zijn daaraan ondergeschikt.

-

Beleggers zijn wel gericht op positieve ontwikkelingen voor panden. Positieve ontwikkelingen hebben namelijk een positieve invloed op de opbrengsten en daarmee het rendement.

-

Investeringskosten kunnen alleen worden gedaan als deze ook met rendement terug worden verdiend. Investeringen met het doel verlies verkleinen zijn ook minder interessant als met hetzelfde geld meer winst kan worden gemaakt door andere investeringen.

(Decisio, 2006 en van Driel, 2003) Beleggers kopen dus vastgoed in de veronderstelling dat de uiteindelijke totale opbrengsten minus de totale kosten een goed rendement met beperkt risico opleveren. Investeringen zonder directe opbrengsten zijn minder interessant, omdat het geld ook in andere beleggingsproducten kan worden geïnvesteerd. Beleggers initiëren daarom zelf ook geen te ontwikkelen projecten. (van Dijk, 2007) Het verkopen of herontwikkelen van vastgoed zien beleggers als een uiterste noodzaak. Zolang er nog enige kans bestaat dat het vastgoed kan worden aangewend in de bestaande functie, wordt deze strategie verkozen boven verkoop en helemaal boven herontwikkeling. (OGA, 2009) Herontwikkeling kost veel geld, terwijl het ingeschatte rendement laag is. Daarnaast zijn de meeste beleggers niet thuis in het ontwikkelen van panden. Dit vergt andere (markt)kennis welke een belegger vaak niet in huis heeft. Bovendien betekent transformatie over het algemeen dat het pand een bestemming krijgt anders dan kantoor en zijn beleggers vaak niet bekend op deze andere markten. (Decisio, 2006) 4.2.2 Aan- en verkoop van vastgoed door beleggers Om te beoordelen hoe vastgoedbeleggers aankijken tegen de aanen verkoop van te herontwikkelen vastgoed zijn interviews gehouden met twee grote institutionele vastgoedbeleggers die veel ervaring hebben met de aanen verkoop van vastgoed, zijnde a.s.r. vastgoed vermogensbeheer en Syntrus Achmea Vastgoed. Onderstaand volgt de visie van beide partijen per onderwerp. Redenen incourantheid en aanen verkoop opstallen Vastgoedbeleggers beoordelen vastgoed vooral op rendement en mogelijkheden aan het einde van de beleggingshorizon. Ze beschouwen vastgoed als incourant, als het vastgoed is verouderd of het op een incourante locatie is gelegen. Verder kopen beleggers eigenlijk alleen incourant vastgoed aan, nadat ze zijn vernieuwd. Vanwege hun status mogen ze namelijk niet te veel risico’s lopen.


- 27 -

Aankopende partijen, verkooptijd en tijdelijk beheer Het incourante vastgoed van beleggers wordt voornamelijk verkocht aan particulieren, private equity fondsen of buitenlandse beleggers. Deze partijen hebben een ander risicoprofiel en durven en kunnen meer risico nemen. De verkooptijden voor het vastgoed zijn wel langer geworden. Voor 2010 werd nog circa 80% van het aanbod binnen 1 jaar verkocht, nu is dit percentage gedaald tot circa 20%. In het kader van tijdelijk beheer houden beleggers de panden het liefst zo lang mogelijk verhuurd in verband met het verwachte rendement en een buffer voor mogelijke herontwikkeling. Bij een aankoop zijn beleggers vaak niet de ontwikkelende partij, waardoor tijdelijk beheer in dat geval geen rol speelt. Invloedsfactoren verkoopprijs en verkooptijd De vraagprijs van het vastgoed wordt bij beleggers bepaald op basis van de getaxeerde marktwaarde voor de huidige functie. De gerealiseerde verkoopprijs kan echter wel tot 40% onder de getaxeerde marktwaarde

liggen,

omdat

de

taxaties

onvoldoende

rekening

zouden

houden

met

de

toekomstverwachtingen. Ontwikkelscenario’s worden niet in beeld gebracht voor een verkoop. Als belangrijkste invloedsfactor voor de aanen verkoopprijs wordt de locatie en ligging binnen de Randstad gezien. De overige factoren beschouwen beleggers als ondergeschikt. Verkoopstrategieën Het vastgoed van beleggers wordt vooral op reguliere wijze verkocht met de huidige bestemming. Een verkoopverhaal

kan

mogelijk

wel

onderdeel

uitmaken

van

een

verkoop.

Investeren

in

herontwikkeltrajecten en bestemmingswijzigingen, zien ze echter niet als hun corebusiness, waar ze ook de kennis niet voor in huis hebben. Gezien de marktsituatie en het idee dat ze hier mogelijk kansen mee laten liggen, willen ze hier in de toekomst mogelijk wel meer in investeren. Aandeel herontwikkellocaties, aankooptijd en aankoopprijs Het aandeel herontwikkellocaties in de portefeuille wordt door de beleggers als verschillend beoordeeld. De één koopt liever nieuwbouwlocaties dan herontwikkellocaties vanwege de kwaliteit. Bij de ander worden herontwikkellocaties juist als interessant gezien, omdat deze vaak op goede locaties zijn gelegen. Voor een aankoopbeslissing wordt door beleggers ongeveer een half jaar uitgetrokken. De feitelijke beoordeling kan in circa 2 à 3 maanden plaatsvinden, onderhandelingen zorgen voor een langere doorlooptijd. Bij het bepalen van de aankoopprijs speelt vooral het totaalrendement op lange termijn een rol. De aankoopprijs is goed als het totaalrendement goed is en de risico’s zijn afgedekt. Aankopen gaan dan ook gepaard met een meer of minder uitgebreide risicoanalyse. Aankoopstrategieën Beleggers hebben strategische kaders waar een aankoop aan moet voldoen, zoals de ligging in de Randstad. Voor mogelijke aankopen worden onderzoeken uitgevoerd naar de marktontwikkelingen en financiële analyses ten behoeve van de aankoopprijs. De aankopen worden vervolgens vervat in een investeringsvoorstel. In de aankoopprocedures van beleggers worden geen technische analyse en RO beleidsanalyse opgenomen. Omdat beleggers eindafnemers zijn wordt verondersteld dat deze aspecten goed zijn, of worden hiervoor clausules opgenomen in het koopcontract. Wel maakt een juridisch onderzoek naar de verkopende partij (due diligence) onderdeel uit van de procedure.


- 28 -

Aankoopsentiment Beleggers hebben momenteel nog geld om te investeren. Dat betekent dat ze hierdoor momenteel erg veel vastgoed krijgen aangeboden en in deze markt kritisch kunnen zijn ten aanzien van de aankoop van vastgoed. Ook al is dit mogelijk maar tijdelijk, in deze markt willen beleggers niet meedoen aan tenders. Dit kost de beleggers namelijk veel geld, waarbij eveneens een grote kans aanwezig is dat het

project

niet

doorgaat.

Andere

voorwaarden

voor

aankopen

zijn

exclusiviteit

in

de

onderhandelingen, het RO risico moet zijn afgedekt en de projectkosten moeten vooraf vast staan. De beleggers zijn ervan overtuigd dat panden bij herontwikkeling moeten worden afgewaardeerd. Ten opzichte van een rendement van 6,5% worden de gevraagde prijzen echter nog als te hoog gezien. Daarnaast wordt de ene gemeente als lastiger ervaren dan de andere. Het nadenken wat er met gebouwen in de bestaande stad moet gebeuren zien zij wel als de opgave van de toekomst. Daarbij pleiten zij voor een open houding van alle partijen en realisme over risico’s, kosten en opbrengsten.

4.3

De risicoinschatting van ontwikkelaars

4.3.1 De drijfveren van ontwikkelaars Het proces van projectontwikkeling betreft het proces van de verwerving en ontwikkeling van locaties met als doel deze weer met winst te verkopen. Een projectontwikkelaar verwerft daartoe interessante bouwlocaties, bedenkt een concept voor de locatie, zoekt eindafnemers die het vastgoed willen kopen en regelt de bouw en de financiering van het project. Aan dit proces zijn echter risico’s verbonden. Een belangrijk bestaansrecht van de projectontwikkelaar is het overnemen van deze risico's vanuit de gedachte dat hij het ontwikkelproces efficiënter kan uitvoeren en meer oog heeft voor winstgevende vastgoedconcepten. De belangrijkste risico’s betreffen het marktrisico, prijsrisico en ontwikkelrisico. -

Het marktrisico heeft betrekking op de gevolgen van gewijzigde marktomstandigheden tijdens het ontwikkelingsproces. Dit komt tot uitdrukking in het niet of tegen een tegenvallende prijs kunnen verhuren of verkopen van het vastgoed aan het eind van het ontwikkelproces.

-

Het prijsrisico betreft het risico dat de kosten hoger uitvallen dan oorspronkelijk begroot.

-

Het ontwikkelrisico heeft betrekking op het risico dat zich onvoorziene omstandigheden in het ontwikkelproces voordoen die leiden tot hogere kosten of forse vertraging. Bij grote vertragingen nemen vooral de rentelasten sterk toe.

Een projectontwikkelaar is vaak een onafhankelijk bedrijf dat zich toelegt op het ontwikkelen van vastgoedconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Ook komen projectontwikkelaars voor die deel uitmaken van een bouwconcern (de zogenaamde ontwikkelende bouwers) of projectontwikkelaars die gelieerd zijn aan financiële instellingen. (Nozeman, 2008) 4.3.2 Aan- en verkoop van vastgoed door ontwikkelaars Om te beoordelen hoe vastgoedontwikkelaars aankijken tegen de aanen verkoop van te herontwikkelen vastgoed zijn interviews gehouden met het Synchroon en Boelens de Gruyter. Synchroon is daarbij gekozen als vertegenwoordiger van een grote landelijke projectontwikkelaar, terwijl Boelens de Gruyter is gekozen, omdat zij een deel van het incourante vastgoed uit de KPN portefeuille heeft opgekocht. Onderstaand volgt hun visie op de aankoop van ontwikkelvastgoed.


- 29 -

Aandeel herontwikkellocaties, aankooptijd, tijdelijk beheer en aankoopprijs Het aandeel herontwikkellocaties verschilt bij de ontwikkelaars van 20% tot 75%, maar wordt door beide wel als stijgende beschouwd. De belangrijkste reden voor het aankopen van herontwikkelbaar vastgoed is rendement. Doordat het herontwikkelen van vastgoed complexer is dan nieuwbouw op uitleglocaties, is het mogelijk om meerwaarde toe te voegen en dus winst te maken. Voor een aankoopbeslissing hebben de ontwikkelaars ongeveer één tot vier maanden nodig, met een gemiddelde van 2 maanden. Door onderhandelingen is de daadwerkelijke aankooptijd alleen soms wat langer. Het tijdelijk beheer en onderhoud wordt door de ontwikkelaars zeer belangrijk gevonden. Enerzijds is tijdelijk gebruik van het vastgoed gewenst vanuit financieel oogpunt. Anderzijds kan tijdelijk beheer worden gebruikt om de locatie interessant te houden of te maken voor de afzet van de toekomstige functie. Voor het bepalen van de aankoopprijs wordt door de ontwikkelaars een businesscase opgesteld, waarbij de aankoopprijs residueel wordt bepaald. Deze wordt vervolgens voorzien van een risicoanalyse, waarbij voor de risico’s een afslag in mindering wordt gebracht. Onzekerheden over de toekomstige functie worden als belangrijkste risico genoemd. Aankoopstrategieën De belangrijkste aankoopvoorwaarden voor projectontwikkelaars zijn de financiële haalbaarheid en zicht op afzet. Om het object te kunnen afzetten zijn de volgende aspecten van belang: -

de locatie / omgeving

-

de structuur van het gebouw

-

of het bij aankoop al een gebruiker in zich heeft, danwel er interesse is voor huur of koop

-

planologische mogelijkheden

-

potentiële planologische mogelijkheden en de coöperativiteit van de gemeente

De ontwikkelaars zijn terughoudender geworden met het lopen van risico’s. De belangrijkste risico’s zijnde de RO-titel (bestemmingswijziging) en het voorverkooppercentage moeten wel in meer of mindere mate zijn afgedekt. Veel aankopen gaan bij beide partijen dan ook onder voorwaarden. Door Boelens de Gruyter wordt bovendien aangegeven dat zij due diligence onderzoeken uitvoeren naar de betrouwbaarheid van de verkopende partij en dat de financieringsmogelijkheden moeten worden geregeld. Tot slot wordt door één van beide ontwikkelaars aangegeven dat ze zich graag alleen nog willen richten op conceptontwikkeling, zonder aankoop van het vastgoed en overname van de risico’s. Aankoopsentiment Ontwikkelaars verkiezen de onderhandse verkooptrajecten met één-op-één onderhandelingen boven prijsvragen. Bij één-op-één trajecten zijn er meer mogelijkheden voor optimalisatie en het vinden van de beste kopers. Prijsvragen gaan volgens de ontwikkelaars ten koste van de kwaliteit, kost de marktpartijen veel geld en kan bij de financiering voor problemen zorgen. Daarnaast staan de ontwikkelaars open voor het in coproductie uitvoeren van projecten of het ontwikkelen van nieuwbouw terwijl het eigendom bij de huidige eigenaar blijft (huurkoop). Risicoafdekking is hiervan het voordeel. Voor de huidige eigenaar kan op deze wijze de meest optimale verkoopprijs worden behaald.


- 30 -

De ontwikkelaars vinden verder dat op dit moment erg veel vastgoed wordt aangeboden, waarvan ook veel niet interessant is of niet op de juiste plek ligt. Meer dan voor de crisis gaat het nu om de kwaliteit van het vastgoed en de exit mogelijkheden. Daarnaast zijn volgens de ontwikkelaars nog niet alle eigenaren zich goed bewust van de huidige marktomstandigheden en de extra inspanningen die in deze markt moeten worden geleverd bij een aanen verkoop. Verder zijn gemeenten een belangrijke rol gaan spelen bij een aankoop, omdat deze verantwoordelijk zijn voor een bestemmingswijziging. Tot slot geldt dat risico’s door de ontwikkelaars te managen moeten zijn bij een aankoop. Ze betalen zogezegd liever het dubbele bij meer zekerheden, dan de helft als er nog veel onzekerheden zijn.

4.4

Analyse

In de theorie werd verondersteld dat de waarde van het vastgoed hoger zou moeten worden naarmate het ontwikkeltraject van het vastgoed vordert. De geschetste redenen daarvoor betroffen het feit dat risico’s afnemen naarmate een project vordert. In een interviewronde met eigenaren, beleggers en ontwikkelaars is geïnventariseerd hoe deze partijen aankijken tegen de aanen verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed en welke aspecten zij daarbij laten meewegen. De CREM afdelingen van vastgoedeigenaren geven aan dat het primaire werkproces bij hun organisatie voorop staat. De theorie geeft aan dat CREM afdelingen daarom primair geneigd zijn om zo snel mogelijk een verkoopresultaat te behalen, zodat er weer middelen beschikbaar komen voor het primaire bedrijfsproces. Gezien het feit dat de vastgoedopbrengsten slechts een beperkt aandeel van de omzet vertegenwoordigen is het ook logisch dat de CREM afdelingen normaliter nauwelijks worden gestimuleerd om een zo optimaal mogelijk verkoopresultaat te behalen. In deze markt moeten alle bedrijven echter flink bezuinigen en wordt bekeken waar bezuinigd kan worden danwel extra inkomsten kunnen worden gegenereerd. Dat zou de verklaring kunnen zijn waarom de CREM afdelingen nu inzetten op de verkoop van hun vastgoed en geïnteresseerd zijn in de optimale verkoopprocedure. Daarnaast is het in deze markt erg lastig om überhaupt vastgoed te verkopen en zeker als het incourant is. Ook dit zou een reden kunnen zijn dat de vastgoedeigenaren hun verkoopprocedure meer zijn gaan afstemmen op de wensen van de aankopende partijen. In de huidige economische situatie betekent dit dat de vastgoedeigenaren voor een verkoop zoveel mogelijk risico’s afdekken voor de aankopende partijen, waarbij ze ook de eerste fase van het herontwikkelproces in worden getrokken. Zelf ontwikkelen is voor hen echter geen optie, vanwege het ontbreken van budget, de aantasting van de creditrating van het bedrijf of het ontbreken van expertise. Beleggers kijken vooral vanuit rendement naar vastgoed. Ze willen alleen in vastgoed investeren als het rendement oplevert en ze de winst binnen afzienbare tijd kunnen incasseren. Als het vastgoed te weinig rendement oplevert wordt het verkocht. Waarschijnlijk willen beleggers daarom het vastgoed zo snel mogelijk verkopen, opdat er weer nieuwe middelen beschikbaar zijn voor nieuwe investeringen. Dit kan verklaren waarom beleggers tot nu toe geen alternatieve verkoopstrategieën hebben gebruikt. De beleggers geven aan in de toekomst wel alternatieve verkoopstrategieën te willen onderzoeken, omdat ze nu waarschijnlijk geld laten liggen. Het is hierbij de vraag in hoeverre dit denkpatroon structureel van aard zal zijn of nu een noodgreep is, omdat de verkopen en verkooprijzen tegenvallen.


- 31 -

Het zelf herontwikkelen is ook voor beleggers een brug te ver. Enerzijds omdat het bij herontwikkelen moeilijker is om direct het gewenste rendement te behalen. Herontwikkelen kost namelijk veel geld en verdiend zich pas veel later terug. Daarnaast hebben beleggers de kennis hiervoor niet in huis en zijn ze zeer risicomijdend. Omdat ontwikkeling een hoger risicoprofiel kent dan beleggen, is dit waarschijnlijk een reden waarom beleggers hier niet happig op zijn. Verder vormt ook de inzet van financiële middelen een blokkade bij zelf herontwikkelen, omdat beleggers dit vanuit hun status niet mogen of ze te maken krijgen met duurdere financieringen. Ze verkiezen in dat verband het verkopen van hun oude onroerend goed zonder lange verkoopprocedures en het weer scherp inkopen van nieuw onroerend goed, waarbij de ontwikkelrisico’s bij de aankoop volledig zijn afgedekt. Vanwege de huidige marktsituatie en het feit dat de beleggers nog één van de weinige partijen zijn die nu willen investeren, hebben ze in deze situatie ook de mogelijkheid om te eisen dat zij geen enkel risico willen lopen. Bij een andere marktsituatie zal dit een spel van onderhandelingen zijn. Het doel van projectontwikkelaars is het verwerven en ontwikkelen van locaties met als doel deze met winst weer te verkopen. Om dit mogelijk te maken bestaat de inhoudelijke kant van de ontwikkelaar uit het bedenken van gewilde concepten voor een locatie en het zoeken van afnemers. In de goede economische tijden werd alles wat de ontwikkelaars bedachten binnen ‘no-time’ verkocht. De eisen die daarbij aan aankopen werden gesteld waren minder groot, het ging vooral om het verwerven van zoveel mogelijk ontwikkellocaties zodat zoveel mogelijk winst kon worden gemaakt. In die periode was de verkoopmethode met het uitschrijven van verkooptenders voor vastgoedeigenaren zeer lucratief, omdat door de ontwikkelaars zodoende over elkaar heen werd geboden. Met de economische crisis zijn de risico’s aan het ontwikkelproces echter goed zichtbaar geworden. Een aantal ontwikkelaars heeft flinke verliezen geleden door te dure aankopen voor de crisis en een wegvallende afzetmarkt tijdens de crisis. Daarnaast zijn de banken veel strenger geworden aangaande het verstrekken van de financiering. Dit heeft er toe geleid dat de ontwikkelaars nu een langere aankoopperiode in ogenschouw nemen, hun aankopen voorzien van deugdelijke risicoanalyses en deze risico’s meecalculeren in de aankoopprijs die ze voor een object willen betalen. Daarbij willen ze in feite alleen nog vastgoed aankopen als de belangrijkste risico’s, zijnde zicht op voorverhuur of voorverkoop en de bestemmingswijziging, zijn afgedekt. Ze betalen zogezegd liever het dubbele bij meer zekerheden dan de helft als er nog veel onzekerheden zijn.

4.5

Aanscherping hypothese

Op basis van de theorie is de volgende hypothese geformuleerd: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als de locatie pas wordt verkocht, nadat de nieuwbouw is gerealiseerd. De verkoopwaarde wordt namelijk hoger naarmate het ontwikkeltraject vordert, omdat de risico’s afnemen. ” Uit de interviewronde met eigenaren, beleggers en ontwikkelaars is echter gebleken dat eigenaren, beleggers en ontwikkelaars vooral organisatorische motieven een rol laten spelen bij de bepaling van de aan- of verkoopprijs. In de afweging tussen een korte verkooptermijn met een lagere verkoopprijs


- 32 -

of een langere verkooptermijn met een hogere verkoopprijs wordt veelal het eerste gekozen. Als redenen hiervoor geven de eigenaren en beleggers aan dat de cashbehoefte van het bedrijf meespeelt, dat ze vaak de expertise niet in huis hebben om (een deel van) het ontwikkeltraject op zich te nemen en dat ontwikkeling van vastgoed de financieringspositie van het bedrijf aantast. In dat kader wensen veel eigenaren en beleggers het vastgoed in zijn huidige staat te verkopen. Het zijn de bezuinigingen en de huidige risicomijdende houding van ontwikkelaars waarom de eigenaren en de beleggers waarschijnlijk op zoek gaan naar optimale verkoopstrategieën. Dit leidt daarom tot de eerste constatering dat de verkoopstrategie afhankelijk is van de marktsituatie. Los van deze constatering staat de vraag open welke verkoopstrategie, binnen het strategische kader van eigenaren en beleggers, zijnde niet zelf herontwikkelen, dan het optimale verkoopresultaat oplevert. Dit betreft de vraag of het vastgoed het beste in de huidige staat kan worden verkocht, of dat verkoopplannen, danwel gewijzigde bestemmingsplannen of uitgestelde leveringen zorgen voor een optimaler verkoopresultaat. Mede op basis van de na de theorie geformuleerde hypothese voor de bepaling van de optimale verkoopstrategie leidt dit tot de volgende aangepaste hypothese: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als voor een verkoop door de eigenaar de bestemming wordt gewijzigd naar een courante bestemming, danwel het vastgoed wordt verkocht onder voorwaarden met een uitgestelde levering. ” Om deze hypothese te toetsen zijn in het volgende hoofdstuk een aantal casussen uitgewerkt, waarbij onderzocht is hoe de verkopen van het vastgoed tot stand zijn gekomen, welke risico’s bij de verkoop nog aanwezig waren en hoe de waarde van het vastgoed zich heeft ontwikkeld. Op basis van deze casussen kan vervolgens worden geanalyseerd hoe de praktijkvoorbeelden zich verhouden tot de hier geformuleerde hypothese.


- 33 -

5

PROJECTRISICO’S EN HERONTWIKKELWAARDEN NADER ONTLEED

5.1

Selectie projecten

Om te onderzoeken welke elementen in de praktijk effect hebben op de verkoopprijs van het vastgoed is aan vastgoedeigenaren gevraagd of ze projecten wilden aanleveren in een verder ontwikkelstadium met een bijzonder waardeverloop, objecten die meerdere keren zijn verhandeld of objecten die op basis van een verkooptender zijn verkocht. Bij de selectie is geen rekening gehouden met de ligging binnen of buiten de Randstad. Informatie over de projecten is afkomstig van de vastgoedeigenaren. Voor deze selectieafbakening is gekozen, omdat op deze manier kon worden bekeken hoe verschillende vastgoedpartijen aankijken tegen de waardering van hetzelfde object, onder dezelfde of gewijzigde omstandigheden. Keuzes en aannames die zijn gedaan bij de waardering van de objecten geven inzicht in de aspecten die een rol spelen bij de aankoop van vastgoedobjecten en de denkwijze van partijen. Deze informatie kan worden gebruikt voor het bepalen van de optimale verkoopstrategie.

5.2

Inhoud casestudie

De geselecteerde projecten zijn met behulp van een casestudie onderzocht, waarbij een analyse is gemaakt van de verkoopprijs, de kansen en risico’s ten tijde van de verkoop en de omvang van de verkoop- en ontwikkelperiode. Conform de hypothese zouden deze aspecten namelijk invloed hebben op de prijs van incourant vastgoed. Bij de analyse zijn de volgende onderdelen per project onderzocht: Verkoopprijs -

De initieel beoogde verkoopprijs bij de afstootbeslissing, inclusief ontwikkelingen

-

Het initieel beoogde bouwprogramma bij de afstootbeslissing, inclusief ontwikkelingen

-

De gerealiseerde verkoopprijs en type koper

-

De bandbreedte van de biedingen bij een openbare verkoop en type kopers

-

De voorbehouden en nabetalingsregelingen die in het koopcontract zijn opgenomen

-

Latere verkoopprijzen van het object, type kopers en te realiseren bouwprogramma

Kansen en risico’s bij verkoop -

De stappen die vooraf zijn gegaan aan de verkoop

-

De ontwikkelfase waarin het herontwikkelobject is verkocht

-

De verkoopmethode waarmee het herontwikkelobject is verkocht

-

De marktsituatie ten tijde van verkoop

-

De risico’s die nog aanwezig waren bij de verkoop

-

Belemmeringen en optimalisaties die een rol hebben gespeeld voor en na verkoop

-

Aandachtspunten uit de evaluatie van het aanen verkoopproces

Verkoop- en ontwikkelperiode -

De duur van de verkoopperiode

-

De ontwikkelperiode


- 34 -

Bij de analyse van de projecten stonden de verkoopprijs, de aanwezige kansen en risico’s en de verkoop- en ontwikkelperiode van het project centraal. Om een goede analyse te kunnen maken van de verkoopprijs is niet alleen gekeken naar de gerealiseerde verkoopprijs, maar is ook een analyse gemaakt van de verwachte verkoopprijs, andere biedingen op het object en latere verkoopprijzen. Door meerdere waarderingen van diverse partijen voor hetzelfde object te analyseren is getracht de denkwijze van partijen te ontleden bij hoger of lager waarderen van objecten.

5.3

Analyse casussen

VOOR DEZE PARAGRAAF GELDT GEHEIMHOUDING!


- 35 -

6

(MIS)MATCH TUSSEN THEORIE EN PRAKTIJK?

In het voorliggende onderzoek is onderzocht op welke manier een incourant vastgoedobject het beste verkocht kan worden voor een optimaal verkoopresultaat. De volgende vraag stond centraal: Op welke manier kan herontwikkelbaar incourant vastgoed het beste worden verkocht zodat het voor de eigenaar de meest optimale verkoopprijs oplevert? Om deze vraag te beantwoorden is in de theorie en door middel van interviews met vastgoedeigenaren, beleggers en ontwikkelaars gezocht naar de aspecten die van invloed zijn op de verkoopprijs van het incourante vastgoed. Hieruit is naar voren gekomen dat de verkoopwaarden, danwel aankoopwaarden van incourant vastgoed worden bepaald op basis van de residuele waarde methode. De waarde van het vastgoed wordt bij deze methode verkregen door alle kosten en rendementen voor de herontwikkeling in mindering te brengen op de marktwaarde van de nieuwe invulling van het object. Aspecten die zodoende invloed hebben op de waarde van het vastgoed betreffen de locatie, het bouwprogramma, de markt, de looptijd van het project en aanvullende kosten. Het bouwprogramma, de markt, de looptijd van het project en de aanvullende kosten zijn daarbij onderhevig aan risico’s. Deze risico’s hebben ofwel een lagere opbrengst, ofwel een vertraging, ofwel een overschrijding van de kosten tot gevolg. Door de aankopende partijen worden deze effecten ingeschat en meegecalculeerd in de aankoopprijs. Uit de zekerheidscurve van Gehner (2003) blijkt dat de kans van optreden en het impact van de risico’s kleiner wordt naarmate een project vordert. Het in een later stadium verkopen van het vastgoed zou in die zin een gunstig effect moeten hebben op de waarde van het vastgoed. De theorie leidde daarmee tot de volgende hypothese: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als de locatie pas wordt verkocht, nadat de nieuwbouw is gerealiseerd. De verkoopwaarde wordt namelijk hoger naarmate het ontwikkeltraject vordert, omdat de risico’s afnemen. ” In een interviewronde met eigenaren, beleggers en ontwikkelaars is vervolgens geïnventariseerd hoe deze partijen aankijken tegen de aanen verkoop van herontwikkelbaar incourant vastgoed. Daaruit blijkt dat eigenaren, beleggers en ontwikkelaars vooral organisatorische motieven een rol laten spelen bij de bepaling van de aan- of verkoopprijs. Eigenaren en beleggers geven aan dat de cashbehoefte van het bedrijf meespeelt, dat ze vaak de expertise niet in huis hebben om (een deel van) het ontwikkeltraject op zich te nemen en dat de financieringspositie van het bedrijf achteruit gaat als ze zelf gaan ontwikkelen. Binnen dit strategische kader van eigenaren en beleggers, zijnde niet zelf herontwikkelen, moet worden gezocht naar het optimale verkoopresultaat. Op basis van de theorie is de hypothese voor de bepaling van de optimale verkoopstrategie als volgt aangescherpt: “ De hoogste en meest optimale verkoopwaarde voor herontwikkelbaar incourant vastgoed wordt verkregen als voor een verkoop door de eigenaar de bestemming wordt gewijzigd naar een courante bestemming, danwel het vastgoed wordt verkocht onder voorwaarden met een uitgestelde levering ”


- 36 -

Om de aangescherpte hypothese te toetsen is een aantal casussen uitgewerkt, waarbij is onderzocht hoe de verkopen van het vastgoed tot stand zijn gekomen, welke risico’s daarbij nog aanwezig waren en hoe de waarde van het vastgoed zich heeft ontwikkeld. Opvallend was dat uiteindelijk alle casussen in de economische crisis met een goedgekeurd stedenbouwkundig programma van eisen of een conceptbestemmingsplan zijn verkocht. Verkopen zonder gemeentelijke randvoorwaarden vonden plaats onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeente op de bouwplannen en hebben uiteindelijk tot ontbinding geleid. Verder viel op dat de bouwprogramma’s bij de meeste casussen met de tijd zijn ingeperkt of dat gemeenten meer restricties stelden aan het te realiseren bouwprogramma. Aangaande de verkoopprijzen viel op dat deze vooral afhankelijk waren van het beoogde bouwprogramma. De aanwezige risico’s kwamen vooral tot uiting in de koopovereenkomst als aankoopvoorwaarde. De belangrijkste risico’s betroffen het ruimtelijke ordeningsrisico, het afzetrisico en het risico op onvoorziene kosten. Voor het ruimtelijke ordeningsrisico gold dat een voorbehoud voor goedkeuring van de gemeente op de plannen werd gevraagd. Voor het afzetrisico gold dat uitgestelde leveringen of het hebben van een eindafnemer de verkoop versoepelden. Voor verwachte onvoorziene kosten konden mee te leveren onderzoeken uitkomst bieden. De verkoopprijzen lagen bij de meeste casussen onder de initiële taxaties en zijn ofwel gedaald ofwel gelijk gebleven naarmate het ruimtelijke ontwikkelrisico verder werd afgedekt. Belangrijke oorzaken daarvoor zijn waarschijnlijk de toenemende afzetrisico’s door de economische crisis geweest en het gegeven dat in veel gevallen het bouwprogramma omlaag werd bijgesteld. Waarom het bouwprogramma omlaag is bijgesteld is niet bekend. Op basis van de interviews kan worden verondersteld dat gemeenten hun dominante rol willen laten gelden bij een bestemmingswijziging en daarom geneigd zijn bouwplannen in te perken. Op basis van de voorliggende gegevens is het dus nog maar de vraag of aangetoond kan worden dat de verkoopprijs daadwerkelijk hoger wordt naarmate het verkooptraject vordert. De biedingen aan het begin van het traject zijn namelijk vaak optimistischer dan de uiteindelijke verkoopprijzen. Hoewel risico’s beter kunnen worden ingeschat naarmate het traject vordert, is de impact van de risico’s ook groter in een verder gevorderd stadium. Bij de initiële taxatie wordt de risicoaftrekpost namelijk alleen meegenomen voor dat deel waarop wordt ingeschat dat het risico zich ook zal voordoen. De impact is echter groter als het risico zich ook daadwerkelijk voordoet. Doordat is geconstateerd dat de verkoopprijs voornamelijk afhangt van het te realiseren bouwprogramma en dat het originele bouwprogramma vaak door gemeenten omlaag wordt bijgesteld, zou de kans nog wel eens groter kunnen zijn dat de verkoopprijs in een verder gevorderd stadium lager wordt in plaats van hoger. Dit ondanks het feit dat de risico’s voor het project afnemen. Deze analyse sluit aan bij de constatering van het RVOB over verkoopprijzen die lager worden naarmate het verkooptraject vordert. Een tegenhanger van deze veronderstelling komt tot uitdrukking bij de casus Kruisweg. Bij deze casus geldt dat de biedingen gelijk zijn gebleven bij afnemende ruimtelijke risico’s en een toegenomen afzetrisico. Bij de casus Boulevard is daarnaast geconstateerd dat bij gelijkblijvende ruimtelijke risico’s de verwachte verkoopprijs naar beneden moest worden bijgesteld door het toegenomen afzetrisico. Hieruit kan worden geconstateerd dat de omvang van de risico’s toch wel effect heeft op de te realiseren verkoopwaarde.


- 37 -

Als verder meer in zijn algemeenheid naar de verkopen wordt gekeken, valt op dat het dus niet puur en alleen om een financiële afweging gaat bij de bepaling van de verkoopstrategie, maar dat ook andere aspecten een rol spelen voor de totstandkoming van de uiteindelijke verkoopprijs. In de afweging tussen een korte verkooptermijn met een lagere verkoopprijs of een langere verkooptermijn met een hogere verkoopprijs, kiezen eigenaren en beleggers veelal het eerste. Het zijn de bezuinigingen en de huidige risicomijdende houding van ontwikkelaars waarom de eigenaren en de beleggers waarschijnlijk op zoek gaan naar meer optimale verkoopstrategieën. Dit leidt daarom tot de constatering dat de verkoopstrategie ook afhankelijk is van de marktsituatie. Verder zal de optimale verkoopstrategie onder andere afhangen van de volgende factoren: -

De marktsituatie. In tijden van economische crisis heerst er een kopersmarkt, willen ontwikkelaars zoveel mogelijk risico’s afgedekt hebben en willen ze in principe alleen onderhands vastgoed aankopen eventueel met voorwaarden of voorfinanciering door de eigenaar (huurkoop). Bij hoogconjunctuur heerst er een aanbiedersmarkt, is er honger aan ontwikkellocaties en hebben tenders een prijsopdrijvend effect. (Ritt, 2009 en Van Dijk, 2007)

-

De locatie en uitstraling van het pand. De ligging en uitstraling van het object vormen zeer belangrijke

voorwaarden

voor

een

succesvolle

herontwikkeling.

Objecten

in

grote

herstructureringsgebieden zijn minder aantrekkelijk en vaak complexe en risicovolle projecten. -

De gemeente waarin het pand is gelegen. Doordat voor de herontwikkeling van de incourante vastgoedobjecten de bestemming moet worden gewijzigd en de gemeenten hiervoor het bevoegde gezag zijn, speelt hun coöperativiteit en betrouwbaarheid een belangrijke rol.

-

Ligging in de Randstad. Voor objecten in steden in de Randstad is de vraag groter.

-

De omvang van het vastgoed. Panden tot 3.000 m kunnen gemakkelijker worden verkocht.

-

De kennis van de eigenaar van het ontwikkelproces is belangrijk bij het verkrijgen van een

2

aantrekkelijke bestemmingswijziging en bij een moeilijk verkooptraject. Op basis van deze factoren kunnen ook de verschillen in de verkoopstrategie tussen PostNL en het RVOB worden verklaard. PostNL heeft namelijk overwegend objecten in de verkoop in het centrum van steden en dorpen. Verdichting is op deze locaties goed mogelijk. Daarnaast zijn de objecten van PostNL ook kleiner dan de objecten van het RVOB. PostNL heeft aldus minder risicovolle objecten in de verkoop dan het RVOB. In die zin is het logisch dat PostNL meer risico neemt en dat ze in alle contracten een meerwaardeclausule opnemen. Het RVOB zal meer moeite moeten doen om haar vastgoed te verkopen. Wel geldt dat zowel het RVOB als PostNL (semi)overheidsbedrijven zijn. In de onderhandelingen met de gemeente kan het voordeel hiervan zijn dat ze minder snel als winstgedreven partijen worden gezien, waardoor omvangrijkere bouwprogramma’s makkelijker uit te onderhandelen zijn. Anderzijds kan dit tegen ze werken als gemeenten het af te stoten vastgoed daarom juist willen bestemmen voor maatschappelijke doeleinden.


- 38 -

7

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN VOOR COURANTE VERKOOPMETHODEN

Dit hoofdstuk presenteert de resultaten van het onderzoek naar de beste verkoopstrategie voor eigenaren van incourant vastgoed, om het meest optimale verkoopresultaat te behalen. Bij dit onderzoek zijn de volgende vier deelvragen onderzocht: 1. Welke aspecten zijn van invloed op de waarde van herontwikkelbaar incourant vastgoed? 2. Welke risico’s doen zich vaak voor in het ontwikkelproces en wat zijn hiervan de effecten? 3. Welke aspecten laten eigenaren, beleggers en ontwikkelaars meewegen bij de aanen verkoop van een object? 4. Wat zijn de voor- en nadelen van de verschillende verkoopmomenten? In dit hoofdstuk wordt per paragraaf achtereenvolgens antwoord gegeven op deze deelvragen. Tot slot wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag en wordt een beslisboom gepresenteerd voor de meest optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed. De hoofdvraag luidt: Op welke manier kan herontwikkelbaar incourant vastgoed het beste worden verkocht zodat het voor de eigenaar de meest optimale verkoopprijs oplevert?

7.1

Aspecten met invloed op de waarde van herontwikkelbaar incourant vastgoed

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de residuele waarde methode de basis waarderingsmethode is voor de waardering van herontwikkelbaar incourant vastgoed. De aspecten die aldus van invloed zijn op de waarde van herontwikkelbaar incourant vastgoed betreffen die aspecten die in deze residuele waarde berekening worden meegenomen. De waarde van het vastgoed wordt bij de residuele waarde methode verkregen door alle kosten en rendementen voor de herontwikkeling in mindering te brengen op de marktwaarde van de nieuwe invulling van het object. Dit betekent dat voor de waarde van het vastgoed de volgende aspecten van belang zijn: -

De afzetprijs en kosten voor het te realiseren bouwprogramma. Deze zijn afhankelijk van: de locatie, de omvang van het bouwprogramma en het marktprijsniveau

-

Het rendement. Deze is afhankelijk van: de hoogte van het marktrendement, de looptijd van het project en onverwachte aanvullende kosten

7.2

Risico’s in het herontwikkelproces en effecten

Risico’s die zich in het ontwikkelproces kunnen voordoen, kunnen conform RISMAN worden opgedeeld in technische, organisatorische, ruimtelijk / planologische, politiek / bestuurlijke, juridisch / wettelijke, financieel / economische en sociaal / maatschappelijke risico’s. De belangrijkste risico’s die zich in het herontwikkelproces kunnen voordoen betreffen risico’s bij het verkrijgen van een bestemmingsplanwijziging (en daaraan gerelateerd risico’s in de samenwerking met de gemeente, de onbetrouwbaarheid van de overheid en bezwaren uit de omgeving), afzetrisico’s door een tegenvallende marktsituatie en onvoorziene risico’s door bijvoorbeeld belemmeringen aan het object of de locatie of belemmeringen bij het verkrijgen van de financiering.


- 39 -

Alle belemmeringen hebben ofwel een lagere opbrengst, ofwel een vertraging in het project, ofwel een overschrijding van de kosten tot gevolg. Door de aankopende partijen worden de effecten van de mogelijke belemmeringen in het ontwikkelproces ingeschat en meegecalculeerd in de aankoopprijs.

7.3

Aspecten die meewegen bij de aanen verkoop van een object

Voor een antwoord op de vraag welke aspecten meewegen bij de aanen verkoop van een object, moeten de standpunten van eigenaren, beleggers en ontwikkelaars worden bekeken. Daarbij blijkt dat bij CREM afdelingen van grote bedrijven vastgoed ondergeschikt is aan de primaire werkprocessen in het bedrijf en dat de vastgoedkosten slechts een fractie van de totale bedrijfskosten beslaan. Bij eigenaren speelt de cashbehoefte van het bedrijf een grote rol bij de verkoopstrategie. Bij beleggers draait de aanen verkoopstrategie van vastgoed vooral om rendement. Vastgoed is voor hen interessant als het een goed rendement en beperkt risico oplevert. Als dit niet het geval is wil men het vastgoed zo snel mogelijk weer verkopen zodat het geld beschikbaar komt voor andere investeringen. Ten aanzien van zelf ontwikkelen geldt zowel voor beleggers als voor CREM afdelingen dat ze vaak de expertise niet in huis hebben om een ontwikkeltraject op zich te nemen en dat de financieringspositie van het bedrijf achteruit gaat als ze zelf gaan ontwikkelen. Een projectontwikkelaar verwerft locaties met als doel deze met winst weer te verkopen, vanuit de gedachte dat zij het ontwikkelproces efficiënter kunnen uitvoeren en meer oog hebben voor winstgevende vastgoedconcepten. In de goede economische tijden werden alle concepten van ontwikkelaars binnen no-time verkocht en ging het vooral om het verwerven van zoveel mogelijk ontwikkellocaties zodat zoveel mogelijk winst kon worden gemaakt. Met de economische crisis zijn de risico’s van het ontwikkelproces zichtbaar geworden, waardoor ontwikkelaars nu alleen nog vastgoed willen aankopen als de belangrijkste risico’s, zijnde zicht op voorverkoop en de bestemmingswijziging, zijn afgedekt. Voorbehouden in koopovereenkomsten voor goedkeuring op een ontwikkelplan, uitgestelde leveringen om voorverkoop te halen of samen met de vastgoedeigenaren het project ontwikkelen (op basis van huurkoop), zijn ook mogelijk. Dichtgetimmerde bestemmingswijzigingen zijn niet wenselijk, omdat ontwikkelaars dan geen flexibiliteit meer hebben om de plannen te optimaliseren.

7.4

Voor- en nadelen van de verschillende verkoopmomenten

Voor de verkoop van het vastgoed kunnen de volgende 7 verkoopmomenten worden geformuleerd: 1. Verkoop huidige staat 2. Verkoop na onderzoek herontwikkelmogelijkheden en belemmeringen 3. Verkoop na opstellen programma van randvoorwaarden 4. Verkoop na goedgekeurd SPVE / globaal bestemmemmingsplan 5. Verkoop na bestemmingswijziging 6. Verkoop na verlening bouwvergunning 7. Verkoop na realisatie


- 40 -

De voordelen van de verkoopmomenten verkoop huidige staat en verkoop na onderzoek herontwikkelmogelijkheden betreffen lage kosten en een overzienbare verkooptermijn. Deze voordelen gelden echter alleen bij bijzondere objecten / locaties of bij gunstige marktomstandigheden. Bij ongunstige marktomstandigheden zullen bij deze verkoopstrategieën aanvullende onderzoeken worden gevraagd. Voor de verkoopmomenten verkoop na opstellen programma van randvoorwaarden en verkoop na goedgekeurd SPVE geldt als voordeel dat het bestemmingsrisico grotendeels is afgedekt. Hiervoor is echter wel enige kennis van het ontwikkelproces benodigd is en coöperativiteit en betrouwbaarheid van de gemeente. Doordat nog niet alle risico’s zijn afgedekt zullen mogelijk geen hoofdprijzen worden behaald. Voor verkoop na bestemmingswijziging, verkoop na verlening bouwvergunning en verkoop na realisatie geldt als voordeel dat de risico’s grotendeels of volledig zijn afgedekt, waardoor hogere verkoopprijzen zullen volgen. De nadelen van deze strategieën is dat veel afstemming met en coöperativiteit van de gemeente vereist is. Daarnaast vergt het een behoorlijke verkooptermijn, aanzienlijke kosten en veel kennis van het ontwikkelproces. Een samenwerking op basis van huurkoop kan eventueel wel mogelijkheden bieden voor eigenaren en flexibiliteit voor ontwikkelaars.

7.5

De optimale verkoopstrategie voor herontwikkelbaar incourant vastgoed

Uit het onderzoek naar de optimale verkoopstrategie voor herontwikkelbaar incourant vastgoed is naar voren gekomen dat de verkoopstrategie voor het vastgoed niet los gezien kan worden van de organisatorische motieven van de verkopende vastgoedeigenaren. Vastgoedeigenaren geven aan dat bij de verkoopstrategie de cashbehoefte van het bedrijf een rol speelt, dat ze vaak de expertise niet in huis hebben om (een deel van) het ontwikkeltraject op zich te nemen en dat de financieringspositie van het bedrijf achteruit gaat als ze zelf gaan ontwikkelen. Dit betekent dat de verkoopmomenten na bouwvergunning en na realisatie afvallen, tenzij er met huurkoop wordt gewerkt. Verder is uit de casestudies gebleken dat de verwachte verkoopwaarde weliswaar stijgt bij een afname van de risico’s, maar dat de waarde ook daalt als een risico tot uiting komt. En de kans dat het bouwvolume kleiner wordt na het opstellen van een verkoopplan kan daarbij als hoog worden ingeschat. Daarom kan vanuit het oogpunt van de vastgoedeigenaren het verkoopmoment na herontwikkelwaardetaxatie als het meest ideale verkoopmoment worden gezien, tenzij de taxatie een hogere waarde aangaf voor het object in de huidige staat en er een gerede kans op nieuw gebruik bestaat. In dat geval zal dit moment als verkoopstrategie moeten worden aangehouden. Naast de randvoorwaarden vanuit de vastgoedeigenaren spelen ook de randvoorwaarden van de aankopende ontwikkelaars een rol. Deze randvoorwaarden blijken erg afhankelijk te zijn van de marktsituatie en de kwaliteit van het object. Bij gunstige marktomstandigheden speelt het afzetrisico een minder grote rol en durven de ontwikkelaars meer risico te lopen. Met de economische crisis willen ontwikkelaars echter in principe alleen nog vastgoed aankopen als de kwaliteit van het object goed is en de belangrijkste risico’s, zijnde zicht op voorverkoop en de bestemmingswijziging, zijn afgedekt. Voorbehouden in koopovereenkomsten voor goedkeuring op een ontwikkelplan, uitgestelde leveringen om voorverkoop te halen of samen met de vastgoedeigenaren het project ontwikkelen, zijn ook mogelijk. Dichtgetimmerde bestemmingswijzigingen zijn echter niet wenselijk, omdat de ontwikkelaars dan geen flexibiliteit meer hebben om de plannen te optimaliseren.


- 41 -

Op basis van deze conclusies kan een beslisboom met de volgende vragen worden opgesteld voor een optimale verkoopstrategie afgestemd op de van toepassing zijnde invloedsfactoren: 1. Is de herontwikkelwaarde hoger dan de waarde in huidige staat? Een aanbieding met herontwikkelpotentie heeft alleen zin als de herontwikkelwaarde hoger is dan de waarde in huidige staat. Als dit niet het geval is, kan beter voor de verkoop van het object in zijn huidige staat worden gekozen, conform een reguliere verkoop. 2. Is er sprake van een aanbiedersmarkt of van een kopersmarkt? In economisch ongunstige tijden heerst er een kopersmarkt en willen ontwikkelaars zoveel mogelijk risico’s afgedekt hebben. Daarbij willen ze in principe alleen onderhands vastgoed aankopen, eventueel met voorwaarden of met een voorfinanciering door de eigenaar, ook wel huurkoop genoemd. Bij economisch gunstige tijden heerst er een aanbiedersmarkt, is er honger aan ontwikkellocaties en hebben tenders juist een prijsopdrijvend effect. Bij een aanbiedersmarkt hoeven dus nauwelijks risico’s te worden afgedekt, terwijl bij een kopersmarkt minimaal een programma van randvoorwaarden aanwezig zal moeten zijn, wil een verkoop slagen. Omdat de randvoorwaarden van partijen naar aanleiding van de marktsituatie een dusdanig groot effect op de verkoopmogelijkheden van vastgoed hebben, vormt dit de eerste vraag die bij de beslisboom moet worden beantwoord. 3. Kent het object één van de volgende risico's: het object is niet bijzonder én de locatie niet aantrekkelijk en / of de gemeente is niet coöperatief en / of onbetrouwbaar? Doordat voor de herontwikkeling van de incourante vastgoedobjecten de bestemming moet worden gewijzigd en de gemeenten hiervoor het bevoegde gezag zijn, speelt hun coöperativiteit en betrouwbaarheid een belangrijke rol. Ook de ligging en uitstraling van het object vormen belangrijke voorwaarden voor een succesvolle herontwikkeling. Objecten in grote herstructureringsgebieden zijn minder aantrekkelijk en vaak complex en risicovol. Beide risico’s zouden een herontwikkeling volledig kunnen blokkeren. Als één van beide risico’s aanwezig is, zal zowel bij een kopersmarkt als bij een aanbiedersmarkt een stap extra moeten worden gezet in het verkooptraject voor een optimaal verkoopresultaat. Dit blijkt onder andere uit de evaluatie van de case Jan van Nassaustraat. 4. Kent het object één van de volgende risico's: het object is groter dan 3.000 m2 bvo of de locatie is niet in een stad of buiten de Randstad gelegen? 2

Objecten in steden in de Randstad en kleiner dan 3.000 m zijn het makkelijkst te verkopen. Andere objecten leveren een beperkt risico op blijkt uit de interviews met de vastgoedpartijen. Bij een kopersmarkt moeten extra inspanningen worden verricht om deze objecten te verkopen. Daarom wordt ook hiervoor aanbevolen een stap extra te zetten in het verkooptraject. Indien op basis van de voorgaande vraag al een stap extra moest worden gemaakt, lijkt nog een aanvullende stap niet noodzakelijk, tenzij er een kopersmarkt heerst. Bij een kopersmarkt is men namelijk extra alert op de nog aanwezige risico’s.


- 42 -

5. Heeft de eigenaar kennis van het ontwikkelproces? De kennis van de eigenaar van het ontwikkelproces is belangrijk bij het verkrijgen van een aantrekkelijke bestemmingswijziging en bij een moeilijk verkooptraject. Wanneer veel risico’s aanwezig zijn, zal bij een kopersmarkt een langer verkooptraject moeten worden overwogen waarbij meer zekerheden worden geboden aan de aankopende partij. Aangezien bij een vastgesteld SPVE door de gemeente het bouwprogramma al dusdanig zal zijn ingeperkt, zal het risico op een waardedaling als gevolg van een negatieve bijstelling van het bouwprogramma in latere verkoopfasen gering zijn. In dat verband kan worden overwogen om een huurkoopregeling met een ontwikkelaar aan te gaan, waarbij het eigendom bij de vastgoedeigenaar blijft en de ontwikkelaar de ontwikkeling op zich neemt. Na realisatie kan de vastgoedwaarde aan de vastgoedeigenaar worden uitgekeerd. Deze verkoopmethode wordt alleen aanbevolen als de vastgoedeigenaar geen dringende cashbehoefte heeft en wel verstand heeft van het ontwikkelproces. Samenvattend leidt dit tot de volgende beslisboom voor de optimale verkoopstrategie: Legenda verkoopmomenten 1.

Verkoop huidige staat

2.

Verkoop na onderzoek herontwikkelmogelijkheden en belemmeringen

3.

Verkoop na opstellen programma van randvoorwaarden

4.

Verkoop na goedgekeurd SPVE / globaal bestemmemmingsplan

5.

Verkoop na bestemmingswijziging

6.

Verkoop na verlening bouwvergunning

7.

Verkoop na realisatie

1. Is de herontwikkelwaarde hoger dan de waarde in huidige staat?

nee

ja

2. Is er sprake van een aanbiedersmarkt of van een kopersmarkt?

aanbiedersmarkt

kopersmarkt

3. Kent het object één van de volgende risico's - het object is niet bijzonder én de locatie niet aantrekkelijk - de gemeente is niet coöperatief of onbetrouwbaar

nee

nee

4. Kent het object één van de volgende risico's - het object is groter dan 3.000 m2 bvo - de locatie is niet in een stad of buiten de randstad gelegen

nee

ja

ja

nee

ja

ja

5. Heeft de eigenaar kennis van het ontwikkelproces

nee

Verkoopmoment

1

Verkoopmethode - veiling / verk ooptender - onderhandse verk oop - onderhandse verk oop onder voorwaarden - huurk oop

x


2

3

3

x

x

x

ja

3

4

4

5/7

x x

x x

x x

x x

- 43 -

8

REFLECTIE OP HET ONDERZOEK

Het voorgaande onderzoek betreft een onderzoek naar de meest optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed gebaseerd op zes interviews met vastgoedeigenaren en beleggers en zes casussen. Dit aantal was relatief beperkt omwille van de tijd. Uit de casestudie en de interviews kan niet meer dan een denkwijze over de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed worden afgeleid. Voor een nauwkeuriger onderzoek en conclusie over de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed, zullen meer interviews met aankopende partijen moeten worden gehouden en meer casussen moeten worden onderzocht. Een waardevolle toevoeging daarbij zou zijn als er omtrent de casussen ook interviews worden gehouden met de aanen verkopende partij om de beweegredenen aangaande de aankoopprijs en risico’s scherper in beeld te krijgen. De onderzoeksopzet is gaande het onderzoek enigszins aangepast. In eerste instantie was het de bedoeling om de risico’s scherper te kwantificeren op basis van een risicomodel. Uit de praktijk bleek echter dat de risico’s vooral op onderbuikgevoel werden ingeschat zonder uitgebreide risicomodellen. Daarnaast waren alle risico’s bij een project niet vooraf bekend, waardoor verkoopprijzen niet correleerden met de risico’s die zich voordeden, zoals wel in de theorie verondersteld werd. Tot slot bleek uit de interviews ook dat de aanen verkoopprijzen voor incourant vastgoed niet alleen afhankelijk waren van de risico’s bij herontwikkeling, maar ook van organisatorische randvoorwaarden. Op basis hiervan is er voor gekozen om de casestudie een kwalitatief dan kwantitatief te analyseren. De casussen zijn geselecteerd op een bijzonder waardeverloop van het project. Dit betekent dat bij de casussen veel bijzondere gebeurtenissen zijn opgetreden, waardoor het lijkt alsof er alleen maar negatieve effecten kunnen optreden bij het aanhouden van de projecten. Dit kan een mogelijke vertroebeling van de onderzoeksresultaten geven. In de huidige marktsituatie speelt natuurlijk ook de economische crisis daarin een grote rol. Doordat projecten niet meer afgezet kunnen worden, wordt de ontwikkeltijd verlengd en krijgen alle betrokkenen de mogelijkheid extra kritisch naar ontwikkelingen te kijken en deze meerdere keren bij te schaven. Dit veronderstelt ook de gedachte dat in een betere marktsituatie met dezelfde kennis als nu projecten wel vlotter kunnen verlopen met minder belemmeringen. Om dit te toetsen wordt aangeraden om ditzelfde onderzoek nogmaals over vijf jaar uit te voeren. Een belangrijk aandachtspunt daarbij zou de risicobenadering van de verschillende vastgoedpartijen zijn. In de periode voor 2008 werd door de verschillende partijen nauwelijks rekening gehouden met risico’s. Tijdens de crisis zijn diverse risicokwantificeringsmethoden ingevoerd. Heeft dit te maken met een in ontwikkeling zijnde sector of worden bij gunstige marktomstandigheden de risicomodellen weer snel vergeten?


- 44 -

BIBLIOGRAFIE Literatuur Baarda D.B. en Goede M.P.M., de (2001). Basisboek methoden en technieken. Groningen: WoltersNoordhoff. Bomhof W. en Oosterkamp J. (2013). Onderzoek flexibele bestemmingsplannen. Platform 31, p37-40. Both D. (2010). Functionele vermindering van vastgoed, wat zijn de opties? Wat te doen met vastgoed dat het einde van de functionele levensduur nadert? Masterthesis MSRE, p14-31. Bouwstenen voor sociaal (2012). Position paper als gezamenlijk vertrekpunt. Position paper maatschappelijk vastgoed. Decisio BV (2006). Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Een handreiking voor gemeenten, p22-26 en p31. Dijk J.C., van (2006). De gevolgen van marktrisico op resultaten uit projectontwikkeling van kantoren op regionale markten. Scriptie master vastgoedkunde RUG, p.20-38. Dijk W.G.T., van (2007). Visie op dispositie. Een model ter ondersteuning van het afstoten van leeg achterblijvende kantoorgebouwen in kleine kernen. Afstudeerscriptie Bouwkunde, Technische Universiteit Eindhoven, afstudeerrichting Real Estate Management & Development, p.39-60. e

Driel A., van (2003). Strategische inzet van vastgoed (1 druk). Nieuwegein: Arko Uitgeverij BV, p.6580 en p.119-126. DTZ (2013). Waar vraag en aanbod elkaar vinden. VastgoedVisierapport, de markt voor Nederlands commercieel onroerend goed januari 2013, p.3-6 en p.22. Geer P.L.J.M., van der (2006) Marktwaarde incourant vastgoed, “Wie het weet, mag het zeggen”. Masterscriptie MSRE, p.17-28. Gehner, E. (2003). Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: Uitgeverij SUN. Gelinck S. en Benraad J.B. (2011). Transformatie kantoren gaat niet vanzelf. Onderzoek in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in samenwerking met acht Nederlandse gemeenten. Hagendijk K. (2012). Overaanbod treft ook goed geluimde erfgoedsector. Verslag Nationaal Monumentencongres 2012.


- 45 -

Houtveen H.J. (2002). Upgraden, renoveren of herontwikkelen van kantoren, Het proces en de organisatiemodellen. Masterproof MRE leergang 2000 – 2002, p.5-6. Korteweg P.J. (2002). Veroudering van kantoorgebouwen: probleem of uitdaging? Proefschrift ter verkrijging van de graad van doctor aan de Universiteit Utrecht, p.21-66. Koster Y., de (2012). Help: ziekenhuis te koop. Publicatie in Binnenlands Bestuur 23 november 2012. Keulen, F. (2002). Waardeoptimalisatie door herontwikkeling corporatevastgoed. Real Estate Magazine, 22. Lorist M. (2010). Integraal anticiperen ter voorkoming van structurele leegstand van vastgoedobjecten. Master thesis MSRE, p.11-27. Meereboer C.G.A.M. (2011). Meerwaarde door herontwikkeling in het verkooptraject van het RVOB. Master thesis MSRE, p.1. Meijden F.J., van der (2006). Onzekerheden uit het verleden. Een garantie voor de toekomst? Afstudeerscriptie Civiele techniek, Universiteit Twente, p.26-40 en p.57-60. Nozeman, E.F. (2008). Handboek Projectontwikkeling. Voorburg: Neprom OGA (2009). Beleggers met leegstaand kantoorvastgoed in kaart. Waarom een belegger in kantoorvastgoed niet over gaat tot verkoop of transformatie van leegstaand vastgoed. P.18-19. PBL (2013). Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten. Een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. P.67-68. Ritt F. (2009). Een afwegingskader voor de verkoop van vastgoedprojecten. Masterthesis MRE leergang 2007 – 2009, p.43-45. Rodermond W. (2011). Het taxeren van leegstaande kantoorruimte, Analyse van een actueel waarderingsvraagstuk, inclusief ontwikkeling van een Best Practice. Masterscriptie MRE leergang 2009 – 2011, p.43-48. e

Ten Have G.G.M. (2011). Taxatieleer vastgoed 1 (5 druk). Groningen: Noordhoff Uitgevers. Ten Have G.G.M. (2007) Taxatieleer vastgoed 2 (4e druk). Groningen: Wolters-Noordhoff. Verschuren P. en Doorewaard H. (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Boom Lemma uitgevers.


- 46 -

Witteveen G. (2010). Beheerbeleid voor tijdelijk vastgoed. Afstudeerscriptie Vastgoed & Makelaardij, Saxion Hogeschool Enschede, p.21-29.

Websites InfoMil (Kenniscentrum Infomil). Geraadpleegd juli 2013 . http://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/gebiedsontwikkeling/introductie/ Jones Lang LaSalle. Geraadpleegd september 2013. www.joneslanglasalle.nl RISMAN Risicomanagement voor projecten. Geraadpleegd september 2013. http://www.risman.nl/risicoanalyse/ Vereniging van grondbedrijven. Geraadpleegd december 2013. http://www.vvg.nl/het-vak/dossiers/maximering-plankosten/


- 47 -

COLOFON

Amsterdam School of Real Estate / Incourant vastgoed te koop Onderwijsinstelling

:

Amsterdam School of Real Estate

Opleiding

:

Master of Studies in Real Estate

Titel

:

Incourant vastgoed te koop

Omvang rapport

:

48 pagina’s

Auteur

:

Anke Sieverink

Begeleider

:

Rinald van der Wal

Datum

:

15 Maart 2014

Naam / Paraaf

:


- 48 -

BIJLAGE 1

Uitwerking interviews

Inhoud

Blad

1. PostNL Real Estate

2

2. RVOB

5

3. a.s.r. vastgoed vermogensbeheer

8

4. Syntrus Achmea

11

5. Synchroon

14

6. Boelens de Gruyer

16


bijlage 1

-1-

1. PostNL Real Estate 1. Wat is de achtergrond van het bedrijf? PostNL Real Estate is de corporate Real Estate afdeling van PostNL. Zij beheren de vastgoed portefeuille van PostNL die in Nederland circa 450 panden behelst (circa 1 miljoen m²). De afdeling transacties houdt zich bezig met het verkopen van de overtollig gestelde vastgoedpanden. De vastgoedportefeuille bestaat veelal uit karakteristieke panden op centrumlocaties en een aantal bedrijfslocaties op bedrijventerreinen. 2. Wat is de reden dat jullie een deel van de vastgoedportefeuille verkopen? Door de daling van het postvolume (door digitalisering) is er behoefte aan minder gebouwen. Dat betekent dat PostNL een strategie heeft gemaakt voor de inzet op 6 grote postsorteercentra 18 pakketensorteercentra en dat de overige panden overtollig zijn en kunnen worden verkocht. 3. Wat is de reden dat jullie te verkopen vastgoed incourant is? De core business ebt weg door de digitalisering, de behoefte aan postkantoren neemt daardoor af. 4. Hanteren jullie specifieke verkoopprocedures? Voor de te hanteren verkoopprocedure wordt onderscheid gemaakt in type vastgoed. Het courante vastgoed wordt ondergebracht bij een makelaar en zo op de markt gebracht. Voor het incourante vastgoed worden onderzoeken uitgevoerd naar de herontwikkelmogelijkheden. Hoe ver vervolgens wordt gegaan met de ontwikkeling hangt af van het object en de locatie. Soms wordt het object met een programma van randvoorwaarden verkocht, soms gaat PostNL verder en realiseert ze zelf al de bestemmingswijziging. Tegenwoordig worden voor een aantal objecten mogelijkheden verkend voor het blijven financieren van objecten gedurende de realisatiefase van de herontwikkeling. 5. Op basis waarvan bepalen jullie de vraagprijs voor het vastgoed en onderzoeken jullie voorafgaand aan de verkoop mogelijke ontwikkelscenario’s? De vraagprijs van het vastgoed wordt bepaald op basis van de residuele waardemethode gebaseerd op de mogelijke herontwikkelscenario’s voor het object. 6. Aan welke partijen wordt jullie vastgoed zoal verkocht en zien jullie daarin een verschuiving optreden met de crisis? Voor de economische crisis werd het vastgoed vooral verkocht aan de (regionale) top 10 ontwikkelaars. In de huidige tijd zijn het vooral eindgebruikers en ontwikkelende beleggers die nog investeren in de aankoop van de te herontwikkelen objecten van PostNL. Daarnaast zijn er ook nog steeds wel gemeenten die het vastgoed aankopen, bijvoorbeeld bij centrumplanontwikkelingen. 7. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkoopprijs in relatie tot de WOZ-waarde? Bij het beoordelen van de verkoopprijs wordt geen vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde. Vergelijkingen worden uitsluitend gemaakt op basis van de geprognosticeerde herontwikkelwaardes.


bijlage 1

-2-

8. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkooptijd in het algemeen? Een verkooptijd van 2 tot 3 jaar per object wordt als gemiddeld gezien bij PostNL. Een verkooptijd van 5 tot 6 jaar wordt momenteel echter ook als heel gebruikelijk gezien als het een complexe herontwikkeling betreft. De algemene ervaring is in ieder geval wel dat de verkooptijd steeds langer wordt. 9. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkoopprijs en verkooptijd ten opzichte van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.

de bestemming van het pand

d. de bouwtechnische staat van het pand e. de gemeente waarin het pand is gelegen De locatie en bouwtechnische staat van het pand maken onderdeel uit van de waardebepaling van het object en wordt residueel bepaald op basis van de herontwikkelmogelijkheden. Deze onderdelen moeten goed worden ingeschat. De punten die vervolgens een belangrijk risico vormen voor de verkooptijd betreffen de bestemming en de gemeente waarin het pand is gelegen. Een bestemmingswijziging vormt tegenwoordig namelijk een belangrijke verkoopvoorwaarde, omdat gemeenten als erg wispelturig worden beschouwd en kopers dit risico afgedekt willen hebben. Het planologische risico is hiermee verplaatst van de aankopende partij naar de verkopende partij. Voor het realiseren van een bestemmingswijziging is het van belang in welke gemeente het object is gelegen en hoe coöperatief de gemeente is bij het realiseren van een bestemmingswijziging. Besluiteloze of veeleisende gemeenten kunnen zorgen voor een negatief effect op de verkoopprijs en / of verkooptijd. Drastische dalingen in ontwikkelvolumes als gevolg van de eisen van gemeenten vormen het grootste risico. 10. Zijn er naar jullie mening nog andere factoren van invloed op de verkoopprijs en verkooptijd van het pand? De financiering die kopers kunnen krijgen speelt ook een belangrijke rol bij de totstandkoming van de verkoopprijs en / of verkooptijd. 11. Welke verkoopstrategieën hebben jullie uitgeprobeerd? De afweging voor een verkoopstrategie wordt puur financieel gemaakt. Daarbij speelt de afweging tussen het realiseren van een lagere verkoopprijs met een korte verkoopperiode of het realiseren van een hogere verkoopprijs met een lange verkoopperiode. Aangezien PostNL nu geen dringende cashbehoefte heeft, kiest men voor een uitpondstrategie. Daarbij kunnen eventueel ook meerdere panden tegelijkertijd worden verkocht. Het creëren van mandjes met een mix van goede en slechte panden ziet PostNL echter niet zitten in verband met het waardedrukkende effect die de slechte panden veroorzaken. Wel wil PostNL eventueel ontwikkelingen voorfinancieren door panden langer in bezit te houden. Het zelf ontwikkelen van panden ziet PostNL echter niet zitten, omdat zij zichzelf hierin minder bedreven achten dan de ontwikkelaars. Indien PostNL nog panden kan verkopen voordat een bestemmingswijziging is gerealiseerd, nemen zij vaak een winstdelingsregeling op in de contracten, mocht een hoger bouwvolume kunnen worden gerealiseerd.


bijlage 1

-3-

12. Hoe kijken jullie aan tegen het beheer en de herontwikkeling van jullie vastgoed? De uitpondstrategie heeft als nadeel dat het hogere beheer- en onderhoudskosten oplevert. Deze kosten

worden

nog

inzichtelijk

gemaakt.

Vooralsnog

wordt

het

beheer

uitbesteed

aan

leegstandsbeheerders, waarbij de panden veelal in bruikleen worden gegeven aan de creatieve sector. Hiermee tracht men goodwill te kweken bij gemeentes. 13. Welke verkoopstrategie levert in jullie ogen het meest optimale resultaat op? PostNL kiest voor de verkoopstrategie uitponden voor al haar vastgoed. Zij zijn er van overtuigd dat zij hun vastgoed boven getaxeerde waarden kunnen verkopen, omdat de panden overwegend op centrumlocaties of andere goede locaties zijn gelegen en de markt de meerwaarde er niet uithaalt. Bij gemeenten krijgt PostNL de aandacht die nodig is voor het snel kunnen afhandelen van een bestemmingswijziging. Dit is belangrijk omdat kopers in deze markt veel voor het zeggen hebben en de planologische risico’s bij de aankoop afgedekt willen hebben. De herontwikkeling van de panden wil PostNL niet zelf doen, omdat dit niet hun core business is en niet aansluit bij het risicoprofiel van PostNL. Wel denkt PostNL na over voorfinancieringsmogelijkheden door de panden in eigendom te houden, terwijl een ontwikkelaar de bestemmingswijziging realiseert. Het nadeel van deze strategie is dat het slechtste vastgoed mogelijk niet verkocht wordt. Daar zal dan een afslag voor moeten worden genomen.


bijlage 1

-4-

2. RVOB 1. Wat is de achtergrond van het bedrijf? Het RVOB realiseert ruimtelijke en financiële doelen voor het Rijk door (gebieds)ontwikkeling, beheer en aanen verkoop van rijksgronden en -gebouwen. Eén van de hoofdtaken van het Rijksvastgoeden ontwikkelingsbedrijf (RVOB) is de verkoop van overtollig vastgoed van de Staat. Denk bijvoorbeeld aan militaire kazernes/bunkers, kantoren, grond langs rijkswegen en woningen. De Staat beheert de grootste (gebouwen) vastgoedportefeuille van Nederland met een omvang van 15,4 miljoen m2 bruto vloer oppervlak, 78.000 hectare gronden met een waarde van 15,5 miljard euro op de staatsbalans. Het RVOB is anders gezegd dus de makelaar van de Staat. 2. Wat is de reden dat jullie een deel van de vastgoedportefeuille verkopen? Wanneer het vastgoed niet meer nodig is voor de rijksdiensten wordt het overtollig gesteld en vervolgens verkocht. Daarmee tracht het Rijk opbrengsten te genereren die weer terug moeten vloeien naar de schatkist. 3. Wat is de reden dat jullie te verkopen vastgoed incourant is? Het zijn bijzondere gebouwen voor bijzondere taken, denk bijvoorbeeld aan kazernes en militaire luchtbases. Daarnaast kunnen het bijzondere gebouwen zijn vanwege hun omvang, zoals een compleet ministerie. 4. Hanteren jullie specifieke verkoopprocedures? Het RVOB heeft een zogenaamde reallocatieprocedure. Dit houdt in dat het RVOB in eerste instantie probeert de onroerende zaken over te dragen aan andere rijksdiensten. Hebben zij geen interesse, dan wordt gekeken of andere overheden, zoals gemeenten, provincies of waterschappen, belangstelling hebben. Wanneer dit niet het geval is, kan het RVOB het overtollige object openbaar verkopen via een makelaar of overgaan tot verkoop via openbare inschrijving. Uitgangspunt is in ieder geval dat de verkoop openbaar dien te zijn en dat andere partijen door de verkoop niet in de problemen mogen komen. Een ander uitgangspunt is dat er marktconform wordt gewerkt en dat geldvernietiging door de Staat wordt voorkomen. 5. Op basis waarvan bepalen jullie de vraagprijs voor het vastgoed en onderzoeken jullie voorafgaand aan de verkoop mogelijke ontwikkelscenario’s? Voorafgaand aan een verkoop worden de herontwikkelmogelijkheden van het object en de locatie onderzocht. Daarbij worden analyses uitgevoerd naar het type omgeving, de technische staat van de gebouwen, vraag en aanbod van diverse functies in de markt en de visie van gemeenten op de locatie. Vervolgens wordt in een scenario-analyse scenario’s voor de locatie uitgewerkt, welke worden voorzien van een herontwikkelwaarde op basis van de residuele waardemethode verdisconteerd in de tijd.


bijlage 1

-5-

6. Aan welke partijen wordt jullie vastgoed zoal verkocht en zien jullie daarin een verschuiving optreden met de crisis? Het Rijksvastgoed wordt aan allerlei partijen verkocht en is mede afhankelijk van het type object. Objecten boven de 3.000 m2 zijn lastig verkoopbaar. De afgelopen jaren zijn de grote ontwikkelaars afgehaakt en zijn het vooral particulieren en eindafnemers die het vastgoed van het Rijk opkopen. 7. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkoopprijs in relatie tot de WOZ-waarde? Er wordt geen vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is vaak gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde en deze stemt niet overeen met de marktwaarde. 8. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkooptijd in het algemeen? Vroeger werd een verkooptijd van circa 2 jaar per object als gemiddeld gezien bij het RVOB. Tegenwoordig wordt een verkooptijd van 4 tot 5 jaar als heel gebruikelijk beschouwd. De algemene ervaring is in ieder geval dat de verkooptijd is toegenomen. 9. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkoopprijs en verkooptijd ten opzichte van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.


d. de bouwtechnische staat van het pand e. de gemeente waarin het pand is gelegen De ligging van het pand heeft altijd een grote rol gespeeld, maar in deze markt speelt het een nog belangrijkere rol. De vraagprijs van het object is vooral afhankelijk van de marktomstandigheden en hetgeen mogelijk is met het object. In deze markt gaat de prijs van het vastgoed hard onderuit. De bestemming van een object kan een zeer groot obstakel vormen voor de verkoop. Indien deze niet gewijzigd kan worden kan dit een verkoop zelfs volledig blokkeren. De bouwtechnische staat speelt een rol voor de uiteindelijke projectomvang en het verkrijgen van een financiering. De gemeente waarin het pand is gelegen speelt vooral een rol aangaande de planologische stabiliteit. Hoe betrouwbaar is de gemeente in politieke zin en hoe coöperatief is de gemeente bij het meewerken aan een bestemmingswijziging. Dit heeft een zeer grote invloed op de verkoopprijs en verkooptijd. 10. Zijn er naar jullie mening nog andere factoren van invloed op de verkoopprijs en verkooptijd van het pand? De marktomstandigheden spelen ook een grote rol. Hierbij gaat het onder andere om het bouwprogramma dat onder deze marktomstandigheden nog haalbaar is. Indien een minder groot bouwprogramma gerealiseerd kan worden in verband met een verwachte tegenvallende afzet, heeft dit een groot negatief effect op de verkoopprijs. Daarnaast komen de marktomstandigheden tot uitdrukking in het beperkt kunnen verkrijgen van financieringen en het risicomijdende gedrag bij aankopende partijen. Hierdoor moeten objecten in deze markt op een andere wijze worden verkocht met meer zekerheden. Tot slot speelt de looptijd van de verkoop mogelijk ook een rol. Uit een interne evaluatie is namelijk gebleken, dat de verkoopprijzen van het vastgoed namelijk in verhouding een stuk lager was van het vastgoed dat een lange verkooptijd kende.


bijlage 1

-6-

11. Welke verkoopstrategieën hebben jullie uitgeprobeerd? Bij de afweging voor een te hanteren verkoopstrategie spelen voor het RVOB ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur mee, omdat zij als overheidspartij vastgoed verkopen. Dit maakt dat alle verkooptrajecten van het RVOB moeten voldoen aan een transparante procedure en openbare publicatie, waarbij iedereen de mogelijkheid krijgt om het vastgoed aan te kopen. Dit betekent dat één op één onderhandelingstrajecten daardoor in principe zijn uitgesloten. Door het RVOB zijn wel al meerdere verkoopstrategieën uitgeprobeerd, waarbij ook trajecten in uitvoering zijn waarbij panden met bestemmingswijziging worden verkocht. Ook voorwaardelijke biedingen worden sinds kort door het RVOB geaccepteerd. De te volgen verkoopstrategie wordt vooral afgeleid van hetgeen de markt wil. 12. Hoe kijken jullie aan tegen het beheer en de herontwikkeling van jullie vastgoed? Er is geen budget voor onderhoud of tijdelijk beheer. Alleen hoog noodzakelijk onderhoud wordt uitgevoerd als dit van toepassing is. Verder worden de panden over het algemeen tijdelijk in beheer gegeven bij een leegstandsbeheerder. 13. Welke verkoopstrategie levert in jullie ogen het meest optimale resultaat op? De meest optimale verkoopstrategie is op dit moment een verkoop waarbij zo veel mogelijk risico’s worden weggenomen. Voor zelf ontwikkelen is echter geen budget. Verkoopstrategieën kunnen wel worden gezocht in het vooraf regelen van een bestemmingswijziging of een verkoop met voorwaardelijke biedingen.


bijlage 1

-7-

3. a.s.r. vastgoed vermogensbeheer 1. Wat is de achtergrond van het bedrijf? a.s.r.

vastgoed

vermogensbeheer

beheert

beleggingen

en

voert

het

management

van

vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers. Zij kopen, verkopen, verhuren, onderhouden en herontwikkelen vastgoed. Daarbij investeren ze in winkels, woningen, kantoren en agrarische grond in Nederland. Vanwege hun FBI status mogen ze niet investeren in ontwikkelpanden. 2. a. Wat is de reden dat jullie een deel van de vastgoedportefeuille verkopen? Redenen voor de verkoop van vastgoed betreffen veroudering, een locatie die als minder courant wordt beschouwd of andere strategische redenen, waardoor het vastgoed niet binnen de beleidskeuzes van het bedrijf past. 2. b. Wat is de reden dat jullie incourant vastgoed aankopen voor herontwikkeling, in plaats van de aankoop van bouwrijpe kavels? a.s.r. vastgoed vermogensbeheer koopt liever nieuwbouwlocaties aan en geen transformatie of herontwikkelingslocaties. De redenen die hiervoor worden opgegeven zijn enerzijds vanwege de kwaliteit. Anderzijds mogen ze vanwege hun FBI status niet te veel risico’s nemen bij het aankopen van ontwikkelpanden. 3. a. Wat is de reden dat jullie te verkopen vastgoed incourant is? De panden zijn vooral incourant vanwege de locatie of veroudering. 3. b. Welk aandeel van de ontwikkelportefeuille bestaat uit de aankoop van incourant vastgoed cq. herontwikkellocaties? a.s.r. vastgoed vermogensbeheer koopt eigenlijk geen herontwikkellocaties, alleen een gereed product op herontwikkelingslocaties 4. a. Hanteren jullie specifieke verkoopprocedures? a.s.r. vastgoed vermogensbeheer verkoopt haar vastgoed op reguliere wijze met de huidige bestemming. Een verkoopverhaal kan mogelijk wel onderdeel uitmaken van een verkoop. Investeren in herontwikkeltrajecten zien ze niet als hun corebusiness. 4. b. Hanteren jullie specifieke aankoopprocedures en maken jullie daarbij onderscheid naar de partij waarvan wordt aangekocht? Bij de aankoop van panden wordt vooral gekeken naar het totaal rendement en de risico’s. a.s.r. vastgoed vermogensbeheer is in het algemeen risicomijdend en wil bij een aankoop zo veel mogelijk risico’s afgedekt zien.


bijlage 1

-8-

5. a. Op basis waarvan bepalen jullie de vraagprijs voor het vastgoed en onderzoeken jullie voorafgaand aan de verkoop mogelijke ontwikkelscenario’s? Ontwikkelscenario’s worden niet onderzocht. De vraagprijs van het vastgoed wordt bepaald op basis van de marktwaarde voor de huidige functie. Daarbij wordt eveneens een vergelijking gemaakt met de boekwaarde van de panden. 5. b. Op basis waarvan bepalen jullie de aankoopprijs voor het vastgoed en maken jullie daarbij ook een risicoanalyse? Bij het bepalen van de aankoopprijs van het vastgoed speelt vooral het totaalrendement een belangrijke rol. De aankoopprijs is goed als het totaalrendement goed is en de risico’s zijn afgedekt. 6. Aan welke partijen wordt jullie vastgoed zoal verkocht en zien jullie daarin een verschuiving optreden met de crisis? Het vastgoed wordt voornamelijk verkocht aan particulieren, private equity fondsen of buitenlandse beleggers. Deze partijen hebben over het algemeen een ander risico profiel en durven en kunnen meer risico nemen. 7. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkoopprijs in relatie tot de WOZ-waarde? Er wordt geen vergelijking gemaakt met de WOZ-waarde, wel met de fair value. Tot begin 2013 werden panden eigenlijk niet onder de fair value verkocht. Langzamerhand wordt deze fair value losgelaten, omdat deze zogenaamde fair value vaak is gebaseerd op de taxaties van makelaars. Deze zijn vooral gebaseerd op transacties uit het verleden, terwijl de aankopende private beleggers hun bod veelal baseren op toekomstverwachtingen. Het algemene marktbeeld van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer is dat de verschillen voor kantoren kunnen oplopen tot circa 40%. 8. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkooptijd in het algemeen? Rond 2010 werd circa 80% van het aanbod binnen 1 jaar verkocht. Momenteel is dit percentage gedaald tot circa 20%. Als reden van de langere verkooptijd wordt genoemd dat er gewoon heel veel vastgoed op de markt komt, terwijl de vraag veel kleiner is geworden. 9. Wat zijn de ervaringen ten aanzien van de verkoopprijs en verkooptijd ten opzichte van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.


d. de bouwtechnische staat van het pand e. de gemeente waarin het pand is gelegen Voor de verkoop van een pand speelt eigenlijk alleen de ligging van het pand een rol. Meer specifiek gaat het dan om de ligging in de Randstad met Utrecht en Amsterdam als belangrijkste steden of een ligging buiten de Randstad. Panden in de Randstad worden nog wel verkocht, buiten de Randstad niet meer. Met een medewerking van de gemeente heeft a.s.r. vastgoed vermogensbeheer niet vaak te maken. Bij een herontwikkeling van een eigen pand in Amsterdam werkte de gemeente prima mee zowel ten aanzien van de regelgeving als ten aanzien van de financiële middelen.


bijlage 1

-9-

10. Zijn er naar jullie mening nog andere factoren van invloed op de verkoopprijs en verkooptijd van het pand? Nee, de ligging in de Randstad of daarbuiten is het belangrijkste. 11. Welke verkoopstrategieën hebben jullie uitgeprobeerd? Verkoop wordt nog steeds op reguliere wijze gedaan. Dat wil zeggen dat het vastgoed na een verkoopbesluit te koop wordt aangeboden met de huidige bestemming. Mogelijkerwijs wordt hier wel een verkoopverhaal bijgeschreven, maar verdergaande onderzoeken naar herontwikkelmogelijkheden passen niet binnen het businessmodel van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer. Anderzijds hebben ze hier de mensen ook niet voor. Tot nu toe was onderzoek naar herontwikkelingsmogelijkheden ook niet echt nodig. Wel zijn ze van mening dat in de toekomst voor leegstaande kantoren er wel een noodzaak komt om toch verder te gaan in het verkoopproces. 12. Hoe kijken jullie aan tegen het beheer en de herontwikkeling van jullie vastgoed? Hier wordt vooral rendementstechnisch naar gekeken. Ten aanzien van het beheer houden ze de panden het liefst zo lang mogelijk verhuurd in verband met het verwachte rendement en een buffer voor mogelijke herontwikkeling. Voor panden in Utrecht en Den Haag is dit ook aardig gelukt. Voor de ontwikkeling ziet a.s.r. vastgoed vermogensbeheer projectontwikkelaars als optimistischer dan beleggers. 13. Welke aanen verkoopstrategie levert in jullie ogen het meest optimale resultaat op? a.s.r. vastgoed vermogensbeheer heeft geen transformatiedrang, omdat er betere alternatieven cq. beter vastgoed op de markt is. Voor a.s.r. vastgoed vermogensbeheer speelt vooral het totaalrendement en de risicoafdekking een belangrijke rol. Voor de verkoop blijven ze zich richten op het regulier verkopen van vastgoed met de huidige bestemming. Dit heeft vooral te maken met hun business model.


bijlage 1

- 10 -

4. Syntrus Achmea 1. Wat is de achtergrond van jullie bedrijf? Syntrus Achmea is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken. Beleggen, financieren en ontwikkelen van vastgoed voor de beleggingsportefeuilles van Nederlandse pensioenfondsen

zijn

de

drie

pijlers

van

Syntrus

Achmea

Vastgoed.

Met

een

totale

beleggingsportefeuille van ruim € 14 miljard is Syntrus Achmea één van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland. Daarbij staat Syntrus Achmea voor een verantwoord rendement, duurzaamheid, kwaliteit en transparantie. De investeringen van Syntrus Achmea zijn op de lange termijn gericht en door het karakter van het bedrijf werkend voor pensioenfondsen kent Syntrus Achmea een laag risicoprofiel. 2. Wat is de reden dat jullie incourant vastgoed aankopen voor herontwikkeling, in plaats van de aankoop van bouwrijpe kavels? Syntrus Achmea vindt het eindproduct erg belangrijk. Herontwikkelbaar vastgoed is vaak gelegen binnen de stadsgrenzen en Syntrus Achmea ziet juist mogelijkheden voor vastgoed binnen de bestaande stad. Syntrus Achmea koopt herontwikkelbare panden overigens niet rechtstreeks. Ze kopen allen eindproducten met een ontwikkelaar. 3. Welk aandeel van de ontwikkelportefeuille bestaat uit de aankoop van incourant vastgoed cq. herontwikkellocaties? Op dit moment bestaat circa 25% van de ontwikkelportefeuille uit herontwikkelbaar vastgoed. Dit stijgt echter langzaam richting de 50%. 4. Aan welke voorwaarden moeten aan te kopen panden voldoen, ten aanzien van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.


d. de bouwtechnische staat van het pand e. de gemeente waarin het pand is gelegen f.

de financieringsmogelijkheden

g. andere Bij de aankoop van vastgoed wordt vooral gekeken naar het rendement en de alternatieven bij het einde van de beleggingshorizon. Daarnaast wordt in de aankoopcontracten opgenomen dat een bestemmingswijziging gerealiseerd moet zijn of in ieder geval voor een bepaalde tijd gerealiseerd moet zijn. Ook de ligging is een belangrijke aankoopvoorwaarde. Hiervoor gelden de volgende strategische kaders: -

het pand moet liggen op een bewezen woon- en/of werklocatie

-

Syntrus Achmea stapt nooit als eerste in een gebiedsontwikkeling

-

hoe centraler de ligging, hoe beter


bijlage 1

- 11 -

5. Hoe kijken jullie aan tegen het tijdelijke beheer van aangekocht vastgoed, voordat het herontwikkeld kan worden? Omdat Syntrus Achmea vaak niet de ontwikkelende partij is, laten ze dit voor hun doen. 6. Op basis waarvan bepalen jullie de aankoopprijs voor het vastgoed en maken jullie daarbij ook een risicoanalyse? Syntrus Achmea bepaalt haar aankoopprijs op basis van een beleggingsrendement van 6,5% of hoger voor de lange termijn. Zij maken daarbij een beperkte scenarioanalyse voor hun aankopen. Risico’s waar vooral op wordt ingezoomd betreffen het verhuurrisico, het huurprijsrisico, het ruimtelijke ontwikkelingsrisico (bestemmingsplanwijziging, ontwikkelingsproces), het risico op vertraging en het marktrisico. 7. Hanteren jullie specifieke aankoopprocedures en maken jullie daarbij onderscheid naar de partij waarvan wordt aangekocht? Door Syntrus Achmea zijn strategische kaders opgesteld waar een aankoop aan moet voldoen. Wanneer een acquisiteur een mogelijke aankoop op het oog heeft, worden door Syntrus Achmea eerst woningmarktonderzoeken uitgevoerd naar de huurprijsontwikkeling en de marktontwikkeling. Vervolgens worden financiële analyses uitgevoerd aangaande de aankoopprijs. Tot slot wordt de aankoop vervat in een investeringsvoorstel voor het pensioenfond. In de aankoopprocedure is geen technische analyse en RO beleidsanalyse opgenomen. Wel maakt een juridisch onderzoek (due diligence) onderdeel uit van de procedure. Syntrus Achmea wil het vastgoed alleen van een betrouwbare partij kopen. Omdat Syntrus Achmea over het algemeen alleen eindproducten koopt, zijn de overige risico’s van minder groot belang. 8. Hoeveel tijd hebben jullie nodig voor een aankoopbeslissing cq. de uitwerking van ontwikkelscenario’s voordat jullie tot aankoop overgaan? Voor een aankoopbeslissing wordt ongeveer een half jaar uitgetrokken. De feitelijke beoordeling kan in circa 2 à 3 maanden plaatsvinden. Door onderhandelingen kennen aankoopbeslissingen echter gemiddeld een doorlooptijd van een half jaar tot een jaar. 9. Hoe kijken jullie aan tegen de verkoopprocedures van vastgoedeigenaren? Pensioenfondsen hebben momenteel nog geld. Dat betekent dat ze op dit moment heel erg veel vastgoed krijgen aangeboden. Dat geeft de pensioenfondsen de mogelijkheid om aankopen te doen, waarbij ze geen concurrentie wensen. Dat betekent ook dat ze in deze markt niet mee gaan doen aan prijsvragen. Alleen binnen de ring van Amsterdam willen ze eventueel een uitzondering maken. Verder staat Syntrus Achmea open om met allerhande partijen een deal te maken. Voorwaarden voor aankopen zijn de volgende: -

exclusiviteit in de onderhandelingen

-

RO risico moet zijn afgetikt

-

projectkosten moeten vast staan


bijlage 1

- 12 -

10. Wat vinden jullie in het algemeen van het incourante vastgoed dat door vastgoedeigenaren wordt aangeboden? Onder andere ten aanzien van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.



de vastgoedeigenaar

Syntrus Achmea vindt dat er op dit moment erg veel wordt aangeboden. Daarbij zitten echt hele mooie panden, maar ook een flink aantal panden die niet geschikt zijn. Ten opzichte van een rendement van 6,5% zijn de gevraagde prijzen nog erg hoog. Daarnaast zitten er grote verschillen tussen de partijen waar zaken mee wordt gedaan. De ene gemeente is daarbij lastiger dan de andere. Het algemene beeld van Syntrus Achmea ten aanzien van de herontwikkeling van panden is dat het financieel nooit aantrekkelijk is, er zal altijd 30% tot 40% moeten worden afgewaardeerd. Het nadenken wat er met gebouwen in de bestaande stad moet gebeuren wordt echter wel doen hen gezien als de opgave van de toekomst. Daarbij hoort een open houding van alle partijen en realisme over risico’s, kosten en opbrengsten.


bijlage 1

- 13 -

5. Synchroon 1. Wat is de achtergrond van jullie bedrijf? Synchroon is een pur sang projectontwikkelaar met meer dan 70 jaar ervaring in het ontwikkelen van woningen winkelprojecten. De kern bezetting van het bedrijf bestaat uit mensen die zich bezig houden met acquisitie & conceptontwikkeling, projectontwikkeling & procesmanagement en marketing & verkoop. Synchroon verwerft locaties, ontwikkelt en realiseert woningen en winkels voor eigen rekening en risico in heel Nederland. Daarbij richten ze zich voornamelijk op het stedelijk gebied en de herbestemming van monumentaal vastgoed. Naast een redelijk rendement streven zij naar het maken van onderscheidende projecten, dat zich uit in hoogwaardige architectuur en een aantrekkelijk ingerichte omgeving. Ze bedenken en ontwerpen plannen met de focus op de gebruikers, die waar mogelijk ook bij het ontwerpproces worden betrokken. 2. Wat is de reden dat jullie incourant vastgoed aankopen voor herontwikkeling, in plaats van de aankoop van bouwrijpe kavels? Redenen voor het aankopen van herontwikkelbaar vastgoed zijn vooral maatschappelijke redenen, de duurzaamheidsgedachte, maar ook geldgedrevenheid. 3. Welk aandeel van de ontwikkelportefeuille bestaat uit de aankoop van incourant vastgoed cq. herontwikkellocaties? Op dit moment bestaat circa 20% van de ontwikkelportefeuille uit herontwikkelbaar vastgoed. Dit stijgt percentage gaat echter toenemen. 4. Aan welke voorwaarden moeten aan te kopen panden voldoen, ten aanzien van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.




g. andere De belangrijkste voorwaarde voor een aankoop is de rentabiliteit. Er wordt altijd eerst een businesscase opgesteld voor een aankoop. Synchroon is wel bereid risico te lopen maar de belangrijkste risico’s zijnde de RO-titel (bestemmingswijziging) en het voorverkooppercentage moeten wel afgedekt zijn. Veel aankopen gaan ook onder voorwaarden. Dit betekent dat niet altijd vooraf prijsafspraken worden vastgelegd en dat in principe alleen samen met partijen concepten worden ontwikkeld. In principe doet Synchroon niet meer mee aan prijsvragen en wordt alleen nog in NoordHolland, Zuid-Holland, Utrecht en Brabant geïnvesteerd. De aankoopprijs wordt op basis van een businesscase bepaald. Veelal wordt deze met eigen vermogen gefinancierd. Tot slot geldt dat de bestemming goed moet zijn en dat de gemeente waarin het pand is gelegen coöperatief moet zijn.


bijlage 1

- 14 -

5. Hoe kijken jullie aan tegen het tijdelijke beheer van aangekocht vastgoed, voordat het herontwikkeld kan worden? Tijdelijk beheer wordt erg belangrijk gevonden door Synchroon. Synchroon is voorstander van verhuurconcepten waarbij al mensen naar de locatie worden getrokken, zodat ze van de plek gaan houden. 6. Op basis waarvan bepalen jullie de aankoopprijs voor het vastgoed en maken jullie daarbij ook een risicoanalyse? Voor het bepalen van de aankoopprijs wordt altijd een businesscase opgesteld. Deze wordt altijd voorzien van een risicoanalyse, waar vrij hard op gestuurd wordt. Synchroon is van mening dat de risico’s in een project afnemen naarmate het project vordert. 7. Hanteren jullie specifieke aankoopprocedures en maken jullie daarbij onderscheid naar de partij waarvan wordt aangekocht? Voor een aankoop wordt altijd een aankoopbesluit opgesteld. Hierin wordt in ieder geval ingegaan op de aankoopprijs, de risico’s en het afnamemoment. Bij het aankoopbesluit wordt ook altijd de RO-titel en het verkooppercentage vermeld. 8. Hoeveel tijd hebben jullie nodig voor een aankoopbeslissing cq. de uitwerking van ontwikkelscenario’s voordat jullie tot aankoop overgaan? Voor een aankoopbeslissing heeft Synchroon ongeveer een maand tot vier maanden nodig. 9. Hoe kijken jullie aan tegen de verkoopprocedures van vastgoedeigenaren? Synchroon heeft het liefst één op één verkoopprocedures. Het voordeel hiervan is direct contact met de eigenaren, waardoor naar de mening van Synchroon betere producten kunnen ontstaan. Synchroon doet liever niet meer mee aan tenders. Dit gaat ten koste van de kwaliteit en kost de marktpartijen erg veel geld. 10. Wat vinden jullie in het algemeen van het incourante vastgoed dat door vastgoedeigenaren wordt aangeboden? Onder andere ten aanzien van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.



de vastgoedeigenaar

Synchroon vindt dat op dit moment heel veel vastgoed wordt aangeboden, waarvan ook heel veel niet interessant is of niet op de juiste plek ligt. Daarnaast zijn er eigenaren die te snel hun geld willen hebben. Er komt dus heel veel vastgoed op de markt en niet alles is transformeerbaar. Eigenaren zouden hier rekening mee moeten houden.


bijlage 1

- 15 -

6. Boelens de Gruyter 1. Wat is de achtergrond van jullie bedrijf? Boelens de Gruyter is een landelijk opererende vastgoedonderneming die sinds 2007 actief is op het gebied van woningbouw (koop en middensegment huur) en commercieel vastgoed, behoudens retail. Duurzaamheid en het bedenken van efficiënte oplossingen voor een duurzaam (her)gebruik zijn hierbij essentieel. Binnenstedelijke en complexe ontwikkelingen vormen de core business van het bedrijf. Hierbij staat de gebruiker centraal. De betreffende woon‐ of werkomgevingen worden altijd voor én met de klant ontwikkeld. 2. Wat is de reden dat jullie incourant vastgoed aankopen voor herontwikkeling, in plaats van de aankoop van bouwrijpe kavels? Het herontwikkelen van vastgoed is complexer dan nieuwbouw op uitleggebieden. Daardoor is het mogelijk om meer waarde toe te voegen. 3. Welk aandeel van de ontwikkelportefeuille bestaat uit de aankoop van incourant vastgoed cq. herontwikkellocaties? Circa 75% van de ontwikkelportefeuille bestaat uit te herontwikkelen locaties. 4. Aan welke voorwaarden moeten aan te kopen panden voldoen, ten aanzien van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.




g. andere Aan te kopen panden moeten een potentieel gebruik opleveren cq. kunnen genereren. Als de panden niet gebruikt kunnen worden leveren ze geen waarde op en zijn ze niet interessant. Alle andere aspecten vormen een afgeleide hiervan. Om een potentieel gebruik te kunnen opleveren zijn de volgende aspecten van belang: -

de omgeving

-

de structuur van het gebouw

-

of het bij aankoop al een gebruiker in zich heeft

-

potentiële planologische mogelijkheden

5. Hoe kijken jullie aan tegen het tijdelijke beheer van aangekocht vastgoed, voordat het herontwikkeld kan worden? Er wordt door Boelens de Gruyter alleen leegstaand vastgoed aangekocht als het binnen 2 jaar herontwikkeld kan worden. In andere gevallen is een huurder van het pand gewenst. Dit is een randvoorwaarde voor de aankoop, ook in verband met de rentekosten.


bijlage 1

- 16 -

6. Op basis waarvan bepalen jullie de aankoopprijs voor het vastgoed en maken jullie daarbij ook een risicoanalyse? De aankoopprijs van het vastgoed wordt residueel bepaald. Indien het pand leeg staat of indien er andere belangrijke risico’s spelen, wordt hiervoor een afslag in mindering gebracht. Bij een aankoop wordt ook een risicoinschatting gemaakt. Onzekerheden voor de toekomstige functie vormen hierbij de belangrijkste risico’s. Daarbij gaat het onder meer om risico’s met betrekking tot de bestemming. 7. Hanteren jullie specifieke aankoopprocedures en maken jullie daarbij onderscheid naar de partij waarvan wordt aangekocht? Voor een aankoop geldt dat deze in ieder geval financieel haalbaar moet zijn. Daarnaast geldt dat er bij aankoop van het vastgoed al een gebruiker voor het vastgoed moet zijn of een grote kans bestaat op het snel vinden van een gebruiker. Aankopen worden in principe altijd gedaan onder voorbehoud. Bij het aankopen van partijen gaat het er voornamelijk om dat de verkopende partij betrouwbaar is. Hiervoor wordt een due diligence uitgevoerd. 8. Hoeveel tijd hebben jullie nodig voor een aankoopbeslissing cq. de uitwerking van ontwikkelscenario’s voordat jullie tot aankoop overgaan? Boelens de Gruyter heeft ten minste 3 weken de tijd nodig voor het uitwerken van een aankoopbeslissing. Meer gemiddeld genomen, hebben ze vaak 1,5 tot 2 maanden de tijd nodig voor een aankoopbeslissing. Soms kan deze echter ook 2 jaar bedragen. Voor een aankoop voert Boelens de

Gruyter

eerst

een

aantal

analyses

uit,

een

due

diligence

onderzoek

en

de

financieringsmogelijkheden moeten worden geregeld. 9. Hoe kijken jullie aan tegen de verkoopprocedures van vastgoedeigenaren? Boelens de Gruyter verkiest de ouderwetse manier van aankopen. Ze willen het liefst één op één onderhandelen met de verkopende partij, zonder prijsvraag. Eén van de redenen hiervoor is dat de financiering voor problemen kan zorgen bij een prijsvraag. Bij één op één trajecten zijn er meer mogelijkheden voor optimalisatie en het vinden van de beste kopers. Hier is wat tijd voor nodig. Eén van de randvoorwaarden voor een aankoop vormt de bestemmingswijziging. Deze moet zijn gewijzigd, anders wordt hier een voorbehoud voor opgenomen. Daarnaast staat Boelens de Gruyter open voor het in coproductie uitvoeren van projecten. Transparantie, openheid en vertrouwen zijn hier voor nodig. Voor Boelens de Gruyter is risicoafdekking hiervan een voordeel, voor de eigenaar wordt op deze wijze de meest optimale verkoopprijs behaald. Een andere mogelijkheid van coproductie kan zijn dat de eigenaar het pand in eigendom houdt, terwijl Boelens de Gruyter het pand herontwikkeld.


bijlage 1

- 17 -

10. Wat vinden jullie in het algemeen van het incourante vastgoed dat door vastgoedeigenaren wordt aangeboden? Onder andere ten aanzien van: a. de ligging van het pand b. de vraagprijs van het pand c.



de vastgoedeigenaar

Boelens de Gruyter hanteert de volgende volgorde bij het bepalen van de kwaliteit van het aangeboden vastgoed: 1. gebruiksmogelijkheden 2. kwaliteit van het vastgoed 3. ligging Het grootste verschil hoe het vastgoed tegenwoordig wordt aangeboden ten opzichte van de aanbiedingen voor de crisis, is dat het vastgoed tegenwoordig meer op kwaliteit wordt beoordeeld. Voor de crisis werd vastgoed meer gezien als financieel product, waarbij nauwelijks werd nagedacht over de exit mogelijkheden. Verder spelen gemeenten een belangrijke rol bij een aankoop. Dit heeft vooral te maken met bestemmingswijzigingen. Daarvoor is draagvlak nodig en het helpt daarbij als je een goed netwerk binnen gemeenten hebt. Verder geldt dat risico’s te managen moeten zijn om het optimale verkoopresultaat te behalen. Ze betalen liever het dubbelen bij meer zekerheden, dan de helft als er nog veel onzekerheden zijn. Qua gemeente wordt Rotterdam door Boelens de Gruyter nog steeds als een belangrijke gemeente gezien. Tot slot constateert Boelens de Gruyter dat de rol van partijen steeds dichter bij elkaar komt te liggen.


bijlage 1

- 18 -

BIJLAGE 2

Casestudie

VOOR DEZE BIJLAGE GELDT GEHEIMHOUDING!


bijlage 2

-1-

Een onderzoek naar de optimale verkoopstrategie voor incourant vastgoed

Recommend Documents