advies • huisvesting • organisatie
Henegouwerplein 10a - 3021 PL Rotterdam Postbus 475 - 3000 AL Rotterdam T 010 - 477 45 93 F 010 - 425 43 04 E
[email protected] www.vastgoeddialoog.nl Dienstverlening Advies over huisvesting en organisatie Procesbegeleiding Projectleiding Onderzoek Draagvlakcreatie Producten Vastgoedstrategieën Accommodatiebeleid Huisvestingsplannen Haalbaarheidsonderzoeken Programma’s van eisen Beheer- en exploitatieplannen Onderwijsconcepten Organisatie-analyses
Samen door één deur Steeds vaker werken woningcorporaties en gemeenten samen bij de realisatie van maatschappelijk vastgoed. In “Samen door één deur” vindt u de ingrediënten om deze samenwerking tot een succes te maken.
2e druk © Vastgoeddialoog 2011
een onderzoek naar de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord ............................................................................... 2 Inleiding ................................................................................... 3 1 Leefbaarheid als gemeenschappelijk doel .............................. 5 2 Het verschil in benadering ...................................................... 6 3 Het verschil in snelheid van werken ........................................ 7 4 Het verschil in kennis en regelgeving ...................................... 8 5 Motieven om samen te werken................................................ 9 6 Eigendomsrecht van gebouw en grond................................... 12 7 Beheer en exploitatie............................................................... 13 8 Huurprijs .................................................................................. 15 9 Voordelen bij uitbesteden........................................................ 17
Veranderd inzicht - interview met gemeente Halderberge en Woningcorporatie Bernardus Wonen.................................. 18
Verantwoording........................................................................ 20
1
voorwoord
Steeds vaker investeren woningcorporaties in maatschappelijk vastgoed1, met name in achterstandsbuurten: in de veertig grootste achterstandswijken hebben woningcorporaties bijvoorbeeld plannen klaarliggen voor meer dan 100 onderwijsgebouwen. De woningcorporaties willen hiermee de leefbaarheid in de wijken verbeteren, hun positie verstevigen en de waarde van hun bezit vergroten. De gemeenten zijn enthousiast over deze initiatieven en zien veel meerwaarde in deze actieve bemoeienis met maatschappelijk vastgoed. Dit was voor ons adviesbureau een goede aanleiding om onderzoek te gaan doen naar recente ontwikkelingen op dit terrein: hoe verloopt de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties, en op welke punten kan deze samenwerking worden verbeterd? Ondanks de veelheid aan initiatieven bestaat namelijk grote onzekerheid over de investeringen die woningcorporaties in maatschappelijk vastgoed doen: trajecten verlopen moeizaam, het rendement is beperkt vanwege snelle waardevermindering van maatschappelijk vastgoed2 en de voorwaarden waaronder corporaties mogen investeren in maatschappelijke vastgoed worden strikter.3 Deze onzekerheid vergroot het belang van het onderling begrip tussen gemeenten, woningcorporaties en gebruikers bij de realisatie van maatschappelijk vastgoed. Met onze brochure “Samen door één deur” willen wij aan de versterking van dit onderlinge begrip een bijdrage leveren. Graag willen we op deze plek ook van harte de personen bedanken bij de zes gemeenten en woningcorporaties die hun tijd beschikbaar hebben gesteld voor medewerking aan dit onderzoek. Wij wensen u veel leesplezier, Peter Mechelse, Onno Martens en Daniëla Postma
Bron: ‘Sectorbeeld voornemens woningcorporaties, Prognoseperiode 2010-2014’ Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2010 2 Zie rapportage IPD/aeDex Index over het jaar 2009 3 Wijziging WSW-borging vanaf 2011 1
2
INLEIDING
Twee ontwikkelingen stimuleren woningcorporaties en gemeenten om steeds meer inhoudelijk met elkaar samen te werken op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Ten eerste is de rol van de woningcorporaties veranderd na de aanpassingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH): door de toevoeging van het prestatieveld “leefbaarheid” is het werkterrein van de corporaties aanzienlijk verbreed. Ten tweede zijn er de knellende budgetten voor normkosten, waardoor gemeenten op zoek gaan naar alternatieven. Zes projecten zijn in deze brochure van Vastgoeddialoog onder de loep genomen om te achterhalen wat nodig is om deze samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties tot een succes te maken. We hebben daarvoor gekeken naar uitgevoerde, maar ook naar niet uitgevoerde projecten en zijn in gesprek gegaan met zowel vertegenwoordigers van gemeenten als van woningcorporaties. Op basis van dit onderzoek willen wij u in “Samen door één deur” antwoorden aanreiken op vragen over samenwerking, zoals: • Waarom gaan corporaties en gemeenten samenwerken? • Wat hebben ze elkaar te bieden? • Wat maakt een samenwerkingsverband succesvol?
3
4
1
Leefbaarheid als gemeenschappelijk doel Het verbeteren van de leefbaarheid in wijken is een belangrijk thema. Het lijkt het doorslaggevende argument voor gemeenten en woningcorporaties om samen te werken bij de realisatie van maatschappelijk vastgoed. Om te voorkomen dat deze samenwerking tot een teleurstelling leidt, zullen gemeente en woningcorporatie het eerst met elkaar eens moeten worden wat ze precies willen bereiken. Wat verstaan zij onder een verbeterde leefbaarheid? Hebben zij inderdaad hetzelfde voor ogen, als ze het over dit gemeenschappelijke doel hebben? En kan worden volstaan met de realisatie van maatschappelijk vastgoed of moeten ook andere afspraken worden gemaakt? Maatregelen Nieuwbouw van een multifunctionele accommodatie (MFA) kan een positief effect hebben op de leefbaarheid in een buurt. Meestal zijn echter aanvullende maatregelen nodig om de samenwerking tussen de gebruikers van een MFA te bevorderen, zoals duidelijkheid over het beheer en over het behoud van de eigen identiteit. Zelfs een goede samenwerking tussen de gebruikers in het verleden is geen garantie voor succes, wanneer zij opeens ruimtes met elkaar moeten gaan delen onder één dak. Randvoorwaarden Daarnaast zijn de randvoorwaarden waaronder de gemeente en de corporatie samenwerken – denk bijvoorbeeld aan de financiële verantwoording – vaak verschillend. Als gemeente en woningcorporatie een samenwerkingsverband aangaan, is het belangrijk dat zij zich hiervan bewust zijn. Het verschil in randvoorwaardelijke eisen kan leiden tot een verschil in benadering en manier van werken.
5
2
Het verschil in benadering
We mogen ervan uitgaan dat zowel gemeente als woningcorporatie oprecht samen maatschappelijk vastgoed willen realiseren. Zij beschouwen elkaar als een natuurlijke partner.
“
De gemeente werkt samen met de woningcorporaties omdat zij al investeren in sociale woningbouw, buurthuizen of sociale activiteiten; het hoort bij hun rol en taak.”
”
“De woningcorporatie werkt samen met de gemeente omdat wij een maatschappelijke taak hebben, ook op het gebied van maatschappelijk vastgoed. In bovenstaande twee citaten zit een subtiel verschil van perspectief. Taakopvatting Gemeenten denken vaak dat de taken van woningcorporaties voor maatschappelijk vastgoed één op één aansluiten op de taken voor sociale woningbouw. Bij sociale woningbouw zetten woningcorporaties vaak woonconsulenten en beheerders in om de leefbaarheid te bevorderen; ook organiseren zij activiteiten in de buurt. Bij maatschappelijk vastgoed zien woningcorporaties dit niet automatisch als hun taak. Bovendien vraagt het beheren en exploiteren van maatschappelijk vastgoed een andere inzet van de woningcorporatie dan sociale woningbouw. Slechts een beperkt aantal corporaties is hierop ingericht. Economische afweging Woningcorporaties willen graag bouwen. Natuurlijk hebben zij een maatschappelijke visie en zien zij de noodzaak tot investeren in maatschappelijk vastgoed. Maar het besluit om die investeringen daadwerkelijk te doen, is vooral afhankelijk van de financiële randvoorwaarden waaraan corporaties moeten voldoen. Is het economisch verantwoord? Wegen de opbrengsten op tegen de risico’s? Deze afwegingen bepalen of een corporatie een samenwerkingsverband aangaat. Woningcorporaties en gemeenten maken hun keuzes dus vanuit andere afwegingen. Als zij zich daarvan niet bewust zijn, leidt de voorgenomen samenwerking tot een moeizaam proces of komt zelfs – tot frustratie van beide partijen – alsnog niet tot stand.
6
3
Het verschil in snelheid van werken Tussen het initiatief tot en de realisatie van maatschappelijk vastgoed zit vaak meer dan vier jaar. In die periode kan de visie van de deelnemers op het project veranderen. Soms verandert ook de samenstelling van het team door personele wisselingen. Dat kan tot vertraging in het proces leiden. Besluitvorming Daarnaast kan vertraging ontstaan bij gemeenten, omdat gemeenteraden iedere vier jaar opnieuw gekozen worden. De besluitvormingsprocessen aan het begin en einde van zo’n verkiezingscyclus gaan langzaam. Bij woningcorporaties zijn de communicatielijnen vaak korter en sneller. Afspraken vastleggen Gemeente en woningcorporatie doen er daarom verstandig aan het gezamenlijk te doorlopen proces duidelijk vast te leggen, evenals de gemaakte afspraken op belangrijke beslismomenten. Een goede dossiervorming vermindert het risico van verstoringen tijdens het proces.
7
4
Het verschil in kennis en regelgeving Gemeenten en woningcorporaties lijken dezelfde taal te spreken, als het om maatschappelijk vastgoed gaat. Toch moet telkens de vraag gesteld worden of gemeente en woningcorporatie inderdaad over dezelfde schijnbaar gelijke grootheden praten. Bij het bepalen van zaken als huurprijzen moeten gemeente en woningcorporatie bijvoorbeeld hun kennis en regelgeving op elkaar afstemmen. Richtlijnen Woningcorporaties moeten voor de waardering van hun vastgoed voldoen aan solvabiliteitseisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV is belast met het financiële toezicht op de woningcorporaties. Het CFV schrijft een geüniformeerde methode voor waarmee woningcorporaties hun bezit dienen te waarderen. Dit betekent dat woningcorporaties – met name als zij er financieel minder goed voor staan – bij de bepaling van de huurprijs slechts een beperkte speelruimte hebben (zie hoofdstuk 8 – bepaling van de huurprijs). Bundeling van activiteiten Gemeenten nemen beslissingen op basis van wetten en vooraf vastgestelde kaders. Zo wordt onderwijshuisvesting gefinancierd met eigen budgetten en op eigen grond, maar gelden voor woningen en commercieel vastgoed weer heel andere kaders. Een aantal gemeenten hebben alle activiteiten rond vastgoed ondergebracht in één afdeling. Op deze wijze wordt de kennis van alle vastgoed, ook van maatschappelijk vastgoed, gebundeld. Met als resultaat: een uniforme werkwijze, beter beheer, consistent beleid en minder spraakverwarring tussen gemeente en woningcorporatie.
8
5
Motieven om samen te werken
Gemeente en woningcorporatie besluiten samen te werken, als beiden bij deze samenwerking een (eigen) belang hebben. De sleutel tot succes is het gemeenschappelijke doel, dat vooraf is vastgelegd. Dit doel moet gebaseerd zijn op een gedeelde visie die verder gaat dan het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw waarin meerdere maatschappelijke functies zijn ondergebracht. Motieven van gemeenten Gemeenten nemen het besluit om samen te werken, op basis van: • het beleid van ‘uitbesteding aan de markt, tenzij’; • de keuze om mee te gaan in een maatschappelijke trend, zoals het bouwen van multifunctionele accommodaties (MFA’s); • de opvatting dat samenwerking tot financiële voordelen zal leiden (minder inzet van personeel bij realisatie, geen stichtingskosten hoeven investeren); • het inzicht dat kennis en vaardigheden voor de realisatie van dit soort projecten niet binnen de gemeente aanwezig zijn; • een duidelijke visie op het doel dat met deze samenwerking kan worden bereikt. Motieven van woningcorporaties Woningcorporaties besluiten om samen te werken, op basis van: • hun maatschappelijke taak Een voorbeeld van die maatschappelijke taak zijn de voorstellen die een woningcorporatie doet voor maatschappelijk vastgoed in herstructureringsgebieden of in nieuwbouwwijken waar geen maatschappelijke functies zijn gepland (denk aan buurthuizen, kinderopvang, ouderenzorg en onderwijs). • hun zakelijke visie Bij de zakelijke visie speelt dat woningcorporaties moeten blijven bouwen. Een optie is dan om maatschappelijk vastgoed te realiseren in combinatie met woningbouw. Of woningcorporaties daartoe bereid zijn, wordt mede bepaald door de omvang van het te realiseren gebouw in context met de omgeving. Daarnaast is het aantrekkelijk voor corporaties om in wijken te investeren, waarin zij een aanzienlijk woningenbelang hebben. Het 9
realiseren van maatschappelijk vastgoed heeft namelijk een positieve uitstraling op de wijk. De investering kan dus indirect afgezet worden tegen het behoud van of de toename van de waarde van het woningenbezit op de lange termijn. Bij sloop en nieuwbouw, ten slotte, is het aantal nieuwe woningen vaak kleiner dan het aantal gesloopte woningen. De corporaties moeten daarom alternatieven zoeken om het aantal woningen op peil te houden en/of om prestatie-afspraken na te komen die met de gemeente zijn gemaakt. Voor- en nadelen Als het woningcorporatie en gemeente lukt om een flexibel gebouw te realiseren dat ook voor andere doeleinden kan worden ingezet (etv. via aanpassingen op het oorspronkelijke ontwerp), vergroot dat de economische haalbaarheid van de investering. De restwaarde van het gebouw wordt hierdoor vergroot. Het verhogen van deze restwaarde kent echter beperkingen. Maatschappelijk vastgoed, kantoren en woningen hebben andere gebruiksformaten en moeten worden aangepast voor andersoortig gebruik, nadat de oorspronkelijke functie is komen te vervallen. Dat zorgt voor extra kosten. Als een maatschappelijke voorziening met woningen wordt gecombineerd, kan dit voor zowel de gemeente als de corporatie voordelen opleveren. Het combineren van woningen en maatschappelijke functies heeft echter ook een nadeel: bewoners wensen vaak rust en maatschappelijke functies kunnen dit niet altijd bieden.
10
SUCCES VERKOOPT Alles draait om de bereidheid tot samenwerking en het enthousiasme op basis van gedeelde kennis en visie. Partijen die zich betrokken voelen bij het gezamenlijke project stellen zich flexibel op: voor, tijdens en na realisatie van het maatschappelijk vastgoed. Problemen worden sneller opgelost: vergunningen worden sneller verleend, extra financiële middelen eerder ingezet, extra risico’s rond de eventuele exploitatie vormen geen belemmering enz. Wanneer de geslaagde samenwerking bovendien in goede publiciteit naar buiten wordt gebracht, kan de optimale synergie ertoe leiden dat commerciële ruimten vervolgens zonder probleem worden verhuurd.
11
6
Eigendomsrecht van gebouw en grond Bij het realiseren van (maatschappelijk) vastgoed is het efficiënter als er slechts één investeerder is. In dat geval is er maar één eigenaar of verantwoordelijke voor de Vereniging van Eigenaren (VvE). Vaak is de woningcorporatie hiervoor de meest aangewezen partij. De gemeente moet dan bereid te zijn af te zien van het eigendom van de huisvesting – en dus de grond waarop wordt gebouwd. Hetzelfde kan gelden voor een schoolbestuur, wanneer het om onderwijshuisvesting gaat: dit schoolbestuur moet het recht op bouwheerschap afstaan. Daarnaast moeten gemeente en woningcorporatie het gesprek aangaan over het eigendomsrecht van de grond. Belangen De woningcorporatie heeft belang bij grondbezit om aan haar prestatieafspraken te kunnen voldoen en ook in de toekomst te kunnen blijven bouwen. De gemeente heeft als primair belang dat er voldoende vastgoed beschikbaar blijft voor maatschappelijke voorzieningen. Het besluit om het eigendom van de grond over te dragen, overschrijdt vaak de verantwoordelijkheid van de betreffende afdeling. De gemeente zal hiervoor beleid moeten ontwikkelen, bijvoorbeeld door het opstellen van een accommodatiebeleid. In dit accommodatiebeleid kan worden opgenomen voor welke maatschappelijke functies de gemeente de verantwoordelijkheid neemt en waarvoor dus grond beschikbaar moet zijn.
12
7
Beheer en exploitatie
Beheer en exploitatie moeten voor aanvang van de bouw zijn geregeld. Het beheer heeft betrekking op het toezicht op het gebouw, maar ook op de verdeling van kosten voor gas, licht en water. Onder toezicht valt ook de coördinatie van het gebruik van gezamenlijke ruimten. Exploitatie gaat over de kosten van gebruik (zoals beveiliging, schoonmaak en klein onderhoud) en over de inkomsten van verhuur van gezamenlijke ruimten aan derden. Afspraken In het voortraject besteden de samenwerkende partijen dikwijls onvoldoende aandacht aan beheer en exploitatie. Het vormgeven van de samenwerking tussen de deelnemers vergt veel energie en de focus ligt bij het ontwerp van het gebouw. Het uitstellen van afspraken over beheer en exploitatie heeft echter grote gevolgen: hierdoor kan na ingebruikneming alsnog onenigheid ontstaan over de kosten. Maar dan staat het gebouw er al, zijn de kosten gemaakt en beschouwt de eigenaar het vaak niet meer als zijn probleem. Wijzigingen achteraf zijn bovendien duur en niet altijd uitvoerbaar. Nieuwe dienst Beheer en exploitatie zijn in principe een zaak van de gebruiker. In een multifunctioneel gebouw is dit echter lastiger en verzorgt de eigenaar soms een deel van deze diensten. De gemeenten zien graag dat de corporaties het beheer oppakken, als ook het klein dagelijks onderhoud. De corporaties zijn echter primair gericht op verhuur en groot onderhoud. Als een corporatie zelf de verantwoordelijkheid voor beheer en exploitatie draagt, is dit dus een nieuwe dienst voor hen. De verhuur van woningen of meer commerciële ruimten is niet te vergelijken met het beheer van onderwijshuisvesting, kinderopvang en sportzalen. >
13
Leerbedrijven en coördinator Bij voorkeur zullen de corporaties het beheer uitbesteden. Maar ook dat is kostbaar en hangt mede af van de functies die in het gebouw zitten. Een goedkoop alternatief is daarom het uitbesteden van beheer aan “leerbedrijven”: aan hun activiteiten kunnen immers subsidies worden gekoppeld. Naast beheer en exploitatie kan ook de interactie tussen de gebruikers worden gestimuleerd, bijvoorbeeld door gezamenlijke activiteiten. Hiervoor wordt vaak een coördinator benoemd.
14
8
Huurprijs
Woningcorporaties hebben een taak bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed. Zij hebben echter ook te maken met financiële eisen, zoals de solvabiliteit van hun bedrijf (zie ook hoofdstuk 4). Corporaties zullen op basis daarvan bij elk project beoordelen bij welke huurprijs deelname nog verantwoord is. Berekeningen Het bepalen van de minimaal benodigde huurprijs is lastig. De woningcorporatie investeert. Deze investering moet worden terugverdiend – voornamelijk door huurinkomsten. Bij berekening van een reële huurprijs spelen de volgende variabelen een rol: • de stichtingskosten; • de rentestand; • het meenemen van bepaalde risico’s; • het onderhoud; • de restwaarde van het gebouw na beëindiging van de maatschap pelijke functie. De gemeente hanteert een andere berekeningsmethodiek bij de bepaling van de kosten voor maatschappelijk vastgoed. Deze kosten zijn vaak gebaseerd op een afschrijving per jaar, de zogenaamde kapitaallasten. De maximale huurprijs dient in een redelijke verhouding te staan tot deze kosten (niet te hoog en niet te laag). >
15
Ruimer referentiekader De berekeningsmethodieken van gemeente en woningcorporatie zijn dus niet verenigbaar. Niettemin moeten gemeente en woningcorporatie het wel eens worden over het eindresultaat: de huurprijs. Hoe lossen gemeenten en woningcorporaties dit op? Door niet alleen naar de hoogte van de huur te kijken, maar ook naar de kwaliteit van het gebouw en/of de dienstverlening. Daarnaast denken zij vanuit een ruimer referentiekader, waardoor meerdere oplossingen mogelijk worden: • het goedkoop aanbieden van eventuele commerciële ruimten in de beginperiode. Dat vergroot de aantrekkelijkheid om te huren en stimuleert zodoende het goed functioneren van het maatschappe lijk vastgoed als geheel. • het compenseren van mogelijke tekorten met andere opbrengsten, bijvoorbeeld door een grondruil met de gemeente. • het verlengen van de huurperiode. Hierdoor lopen de corporaties minder leegstandsrisico, waardoor de huurprijs lager kan worden. • het geschikt maken van het gebouw voor andersoortig gebruik – bijvoorbeeld een buurthuis dat tot woning kan worden omge bouwd. Dit verhoogt de restwaarde van het gebouw.
16
9
Voordelen bij uitbesteden
Woningcorporaties hebben veel expertise op het gebied van beheer en groot onderhoud; daarnaast hebben ze veel ervaring met het beheer namens en in verenigingen van eigenaren. Dat maakt het aantrekkelijk voor gemeenten om met woningcorporaties samen te werken. Uitbesteden van beheer Beheer behoort tot het primaire proces van woningcorporaties: zij kunnen deze dienst zodoende vaak efficiënter en goedkoper verzorgen dan gemeenten. Sommige woningcorporaties zijn zich hiervan bewust en bieden beheerdiensten aan. Uitbesteden van onderhoud Onderhoud is eveneens een kerntaak van de woningcorporatie. Een gemeente kan veel werk besparen door het onderhoud van bijvoorbeeld onderwijshuisvesting uit te besteden. De (wettelijke) procedure voor het aanvragen van onderhoud is arbeidsintensief. De gemeente zal hierover met schoolbesturen duidelijke afspraken moeten maken: welk type onderhoud gaat de woningcorporatie uitvoeren? Voordelen voor gebruikers Voor de gebruikers van maatschappelijk vastgoed is het voordelig dat woningcorporaties het onderhoud uitvoeren. De communicatielijnen zijn korter en problemen worden sneller onderkend, besproken en opgelost. Dat geldt helemaal in die situaties, waarin de woningcorporatie ook het beheer op zich neemt.
17
INTERVIEW: VERANDERD INZICHT In 2005 beginnen Woningcorporatie Bernardus Wonen en de gemeente Halderberge optimistisch aan de realisatie van de multifunctionele accommodatie (MFA) Bosschenhoofd. Beide partijen moeten in dit project wennen aan hun nieuwe rol en het proces verloopt niet zoals verwacht. In 2010 maken gemeente en woningcorporatie alsnog een goede doorstart met dit project. Wethouder J. Akkermans (gemeente Halderberge) en directeur W. Hectors (Woningcorporatie Bernardus Wonen) geven in een tweegesprek hun mening en ervaring weer. Wethouder Akkermans schetst de situatie: “We hebben in 2005 fraaie plannen ontwikkeld die eigenlijk ‘luchtkastelen’ waren. Daarbij gaven we onvoldoende aandacht aan de doelstellingen, de kosten en de communicatie met alle betrokken partijen.” Directeur Hectors stelt dat “het programma van eisen voor de MFA vooral een wensenlijstje was van alle gebruikers. Over de huurprijs waren geen duidelijke afspraken gemaakt. Daardoor ontstonden uiteenlopende verwachtingen over de huurprijs per vierkante meter.” Integrale aanpak Het ontwikkelen van de MFA blijkt moeilijker en complexer dan vooraf gedacht, met name door het aantal betrokken partijen. Toch is dit de wijze waarop overheid en woningcorporaties de leefbaarheid in wijken willen bevorderen: door integrale projecten en brede scholen, vaak in de vorm van een MFA. Dhr. Akkermans: “Een integrale aanpak is goed. Maar je moet per project beoordelen hoe je daarmee omgaat. Een brede school is ook een concept van samenwerking. Dat concept hoeft niet bij voorbaat vertaald te worden in één gebouw met allerlei aanverwante functies.” Keuzes maken Woningcorporaties hebben, sinds de aanpassing van het Besluit Beheer Sociale Huursector, een taak erbij gekregen: investeren in maatschappelijk vastgoed.
18
Wethouder Akkermans is zich ervan bewust dat niet alle corporaties dat op dezelfde wijze oppakken of daaraan vorm willen geven. Toch ziet hij graag “dat corporaties investeren in maatschappelijk vastgoed om de leefbaarheid en dus de waarde van het eigen vastgoed in wijken te garanderen.” Directeur Hectors maakt de aanvullende nuancering dat “het in krimpende of kleine kernen niet altijd mogelijk is om alle faciliteiten te handhaven. Gemeente en burgers zullen keuzes moeten maken. De burgers moeten bereid zijn voor voorzieningen te betalen. Zo kunnen draagvlak en continuïteit worden gegarandeerd.” Dhr. Akkermans: “Er is bovendien een groeiend inzicht dat leefbaarheid in een wijk verder gaat dan goede voorzieningen, zoals buurthuizen en scholen. Leefbaarheid wordt ook bepaald door veiligheid, goede wegen enz.” Begrip voor wederzijdse belangen In het samenwerkingstraject van gemeente Halderberge en Bernardus Wonen komt het keerpunt, als beide partijen realistisch gaan kijken wat mogelijk is. Wie kan wat betalen? Wat zijn de verborgen lasten (zoals kosten die altijd ‘in natura’ zijn betaald)? Er ontstaat meer begrip voor elkaars belangen en een scherper inzicht in het gezamenlijke doel. Goede afspraken verzekeren nu de exploitatie van de MFA tijdens de eerste jaren. De corporatie zal in deze periode voor een maximumbedrag per jaar garant staan. Dat geeft de gemeente Halderberge de gelegenheid naar een dekkende exploitatie te groeien. Onderling vertrouwen en inzicht in de wederzijdse belangen blijken de doorslaggevende factoren voor succes.
19
Geïnterviewde gemeenten en corporaties Graag willen we de volgende personen en organisaties bedanken voor hun medewerking en waardevolle bijdrage aan dit project: dhr. G. van Andel, gemeente Alblasserdam (24.000 inwoners) dhr. J. Noordzij, Stichting Westwaard Wonen - Papendrecht dhr. R. van Velzen, gemeente Goes (37.000 inwoners) dhr. A. de Waard, RWS - Goes dhr. R. van Ooijen, gemeente Haarlemmermeer (140.000 inwoners) mw. M. Bouwer, Ymere Amsterdam - Amsterdam dhr. J. Akkermans, gemeente Halderberge (29.000 inwoners) dhr. W. Hectors, Bernardus Wonen – Halderberge mw. F. Belcaid, dhr. M. Froon en dhr. D. van Noordennen, gemeente Rotterdam (550.000 inwoners) dhr. J. Koole, Vestia - Rotterdam dhr. H. Lelieveld, gemeente Teylingen (35.000 inwoners) dhr. J. van Buren, Woonstichting Vooruitgang - Sassenheim De zes bestudeerde projecten 1. Alblasserdam 2. Goes 3. Haarlemmermeer 4. Halderberge 5. Rotterdam 6. Teylingen
Multifunctioneel Centrum Maasplein Brede School Wolphaartsdijk Nieuwbouw Het Kompas Zuid (SBO) Multifunctioneel Centrum Bosschenhoofd De Wereld op Zuid Project Amadeus
Fotografie: Roland de Zeeuw, Charlotte Grips, Remco de Ruijter, Fred Manschot
20
advies • huisvesting • organisatie
Henegouwerplein 10a - 3021 PL Rotterdam Postbus 475 - 3000 AL Rotterdam T 010 - 477 45 93 F 010 - 425 43 04 E
[email protected] www.vastgoeddialoog.nl Dienstverlening Advies over huisvesting en organisatie Procesbegeleiding Projectleiding Onderzoek Draagvlakcreatie Producten Vastgoedstrategieën Accommodatiebeleid Huisvestingsplannen Haalbaarheidsonderzoeken Programma’s van eisen Beheer- en exploitatieplannen Onderwijsconcepten Organisatie-analyses
Samen door één deur Steeds vaker werken woningcorporaties en gemeenten samen bij de realisatie van maatschappelijk vastgoed. In “Samen door één deur” vindt u de ingrediënten om deze samenwerking tot een succes te maken.
2e druk © Vastgoeddialoog 2011
een onderzoek naar de samenwerking tussen gemeenten en woningcorporaties bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed
