HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing

Joris Tensen 1560387 September 2011

WAAROM HOTELVASTGOED?

 Één van de grootste industrieën ter wereld  Wat maakt een hotel nou succesvol?  Relatief weinig wetenschappelijk onderzoek

CONTENT

      

Inleiding Waarde hotel Discounted Cash Flow (DCF) Multiregressie-analysemethode Producteigenschappen Statistische analyse Conclusie

September 2011 | J.B. Tensen

INLEIDING

PROBLEEMANALYSE

 Specifiek vastgoed  Exploitatiegebonden  Bedrijfswaardebenadering

1| 30


INLEIDING

 Specifiek vastgoed  Exploitatiegebonden

PROBLEEMANALYSE  Weinig transacties  Weinig partijen  Functie vastgoed

 Bedrijfswaardebenadering

1| 30


INLEIDING

PROBLEEMANALYSE


1| 30

 Ontleent hieraan waarde  Inzicht exploitatie noodzakelijk  Toekomstige kasstromen


INLEIDING

PROBLEEMANALYSE


1| 30

 Waarde totale onderneming  Minus inventaris en exploitatie  Waarde vastgoed is residu


INLEIDING

PROBLEEMSTELLING

Kasstromen

EXPLOITATIE 2| 30


INLEIDING

Kasstromen

EXPLOITATIE 2| 30

PROBLEEMSTELLING

Totale onderneming

BEDRIJFSWAARDE September 2011 | J.B. Tensen

INLEIDING

PROBLEEMSTELLING

Vastgoed Kasstromen

Totale onderneming

Exploitatie Inventaris

EXPLOITATIE 2| 30

BEDRIJFSWAARDE

WAARDE VASTGOED


INLEIDING

PROBLEEMSTELLING

Gebied Vastgoed Kasstromen

Totale onderneming

Gebouw Exploitatie Inventaris

EXPLOITATIE 2| 30

BEDRIJFSWAARDE

Gebruiker

WAARDE VASTGOED

PRODUCTEIGENSCHAP


INLEIDING

PROBLEEMSTELLING

?


Totale onderneming


EXPLOITATIE 2| 30

BEDRIJFSWAARDE

Gebruiker

WAARDE VASTGOED

PRODUCTEIGENSCHAP


INLEIDING

PROBLEEMSTELLING

Aannames experts


Totale onderneming


EXPLOITATIE 2| 30

BEDRIJFSWAARDE

Gebruiker

WAARDE VASTGOED

PRODUCTEIGENSCHAP


INLEIDING

PROBLEEMSTELLING

Bron| DTZ 2| 30


INLEIDING

ONDERZOEKSVRAAG

In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed?

3| 30


INLEIDING

ONDERZOEKSVRAAG

In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed? Doel Objectiviteit Onderbouwing aannames Inzicht waarde vastgoedeigenschappen 3| 30


INLEIDING

ONDERZOEKSOPZET

 DTZ  Interviews experts  Literatuurstudie  Statische analyse

4| 30


INLEIDING

 DTZ  Interviews experts

ONDERZOEKSOPZET  Theorie  Praktijk  Data

 Literatuurstudie  Statische analyse

4| 30


INLEIDING

ONDERZOEKSOPZET

 DTZ  Interviews experts  Literatuurstudie

 Afbakenen  Waarde hotelvastgoed?

 Statische analyse

4| 30


INLEIDING

ONDERZOEKSOPZET


4| 30

 Waarderingsmethodieken  Producteigenschappen hotel


INLEIDING

ONDERZOEKSOPZET


4| 30

 Theoretisch onderbouwen  Relatie waarde en producteigenschappen


WAARDE HOTEL

MARKTWAARDE

“De meest waarschijnlijke prijs die voor het gehele hotel tot stand kan komen in een open marktsituatie gegeven de kwaliteit van dat hotel.”

5| 30


WAARDE HOTEL

WAARDERINGSBENADERING

 Comparatieve  Kosten  Inkomsten

6| 30


WAARDE HOTEL

 Comparatieve  Kosten

WAARDERINGSBENADERING  Transacties soortgelijke objecten  Courant vastgoed

 Inkomsten

6| 30


WAARDE HOTEL



6| 30

 Kosten  Niet op basis van exploitatie


WAARDE HOTEL



6| 30

 Gericht op toekomstige waarde  Inzicht in kasstromen


WAARDE HOTEL



6| 30


WAARDE HOTEL

BEDRIJFSWAARDEBENADERING

 Alleen vastgoed  Totale onderneming

7| 30


WAARDE HOTEL


 Alleen vastgoed

 Huurder - verhuurder

 Totale onderneming

 Waarde belegger  Inzicht huurstromen en kosten vastgoed  Huur?  Huur 20% / 28% van de bruto omzet  Bruto omzet?

7| 30


WAARDE HOTEL



 Benadering geeft inzicht in de exploitatie  Isoleren waarde vastgoed

7| 30


WAARDE HOTEL



7| 30


DISCOUNTED CASH FLOW    

KENMERKEN

Inzicht in kasstromen Gericht op toekomst ipv verleden Niet gekeken naar winst Cash flow lastig te manipuleren

8| 30


DISCOUNTED CASH FLOW

IN HET KORT

Waarde totale onderneming Waarde inventaris Waarde exploitatie Waarde vastgoed

9| 30


DISCOUNTED CASH FLOW Waarde totale onderneming Waarde inventaris Waarde exploitatie Waarde vastgoed

9| 30

IN HET KORT

 Vervangingsreserve  Huidige rendement inventaris



9| 30

IN HET KORT

 Management  franchiseovereenkomst



IN HET KORT

 Eigenschappen vastgoed  Gebied  Gebouw

9| 30


DISCOUNTED CASH FLOW     

DETERMINANTEN

Toekomstige exploitatie Disconteringsvoet Beschouwingsperiode Eindwaarde Marktinformatie

10| 30




DETERMINANTEN  Jaarrekening basis! Locatie

Amsterdam & Schiphol 2009 2008

Opbrengsten Kamer F&B overig Totale opbrengsten

66 28 6 100

65 26 9 100

Kosten Verkoopkosten Personeelkosten Overige kosten Totale kosten

8 33 25 66

8 32 24 64

GOP

34

36

Bron| HOSTA 10| 30




10| 30

DETERMINANTEN

 Internal Rate of Return (IRR)  Markt gerelateerd  Staatsleningen + opslag risico




10| 30

DETERMINANTEN

 10 tot 15 jaar  Constant vanaf 4 jaar




10| 30

DETERMINANTEN

 DCF  + 1 jaar Cash Flow contant maken



DETERMINANTEN


Bron| HOSTA 10| 30


DISCOUNTED CASH FLOW      

CONCLUSIE

Waarde = exploitatie Bedrijfswaardebenadering bepaald waarde Waarde vastgoed is een residu Verklaring waarde vastgoedeigenschappen? Op welke methode wel objectief? Comparatieve benadering?

11| 30


COMPARATIEVE BENADERING

BEPERKINGEN

 Courantheid  Transactiegegevens

12| 30


COMPARATIEVE BENADERING  Courantheid  Transactiegegevens

12| 30

BEPERKINGEN

 Multipleregressieanalysemethode


COMPARATIEVE BENADERING  Courantheid  Transactiegegevens

12| 30

BEPERKINGEN

 Alternatief


MULTIPLEREGRESSIE

    

KENMERKEN

Statistische methode Lineair verband Vastgoed Courantheid Hotel

13| 30


MULTIPLEREGRESSIE

    


13| 30

KENMERKEN  Objectief  Onderbouwen aannames


MULTIPLEREGRESSIE


50 45 40

Waarde vastgoed

    

KENMERKEN

35 30 25 20 15 10 5 10

20

30

40

Product eigenschappen

13| 30


MULTIPLEREGRESSIE

    


13| 30

KENMERKEN

 Bewezen theorie  Woningen


MULTIPLEREGRESSIE

    


13| 30

KENMERKEN

 Separate eigenschappen  Waarde opbouwen


MULTIPLEREGRESSIE

    


13| 30

KENMERKEN

 Buitenlandse studies  Ondersteunende verklarende methode


MULTIPLEREGRESSIE

   

ALTERNATIEF

Waarde vastgoed ontleend aan exploitatie Inkomsten en kosten O’Neill & Matila = RevPAR (Revenue Per Available Room) Analyse producteigenschappen op basis RevPAR

14| 30


PRODUCTEIGENSCHAPPEN

FACTOREN

 Macro-economisch  Meso-economisch  Micro-economisch

15| 30




FACTOREN  Economie  Demografie  Politiek  Klimaat  Technologie  Sociaal cultureel  Geen invloed

15| 30




FACTOREN

 Bedrijfstak  Hotels  Vastgoed  Waardeontwikkeling  Spelen mee op de achtergrond

15| 30




FACTOREN

 Gebied  Gebouw  Gebruiker  Wel invloed

15| 30


WAARDEBEPALENDE FACTOREN GEBIED

GEBOUW

LITERATUUR GEBRUIKER

 Type/NHC

 Hotelmerk

 Centrum

 Aantal kamers

 Belevingswaarde

 Business center

 Parkeren

 Online recensies

 Congres center

 FF&E

 Schoon

 Winkels/attracties

 Staat onderhoud

 Personeel

 Voorzieningen

 Bereikbaarheid

 Faciliteiten

 Luchthaven

 F&B

 Auto

 Meeting & Business

 OV

 Health & Wellness

16| 30



 Voorzieningen  Centrum  Bereikbaarheid  Luchthaven  Auto

GEBOUW

 NHC  Aantal kamers

STUDIES GEBRUIKER

 Belevingswaarde  Online recensies

 Parkeren  Faciliteiten  Health & Wellness

 Treinstation

17| 30



GEBOUW

INTERVIEWS GEBRUIKER

 Aantal m2 kamer

 Hotelmerk

 Centrum

 Aantal kamers

 Belevingswaarde

 Business center

 Parkeren

 Online recensies

 Congres center

 FF&E

 roomservice

 Voorzieningen

 Levendigheid & leefbaarheid

 Faciliteiten  F&B  Meeting & Business  Health & Wellness

18| 30


STATISTISCHE ANALYSE

ONDERZOEKSOPZET

 Multipleregressie  Sample  Macro- en mesoeconomie  Afhankelijke variabele  Onafhankelijke variabelen

19| 30




19| 30

ONDERZOEKSOPZET  Outcome = (model) + error




19| 30

ONDERZOEKSOPZET

 100 hotels Amsterdam




19| 30

ONDERZOEKSOPZET

 Level playing field




19| 30

ONDERZOEKSOPZET

 RevPAR




ONDERZOEKSOPZET

 Objectief  X en Y coordinaten  Kwaliteit Likert scale  Immateriële aspecten Booking.com

19| 30



EXPLOREREND MODEL

 4 regressies  Gebied/gebouw/gebruiker/totaal  Significante variabelen p < .25

20| 30



EXPLOREREND MODEL

 4 regressies  Gebied/gebouw/gebruiker/totaal  Significante variabelen p < .25 GEBIED

GEBOUW

 Schiphol

 Kwaliteit

 A10

 Vergaderfaciliteit

 Station

 Bar

 Zuid As

 Kamers

 RAI

 NHC

GEBRUIKER

 Booking.com

 Centraal station 20| 30



DEFINITIEF MODEL

 Niet robuust (aanname homogeniteit)  Definitief model verklaart 65% RevPAR =

8.878 + (.531 *Booking.com) – (.659*Schiphol) + (.308*A10) + (.179*Station) + 1.078*Zuid As) – (.334*Stationcentraal) + (.183*Vergaderfaciliteit) – (.924*RAI) + (.397*NHCmiddensegment) + (.277*NHChoogsegment)

21| 30



GEBIEDVARIABELEN  Schiphol  A10  Station  Zuid As  RAI  Centraal station

22| 30




22| 30




22| 30




22| 30




22| 30




22| 30



GEBOUWVARIABELEN  Vergaderfaciliteit  NHC

23| 30



GEBOUWVARIABELEN  Vergaderfaciliteit  NHC

BEZETTING

KAMERPRIJS

REVPAR

Amsterdam 3 sterren

73.2 %

83

73

Amsterdam 4 sterren

69.1 %

108

98

Amsterdam 5 sterren

59.4 %

162

132

Bron| HOSTA 23| 30



GEBRUIKERVARIABELEN  Booking.com

24| 30



CONCLUSIE

GEBIED Positief

GEBOUW

Schiphol

Vergaderfaciliteit

Centraal station

NHC

GEBRUIKER Booking.com

RAI Negatief

Zuid AS A10 Station

25| 30


CONCLUSIE

ONDERZOEK

 Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde

26| 30


CONCLUSIE

ONDERZOEK

 Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde  Multipleregressie-analyse verklaart de waarde

26| 30


CONCLUSIE

ONDERZOEK

 Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde  Multipleregressie-analyse verklaart de waarde  Producteigenschappen invloed exploitatie en daarmee de waarde

26| 30


CONCLUSIE

ONDERZOEK

 Bedrijfswaardebenadering bepaald de waarde  Multipleregressie-analyse verklaart de waarde  Producteigenschappen invloed exploitatie en daarmee de waarde  Alternatief op basis van de RevPAR

26| 30


CONCLUSIE

ONDERZOEKSVRAAG

In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed?

27| 30


CONCLUSIE

ONDERZOEKSVRAAG

In hoeverre is het mogelijk om de invloed die producteigenschappen hebben op de marktwaarde van de hotelonderneming te bepalen ter ondersteuning van de marktwaardering van het hotelvastgoed? Antwoord verklaart relatie waarde en producteigenschappen Ondersteunt de bedrijfswaardebenadering

27| 30


CONCLUSIE

DISCUSSIE

 Minder courant hotelvastgoed  Zakelijke doelgroep en toeristische doelgroep

28| 30


CONCLUSIE    

AANBEVELINGEN

Ander exploitatiegebonden vastgoed Heel Nederland West-Europese steden Verbeteringen model

29| 30


VRAGEN?

Wat maakt een hotel nou succesvol?

30| 30

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

Recommend Documents