De waardering van vastgoed

verenigingrisk.nl

Zeventiende jaargang | nummer 1 | september 2007

Financiële Studievereniging Groningen

De waardering van vastgoed Harry Mens, makelaar en tv-presentator “Harry Mens komt overal binnen.”

Sjoerd Kooistra, eigenaar zuidzijde Grote Markt in Groningen “De locatie en een solvabele huurder zijn het belangrijkste.”

Voorwoord Bijzondercollegiaal

-----------------------------------------------------------

-3-

Frank den Dulk en Mariël Verhagen Vastgoed bubble op komst? De zeventiende jaargang van het RISK Magazine is aangebroken. Zoals u waarschijnlijk wel is opgevallen, is het magazine in een nieuw jasje gestoken. Voor sommigen is het misschien even wennen, maar als u het magazine eenmaal heeft gelezen, zult u merken dat laag inkomen zijn al in de problemen

fingerspitzengefühl voor waardebepaling

gekomen. De rentekortingen die ze in

te hebben. Financiële professionals

In dit nummer wordt het onderwerp

de eerste jaren na het afsluiten van hun

zoals die van ING Real Estate of

vastgoed uitgelicht. Op het moment

hypotheek kregen, lopen nu af. Velen van

Wereldhave, een beleggingsinstelling die

van schrijven is dit onderwerp juist zeer

hen moeten nu gedwongen hun huizen

gespecialiseerd is in vastgoed, gebruiken

interessant, gezien de sub prime crisis

verkopen omdat ze anders niet aan hun

echter allerlei wetenschappelijke

die zich in de VS afspeelt. Het gemak

betalingsverplichtingen kunnen voldoen.

modellen en methoden. En een

waarmee Amerikanen een hypotheek

De huizen staan nu ook veel langer te

accountant tot slot, moet zich aan

kunnen afsluiten, heeft verregaande

koop, wat leidt tot lagere huizenprijzen.

bepaalde wet- en regelgeving houden als

gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt.

De huizenprijzen kunnen alleen nog maar

het gaat om waardering.

Door de gunstige voorwaarden bij het

ondersteund worden door een lagere

afsluiten van een hypotheek is ‘condo

rente.

dit niets afdoet aan de inhoud.

verschillende hoeken te bekijken, hopen

flipping’ ontstaan.


Door de vastgoedwaardering vanuit

Amateur-projectontwikkelaars kochten

De interviews en artikelen die u in dit

wij u een duidelijk inzicht te geven in de

onroerend goed in aanbouw om dit

magazine kunt lezen zullen vooral over

waardering van vastgoed. Ik wens u veel

een paar maanden later met duizenden

de waardering van vastgoed gaan.

leesplezier en hoop dat we u ook deze

dollars winst door te verkopen.

Er zijn verschillende manieren om

jaargang weer kunnen interesseren met

vastgoedobjecten te waarderen,

boeiende financiële onderwerpen!

Nu slaat de werkelijkheid echter terug.

en iedereen doet dat op zijn manier.

Er wordt zelfs gespeculeerd dat de

Zo vertelt Sjoerd Kooistra, eigenaar van

Amerikaanse centrale bank bewust

de panden aan de zuidzijde van de Grote

----------------------

een bubbel in het vastgoed heeft laten

Markt in Groningen, in een interview dat

Mariël Verhagen

ontstaan om de leeglopende bubbel van

hij panden op gevoel waardeert. Voor

Hoofdredacteur RISK Magazine

de aandelenmarkten in 2002 en 2003

hem is vooral de locatie belangrijk.

2007-2008

op te vangen. Veel Amerikanen met een

Ook Harry Mens zegt een

---------------------­

Inhoudsopgave

Uitgever RISK, Financiële Studievereniging Groningen. RISK is gelieerd aan de Economische en Bedrijfskundige Faculteitsvereniging (EBF).

-----------------------------------------------------------------------­

Hoofdredactie

-5­

Frank den Dulk

-----------------------------------------------------------------------­

Mariël Verhagen

Redactie Gijs Esseling Toine ten Have Remco Lont Maarten Spaans Gert-Jan Veltkamp

---------------------­ pag. 6

Interview met Harry Mens

Eindredactie

---------------------­ pag. 26

Vastgoedwaardering en de accountant

Randy Keehnen

Layout

Verenigingsnieuws

---------------------­ pag. 10

Interview met Ing. G.C.J.Verweij ---------------------­ pag. 14

Interview met Sjoerd Kooistra “De locatie en een solvabele huurder zijn het belangrijkste.”

---------------------­ pag. 20

Interview met Hein Brand ‘‘Taxaties zijn een hulpmiddel.”

Financiële Studievereniging RISK Postbus 800 9700 AV Groningen

pag. 44

---------------------­ pag. 34

Bruin zweet

Fotogalerij Eindborrel en IFP Bestemmingsbekendmaking

Contact, Contracts and Real Estate Studentenartikel door Yorick Duizendstraal

Fax. 050 3633787

Vormgeving

pag. 50

Studio Pak

Cover RISK Finance Symposium Voorverslag

pag. 51

RISK Beleggersavonden Voorverslag

pag. 52

Beleggerscolumn door Michael Kraland

---------------------­ pag. 37

Tel. 050 3637306 [email protected]

Artikel door Deloitte

Anouk Vijverberg, oud actief RISK lid

Coverfoto Joost van de Werf

Druk Zalsman Groningen

RISK Accountancy Dinner Voorverslag “Verkopen is moeilijker dan kopen.”

Redactieadres

---------------------­ RISK IFP 2007 Naverslag

“Harry Mens komt overal binnen.”

Mariël Verhagen

pag. 54

Oplage 1.200 exemplaren

Introductie RISK Cycle of Finance & Control Commissie

pag. 55

Abonnementen Het RISK Magazine verschijnt vijf keer per jaar. De abonnementsprijs bedraagt 12 euro per jaar. Voor abonnementen kunt u contact opnemen met

RISK Cycle of Finance & Control Voorverslag Testimonial Interview met RISK Alumnus Kjelle Blom

pag. 56

Jorrit Koop (050 3637306).

Advertenties Voor informatie over adverteren in het RISK Magazine kunt u contact opnemen met Jorrit Koop

pag. 58

(050 3637306).

Financieel Management

---------------------­ pag. 41

Vastgoed als alternatief Column door Mark Wolkotte

Afgestudeerden

pag. 61

Wijzigingskaart

pag. 61

Agenda

---------------------­

verenigingrisk.nl

pag. 62

Jorrit Koop

Adverteerdersindex Deloitte

63

De Nederlandsche Bank

25

DTZ Zadelhoff

48

Ernst & Young

2

KPMG

64

Mazars

36

Ministerie van Financiën

13

NIBC

19

Optiver

60

PricewaterhouseCoopers

32 en 57

Shell

43

----------------------

Opmerkingen, vragen of ideeën? Mail ze naar [email protected]

----------------------

Makelaar in bakstenen

Tekst: Toine ten Have en Remco Lont Self-made zakenman Harry Mens is tv- presentator en makelaar. Hij begon met bloembollen, werd daarin makelaar, en ging via huizen naar grote beleggingspanden en projecten. Daarnaast presenteert hij het tv-programma

“Harry Mens komt overal binnen.”

‘Business Class’ op RTL7.

-7­

bijvoorbeeld veel ministers en fiscalisten,

paar vragen de waarde van een pand te

waardoor ik mijn kennis op pijl houdt.”

geven. Dit komt altijd praktisch overeen

Door zijn verschillende contacten is Harry

met datgene waar zij uren over hebben

Mens in staat om betrokken te raken bij

zitten vergaderen. Ik heb hier na al die

verschillende projecten. “Je moet veel

jaren een soort fingerspitsengefuhl voor

praten en een lege agenda hebben.

gekregen.”

Als je iets hoort moet je er meteen op kunnen springen.” Het gaat echter niet

De makelaar

altijd alleen om veel geld verdienen.

De tv-presentator

Harry Mens houdt zich tegenwoordig niet meer bezig met

“Een paar weken geleden heb ik een

Zijn vader schreef al toneelstukken en ook Harry Mens zoekt

het verkopen van huizen. “Ik houd mij tegenwoordig alleen

paar pandjes in Lisse gekocht. Deze ga

graag de bühne op. Hij is begonnen bij Talk Radio, wat nu BNR

nog maar bezig met grote beleggingsobjecten van enkele

ik verbouwen en daarna weer verhuren.

Nieuwsradio is, maar: “Mensen in mijn omgeving vertelden mij

tientallen miljoenen.” Dit zijn met name portefeuilles van

Financieel zijn dat niet echt droomdeals,

dat ik op de tv moest beginnen en zo is het balletje gaan rollen.

pensioenfondsen, particuliere beleggers en grote projecten.

maar ik geniet er wel van.” Maar: “Ik heb

Nu is het gewoon een soort winkel. Het levert geld op en het

“Zo heb ik in Drachten de Woonboulevard ontwikkeld

in 1987 in een jaar voor 500 miljoen euro

geeft je een bepaalde macht.” De zendtijd wordt ingekocht bij

en verkocht voor 40 miljoen. Hierin ben ik dan een soort

aan beleggingspanden verkocht voor

RTL en de inkomsten komen uit de commercials. Als je bij de

impresario, ik breng de verschillende mensen in contact met

Nationale Nederlanden.”

heer Mens aan tafel wilt zitten, dan moet je daar voor betalen.

“Je moet goed weten wat je niet weet.”

Stijging vastgoed De vastgoedprijzen zijn de afgelopen jaren enorm gestegen, waardoor er soms wel achttien keer de huur betaald wordt, wat betekent dat beleggers genoegen nemen met een rendement van ongeveer 5%. Omdat je op een obligatie ongeveer

Volgens Harry Mens is dan ook niet elke

4% tot 4,5% rendement krijgt, lijken

elkaar en ga met zoveel mogelijk provisie naar huis.”

makelaar een goede taxateur. “Voor het

goede vastgoedobjecten tegenwoordig

Het is echter ook voor Harry Mens een soort marketing tool,

Daarbij wordt hij niet gehinderd door jarenlange

taxeren moet je ook een visie hebben.

meer op een soort van obligaties. Het

want hij behaalt voordeel uit het feit dat hij herkend wordt,

praktijkervaring, waardoor hij slimme constructies weet

De waardebepaling

Je hebt bijvoorbeeld te maken met

verschil tussen onroerend goed en een

gezien de vele aanbiedingen die hij krijgt. De week van Harry

te bedenken, iets wat niet iedereen kan. Dagelijks leest

Voor het taxeren heeft Harry Mens

belastinglatentie en andere onderdelen.

obligatie is dat je op een goed verhuurd

Mens bestaat uit twee delen. “In het begin van de week heb ik

Harry Mens in ieder geval vier kranten. “Je moet je kennis

twee mensen in dienst waaronder zijn

Hierdoor is het een specialistisch vak en

object meestal een geïndexeerde huur

meer aandacht voor de bakstenen en aan het eind van de week

continu bijspijkeren. Dit doe ik door veel te lezen en door

dochter. Als zij er niet uitkomen, bellen

moet je veel ‘know how’ hebben, weet je

hebt, waardoor je een geïndexeerde

heb ik meer aandacht voor het tv-programma.”

het tv-programma dat ik heb. In mijn tv-programma komen

ze hem vaak. “Ik ben in staat om na een

iets niet dan moet je het vragen.”

obligatie krijgt.

-9­

“Goede beleggings­ panden zijn een goed alternatief voor obligatie -beleggers.”

prijzen van onroerend goed naar alle

Leegstand van veel kantoorpanden

waarschijnlijkheid dalen. Daarom heb

Een goede locatie is essentieel voor

ik voor een anderhalf jaar geleden mijn

een goede belegging. Een degelijk

rente voor zeven jaar vastgelegd op 4%.

kantoorpand in Amsterdam-Zuid is over

Als ik dat niet had gedaan dan had ik nu

tien jaar nog waardevast. “Kijk je naar die

voor 5,5% moeten lenen. Het moment

glazen gebouwen langs de snelweg dan

waarop je het geld vastlegt is ook erg

is die garantie er niet. Dat zie je maar aan

belangrijk. Komt er een crisis dan is het

het kantoor van ABN-Amro in Amsterdam.

erg belangrijk dat je gewoon stil blijft

Wat gebeurt er met dit pand als de bank

Harry Mens is hier op tegen: “Die mensen

Harry Mens (1947) is geboren te Lisse.

zitten en niet paniekerig wordt.”

wordt verkocht?” Volgens de heer Mens is

moeten gewoon belasting betalen.

Hij begon als handelaar in bloembollen en

De heer Mens is echter wel van mening

Nederland ook “te lastig en bureaucratisch

Beleggers in onroerend goed hebben

werd later makerlaar. Mens heeft goede

dat banken tegenwoordig te gemakkelijk

met haar infrastructuur. Als je een

hierdoor een te bevoorrechte positie ten

contacten in de vastgoedsector. Sinds 1999

geld uitlenen. “Als je nu een pand wil

kantoorpand in Amsterdam Zuidoost hebt

opzichte van de normale mens.”

heeft hij zijn eigen TV programma genaamd

kopen dan zijn banken vaak bereid om

en het pand zit helemaal vol, dan staan

In de toekomst kan het afschrijven van

Business Class op RTL7. Dat op zondag

100% te financieren. Dat is gevaarlijk.”

alle auto´s op het trottoir.”

het onroerend goed in de vennootschap

ochtend om 11:00 wordt uitgezonden.

“Als de rente gaat stijgen, dan gaan de

-----------------------Loopbaan ------------------------

De afgelopen jaren is het aantal mensen

Dit komt volgens hem doordat banken en

niet meer, een goede ontwikkeling

In dit programma komen vooral veel mensen

dat in onroerend goed belegd met

verzekeringmaatschappijen vaak gelieerd

volgens de heer Mens. “Men moet ook de

uit de beleggingssector en politici aan het

tientallen procenten gestegen.

zijn. “Neem bijvoorbeeld de ING bank.

Belasting betalen in Box 3

herinvesteringsreserve afschaffen, gelijk

woord. Hij was persoonlijk bevriend met

Maar ook de rente heeft een grote

Een dochter van deze bank is Nationale

Door de invoer van het ‘boxenstelsel’

afrekenen. Want nu zijn er mensen die

Pim Fortuyn en haalde Luciano Pavarotti

invloed op prijsstijgingen in het vastgoed,

Nederlanden. Nationale Nederlanden

in 2001 vallen de huuropbrengsten

met niks zijn begonnen en nu een miljard

naar Nederland. In 1997 publiceerde hij zijn

doordat de rente van de laatste jaren

krijgt elke week verse pensioengelden.

in box drie, wat betekent dat er maar

hebben en hebben nog nooit belasting

autobiografie genaamd: ‘Als een Mens

relatief laag was, waardoor prijzen flink

Dit moet renderen, hierdoor lenen ze het

1,2% effectief belasting moet worden

hebben betaald. Laat ze ook eens langs

iets wil’.

hebben kunnen stijgen.

geld via hun banken weer uit.”

afgedragen over het vermogen.

de kassa gaan.”

------------------------

Ruimte beschikbaar stellen

-11­

Tekst: Remco Lont Met het hoofdkantoor in Nederland en lokale vestigingen in zeven landen, belegt Wereldhave in gebouwen die

Waardering

bedoeld zijn voor verhuur aan bedrijven en particulieren.

Wereldhave waardeert haar portefeuille vier keer per jaar

De heer Verweij is sinds 1994 voorzitter van de directie

op basis van de netto contante waarde. De reden dat er

van Wereldhave N.V.

tegenwoordig vier keer per jaar wordt gewaardeerd is dat bij de winst nu ook de herwaardering moet worden meegenomen, waardoor de waarde van de portefeuille ook voor de

“Verkopen is moeilijker dan kopen.”

Andere landen

de alsmaar stijgende prijzen. “Winst

Ook in landen met een hoge

maken met stijgende vastgoedprijzen

economische groei of potentieel daartoe,

heeft meer te maken met instappen

zoals China en Centraal-Europa, zijn

op het juiste moment dan met kennis.”

Wereldhave

kwartaalcijfers van belang is. Daarnaast laat Wereldhave twee

Net als auto’s of computers worden gebouwen steeds vaker

keer per jaar een helft van de portefeuille waarderen door

vervangen omdat de eisen van gebruikers veranderen.

externe professionals, in het kader van transparantie. Omdat

Risico’s

hoge risicopremies nodig. Dit geeft een

Wereldhave zelf heeft in 2002 voor 320

Daarom doet Wereldhave aan portefeuillevernieuwing en

dezelfde methode wordt gebruikt om te waarderen, zijn er geen

Momenteel investeert Wereldhave 20%

hoog rendement, maar doordat de markt

miljoen Euro geïnvesteerd in winkelcentra

worden er geen oude(re) panden aangekocht. Een voorbeeld

verschillen in de berekeningen van de externe taxateurs en de

van haar nieuwe investeringen in de

nog niet volwassen is, brengt dit ook

in Finland. De marktwaarde nu is

van nieuwe eisen is airconditioning, die sinds de jaren ’90

eigen berekeningen van Wereldhave.

Verenigde Staten, waar de zogenaamde

veel risico’s met zich mee. Daar waar de

ongeveer 500 miljoen Euro. Maar: “Als

standaard wordt geëist. Ook de eisen van logistieke bedrijven

sub-prime markten onder druk staan.

volumes laag zijn en er meer verkopers

ik dat had geweten, had ik alles gekocht

ten aanzien van de hoogte van de magazijnen heeft invloed

De heer Verweij ziet hier echter geen

dan kopers zijn, is het moeilijk om tijdig

wat ik kon kopen in die tijd.”

gehad op de manier waarop panden gebouwd worden.

Mogelijkheden

risico voor Wereldhave, omdat er alleen

te verkopen. Daarnaast is er in Centraal-

Een ander kenmerk van Wereldhave is dat het een

Wereldhave is op dit moment actief in zeven landen, met lokale

vastgoed wordt gebouwd dat verhuurd

Europa nog het probleem van de kleine

beleggingsmaatschappij is. Het voordeel hiervan is dat je

kantoren in elk van de landen, en onderzoekt de mogelijkheden

zal worden. Als huizenbezitters niet

regio’s, waar verschillende talen worden

Ontwikkelingen

onder het nultarief van vennootschapsbelasting valt. Hieraan

in Turkije. Echter verdeelt de heer Verweij de markten in regio’s,

kunnen betalen, zou het zelfs kunnen dat

gesproken.

Eén van de ontwikkelingen die nu aan

zijn echter wel eisen verbonden. Zo mag er maximaal 60% op

waardoor Wereldhave in acht tot tien regio’s actief is. Dit aantal

Wereldhave daarvan profiteert, omdat

de gang zijn, is een concentratie van

het vastgoed worden geleend, en moet de rest dus met eigen

wordt door hem als voldoende beschouwd, want: “Wanneer is

er dan meer vraag is naar huurhuizen.

regio’s, waardoor er sterke en zwakke

vermogen worden gefinancierd. Verder mag maximaal 45%

een nieuwe markt nog een excuus voor spreiding van risico?

Er is echter natuurlijk altijd sprake van

Stijgende prijzen

regio’s ontstaan. In sterke regio’s wordt

van de onderneming in één buitenlandse hand zijn, en moet

De resultaten moeten worden gemaakt in deze tien regio’s

risico, ook bij vastgoed. Economische

Eén van de redenen van de stijgende

de binnenstad aantrekkelijker; iets wat

de volledige fiscale winst worden uitgekeerd als dividend.

en als er slechte tussen zitten, moeten we daarin met meer

laagconjunctuur en infrastructurele

vastgoedprijzen is volgens de heer

men al ziet in de Verenigde Staten. De

Deze status heeft Wereldhave niet in alle landen waarin ze

beleggen.” Het is echter wel lastig om een markt te verlaten,

beslissingen zijn factoren die er aan

Verweij het korte termijn denken, kopen

eisen aan gebouwen zullen ook strenger

opereert, zoals in Finland en Spanje. In Engeland moet worden

omdat vastgoed niet altijd makkelijk te verkopen is. Vooral in

bijdragen dat er nog wel een risicopremie

en snel verkopen. Daarnaast is de manier

worden. Er wordt meer kwaliteit geëist

onderzocht of ook daar deze status te verkrijgen is, zodat er

landen met een politiek risico, zoals Rusland maar misschien

op vastgoed zit, waardoor vastgoed dus

waarop er gefinancierd kan worden, met

voor een lagere prijs. Dit betekent dat

geen vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden.

ook Turkije, kan het lastig zijn om vastgoed te verkopen.

niet gelijk is aan een obligatie.

veel vreemd vermogen, een reden voor

er efficiënter, en meer, samengewerkt

Nu lees je financieel nieuws. Binnenkort maak je het.

zal moeten worden tussen bedrijven om innovatie te stimuleren. Dit is een ontwikkeling die ook in de auto-industrie gezien kan worden, waar fabrikanten samenwerken voor bijvoorbeeld betere motoren. Een andere ontwikkeling, niet

Kom 8 november naar de Studentendag.

alleen binnen de vastgoedsector, is duurzaamheid. Daarom heeft Wereldhave in 1998 samen met de TU Delft en de TU Eindhoven een gebouw ontwikkeld en

De Financiële Beschouwingen zijn achter de rug.

gebouwd dat voor 100% uit recyclebaar materiaal bestaat. De volgende stap

Dan dient de oppositie kamervragen in. Op zich niks

is een gebouw dat nagenoeg volledig

om wakker van te liggen. Maar de staatssecretaris heeft

in zijn eigen energiebehoefte voorziet.

wel snel advies nodig. Heel snel. En ja, jouw advies.

Wereldhave heeft onlangs in de Verenigde

Je gaat aan de slag, terwijl de eerste cameraploeg je al

Staten een gebouw ontwikkeld dat

op het spoor is.

Schrijf je in vóór 28 oktober 2007

Tijdens de Studentendag 2007 sta je oog in oog met de

Wat betreft je profiel: je bent derde- of vierdejaars

minister en de staatssecretaris van Financiën. Je werkt

student algemene, bedrijfs- of fiscale economie. Met

gefinancierde kantoorgebouw in de

-----------------------Loopbaan ------------------------

Verenigde Staten, waarbij in zowel

Ing. Verweij heeft na HBS B zijn studie HTS

aan een echte case, met alle media-aandacht van dien.

Nederlands of fiscaal recht en met bestuurskunde ben

ontwerp als bouwfase is voldaan aan

bouwkunde afgerond. Na zijn studie is hij

En je maakt kennis met een interessante werkgever.

je ook van harte welkom, net als met iedere andere

de platina certificeringseisen van LEED.

gestart bij BAM in 1968, waar hij tot 1977

Een jonge organisatie waarin nieuw talent direct wordt

studie waar het vak openbare financiën in zit. Dus:

LEED staat voor Leadership in Energy

gewerkt heeft. Toen is hij bij Wereldhave

and Environmental Design. Wereldhave

beloond met een flinke dosis verantwoordelijkheid.

heb je interesse in het financieel nieuws? En wil je

begonnen, waar hij in 1988 directielid

bewijst hiermee bezig te zijn met de

werd van Wereldhave N.V.. In 1994 werd

Bij Financiën tel je meteen mee.

binnenkort zelf het nieuws maken? Schrijf je dan vóór

toekomst, wat van uiterst belang is

hij voorzitter van de directie. In 2006 is hij

wanneer het gaat om lange termijn

opnieuw voor vier jaar herbenoemd.

investeringen zoals vastgoed.

-----------------------­

voor 70% in zijn eigen energiebehoefte kan voorzien. Het is het eerste privaat

28 oktober 2007 in via www.studentendag.nl.

www.studentendag.nl

De Horecavastgoedtycoon van Nederland

-15­

Tekst: Toine ten Have en Mariël Verhagen Vastgoed omvat verschillende sectoren. Eén daarvan is het horecavastgoed. Binnen deze tak van vastgoed draait het om “Locatie, locatie, locatie,” aldus Sjoerd Kooistra, de grootste horecatycoon van Nederland, die onder andere de hele zuidzijde van de Grote Markt in Groningen en een aantal cafés in Amsterdam rond het Leidseplein en het Spui bezit. Wie is nu eigenlijk die man die de cafés bezit waar de Groningse studenten hun biertjes drinken en hoe heeft hij dit allemaal bereikt?

“Mijn doel is geweest om onafhankelijk te zijn en mezelf te redden.”

vraag of ik een café wil overnemen.

gulden. Kooistra bezit dus niet “zoals in

Ik vraag dan wat de schulden zijn en

de publiciteit altijd gemeld wordt een hele

betaal deze af en verbouw vervolgens

kerstboom aan BV’s.”

de hele tent, zodat er weer een goede

Het verpachten Vanwege het grote aantal ‘winkels’,

tent staat en verpacht deze vervolgens

In Plassania zit al het bezit van Kooistra,

zoals Kooistra zijn zaken noemt, is het

Het opbouwen van een imperium

De financiering

weer. Om dit te kunnen doen moet je

zoals de panden en de inventarissen.

niet mogelijk om alles zelf te exploiteren.

Sjoerd Kooistra heeft nooit een opleiding gevolgd. Na de lagere

De eerste jaren was de heer Goudswaard de belangrijkste

een gezonde cashflow hebben.”

Daarnaast beheert Plassania de

Vandaar dat hij ervoor gekozen heeft om

school is hij vanwege zijn zieke vader in het recreatiebedrijf

financier van Kooistra. De heer Goudswaard had een

Een bekend concept van Kooistra is de

huurcontracten wanneer de panden

alles te verpachten. “Je moet mij zien als

van zijn vader gaan werken. “Het enige diploma dat ik heb,

financieringsmaatschappij. Kooistra leende op z’n twintigste

Drie Gezusters, waarvan er intussen ook

niet in eigen bezit zijn, maar worden

een belegger, die een concept neerzet.

is mijn rijbewijs.” Op zijn eenentwintigste is Kooistra voor

een keer 25.000 gulden die hij in drie termijnen moest

vier vestigingen in Noord-Brabant zitten.

gehuurd. Deze BV ontvangt dan ook alle

Ik ben eigenlijk een soort financier.

zichzelf begonnen. De eerste zaak die hij kocht, was Bommen

terugbetalen. Hij deed dat in twee termijnen, en dat was het

Een kenmerkende stijl voor Kooistra is de

pachtgelden en de bierbonussen. Het

De pachters zijn eigen baas zonder dat

Berend in 1972, de café-konditorei in de Ebbingestraat in

begin van hun relatie. Kooistra zag hem als een tweede vader.

oud-engelse stijl. Tegenwoordig verbouwt

balanstotaal van Plassania BV is 180

ze investeren. Horeca is heel moeilijk te

Groningen. Hij had een goede particuliere financier waardoor

“Als ik hem niet had leren kennen, had ik de helft van mijn

Kooistra niet alle panden meer in deze

miljoen euro en bestaat voornamelijk uit

financieren. Er zijn genoeg mensen die

hij op een gegeven moment negen zaken (waaronder de

bedrijf niet gehad,” aldus Kooistra. “Dit omdat banken niet

stijl. “Jongeren zijn snel uitgekeken, dus

vastgoed en ondernemingen, dus ook

hetzelfde kunnen als wat ik doe, maar die

Blauwe Engel en de Drie Gezusters) in een half jaar tijd kon

graag in horecaondernemingen investeren.” Later traden ook

moet je telkens met iets nieuws komen.”

goodwill en inventaris. “De onderneming

hebben het geld niet. Banken zijn vaak

overnemen. In 1984 is hij naar Amsterdam gegaan, met de

reguliere banken als financier op. “Vooral in de beginjaren

zelf is soms meer waard dan het pand.

niet bereid om geld te lenen.

bedoeling om zijn panden in Groningen van de hand te doen

was de hulp van de financier erg belangrijk.”

Bij de waardering van een pand houd

De risico’s in de horeca zijn vaak groot,

en in Amsterdam verder te gaan. Echter kwam er in die tijd een

Kooistra wordt vaak gevraagd om een zaak over te nemen

je vast aan de huurprijs, maar bij

want als een café niet loopt dan kan

betere verbinding tussen beide steden en kwamen de eerste

wanneer deze niet meer goed loopt. Zo is hij in al die jaren

De exploitatiemaatschappij Plassania BV

ondernemingen aan de winst.”

de bank naar zijn geld fluiten.”

versies van de mobiele telefoon, waarop Kooistra besloot om

aan de verschillende cafés gekomen. “Je weet vaak precies

Kooistra heeft al zijn panden en andere

In totaal bezit Kooistra zo’n 83 zaken in

Kooistra vraagt aan de kleinere zaken

in beide steden zaken te blijven doen. Het is niet altijd zijn doel

wat er speelt in een bepaalde plaats. Welke eigenaar heeft

bezittingen ondergebracht in één BV,

Nederland, waarvan hij ongeveer de helft,

vaste pachtgelden en van de grotere

geweest om continu te blijven uitbreiden. “Mijn doel is geweest

huwelijksproblemen, geldproblemen of problemen met de

genaamd Plassania. Kooistra kocht

met in totaal een waarde van 60 miljoen

zaken krijgt hij een percentage van

om onafhankelijk te zijn en mezelf te redden.”

belastingdienst. Vaak komt de brouwer ook naar mij toe met de

Plassania ooit als een lege BV voor 5000

euro, zelf bezit. De overige helft huurt hij.

de bruto-omzet (tussen de 25 en 30

-17­

procent). In deze kleinere zaken bemoeit

Als deze ondernemer niet functioneert

dagelijkse leiding te maken heb.

Daar schiet je niets mee op.” Volgens

goede beleggingen en beleggers willen

Kooistra zich verder niet met de pachters.

en bijvoorbeeld de belasting niet betaalt,

Als ze het niet goed doen, dan liggen ze

Kooistra heb je niets aan berekeningen.

toch investeren). Kooistra merkt deze

Als ze het niet goed doen, dan gaan

dan heeft de belastingdienst in Nederland

er gewoon uit. Hier is ook een onderzoek

“Het publiek is de baas en die bepaalt het

ontwikkeling ook. “Er zijn veel mensen

ze failliet en komt er weer een nieuwe

het recht om bodembeslag op te leggen

naar gedaan door het Openbaar

succes. De locatie is het allerbelangrijkst,

die barsten van het geld en die willen

pachter. Van de grotere zaken waar hij

en mijn inventaris te verkopen. Tevens

Ministerie en hier is niks uit gekomen.”

als het niet meer loopt, moet je iets

hun geld uitgeven, dus dan kopen ze

een percentage van de bruto omzet

heeft in Nederland de huurder na twee

anders kunnen beginnen. Daarnaast is

tegen een hoge prijs. Vastgoedmensen

krijgt, wil hij zeven dagen per week de

jaar huurrechten. Dit betekent dat als

het belangrijk dat je een goede huurder

willen vaak ook niet in iets anders

omzet weten. Om een beeld te krijgen

een pachter na 2 jaar bijvoorbeeld grote

hebt die voldoende solvabel is. Als je

investeren dan onroerend goed, dus dan

De onderwereld

over wat voor bedragen het dan gaat,

auto’s gaat kopen of andere gekke

bijvoorbeeld Heineken als huurder hebt,

betalen ze liever een hoge prijs voor laag

Het is geen geheim dat vastgoed zich

vertelde Kooistra dat zijn zaken aan de

dingen gaat doen en hierdoor vervolgens

dan weet je zeker dat je je geld krijgt.

rendement.”

prima leent om zwart geld wit te wassen.

zuidzijde van de Grote Markt zorgen

failliet gaat, ik niks kan doen. Ik kan

voor een bruto omzet van ongeveer 10

naar mijn geld fluiten en moet de sleutel

miljoen euro per jaar. Om voor continuïteit

terugkopen bij de curator. Door die

en controle te zorgen van deze grotere

51% kan ik vroegtijdig ingrijpen en dit

zaken, heeft Kooistra achter de schermen

voorkomen.” De afgelopen jaren is er

de touwtjes nog in handen. Het nichtje

veel aandacht besteed in de pers aan

van Kooistra heeft namelijk 51% van de

de zogeheten ‘Kooistra-constructie’.

geprofiteerd van de waardestijging van

aandelen in de BV die het café pacht van

Hierin wordt vaak gezegd dat Kooistra

de afgelopen tien jaar. Mensen gaven de

Plassania en exploiteert. De andere 49%

veel invloed heeft op de dagelijkse gang

De waardering

euro uit als gulden.” Voor horecaobjecten

is dan in handen van de ondernemer.

van zaken binnen de cafés en wanneer

Kooistra maakt bij het waarderen van

wordt soms een enorm hoge huur

Hierdoor kan Kooistra deze ondernemer

een café failliet gaat, dan zou Kooistra

een pand geen gebruik van ingewikkelde

betaald. Vastgoedbeleggers nemen nu

met de meerderheid van stemmen

ook aansprakelijk zijn voor de ontstane

formules of modellen. Het is gewoon een

genoegen met een beduidend lager

eruit gooien, als die niet naar behoren

schulden. “De cafés die failliet gegaan

kwestie van gevoel. “Ik stap een zaak

rendement dan vroeger (nu 6 á 7%).

functioneert. “Het gaat in deze zaken om

zijn, zijn alle cafés waarvan ik vaste

binnen en ik doe het of ik doe het niet. Ik

Eén en ander wordt veroorzaakt door de

ontvangt. Hij is dus ook niet chantabel,

grote investeringen.

pachtgelden ontvang en dus niks met de

haal er geen adviseurs of flauwekul bij.

‘yield compression’ (er is schaarste aan

zegt hij.

“Ik stap een zaak binnen en ik doe het of ik doe het niet.”

Verhuur je het aan een kleine ondernemer en die betaalt zijn huur niet, dan kun je fluiten naar je geld.” De afgelopen jaren zijn de prijzen van onroerend goed sterk gestegen. Het onroerend goed van Kooistra dus ook. “Iedereen heeft

Kooistra zegt daar altijd ‘doodsbenauwd’

“De locatie en een solvabele huurder zijn het belangrijkste.”

voor geweest te zijn. “Ik heb bij toeval onroerend goed gekregen, omdat ik in de horeca zat. Bij de onroerend goedmarkt lopen de boven- en onderwereld dwars door elkaar heen en je komt dan bepaalde mensen tegen, vooral in Amsterdam. Het is dan heel moeilijk om daar buiten te blijven.” Niet alleen in het vastgoed, maar ook in de horeca schijnt soms geld te worden witgewassen. Volgens Kooistra gebeurt dit niet bij hem, omdat hij alles verpacht en alles wit



---------------------­ FACTS ---------------------Plassania BV

circa 180 miljoen euro

-----------------------­ Loopbaan ------------------------

Waarde vastgoed

Nadat Sjoerd Kooistra (1952) de lagere

circa 60 miljoen euro

school had doorlopen, werd zijn vader

Balanstotaal

We view professionalism as the product of excellent abilities and execution. We pride ourselves on it in everything we do. Being professional is about setting the highest standards of performance and wanting to excel. If you have the same standards, we would like to hear from you. For our Analyst Program, NIBC is looking for university graduates who share our pursuit of professionalism. Personal and professional development are the key-elements of the Program: in-company training in co-operation with the Amsterdam Institute of Finance; working side-by-side with professionals at all levels and in every financial discipline is part of learning on the job. We employ top talent from diverse university backgrounds, ranging from economics and business administration, to law and technology. If you have just graduated, with above-average grades, and think you belong to that exceptional class of top talent, apply today. Joining NIBC’s Analyst Program might be the most important career decision you ever make! We offer a highly competitive compensation package with a significant variable component. Additionally, you also benefit in the company’s future growth by participating in a long-term incentive plan. Want to know more? Surf to www.careeratnibc.com.

ziek en is hij in het recreatiebedrijf

Omzet

(familiepretpark De Vluchtheuvel in Norg)

Alle cafés bij elkaar hebben een totale

van zijn vader gaan werken. Hierdoor is hij

bruto omzet van circa 100 miljoen.

na zijn veertiende niet meer naar school geweest. Vanaf zijn eenentwintigste is

Werknemers

Kooistra voor zichzelf begonnen. Intussen

circa 7

heeft hij een grote groep horecabedrijven in Nederland in zijn bezit gekregen, waaronder

Vestigingen

de zuidzijde van de Grote Markt. Vanaf

circa 83

1984 is hij ook naar Amsterdam gegaan en intussen bezit Kooistra ruim 83 zaken door

Plaats hoofdkantoor

heel Nederland. Kooistra wordt in de media

Amsterdam

gezien als een juridisch meester-talent. Kooistra zelf wijt dit aan zijn praktijkervaring.

Een aantal bekende cafés

Kooistra heeft nu genoeg panden in

In Amsterdam: The Three Sisters, de

Groningen, eigenlijk te veel, vindt hij zelf,

Heineken Hoek, Dante en Hoppe.

“want dan wordt je concurrent van jezelf.”

In Eindhoven: de Danssalon.

Hij vindt het nu vooral leuk om de Drie

In Nijmegen: De Drie Gezusters. In

Gezusters (nu elf vestigingen) uit te breiden

Groningen: De Brasserie, Het Pakhuis

in Nederland. Kooistra zal nooit uitbreiden

en de volledige zuidzijde van de Grote

naar het buitenland. Hij kent daar de wetten

Markt.

niet en de horeca is daar heel anders.

----------------------

------------------------

THE MERCHANT BANK OF CHOICE

Interested? Please contact us: NIBC Human Resources, Fleur Groeneveld, +31 ( 0 )70 342 55 52 , [email protected]. For further information see www.careeratnibc.com. NIBC is a North West European Merchant Bank of Dutch origins with worldwide activities. We are entrepreneurial in a way that is always in keeping with our clients’ best interests. We believe ambition, teamwork, and professionalism are important assets in everything we do. NIBC N.V. Carnegieplein 4 , 2517 KJ Den Haag. T H E

H AG U E

•

L O N D O N

•

B R U S S E L S

•

F R A N K F U RT

•

N E W

YO R K

•

S I N G A P O R E

•

W W W. N I B C . C O M

De waarde van taxaties

-21­

Tekst: Frank den Dulk en Gert-Jan Veltkamp Met ruim 17 miljard euro aan uitstaande leningen in

“ING Real Estate is dus één company met drie verschillende

Nederland (en 26 miljard wereldwijd), is de Finance-divisie

activiteiten: vermogensbeheer, projectontwikkeling en

van ING Real Estate de grootste financier in Nederland van

financiering. Daar waar mogelijk proberen deze drie divisies

commercieel vastgoed. Om het risico van kredietverliezen

zo veel mogelijk samen te werken, wereldwijd. Wij zitten in

zo klein mogelijk te houden, gaat aan iedere lening veel

één kantoorgebouw, hebben één researchapparaat en delen

onderzoek vooraf. Vastgoed wordt door ING Real Estate

de IT-oplossingen. Wij zijn in staat om klanten met al deze

Finance onder andere gewaardeerd door het gebruik van

drie takken van sport te bedienen. Stel dat een klant een

wetenschappelijke waarderingsmethoden. Om vastgoed

beleggingsproduct in vastgoed wil. Specifiek voor die klant

verantwoord te financieren is een betrouwbare taxatie

kan de Development afdeling bijvoorbeeld een winkelcentrum

weliswaar onontbeerlijk, maar volgens de CEO van ING Real

of kantorencomplex ontwikkelen. Als Finance-afdeling zijn

Estate Finance, Hein Brand, niet leidend. Hein Brand:

wij in staat om een bijpassende financiering te arrangeren.

“Het marktgevoel van onze mensen is het leidende motief

Bovendien zou de Investment Management afdeling mee

vastgoedgebied.” Een veelzeggend

bij het sluiten van deals. Taxaties zijn een hulpmiddel om het

participeren. In tegenstelling tot concurrenten kunnen wij een

voorbeeld is de overname van Vendex

een winkelcentrum worden berekend.

goede marktgevoel te bevestigen.’’

uniek productenpakket leveren.”

door KKR. ING Real Estate Finance heeft

Voor kantoorpanden en logistieke centra

daarin samen met hen het vastgoed

wordt voornamelijk de ‘beleggingsyield’

uit de organisatie gehaald en apart

gebruikt als taxatiemethode.

Er vindt bij ING Real Estate altijd een

gefinancierd. Hierbij was een bedrag van

De ‘beleggingsyield’ is het rendement

‘cross reference check’ plaats.

€1,3 miljard gemoeid.

dat beleggers eisen op een belegging.

Bij een ‘cross reference check’ wordt

Hein Brand: “Als de yield gaat dalen,

onderzocht hoe een vergelijkbaar object

zal het pand in waarde toenemen.

in de markt wordt gewaardeerd.

Taxatie

Doordat wij veel kennis met beleggers

De wetenschappelijke benadering wordt

ING Real Estate gebruikt een

uitwisselen, weten wij voor welk bedrag

bij ING Real Estate dus gecombineerd

verscheidenheid aan wetenschappelijke

en voor welk vereist rendement zij

met een marktbenadering. Hein Brand:

methoden om onroerend goed te

een type object willen aankopen.”

“Onze eigen specialisten in de diverse

waarderen. De twee meest gebruikte

Als voorbeeld noemt Hein Brand de

regio’s zijn van dag tot dag op de hoogte

Development en Investment Management afdelingen hebben

methoden zijn de ‘discounted cashflow’

logistieke centra. “Logistiek was 5 á 8

van alle transacties die plaatsvinden.

wij meer dan 50 onderzoekers in dienst. Hierdoor weten wij

en de ‘beleggingsyield’. De discounted

jaar geleden minder aantrekkelijk als

Taxaties zijn belangrijk, maar belangrijker

ING Real Estate in de markt In Nederland staat ING Real Estate Finance bekend als een partij die een zeer diepgaande kennis heeft van de vastgoedmarkt. Ook staat ING Real Estate Finance bekend om haar handelingssnelheid en betrouwbaarheid. Hein Brand: “Wij hebben het grote ING achter ons staan, daardoor kunnen wij snel grote deals beklinken.” In het buitenland staat ING Real Estate Finance ook bekend om haar snelheid en haar excellente research. “Samen met de

“Vastgoed kan op een wetenschappelijke wijze benaderd worden.”

uit de eerste hand wat er in alle belangrijke vastgoedmarkten

Hein Brand: “Wij denken dat je vastgoed op een

cashflow methode wordt vooral gebruikt

beleggingsobject dan nu. Vroeger eiste

is de waarde van de feitelijke transactie.

gebeurt en ook wat het wensenpakket van de institutionele

wetenschappelijke wijze kan benaderen. Door onze omvang

voor het waarderen van winkelcentra.

men op logistiek een aanvangsrendement

Je kunt vastgoed intern en extern

beleggers is.” In tegenstelling tot vele andere banken heeft ING

konden wij een grote en hoogwaardige onderzoeksafdeling

Bij winkelcentra kunnen de toekomstige

van 12%, nu nemen beleggers

taxeren, maar allesbepalend is voor

alle professionele vastgoedexpertise in een gespecialiseerd

opbouwen. En omdat wij ons dankzij onze research steeds

cashflows geschat worden aan de hand

genoegen met een aanvangsrendement

welke prijs feitelijk wordt verkocht en

dochterbedrijf gebundeld. “Wij zijn meer vastgoedmensen die

verder kunnen ontwikkelen, zullen we verder kunnen blijven

van gedetailleerde gegevens, zoals de

vanaf 7%. Dit betekent dat er een

gekocht. De transactiebasis is voor ons in

ook het financiering product beheersen, dan bankiers die iets

groeien. In de toekomst zullen wij ook nieuwe richtingen

omzet per vierkante meter. Door deze te

enorme waardeontwikkeling heeft

Nederland een belangrijk onderdeel voor

van vastgoed weten. Wij denken vanuit vastgoed, niet vanuit

inslaan. Ik denk bij voorbeeld aan investment banking op

disconteren kan de huidige waarde van

plaatsgevonden van logistieke centra.”

de waardebepaling.”

financiering!”

-----------------------­ ING Real Estate -----------------------­

“Taxaties zijn een hulpmiddel.”

Risico’s

ING Real Estate bestaat uit drie afdelingen: Finance, Development en Investment

De waarde van vastgoed is in het

Management. ING Real Estate houdt zich bezig met commercieel vastgoed.

algemeen afhankelijk van een aantal

Commercieel vastgoed is geschikt voor zowel particuliere als institutionele

ontwikkelingen. Dit zijn demografische,

beleggers als beleggingsobject. Commercieel vastgoed heeft daarom als

economische, rente en lokale

eigenschap dat het verhandelbaar is. Voorbeelden zijn: kantorencomplexen,

ontwikkelingen. In gebieden waarin

hotels, logistieke centra, winkelcentra en huizenblokken. ING Real Estate houdt

de bevolking snel toeneemt, zal de

zich niet bezig met specifiek vastgoed: hoofdkantoren en fabrieken die specifiek

waarde van vastgoed ook stijgen.

gebouwd worden voor bedrijven en dus niet de eigenschap hebben dat zij

Net als gebieden met een sterke

verhandelbaar zijn.

economische groei. Een stijgende rente

ING Real Estate Finance biedt uiteenlopende producten aan, zoals hypotheken,

heeft een negatief effect op de waarde

projectfinanciering, constructiefinanciering, lease-overeenkomsten en syndicated

van vastgoed. Over het effect van de

leningen. ING Real Estate Finance heeft wereldwijd 4200 klanten, voornamelijk

huidige stijgende rente op de waarde van

institutionele beleggers, zoals Wereldhave. In Nederland heeft ING Real Estate

onroerend goed hoeft men volgens Hein

Finance bovendien veel “private investors” als klanten, die professioneel in

Brand niet wakker te liggen.

vastgoed beleggen.

“Wij schatten de correlatie tussen

-----------------------­

rente en onroerend goed niet zo hoog. Wij denken dat waarde van vastgoed

Financiering

voor 30% wordt bepaald door rente­

Hein Brand: “Over het algemeen

lage ‘loan to value’. Er zijn ook partijen

ontwikkelingen. Het aantal onroerend

wordt 70% tot 80% van de waarde

in de markt die gespecialiseerd zijn om

goed-transacties zal door de oplopende

Hoe goed de research ook is,

risico’s gekeken.

van een project gefinancierd met

projecten te financieren met een hoge

rente weliswaar kunnen afnemen doordat

de toekomst laat zich niet geheel

De eerste dimensie is ‘credit risk’.

vreemd vermogen. Tot 50% wordt een

‘loan to value’. Conservatief financieren

de vraag van beleggers naar onroerend

voorspellen. Onverwachte

Binnen deze dimensie wordt in kaart

Taxaties vormen voor ING Real

kredietarrangement als AAA (risicoloos)

wil dus niet zeggen dat men niet kan

goed afneemt. Maar de meeste

gebeurtenissen zullen zich altijd

gebracht in hoeverre klanten aan hun

Estate Finance een onderdeel

gezien. Daarboven wordt het risicovoller

concurreren met partijen die meer risico’s

institutionele beleggers zijn verplicht

voordoen. Hein Brand: “Dat risico

aflossings- en renteverplichtingen

om de kredietwaardigheid van

en hangt er dus een hoger prijskaartje

durven te nemen. Het houdt in dat wij

een percentage van een portefeuille te

dekken wij af door onze portefeuilles te

kunnen voldoen. De tweede dimensie

de klant te bepalen. “Wij hebben

aan de financiering. Men classificeert dus

ons hebben gespecialiseerd in bepaalde

beleggen in vastgoed. Daardoor is er

diversificeren. Behalve naar het risico van

is ‘market risk’: de bedreigingen en

kredietarrangementen lopen met klanten,

elke lening in risicoklassen ten opzichte

marktsegmenten. De hoogte van de

altijd een autonome vraag naar

het individuele object, kijken wij ook naar

kansen op de financiële markt. Een goed

waarvan wij zeggen dat de maximale

van de waarde van het object. Bij de

financiering wordt mede bepaald door

onroerend goed.”

het risico van de hele portefeuille. Het

voorbeeld daarvan is de Amerikaanse

huidige hypotheekmarktcrisis in de VS

het type vastgoed. Zoals de lengte van

eerste diversificatiemoment is de asset

hypotheekmarktcrisis. Hein Brand:

niet mag overschrijden.

is aan het licht gekomen dat bepaalde

onderliggende huurcontracten en de

allocatie. Wij zetten dus niet alles in op

“De problemen in een beperkt deel

Om dat te controleren moeten wij

financieringsconstructies, die het

mogelijke multifunctionaliteit van een

kantoren of winkelcentra.

van de markt hebben enkele banken in

regelmatig de waarde van het pand

bijvoorbeeld mogelijk maakte om tot 95%

gebouw. Ook per land zijn er verschillen

Wij spreiden dus onze portefeuille

moeilijkheden gebracht, ook buiten de

vaststellen.” Daarnaast worden taxaties

van de waarde te financieren, behoorlijk

in de hoogte van ‘loan to value’ van

over verschillende typen vastgoed.

VS. Dat heeft een schrikreactie in de

door ING Real Estate gebruikt als

risicovol zijn. In de VS is in augustus dus

onroerend goed. In Engeland wordt

Het tweede spreidingsmoment is het

hele financiële wereld veroorzaakt. Die

ruggensteun bij deals. Hein Brand:

een behoorlijke neerwaartse prijscorrectie

agressiever met vreemd vermogen

geografische aspect. Wij proberen in

schrikreactie was feitelijk ernstiger dan

“het marktgevoel van onze mensen

geweest.” ING Real Estate zijn redelijk

gefinancierd dan in Scandinavië. Er zijn

verschillende typen economieën te zitten.

het feitelijke probleem.” Deze eerste twee

is de ‘leading indicator’ wanneer men

conservatieve financiers. Gemiddeld is de

dus geen algemene richtlijnen. Elk object

De Amerikaanse economie ontwikkeld

dimensies monitoren dus externe risico’s:

deals gaat sluiten. Taxaties zijn hierbij

‘loan to value’ bij ING Real Estate 62%,

moet dus apart worden bekeken.”

zich anders dan de Aziatische en

die van klanten en van de markt. Interne

een hulpmiddel. De taxaties moeten het

met uitschieters naar 80%.

Europese economie.”

risico’s worden gemonitored binnen

Binnen ING Real Estate wordt op

de dimensies operationeel risico en

vier verschillende dimensies naar

informatierisico.

‘loan to value’

1

een bepaald percentage

marktgevoel versterken bij de mensen die

“Er zijn partijen die gespecialiseerd zijn

1

de deals sluiten.”

in het financieren van vastgoed met een

tot de “fair value” van een actief.

De waarde van de lening in verhouding

“Correlatie rentepercentage en waarde vastgoed niet hoog.”

-23­

7AT ALS HAAR PENSIOEN LEEFTIJD SAMENVALT MET EEN BEURSKRACH

---------------------FACTS ---------------------ING Real Estate Finance Plaats hoofdkantoor Den Haag

Vestigingsplaatsen

Milaan, New York, Parijs, Rotterdam en

-----------------------Loopbaan ------------------------

Sydney.

Hein Brand (1955) studeerde

Amsterdam, Arnhem, Eindhoven, Den Haag, Londen, Los Angeles, Madrid,

*E KUNT ER NIET VROEG GENOEG MEE BEGINNEN 7ANT VOOR EEN BEETJE PENSIOEN MOET JE BEHOORLIJK LANG SPAREN :IJ KAN ZICH ER NOG NIET DRUK OM MAKEN %N DAT IS MAAR GOED OOK -AAR WAT ALS OVER  JAAR HAAR PENSIOENFONDS IN lNANCIÑLE NOOD

Bedrijfseconomie aan de Rijksuniversiteit

Website

Groningen. In zijn studententijd was hij

www.ingrealestate.com/fin

actief als wedstrijdroeier bij Aegir. Na het

VERKEERT %N DAARMEE HAAR ZORGVULDIG OPGEBOUWDE PENSIOEN IN GEVAAR KOMT $AAROM HOUDT DE .EDERLANDSCHE "ANK $." TOEZICHT OP DE SOLIDITEIT VAN lNANCIÑLE INSTELLINGEN 7E STELLEN EISEN

afronden van zijn studie begon hij als

Werknemers (exclusief staf afdelingen)

‘Assistant Treasurer’ bij Shell, waar hij

210 FTE’s

later als ‘Controller’ actief was. Van 1983

AAN PENSIOENFONDSEN BANKEN EN VERZEKERAARS EN HOUDEN DE VINGER AAN DE POLS 4OEZICHT HOUDEN IS NIET DE ENIGE TAAK VAN $." !LS ONDERDEEL VAN HET %UROPESE 3TELSEL VAN #ENTRALE "ANKEN DRAGEN WE OOK BIJ AAN EEN SOLIDE MONETAIR

tot en met 1989 was hij ‘Filiaal Directeur’

Omzet in 2006

van verschillende vestigingen van de NMB

€946 miljoen

Bank. Van 1989 tot en met 1996 was hij

BELEID EN EEN ZO SOEPEL EN VEILIG MOGELIJK BETALINGSVERKEER :O MAKEN WE ONS STERK VOOR DE lNANCIÑLE STABILITEIT VAN

‘Filiaal Directeur’ bij de ING Bank N.V. Vanaf

Operating profit (winst voor belasting)

1996 tot 2001 was Hein Brand algemeen

€224 miljoen

hoofd van de “Krediet Herstructurering” bij

.EDERLAND 7ANT VERTROUWEN IN ONS lNANCIÑLE STELSEL IS DE VOORWAARDE VOOR WELVAART EN EEN GEZONDE ECONOMIE 7IL JIJ DAARAAN MEEWERKEN +IJK DAN OP WWWWERKENBIJDNBNL

de ING Bank N.V. In 2001 trad hij toe tot

Leen portfolio op 31-12-2006

de directie van ING Real Estate, waar hij

€22,6 miljard

verantwoordelijk werd voor de ING Real Estate Finance afdeling.

----------------------

-----------------------­

7ERKEN AAN VERTROUWEN

Vastgoed­ waardering en de accountant

-27­

Door: Pieter van Tuinen, Deloitte

1 Inleiding Zoals de titel al verraadt, gaat dit artikel over de waardering

rondom de jaarverslaggeving is in Nederland vastgelegd in het

2.

van vastgoed, ofwel (bedrijfs)gebouwen en -terreinen, vanuit

Burgerlijk Wetboek (Titel 9, boek 2) en in de Richtlijnen voor

belegging wordt aangehouden, dient de bijbehorende

eerste verwerking’. Na eerste verwerking bestaat namelijk

het perspectief van de accountant. Voor de buitenwacht

de Jaarverslaggeving (in vervolg RJ). In dit artikel wordt geen

boekwaarde als niet aan het produktieproces dienstbaar

de keuzemogelijkheid om materiële vaste activa te

vormt de belangrijkste taak van de accountant ongetwijfeld

rekening gehouden met de specifieke regelgeving zoals die

materieel actief te worden gepresenteerd.

waarderen volgens het kostprijsmodel of volgens het actuele

de accountantscontrole en meer specifiek de controle van

geldt voor de bijzondere bedrijfstakken in Afdeling 6 van de

de jaarrekening van middelgrote en grote ondernemingen.

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (2006).

In hoofdstuk 2 zal uiteen worden gezet welke plaats

Wanneer vastgoed door een onderneming als

Het is van belang om hierbij te letten op de zinsnede ‘bij

waardemodel. Een vastgoedbelegging is volgens RvJ 213 (aangepast 2006))een onroerende zaak die wordt aangehouden om

Bij waardering volgens het kostprijsmodel dient het actief

vastgoed inneemt binnen de jaarrekening en welke

2.2 Classificatie van vastgoed in de jaarrekening

huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren,

gewaardeerd te worden tegen de kostprijs verminderd

waarderingsgrondslagen van toepassing kunnen zijn.

In de jaarrekening van middelgrote en grote ondernemingen

en niet voor:

met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere

In hoofdstuk 3 wordt beschreven waar de accountant op let

moeten onder de materiële vaste activa afzonderlijk worden

a.

gebruik in de productie of de levering van goederen

waardeverminderingsverliezen. Zie voor een uitleg over dit

bij de controle van de waardering van het vastgoed in de

opgenomen (artikel 2:366 BW):

of diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het

laatste begrip de laatste alinea in deze paragraaf.

jaarrekening.

a.

bedrijfsgebouwen en -terreinen;

kader van de gewone bedrijfsuitoefening; of

Naast de reguliere accountantscontrole wordt de hulp van

b.

machines en installaties;

de accountant ook regelmatig ingeroepen bij bijzondere

c.

andere vaste bedrijfsmiddelen;

opdrachten zoals het uitvoeren van een due diligence

d.

materiële vaste bedrijfsactiva in uitvoering en

onderzoek. In hoofdstuk 4 wordt uiteen gezet wat een due diligence onderzoek inhoudt en hoe hierbij met de waardering

e.

van vastgoed wordt omgegaan.

verkoop als onderdeel van de gewone

Bij waardering volgens het actuele waardemodel dient het

bedrijfsuitoefening.

actief te worden gewaardeerd volgens de actuele waarde zijnde:

vooruitbetalingen op materiële vaste activa;

Het onderscheid tussen vastgoed dat al dan niet wordt

niet aan het productieproces dienstbare materiële

aangehouden als belegging is niet alleen van belang voor

herwaardering, verminderd met de cumulatieve

vaste activa.

de classificatie in de balans. Ook voor de waardering in de

afschrijvingen;

jaarrekening heeft dit gevolgen. Dit wordt in paragraaf 2.3

Hoofdstuk 5 tenslotte bevat de samenvatting en conclusie bij dit artikel.

b.

Vastgoed ofwel onroerend goed zal in de regel worden

a.

b.

verder uitgewerkt.

de bedrijfswaarde, indien deze lager is dan de vervangingswaarde; of

c.

gepresenteerd onder de bedrijfsgebouwen en -terreinen.

de vervangingswaarde op het moment van

de opbrengstwaarde, indien is besloten het actief

Hierop zijn twee uitzonderingen mogelijk:

2.3 Waarderingsgrondslagen voor vastgoed

1.

Vastgoed wordt geclassificeerd onder de voorraden

Een materieel vast actief en daarmee ook vastgoed dient bij

2.1. Algemeen

als het onderdeel uitmaakt van een

de eerste verwerking te worden gewaardeerd tegen kostprijs.

De vervangingswaarde is de waarde die nodig is om een

In de volgende paragraaf wordt uiteengezet op welke wijze

ontwikkelingsproject met de bedoeling het vastgoed

Voor de volledigheid: de kostprijs van een materieel vast actief

economisch gelijkwaardig actief te verkrijgen.

vastgoed in de jaarrekening wordt verwerkt. Paragraaf 2.3

aan het einde van het project te verkopen. De

dient te bestaan uit de verkrijgings(- of vervaardigings)prijs en

De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen

bevat een overzicht van de waarderingsgrondslagen die

waardering van vastgoed onder de voorraden wordt

overige kosten om het actief op zijn plaats en in de staat te

die verwacht worden voort te komen uit een actief of samenstel

voor vastgoed van toepassing kunnen zijn. De regelgeving

in dit artikel verder buiten beschouwing gelaten.

krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik (RvJ 212 (2006).

van activa. Dit omvat mede de kasstroom bij vervreemding aan

2 Vastgoed binnen de jaarverslaggeving

te verkopen.

het einde van de gebruiksduur van het actief. Bij vastgoed is

Zowel bij waardering tegen verkrijgingsprijs als bij

het lastig om de genoemde kasstromen te identificeren.

waardering tegen actuele waarde kunnen zich bijzondere

Een oplossing hiervoor is om uit te gaan van de marktconforme

waardeverminderingen voordoen. Deze leiden tot een daling

huurprijs die zou moeten worden betaald bij huur van soortelijk

in de boekwaarde van het vastgoed.

vastgoed en deze huurprijs over de gebruiksduur van het

Het gaat hierbij om duurzame waardeverminderingen, waarbij

vastgoed contant te maken.

gedacht kan worden aan economische veroudering, fysieke

Bij waardering tegen actuele waarde zal vastgoed in de meeste

schade of milieuschade aan het bedrijfspand of -terrein.

gevallen tegen vervangingswaarde worden gewaardeerd.

De duurzame waardevermindering bij waardering tegen

Immers, de laatste decennia hebben aangetoond dat de

verkrijgingsprijs wordt berekend als het verschil tussen

waarde van vastgoed (mits goed onderhouden) in de loop van

de boekwaarde op enig moment en de hoogste van de

de jaren alleen maar toeneemt. Hierdoor zal ‘de kasstroom uit

opbrengstwaarde (verkoopwaarde) en de bedrijfswaarde

vervreemding aan het eind van de gebruiksduur’ in de regel al

(tegen marktrente verdisconteerde toekomstige opbrengsten

hoger zijn dan de vervangingswaarde per heden nog los van de

uit het actief).

-29­

contante waarde van de kasstromen uit het actief gedurende de gebruiksduur van het vastgoed.

Bij waardering tegen actuele waarde wordt het bedrag van

De opbrengstwaarde tenslotte is het bedrag waartegen het

de structurele waardevermindering berekend als het verschil

vastgoed maximaal kan worden verkocht onder aftrek van de

tussen de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde.

nog te maken kosten.

De oplettende lezer zou hierbij kunnen opmerken dat

3 Vastgoed binnen de jaarrekeningcontrole

de opbrengstwaarde van vastgoed gelijk zal zijn aan de

In hoofdstuk 2 is een samenvatting gegeven van de

vervangingswaarde van het vastgoed. Hierbij is echter geen

belangrijkste regelgeving rondom de waardering en presentatie

gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in

Naast afschrijvingskosten kunnen ook structurele

rekening gehouden met de specifieke aanpassingen aan

van vastgoed in de jaarrekening. Bij de jaarrekeningcontrole

dezelfde staat. Zoals ook al vermeld in het voorgaande

waardeverminderingen van invloed zijn op de waardering

het bedrijfspand om het bedrijfsklaar te maken. Hiervoor

zal de accountant de jaarrekening zoals opgesteld door de

hoofdstuk zal bij waardering op vervangingswaarde ook

van vastgoed in de jaarrekening. De accountant beoordeelt

wil de gemiddelde koper niet extra betalen, omdat deze

onderneming, toetsen aan deze regelgeving. De waardering

rekening moeten worden gehouden met bedrijfsspecifieke

of er sprake is van een structurele waardevermindering door

aanpassingen voor de kopende partij geen meerwaarde

vormt slechts 1 van de aspecten van die regelgeving, waar de

investeringen die nodig zijn, om het vastgoed bedrijfsklaar

het houden van interviews met het management, beoordeling

vertegenwoordigen.

accountant zich bij de jaarrekeningcontrole op richt.

te maken.

van documentatie of door fysieke waarneming ter plaatse.

Hieronder is per waarderingsgrondslag kort aangegeven, waar

Zonder limitatief te zijn, kunnen nog de volgende aanwijzingen

Naast de andere classificatie in de balans (zie voorgaande

de accountant zich bij de beoordeling van de waardering van

Zowel bij waardering tegen kostprijs als tegen actuele waarde

voor structurele waardevermindering van vastgoed

paragraaf) uit het verschil tussen vastgoedbeleggingen en

vastgoed met name op richt.

is sprake van afschrijvingskosten. De boekwaarde van

worden genoemd:

vastgoed in de balans wordt gevormd door het totaal van de

-

Leegstand;

overig vastgoed (bedrijfsgebouwen en -terreinen) zich in de jaarrekening als volgt:

Bij waardering van vastgoed volgens het kostprijsmodel

kostprijs/actuele waarde minus de jaarlijkse afschrijvingen.

-

Slechte resultaten en/of liquiditeitsproblemen;

Rechtspersonen dienen ten allen tijde de reële waarde

beoordeelt de accountant of de geactiveerde kosten betrekking

Het af te schrijven bedrag dient stelselmatig aan de

-

Rechtszaken aangespannen door de onderneming

(vergelijkbaar met opbrengstwaarde, zoals eerder omschreven)

hebben op een materieel vast actief volgens de definitie in RJ

gebruiksduur van het actief/vastgoed te worden toegerekend.

van vastgoedbeleggingen per balansdatum toe te lichten in

212 en vervolgens of ze aan de definitie van de kostprijs van

Bij vastgoed is de gebruiksduur lastig vooraf vast te stellen.

-

Milieurapporten;

de jaarrekening. Als de vastgoedbeleggingen in de balans

een materieel vast actief voldoen, zoals die in het voorgaande

In de praktijk worden afschrijvingstermijnen van rond de 30 jaar

-

Wijzigingen in de infrastructuur rondom het

worden gewaardeerd tegen historische kostprijs, dient de reële

hoofdstuk staat omschreven.

gehanteerd gebaseerd op de fiscale praktijk tot 2006.

bedrijfspand kunnen ook aanwijzingen zijn

De accountant vormt zich een oordeel over de redelijkheid van

dat er sprake is van een structurele

waarde te worden toegelicht in de toelichting op die balans.

tegen de aannemer;

Bovendien dient de reële waarde van vastgoedbeleggingen

Bij waardering tegen actuele waarde toetst de accountant

de afschrijvingsduur en stelt vast of de afschrijvingskosten

waardevermindering op het vastgoed.

op balansdatum bepaald te worden en niet zoals bij

de boekwaarde met achterliggende documenten zoals

rekenkundig juist en op consistente wijze ten opzichte van

Het is de taak van de accountant alert te zijn op

bedrijfspanden en –terreinen op enige datum in het verleden.

taxatieverslagen en/of informatie over de verkoopprijs van

voorgaande jaren zijn berekend.

dergelijke aanwijzingen.

-31­

4 Waardering van vastgoed bij due diligence onderzoeken

eenduidig antwoord op te geven. De meeste geschikte

Naast werkzaamheden in het kader van de jaarrekeningcontrole

potentiële koper heeft met het over te nemen vastgoed.

wordt de accountant ook regelmatig betrokken bij

Als de overnemende partij van plan is het vastgoed na

due diligence onderzoeken. Het doel van een dergelijk

de overname te verkopen, is de opbrengstwaarde ofwel

transactieonderzoek is om belanghebbenden te informeren bij

verkoopwaarde het meest relevant. Wil de overnemende

het kopen/verkopen van een (onderdeel van een)onderneming.

partij de activiteiten van de onderneming voortzetten, dan

Naast het financiële aspect worden ook andere aspecten bij

zal de laagste van de vervangingswaarde of bedrijfswaarde

dergelijke onderzoeken onder de loep genomen. Hierbij valt

van toepassing zijn. Immers, de kopende partij zal nooit

te denken aan de kwaliteit van het management, fiscale en

meer voor een bedrijfspand willen betalen dan de kosten

juridische aspecten.

die het oplevert om de activiteiten van de onderneming

In het kader van dit artikel is het financiële aspect aan de

voort te zetten in een identiek bedrijfspand en -terrein onder

5 Conclusie en samenvatting

orde en meer specifiek de waardering van vastgoed bij

dezelfde omstandigheden. Hiernaast zal de kopende partij

Vastgoed in de jaarverslaggeving mag in Nederland zowel

bedrijfsovernames.

bij voortzetting van de activiteiten van de over te nemen

tegen kostprijs als tegen actuele waarde worden gewaardeerd.

De waardering van activa en passiva in het kader van een due

onderneming niet meer voor het vastgoed willen betalen dan

De accountant heeft hierbij als taak te controleren of het

diligence onderzoek zal plaatsvinden tegen actuele waarde.

het in de toekomst op zal leveren.

vastgoed in de jaarrekening is opgenomen in overeenstemming

waarderingsgrondslag is afhankelijk van de plannen die de

de kopende als verkopende partij een prijs wil bedingen die

De waardering van vastgoed is niet alleen afhankelijk van de

en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving.

tegemoet komt aan de waarde die de onderneming op dat

te hanteren waarderingsgrondslag. De accountant zal ook

De werkelijke waarde van vastgoed kan in hoge mate afwijken

-----------------------Pieter van Tuinen ------------------------

moment voor hen heeft.

vast moeten stellen of het vastgoed economisch en juridisch

van de waarde zoals gepresenteerd in de jaarrekening.

Pieter van Tuinen is sinds september 1999

In hoofdstuk 2 is uitgewerkt uit welke waarderingsgrondslagen

eigendom is van de verkopende partij.

Bij een due diligence onderzoek zal de werkelijke waarde

werkzaam bij Deloitte Accountants B.V. en

de actuele waarde binnen de jaarverslaggeving kan bestaan:

Bovendien zal de accountant zich een oordeel willen vormen

van het vastgoed moeten worden bepaald. In hoofdstuk 4 is

houdt zich hierbij voornamelijk bezig met de

a.

Vervangingswaarde;

over problemen die er mogelijk spelen in verband met zaken

uitgewerkt welke raakvlakken er bestaan tussen de waardering

jaarrekeningcontrole bij grote en middelgrote

b.

Bedrijfswaarde;

als milieuverontreiniging, vergunningen, ontwikkelingen in de

van vastgoed in de jaarrekening en de te hanteren grondslagen

ondernemingen. Hij heeft in 2003 aan de

c.

Opbrengstwaarde.

fiscale en juridische regelgeving of achterstallig onderhoud.

in het kader van een bedrijfsovername. De accountant kan een

Rijksuniversiteit Groningen zijn bul behaald

Als de accountant zelf niet de specifieke kennis in huis heeft

belangrijke bijdrage leveren bij het uitvoeren van due diligence

in de Economie (variant accountancy)

Welke waarderingsgrondslag zal de accountant gebruiken

om dergelijke zaken te signaleren en te kwantificeren, zal

onderzoeken, maar zal in het algemeen voor de waardering

en eind 2004 het postdoctoraal in de

bij de waardering van het vastgoed in het kader van een

hij de opdrachtgever verzoeken hiervoor een onafhankelijke

van vastgoed willen steunen op de specifieke kennis van

accountancy afgerond.

due diligence onderzoek? Zoals zo vaak valt hier geen

deskundige in te schakelen.

specialisten als onafhankelijke makelaars en taxateurs.

-----------------------­

Het gaat immers om een verkooptransactie, waarbij zowel

met de wet- en regelgeving hierover in Titel 9 Boek 2 BW/IFRS

of weet jij* een betere reden om je kamer onder te verhuren? Internationale stagemogelijkheden www.werkenbijpwc.nl Assurance • Tax • Advisory

*connectedthinking ©2007 PricewaterhouseCoopers. Alle rechten voorbehouden.

verenigingrisk.nl

Going for the TOP!

Meld je voor 20 september aan voor één van de volgende commissies: • Accountancy Tour • Dag Organisatie Congres • Dutch Banking Tour • Investment Day • Magazine Meer weten? Dit kan via www.verenigingrisk.nl of kom langs op de RISK-kamer(Interim 0004)

Hoofdsponsoren van RISK:

Beleggers­ column

-35­

-------------------------------------

Michael Kraland

-------------------------------------

Bruin Zweet

menselijke gedragspatronen door onze

geluidssignaal worden ziek van de stress

De financiële leiders van onze wereld zijn

anders dan een snippertje hedge fund

(Utilitaristisch georiënteerde lezers kunnen

dierlijke instincten bepaald worden. Of als

als er geen uitweg is maar passen zich

ongetwijfeld goed, ze hebben er tenslotte

van € 50 miljoen aan de Zuid-As dat in de

---------------------Michael Kraland

de eerste paragrafen overslaan tot u een

u dat liever hoort, door onze reptiliaanse

snel aan als ze naar een ander kooitje

voor geleerd, maar ze zijn er nog niet in

problemen is.

Belegger, vermogensbeheerder,

teken krijgt weer verder te lezen.)

hersenen. Sindsdien is er dan ook het

kunnen lopen. De andere oorzaak van

geslaagd de angst van de participanten

nodige aan onderzoek verschenen over

stress is onzekerheid. Dat verklaart

weg te nemen en zolang angst regeert en

Hoe kan het dat we een downgrade

Kraland is de oprichter van Inveztor.

Henri Laborit (1914-1995), was een

dit onderwerp, zodat deze gedachte nu

waarom mensen ziek worden als ze niet

de hebzuchtporsches in de garage staan,

krijgen die zo enorm groot is? Klopt het

Hij genereert meer ideeën dan een

Franse bioloog, filosoof, etholoog en

gemeengoed is.

weten wat er met ze gaat gebeuren. Het

blijven markten illiquide.

ratingsysteem dan wel? Nu denk ik dat

leger redacteuren kan uitvoeren. Hij

het ratingsysteem helemaal op de helling

was in 1998 mede oprichter van IEX.

verklaart de grote populariteit van Stalin,

verfijnd waarnemer van het mysterie van

publicist, uitgever en wijnkenner Michael

het menselijk gedrag. Het is onmogelijk

Maar wat origineel is bij Laborit, is hoe hij

je weet immers waar je aan toe bent, en

Neem nou wat wij vanochtend weer

gaat nog voor deze crisis voorbij is, want

nl en schrijft maandelijks een column

om een etiket op hem te plakken, zo

duidelijk maakt dat ons gedrag bepaald

ook waarom mensen die lang gevangen

over ons heen kregen. Standard &

een systeem dat niet functioneert, moet

in Quote, waar hij ook zijn succesvolle

veelzijdig was hij. Gelukkig voor de

wordt door de onbewuste wens ten koste

hebben gezeten het soms niet prettig

Poors doet een neerwaartse bijstelling

veranderen. In de financiële wereld gaat

Polderportefeuille publiceert. Hij pendelt

semi-intellectuelen onder ons heeft hij

van alles onze biologische structuur in

vinden om op latere leeftijd vrij te komen.

van AAA naar CCC. Nu zijn er twee

dat wat sneller dan in de ambtelijke sfeer,

voortdurend heen en weer tussen Parijs,

ook zijn medewerking verleend aan een

stand te houden.

Het verklaart in onze financiële wereld

mogelijkheden. U bent niet bekend met

maar onderschat ook daar het verzet

Amsterdam en de Provence.

opmerkelijke speelfilm getiteld “Mon

Dat is niet zo moeilijk te begrijpen en

waarom mensen liever een drogreden

notering van schuldpapier en dan hebt

tegen verandering niet.

Oncle d’Amérique” van Alain Resnais,

ook niet moeilijk te onthouden voor

aanvaarden die toeval verklaart dan

u nog even uitstel van stress. Of u bent

met in de hoofdrollen Gérard Depardieu

degenen onder ons die zich nog niet

opgezadeld te zitten met onzekerheid.

hiermee bekend en dan gelooft u niet

Geen ratings betekent geen zekerheid.

excentrieke humoristische toon te

en Nicole Garcia, mijn favoriete Franse

met een mentale rollator voortbewegen.

(Hoera! Nu kunt u verder lezen, u hebt

wat u leest. Zelf heb ik nog nooit zoiets

Geen zekerheid, zelfs geen schijnzekerheid

gebruiken. De toon mag dan luchtig zijn,

actrice.

Kortom, een bereikbaar objectief voor

niets gemist)

gezien. Dat is een downgrade van 16

meer.

zijn boodschap is dat niet. Zijn eigen

de lezers die deze paragraaf niet hebben

‘Bruin zweet’ wordt veroorzaakt door

stappen. Was u net gewend geraakt aan

Dat betekent stress en stress leidt tot de

bijdragen en Inveztor als geheel zijn in

De film is opmerkelijk door de structuur,

overgeslagen. Laborit’s ideeënwereld

stress. Het is maar een uitdrukking, bruin

het begrip 20 standaarddeviaties, moet

titel van dit verhaal.

de ogen van Kraland pas geslaagd als

waarbij acteerscènes worden afgewisseld

komt goed van pas wanneer we ons

zweet, dit even voor een paar lezers die

u dit weer verwerken. S&P verlaagde

met betogen van Professor Laborit en

afvragen wat voor reacties we kunnen

geschokt waren wat mij verheugde. Wat

de rating voor twee hypotheekgedekte

Een volgende keer meer over Laborit en

Hij wil zijn ideeën leveren, beleggers

beelden van laboratoriumratten tijdens

verwachten.

een fijnbesnaard publiek. Stress krijgen

CDO fondsen van Solent in London en

zijn boek L’Eloge de la Fuite.

waarschuwen voor de waan van de dag

we als we bang zijn dat onze structuur

Avendis in Genève omdat ze geen korte

Utilitaristisch ingestelde lezers kunnen

en inzicht bieden in wat er werkelijk

experimenten. U kunt nu natuurlijk meteen

Kraland houdt ervan een licht

zij functioneel nuttig zijn voor beleggers.

doorgaan naar de volgende paragraaf

Zo ook bij stress. Stress treedt op,

bedreigd wordt. Of ons bestaan. Of als

termijnfinanciering meer kunnen ophalen

troost putten uit het feit dat uitgever

gebeurt.

want de kans is, statistisch, groot dat dit

zoals Laborit laat zien, wanneer er geen

we in grote onzekerheid zitten. Goede

voor hun fondsen.

Sanoma haar prachtige blad Donald Duck

Kraland is bereikbaar op kraland@

u allemaal niet zo erg interesseert. Eén

uitweg is. Ratten die getraind worden op

leiders voorkomen stress bij hun mensen

Het gaat om fondsen van respectievelijk

steeds meer gaat positioneren als een

inveztor.nl.

van de punten die de film maakt, is dat

elektrische schokken die komen na een

door onzekerheid weg te nemen.

$4,5 miljard en $5 miljard, dus heel iets

mannenblad.

----------------------

Mazars is ontstaan uit een fusie tussen Mazars en Paardekooper&Hoffman

Contacts, Contracts and Real Estate Door: Yorick Duizendstraal The Spanish real estate market is well developed by now and has gone through quite a few changes in the last two decades: Yes, the market is still growing; yes, the luxury market has been stalling for the past few years; no, financing does not consist of the discrete dropping off and picking up of metal suitcases (anymore).

A little piece of history

and protected areas were replaced with residential complexes,

The property boom in Spain has been something else

providing homes for Spanish and foreign demand whilst lining

altogether. The beautiful landscapes, climates and the general

the pockets of the officials who were looking away, particularly

agreeableness of the locals certainly contributed, but an

when signing permissions to build.

exceptional circumstance acted as a catalyst. After decades of military dictatorship, the country managed to escape the

Three majors and three prison sentences in less than three

shackles of General Franco’s political regime.

years, nowhere has this trend been exemplified more clearly than in the beautifully flashy southern town of Marbella. Two

Being under this dictatorship, Spain was a virtually closed

extremes emerged: the first composed of projects and firms

country and development, both economical and otherwise,

based on push money, pushed officials, and close connections.

was naturally adversely affected. Following the maxim that free

The second composed of projects and firms based on a

political regimes boost advancement, the country was years

deep felt desire to legally create gorgeous pieces of local

and years behind other European countries. The delay did,

architectural art embellishing the already stunning landscape.

however, make the population very eager indeed to make up

Now that the nation has caught up to modern Europe in most

for lost time.

respects, both law and the ways of doing business have improved, entailing particular consequences as the real estate

Ga verder met Mazars.

The result? Chasms in the Spanish bodies of law but none

market in Spain, and particularly Marbella, started shaking

in the willingness to break some foundations of legality.

down. Those firms built on a short-lived opportunity firmly

Breakneck evolution (devolution from some points of view),

realised their foundations were roughly as durable. Most of the

similar to that witnessed in Russia after state policies such

lemons have been pulled out of the basket, although mostly

as glasnost and perestroika were implemented. As more and

legal and financial pressure has made it increasingly difficult for

more bricks were laid, it didn’t take long before green zones

the plums to operate as before.

-37­

Wil jij ook een keer een artikel schrijven voor RISK Magazine? Stuur dan een email naar [email protected]

Financing troubles Political views aside, the many real estate debacles in Spain have attracted unwanted international attention, prompting Mr. Zapatero’s socialist government to put a heavy weight on the property market – more concisely, the high end market. More

Another, very original, way thought up of circumventing the law

regulation, less permissions to construct, less financing and

was just to ignore it completely. Buildings would be built on any

to obtain. Compounding it all were the prices that had risen

less international demand led to the bubble bursting late in the

piece of land and, by the time intervention arrived, the progress

through the roof due to the recent boom, peaking in 2003.

first quarter of 2004.

would be sufficient to warrant a document granting permission

A difficult situation indeed.

to build as destroying the work now would be a waste, or so During the high period, everybody was buying and banks were

the creators argued. They were right most of the time. Excess

making much money on property loans. Moreover, the loans

supply teamed up with shortage of demand to break up the

Need is the mother of invention

were intended for the creation of tangible real estate, which

party.

As banks loans fell, IPOs soared.

could then in turn be used as collateral. This, together with the

Following the crisis, many real estate and construction groups

-----------------------Yorick Duizendstraal ------------------------

continuous supply of available finance, resulted in a relatively

These issues started attracting brighter and brighter

turned to the Spanish bourse for large scale financing. As

Yorick Duizendstraal is a freelance editor of

straightforward way of obtaining funds, and served to fuel the

international spotlights. Who would want to take the risk of

property prices were still high and the stock market was

the RISK Magazine. He will regularly write an

building boom.

purchasing in an area where everything proceeded illegally?

advancing, no, galloping, rapidly, the time seemed right and a

article with regard to the subject of the RISK

Some problems appeared, of course, but not as many as

flurry of firms registered for listing on the Madrid exchange.

Magazine. Below he will introduce himself

As such, local banks amassed large quantities of loans

before. Also the various crime crackdowns that happened

In a country with a relatively bounded stock market but much

briefly.

extended to the ever increasing number of realtors in the

on the coast, were no good for demand. Together with the

surplus money from the breakneck development, the bourse

area. All was well up to a point. Usually, neither an economy

enormous amount of housing built by the germinating real

swallowed new issues, putting many real estate concerns on

My name is Yorick Duizendstraal and right

nor an industry can grow continuously for a very long period

estate offices, a crisis came to be.

the world map and the creators of these on the Forbes lists.

now I’m in my 3nd IE&B year at the RuG.

Tempering the dream, on the 24th of April 2007, the Spanish

Before university, I lived in the south of Spain

Less building, less buying, more locking up of ‘businessmen’

exchange suffered a long expected correction, hitting

for about 14 years and attended an English

and government officials. Once the market started to pick up

construction and sales groups particularly hard. Firms such as

school. Nationality-wise, I’m Dutch and

As the source of legally constructible land approached

again, real estate agencies were under real strain to comply

Astroc and Sacyr Vallehermoso lost large deals of gains, Astroc

French of Spanish descent (some English

exhaustion, ingenious men and women found ways to

with new measures. Due to these new regulations and the

losing more than 30% within a few months.

too) which makes for a very complicated

manoeuvre around this problem. For instance, many green

authorities’ watchful eye, banks were wary of lending as

Many experts however believe the real boom is still to come

life story! I’ve been with RISK for almost a

zones in Spain saw their status overturned and soon became

plentifully as before, attaching stricter and stricter conditions

in the medium to long term. One thing must be said though:

year now and this is my third article for the

residential areas, similar to what happens in London when the

to each loan. Added to this, the authorising signatures to allow

property prices may remain skyhigh, but those share prices are

magazine. Enjoy!

town needs to expand.

the undertaking of new projects became increasingly difficult

starting to look attractive…

------------------------

of time, especially if the rate of growth is comparable to that experienced in the property boom.

-39­

Opinie

Column

-------------------------------------

-------------------------------------41­

-------------------------------------

-----------------------

Op de Nederlandse onroerend goed-markt heeft afgelopen

Stelling:

jaren een explosieve opwaartse waardeontwikkeling

Aan de waardeontwikkeling die de afgelopen jaren op de

plaatsgevonden. De afgelopen maanden zijn echter de rentes

Nederlandse onroerend goed-markt plaatsvond, zal een

gestegen en is er een crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt

einde komen.

Mark Wolkotte

ontstaan. Zal dit de euforische stemming op de onroerend goed-markt drukken?

Ruud

Edwin Koop

22 jaar

Directeur Remax makelaars

4e jaars Bedrijfskunde

Groningen

Vastgoed als alternatief “Niet mee eens. De economische en demografische

“Totaal niet mee eens. Sinds het verleden stijgt de prijs van

Voor veel investeringsmaatschappijen

Een grote overeenkomst met

In Nederland kenmerkt de vastgoedmarkt

ontwikkelingen zijn in Nederland van dien aard, dat er altijd

onroerend goed. Deze trend zal doorzetten. Kijkend naar de

is vastgoed een zeer goede asset class

andere asset classes is dat het

zich als een sterke markt met een

veel vraag naar onroerend goed zal blijven bestaan. De prijs

markt die wij bedienen, zien wij dat er een hele grote vraag

om toe te voegen in de portefeuille. De

beïnvloed wordt door economische

gestage groei.

van onroerend goed zal dus blijven stijgen.”

naar onroerend goed is. Groningen is een erg turbulente

belangrijkste argumenten om te kiezen

conjunctuurschommelingen. Waar de

Zonder er al te diep op in te gaan kan je

markt, met erg veel vraag naar onroerend goed. Wij zijn

voor deze asset class zijn diversificatie

afgelopen jaren werden gekenmerkt

vier belangrijke factoren onderscheiden

momenteel erg druk. Van de stijgende rentes merken wij

en inflatie hedging, zo blijkt uit

door een lage rente, heeft dit tot

die verantwoordelijk zijn voor de waarde

dus weinig.”

wetenschappelijk onderzoek van de Yale

een gigantische stimulans in de

van vastgoed: koopprijs, ligging,

University.

vastgoedmarkt geleid. Met name in

huurniveau en het beheer. Het grote geld

Amerika is een grote groei geweest in de

wordt vaak verdiend in de ontwikkelings-

zogeheten sub prime markten.

en exploitatiefase.

Over het risico en het rendement kan je

Anjli en Migron

Frank

weinig universeels zeggen, aangezien

21 jaar

22 jaar

de vastgoedmarkt niet bekend staat om

De uitspraak in 2005 van de

Al met al een leuk afwisselend thema. Als

3e jaars Economie &

4e jaars Bedrijfskunde

zijn transparantie. Gemiddeld genomen

toenmalig voorzitter van de Fed, Alan

RISK Vertegenwoordiger zou ik zeggen:

liggen de historische rendementen

Greenspan, staat nog in mijn geheugen

“Het is een interessant onderwerp

tussen die van bonds en aandelen in. Dit

gegrift: “Bubble huizenmarkt VS

om ons eerste, nieuw vormgegeven,

kenmerkende verschil vertaald zich in

onwaarschijnlijk.” Ik ben benieuwd of die

magazine van dit jaar mee te

een markt die meer dan andere markten

daar nu nog steeds zo over denkt?

diversificeren.” Over het rendement kan

Management

ik nu nog weinig zeggen, maar ach soms

heterogeen en inefficiënt is. Verder wordt

moet je zeggen: “Take the RISK.”

“Niet mee eens. De prijs van onroerend goed zal

“Niet mee eens. De prijs van onroerend goed zal verder

de transparantie belemmerd door de

Gelukkig kennen we dat soort taferelen

blijven stijgen, dat is al een hele lange trend. Door de

blijven stijgen. Wanneer men naar de historie kijkt, ziet men

vaak lange voorbereidingstijd (het niet

niet in Europa. De gevolgen zijn hier dan

bevolkingsgroei en hoogconjunctuur zal de vraag naar

dat het risico van het beleggen in onroerend goed beperkt is.

zichtbare gedeelte) en de bouwtijd. Een

ook minder zichtbaar, op enkele bedrijven

---------------------­

onroerend goed groot blijven.”

Niet voor niets beleggen veel verzekeringsmaatschappijen

belangrijke succesfactor in deze markt

na die zich hebben onderworpen aan

Mark Wolkotte

een groot deel van hun portefeuille in onroerend goed.”

is de beschikking hebben over een hoog

de Amerikaanse risicovolle sub-prime

Voorzitter RISK Bestuur 2007-2008

Vitamine R gehalte.

markten.

----------------------

THE SHELL GOURAMI BUSINESS CHALLENGE

15 – 20 December 2007 4 – 9 January 2008 Location – Europe

realistic challenges and demanding timescales in everything from exploration and production to marketing.

verenigingrisk.nl

If you want to test your management potential in the international energy business, go to Gourami.

It’s also a great chance to meet and build relationships with like-minded people who may become your colleagues. Because, if you perform well and show the qualities we’re looking for, we may offer you a full-time job to take up when you graduate.

Financiële Studievereniging Groningen

This fictional country is the setting for Shell’s Gourami Business Challenge – a six-day residential event that takes place in a variety of locations around the world. It’s a chance for you to gain a real insight into our business. Working with an international team of students like yourself, you’ll develop and present a viable business plan for Shell in Gourami – facing

Please visit our website for full details and an online application form. Application deadline: 7 November 2007 Shell is an Equal Opportunity Employer www.shell.com/careers

Verenigingsnieuws

Cut it

Do you have what it takes to get ahead?

De IFP commissie ‘07/’08 7615_tb-pg-01_BowWaterA4.indd 1

13-08-2007 10:01:54

“Malaysia, here we come!”

International Financial Program 2007 Argentinië Naverslag IFP Argentinië toegankelijk. ’s Middags konden wij hier een rondleiding krijgen door de economische faculteit. Onder begeleiding van een Het RISK International Financial Program 2007 heeft

Het is moeilijk om MVO op de kaart te zetten in een land dat

student kregen we zo ongeveer het hele gebouw te zien, wat

plaatsgevonden van 28 april tot 13 mei jl. In ongeveer twee

herstellende is van een grote economische malaise. Dit was

ons een goede indruk gaf van het studeren aan de UBA.

weken zijn in Buenos Aires een aantal bedrijven bezocht en zijn

een belangrijk en begrijpelijk punt dat KPMG ons voorhield.

er door de deelnemende studenten onderzoeken uitgevoerd

Toch zijn er steeds meer bedrijven die met MVO aan de slag

voor Deloitte, KPMG, Shell en TNT.

gaan, hetgeen hoop schept. Ook ziet KPMG dat veel bedrijven

Vrijdag 4 mei: Shell raffinaderij en TNT

Hieronder volgt een kort verslag van de bezoeken die de

vanuit hoofdkantoren uit westerse landen een MVO-beleid

’s Ochtends stond het bedrijfsbezoek aan de raffinaderij

verschillende bedrijven voor het IFP hadden georganiseerd.

krijgen opgelegd.

van Shell gepland. Daar kregen we alles te weten over het

Natuurlijk is dit niet het enige wat tijdens twee weken in een

productieproces op een raffinaderij. We kregen een film te zien

wereldstad is gebeurd. Bedrijfsbezoeken werden afgewisseld

waarbij het proces werd uitgelegd. Verder was er veel ruimte

met tripjes door de hele stad om de vele mooie plekjes te

Donderdag 3 mei: PricewaterhouseCoopers

om een beeld te krijgen van het MVO-beleid van Shell

bekijken en te genieten van het prachtige weer.

Na verwelkomd te zijn door een viertal dames, waarvan

in Argentinië.

twee hoogzwanger, kregen we een presentatie over PwC en Daarnaast is er veel tijd besteed aan de onderzoeken.

haar postitie in Argentinië. Tijdens de presentatie werd ons

Deze ochtend was Verónica Staniscia ook aanwezig.

Bij de vier bedrijven zijn veel interviews gehouden en projecten

de evolutie van CSR vanaf 2001 (na de economische crisis)

Zij is verantwoordelijk voor de projecten die Shell ontwikkelt

bezocht. Dit is tijdens de twee weken op locatie al grotendeels

gepresenteerd, waarbij ons opviel hoe weinig bekendheid

met betrekking tot MVO in Buenos Aires. Deze projecten

uitgewerkt, en verder afgerond na terugkomst in Nederland.

er bestond onder de bevolking over het onderwerp CSR.

hebben tot doel om de buurt rond de raffinaderij te steunen.

De onderzoeksresultaten zijn na te lezen in de verschillende

Daarnaast wordt er vanuit de overheid weinig aandacht aan

Deze buurt ‘Dock Sud’ is één van de armste buurten van

onderzoeksrapporten, die na afloop zijn gepresenteerd aan de

dit onderwerp besteed en er zijn geen richtlijnen of regels voor

Argentinië en heeft daarom de hulp van Shell nodig. Verónica

deelnemende bedrijven.

handen.

vertelde ons over verschillende projecten die veelal een educatief doel hebben. Dit met het oog op ‘de jeugd heeft

Na de presentaties werd ons een lunch aangeboden met de

de toekomst’.

Woensdag 2 mei: KPMG

typische Argentijnse empañadas (vleespasteitjes). Tijdens deze

Ons eerste bezoek stond gepland op woensdag 2 mei.

lunch kwam veel interessante informatie naar boven over de

Na de lezing zijn we met een bus over de raffinaderij gereden,

De presentatie was erg interessant omdat hij volledig gericht

Argentijnse bevolking en bijvoorbeeld de lage lonen (ook voor

om het proces van dichterbij te zien. Hierbij hebben we ook

was op ons hoofdthema ‘Maatschappelijk Verantwoord

accountants) in Argentinië. Daarnaast vertelden de dames ons

een bezoek gebracht aan de haven van Shell welke gelegen

Ondernemen’ (MVO). Er werd ons veel verteld over de

dat de werving van nieuw talent niet zo intens was, zoals wij

is aan één van de meest vervuilde rivier in Argentinië.

verschillende fasen die een bedrijf doorgaat om van een

dat gewend zijn in Nederland.

De technische staf heeft ons laten zien hoe Shell met behulp

passief tot een actief MVO-beleid te komen. Er werd gesproken

van een waterzuiveringsinstallatie hier iets aan probeert

over de economische crisis die Argentinië in 2001 trof.

te doen.

Indrukwekkend was het verhaal van een medewerkster die op

Universiteit van Buenos Aires

vakantie was. Ze heeft drie dagen voor de televisie gezeten.

Buenos Aires kent een aantal universiteiten, waarvan de

Na het bezoek aan Shell was TNT aan de beurt om haar

De waarde van haar spaargeld halveerde namelijk ongeveer

meesten private instituten zijn. De Universiteit van Buenos

activiteiten in Argentinië aan ons te tonen. Na een lange rit

ieder uur.

Aires is echter vanuit de overheid georganiseerd en is vrij

kwamen we bij het kantoor van TNT aan. Het werd ons snel

-45­

-47­

Naverslag IFP Argentinië

duidelijk dat dit kantoor niet te vergelijken was met de hallen

werden we zeer hartelijk ontvangen door Nederlanders! Dit was

die we in Nederland al bezocht hadden. TNT Argentinië is

de eerste keer dat we Nederlanders tijdens een bedrijfsbezoek

absoluut kleiner. Er hing een gemoedelijke sfeer die ons op

ontmoetten, wat uiteraard zeer leuk was.

Nadat we de fictieve bijeenkomst van de vier groepen hadden

deze lange dag in een goede stemming bracht.

Na een korte introductie omtrent Vopak, werd de groep in

geëvalueerd, werden we uitgenodigd om naar het huis van de

vieren opgedeeld. Twee groepen zouden een film te zien

CEO van Vopak Zuid-Amerika te komen, om aldaar te genieten

Twee aardige dames, die helaas geen Engels spraken, hebben

krijgen over Vopak en specifiek de veiligheid van werknemers

van een heerlijke barbecue! Na afloop stond de bus ons weer

ons op de hoogte gebracht van de activiteiten van TNT in

van Vopak. De andere twee groepen werden ieder apart gezet

op te wachten om ons terug te brengen naar het hotel. Al met

Argentinië. Hierbij konden we gelukkig gebruik maken van de

om zich in te lezen en in te leven in een opgestelde case om

al een zeer mooie ervaring!

excellente kennis en beheersing van de Spaanse taal waarover

vervolgens een ‘board meeting’ te houden.

Tomek beschikt. Na deze lezing hebben we de bedrijfsvloer

Tijdens deze meeting vertegenwoordigde een groep de directie

van TNT bekeken en konden we zien hoe er in Argentinië wordt

van Vopak, de andere groep vertegenwoordigde een partner

gewerkt. Na de rondleiding werd het voor ons tijd om ons weer

van Vopak. Tijdens deze bijeenkomst moesten de beide

Maandag 18 juni: Contactdag en presentatie onderzoeken

naar het hotel te begeven en ons klaar te maken voor een lange

groepen discussiëren over een reeks aangedragen dilemma’s.

Twee weken nadat we weer in Nederland zijn aangekomen was

Argentijnse avond.

En, ondanks de vele presentaties over MVO, viel op dat een

de tijd gekomen om de resultaten van onze studiereis bekend

merendeel van de agendapunten meer ten gunste vielen van de

te maken. De bedrijven die hebben meegewerkt aan het IFP

bedrijfsresultaten dan van het maatschappelijk belang.

waren uitgenodigd, en ook de docenten die ons tijdens het

Maandag 7 mei: Vopak

onderzoeksproces hebben begeleid waren van harte welkom.

Deze dag werd ons laatste bedrijfsbezoek afgelegd.

Deze fictieve bijeenkomst maakte ons, door de voorgelegde

‘s Ochtends werden we met een bus opgehaald om af te reizen

problemen, duidelijk hoe lastig de afweging in sommige

Voor een groep van ongeveer vijftig personen heeft elke

naar een luxer deel van Buenos Aires waar het hoofdkantoor

gevallen te maken is.

onderzoeksgroep haar onderzoek gepresenteerd. Deze

van Vopak Zuid-Amerika gevestigd was. Hier aangekomen

onderzoeken, in rapporten uitgewerkt, zijn aan de betreffende bedrijven aangeboden. Elke presentatie bestond uit een korte uitleg van het proces en de belangrijkste resultaten en bevindingen. Verder kon elke groep rekenen op een aantal kritische vragen uit de zaal.

Nadat iedereen met een tevreden gevoel had kunnen luisteren naar de resultaten, werd de dag en ook het hele project 2007 afgesloten met een gezellig diner. Dit betekende een afronding van een half jaar tot een jaar werk voor studenten en commissie, waarop iedereen met een goed gevoel terug kijkt.

Vanaf deze plek willen wij dan ook graag iedereen die heeft meegewerkt aan dit project – studenten, docenten en bedrijven – van harte bedanken voor hun inzet en bijdrage. We hebben een fantastische tijd gehad, bedankt!

verenigingrisk.nl

Jij wilt graag hogerop...

Truth or Dare? Wij houden je niet tegen. Wat dacht je van vastgoedfinanciering, asset management, haalbaarheidsstudies en het adviseren van multinationals over hun vastgoedstrategie? Spreekt dit je aan, dan heeft DTZ Zadelhoff een wéreldkans voor je, zowel letterlijk als figuurlijk. Een éénjarig traineeship waarin je jezelf kunt ontwikkelen tot een vastgoedprofes­

Donderdag 27 september zal RISK in samenwerking met KPMG een Lezingborrel organiseren. Hierna is er een knallende thema bekendmaking van hét RISK Congres 2008 en worden de nieuwe commissies be­ kend gemaakt

sional met je eigen specialisme. Je zit dan meteen in de ‘masterclass’ van de on­ roerend goed-branche. DTZ Zadelhoff is Nederlands marktleider in bedrijfsmatig onroerend goed. Met 14 vestigingen en met alle denkbare services, ook inter­ nationaal. Als jij de ‘drive’ hebt, dan krijg jij van ons ruim baan!

Datum: Donderdag 27 september Aanvang: 20:00 uur Hoofdsponsoren van RISK:

www.werken bij dtz.nl

AANKOOP

■

BEHEER

■

BELEGGING

■

DUE DILIGENCE

■

FINANCIERING

■

HAALBAARHEIDSSTUDIE

■

HERONTWIKKELING

■

HUISVESTINGSADVIES KANTOREN/RETAIL/DISTRIBUTIE- EN PRODUCTIEBEDRIJVEN/

HORECA HUURCONTRACT INTERNATIONAAL MARKTANALYSE PORTEFEUILLE-TAXATIE PROGRAMMA VAN EISEN RESEARCH VERHUUR VERKOOP WERKPLEKINNOVATIE WOZ-TAXATIE ■

■

■

■

■

■

■

■

■

■

Fotogalerij ----------------------------------------------­

-----------------------------------------------

Eindborrel en IFP 2008 Bestemmingsbekendmaking 2 juli 2007

RISK Finance Symposium Voorverslag RISK Finance Symposium

-51­

De grote vraag is welke kant we opgaan met het opsplitsen van bedrijven en hoe dit de Nederlandse economie zal

21 september 2007

beïnvloeden.

Locatie: Het Heerenhuis

Het programma ziet er als volgt uit (onder voorbehoud): 9.00

Ontvangst met koffie en thee

Vlak na de start van het nieuwe collegejaar gaat ook RISK

9.30

Opening van het RISK Finance Symposium

van start met het eerste evenement, het RISK Finance

9.35

Lezing door de heer A. Ezinga-Plain Vanilla Investments

Symposium 2007, georganiseerd in samenwerking met de

10.15

Pauze

Faculteit of Business and Economics. Dit symposium zal

10.30

Workshops door Deloitte, het Ministerie van Financiën en Rembrandt

vrijdag 21 september plaatsvinden en bestaat uit lezingen van vooraanstaande sprekers.

12.30

Lunch

Vanuit het thema zullen de verschillende sprekers hun kennis

13.30

Lezing door de heer F. Boom-Citigroup Corporate & Investment Bank

en ervaringen uit de financiële wereld delen met de student. Daarnaast worden er door verschillende bedrijven workshops

14.10

Lezing KPMG

verzorgd.

14.50

Afsluiting RISK Finance Symposium

15.00

Borrel

Als thema van het RISK Finance Symposium is dit jaar gekozen voor

De volgende bedrijven hebben meegeholpen het RISK Finance Symposium mogelijk te maken:

Breaking up; Creating shareholder value Wanneer activistische aandeelhouders een bedrijf ondergewaardeerd vinden en niet tevreden zijn met het rendement en het beleid kunnen zij aangeven dat het bedrijf na moet denken over opsplitsing of fusie. Recente voorbeelden hiervan zijn de perikelen rondom Stork en ABN Amro.

Voor financiële studenten is het een onderwerp dat zij in de toekomst veelvuldig tegen zullen komen. Wat zijn de investeringsmogelijkheden bij Breaking up, en hoe kan dit gefinancierd worden? Op deze en op andere vragen zal tijdens het RISK Finance Symposium in worden gegaan.

RISK Beleggersavonden

verenigingrisk.nl Financiële Studievereniging Groningen -53­

Programma van de RISK Beleggersavonden 3 oktober Michael Kralend Wie zijn weblogs op inveztor.nl gelezen heeft zal beamen dat Kraland een bron van kennis is, die velen niet zullen overtreffen. Vooral tijdens de sub-prime crisis van de afgelopen tijd, heeft hij uitvoerig geschreven over het reageren van de markt daarop. De markt zou namelijk volgens de Minsky

Voorverslag RISK Beleggersavonden

cyclus bewegen: beleggers met volledige hedge, waarnaar de speculanten komen en daarna de ponzi beleggers die hopen

3, 15 en 22 oktober en 26 november

dat hun beleggingen in de toekomst zullen renderen om aan verplichtingen te kunnen voldoen. Interessant.

Weer een bel gebarsten

15 oktober Alex Otto

Schulden, hogere rente en paniek. Dat is geen combinatie,

Europa en de VS dreigden te komen. De interest steeg doordat

Hoofd Delta Lloyd Deelnemingen fonds. Otto staat aan het

met als gevolg dat de schuldenbubbel is gebarsten. Deze

het complex te beoordelen was/is voor banken of de wederpartij

hoofd van het in 1980 opgerichte fonds sinds 2003.

bubbel ontstond, doordat onder andere de Amerikaanse

kredietwaardig is. Met als gevolg een wereldwijde beurscrisis, een

De strategie van het Deelnemingen fonds is de volgende:

hypotheekverstrekkers de nu bekende subprime hypotheken

gezonde correctie volgens anderen. Het is zomaar een gebeurtenis

beleggen in ‘ondergewaardeerde’, veelal Nederlandse,

aan de armlastige Amerikaan verstrekten. De lage rente

in augustus 2007 die de beurzen wereldwijd laat bewegen, let

beursgenoteerde ondernemingen met deelnemingen van

zorgde ervoor dat huizenprijzen stegen en dat bij het stokken

natuurlijk ook op China; mensen in loondienst die daar beginnen

tenminste vijf procent, waarbij een substantieel deel van de

van de maandelijkse betaling de hypotheekbank makkelijk

te spelen met hun zuurverdiende centen op de Chinese beurs.

winst over de deelnemingen uitgekeerd wordt. Het Delta

het onderpand kon verkopen, om zo de hypotheek terug te

Dan nog niet eens te schrijven over alle alternatieve energie en

Deelnemingenfonds is het best renderende fonds met

vorderen. Vervolgens bundelden hypotheekverstrekkers de

grondstoffen, die hun opmars ook zullen gaan maken. Hopelijk

Nederlandse aandelen (zoals Smit international en Imtech),

subprime hypotheken en verkochten deze aan geïnteresseerde

biedt de kennis, ervaring en nuchterheid van onze sprekers een

ook is het fonds is gewaardeerd met een vijf sterren

banken, die ze op hun beurt verkochten aan verschillende

scherpe blik op waar het echt om draait.

Morningstar rating.

stijgt. Dan dalen de huizenprijzen en is het gevaar reëel

Sell in May and remember, come back in September. Een wijsheid

22 oktober Nico Bakker

geworden dat de huizenwaarde ofwel de waarde van het

die afgelopen maanden zijn uitwerking krachtig demonstreerde.

Denken, doen en doorzetten. Het motto van de pionier van de

onderpand lager is dan die van de afgesloten hypotheek.

Om in de maanden na september weer met volle moed op de

technische analyse in Nederland. Binnen ABN AMRO heeft

Nu lijkt deze problematiek rond sub-prime over de hele

beurs te gaan handelen, zullen de RISK Beleggersavonden een

Nico Bakker de Centrale Desk Technische Analyse opgericht in

aardkloot uitgesmeerd. Banken vallen om, financials laten het

welkome aanvulling zijn. De topgasten van deze avonden zullen

1994. Op vele beleggerswebsites schrijft hij columns.

afweten, vertrouwen zakt en de beurs daalt. Uit angst dat dit

hun visies en ervaringen met de aanwezigen delen. Voor een

overslaat naar de nationale economieën proberen centrale

compleet overzicht van de avonden, zie de tekst hieronder.

hedge fondsen. Risicovol is het wel, wat blijkt als de rente

26 november Saen options

banken met kapitaalinjecties en verlaging van de rente op

Saen Options is een middelgroot en onafhankelijk handelshuis.

leningen van de Fed het geheel vlot te trekken, wat sinds

Er wordt bijna op elke grote financiële markt in de wereld

9/11 niet meer is gebeurd. De interest die banken vragen op

Mark Hömmen

gehandeld. De avond met Saen zal een interactieve en

leningen liep op tot boven de 4% en 5,25% in respectievelijk

Voorzitter Beleggerscommissie

uitdagende seminar worden.

RISK Accountancy Dinner Voorverslag RISK Accountancy

RISK Cycle of Finance & Control

stappen naar een glanzende toekomst kunt zetten. Tijdens de verschillende gangen zal er over serieuze onderwerpen

Dinner 2007

worden gesproken, maar is er ook zeker de gelegenheid om de kantoren op een informele wijze te leren kennen. Want laten we

15 november 2007

eerlijk zijn, dat aspect weegt minstens even zwaar mee bij het maken van een keuze.

Weet jij waar jouw grenzen liggen? Zoek het uit tijdens het RISK Accountancy Dinner 2007!

Naast een gezellige avond is het RISK Accountancy Dinner ook bedoeld als eerste kennismaking voor de RISK Accountancy

Op donderdag 15 november 2007 is het weer zover; het

Week. Zie je het dus wel zitten om onder leiding van vier dames

Introductie commissie v.l.n.r.

RISK Accountancy Dinner vindt op deze dag plaats in een

Amsterdam onveilig te maken, schrijf je dan ook zeker in voor

Alexander Niemeyer

Bedrijfscontacten

stijlvolle locatie in het centrum van Groningen. Tijdens een vijf

dit Dinner. Deelname is namelijk één van de vereisten om mee

Rosalie van Leeuwen

PR & Logistiek

gangen diner zul je, onder de bezielende leiding van de nu

te kunnen met de Week.

Hinse Boonen

Voorzitter

Casper Spiers

Sprekers en thematiek

al legendarische RISK Accountancy Week Commissie 2007, achterhalen hoever jij bereid bent te gaan in je toekomstige

Zie jij het wel zitten om eindelijk een keer een fatsoenlijke

carrière. Waar liggen jouw grenzen? En wat heb je er voor over

maaltijd in Groningen te nuttigen? Wil je kennis maken met

om de top te bereiken?

verschillende Accountancy kantoren en met hen praten over je mogelijkheden? Ben je benieuwd waar jouw grenzen liggen?

Natuurlijk kunnen wij dit niet alleen. Vandaar dat er een vijftal

RISK Finance Symposium en Cycle of Finance & Control

Schrijf je dan in voor het RISK Accountancy Dinner 2007!

accountantskantoren aanwezig zullen zijn om jou een idee

Vlak na de start van het nieuwe collegejaar zal ook RISK weer

te geven van alle kansen en mogelijkheden die op je liggen

Inschrijven kan via de site www.verenigingrisk.nl. Daarnaast

van start gaan met het eerste evenement, het RISK Finance

te wachten. Er zal gepraat worden over onderwerpen die

kan je altijd een email sturen naar [email protected] of

Symposium 2007 georganiseerd door de CFC commissie.

iedereen aangaan. Het hoofdthema van de avond is “Bye bye

spreek één van onze vrouwen van de commissie aan.

Dit symposium zal op vrijdag 21 september plaats vinden en

boundaries” en ieder kantoor geeft hier op haar eigen wijze een invulling aan.

zal worden ingevuld met lezingen van vooraanstaande sprekers We zien jullie inschrijvingen tegemoet!

en workshops verzorgd door aansprekende financials met als thema “Breaking up”.

Zoals je wellicht is opgevallen gaat het om een vijf gangen

RISK Accountancy Week 2007 Commissie

diner en zullen er vijf bedrijven aanwezig zijn. Het is dan ook de

Sanne Lentelink

In november zal de Cycle of Finance & Control plaatsvinden in

bedoeling dat alle studenten kennis maken met alle bedrijven

Jacqueline Mulders

Amsterdam. Er zullen dan 25 studenten een week lang formeel

en andersom. Alleen op deze manier kun je een goed beeld

Alie Heemskerk

en informeel kennis maken met de verschillende facetten van

vormen van welk bedrijf bij jou past en waar jij wellicht je eerste

Linda Zeinstra

multinationals en financials. Een week die je mee moet maken!

verenigingrisk.nl

-55­

RISK Cycle of Finance & Control

als wij iets niet kunnen kan niemand het.* Bij PricewaterhouseCoopers werken over het algemeen bescheiden mensen. Geen borstkloppers, maar wel overtuigd van eigen kunnen. Intelligent, talentvol en trots op wat we individueel en collectief presteren. Op de kwaliteit waar we voor staan en op onze positie in de markt. En het werkt aanstekelijk: nieuwe collega’s raken al snel besmet met die trots, met het wij-gevoel en met de overtuiging dat we gezamenlijk alles kunnen. Wil je het zelf ervaren? Neem dan contact op met Nynke Kranendijk, telefoon (020) 568 60 38 of e-mail: [email protected]

Voorverslag RISK Cycle of Finance & Control 19-23 november 2007 Ook dit jaar reist in de derde week van november weer een groep van 25 studenten af naar Amsterdam om daar bedrijfbezoeken af te leggen. We verblijven een week lang in een hotel gelegen in hartje Amsterdam en zullen elke dag

Op dit moment zijn wij druk bezig interessante bedrijven te

kennis maken met andere bedrijven. Elk bedrijf krijgt een

werven die wij in november kunnen bezoeken. Ons doel is een zo

dagdeel de kans om zich aan de deelnemers te presenteren.

divers mogelijk programma aan te bieden, zodat er zeker wel iets

Tijdens de bezoeken krijgen de studenten de mogelijkheid om

interessants voor je bij zal zitten. Het belooft een hele boeiende en

op zowel formele en informele wijze kennis te maken met het

leerzame, maar ook zeker gezellige week te worden. Via de website

bedrijf.

zullen we jullie op de hoogte houden van de ontwikkelingen en de inschrijfdatum. Houd de site dus goed in de gaten en wees er op

Het doel is om enthousiaste studenten kennis te laten maken

tijd bij, want deze week mag je niet missen!

met de praktijk door middel van bedrijfbezoeken. Bij de bedrijven krijgen de studenten bijvoorbeeld cases voorgelegd

Inschrijven kan via de site www.verenigingrisk.nl. Daarnaast kan je

die middels groepwerk uitgewerkt en / of gepresenteerd zullen

altijd een email sturen naar [email protected] of spreek één van

worden. Daarnaast is er gelegenheid het kantoor eens van

onze commissieleden aan.

binnen te zien. Hierdoor krijgen de studenten een beter inzicht in het reilen en zeilen binnen het bedrijf.

We zien jullie inschrijvingen tegemoet!

Om de studenten ook op een andere manier te leren kennen, zullen de deelnemende bedrijven ons ook deze keer weer

RISK Cycle of Finance & Control 2007 Commissie

verschillende lunches, diners en borrels aanbieden. De RISK

Hinse Boonen

Cycle of Finance & Control is kortom de ideale manier om een

Rosalie van Leeuwen

kijkje achter de schermen te nemen bij bekende bedrijven en

Alexander Niemeyer

de sfeer te ervaren.

Casper Spiers

www.pwc.nl

*connectedthinking ©2006 PricewaterhouseCoopers. Alle rechten voorbehouden.

Assurance • Tax • Advisory

Testimonial Interview met RISK Alumnus Kjelle Blom

Was de sollicitatieprocedure zwaar?

Wat is je salaris bij Optiver?

De sollicitatieprocedure om als handelaar bij Optiver te

In totaal kunnen startende handelaren bij Optiver op jaarbasis

beginnen bestaat uit een tweetal onderdelen. Er is een

€59.000,- verdienen. Het bruto jaarsalaris bedraagt €34.000,-.

testronde, welke in totaliteit bestaat uit drie testen. De eerste

De minimale gegarandeerde bonus bedraagt na één jaar

test is meteen de moeilijkste test; een 8 minuten rekentest.

werken €25.000,- wanneer het contract is omgezet naar een

Als je deze test haalt, volgen de tweede en derde test

contract voor onbepaalde tijd en wanneer de overeenkomst

meteen er achteraan. Als je de eerste test niet haalt, is de

niet voortijdig is opgezegd door de werkgever of werknemer. In

sollicitatieprocedure helaas voorbij. De testen moeten uitmaken

de jaren erna zit er geen plafond aan de bonus.

Kjelle Blom (24) is sinds februari van dit jaar werkzaam

of iemand over voldoende analytische en rekenkundige

als Trader bij Optiver. Hij heeft in Groningen Economie

vaardigheden beschikt. Snelheid en accuratesse in rekenen is

Naar wat voor soort mensen is Optiver op zoek?

gestudeerd met als afstudeerrichting Organizational and

iets wat heel belangrijk is als handelaar. Als de drie testscores

Optiver wil tot de beste handelshuizen ter wereld (blijven)

Management Control. Op dit moment woont Kjelle alweer

goed zijn, mag je door naar de interviewronde. Deze ronde

behoren. Om die doelstelling te bereiken zijn wij continu op

een tijdje in Amsterdam en dit interview is voor hem een

vindt zo snel mogelijk na de testronde plaats. Je start met

zoek naar academici die onze handelteams kunnen versterken.

ideale manier om aan RISK te laten weten wat hij precies

een gesprek met de recruiter. Zij vraagt naar je motivatie en

Voor net-afgestudeerden die gedreven en competitief zijn, heeft

doet bij Optiver.

competenties. Vervolgens zul je spreken met een partner en

Optiver verrassende carrièremogelijkheden in een spannende

een directielid. Na afloop krijg je een rondleiding, spreek je

en dynamische werkomgeving. Passie voor de financiële

Ben je actief geweest bij RISK? Zo ja, welke commissie(s)?

met de Risk manager en sluit je af met een lunch met een

markt is hierbij een pre, maar kennis is niet noodzakelijk. Als

Als je Economie studeert in Groningen, kun je niet om RISK

handelaar. Optiver vindt het belangrijk dat mensen in de cultuur

startende handelaar krijg je van Optiver een training van drie

heen. Ik ben dan ook zeer bekend met RISK en ik heb aan

passen. Maar als na de verschillende gesprekken blijkt dat er

maanden waarin je on the job wordt getraind en gecoachd.

veel activiteiten deelgenomen, al ben ik nooit actief in een

een match is, dan wordt er ook direct een aanbieding gedaan.

Daarna ga je direct zelf handelen, weliswaar onder begeleiding

commissie geweest. Wel heb ik drie jaar geleden samen met

De sollicitatieprocedure is in zoverre een zware procedure,

natuurlijk, je wordt niet eerst assistent. Het is een steile

een aantal leden van RISK een wintersportreis georganiseerd.

omdat er hoge eisen worden gesteld bij de testronde.

leercurve en er wordt in het eerste jaar veel van je gevraagd, maar daar staat tegenover dat de verdiensten heel goed zijn en

Hier hebben toen veel RISK Leden aan deelgenomen.

Hoe ben je bij Optiver gekomen en waarom heb je voor

Wat is je functie binnen Optiver / wat voor werkzaamheden

Heeft het lidmaatschap bij RISK je voordelen opgeleverd?

Optiver gekozen?

doe je?

Tijdens mijn studie ben ik via RISK met veel bedrijven in

Via colleges, maar met name via RISK, ben ik bekend geraakt

Ik ben handelaar bij Optiver. Ik geef prijzen af aan financiële

Waarin onderscheidt Optiver zich van gelijksoortige

contact gekomen. Dit stelde mij in staat om mijzelf goed op de

met het fenomeen Market Making. Market Making staat voor

(afgeleide) producten en dit doe ik door de bid-ask spread te

bedrijven?

arbeidsmarkt te oriënteren en te bepalen wat ik belangrijk vind

het bepalen van koop- en verkoopprijzen (de bid-ask spread)

bepalen. Op basis van informatie over de huidige markt bepaal

In tegenstelling tot veel andere financiële bedrijven heeft

in een eerste baan. Daarnaast heb ik door RISK tijdens mijn

van financiële (afgeleide) producten, zoals opties en futures.

ik de prijs waarvoor ik een optie wil kopen en de prijs waarvoor

Optiver een informele cultuur en een platte organisatiestructuur.

studie veel nieuwe mensen leren kennen en kan ik terugkijken

Partijen die deze spread bepalen, geven liquiditeit aan de markt

ik dit product wil verkopen zodanig dat er een kleine marge

Dit maakt het mogelijk om makkelijk en snel in te spelen op

op leuke momenten.

en maken het voor beleggers en brokers mogelijk om via de

(winst) voor Optiver over blijft. Gedurende de dag kan het zijn

veranderingen in de markt. Je bent bij Optiver na je training

beurs te handelen. Ik ben mij gaan verdiepen in bedrijven die

dat je zo’n 500 transacties doet, dus je hebt geen kans om je

direct live in de markt en zo kun je je ontwikkelen als mentor

Ben je in je studietijd nog ergens anders lid van geweest?

actief zijn in deze branche en kwam uit bij Optiver. Optiver

te vervelen. De marges zijn in de afgelopen jaren steeds kleiner

en krijg je de mogelijkheid om partner te worden na drie jaar.

Ik was in mijn studententijd ook enkele jaren lid van zaalvoetbal

is een internationaal onafhankelijk handelshuis dat handelt

geworden, aangezien de beursvloer is vervangen door een

Verder zijn we een internationaal bedrijf met 30 nationaliteiten

vereniging Drs. Vijfje. Nu ga ik vaak voetballen met een aantal

in financiële (afgeleide) producten voor eigen rekening en

meer efficiënte schermhandel. Als handelaar zit je dus achter

werkzaam in de drie kantoren. Deze drie kantoren maken het

handelaren op het Museumplein. Via de mail spreken we af en

risico. Optiver heeft dan ook geen klanten. Met kantoren in

de computer met informatie van over de hele wereld op je

tevens mogelijk om je internationaal te oriënteren.

verzamelen we na werktijd voor een potje voetbal.

Amsterdam, Sydney en Chicago wordt er wereldwijd 24 uur

schermen. Op basis hiervan moet je continu je prijzen bepalen

per dag gehandeld. Wat mij aansprak in werken bij Optiver? De

en transacties doen die binnen fracties van een seconde

Wat zijn je toekomstperspectieven bij dit bedrijf?

Wat is de mooiste herinnering aan je studententijd?

continue focus op groei van het bedrijf en de professionaliteit

zijn uitgevoerd door de computer. Dit maakt mijn werk nog

Ik wil mezelf binnen Optiver blijven ontwikkelen als handelaar.

Mijn mooiste herinnering is toch wel de Buitenlandse Reis

die het uitstraalt. Verder is het motto van Optiver ‘Look casual,

uitdagender. Je wilt een zo hoog mogelijke winst voor Optiver

Er werken in het bedrijf veel goede en intelligente mensen

naar Hong Kong en Vietnam. Met 25 studenten zijn we

Work smart’ ook echt waarheid. Iedereen gaat hier casual

generen, maar tegelijkertijd moet je elk risico afdekken ofwel

waar ik nog veel van kan leren. Elke dag leer je weer iets

rondgetrokken en hebben we aan een aantal Aziatische

gekleed. Een stropdas zul je hier niet snel tegenkomen. Het

hedgen. We handelen overigens in teamverband, zodat we op

waardoor Optiver meer winst kan maken. Tenslotte heb ik alle

bedrijven een bezoek gebracht. Dit was een ervaring om nooit

was voor mij dan ook snel duidelijk dat ik bij dit bedrijf mijn

ieder moment van elkaar kunnen leren. Geen dag is namelijk

ruimte om me op persoonlijk vlak verder te ontwikkelen door

te vergeten.

carrière wilde beginnen!

hetzelfde in de financiële markten.

middel van cursussen.

naarmate je langer bij Optiver werkt exponentieel toenemen.

-59­

Ad_Optiver_RISK_A4

21-08-2007

18:17

Pagina 1

Afgestudeerden

-----------------------------------------------------------------------61­

Faculteit der Economische Wetenschappen en Bedrijfskunde E.T. Beek

Mcs Business Administration: Marketing, Spec

H. Risselada

Marketing Management

R.E.R. Clhsen

Doctoraal Accountancy & Controlling

Doctoraal Econometrics & Operations Research, Spec. Econometrics

V. G. K. v/d Schaaf

Mcs Business Administration: Marketing, Spec. Marketing Management

Onze visie op een glanzende loopbaan

Vanuit dit pand handelen onze Market Makers wereldwijd op vrijwel alle internationale optiebeurzen. Spannend werk, want Market Makers vormen de tegenpartij voor beleggers op de beurs. Onze Market Makers hebben diverse achtergronden en nationaliteiten. Wat zij gemeenschappelijk hebben is hun superieure rekenvaardigheid, stressbestendigheid en besluitvaardigheid. Daarnaast dragen zij veel verantwoordelijkheid. Hoe ga je daarmee om? Dat leer je tijdens de interne opleiding van 4 tot 5 weken. Daarnaast moet je een aantal eigenschappen hebben die niet aan te leren zijn: een competitieve geest, een resultaatgerichte instelling en een heel goed analytisch inzicht. Wij zoeken Market Makers: initiatiefrijke academici met een excellent cijfermatig inzicht – relevante werkervaring is niet vereist.We verwachten een grote zelfwerkzaamheid want je blijft leren gedurende je

loopbaan binnen Optiver. Je moet hier zelf veel tijd en energie in steken maar er staat ook veel tegenover: Optiver biedt je de kans om jezelf te ontplooien binnen een professionele, internationale handelsorganisatie. Heb jij een sterke drive om te winnen en ben je niet bang om verantwoordelijkheid te dragen? Ga naar www.optiver.com voor meer informatie over de vacatures en om te solliciteren. Optiver handelt in derivaten, aandelen en obligaties vanuit het Amsterdamse hoofdkantoor en vanuit de filialen in Chicago en Sydney.

Optiver, Shemara van den Heuvel (Recruiter Trading), De Ruyterkade 112, 1011 AB Amsterdam,T 020 - 5319000

Optiver zoekt Market Makers Acquisitie n.a.v. deze advertentie wordt niet op prijs gesteld.

J.J. Kestens

Mcs International Economics & Business

R. Kortman

Doctoraal Accountancy

M. C. Mennes

Msc Economics

M. J. Plomp

Msc Business Administration: Marketing, Spec. Marketing Management

Wijzigingskaart ---------------------------------Persoonsgegevens gewijzigd? Hierbij het verzoek om wijzigingen door te geven via de website [ www.verenigingrisk.nl >>> of door deze kaart op te sturen naar: Postbus 800 9700 AV Groningen. Bent u nog geen lid? Dan kunt u zich aanmelden op onze website of kom langs op de RISK Kamer (WSN Interimgebouw 0004).

Naam:

Emailadres:

Achternaam:

Studie:

Straat:

Afstudeerrichting:

Postcode:

Jaar van aanvang:

Plaats:

Bankrekening:

Telefoonnummer:

Plaats bank:

Agenda

-------------------------------------------------------------------------

September 2007 21

RISK Finance Symposium

21

EBF Impactday bij Ahold

27

RISK Accoutancy Event KPMG

27

RISK Congres Themabekendmaking

Oktober 2007 03

RISK Beleggersavond 1 met Michael Kraland (Inveztor)

05

Economen Congres

12

Oud Actieve Leden Activiteit

15

RISK Beleggersavond 2 met Alex Otto (Delta Lloyd)

22

RISK Beleggersavond 3 met Nico Bakker (ABN Amro)

It’s all about pushing the right buttons.

right

Carrière maken een kwestie van een druk op de juiste knop? Niet bij Deloitte Audit. Bij ons vergt carrière maken heel wat meer. Ambitie, gedrevenheid. Vakkennis. Passie voor je vak. Sociale kwaliteiten. En natuurlijk: talent. Maar groeien, vooruit komen – het vraagt ook een omgeving waarin je je talenten werkelijk tot bloei kunt laten komen. Voor Deloitte is dat een vanzelfsprekende zaak. Het kan er dus ook hard gaan met je carrière. Dat betekent dat zich ook steeds nieuwe carrièrekansen voordoen, en we voortdurend op zoek zijn naar nieuw talent. Zoals voor onze Audit praktijk.

November 2007

De specialisten van Deloitte Audit adviseren multinationals, de grotere Nederlandse bedrijven en de publieke sector over het naleven van de steeds strengere en complexere verslaggevingsregels. De werkzaamheden lopen uiteen van het verzorgen van jaarrekeningen tot ondersteuning bij het

12

RISK Halfjaarllijkse Algemene Leden Vergadering

opstellen van ondernemingsplannen en bedrijfsanalyses. Maar corporate governance en fraude

15

RISK Accountancy Dinner

corporate markt, de nationale markt en de publieke sector. Maar, hoe verschillend deze specialismen

19-23

RISK Cycle of Finance & Control

26

RISK Beleggersavond 4 met Saen Options

zijn ook onderwerpen die je tegenkomt. We hebben onze kennis gebundeld in drie praktijken: de ook zijn, ze hebben één ding gemeen: het talent van de mensen die er werken. Onze cliënten dagen je namelijk voortdurend uit. Eigenschappen als nauwkeurigheid en ambitie zijn daarom onmisbaar. Net als ongebreidelde nieuwsgierigheid, communicatieve vaardigheden en een kritische houding. Ben jij zo iemand? Dan is Deloitte Audit jouw beste carrièremove.

December 2007 2-7

RISK Accountancy Week

11

RISK Dies

Kijk voor meer informatie op www.treasuringtalent.com en ontdek waar jóuw talenten het best tot hun recht komen. Of bel met Elke van Hessem via 06 – 301 801 31.

TreasuringTalent.com

(OEVEEL MOET JE ALS +0-'ER WETEN OVER HET DOWNLOADEN VAN MUZIEK ¥  +0 - ' 3TAFFING  &ACILITY 3ERVICES "6 EEN .EDERLANDSE BESLOTEN VENNOOTSCHAP IS LID VAN HET +0 -' NETWERK VAN ZELF STANDIGE ONDERNEMINGEN DIE VERBONDEN ZIJN AAN +0 - ' )NTERNATIONAL EEN :WITSERSE COÚPERATIE !LLE RECHTEN VOORBEHOUDEN

)NTERESSE BRENGT JE VERDER BIJ +0-' 7ELKE NUMMERS OP DIT MOMENT IN DE TOP  STAAN HOEF JE WAT ONS BETREFT NIET TE WETEN (ET ZOU WEL GOED ZIJN ALS JE GEÕNTERESSEERD BENT IN MUZIEKSTROMINGEN %N OOK IN DE PROBLEMATIEK VAN HET ONBETAALD DOWNLOADEN 7AT DAT MET JE WERK ALS ACCOUNTANT OF ADVISEUR BIJ +0-' TE MAKEN HEEFT 6EEL
"IJ +0-' WERK JE MET EEN GEVARIEERD PAKKET KLANTEN $AAR KAN ZOMAAR EEN INTERNATIONAAL MUZIEKLABEL TUSSENZITTEN /F EEN GROTE SOFTWAREFABRIKANT /M HEN GOED TE KUNNEN ADVISEREN HEB JE INTERESSE NODIG IN DE WERELD WAARIN DIE KLANTEN OPEREREN %N IN DE ZAKEN WAAR ZE DAGELIJKS MEE TE MAKEN HEBBEN "IJ +0-' ZIJN WE ERVAN OVERTUIGD DAT DIE INTERESSE JE EEN BETERE ADVISEUR MAAKT $AAROM ZIJN WE OP ZOEK NAAR MENSEN DIE BREED DURVEN KIJKEN ÏN DENKEN $IE OP EEN GOEDE MANIER @STREETWISE ZIJN !LS JE OVER DIE MENTALITEIT BESCHIKT KUN JE HIER AAN DE SLAG ALS TRAINEE BIJ !UDIT OF JUNIOR ADVISEUR BIJ !DVISORY  +IJK VOOR MEER INFORMATIE OVER DEZE FUNCTIES EN OVER ONZE MANIER VAN WERKEN OP WWWKPMGNLCARRIERES

! 5 $ ) 4  4! 8  ! $6 ) 3 / 2 9