Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Utrechtseweg 84b Postbus 136 3700 AC Zeist t: 030 693 60 00 f: 030 693 60 01 KvK nr. 31042832 e: [email protected] i: www.atrive.nl

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering.

Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6

Inleiding Waardering van onroerende zaken AEDEX/IPD vastgoedindex Investeringsseclectie Financiële invalshoek voor het portfoliobeleid Icarus Tot slot

Waardering vastgoed

2 3 4 5 6 7

Blad 1


1

Inleiding

Binnen Icarus bestaat de behoefte om het inzicht in het economisch en maatschappelijk presteren van de corporatie verder te vergroten. Tot voor kort werd het economisch presteren van Icarus op bedrijfsniveau beschouwd, waarbij het rendement werd bepaald door de opbrengst van desinvesteringen (verkoopbaten). Op deze wijze ontstond een ‘revolving fund’, namelijk investeringen (de herstructureringsopgave) zijn mogelijk door de baten van de desinvesteringen. Op deze wijze blijft echter het gerealiseerde en gewenste rendement van activiteiten buiten beoordeling. Vandaar dat Icarus wil komen tot een beoordelings(selectie)systematiek vanuit rendementsnormen voor activiteiten voor bepaalde doelgroepen/klantgroepen, waarbij zoveel mogelijk alle facetten van maatschappelijk en financieel renderen aan de orde komen. In deze notitie wordt hiervoor een eerste concept gepresenteerd. De opbouw van dit rapport is als volgt. In de eerste plaats wordt gekeken of de huidige waardering van het vastgoed aanknopingspunten biedt voor heldere en relevante investeringsselectiecriteria. Vervolgens worden de mogelijkheden terzake van de Aedex/IPD vastgoedindex onderzocht. In de derde plaats komen enkele theoretische beschouwingen met betrekking tot investeringsselectie aan de orde, waarna in de slotparagraaf een conceptmodel wordt gepresenteerd.

Waardering vastgoed

Blad 2


2

Waardering van onroerende zaken

Bij de evaluatie van de huidige waardering van het onroerend goed van Icarus – historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde – is een aantal knelpunten geformuleerd: onvoldoende inzicht in het eigen vermogen (stille reserves) onvoldoende inzicht in toekomstige ontwikkelingen niet alle relevante gegevens worden verwerkt onvoldoende bruikbaar voor een gedegen portfoliobeleid onvoldoende inzicht in financiële kansen en risico’s van het vastgoed vanuit woningmarkttechnisch perspectief en vanuit huurprijsbeleid onvoldoende bruikbaar voor benchmarking onvoldoende bruikbaar voor het beoordelen van maatschappelijke prestaties. Deels kan een aantal knelpunten worden weggenomen door de onroerende goederen te waarderen op actuele waarde. Voor toegelaten instellingen is de bedrijfswaarde als vorm van actuele waarde de meest aangewezen methode. In de uitwerking kan worden gekozen voor een combinatie van de beide waarderingsmethodieken. In de balans worden middels een herwaarderingsreserve stille reserves zichtbaar. Om deze herwaarderingsreserve te bepalen wordt rekening gehouden met het boekwaardeverloop gebaseerd op historische kostprijs. Op het moment dat directie/bestuur van Icarus in het kader van het portfoliobeleid het besluit heeft genomen tot verkoop van woningen dan is het aanbevelenswaardig om deze woningen op directe opbrengstwaarde te waarderen. Op deze wijze – een waardering op actuele waarde – wordt een vollediger beeld van de financiële positie van Icarus, een ruimer inzicht in het vermogen en met name in de stille reserves en een financiële vertaling van toekomstige ontwikkelingen gegeven. Voor het concretiseren van de indirecte opbrengst(bedrijfs)waarde dient Icarus een aantal uitgangspunten (rendement, levensduur en restwaarde) te bepalen. Daarnaast dient de organisatie inzicht te hebben in de toekomstige ontwikkeling van de belangrijkste inkomsten en uitgaven. In het kader van deze notitie is met name de keuze van de disconteringsvoet van belang. Bij de bedrijfswaarde is de disconteringsvoet gelijk aan de gemiddelde rentevoet van de langlopende leningen. In de praktijk wordt ook wel gekozen voor een gemiddeld rendement met een (rentabiliteitswaarde)correctie voor feitelijk rendement vreemd vermogen.

Waardering vastgoed

Blad 3


3

Aedex/IPD vastgoedindex

Voor benchmarking en het inzichtelijk maken van de financiële consequenties van maatschappelijke prestaties voor rendement van een corporatie is de Aedex/IPD vastgoedindex ontwikkeld. Voor een eenduidige vergelijking is het noodzakelijk om uitspraken te doen over de waardering van activa waarmee activiteiten van woningcorporaties worden ontplooid. Gekozen is voor marktwaarde in verhuurde staat, derhalve een actuele waarde met als specifieke vorm de indirecte opbrengstwaarde. Deze opbrengstwaarde wordt gekenmerkt door een tijdshorizon van tenminste 10 jaar en ten hoogste 15 jaar, afhankelijk van de mutatiegraad, een restwaarde in het laatste jaar en een gewenste disconteringsvoet die recht doet aan markt, afzet en prijsrisico’s. De objectivering van de Aedex/IPD vastgoedindex wordt dan gelegitimeerd door een goede onderbouwing van de voornoemde elementen van de waardering door de participerende woningcorporaties. In het kader van dit rapport is het van belang te constateren dat Icarus de externe waardering en de benchmarking (tenminste) kan koppelen middels de gewenste rendementseis. In de vorige paragraaf werd vermeld dat de actuele waardering van onroerend goed (mede) plaatsvindt tegen een rendement overeenkomstig de gemiddelde rentevoet van het vreemd vermogen. Bij het Aedesinitiatief vindt de waardering plaats tegen een intern gewenst rendement, dat gebaseerd moet zijn op de marktomstandigheden. De corporatie dient het rendementspercentage te onderbouwen met algemene onroerend goed – en specifieke complex(object) risico’s. Vraag hierbij is wel of deze rendementen gelden voor het gehele bedrijf of voor delen/complex (groepen) van het bezit. De overige onderdelen van de waarderingen (toekomstige inkomsten en uitgaven, levensduur) kunnen in samenhang worden geconcretiseerd. Het is echter de vraag of een tijdshorizon van 15 jaar acceptabel is voor de externe waardering gelet op het “going concern”principe. Delen van het huidig bezit hebben en lagere levensduur dan 15 jaar.

Waardering vastgoed

Blad 4


4

Investeringsselectie

Voor de sector woningcorporaties zijn feitelijk twee methodes gangbaar: 1. de netto contante waarde methode 2. de methode van de interne rentabiliteit. De NCW-methode ofwel de kapitaalwaarde wordt veelvuldig toegepast; in de volkshuisvesting is vaak met redelijke zekerheid bekend hoe groot de netto ontvangsten zijn en kent men de kosten van het vermogen (disconteringsvoet). Men berekent de kapitaalwaarde en kiest het project met de hoogste kapitaalwaarde. Theoretisch heeft deze methode als nadeel dat discriminatie ten aanzien van looptijd optreedt. In de volkshuisvesting wordt evenwel in veel situaties dit nadeel, gelet op de relatief lange levensduur van onroerend goed, ondervangen. De bepaling van de interne rentabiliteit van een project geeft een maatstaf voor de aanvaardbaarheid van een investering. Dit rendement wordt verkregen door te veronderstellen dat de NCW of kapitaalwaarde van een project nul is. De discontofactor, die bij de NCW-methode bekend is, dient te worden berekend als het interne rendement. Het project met de hoogste rentabiliteit verdient de voorkeur en kan worden vergeleken met het rendement op andere beleggingen. Theoretisch kent deze methode als nadeel dat van de tussentijdse netto ontvangsten wordt verondersteld dat deze worden belegd of uitgeleend tegen het berekende rendement. In de praktijk komt dit vaak niet uit. Anderzijds is het in de volkshuisvesting wel zo dat de te selecteren projecten redelijk te vergelijken zijn qua omvang van bedragen, zodat dit nadeel dan ook even ‘zwaar’ geldt voor al deze projecten. De interne rentabiliteitsmethode is een eenvoudige methode die goed toepasbaar is in een portfoliobeleid van een corporatie. Naast de vergelijking van diverse projecten kan tevens het interne rendement worden genormeerd, zijnde het gewenste rendement.

Waardering vastgoed

Blad 5


5

Financiële invalshoek voor het portfoliobeleid Icarus

Het portfoliobeleid van een corporatie draagt zorg voor een evenwichtige verdeling van het woningbezit over de diverse klantgroepen, impulsgebieden en strategisch te verwerven posities, zodanig dat wordt geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen. Hierbij zullen afwegingen moeten worden gemaakt met financiële consequenties voor de vermogenspositie van lcarus. Deze kunnen middels scenarioanalyse ‘klassiek’ (inzicht in bedrijfsreserve en voorzieningen) worden doorgerekend. Anderzijds kan de afweging ook plaatsvinden middels de interne rentabiliteitsmethode, waarbij normering plaatsvindt voor (als voorbeeld): • aandachtsgroepen en maatschappelijke prestaties • woon/zorgcombinaties • impulsgebieden • luxe appartementen • commercieel vastgoed • enz. Aldus ontstaat op driedimensionale wijze rendementsnormering: 1. aanbod 2. klantsegmentering 3. geografisch. Naast een ‘overall’ standaardrendementseis wordt onderscheid gemaakt in gewenste rendementen per project, per complex of per woning. Bijvoorbeeld een gewenst rendement van 7% (branchegemiddelde) is niet te realiseren in een project huurwoningen voor huurders met een laag inkomen. Vanwege dergelijke maatschappelijke prestaties van Icarus kan op het gewenste totaal rendement een afslag plaatsvinden. Anderzijds kan vanwege een verhoogd risicoprofiel van projecten besloten worden tot een risico-opslag. Ieder jaar, rondom het opstellen van de meerjarenbegroting (een ijkpunt in de beleidscyclus) worden de investeringsconsequenties voor gewenst rendementsniveau en solvabiliteit op bedrijfsniveau door het management interactief gesimuleerd. Middels toekomstscenario’s betreffende economische, markt- en sociale ontwikkelingen worden in deze sessies de gevolgen voor de financiële kritieke succesfactoren doorvertaald (“vliegsimulator”). Vervolgens worden de inzichten eventueel gebruikt voor herijking van de portfoliostrategie. De financiële vertaling van de beheerplannen wordt op dit moment ontwikkeld in een zgn. cockpitmodel.

Waardering vastgoed

Blad 6


6 In • • •

Tot slot deze notitie is een eerste aanzet gegeven voor een drieluik bestaande uit: externe waardering benchmarking portfolioselectie middels intern rendement.

Voor elk afzonderlijk luik dient Icarus te bepalen welk rendement zij in de toekomst wil realiseren. Voor een integraal financieel beleid dienen deze drie onderdelen in samenhang te worden bepaald waardoor de drie luiken een logisch geheel worden.

Waardering vastgoed

Blad 7

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Recommend Documents