Stedenbouwkundig plan de Banne-Centrumgebied mei 2006 Stadsdeel Amsterdam-Noord Woningstichting Rochdale Bam Vastgoed RPHS Architecten
Inhoudsopgave Voorwoord 1. -
Uitgangspunten voor het plan stedelijke vernieuwing in de Banne Plan van Aanpak de Banne organisatie van het proces programma voor het centrumgebied
2. -
Verloop van de planvorming het proces het resultaat op hoofdlijnen inspraakperiode
3. 3.1 3.2 3.3 -
Stedenbouwkundig plan centrumgebied Bebouwingsplan IJdoornlaan Winkelcentrum Bezaanjachtplein Banneplein Ankerplaats Boven IJ locatie Architectuur IJdoornlaan Bezaanjachtplein Ankerplaats Boven IJ locatie Openbare ruimte de zes milieus in Banne centrum de stadsstraat de laan de langzaam verkeerroute de buurtstraat de woonstraten de informele ruimten
4. 4.1 4.2 4.3 4.4
Aspecten Milieuaspecten hoogbouweffecten geluidshinder luchtkwaliteit verkeer en parkeren waterhuishouding natuurwaarden energieaspecten duurzaamheid externe veiligheid bodemverontreiniging planologisch kader welstand Uitvoeringsaspecten ondergrondse infrastructuur grondbalans bereikbaarheid, toegankelijkheid, bruikbaarheid beheertoets Stadsdeelwerken Financiële aspecten Planning
Bijlagen - moties en amendementen
1
Stedenbouwkundig plan de Banne-centrumgebied
begrenzing plangebied woningen bestaande bebouwing 9
8
8
9
8
9
9
8
9
8 15
3 89
2
8
verharding openbare ruimte
3
9
2
12
8 9 3
9
3
verharding boulevard Parlevinkerpad openbaar groen
5
5
5
5
5
5
daktuin water s 4
5
s
bomen (hoofdstructuur) s speelplekken
s
voorzieningen 5
9
4
5
winkelcentrum bedrijfsruimte 9 aantal bouwlagen
Voorwoord Voor u ligt het stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied van de Banne in Amsterdam-Noord. Dit plan is het startpunt voor de vernieuwing van de Banne. Tevens is de realisatie van een nieuw centrumgebied de “motor” voor de vernieuwing van andere delen van de Banne. In hoofdstuk 1 gaat het over de uitgangspunten voor het Plan van Aanpak de Banne, de organisatie van het proces en de programmatische uitgangspunten voor het centrumgebied. In het tweede hoofdstuk staat het verloop van het planvormingproces beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft het stedenbouwkundig plan: wat gaat er gebouwd worden, hoe gaat de openbare ruimte er uit zien en welke beeldkwaliteit wordt daarbij nagestreefd? Hoofdstuk 4 tenslotte gaat over de relevante zaken rond milieu, uitvoering, financiën en planning.
Wij zijn er van overtuigd dat uitvoering van dit plan de Banne een geweldige impuls zal geven. Samen met de aanpak van de andere deelgebieden van de Banne ontstaat zo een vernieuwde wijk met een gedifferentieerd woonmilieu: hoog- en laagbouw, meergezins- en eengezinswoningen, van sociale huur tot dure huur en koop. Daarnaast ook een wijk met goede voorzieningen voor jong en oud en prettige openbare ruimten. Kortom, een echt noordse wijk, een goede wijk om in te wonen!
Stadsdeel Amsterdam-Noord Woningstichting Rochdale BAM Vastgoed RPHS Architecten
Na vaststelling van dit stedenbouwkundig plan door de stadsdeelraad van Amsterdam-Noord begint voor het centrumgebied van de Banne de ontwerpfase. In die periode maakt de projectontwikkelaar het ontwerp voor de nieuwbouw. Het stadsdeel zorgt ondertussen voor een inrichtingsplan voor de openbare ruimte en maakt de benodigde kavels bouwrijp. Een en ander moet in 2007 leiden tot bouwaanvragen, waarna in 2008 nieuwbouw in de Banne van start kan gaan. Het bleek een grote, niet altijd makkelijke uitdaging om een plan op te stellen, waar alle partijen zich in voldoende mate in kunnen vinden. In het plan dat nu voor u ligt, is gestreefd naar een evenwicht tussen de uitgangspunten in het Plan van Aanpak, de wensen van de betrokken bewoners en ondernemers, de projectontwikkelaar en de gemeentelijke portemonnee.
3
De Banne bestaande situatie
1. Uitgangspunten voor het plan Eind jaren vijftig is de Banne ontwikkeld als één van de vier uitbreidingswijken in Amsterdam-Noord. De andere wijken zijn Nieuwendam, Buikslotermeer en Molenwijk. De Banne was opgenomen in het structuurplan voor het stedelijk gebied ten noorden van het IJ uit 1959. Vervolgens werd in 1964 een bebouwingsplan voor Banne Zuid opgesteld. De gemeentegrens liep toen nog ter hoogte van waar nu de de IJdoornlaan ligt; ten noorden daarvan behoorde tot de gemeente Landsmeer. Daardoor kwam de planontwikkeling van Banne Noord pas in de loop van de jaren zeventig op gang. De IJdoornlaan zelf is overigens pas in de tachtiger jaren aangelegd en in de negentiger jaren via de Kadoelerscheg doorgetrokken naar de A-10. Uit die periode stamt ook het meest recente onderdeel van de Banne, Banne-Oost. De Banne telt momenteel ongeveer zesduizend woningen en circa dertienduizend bewoners. Stedelijke vernieuwing in de Banne In de loop van de jaren negentig werd steeds duidelijker, dat veel wijken uit de zestiger jaren (zoals Banne-Zuid) een aantal structurele problemen hebben. Te noemen valt de eenzijdige inkomenssamenstelling (alleen woningen voor lage inkomens), achterhaalde stedenbouwkundige concepten en verouderde woningplattegronden. In combinatie met een toenemende migratie en daardoor afnemende sociale cohesie ontstaat dan een neerwaartse spiraal, die alleen doorbroken kan worden door een actieve inzet van alle betrokkenen. In die startsituatie is in 1998 het wijkplan “Op de bres voor de Banne” vastgesteld. Vervolgens is gewerkt aan een Plan van Aanpak, waarvan een eerste concept in 2001 gereed kwam. Dit Plan van Aanpak concentreerde zich op Banne-Zuid. Een van de uitgangspunten van dit plan was een nieuw winkelcentrum op het Banneplein. Deze locatie was omstreden, omdat dan voor het nieuwe winkelcentrum een aantal flats gesloopt zou moeten worden.
Vooral door die discussie is pas eind 2003 een herzien Plan van Aanpak voor de Banne vastgesteld door de stadsdeelraad. In het voorjaar 2004 heeft de gemeenteraad eveneens met het plan ingestemd en besloten de tekorten die de uitvoering van het plan voor de gemeente met zich mee brengen, te weten ruim vijftien miljoen euro, voor haar rekening te nemen. Het Plan van Aanpak voor de Banne is een integraal plan: het betreft niet alleen de fysieke vernieuwing in de vorm van een sloop / nieuwbouwprogramma, maar het heeft ook een sociale en economische pijler. De fysieke vernieuwing van de Banne betreft de sloop van ruim duizend woningen en de realisatie van ruim 1300 woningen en nieuwe voorzieningen. In het centrumgebied van de Banne is er sprake van verdichting, terwijl in het gebied ten zuiden van het centrum juist sprake is van verdunning. De sociale pijler betreft zowel het vernieuwen en uitbreiden van (gebouwde) sociale voorzieningen alsook een continu stimuleringprogramma met tal van activiteiten om leefbaarheid, veiligheid en ontwikkelingskansen voor de bewoners te vergroten. De economische pijler richt zich op bevordering van de bedrijvigheid en verhoging van de arbeidsparticipatie in de Banne. Organisatie van het proces Stedelijke vernieuwing in de Banne is een proces, waarbij de locale overheid (het stadsdeel) en de corporaties (als opdrachtgever voor de nieuwbouw) de belangrijkste actoren zijn. Al in een vroeg stadium leefde bij deze partijen het idee, dat de beste kansen geschapen worden door een gezamenlijk optrekken. Het stadsdeel en de betrokken corporaties, Rochdale, Ymere en Eigen Haard, hebben daarom afgesproken de planvorming gezamenlijk uit te voeren en ook de kosten van deze planvorming te delen.
5
Kaart Plan van Aanpak 2003
Recentelijk is daaraan de wens toegevoegd om het proces te versnellen door de werkwijzen te vereenvoudigen: niet iedereen bemoeit zich gedurende de hele looptijd met alles, maar gezamenlijk wordt gewerkt vanuit de eigen verantwoordelijkheden. Voor het stedenbouwkundig plan centrumgebied de Banne betekent dit, dat het plan heldere randvoorwaarden meegeeft aan de projectontwikkelaar voor de volgende fase, de ontwerpfase. Deze randvoorwaarden maken deel uit van het bestemmingsplan dat tegelijk met het stedenbouwkundig plan in procedure wordt gebracht. Afronding van de stedenbouwkundige fase is gekoppeld aan afspraken met de projectontwikkelaar over de grondprijs en afnamedatum van de grond (beoogde startdatum nieuwbouw). In de hierop volgende ontwerpfase stelt de projectontwikkelaar het bouwplan op. Het stadsdeel beperkt zich tot het opstellen van een inrichtingsplan voor de openbare ruimte en de realisatie van de benodigde verwervingen. Verder zorgt het stadsdeel voor het bouwrijp maken van de desbetreffende kavels.
Bij de behandeling van het Plan van Aanpak in de deelraad is een aantal moties / amendementen door de raad aangenomen. Voor het centrumgebied gaat het om een motie over het aantal parkeerplaatsen voor winkelbezoekers in de nieuwe situatie. Een andere motie vraagt om onderzoek naar de mogelijkheid om langs de IJdoornlaan minder hoog te bouwen dan de negen lagen waar het Plan van Aanpak van uit gaat. Deze moties zijn als bijlage toegevoegd.
Programma voor het centrumgebied In het Plan van Aanpak zijn voor het centrumgebied drie bouwlocaties opgenomen: Bezaanjachtplein, Banneplein en Ankerplaats. Het totale programma voor het centrumgebied, zoals meegegeven vanuit het plan van Aanpak, is dan als volgt: 381 woningen (30% sociale huur, 70 % koop); nieuw winkelcentrum 7500 m; 7670 m bedrijfsruimten (of woon/werkruimten); dit komt overeen met ruim 70 woningen) nieuwbouw Dorus Rijkersschool nieuw multifunctioneel centrum Het programma gaat uit van twee fasen: eerst wordt de woningbouw langs de IJdoornlaan en het nieuwe winkelcentrum gerealiseerd, vervolgens wordt het oude winkelcentrum gesloopt en komt daar de Dorus Rijkersschool, het multifunctioneel centrum en woningen.
7
Hoofdstuk 2 Verloop van de planvorming Het proces Nadat voorjaar 2004 de gemeenteraad had ingestemd met het Plan van Aanpak voor de Banne, is gestart met het maken van een stedenbouwkundig plan voor het centrumgebied. Voor het opstellen van dit plan is het stedenbouwkundig- en architectenbureau RPHS aangetrokken. Tevens zijn twee overleggroepen opgericht: één met bewoners en één met ondernemers van het huidige winkelcentrum. Gekozen is voor een apart overleg met ondernemers omdat er over de opzet van het nieuwe winkelcentrum uiteraard veel overlegd moet worden. De huidige ondernemers zijn immers de beoogde “afnemers” van het nieuwe winkelcentrum. Beide overleggroepen zijn bedoeld als interactieve voorbereiding van de feitelijke inspraakperiode.
wand langs de IJdoornlaan zou ontstaan. Daarom zijn in het huidige plan drie woongebouwen een kwart slag gedraaid, terwijl ook de ruimte tussen de woongebouwen vergroot is van 20 naar ongeveer 28 meter. Verder zijn de woongebouwen aan de kant van de bestaande bebouwing minder hoog. Aandachtpunt in het bewonersoverleg was ook de openbare ruimte, met name het profiel IJdoornlaan, speelvoorzieningen en de bereikbaarheid voor mindervaliden. In het Plan van Aanpak is ook bebouwing gepland langs de IJdoornlaan ter hoogte van het BovenIJ ziekenhuis. Het gaat om een woongebouw op de hoek met de Statenjachtstraat (oostkant) en een bouwvolume met een nog in te vullen functie, bijvoorbeeld ten behoeve van het BovenIJ ziekenhuis. Tijdens de planvorming is geconstateerd dat het woongebouw op de hoek Statenjachtstraat vanwege de stedenbouwkundige samenhang beter opgenomen kan worden in het centrumplan.
Ondernemersoverleg: de eerste vingeroefeningen voor het nieuwe winkelcentrum op het Bezaanjachtplein leverden vier modellen op; drie met de winkels op het straatniveau en één model met een “opgetild” winkelcentrum, d.w.z. met de winkels op het niveau van de (drie meter hoger gelegen) IJdoornlaan. Al vrij snel is geconstateerd, dat de locatie Bezaanjachtplein eigenlijk te klein is om een winkelcentrum in de gewenste omvang (Plan van Aanpak: 7500 m) te realiseren. Daarom is vervolgens verder gewerkt aan het (opgetilde) model met de winkels op het niveau van de IJdoornlaan, met daaronder een parkeerlaag voor het winkelpubliek.
Voorjaar 2005 was het concept plan gereed. Dit concept is voorgelegd aan de centrale stad voor het doorrekenen van de financiële gevolgen. Deze doorrekening van het plan maakte duidelijk, dat het tekort op het plan voor de gemeente aanzienlijk hoger was dan ten tijde van het Plan van Aanpak voorzien. In het Plan van Aanpak was nl. voor het centrumgebied rekening gehouden met een tekort van 10 miljoen euro, en dit dreigde nu ruim 20 miljoen euro te worden. Dit kwam o.a. door autonome ontwikkelingen zoals bijv. een dalende grondopbrengst voor woningen en winkelruimten. Verder was ook nog geen rekening gehouden met de kosten van geluidwerende voorzieningen aan de woningen i.v.m. verkeerslawaai.
Bewonersoverleg: in het Plan van Aanpak is sprake van negen woongebouwen langs de IJdoornlaan (tussen Banne Buikslootlaan en Statenjachtstraat) van maximaal negen lagen hoog. De woongebouwen hebben de vorm van rechthoeken, met de lange kant langs de IJdoornlaan. Omwonenden waren ongelukkig met deze opzet, omdat daardoor gezien vanuit de bestaande bebouwing - een vrij gesloten
Na een aantal maanden studie en overleg is het vervolgens gelukt om zowel meer financiële middelen voor het centrumgebied te krijgen alsook het tekort voor de gemeente te verlagen. De extra dekking is, in overleg met de centrale stad, bereikt door herschikking van gelden die in het gemeentelijk stimuleringsfonds Volkshuisvesting gereserveerd zijn voor de Banne.
9
De verkleining van het tekort voor de gemeente is bereikt door een aantal planaanpassingen. Deze betreffen o.a. het nieuwe winkelcentrum: dit wordt wel groter dan het huidige, maar iets minder groot dan in het Plan van Aanpak beoogd. De daardoor vrijkomende ruimte (zowel op het winkelniveau als in de daaronder gelegen garage voor het winkelpubliek) wordt nu ingevuld met een activiteitencentrum voor sport en cultuur. In het Plan van Aanpak zou dit activiteitencentrum (toen nog multifunctioneel centrum geheten) op de Ankerplaats komen. De vrijkomende ruimte in de plannen voor de Ankerplaats wordt nu benut voor extra woningen. Een verdere verbetering van het financiële resultaat is bereikt door bij de woongebouwen langs de IJdoornlaan uit te gaan van vijf i.p.v. vier woningen per laag. De verschuiving van het activiteitencentrum van de Ankerplaats naar het Bezaanjachtplein is ingegeven door financiële overwegingen, maar heeft ook ruimtelijk gezien de voorkeur; zo ontstaat rond het Parlevinkerpad en het Bezaan-jachtplein en echt nieuw “hart” voor de Banne, met niet alleen overdag maar ook ’s avonds een levendige uitstraling. Overigens zijn de 7670 m bedrijfsruimten uit het Plan van Aanpak in het huidige concept teruggebracht naar circa 800 m, omdat de projectontwikkelaar onvoldoende afzetmogelijkheden ziet voor meer bedrijfsruimten.
Het resultaat op hoofdlijnen: 528 woningen, 30% sociale huur, 70% koop, inclusief het woongebouw (61 won.) bij het ziekenhuis; 6500 tot 7250 m winkels; garage met circa 283 winkelparkeerplaatsen; twee garages voor bewoners (350 parkeerpl.); activiteitencentrum met sportzaal / toneelzaal en bibliotheek; brede school (Dorus Rijkersschool); kinderopvang. Inspraakperiode Het plan zoals hiervoor omschreven is vervolgens door het stadsdeelbestuur vrijgegeven voor inspraak. De inspraakperiode liep van 9 maart 2006 tot 20 april 2006, op 4 april 2006 was er een informatie- en inspraakavond (ongeveer 65 aanwezigen). De ondernemers van het huidige winkelcentrum aan de Ankerplaats, en tevens de beoogde afnemers van het nieuwe winkelcentrum, staan in principe positief t.o.v. de plannen. Ook de bewoners hebben zich (tijdens de inspraakavond) kritisch, maar overwegend positief uitgelaten over de plannen. De mondelinge en schriftelijke reacties uit de inspraakperiode zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording, welke bijlage is bij de raadsvoordracht “Stedenbouwkundig plan de Banne centrumgebied”.
11
Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan centrumgebied 3.1 Het bebouwingsplan De locaties Bezaanjachtplein en Banneplein vormen het middendeel van de bebouwing in de Banne langs de IJdoornlaan en zijn in samenhang ontworpen. Om de samenhang tussen de nieuwe bebouwing langs de IJdoornlaan te versterken, is de locatie aan de IJdoornlaan aan de oostkant van de Statenjachtstraat toegevoegd aan het centrumplan. Verder geeft het plan een bebouwingsvoorstel voor de Ankerplaats. Het huidige winkelcentrum wordt immers gesloopt na oplevering van het nieuwe winkelcentrum. Naast de visie op deze vier bouwlocaties worden tevens voorstellen gedaan voor de herinrichting van de buitenruimte van het centrumgebied. IJdoornlaan: De nieuwe bebouwing langs de IJdoornlaan wordt gevormd door een reeks van negen woongebouwen van maximaal negen lagen. Deze zijn om en om, dwars op, en evenwijdig aan de IJdoornlaan gesitueerd. De bebouwing langs de IJdoornlaan toont zich als een doorlopend, langgerekt blok in twee lagen, met daarop vrijstaande woongebouwen. Vanuit westelijke richting gezien is het eerste woongebouw (op de hoek met de Banne Buikslootlaan), teruggeplaatst in zuidelijke richting. Het markeert een van de entrees van het nieuwe winkelcentrum. Ter hoogte van het Bezaanjachtplein komt het nieuwe winkelcentrum met daarboven de parkeergarage van de woningen. Onder het winkelcentrum, op het niveau van het Bezaanjachtplein (circa drie meter lager dan de IJdoornlaan) ligt de openbare parkeergarage voor het winkelpubliek. In deze garage is ook een afgesloten deel met parkeerplaatsen voor de winkeliers zelf. De continuïteit langs de IJdoornlaan wordt onderbroken door het Parlevinkerpad. Daarna, bij het Banneplein, is de invulling van de onderste twee lagen meer gedifferentieerd: eerst, tegenover de bestaande bebouwing aan het Banneplein, is er
een semi-openbare daktuin. Hierdoor wordt de “nieuwbouwwand” langs de IJdoornlaan, gezien vanuit de bestaande woningen, zo veel mogelijk transparant gemaakt. Via deze daktuin worden dan tevens de daaraan gelegen woongebouwen ontsloten. Het overige gedeelte van deze nieuwbouw, tot de hoek Statenjachtstraat, wordt ingevuld met stadswoningen en bedrijfruimten. In de onderste laag, op het niveau Banneplein komt een parkeergarage voor bewoners. De geluidsbelasting afkomstig van het verkeer op de IJdoornlaan overschrijdt de toegestane norm op de gevels van de nieuwbouw. Hier gelden bijzondere indelingseisen voor de woningen. Een belangrijke eis is, dat op de geveldelen waar te openen ramen of deuren noodzakelijk zijn, de geluidsbelasting lager is dan de maximaal toegestane norm (50dB). Omdat deze norm overschreden wordt, zal een ontheffings-procedure in gang gezet worden. Maar ook mét ontheffing is er nog een geluidsprobleem. De belangrijkste woonfuncties zijn daarom op het zuiden gericht. Ook kunnen er balkons komen aan de geluidsluwe zijde van de woningen. Winkelcentrum: In hoofdstuk twee is de planvorming voor het nieuwe winkelcentrum beschreven. Dit heeft geresulteerd in een model, waarbij het winkelcentrum op het niveau van de IJdoornlaan ligt. Het parkeren door winkelbezoekers gebeurt onder het winkelcentrum, op het niveau Bezaanjachtplein. De garage heeft circa 280 plaatsen voor het winkelpubliek en circa 34 (afgesloten) parkeerplaatsen voor de ondernemers zelf. Het winkelcentrum krijgt twee entrees: één komt er bij de kruising IJdoornlaan / Banne Buikslootlaan, de andere entree is aan het Parlevinkerpad. Bij het Parlevinkerpad komen de voetgangers vanuit de parkeergarage in de entreehal. De entreehal vormt een ontmoetingplek voor de wijk. Daar liggen de winkels rond een ruime entreehal, in twee lagen. De verschillende niveaus worden in deze hal met elkaar verbonden door uitnodigende tapis roulants en trappen. De andere uitgang van de parkeergarage is aan de kant van de Banne Buikslootlaan. Tapis roulants en
13
trappen verbinden ook hier de garage met de bovengelegen entree. De beide entrees worden verbonden met een informeel vormgegeven ruime, lichte passage door het winkelcentrum. De belangrijkste trekkers van het winkelcentrum, de beide supermarkten, liggen centraal in de passage. Hierdoor zal een goede doorstroming ontstaan vanaf beide toegangen. Expeditie vindt plaats vanaf de IJdoornlaan. Er zijn twee ruime expeditiehoven beschikbaar voor de grootschalige expeditie. Daarnaast komen er opstelplekken voor kleinschalige expeditie. Zoals beschreven in hoofdstuk 2 hebben zich rond het centrumplan dus enige programmatische wijzigingen voorgedaan, waardoor het winkelcentrum nu een iets kleinere omvang heeft gekregen dan eerder de bedoeling was: 6500 tot maximaal 7250 m in plaats van 7500 m. Tevens komt het activiteitencentrum, dat oorspronkelijk op de Ankerplaats zou komen, eveneens op het Bezaanjachtplein, aan de kant van het Parlevinkerpad. Het gaat om een centrum van circa 2000 m inclusief een sporthal welke tevens als toneelzaal dienst kan doen. Ook de bibliotheek krijgt, gekoppeld aan het activiteitencentrum, ruimte in de nieuwbouw. Bezaanjachtplein: Het nieuwe Bezaanjachtplein is de voorruimte van het winkelcentrum. Het heeft met name een verkeersfunctie als toegang tot het winkelgebied en de eronder gesitueerde parkeergarage. Aan het Parlevinkerpad ontstaat een plein met een verblijfsfunctie als onderdeel van centrumgebied: het echte voorplein voor het winkelcentrum. De verbinding tussen het Bezaanjachtplein aan de kant van de Banne Buikslootlaan en het Parlevinkerpad moet een woonstraat blijven. De nieuwbouw Bezaanjachtplein krijgt een tweelaagse onderbouw met op de begane grond op het zuiden georiënteerde brede appartementen. Op de eerste laag bevinden zich de winkelruimten. Daarboven zijn losse woonblokjes gelegen
van drie lagen. De bebouwing is dus aan de kant van het Bezaanjachtplein vijf lagen hoog. Banneplein: Het nieuwe Banneplein blijft een woonstraat. Daarvoor is een zorgvuldige afstemming van de nieuwbouw op de bestaande bebouwing vereist. Tegenover de bestaande bebouwing komen op straatniveau appartementen, welke ontsloten worden vanaf het Banneplein. Deze woningen schermen de erachter gelegen parkeergarage voor bewoners af van de openbare ruimte. Daarboven ligt de semi-openbare daktuin. Het overige gedeelte van de nieuwbouw Banneplein (dus het gedeelte tot de kruising met de Statenjachtstraat) wordt ingevuld met eenzelfde type appartementen, maar dan in twee lagen. Op verschillende plekken, gekoppeld aan de hoofdentrees van de woongebouwen aan de IJdoornlaan, wordt de onderbouw onderbroken en zijn er doorgangen voor voetgangers van de IJdoornlaan naar het lager gelegen niveau van de wijk. Bijzondere aandacht is nodig voor de uitwerking van de gevel van de begane grondwoningen. Deze dient, net zoals op het Bezaanjachtplein, in te spelen op het gewenste karakter van een kleinschalige woonstraat. Aan de kant van het Parlevinkerpad komen ruimten waarvoor meerdere functies mogelijk zijn; te denken valt aan een restaurant, maar bedrijfsruimten of kinderopvang zijn ook mogelijk. Ankerplaats: De bebouwing op de Ankerplaats vormt de beëindiging van het Koopvaardersplantsoen en dus de eerste ruimtelijke begrenzing van het Parlevinkerpad aan de zuidzijde van het centrumgebied. Het moet een ankerpunt worden tussen diverse stedenbouwkundige structuren in het centrumgebied. Op de Ankerplaats komt de nieuwbouw voor de Dorus Rijkersschool. Dit wordt een, zoals dat heet, brede school. Een gedeelte van de nieuwbouw, aan de kant van het Parlevinkerpad, wordt gevormd door een “dubbele begane grond” voor de school met daarboven woningen. Midden in het bouwblok is een ruime patio opgenomen,
15
onder andere ten behoeve van de daglichttoetreding van de hieraan grenzende ruimten. De patio fungeert als buitenruimte voor de jongste groepen van de basisschool. De buitenruimte voor de oudere groepen bevindt zich op het gemeenschappelijke entreeplein voor de school aan het Parlevinkerpad. Deze kan door lage hagen afgescheiden worden van het openbare gebied. Aan de oostkant en noordkant van het blok komen (grondgebonden) woningen in vier lagen, die hun voordeur aan de straat hebben. Aan de zuidkant en westkant komen, boven de school, appartementen. De hoogte van het gebouw varieert: de zuidwesthoek van het gebouw wordt negen lagen hoog, de rest van het blok is vier á vijf lagen. De grondgebonden woningen hebben dus hun eigen entrees op straatniveau; bij de appartementen zijn de woningen ontsloten door een rond het binnenhof gelegen galerij. Twee ruime trappenhuizen verbinden de onderste laag met de hoger gelegen woonlagen. Een afsluitbare buitentrap verbindt het groene binnenhof met het Koopvaardersplantsoen. locatie BovenIJ Een nieuw woongebouw van 12 lagen aan de IJdoornlaan en de (oostkant) Statenjachtstraat markeert de oostelijke entree van de Banne en vormt de (voorlopige) beëindiging van de reeks gebouwen langs de IJdoornlaan. De parkeeroplossingen en de ontsluiting van deze nieuwbouw vragen extra aandacht; de locatie is immers vlak naast het terrein van het BovenIJ ziekenhuis gelegen. De parkeerdruk bij het ziekenhuis is hoog. De geluidsbelasting afkomstig van het verkeer op de IJdoornlaan overschrijdt ook hier de toegestane norm. Als gevolg van deze overschrijding gelden voor het woongebouw dezelfde indelingseisen en te treffen maatregelen als voor de andere woongebouwen langs de IJdoornlaan.
3.2 Architectuur Locatie IJdoornlaan De IJdoornlaan moet in de Banne een stadsstraat worden. Dat betekent dat de nieuwbouw een herkenbare, samenhangende architectuur moet krijgen. Vanwege de geluidbelasting is speciale aandacht voor de ramen noodzakelijk. Aan de kant van de IJdoornlaan wordt de stedelijkheid benadrukt; aan de kant van de wijk, de zuidkant, gaat het vooral om een goede harmonie met de bestaande bebouwing. Daar wordt gestreefd naar een gevarieerd, transparant beeld. Deze verscheidenheid ontstaat door gevarieerde aansluitingen op straatniveau en afwijkende vormen van puien, balkons en daken. Bij de entrees gaat de voorkeur uit naar en ruime maatvoering en transparante puien. Ook de entreedeuren en bijbehorende voorzieningen (postkasten, beltableau) dienen een hoogwaardige uitstraling te krijgen. Bijzondere aandacht vragen ook de parkeergarages. Locatie Ankerplaats Te denken valt aan een gebouw dat in zijn materiaalkeuze eenvormig is, maar wel met andere materialen dan langs de IJdoornlaan. Een gevarieerd gevelbeeld ontstaat door de wisselwerking met de omliggende openbare ruimten. Verder geldt ook voor dit blok een nadrukkelijk streven om de entreepartijen extra aandacht te geven. Locatie BovenIJ Deze locatie is -vooralsnog- de beëindiging van de gebouwenreeks langs de IJdoornlaan. Hoewel dus onderdeel van een reeks, staat dit woongebouw toch op zich. Het gebouw dient vanwege de geluidsbelasting aan de zijde van de IJdoornlaan en Statenjachtstraat een vrij gesloten gevel te krijgen.
17
3.3 Openbare ruimte In het centrumgebied kunnen een zestal karakteristieke openbare ruimten worden onderscheiden: - de stadsstraat: IJdoornlaan; - de rondweg door de Banne; - de buurtstraat: de Statenjachtstraat tussen Schepenlaan en Banne Buikslootlaan; - de langzaam-verkeersroute Parlevinkerpad; - de woonstraat, zoals Banneplein; - de informele routes: wandelroutes, die de verschillende openbare ruimten met elkaar verbinden. Door deze gebieden elk een eigen specifieke inrichting te geven worden de verschillende sferen ook voelbaar. De uitgangspunten voor het inrichtingsplan openbare ruimte centrumgebied de Banne zijn dan als volgt: 1. De stadsstraat IJdoornlaan De IJdoornlaan is onderdeel van een lange route door Amsterdam-Noord. De IJdoornlaan heeft meerdere functies. Het is niet alleen een doorgaande weg, maar ook de route waarlangs men de wijk binnenkomt. Uitgangspunt voor de inrichting vormt de continuïteit van de IJdoornlaan als doorlopende route door Amsterdam-Noord. Het groene karakter wordt daarbij gehandhaafd met bomenrijen, groene middenberm en groen talud aan de noordkant. De twee kruispunten van de IJdoornlaan met de Statenjachtstraat en de Banne Buikslootlaan vormen de entree in de wijk. Bij deze kruispunten liggen belangrijke voorzieningen: het nieuwe winkelcentrum, het dienstencentrum Kadoeler Breek en het BovenIJ ziekenhuis. Overigens overweegt het stadsdeel, uit het oogpunt van verkeersveiligheid en doorstroming, om deze twee kruisingen om te vormen tot rotondes. Het profiel van de IJdoornlaan geeft, vanaf de nieuwbouwgevels gezien, het volgende beeld: eerst een brede strook voor voetgangers, dan een ventweg met langsparkeren.
Daarna de doorgaande rijweg (twee maal één rijbaan doorgaande route, met middenberm) en tenslotte de bestaande groene strook met bomen, een fietspad (beneden langs) en water. Waar een ventweg is, loopt de fietsroute over de ventweg, daar waar de ventweg ophoudt (bij voorbeeld ter hoogte van het Parle-vinkerpad) is een apart fietspad. Materiaalkeuzes en straatmeubilair voor de IJdoornlaan vragen afstemming met de bebouwing. Daarom is uitgangspunt dat de doorgaande weg wordt uitgevoerd in asfalt met ZOAB laag. Een dergelijke toplaag zorgt voor iets minder verkeerslawaai. Verder wordt de ventweg, het fietspad en de voetgangersstrook uitgevoerd in klinkers met drie verschillende kleuren. Tussen het fietspad en de ventweg komen een aantal bomen in boomroosters. Verder zal er in het inrichtingsplan aandacht worden gegeven aan fietsenrekken, zitbankjes en attractieve straatverlichting. Ook de bushalte bij het Parlevinkerpad vraagt bijzondere aandacht, zowel qua vormgeving als voor wat betreft bereikbaarheid / toegankelijkheid voor minder validen. 2. De rondweg: Statenjachtstraat (tussen Schepenlaan en IJdoornlaan) en Banne Buikslootlaan. Deze straten vormen een onderdeel van de rondweg door de Banne. Het gaat om in breedte variërende straten, aan beide zijden voorzien van een groenzone met robuuste bomenrijen. In principe wordt het profiel van de rondweg niet gewijzigd, alleen het gedeelte van de Banne Buikslootlaan, in de buurt van het Bezaanjachtplein, wordt aangepast aan de nieuwe situatie. 3. De langzaam-verkeersroute: het Parlevinkerpad Dit is de belangrijkste route voor het langzaamverkeer dwars door de Banne, met een continu wegprofiel voor fietsers en voetgangers. Het verbindt het Koopvaardersplantsoen via het centrumgebied met het park in Banne Noord. In het centrumgebied liggen langs het Parlevinkerpad de entreegebieden van de commerciële en maatschappelijke voorzieningen van de Banne. Dat deel van het Parlevinkerpad is daarmee zowel
19
eindbestemming en verblijfsgebied als doorgaande route. In het centrumgebied wordt deze route iets verhoogd zodat een soort plateau ontstaat, een podium waaraan alle rondom gelegen gebouwen een plek krijgen. Tussen die gebouwen is sprake van uiteenlopend vormgegeven ruimten voor verschilende manieren van verblijven: zitten, spelen, kijken en dwalen. Het Parlevinkerpad wordt uitgevoerd in rode klinkers met betonnen randprofielen. De route voor fietsers krijgt rood asfalt. Het voetpad, aan weerszijden van het fietspad, krijgt gemêleerde grove klinkers. Verder worden vanuit de zijstraten bomenrijen, in boomroosters, tot aan het Parlevinkerpad doorgezet. Ook langs het pad zelf is ruimte voor enige markante bomen op verblijfsplekken. Het straatmeubilair en de verlichting dienen uiteraard de centrale functie van het Parlevinkerpad als verblijfsgebied te ondersteunen en te versterken. Het Parlevinkerpad leent zich in het bijzonder voor de plaatsing van kunstobjecten. 4. De buurtstraat: de Statenjachtstraat tussen Schepenlaan en Banne Buikslootlaan is niet alleen een brede laan, maar ook een buurtontsluitingsweg met parkeergelegenheid voor bewoners. De buurtfunctie van deze straat is daarnaast: twee bushaltes en parkeerzone bij de Ankerplaats; Het is gewenst om deze straat fysiek los te koppelen van de doorgaande routes rondom het centrumgebied. Dat kan door verkeersdrempels aan het begin en einde van dit deel van de Statenjachtstraat. Deze straat krijgt dan het karakter van een buurtstraat. 5. De woonstraten De woonstraten zijn de overige straten in het centrumgebied. Het gaat om doodlopende straten die vanaf de rondweg of de buurtstraat toegang geven tot de flats van het centrumgebied en de parkeervelden daaromheen. Een bijzondere straat vormt het Bezaanjachtplein, hét entreeplein voor de gemotoriseerde bezoekers van het winkelcentrum op het lager gelegen wijkniveau. De toerit naar de parkeergarage voor het
winkelpubliek domineert hier de openbare ruimte. Het heeft dus vooral een verkeersfunctie. Het voorplein gaat over in een woonstraat die eindigt op het Parlevinkerpad. Het voorplein en woonstraat vragen vanwege de uiteenlopende gebruikerscategorieën, om een zorgvuldige detaillering van het materiaalgebruik. Als bestrating valt te denken aan klinkers in een warme kleur, meelopend van het plein zelf via de Banne Buikslootlaan tot de IJdoornlaan. Bij het Banneplein is sprake van openbare ruimtes met een uiteenlopend karakter. In de inrichting wordt hierop ingespeeld, waarbij het karakter van woonstraat prevaleert. Bij de materiaalkeuzes gaat de voorkeur uit naar een rijweg in asfalt of grijze klinkerbestrating, parkeervelden in grijze klinkers en tegeltrottoirs. De parkeervelden in het centrumgebied worden omzoomd met groene heggen. In de parkeervelden is ruimte voor losse kleine bomen. 6. De informele routes Dit zijn de langzaamverkeerspaden die in oost-west richting de verschillende open ruimten (speelplekken, parkeervelden etc.) met elkaar en met de omliggende wijken verbinden, van ziekenhuis tot Kadoeler Breek. Het gaat ook om de paden die in Noordzuid richting de buurt met de hoger gelegen stadsstraat verbinden. Door een eenduidige inrichting van de routes wordt de herkenbaarheid en betekenis van deze routes versterkt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de oost-west route en de dwarsverbindingen van de flats in noordelijke en zuidelijke richting, Langs deze routes bevinden zich uiteenlopende typen openbare ruimten met ook ieder een eigen gebruikersgroep en inrichting: speelplek voor jonge en oudere kinderen, rustplekken, tuinen met nader te bepalen thema's, landschappelijke open ruimte, etc.
21
Hoofdstuk 4 Aspecten 4.1 Milieuaspecten Voor een integraal stedenbouwkundig plan dient een groot aantal relevante aspecten onderzocht te worden. In dit hoofdstuk komen aan de orde: milieuaspecten, uitvoeringsaspecten en overige relevante aspecten. In het kader van deze aspecten zijn een aantal onderzoeken verricht. De meeste van deze onderzoeken zijn tevens een vereiste voor het bestemmingsplan, dat op basis van dit stedenbouwkundig plan in procedure wordt gebracht. Bij de bespreking van de aspecten In dit hoofdstuk gaat het om een samenvatting van de bevindingen. Hoogbouweffect-rapportage Hierbij gaat het om de effecten van de nieuwbouw op de omgeving en op de nieuwbouw zelf. Meerdere aspecten zijn onderzocht: zoals bezonning, windklimaat, sociale veiligheid, uitzicht en privacy. De schaduwwerking van het plan op de bestaande omgeving is als volgt: - in de zomer is geen schaduwwerking ten gevolge van het plan; - in de winter en een deel van het voorjaar en najaar is er (’s ochtends) enkele uren schaduwwerking van de nieuwbouw Ankerplaats op de woning Banneplein 92; - tussen 15.00 en 16.00 uur en op het eind van de dag is er enige schaduwwerking op de bebouwing aan de Binnenvaart en de Voorsteven. Al met al is de schaduwwerking op de omgeving dus beperkt. Alle nieuwbouwwoningen in het plangebied zijn prima bezond. De bezonning van de openbare ruimten in het plangebied is wisselend; van zeer goed (Parlevinkerpad) tot slecht (zuidkant IJdoornlaan). Om de effecten van de voorgestelde bebouwing op het windklimaat vast te stellen is een windtunnelonderzoek uitgevoerd. Het resultaat is, dat nergens sprake is van windgevaar en dat rond de bestaande bebouwing het windklimaat goed blijft. Bij harde wind kan echter een minder aangenaam wind-
klimaat ontstaan bij de nieuwbouw Bezaanjachtplein /IJdoornlaan aan de kant van de Banne Buikslootlaan, indien er ook t.p.v. de Kadoeler Breek hoogbouw komt. Dit speelt ook op de oostelijke kruising (IJdoornlaan / Statenjachtstraat) zij het in mindere mate. De sociale veiligheid rond het plan is over het algemeen gunstig. Het uitzicht en de privacy in het plan is goed. Geluidshinder In de nieuwbouw mag binnen de woning de overlast ten gevolge van verkeerslawaai maar in beperkte mate doordringen. Daarvoor moet elke woning een “geluidsluwe” zijde hebben en mag de geluidsbelasting op de gevel niet meer dan 50 decibel bedragen. Tussen de 50 en 65 decibel kan de gemeente een ontheffing geven en boven de 65 decibel zijn slechts “dove gevels” toegestaan. Gekeken is naar de geluidsbelasting nu en de te verwachten geluidbelasting in 2020. Het betreft de IJdoorn-laan, de Statenjachtstraat en de Banne Buikslootlaan. Voor de nieuwbouwgevels langs deze straten ligt de belasting tussen de 50 en 65 decibel. Voor deze woningen is een ontheffingsverzoek in voorbereiding. Tevens is het ontwerp van de woongebouwen langs deze straten zodanig, dat elke woning een geluidsluwe zijde heeft. Luchtkwaliteit Realisatie van de plannen voor het Banne-centrumgebied zorgen voor een geringe toename van de verkeersintensiteiten in het gebied. Onderzocht is wat de effecten zijn van het deelproject centrumgebied en van de andere deelprojecten in de Banne op de luchtkwaliteit. De conclusies uit dat onderzoek gelden voor alle deelprojecten in de Banne. De uitkomsten van het onderzoek zijn vervolgens getoetst aan het Besluit luchtkwaliteit. Gebleken is dat na het realiseren van de plannen voor het Bannecentrumgebied en de andere deelprojecten, de luchtkwaliteit voldoet aan het Besluit luchtkwaliteit.
23
Verkeer en parkeren De verkeerscirculatie in de Banne hoeft voor het plan niet gewijzigd te worden. De nieuwbouwwoningen zijn hoofdzakelijk ontsloten via de IJdoornlaan, alwaar via de nieuwe ventweg en invoegstroken, het extra verkeer zijn weg vindt naar de doorgaande route. De woningen Ankerplaats worden ontsloten via de Statenjachtstraat. Voor het plangebied is een parkeerbalans opgesteld. Uitgangspunt is een parkeernorm van één parkeerplaats per huishouden bij sociale huur woningen en 1,5 parkeerplaats per vrije sectorwoning. Het plan voorziet in de realisatie van ruim 550 bewoners parkeerplaatsen. De conclusie bij de parkeerbalans is, dat de parkeercapaciteit van het centrumgebied voldoende is om aan de vraag te voldoen. Waterhuishouding In het plangebied bevindt zich nu geen open water. Dit blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd. Ten gevolge van het plan neemt het aantal vierkante meters niet-verharde grond af. Deze afname moet (gedeeltelijk) gecompenseerd worden door bijvoorbeeld extra open water. In het plangebied is dit niet mogelijk. Daarom zal met het Hoogheemraadschap overlegd worden over compensatie in een nabij gelegen gebied, waarbij te denken valt aan de Kadoelerscheg of het Koopvaardersplantsoen. Omdat de vernieuwing van de Banne niet alleen het centrumgebied betreft, wordt er voor de Banne in z’n geheel een Nat Structuurplan opgesteld. Daarin wordt de in totaal benodigde watercompensatie uitgewerkt en verder ook andere voor de waterhuishouding belangrijke zaken, zoals de grondwaterstand. Natuurwaarden Omdat het centrumgebied niet geïsoleerd bekeken kan worden, is begin 2005 een onderzoek uitgevoerd naar de natuurwaarden in de hele Banne. De natuurwaarden in het centrumgebied zijn, zoals te verwachten is, beperkt. De in het gebied voorkomende diersoorten, zoals konijn, merel en mol,
zijn algemeen voorkomende diersoorten; hun voortbestaan wordt door uitvoering van het plan niet bedreigd. Voor de Banne als geheel zal i.v.m. uitvoering van de verschillende deelplannen, wel ontheffing aangevraagd worden, maar naar verwachting wordt deze ontheffing verleend. Bij de uitvoering zijn er verder o.a. de volgende aandachtspunten; - controle van de te slopen panden op de aanwezigheid van vleermuisnesten - uitvoering van werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het gebied bij voorkeur in het najaar en in ieder geval niet in het voorjaar. Archeologische aspecten Bureau Monumenten & Archeologie Amsterdam ziet geen aanleiding om voor de Banne een cultuurhistorisch onderzoek te laten uitvoeren. Energieaspecten De verwachting is, dat ten tijde van uitvoering de wettelijke eisen voor warmte/koude isolatie van de nieuwbouw verscherpt zullen zijn, nl. een “energie-prestatie-coëfficent” (EPC) van 0,8. Stadsdeel en projectontwikkelaar komen overeen deze norm nu al als uitgangspunt bij het ontwerp aan te houden. Verder is voorjaar 2005 onderzoek gestart naar de plus en min punten van diverse energieoplossingen voor de nieuwbouw. Centraal staat hierbij de wenselijkheid van het terugdringen van de CO uitstoot in de wijk. Het onderzoek richt zich voornamelijk op warmte/koude opslag systemen en collectieve systemen, geschikt voor een toekomstig “warmtenet” in Amsterdam-Noord. Duurzaamheid Tussen de projectontwikkelaar en stadsdeel zullen afspraken gemaakt worden over het gebruik van duurzame en zo min mogelijk milieubelastende materialen in de bouw. Bodemverontreiniging Op grond van archiefonderzoek verwacht de Milieudienst Amsterdam geen verontreiniging. In 2005 zijn grondmonsters van
25
de nieuwbouwlocaties onderzocht. Op grond van dit onderzoek concludeert de Dienst Milieu en Bouwtoezicht, dat geen ernstige verontreiniging te verwachten is en dat de locaties in principe geschikt zijn voor de nieuwe bestemming. Wel bevindt zich onder het voormalige Patrimoniumpand aan het Bezaanjachtplein een olietank, die bij de sloop verwijderd zal worden. Tevens zal de omliggende grond op eventuele olierestanten onderzocht worden. Planologisch kader Voor het plangebied zal een nieuw (gedetailleerd) bestemmingsplan gemaakt worden. De start van de inspraakperiode voor het stedenbouwkundig plan is tevens de start van de procedure voor het nieuwe bestemmingsplan. Welstand Bouwaanvragen moeten voldoen aan eisen van welstand. Deze zijn vastgelegd in de Welstandsnota van het stadsdeel, vastgesteld door de stadsdeelraad op 9 juni 2004. 4.2 Uitvoeringsaspecten Ondergrondse infrastructuur De ligging van de kabels, leidingen en buizen in het plangebied is niet zodanig, dat voor de bouw excessieve kosten voor het omleggen te verwachten zijn. Grondbalans Afvoer van grond ten gevolge van de realisatie van kelderlagen is niet aan de orde; wat dat betreft komt er dus geen grond vrij. Wel zal voor de nieuwbouw langs de IJdoornlaan het zuidelijk talud afgegraven worden. De vrijkomende grond zal derhalve afgevoerd moeten worden. Vóór verwijdering wordt deze grond gecontroleerd op verontreiniging.
validen en invaliden. Gestreefd wordt naar een “gelijkvloerse” oversteek vanuit het toekomstige dienstencentrum Kadoeler Breek op zowel IJdoornlaan-niveau als Bezaanjachtplein-niveau. Vanaf het Parlevinkerpad en het Bezaanjachtplein (aan de kant van de Banne Buikslootlaan) is het nieuwe winkelcentrum goed bereikbaar d.m.v. “tapis roulants”. Alle woningen in de nieuwbouw zijn zonder traplopen bereikbaar. Bij het uitgeven van de werkterreinen van de nieuwbouw is een normale bereikbaarheid van de woningen in de nabijheid goed te regelen zonder aanvullende maatregelen. De uitvoering van de herprofilering IJdoornlaan zal de doorstroming tijdelijk enigszins vertragen. Ook is bouwverkeer via Bezaanjachtplein, Banne Buikslootlaan, Banneplein en Statenjachtstraat onvermijdelijk. Beheer openbare ruimte Bij de materiaalskeuzes en inrichtingsprincipes wordt rekening gehouden met beheeraspecten, wensen en eisen zoals aangegeven door de sector Stadsdeelwerken (zie het handboek “de beheerbare openbare ruimte”). Deze keuzes komen vooral aan de orde bij het opstellen van het inrichtingsplan voor het gebied. Dat wordt opgesteld nadat het stedenbouwkundig plan vastgesteld is door de stadsdeelraad. Bij het inrichtingsplan wordt ook een beheerplan opgesteld. Het inrichtingsplan geeft bijv. ook aan hoe de speelplekken ingevuld worden, waar en hoe de huisvuilinzameling plaatsvindt etc. Verder is van belang, dat duidelijk wordt of het huidige onderhoudsbudget van sector Stadsdeelwerken voor het centrumgebied na uitvoering van het plan nog toereikend is. Vooralsnog is uitgangspunt, dat het onderhoudsbudget geen ingrijpende bijstelling behoeft.
Bereikbaarheid, toegankelijkheid, bruikbaarheid Bijzondere aandacht is besteed aan de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het nieuwe winkelcentrum voor minder
27
4.3 Financiële aspecten Om het plan uitgevoerd te krijgen zijn een tweetal financiële kaders een harde randvoorwaarde: 1. de projectontwikkelaar moet vertrouwen hebben in de financiële uitvoerbaarheid van het plan; het gaat daarbij vooral om de gevolgen van de gekozen stedenbouwkundige oplossingen voor de stichtingskosten nieuwbouw en de afzetbaarheid op de markt; 2. de gemeenteraad van Amsterdam moet instemmen met financiering van het tekort, dat uitvoering van het plan voor de gemeente met zich mee brengt. Het plan heeft in 2005 geruime tijd in een impasse verkeerd, doordat de uitvoeringskosten voor de gemeente te hoog dreigden te worden. Na programmatische bijstellingen en heronderhandelingen met de projectontwikkelaar is hier een oplossing voor gevonden. De stand van zaken februari 2006 is, dat zowel voor de projectontwikkelaar als voor de gemeente (stadsdeel en centrale stad) het huidige plan financieel haarbaar is. De kosten van uitvoering van het plan zijn voor de gemeente ruim 16 miljoen euro. Kort na vaststelling van het plan door de deelraad zal daarom tevens een uitvoeringsovereenkomst afgesloten worden tussen enerzijds Rochdale en BAM Vastgoed en anderzijds het stadsdeel.
bebouwing, voor zover deze ruimte niet grenst aan nieuwbouw. - de kosten van de parkeergarage voor het winkelpubliek. 4.4 Planning Na instemming van de deelraad met het plan vinden de volgende activiteiten plaats: - de projectontwikkelaar laat bouwplannen opstellen voor de 1e fase (langs de IJdoornlaan), die na ongeveer één jaar tot een bouwaanvraag kan leiden; - het stadsdeel verzoekt het college en de gemeenteraad instemming met de grondexploitatie. - het stadsdeel stelt een bestemmingsplan vast en legt dit ter goedkeuring voor aan de provincie; tevens wordt een onteigeningsplan in procedure gebracht; - het stadsdeel stelt een gedetailleerd plan op voor de herinrichting van de openbare ruimte in het gebied. In de 2e helft van 2008 kan dan de bouw beginnen op het Bezaanjachtplein en aansluitend het Banneplein en bij de Statenjachtstraat. De eerste opleveringen zijn dan in de 1e helft 2010. Dat betekent, dat het nieuwe winkelcentrum eveneens in de 1e helft van 2010 kan opengaan. Na sloop van het “oude” winkelcentrum begint dan in 2011 de bouw van de Dorus Rijkersschool en woningen op de Ankerplaats. Oplevering 2012.
De financiering van de gemeentelijke kosten van het plan komt uit meerdere bronnen. De belangrijkste is de grondexploitatiebegroting. Deze wordt tegelijkertijd met het stedenbouwkundig plan in de deelraad behandeld. Indien ook de gemeenteraad instemt met de tekorten in de begroting, rest ook voor het stadsdeel nog een aantal uitgaven: - de kosten van herprofilering van de IJdoornlaan (tussen Banne Buikslootlaan en Statenjachtstraat (dit is in 2003 met de centrale stad overeengekomen). - de herinrichting van de openbare ruimte rond de bestaande
29
Bijlagen (ter inzage bij de griffie): Kaart stedenbouwkundig plan Plattegronden en doorsneden* Hoogbouw Effect Rapportage* Rapport akoestisch onderzoek* Rapport luchtkwaliteit* Parkeerbalans* Rapport Natuurtoets de Banne Rapport Energie-infrastructuur de Banne Rapport bodemonderzoek Moties bij Plan van Aanpak m.b.t. het centrumgebied de Banne. De met een * gemerkte bijlagen vormen tevens een bijlage bij het ontwerp bestemmingsplan de Banne-centrumgebied, dat gebaseerd is op dit stedenbouwkundig plan en tegelijkertijd in procedure gebracht wordt.
31
