stedenbouwkundig plan De Hoven

stedenbouwkundig plan

De Hoven

Stationskwartier Breda Wij brengen stationsgebieden tot leven

Inhoudsopgave

Inleiding Het plangebied Beleidskader Stedenbouwkundig Plan De opgave Visie op het gebied Toelichting stedenbouwkundige elementen Eenheid in stedenbouw, herkenbaarheid in architectuur Uitwerking stedenbouwkundig plan Overzicht programma Wonen Kantoren Verkeer en parkeren Bouwfasering Buitenruimten Eisen en randvoorwaarden Eigendomssituatie Te handhaven bomen Archeologie Milieu Bodem Geluid Energie en duurzaam bouwen Geur Luchtkwaliteit Waterberging Afval Kabels en leidingen Nutsvoorzieningen Brandveiligheid Epiloog

5 7 7 9 9 9 11 13 15 15 15 15 17 17 19 20 20 20 20 20 20 20 20 21 21 21 21 21 21 21 22

Bijlage Stedenbouwkundig matenplan met principe paspoorten per bouwkavel Colofon

23 24

stedenbouwkundig plan De Hoven stationskwartier Breda

3

Plangrenzen van het Stationskwartier

4


Inleiding De Hoven Voor u ligt het Stedenbouwkundig Plan voor het plangebied De Hoven in het Stationskwartier van Breda. In dit plan geeft NS Poort haar visie en stedenbouwkundige uitgangspunten voor het ontwerp van het plangebied De Hoven weer. In overleg en in samenwerking met de gemeente Breda is dit document tot stand gekomen. Dit stedenbouwkundig plan is een nadere uitwerking van: • Masterplan Centraal Breda, Gemeente Breda, 2003; • Structuurvisie VIA Breda 2025, 2005; • Nota kwaliteit Wonen, 2007; • Structuurvisie 2020, 2007; • Bestemmingsplan Stationskwartier, Gemeente Breda, 2007; • Beeldkwaliteitsplan Stationskwartier, Gemeente Breda, 2007; • Ontwerpstudie De Hoven, NS Poort, 2008; • Concept Buitenruimtevisie Stationskwartier en omgeving, Gemeente Breda, 2009.

Het stedenbouwkundig plan vormt het ontwikkelingskader voor de voorlopige ontwerpen van de verschillende opstalontwikkelingen. Speerpunt van plangebied De Hoven is de menging van nieuwe woningen, kantoren en dienstverlening waarbij halfverdiept parkeren en een bijzondere bebouwingsstructuur ruimte laten voor een verrassend groene invulling van de locatie. De Hoven is de naam van een ensemble van gebouwen met gezichtsbepalende groene ruimten ertussen; het geeft de Spoorstraat een nieuwe identiteit en kwaliteit. Dit plan vormt onderdeel van een groter geheel te weten het Stationskwartier en Via Breda. Als zodanig beogen NS Poort Ontwikkeling en gemeente Breda hieraan een nadere invulling te geven en de condities hiervoor neer te zetten.

Deelgebieden in Via Breda


5

Plangebied De Hoven

6


Het Plangebied

Beleidskader: Via Breda en het Stationskwartier

Het plangebied De Hoven grenst aan de Spoorbuurt. Dit is een langgerekte buurt besloten door het spoor, het station en de Singel. Het plangebied De Hoven wordt begrensd door de Spoorstraat, Apollo hotel, het talud van het spoor en de Belcrumweg/Academiesingel. De Spoorstraat vormt de grens tussen de 19e eeuwse Spoorbuurt en het Stationskwartier. De Spoorbuurt is een gebied met een gemengde bestemming en is tegelijkertijd knooppunt van activiteiten en stadsentree. De Spoorstraat, Stationsplein en Stationsweg vormen de noordelijke rand van de Spoorbuurt.

Het Masterplan Centraal Breda 2003 van de gemeente Breda geeft de aanzet tot een grootschalige gebiedsontwikkeling in het hart van Breda. Het Stationskwartier is één van de deelgebieden van Via Breda, dat geleidelijk moet transformeren naar een levendig en veelzijdig stationsgebied.

De Spoorbuurt valt functioneel uiteen in twee delen. Het deel ten westen van de Emmastraat heeft voornamelijk een woonfunctie. In het oostelijk deel daarentegen komt het wonen verspreid voor; gedeeltelijk hebben andere functies de woonfunctie hier verdrongen. De typische, grotendeels 19e eeuwse panden worden gebruikt door winkels, kantoren en dienstverlenende instellingen. De bebouwing van recente datum, vooral de bebouwing langs het spoor zijn meer monofunctioneel, gericht op wonen of kantoorfunctie. Aan de zuidzijde van de Spoorstraat staan langwerpige, grote woongebouwen uit de jaren zeventig en tachtig met een hoogte van vier bouwlagen en accenten van vijf bouwlagen, die gezamenlijk een wand vormen. Het zijn voornamelijk huurwoningen. Ook staan er karakteristieke koopwoningen uit begin 1900.

Voor de ontwikkeling van het Stationskwartier werken de gemeente Breda en NS Poort intensief samen in een sterk partnership. Hiertoe is in mei 2006 door hen de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. Naast deze privaatrechtelijke overeenkomst zijn door de gemeente Breda twee publiekrechtelijke documenten opgesteld: het Bestemmingsplan Stationskwartier 2007 en het Beeldkwaliteitsplan Stationskwartier 2007. Het Bestemmingsplan Stationskwartier is in mei 2007 vastgesteld en is (voor de Spoorstraat) inmiddels onherroepelijk. Dit Stedenbouwkundig Plan past binnen het vastgestelde Bestemmingsplan. De gemeente zorgt voor de juridische aansluiting tussen de (deel-)plannen en het Bestemmingsplan. In 2008 heeft NS Poort de Ontwerpstudie De Hoven opgesteld.


7

Stedenbouwkundig visie van De Hoven. Dit beeld is gericht op de stedenbouwkundige contouren. De invulling van de hoven is slechts indicatief.

8


Stedenbouwkundig Plan De opgave Het plangebied De Hoven, de naam zegt het al, krijgt een rustig en groen karakter. De groene binnenhoven van de kantoorgebouwen (max. 20.600 m2 bruto vloeroppervlak) en woningen (max. 70 stuks) zijn privégebied en geven de locatie een ruimtelijke, open en prettige sfeer. De Hoven is straks een aangename verblijfsplek voor verschillende gebruikers, op verschillende momenten van de dag. De inrichting van de hoven is belangrijk. Als De Hoven een levendige locatie is, waar mensen graag werken, wonen, verblijven en elkaar ontmoeten, dan zijn de belangrijke doelstellingen verwezenlijkt.

Visie op het gebied Gekozen is voor een opzet, waarbij de oostwest richting van de spoorzone benadrukt wordt en de noordzuid dooradering van het gebied zo maximaal mogelijk behouden blijft. Als basis wordt een langgerekte parkeergarage parallel aan de zijde van het spoor (gefaseerd) aangelegd met daarop de bebouwing in afzonderlijke objecten. Aan de zijde van de Spoorstraat worden binnenhoven gerealiseerd; groene verblijfsgebieden. De openingen tussen de gebouwen zorgen voor de mogelijke transparantie voor de huidige bewoners richting Belcrum en de hoven geven een ruimtelijk straatbeeld. Tussen de kantoorgebouwen worden facilitaire zones gecreëerd waar de ontsluiting van de parkeergarage en/of de laden en lossenvoorziening van de kantoorgebouwen plaatsvindt.

In de Spoorstraat bestaat de nieuwbouw uit een aangename afwisseling van woongebouwen, kantoren en hoven. Dit zorgt voor levendigheid in de straat op verschillende momenten van de dag en dat draagt bij aan de sociale veiligheid en controle. De twee woongebouwen zijn op twee centrale plaatsen in de Spoorstraat gesitueerd. Voor ieder woongebouw is ruimte voor een groot hof wat tevens ontsluiting biedt aan de twee naastgelegen kantoorpanden. In de plinten van de kantoorgebouwen zal zoveel mogelijk invulling worden gegeven aan publieksfuncties zoals balies en entrees van kantoren. Tevens zullen de plinten zoveel mogelijk transparant worden vormgegeven zodat dit de levendigheid naar de straat bevordert. Op de kop van de Belcrumweg/Academiesingel is een gebouw met een groter volume gedacht. Dit accentueert de entree van de Spoorstraat èn het Stationskwartier. Al met al wordt de Spoorstraat een aantrekkelijke, levendige straat en daarmee veiliger om te wonen en te werken.


9

Stedenbouwkundige elementen toegelicht: transparantie naar het spoor, onderscheid in hoven, functies wonen en kantoren

Principe doorsnede ter plaatse van kantoorgebouw en een woongebouw

10


Toelichting stedenbouwkundige elementen

De bebouwingsgrens aan de zijde van het spoor mag voor ten hoogste 70% worden bebouwd, met een hoogte van ca. 26 meter.

Langgerekte parkeerplint De basis voor het stedenbouwkundig matenplan (bijlage) is een langgerekte tweelaagse parkeergarage tegen het spoor gelegen die als uitgangspunt een vaste stramienmaat heeft van 7,50 meter. spoor

in parkeervoorziening

uit

spoorstraat

uit

Doorzichten en bezonning Voor de oriëntatie van het Stationskwartier is bezonning een belangrijke factor. Lange noordwanden zijn dan ook vermeden. Er is zo veel mogelijk gekozen voor een bebouwingsrichting haaks op de sporen. Hierdoor vangen bijna alle gebouwen (zon)licht. Tevens ontstaat er licht en lucht in het gebied die ervoor zorgt dat de nabijheid van het spoor in het gehele Stationskwartier wordt ervaren.

spoor

zichtlijnen

spoorstraat

Bouwkavels De kantoren en woongebouwen worden op en voor de parkeergarage gebouwd in lijn met de stramienopzet van de parkeergarage. Tussen bouwvolumes wordt meestal 2 stramienen ruimte gekozen zodat er doorzichten naar het spoor ontstaan. Op deze wijze valt het plangebied in de Spoorstraat op te delen in ca. 8 bouwkavels. Iedere bouwkavel heeft als basis de principe-opzet van de parkeergarage en de specificaties voor haar gebouw en kavel (het paspoort), bijvoorbeeld de functie, ontsluiting parkeergarage voor gemotoriseerd verkeer of langzaam verkeer. Het stedenbouwkundig matenplan (bijlage) geeft inzicht in deze principepaspoorten. spoor

7

6

5

4

3

2

1

spoorstraat

8

Openheid en ruimte: de Hoven Naast transparantie is ook ruimtelijkheid een belangrijk uitgangspunt bij het ontwerp. Aan de zijde van de Spoorstraat is gekozen voor een bouwprogramma dat bescheidener is en passend bij de huidige bebouwing. De bebouwingsgrens aan de Spoorstraat mag ten hoogste voor 50% worden bebouwd, met een hoogte van ca. 14 meter. Dit geeft openheid en ruimte aan de Spoorstraat.


11

Singelveste

12


Apollo

Singelveste

De woongebouwen komen op centrale punten in de straat. Ook zijn zij georiënteerd op het zuiden waardoor er grote groene hoven kunnen ontstaan, die extra kwaliteit toevoegen aan het gebied. De bebouwing aan de kop van de Spoorstraat, richting de Mark, houdt gepast afstand tot de bestaande kopse bebouwing en de monumentale kastanjeboom.

spoor

spoorstraat

Concept voorlopig ontwerp woongebouwen

De ontwikkeling sluit aan bij de huidige bebouwing van de Spoorbuurt, maar ook bij de dynamiek van Via Breda. Ondanks de gefaseerde ontwikkeling en uitvoering van het gebied moet de stedenbouwkundige kwaliteit gewaarborgd zijn. Het Beeldkwaliteitsplan Stationskwartier 2007 borgt dit.

Ook kunnen bijvoorbeeld de balkons van de woongebouwen bijdragen aan detaillering van de gevel. Door het toepassen van lijsten, accenten rondom gevelopeningen en doorlopende vensters over meerdere verdiepingen kan de uitstraling van de gevel versterken. Als hoofdmateriaal wordt gebruik gemaakt van baksteen. Hiermee kan aangesloten worden op de huidige bebouwing van de Spoorstraat. De plinten van de kantoren kennen daarnaast grotere glasopeningen zodat er meer openheid ontstaat wat bijdraagt aan de sociale veiligheid in de straat.

Gebouwvorm en materialisatie Eenheid en herkenbaarheid van de architectuur en van de openbare ruimte zijn het uitgangspunt. Derhalve biedt het ruimte om individuele blokken (kantoren én woningen) een eigen architectonische signatuur te geven en gefaseerd te realiseren. Het zijn strakke gebouwvormen met een eenheid in dakvorm en gebouwbeëindiging. De verticale stijgpunten, liftinstallaties en overige dakopbouwen worden zoveel mogelijk geïntegreerd in de bebouwing. Om een rijk gevelbeeld te creëren kennen de gevels veelal diepe neggen. Ramen en glasvlakken zitten nooit in een gevelvlak maar springen naar binnen of naar buiten afhankelijk van de oriëntatie.

Groene gevels De daken van de parkeergarage krijgen een ‘groene’ afwerking. Hierdoor kijken de gebruikers van de nieuwbouw en de bewoners van de Spoorstraat op bijvoorbeeld dakvlakken met een sedumafwerking. De gebouwen krijgen als het ware een vijfde gevel. De delen van de parkeergarage welke zichtbaar zijn vanuit de Spoorstraat krijgen eveneens een groene afwerking. Een begroeiing van groenblijvende klimplanten afgewisseld met bloeiende klimplanten zorgen dat de auto’s niet direct zichtbaar zijn. De groene geveldelen zijn een verbindend element tussen de solitaire gebouwen.

Eenheid in stedenbouw, herkenbaarheid in architectuur


13

Doorsnede parkeergarage met aanzicht van woongebouw

Artist impression: kantoor Singelveste Allee Wonen

14


Artist impression Apollo Hotel

Uitwerking Stedenbouwkundig Plan Overzicht programma

Wonen

Het programma voor de Spoorstraat bestaat in overeenstemming met het programma uit het Bestemmingsplan Stationskwartier uit maximaal 70 appartementen en 20.600 m2 bvo kantoren. In dit programma bestaat een zekere flexibiliteit. Wanneer er meer vierkante meters kantoren opgenomen worden in het plan, dient het aantal woningen af te nemen vanwege het maximale programma dat geldt voor het Stationskwartier in het kader van de externe veiligheid. Naast dit programma is het Apollo hotel uitgebreid met 2.633 m2 bvo; deze uitbreiding is in juli 2009 opgeleverd. Voor al deze functies dienen voldoende parkeerplaatsen te worden opgenomen in het plangebied. Hiervoor geldt het gemeentelijk beleid. Uitgangspunt is het handhaven van het betaald parkeren in het plangebied De Hoven. Gezien de directe nabijheid van de OV Terminal (nieuwe station Breda) worden aangepaste parkeernormen toegepast in deze buurt (Bestemmingsplan 2007). Dit levert het volgende beeld op:

In de Spoorstraat is ruimte voor 70 appartementen van gemiddeld 90 m2 gbo (gebruiksoppervlakte). Deze worden ondergebracht in een tweetal woongebouwen. Per woonlaag zullen er 5 tot 6 appartementen worden gerealiseerd. De balkons zijn voor het overgrote deel gericht op de Spoorstraat, waardoor goede bezonning mogelijk is. De woongebouwen zijn direct toegankelijk vanuit de parkeergarage. Ook de bergingen van de appartementen krijgen een plek in de tweelaagse parkeerplint.

Functie

Parkeernorm

Aantal of m²

Woningen Kantoren Hotel Totaal

1,2 per woning 70 2 0,8 per 100 m 20.600 1,1 per kamer 97 maximaal

Aantal benodigde parkeerplaatsen

84 165 107 356 parkeerplaatsen

De omgevingskenmerken van De Hoven, zoals nabijheid van de binnenstad met haar voorzieningen, het NS-station en de stedelijke maar toch ook groene omgeving maken deze woningen vooral interessant voor één- en tweepersoonshuishouden.

Kantoren Het kantorenprogramma bestaat uit een aantal gescheiden of geschakeld te ontwikkelen kantorengebouwen variërend van ca. 2.000 tot ca. 6.000 m2 bvo. De kantoren hebben hun hoofdentree in een binnenhof aan de Spoorstraat. De kantoren zijn ook direct toegankelijk vanuit de parkeergarage. De begane grond van de kantoren biedt ruimte voor bijvoorbeeld baliefuncties. Hierdoor kan er meer levendigheid in de Spoorstraat ontstaan: de woonwinkel van het kantoor van Singelveste Allee Wonen is hier een goed voorbeeld van. De verdiepingshoogte is hier extra hoog: 4,6 meter. De kantoren krijgen een fietsenberging per kantoor in de parkeergarage.


15

Concept routing parkeergarage Spoorstraat

16


Verkeer en parkeren De gemeente richt de Spoorstraat in als 30 km gebied. Hierbij maken fietsers gebruik van de rijbaan. In de maatvoering van de Spoorstraat is met betrekking tot fiets- en wandelpaden rekening gehouden met de toegankelijkheid van onder meer vuilnisophaaldienst, brandweer, politie en ambulance. De parkeergarage in De Hoven krijgt in de eindsituatie op maximaal 3 plaatsen in- en uitritten. Het parkeren vindt plaats in een tweelaagse gebouwde parkeervoorziening onder de nieuw te bouwen kantoren en woningen. Eén laag ligt halfverdiept in het maaiveld en de andere daarboven. Samen hebben deze lagen een hoogte van 4,6 meter boven maaiveld. Dit is gelijk aan de hoogte van de publieke ruimten van de kantoren. In de garage kan er aan twee zijden van de rijbaan haaks worden geparkeerd. De maat van de garage ligt vast over de gehele strook van de Spoorstraat (16 meter in doorsnede) en is maatgevend voor de bovenliggende vastgoedprojecten en vormt dus de basis van het Stedenbouwkundig Plan. Op drie plaatsen is er een functionele zone (facilitair hof) ten behoeve van de toegang van de parkeergarage. In deze zone vindt het laden en lossen ten behoeve van de kantoorgebouwen plaats in de buitenlucht. Het meest centrale facilitaire hof dient tevens als een zogenaamde aanvalsroute voor de brandweer richting het spoor. De parkeergarage is ruim, licht en (ook sociaal) veilig. De garage heeft op veel plaatsen daglicht wat bijdraagt aan het comfort en het gevoel van veiligheid. Uitgangspunt voor de garage is een natuurlijk geventileerde parkeergarage. Vanuit de parkeergarage komen liften en trappen direct uit in de kantoren of de woongebouwen.

De parkeergarage draagt bij aan de geluidsafscherming van het spoor naar de nieuwe en bestaande (woon)bebouwing aan de Spoorstraat. Zowel huidige als toekomstige bewoners en gebruikers profiteren daarvan. De concept routing parkeergarage De entree van de parkeergarage is gedacht aan de oostzijde, naast kantoor Singelveste. De hoofdroute door de parkeergarage loopt via de bovenste parkeerlaag. Ter plaatse van het kopgebouw aan Academiesingel/Belcrumweg kan men via een interne keerlus naar onderste parkeerlaag. Via de uitgang in het midden van de Spoorstraat kan men de garage verlaten. Naast kantoor Singelveste heeft men ook toegang tot de onderste parkeerlaag. Men verlaat de onderste parkeerlaag via de middelste uitgang. Om de middelste uitgangszone te ontlasten is het ook mogelijk om de bovenste parkeerlaag aan de westzijde te verlaten.

Bouwfasering Voor de aanleg van de garage heeft het de voorkeur aansluitend aan kantoor Singelveste verder te bouwen. Het is echter ook mogelijk om vanaf het kopgebouw (kavel 8) te starten met bouwstroom. In de maat van de parkeergarage (16 m.) kan aan twee zijden haaks geparkeerd worden met daartussen twee rijbanen. Dit maakt het mogelijk om in de tijdelijke situatie totdat de gehele garage is gerealiseerd in twee rijrichtingen de garage te gebruiken. Ook de in/uitritten op 3 plaatsen in de Spoorstraat maken de garage flexibel in gebruik. Indien dit nog niet volstaat, zullen er tijdelijke voorzieningen worden getroffen voor de toegankelijkheid van de garage.

De parkeerplaatsen voor het hotel komen per bouwfase beschikbaar. In de tussenperiode, als nog niet de gehele garage is gerealiseerd, zullen er voor de nog ontbrekende gebouwde parkeerplaatsen naar vervangende oplossingen worden gezocht.


17

concept inrichtingsplan private hoven Spoorstraat en sfeerbeelden

overgang privé en openbaar gebied

18


Buitenruimten Private buitenruimten De private buitenruimten in het plangebied krijgen eenzelfde uitstraling. De verschillende hoven zullen hetzelfde worden ingericht. Dit versterkt een herkenbare eenheid. Er komt een fysieke scheiding tussen openbaar en privéterrein. Uitgangspunt voor de inrichting van de hoven zijn organische vormen in contrast met de strakke bebouwing in het plangebied. De scheiding tussen het openbaar gebied en de private hoven is een lage betonnen muur met daarachter een haag van enige diepte. Het begeleidt de hoven tot een ruimtelijke eenheid. De hoogte van deze elementen blijft beperkt zodat er zicht op de hoven mogelijk blijft. Sociale veiligheid en overzichtelijkheid zijn aandachtspunten bij de inrichting. De inrichting van de hoven is een mix van verharding en beplantingsvakken. De beplanting wordt een combinatie van grassen, vaste planten, heesters, hagen en enkele boom. De gevels naar de parkeergarage worden begroeid met een groenblijvende klimplant afgewisseld met bloeiende klimplanten. Aansluiting naar het spoor De zone tussen het spoor en de parkeergarage is een gebied waar alleen zicht op is vanuit de gebouwen. Vanaf de Spoorstraat schermt de garage het zicht op deze strook af. Deze strook is privéterrein van ProRail en NS Poort. Het beheer van deze zone zal tussen deze partijen worden afgestemd. ProRail is de verantwoordelijke instantie voor het ontwerp en aanleg van de geluidsschermen. Het ontwerp is een combinatie van een wandkorf met ballast met een daar achtergelegen grondwal. Op verschillende plaatsen zullen er doorzichten gemaakt worden in deze wallen. NS Poort zal zich inspannen om een goede afstemming te vinden tussen deze doorzichten en de vrije zones tussen de gebouwen.

Eigendom NS Poort

Eigendom ProRail

Doorsnede van kantoor en achtergelegen geluidswal

Openbaar gebied De concept Buitenruimtevisie Stationskwartier en omgeving 2009 bepaalt de vormgeving van het openbaar gebied. Hiermee wordt uitgegaan van hoogwaardige kwaliteit. In het toekomstig profiel van de Spoorstraat zullen de bomen aan de noordzijde worden geplaatst waartussen het parkeren (haaks op de rijbaan) voor de bestaande bebouwing wordt opgelost. Uitgangspunt bij de ontwikkelingen in de Spoorstraat is dat de monumentale kastanje op de hoek van de Academiesingel/Spoorstraat behouden blijft. De rijbaan zal geschikt zijn voor tweerichtingsverkeer, met aan beide zijden een ca. 3 meter breed troittoir. De gemeente Breda zorgt voor de aanleg van het openbaar gebied.


19

Eisen en randvoorwaarden Eigendomssituatie

Geluid

Het plangebied is vrijwel volledig in eigendom van NS Poort. De hoek Academiesingel/Belcrumweg is in eigendom bij de gemeente, het ontwikkelrecht voor deze locatie ligt bij NS Poort. ProRail is eigenaar van het talud waarop het spoor ligt, de toekomstige geluidschermen en de grond onder de sporen.

De Spoorstraat is een zeer geluidbelaste locatie. Woningen dienen altijd een geluidluwe gevel te hebben. De gevel aan het spoor zal gezien de geluidbelasting vanaf het spoor uitgevoerd worden als een dove gevel. ProRail is in het kader van de aanleg van het 3e perron verplicht geluidsschermen aan te leggen ten behoeve van de bestaande bebouwing.

Te handhaven bomen In het plangebied staat op de hoek Academiesingel/Belcrumweg een monumentale kastanje.

Archeologie De gemeente Breda heeft het plangebied archeologisch onderzocht. Er blijkt dat er geen archeologische vondsten van groot belang te verwachten zijn.

Milieu De ontwikkeling van de Spoorzone Breda, waar het Stationskwartier deel van uitmaakt, voorziet in de ontwikkeling van een gebied van ca. 160 hectare, met ca. 5.000 woningen en ruim 400.000 m2 bvo ten behoeve van werkfuncties en voorzieningen. Op grond van de Wet milieubeheer is een Milieu Effect Rapportage (MER) opgesteld. In januari 2006 heeft de Commissie voor de MER een positief toetsingsadvies afgegeven voor de MER Spoorzone Breda (2005).

Bodem De benodigde bodemsanering van de hoek Academiesingel/Belcrumweg is door gemeente Breda al uitgevoerd. Voor de overige kavels zijn er geen sanerende maatregelen nodig.

20


Energie en duurzaam bouwen Binnen het plangebied zal gezocht worden naar haalbare mogelijkheden om bijvoorbeeld het energieverbruik van woningen en kantoren te verlagen. Daarnaast wordt conform het bouwbesluit aandacht geschonken aan het beperken van de milieubelasting in de bouwfase, als bij het gebruik en onderhoud van de woning. Denk hierbij aan verantwoord materiaalgebruik, energie- en waterbesparing en afvalpreventie. NS Poort wil stationsgebieden zo ontwikkelen dat zij als leef-, woonen werkgebied ook op de lange termijn geëxploiteerd kunnen worden en ook na verloop van jaren nog aantrekkelijk en levensvatbaar zijn. Het plan kenmerkt zich door een hoge bebouwingsdichtheid en een menging van wonen, werken en parkeren. De realisatie van het geplande aantal woningen en kantoren betekent dat op deze locatie intensief grondgebruik plaatsvindt. Daarnaast betekent de bouw van een halfverdiepte parkeergarage met bovenbouw ook dubbel grondgebruik.

Geur

Nutsvoorzieningen

Een deel van het plangebied lag binnen de invloedssfeer van de suikerfabriek CSM. CSM heeft haar deuren echter gesloten en de milieuvergunning van CSM is ingetrokken.

De benodigde trafo’s worden geïntegreerd in de bebouwing. Daarnaast worden eventuele verdeelstations (onder andere kabeltelevisie, telecommunicatie, gas) in de bebouwing opgenomen. In overleg met de brandweer worden de specificaties voor de blusvoorzieningen bepaald. Hiervoor is, gezien de externe veiligheid, extra aandacht vereist.

Luchtkwaliteit In 2006 is een luchtkwaliteitsonderzoek verricht naar de luchtkwaliteit binnen het Stationskwartier. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn dat de grenswaarden voor buitenlucht NO2 (stikstofdioxide) en PM10 (fijn stof) niet worden overschreden.

Waterberging De wateropgave wordt als uitgangspunt meegenomen en opgelost in de verdere uitwerking van de plannen binnen het plangebied. De groene hoven en de sedumdaken kunnen benut worden voor deze opgave.

Brandveiligheid In de Spoorstraat is tussen kantoor Singelveste en het Apollo hotel een calamiteitenroute gelegen welke hulpverleningsvoertuigen toegang verschaft tot de spoor. Tevens dient er ter hoogte van het middelste facilitaire hof en aan de zijde Belcrumweg een opstelplaats voor een blusvoertuig worden gerealiseerd. Ook dient ter plaatse van het middelste facilitaire hof een droge blusleiding aanwezig te zijn.

Afval Het afval wordt inpandig opgeslagen, zowel bij de kantoorgebouwen als de woongebouwen. De appartementen krijgen centrale rolcontainers voor de afvalinzameling. In de kantoren wordt het afval inpandig gescheiden, verzameld en opgeslagen.

Kabels en leidingen De huidige kabels en leidingen binnen het plangebied worden in opdracht van gemeente en ProRail verlegd of verwijderd in het kader van bouwrijp maken. Op basis van de stedenbouwkundige indeling worden wenstracés aangegeven. Deze tracés liggen in de openbare ruimte.


21

Epiloog NS Poort vertrouwt met dit Stedenbouwkundig Plan een goede basis te hebben gelegd voor de verdere uitwerking van de opstalontwikkelingen. In diverse bouwfasen zal De Hoven uiteindelijk tot uitvoering worden gebracht

22


Bijlage: Stedenbouwkundig matenplan met principe paspoorten per bouwkavel


23

Colofon

Dit Stedenbouwkundig Plan voor De Hoven is opgesteld door NS Poort Ontwikkeling in samenwerking met de gemeente Breda en Grosfeld Van der Velde architecten.

© 2009, NS Poort Ontwikkeling B.V. Stationshal 17, Utrecht Postbus 2534, 3500 GM Utrecht Grosfeld Van der Velde architecten

www.grosfeldvandervelde.nl Productiebegeleiding

Beaumont Communicatie & Management, Amsterdam Artist impressions/beelden

Grosfeld Van der Velde architecten, Breda AWG architecten, Antwerpen Karres en Brands Landschapsarchitecten, Hilversum Moes & De Meijere, Amsterdam Vormgeving

L5 communicatie + design, Rotterdam Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van NS Poort Ontwikkeling B.V.

24


stedenbouwkundig plan De Hoven

Recommend Documents