Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made. Maart 2012

Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made Maart 2012

           

2

Stedenbouwkundig plan Zandstraat - Made - maart 2012

Inleiding Zwaluwe Bouw is eigenaar van een perceel grond ten oosten van de kern van Made aan de Zandstraat. Het perceel maakt onderdeel uit van het door de provincie aangewezen ‘stedelijk gebied’ en komt daarmee voor ontwikkeling in aanmerking. Ten westen van de locatie is enige jaren geleden een nieuwe woonontwikkeling tot stand gekomen tussen de Zandstraat en de Blockmekerstraat. De ontwikkeling van het perceel aan de Zandstraat is daar een logische vervolgstap op. Tevens biedt het plan ruimte om op logische wijze aan te sluiten op mogelijk toekomstige ontwikkelingen ten oosten en zuiden van de locatie. In opdracht van Zwaluwe Bouw heeft Welmers Burg Stedenbouw een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de locatie aan de Zandstraat. Uitgangspunt voor de verkavelingsstudie is het aanbieden van woningen in lage prijscategorieën voor starters. Het aanbod van koopwoningen voor deze bevolkingsgroep is in de kern Made zeer beperkt. Met de ontwikkeling van de locatie aan de Zandstraat kan aan een dringende behoefte aan goedkope (starters)woningen worden voldaan. Met een variantenstudie is toegewerkt naar een verkavelingsplan dat aansluit op de ruimtelijke karakteristiek ter plaatse.

Gorinchem, Maart 2012


3

Topografische kaart Made met aanduiding locatie Zandstraat

4


Impressies van de locatie en omgeving


5

Beleid Provinciaal Beleid Het beleid van de provincie Noord-Brabant is vastgelegd in de Verordening Ruimte en in de Structuurvisie. Op 1 maart 2011 is de Verordening ruimte Noord-

Verordening ruimte Noord-Brabant Legenda

Brabant 2011 in werking getreden.

Provincie Noord-Brabant

Besluitgebied

De locatie Zandstraat is gelegen in het zgn. ‘stedelijk Water

Regionaal waterbergingsgebied

Stedelijke ontwikkeling

Reserveringsgebied waterberging

Bestaand stedelijk gebied:

Waterwingebied

Stedelijk concentratiegebied

25-jaarszone zeer kwetsbaar

Zoekgebied verstedelijking:

Stedelijk concentratie gebied

!

Regionaal bedrijventerrein

Verordening ruimte (stedelijke gebieden)

RP: Ontwikkeling intensive veehouderij

Ontwikkeling intensieve veehouderij Extensiveringsgebied

Mogelijk doorgroeigebied Vestigingsgebied

Agrarisch gebied

algemene uitgangspunten:

Attentiegebied ehs

Groenblauwe mantel Beheergebied ehs

Nationaal landschap Cultuurhistorie

Het Groene Woud

!

- zorgvuldig ruimtegebruik Op basis van de Verordening Ruimte dienen bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke

De Hollandse Waterlinie

ontwikkeling te zijn gelegen binnen bestaand stedelijk

Aardkundig waardevol gebied

gebied (door middel van inbreiden, herstructureren,

Complex van cultuurhistorisch belang Cultuurhistorisch vlak

Agrarisch gebied

intensiveren, meervoudig ruimtegebruik of enig andere vorm van zorgvuldig ruimtegebruik).

Teeltondersteunende kassen toegestaan Zoekgebied voor windturbines

De locatie Made Zandstraat voldoet hier aan.

Bron: Provincie Noord-Brabant Opmaak: bureau ISP, tek.nr. 26.186 - 26.192, 17 dec 2010

Luchtfoto met ligging plangebied

6

- zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit

Zoekgebied voor behoud en herstel watersystemen

Overige agrarische ontwikkeling en windturbines Glasboomteeltgebied

Winterbed

Zoekgebied voor ecologische verbindingszone

Secundair landbouwontwikkelingsgebied

Glastuinbouw:

geldt binnen het provinciaal beleid een aantal

Aansluiting primaire waterkering

Ecologische hoofdstructuur

Primair landbouwontwikkelingsgebied, aandacht voor struweelvogels / dassen

Ontheffingsgebied artikel 3.3.5 lid 4

Primaire waterkering en beschermingszone

Natuur en landschap

Primair landbouwontwikkelingsgebied

Specifieke locatie intensieve veehouderij

Voor ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied

Langetermijnreservering winterbed

Verwevingsgebied

Ontheffingsgebied artikel 9.4 lid 4

100-jaarszone zeer kwetsbaar Boringvrije zone

Kernen in landelijk gebied

Gebied integratie stad-land

voor nieuwe (woningbouw)ontwikkelingen.

25-jaarszone kwetsbaar

Kernen in landelijk gebied

Zoekgebied verstedelijking

gebied’ en komt daarmee in principe in aanmerking


Gemeentelijk beleid Structuurvisie De gemeente Drimmelen heeft haar ruimtelijk beleid voor de toekomst vastgelegd in de StructuurvisiePlus. Deze stamt uit 2003. Momenteel worden de voorbereidingen getroffen door de gemeente voor een nieuwe structuurvisie. Bestemmingsplan Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Zandstraat, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 mei 1991 en goedgekeurd op 10 januari 1992. Het gebied is nu bestemd als agrarisch kernrandgebied.

Kaartbeeld StructuurvisiePlus 2003

Voor een ontwikkeling van het perceel tot woongebied zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld.

Bestemmingsplan


7

Ruimtelijke hoofdopzet Voor het perceel is een heldere, eenvoudige hoofdopzet ontwikkeld. Woningen richten zich met de voorzijde naar de Zandstraat, het verlengde van ’t Boveneindje en de nieuwe route, afgeleid van de Zandstraat. Op deze wijze ontstaat een helder bouwblok, in aansluiting op de omgeving. Het bouwblok zal worden uitgewerkt in een aantal losse bouwvolumes (woningrijen). Op de noordoosthoek aan de Zandstraat wordt voorzien in een apart bouwvolume. Daarmee reageert het plan op de ruimtelijke karakteristiek van de Zandstraat met vrijstaande woningen. De entreeroute vanaf de Zandstraat naar het woongebied wordt begeleid met een smalle groenstrook. Ten zuiden van de locatie is tussen de Zandstraat en de Blockmekerstraat een grote loods zichtbaar. Op de langere termijn zal herontwikkeling van de loods met omliggende percelen aan de orde zijn. Voor nu wordt op een royale groene buffer tussen de woningen en de loods ingezet. Parkeren voor de bewoners vindt plaats in het besloten middenterrein van het bouwblok. Op het middenterrein is er tevens ruimte voor een kleine

Ruimtelijke hoofdopzet

groene (speel)plek voor de toekomstige bewoners. Bezoekers parkeren langs de Zandstraat of langs het verlengde van ’t Boveneindje. Er wordt voldaan aan de parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning. De bestaande bomen aan de Zandstraat worden zo veel mogelijk gehandhaafd. De ruimtelijke hoofdopzet is onderzocht in een aantal varianten met in alle gevallen een woningaanbod in de goedkope prijscategorie.

8


Toekomstperspectief De ontwikkeling van het perceel aan de Zandstraat sluit op logische wijze aan op de woningbouwontwikkeling aan ’t Boveneindje van enkele jaren geleden. Het plan heeft bovendien een positief ruimtelijk effect op het bestaande woonbuurtje van ‘t Boveneindje: de huidige doodlopende straat krijgt een aantakking op de Zandstraat. Het woonbuurtje gaat, veel meer dan nu het geval is, onderdeel uitmaken van het ruimtelijk patroon van Made. Het plan aan de Zandstraat is tevens een logische ruimtelijke stap in mogelijk toekomstige ontwikkelingen. Op de langere termijn zou een verdere ontwikkeling van Made Oost aan de orde kunnen zijn. Ook zouden er op termijn plannen ontwikkeld kunnen worden voor een invulling van overige percelen tussen de Zandstraat en de Blockmekerstraat. Op vanzelfsprekende wijze biedt het plan Zandstraat aanknopingspunten om verbindingen te leggen met toekomstige woongebieden zowel ten noorden als ten zuiden van de locatie. Locatie aan de Zandstraat als onderdeel van mogelijk toekomstige ontwikkelingen


9

Woningbouwprogramma

Variantenstudie

In Made wordt op dit moment een aantal nieuwe

Binnen de hoofdopzet is gestudeerd op verschillende

ontwikkelingen gerealiseerd waaronder de plannen

ruimtelijke varianten. Hiernaast is een reeks van 4 va-

Made Oost en Prinsenpolder. Deze plannen gaan uit

rianten weergegeven.

van een mix aan woningtypen en prijscategorieën (vrijstaande woningen, tweekappers en rijwoningen).

Alle varianten gaan uit van de heldere hoofdopzet met bebouwing langs de Zandstraat en bebouwing langs

Voor het plan Zandstraat wordt exclusief ingezet op

het verlengde van ‘t Boveneindje.

koopwoningen voor starters in een betaalbare prijscategorie. Juist die kopers komen in de woningbouw-

In de eerste variant wordt aan de Zandstraat een vrij-

plannen in Made tot nu toe maar beperkt aan bod.

staande woning gesitueerd.

Er ligt hier dus een kans om aan starters met een be-

In variant 2 is gestudeerd op een bijzondere woon-

perkt inkomen die graag in Made willen blijven wonen

vorm aan de Zandstraat (4 onder één dak).

een mooie woning aan te bieden.

In de derde variant is er een blokje starterswoningen vervangen door seniorenwoningen. In de vierde variant zijn de woningen aan de zuidzijde meer opgeknipt en de richting net verandert. De getoonde varianten blijken niet allen financieel haalbaar.

10


Variantenstudie

schaal 1:2.000


11

Stedenbouwkundig plan

schaal 1:1.000

19.

31. 14.

1.

woningen met beukmaat 5,10 m. rood omlijnde woningen, beukmaat 5,40 m.

12


Stedenbouwkundig plan

Impressie stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan is een verdere uitwerking van variant 4. Langs de Zandstraat worden 2 blokjes rijwoningen en een meer markante kop aan het nieuwe straatje gerealiseerd. In het verlengde van ‘t Boveneindje wordt de straat begeleid met rijwoningen, opgeknipt in 3 korte rijtjes. Voor de woningen aan het verlengde van ‘t Boveneindje is een royale groene plek. Deze n Za

groene plek zorgt voor een goede overgang

t

a ra

t ds

naar en inpassing van de bestaande loods. Tevens kan deze dienen als waterberging. De oostelijke entree vanaf de Zandstraat wordt

e dj

begeleid met een groene strook van ca. 2,5

ein

t

n ve o B

meter breed. Gezien het beperkte aantal verkeersbewegingen stellen we een smal wegprofiel van ca. 4,50 m. breed voor. Dit sluit aan op de erfsituatie zoals bij ‘t Boveneindje. Parkeren voor de bewoners gebeurt op het binnenterrein, achter de woningen. Bezoekers kunnen parkeren in de openbare ruimte, langs de weg. Op het binnenterrein is tevens ruimte voor een speelplek voor de allerkleinsten. Het binnenterrein kan gezamenlijk eigendom worden van de bewoners in een VVE-constructie. Programma: - 26 starterswoningen (beukmaat 5,10 m.) - 5 starterswoningen (beukmaat 5,40 m.) Parkeren: - parkeernorm ca. 1,8 p.p. per woning - 32 parkeerplaatsen op het binnenterrein - 22 parkeerplaatsen op openbaar terrein


13

Impressie straatbeeld aan de Zandstraat, schaal 1:200 Dakkapellen, franse balkons en erkers worden optioneel aangeboden

Begane Grond tussenwoning

Begane grond hoekwoning

Begane grond hoekwoning met erker (optioneel)

Plattegonden schaal 1:100

14


Eerste verdieping , beukmaat 5,10 m.

Architectuur en woningtypes In architectuur sluiten we zo veel mogelijk aan op de beeldkwaliteit zoals die in ‘t Boveneindje is gerealiseerd. Heldere hoofdvormen met kap bepalen het beeld. Aardige toevoegingen als dakkapellen en franse balkons geven een wat gevarieerder beeld aan de straat. Deze worden optioneel aangeboden aan toekomstige kopers. Voor de materialisatie (gevelstenen en dakpannen) wordt zo veel mogelijk gekozen voor materialen zoals die in ‘t Boveneindje zijn toegepast.

Tweede verdieping

Beeldmateriaal: Marquart Architecten, Raamsdonksveer


15

            Robberstraat 5 4201 AK Gorinchem t 0183 - 821 497 e [email protected] www.welmersburgstedenbouw.nl

Stedenbouwkundig plan Zandstraat te Made. Maart 2012

Recommend Documents