Woningstichting Naarden
Jaarstukken boekjaar 2014
VOORWOORD Het jaar 2014 was in vele opzichten onrustig. Een parlementaire enquête moest aan het licht brengen welke problemen binnen de sector speelden. Al lange tijd was er een nieuwe Woningwet op komst. De besluitvorming duurde lang en pas in 2015 gaan de nieuwe regels in. De Wet Normering Topinkomens is aangepast en er is een nieuwe Governancecode op komst. Ook de veranderingen in de zorg zijn van invloed op corporaties. Mensen met een beperking zijn veel meer dan voorheen aangewezen op een reguliere woning. De herziene Woningwet is de basis voor een nieuwe regionale huisvestingsverordening. De rode draad is dat corporaties zich vooral richten op het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Voor Woningstichting Naarden betekent dit geen koerswijziging. Wij houden ons niet bezig met het bouwen van koopwoningen en hebben slechts een beperkt aantal vrije sectorwoningen. Wij hebben altijd onze aandacht gericht op mensen met een laag inkomen en dat blijven we doen. Daarbij ligt er bij Woningstichting Naarden een bijzonder accent op senioren. Intern was het ook een onrustig jaar. In april 2014 bleek er een onoverkomelijk verschil in visie op de toekomst van Woningstichting Naarden tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen. Met behulp van mediation is gepoogd partijen nader tot elkaar te brengen. Dat is helaas niet gelukt. Eind 2014 is via de rechter de arbeidsovereenkomst ontbonden. Van april tot oktober is het bestuur waargenomen door twee commissarissen. In oktober is mevrouw Poelstra aangesteld als interim directeur-bestuurder. De werving voor een nieuwe directeur-bestuurder is eind 2014 gestart. Bij het schrijven van dit verslag is de vacature ingevuld door ondergetekende. Hiermee is een onzekere periode voor de medewerkers afgesloten. Het verschil in visie tussen de directeur-bestuurder en de Raad van Commissarissen ging over het al dan niet zelfstandig voortbestaan van Woningstichting Naarden. Begin 2014 is hier een onderzoek naar gedaan. Gebleken is dat er geen noodzaak is om te fuseren. Eind 2014 is een start gemaakt met een nieuw beleidsplan. Alhoewel het beeld niet bestaat dat de koers van Woningstichting Naarden drastisch moet veranderen, is het toch goed de maatschappelijke opgave in Naarden goed in beeld te hebben en te bezien of we met onze woningen kunnen blijven voldoen aan de vraag. Vooruitlopend daarop is in april besloten om, bij wijze van een pilot, nieuwe huurders met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, een korting van € 100,= te geven. In november van het verslagjaar is besloten om, omwille van de daaraan verbonden financiële consequenties, de pilot te stoppen. Duidelijk is wel dat de betaalbaarheid in het geding is. Onze huren zijn relatief hoog ten opzichte van andere corporaties in de regio. We zien dat huurachterstanden oplopen en dat in steeds meer gevallen huurders een betalingsregeling niet na kunnen komen. Dit vraagt om een nadere analyse. In 2014 is gestart met het onderzoek naar vraag en aanbod. In 2015 wordt het beleidsplan verder uitgewerkt. Tenslotte werd in 2014 het 100-jarig bestaan van Woningstichting Naarden gevierd. De heer Paul Schneiders stelde een prachtig boek samen dat een beeld geeft van de ontwikkeling van volkshuisvesting in het algemeen en van Woningstichting Naarden in het bijzonder. Het bevat ook een overzicht van alle woningen en mooie beelden en -1-
verhalen van onze huurders. Op een zonnige zomerdag in juli is het eerste exemplaar van het jubileumboek overhandigd aan wethouder mevrouw Sanderse van de gemeente Naarden. De middag was extra feestelijk omdat de bewoners van de Huibert van Eijkenstraat hun straat hadden versierd zodat de feestelijkheden daar konden plaatsvinden. Zo konden we met onze huurders dit feest op een toepasselijke locatie vieren. Naarden, 22 juni 2015 Lilian Verheul directeur-bestuurder
-2-
Inhoud 1. Onze klanten ............................................................................................................ - 4 -
2.
3.
1.1
Verhuren aan de doelgroep .............................................................................. - 4 -
1.2
Wonen en zorg ................................................................................................. - 7 -
1.3
Leefbaarheid..................................................................................................... - 8 -
1.4
Klachtencommissie ......................................................................................... - 10 -
Onze woningen ...................................................................................................... - 11 2.1
Strategisch voorraadbeleid ............................................................................. - 11 -
2.2
Samenstelling van het bezit ............................................................................ - 11 -
2.3
Kwaliteit van woningen ................................................................................... - 13 -
Onze partners ........................................................................................................ - 17 3.1
Bewonerscommissies ..................................................................................... - 17 -
3.2
Maatschappelijke organisaties ........................................................................ - 17 -
3.3
Gemeente ....................................................................................................... - 18 -
3.4
Verbindingen .................................................................................................. - 18 -
3.5
Lidmaatschappen ........................................................................................... - 18 -
4.
Onze organisatie .................................................................................................... - 19 -
5.
Ons toezicht ........................................................................................................... - 21 -
6.
5.1
Governance en risicobeheersing .................................................................... - 21 -
5.2
Verslag Raad van Commissarissen ................................................................ - 22 -
Onze financiële resultaten...................................................................................... - 26 6.1
Financieel beleid en beheer ............................................................................ - 26 -
6.2
Financiële positie ............................................................................................ - 28 -
6.3
Risicomanagement ......................................................................................... - 28 -
7. Verklaring van het bestuur ...................................................................................... - 34 8.
Verklaring van de Raad van Commissarissen ........................................................ - 35 -
9.
Jaarrekening 2014 ................................................................................................. - 36 -
-3-
1. Onze klanten Woningstichting Naarden (WSN) is een kleine, flexibele organisatie met 9 medewerkers die zich inzet om betaalbare en goede huisvesting te bieden aan huishoudens die in onze dure regio geen woning kunnen kopen of die een bij hun woonsituatie behorende vraag naar zorg of begeleiding hebben. Voor de laatste groep bieden wij in onze vier seniorencomplexen (De Schans, De Bonnet, De Flank en Het Ravelijn) zelfstandige woningen aan. Hier wordt de zorg aangeboden vanuit zorgaanbieders die gevestigd zijn in de complexen. In 2014 zagen wij dat veel huurders te maken hebben met de gevolgen van de economische crisis. Bij meer huurders dan voorheen is sprake van een huurachterstand die ook met een betalingsregeling niet gemakkelijk ingelopen kan worden. 1.1
Verhuren aan de doelgroep
Nieuwe verhuringen WSN heeft in het verslagjaar 79 nieuwe huurcontracten afgesloten, waarvan 2 nieuwe huurcontracten met bestemming bedrijf. In 2014 zijn 69 woningen conform het regionale aanbodmodel via Woningnet aangeboden. Gemiddeld reageerden 42 woningzoekenden op een advertentie. Als woningen werden aangeboden aan een specifieke categorie – ouderen of jongeren – was het aantal reacties aanmerkelijk lager. De 69 woningen die volgens het aanbodmodel zijn verhuurd, zijn als volgt toegewezen: Regulier Senioren Urgentie Jongeren Vrije sector
29% 50% 4% 6% 1%
22 woningen 39 woningen 3 woningen 4 woningen 1 woning
De overige 8 woningen zijn als volgt toegewezen: Statushouders 6 woningen 8% Woningruil 1 woning 1% Interne verhuizing 1 woning 1% Nieuwe verhuringen naar woningtype en huurprijs Woningtype Netto huurprijsklasse < € 389,05 € 389,06 - € 556,82 > € 556,83 Eengezinswoning 7 Seniorenwoning 7 32 Gestapelde woning 7 24 Totaal 0 14 63
Totaal 7 39 31 77
In 2014 is iets meer dan 90% toegewezen aan huurders met een inkomen lager dan € 34.678,=. Hieronder vindt u de verantwoording van de 77 verhuringen.
Verhuringen aan huurders met een inkomen < € 34.678,= Overige toewijzingen sociale huurwoningen Contracten in vrije sector Totaal
-4-
Aantal Percentage 70 92,1 % 6 7,9 % 76 100,0 % 1 77
Op basis van de geldende regels voldoet WSN aan de gestelde normering. Woningtoewijzingen aan personen met een indicatie worden meegerekend bij de 90% toewijzingsruimte. Dit geldt ook wanneer een woningzoekende een inkomen heeft dat hoger is dan de vastgestelde inkomensgrens. In 2014 heeft WSN twaalf statushouders (6 woningen) gehuisvest. Wij hebben bericht ontvangen van de gemeente dat de in Naarden werkzame corporaties ultimo 2014 nog tien statushouders moeten huisvesten. Toewijzingen per leeftijds-, gezinssamenstelling- en inkomenscategorie Eenpersoonshuishoudens Leeftijd < 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar Totaal
Inkomen < € 389,05 0 0 0 0 0
< € 21.600 > € 21.600 < € 21.600 > € 21.600
Huurgrenzen € 389,06 - € 556,82 8 0 0 0 8
Totaal > € 556,83 22 7 11 4 44
30 7 11 4 52
Tweepersoonshuishoudens Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar Totaal
< € 29.325 > € 29.325 < € 29.400 > € 29.400
0 0 0 0 0
Huurgrenzen € 389,06 - € 556,82 2 0 1 0 3
0 0 0 0 0
Huurgrenzen € 374,45 - € 596,75 3 0 0 0 3
< € 389,05
Totaal > € 556,83 3 2 7 2 14
5 2 8 2 17
Drie- en meerpersoonshuishouden Leeftijd
Inkomen < € 389,05
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar Totaal
< € 29.325 > € 29.325 < € 29.400 > € 29.400
Totaal > € 596,76 2 3 0 0 5
5 3 0 0 8
Huurbeleid Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen, wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 34.085,= een hogere huurverhoging toegestaan. WSN heeft per 1 juli 2014 de huren van de meeste woningen verhoogd met 4,0%. Dit is gelijk aan het inflatiepercentage over 2013, vermeerderd met 1,5 procentpunt. De gemiddelde huurverhoging van WSN per 1 juli 2014 bedroeg 3,75%. De maximale huurverhoging in 2014 was niet alleen gebaseerd op de inflatie van 2013, maar was ook afhankelijk van de inkomensklasse van de huurders. WSN heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid huurders met een hoger inkomen een hogere huurverhoging te geven. Aan de andere kant hebben huurders die aantoonbaar een lager inkomen hadden dan in 2012 een lagere huurverhoging gekregen. Landelijk is de huur per 1 juli 2014 met gemiddeld 4,7% verhoogd. Dit is 2,2 procentpunt hoger dan de inflatie over het jaar 2013. -5-
Persoonlijke benadering Steeds meer huurders dreigen door de heersende economische crisis in de problemen te raken. Hoe kunnen we huurders helpen met betalen en goed betaalgedrag stimuleren? Ervaring leert dat het bij problemen belangrijk is om met een persoonlijk gesprek in een zo vroeg mogelijk stadium passende betaalafspraken te maken. Verloop huurachterstanden Sinds 2012 loopt de huurachterstand bij WSN op. Eind 2014 hadden 60 huurders een huurachterstand. Dat is 7,5% van de in totaal 800 huurcontracten. Het blijft een uitdaging voor WSN om optredende huurachterstand binnen twee maanden adequaat aan te pakken. Daarmee kan de gang naar de deurwaarder zoveel mogelijk worden voorkomen en blijven de huurder en de corporatie onnodige kosten bespaard. Jaar Aantal actieve co
Jaar
2014 2013 2012 2011
Aantal actieve contracten met huurachterstand
Huurachterstand
60 65 38 43
55.801,= 62.091,= 20.828,= 31.541,=
% van de jaarhuuropbrengst
0,94% 1,10% 0,39% 0,62%
Huurderving In 2014 bedroeg de gederfde huuropbrengst € 46.075,=. De huurderving is grotendeels het gevolg van leegstand tijdens de uitvoering van onderhoud bij mutatie. Van frictieleegstand of structurele leegstand is bij WSN geen sprake. De onderverdeling van de totale huurderving is als volgt: Huurderving wegens Leegstand woningen wegens mutatieonderhoud Leegstand te verhuren bedrijfsruimten Mutaties voorziening dubieuze vorderingen Afgeboekte oninbare vorderingen Totaal
Leegstand Oninbaarheid 27.545,= 6.280,= 5.747,= 6.503,= 33.825,= 12.250,=
Voorkoming van huurachterstand Het voorkomen van huurachterstand wordt door onze corporatie als een belangrijk speerpunt gezien. Hoe eerder mensen hun huurachterstand voldoen, hoe beter. Bij de eerste maand achterstand wordt persoonlijk door een medewerker contact opgenomen met de betrokkene en wordt er een betalingsregeling aangeboden. Bij het oplopen van de huurachterstand zetten wij dit beleid actief voort: wij wijzen de huurders op de extra kosten wanneer wij de vordering uit handen moeten geven aan de deurwaarder. Wij merken dat de economische crisis ook heeft geleid tot een hoger aantal huurachterstanden. Hoewel wij bij een huurachterstand direct “aan de bel” trekken, constateren wij dat sommige bewoners niet voor een betalingsregeling open staan. Wij constateren dat het aantal huurders dat schuldsanering zoekt via de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen stijgt. Wij werken nauw samen met de sociaal en maatschappelijk raadslieden van Versa. In het verslagjaar is begonnen met het op regelmatige basis afleggen van huisbezoeken.
-6-
Tweede Kansbeleid Een Tweede Kans is een laatste kans om te voorkomen dat een bewoner uit huis wordt gezet omdat er een huurachterstand is en/of overlast wordt veroorzaakt. In 2006 is het regionale project Tweede Kansbeleid van start gegaan. De corporaties en instellingen werken succesvol samen om bewoners met complexe problematiek, die vaak leidt tot financiële problemen, te begeleiden. Het doel van het Tweede Kansbeleid is dat de bewoner de problemen onder controle krijgt. Begeleiding van een hulpverlener is hierbij verplicht, zo ook de betaling van de maandelijkse huur. Als het doel is bereikt, wordt het Tweede Kanscontract omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Het traject duurt maximaal drie jaar. WSN werkt hierbij nauw samen met andere partijen zoals Kredietbank, Jellinek, GGD en Vangnet & Advies. Bij de uitvoering van de Tweede Kanstrajecten krijgt WSN ondersteuning van Sherpa, GGZ Centraal en Versa Welzijn. Meldingen 2014 In 2014 zijn er diverse meldingen van overlast binnengekomen. In de meeste gevallen gaat het om overlast door geluid, stank, vervuiling, onaangepast gedrag of door de woonomgeving in het algemeen. In sommige gevallen heeft WSN de rust kunnen herstellen door te bemiddelen. In een aantal gevallen is juridisch advies ingewonnen of is er een gerechtelijke procedure gestart. Cijfers: • 92,7% van de zittende huurders betaalde in 2014 op tijd de huur (2013: 92,0%). • 25% van de dossiers van de zittende huurders met een huurachterstand is door de deurwaarder in behandeling genomen (2013: 6,15%). • 15,6%, dat zijn er 7 van de 45 overige zittende huurders met een huurachterstand, heeft een betalingsregeling getroffen. • € 18.911,= staat nog als ‘te vorderen huur’ in de boeken van vertrokken huurders (2013: € 8.456,=). • 3 van de 7 aangezegde ontruimingen zijn in 2014 uitgevoerd, 2 huurders hebben hun sleutel voor de ontruimingsdata ingeleverd. • In 2014 is 1 Tweede Kanscontract succesvol afgerond. • Er zijn 3 nieuwe Tweede Kanscontracten getekend in 2014 en er liepen eind 2013 nog 4 Tweede Kanscontracten. • Er is 1 Kansrijk Wonentraject gestart maar niet succesvol afgerond.
1.2
Wonen en zorg
WSN is een corporatie van beperkte omvang die letterlijk en figuurlijk dicht bij haar huurders staat. Wonen, zorg en welzijn zijn, naast het verhuren van sociale woningen, kernwaarden. Ruim een derde van ons bezit is prima geschikt voor huisvesting voor de oudere doelgroep. Onderstaand een overzicht van ons zorggerelateerd bezit: Het Ravelijn Per 1 oktober 2008 is WSN eigenaar geworden van Het Ravelijn, gelegen aan de Graaf Lodewijklaan te Naarden, een complex met 105 tweekamer appartementen en 20 driekamer appartementen. Amaris Thuis heeft een kantoor in het gebouw en heeft zelf contracten afgesloten met zorgbehoevende bewoners.
-7-
De Flank WSN bezit eveneens 60 seniorenwoningen in De Flank aan de Diaconessenlaan naast het verpleeghuis Naarderheem. In dit complex is ook een zorgkantoor aanwezig. De Schans Dit complex bestaat uit 39 seniorenwoningen aan de Kon. Wilhelminalaan, gelegen naast de onlangs geheel gerenoveerde De Veste. Een recreatieruimte en het zorgkantoor zijn in De Bonnet aanwezig. De Bonnet De Bonnet bestaat uit 32 seniorenwoningen aan de Prinses Marijkehof. In dit woonzorgcomplex is tevens een kantoorruimte voor het zorgpersoneel en de zorgcoördinator gehuisvest. Daarnaast is er een gemeenschappelijke recreatieruimte, waar activiteiten worden georganiseerd ter stimulering van de sociale contacten tussen ouderen. De Bonnet is door middel van een overdekte verbindingsbrug verbonden met De Schans en Woonzorgcentrum De Veste. In dit complex is een ook een zorgkantoor aanwezig. Bijzondere woonvormen In het in 2013 opgeleverde complex De Beer zijn 24 ouderen met dementie gehuisvest. Het complex wordt gehuurd door Amaris, die eveneens de zorg levert. Dit complex omvat 24 onzelfstandige eenheden voor ouderen met dementie en is vrij uniek in Nederland, daar het een solitair gebouw betreft ten behoeve van één bepaalde doelgroep. WSN verhuurt 8 woningen voor het huisvesten van verstandelijk gehandicapten. Het betreft de volgende woningen: • 4 eengezinswoningen aan de Schout, ten behoeve van de huisvesting van twee groepen van 6 personen; • 3 twee- en driekamerwoningen aan de Vroedschap voor zelfstandig begeleid wonen; • 1 seniorenwoning aan de G. Schipperstraat voor de huisvesting van één persoon. In het volgende schema staan de seniorenwoningen naar huurprijsklasse afgebeeld: Huurprijs klasse Goedkoop Betaalbaar Duur Vrije sector Totaal
1.3
Netto huurprijs
Seniorenwoning
< € 389,05 > € 389,06 < € 556,82 > € 556,83 < € 699,48 > € 699,48
1 46 239 11 297
% van het totaal aantal woningen 0,1 % 5,6 % 29,4 % 1,3 % 36,4%
Leefbaarheid
De kwaliteit van wonen hangt af van de woning en de woonomgeving met alle mensen en organisaties die daarvan deel uitmaken en daarbij een rol spelen. WSN investeert op velerlei gebied in leefbaarheid, in technische, sociale en economische aspecten van leefbaarheid. Op lokaal niveau ontplooien wij activiteiten die wij zelf opstarten, maar ook in samenwerking met andere maatschappelijke spelers.
-8-
Hierbij valt te denken aan: • renovatie en herinrichting van openbaar groen • overleg met de gemeente over de huisvesting van statushouders • financiële bijdrage aan de jaarlijkse buurtmarkt op de Keverdijk • financiële bijdrage leveren aan de bewonerscommissies/verenigingen • overleg met ketenpartners • overleg met Vangnet en Advies en Grijs Genoegen (Leger des Heils) over problematische situaties • deelname aan wijkgericht werken (een gemeentelijk initiatief om met ketenpartners de leefbaarheid te verbeteren) • onderhoud groenvoorziening • gratis koffie en thee in de recreatieruimte van de seniorencomplexen De Schans, De Bonnet en Het Ravelijn • inzetten van een huismeester ten behoeve van een betere dienstverlening, hetgeen ook inhoudt dat deze een sociale functie heeft en doorverwijst wanneer nodig • extra schoonmaakacties rondom complexen • bij nieuwbouw voldoet ons hang- en sluitwerk qua niveau aan de eisen van het politie-keurmerk veilig wonen • overleg met de gemeente inzake huisvesting bijzondere doelgroepen • deelname aan intercollegiale en sectorbrede overleggen in het kader van wonen, welzijn en zorg • gesprekspartner bij totstandkoming lokale en regionale woonvisie WSN heeft drie speerpunten van beleid op het gebied van leefbaarheid, hieronder worden deze verder uitgewerkt: 1. de leefbaarheid rondom de woningen 2. de leefbaarheid tussen de bewoners onderling 3. bestrijding woonfraude De leefbaarheid rondom de woningen Wat betreft het verbeteren van de woonomgeving van ons woningbezit en de relatie die bestaat met de leefbaarheid rondom de woningen, wordt ieder jaar geïnvesteerd in het beheer en het onderhoud van het openbaar groen. De leefbaarheid tussen de bewoners onderling Een andere vorm van leefbaarheid is die tussen bewoners onderling. Hoewel Naarden een kleine gemeente is en in vergelijking met grote steden de overlast tussen bewoners onderling gering is, komt het toch voor dat wij geconfronteerd worden met problemen tussen bewoners. Wij vragen altijd eerst aan onze huurders of zij zelf het gesprek met hun buren willen aangaan, maar vaak is er sprake van al jaren durende overlast, taalproblemen en/of dermate grote cultuurverschillen dat bewoners er onderling niet meer uitkomen. WSN heeft hiervoor een structureel overleg in het leven geroepen met de ketenpartners die hier ook bij betrokken zijn. Dat zijn Vangnet en Advies, Versa, Vluchtelingenwerk, de politie, Jellinek, MEE, GGD, collega woningcorporaties en de gemeente. Het is onze ervaring dat wij relatief snel tot een oplossing kunnen komen, doordat in dit overleg van ketenpartners de lijnen kort zijn en men elkaar kent en weet te vinden. Wij moeten ook concluderen dat sommige problemen niet opgelost kunnen worden en de weg naar de rechter dan de enige oplossing biedt.
-9-
Bestrijding van woonfraude WSN voert een actief beleid ten aanzien van het voorkomen van woonfraude. Bij een vermoeden van onrechtmatige bewoning vragen wij de huurders dit aan ons te melden. Tevens hebben wij structureel overleg met de partners uit het Convenant Woonfraude: de corporaties, de gemeente, de politie en de sociale recherche. In het verslagjaar is een aantal adressen in onderzoek genomen. Er zijn geen gevallen van fraude geconstateerd. WSN is deelnemer aan het Hennepconvenant Midden-Nederland, waarin melding en aanpak van (vermoedelijke) hennepkwekerijen geregeld is. In het verslagjaar hebben we het jaarlijkse overleg bijgewoond. Er heeft één ontruiming plaatsgevonden die gemeld is door de bewoner zelf. Er zijn geen meldingen van vermoedelijke kwekerijen ontvangen of in onderzoek genomen. Wederom werd er in 2014 van elke nieuwe huurder een inkomensverklaring gevraagd en tevens moeten nieuwe huurders een verklaring ondertekenen inzake samenstelling huishouden en inkomen huurder en medehuurder. Dit in relatie tot de EU norm voor sociale huurwoningen waarvoor een maximaal jaarlijks gezinsinkomen geldt van € 34.678,=. 1.4
Klachtencommissie
Conform het reglement van de klachtencommissie kunnen bewoners hun ongenoegen over het handelen van medewerkers van de stichting, dan wel personen werkzaam in opdracht van de stichting, bij de klachtencommissie van de corporatie kenbaar maken. Over 2014 is door de klachtencommissie een jaarverslag opgesteld. In het jaar 2014 zijn geen klachten ingediend. De klachtencommissie is in 2014 eenmaal bijeengeweest voor het vaststellen van het jaarverslag. Op 31 december 2014 is de klachtencommissie als volgt samengesteld: Naam W. van der Meer J.W. Stroucken J.H.M. Voogt
Functie Lid Lid Lid
Aftredend op 31 december 2015 31 december 2016 31 december 2017
De presentiegelden die in het verslagjaar aan de leden van de klachtencommissie zijn verstrekt bedroegen in het totaal € 105,=.
- 10 -
2. 2.1
Onze woningen Strategisch voorraadbeleid
Het voorraadbeleid is vooral gericht op de samenhang tussen vraag op de markt, de economische en technische levensduur van de woningvoorraad, het huurbeleid en de technische kwaliteit van de woningvoorraad. Gezien de opgave van WSN is het accent bij het opstellen van het voorraadbeleid gelegd op het huurbeleid en het onderhoudsbeleid. In het verslagjaar zijn reeds verschillende signalen over de betaalbaarheid van de sociale voorraad in de regio afgegeven. De nieuwe Woningwet zal in de komende tijd aanpassingen vereisen op het gebied van het passend aanbieden, dat wil zeggen dat mensen met huurtoeslag zoveel mogelijk moeten wonen in een huis waarvan de huurprijs past bij hun inkomen. In 2015 wordt het in het kader van het nieuwe beleidsplan het strategisch voorraadbeleid herzien. 2.2
Samenstelling van het bezit
Hieronder wordt de samenstelling van het corporatiebezit in woninggrootte en woningtype naar huurprijsklasse weergegeven. Hierbij is uitgegaan van de huurprijsklassen die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in het verslagjaar onderscheidt. Huurprijsklasse
Netto huurprijs
Goedkoop Betaalbaar Duur Vrije sector
< € 389,05 > € 389,06< € 556,82 > € 556,82< € 699,48 > € 699,49
Totaal Procenaantal tueel woningen 45 5,5% 307 37,7% 439 53,9% 24 2,9%
Totaal
815
1, 2 of 3 kamerwoning 32 215 309 11
100%
4 of meer Eengezins kamer-woning woning 13 17 92 127 130 159 13 13
567
248
Meergezinswoning 28 180 280 11
316
Woningen tot een huurprijs van € 389,05 maken deel uit van de goedkopere woningvoorraad. Op 31 december 2014 behoorde van het woningbezit 5,5% tot deze categorie. De verdeling van het corporatiebezit naar bouwjaren is als volgt: Bouwjaar
Aantal woningen
Procentueel
1912-1944 1945-1960
60 4
7% 0%
1961-1970
175
21%
1971-1980
171
21%
1981-1990 1991-2000
176 143
22% 18%
2001-2010
56
7%
2011-heden
30
4%
815
100%
Totaal
- 11 -
499
De verdeling van het corporatiebezit naar huurklasse eind 2014 is als volgt:
Verdeling naar huurklasse 5%
3%
38%
< 389,05 > 389,06 < 556,82
54%
< 556,83 < 666,48 < 699,49
De gemiddelde huurprijs van het totale woningbestand van WSN bedroeg op 31 december 2014 € 564,70 per maand.
Woningvoorraad naar bouwjaar 7%
4%
7%
tot 1945
0%
1945 - 1960
18%
21%
1961 - 1970 1971 - 1980 1981 - 1999 1991 - 2000
22%
21%
2001 - 2010 2011 - heden
Verkoopbeleid In 2014 is besloten op beperkte schaal woningen te verkopen. Enerzijds om te zorgen voor voldoende middelen om de maatschappelijke opgave te realiseren, anderzijds om de leefbaarheid in de wijken te verbeteren. Tevens is besloten een villa, die als kantoor verhuurd is aan een zorgorganisatie en waarvan de huur is opgezegd per begin 2015, te verkopen. In 2014 zijn geen woningen verkocht.
- 12 -
2.3
Kwaliteit van woningen
Het doel van WSN is om het woningbezit in een kwalitatief goede staat te verhuren. De kwaliteit van de woningen is verwoord in het strategisch voorraadbeleid. Het woningbezit wordt jaarlijks geïnspecteerd. Het onderhoud wordt in een onderhoudsbegroting tot einde levensduur in beeld gebracht, waarbij het eerste jaar taakstellend is. Hieronder treft u een vergelijking aan van de werkelijke onderhoudsuitgaven in vergelijking met de geraamde kosten (x € 1.000,=) over het jaar 2014. Soort onderhoud
Begroting
Planmatig onderhoud Renovaties Dagelijks onderhoud Mutatie onderhoud Cyclisch onderhoud Advieskosten onderhoud Geactiveerd onderhoud TOTAAL ONDERHOUD
Lasten onderhoud 782 42 252 517 162 -/-165 1.590
Afwijking 652 30 172 411 140 38 -/-138 1.305
130 12 80 106 22 -/-38 -/-27 285
Planmatig onderhoud Om de woningen is een goede technische staat te houden is er in het verslagjaar in totaal € 652.420,= aan planmatig onderhoud uitgegeven. Hierin zit tevens een bedrag van negatief € 39.088,= verwerkt, zijnde een correctie op transitorisch onderhoud. De belangrijkste onderhoudswerkzaamheden die in 2014 zijn uitgevoerd zijn: dakbedekking vernieuwen, 36 woningen sanering asbest in waterputten, 42 woningen vervangen woningtoegangsdeuren en bergingsdeuren, 67 woningen buitenschilderwerk 2 complexen, 67 woningen vervangen collectief ketelhuis en warmwatervoorziening, in cascade-opstelling, in het Ravelijn plaatsen proefpui in verband met intern onderhoud in het Ravelijn aanbrengen elektrische deuropeners, 4 galerijen vervangen cv-ketels, 8 woningen dakramen vernieuwen, 8 woningen bemetering aanbrengen collectieve ketelhuizen i.v.m. de warmtewet, 2 complexen dakgoten reinigen, 8 complexen In de meerjarenonderhoudsbegroting stond een bedrag van € 782.163,= aan planmatig onderhoud begroot. De gerealiseerde planmatige onderhoudsuitgaven over het totale woningbezit wijken af ten opzichte van de begrote planmatige onderhoudskosten. De grootste afwijkingen zijn: 1. Uitgesteld onderhoud Een bedrag van € 230.830,= is overgeheveld naar 2015 en 2016. Dit bestaat met name uit: - Verschillende posten onderhoud in complex 25 Het Ravelijn. Hier is gekozen voor een grote clustering van werkzaamheden waarbij de uitvoering plaatsvind in 2015 en 2016. - Het verwijderen van septictanks in complex 10. De gemeente heeft vervanging van het riool, waaraan de septictanks zijn gekoppeld, uitgesteld naar 2015-2016. - Dakbedekking van de balkons in complex 15. - Aanbrengen dorpels in complex 24. - Liftonderhoud complex 18. Investering is in 2015 opnieuw begroot, inclusief nieuw gepland onderhoud tot een liftrenovatie. - 13 -
2. Vervallen posten Een bedrag van € 29.166,= is komen te vervallen. Dit bestaat met name uit: - Bestaande traanplaat drempelhulpen galerijen in complex 25 gehandhaafd i.p.v. vervanging door een gecoate uitvoering. - Aantal kleine posten in diverse complexen. 3. Extra budget In 2014 is er een extra budget aangevraagd van € 95.000,=. Dit bestaat met name uit: - Interne verbouwing in het Ravelijn - Asbestverwijdering in de garages van de J.P. Thijssepark 4. Onder handen werkzaamheden 2013 Werkzaamheden voor in totaliteit € 190.000,= zijn in 2014 uitgevoerd, doch drukken op de begroting van 2013. Renovaties In de meerjarenonderhoudsbegroting stond een bedrag van € 42.350,= voor renovaties van badkamers en keukens begroot. Aan deze renovatie is een bedrag van € 29.700,= besteed. Dagelijks onderhoud WSN streeft ernaar om individuele klachten van bewoners zo snel mogelijk op te lossen. Bewoners kunnen hun klachten dagelijks telefonisch, persoonlijk of per e-mail doorgeven. In principe wordt de klacht dezelfde dag in behandeling genomen en binnen twee weken opgelost, tenzij met de klant anders is afgesproken. Over de wijze waarop de onderhoudsklachten door de stichting en door de aannemers zijn afgewikkeld zijn geen klachten binnengekomen. In 2014 zijn 669 reparatieverzoeken behandeld. Dit komt neer op 0,82 klacht per woning. In 2013 was het aantal klachten 0,87 per woning. Het gemiddelde aantal klachten in het verslagjaar is t.o.v. 2013 nagenoeg gelijk gebleven. In het jaar 2014 bedroegen de totale kosten voor het dagelijks onderhoud € 172.196,= ofwel € 209,23 per verhuureenheid. In het jaar 2013 bedroegen de totale kosten voor het dagelijks onderhoud € 238.131,=, ofwel € 291,47 per verhuureenheid.
Kosten per VHE 1000 800 600
dagelijks onderhoud Aantal VHE
400 200 0 2006
2008
2010 jaar
2012
- 14 -
2014
Mutatieonderhoud WSN streeft ernaar om uitsluitend kwalitatief goede woningen te verhuren. Bij elke verhuizing doet zich de gelegenheid voor de woning aan te passen aan de huidige kwaliteitsnormen die WSN heeft verwoord in het strategisch voorraadbeleid. Daarom wordt bij iedere woningmutatie de woning kritisch beoordeeld op de technische staat waarin deze verkeert. Zo nodig wordt bij de mutatie de woning op de volgende onderdelen aangepast: de woning wordt voorzien van isolerende beglazing; eventuele aanwezige zachtboardplafonds worden vervangen door brandvertragende gipsplafonds; de woning wordt voorzien van een HR cv-installatie met daarin opgenomen een warmwatervoorziening; de technische installatie wordt gekeurd en zo nodig aangepast; indien noodzakelijk worden sanitair en keukeninrichting gemoderniseerd. In de meerjarenonderhoudsbegroting stond een bedrag van € 516.940,= aan mutatieonderhoud begroot. In het verslagjaar zijn 71 woningen en 2 bedrijven gemuteerd. Daarnaast zijn 6 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Tijdens de uitvoering van diverse mutatiewerkzaamheden hebben 59 woningen tijdelijk leeggestaan. In 2014 bedroegen de kosten van het mutatieonderhoud € 410.801,=. Dit bedrag heeft betrekking op totaal 51 mutatiewoningen (begroot: 50 woningen). Gemiddeld per mutatie bedroeg het mutatieonderhoud € 8.055,= per woning. Voor mutatie-uitgaven hoger dan € 2.750,= per woning worden voor uitgevoerd onderhoud aan keukens, badkamers en cv-installaties standaard bedragen geactiveerd, mits er op complexniveau voldoende ruimte is binnen de bedrijfswaarde van het betreffende complex. In het verslagjaar is een totaal bedrag van € 136.500,= aan mutatiekosten geactiveerd. Cyclisch onderhoud Voor storingen aan de cv-installatie, warmwatervoorziening en riolering zijn servicecontracten afgesloten. Bewoners kunnen rechtstreeks met de betreffende bedrijven bellen. Hierdoor wordt de bewoner snel geholpen. De onderhoudsbedrijven rapporteren jaarlijks over de uitgevoerde werkzaamheden. Er lopen ook servicecontracten die betrekking hebben op gebouwbeheer zoals bliksembeveiliging, brandmeldinstallaties, liftinstallaties en onderhoud aan automatische deuropeners. WSN kan bij calamiteiten direct een beroep doen op de diensten van diverse gespecialiseerde bedrijven. Duurzaam bouwen WSN wil bij het beheren en bouwen van woningen het milieu daar waar mogelijk minimaal belasten. In het ondernemingsplan is dit een doelstelling. In het strategisch voorraadbeleid is het duurzaam bouwen beleidsmatig verankerd. Enkele voorbeelden van duurzaam bouwen die voortdurend de aandacht krijgen: bij WSN zijn alle loden drinkwaterleidingen gesaneerd; bij mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden de woningen gecontroleerd op asbest en zo nodig gesaneerd; bij nieuw te verhuren woningen wordt de aanwezige geiser vervangen door een gesloten cv-installatie met warmwatervoorziening (dit gebeurt ook op verzoek van zittende huurders), uitsluitend worden cv-installaties toegepast met een hoog rendement; - 15 -
-
bij vervanging van sanitaire voorzieningen worden waterbesparende kranen, douchekoppen en spoelbakken geïnstalleerd; bij mutatiewoningen wordt enkel glas vervangen door isolatieglas (dit gebeurt tevens op verzoek van zittende huurders tegen een kostendekkende huurverhoging).
- 16 -
3.
Onze partners
WSN werkt nauw samen met bewoners, gemeenten, collega-corporaties en organisaties op het gebied van welzijn en zorg. We onderscheiden de volgende samenwerkingspartners: • bewonerscommissies • relevante overheden en hun instellingen op gemeentelijk en regionaal niveau • maatschappelijke organisaties op het terrein van zorg, welzijn, onderwijs en veiligheid • collega-corporaties 3.1
Bewonerscommissies
Met de bewonerscommissies hebben wij op regelmatige basis overleg. Onderwerpen die aan de orde komen zijn het toewijzingsbeleid, leefbaarheid, bewonersactiviteiten, tuinonderhoud en de publieke ruimten. De bewonerscommissies zijn: • bewonerscommissie Schans/Bonnet • bewonerscommissie Het Ravelijn • bewonersvereniging De Flank In ons zorggerelateerd bezit zijn veel vrijwilligers actief. Hetzij in de bewonerscommissies, hetzij op eigen initiatief dragen zij bij aan een prettige woonomgeving. Wij zijn erg blij met deze vrijwilligers, maar merken ook dat het steeds moeilijker wordt om mensen bereid te vinden vrijwilligerswerk te doen. Indien nodig ondersteunen wij de bewonerscommissies met het opstellen van jaarrekeningen of door te adviseren bij diverse vraagstukken. De bewoners betalen maandelijks een bijdrage voor de activiteiten van de bewonerscommissie. WSN incasseert de bijdrage en sluist dit per kwartaal door naar de bewonerscommissies. In De Flank incasseert de bewonersvereniging zelf haar bijdrage bij de aangesloten bewoners. 3.2
Maatschappelijke organisaties
In het kader van de contacten met externe partijen met betrekking tot beleidsvorming omtrent sociale volkshuisvesting, woonruimteverdeling, zorgpartijen, leefbaarheid, overlast en financiële ontwrichting geven wij hieronder een opsomming van onze (keten)partners: • • • • • • • • •
Regionaal Platform over woonruimteverdeling en Sociaal Domein Overleg tussen de 5 Gooise corporaties over woonruimteverdeling Woningnet Weesp over het (digitaal) aanbieden van onze huurwoningen Collega corporaties Gemeente Naarden en Dudok Wonen over de Prestatieafspraken Zorgoverleggen met Amaris en Vivium omtrent hun dienstverlening in onze complexen Casusoverleg met gemeente, politie, Vangnet & Advies en collegacorporatie betreft woonoverlast Het loket Wijzer, WMO-steunpunt van de gemeente Versa schuldhulpverlening en maatschappelijke dienstverlening
- 17 -
Jaarlijks vinden er gesprekken plaats met onze zorgpartners Amaris en Vivium omtrent raakvlakken tussen de verhuur van ons onroerend goed en de ervaringen van onze zorgpartners daarin. 3.3
Gemeente
De drie betrokken partijen (Dudok Wonen, WSN en gemeente Naarden) hebben besloten om vanwege de aanstaande fusie tussen Bussum, Naarden en Muiden de prestatieafspraken vooralsnog niet te vernieuwen. In algemene zin kan worden opgemerkt dat de contacten met de gemeente Naarden goed zijn: er is sprake van een beleidsmatige en praktische samenwerking die als constructief en nuttig wordt gezien. Wethouder van Wonen, Welzijn en Zorg, mevrouw Sanderse (CDA), is ons aanspreekpunt in volkshuisvestelijke zaken 3.4
Verbindingen
WoningNet verzorgt voor de corporaties in de regio de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele woningaanbod van woningcorporaties en regelt de verdeling van de woningen in onder andere de regio Gooi en Vechtstreek. De samenwerkende woningcorporaties Gooi en Vechtstreek bieden dagelijks hun vrijkomende woningen aan via WoningNet. 3.5
Lidmaatschappen
•
Aedes Aedes is de landelijk actieve brancheorganisatie voor woningcorporaties. De Nederlandse Woonbond Een landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden. VTW Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties is een beroepsvereniging, belangenbehartiger en bewaker van (de kwaliteit van) het interne toezicht bij woningcorporaties. NVBW De Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties behartigt de belangen van de bestuurder als werknemer in brede zin. MKW Brancheorganisatie voor het midden- en kleinbedrijf.
• •
•
•
- 18 -
4.
Onze organisatie
Woningstichting Naarden 100 jaar In 2014 bestond WSN honderd jaar. Om stil te staan bij deze mijlpaal heeft historicus Paul Schneiders opdracht gekregen een jubileumboek te schrijven. In het boek staan, naast een historisch overzicht, ook mooie foto’s van onze huurders, hun woningen en hun leefomgeving. Op een zonnige zomerdag in juli is het eerste exemplaar van het jubileumboek overhandigd aan wethouder Marleen Sanderse. De middag was extra feestelijk omdat de bewoners van de Huibert van Eijkenstraat hun straat hadden versierd zodat de feestelijkheden daar konden plaatsvinden. Veel bewoners waren aanwezig en namen het boek mee. De medewerkers hebben ter gelegenheid van het 100 jarig bestaan een excursie gemaakt naar Amsterdam, waar een rondleiding werd verzorgd omtrent de vele facetten van de Amsterdamse sociale volkshuisvesting. Medewerkers Het aantal medewerkers bestond op 31 december 2014 uit 9 (2013: 8), waarvan er 4 parttime werken. In totaal gaat het om 8,23 fte’s. De taak van directeur-bestuurder is vanaf 16 april 2014 op interim basis ingevuld. Ziekteverzuim / Arbo-zaken WSN is aangesloten bij Arbo-Vitale om medewerkers en leidinggevenden beter en actiever te ondersteunen bij de uitvoering van het verzuimbeleid. Daarnaast is er een verzekering afgesloten bij Loyalis voor ziekteverzuim. Het ziekteverzuimpercentage kwam in 2014 uit op 5,00% (2013: 2,09%). Ontwikkeling en opleiding De medewerkers van WSN volgen jaarlijks één of meerdere cursussen. Integriteit Sinds april 2006 heeft WSN een integriteitsbeleid. In dit beleid staan algemene regels en uitgangspunten beschreven over hoe men om moet gaan met geschenken, uitnodigingen en giften. Personeelsleden zijn bekend met dit beleid en hebben het document ondertekend. Elke medewerker is verplicht om bij het vermoeden van onregelmatigheden dit direct bij de directeur-bestuurder of bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen te melden. In 2014 zijn binnen de organisatie van WSN geen onregelmatigheden gemeld. Agressieprotocol In het kader van het agressieprotocol wordt halfjaarlijks met de medewerkers overleg gevoerd over de situatie met betrekking tot agressie. In 2014 hebben 3 medewerkers een melding van agressie gedaan. Klokkenluidersregeling Bij vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard, kunnen werknemers hiervan melding maken bij de voorzitter van de Raad van Commissarissen. - 19 -
Informatievoorziening De website blijkt een goed middel om met onze huurders en externe partijen te communiceren. De website is in 2014 bezocht door 7519 unieke bezoekers. In 2014 is een begin gemaakt om de website verder te verbeteren op het gebied van (actuele) informatievoorziening, structuur en service.
- 20 -
5.
Ons toezicht
5.1
Governance en risicobeheersing
Governancestructuur De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het functioneren van de directeurbestuurder en werkt conform het Reglement Werkwijze Raad van Commissarissen. De leden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Deze periode kan volgens de Governancecode maximaal met één keer vier jaar worden verlengd. Zij treden af volgens een vastgesteld rooster van aftreden. Voornaamste punten waar Woningstichting Naarden thans afwijkt van de Governancecode: 1. 2.
3. 4.
De CAO-woondiensten is van toepassing verklaard op de arbeidsovereenkomst van de heer J.P. Molenaar De aanbevelingen aangaande de benoeming en de ontslagprocedure voor de directeur-bestuurder worden niet gevolgd. De heer J.P. Molenaar is benoemd vóór invoering van de Code en WSN is derhalve gebonden aan de bestaande arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. WSN heeft geen investeringsstatuut, dit zal in 2015 worden ingevoerd. WSN heeft geen verbindingenstatuut, WSN heeft geen verbindingen.
Interne risicobeheersing en controlesystemen WSN onderhoudt operationele en financiële risicobeheerssystemen en -procedures en beschikt over controle- en rapporteringsystemen en -procedures. WSN heeft in december 2004 een Handboek Bedrijfsprocessen opgesteld. In dit handboek wordt een beschrijving gegeven van de bedrijfsprocessen van de stichting. De accountant heeft in de bevindingen van het verslagjaar 2013 aangegeven dat het Handboek Bedrijfsprocessen een update moet ondergaan. In 2014 heeft een stagiaire opdracht gekregen een nieuw handboek op te stellen. De output voldeed niet geheel aan de verwachtingen en het is daarom in 2014 nog niet afgerond. Nadere gegevens over de risicobeheersing en de interne controle en rapporteringsystemen en -procedures worden vermeld in het onderdeel financiële continuïteit. WSN tracht risico’s zoveel mogelijk te voorkomen door voortdurend alert te zijn op het waarborgen van haar financiële continuïteit. WSN wil haar risico’s en onzekerheden zoveel mogelijk beperken door: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
een adequate planning- en control cyclus gericht risicomanagement een treasurystatuut, dat jaarlijks wordt vastgesteld door het twee keer per jaar opvragen van financiële informatie door CorpoData word de verantwoording financiële gegevens geborgd. CorpoData is een gezamenlijk initiatief van het CFV, WSW en het Ministerie van VROM. accountantscontrole door een onafhankelijk accountant frauderisicoanalyse gebruik van G-rekeningen en afdrachten verlegde btw aan belastingdienst het financieel monitoren van lopende projecten in elke RvC vergadering uitgebreide periodieke rapportages aan de RvC
- 21 -
Verzekering WSN heeft een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten bij assurantiemakelaar MARSH te Amsterdam. Informatiebeveiliging Met onze externe ICT-leverancier hebben wij een Service Level Agreement afgesloten voor het beheer en ondersteuning van ICT-diensten. 5.2
Verslag Raad van Commissarissen
De Governancecode Woningcorporaties is voor de Raad van Commissarissen leidraad voor haar werkwijze en verantwoording. In het verslag van de Raad van Commissarissen is in het jaarverslag te lezen op welke wijze de Raad invulling geeft aan het toezicht en de code. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van WSN bestond begin 2014 uit vijf personen. De leden van de Raad zijn benoemd aan de hand van een schriftelijke profielschets. Leden van de Raad worden in beginsel benoemd voor een periode van vier jaar met een (eenmalige) mogelijkheid tot herbenoeming. Twee commissarissen hebben vanaf 16 april 2014 de functie van directeur-bestuurder tijdelijk waargenomen. Vanaf dat moment tot aan het eind van 2014 bestond de Raad van Commissarissen uit drie personen. Samenstelling Raad van Commissarissen op 31 december 2014 De heer M. Luif Voorzitter De heer R. Takkenberg Lid Mevrouw M.O. van Luijn Lid op voordracht van huurders De heer M. Luif, geboren op 3 juli 1946 Functie Benoemd Aftredend Functie dagelijks leven Relevante nevenfuncties
Voorzitter Januari 2009, herbenoemd in december 2010 en december 2014 December 2016 (niet herbenoembaar) Voormalig afdelingshoofd en loco-gemeentesecretaris Geen
heer R. Takkenberg, geboren op 21 november 1967 Functie Lid Benoemd Januari 2009 en herbenoemd in december 2012 Aftredend December 2016 (niet herbenoembaar) Functie dagelijks leven Directeur van de Takkeno Groep Relevante nevenfuncties Geen Mevrouw M.O. van Luijn, geboren op 23 augustus 1964 Functie Lid op voordracht van de huurders Benoemd September 2012 Aftredend September 2016 (herbenoembaar) Functie dagelijks leven Docent Zorg en Welzijn Relevante nevenfuncties Geen
- 22 -
Profielen In het reglement van de Raad van Commissarissen zijn profielen omschreven waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen worden geschetst. De profielschetsen zijn in het jaar 2002 vastgesteld en worden onverkort gehandhaafd. Gegevens bestuur Van 1 januari tot 16 april 2014 was de heer Molenaar directeur-bestuurder. De honorering van de heer Molenaar valt onder de overgangsregeling van de Wet op de Normering Topinkomens (W.N.T.) Aan de heer Molenaar zijn geen persoonlijke leningen of garanties verstrekt. Er is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen dan wel transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen. Op 9 april 2014 heeft de heer Molenaar zich ziek gemeld. Op 16 april 2014 heeft de RvC hem vrijgesteld van werkzaamheden vanwege een zwaarwegend verschil in visie op de toekomst van WSN. In december 2014 is de arbeidsovereenkomst met de heer Molenaar door de rechter ontbonden per 31 december 2014. De rechter heeft hierbij een ontslagvergoeding vastgesteld. Vanaf 16 april hebben 2 commissarissen, de heren Horseling en Jellema de bestuurdersfunctie waargenomen. Op 16 oktober is mevrouw Poelstra benoemd als interim bestuurder.
Vergoedingen Raad van Commissarissen De normering van de leden van de Raad van Commissarissen is vastgesteld op € 6.975,= voor de voorzitter en € 4.650,= voor de overige leden. De vergoedingen passen binnen de honoreringscode voor commissarissen van de VTW en daarmee binnen de Governancecode.
Wet normering topinkomens De honorering van het bestuur en Raad van Commissarissen in 2014 is, volgens de definities van de WNT, verantwoord op pagina 64 in de jaarrekening. Commissies De Raad van Commissarissen heeft geen commissies ingesteld. Activiteiten van de Raad van Commissarissen In totaal heeft de Raad van Commissarissen in 2014 zes maal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn tijdens de vergaderingen, behoudens incidentele verhinderingen, aanwezig geweest. Onderwerpen op de agenda waren: Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag Het treasurystatuut Betaalbaarheid Kwartaalrapportages Rapportage en verslaglegging accountant Huurprijsbeleid Bewonersoverleggen Toekomst en ontwikkelingen Het Ravelijn Nieuwbouw Van Hogendorplaan Prestatieafspraken met de gemeente Naarden Corporatie in perspectief van het CFV - 23 -
Meerjarenbegroting Toekomst Woningstichting Naarden Korting op huren Strategisch Voorraadbeleid Verkoop woningen
Besluiten Raad van Commissarissen 2014 Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2013 Huurbeleid per 1 juli 2014 Strategisch voorraadbeleid Treasurystatuut 2014 Directeur-bestuurder vrijstellen van werk Benoeming waarnemend bestuurders Verkoopbeleid Benoeming voorzitter RvC Ontslag directeur-bestuurder Werving nieuwe directeur-bestuurder De RvC is diverse malen bijeengekomen buiten de reguliere vergaderingen. Dit was nodig in verband met het verschil in visie met de directeur-bestuurder. Daarnaast zijn aparte besprekingen geweest over een nieuw beleidsplan dat in 2015 gereed is. Evaluatie eigen functioneren Raad van Commissarissen De Raad heeft op 6 januari 2015 buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder vergaderd. Voor deze zelfevaluatie is geen gebruik gemaakt van een onafhankelijke deskundige. In deze vergadering is gesproken over het functioneren van de RvC als geheel en van leden van de RvC afzonderlijk. Ook is de relatie met de waarnemendbestuurders besproken. Onafhankelijkheid De Raad van Commissarissen van WSN voldoet aan de onafhankelijkheidscriteria van de Governancecode. Bij een Raad bestaande uit vijf leden worden twee leden van de Raad van Commissarissen benoemd op voordracht van de huurders. Eind vorig jaar bestond de Raad uit drie leden, waarvan één op voordracht van de huurders. Geen van de commissarissen onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van WSN. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met een andere woningcorporatie, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn commissariaat. Relevante nevenfuncties van commissarissen of de directeur-bestuurder worden gemeld aan de Raad van Commissarissen en zijn als zodanig vermeld in dit verslag. Het reglement van de Raad van Commissarissen bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. In het verslagjaar hebben geen zaken plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Interne informatievoorziening De Raad van Commissarissen werd in 2014 tijdig voorzien van adequate informatie voor haar toezichthoudende taak. De reguliere rapportages spelen daarin een belangrijke rol. De besluitenlijsten van de directeur-bestuurder worden ter kennisneming gebracht van - 24 -
de RvC. Aanvullend verstrekt de directeur-bestuurder mondelinge en schriftelijke informatie over belangrijke activiteiten en projecten die niet in het jaarplan zijn opgenomen. De voorzitter van de RvC en de directeur-bestuurder voeren regelmatig overleg over actuele zaken en de voortgang van projecten. Externe accountant De accountant is benoemd door de Raad van Commissarissen voor een periode van drie jaar. De accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening aan de Raad van Commissarissen. De accountant Baker Tilly Berk (BTB) is door de Raad van Commissarissen aangewezen om de jaarlijkse controles uit te voeren en hiervan verslag uit te brengen. De bespreking van de jaarrekening in de Raad van Commissarissen vindt plaats in aanwezigheid van de accountant. In het verslagjaar heeft de R.v.C. enige malen advies over de W.N.T. ingewonnen bij de accountant. Beoordeling van het stelsel van beheersing Het treasurystatuut wordt jaarlijks door WSN geactualiseerd en opnieuw vastgesteld. Bij WSN wordt gekeken naar de financieringsbehoefte van de organisatie als geheel en niet uitsluitend naar de projectfinanciering. Nieuw aan te trekken leningen worden afgestemd op de bestaande leningenportefeuille. Bij de keuze van de looptijd wordt rekening gehouden met de bestaande verplichtingen en met de noodzaak om renterisico’s te minimaliseren. Voorstellen aan de Raad van Commissarissen worden, indien nodig, van een financiële verantwoording en advies voorzien. In het treasurystatuut is een solvabiliteit van 10%, op basis van historische kostprijs, opgenomen als ondergrens om de financiële continuïteit van de corporatie te garanderen. Permanente educatie Specifieke informatie en kennis voor toezichthouders wordt verkregen via de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en Aedes. Tevens worden bijeenkomsten en symposia bezocht. Website Op de website van Woningstichting Naarden zijn o.a. de volgende documenten te raadplegen: • statuten • governancecode • jaarrekening en jaarverslag • visitatierapport
Andere activiteiten RvC De voorzitter heeft de RvC vertegenwoordigd in alle situaties die zich voordeden in het kader van het ontslag van de directeur-bestuurder.
- 25 -
6. 6.1
Onze financiële resultaten Financieel beleid en beheer
Waarborgen van de financiële continuïteit Onder het waarborgen van de financiële continuïteit wordt verstaan: het op een zodanige wijze beheren van financiële posities en geldstromen, dat de daaraan verbonden risico’s voor de organisatie worden beperkt en zo mogelijk geëlimineerd. De inkomsten en uitgaven moeten in evenwicht zijn en er moeten voldoende middelen beschikbaar zijn voor toekomstige uitgaven. Waarderingsgrondslag WSN waardeert haar sociale en commerciële vastgoed tegen historische kostprijs minus afschrijving dan wel de lagere bedrijfswaarde. Begroting versus realisatie in het verslagjaar WSN heeft 2014 afgesloten met een negatief jaarresultaat van € 2.621.759,=. Dit is het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening na belastingen. De begroting van 2014 is op basis van historische kostprijs volgens de minimum waarderingsregels opgesteld. Het begrote jaarresultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening na belastingen van WSN was geraamd op negatief € 461.194,=. Het verschil tussen de begroting en het gerealiseerde jaarresultaat bedraagt € 2.160.565,=. De belangrijkste verschillen zijn: Omschrijving Opbrengsten in servicekosten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoudslasten Lasten servicekosten Belastingen Diversen Totaal
Bedrag x € 1.000 -/- 69 -/- 33 -/- 2.591 -/- 175 -/- 23 323 144 250 13 -/- 2.161
Waardeveranderingen De mutatie waardeveranderingen wordt enerzijds veroorzaakt door een toevoeging/vrijval aan de voorziening onrendabel top nieuwbouwwoningen en anderzijds door de toepassing van de minimumwaarderingsregeling voor de bestaande bouw. Voor het sociaal en het commerciële vastgoed is dit op basis van historische kostprijs minus afschrijving dan wel de lagere bedrijfswaarde. Het inrekenen van de verhuurderheffing is de hoofdoorzaak van de negatieve ontwikkeling van de waardeveranderingen. Voor een nadere toelichting verwijzen wij u naar pagina 73.
- 26 -
Belastingen Met ingang van 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (vpb). Voor de jaren 2008 t/m 2011 heeft WSN voor de vpb gebruik gemaakt van de herbestedingsreserve. Hierdoor bedraagt de fiscale winst voor deze jaren nihil en hoeft er geen vpb betaald te worden. Vanaf 2012 kan WSN deze faciliteit, door een wetswijziging, niet meer gebruiken. WSN maakt sinds 2012 gebruik van de fiscale afwaardering van vastgoed in exploitatie. Op basis van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst mogen huurwoningen in fiscale zin worden afgewaardeerd, indien er sprake is van een duurzame waardedaling. De fiscale boekwaarde wordt afgezet tegen de WOZ-waarde 2014. Indien de deze WOZ-waarde minder bedraagt dan de boekwaarde, dan is een afwaardering (voorwaartse verliesverrekening) mogelijk. In de jaarrekening wordt hiervoor zowel een actieve als passieve latentie gevormd. Hierdoor bedraagt de fiscale winst voor de komende jaren nihil en zal wederom geen vpb betaald worden. Belastinglatentie Bij aanvang van de belastingplicht is de fiscale openingsbalans opgemaakt, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient WSN een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie moet worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Solvabiliteit op basis van historische kostprijs Solvabiliteit is het vermogen om te voldoen aan langlopende verplichtingen. WSN heeft als doelstelling een solvabiliteit van hoger dan 10% bij waardering op historische kostprijs. Alleen dan is er in financiële zin voldoende beleidsruimte om de volkshuisvestingstaken blijvend waar te maken. De solvabiliteit wordt berekend door het eigen vermogen te delen op het balanstotaal. Eind 2014 bedraagt de solvabiliteit 17,9% (2013: 24,3%). Dit is boven de intern geformuleerde ondergrens. De afname van de solvabiliteit ten opzichte van 2013 is een gevolg van het negatieve jaarresultaat over 2014. Beleggingen Het beleggingsbeleid van WSN is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks wordt het treasurystatuut geactualiseerd en door de Raad van Commissarissen voor de duur van één jaar vastgesteld. Overeenkomstig de beleidsuitgangspunten worden overtollige middelen voornamelijk op korte termijn (deposito’s < 1 jaar) belegd.
- 27 -
6.2
Financiële positie
Het financieel beleid van WSN is erop gericht dat de corporatie een financieel gezonde organisatie blijft om de uiteindelijke doelen te kunnen blijven realiseren. Het Waarbogrfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft met ingang van 2014 een nieuw beoordelingsmodel waarbij de focus zal liggen op risicobeoordeling. Bij de beoordeling van corporaties gaat het WSW kijken naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporaties, en specifiek de financiering. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Het WSW gaat hierbij in de kern uit van vijf financiële beoordelingsratio’s. Beide onderdelen tellen voor 50% mee in de uiteindelijke beoordeling. De Business Risk wordt in kaart gebracht door middel van 24 vragen. De Financial Risk gaat uit van vijf beoordelingsratio’s. Ratio’s In volgorde van belangrijkheid zijn dit de Interest Coverage Ratio (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR), Loan-to-Value (LTV), Solvabiliteit en de dekkingsratio. De ICR en DSCR zijn ratio’s voor het beoordelen van de kasstromen op de korte termijn. De LTV en de solvabiliteit zijn ratio’s voor het beoordelen van de kasstromen op de lange termijn. Waardering van vastgoed voor deze ratio’s is de bedrijfswaarde. De dekkingsratio werd al door het WSW toegepast en dit betreft het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen ten opzichte van de bij het WSW ingezet onderpand (op basis van de woz-waarde). Voor alle vijf de ratio’s is de score voldoende: Ratio ICR DSCR LTV Solvabiliteit * Dekkingsratio
Norm WSW > 1,4 > 1,0 < 75% > 20% < 50%
WSN 1,61 1,36 59% 42% 22%
Opmerking Voldoet aan WSW norm Voldoet aan WSW norm Voldoet aan WSW norm Voldoet aan WSW norm Voldoet aan WSW norm
* Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde 6.3
Risicomanagement
De volgende systemen/instrumenten worden structureel ingezet in het kader van risicomanagement: 1. informatievoorziening; 2. administratieve organisatie; 3. risicoanalyse. Ad. 1: informatievoorziening De RvC en directeur-bestuurder worden op een adequate wijze van informatie voorzien, zodat de organisatie en bedrijfsvoering ‘in control’ blijven. De RvC ontvangt tussentijdse rapportages m.b.t. voortgang van de jaarbegroting, de projectenportefeuille en financiële overzichten. - 28 -
Ad. 2: administratieve organisatie Alle bedrijfsprocessen zijn in een handboek administratieve organisatie opgenomen. De primaire bedrijfsprocessen zijn gedetailleerd uitgewerkt en bestuurlijk vastgesteld. Ad. 3: risicoanalyse De relevant geachte risico’s en getroffen beheermaatregelen worden hieronder kort nader belicht. Projectontwikkelingsrisico Projectontwikkeling omvat het initiëren, ontwikkelen, voorbereiden en uitvoeren van nieuwbouw-, renovatie- en grootonderhoudsprojecten. Het project wordt binnen de organisatie afgestemd, zodat het past binnen het huurbeleid en het financieel beleid. De voortgang van de projecten wordt bewaakt via technische en financiële projectoverzichten. Bij elke vergadering van de RvC worden de overzichten van lopende projecten gepresenteerd. Het uitgangspunt is dat projecten worden aanbesteed en volgens het aanbestedingsbeleid worden vastgesteld door de RvC. Indien van dit uitgangspunt wordt afgeweken, wordt daarover een apart besluit genomen. In 2014 zijn de projecten aanbesteed. Grondaankopen WSN heeft één risicovolle aankoop verricht in 2008. Dit betreft een villa aan de A. van Burenlaan 2 te Naarden. De villa is aangekocht voor de prijs van € 1.431.000,=. In de balans wordt dit verantwoord onder onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. De villa is gewaardeerd conform de recentste taxatiewaarde zijnde € 990.000,=. De villa staat met ingang van 1 februari 2015 te koop. Treasuryrisico’s WSN heeft in november 2003 voor het eerst een treasurystatuut opgesteld en goedgekeurd. Hierin staan de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van onder meer directie, RvC en de financieel administrateur. Jaarlijks wordt het treasurybeleid met de RvC geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Het bijgestelde treasurystatuut voor 2014 is op 18 februari 2014 door de RvC goedgekeurd. De treasuryactiviteiten omvatten leningenmanagement, cashmanagement, beleggingsbeleid en rentemanagement. In het treasurystatuut zijn de uitgangspunten en doelstellingen vastgelegd. Transacties, gebaseerd op een voortschrijdende meerjarige kasstroombegroting, worden besproken door de directeur-bestuurder en financieeladministrateur. De financiële beslissingsbevoegdheid en tekenbevoegdheid zijn in een procuratieregeling in het treasurystatuut opgenomen. De procuratieregeling is eind 2012 geactualiseerd en in januari 2013 bestuurlijk vastgesteld en goedgekeurd. Een factuur wordt alleen betaalbaar gesteld indien het conform de procuratieregeling is ondertekend. Altijd zijn minimaal twee handtekeningen van de verantwoordelijke personen binnen WSN vereist, het zogenaamde ‘vier ogen principe’. De corporatie maakt geen gebruik van derivaten en daarvan afgeleide producten. Tijdelijk overtollige geldmiddelen worden risicomijdend belegd in rekeningcourant. In aandelen of andere effecten wordt niet belegd.
- 29 -
Vastgoedbeheer risico De kwaliteit van het vastgoed is vooral afhankelijk van de manier waarop de bewoners met de woning omgaan en het onderhoud dat zowel door WSN als de bewoners wordt uitgevoerd. Jaarlijks wordt er een 10-jarenonderhoudsbegroting opgesteld, waarvan het eerste jaar taakstellend is. Voorafgaand aan de uitvoering wordt gecontroleerd of het onderhoud zoals omschreven nodig is. Bestuurlijk risico De bestuurlijke risico’s omvatten het interne toezicht door de RvC en het bestuur door de directeur-bestuurder. Raad van Commissarissen Naast de algemene deskundigheid van de RvC hebben de leden specifieke kennis en expertise: financieel-economisch, juridisch, (lokale) volkshuisvesting, personeel en organisatie en wonen en ruimtelijke ordening. Onze RvC is zich zeer bewust van het grote belang van goed intern toezicht. In het verslag van de RvC is aangegeven hoe de RvC opereert en hoe de informatievoorziening aan de RvC is geregeld. Directeur-bestuurder De organisatie meent met mevrouw L. Verheul, die per 1 april 2015 is aangetreden, over een directeur-bestuurder te beschikken die voldoende kennis van zaken heeft en de RvC goed informeert. Elk jaar beoordeelt de RvC het functioneren van de directeurbestuurder. Exploitatierisico Het financiële risico van het exploiteren of verhuren van woningen bestaat uit leegstand na huuropzeggingen en nieuwbouw, renovaties of groot onderhoud, foutieve huurprijzen bij verhuur en huurverhoging. In het kader van de Europese wetgeving moet WSN vanaf 1 januari 2011 90% of meer van haar sociale huurwoningen met een kale huurprijs tot € 699,48 (liberalisatiegrens) toewijzen aan huishoudens met een jaarlijks verzamelinkomen tot € 34.678,=. De toewijzing is in 2014 tussentijds intern gecontroleerd en WSN voldoet aan de Europese wetgeving. De kans op huurachterstanden neemt door de 90% regel wel toe, omdat minder woningen aan huurders met middeninkomens worden toegekend. Leegstandsrisico’s De doelstelling is om mutatieonderhoud in maximaal 1 maand uit te voeren. Tevens wordt een leegstaande woning door een goed proces zo spoedig mogelijk geadverteerd, zodat de woning na afronding van de werkzaamheden binnen uiterlijk twee weken weer verhuurd wordt. Hiermee wordt langdurig leegstand na huuropzeggingen voorkomen. Overige risico’s Huurcontracten worden opgesteld door de verhuurmedewerker en vervolgens gecontroleerd door de financieel-administrateur, waarna gecontroleerd en ondertekend wordt door de directeur-bestuurder. Hiermee wordt voorkomen dat er een woning met een foute huurprijs wordt verhuurd.
- 30 -
Verkooprisico In 2014 zijn er geen woningen verkocht, doch in 2014 is besloten op beperkte schaal woningen te verkopen. WSN verkoopt twee woningen per jaar. Er is derhalve een laag verkooprisico. Informatiseringrisico Het primaire bedrijfssysteem BIS/NOA draait als een SAAS (Software As A Service) bij NCCW in Almere.Deze dienst levert NCCW aan meer dan de helft van alle woningcorporaties. Jaarlijks vindt bij die leverancier een Electronic Data Processing (EDP) audit plaats. De kantoorautomatisering (1 server en 9 werkstations) en aanvullende applicaties met eigen databases worden verzorgd vanuit een eigen afgesloten computerruimte in het kantoor. Het technische beheer van de eigen hardware is uitbesteed aan Gooiland ICT te Naarden. De afspraken met de leverancier zijn vastgelegd in een Service Level Agreement (SLA). Toegang tot systemen zowel extern als intern gebeurt via beveiligingsprotocollen. Wachtwoorden worden ververst indien nodig en de toegangsrechten worden jaarlijks beoordeeld. De registratie van woningzoekenden, de aanbieding van woningen en de verantwoording van verhuringen wordt gedaan via het systeem van WoningNet te Weesp. Verhuurmedewerkers hebben hier een persoonlijk account. De beveiliging van (persoons) gegevens wordt door WoningNet gewaarborgd. Debiteurenrisico Het debiteurenrisico bestaat vooral uit (oninbare) huurachterstand. Een huurder met incidentele huurachterstand van één of twee maanden, ontvangt een schriftelijke aanmaning. Op het moment dat een aanmaning geen of onvoldoende effect heeft, wordt actief contact gezocht met de huurder om een betalingsregeling te treffen. Vorderingen van huurders met een frequente of structurele huurachterstand van twee maanden of meer, worden overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder. In enkele gevallen is het nodig om nadere afspraken te maken omdat de huurder in een schuldsaneringstraject zit of omdat de huurder een tweedekanscontract wordt geboden. Door het actief en consequent toepassen van deze huurincassomaatregelen wordt het risico van onbeheersbare achterstanden beperkt. Crediteurenrisico WSN werkt met vele crediteuren, met name op het gebied van onderhoud en nieuwbouw. De kans dat bedrijven failliet gaan, is de laatste jaren toegenomen. Nieuwe aannemers worden gecontroleerd op onder andere kredietwaardigheid. Bestaande aannemers moeten in het kader van de Wet Keten Aansprakelijkheid met een verklaring van de Belastingdienst aantonen dat zij en hun onderaannemers de loonheffingen hebben afgedragen. Daarnaast moeten aannemers een aflopende of doorlopende Construction All Risks (CAR) verzekering afsluiten en bij opdrachten m.b.t. nieuwbouw, renovatie en groot onderhoud een bankgarantie afgeven. - 31 -
Belangrijkste maatregel is echter dat werkzaamheden na afronding worden gefactureerd en na controle worden betaald. Indien nodig, wordt een deel van het factuurbedrag op de geblokkeerde G-rekening van de aannemer overgemaakt. Tevens wordt de verlegde btw rechtstreeks naar de Belastingdienst overgemaakt. Fiscaalrisico WSN heeft onder andere te maken met vennootschapsbelasting, omzetbelasting, loonbelasting en overdrachtsbelasting. Voor de uitvoering van de vennootschapsbelasting wordt gebruik gemaakt van de adviezen van een belastingadviseur. In geval van veranderende wet- en regelgeving volgen medewerkers relevante cursussen, zodat de noodzakelijke kennis in de organisatie aanwezig is. Op deze wijze kunnen onze medewerkers tijdig risico’s signaleren en specialistische kennis inwinnen bij complexe vraagstukken. Het fiscaalrisico is vanwege nog niet definitief vastgestelde vennootschapsbelastingaangiftes dan ook als beheersbaar (laag) in te schatten. Arborisico Competente medewerkers die hun werkzaamheden juist en naar tevredenheid verrichten vormen de basis voor WSN om haar doelstellingen te realiseren. Begrippen zoals toezicht, transparante organisatie en integere en capabele medewerkers zijn volgens de Corporate Governancecode Woningcorporaties uitgewerkt in onder meer: • • • •
de organisatiestructuur de integriteitscode de klokkenluidersregeling het agressieprotocol
Medewerkers zijn verantwoordelijk om ontwikkelingen binnen hun vakgebied bij te houden. De mogelijkheid bestaat om bijeenkomsten van netwerkgroepen bij te wonen en opleidingen en cursussen te volgen. WSN is aangesloten bij Arbo-Vitale om medewerkers en leidinggevenden beter en actiever te ondersteunen bij de uitvoering van het verzuimbeleid. Daarnaast is er een verzekering afgesloten bij Loyalis voor ziekteverzuim. Calamiteitenrisico Calamiteiten in woningen hebben met name betrekking op asbest, legionella, brand, storm en koolmonoxide. In het kader hiervan is op deze onderdelen beleid geformuleerd en worden preventieve maatregelen genomen, zoals het inventariseren en eventueel verwijderen van asbest, het uitvoeren van (periodieke) keuringen van gas-, water- en elektra-installaties, het plaatsen van rookmelders en het vervangen van geisers voor cvketels en hr-ketels. Asbestrisico Bij mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden de woningen gecontroleerd op asbest en zo nodig gesaneerd. Onze technische medewerkers volgen de benodigde cursussen om van de laatste wet- en regelgeving op de hoogte te zijn. - 32 -
Koolmonoxiderisico Koolmonoxide kan voorkomen bij open verbrandingstoestellen. WSN heeft geen open verbrandingstoestellen in eigendom. Bij mutatieonderhoud wordt, indien niet aanwezig, een CV-installatie aangebracht. De door bewoners aangebrachte geisers en andere open verbrandingstoestellen worden verwijderd. Legionellarisico Woningcomplexen met een collectieve waterinstallatie worden volgens de wettelijke voorschriften twee keer per jaar bemonsterd. In complexen waar dit nodig is worden, conform regelgeving, maatregelen getroffen voor legionellabeheersing, zoals het doorspoelen van tijdelijk ongebruikte leidingen. Voor sommige complexen is een legionellabeheersplan opgesteld. Brand en stormrisico WSN heeft een brand- en stormverzekering voor haar gehele bezit afgesloten. WSN heeft een eigen risico van € 1.000,= per gebeurtenis. Accountant en beoordeling van het stelsel van risicobeheersing De interim-controle in 2014 van de externe accountant Baker Tilly Berk heeft zich gericht op de administratieve organisatie en het daarvan deel uitmakende systeem van interne controle van WSN. Renterisico WSN heeft alleen rentevaste annuïtaire leningen in haar portefeuille. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgt alle leningen van WSN.
- 33 -
7.
Verklaring van het bestuur
De directeur-bestuurder verklaart hierbij dat gedurende het jaar waarover dit volkshuisvestingsverslag zich uitstrekt, alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting zoals beschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Naarden, 22 juni 2015 Mw. L. Verheul directeur-bestuurder
- 34 -
8.
Verklaring van de Raad van Commissarissen
De Raad constateert dat zij in het verslagjaar tijdig en naar behoefte is geïnformeerd omtrent de in- en externe ontwikkelingen die van invloed zijn op het speelveld waarin de corporatie zich beweegt. Hierdoor is de Raad van Commissarissen van mening dat zij haar toezichthoudende taak op een doelmatige wijze heeft kunnen vervullen. Benoeming van de leden vindt conform de statuten en de Governance Code van de stichting plaats. De Raad van Commissarissen verklaart zich te kunnen verenigen met de jaarstukken over 2014. De in de stukken verantwoorde werkzaamheden en activiteiten passen binnen de in het BBSH gegeven verantwoordingsvelden en zijn een goede weergave van de door de stichting gedane inspanningen om haar doelstelling te verwezenlijken. Naarden, 22 juni 2015
De heer M. Luif voorzitter
- 35 -
9.
Jaarrekening 2014
Inhoudsopgave 1. Balans 2. Winst- en verliesrekening 3. Kasstroomoverzicht 4. Waarderingsgrondslagen 5. Toelichting op de balans 6. Niet uit de balans opgenomen rechten en verplichtingen 7. Toelichting op de winst- en verliesrekening 8. Overige gegevens 9. Controleverklaring 10. Bijlagen Kengetallen
- 36 -
- 37 - 38 - 39 - 40 - 49 - 61 - 62 - 75 - 76 -
4. Waarderingsgrondslagen Regelgeving Ons jaarverslag is opgesteld conform de voorschriften zoals deze zijn opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dit betekent dat de jaarrekening van Woningstichting Naarden moet voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Van toepassing is eveneens RJ 645 van de Raad voor de Jaarverslaglegging, waarin voor de sector specifieke voorschriften zijn geformuleerd. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Wet Normering Topinkomens Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) zoals deze geldt voor 2014 en de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. Als normenkader is rekening gehouden met a. Uitvoeringsbesluit WNT b. Regeling Bezoldigingscomponenten WNT c. Beleidsregels Toepassing WNT Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Keuze kasstroom genererende eenheid Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de kostprijs de actuele waarde/bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie De grondkosten zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. De woningen met de daarbij behorende installaties, woningaanpassingen en de garages zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur van de betreffende component, dan wel tegen de lagere bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). De afschrijvingen zijn per component berekend volgens de lineaire methode waarbij op de grond niet wordt afgeschreven.
- 40 -
De investeringen in woningverbetering zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen, dan wel lagere bedrijfswaarde. De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Onderscheid sociaal vastgoed en commercieel vastgoed Voor het onderscheid tussen sociaal vastgoed en commercieel vastgoed wordt aangesloten bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Het vastgoed dat volgens deze beschikking gezien wordt als DAEBvastgoed (waaronder ook het maatschappelijk vastgoed), is opgenomen onder sociaal vastgoed. Het overige vastgoed is opgenomen onder commercieel vastgoed. Op grond van het beleid van Woningstichting Naarden wordt het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel gekwalificeerd. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor toekomstige jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeparameterszijn de volgende parameters gehanteerd: Jaar Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex 2014 1,5% 3% 3% 3% 2015 1,5% 3% 3% 3% 2016 2% 3% 3% 3% 2017 2% 3% 3% 3% 2018 2% 3% 3% 3% 2019 2% 3% 3% 3% 2020 e.v. 2% 3% 3% 3%
Marktindex 2% 2% 2% 2% 2% 2% 3%
Bovenstaande percentages zijn conform de uitgangspunten van WSW en CFV. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Huurverhoging
Voor het jaar 2015 is rekening gehouden met een inkomensafhankelijke huurverhoging (1,5% + 0,3%). Vanaf 2016 is 2% huurverhoging ingerekend. De huur wordt afgetopt op het niveau van de streefhuur.
- 41 -
Huurderving
1,0% van de jaarlijkse huuromzet is huurderving wegens oninbaarheid en leegstand tijdens onderhoud.
Huurharmonisatie
Huurharmonisatie wordt voor een periode van maximaal vijf jaar in de bedrijfswaardeberekening meegenomen en is gebaseerd op een realisatie van de complexspecifieke mutatiegraad van de drie voorafgaande jaren.
Mutatiegraad
De mutatiegraad van de woningen is per complex vastgesteld op basis van ervaringscijfers en verwachtingen. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 9%.
Loonkosten
De loonkosten bedragen € 577,= per woning per jaar. De kosten stijgen met de looninflatie.
Klachtenonderhoud
De klachtenonderhoudskosten bedragen € 327,= per woning per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex.
Mutatieonderhoud
De mutatieonderhoudskosten bedragen € 5.978,= per mutatie per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex.
Planmatig onderhoud Kosten van planmatig onderhoud zoals voorzien in de meerjarenonderhoudsbegroting 2015-2039. Vanaf 2040 is een gemiddeld bedrag per woning aangehouden van € 883 per woning. Bedrijfskosten
De bedrijfskosten bedragen € 627,= per woning per jaar. De kosten stijgen met de prijsindex.
Verhuurderheffing
In het wetsvoorstel van de verhuurderheffing zijn de tarieven voor 2015 tot en met 2017 opgenomen. De tarieven bedragen respectievelijk 0,449 %, 0,491 % en 0,536 % van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor de jaren vanaf 2018 en verder is uitgegaan van het niveau van 2017, rekening houdend met inflatie.
Restwaarde
In de bedrijfswaardeberekening is voor de restwaarde grond uitgegaan van een opbrengst van € 30.000,= verminderd met € 15.000,= sloopkosten per VHE, en een waardestijging van 2,00%.
Disconto
Het disconto bedraagt 5,25% conform de uitgangspunten van WSW en CFV.
Levensduur
De levensduur is vastgesteld in het strategisch voorraadbeleid. De levensduur van een complex bedraagt max. 50 en min. 15 jaar.
Verkoopopbrengsten
Bij mutatie wordt een leegstaande woning binnen de aangewezen complexen te koop aangeboden. De verkoopvijver bestaat uit 118 eengezinswoningen in de complexen 3, 5 en 6. Naar verwachting zullen er jaarlijks twee woningen verkocht worden. De verwachte verkopen in de 5-jaarshorizon zijn meegenomen in de bedrijfswaarde tegen 75% van de WOZ waarde per woning. De boekwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop, 10 woningen, bedraagt € 27.654,=.
- 42 -
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaveprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt voor het eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Ontvangen subsidies worden in mindering gebracht op de stichtingskosten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van kostprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Financiële vaste activa Overige effecten De overige effecten zijn gewaardeerd op de oorspronkelijke aanschafwaarde van de aandelen. Dit is uitsluitend van toepassing op de aandelen die Woningstichting Naarden bezit van Woningnet B.V. Het betreft een deelneming van 100 aandelen met een waarde van € 896,=. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen.
- 43 -
Voorraden Het vastgoed ten behoeve van verkoop op korte termijn betreft de villa aan de Anna van Burenlaan, die in 2015 in de verkoop gaat. Het vastgoed is gewaardeerd tegen de verkoopwaarde geschat door een onafhankelijke makelaar. Vorderingen Waardering geschiedt tegen geamortiseerde kostprijs, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid, gebaseerd op een statische benadering. De voorziening oninbare debiteuren is als volgt bepaald: Indien de vordering uit handen is gegeven aan de deurwaarder wordt van de uitstaande vorderingen een voorziening gevormd. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden rekening houdend met rente- en saldocompensatie mogelijkheden. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden, worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Grondslagen voor de resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
- 44 -
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Huuropbrengsten Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor leveringen van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. Opbrengsten servicecontracten Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto-huurprijs) voor leveringen van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen De afschrijvingen op de materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgingsof vervaardigingsprijs, dan wel de lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. Deze wordt beschouwd als restwaarde. Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedgoedbeleggingen Hieronder wordt de afboeking en de terugneming ten gevolge van een lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde verantwoord. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Hieronder zijn de lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten met betrekking tot de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen. Pensioenen Woningstichting Naarden heeft de pensioenen ondergebracht bij het SPW. Deze pensioenregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Voor de pensioenregeling betaalt Woningstichting Naarden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis, premies aan het bedrijfstakpensioenfonds. Behalve de betaling van premies heeft Woningstichting Naarden geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Woningstichting Naarden heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
- 45 -
Leefbaarheid Dit betreft de uitgaven die gedaan worden zodat mensen prettiger kunnen leven en samenwonen in hun woonomgeving. Lasten servicecontracten Hier worden de kosten verantwoord die bij de huurders als servicekosten in rekening worden gebracht. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Financiële instrumenten en risicobeheer Financiële instrumenten Woningstichting Naarden maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en valutarisico af te dekken. Derivaten zijn in het Treasurystatuut uitgesloten. In de leningsovereenkomsten van Woningstichting Naarden zijn geen derivaten opgenomen die voor afzonderlijke waardering in aanmerking komen. Doelstellingen risicobeheer In het Treasurystatuut van Woningstichting Naarden staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. In het statuut is het gebruik van derivaten niet toegestaan. Valutarisico Woningstichting Naarden is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico In haar leningenportefeuille heeft WSN alleen langlopende rentevaste annuïtaire leningen. WSN loopt geen renterisico in de huidige leningenportefeuille. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Woningstichting Naarden heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen, omschreven in het Treasurystatuut.
- 46 -
Woningstichting Naarden maakt gebruik van één huisbankier (ING bank) met wie een kredietfaciliteit is afgesproken van € 226.000,=. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Daartoe dient men bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de kostprijs de actuele waarde/bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woningstichting Naarden. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer, waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woningstichting Naarden binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid daarvan het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woningstichting Naarden een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2013 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. • Het gebruik van de herbestedingsreserve • Afwaardering lagere WOZ-waarde Dientengevolge kan de fiscale positie over 2014 en voorgaande jaren nog wijzigen.
- 47 -
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten uit de winst- en verliesrekening, die geen invloed hebben (gehad) op daadwerkelijke ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening, waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder de financieringsactiviteiten) en de betaalde interest (opgenomen onder de operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de ontvangen investeringssubsidies. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
- 48 -
6. Niet uit de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Vanwege de door het Waarborgfonds gegarandeerde leningen met een oorspronkelijk bedrag van € 35.014.415,=, bestaat tot het teniet gaan van de vordering een nadere verplichting. Deze verplichting treedt in werking zodra het eigen vermogen van het Waarborgfonds daalt tot onder 0,25% van het door het Waarborgfonds gegarandeerde volume. Op dat moment kan bij de deelnemer pro rata parte op eerste aanzegging een bijdrage in dat vermogenstekort ingevorderd worden. Ten aanzien van genoemde leningen zal dat bedrag ten hoogste € 1.120.566,= zijn. Verplichtingen Borgstelling Waarborgfonds Sociale Woningbouw conform artikel 30 Reglement van Deelneming. Op 4 oktober 2013 deed het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een oproep aan al haar deelnemers, om over te gaan tot een onherroepelijke volmacht als bedoeld in het Reglement van Deelneming. Artikel 30 van dit Reglement van Deelneming regelt dat Woningstichting Naarden zich verplicht heeft om op eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Op 12 december 2013 is de akte van volmacht gepasseerd bij notariskantoor Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn te Den Haag. Het ingebrachte onderpand heeft een WOZ-waarde van € 133.162.000,=.
- 61 -
8. Overige gegevens Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door Raad van Commissarissen in hun vergadering van 22 juni 2015 in de jaarrekening verwerkt. Een bedrag van € 2.621.759,= wordt onttrokken aan de overige reserves. Gebeurtenissen na balansdatum De villa aan de Anna van Burenlaan staat op de balans onder “Vastgoedbelegging ten behoeve van verkoop op korte termijn” voor een bedrag van € 990.000,=. Amaris De Veste heeft aangegeven per 31 januari 2015 niet langer gebruik te willen maken van de villa. Woningstichting Naarden heeft vooruitlopend op de huuropzegging besloten om de villa te verkopen.
- 75 -
Accountants
Woningstichting Naarden T.a.v. de Raad van Commissarissen Generaal Kraijenhoffstraat 76 1411 BE NAARDEN
Baker Tilly Berk N.V. Scheveningseweg 80-82 Postbus 85745 2508 CK Den Haag T: +31 (0)70 358 90 00 F: +31 (0)70 350 20 20 E:
[email protected] KvK: 24425560 www.bakertillyberk.nl
Referentie
RB\GH\0014990\000001\001 CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2014 van Woningstichting Naarden te Naarden gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Alle diensten worden verricht op basis van een overeenkomst van opdracht, gesloten met Baker Tilly Berk N.V., waarop van toepassing zijn de algemene voorwaarden, gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24425560. In deze voorwaarden is een beperking van aansprakelijkheid opgenomen.
Accountants
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Naarden per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2014 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Den Haag, 22 juni 2015 Baker Tilly Berk N.V. Was getekend, R. Buitenhuis RA
2/2
