De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen VBA - Seminar

Jef Holland Head of Real Estate Audit Amsterdam Tel. : +31 (0)20 - 582 4504 E-Mail: [email protected]

Amsterdam, 9 juni 2009

Onderwerpen Doelstelling Jaarrekening Generally Accepted Accounting Principles Fair Value Investment Property Alternatieve waarderingsmethode Huidige markt en gevolgen voor jaarrekening

2

© 2009 Deloitte Touche Tohmatsu

BALANS VASTGOED FONDS (31-12-2008) Activa Vastgoed portefeuille

Passiva 1.100

Eigen vermogen

300 50

Overige activa

50

Belasting latentie

Bank

50

Bank Overige passiva

TOTAAL

3

1.200

TOTAAL

850 50

1.200


Doelstelling Jaarrekening

“De jaarrekening geeft volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent het vermogen en het resultaat, alsmede voor zover de aard van een jaarrekening dat toelaat, omtrent de solvabiliteit en de liquiditeit van de rechtspersoon.” “De jaarrekening dient het vermogen en het resultaat getrouw weer te geven”

4


GAAP

Het normen kader : Generally Accepted Accounting Principles (GAAP)

• Dutch GAAP • International Financial Reporting Standards (IFRS) • US GAAP • UK GAAP • OTHER GAAP • FUND GAAP

5


IFRS

Fair Value

IFRS is niet de oorzaak van de kredietcrisis

6


Beurskoers Corio vs NAV

7


Beurskoers Corio vs AEX

8


Fair Value is vaak een keuze

9


Investment Property (1)

Waardering bij eerste verwerking Vastgoedbeleggingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs waarinbegrepen de transactiekosten Waardering na eerste verwerking vastgoedbeleggingen dienen na de eerste waardering te worden gewaardeerd tegen: Historische kosten (IAS 16); of actuele waarde (IAS 40). De keuze mogelijkheid is ook beperkt door best practice guidelines van EPRA en INREV of toezichthoudende organen 10


Investment Property (2)

Historische kosten (IAS 16) Bij waardering tegen historische kosten worden de vastgoedbeleggingen opgenomen tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs, waarop (cumulatieve) afschrijvingen in mindering worden gebracht. Tevens dient rekening te worden gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Actuele waarde (IAS 40) Onder de actuele waarde van een vastgoedbelegging wordt verstaan de reële waarde. De reële waarde wordt gedefinieerd als ‘het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactiebereid en onafhankelijk 11


Fair Value Activa Vastgoed Beleggingen

Passiva 700

Vastgoed Beleggingen in ontwikkeling 200 Vastgoed held for sale Overige activa

50

Bank

50

TOTAAL

12

100

1.200

Eigen vermogen

300

Bank lening

800

Financiële instrumenten

100

Overige passiva

TOTAAL

50

1.200


Actuele waarde vs hystorische kostprijs

Actuele waarde Waardestijging 2% Historische kosten Afschrijving 3%

!

13


" #

Overige Actuele waarde begrippen overige materiële vaste activa

Actuele waarde Onder de actuele waarde van een actief wordt verstaan de in geld uitgedrukte waarde van dat actief gegeven de aard en de plaats van de activiteit waarvoor het actief is bestemd op het tijdstip van het bepalen van die waarde. • Vervangingswaarde • Bedrijfswaarde • Opbrengstwaarde

14


Overige Actuele waarde begrippen overige materiële vaste activa Vervangingswaarde Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde (ook wel indirecte opbrengstwaarde genoemd) wordt verstaan de contante waarde, ten tijde van de waardering, van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. Opbrengstwaarde Onder de opbrengstwaarde (ook wel directe opbrengstwaarde genoemd) wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten 15


Alternatieve waarderingsmethode voor GAAP NAV

FUND GAAP Waarderingsgrondslagen in overeenstemming met fonds doelstellingen Adjusted NAV INREV INREV NAV EPRA NNN NAV Possible adjustments:

16

-Fair value van alle vastgoed assets -Overdrachtbelasting -Fair value latente belastingpositie -Fair value vastrentende financieringen -Opstartkosten Fonds -Aankoopkosten


Huidige markt en gevolgen voor jaarrekening

Waardering vastgoed • • • •

Management altijd verantwoordelijk Geen onzekerheid in waardering eventuele toelichting marktsituatie gelijk aan paragraaf in waarderingsrapport Wel onzekerheid in waardering: alternatieve waarderingsmethode. Waardering zo laag dar er geen verwachting is dat de onderneming zal voortbestaan: mogelijk liquidatiewaarde.

Hypotheken • •

LTV breaches Debt Cover Ratio breaches Wat zijn de gevolgen voor de onderneming? Kan leiden tot verplichte toelichting going concern of eventueel liquidatie waarde.

17

Footer


Krachten en verwachtingen

•

Waardering vastgoed

Breaches

Rental income (lease incentives)

Wat doet het management om te voorkomen dat het bedrijf in problemen komt?

Verwachtingen 2009 • • • • • • • • 18

Verdere afwaarderingen Minder huur inkomsten door lagere markt huur en huurkortingen -> Interest Cover Ratio Hoger rente kosten door aanpassingen door lening breaches Meer aflossingen Deleverage Herfinancieringproblemen Meer going-concern issues Meer en meer overweging van waarderingsgrondslagen in lijn met doelstelling Footer



De rol van de waarde van vastgoed in crisistijd op de verslaggeving van vastgoed ondernemingen

Recommend Documents