De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed Een methode voor de financiële haalbaarheidsanalyse van herontwikkelingsprojecten van kantoor naar woningen Afstudeer onderzoek Arlette Mensing
Doel
Maak een model waarmee de residuele waarde van leegstaand vastgoed kan worden bepaald en de financiële haalbaarheid kan worden geanalyseerd.
Colofon Arlette Mensing Study nr University Faculty Department Lab Degree Datum
1526502 Delft University of Technology Architecture Real Estate and Housing Design and Construction Management Master of Science 04-07-2014
Mentors: Graduation internship
Drs. P. W. Koppels & Dr. H. Remøy Ir. T. Vambersky
In deze presentatie 1. 2. 3. 4.
Introductie en achtergrond Onderzoeksvoorstel Literatuur onderzoek; voorbereiding Opbouw van model
- Methode: Het model - Risico in herontwikkeling - De Monte Carlo methode 5.
Verdieping
- Vastgoed financiering - Belastingen bij herbestemming 6. Resultaten - Het selectie proces - Resultaten van het model 7. Analyse van de Resultaten 8.
Conclusies
1. Introductie en achtergrond
Hoeveel is een leegstaand pand waard? Marktwaarde vs boekwaarde 1. Waardering = - functie van gemiddelde marktprijs uit vergelijkbare objecten - vorige waardering 2. Economie vs balans
Doel - Aanmoedigen van transformatie - Afstand tussen boekwaarde en markt waarde verkleinen Middel Bepalen van de waarde van een leegstaand kantoor met het oog op transformatie naar woningen.
Methode Waarderingsmodel
2. Onderzoeksvoorstel
Hoofdvraag
‘’ Hoe ziet een transparant waarderingsmodel eruit, dat de bijkomende kosten van transformatie mee neemt en een inschatting maakt van de meest waarschijnlijke herbestemmingswaarde voor transformatie projecten van kantoor naar woningen ? ‘’
Conceptueel model
Deel vragen 1. Welke variabelen moeten meegenomen worden in een relevante alles omvattende waarderingsmethode? 2. Worden deze variabelen beïnvloed door actuele ontwikkelingen in de herbestemmingsindustrie? 3. Hoe beïnvloeden veranderingen in de vastgoed financiering transformatie projecten?
4. Hoe beïnvloed belasting transformatie projecten? 5. Hoe kan er worden omgegaan met onzekerheden in de inschatting van toekomstige waardes? 6. Welke variabelen hebben het meeste invloed op de herbestemmingswaarde?
Onderzoeksopzet
1.Waarderingsmethode 2.Transformatie potentie; veto criteria en overheid
3. Transformatie proces 4. Input variabelen
5. Verdieping
3. Literatuur onderzoek voorbereiding
1. Waarderingsmethodes Highest-and-best-use Scope: woningen Conclusie: Residuele waarde
2. Veto criteria geluidshinder, lucht kwaliteit, bodem kwaliteit, veiligheid Conclusies: let op ‘het actuele kwaliteitsniveau’
3. Mee-werking van de gemeente bestemmingsplan omgevingsvergunning informatie en communicatie
4. Methode Opbouw van model
1. Het herbestemming waarderingsmethode
Discounted cash flow model: cash flow statement
Discontovoet transformatie periode • Risico vrij + inflatie Opbrengst: winst en risico marge
Discontovoet exploitatie periode • Internal rate of return (IRR) Tijd en minimale opbrengst t.o.v risico
2. Risico in herontwikkeling Risico = de kans op een afwijking * de negatieve gevolgen van die afwijking
• Actief risico management: inzicht, response, controle • Risico in ontwikkel projecten: onjuiste voorspelling van toekomstige waarde
3. Monte Carlo methode • Probleem: statische waarde • Oplossing: Waarschijnlijkheid distributie (min, max, verwacht) • Methode: Monte Carlo simulatie INPUT
RESULTAAT
RESULTAAT
Zekerheid van verwachte waarde: Piekvormigheid 5000 simulaties zelfde minimum en maximum waarde Variabele lambda λ Kans dat doelstelling gehaald wordt = X %
5. Verdieping
1. Vastgoed financiering Leningen verstrekt door banken voor vastgoed financiering: 2007: 26 miljard 2011: 6,6 miljard Pre sale /pre lease 50%-60% > 90 % LTV 80-120 % > 40 – 60%
• Veerkrachtig 2013 + 20% naar 5.1miljard. • Buitenlandse investeerders Kantoren Zuid-as (Union and Deka) Logistiek vastgoed en Single Asset hotels • Meer diverse leenbasis. Niet alleen banken • Nieuwe manieren van financieren: Erfpacht, focus op kasstroom niet op onderpand. Stock market listing • Project specifiek voor financiering; risico laag dus aanpasbaar en meerdere functies/ huurders. Toekomst perspectief • Kansen bij: private investeerders met kapitaal en institutionele beleggers met bestaand portfolio.
2. Belasting bij herontwikkeling • Overdrachtsbelasting 6% (nu 2%) • BTW 21% • Bestaande bouw vs nieuwbouw • Verkoop vs verhuur • Overdracht van eigendom voor of na verbouwing • Let op: tussen 2 – 10 jaar, ingebruikname
6. Resultaten
• Expert interviews Resultaat: 4 stappen plan voor acquisitie, variabelen model • Waarderingsmodel Resultaat: Residuele waarde en analyse van financiële haalbaarheid. Sensitiviteit analyses
4 stappen plan voor selectie en acquisitie herontwikkelingsproject
Initiatief
Selectie
Rekenen
• Voorstel door (semi-)publieke partij (ROVB, gemeente) • Inventarisatie van voorraad (of eigen portfolio)
• Eerste indruk : volume, vorm en locatie (macro en micro) • Tweede inspectie pand: technisch, functioneel, juridisch.
• Simpele schetsjes plattegrond • Berekening kosten • Berekening opbrengsten
• Worst, base, best case. Risico en algemene voorwaarden
Bieden
Rekenen
-
Kosten
Inschatting van tijd (vergunningen en huurders) VVO/BVO Constructie kosten Bijkomende kosten Constructie kosten stijging Rente op constructie hypotheek Loan to value Risico en winst opslag Discontovoet (risico vrij en inflatie) Fasering kosten Acquisitie kosten (wanneer bekend)
Rekenen
-
Opbrengsten
Huur Huur stijging Exit Verkoop waarde (exit yield) Onderhoud en reparaties (fixed en variabel) Disconto voet (functie van risico, groei en inflatie ) Loan to value Afbetaling en rente Duur lening Initiële leegstand Mutatie graad en leegstand Extra inkomen (parkeren) Erfpacht canon Berekening nieuwbouw en bestaande bouw belasting
Resultaten model
• 5 case studies
Case study 2: “Wonen in het park’’ Locatie
Den Haag
BVO kantoor
51.000 m2
VVO woningen
31.500 m2
Aantal woningen
240
Huur
840 – 2500
Bouwkosten
680 –800
Resultaten case 2
€ 34.08 miljoen BT € 24.04 miljoen AT € 19.98 miljoen PV € 14.10 miljoen BT € 9.40 miljoen AT
Range (After tax )
€ 2.91 tot € 10.07
Aankoopprijs (t=0)
€ 9.9 miljoen
Aankoopprijs (t = oplevering)
€ 13.4 miljoen
7. Analyse van resultaten
Sensitivity analysis Conclusies • LFA/GFA ratio • Rent level • Cap rate • Exit yield
Kantelpunt financieel NIET haalbaar
Kantel punt
Waarschijnlijkheid
BVO/VVO ratio
56.8%
6.4%
Huur niveau
13.10
82.2%
Cap rate
6.17%
16.8%
Exit yield
8.55%
43.2%
Effect vereiste Financier
LTV:
40% of 80% € 3.2 miljoen= 35%
1
2
3
4
5
6
LTV = 0%
LTV 40 %
LTV 60%
LTV 80%
LTV 90%
LTV 120 %
Afbetaling:
0% of 1.25% € 5.6 miljoen = 54%
x- axis
1
2
3
4
5
6
Afbetaling in %
0%
1%
1.25%
1.5%
2%
2.5%
Initiële leegstand : eerste 5 jaar Afzet t =
4
5
6
7
8
9
Verhuurd Situatie 1
83%
87%
95%
97%
99%
99%
Verhuurd Situatie 2
70%
70%
75%
75%
80%
99%
Vertraging: constructie tijd van 1,5 naar 3 jaar
Daling: 18 %
Effect vertraging
Lichte daling: 1.39%
8. Conclusies
Conclusies Effect van recente ontwikkelingen: • Houding publieke partijen, tijdelijke aangepaste regels belasting en ruimtelijke ordening • Risico averse banken: Lagere LTV en en hogere afbetaling leidt tot lange ontwikkelwinst • Funding gap, alternatieve partijen en structuren, focus op cash flow ipv onderpand. • Invloed initiële leegstand (eerste 5 jaar) klein.
Selectie en transformatie proces • Denk vooruit met nieuwbouw en bestaande bouw en verkoop verhuur • Invloed van BTW en financiering dusdanig dat ze zeker van belang zijn
Conclusies Model
• Model, in combi met stappen plan werkt om overzichtelijk en snel een goede inschatting te maken van de financiële haalbaarheid • 14% verschil met DCF terwijl al met vaste plattegronden dus onzekerder beter geen statische waarde
• Meest invloedrijke variabelen aan de opbrengst kant: - BVO/VVO ratio - Huurniveau - Cap rate (onderdeel discontovoet) - Exit yield
