LEEGSTAND EN ONBEWOONBAARHEID VAN VASTGOED IN HET VLAAMSE GEWEST
LEEGSTAND EN ONBEWOONBAARHEID VAN VASTGOED IN HET VLAAMSE GEWEST MICHIEL DEWEIRDT BARBARA MAMMARELLA Advocaten bij Monard-D’Hulst
2013
ISBN 978-90-46-55325-1 D/2013/2664/507 BP/RNPS-BI13050 Verantwoordelijke uitgever: Hans Suijkerbuijk Ragheno Business Park Motstraat 30 B-2800 Mechelen Tel.: 0800/14500 (gratis nummer) www.kluwer.be # 2013 Wolters Kluwer Belgie¨ Behoudens de uitdrukkelijk bij Wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.
INHOUD Deel I. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1
A. De eerste regelgeving over leegstand en verwaarlozing in het Vlaamse Gewest . .
3
B. Het Grond- en Pandendecreet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
C. Over de autonome bevoegdheid van de gemeenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8
D. Tot slot: Aanpak bespreking onderwerpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Deel II. Ongeschiktheid en onbewoonbaarheid van woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 A. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 B. De veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 C. Het conformiteitsattest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 D. Ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.1. Beslissing tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van de woning . . D.2. Administratief beroep bij de Vlaamse Regering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.3. Uitvoeren werken en herhuisvesting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
22 22 24 25
E. Overbewoonde woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 E.1. Beslissing tot overbewoonverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 E.2. Administratief beroep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 F. Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.1. Uitvoering werken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.2. Strafrechtelijke sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.3. De gerechtelijke herstelvordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.3.1. Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.3.2. Uitvoering bevolen herstelmaatregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F.3.3. Overschrijving en tegenstelbaarheid eindbeslissing . . . . . . . . . . . . F.3.4. Samenloop met andere herstelvorderingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . F.4. Fiscale sanctie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30 30 31 33 33 35 36 37 37
G. De gemeentelijke bevoegdheid inzake woningkwaliteitsnormen . . . . . . . . . . . . . . G.1. Bevoegdheid van de burgemeester op basis van artikel 135, § 2 Nieuwe Gemeentewet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G.2. Beroepsmogelijkheden tegen het besluit van de burgemeester . . . . . . . . . G.3. De gemeentelijke bevoegdheid met betrekking tot het opleggen van kwaliteitsnormen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
38
Kluwer – Leegstand en onbewoonbaarheid van vastgoed in het Vlaamse Gewest
38 42 43
V
INHOUD Deel III. Verwaarlozing en ongeschiktheid van gebouwen en/of woningen . . . . . . . . 45 A. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 B. Toepassingsgebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1. Ratione materiae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1.1. Algemeen: gebouw en/of woning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1.2. Verwaarloosde gebouwen en/of woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1.3. Ongeschikte en/of onbewoonbare woningen . . . . . . . . . . . . . . . . B.2. Ratione personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
48 48 48 49 49 54
C. Inventaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.1. Opstellen van de inventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.2. Opname in de inventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.3. Schrapping uit de inventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
56 56 57 60
D. Heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.1. Berekening van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.2. Gemeentelijke heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.3. Vestiging van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4. Inning van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.1. Aanslagbiljet en bezwaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.2. Betaling van de heffing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.3. Gedwongen invordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.4. Zekerheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.5. Vrijstellingen van heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6. Terugbetaling van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.7. Schorsing van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
61 61 62 62 63 63 64 65 66 67 69 69
Deel IV. Leegstand van gebouwen en/of woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 A. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 B. Toepassingsgebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1. Ratione materiae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1.1. Algemeen: gebouw en woning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1.2. Leegstaande gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1.3. Leegstaande woningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.2. Ratione personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
76 76 76 77 78 78
C. Leegstandsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.1. Opstellen van het leegstandsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.2. Opname in het leegstandsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.3. Schrapping uit het leegstandsregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
80 80 81 84
D. Heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 D.1. Minimale heffingsbedragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
VI
Leegstand en onbewoonbaarheid van vastgoed in het Vlaamse Gewest – Kluwer
INHOUD D.2. D.3. D.4. D.5.
Vestiging van de leegstandsheffing. . . . . . Aanwending van de leegstandsheffing . . . Vrijstelling van leegstandsheffing. . . . . . . Betwisting heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . .
... ... ... ...
.... .... .... ....
.... .... .... ....
... ... ... ...
.... .... .... ....
.... .... .... ....
. . . .
87 87 87 90
E. Uitzonderlijke gewestelijke heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Deel V. Leegstand van bedrijfsruimten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93 A. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 B. Toepassingsgebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1. Ratione personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.2. Ratione materiae: bedrijfsruimten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.3. Leegstand en/of verwaarlozing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.4. Uitgesloten bedrijfsruimten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
97 97 98 99 100
C. Inventaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.1. Opstellen inventaris. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.2. Bezwaar tegen niet inschrijving in de inventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.3. Beroep tegen inschrijving in de inventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.4. Schrapping uit de inventaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
103 103 106 106 108
D. Vestiging en inning van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.1. Vestiging van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.2. Tarieven van de heffing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.3. Bestemming van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4. Inning van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.1. Toepasselijke regels en de bevoegde ambtenaren . . . . . . . . . . . . . D.4.2. Aanslagbiljet en betaling heffing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.3. Bezwaar tegen de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.4.4. Gerechtelijke procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.5. Onvrijwillige leegstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6. Opschorting van de heffing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6.1. Opschorting door een vernieuwing, al of niet gekoppeld aan de bee¨indiging van de leegstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6.2. Opschorting ingevolge een definitief gesloten Brownfieldconvenant D.6.3. Opschorting ingevolge een conform verklaard bodemsaneringsproject . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6.4. Opschorting voor nieuwe eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6.5. Opschorting voor leegstaande, maar niet verwaarloosde bedrijfsruimten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6.6. Opschorting ingevolge staving van de bee¨indiging van de vernieuwing en/of de leegstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.6.7. Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.7. Ontduiking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D.8. Dwangbevel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
110 110 112 113 113 113 114 115 116 118 118
124 124 125 125
Kluwer – Leegstand en onbewoonbaarheid van vastgoed in het Vlaamse Gewest
VII
119 121 121 122 122
INHOUD D.9. Voorrecht Vlaamse Gewest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 E. Financie¨le ondersteuning van de verwerving en de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E.1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E.2. Het Vernieuwingsfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E.3. Financie¨le ondersteuning van de verwerving en de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E.3.1. Financie¨le ondersteuning voor publiekrechtelijke rechtspersonen . E.3.2. Financie¨le ondersteuning voor private eigenaars . . . . . . . . . . . . . E.3.3. Algemene bepalingen ingeval van de financie¨le ondersteuning . . .
128 128 128 130 131 135 137
F. Overdracht leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimte . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140 G. Onteigening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141 Deel VI. Leegstand, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid: invloed op overeenkomsten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 A. Weerslag op huurovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A.1. Huur en leegstand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A.2. Huur en woningkwaliteitsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A.2.1. Sancties bij overtreding van artikel 2 Woninghuurwet . . . . . . . . . A.2.2. Sancties bij overtreding van de woningkwaliteitsnormen opgenomen in de Vlaamse Wooncode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A.3. Gevolgen in geval van ongeschikt-/ onbewoonbaarverklaring. . . . . . . . .
145 145 147 147
B. Weerslag op koopovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B.2. Specifieke verplichtingen bij overdrachten in het kader van leegstand . . . B.3. Specifieke verplichtingen bij overdrachten in het kader van vorderingen of veroordelingen op basis van de Vlaamse Wooncode . . . . . . . . . . . . . . . .
154 154 154
147 152
156
Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
VIII
Leegstand en onbewoonbaarheid van vastgoed in het Vlaamse Gewest – Kluwer
