SLIMLINE BUILDINGS
Het einde van de leegstand 14,4 PROCENT VAN DE NEDERLANDSE KANTOREN STAAT VANDAAG DE DAG LEEG, ZO BLIJKT UIT RECENTE CIJFERS VAN MAKELAARSORGANISATIE NVM BUSINESS. GEBOUWEN UIT DE JAREN TACHTIG, DIE HET GROOTSTE DEEL VAN DE LEEGSTAND OMVATTEN, VOLDOEN NIET MEER AAN DE WENSEN VAN NU. “HET PROBLEEM IS NIET SNEL OP TE LOSSEN, JE KUNT VAN KANTOREN TENSLOTTE NIET ZOMAAR WONINGEN MAKEN.”, ALDUS EEN WOORDVOERDER VAN NVM BUSINESS. MAAR IS DAT WEL ZO? EEN GESPREK MET DE HEREN KOSTAS MAMALINGKAS EN GER VAN DER ZANDEN, DIRECTIE VAN COMMERCIEEL INGENIEURSBUREAU SLIMLINE.
36
Nathan
Nathan Partner
foto linkerpagina: De heren Ger van der Zanden (L) en Kostas Mamalingkas (R), directie van Slimline Buildings
7 miljoen vierkante meter gebakken lucht
waardoor de totale hoogte van het vloerpakket ook stijgt.” De ruimte
Vrijwel het complete leegstaande vastgoedbestand is voorzien van
die de klant bespaart op vloer- plafonddikte, kan op verschillende
traditionele betonvloeren. Voor het opvangen van de interne
manieren worden gebruikt. Bij een overspanningsmaat van 8,10 meter
warmtelast, zijn veel van deze conventionele gebouwen voorzien
kan hij ervoor kiezen om per zes verdiepingen een complete extra
van airconditioning dat van onder verlaagde plafonds koude lucht de
(verhuurbare) verdieping te realiseren! Een andere optie is de
ruimten in blaast. Zodra deze statische panden hun oorspronkelijke
besparing op bouwvolume door het totale pand compacter te maken
gebruiksfunctie verliezen, blijken ze, zoals de NVM al aangeeft, amper
of juist een verhoging van de interne ruimte te realiseren. Kostas
aangepast te kunnen worden naar een nieuwe gebruiksfunctie.
Mamalingkas: “Wanneer de vergelijking gemaakt wordt op basis van
Daarnaast voldoen de panden bij lange na niet aan de hoge comfort
alleen de bouwkundige vloer, zijn wij duurder, maar op integraal
eisen van nu. Leegstand lijkt hierdoor een gebed zonder einde te gaan
gebouwniveau hoeft een standaard kantoor met het Slimline principe
worden. Kostas Mamalingkas heeft een duidelijke visie op deze
zeker niet duurder te zijn dan een traditioneel gebouw!”
problematiek in het Nederlandse bedrijfsvastgoed: “Niemand wil ervoor op de blaren zitten, dus laten we de gebouwen maar gewoon leeg staan. We zitten nu met een enorme hoop gebakken lucht in die zeven miljoen vierkante meter leegstaande panden. De omslag is nu! We moeten met zijn allen weg van die conventionele bouwmethoden en toe naar een meer integrale manier van bouwen.” Onder de naam ‘Infraplus’ ontwikkelde Slimline in 1997 reeds een toekomstgericht alternatief voor de traditionele zware betonvloeren. Niet meer verwarmen met CV installaties en koelen met airco’s, maar een comfortabel gebouwklimaat middels bouwdeelactivering. Uit het gesprek met de beide ondernemers komen vijf concrete voordelen van het integrale Slimline vloerconcept naar voren: efficiëntie, flexibiliteit, duurzaamheid, comfort en esthetiek.
Voordeel 1: Efficiëntie Niet meer beton en bouwhoogte gebruiken dan nodig is, dát is slim
Overspanningsmaten van 16,20 meter bij het TMVW project in het Belgische Gent
bouwen volgens Slimline. Het bedrijf gaat efficiënt om met bouw materialen en schuift deze eigenschap naar voren als haar meest onderscheidende factor ten opzichte van conventionele bouwwijzen. Ger van der Zanden: “In de traditionele utiliteitsbouw zien we vloeren van 80 à 90 centimeter dik. Door beton en staal te combineren, reduceren wij dit naar 30 tot 45 centimeter, inclusief de complete installatie die in de vloer is weggewerkt. De vloerhoogte is daarbij echter wel afhankelijk van de gewenste overspanningsmaat.” Aan de hand van een projectvoorbeeld vult Kostas Mamalingkas zijn compagnon aan: “De architect van het kantoor van Fox Vakanties op Park 20/20 in Hoofddorp koos voor een veel gebruikte overspanningmaat van 8,10 meter. Daarvoor zijn liggers van 33 centimeter voldoende en blijft de vloerhoogte minimaal. Voor het pand van TMVW in Gent, wil de architect echter werken met grote overspanningsmaten van 16,20 meter. Daarvoor zijn liggers van 60 centimeter hoog nodig,
Enervision
60 centimeter hoge liggers bij het TMVW project in het Belgische Gent
37
Het Slimline vloerconcept Het vloerconcept, dat wordt ontwikkeld door Slimline en wordt gefabriceerd in samenwerking met diverse partners als Heembeton en Gelissen, bestaat uit drie perfect op elkaar afgestemde onderdelen: de plafondplaat, de installatieruimte en de topvloer.
Plafondplaat Het Slimline-basiselement is een betonnen plafondplaat met ingestorte staalprofielen. De plaat is ca. 70 mm dik en is voorzien van Uponor meerlagenleidingen, waarmee wordt gekoeld en verwarmd vanuit het plafond.
Installatieruimte Alle leidingen en technische installaties worden onzichtbaar weggewerkt in de open installatieruimte in de vloer. Uniek is de optimale bereikbaarheid van deze ruimte. Het veranderen van de binnenruimte wordt hierdoor aanzienlijk vereenvoudigd.
Topvloer De topvloer kan vast, flexibel of een combinatie van beide zijn. Een vaste vloer is voorzien van vloerverwarming om een beter binnenklimaat te realiseren. De topvloer wordt akoestisch ontkoppeld van de hoofddraagconstructie, wat een uitstekende geluidsisolatie oplevert.
Een opengewerkte maquette van het Slimline vloerconcept
38
Nathan
Nathan Partner
De heer Ger van der Zanden
De heer Kostas Mamalingkas
Voordeel 2: Flexibiliteit
project roepen we de expertise van de Nathan Group in om onze
“Een ander voordeel van de Slimline vloeren is de bereikbaarheid van
klanten te kunnen faciliteren op gebied van duurzame opwekking. We
de installatieruimten.” Ger van der Zanden wijst naar een opengewerkte
leggen de installatieadviseur en architect kort uit dat de combinatie van
maquette op tafel waarin de indeling van het Slimline vloerconcept
duurzame opwekking en afgifte een win-win situatie is en laten het
duidelijk te zien is. Tussen de plafondplaat en de topvloer bevindt zich
vervolgens over aan de professionals van Nathan. De systemen zijn
een open installatieruimte waarin de gehele gebouwinstallatie in één
tenslotte hun vakgebied.”
groot netwerk samenkomt. Ger van der Zanden vervolgt: “In ons principe wordt de installatietechniek altijd los van de hoofd draag
Voordeel 4: Comfort
constructie in de installatieruimte onder de topvloer geplaatst. Doordat
Van een bouwconstructie dat op de markt wordt gezet als een
de leidingen niet ingestort worden, blijven ze goed bereikbaar. Indien er
lichtgewicht oplossing, verwachten velen dat er concessies worden
later wijzigingen in het netwerk moeten worden aangebracht, voor een
gedaan in degelijkheid en geluidsisolatie. Door de akoestische
nieuwe werkplek of een complete verandering van de gebouwfunctie,
ontkoppeling van de topvloer en de hoofddraagconstructie blijkt dit
dan kan dat heel eenvoudig door de topvloer te openen. Je hoeft niet te
echter een foute gedachte. Ook op het gebied van regelbaarheid biedt
slopen of breken, waardoor het pand gewoon zijn waarde behoudt. Zo
het systeem voordelen, zo blijkt uit de uitleg van Ger van der Zanden:
kan een Slimline kantoor dat zijn functie verliest makkelijk worden
“Door de grote massa van gewone betonvloeren, kan het opwarmen
omgezet naar een woning of een hotel. Daarmee kunnen we de
of koelen van een ruimte ongeveer zes à zeven uur in beslag nemen.
levensduur van gebouwen verlengen en de huidige problemen van
Met het Slimline concept neemt een ruimte de gewenste temperatuur
leegstand voorkomen. Architecten en ontwikkelaars beginnen dit
al binnen één tot anderhalf uur aan.” Kostas Mamalingkas noemt een
voordeel nu ook te zien. Ze beseffen dat ze hun opdrachtgever met
extra comfortvoordeel: “We kunnen werken met drie groepen per
Slimline methodieken een flinke dosis extra toekomstgerichte
betonplaat. In elke temperatuurzone kan de gebruiker de temperatuur
flexibiliteit kunnen bieden!”
met één à twee graden aanpassen aan zijn gevoelstemperatuur. Een zone aan de zuidkant, waar je meer zoninval hebt, kun je op een
Voordeel 3: Duurzaamheid
andere groep aansluiten dan een zone aan de noordkant. Ook kun je
Bouwdeelactivering is een Lage Temperatuur Verwarming- / Hoge
de warmte die je aan de ene kant van het gebouw over hebt,
Temperatuur Koelsysteem en kan daardoor uitstekend worden ingezet in
doorleiden naar de andere kant van het gebouw, zodat je niet tegelijk
combinatie met warmtepomptechnologie. Ger van der Zanden: “Je kunt
aan het koelen en verwarmen bent. Omdat je heel flexibel bent in je
niet van alles verstand hebben. Al tijdens de beginsituatie van een
groepen, kan dit systeem dat prima.”
Enervision
39
Dubbelleidingsysteem Met het unieke dubbelleidingsysteem dat Slimline en Uponor gezamenlijk ontwikkelden, wordt zowel de plafondplaat als de topvloer van Uponor meerlagenleidingen voorzien. Tijdens warme dagen wordt koud water door de leidingen in de plafondplaten geleid. Deze koele lucht zakt vanuit het plafond naar beneden. Doordat hierdoor geen hinderlijke luchtstromen ontstaan, is deze manier van koelen comfortabeler dan conventionele manieren van koeling. In de winter wordt er warm water door de topvloeren geleid, waardoor een ruimte zeer geleidelijk wordt verwarmd. Omdat elk materiaal dat té koud wordt zal gaan condenseren, bestaat er een maximale koelcapaciteit voor de plafonds. Indien meer koelcapaciteit gewenst is, kan de topvloer extra koeling verzorgen. Omgekeerd kan de plafondplaat tijdens extreem koude dagen worden ingezet voor extra verwarming van de ruimten. Op deze manier kan het systeem een vermogen leveren van 80 tot wel 100 watt per vierkante meter voor zowel verwarmen als koelen.
Slimline ondersteuning voor nieuwkomers In een bouwproject wordt de installateur een vaste partner van Slimline Buildings. ‘Ieder zijn vak’, is daarbij het credo van Slimline. Kostas Mamalingkas: “Ik kan me voorstellen dat een installateur die nog nooit met Slimline heeft gewerkt wat terughoudend is om met een voor hem nog nieuw principe te gaan werken. Voor ons is het concept echter al lang niet nieuw meer. Met onze kennis en ervaring, kunnen wij nieuwkomers daarom perfect begeleiden bij de voorbereiding van het project en het verwerken van de installatie in de vloer. Samen werken we een plan uit en dat is allemaal faciliterend. Wij zijn dan wel een commercieel engineeringbureau, maar van ons krijgt de installateur geen factuur. We krijgen pas betaald als het product daadwerkelijk geleverd gaat worden. En het hele voortraject waarin we tijd, geld en energie steken, doen we gewoon vrijblijvend om tot een goed resultaat te komen. Dat is ons eigen risico.”
Voordeel 5: Esthetiek Een van de projecten van Slimline is Rabobank Westland in de Lier. Dat niet alles met beton recht-toe-recht-aan hoeft te zijn, bewijst dit pand. Kostas Mamalingkas: “Met ons concept kun je alle vormen maken. Rond, zoals bij dit project, of bijvoorbeeld schuin toelopend. Omdat we onze platen tot wel 3,5 meter breed kunnen maken, zijn onze plafonds daarnaast ook nog eens superstrak en vrijwel naadloos. Een groot voordeel voor architecten!” Dat ook de overspanningsmaat door middel van dimensionering flexibel te kiezen is, kwam al eerder in dit artikel naar voren. In het Belgische project TMVW koos de architect bewust voor de ontwerp- en gebruiksvrijheid die men door de grote overspanningsmaten verkrijgt. Men dient echter te overwegen welke belangen zwaarder wegen: esthetische belangen door enorme vrije ruimten zonder pilaren, of financiële belangen door het toevoegen van een complete extra verdieping of de besparing op bouwvolume.
Gespecialiseerde partners In de Slimline vloeren komen technieken van diverse fabrikanten integraal samen. Een goede samenwerking tussen de leveranciers is daarbij van cruciaal belang. Voor de klimaattechnische installaties in het concept vertrouwt Slimline al circa 13 jaar op de bedrijven binnen de Nathan Group. Kostas Mamalingkas: “Om het voor installateurs mogelijk te maken om snel te werken en een optimale kwaliteit te garanderen, moeten we ze van goed materiaal kunnen voorzien. Om die reden adviseren we de producten van Uponor.” Ook op gebied van technologische ontwikkelingen werkt Slimline volop samen met de Nathan Group. Uponor 16mm Meerlagenleiding in plafondplaat TMVW Gent
40
Ger van der Zanden: “In de conservatieve markt van een paar jaar
Nathan
Nathan Partner
Projectnaam: Fox Vakanties (ANWB) Locatie: Park 20|20, Hoofddorp Omvang park: 92.000 m2 Omvang pand: 3.600 m2 Oplevering: Eerste kwartaal 2012 Functie: Kantoren & reistheater Ontwerp: William McDonough Ontwikkelaar: Delta Development Group, VolkerWessels & Reggeborgh Bijzonderheden: Park 20|20 is het eerste cradle to cradle bedrijventerrein in Nederland. Slimline: Vloeren met overspanningsmaat van 8,10 meter en Uponor dubbelleidingsysteem
Projectnaam: Rabobank Westland Locatie: Bedrijventerrein Leehove, De Lier Omvang: 9.125 m2 Opgeleverd: Eerste kwartaal 2009 Functie: Kantoren Ontwerp: Böhtlingk Architectuur Ontwikkelaar: Van Mierlo Bouwgroep Bijzonderheden: Rabobank Westland is het eerste transparante CO2-vrije kantoor van Nederland Slimline: Unieke ovale vloeren met Uponor dubbelleidingsysteem
Projectnaam: nieuwbouw TMVW (Tussengemeentelijke Maatschappij van Vlaanderen voor Waterbedeling) Locatie: Gent, België Omvang: 10.000 m2 Oplevering: Eerste helft 2012 Functie: Kantoren + parkeergarage Ontwerp: Signum+ architecten Ontwikkelaar: Cordeel Groep Bijzonderheden: Eerste Slimline Project in België Slimline: Vier bouwlagen met vloeren met overspanningsmaat van 16,20 meter
geleden, was ons concept nog heel nieuw. We vonden bij Nathan direct de juiste deskundigheid die we heel goed konden gebruiken bij de ontwikkeling van ons systeem.” Ook tegenwoordig komen de partners nog regelmatig samen. Tijdens interessante sessies spreekt het consortium van Slimline, Nathan en betonleveranciers over optimalisaties van bestaande oplossingen en de ontwikkeling van nieuwe concepten. Ger van der Zanden: “Dat hebben we gemeen met de Nathan Group, we willen constant vooruit, streven altijd naar
SLIMLINE BUILDINGS WESTPLEIN 6 3016 BM ROTTERDAM TEL: +31 (0)10 742 08 88 E-MAIL:
[email protected] WEBSITE: WWW.SLIMLINEBUILDINGS.COM
innovatie. Dat maakt onze relatie zo goed.”
Enervision
41
