DE ROL VAN GIS BIJ DE HEDONISCHE WAARDEBEPALING VAN VASTGOED
Prof. ir. P. Ampe, Prof. dr. ir. A. De Wulf, ing. J. De Corte. _______________________________________________________________________ 1. Inleiding en probleemstelling. Sedert decennia gebruiken schatters zowel in België als in vele landen van de wereld dezelfde methodes voor de waardebepaling van vastgoed. Deze methodes die we de klassieke methodes zullen noemen zijn gebaseerd op drie onderscheiden invalshoeken. Een eerste methode betreft een analytische methode, dikwijls ook de methode van de intrinsieke waarde genoemd. Deze schattingstechniek gaat uit van een analyse van het onroerend goed, waarbij een decompositie gebeurt van het perceel, het gebouw en haar omgeving. Van het gebouw wordt op basis van haar structurele kenmerken een nieuwbouwwaarde bepaald, waarna na aftrek van een procentuele slijtage de dagwaarde van het gebouw wordt afgeleid.
De venale waarde van het onroerend goed wordt
bekomen door bij de dagwaarde van het gebouw de waarde van het perceel te voegen en rekening te houden met de buurt en omgevingsfactoren, en hierop een venaliteitspercentage in rekening te brengen. De ruimtelijke en niet ruimtelijke gegevens met betrekking tot de milieu-, de buurt-, de omgeving-, de bereikbaarheidskenmerken van het vastgoed worden enkel als beoordelingselementen in rekening gebracht. Deze methode wordt gehanteerd wanneer de waarde van een pand met een beperkte vetusteit moet worden begroot. De tweede methode wordt de methode der inkomstenbenadering genoemd. Het betreft een techniek die uitgaat van het economische rendement die uit de verhuring van een onroerend goed kan gehaald worden en vindt zijn toepassingen bij waardebepaling van onroerende goederen zoals appartementen, opbrengsthuizen, kantoren,… .
De derde klassieke schattingsmethode, toegepast bij de waardebepaling van oudere panden, wordt de methode van de vergelijkingspunten genoemd.
Hierbij dient de
schatter een vergelijk te maken met de aankoop –en verkoopprijzen die werden gerealiseerd bij vergelijkbaar vastgoed.
De schatter vergelijkt met minstens 3
vergelijkingspunten. Deze vergelijkingspunten moeten zeer oordeelkundig gekozen worden, en moeten vastgoed betreffen die gelijkwaardige of identieke kenmerken vertonen. Gewoonlijk worden door de schatter de resultaten bekomen uit de drie schattingsmethoden ten opzichte van elkaar afgewogen. Het feit dat schatters de drie klassieke methodes gewoonlijk naast elkaar gebruiken, toont aan dat elke methode op zich haar beperkingen heeft. Er is geen wetenschappelijke theorie die aantoont welke methode voor de waardebepaling van een gegeven goed de meest geschikte is. Naast deze methodes die door schatters worden gebruikt, proberen statistici uit geregistreerde verkoopprijzen van verkocht onroerend goed de waarde voor individueel onroerend goed af te leiden of prijsindexen te bepalen. Deze werkwijze levert wel een goed globaal beeld over de vastgoedmarkt of over de evolutie ervan, maar ondermeer door de heterogeniteit en de segmentatie van de vastgoedmarkt, het ontbreken van een “in-situ” onderzoek, en omdat bovendien op onvoldoende wijze rekening gehouden wordt met de structurele kenmerken van het vastgoed kan met deze werkwijze geen betrouwbare schatting van een individueel onroerend goed worden bekomen. In België, noch Europa zijn studies gevoerd om op systematische manier kwantitatieve gegevens
met
betrekking
tot
de
waarde
van
de
beoordelingselementen
uit
wetenschappelijk onderzoek te bepalen. De kwantitatieve aannames die in sommige aangeboden software pakketten worden opgenomen voor deze beoordelingselementen, zijn, hoe bewonderenswaardig het ook is om ze naar voor te brengen, niet door kwantitatief onderzoek bepaald. Bovendien blijkt uit buitenlandse studies dat de beoordelingselementen
in
het
algemeen,
en
omgeving-,
buurt-,
milieu-
en
bereikbaarheidsfactoren in het bijzonder, naast nog andere steeds meer invloed uitoefenen op de waarde van het vastgoed.
2. De hedonische prijsbepaling. De hedonische prijsmethode heeft als uitgangspunt dat een onroerend goed op te vatten is als een bundeling van kenmerken en dat voor elk kenmerk een impliciete waardering bestaat. De prijs van een onroerend goed is het resultaat van de som van de prijzen van alle kenmerken van het onroerend goed, hoewel de meeste kenmerken zelden rechtstreeks in aanmerking worden genomen bij eigendomstransacties. De prijs die een koper voor een goed betaalt, gaat niet enkel uit voor de eigenlijke waarde van het goed op zich, maar weerspiegelt tevens de waardering van ondermeer de verschillende ligging-, buurt-, omgeving- en milieukenmerken. Het bovenstaande houdt in dat de hedonische prijsfunctie spatial dependence is. Bovendien draagt het in zich het market clearing proces. Er bestaat een correlatie in de karakteristieken die bepalend zijn voor de waardebepaling. De reden hiervoor is te vinden in het feit dat huizen met ongeveer dezelfde karakteristieken in dezelfde buurt liggen. De verkoopprijs zal dus afhangen van de huizen in de nabije omgeving. Ook de prijzen van woningen zelf zijn ruimtelijk gecorreleerd. Zo zullen duurdere woningen dikwijls in dezelfde buurt liggen. Andere effecten die een rol spelen zijn netwerkeffecten. Daaronder verstaan we dat de waarde van een huis beïnvloed wordt door de buurt. Zo zal het feit dat een huis gelegen is in een goede buurt een positieve invloed kunnen hebben op de prijs. Reeds gevoerde onderzoeken (Bret Day) wijzen uit dat de markt gesegmenteerd is. Deze kan dus opgedeeld worden in verschillende submarkten. Op deze manier wordt rekening gehouden met de spatial dependency. Elke submarkt heeft dan een
hedonische
prijsfunctie, uniek voor deze markt. Er moet aandacht besteed worden aan het feit dat de data die gebruikt wordt om de hedonische functie te bepalen voor een bepaalde submarkt tot die bepaalde submarkt toebehoort. Een voordeel van de hedonsiche methode is de betrouwbaarheid ervan. De analyses zijn controleerbaar en herhaalbaar. De uitkomsten zijn gebaseerd op harde data, zoals de verkoopsprijzen.
De hedonische methode laat toe de waarde van niet verhandelbare goederen af te leiden uit de waarde van goederen die wel verhandelbaar zijn en die de niet verhandelbare goederen als eigenschap in zich bergen. Het grootste nadeel van de hedonische methode is de omvangrijke databehoefte. Hedonische prijsmodellen op basis van liggingskenmerken laten toe om de impact van bijvoorbeeld locatieattributen op de venale waarde van onroerende goederen te schatten. Algemeen wordt de prijs van onroerende goederen volgens de hedonische prijsbepaling door meerdere groepen factoren bepaald. Het betreffen: structurele variabelen, toegankelijkheidsvariabelen, buurtvariabelen (socio- economische, demografische), omgevingsvariabelen en leefmilieuvariabelen. Het theoretisch aspect van de hedonische benadering vereist het verzamelen van data betreffende alle factoren die de grond of vastgoedprijzen bepalen. Een belangrijk aspect hierbij is het verzamelen van de gewenste data en het coderen van deze data aangezien een grote verscheidenheid aan structurele en ruimtelijke data vereist is. Ingeval van onvolledige liggings- en andere ruimtelijke of niet ruimtelijke data kan dit model tot onbeduidende resultaten leiden. Om aan deze problemen te verhelpen is het gebruik van GIS een aangewezen omgeving.
3. Regressie en multiple regressie analyse. Het hedonisch prijsmodel wordt dikwijls gerealiseerd op basis van de regressieanalyse. Het gebruik van deze regressieanalyse stelt een aantal voorwaarden aan de gebruikte data: -
alle onafhankelijke variabelen (b.v. structurele en omgevingskenmerken) die een relatie hebben met afhankelijke variabelen (b.v. verkoopsprijs) moeten opgenomen worden.
-
de onafhankelijke variabelen mogen niet onderling samenhangen (multicollineariteit);
-
de residuen moeten normaal verdeeld zijn. (homoskedasticiteit);
-
de residuen moeten onafhankelijk van elkaar zijn (geen auto-correlatie).
Betere resultaten worden bekomen met een meervoudige regressie-analyse. Hierbij kan het verband gezocht worden tussen een onafhankelijke x en een afhankelijke Y (de
verkoopprijs van de woning). Een multipleregressieanalyse maakt het mogelijk de relatie van een onafhankelijke x op een afhankelijke Y te laten zien. De basisvorm van de hedonische prijsanalyse kan lineair, semi-loglineair, loglineair of lineair zijn. Een voorbeeld van een semi-logaritmisch model wordt hierna gegeven. Het regressiemodel geeft de veronderstellingen weer ten aanzien van de relatie tussen de te verklaren variabele,
ln Y , en de verschillende verklarende variabelen,
ln x1 , ln x2 ,..., ln xI en ln d1 , ln d 2 ,..., ln d J in de populatie. Deze relatie wordt voor ieder object n in de populatie beschreven met een logaritmische getransformeerde lineaire meervoudige regressiemodel die er als volgt uitziet (Samir Marghich,2005):
ln Yn = µ +
I i =1
α i ln( xin ) +
J j =1
β j d jn +ε n (1)
met: •
Yn : n-de observatie van de te verklaren afhankelijke variabele uit vector Y
•
µ : constante
•
α i : i-de coëfficiënt uit vector α
•
xin : n-de observatie van de i-de ratiovariabele uit matrix x
•
β j : j-de coëfficiënt uit vector β
•
d jn : n-de observatie van de j-de dummyvariabele uit matrix d
•
ε n : n-de storingsterm uit vector ε , ε n
(
N 0, σ 2
)
waarbij i=1,…,I;j=1,…,J; n=1,…,N. Een negatief punt van de regressievergelijking is het groot aantal onafhankelijke variabelen die worden opgenomen. Dit bemoeilijkt de interpretatie van de resultaten. Vooraleer de hedonische methode kan worden toegepast moeten de verschillende gegevens over de onroerende goederen verzameld worden. Om gegevenskenmerken te verzamelen kan gebruik gemaakt worden van een GIS omgeving.
4. Een GIS als hulpmiddel. Algemeen biedt GIS een ideale onderzoeksomgeving voor de verwerking en analyse van liggingsdata van onroerende goederen. Krachtige bevragingstechnieken kunnen bijdragen tot een betere bepaling van de liggingskenmerken. GIS is aldus een zeer goed instrument bij de hedonische prijsanalyse en kan gebruikt worden om processen en ontwikkelingen op te volgen en om mogelijke ontwikkelingen te simuleren en te testen.
Het gebruik van een GIS laat in de hedonische studie toe om de structurele, toegankelijkheids-, buurt- en leefmilieuvariabelen te bepalen die gerelateerd zijn aan individuele eigendommen. Door het gebruik van een GIS kan daarbij een dataset geproduceerd worden met enkele mogelijk verklarende variabelen die vereenvoudigd wordt door gebruik van een hoofdcomponentenanalyse. Als de analyses zullen uitgevoerd worden op grote gebieden is het hierbij aangewezen om clustertechnieken te gebruiken. Wijken of buurten kunnen omgezet worden in grote homogene entiteiten. Clustering kan uitgevoerd worden wanneer een klein deel van de stad dezelfde socio-economische aspecten en diensten bezit. Er moet wel worden nagegaan of de clustering van onroerende goederen in buurten wel nuttig of wenselijk is, daar door clustering nuttige informatie kan verloren gaan. Er kan gebruik gemaakt worden van twee soorten clustertechnieken. Een eerste op basis van attributen die de eigendommen kenmerken en een tweede op basis van de socioecomische samenstelling. Er werden in het buitenland verschillende studies met de hedonische methode op basis van een GIS uitgevoerd. Maar de onderzoekers beperken zich veelal tot één liggingskenmerk en gaan na hoe dit kenmerk de waarde van het onroerend goed beïnvloedt. Zo zijn er bijvoorbeeld studies over de impact van de aanwezigheid van een metrostation in de nabijheid van het onroerend goed. Er bestaan studies over de invloed van het omliggend grondgebruik en over de invloed van het grondgebruik bij geplande residentiële ontwikkelingen. Veel gebruikte analyses in een GIS zijn het berekenen van kortste afstanden en snelste weg gekoppeld naar aanwezigheid van dichtbij gelegen faciliteiten zoals recreatie, winkelcentra,… .
Meestal wordt bij toepassing van de prijsanalyse een gradiëntanalyse uitgevoerd. Dit is een efficiënte analyse die patronen en processen kan linken. De gradiëntanalyse is een eerste stap voor het analyseren van sociologische en socio-economische functies van stedelijke groene ruimten. De stedelijke groene ruimte kan in categorieën worden onderverdeeld. Zo zijn er bijvoorbeeld groene ruimtes bij industrie of bij commerciële centra, residentiële groene ruimtes, algemeen toegankelijke groene ruimtes, groene bufferzones, bossen,… welke uiteraard een andere invloed op de waarde van het onroerend goed zullen hebben. De vereisten waaraan GIS-software moet voldoen zijn vooral analyses toelaten op grote hoeveelheid data. Vanuit een GIS-omgeving kunnen meer gesofistikeerde en meer verklarende data worden voortgebracht, ten einde meer inzicht te scheppen bij prijsvariabelen van onroerende goederen. Tot besluit kan gesteld worden dat GIS een bijzonder interessante omgeving is voor de uitvoering van een waardebepaling van vastgoed volgens een hedonisch model.
