Vastgoed van het waterschap creëert waarde voor de samenleving

Vastgoed van het waterschap creëert waarde voor de samenleving

Ida van der Loo-van Hengel 8 juni 2012

Voorwoord In crisistijd waarde creëren met het vastgoed van het waterschap. Het zijn interessante tijden voor iedereen, maar als je in deze tijden begint over waardecreatie voor het waterschap door middel van vastgoed, dan moet je toch wel over optimisme en doorzettingsvermogen beschikken. De liefde voor vastgoed is mij met de paplepel ingegoten. Lef om vastgoed in een ander daglicht te plaatsen heb ik van mijn vader meegekregen. Hij was de eerste vastgoedmakelaar die in de historische binnenstad van Dordrecht vervallen grachtenpanden nieuw leven inblies tijdens de jaren zestig. Mijn vader staat aan het eind van zijn leven, deze scriptie draag ik aan hem op. Voor Nicolaas Abraham van Hengel.

Inhoudsopgave

SAMENVATTING 1

INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING

1

1.1

Aanleiding onderzoek en beschrijving probleemgebied

1

1.2

Doel, probleemstelling, onderzoeksvragen en probleemafbakening

2

1.3

Theoretische onderbouwing probleemstelling (op basis van bronnenonderzoek)

3

1.4

Opbouw rapport

7

2

ONDERZOEKSOPZET EN VERANTWOORDING

2.1

Opzet onderzoek

2.2

Analysemethoden en theoretische verantwoording

3

RESULTATEN ONDERZOEK EN ANALYSE RESULTATEN

8 8 10

21

3.1

Resultaten onderzoek

21

3.2

Analyse resultaten

23

4

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

29

4.1

Conclusies

29

4.2

Reflectie op de conclusies

29

4.3

Aanbevelingen

30

5

BIJLAGEN

34

Samenvatting In de organisatie van het waterschap vindt het vastgoedmanagement decentraal en operationeel plaats. De wijze waarop met objecten omgegaan wordt is gedreven vanuit de ooit bedoelde functie van het vastgoed. In termen van rendement of waardecreatie wordt niet of nauwelijks gedacht. Hierdoor blijven kansen onbenut. Professionalisering van de vastgoedorganisatie kan resulteren in diverse voordelen waarbij meerwaarde wordt gecreëerd, zeker wanneer zingeving expliciet wordt meegenomen in strategisch vastgoedmanagement. De interesse van het waterschap in zijn vastgoedportefeuille neemt toe nu er een aantal gebouwen geheel of gedeeltelijk leegstaan. Er is momenteel sprake van een ongekend grote leegstand van bedrijfsvastgoed in Nederland. De daarmee gepaard gaande financiële vraagstukken moeten nog beantwoord worden. Het is daarom nodig op een andere wijze naar vastgoed te kijken. Om meerwaarde te creëren met het vastgoed van het Waterschap is het niet alleen noodzakelijk dat het Strategisch Vastgoed Management wordt ingericht, waardoor de vastgoedorganisatie mede geprofessionaliseerd wordt. De vastgoedstrategie moet ook een logisch uitvloeisel zijn van de ondernemingsstrategie waarin de zingevingdimensie een belangrijke rol speelt in waardecreatie voor de samenleving. Het vastgoed kan dan ook gezien worden in termen van imago, samenwerking ketenpartners, toekomstige medewerkers, studeren, leren over en van water, ontspannen, ontmoeten en verbinden met de samenleving.


8 juni 2012

1

Inleiding en probleemstelling

1.1

Aanleiding onderzoek en beschrijving probleemgebied

Dit onderzoek is uitgevoerd in het kader van de afronding van het Flexibele Master traject van de AOG voor het behalen van de Master of General Management titel. Directe aanleiding voor dit onderzoek is de aanstaande leegstand van één van de meest interessante gebouwen die het waterschap rijk is. Het betreft het kantoorgebouw "Dokhaven" aan de Nieuwe Waterweg in hartje Rotterdam. Dit kantoorgebouw staat midden in een woonwijk, bovenop de grootste ondergrondse zuivering van Europa. Onder deze locatie vindt het grootste primaire proces van het waterschap plaats. Door de bijzondere ligging en het state of the art technologisch design bevindt dit vastgoed zich letterlijk en figuurlijk in het "hart" van de organisatie. Er bestaat echter nog geen enkele visie op herbestemming van dit bijzondere kantoorgebouw. Het waterschap heeft nog geen visie op het voeren van strategisch vastgoedbeleid. Dat was wellicht tot voor kort ook niet nodig. Gebouwen zijn nodig voor het uitvoeren van de taak, zuiveren of bemalen van water, en beschikken over een werkplaats, kantoorfaciliteiten, parkeergelegenheid enz. Kortom alles wat tot 2008 gebruikelijk was om een zuivering of gemaal te besturen en te onderhouden. In tegenstelling tot bedrijfsvastgoed van profit-organisaties gelden voor waterschappen bijzondere regels ten aanzien van economische waarde en afschrijving op vastgoed. Krachtens artikel 4.66, lid 1 Waterschapsbesluit dienen alle activa (vastgoed) te worden gewaardeerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Andere grondslagen zijn niet toegestaan. De afschrijvingtermijn van vastgoed is 25 jaar. De levensduur van grond is onbeperkt, daarop wordt niet systematisch afgeschreven. Na afloop van de afschrijvingtermijn worden nieuwe investeringen toegestaan en wordt de termijn opnieuw vastgesteld. Het gebruik van de gebouwen is (deels) gewijzigd door centralisatie van aansturing en uitbesteding van onderhoudswerkzaamheden, maar ook door ontwikkelingen op het gebied van informatietechnologie, Het Nieuwe Werken en in 2008 de herstructurering van de organisatie. Strategische besluiten over sturing, positionering en uitbesteding van taken hebben onvoorziene gevolgen gehad voor het vastgoed. Het waterschap wordt voor het eerst in zijn bestaan geconfronteerd met (gedeeltelijke) leegstand van zijn vastgoed. Leegstand van gebouwen, overbodig vastgoed, vormt een nationaal probleem. De economische crisis waarin ons land zich bevindt is hier mede de oorzaak van. Leegstaande gebouwen doen het aanzicht van steden geen goed, maar leveren ook andere problemen op zoals imagoschade voor de organisatie, oplopende kosten voor onderhoud en beveiliging en vandalisme. In het ergste geval kunnen gebouwen ongewenste bewoners krijgen (kraken). Minister Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een H(herbestemming)-team opdracht geven haar ideeën te verwerken in de Toekomstagenda van de bouwsector. Vanuit het architectuur- en monumentenbeleid is herbestemming benoemd tot pijler voor het Rijk. Daartoe is een nationaal Programma herbestemming ingesteld van waaruit het H-team is geïnstalleerd (http://www.tcnpp.com/tcncorp/en/founder/2012-03-01). Het is geen optie om als waterschap de vastgoedmarkt te betreden als aanbieder van kantoorruimte, temeer omdat de meeste gebouwen deels nog gebruikt worden voor het uitoefenen van de taak van het waterschap. Dat laatste geeft nu juist een extra dimensie aan het ontwikkelen van vastgoedbeleid voor het waterschap. Wat kan er nog meer gedaan worden met de ruimte die de gebouwen innemen? Kunnen zaken tot stand gebracht worden in combinatie met andere maatschappelijke functies? Water is een belangrijk thema, ook internationaal. Klimaatveranderingen zullen in delen van de wereld grote droogte of juist wateroverlast brengen. Nederland heeft als geen ander land ter wereld een enorme kennis opgebouwd in de strijd tegen het water. In de gebouwen van waterschappen is het waterbeheersingproces letterlijk en figuurlijk aanwezig. Het bestuur van het waterschap spreekt zich in het visiedocument "de Professionele Water Autoriteit", uit over zijn rol in de samenleving en de wijze waarop het bestuur deze rol in de toekomst wil spelen.

1


8 juni 2012

Het management en het bestuur van het waterschap hebben behoefte aan (betere) informatie en tools voor het onderbouwen van strategische beslissingen over het vastgoed van het waterschap. Voor het managen van het vastgoed is derhalve een integrale benadering aangewezen. Het betrekken van bestuurders (en beleidsmakers), controllers, gebruikers en beheerders van gebouwen zou moeten leiden tot een meer gezamenlijke verantwoordelijkheid van het management voor het huidige waterschapsvastgoed en het waterschap van de toekomst.

1.2

Doel, probleemstelling, onderzoeksvragen en probleemafbakening

De huidige financiële crisis dwingt bedrijven en organisaties met een nieuwe bril naar het vastgoed te kijken. De vastgoedsector in Nederland kampt met historisch hoge leegstandsniveaus. De leegstand die momenteel wordt ervaren bij het vastgoed van het waterschap is dan ook niet op te lossen door het vastgoed te verhuren of te verkopen. Leegstand van vastgoed vormt een probleem voor de organisatie en de samenleving omdat het leidt tot waardevermindering en oplopende onderhouds- en beveiligingskosten. Het waterschap is gebaat bij een goed gebruik van zijn vastgoed. De gebouwen zijn immers herkenbaar gepositioneerd in het beheersgebied. Het waterschap heeft de samenleving ook iets te bieden met zijn kennis op het waterbeheersgebied als organisatie die zich niet alleen uitspreekt over haar wettelijke taken (legitimering) maar ook over haar visie op de toekomst als Professionele Water Autoriteit. Hierin doet zij uitspraken over goed werkgeverschap, samenwerken, leren, ontwikkelen in samenwerking met haar omgeving en ketenpartners. Kortom de "zingeving" van het waterschap als organisatie in de samenleving. Probleemstelling

Is het mogelijk de zingevingdimensie in waardecreatie van vastgoed te valoriseren en ontwikkelbaar te maken? Onderzoeksvragen

Is zingeving een onderdeel van vastgoedmanagementtheorieën?

Hoe expliciteer je zingeving in waardecreatie?

Wat zien stakeholders als zingeving?

Hoe wordt de zingevingdimensie gevaloriseerd?

Probleemafbakening De scope van dit onderzoek richt zich met name op het ontwikkelen van een proces en een tool (gereedschap) om waardecreatie met waterschapsvastgoed voor de samenleving te realiseren. Verder wordt niet nader ingegaan op andere specifieke vastgoedonderwerpen zoals financieringsaspecten, grondzaken, juridische en/of organisatorische aspecten tenzij dit relevant is of inzichtverhogend werkt. Het is ook niet de bedoeling om verschillende vastgoedtheorieën te bespreken en tegen elkaar af te wegen.

2


1.3

8 juni 2012

Theoretische onderbouwing probleemstelling (op basis van bronnenonderzoek)

Om te beginnen worden de sleutelbegrippen uit de probleemstelling onderstaand vanuit de literatuur nader toegelicht. Hierbij zullen de theorieën niet uitgebreid worden beschreven, maar wordt verwezen naar de literatuur zoals deze in de bronvermelding is weergegeven. Achtergrond en toegepaste theorieën. "Ambitie: WSHD (Waterschap Hollandse Delta) als professionele waterautoriteit"

De rol van de waterschappen is aan verandering onderhevig. De wateropgave is de laatste decennia anders georganiseerd en heeft een ander karakter gekregen. Een aantal ontwikkelingen zoals onder andere een meer gebiedsgerichte benadering (bijvoorbeeld de Kaderrichtlijn Water) en water als belangrijk ordenend principe vragen om een andere sturing van het waterbeheer. Deze ontwikkelingen vragen om een krachtige sturing in het regionale waterbeheer. In dit proces wordt een op de regio gericht waterschap zichtbaar, dat een beleidsmatige, regievoerende en uitvoerende, deskundige en volwaardige functionele organisatie is. De ambitie van Hollandse Delta is om een professionele waterautoriteit te worden. Hollandse Delta is een organisatie die goed functioneert en toegerust is op haar taken. Het waterschap moet de primaire processen (zorgen voor veiligheid, voor voldoende en schoon water en het zuiveren van afvalwater) goed op orde hebben om op een efficiënte en bedrijfsmatige wijze, snel, professioneel en adequaat in te kunnen spelen op (belanghebbende) wensen. Hierbij spelen maatschappelijk aanvaardbare kosten een zeer grote rol. (bijlage 2 en 3) Ook het educatiebeleid is toegesneden op de ambitie van het waterschap. Bron educatiebeleid 2012 (bijlage 1). Hierin worden tevens doelstellingen per doelgroep geformuleerd voor 2012.

In termen van zingeving heeft het bestuur van het waterschap duidelijke strategische doelstellingen geformuleerd. Voor het onderzoekbaar maken van de vraagstelling geeft dit inzicht in de te benaderen doelgroepen. Hiervoor is dan wel een grondige verkenning van mogelijke deelnemers in het denkproces en de wijze waarop de betrokkenheid georganiseerd wordt noodzakelijk. Vastgoedmanagementtheorieën. Theorieën over vastgoedmanagement zijn gebaseerd op de veronderstelling dat vastgoed invloed heeft op de prestaties van individuen, organisatie en de samenleving als geheel. Niet alleen de waarde, maar ook de kosten, het economisch rendement, de fit met het werk, de aantrekkingskracht voor nieuw personeel en de invloed op het corporate image (Brill et al, 1984) zijn van belang. De term ‘vastgoed’ omvat alle gebouwen en terreinen die voor het waterschap of waterschapsgerelateerde functies worden gebruikt in eigendom van het waterschap en verdeeld over meerdere locaties. Vastgoed kan gezien worden in termen van publiek vastgoed en wordt in de internationale literatuur Public Real Estate (PRE) genoemd. Publiek vastgoed heeft een bijzondere plaats in het bedrijfsvastgoedspectrum. Publiek vastgoed draagt bij aan de kwaliteit van de maatschappij door diensten te huisvesten die het welzijn van de burgers bevorderen (Everts, F. 2002 p.1). Hiermee wordt de vitaliteit en leefbaarheid van steden, dorpen en wijken vergroot. Publiek vastgoed is primair bedoeld voor de huisvesting van (semi-)overheidsinstellingen. Dit wordt ook wel de “niet commerciële dienstverlening” of “non profit sector” genoemd. Hiertoe behoren instellingen die geen winstdoelstelling nastreven. Kenmerkend is dat de diensten en producten niet op een markt worden aangeboden (Kohnstamm. P. 1995 p. 7). De vastgoedtheorie die het meest aanspreekt omdat er een duidelijke plaats wordt gegund aan de multistakeholders benadering wordt behandeld in Alexandra Den Heijer, Managing the University Campus. 2011. Zij beschrijft aan de hand van de vier taken van vastgoedmanagement: assessing de

3


8 juni 2012

current campus, exploring changing demand, generating future models and defining projects to transform the campus, de verandering van de CREM theorie (De Jonge 1997; Krumm 1999) naar een conceptueel frame dat de vier typen van stakeholders matcht met de vastgoedperspectieven die voor de stakeholders van belang zijn.

Fig. II ( P. 420 Den Heijer, A.C. Managing the University Campus. 2011. Delft. uitgeverij Eburon)

Fig. III P. 421 (Den Heijer, A.C. Managing the University Campus. 2011, illustreert de multi-stakeholder benadering van het basismodel voor bedrijfsvastgoedmanagement, in de internationale literatuur Corporate Real Estate Management (CREM) genoemd. Het verbindt het strategisch, financieel, functioneel en fysiek perspectief met bijpassende variabelen.

4


8 juni 2012

Fig. VI P. 425 Campus (Den Heijer, A.C. Managing the University Campus. Model voor het bepalen van de toegevoegde waarde. Het van waarde laten zijn van vastgoed wordt in dit model niet alleen in financiële doelstellingen opgenomen, maar ook in concurrentievoordelen zoals: onderscheidend vermogen van de organisatie door middel van vastgoed op de strategische doelen, stimuleren samenwerking, stimuleren innovatie, ondersteunen cultuurverandering, ondersteunen imago, verbeteren verblijfskwaliteit. Dit model is derhalve waardevol en bruikbaar voor het management van vastgoed van het waterschap. De multistakeholder benadering is gebruikt voor het onderzoek, met name voor het inrichten van een casus. Zingeving In het boek De drie dimensies van waardecreatie, beschrijft Colpaert het gebruik van de methodiek van de boom van zingeving, hij baseert de methode op de waardedriehoek van Kasterlee. De driehoek steunt op drie verschillende en elkaar aanvullende concepten van rationaliteit. Zingeving is toegevoegd als sturings- en coördinatiemechanisme in plaats van het enkelvoudig gebruik van de "managementorganisatiestructuur"(optimalisatie) of het aandeelhoudersmodel (adaptatie). Hij laat het economisch model samenvloeien met de sturing vanuit de zingeving of filosofie. Hieruit vormt zich automatisch een nieuw economisch paradigma. Deze methodiek levert ook de mogelijkheden tot het berekenen van de factoren die zingeving valoriseren. De in het boek geciteerde theorieën over zingeving zijn onderstaand uitgebreid weergegeven. Deze theorieën vormen immers de basis voor het valoriseren van zingeving in het model. Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003) De drie dimensies van waardecreatie. P. 45.

5


8 juni 2012

Lynda Gratton geciteerd door Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003) De drie dimensies van waardecreatie. "Lynda Gratton, HRM-wetenschapper binnen het leading Edge Consortium in Engeland, benadrukt in het boek “Zingeving in Strategie” o.a. het belang van zingeving in gedrag en motivatie van medewerkers voor een organisatie en zij legt de relatie van zingeving naar duurzaam succes voor de organisatie. Hierbij is het volgens Gratton van belang om congruentie tussen bedrijfsstrategie en zingeving na te streven. Mensen hebben een ziel, zij hebben van daaruit de emotionele behoefte om zingeving na te streven, zich te herkennen in de normen en waarden en omgangsvormen van hun organisatie, welke op haar beurt als een levend organisme wordt voorgesteld en dus haar eigen ziel heeft. Gratton L. (2000). Living Strategy: putting people at the heart of corporate business. Filosoof A. Cornelis, geciteerd door Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003:. “De filosoof A. Cornelis beschrijft de prijs die de maatschappij betaalt voor het ontbreken van een filosofisch inzicht in wat de mens is. In onze woorden noemen wij dit het ontbreken van zingeving (en vervreemding). Het materialisme overheerst, de culturele omgeving stabiliseert onze emoties niet meer. Het is alsof we naar onze omgeving kijken als naar een foto waar we niet op staan. Zonder culturele borging van onze emoties resteert angst, boosheid en verdriet. De angst is dan een bestaansangst, maar zonder reden. Bij boosheid ervaren we de wereld in termen van boosheid, waarbij de agressiviteit een blijvende maatschappelijke en politieke gestalte krijgt. Als de emotie droefheid is, dan ontstaat een blijvende neerslachtigheid of depressiviteit. Mensen symptomatiseren het verlies aan zelfbeeld, er ontstaat een zwijgende culturele omgeving die slechts vraagt om zwijgende mensen (bij voorkeur ISOgecertificeerd) en die levenslust doet verstillen. Indien wel culturele stabilisering van emoties plaatsvindt (in onze woorden de aanwezigheid van zingeving), zal angst worden omgezet in geborgenheid, boosheid in erkenning van vaardigheid en bekwaamheid en verdriet in schoonheid en zelfherkenning. Cornelis A. (1998). Logica van het gevoel. Pp 48-52." Om het proces van zingeving te faciliteren moet er minimaal voldaan worden aan de voorwaarde dat er sprake is van een vorm van sociale orde en dat die orde een zekere invloed op de omgeving heeft. De organisatie moet zorgen voor een duidelijke bedoeling, een eigen identiteit en zich met verstand onderscheiden. Zinvolle relaties worden duurzaam opgebouwd met anderen zoals klanten, leveranciers en medewerkers.

Figuur 6: De driehoek van Kasterlee. Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003 P. 73).

De methodiek van de boom van zingeving levert de mogelijkheden tot het berekenen van de factoren die zingeving valoriseren. Deze factoren worden vervolgens in relatie tot elkaar gebracht. De vragenlijsten die daarbij gehanteerd worden zijn afgeleid van de zingevingboom. De betreffende formule is ontwikkeld door Colpaert. De zingevingboom wordt behandeld in hoofdstuk 2.2 pag 11.

6


8 juni 2012

Stakeholders Stakeholders van het waterschap bevinden zich in de bestuurlijke samenwerkingsverbanden zoals, Provincie, Rijkswaterstaat, Gemeenten, waterschappen, ketenpartners, leveranciers, ingelanden, gebouwd, ongebouwd bedrijfsgebouwd, medewerkers, toekomstig medewerkers enz. Het waterschap acteert in een complexe en dynamische omgeving. Bestuurlijk wordt bij elke kabinetsformatie het voortbestaan van de waterschappen ter discussie gesteld. Er worden vraagtekens gezet bij de noodzaak van de vele besturen. Momenteel zijn er nog 25 waterschappen met elk een eigen bestuur. Het gebied van een waterschap is provincie- en gemeente grens overschrijdend. Ook door mondialisering en ontwikkelingen in de communicatietechnologie vervagen de grenzen tussen de waterschappen en hun omgeving. Er ontstaan complexe interactiepatronen tussen overheden en private organisaties. Door de toename van afhankelijkheden is er in toenemende mate sprake van organiseren in netwerken en van samenwerken in logistieke ketens.

Dit onderzoek is gebaseerd op bovengenoemd theoretisch kader. De theorieën geven richting en houvast voor het beantwoorden van de kennisvragen. Zij dienen als kapstok voor het beantwoorden van de centrale vraag.

1.4

Opbouw rapport

Hoofdstuk 2 behandelt de onderzoeksopzet en verantwoording van de analysemethode. Hoofdstuk 3 behandelt de resultaten van het onderzoek en analyse resultaten Hoofdstuk 4 behandelt de conclusies en aanbevelingen, de centrale vraag wordt hier beantwoord.

7


2

Onderzoeksopzet en verantwoording

2.1

Opzet onderzoek

8 juni 2012

Er is gebruik gemaakt van een zogenaamd exploratief onderzoek. Dit onderzoek bestaat uit verschillende onderdelen die ook in verschillende fasen van het onderzoek zijn toegepast. 1e fase: In de eerste fase is literatuuronderzoek gedaan en zijn interviews gehouden (gesprekken gevoerd) met waterschapsbestuurders en directie. Dit is nodig om draagvlak te creëren voor het onderzoek en bevoegdheden te verkrijgen voor het uitvoeren van het experiment in de tweede fase van het onderzoek. Ook is het noodzakelijk gebleken om een onderwerp als vastgoed eerst op de agenda van het bestuur van het waterschap te krijgen, zodat vervolgstappen nadat het onderzoek is uitgevoerd, een bijna natuurlijke plaats innemen in de meerjarenbeleidplanningen van het waterschap. Tevens zijn experts op het gebied van herbestemmen van bestaand vastgoed geïnterviewd. Dit heeft geleid tot meer inzicht in het probleemgebied. Ook heeft het inzicht gegeven in de mogelijke aanpak van een proces tot herbestemming vastgoed. Deze fase heeft geleid tot het beantwoorden van de eerste twee onderzoeksvragen. 2e fase: Met de kennis opgedaan in de gesprekken is de exploratie een nieuwe fase ingegaan. De fase van het ontwikkelen van een tool om zingeving in waardecreatie te valoriseren. De derde kennis vraag (Wat zien stakeholders als zingeving?) wordt onderzocht door een casus te ontwikkelen en deze casus bij wijze van experiment volledig uit te voeren. Voor dit experiment is een casus ontwikkeld, de casus "Herbestemmen Dokhaven". Deze fase heeft geleid tot het beantwoorden van de twee laatste onderzoeksvragen. Casus Dokhaven Het idee voor de inrichting van de casus Dokhaven ontstond na het interview met de Rijksgebouwendienst. Daar heeft men veel ervaring opgedaan met het herbestemmen van bijzondere gebouwen. Voor het ontwikkelen van visie tezamen met stakeholders wordt de Venetiaanse Brug gebruikt. Onderstaand citaat geeft aan waarom dat zo gedaan wordt. Interview 2 maart 2012 ir. M.F.P.A. Jans MFM Afdelingshoofd Vormgevingsadvies Rijks Gebouwen Dienst. ".......Je hebt eigenlijk geen geld en je gaat mensen en partijen bij elkaar zetten, stimuleren, je gaat er misschien wel een tijdelijke huisvesting in doen. Vaak creatievere economie of wonen, werken of studeren bij elkaar. Je gaat dat soort activiteiten eens ontplooien. Je gaat kijken met de gemeente, met planologen, wat kan er gebeuren. Dus je bent waarde aan het creëren waardoor dit pand steeds interessanter wordt en dat er op een gegeven moment investeerders zijn........"

8


8 juni 2012

Saris, J. (2008) Nieuwe ideeën voor oude gebouwen. Rotterdam: NAi Uitgevers, P. 39. De Venetiaanse Brug geeft een beeld van het proces van waardecreatie. “In dit model wordt niet uitgegaan van een grand design/masterplan. Onderzoek en ontwikkeling gaan hand in hand. De Venetiaanse brug is ontstaan als model voor het proces waarin tijdens de zoektocht naar de kansen en mogelijkheden een coalitie wordt opgebouwd die in staat is de belangentegenstellingen te “overbruggen” en een handelingsperspectief te ontwerpen.” Dit model wordt in dit onderzoek gebruikt om de casus Dokhaven vorm te geven. Deze casus bestaat uit een enquête en een inspiratiemiddag d.d. 4 april 2012. Voorafgaand aan de inspiratiemiddag zijn stakeholders benaderd via de mail (bijlage 4) om interesse voor het onderwerp te peilen en om medewerking te vragen aan de beantwoording van de voor deze casus gestelde stelling:

Waterschapsgebouw Dokhaven biedt kansen voor Rotterdam Zuid.

Voor de keuze van stakeholders moest eerst de vraag beantwoord worden: Welke mensen mogen waarover meedenken, meepraten en meebeslissen en welke mensen niet? Creatieve denkers zijn vaak lastiger, solitair, onafhankelijk, onconventioneel met een neiging tot rebellie, maar reiken daardoor wel verrassende en frisse perspectieven aan (Bennett, 1977, geciteerd door Mobach M., 2009, p.66). Voor deze casus zijn stakeholders benaderd die ofwel behoren tot de doelgroepen uit de visiedocumenten van het waterschap op/over zijn maatschappelijke rol, of zijn rol als toekomstig werkgever, aantrekkelijk werkgeverschap, verjongen en verkleuren, toevoegen aan een goed imago, scholing en onderwijstrajecten, samenwerken binnen de waterketen en ketenpartners. De afbakening van deelnemers is gebaseerd op de verwachte bijdrage van bepaalde belanghebbenden. In overleg met de wijkcoördinator Oud-Charlois is besloten om bewoners in en om Dokhaven (nog) niet te benaderen. Het onderzoek naar het "Herbestemmen Dokhaven" verkeert hiervoor nog in een te pril stadium. (bijlage 5) Verder is onderzocht wat zich aan bestuurlijke en maatschappelijke reuring afspeelt in en om het gebouw Dokhaven, hiervoor is onderzoek gedaan in beleidsteksten en visiedocumenten van: Gemeente Bestuur Rotterdam, deelgemeente Charlois, Port of Rotterdam, publicaties TU-Delft over Rotterdam als universiteitsstad, samenwerkingsverband Clean Tech Delta, Nationale Kwaliteitsprong Zuid. 9


8 juni 2012

Aan alle stakeholders is digitaal een enquêteformulier gestuurd. Tevens is op de Erasmus Universiteit, Hoge School Rotterdam en TU Delft, onder de studenten geënquêteerd. (Bijlage 6 en 7) Van de 133 verzonden enquêtes zijn 117 enquêtes ingevuld teruggekomen. Dit is een bijzonder hoge score die deels verklaard kan worden door het feit dat alle stakeholders ook een belang hebben bij de herbestemming. Tevens zijn de stakeholders voorafgaand aan de enquêtes persoonlijk benaderd door middel van een email met informatie en in veel gevallen een persoonlijk gesprek voorafgaand aan de enquête. De inspiratiemiddag is begeleid door Bert den Boer, socioloog. Hij werkt zelfstandig als procesbegeleider in rollen als trainer, adviseur, coach en schrijver. Voor meer achtergrondinformatie: http://www.bbdb.info De opzet van de middag is vastgelegd in een draaiboek. (bijlage 8 ) Naar aanleiding van de ingevulde enquêtes zijn diverse deelnemers kort geïnterviewd, vervolgens is door alle deelnemers het terrein van Dokhaven verkend, na de verkenning is opnieuw gevraagd naar mogelijke herbestemmingen voor Dokhaven. De interviews zijn integraal uitgewerkt. (bijlage 9 en 10) De inspiratiemiddag is tevens digitaal vastgelegd. (bijlage 11)

2.2

Analysemethoden en theoretische verantwoording

Figuur 22: De Kasterleedriehoek en de boom van zingeving

10


8 juni 2012

Onderbouwing rekenmodel van Hazelhoff. Voor de opzet van de enquêtes en het verwerken van de resultaten is gebruik gemaakt van de theorie van de Kasterleedriehoek en de boom van zingeving zoals omschreven in Bellens e.a., (2003). Deze theorie geeft een duidelijke omschrijving over hoe bepaalde waarden aan elkaar kunnen worden gerelateerd en op welke manier de voorkeur van zingeving (of bestemming) kan worden bepaald. Om de case te bouwen zijn er twee dimensies bepaald: Belanghebbenden (stakeholders) enerzijds en bestemming anderzijds. De volgende mogelijke bestemmingen werden gedefinieerd door stakeholders van het waterschap als mogelijke (deel)bestemming van het pand Dokhaven: Bestemming

Toelichting Ontvangen van publiek en informeren over de taken van een waterschap: de zuivering van riool- en afvalwater. Educatie en voorlichting over toen en nu is een belangrijk onderdeel van de publieksfunctie van het waterschap Publiek ontvangen Op dit moment is Dokhaven in gebruik als wateronderzoeksfaciliteit. De unieke locatie op de zuivering en de reeds aanwezige onderzoeksfaciliteiten, maakt deze locatie bij uitstek geschikt voor laboratoriumonderzoek in Onderzoeken combinatie met wetenschappelijk innovatief onderzoek. Studeren Bieden van studiefaciliteiten aan studenten. Onderwijzen Het pand wordt beschikbaar gesteld om onderwijs te kunnen geven. Startende innovatieve bedrijven (spinoffs) hebben vaak een andere Starten (met werken) behoeften aan ruimte: korte termijn contracten, lage kosten. Voor de waterschappen zelf, maar ook voor ketenpartners is het interessant om werkplekken of aanlandplekken te creëren om werken en kennis delen mogelijk te maken. Werken De gezamenlijke waterschappen hebben een waterschapshuis waar regelmatig kennis- of netwerkbijeenkomsten worden gehouden. Dokhaven zou een zelfde functie kunnen krijgen. Ook voor de ketenpartners kunnen Netwerken/Ontmoeten faciliteiten aangeboden worden. Het pand zou kunnen worden herbestemd met een (gedeeltelijke) woonfunctie, voor bijv. studentenhuisvesting. Wonen

Op basis van deze mogelijke bestemmingen, een begeleidende brief al dan niet vergezeld van een persoonlijk gesprek, werd aan een aantal belanghebbenden gevraagd om hun voorkeuren aan te geven en elke bestemming te scoren op een schaal van 1 tot 10. De volgende groepen belanghebbenden (stakeholders) zijn benaderd: Private sector: • Deskundigen (betreffende het onderwerp herbestemming van huisvesting) • Seats 2 Meet Publieke sector: • Gemeente Rotterdam • Havenbedrijf PortofRotterdam • Nationale Programma Kwaliteitsprong Zuid • Stadshavens Waterschappen: • Waterhoos - jongerenorganisatie Waterschap Hollandse Delta • Waterschap – directie Waterschap Hollandse Delta Onderwijssector: • Erasmus Universiteit – medewerker

11


• • • • •

8 juni 2012

Erasmus Universiteit – student TU Delft - medewerker TU Delft – student Hogeschool Rotterdam - personeel Hogeschool Rotterdam - student

Als gevolg van de grote verschillen in aantal tussen de verschillende groepen is besloten de onderwijssector als één geheel te beschouwen. Zou elke deelgroep uit de onderwijssector apart meegenomen worden, dan zou het eindresultaat beïnvloed kunnen worden omdat zij 6 van de 14 groepen vertegenwoordigen. Uiteindelijk zijn resultaten verzameld en ingevuld door de volgende zes groepen: Private sector: • Deskundigen (betreffende het onderwerp herbestemming van huisvesting) Publieke sector: • Gemeente • Havenbedrijf Waterschappen: • Waterhoos • Waterschap – directie Onderwijssector: • Onderwijs als totale groep.

Wonen

Werken

Netwerken/ Ontmoeten

Starten (met werken)

Onderwijzen

5,33 4,53 5,20 8,00 2,18 3,67

Studeren

Gemiddelde score per belanghebbende 7,00 7,67 5,67 5,67 5,67 7,33 6,33 6,27 7,06 6,29 6,37 6,64 6,68 6,19 6,00 6,40 5,60 6,80 6,00 8,00 5,80 9,00 9,00 1,00 1,00 7,00 7,00 1,00 7,09 6,27 6,36 7,00 6,27 6,91 6,36 6,00 7,67 4,67 5,33 7,00 6,00 4,33

Publiek ontvangen

Bestemming Belanghebbende Deskundigen Onderwijs Gemeente Havenbedrijf Waterhoos Waterschap - directie

Onderzoeken

Voor elke groep is een gemiddelde score berekend over alle ingevulde enquêtes van die groep. Dit leverde het volgende resultaat:

Om de voorkeur over alle groepen heen te bepalen beschrijven Bellens e.a., (2003) drie methodes: de Gemiddelde Som (GS), de Gemiddelde Oppervlakte (GO) en de Wortel (W). Bij deze methodiek kunnen ook wegingen worden toegepast, gekoppeld aan de verschillende bestemming. In dit model is ervoor gekozen elke bestemming dezelfde weging te geven, om het resultaat niet te beïnvloeden. De GS wordt als volgt berekend: Elke waarde in de scoretabel hierboven wordt gedeeld door de maximale score voor elke belanghebbende en vermenigvuldigd met het gewicht. Dit betekent dat elke score uiteindelijk kleiner is of gelijk aan 1. Voorbeeld: Deskundigen hebben een 7 gescoord voor de bestemming publiek ontvangen. De maximale score gegeven door deskundigen aan een bestemming is 7,67.

12


8 juni 2012

Onderzoeken

Studeren

Onderwijzen

Starten (met werken)

Werken

Netwerken/ Ontmoeten

Wonen

Belanghebbende Deskundigen Onderwijs Gemeente Havenbedrijf Waterhoos Waterschap - directie

Publiek ontvangen

Het resultaat in onderstaande tabel is derhalve: 7/7,67 x weging (1) = 0,91

0,91 0,89 0,75 1,00 1,00 0,78

1,00 1,00 0,80 1,00 0,88 1,00

0,74 0,89 0,70 0,11 0,90 0,61

0,74 0,90 0,85 0,11 0,99 0,70

0,74 0,94 0,75 0,78 0,88 0,91

0,96 0,95 1,00 0,78 0,97 0,78

0,83 0,88 0,73 0,11 0,90 0,57

0,70 0,64 0,65 0,89 0,31 0,48

Vervolgens worden alle resultaten voor een bepaalde bestemming opgeteld en gedeeld door het totaal van de wegingen. Het totaal van alle wegingen is 6 (elke weging is gelijk aan 1 en er zijn 6 belanghebbenden). Het resultaat van GS voor publiek ontvangen is derhalve: 5,33384/6 = 0,89. Op deze manier wordt van elke waarde de GS berekend. Bestemming Publiek ontvangen Onderzoeken Studeren Onderwijzen Starten (met werken) Werken Netwerken/Ontmoeten W onen

Score GS 0,89 0,95 0,66 0,71 0,83 0,91 0,67 0,61

De GO methode wordt als volgt berekend: De individuele waarden zoals berekend met de GS methode worden gebruikt en uitgezet in een grafiek per bestemming. Publiek ontvangen - ingevulde voorkeur

Deskundigen

1 0,91

Deskundigen

0,5

0,89

Onderw ijs

0,91

0 Waterschap - directie

0,78

1,00 Waterhoos

0,75

Gem eente

1,00 Havenbedrijf

De oppervlakte van elk geel vlakje wordt berekend en opgeteld. Dit wordt vervolgens gedeeld door de maximale oppervlakte die voor elke bestemming behaald zou kunnen worden (in deze figuur de som van de gele en paarse vlakken samen.

Voor publiek ontvangen is de berekening als volgt: • Oppervlakte gele vlakken = 4,091

13


• •

8 juni 2012

Maximale oppervlakte = 5,196 GO = 4,091/5,196 = 0,7873

Bestemming Publiek ontvangen Onderzoeken Studeren Onderwijzen Starten (met werken) Werken Netwerken/Ontmoeten W onen

Score GO 0,79 0,89 0,41 0,47 0,69 0,82 0,42 0,37

De W wordt als volgt berekend: • W = √ GO (Wortel uit GO) • Voor publiek ontvangen is de score dan: √0,7873 = 0,8873 Bestemming Score W Publiek ontvangen Onderzoeken Studeren Onderwijzen Starten (met werken) Werken Netwerken/Ontmoeten Wonen

0,89 0,95 0,64 0,69 0,83 0,90 0,65 0,60

In het boek worden de voor- en nadelen van elke berekeningsmethodiek beschreven en komt als conclusie naar voren dat de Wortel (W) de meest geschikte en betrouwbare methode is om de volgorde van voorkeur te bepalen over alle belanghebbenden heen. Redenen hiervoor zijn: • • • • • •

Deze methode maakt een combinatie van de pluspunten van de GO en GS-methodiek W is bij benadering een lineaire methode W leidt tot een natuurlijke spanning tussen de maximale en minimale beoordeling W is een genormeerde beoordeling W sluit nauw aan bij een “duidelijk afleesbare” grafische voorstelling (radardiagram) W honoreert suboptimalisatie niet.

In verband met de volledigheid en het vergelijken van de verschillende methoden, is besloten de voorkeur voor bestemmingen van alle doelgroepen volgens elke van bovenstaande methoden te berekenen. Daarnaast is voor de vergelijking ook nog het rekenkundig gemiddelde toegevoegd per bestemming. Dit levert het volgende resultaat op: Vergelijking scores verschillende methodes Bestemming Score W Score GO Score GS Publiek ontvangen 0,89 0,79 0,89 Onderzoeken 0,95 0,89 0,95 Studeren 0,64 0,41 0,66 Onderwijzen 0,69 0,47 0,71 Starten (met werken) 0,83 0,69 0,83 Werken 0,90 0,82 0,91 Netwerken/Ontmoeten 0,65 0,42 0,67 Wonen 0,60 0,37 0,61

Indien voor elke methode de voorkeursvolgorde getoond wordt (hoogste score = grootste voorkeur) ontstaat exact de zelfde volgorde voor elke methodiek:

14


8 juni 2012

Vergelijking rangschikking bestemmingen verschillende methodes Bestemming Score W Score GO Score GS Publiek ontvangen 3 3 3 Onderzoeken 1 1 1 Studeren 7 7 7 Onderwijzen 5 5 5 Starten (met werken) 4 4 4 Werken 2 2 2 Netwerken/Ontmoeten 6 6 6 Wonen 8 8 8

Met andere woorden: ongeacht de keuze van methodiek is de voorkeursbestemming berekend over alle belanghebbenden (stakeholders) dezelfde:

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren 0,89

0,83

en on W

er en

en

0,60

On t

m

0,64

n/ ke Ne

tw er

n ar te St

oe t

ijz rw nd e

w (m et

O

er ke

n)

ng e tv a on k

Pu

bl

ie

O

0,65

en

n

n er ke W

nd e

rz o

ek

en

0,69

ud

0,90

St

0,95

1 0,8 0,6 0,4 0,2 0

Financiële onderbouwing Uiteraard dient de zingeving en bestemming van vastgoedobjecten te worden getoetst op financiële haalbaarheid van verschillende alternatieven. Voor Dokhaven, maar ook alle andere vastgoedobjecten kunnen de volgende mogelijkheden worden onderscheiden, volgens Korteweg (2002) handelingsalternatieven genoemd.

Voor elk vastgoedobject dienen de verschillende alternatieven bekeken en financieel onderbouwd te worden om de haalbaarheid van elk alternatief middels een business case te toetsen. Het verschil tussen het Waterschap en een commerciële onderneming of belegger is dat het vastgoed geen geld hoeft te genereren om een bepaalde opbrengst te leveren. Het vastgoed moet echter niet ten koste van alles geëxploiteerd worden, een gezonde bedrijfeconomische afweging is aangewezen.

15


8 juni 2012

Onderstaand wordt toegelicht hoe een dergelijke afweging, met als voorbeeld renoveren (en wellicht herbestemmen), financieel kan worden onderbouwd. Uiteraard dienen alle mogelijke alternatieven (doorexploiteren, afstoten (verkopen of slopen) en projectontwikkeling (herontwikkeling, renoveren en herbestemmen) onderbouwd te worden, om te voorkomen dat er te veel naar een voorkeursscenario wordt toegewerkt. Voor Dokhaven is het scenario voor renoveren uitgewerkt. In 2011 is voor Dokhaven een taxatie uitgevoerd door DTZ voor het bovengrondse deel zonder de ondergrondse zuivering. (bijlage 16) Een dergelijke taxatie is voor elk vastgoedobject aan te raden om de financiële haalbaarheid van de verschillende mogelijkheden te toetsen. Uit de taxatie zijn de volgende zaken gedestilleerd: • Aantal m2 verhuurbaar oppervlak (VVO) volgens NEN 2580: 2.486m2, waarvan 1.086m2 laboratorium, 920 m2 kantoor • Er zijn 54 parkeerplaatsen ter beschikking • Gemiddelde verwachte huurprijs per m2 indien er tot verhuur kan worden overgegaan: € 84,- per m2 VVO, resulterend in een maximale huurwaarde per jaar van € 221.155,• Verwachte jaarlijkse kosten belastingen en heffingen (OZB, Waterschapsrecht en Rioolrecht): € 7.500,• Verwachte jaarlijkse verzekeringskosten gebouw: € 3.431,• Kwalitatieve aspecten over Dokhaven:

Naast de taxatie zijn de volgende zaken geïnventariseerd: •

• •

Boekwaarde laboratorium en kantoor bovengronds. Het bovengrondse gedeelte is in 1987 in de boeken opgenomen voor een bedrag van € 367.199,-. Destijds was dit 50% van de bouwkosten, de rest werd gesubsidieerd. Inmiddels is de boekwaarde 0 en is het pand volledig afgeschreven, zowel casco als het inbouwpakket. Begin 2000, is het bovengrondse gedeelte aangepast voor 2,3 miljoen euro met een afschrijvingstermijn van 25 jaar, resulterend in een afschrijving van € 92.496,- per jaar. Er is geen vreemd vermogen aangetrokken voor deze financiering. Jaarlijks is er voor Dokhaven voor onderhoud € 65.546,- excl. BTW gereserveerd aan onderhoudskosten. Dit is slechts voor het bovengrondse deel, niet de zuivering.

Om een volledig beeld te krijgen van de kosten die het waterschap betaalt om een pand te exploiteren, worden alle m2-gedreven kosten meegewogen in de business case berekening. Elk jaar benchmarken de waterschappen hun kosten volgens NEN 2748 om onderling exploitatielasten met elkaar en met de markt (NFC Index, www.nfcindex.nl) te vergelijken. Met name de items in onderstaand overzicht worden meegenomen in deze benchmark. Niet alle items bestaan uit kosten die volledig aan een pand gebonden zijn.

16


8 juni 2012

NEN 2748 items 1. Huisvesting

1.1 Gebouw 1.2 Belastingen 1.3 Verzekeringen 1.4 Onderhoud 1.5 Mutaties 1.6 Energie

2. Dienstverlening

5. Management

2.1 Catering

5.1 Beleid

2.2 Beveiliging

5.2 Uitvoeren

2.3 Schoonmaak 2.4 Verhuizen 2.5 Documenten 2.6 Reststoffen 2.7 Ruimte en benodigdheden

Catering is bijvoorbeeld vooral organisatie gebonden en veel minder gebonden aan het pand. Daarom wordt slechts een gedeelte van alle kosten rechtstreeks gekoppeld aan het pand. Het grootste deel van de volgende kostenposten is rechtstreeks gekoppeld aan het pand en wordt derhalve meegenomen in de exploitatieberekening: • •

Alle items onder 1.Huisvesting 2.3 Schoonmaak

De exacte verdeling van m2-gedreven kosten en de uitwerking van de business is voor Dokhaven opgesteld door AOS Studley. (www.aos-studley.nl)Er is uitgegaan van een situatie waarin het pand niet verhuurd is.

Item Percentage m2 gebonden 1.1 Voorzien in huisvesting 100% 1.2 Afdragen van belastingen & heffingen 90% 1.3 Verzekeren van 100% 1.4 Onderhouden van 75% 1.5 Muteren 50% 1.6 Verbruik van 75% 2.1 Voorzien in consumptieve diensten 0% 2.2 Risicobeheersen 10% 2.3 Schoonmaken 20% 2.4 Verhuizen 20% 2.5 Documentmanagement 0% 2.6 Reststoffenmanagement 10% 2.7 Verstrekken van ruimte en middelen 10% Op basis van bekende kengetallen uit de benchmark en het taxatierapport (bijlage 16) gekoppeld aan kengetallen voor renovatie binnenkant, is een business case opgesteld van de toekomstige kosten gedurende 10 jaar. Er is gekozen voor een periode van 10 jaar omdat deze overeenkomt met de periode van afschrijving van de aanpassingen aan het inbouwpakket voor de renovatie. Renovatie van de binnenkant van het pand is nodig om het verhuren en indelen mogelijk te maken. Aangezien het waterschap geen geld hoeft te verdienen aan haar vastgoed, maar wel over langere termijn duurzaam wil exploiteren, gaat de business case uit van een breakeven point van kosten en opbrengsten over de periode van 10 jaar. Uiteraard is deze business case zeer grof opgezet. De business case is bedoeld om het denkpatroon van de financiële onderbouwing voor vastgoedbeslissingen van het waterschap weer te geven.

17


8 juni 2012

De huidige jaarkosten voor de volledig exploitatie van Dokhaven zijn als volgt: Het gaat hier om een exploitatie zonder permanente aanwezigheid van gebruikers van Dokhaven, dus alleen de m2-gedreven kosten.

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Jaarkosten huidig € 235.046,36 € 239.747,28 € 244.542,23 € 249.433,07 € 254.421,74 € 259.510,17 € 264.700,37 € 269.994,38 € 275.394,27 € 280.902,15

Huidige situatie cumulatief € 235.046,36 € 474.793,64 € 719.335,87 € 968.768,94 € 1.223.190,68 € 1.482.700,85 € 1.747.401,22 € 2.017.395,61 € 2.292.789,88 € 2.573.692,03

Om het pand te renoveren zijn investeringen noodzakelijk:

HERINRICHTING Vloerbedekking excl. egaliseren Plafonds Wanden Speciale verlichting Armaturen Sloopwerk Aanpassen W+E installaties Aanpassen ICT netwerk etc Schilderwerk

€ € € € € € € € €

87.010,00 34.804,00 74.580,00 6.000,00 17.402,00 93.225,00 149.160,00 24.860,00 49.720,00

De kosten zijn berekend op basis van archidat bouwkosten (www.archidat.nl) en ervaringen uit vele bestaande projecten. Het uitgangspunt voor de geraamde investering is een relatief sober, maar doelmatig niveau van afwerking. Naast de investering zijn bepaalde diensten (zoals projectmanagement en conceptcreatie) voorzien. Deze worden doorgaans berekend op basis van de DNR STB-2009. Voor de grove business case is uitgegaan van 15% als gemiddelde voor de totale dienstverlening. INVESTERING Voorgesteld investeringsscenario Afschrijvingsmethodiek Vervroegde afschrijvingen Indexeringspercentage investering Percentage diensten op investering Percentage onvoorzien op investering Inrichting investeringsbegroting (excl. BTW) Per m2

Sober maar doelmatig Lineair €0 2,50% 15,00% 10,00% € 779.455 € 314

Daarnaast dient het Waterschap mogelijk vreemd vermogen aan te trekken via de Waterschapsbank en moet rekening gehouden worden met onvoorziene kosten (10% van de totale investering). Dit alles resulteert in een investeringsbegroting van € 779.455,- ex. BTW en derhalve € 314/m2 VVO,ex. BTW.

18


8 juni 2012

Deze business case houdt geen rekening met meubilair, dat wordt verzorgd door de huurder zelf of als apart onderdeel bij een huurcontract kan worden opgenomen. Datzelfde geldt voor alle huurderservices zoals catering, schoonmaak, receptiediensten etc. Resultaten verwacht kostenniveau over 10 jaar:

Business case: Huidige Jaarkosten situatie cumulatief Jaar huidig

Nieuwe Exploitatie- en afschrijvin HuurJaarkosten situatie kosten cumulatief g inkomsten nieuw nieuw

1 € 235.046 € 235.046 € 235.046 € 280.131 € € 515.178 € 515.178 2 € 239.747 € 474.794 € 239.747 € 70.616 € 90.542 € 219.821 € 734.999 3 € 244.542 € 719.336 € 244.542 € 69.175 € 92.355 € 221.362 € 956.361 4 € 249.433 € 968.769 € 249.433 € 67.733 € 94.206 € 222.961 € 1.179.321 5 € 254.422 € 1.223.191 € 254.422 € 66.292 € 96.090 € 224.624 € 1.403.945 6 € 259.510 € 1.482.701 € 259.510 € 64.851 € 98.012 € 226.350 € 1.630.295 7 € 264.700 € 1.747.401 € 264.700 € 63.410 € 99.972 € 228.139 € 1.858.434 8 € 269.994 € 2.017.396 € 269.994 € 61.969 € 101.971 € 229.992 € 2.088.426 9 € 275.394 € 2.292.790 € 275.394 € 60.528 € 104.011 € 231.911 € 2.320.337 10 € 280.902 € 2.573.692 € 280.902 € 59.087 € 106.091 € 233.898 € 2.554.235 11 € 286.520 € 2.860.212 € 286.520 € € 108.213 € 178.307 € 2.732.542 12 € 292.251 € 3.152.463 € 292.251 € € 110.377 € 181.874 € 2.914.416 13 € 298.096 € 3.450.558 € 298.096 € € 112.585 € 185.511 € 3.099.926 14 € 304.058 € 3.754.616 € 304.058 € € 114.836 € 189.221 € 3.289.148 15 € 310.139 € 4.064.755 € 310.139 € € 112.678 € 197.460 € 3.486.608 Om te onderzoeken of de geplande investering de juiste keuze is wordt meestal de Netto Contante Waarde-methode (NCW) gebruikt in plaats van een ander bekend begrip: terugverdientijd.

De NCW-methode wordt toegepast indien: • •

gedurende de levensduur de cashflow niet constant is een grote nauwkeurigheid is gewenst, vanwege de omvang van de investering

Netto contante waarde: Huidige Jaarkosten situatie cumulatief Jaar huidig 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

€ € € € € € € € € € € € € € €

229.314 233.900 238.578 243.349 248.216 253.181 258.244 263.409 268.677 274.051 279.532 285.123 290.825 296.641 302.574

€ € € € € € € € € € €

€ 229.314 € 463.213 € 701.791 € 945.140 1.193.357 1.446.537 1.704.782 1.968.191 2.236.868 2.510.919 2.790.451 3.075.573 3.366.398 3.663.040 3.965.614

ExploitatieNieuwe Investerings- huurkosten Jaarkosten situatie nieuw kosten inkomsten nieuw cumulatief € € € € € € € € € € € € € € €

229.314 233.900 238.578 243.349 248.216 253.181 258.244 263.409 268.677 274.051 279.532 285.123 290.825 296.641 302.574

€ 280.131 € 68.893 € 65.841 € 62.897 € 60.058 € 57.319 € 54.678 € 52.132 € 49.678 € 47.312 €0 €0 €0 €0 €0

€ € € € € € € € € € € € € €

€0 88.767 88.769 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 88.772 85.396

€ € € € € € € € € € € € € € €

509.445 214.026 215.651 217.474 219.502 221.727 224.150 226.769 229.583 232.591 190.760 196.350 202.053 207.869 217.178

€ € € € € € € € € € € €

€ 509.445 € 723.471 € 939.122 1.156.596 1.376.098 1.597.825 1.821.976 2.048.745 2.278.328 2.510.919 2.701.679 2.898.029 3.100.082 3.307.951 3.525.129

In bovenstaand overzicht blijkt de NCW van de huidige situatie (derde kolom) cumulatief exact gelijk te zijn aan de nieuwe situatie met de investeringen na 10 jaar (laatste kolom). Dat is geen toeval. Het uitgangspunt is immers gedurende 10 jaar breakeven te draaien. Er zijn in dit geval nog wel degelijk kosten voor het waterschap, maar de investeringen kunnen kostenneutraal worden gedaan.

19


8 juni 2012

De pasmaat hierin is de te ontvangen huur, ofwel de huurinkomsten. Uitgegaan wordt van een huurtarief van €84,- per m2 VVO. Belangrijk is de mate waarin gedurende 10 jaar deze prijs daadwerkelijk betaald wordt en het pand ook volledig verhuurd is. In deze business case wordt uitgegaan van een benodigd percentage op 43,5%. Dat wil zeggen dat als elke huurder de gevraagde huurprijs betaalt en er gemiddeld maar 43,5% van de oppervlakte bezet is, er toch een breakeven situatie ontstaat. Men kan ook uitgaan van een hogere bezetting, maar met een lagere huurprijs per m2 door bepaalde incentives op de huur te geven. Mocht het waterschap volledig kostenneutraal willen zijn voor Dokhaven, dan ziet het plaatje er minder rooskleurig uit. Dat wordt pas bereikt bij 100% verhuurde ruimte gedurende 10 jaar, met een huurprijs van €150,- per m2. Een weinig realistisch scenario. Het is belangrijk om dergelijke business cases en scenario’s in detail uit te werken wanneer er een beter beeld is van de gewenste bestemming en concrete stappen worden gezet. In eerste instantie biedt dit overzicht zeker mogelijkheden voor de toekomst van Dokhaven. Afhankelijk van de grootte en het type vastgoed zou een dergelijke financiële analyse voor elk object in de portefeuille van het waterschap kunnen worden doorgerekend om vastgoedbesluiten af te wegen.

20


8 juni 2012

3

Resultaten onderzoek en analyse resultaten

3.1

Resultaten onderzoek

Geciteerd uit Spanning geeft energie, Rebelgroup bv. Rotterdam 2007. P. 15 interview Elco Brinkman, Voorzitter Bouwend Nederland en Voorzitter Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds. "En ook de sector moet zich meer richten op wat je nog meer kunt doen met de ruimte die gebouwen en infrastructuur innemen". P. 16 zelfde interview: "Wij hebben specifieke specialismen, zoals watergerelateerde kennis en ervaring in het bijeenbrengen van verschillende disciplines en invalshoeken in een complexe maatschappelijke omgeving." P. 55 interview Anita Wouters, Directeur Water Veiligheid Ministerie van Verkeer en Waterstaat. ".......... maar wij willen steeds meer zaken tot stand brengen in combinatie met andere maatschappelijke functies". P. 58 "Je moet het altijd zien als een werk in de functie van zijn omgeving. Maar die omgeving, die locatie en het feit dat het moet worden opgeknapt, biedt enorme kansen". Het citaat aan het begin van dit hoofdstuk is uit 2007 dus nog van voor de financiële crisis, nog voor de enorme leegstand van gebouwen. Nederland is een klein land, rustig voortbouwen zoals in het verleden gebruikelijk was kan niet meer. Het geld is schaars en de ruimte in Nederland beperkt. Er zal innovatief gedacht en samengewerkt moeten worden. (bijlage 12) Het vastgoed van het waterschap biedt hiervoor kansen. Zoals uit de financiële onderbouwing blijkt zijn de huurkosten bij een reëel scenario (zoals geschetst in de businesscase) laag. Door het inzetten van het vastgoed kan het waterschap nog extra voordelen behalen door getalenteerde studenten binnen te halen, of publiek te ontvangen en te informeren, of innovatief onderzoek te laten plegen. Al deze mogelijkheden bieden ook voordelen voor het waterschap en zijn stakeholders. Dit past goed in de visie van het waterschap op de professionele waterautoriteit die hij wil zijn. Onderstaand het beeld van de

gezamenlijke resultaten van alle ingevulde enquêtes. Er bestaat een voorkeur voor werken, starten met werken, onderzoeken en publiek ontvangen. Per doelgroep wordt vervolgens een analyse getoond. Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0

Netw erken/Ontm oeten

Werken

Studeren

Onderw ijzen

Starten (m et w erken)

“Onderzoeken”, “werken”, “publiek ontvangen” en “starten met werken” vormen een overduidelijke top vier. Dat onderzoeken, werken en starten met werken hoog scoren heeft te maken met het feit dat Dokhaven volledig ingericht is als onderzoekslaboratorium. Laboratoria zijn over het algemeen duur in aanschaf en onderhoud. De combinatie met een grote waterzuivering en alle onderzoeksfaciliteiten is aantrekkelijk voor kennisinstellingen. In 2005 volgden 565.000 studenten hoger onderwijs in Nederland. Meer dan de helft studeert in de Randstad. Naast deze studenten hebben de gezamenlijke hogeronderwijsinstellingen 85.000 medewerkers, waarvan meer dan de helft als docent of onderzoeker: ook kenniswerkers. De rol van de universiteit of hogeschool in de werkgelegenheid van een stad - voor hoogopgeleiden en voor lager opgeleiden - wordt vaak onderschat: ze behoren tot de grotere of grootste werkgevers in de steden en hebben een spinoff in de vorm van startende ondernemers (starten met werken). Het is voor deze kennisinstellingen aantrekkelijk om gebruik te kunnen maken van door het waterschap aangeboden faciliteiten. De groei van studenten is momenteel 3 tot 5% per jaar en er is een

21


8 juni 2012

te kort aan studeer- en werkplekken. (bijlagen 14 en 15) Ook het faciliteren van huisvesting voor spinoff's in moeilijk voor kennisinstellingen. De spinoff's hebben behoefte aan zeer kortlopende huurcontracten voor hun bedrijf. Kennisinstellingen kunnen hierin zelf vaak niet voorzien, zij hebben de middelen en de beschikbare ruimte niet. Publiek ontvangen scoort vooral hoog bij de door het bestuur van het waterschap, gemeenten en havenbedrijf ingevulde enquêtes. Deze instellingen hebben allen een duidelijke boodschap over de invulling en uitoefening van hun taak. Hierbij hoort ook voorlichting over het uitvoeren van de taak. Maar ook milieu gerelateerde vraagstukken en duurzaamheid zijn onderwerpen die uitgedragen moeten worden naar de belastingbetalende stakeholders. De resultaten van het onderzoek vormen een belangrijke basis om in de toekomst voor bijzondere vastgoedobjecten de zingeving ofwel bestemming op een objectieve manier en breed gedragen te bepalen als basis voor de vastgoedstrategie. Uiteraard zal deze methodiek niet voor elk vastgoedobject worden gebruikt, maar voor grotere of belangrijke objecten geeft dit een duidelijke richting en visie voor volgende stappen en te volgen strategie. Inspiratie bijeenkomst 4 april 2012. De enquêteformulieren geven de geënquêteerden de mogelijkheid de hoogste score toe te lichten. Deze toelichtingen zijn over het algemeen uitgebreid en van goede kwaliteit. Voor een van de deelnemers aan de inspiratiemiddag leidde de enquête tot onderstaand fictief krantenbericht. “WaterWereldRotterdam: water doet leven” Boven op de grootste onderwaterzuivering ter wereld realiseert Waterschap Hollandse Delta een centrum voor alles wat met water en mens te maken heeft. Het centrum stelt de omgang van mensen met water centraal en kent een educatieve, kunstzinnige en wetenschappelijke functie. In het educatieve deel van het WWR krijgt een bezoeker een onderdompeling in de betekenis van water voor mensen over de gehele wereld en door de tijd heen. In het kunstzinnige deel is een fototentoonstelling van start gegaan waarin watermoleculen worden gepresenteerd en de werking van menselijke emoties daarop. WaterLab is tot slot het wetenschappelijke deel van WWR. Hier zijn gastdocenten en gastonderzoekers werkzaam, verbonden aan de TU Delft, Erasmus Universiteit, universiteit van Dubai, Havenbedrijf Rotterdam, WSHD, etc. WaterWereldRotterdam is het idee van creative entrepreneur Munish Ramlal, vorig jaar bedacht in de aanloop naar een inspiratiebijeenkomst op 4 april 2012. WaterWereldRotterdam zal op 15 september 2013 worden geopend door koning Willem Alexander. Bron: NRC 1 januari 2013 (fictief krantenbericht) Mr.dr. Munish Ramlal Erasmus Universiteit Rotterdam Manager External Affairs

22


3.2

8 juni 2012

Analyse resultaten

Hieronder staan de resultaten per groep van belanghebbenden die samen de algemene voorkeur bepaald hebben.

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterschap - Directie Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0


Studeren

Werken

Onderw ijzen


Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterschap - Directie

0,37

en

oe te n m

St u

N

23

0,43

et w er ke n/ O nt

ijz en

de re n

0,47

W on

0,53

nd er w

on lie k

0,60

O

tv an ge n

0,60

er ke n) w (m et

St ar te n

O

nd er zo

ek en

0,70

W er ke n

0,77

Pu b

1 0,8 0,6 0,4 0,2 0


8 juni 2012

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterhoos Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0


Studeren

Werken

Onderw ijzen


Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Waterhoos 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0

0,71

0,70

0,69

0,64

0,64

0,63

0,63

N

24

en W on

oe te n m

et w er ke n/ O nt

tv an ge n on lie k

Pu b

(m et

w

er ke n)

ijz en St ar te n

nd er w O

ek en nd er zo O

W er ke n

St u

de re n

0,22


8 juni 2012

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Gemeente Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0


Studeren

Werken

Onderw ijzen


Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Gemeente 0,58

25

w (m et

en

0,52

W on

er ke n)

en

0,56

ijz St ar te n

O

m

de re n

et w er ke n/ O nt

St u

0,60

N

tv an ge n on lie k

0,60

nd er w

0,64

oe te n

0,68

Pu b

O

nd er zo

ek en

0,80

W er ke n

1 0,8 0,6 0,4 0,2 0


8 juni 2012

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Onderwijs Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0


Studeren

Werken

Onderw ijzen


Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Onderwijs 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0

0,71

0,66

0,64

0,63

0,63

0,62

N

26

en W on

oe te n m

on lie k Pu b

et w er ke n/ O nt

tv an ge n

de re n St u

ijz en nd er w O

(m et

w

er ke n)

W er ke n St ar te n

ek en

0,45

nd er zo O

0,67


8 juni 2012

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Havenbedrijf Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0


Werken

Studeren

Onderw ijzen


Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Havenbedrijf 0,80

0,70

0,70

m

ijz en N

27

0,10

et w er ke n/ O nt

nd er w

de re n St u

0,10

O

(m et

w

W er ke n

er ke n)

en W on St ar te n

ek en nd er zo O

tv an ge n

0,10

on lie k Pu b

0,90

oe te n

0,90

1 0,8 0,6 0,4 0,2 0


8 juni 2012

Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Deskundigen Publiek ontvangen

1 Wonen

Onderzoeken

0,5 0


Studeren

Werken

Onderw ijzen


Bestemming Dokhaven - resultaten ingevulde voorkeuren Deskundigen 0,57

en

er ke n)

St ar te n

(m et

w

ijz nd er w

28

0,53

W on

0,57

en

de re n

0,57

N

et w er ke n/

O nt

m

oe te n

tv an ge n on lie k

0,63

O

0,70

St u

0,73

Pu b

O

nd er zo

ek en

0,77

W er ke n

1 0,8 0,6 0,4 0,2 0


4

Conclusies en aanbevelingen

4.1

Conclusies

8 juni 2012

Om de zingeving tool te valoriseren moet de basis waarop de dialoog inhoud gegeven wordt vooraf goed gekwalificeerd worden. Het valoriseren van zingeving moet niet alleen in termen van economische waarden gebruikt worden. Dat is oud en inmiddels doorgeslagen economisch denken dat soms een beperking vormt. Het vastgoed van het waterschap kan waarde creëren voor de samenleving. De gebouwen hebben na afloop van de verplichte afschrijvingstermijn zeer lage jaarlijkse kosten en rentelasten. Uit de benchmark d.d. 2011 blijkt dat waterschappen het met hun gebouwen economisch gezien goed doen. Het is in deze tijd belangrijk aandacht te besteden aan huisvesting voor (tijdelijke) medewerkers en - niet onbelangrijk - in het aantrekken van hoogopgeleiden en huisvesting voor hoogopgeleide starters. Met de wereld als arbeidsmarkt heeft een hoogopgeleide veel alternatieven. Het bieden van huisvesting zou voor het waterschap kosten verlaging kunnen bieden in de wervings-en selectieprocessen. Door de functie van zingeving goed te kwalificeren wordt de dialoog met de stakeholders gefaciliteerd. Het onderzoek Dokhaven heeft laten zien dat de waardecreatie niet zit in economische waarden maar in zingevingwaarden, in duurzaamheid en daarmee in waarde voor de samenleving. Breed kijken per gebied rond vastgoed van het waterschap wat kansen zijn, biedt inzicht in wat de samenleving nodig heeft en waar het waterschap haar maatschappelijke doelstellingen vorm kan geven. Ook internationaal staat de stedelijke economie steeds centraler en heeft het delen van voorzieningen met andere partijen steeds meer draagvlak. De resultaten van het onderzoek vormen een belangrijke basis om in de toekomst voor bijzondere vastgoedobjecten de zingeving ofwel bestemming op een objectieve manier en breed gedragen te bepalen als basis voor de vastgoedstrategie. Uiteraard zal deze methodiek niet voor elk vastgoedobject worden gebruikt, maar voor grotere of belangrijke en bijzondere objecten is de tool bruikbaar en geeft een goede weging van de verschillende behoeften en wensen van alle stakeholders die bij een herbestemmingtraject van vastgoed betrokken zijn.

4.2

Reflectie op de conclusies

Het waterschap kan door middel van zijn vastgoed meer waarde creëren voor de samenleving. Uit de historische strijd met het water kunnen ook creatieve centra en netwerken ontstaan. Het is in 21ste eeuw zinvol om gericht te zijn op samenwerking en het uitwisselen van kennis. In succesvolle organisaties begint dit een onderdeel van het bedrijfsproces te worden. Excelleren op basis van eigen onderzoek met de deur dicht is oud 20ste eeuw denken. Dit onderzoek heeft vastgoed gebruikt als voertuig. De managementvraagstukken over "waarde toevoegen" bevinden zich in het gebied van gedragsverandering en duurzaamheid. Door de crisis zijn er weinig middelen beschikbaar en kan juist door samenwerken, delen, maatschappelijk verantwoord ondernemen werkelijk waarde toegevoegd worden aan de samenleving door het waterschap. Anders omgaan met vastgoed kan waarde toevoegen en cultuurverandering en imago versterking faciliteren. De stakeholders van het waterschap ontwikkelden samen een nieuw perspectief en zorgden daarmee voor een latent enthousiaste en kwalitatief hoogwaardige inbreng.

29


4.3

8 juni 2012

Aanbevelingen

De schriftelijke toelichting die de geënquêteerden hebben gegeven op hun hoogste score ten aanzien van herbestemming Dokhaven is van hoge kwaliteit en verdient het om nader geanalyseerd en uitgewerkt te worden. Het selecteren en betrekken van stakeholders bij vastgoedbesluiten levert meerwaarde op, de selectiemethode verdient zeker nog verfijning en nadere uitwerking. Het tijdelijk inrichten, proberen/experimenteren met vastgoed, zolang er nog geen definitieve bestemming gekozen is, levert in elk geval ervaring op met wat werkt en wat niet. Tevens worden stakeholders beloond voor hun inbreng. Ook dat levert een bijdrage aan waardecreatie. Vastgoed als waardecreatie zou dan ook meegenomen moeten worden in samenwerkingsverbanden met ketenpartners, scholen, bedrijven, gemeenten, andere waterschappen enz. Door middel van het toepassen van de Venetiaanse brug als model voor het proces van herbestemming van vastgoed, zijn er andere bestemmingsmogelijkheden naar voren gebracht door de stakeholders dan aanvankelijk bedacht. Het is nu belangrijk om deze mogelijkheden ook te onderzoeken en uit te werken. Een wellness centrum met Hamam is niet direct iets waar het waterschapsbestuur aan dacht toen het zich uitte over het belang van verbinding met studenten en directe omgeving van het gebouw Dokhaven, maar het verbindende element water is in deze context ook te vertalen naar waarde voor de samenleving. Het verdient aanbeveling om het strategisch vastgoed management in te richten conform de modellen van Den Heijer, A. Het managen van een vastgoed portefeuille van het waterschap, lijkt in grote lijnen overeen te komen met het managen van de universiteit campus. Door het intensieve contact dat er tijdens dit onderzoek met de TU Delft is geweest zijn ook mogelijkheden te bedenken om studenten bouwkunde bij het herbestemmen van vastgoed te betrekken. Zo kan een ontwerpwedstrijd uitgeschreven worden, of kunnen werkstudenten het in kaart brengen van het vastgoed als betaalde opdracht uitwerken. Het in kaart brengen van het vastgoed zou een eerste opdracht aan een TU student kunnen zijn. Ten slotte verdient het aanbeveling om in de Unie van Waterschappen aandacht te vragen voor het volledig in beeld brengen van de status, het gebruik en de leegstand van het vastgoed van waterschappen. Uit de verschillende gesprekken met de Rijksgebouwendienst te Den Haag en Soestdijk, is immers gebleken dat er de komende vijf jaar heel veel monumentale of bijzondere gebouwen aangeboden zullen worden op de commerciële markt. Om te voorkomen dat dit leidt tot een overkill aan gebouwen in stedelijke gebieden die niet of nauwelijks verkocht zullen worden, is het gezamenlijk formuleren van "zingevingsdoelstellingen" bij de vastgoedstrategie noodzakelijk. (bijlage 13) Nederland is een klein land met veel, heel veel erfgoed, reconcepting van het historisch en monumentaal erfgoed is belangrijk.

Nieuwe vragen: Draagt herbestemming vastgoed bij aan branding van het waterschap en dus aan de, kennis economie of de netwerk economie? Welke kansen biedt herbestemming van het vastgoed in de strijd om de getalenteerde kenniswerker?

30


8 juni 2012

Bronnen

Literaire bronnen:

Baarda, D.B., M.P.M. de Goede (2006). Basisboek methoden en technieken. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek. Groningen-Houten: Wolters Noordhoff (4e geheel herziene druk 2006) Bellens, R., De Jonge, E.J., Hazelhoff, H.M., (2003) De drie dimensies van waardecreatie. Turnhout: uitgeverij Strategus Brill, M., Margulis, S.T., Konar, E. 1984. Using Office Design to Increase Productivity Volume One. Ne York: Bosti/Workplace Design and Productivity Den Heijer, A.C. (2011). Managing the university campus. Delft: uitgeverij Eburon Dewulf, G.P.R.M., Krumm, P., De Jonge, H., Successful corporate real estate strategies, Arko Publishers, Delft 2000 Dewulf, G.P.R.M., A.C. de Heijer, L.de Puy, P. van der Schaaf, Het managen van vastgoed in een publieke organisatie, Delftse Universitaire Pers 1999. Everts, F.W.R., P. van der Schaaf, G.P.M.R. Dewulf (2002). Public Real Estate: Successfull Management strategies. Delft: Delft University Press (eerste druk maart 2002) Gleijm, A., Hörchner, K., Korving, W., in 't Veld, J. (2011) Spanning geef energie. Rebelgroup. Rotterdam Joroff, M.L., Louargand, M., Lambert, S., Becker, F., Strategic management of t he fith recource: corporate real estate, IDRF, 1993 Kohnstamm, P.P., P.J. van Hulten, L.B. Uittenbogaard (1995). Publiek onroerend goed: het beheer van de vastgoedvoorraad in de kwartaire sector. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam/Stichting vootr Beleggings en Vastgoedkunde (juli 1995) Mobach, M.P. (2010) Ontschotten wetenschappelijke hokjesgeest creëert betere gebouwen voor organisaties. Management en Organisatie (M&O). 64(1):5-27. Mobach, M.P. (2009a). Een organisatie van vlees en steen. Assen: Van Gorcum.

Publicaties: Rijksgebouwendienst, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer: Hergebruik is waarde maken. Transformatie van rijksgebouwen. (2009). Paleis Soestdijk, Studenten aan de slag, Bestemming Soestdijk, voorlopige eindrapportage, Leren van herberstemd onroerend erfgoed, lessen voor Paleis Soestdijk, Toekomst paleis Soestdijk. Werken aan de toekomst van Veenhuizen. www.toekomst-veenhuizen.nl BK city Guide, www.bk.tudelft.nl/bkcity. (2010) Handboek Jaarrekening Waterschappen 2011. Een handreiking voor de praktijk Deloitte, 2011.

31


8 juni 2012

Stedebouw en Architectuur: Vrije val kantorenmarkt dreigt. Stedebouw en Architectuur. Artikel Wijnand Beemster 4 april 2012. TU-Delft en BNA laneren BEAU, innovatievoorstel voor de toekomst. Wijnand Beemster. 18 januari 2012. Real estate Magazine: Herbestemmingteam geeft inbreng voor toekomst bouw. Real estate Magazine. 2 maart 2012 Waarde Nederland vastgoed daalt in 2011 met 17 miljard. Real estate Magazine. 3 februari 2012. Toezicht op vastgoedsector verder aangescherpt. Real estate Magazine. 3 februari 2012. WOZ-waaarde leegstaande kantoren te hoog. Real estate Magazine. 22 februari 2012. Banken houden bouwsector in wurggreep. Real estate Magazine. 19 maart 2012. Facility Management Magazine: Opname kantorenmarkt wederom 1 miljoen vierkante meter. Eliza van den Anker. 20 januari 2012. Massale sloop voor leegstaande kantoren. Eliza van den Anker. 23 december 2011. Vereenvoudiging transformatie kantoren. Eliza van den Anker. 22 februari 2012. Algemeen Dagblad: Stadscampus vol leven, metamorfose oude stadsbieb voor topstudenten. Yvonne Keunen. 17 februari 2012. Binnenlands Bestuur: Sloop groot deel lege kantoren onvermijdelijk. Saskia Buitelaar. 5 oktober 2011. Wetsvoorstel vaststelling begroting Ministerie van Infrastructuur en Milieu (XII) voor het jaar 2011, Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. 7 maart 2011.

32


8 juni 2012

Interviews: 25 januari 2012 Dordrecht, V. de Leeuw, directeur en architect, EGM Architectenbureau.

30 januari 2012 Amersfoort, M. van Leent, Innovator maatschappelijk vastgoed, MFA Laboratorium. 2 februari 2012 Ridderkerk, J. Aleman MBA, Controller, Waterschap Hollandse Delta. 2 maart 2012 Den Haag, M.F.P.A. Jans Ir. MFM,Afdelingshoofd Vormgevingsadvies Rijksgebouwendienst. 20 maart 2012 Ridderkerk, E. van der Reijden Ing., Directeur, Waterschap Hollandse Delta. 20 maart 2012 Ridderkerk, A.C.M. van Eekhout, mr. drs. Heemraad, Waterschap Hollandse Delta. 4 april 2012 Ridderkerk, Interview met de heer ing. J.M. Geluk, Dijkgraaf, Waterschap Hollandse Delta.

4 april Dokhaven Rotterdam, inspiratiemiddag, T. Coskun, Raadslid Rotterdam, J. Saris, Directeur De Stad bv, A.C.M. van Eekhout, Heemraad E. van der Reijden. 11 april 2012 TU Delft: A.C. den Heijer, Universitair docent, sectie Vastgoedbeheer & Ontwikkeling, TU Delft. 17 april 2012 Soestdijk, J.A.M. Altenburg, Rijksgebouwendienst/ directeur Paleis Soestdijk, Baarn.

33


5

Bijlagen

34

8 juni 2012


8 juni 2012

Bijlage 1 Educatiebeleid smartdoelstellingen 2012 Educatiebeleid 1.

Doelgroep jeugd van 10 tot 18 jaar. Hierbij richten we ons op: groep 7 en 8 basisschool voortgezet onderwijs beroepsonderwijs

2.

Inwoners en ondernemers. Hierbij richten we ons op: Recreanten (mensen die fietsen, wandelen etc.)

Doelstellingen jongeren 10% van de jongeren kent de naam van het waterschap. In 2012 is dit gestegen naar 20%. 20 % van de jongeren kent een aantal taken, activiteiten en/of objecten van het waterschap. In 2012 is dit gestegen naar 30%. Als blijkt uit ons imago-onderzoek van 2011 dat deze cijfers voor naamsbekendheid en taakbekendheid niet realistisch zijn, zullen wij onze doelstellingen aanpassen. Doelstellingen recreanten 40% van de recreanten kent de naam van het waterschap. In 2012 is dit gestegen naar 50%. 70% van de recreanten kent een aantal taken, activiteiten en/of objecten van het waterschap in het gebied. In 2012 is dit gestegen naar 80%. De doelstellingen van de recreanten zijn afgeleid van de doelstellingen zoals deze zijn geformuleerd in het algemene communicatieplan. Als blijkt uit ons imago-onderzoek van 2011 dat deze cijfers voor naamsbekendheid en taakbekendheid niet realistisch zijn, zullen wij onze doelstellingen aanpassen. Jongeren 10-12 jaar Om het educatieaanbod en daarmee de educatieboodschap per doelgroep goed neer te zetten, wordt per doelgroep het aanbod gemaakt. Als eerste krijgt de jeugd van 10-12 jaar de aandacht. De jeugd heeft immers de toekomst. Interesse voor techniek begint op deze leeftijd zich te ontwikkelen zo blijkt uit onderzoek. Van belang dus om op deze leeftijd te beginnen met kennis over water en waterschappen. Daarnaast zijn zij een relatief makkelijk bereikbare doelgroep via de basisscholen. Een positief neveneffect is dat naast de kinderen ook hun ouders voor een deel worden bereikt. Recreanten Naast de jeugd betrekken we ook de recreanten. Deze doelgroep is belangrijk omdat dit de mensen zijn die het gebied in trekken. Acties 2011 Jongeren 10-12 jaar Focus op groep 7 en 8 van de basisschool door een communicatieadviseur 18 uur in de week hiervoor beschikbaar te maken met als doel om in drie jaar 50 % van de basisscholen rond te leiden door middel van werving via de website en actieve benadering van basisscholen door middel van een mail/brief voor een rondleiding. Samenwerking met NME's in ons gebied intensiveren door werkbezoeken en vervolgens resultaatgerichte afspraken maken voor 2012. Focus ligt in 2011 op NME Weizigt vanwege financiële bijdrage. De website actueel maken door toegankelijke teksten te maken en links met andere educatiesites maken zodat het aantal bezoekers verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. Gezamenlijk met andere waterschap(pen) een lespakket ontwikkelen voor basisscholen in eerste helft 2011 en in tweede helft van 2011 aanbieden. Wateratlas actief onder de aandacht brengen bij zowel basisscholen als middelbare scholen door middel van een landelijke/regionale 'marketingactie'. Inrichten van het gemaal Leeuw van Putten als educatiecentrum samen met de gemeente Hellevoetssluis op het eiland Voorne-Putten. Jongeren 13-18 jaar Onze jeugdwaterbestuurder actief betrekken bij het maken van educatiebeleid voor jongeren en uitvoeren van een aantal acties om actief aandacht voor watershap onder jongeren bevorderen van dit beleid in 2011. Onderzoeken hoe we de aanbevelingen van het manifest opgesteld door het landelijke jeugdwaterbestuur zoveel mogelijk kunnen inbedden in het educatiebeleid voor 31 december 2011. Onze jeugdwaterbestuur neemt deel aan 4 landelijke bijeenkomsten en denkt mee over het landelijke educatiebeleid voor 31 december 2011.

35


8 juni 2012

De website actueel maken door toegankelijke teksten te maken volgens de webrichtlijnen en links met andere educatiesites maken zodat het aantal bezoekers verdubbeld ten opzichte van vorig jaar voor 1 juni 2011. Toolkit voor werkstukken ontwikkelen voor 31 december 2011. Onderzoek naar wensen en behoeften van jeugd tussen 10-16 jaar door middel van doelgroepenonderzoek in eerste helft van het jaar en imago-onderzoek in de tweede helft van 2011. Kennis opdoen op het gebied van de belevingswereld van jeugd en water door deelname van communicatieadviseur educatie aan 3 workshops over wat er leeft en speelt bij jongeren voor 31 december in 2011. Een pilot ontwikkelen met een opdracht/project voor een technasium in ons gebied voor 31 december 2011. Onderzoeken in overleg met P&O om actiever maatschappelijke stages aanbieden aan middelbare scholen voor 31 december 2011. Intensivering contacten mbo's in de regio. Continueren participatie in werkveldcommissie van HBO-watermanagement. Continueren HBO-stages. Verzorgen van gastlessen op MBO's. Deelnemer aan Dutch Delta Academy (3 HBO's en waterschappen, via de Unie)

Inwoners (recreanten) Het ontwikkelen en plaatsen van 15 informatie/educatieborden op strategische plaatsen waar veel recreanten komen (mensen die wandelen/fietsen) en waar een waterschapsobject staat zoals een gemaal, zuiveringsinstallatie, dijk. De website actueel maken door toegankelijke teksten te maken en links met andere educatiesites maken zodat het aantal bezoekers verdubbeld ten opzichte van vorig jaar voor 1 juni 2011. Aansluiten bij landelijke en regionale evenementen zoals Kom in de Kas, dag van de Dijk, open dagen etc. In 2011 doen we aan minimaal 4 evenementen mee in ons gebied. Algemeen Samenwerking met andere waterschappen op het gebied van educatie optimaliseren door middel van werkbezoeken en kennisdeling. Gezamenlijk een lespakket ontwikkelen voor jeugd 10-12 jaar en 13-18 jaar en het lespakket voor jeugd 10-12 jaar actief aanbieden in tweede helft 2011. Advisering over subsidieverdeling van de verschillende NME's voor 31 oktober 2011. Advisering over beleid Droppie Water voor 1 april 2011. Advisering over landelijk beleid Stroom voor 1 april 2011.

36


8 juni 2012

Bijlage 2 WSHD naar een professionele waterautoriteit WSHD wil door kunnen groeien naar een professionele waterautoriteit. Onder 'professionele waterautoriteit' verstaan we: een organisatie die uitblinkt in de kerntaken, die de bedrijfsvoering op orde heeft en die gekenmerkt wordt door

transparantie, resultaatgerichtheid en betrouwbaarheid. Met eenheid van beleid en uitvoering, heldere sturing en inspirerende en motiverende leidinggevenden en competente medewerkers.

Onlangs heeft Hiemstra & De Vries een quick scan op de organisatie uitgevoerd waarin gekeken werd hoe de organisatie beter kan presteren. Hieruit heeft de directie een ontwikkelagenda opgesteld, waarop in de komende twee jaar de belangrijkste onderwerpen worden geplaatst. In het BMO van 23 september jl. is de ontwikkelagenda toegelicht. Daarbij werd uitgebreid gesproken over koers en leiderschap en over de omvorming van directie naar directieraad. Geen blauwdruk, maar een ontwikkelagenda Werken met een ontwikkelagenda is anders dan we gewend zijn. In het verleden werkten we veel met 'blauwdrukken': eerst studeren, dan een flink boekwerk, dan besluit en adviesronden en dan implementeren. Op zich niks mis mee, maar we willen het nu wat anders doen. Kort samengevat: Van A naar B via de methode van B! Als je weet wat je wil veranderen, begin daar dan ook direct mee. Over deze manier van werken zullen we binnenkort wat meer vertellen

37


8 juni 2012

Bijlage 3 Professionele waterautoriteit waterschap Hollandse Delta is de waterautoriteit in Zuid-Holland-Zuid. In dit laaggelegen en zeer gevarieerd samengesteld gebied zorgt Hollandse Delta voor schoon en gezuiverd water, bescherming tegen rivier en zee en vermindering van de kans op wateroverlast en waterschaarste. Daarnaast is het waterschap verantwoordelijk voor de (vaar)wegen buiten de bebouwde kom. Zorg voor waterveiligheid en -kwaliteit is cruciaal voor de leefbaarheid in het gebied. Waterschap Hollandse Delta neemt die zorg professioneel op zich, zodat burgers hier ook in de toekomst veilig en prettig kunnen wonen, werken en recreëren. Waterschap Hollandse Delta is daarin een deskundige en betrouwbare partner voor overheden, bedrijven en maatschappelijke organisaties en samen werken ze aan vooruitstrevende oplossingen tegen zo laag mogelijke kosten.

38


8 juni 2012

Bijlage 4 voorbeeldmail aan stakeholders

Geachte heer Tempel, In Rotterdam zuid, midden in het stedelijk gebied, staat aan de Nieuwe Waterweg een van de grootste ondergrondse zuivering van Europa (Zuivering Dokhaven). Het kantoorgebouw dat zich boven deze zuivering bevindt is gelegen in de woonwijk Charlois en heeft een fantastisch uitzicht op het water en de stad Rotterdam. Door technologische innovatie en centralisatie van de werkzaamheden van de Waterschap Hollandse Delta heeft het kantoorpand zijn bestemming verloren en komt leeg te staan, terwijl de zuiveringsinstallatie in gebruik blijft. De leegstand draagt niet bij aan de beoogde leefbaarheid van de wijken in Rotterdam Zuid. Daarom is het Waterschap op zoek naar een nieuwe bestemming voor het pand. Ik ben als manager bij het Waterschap aan het onderzoeken wat voor toegevoegde waarde wij als Waterschap aan Rotterdam Zuid kunnen bieden met ons gebouw en onze organisatie. Gezien de sociaal-economische ontwikkelingen die zich momenteel in dit gebied afspelen, zou het Waterschap willen nagaan wat voor bijdragen zij hieraan zou kunnen leveren. Hiervoor heb ik al vele belangstellende partijen benaderd om mee te denken over de toekomst van dit pand (Hogeschool Rotterdam, Erasmus universiteit, Havenbedrijf, woningbouwcoöperaties, bewonersorganisatie etc.).Naar mijn mening zou het Waterschap met haar vastgoed waarde voor de maatschappij en zichzelf kunnen creëren door het een passende bestemming te geven. Hierbij denken wij bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om studeren en werken te combineren, maar er zijn ook mogelijkheden zoals die benoemd zijn in het Nationaal programma Kwaliteitssprong Zuid (http://www.rotterdam.nl/BSD/Document/Perskamer/Zuid%20Werkt!%20nationaal%20programma%20Kwaliteitspr ong%20Zuid%20met%20handtekening.pdf). Het Waterschap organiseert een bijeenkomst met verschillende partijen op de locatie Dokhaven, in het kader van het herbestemmen van het pand. Graag zou ik hierover met u binnenkort van gedachten willen wisselen en een afspraak met u willen maken. Met vriendelijke groet, I.C. van der Loo-van Hengel Afdelingshoofd Faciliteiten | waterschap Hollandse Delta Handelsweg 100 | Postbus 4103, 2980 GC Ridderkerk t 088 974 31 85 | e [email protected] | i www.wshd.nl | Twitter @hollandsedelta

39


8 juni 2012

Bijlage 5 Naam Hilde Remoy - BK Bert den Boer Marco Hoogerbrugge mr.dr. Munish Ramlal Leo van Gelder Roelof Eleveld Jan Pieters? Gideon Ruben Marielle Sijgers wethouder Karakas Wubbo Tempel Michel van Luijk Lianne de Jong Anja Buisman Alexandra den Heijer Jan-Willem Verheij Leo Bruijn Rita Brons Marjorie Jans Annette Abbink Peter Speekenbrink Deborah Middelman Niek Muilenboom Willem van Ansem Mattijs de Mooij Jan Altenburg Jolanda Boekhout Jeroen Saris Martin Schepers Jeanine van den Haterd Ilyas Karadogan Ingrid van Gelderen Ernst Pieter Bakker Heemraad Arnold van Eekhout Edith van der Reijden Stephen Heijdra Waterhoos Isabel de Vries Nathalie Backx Willem Verder Hennie Kroon D.J.M. van der Voordt Siham Bouhchlaf A. Erdal T. Coskun Gert-Jan van den Berg Leonie Melchers Nancy Addo Daaku T. Raas Studentenkwartier M. Pastors M. Struijvenberg S. Sies J. Schonk r. Moti L. de Kleijn N. El Ouali

bedrijf TU Delft BBDB Stadsontwikkeling Rotterdam Erasmus Universiteit Rotterdam Hogeschool Rotterdam Hogeschool Inholland Rotterdam Hogeschool Inholland Rotterdam Seats2meet Seats2meet Gemeenteraad Rotterdam CDA Gemeenteraadslid Rotterdam ws Delfland ws Delfland ws Delfland TU Delft VVD Gemeenteraadslid Rotterdam PvdA Gemeenteraadslid Rotterdam raad Rotterdam Rijksgebouwendienst

raad Rotterdam Hogeschool Rotterdam AOS-Studley Nationaal Programma Rotterdam Zuid Ministerie van Binnelandse Zaken en Koninkrijksrelaties Fotograaf De Stadt bv waterschap Rivierenland waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta Port of Rotterdam Port of Rotterdam waterschap Hollandse Delta waterschap Hollandse Delta TU Delft waterschap Hollandse Delta Raad Rotterdam Raad Rotterdam PortofRotterdam PortofRotterdam PortofRotterdam Hogeschool Inholland Rotterdam raad raad raad raad raad raad raad

Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam

40


B. Dirkse M. Cetin J. Bokhove Bozwijk M. van der Biessen Dispuut WM CITG M. Florijn Ed Goverde A. Blok F. Jong R. van den Hoff

raad Rotterdam raad Rotterdam raad Rotterdam raad Rotterdam zadkine TU Delft raad Rotterdam raad Rotterdam OBR Rotterdam OBR Rotterdam CDEF holding

41

8 juni 2012


8 juni 2012

Bijlage 6 enquête, antwoordkaart en uitnodiging inspiratiemiddag 4 april jl.

Bijlage 6 enquête,

Denk mee over de nieuwe mogelijke bestemming voor Dokhaven! Antwoor Naam: Beroep: Organisatie:

Directe aanleiding voor dit onderzoek is de aanstaande leegstand van één van de meest interessante gebouwen die waterschap Hollandse Delta rijk is. Het gaat om het kantoorgebouw "Dokhaven" aan de Nieuwe Waterweg in hartje Rotterdam. Dit kantoorgebouw staat midden in een woonwijk, bovenop de grootste ondergrondse rioolwaterzuivering van Europa. Het zuiveren van rioolwater is een kerntaak Hollandse Delta. Door de bijzondere ligging en het state of the art technologisch design bevindt dit vastgoed zich letterlijk en figuurlijk in het "hart" van de organisatie. De kantoorfunctie van het gebouw gaat verdwijnen. Daarom komen de kantoren leeg te staan. Er bestaat nog geen visie waarvoor dit bijzondere vastgoed gebruikt kan worden. Daar denken we nu over na. Vandaar mijn vraag aan u: geef vanuit uw eigen perspectief uw voorkeur aan en help ons mee in het denkproces om een nieuwe bestemming te bepalen voor dit unieke pand.

Bestemming Publiek ontvangen Onderzoeken Studeren Onderwijzen Starten (met werken) Werken Netwerken/Ontmoeten Wonen

Score Kies een waarde van 1 tot 10 voor elke mogelijke bestemming hiernaast aangegeven. 1 is de laagste score, 10 de hoogste. Geef uw eigen voorkeuren aan vanuit uw positie, beroep of achtergrond.

42


8 juni 2012

Denk mee over de nieuwe mogelijke bestemming voor Dokhaven

Licht uw hoogste score toe:

Stuur dit document ingevuld retour aan [email protected].

Dank u wel voor uw medewerking,

Ida van der Loo-van Hengel waterschap Hollandse Delta

43


44

8 juni 2012


45

8 juni 2012


46

8 juni 2012


8 juni 2012

Bijlage 8 draaiboek Inspiratiemiddag Dokhaven 4 april 2012 van 15.00 uur tot 18.00 uur. 14.30 Inloop 15.00

Informele kennismaking

- welke sectoren, achtergronden, leeftijden, expertise? - welke verwachtingen over deze middag? - welke beelden kregen deelnemers bij binnenkomst?

De stamtafel

Toelichting onderzoek en uitslag enquête door Ida Interactieve toelichting mogelijke bestemming (enkele gasten schuiven aan, interactie met overige aanwezigen) 16.00

De rondleiding

- binnen (ondergronds en kantoorruimten) - buiten (rondje om het gebouw, uitzicht Nieuwe waterweg)

De bezinning (aan de waterkant)

- welke ideeën ontstaan na het zien van het gebouw en de omgeving 17.00 Ontvangst met hapje/drankje

De verdieping

Groepjes van drie: n.a.v. alle indrukken in gesprek over mogelijke bestemmingen

De afronding

Verzoek om op verschillend gekleurde plakkers twee vragen te beantwoorden: 1. Welke ideeën over mogelijke bestemmingen heeft u nu: ofwel nieuwe ideeën ofwel (aanvullingen op) mogelijkheden vanuit de enquête 2. Welke tip heeft u voor vervolgactiviteiten in het denkproces over een nieuwe bestemming Het woord aan Ida: reactie op ideeën en tips voor vervolgmogelijk aanbod (bv. netwerkluch) slotwoord Bert den Boer 16 maart 2012

47


Bijlage 9 lijst met aanwezigen Bijlage 9 Lijst met aanwezigen 4 april 2012 Waterschap Heemraad Arnold van Eekhout Directie Edith van der Reijden Henk Peelen Waterhoos Robert van der Spoel Medewerkers Stephan Heijdra Ilyas Karadogan Desiree Anink Willem Verder Hennie Kroon John Kevenaar Ernst Pieter Bakker Ida van der Loo Siham Bouhchlaf HH Delfland Michel van Luijk Lianne de Jong Waterschap Rivierenland Martin Schepers Politiek Deelgemeente bestuur charlois A. Erdal T.Coskun Leo bruijn Willem Leussink Gemeenteraad Leo Bruijn (PvdA) Jan Willem Verheij (VVD) Stadsontwikkeling Rotterdam Marco Hoogerbrugge Onderwijs Erasmus Universiteit Munish Ramlal Hogeschool Rotterdam L.A. van Gelder Niek Muileboom Bedrijven Aos Willem van Ansem

48

8 juni 2012


De Stad BV Jeroen Saris Redforce BV Frans Duijvestijn Seats 2 meat Marielle Sijgers Gideon Ruben Bert den Boer (Socioloog) Frans Duijvestijn Jolanda Boekhout(fotograaf)

49

8 juni 2012


8 juni 2012

Bijlage 10 2 maart 2012 Interview met mevrouw ir. M.F.P.A. Jans MFM Afdelingshoofd Vormgevingsadvies Rijks Gebouwen Dienst Actie van gebouwen, hergebruik van monumenten. Rijksgebouwendienst heeft een hele grote portefeuille, wij hebben ABKK: Ambtenaren, Boeven, Kunst en Koninklijk Huis. Dus ambtenaren dat zijn de kantoren. Daar hebben we een hele vastgoedstrategie op. Hoe ga je met die kantoren om. En hoe zorg je ervoor dat je dat wat je in huis hebt ook goed gebruikt en ook voor de waarde creëert. Dus dat is een hele belangrijke poot. Maar onze boeven zijn onze grootste poot. De gevangenissen, de rechtbanken, al dat soort zaken, Tbs-klinieken. Kunst en de Rijksmusea, dus we hebben ook een Van Gogh Museum maar ook een Veenhuis, dat is een heel mooi voorbeeld. Van hoe kun je waarde creëren op iets? We hebben dus heel veel monumenten. Veenhuizen is ooit zo’n strafinrichting geweest. En we hebben daar nu zo veel gecreëerd dat het ontwikkeld wordt dat het gevangenismuseum daar zit, het is een plek in the middle of nowhere, maar op een of andere manier hebben we die plek laten ontstaan zodat daar ook publiek naartoe gaat en dat het druk bezocht wordt. En dat het ook heel rendabel is geworden. Het Koninklijk Huis, dus een hele hoop paleizen hebben we ook. Maar we hebben ook 350 monumenten dus van ruines tot aan, nou ja Slangenburg, van dat soort kasteeltjes, ruïne Brederoode en dat soort zaken. Dus dat is een hele diverse portefeuille. Je raakt mij op twee punten: 1. het vastgoedmanagement dat is een hele interessante en de ander 2. hoe ga je met waardecreatie van je portefeuille om. En om nou bij dat laatste te beginnen. 2 jaar geleden heb ik een opleiding hier ontwikkeld voor Rijksgebouwendienst, want we hebben een monument en dat moet afgestoten worden. Nou daar hebben we er een aantal van bijvoorbeeld in Leeuwarden staat een heel groot blok, een heel groot gevangeniscomplex midden in de stad. Dusdanig groot en niet meer te gebruiken. Want alle brandveiligheid, nou ja te kleine cellen en noem maar op. Het was nog uit de Middeleeuwen en is gewoon niet meer te gebruiken. Maar het staat midden in die stad. Wat doe je dan met zo’n pand? Want het is eigenlijk al lang afgeschreven maar je wilt niet dat het leeg staat op die plek. Maar Leeuwarden, wat gebeurt daar nu eigenlijk? Wat wordt daar gecreëerd? Ze gaan een Fries Museum bouwen. Er komt nog een ander groot pand komt vrij en eigenlijk heb je geen bestemming voor zo’n pand. Destijds hebben we gezegd, we moeten mensen leren hoe wij met onze vastgoed om moeten gaan. Van die opleiding geef ik je dadelijk een boekje mee. Maar wat voor mij het allerbelangrijkste is en dat is wat jij aan het doen bent. En dan hoop ik dat ik dat andere boek voor je vindt. Als je een bouwproject hebt, dan is dat altijd zo van ik heb een bak met geld, een budget, en ik heb een pand en hier begin ik met bedenken van hoe gaat dat pand eruit zien. En langzaam aan ga jij dat budget uitmeten. Dus je gaat naar een voorlopig ontwerp, en dan heb je al een partij ingeschakeld en uiteindelijk creëer je een pand, staat dat pand er. Is je budget eigenlijk uitgeput maar dan heb je een mooie creatie. En wat je eigenlijk wil, want jij zegt, ja ik heb geen geld eigenlijk, want je hebt een pand, dat heb je wel. En ik moet iets creëren, de Venetiaanse Brug, zo wordt dat ook wel genoemd. Wat jij aan het doen bent is dat je ruimte aan het creëren bent om wat met het pand te gaan doen. Je hebt eigenlijk geen geld en je gaat mensen en partijen bij elkaar zetten, stimuleren, je gaat er misschien wel een tijdelijke huisvesting in doen. Vaak creatievere economie of wonen, werken of studeren bij elkaar. Je gaat dat soort activiteiten eens ontplooien. Je gaat ook kijken met de Gemeente, met Planologen, wat kan er gebeuren. Dus jij bent waarde aan het creëren waardoor dit pand steeds interessanter wordt en dat er op een gegeven moment investeerders zijn en nu gaan we geld creëren. Eigenlijk ben jij daar gewoon mee bezig. Je doet eigenlijk de theorie die daar voor staat. Ik zal je de naam van Jeroen Sares, dat is een belangrijke, die zit ook aan de TU Delft. Die is heel sterk met hergebruik bezig. En Evert Verhagen, dat is de andere. Evert en Jeroen die hebben voor mij ook deze studie ontwikkeld. En als je dit boekje leest, zie je dus dit soort theorieën erbij. Maar daar staat heel erg in. We hebben dus een aantal opleidingsdagen gehad. Hoe ga je om met financiën. Hoe creëer je wat. Hoe kijkt een financierder daar tegen aan? We hadden iemand van ABN Amro, en noem maar op van hoe kijken die daar tegen aan? Het andere is: Hoe creëer je zaken? Dus een sociologe erbij, je gaat eens senaks door de stad heen lopen, wat gebeurt hier, als je kijkt naar zo’n Leeuwarden. Wat gebeurt hier nu, hoe kan ik hier waarde creëren.

50


8 juni 2012

Daar hebben we wethouders ook eens uitgenodigd. Van, als jij nou wethouder bent, wat zou je nou willen? Welke partijen heb je nu allemaal nodig om dit te gaan creëren? Je hebt ook gewoon letterlijk de kostenadviseur daarbij nodig en zo hebben we een aantal aspecten voorbij zien komen. En ik denk dat je dat kan helpen in je studie. Ook van wat zijn nu de onderdelen om nu te komen naar die zingeving van het gebouw. Wat het moeilijke hiervan is, is dat heel veel wordt gezet op waardecreatie vanuit de creatieve economie. Maar hoeveel creatieve lui heb je, en op welke plek ga je zitten. Dus daar zit nog wel een moeilijkheid in dat het heel erg die kant wordt uitgeschoven. Maar je hebt niet zoveel. Het mooie is dat jij al zegt ik heb meer dan dat, ik heb hier wonen en werken en leren bij elkaar. Dus je kijkt al breder om je heen. Wat wij nu hebben gedaan is twee projecten zijn nu letterlijk ook in de markt opgezet. Dat is in Roermond. Ik ga je de informatie wel sturen. Wij hebben een oude gevangenis op de markt gezet. Wat wij dan doen is kijken van hoeveel waarde willen wij dat dit oplevert. En hoe zorgen wij ervoor dat wij de juiste kaders meegeven om de monumentenstatus wel te behouden. Dat is wat jij ook wil. Voor sommige panden geldt dat inderdaad. Dus welke randvoorwaarden geef je mee aan een partij om uiteindelijk te kunnen ontwikkelen. Dus je gaat een soort bidboek maken om uiteindelijk daar te komen. Dat hebben wij voor Roermond gedaan, dat is een gevangenis, en daar is volgens mij gewoon een Van der Valkhotel in gekomen en dat is prachtig gedaan. Dat is een cellenstructuur, dat zijn kleine celletjes allemaal. En wat ze gedaan hebben, hier het bed geplaatst. Hier wel een doorgang en hier de badkamer geplaatst en hier het zitje geplaatst dus je houdt de cellenstructuur. Je ziet ook duidelijk die deurtjes nog zitten. Je hebt ook het tralieraampje. Je moet ook wat met wetgeving kunnen want ja, arbotechnisch en zo. Maar daarin zie je dat ze het behoud van het monument hebben maar toch een andere functie eraan kunnen geven. Nou ja dat is in Roermond nu gebeurt, dus ik kan je daar ook mee in contact laten komen, maar ik geef je in ieder geval de gegevens door, van hoe was dat pand in Roermond en wat is daarvan gemaakt. En dat andere is dat wij onlangs een gevangenis in Rotterdam. Dat zit op de Noorderklamp, en daar hadden we ook het hele bidboek en die hebben we nu voor slechts, hou me ten goede, het zou voor 2,4 miljoen zijn verkocht. Dat vinden mensen nog veel maar het is eigenlijk een schrijntje met wat je daar kan gaan creëren. En daar willen wij woningbouw en sociale woningbouw en iets met tuintjes en weet ik het allemaal. Dus zo zijn we bezig hoe je met dat soort panden om kunt gaan. Zo hebben we ook gekeken naar defensieterreinen, wat valt daar dan mee te doen? En nog een heleboel andere zaken. Er zijn twee dingen 1 is wat wil je dat het uiteindelijk wordt? En wat wil jij op deze plekken doen, of momenten doen, om het daar naartoe te krijgen. Je hebt nu gecreëerd. Een van de voorbeelden is: je wilt het niet laten verloederen. Dus het is ook zoeken naar van hoe kan ik het, want je hebt misschien wel 15 van dit soort panden. En hoe zorg je er in de tussentijd voor dat ze behouden blijven. Ook hoe ga je met antikraak om of welke partijen ga je toch mee afstemmen. Daarover zal ik je een artikel opsturen. Waarschijnlijk heb je alles al. Er is nu ook een transformatie van kantoorgebouwen naar woningbouw en daar hebben ze een aantal dingetjes in de wet en in de welstand maar ook in de bestemmingsplannen aangepast zodat het makkelijker mogelijk is tot tijdelijke oplossingen ook te komen. Dus dat je bepaalde dingen van een bouwbesluit niet hoeft uit te voeren, nou ja. In een gemaal zal je niet snel misschien een woning krijgen, maar wel een kantoorgebouw of een werkomgeving en dan zie je wat daar wel kan. Niet dat jouw studie helemaal afkomt maar wel wat zijn de randvoorwaarden, de criteria die je nodig hebt om iets te kunnen doen. Die kun je wel benoemen. Een van de mooiste voorbeelden vind ik BK City, dat is de TU Delft, toen de faculteit Architectuur afbrandde. Nou toen gingen ze ook op zoek naar nieuwbouw. En eigenlijk moest er binnen 6 maanden wat staan en hebben ze in een van de oude panden die tot sloop werd gebombardeerd iets neergezet en het is één van de meest bruisende omgevingen geworden. Dus daar zit ook, van hoe hebben ze dat nu voor elkaar gekregen, met welke architecten en het is zo bruisend dat ze zeggen we houden BK City zoals het nu is. Ik heb daar een artikel over gelezen ja. Ja het is echt hoe je een oud pand toch weer benut. Dus hier zie je transformatie van kantoorgebouwen maar ook transformatie van alle soorten panden. Daar zijn wat dingen over. Ik zal je ieder geval de titel van het ene boek geven en ik zal je straks ook dat andere boekje meegeven. Super! Nou dat is even over hoe ga je nu om met bepaalde type gebouwen en wat doe je daarmee? Ja want in de meeste gebouwen hebben wij nog een taak. Maar die zit onder de grond, je moet er nog wel bij zal ik maar zeggen. En jij moet, ja verantwoordelijk, alles wat er boven zit, dat mensen als ze daar een taak doen, dat ze aankomen en er liggen zwervers of .. ja precies. Dus ja je hebt daar ook nog wel iets qua beveiliging, toegang of wat dan ook. Wij financieren altijd zelf. Waterschappen die heffen hun eigen belasting, de aanslagen zijn net de deur uit. Er is zelfs bij ons geen zicht op tegen welke bedragen gebouwen bij ons in de boeken staan.

51


8 juni 2012

De boekwaardes. Nou het is niet zo dat wij heel slordig met ons geld omgaan, helemaal niet. Nee die zullen waarschijnlijk al helemaal afgewaardeerd zijn. Ja dat klopt. Want gemalen en zo die zullen echt wel helemaal afgewaardeerd zijn. In principe kun je het voor een euro op de markt zetten. Ja en we hebben ook gezegd, van ja het vervelende is dat door de crisis, dat je toch heel erg op je geld moet letten. Wij mogen de komende 10 jaar geen stijging van de belasting van de tarieven. Dus dat betekent dat je gewoon creatiever moet zijn met de dingen die je doet. Dus dat is een. Het tweede is ik ga als manager wel over het beheer maar als het ter verkoop gebracht moet worden, bij mijn oude waterschap deed ik dat zelf, maar nu moet dat dan naar afdeling Juridische Zaken. Daar zitten hele brave ambtenaren die zich vooral bemoeien met erfpacht, die hiervan verder niet zoveel afweten. Die hebben dan zoiets van weet je wat Ida we breken het wel af. Dan hebben we er geen last van. En dat irriteert mij gigantisch. Bij mijn vorige waterschap heb ik panden, ook hele aparte panden op een hele goede manier op de markt kunnen zetten. Inderdaad ook aan de hand van een bidboek. Met allerlei informatie daaromheen. Ik denk nou ja goed, voor het zelfde geld gooi je nu gewoon voor een miljoen euro weg. Ik heb net, want dat komt ook uit mijn hart, zo wij zijn verantwoordelijk voor die gebouwde omgeving, wij zijn het Rijk en dan wil je ook wat teruggeven, zo’n pand midden in de stad achterlatend. Nou wat doe je de stad aan op zo’n moment? Want in principe kunnen we er uit trekken. Ah joh laat maar leegstaan. Maar nu krijgen we de andere kant van de medaille en dat is op dit moment, minister Donner die ook net weg is.. Wij hebben dus 350 monumenten. Maar als Rijksgebouwendienst moeten wij huisvesten. Wij huisvesten dus die vier partijen en moeten wij een huisvesting hebben. Maar ja dan heb je een gevangenis en DI zegt, wij kunnen er niets meer mee. Ik kan er geen kantoren in maken, ik heb geen enkele andere klant voor dat pand. En dan kan ik wel zeggen, dat is een monument, we moeten er wat mee en noem maar op, maar wij hebben zo 350 monumenten. En heel scherp zei Donner ook, en dat is ook een politiek spel dat hij gespeeld heeft, maar ja al die panden waar wij geen huisvestingsfunctie voor hebben die zetten we gewoon op de markt. Wat hij daarmee deed was natuurlijk zo van jongens of je komt met een bak geld dat we het kunnen creëren dus dat was heftig richting financiën natuurlijk, of via de Tweede Kamer. Dat mensen in opstand komen, van hoe kun je nou al die monumenten van de hand doen. Maar uiteindelijk is het dan zo dat ze een hele hoop van de hand gaan doen en dat ze zeggen, ja hier is geen functie voor. Het is ook, en dat is de andere kant van de medaille. We hebben monumenten met een status, dat is categorie 1. Die moeten we altijd bewaren, behouden en noem maar op. Maar we hebben ook categorie 2-status, die mogen we op de markt zetten. En categorie 3 mag je eigenlijk helemaal op de markt zetten. En dan heb je nog een heleboel panden waar een erfgoedfunctie aan zit of een inspirerende bouwkunst zijn. Maar ja op een gegeven moment is het wel van eigenlijk zou je gewoon een canon willen hebben in de bouw want we hebben drie koepelgevangenissen. Die zijn alle drie binnenkort niet meer bruikbaar. Het waren de mooiste gevangenissen die je kon hebben want exploitatiegezien waren het prachtige want, ja in het midden zit een bewaker, en ik heb er maar 1 nodig en in de Bijlmermeer moest ik wel 26 bewakers hebben. Maar er komen er drie op de markt. Moet je ze dan alle drie behouden? Bewaren voor de toekomst? En als ik dan hier kijk naar onze monumentenclub, ja dan ja natuurlijk, allemaal bewaren. Maar ja terecht dat Donner zegt van ja we moeten bezuinigen, er moet wat gebeuren en we hebben geen functie hiervoor. En dan is wel de vraag, dan hebben we die hele opleiding ooit gedaan, ik heb mensen die creatief kunnen denken, die kunnen gaan creëren, die piramide gaan aflopen, maar daar heb ik geen geld voor. Wie betaalt deze mensen? En plus ambtenaren die zijn niet zo ondernemend dus dat duurt jaren voordat dat bidboek er ligt en noem maar op. En dan is het de vraag of je het zo voor elkaar krijgt door dit te doen. Het is eigenlijk net zoals vergelijk het met duurzaamheidsinvesteringen. Van ik ben nu aan het investeren en dat kost me een hoop geld. Maar als ik het dan uiteindelijk heb staan over 20 jaar heb ik dat wel terug verdiend. Daar zit eigenlijk dan de moeilijkheid in en dat zal jij bij de Juridische Zaken ook tegenkomen. Van joh waar ben je eigenlijk mee bezig omdat te doen. Dus het heeft te maken met waar zit je verantwoordelijkheid. Dan is de vraag denk ik wel heel sterk waar ben ik verantwoordelijk voor, als waterschap, en dat is dat die mensen daar goed kunnen werken. Dat het gemaal doorgaat, en ga ik dat meenemen in het geheel of niet. Wat jij zegt, ik zou voor het waterschap hier nog waarde mee kunnen creëren. RVD zijn niet panden aan het maken om waarde te creëren. Dat doen wij niet. Ik denk daaraan omdat wij daar nog een taak hebben. Je kunt ze ook niet wegdoen. Want je hebt daar nog een taak te doen. Dus ga dan kijken of je ook met andere partijen die ook iets voor jou betekenen. Want ik zou er geen Leisure winkel in willen hebben, daar heb je niets mee.

52


8 juni 2012

Maar als je zegt, we hebben daar een paar hele mooie technische installaties, dus het zou fantastisch zijn om daar Universiteitsstudenten, die bij ons stage lopen, dan kunnen wij ook wat dichter tegen die jongelui aankruipen. Dan denk ik van dan wordt het werk van het waterschap ook interessant. In feite hoef je er niet echt aan te verdienen, het hoeft ook geen vermogen te kosten. Ik heb liever panden die gebruikt worden. Plus dat ik ook ontdekt heb dat de omgeving naar ons kijkt van goh daar staat een pand en dat staat nu al drie jaar leeg. Verantwoordelijkheid nemen. Nou die waterschappen denken ook niet na. Zien ze nou niet wat een prachtige plek dat is. Weet je, zo kijken mensen ook naar je. Dus moet je vooruit kijken. Maar de vraag is hoe je dat binnenbrengt bij jouw bedrijf. Ik vind dat wel het lastige bij dit onderwerp dat ik gekozen heb. Want eerst dacht ik nou dan ga ik eens rustig onderzoeken. En dan heb ik alle vrijheid om dat te doen. Het is een onderzoek tenslotte, het hoeft niet uitgevoerd te worden. Maar op het moment dat ik daarmee aan de slag ging, met controllers ging praten, met financiën ging praten, toen zei ik van nou, het is eigenlijk een blinde vlek. En je hebt eigenlijk ontzettend gelijk. En binnen drie dagen werd ik bij Task Force ingeburgerd. Geweldig, zou je ons even kunnen uitleggen wat wij gemist hebben. En kun je daar ook niet onmiddellijk mee beginnen. Om dat helemaal in beeld te brengen. En wat ik interessant vindt van dat model van de Jonge en Krumm is dat het gaat over vier vlakken. Zij bekijken panden vanuit vier vlakken en dan is het het onderdeel van zingeving, dat heeft te maken met imago van het bedrijf, aantrekkelijk werkgeverschap, bestuurlijke interesse voor een bepaald pand, nou dat zul jij ook hebben. Een andere is duurzaamheid, nou dan heb je het economische vlak en dan heb je gewoon het legitimiteitvlak. En legitimiteit zit bij ons onder de grond. Dat zijn die gemalen en die buizen enz. En eigenlijk moet je per pand dat in beeld brengen. Want dan kun je ook elke partij van financiën tot bestuurders kun je daarin meenemen. Daar willen we nooit afstand van doen. Nou ja, dus dat model heb ik genomen. En daarover heen heb ik dan die drie dimensies van waardecreaties van Hazelhoff gelegd. En die onderdelen die raken dit model. En daar heb ik een berekeningsmethode over uitgewerkt en in die methode stel ik een aantal vragen hoe mensen naar panden kijken maar die vragen hebben ook te maken hoe ze naar waterschappen kijken, hoe ze naar een verbinding kijken. En uit dat model kun je dan de richting halen waar men het meest belang aan hecht bij een bepaald pand. Ik heb het zelf allemaal bedacht. Ja ik heb eigenlijk de verbinding gezocht tussen dat model. Ik ben zeer geïnteresseerd! Kijk wat jij doet.. Wij gaan nu als je kijkt naar onze totaal portefeuille en dan alleen even naar de kantoor portefeuille is het zo dat er zoveel miljard bezuinigd moet worden dus ook in de huisvesting. We hebben gezien door te verdichten in de huisvesting, gewoon in de kantoren kunnen wij zoveel van onze panden afstoten gewoon, waardoor we met zijn allen maar wat dichter op elkaar gaan zitten. Kunnen wij echt 40 tot 60 % van onze portefeuille gaan afstoten. Ja dat is gigantisch. En dan is even de vraag van wat doe je met de afstoot? En dan hebben we een aantal lijnen erin van sloop tot en met behoud en hergebruik en alles, van verkoop en alles wat er tussen in zit. En daar zijn we naar aan het kijken, maar dit helpt veel meer nog om dat neer te zetten en wat wij doen is heel erg vanuit, ja waar kijken wij nou met name naar? Ik en de architecten zitten daarin, het economische, dus de vastgoedmensen zitten daarin. Het zit hem er ook wel in hoeveel hebben wij in beheer nodig? De architecten kijken er naar zo van wat heeft dit voor de ruimte te maken? Maar daar mis ik wel, ik mis hier wat in inderdaad. Dit zou daar enorm bij helpen. Hier zou je zo die twee theorieën inderdaad op kunnen toepassen. Alexandra den Heijer schrijft ook in haar onderzoek van soms moet je ook gewoon bestuurders de ruimte geven voor hun emoties om bij een bepaald pand voor een strategie te kiezen. Toen dacht ik ja daar hebben wij ook mee te maken. Met die zichtbaarheid nou jullie natuurlijk net zo goed. Nou ja dan is misschien bij de keuze voor een pand de economische component minder interessant dan de zingevingskant. Wat ik je daarbij verder wil meegeven is dat als wij naar een pand gaan kijken dan doen wij dat altijd op gebied, gebouw en gebruik. Dus die drie dat die altijd bij elkaar komen. Fantastisch! De gebouwen die jullie hebben, die hebben jullie ook zelf gefinancierd? De meesten wel. Tegenwoordig doen we dat in pps-constructies. Waarin wij dbfmo dus de vier, zelfs de financiën ook op de markt leggen. Alhoewel het in deze tijd wat minder interessant wordt qua rente op de markt en onze eigen rente. Maar bij de herontwikkeling van panden doen wij dat tegenwoordig boven de 25 miljoen allemaal in een pps-constructie. Dat is een belangrijke voor ons.

53


8 juni 2012

Ja welke type contractvorm leggen we er neer en dat is voor ons ontzettend belangrijk dat een ontwerper ook nadenkt over beheer en over 20 jaar in dat pand zitten. Dat is voor ons een hele belangrijke ontwikkeling waar we mee bezig zijn. Verder zijn we sterk bezig met maincontracting en dan in de vorm dat wij eigenlijk onze panden, wij willen zo min mogelijk zelf meer doen. Ja eigenlijk door de regiefunctie. Maar dat wij bijvoorbeeld zes van zes van onze gevangenissen in zijn geheel aan een marktpartij geven voor het onderhoud. Dus ook de dagelijkse werkzaamheden. En ook het verplaatsen van wanden en ook de douchecellen reparen en noem maar op. Dus dat is een andere vorm van maincontracting die voor ons ook weer heel nieuw is met behoorlijk grote partijen die je dan op de markt zet. Drijft weer in tegen het besluit wat laatst genomen is dat we het midden en klein bedrijf weer meer moeten stimuleren dus je mag niet meer in allerlei contractsvormen op de markt zetten. Nou die is erg belangrijk. Het komen tot masterplannen. Wij hebben al die ministeries, die zitten al overal, die moeten allemaal een jaarplan op huisvestingsgebied inleveren. En dat gaan we koppelen ook met waar onze huisvesting zit. En tot nu mocht iedereen bepalen waar die zelf kwam te zitten. En dat mag niet meer. Nou ja hoe lang zit ik hier nu? 5 jaar geleden ben ik hier van start gegaan van in dit pand kunnen best 3 - 4 ministeries, nou dat is tot aan de ministerraad eigenlijk gegaan. Dat zou een hele politieke verschuiving worden, maar nu zijn we zover dat wij rijksdiensten bij elkaar, en dat we ook een logo hebben als rijksdienst en dat partijen bij elkaar gezet moeten worden. Neemt niet weg, en dat zul jij ook tegenkomen, elke directeur heeft toch weer zijn eigen dingetje. Wij zijn net weer iets meer beveiligd als jullie, de ict is net weer anders als die andere, en we hebben net een beveiligingspoortje meer nodig want justitie is toch belangrijker dan Rijks huisvestingsdienst. Dus daar zijn we ontzettend mee bezig van hoe kun je die, ik wil het niet in standaarden noemen maar wel naar een model, programma van eisen, specificatie komen om dat goed neer te zetten. En daar zijn hele pakken modellen voor ontwikkeld. Plek, activiteiten, gerelateerde en dat soort zaken. Wat we nu heel erg aan het doen zijn, is gewoon al onze huurcontracten weer herzien. Dit is echt het moment en we zijn heel erg sterk bezig de markt te stimuleren om anders te denken. Bijvoorbeeld al die kennisinstituten die je hebt om bij elkaar te brengen en die versnipperingen in die bouwmarkt dat moet echt anders. We zijn sterk bezig met, maar dat is echt in de bouw, hoe kunnen we naar systeemgerichte contractbeheersing gaan. Dus als er wat gebouwd wordt, hoe volg je dat dan. Tot nu toe was dat altijd directievoering en controle en nu wil je de verantwoordelijkheid bij de markt neerleggen. Jullie laten maar zien dat jullie kwaliteit gaan leveren dus dat is een trend. Maar wel een lastige vind ik zelf. Ja dat is heel moeilijk. Ik vraag me ook af, wat doet het op den duur. Net zoals die contracten waar je dan voor 20 jaar aan vast zit, ga je dan voor je diensten ook niet de hoofdprijs betalen? Er was vorige week een bijeenkomst in Geneve, van alle Europese landen, en daar werd Nederland wel als voorbeeld gesteld. Zeker in de PPS-contracten hebben wij een hele andere manier van contracteren dan dat ze dat in Engeland en in andere landen doen. Dus daar werden we gelukkig wel als voorbeeld gesteld. Maar dan nog nu is het zo dat we bij ministerie van Financiën daar zitten we nu 3 jaar in en daar moet opeens een hele verdieping vrij gemaakt worden voor een andere partij. Er staat in onze output specificatie een flexibel kantoor. Destijds was het flexibel, ja verschil van de werkplek type, maar boven het plafond is dat niet zo. Dus het plaatsen van wanden maakt ook dat we de hele installatie moeten… dus wat is dan flexibel. Kan je daar, dan zit je wel, en dan betaal je weer een gedwongen winkel bij die partij, ze moeten wel weer marktconform aanbieden. Wat is marktconform dan? Ja, wie doet het onderhoud dus ja ik heb met dat soort dingen te maken. Nou ja dat zijn ongeveer de trends waar we mee bezig zijn op dit moment. Ja vastgoedstrategie, dat heb je allemaal in de vingers. Wat komt er allemaal bij kijken en hoe zorg je dat plannen bij elkaar komen. Op welke panden zet je in.

54


8 juni 2012

Bijlage 11 fotoboek inspiratiemiddag 4 april 2012 Dokhaven, Rotterdam

55


8 juni 2012

Bijlage 12 Persbericht

212082, 25 april 2012

Provincie gaat overcapaciteit bedrijventerreinen en kantoren tegen De provincie reserveert voor nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen en de detailhandelsvestigingen de komende jaren aanzienlijk minder ruimte. Voor bedrijventerreinen daalt de ruimtebehoefte – voor de korte termijn – met veertig procent, van 1000 naar 600 hectare. Voor de langere termijn zal de plancapaciteit vermoedelijk wel nodig blijven. Eerder halveerde de provincie het aantal vierkante meters voor de nieuwbouw van kantoren al (van vier naar twee miljoen vierkante meter). De bijstellingen zijn het gevolg van de dalende behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen, detailhandelsvestigingen en kantoorlocaties. Voor de detailhandel geldt dat de provincie strenger wil toezien op de vestiging van detailhandel buíten de stads- en dorpskernen, omdat de leegstand daar sterk toeneemt en de provincie de leefbaarheid in deze kernen op peil wil houden. De jongste behoefteramingen staan in de Economische Beleidsvisie 2012-2015 van de provincie. De beleidsnotitie wordt op woensdag 9 mei behandeld in commissie Ruimte en Leefomgeving van Provinciale Staten. De nieuwe begrenzing voor bedrijventerreinen en de detailhandel zal worden uitgewerkt in de komende Provinciale Structuurvisie (PSV). De provincie zal hiervoor in overleg treden met gemeenten, regio’s en de regionale economische overlegorganen. Zij zullen moeten aangeven op welke locaties de nieuwbouw wordt geschrapt. De volumebeperking voor kantoren is vorig jaar al in de nu geldende PSV opgenomen. Herontwikkeling bedrijfsterreinen De afgelopen jaren stelde de provincie jaarlijks circa 10 miljoen euro subsidie beschikbaar voor het opknappen en herontwikkelen van verouderde bedrijfsterreinen. Dit jaar stopt de provincie daarmee, al loopt de financiering van eerder toegezegde projecten nog tot en met 2021 door. In de Economische Beleidsvisie kiest de provincie ervoor om het opknappen van bedrijfsterreinen op een andere manier te financieren, bijvoorbeeld met de introductie van een “revolverend fonds”. Daarmee leggen partijen een bepaald bedrag in, en komt de inleg weer terug naar het fonds na waardevermeerdering van het desbetreffende project. Met een inleg van 10 miljoen euro in een revolverend fonds in de Drechtsteden, participeert de provincie sinds kort in de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in de

56


8 juni 2012

Drechtsteden. Gedeputeerde Govert Veldhuijzen (Economische Zaken): “Iedereen weet dat er steeds minder vraag naar nieuwe kantoren, bedrijventerreinen en winkels is. Toch blijft er nog heel veel overcapaciteit op de tekentafels liggen. Daardoor dreigen wij te bouwen voor leegstand, met name in binnensteden en dorpskernen. Overcapaciteit belemmert andere ontwikkelingen en verstoort de marktwerking van vraag en aanbod. Daarom willen we samen met de regio’s kijken hoe we het overaanbod uit Zuid-Holland kunnen halen.”

Deze nieuwsbrief is een uitgave van de afdeling Communicatie van de provincie ZuidHolland. Inlichting: 070 441 72 40 of 070 441 64 05 Doorsturen nieuwsbrief - Abonnement nieuwsbrief opzeggen

57


Bijlage 13 brief Vastgoed en enquête Unie van Waterschappen

58

8 juni 2012


59

8 juni 2012


60

8 juni 2012


Bijlage 14 Krantenartikel "Stadscampus vol leven"

61

8 juni 2012


Bijlage 15 Krantenartikel "3de werkplek"

62

8 juni 2012


63

8 juni 2012


64

8 juni 2012


Bijlage 16 Taxatierapport Dokhaven

65

8 juni 2012


66

8 juni 2012


67

8 juni 2012


68

8 juni 2012


69

8 juni 2012


70

8 juni 2012


71

8 juni 2012


72

8 juni 2012


73

8 juni 2012


74

8 juni 2012


75

8 juni 2012

Vastgoed van het waterschap creëert waarde voor de samenleving

Recommend Documents