MAGAZINE VOOR BELEID EN MANAGEMENT
WAARDE VAN VASTGOED Whitepaper.indd 1
6/5/2013 6:59:41 PM
REDACTIONEEL
Waarde van vastgoed
Z
orgvisie heeft het afgelopen jaar veel aandacht besteed aan vastgoedbeleid. Met name in de ouderenzorg, gehandicaptenzorg en de langdurige GGZ zorgen beleidsveranderingen voor een andere kijk op vastgoed. Organisaties vragen zich af hoeveel zorg straks nog in huis geleverd kan worden. Na het verschijnen van het regeerakkoord zijn de bezuinigingen afgezwakt zolang het duurt. Want de volgende bezuinigingsrondes staan al klaar in de coulissen. Ook de relatie met de corporaties staat onder druk. Al was het maar omdat de corporaties zelf steeds minder speelruimte krijgen. En dan is er nog het hoofdstuk Scheiden van wonen en zorg. Veel instellingen hebben dit allang doorgevoerd maar een aantal loopt achter de ontwikkelingen aan en dat begint nu problemen op te leveren. Met deze bijzondere uitgave willen we u laten kennismaken met artikelen die eerder zijn gepubliceerd in Zorgvisie magazine en op de website Zorgvisie.nl. We zoomen ondermeer in op de belangstelling onder beleggers om te investeren in zorgvastgoed en we staan stil bij de keuzes die instellingen maken als het gevolg van het scheiden van wonen en zorg.
ERIC BASSANT HOOFDREDACTEUR ZORGVISIE
Whitepaper.indd 2
6/5/2013 6:59:42 PM
FOCUS VASTGOED
Beleggers ontdekken zorgvastgoed Het kost instellingen moeite om financiering te krijgen voor huisvesting. Maar er komt beweging in. Pensioenfondsen stappen in zorgvastgoed en financiële whizzkids bedenken nieuwe kapitaalstructuren. tekst Krista Kroon beeld Ivonne Wierink
H
uisbankiers van zorgorganisaties bedenken zich tegenwoordig wel twee keer voordat ze nieuwe gebouwen financieren. Ze hebben door aangescherpte regels minder kapitaal ter beschikking en zorginstellingen zijn als marktpartijen niet meer de risicovrije organisaties van weleer. Maar zorgvastgoed kan een prima belegging zijn, zegt Ralph Sommer. Hij is ontwikkelingsmanager zorgvastgoed bij Syntrus Achmea Vastgoed, dat voor twaalf pensioenfondsen het Dutch Healthcare Propertyfund beheert. ‘Ik zie de toekomst van deze markt als zeer positief. Ik roep andere institutionele beleggers op om ook te investeren in zorgvastgoed. En dat gaat zeker gebeuren.’
22 Whitepaper.indd 3
van het pensioenfonds voor de bouw. ‘Een huurder van zorgvastgoed heeft belang bij een stabiele, voorspelbare huisvestingslast. Bouwinvest belegt voor de lange termijn en streeft dus naar langjarige betrokkenheid bij het vastgoed. Daarnaast heeft zorgvastgoed een maatschappelijke component, die prima past bij een pensioenfonds.’ De institutionele vastgoedbeleggers zijn nauw betrokken bij de ontwikkeling van hun zorgvastgoed. ‘De zorgorganisatie wil aantrekkelijke huisvesting om cliënten aan zich te binden en dat willen wij ook’, zegt Sommer. ‘Wij hebben er baat bij dat de zorgorganisatie de huurpenningen kan betalen. Appartementen moeten dus voldoen aan de wensen van de doelgroep en kwaliteit uitstralen.’ De vastgoedbeleggers letten scherp op toekomstwaarde. Sommer: ‘Als de huurder na twintig jaar vertrekt, moeten wij het gebouw alternatief kunnen inzetten.
Groeiende belangstelling
kredietprofiel: ze kunnen failliet gaan. Daar zou een hoog rendement tegenover moeten staan, maar dat wordt meestal niet geboden.’ Het pensioenfonds voor de zorg PGGM belegt tot nu toe evenmin in zorghuisvesting. Maar daarin komt waarschijnlijk verandering, meldt een woordvoerder: ‘Wij zijn ermee bezig, maar de plannen zijn nog te pril om er uitgebreider over te praten.’ Deze veranderde opstelling van PGGM past in een bredere beweging. Een aantal pensioenfondsen heeft zich recentelijk begeven op de markt van het zorgvastgoed. ‘De zorg is niet conjunctuurgevoelig en de demografische ontwikkeling zal tot extra vraag leiden’, legt Sommer uit. Een ander voordeel voor beleggers is dat in de zorg langlopende huurcontracten gebruikelijk zijn, zegt Allard van Spaandonk. Hij is directeur asset management bij Bouwinvest, de vastgoedbeheerder
De afgelopen jaren was hiervoor nog weinig animo te bespeuren bij pensioenfondsen. Beleggen in zorgvastgoed is niet rendabel voor een grote partij als APG, de uitvoeringsorganisatie van het ABP, aldus een woordvoerder. ‘Beleggingen onder de 80 miljoen euro kosten ons aan beoordeling meer dan ze uiteindelijk opleveren. Bovendien hebben zorginstellingen een relatief instabiel
‘De vraag is of een zorginstelling de meeste geschikte partij is om vastgoed te managen’
ZORGVISIE MAGAZINE 12 december 2012
6/5/2013 6:59:52 PM
NIEUWS
HUISVESTING
‘Bouw geen zorginstellingen bij spoor’ Gemeenten moeten instellingen zoals verzorgingshuizen, ziekenhuizen en peuterspeelzalen niet in de buurt van het spoor bouwen. Bestaande instellingen met mensen die zichzelf niet kunnen redden, moeten beter worden beschermd. Dat concludeert de Veiligheidsregio Twente in een onderzoek naar de veiligheid van het spoor in Twente.
n hengelo en oldenzaal staan ziekenhuizen naast het spoor. In Wierden, Rijssen en Delden gaat het om verzorgingshuizen. De kans op ongevallen met gevaarlijke stoffen is volgens de veiligheidsregio klein, maar als er wel iets mis gaat kunnen de gevolgen groot zijn.
I
Nooduitgangen Volgens de veiligheidsregio voldoet het spoor in Twente aan de landelijke richtlijnen. Maar er zijn wel verbeteringen mogelijk om de effecten van een eventueel ongeval zo gering mogelijk te laten zijn. Een concreet advies is om de nooduitgangen van zorginstellingen niet aan de spoorzijde van het gebouw te maken. Ook moet langs delen van het spoor meer bluswater voorhanden zijn.
Spoorveiligheid De organisatie van brandweer, politie en hulpdiensten lichtte de spoorveiligheid in Twente door, omdat de regio een sterke toename van het goederenvervoer verwacht. De overheid geeft in de
Whitepaper.indd 4
FOTO: ANP
Randstad alle ruimte aan personenvervoer. Spoortransport van goederen via de Betuweroute, Arnhem en Deventer naar Twente en Duitsland neemt daardoor toe. Ook de ingebruikname van de Tweede Maasvlakte bij Rotterdam zorgt
volgens de onderzoekers voor een forse toename van goederenvervoer in Oost-Nederland. I
Door Mark van Dorresteijn 31 mei 2013
6/5/2013 6:59:52 PM
BLOG
FINANCIËN
Cijfers AWBZinstellingen 2012 verhullen de neergang AWBZ-instellingen staan voor hete vuren de komende jaren. De drastische inkrimping van de hoeveelheid zorg die instellingen binnen hun muren mogen leveren, gekoppeld aan grote onduidelijkheid over hoe dat omzetverlies kan worden goedgemaakt, zet de voorspelbaarheid van resultaten zwaar onder druk. Cijfers in de jaarverslagen over 2012 zullen nog minder dan in het verleden garantie bieden voor de toekomst. estuurders van AWBZinstellingen zijn niet te benijden. Lichtere vormen van zorg die decennia lang garant stonden voor voorspelbare omzet worden in fors tempo overgeheveld naar de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Behalve dat de instellingen nu met iedereen de arena in moeten om de cliënten die ze al hebben te behouden, hebben ze zelfs meer cliënten nodig om überhaupt quitte te spelen.
B
De koek is kleiner Want wie goed kijkt naar de budgetverschuiving ziet dat niet alleen een deel van de koek naar de gemeenten wordt overgeheveld, maar dat de koek ook een stuk kleiner is geworden. Daarnaast is sprake van extramuralisering. Bij vergoeding van zorg met indicatie zzp 1 en zzp 2 worden sinds januari 2013 geen nieuwe indicaties meer afgegeven voor verblijf in een AWBZ-locatie. De vergoeding van de wooncomponent voor deze lichtere indicaties gaat daarmee dus ook definitief in rook op. Maar daarmee
Whitepaper.indd 5
6/5/2013 6:59:52 PM
is de ellende niet voorbij. In principe treft zorgindicaties zzp 3 en zzp 4 op termijn hetzelfde lot, hoewel de grote weerstand tegen deze uitbreiding – vooral voor zzp 4 – de politiek onzeker maakt.
namelijk subjectieve scenario’s moeten uitwerken om vast te stellen in hoeverre de toekomstige ontwikkelingen invloed hebben op de waardering van vastgoed.
Positief scenario Triple dip Er dreigt een onvervalste triple dip (1: minder omzet/lager budget door minder te leveren zorg en/of een lagere prijs, 2: huisvestingscomponent uit vergoedingen/omzet, 3: huisvestingsrisico). Wie namelijk de laatste ontwikkelingen optelt bij de invoering van de normatieve huisvestingscomponent sinds 2012 en oplopende risico’s op zorgvastgoed kan maar één conclusie trekken: AWBZinstellingen lopen een groot risico om cliënten en omzet kwijt te raken. Het is echter zeer de vraag of die realiteit in de jaarverslagen over 2012 duidelijk naar voren komt. AWBZ-instellingen zullen
Whitepaper.indd 6
AWBZ-instellingen die zich zorgen maken over hun vermogenspositie en financiering kunnen de neiging hebben vooral een positief scenario als basis te nemen. Instellingen met een sterke vermogenspositie kunnen juist kiezen voor een minder positief scenario. Hiermee willen zij voorkomen dat hun (grote) vermogensposities in de contractonderhandelingen worden aangevoerd om de prijzen onder druk te zetten.
rio’s, en daarmee vastgoedwaardering, is zeer bepalend voor het inzicht dat de jaarrekening 2012 zal geven. Absolute cijfers alleen zijn onvoldoende om conclusies uit te trekken. Het cijfermatige beeld uit de jaarverslagen 2012 zal nog niet erg verontrustend zijn. Dit beeld zal echter waarschijnlijk sterk afwijken van de werkelijke macro-economische situatie doordat er subjectieve aannames en scenario’s aan ten grondslag liggen. Wie op basis van de jaarcijfers 2012 concludeert dat het wel meevalt met de financiële effecten van overheidsmaatregelen, bouwt zijn standpunt dus op drijfzand. I
Nog niet verontrustend Kortom: de toelichting van de gekozen uitgangspunten bij de toekomstscena-
Chris van den Haak, partner BDO Branchegroep Zorg
6/5/2013 6:59:53 PM
FOCUS VASTGOED ATIE MEER INFORM st.nl: huurtoeslag
www.belastingdien acten, zelfstandige www.roz.nl: huurcontr te uim woonr verkoop woon/zorg www.kcwz.nl: koppel woning.nl: sie www.huurcommis , servicekosten, waarderingssysteem ndige woonruimte huurcontracten, zelfsta lismodel afweging bes .nl: ies adv www.bob zorg are zw of p verhuur/verkoo
RG ONEN EN ZO SCHEIDEN W
Zorgaanbieder wordt huurbaas Scheiden van wonen en zorg stelt zorgaanbieders voor de keuze: zich toeleggen op de zwaardere zorg, vastgoed afstoten of verhuren aan nieuwe cliënten. tekst Michiel Wentges beeld Michal Zacharzewski/SXC
O
rganisaties kunnen voor nieuwe cliënten met lichte zzp’s kiezen voor directe verhuur van hun appartementen, die voorheen via de naculculatie/normatieve huisvestingscomponent vergoed werden. Daarbij zijn de volgende punten van belang.
1
Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte Er is sprake van zelfstandige woonruimte in het geval van een eigen (afsluitbare) voordeur, toilet (!) en keukenvoorziening. Indien een van deze drie gedeeld wordt, is sprake van onzelfstandige woonruimte. Het verschil is van belang voor de aanvraag van huurtoeslag en de wijze van huurbepaling volgens het puntensysteem (zie punt 2). Bij onzelfstandige woonruimte is een ‘aanwijzing’ nodig van het ministerie van Financiën om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Bewoners van WTZi-instellingen komen daarvoor in het algemeen in aanmerking.
2
Het juiste verhuurbedrag Voor een huurwoning moet de maximale
huurprijs worden berekend volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). De hoeveelheid punten (afhankelijk van grootte, buitenruimte, voorzieningen, etc.) bepaalt de maximale huurprijs. Als deze lager is dan 664,66 euro per maand (prijspeil januari 2012) is sprake van een ‘sociale huurwoning’. Hogere huurprijzen zijn vrij onderhandelbaar. Een (service) toeslag van 35 procent op het aantal punten geldt wanneer aan enkele voorwaarden (zoals aanwezigheid van een noodoproepinstallatie, maaltijdverstrekking, levering van (para) medische zorg) is voldaan. Over het algemeen zullen bestaande WTZi-instellingen hieraan voldoen. NB: In het concept-regeerakkoord gaat de huurwaardebepaling volledig op de schop: de nieuwe norm wordt een maximaal redelijke huurprijs van 4,5 procent van de WOZ-waarde. En hoe de WOZwaarde van een appartement in een bestaande instelling wordt bepaald ...
3
Het huurcontract De Raad voor Onroerende Zaken heeft op haar website een standaardmodelcontract geplaatst, wat als uitgangspunt kan dienen.
4
Kosten voor rekening van cliënt De zorgkosten zullen in eerste instantie onveranderd vanuit de AWBZ worden gefinancierd. Naast de ‘kale huur’ ter dekking van de kapitaallasten gaat de cliënt betalen voor servicekosten (denk aan schoonmaak algemene ruimten, glazenwas, energie). Ook over zaken als maaltijdverzorging en welzijnsactiviteiten moeten afspraken worden gemaakt. In het regeerakkoord staat dat op termijn de extramurale verpleeghuiszorg uit de AWBZ richting Wmo en ZVW gaat.
5
Koppelverkoop woon- en zorgcontracten Als de zorgaanbieder duidelijk kan maken waarom de huur van de woning en afname van zorg verbonden zijn (economisch voordeel cliënt, garantie van 24-uurszorg), is het niet verboden. Wel weegt de keuzevrijheid van de cliënt zwaar; deze mag niet in het geding komen.
6
College sanering zorginstellingen De zorgaanbieder moet het College sanering informeren over de extramuralisering. Op dit moment is nog onduidelijk of officiële toestemming moet worden aangevraagd.
7
Onderverhuur Als de zorgaanbieder zelf het pand huurt, is het eigen huurcontract van belang. Hierin zullen bepalingen staan met betrekking tot onderverhuur. Dit blijft een zaak tussen de zorgaanbieder en zijn verhuurder. Het scheiden van wonen en zorg heeft de nodige voeten in de aarde. De zorgaanbieder moet huurcontracten afsluiten met zijn bewoners en komt daardoor in een andere verhouding tot hen te staan. Hij krijgt te maken met zaken als huurbescherming en wanbetaling. Een goede communicatie naar de bewoners is van evident belang. Niet alleen om de spelregels uit te leggen aan nieuwe bewoners, maar ook om bestaande bewoners te laten zien wat er anders is voor hun nieuwe buren. I
Michiel Wentges directeur BOB Advies, www.bobadvies.nl
december 2012 ZORGVISIE MAGAZINE 12
Whitepaper.indd 7
25 6/5/2013 6:59:53 PM
Focus huisvesting
Prachtige buitens zijn ggz en gehandicaptenzorg tot last
Afrekenen met het verleden Instellingen met grote bosrijke zorgterreinen rekenden zich tot voor kort rijk. Want voor de crisis stonden de projectontwikkelaars in de rij om deze terreinen voor veel geld te kopen. Nu de vastgoedmarkt is ingestort, worden de terreinen steeds meer een onbeheersbaar financieel probleem. GEHANDICAPTENZORGINSTELLING CELLO ZET HET TERREIN VAN HET VOO AERNOUT BOUWMAN-SIE
H
et hoofdkantoor van Altrecht staat op een bosrijk terrein aan de Dolderseweg in Den Dolder. Bestuurslid Richard Janssen kan vanuit zijn werkkamer de eekhoorntjes in de boom zien zitten. En tijdens de lunchpauze is een wandeling langs de monumentale panden in het wonderschone natuurgebied absoluut geen straf. Toch wil de bestuurder van een van de grootste instellingen voor geestelijke gezondheidszorg (ggz) van het terrein af. “Ik ben de zolder aan het opruimen. Ik moet afrekenen met een verleden van 150 jaar.”
satie van de gezondheidszorg aan de Universiteit van Tilburg, midden in de samenleving. “Wij willen patiënten nog steeds aan het werk helpen, maar dan niet meer op het platteland of in de bossen. Wij denken dan eerder aan een fietsenwinkel of een softwarebedrijf in de stad”, omschrijft Janssen de huidige werkwijze van Altrecht. En daarom heeft hij niet veel meer aan het bosrijke terrein in Den Dolder. In plaats van speciaal voor de zorg ontworpen gebouwen in een groene omgeving, heeft Janssen behoefte aan flexibele kantoorachtige gebouwen bij voorkeur midden in de woonwijk.
Naar steden en dorpen Afgelegen terreinen
De verschuiving van zorg in klinieken op grootschalige afgezonderde terreinen naar De geestelijke gezondheidszorg heeft zich kleinschalige locaties in steden en dorpen jarenlang teruggetrokken op afgelegen tervindt niet alleen binnen de reinen. Janssen: “De ggz plaats. De gehandicappatiënten deden daar tenzorg heeft een vergelijkin de beginjaren van ‘Ik moet afrekenen bare ontwikkeling doorgede instellingen – zo met een verleden maakt. Cello, de instelling rond 1900 – agrarisch van 150 jaar’ die in Brabant en Zuidwest werk. Ze verbouwden Gelderland aan zo’n tweebijvoorbeeld aardapduizend cliënten met een verstandelijke pels.” Die geïsoleerde en afgezonderde pohandicap zorg verleent, gaat daarom volsitie hebben de instellingen niet meer. Zij gend jaar het terrein van het voormalige sestaan volgens de Altrecht-bestuurder én minarie Haarendael verkopen. bijzonder hoogleraar economie en organi-
Whitepaper.indd 8
“Als wij naar de markt kijken, zien we dat die niet florissant is”, stelt directeur beheer Toine van der Pol van Cello vast. “Maar alles wat wij als Cello kunnen doen, hebben wij gedaan.” Om het 33 hectare grote terrein verkoopklaar te maken heeft Van der Pol een structuurvisie opgesteld. Hiervoor heeft hij de samenwerking gezocht met het College sanering – de financieel toezichthouder van het ministerie van VWS, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haaren, en omdat op het terrein een rijksmonument staat, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. De structuurvisie biedt de nieuwe eigenaar duidelijkheid over wat er op het terrein wel en niet is toegestaan. Zo is het voor geïnteresseerde kopers mogelijk om een goede inschatting te maken van de waarde van het terrein. “Woningen – dure villa’s en sociale woningbouw, onderwijs en een hotel passen binnen de structuurvisie. Bedrijvigheid is niet toegestaan”, geeft Van der Pol de kaders van de structuurvisie aan. Voor de veiling van het terrein is een ‘bidboek’ gemaakt op basis waarvan geïnteresseerde partijen een plan uit kunnen werken en de hoogte van hun bod kunnen bepalen. Wie het hoogste bod op tafel legt met
6/5/2013 6:59:53 PM
*
Deze zomer bieden wij je een fantastisch vooruitzicht! Altijd al eens een vakblad willen proberen? Neem nu een en halfjaarabonnement* met korting op je favoriete vakbladd en ontvang het boek ‘Face to Faceboek’ t.w.v. €24,50.
Zorgvisie
Medisch Contact is het meest gelezen vakblad door artsen in Nederland. Het blad beoogt haar lezers te informeren, mogelijkheden te signaleren en discussies aan te snijden.
Zorgvisie slaat de brug tussen Beleid id en Management in de Zorg! Zorgvisiee is verrassend, inspirerend, gepassioo neerd en gedreven. Met verdiepende en uitgebreide dossiers, thema artikelen en analyses en achtergronden met benchmark informatie.
Halfjaar aar abonnement ent t 0,voor € 120,-
Halfjaar abonnement voor € 175,-
Medisch Contact
OO
ZorgvisieICT Met Zorgvisie ict bent u altijd op de hoogte van ICT-trends binnen de gezondheidszorg! Zorgvisie ict verzamelt alle belangrijke informatie rondom de thema’s EPD, domotica, informatiebeveiliging, outsourcing en HRM.
Halfjaar abonnement voor € 75,-
Bestel online via www.zomerkorting.reedbusiness.nl of bel naar 0314-358 358 * Abonnement geldt tot wederopzegging. Wenst u het abonnement niet te continueren dan kunt u voor ontvangst van het laatste nummer opzeggen.
Whitepaper.indd 9
6/5/2013 6:59:55 PM
