De wereld van … Top trends in vastgoed Maart 2012
Dr. ir. Ing.
Fontys Hogescholen, afdeling vastgoed & makelaardij
François Lier MRICS RVGME
Inhoudsopgave
Trends wereldwijd
Winkeltrends
Kantorentrends
Woontrends
Vragen / discussie
© F.lier, 2012
1
Trends wereldwijd
De evolutie van werk
Bron: BOTH (Back Of The House)
© F.lier, 2012
3
Trends wereldwijd
CONSUMENTENTRENDS 2011 - 2020
© F.lier, 2012
UNPLUGGED
ALTIJD, ALLES, OVERAL
TRANSPARANT
BUITEN = BINNEN
VERTROUWEN
BEHOEFTE AAN VERTROUWEN
DUURZAAM
IDEALEN IN DE PRAKTIJK GEBRACHT
BELEVING
NIET BEZIT, MAAR BELEVEN
INNOVATIE
GEMAK DIENT DE MENS
4
Trends wereldwijd
UNPLUGGED
De grens tussen werk en privé vervaagt en als je alleen bent kun je toch contact maken met de hele wereld. Technologieën en media integreren, internet heeft de openingstijden flink opgerekt en we multi-tasken meer dan ooit tevoren. Mobiel internet groeit explosief en maakt het mogelijk dat je overal en altijd kunt werken, consumeren, betalen en geïnformeerd bent over de onderwerpen die jou boeien.
© F.lier, 2012
5
© F.lier, 2012
6
Trends wereldwijd
TRANSPARANT
Je post volgen met GPS track-and-trace, je productvoorwaarden gepubliceerd door je concurrent en je reactie op een klacht op Youtube. Verdergaande transparantie zorgt voor een nog groter gevaar voor de ‘commodity trap’ en uitholling van je business. Transparant wil tegenwoordig ook zeggen dat klanten ook achter de deur van je organisatie kunnen kijken. Je kunt dus laten zien waar je toegevoegde waarde zit en je moet laten zien wat je voorwaarden zijn. Kleine lettertjes worden groot.
Wat vroeger door bedrijven met de mantel der PR en reclame werd bedekt, ligt nu op straat. Zaken die fout lopen kan je niet meer wegstoppen door het netwerkeffect (virale effect). Als bedrijf kan je daar mee omgaan als je 'menselijk' bent. Men verwacht dat bedrijven foutloos zijn, maar fouten van mensen worden wel verdragen. Je moet dan wel open communiceren, bescheiden zijn en de fout proberen recht te zetten. (Bron: www.netlash.com)
© F.lier, 2012
7
Voorbeelden transparante bedrijven
Top 10 Most Trustworthy Companies in America 2011 #1 Smithfield Foods, a global food company www.smithfieldfoods.com
#2 Xcel Energy, a regional supplier of electric power and natural gas www.xcelenergy.com
#3 Nike, a global marketer of athletic footwear, apparel and equipment www.nikeinc.com
#4 DOLE, the world’s largest producer of high quality fruits and vegetables www.dole.com
#5 AMD, a semiconductor design innovator www.amd.com)
#6 Allergan, a global technology-driven multi-specialty healthcare www.allergan.com
#7 Temple-Inland, a low-cost corrugated packaging and building products www.templeinland.com
#8 Herman Miller, a designer and manufacturer of furniture www.hermanmiller.com
#9 Texas Instruments, a developer of analog, digital signal processing, and semiconductor technologies www.ti.com
#10 Lexmark International, a provider of printing and imaging products and software, solutions www.lexmark.com
Bron: http://www.transparantiebenchmark.nl/bedrijven
© F.lier, 2012
Bron: http://www.trustacrossamerica.com/documents/offeringscompanies/TopTenTrustworthyCompanies.pdf
8
Trends wereldwijd
VERTROUWEN
De economische crisis ligt nog lang niet achter ons. Banken zijn in handen van de overheid en keer op keer moet een hoogwaardigheidsbekleder op zijn
voorspellingen terugkomen. Ook de woekerpolisaffaire is nog niet over. De financiële wereld lijdt onder een gigantische vertrouwenscrisis. Negatieve voorspellingen worden steeds waargemaakt en overtroffen in negatieve zin.
© F.lier, 2012
9
Hoe staat het met de generatiekloof?
© F.lier, 2012
10
Video: generatie Y
© F.lier, 2012
11
Trends wereldwijd
DUURZAAM
Klimaatverandering, Al Gore en
milieuvriendelijke innovaties hebben de consument bewust gemaakt dat zij verantwoordelijk is voor de zorg van de planeet. “Groen” blijkt niet erg succesvol als de klant er extra voor moet betalen. Als het echter geïntegreerd is in het product (en de consument dus een goed gevoel geeft) slaat het aan. Milieuonvriendelijke handelingen van een organisatie worden in het westen keihard
aan de kaak gesteld.
© F.lier, 2012
12
Video: huis van de toekomst?
© F.lier, 2012
13
Trends wereldwijd
BELEVING Augmented reality (toegevoegde werkelijkheid) is een vakgebied dat zich hoofdzakelijk bezighoudt met het zo realistisch mogelijk toevoegen van computergemaakte beelden aan
rechtstreekse, reële beelden.
© F.lier, 2012
14
Zynga.com
© F.lier, 2012
15
Augmented reality
Video 3: Augmented ID Video 4: TAT Home
© F.lier, 2012
16
Augmented reality
Video 3: Augmented ID Video 4: TAT Home
© F.lier, 2012
17
Trends wereldwijd
INNOVATIE
BANK
© F.lier, 2012
18
Innovatie 1: kortingsbonnen
© F.lier, 2012
19
Innovatie 2: de QR advertentie
© F.lier, 2012
20
Innovatie 3: van internet naar Mobiel
© F.lier, 2012
21
Innovatie 4: van product markt prepaid
Offers available to all
© F.lier, 2012
only for MasterCard holders
PayPal Bank gaat een aardverschuiving teweeg brengen onder de banken
22
US Mobile Banking Adoption blijft groeien
Over 5 – 10 jaar ziet de bankwereld er heel anders uit!
Bron: www.celent.com
© F.lier, 2012
23
Innovatie 5: Test u eigen gezondheid
© F.lier, 2012
Bron: www.23andme.com
24
Winkel trends
8 thema’s voor de toekomst Winkels 2.0
Online goudkoorts
Power to the people Ongrijpbare consument
Einde van 9/18 uur winkels
De vlucht naar het Oosten Gemak dient de mens
© F.lier, 2012
Storm in een glas water?
Storm in een glas water?
26
Power to the people
Power to the People:
In de komende 10 jaar verschuift de macht nog verder naar de consument
Fabricanten
Winkeliers
Consumenten
Marges nemen af omdat vaste prijzen gaan verdwijnen Zet druk op verhuurders Winkeliers en winkelcentra managers zullen reageren Minder, maar beter (gemotiveerd) personeel
Benadrukken van toegevoegde waarde
© F.lier, 2012
28
Ongrijpbare consument
Ongrijpbare consument
Consumenten zijn steeds moeilijker te doorgronden en zijn steeds
minder voorspelbaar Ze zijn complex in attitude en gedrag Ze doen wat ze willen De huidige consument koopt net ze makkelijk bij de Zeeman, Aldi, Lidl,
als bij Bijenkorf, Van Gils of Prada Huidige consument zit er warmpjes bij, vergeleken met de vorige generatie De kunst om de consument te verleiden tot aankoop wordt steeds
complexer en meer divers
© F.lier, 2012
30
Oneline goudkoorts
Online goudkoorts Er is een ´razende` radicale innovatie in winkelland, het meeste gebeurt ONLINE Veel van de nieuwe retail bedrijven zijn geen spin-off van de gevestigde orde Nieuwe (online) toetreders komen met nieuwe ideeën Toetreding barrières zijn veel lager dan 10 jaar geleden (hebben weinig funding nodig en starten gewoon een experiment)
Het platform zal gaan wijzigen en dus wijzigen de trekkers in de markt
Beweging van winkels als epicentrum BRAND (merk) als epicentrum Traditionele retail is traag om trends op te pikken; de nieuwkomers pikken de taart en laten wat kruimels over Dit versneld de dood van ‘legacy formats’ zoals boek- en muziekwinkels
Radicale innovatie veranderen de manier waarop consumenten shoppen – meer sensatie, games, gemak
© F.lier, 2012
32
Winkels 2.0
Winkels 2.0 De komende 10 jaar zal er een ‘gevecht’ ontstaan tussen de traditionele winkeliers en winkels 2.0
Spannende experimenten
Superlatieve Service
‘Latte’ Leisure aanbiedingen
Daar waar online winkelen zwak is, zal offline de consument proberen te verleiden Multifunctionele leisure is de sleutel tot succes Prijs en locatie gaan het verliezen van relevant voor de consument en experimenten Ander type personeel gaat marge kosten ‘There will be a squeeze in order to please’ Consumenten verwachten een naadloze winkelervaring
of ze nu een winkel of website bezoeken of vanaf hun mobiele telefoon winkelen.
Link 2 thuiswinkel.org © F.lier, 2012
34
Winkels 2.0
© F.lier, 2012
35
Winkels 2.0
© F.lier, 2012
36
Einde van 9-18 uur winkels
Einde van de 9-18 uur winkels
Web 2.0 en mobiele communicatie zorgt ervoor dat winkeliers permanent in het
leven van de consument binnen dringt en deel uitmaakt van hun communities Winkeliers worden mediators en dienstbaar naar de consument, niet alleen verkopers Dit geeft groei aan innovaties in marketing Interactieve games, promoties etc. zorgen voor meer omzet Winkeliers die niet meewillen of kunnen Verliezen marktaandeel Zien hun consumentendatabase krimpen
© F.lier, 2012
38
Gemak dient de mens
Gemak dient de mens
Nieuwe technologieën en verbeterde logistiek zorgen voor meer
winkelgemak en plezier De technologieën van de toekomst zijn: RFID labels systems NFC betalingen
Consumenten-interactieve barcodes Augmented Reality aided selection
Sneller winkelen
© F.lier, 2012
Real Time prijs vergelijken
Personeelloze winkels
40
De vlucht naar het oosten
De vlucht naar het oosten
Wat gebeurt er
Waardoor komt het
- Noord Europe, Rusland
• De ‘Eldorado’ kansen in snel groeiende & onderontwikkelde consumentenmarkten in het Oosten
- Eurasie, Midden -Oostent, Afrika
• Internationale uitrol van concepten
- Centraal & Oost-Europa
• De juiste strategische keuzes
• Continue groei winkelexpansie naar het Oosten - China, India
• Internationale ketens komen naar Europa
- Timing van de volgende ‘hot spot’ - Factoring risico’s verlagen - Veranderende groei modellen
© F.lier, 2012
42
Storm in een glas water?
Storm in een glas water?
De afgelopen decennium had veel weg van een achtbaan:
van snelle stijging en scherpe bochten naar (de laatste 3 jaar) de vrije val. In het komende decennium zullen nieuwe consumentenmodellen hun waarde bewijzen: of zeer snel succesvol of zeer snel verdwijnen En de winnaars zullen zijn:
trend setters die de toekomst kunnen “lezen” maximale klantenservice innovatieve producten leveren bewezen betrouwbare uitstaling
From party to hangover?
Ondernemers die meer verkopen dan het product alleen
© F.lier, 2012
44
Kantoren trends
Kantoren trends
Leegstand gaat toenemen van 15% nu tot 30% in 2020: 50% van alle kantoorgebouwen is van voor 1990 Beleggers willen duurzame gebouwen
Het nieuwe werken stijgt in aantallen EN acceptatie Afslankende overheid, vergrijzing en ontgroening Kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod
Pijn bij hertransformatie zit vooral bij de kleine belegger: Veel B en C locaties Van afschrijven naar werkelijk afwaarderen kost tijd (en geld) Herontwikkelen is een langdurig proces Door dalende huren, hogere incentives en hogere exploitatiekosten zullen veel cashflow problemen ontstaan Gemeentes, overheden kunnen, willen en mogen niets meer
© F.lier, 2012
46
Kantoren trends (2)
Duurzame en multifunctionele gebouwen zijn hot: Veel vraag, nauwelijks aanbod Flexibel in te delen en een hoge parkeernorm
Parkeren – winkels – kantoren – wonen in 1 gebouw nabij alle voorzieningen en groen Zero energie en >90% recyclebaar
Nieuwe verhuurmodellen: Easy in, easy out Omzet afhankelijke huur Hoe langer het huurcontract, des te lager de prijs Seats 2 meet, Igluu, Doc-work, Solids
© F.lier, 2012
47
Investeringsmogelijkheden
Meeste vraag voor investeringen voor de komende 5 – 10 jaar Transport Educatie Omgevingsbescherming Healthcare Systemen
Publieke veiligheid Afval management Water management Woningen Energie aanbod Sociale diensten
Bron: Siemens, februari 2012
© F.lier, 2012
48
Reden om te investeren in duurzaam vastgoed
Waardebehoud van vastgoed
50%
Imago/reputatie
32%
Tevredenheid en productiviteit huurders
27%
Concrete vraag vanuit gebruikers
27%
Lagere servicekosten voor huurders
23%
Geen reden voor investeren in duurzame gebouwn
18%
Milieuaspecten
14%
Hogere (markt)huurprijs
9%
Wet- en regelgeving
5%
Goedkoper te financieren
5% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
Bron: Jones Lang Lasalle, mei 2011
© F.lier, 2012
49
Essentie van de nieuwe tijd
• Heldere keuzes • Integraal denken • Kennis en visie
• Partnership • Transparantie
Consument en functie centraal
© F.lier, 2012
50
Vastgoed trends wonen
Energiezuinig wonen in een groene omgeving
© F.lier, 2012
52
Energiezuinig wonen in de stad
© F.lier, 2012
53
Kansen Land van Cuijk en Maasduinen
Kansen voor de regio
Consument en functie centraal
• Stop onmiddellijk met betaald parkeren in de dorpen en (kleinere) steden. • Sluit snel aan bij woningmarktstrategie van Patein, Mooiland Maasland en de gemeenten. Zet in op energiearme woningen.
• Meer onderscheiding door gratis events (zoals Red Carpet Sunday a.s. zondag). • Zet in op (meer) plattelandsontwikkeling. Dit gebied is uniek in NL! • Health Campus Boxmeer & Life Sciences Park in Oss bieden kansen. • Ga creatief om met leegstand (€ 500 pm is toch 6 k€ pj!).
© F.lier, 2012
55
Verander voor het te laat is …
Only dead fish swim with the stream (Malcolm Muggerage)
© F.lier, 2012
56
Questions?
© F.lier, 2012
57
Bedankt voor uw tijd en aandacht François Lier
[email protected]
www.teeuwengroep.nl
Bronnen
Internet www.fghbank.nl Lieke & Richard Lamb / www.TrendsVerwachting.nl www.trendreports.com www.joneslanglasalle.com www.dtz.nl www.cushwake.com www.dnb.nl www.rabobank.nl www.imf.org www.siemens.de www.europa.eu.int/ecolabel reports.celent.com/login.asp www.thuiswinkel.org www.youtube.com
Artikelen Retail 2030, J. de Soet, A. Kamphuis Retail trends, Contagious Generatie Einstein samenvatting Siemens AG: sustainable urban infrastructure, mei 2011 Vastgoedmarkt, 2011, 2012 Cobouw, 2011 Aedes magazine, 2011, 2012 Financieel Dagblad, daily Occupier special 2011, Jones Lang Lasalle FGH vastgoed bericht 2011 Stippelberg, feb 2012
FACTS over gebouwen
40% van de wereldwijde energieconsumptie*
21% van de wereldwijde emissie van broeikasgassen*** Industrie(Elektrisch) Industrie(Primaire energie)
Transport 28% Gebouwen 41%
22
13 Bos
%
14 Industrie 31%
11
Landbouw Waste
18
8
Gebouwen (Electrisch)
Gebouwen (Primaire energie)
14 Mobility/Transport
Energierekeningen vertegenwoordigen 40% van de operationele kosten in een gebouw** 20%
Kosten Jaren 1 - 2
2-5
Design / Bouwen
80% 20 - 40
Bediening, onderhoud, renovatie & revitaliseren
0-1 afbraak
*International Energy Association, auf weltweiter Basis, im Jahr 2002 / ** Dena Congress, Berlin, 2008 / *** „Global Mapping of Greenhouse Gas Abatement Opportunities up to 2030”, Building Sector deep dive, June 2007, Vattenfall AB, basiert auf Information von IEA, 2002, % der weltweiten Treibhausgasemissionen; Total 40 Gt CO2e
© F.lier, 2012
60
Consumptie in China neemt snel toe
© F.lier, 2012
61
Duitsland zum vierten mahl?
© F.lier, 2012
62
Kansen genoeg!
© F.lier, 2012
63
Vastgoed verdeling van het geïnvesteerde kapitaal Offices
Retail
Residential
Industrial
23% 27%
22% 28%
2009 Offices
Retail
Residential
Industrial
26% 23%
20% 31%
2010
Offices
Retail
Residential
Industrial
28%
23%
21%
28%
Bron: Jones Lang Lasalle, mei 2011
© F.lier, 2012
2011 64
