Jaarverslag van de vereniging Vastgoed Belang

 

Jaarverslag 2010 van de vereniging Vastgoed Belang

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Strategische belangenbehartiging 2.1 Rendementsverbetering 2.2 De woningmarkt 2.2.1 Bedreigingen 2.2.2 Kansen 2.2.3 Woningmarktdiscussie 2.2.4 De Huurcommissie 2.3 De kantorenmarkt 2.3.1 Ontwikkelingen aan de vraagzijde 2.3.2 Ontwikkelingen aan de aanbodzijde 2.3.3 Bedreigingen 2.4 De winkelmarkt 2.5 Verruiming van beleggingsmogelijkheden

3 3 4 4 4 4 5 5 5 6 6 7 7

3.

Brancheontwikkeling 3.1 Bevordering van de transparantie door zelfregulering van besloten beleggingsfondsen 3.2 Bevordering van de reputatie van particuliere beleggers 3.3 Bevordering van investeren in energiezuinigheid van de bestaande vastgoedvoorraad 3.4 Warmtewet en energiebelasting 3.5 Voorkoming recidive van huurders eerder betrokken bij hennepteelt 3.6 Gedragscode ontwikkelende beleggers 3.7 Kwaliteitsbevordering van het beleggen in vastgoed

8 8

10 10

4.

Individueel profiteren 4.1. Het bieden van diensten aan de leden met ledenvoordeel 4.2 De dienstverlening in 2010

10 10 11

5.

Het 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

6.

De ledenorganisatie 6.1 De Ledenraad 6.2 Het Hoofdbestuur 6.3 De afdelingsbesturen 6.4 Het bureau van de vereniging

 

jaarverslag van de secties en afdelingen De sectie professionele leden De sectie indirecte beleggers De afdeling Noord De afdeling Midden De afdeling West-Zuid

8 8 8 9

12 12 12 13 13 13 15 15 15 15 17

2

1.

Inleiding

Een enerverend jaar is afgesloten met een verlies. Dat werd al verwacht in het tweede kwartaal van 2010. Dat heeft geleid tot bezuinigingen, maar ook tot bestuurlijke keuzen ter zake strategie en beleid.

Onderhoudskosten en gemeentelijke lasten stijgen gemiddeld met een hogere index. Een positief effect is het resultaat van de afschaffing van de vroegere ‘verouderingsaftrek’ in 2003. Dat heeft geleid tot hogere (harmonisatie-) huursprongen bij mutatie. In 2010 zijn acties uitgevoerd, die zicht geven op de rendementen in het heden.

Beinvloeden van stakeholders Strategische belangen behartiging

Vereniging organiseren Samen kwaliteit verhogen

Branche ontwikkeling

Diensten verlenen aan individuele bedrijven Individueel profiteren

We volgen in dit jaarverslag de bekende propeller uit het verenigingsmanagement.

2.

Strategische belangenbehartiging

2.1

Rendementsverbetering

De beïnvloeding van ‘stakeholders’ op rijks- en gemeentelijk niveau richt zich nog steeds op verbetering van het rendement. In de woningmarkt is dat nodig, omdat particuliere beleggers in woningen zuchten onder het regime van de naoorlogse huurprijsbeheersing door de overheid. In een rapport van het NEI (nu Ecorys) in 2002 werden rendementen gerapporteerd van 1 tot 3% van de waarde in het economisch verkeer (12 tot 16 keer de huur). Dat rendement is er niet beter op geworden. Sinds 2002 zijn de toegestane huurverhogingen inflatievolgend.

 

In opdracht van Vastgoed Belang en Jones Lang LaSalle zijn grote beleggers geënquêteerd. De antwoorden op vragen ter zake de WOZ-waarde van de woningen en de ontvangen huursom leverde na correctie, met kennis van de ROZ/IPD, een hoger netto rendement van de waarde in het economisch verkeer op dan de cijfers van de institutionele beleggers. Met de Universiteit Delft zijn grote vragen gesteld bij de kwaliteit van de uitkomsten en de kwaliteit van het onderzoek. De cijfers zijn dan ook niet gepubliceerd. Als bijproduct van een enquête onder leden over de effecten van de wijziging van de fiscale waardering in box 3 van woningen verscheen een bruto rendementscijfer van 2,7% als percentage van de huursom gerelateerd aan de WOZ-waarde. Dit cijfer past bij de uitkomsten van het NEI-onderzoek van 2002. Er moet evenwel worden bedacht, dat inzenders van de enquête met name de naar hun mening gedupeerden zijn van de gewijzigde fiscale waardering. Om betere cijfers te krijgen, is het CBS geadviseerd om in de toekomst op basis van gegevens van de Belastingdienst rendementscijfers te publiceren op basis van de aangifte Inkomstenbelasting (in box 3 van de Inkomstenbelasting) over het belastingjaar 2010. Dat zou een goede stap betekenen in de richting van

3

transparantie, die onze sector zo ontbeert. Uit reacties in vergaderingen met grote en kleine beleggers blijkt, dat de achterban zeer afwijzend staat ten opzichte van het leveren van informatie om tot transparantie van de beleggingsuitkomsten te komen. Het Hoofdbestuur betreurt dat ten zeerste.

2.2

De woningmarkt

2.2.1 Bedreigingen In 2010 is door Vastgoed Belang actie gevoerd tegen de wijziging van het woningwaarderingsstelsel. In de plannen worden punten voor verwarmingswijze en isolatie vervangen door punten verbonden aan het energielabel voor zelfstandige woningen. Tegen de wijziging zelf is geen bezwaar aangetekend, maar wel tegen een gevolg ervan, en wel dat eerder verdiende punten door investering in dubbel glas en centrale verwarming verloren gaan. Dat hangt samen met de relatief oude voorraad in de particuliere sector (80% vooroorlogs). In een rapport van ABF-Research wordt aangegeven, dat 100.000 woningen gemiddeld zes punten verliezen in de puntentelling, omdat deze oude woningen toch een laag label scoren (Glabel). ABF-Research voorspelt, dat 50.000 woningen zelfs 14 punten of meer verliezen van de maximaal toegestane huurprijs. Huurprijsbevriezing en zelfs huurverlaging kan het gevolg zijn. Een oproep aan de leden om hun bezwaren tegen het voorstel te mailen naar de leden van de Vaste commissie in de Tweede Kamer leidde tot een bombardement van e-mailberichten.

 

Het regeer- en gedoogakkoord van het kabinet Rutte bevat een voornemen om verhuurders met meer dan tien woningen te laten meebetalen aan de huurtoeslag. Onze grotere particuliere verhuurders met meer dan 25 woningen krijgen een rekening van circa 79 miljoen euro gepresenteerd. Wij hebben reeds gewezen op het bezwaar van de administratieve lasten en hebben evenals de corporatiewereld vragen bij de rechtmatigheid van de heffing.

2.2.2 Kansen Het kabinet Rutte heeft plannen om in schaarstegebieden in de huurwoningmarkt 25 punten extra op te nemen in het woningwaarderingsstelsel. Vastgoed Belang heeft de suggestie gedaan om de oude 25 omgevingspunten te verbinden aan de WOZ-waarde van woningen en in schaarstegebieden daar 25 punten bij te doen. Het plan om ter bestrijding van het scheefwonen voor huishoudens met een inkomen van meer dan 43.000 euro een huurverhoging van inflatie plus 5% toe te staan, is aantrekkelijk in termen van rendement. We hebben kanttekeningen geplaatst bij de administratieve last van de inkomenscheck die mogelijk bij de verhuurders terecht komt. 2.2.3 Woningmarktdiscussie In het maatschappelijk overleg over de brede heroriëntatie van het kabinet Balkenende (IV) zijn door Vastgoed Belang suggesties gedaan om de taakstelling van de bezuiniging te behalen. Geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, de overgang naar inkomenshuren in de corporatiesector en liberalisering van de particuliere sector in de huurwoningmarkt doen het gewenste bezuinigingsbedrag behalen.

4

Na het aftreden van het oude kabinet is het pleidooi voor liberalisering van de particuliere huursector door onze voorzitter Dick Tommel op ambtelijk en bestuurlijk niveau herhaald. 2.2.4 De Huurcommissie Vastgoed Belang draagt kandidaten voor om zitting te nemen in de Huurcommissie. Vanuit de huidige en vroegere besturen van de afdelingen hebben de navolgende leden zitting in de Huurcommissie: - de heer M.J. Hessels - de heer C.F. Jonker - mevrouw M.A.J. van Veen-De Haan

Het aantal zittingen in 2010 is ten opzichte van 2009 toegenomen van 497 naar 594. De instroom van verzoeken ten opzichte van 2009 was in 2010 huurprijsgeschillen servicekostengeschillen huurverhogingsgeschillen huurtoeslagverklaringen

2009 6.561 4.288 2.224 2.576

2010 5.910 4.049 668 801

15.649 11.428

Er zijn circa 1.800 verzoeken meer afgehandeld, dan binnengekomen. Hierdoor liep de commissie in op de voorraad. De meeste verzoeken betroffen de afrekening van de servicekosten en huurverlaging in verband met gebreken aan de woning. Op de derde plaats stonden verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen. In de Raad van Advies van de Huurcommissie heeft de heer drs. B.H.M. Bos zitting genomen.

2.3

 

De kantorenmarkt

Anders dan bij woningen, geldt in de kantorenmarkt voor wat betreft de huurprijs, het spel van vraag en aanbod. 2.3.1 Ontwikkelingen aan de vraagzijde De gevraagde hoeveelheid is afhankelijk van de prijs (per m2), de hoogte van de servicekosten, de locatie, de conjuncturele ontwikkeling en structurele ontwikkelingen. Wat dit laatste betreft, is al sinds 2001 sprake van afnemende ruimtebehoefte per (kantoor-)werknemer. Werd in het verleden gerekend met 30 m2 bvo per werknemer, per 2010 wordt gerekend met 18 m2 per werknemer. Voor de toekomst wordt in publicaties met nog minder m2 rekening gehouden. Deze behoefteontwikkeling hangt samen met ‘het nieuwe werken’. Mogelijk gemaakt door ontwikkelingen in de ICT, werken steeds meer mensen thuis en besparen ze op reistijd en reiskosten. Sinds 2009 komt daarbij, dat sprake is van een afnemende beroepsbevolking. Zeker nu de generatie van de naoorlogse geboortegolf met pensioen gaat, zet deze ontwikkeling aanmerkelijk door. Dat versterkt de afneming van gevraagde hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte. De conjunctuur hielp in de nadagen van de kredietcrisis in 2010 niet mee. De vele rapporterende makelaars (-organisaties) rapporteerden afnemende opnamecijfers voor kantoren. De prijsniveaus stonden maar bescheiden onder druk, maar dat is het gevolg van versluierde vraagprijzen door het geven van incentives als huurvrije perioden en dergelijke. Transparantie op dit gebied zou gewenst zijn, vanwege de effecten op de WOZwaardering en de daarmee samenhangende fiscale afschrijvingsfaciliteit.

5

Het element van de energiekosten in de servicekosten gaat meewegen in de vraag naar kantoren. Onderzoek leert, dat energiezuinige kantoren, of beter nog duurzame kantoren een hogere m2 prijs mogelijk maken (6% hoger) dan vergelijkbare niet zuinige of niet duurzame kantoren. Zittende huurders blijken bereid een huurverhoging te accepteren van 70% van de energiebesparing na investering in energiezuinigheid door de verhuurder. Wat betreft de locatie is een verschuiving gaande naar A1 locaties. Voor bereikbaarheid en agglomeratievoorkeur zijn vragers bereid relatief hoge m2 prijzen te betalen. 2.3.2 Ontwikkelingen aan de aanbodzijde De aangeboden hoeveelheid is afhankelijk van de prijs per m2 in relatie tot de stichtingskosten en kredietfaciliteiten, met andere woorden eisen ten aanzien van het rendement en de locatie in relatie tot de verhuurbaarheid en belangen van partijen. Historisch onderzoek heeft opgeleverd, dat conjunctureel het aanbod vertraagd reageert op de vraag. Perioden van tekorten en overschotten van vierkante meters lossen zich af, vergelijkbaar met de verhuurcyclus. De structurele ontwikkelingen van ‘het nieuwe werken’ gepaard gaande met een afnemende in kantoren werkzame beroepsbevolking doen verwachten, dat het aanbodoverschot van 7 miljoen (leegstaande) vierkante meters kantoorruimte in de aankomende jaren niet omslaat in een tekort. Er zal eerder sprake zijn van perioden van meer en minder leegstand. Toch worden er nieuwe kantoor vierkante meters gebouwd op goede locaties door eigenaren/gebruikers en op verlangen van toekomstige huurders.

 

Kapitaalkrachtige huurders wensen na ommekomst van een huurcontract een nieuwe, liefst duurzaam (kleiner) kantoorgebouw op een goede locatie. Partijen hebben daar belang bij. Wij noemen gemeenten in verband met de grondopbrengst, ontwikkelaars en bouwers vanwege de omzet en de werkgelegenheid. 2.3.3 Bedreigingen De laatst aangetreden demissionaire minister van Economische Zaken van het kabinet Balkenende, mevrouw Huizinga, pleitte nog voor een leegstandsbelasting. Onze inzet in de kantorentop van het ministerie van Economische Zaken heeft als effect gehad, dat dit pleidooi in het eindrapport niet is overgenomen. Welke overheid verhoogt de pijn van leegstand bij een belegger met extra pijn in de vorm van een extra belasting? Het rapport van de kantorentop verdeelt de pijn en belooft de inzet van beleggers, gemeenten, provincies en ontwikkelaars om de leegstand te bestrijden. Er wordt ingezet op een rem op nieuwbouw van kantoren. De ombouw van kantoren kan worden gestimuleerd. Beleggers kunnen het verlies nemen van afwaardering en sloop. De provincie kan het opleggen van ruimtelijke beperkingen door gemeenten in een regio coördineren. Ontwikkelaars kunnen streven naar ‘nieuw voor oud’. Onze achterban staat voor een periode van verlies nemen door afwaardering van leegstaande panden en zelfs sloop. Een uitdaging bestaat erin nieuwe functies onder te brengen in de gebouwen na ombouw. Zorgfuncties zijn veelbelovend, kamerverhuur biedt een hogere prijs per vierkante meter dan verhuur van zelfstandige woonruimte (onder de liberalisatiegrens).

6

In 2011 moeten we ons mogelijk teweer stellen tegen gemeentebesturen met een leegstandsbeleid. In Amsterdam wenst het college van burgemeester en wethouders, op basis van de Wet kraken en leegstand, na anderhalf jaar een huurder c.q. gebruiker aan te wijzen en de eigenaar te laten opdraaien voor de kosten van het voor gebruik gereed maken. Dat is ons inziens in strijd met het respect voor het eigendomsrecht. De gedachte van het college van burgemeester en wethouders om leegstaande gebouwen na vier jaar te onteigenen kan mogelijk een wenkend perspectief bieden, maar dan tegen een rechtvaardige prijs. Vastgoed Belang heeft het initiatief genomen om in de stuurgroep waardering vastgoed in box 3 van de Inkomstenbelasting te komen tot een (lagere) marktconforme bepaling van de waarde in het economisch verkeer van (leegstaande) kantoorpanden. Die waardering kan ook een handvat bieden voor de fiscale afwaardering in vastgoedondernemingen.

2.4

De winkelmarkt

Ook bij de winkels is sprake van toenemende leegstand. Structurele ontwikkelingen als de vlucht van de internetverkopen, alsmede de vergrijzing van het koperspubliek dragen daartoe bij. In 2010 hebben tegenvallende consumptiecijfers samenhangend met lage cijfers met betrekking tot het consumentenvertrouwen ook voor tegenvallers gezorgd. Winkels op C-locaties en in de toeloopstraten naar de winkelcentra hebben het moeilijk. Rotterdam is al bezig met planvorming ten aanzien van de herstructurering van winkelgebieden.

 

Behalve op A1 locaties dalen de winkelhuren of is geen huurder meer te vinden. Ook hier staat onze achterban voor een periode van verlies van rendement op de verkeerde locaties. Ook voor leegstaande winkels zetten we in op een aangepaste waardering voor de belastingheffing in box 3 van de Inkomstenbelasting.

2.5 Verruiming van beleggingsmogelijkheden Dit deel van onze belangenbehartiging hebben we getracht te bereiken door ons pleidooi voor liberalisering van de particuliere huursector. Die liberalisering kan ertoe leiden, dat zelfs nieuwbouw van particuliere huurwoningen meer bereikbaar wordt. Al jaren pleitten we voor meer ruimte voor particuliere beleggers voor overname van complexen van corporaties tegen de waarde in het economisch verkeer. Dat wordt tot op heden aan banden gelegd door bepalingen in het BBSH voor corporaties. In de huidige tijd van verwachte liquiditeitsproblemen van de corporatiesector biedt ons inziens verkoop van complexen van corporaties met afspraken tot doorgaande verhuur meer perspectief dan verkoop van corporatiewoningen aan zittende huurders of andere eigenaren/bewoners. De verkoopaantallen blijven ver achter bij de planning. In de politiek blijkt enige belangstelling te zijn voor overname door institutionele beleggers. Wij blijven roepen, dat particuliere beleggers een mogelijk meer gerede partij zijn.

7

3.

Brancheontwikkeling

3.1

Bevordering van de transparantie door zelfregulering van besloten beleggingsfondsen

De ledenenquête heeft informatie opgeleverd waaraan leden belang hechten. Om die reden hebben we in de belangenbehartiging afscheid genomen van onze betrokkenheid bij de vraagzijde van de besloten fondsen. Het budget en de menskracht wordt ingezet bij die zaken, waar de leden het meeste gewicht aan hechten.

3.2 Bevordering van de reputatie van particuliere beleggers In het verslagjaar is voortgegaan met het appèl op maatschappelijk verantwoord beleggen door leden. In het onderstaande vindt u de acties.

3.3 Bevordering van investeren in energiezuinigheid van de bestaande vastgoedvoorraad Geholpen door een subsidie van het ministerie van VROM/WWI is tijdens bijeenkomsten en door publicaties, waaronder twee energiekranten verstuurd naar leden en niet leden, de achterban opgeroepen om te investeren in energiezuinige woningverbetering.

 

Dit zowel bij mutatie, als in de situatie van een zittende huurder. Er is een speciale website ingericht met de naam ‘samenenergiebesparen’ om de gezamenlijke inzet van verhuurders en huurders te bepleiten. De doelen met betrekking tot de reductie van de CO2 uitstoot worden niet gehaald door in te spelen op de mutatiemomenten. De doorstroming op de woningmarkt stokt. We zullen meer moeten gaan investeren met de zittende huurder samen. In Amsterdam koersen we met de Huurdersvereniging Amsterdam op een convenant met het gemeentebestuur en de stadsdelen om tezamen redelijk geachte investeringen aan te jagen. Redelijk in de ogen van de huurder is, dat zijn totale woonlasten niet stijgen. Redelijk in de ogen van de verhuurder is, dat hij een afgesproken rendement maakt op de investering in woningverbetering. Het convenant voorziet als laatste actie in een last onder dwangsom, indien verhuurders (en huurders) weigeren die redelijke investeringen te doen. De vraag is, of de Woningwet daartoe de gemeente het instrumentarium biedt.

3.4 Warmtewet en Energiebelasting Zoals u weet, wordt er al enige tijd over de Warmtewet en energiebelasting gesproken. Hoewel al een paar maal toegezegd, is de Warmtewet nog steeds niet aan de Kamer aangeboden en weten we niet, wat in deze wet staat. Deze Warmte wet is een voortvloeisel uit een initiatief van een aantal Kamerleden, dat door het vorige Kabinet is overgenomen om uit te werken. Zodra deze aan de

8

Kamer wordt aangeboden en openbaar wordt, zullen we de belangen van onze leden afwegen en zo nodig een lobby op touw zetten om uw belangen te behartigen. Wat betreft de energiebelasting zijn we het afgelopen jaar wel in het geweer getreden. We zijn begonnen met een overleg met ambtenaren van Financiën en de Belastingdienst op 28 juni. Daarbij waren naast Vastgoed Belang en IVBN, ook vertegenwoordigers van Aedes, VGM NL en Kences aanwezig. We hebben daarbij gesproken over de problematiek van de energiebelasting bij panden die aan meerdere huurders worden verhuurd. Het ministerie gaf daarbij aan dat, met het oog op een evaluatie van de regeling van energiebelasting bij particuliere netten, men behoefte had aan informatie over de situaties die zich feitelijk voordoen. In september kregen wij een brief van het ministerie met een groot aantal vragen om in hun informatiebehoefte te voorzien. Tevens bleek ons, dat het ministerie nog niet goed begreep, dat een groot deel van het totale energieverbruik bestaat uit gebouwgebonden installatie, algemene ruimten e.d. en niet uit verbruik door de huurders. Dit hebben we in november in een brief aan het ministerie laten weten. Daarbij hebben we ook die vragen beantwoord die daadwerkelijk te beantwoorden waren. Dit heeftin januari 2011 geleid tot een nieuw overleg tussen vertegenwoordigers van het ministerie van Financiën en vertegenwoordigers van IVBN, VGM NL en Vastgoed Belang. Daarbij kregen de vertegenwoordigers van het ministerie begrip voor ons standpunt, namelijk dat het huidige vastgoedbesluit technisch niet onmogelijk is om uit te voeren, maar dat het een ingrijpende

 

lastenverzwaring bij de eigenaren/ verhuurders neerlegt die niet opweegt tegen het daarmee gediende btw-belang. In dit overleg is verder afgesproken, dat de aanpassing van het vastgoedbesluit in concept aan de brancheverenigingen zal worden voorgelegd alvorens het definitief door te voeren. Daar wachten wij nu op.

3.5 Voorkoming recidive van huurders eerder betrokken bij hennepteelt Er zijn afspraken gemaakt met de landelijke Taskforce bestrijding hennepteelt. De Ledenraad heeft een gedragscode goedgekeurd, waarin verhuurders zich verplichten om voorzorgen in acht te nemen ter voorkoming van verhuur aan potentiële recidivisten. Tevens verplichten ondertekenaren van de gedragscode zich om (vernomen) vermoedens van hennepteelt in een verhuurde woning te melden bij een meldpunt van Vastgoed Belang. Dit meld- en informatiepunt van Vastgoed Belang geleidt de melding door naar de politie of andere instanties. Tegenprestatie van de politie is, dat bij het ontdekken van wietplantages in gebouwen de namen van betrokkenen worden gemeld bij het meld- en informatiepunt. Verhuurders die de gedragscode hebben onderschreven kunnen informeren, of potentiële huurders geregistreerd staan bij het meld- en informatiepunt. In 2011 wordt gewerkt aan de uitrol van het meld- en informatiepunt, onder andere door toestemming van het College Bescherming Persoonsgegevens. Het Hoofdbestuur toetst de opbrengsten en de kosten van die uitrol.

9

3.6

Gedragscode ontwikkelende beleggers

Deze gedragscode bevordert, dat andere partijen bekend kunnen zijn met ontwikkelende beleggers die zich bekennen tot kwaliteit. De gedragscode is in het verslagjaar afgerond. In 2011 wordt de gedragscode in een consultatieronde voorgelegd aan vele partijen, waaronder die betrokken zijn op fraudebestrijding in de vastgoedsector.

3.7 Kwaliteitsbevordering van het beleggen in vastgoed Naast het werk aan de hiervoor genoemde gedragscodes, die werken aan kwaliteit, zijn in het verslagjaar weer cursussen verzorgd voor leden. De cursus ‘Puntentelling en gebrekenregeling’ mocht zich verheugen in grote belangstelling. Daarnaast is de cursus ‘Beleggen in vastgoed voor beginners’ opnieuw gegeven met een positieve evaluatie. Bijeenkomsten over ‘Uw vastgoed en de aangifte Inkomstenbelasting’ en over ‘Splitsen in Amsterdam’ zijn goed bezocht. De twee afdelingsbijeenkomsten in alle regio’s en de Algemene Ledenvergadering stonden ook in het teken van kennisverwerving door de leden. Kwaliteit begint met kennis. Niet onvermeld mag blijven, de betekenis van de website voor de leden. Op tal van terreinen is een website een vraagbaak voor de leden. Daadwerkelijke sturing aan de kwaliteit is gegeven door een nieuw model huurovereenkomst zelfstandige woonruimte, die al was het maar door eenvoudig taalgebruik, meer

 

duidelijkheid biedt aan de huurders. Ons model is ingebracht in de juridische commissie van de Raad voor Onroerende Zaken om tot een landelijk model te worden aanvaard. Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte zijn inmiddels drie modellen beschikbaar, een model hospitaverhuur, een model campuscontract en een model voor de verhuur van onzelfstandige woonruimte, waarin de eigenaar niet zelf woont.

4.

Individueel profiteren

4.1 Het bieden van diensten aan de leden met ledenvoordeel De Ledenraad heeft op voorstel van het Hoofdbestuur tijdens de voorjaarsvergadering geconstateerd, dat het rapport ter zake de strategische heroriëntatie, uitgebracht door het adviesbureau Van Spaendonck, niet tot bijstelling van de strategie moest leiden. Het aanhoudende verlies van grijsharige leden door overlijden en de verkoop van bezit dwong tot meer inzet op de werving van nieuwe leden. Het sinds jaren in de sfeer van de Nederlandse brancheorganisaties geconstateerde verschijnsel van potentiële leden, die zoeken naar ‘What’s in it for me?’ leidde tot de constatering, dat revitalisering van de dienstverlening door de Ledenservice BV van de vereniging geboden was. Verbetering en uitbreiding van het servicepakket kan naast nieuwe leden ook zorgen voor extra inkomsten. In de voorjaarsvergadering van de Ledenraad werd opdracht gegeven om daartoe een ondernemingsplan te vervaardigen.

10

In het verslagjaar is hard gewerkt aan het ondernemingsplan. Dank is verschuldigd aan de heer J.J.M.W. Scherrenberg RMT RT, die naast zijn functie als projectleider energiebesparing een MBA-opleiding volgde en het ondernemingsplan als onderwerp van zijn master thesis gebruikte. Hij slaagde voor zijn examen en Vastgoed Belang beschikte over een ondernemingsplan. Om te komen tot een snelle implementatie ervan is hij in het najaar van 2010 reeds als kwartiermaker gaan fungeren van de te revitaliseren BV. De eerder vermelde bezuinigingsoperatie vanaf het tweede kwartaal van het verslagjaar plaatste het denken over de revitalisering van de Ledenservice BV sterk in het financieel perspectief. Een eerste opstelling van de begroting 2011 leidde tot een tekort, dat ondanks aangebrachte bezuinigingen, niet kon worden weggewerkt door nog meer bezuinigingen. Extra inkomsten waren noodzakelijk. In de plannen voor de BV is daar dan ook op gekoerst. De Ledenraad heeft in het najaar de plannen goedgekeurd, vooralsnog met uitzondering van de voorstellen om het dienstenpakket te verbreden met makelaarsdiensten en beheerdiensten. Diensten en producten werden meer marktconform geprijsd. Zelfs diensten, die eerder gratis werden geleverd aan leden, zoals beantwoording van telefonische en schriftelijke vragen werden beprijsd. De bekende 20/80 regel geldt ook voor Vastgoed Belang. Een minderheid van 20% van de leden stellen 80% van de vragen. Die leden laten betalen voor de informatie werd eerlijker geacht, dan een contributieverhoging voor alle leden. De prognoses uit het ondernemingsplan zijn verwerkt in de begroting 2011 en deze sluit daardoor met een positief

 

resultaat. In 2011 zal worden ervaren, of de aannamen en projecties in het ondernemingsplan uitkomen. De in de plannen opgenomen aanstelling van een commercieel manager voor de Vastgoed Belang Ledenservice BV zal daartoe bijdragen.

4.2

De dienstverlening in 2010

Aan vele leden zijn in 2010 diensten aangeboden. De start van de dienstverlening is in de meeste gevallen een telefoontje. Er zijn in 2010, naar schatting 2950 telefoontjes binnengekomen . Het aantal contacten per e-mail 1500 neemt toe. De telefoontjes betreffen: a. adresmutaties en andere zaken betrekking hebbend op de ledenadministratie 25% b. juridische informatievragen 70%% c. bouwkundige informatievragen 5% Het aantal telefoontjes neemt naar onze indruk af ten opzichte van voorgaande jaren. Veel leden bezoeken de website. Deze is door 68867 bezoekers bezocht,

Die gemiddeld 3,46 pagina’s hebben geraadpleegd. In 2010 zijn voor de leden 45 WOZbezwaren ingediend met een successcore van 85%. Er zijn 232 juridische dossiers in behandeling genomen, waarvan 56% incassodossiers. Per 1 januari 2010 waren er 376 dossiers in behandeling. Per ultimo december 2010 waren dat er 356. In 2010 zijn 75% dossiers behandeld voor leden, die tevens contribuant zijn van het Weerstandsfonds.

11

 

12

5.

5.1

Jaarverslag van de secties en afdelingen De sectie professionele leden

Deze sectie waarvoor in de statutenwijziging ruimte is gemaakt, verkeert in een startfase. Het voorlopig bestuur bestaat uit de heren drs. S.IJ. Zeilstra en J. Bakker. In het verslagjaar is een eerste bijeenkomst georganiseerd met een bescheiden aantal grote beleggers. Uit de brainstorm kwam naar voren, dat er nog weinig aandacht bestaat bij de deelnemers voor de effecten van de ontwikkeling van wet- en regelgeving voor de bedrijfsvoering. Men meent, dat belangenbehartiging tezamen met de IVBN wenselijk was. Op gemeentelijk niveau kan men de eigen belangen wel behartigen. Het streven naar transparantie van de beleggingsresultaten werd niet omarmd. Het bestuur constateerde, dat de sectie levensvatbaar maken veel energie zou kosten. Het bestuur heeft in het verslagjaar een besloten seminar voorbereid met als onderwerp ‘Hoe keren we de marktmacht van de banken?’ Gebleken was, dat na de kredietcrisis de weinig overgebleven vastgoedfinanciers hogere risico- en liquiditeitsopslagen vroegen. Ook werd waar mogelijk de ‘loan to value’ verlaagd en bijstorting verzocht. Het bestuur constateerde gelijkluidend gedrag van de banken. Het werd tijd om te bezinnen op het ontwikkelen van tegenkracht. In het verslagjaar is aan de NMA gevraagd om het aangekondigde onderzoek naar de hoogte van

 

hypotheekrente te verbreden naar de markt van beleggingshypotheken. Het Hoofdbestuur heeft een lid/ kantooreigenaar, de heer D. van der Wal, afgevaardigd naar de ambtelijke werkgroep kantorentop, die de bestuurlijke werkgroep ondersteunde. Het aantal leden van de sectie was per n per 31 december 98.

5.2

De sectie indirecte beleggers

De sectie is een kort leven beschoren geweest. Na actie voeren sinds 2001 om transparantie te bevorderen van het aanbod van besloten vastgoedfondsen, bleek het niet mogelijk om bestuursleden voor de sectie te vinden. Er is in het verslagjaar vergaderaccommodatie geboden aan participanten van een fonds in problemen. De belangen zijn behartigd van een participant met problemen in fondsen van weer een andere aanbieder. Met de Vereniging Vastgoedfondsen is periodiek overlegd over de voortgang in de projectorganisatie zelfregulering. Vastgoed Belang is trekker geweest van de werkgroep ‘protocollering taxatie’ en heeft een bijdrage geleverd aan de opstelling van een nieuwe gedragscode van de fondsen. Leden/indirecte beleggers kwamen er niet bij. Het lidmaatschap was incident gedreven. Op de golven van ‘What’s in it for me’, overwogen groepen participanten en probleemsituaties het collectief lidmaatschap, indien Vastgoed Belang de kosten van juridische en andere adviezen betaalde.

13

In de bezuinigingsoperatie is de activiteit belangenbehartiging voor indirecte beleggers gestaakt.

5.3

De afdeling Noord

De afdeling Noord heeft in het verslagjaar naast de voor- en najaarsbijeenkomst een extra bijeenkomst georganiseerd voor kamerverhuurders in de stad Groningen. Daar is gekozen voor actie tegen het nul dB-beleid van de gemeente. Verhuurders van onzelfstandige woonruimte gelegen in panden waar ook zelfstandige perceelsgedeelten voorkwamen, werden gedwongen tot geluidswerende investeringen. Op basis van ingewonnen juridisch advies is dit beleid bestreden. Op grond van een bouwkundig rapport is aangetoond, dat de gesuggereerde bouwkundige voorzieningen op gespannen voet stonden met eisen ten aanzien van constructietechnische veiligheid. Aan leden is een standaard bezwaarbrief ter beschikking gesteld. De gemeente Groningen heeft ten lange leste het ingevoerde beleid gestopt. Het college van burgemeester en wethouders koersen nu op drie dB. We wachten het raadsvoorstel af.

5.4

De afdeling Midden

De afdeling Midden heeft weer twee goed bezochte bijeenkomsten georganiseerd. Als bijzondere activiteit is te memoreren, dat in het voorjaar de afronding plaatsvond van de ondersteuning van leden in het Utrechtse bij het alsnog

 

verkrijgen van een vergunning of gedoogverklaring voor kamerverhuur. Er zijn alsnog 90 vergunningen verkregen, met toepassing van een coulanceregeling voor de leden van de vereniging. Daarnaast zijn met hulp van onze juridische dienst 110 gedoogverklaringen verkregen. De afspraak van Vastgoed Belang met de portefeuillehouder over de coulanceregeling heeft onze leden circa € 200.000,− bespaard. De actie heeft nieuwe leden opgeleverd, maar minder dan werd verwacht door een tegenactie van een groep ontevredenen.

5.5

De afdeling West-Zuid

De afdeling West-Zuid van Vastgoed Belang bestond voor het jaar 2010 uit zes personen en met twee nog in te vullen vacatures. In de najaarsledenvergadering heeft het bestuur afscheid genomen van Marijke Dreezer. Vanuit het bestuur zijn er twee personen afgevaardigd in het Hoofdbestuur, twee personen in de Ledenraad en de penningmeester heeft zitting in de Rekeningcommissie. Het bestuur komt tien maal per jaar, één ochtend, bij elkaar en bespreekt aan de hand van de agenda, alsmede de afsprakenlijst, de lopende zaken. Doelstelling Het bestuur heeft als doelstelling het werven van leden binnen de eigen regio en het verbeteren van het contact met de lokale overheden. Inmiddels heeft het bestuur het contact met de gemeente Den Haag weten te verbeteren, wat heeft geresulteerd in een twee tot drietal bijeenkomsten op jaarbasis waarin diverse vraagstukken worden besproken en worden doorgezet

14

naar de wethouder. Onderwerpen die de revue passeren zijn:  hennep/overbewoning/schuldhulpv erlening  huurbeleid/kamerverhuurbeleid  nota ‘Eeuwige jeugd’, bestaande voorraad, samenvoegen en dakopbouwen  huisvestingsbeleid Met het bespreekbaar maken van deze onderwerpen denkt en verwacht het bestuur meer betrokkenheid vanuit de gemeente richting Vastgoed Belang te realiseren.

betrokkenheid bij de twee grootste steden in diens afdeling. Als nieuwe actie heeft er in de nazomer van 2010 een Vastgoed Belang netwerkborrel plaatsgevonden voor bestaande leden en introducés. Dit is een groot succes geweest met betrekking tot de opkomst, echter de aanwas van nieuwe leden is nog niet aantoonbaar gestegen. Voor het nieuwe jaar heeft het bestuur gekozen om wederom de netwerkborrel te organiseren met een wat intensievere ledenwerving.

Het bestuur stuurt tevens een afvaardiging naar bijeenkomsten van Stadsgewest Haaglanden. Dit Stadsgewest is een overkoepelend orgaan in Groot Haaglanden. Tijdens deze bijeenkomsten wordt onder andere de structuurvisie besproken met diverse marktpartijen, waaronder ontwikkelaars, architecten, bankinstelling, lokale overheden, makelaars en beleggers.

Tot slot bespreekt het bestuur tijdens de vergadering de landelijke politiek en andere landelijke zaken met betrekking tot vastgoedgerelateerde kwesties, te weten:  convenant energiebesparing en rijkssubsidie van 400 miljoen voor duurzaam investeren  Huisvestingswet/WWS-behandeling Tweede Kamer  hennepconvenant  energielabel  sanctionering  gedragscodes  Kantorentop Ledenwerving Het bestuur schrijft twee keer per jaar een afdelingsbijeenkomst uit, te weten in het voorjaar in de omgeving van Den Haag en in het najaar in de omgeving van Rotterdam. Zo toont het bestuur

 

15

6. 6.1

De ledenorganisatie De Ledenraad

De Ledenraad heeft in 2010 twee maal vergaderd, te weten op  15 april 2010  11 november 2010 De samenstelling van de Ledenraad was per 31 december 2010: afdeling Midden de heer mr. O.P. van der Linden de heer A. Vooren afdeling Noord mevrouw G.W. Postma mevrouw M.A.J. van Veen-De Haan afdeling Oost de heer mr. R. Sleutels de heer J.A.C.M. van Vucht afdeling West-Noord de heer drs. C. van den Broek MRE MRICS de heer B. Ter Haar-Romeny de heer M.J. Hessels mevrouw C.J.M. Hulsman-Van Duuren mevrouw A.E.W. Reijnhoudt-Janmaat de heer ing. R.C. Stapel afdeling West-Zuid de heer mr. X.G.D.J. van Pelt de heer W.B.J. Stokman vacature vacature vacature vacature afdeling Zuid mevrouw A. Burgmans(plv) de heer Th.P. Kanters mevrouw I. Lubbers

 

6.2

Het Hoofdbestuur

Het Hoofdbestuur heeft in 2010 vier maal vergaderd, te weten op  11 mei 2010  7 oktober 2010  11 november 2010  9 december 2010 Voorzitter van het Hoofdbestuur is de voorzitter van de vereniging, de heer dr. D.K.J. Tommel. De samenstelling van het Hoofdbestuur was per 31 december 2010: afdeling Midden de heer C.F. Jonker afdeling Noord de heer S. Ekkel afdeling Oost de heer mr. H.J. Willems afdeling West-Noord de heer mr. ir. J. Bezemer de heer ir. J.B. Sellmeijer afdeling West-Zuid mevrouw H.G. Otter-te Kolsté de heer drs. S.IJ. Zeilstra afdeling Zuid mevrouw mr. G.M. Aerts 

6.3

De afdelingsbesturen

Bestuursmutaties in 2010 afdeling Midden De heer mr. O.P. van der Linden is teruggetreden als voorzitter van betreffende afdeling. De heer M.J. Adriani heeft in 2010 afscheid genomen als bestuurslid en interim voorzitter van de afdeling

16

Midden. De heer mr. C.M. Verkade is benoemd als bestuurslid van de afdeling Midden en is de heer Van der Linden opgevolgd als voorzitter van betreffende afdeling. De heer mr. J. Hendrikse is het bestuur van de afdeling Midden komen versterken en benoemd als bestuurslid. afdeling Noord De heer E.N.F. Hillenaar heeft afscheid genomen als bestuurslid van de afdeling Noord. De heren mr. M.Th.J.H. Straatman en D. Zethoven zijn het bestuur komen versterken en zijn benoemd als bestuursleden van de afdeling Noord. Mevrouw M.A.J. van Veen-De Haan is plv. lid geworden van de Ledenraad. De heer Straatman is benoemd als lid van de Ledenraad namens de afdeling Noord. In de afdeling Noord zijn herbenoemd als bestuurslid, mevrouw M.A.J. van VeenDe Haan, mevrouw G.W. Postma als bestuurslid en lid van de Ledenraad, de heer H.W. van den Berg als bestuurslid, tevens penningmeester van de afdeling, de heer G. Klinker als bestuurslid en de heer S. Ekkel als voorzitter van de afdeling Noord. afdeling West-Noord De heer mr. ir. D. van Mourik heeft in 2010 afscheid genomen als bestuurslid van de afdeling West-Noord. afdeling West-Zuid Mevrouw M. Dreezer heeft in oktober 2010 afscheid genomen als bestuurslid en Ledenraadslid van betreffende afdeling. Afdeling Zuid De dames A. Burgmans en I. Lubbers zijn het bestuur van de afdeling Zuid komen versterken in 2010 en zij zijn benoemd als bestuursleden en Ledenraadsleden. 

 

De samenstelling van de afdelingsbesturen was per 31 december 2010: afdeling Midden de heer mr. C.M. Verkade, voorzitter de heer J. Brand, secretaris de heer mr. J. Hendrikse de heer C.F. Jonker de heer R. Kraaij de heer mr. O.P. v.d. Linden de heer A. Vooren afdeling Noord de heer S. Ekkel, voorzitter de heer H.W. v.d. Berg, penningmeester de heer G. Klinker mevrouw G.W. Postma de heer mr. M.Th.J.H. Straatman mevrouw M.A.J. van Veen-De Haan de heer D. Zethoven afdeling Oost de heer mr. H.J. Willems, voorzitter de heer J.J.M. Giesbers mevrouw J.M.T. Mensink de heer M. Nijenhof de heer A.P. Saathoff de heer R. Sleutels de heer J.A.C.M. van Vucht afdeling West-Noord de heer mr. ir. J. Bezemer, voorzitter de heer drs. C. van den Broek MRE MRICS de heer B. ter Haar-Romeny, vicevoorzitter mevrouw C.J.M. Hulsman-Van Duuren de heer ir. J.B. Sellmeijer, secretaris/penningmeester vacature afdeling West-Zuid de heer drs. S.IJ. Zeilstra, voorzitter de heer D. Buis mevrouw H.G. Otter-te Kolsté de heer mr. X.G.D.J. van Pelt, penningmeester de heer W.B.J. Stokman, secretaris vacature

17

afdeling Zuid mevrouw mr. G.M. Aerts, interimvoorzitter mevrouw A. Burgmans de heer Th.P. Kanters mevrouw I. Lubbers de heer mr. ir. Smeets de heer J.W.J. Verheijen

6.4 Het bureau van de vereniging Het bureau van de vereniging bestond op 31 december 2010 uit 7 medewerkers. Directie de heer drs. B.H.M. Bos Accountmanager mevrouw C. de Jongh, (juridische zaken/leden) Hoofd externe zaken mevrouw M.T.L.J.C. Rehorst-Van den Broek Hoofd financiële administratie de heer H. van Wilgenburg Hoofd interne zaken mevrouw W. Riesener-Willemsen Juristen mevrouw mr. A. Noordermeer-Van de Heide mevrouw mr. C.J.M. Seuren

 

18

Rijswijkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 31 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail [email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 Postbank 62912

 

19