Vastgoed Belang vereniging VOOI paiticulieie beleggers in vastgoed
Ministerie van Economische Zaken T.a.v. Mevrouw drs. L.N. den Ouden Postbus 20101 2500 EC Den Haag
Amsterdam, 29 januari 2010 Betreft: reactie Warmtebesluit (WB) en Warmteregeling (WR) Geachte mevrouw den Ouden, Eind 2009 heeft het Ministerie van Economische Zaken de concept AMvB, houdende regels ten uitvoering van de Warmtewet (hierna WB) en de concept Warmteregeling (hierna WR) houdende uitvoering van het Warmtebesluit ter consultatie aangeboden aan de belanghebbende partijen. Alvorens wij inhoudelijk zullen ingaan op het WB en de WR verstrekken wij enige nadere informatie over wie wij vertegenwoordigen en nemen wij de vrijheid om ook nog enige kanttekeningen maken bij de Warmtewet in zijn algemeenheid. Algemeen Vastgoed Belang is de belangenvereniging van de particuliere beleggers in vastgoed (hierna Vastgoed Belang). Het leden bestand van Vastgoed Belang beloopt circa 6.000 leden en is representatief voor de particuliere woningmarkt die in totaal circa 650.000 woningen omvatten alsmede vele tienduizenden vierkante meters commercieel vastgoed. Het bezit van deze leden is zeer divers en varieert van het verhuur van enkele kamers tot het exploiteren van groot commercieel vastgoed. De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (hierna IVBN) en Vastgoedmanagement Nederland (hierna VGM NL) zijn belangenbehartigingsorganisaties respectievelijk institutionele beleggers in en managers van Nederlands vastgoed. De leden van IVBN hebben circa 130.000 woningen in bezit.
w-
Onderstaande reactie is derhalve namens de leden van Vastgoed Belang en IVBN, die dus een gezamenlijk bezit van circa 780.000 huurwoningen vertegenwoordigen.
j,'^=
O p m e r k i n g e n b i j d e W a r m t e w e t in z i j n a l g e m e e n h e i d
o ^ ^ -'^g -^^^ ° ^ ^
Wij begrijpen de aanleiding tot de ontwikkeling van de Warmtewet en onderschrijven op zich het uitgangspunt dat gebonden verbruikers een zekere mate van rechtsbescherming dienen te genieten om excessieve tariefsvorming en ondermaatse service van warmteleveranciers te kunnen corrigeren. Omdat de Warmtewet niet alleen van toepassing lijkt te gaan zijn op grootschalige warmtenetten maar ook op alle andere warmtenetten zoals blokverwarming en duurzame Warmte Koude Opslag (hierna WKO)
oo« «»
UZ
RIjswIjkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 31 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail
[email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 Postbank 62912
Vastgoed Belang vereniging voor particuliere beleggers in vastgoed
heeft deze wet een zeer forse impact op, en met ons inziens diverse onbedoelde en ongewenste gevolgen voor onze leden, die hoofdzakelijk alleen kleinschalige warmtenetten in hun bezit hebben. Hieronder zullen wij kort enkele bezwaren tegen de Warmtewet aangeven. Overigens merken wij hierbij op dat wij tevens onze steun betuigen aan de reactie van Aedes, die u als het goed is ook vandaag zult ontvangen. De rechtsbescherming bestaat vaak al Zoals ook al door andere partijen is opgemerkt in hun reacties op het consultatiedocument inzake de 'Redelijke Prijs', bestaan er al diverse regels, structuren en ook jurisprudentie om de gewenste rechtsbescherming te bieden. Te denken valt aan het geldend huurrecht, BBSH, huurprijzenwet woonruimte en de uitvoeringsregelingen van de huurcommissie. De Warmtewet voegt hier nog een extra schil van rechtsbescherming voor gebonden verbruikers aan toe, die voor veel gebonden gebruikers echter geen/weinig meerwaarde heeft maar in de praktijk de warmteleveranciers voor grote praktische, administratieve en financiële problemen kan stellen. Bovendien blijkt de Warmtewet op onderdelen strijdig te zijn met de huidige weten regelgeving en jurisprudentie, met alle gevolgen van dien. Verhoging administratieve lasten Door de dwingend opgelegde wijze van vastleggen van de gegevens met betrekking tot de levering van warmte en de eventuele vergunningplicht zullen de administratieve lasten voor onze leden fors toenemen. Dubbele vergunningplicht Bij een aantal leden van Vastgoed Belang en IVBN doet de situatie zich voor dat de warmte welke wordt geleverd aan de huurders afkomstig is van een vergunningplichtig stadsverwarmingnet, terwijl er bij deze leden ook een vergunningplicht kan ontstaan. Deze dubbele vergunningplicht komt ons voor als een onwenselijke situatie. Pooling niet/beperkt toegankelijk Artikel 43 van de Warmtewet voorziet in de mogelijkheid van pooling van tarieven wanneer de redelijke prijs van warmte hoger is dan de NMDA prijs. In zulke gevallen kan onder bepaalde voorwaarden 'gepooled' worden met andere warmtenetten van de betreffende leverancier. Om van deze pooling mogelijkheid gebruik te kunnen maken dient de betreffende leverancier dan uiteraard wel over meerdere warmtenetten te beschikken. Dit is lang niet altijd het geval en lijkt meer een bepaling te zijn die is opgenomen vanuit de filosofie dat de Warmtewet uitsluitend grootschalige stadsverwarming reguleert. Overigens is het de vraag of deze pooling mogelijkheid überhaupt stand houdt in de context van het geldend huurrecht dat stelt dat er geen sprake mag zijn van een winstopslag bij de (door)levering van warmte. Terugwerkende kracht De Warmtewet heeft een terugwerkende kracht tot 1 januari 2007. Deze terugwerkende kracht zal in de uitwerking tot administratief zeer complexe situaties leiden (bijvoorbeeld herberekening en herafrekening van de prijs voor de warmte). Bovendien staat het Rijswijkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 3 1 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail
[email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 Postbank 62912
Vastgoed Belang vereniging voor particuliere beleggers in vastgoed
geldend huurrecht voor woonruimten herberekingen tussen huurder en verhuurder in de tijd slechts beperkt toe (tot maximaal 6 maanden na einde boekjaar). Opmerkingen bij Warmtebesluit Maximumpriis of maximumbedrag? Artikel 2 WB spreekt van een maximale prijs die is opgebouwd uit een vast component en een variabele component. In de toelichting op artikel 2 WB staat dat "de toetsing zelf geschiedt aan de totale maximumprijs (Pmaxw) en niet aan de losse componenten..." De vraag is hoe dit te interpreteren. Het belang van de interpretatie zullen wij illustreren aan de hand van het onderstaande cijfervoorbeeld. Stel (nb getallen zijn illustratief): • • • PmaXw
VKw (bepaald conform artikel 3 WB) = EUR 300 Pw (bepaald conform artikel 4 WB) = EUR 20/GJ Ww = 30 GJ is dan gelijk aan 300 + 20*30 = EUR 900.
In de woning in kwestie wordt de warmte geleverd via een duurzame WKO installatie. Een dergelijke installatie kenmerkt zich in de regel door een hogere aanvangsinvestering en lagere operationele lasten dan een conventionele CV installatie. Op basis van het beginsel van de berekening van de redelijke prijs moet een onderscheid gemaakt worden tussen de leveringsafhankelijke en de leveringsonafhankelijke kosten, met andere woorden: de variabele en de vaste kosten van de betreffende warmtelevering. Stel nu dat de redelijke leveringsonafhankelijke kosten van de betreffende WKO installatie voor de gebruiker EUR 500, en de redelijke leveringsafhankelijke kosten EUR 10 per GJ bedragen. De totale rekening op basis van de redelijke prijs voor warmtelevering bedraagt dan 500 + 10*30 = EUR 800. Kunt u bevestigen dat wij het WB in deze zin mogen interpreteren? Of leidt toepassing van het WB ertoe dat er slechts een bedrag gelijk aan VKw (EUR 300) + 10*30 = EUR 600 in rekening gebracht had mogen worden (dus veel minder dan wanneer sprake was geweest van een traditionele installatie)? Het is evident dat wanneer dit laatste het geval zou zijn, alle installaties die zich kenmerken door hogere aanvangsinvesteringen, met lagere operationele kosten, nagenoeg onmogelijk nog rendabel geëxploiteerd kunnen worden. Brandstofrendement en Maximum GJ-Phis De in artikel 3 WR opgenomen factoren ten behoeve van de bepaling van het "brandstofrendement van warmteproductie" (artikel 4 WB) zijn gebaseerd op een veronderstelde technische situatie die niet altijd correspondeert met de technische Rijswijkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 31 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail
[email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 Postbank 62912
Vastgoed Belang vereniging voor particuliere beleggers in vastgoed
situatie die bestaat in de praktijk, noch met de technische situatie die in redelijkheid verwacht mag worden te bestaan. Voor de bepaling van de in artikel 3 WR genoemde factoren is (zo blijkt uit de toelichting bij het WB en de WR) uitgegaan van warmteopwekking met een zeer hoog rendement (HR107 ketel) bij gelijktijdige zeer geringe leidingverliezen binnen de woning ("bij de bepaling van het leidingverlies wordt ervan uitgegaan dat de absolute waarde van dit verlies een bescheiden rol speelt..."). Het resultaat hiervan is dat er voor artikel 4 WB gerekend wordt met een veel hoger "brandstofrendement van warmteproductie" dan (technisch) mogelijk is in veel gevallen van centrale-/blokverwarming. Het is namelijk niet ongebruikelijk dat bij blokverwarmingsinstallaties leidingverliezen optreden van enkele tientallen procenten, waardoor het brandstofrendement voor die installaties substantieel lager ligt dan nu wordt verondersteld in het WB voor de bepaling van de Maximum GJ-Prijs. Overigens treden ook bij collectieve WKO installaties leidingverliezen op die beduidend hoger zijn dan die waarmee thans in artikel 4 WB wordt gerekend. Het probleem van de hogere leidingverliezen speelt dus niet alleen bij bestaande blokverwarmingsinstallaties, maar ook bij nieuwe projecten waarbij juist uit CO2 overwegingen voor collectieve WKO wordt gekozen. Een rekenvoorbeeld: op grond van de in artikel 3 WR gehanteerde factoren laat zich voor artikel 4 WB een brandstofrendement berekenen van 78%. Wanneer de in artikel 4 WR gehanteerde aannames voor LVR en LVT ieder 15% hoger gesteld worden (dus 20% leidingverlies voor ruimteverwarming en 25% leidingverlies voor tapwater) daalt het brandstofrendement al tot 69%. Dit betekent dat er 14% meer gas verstookt zal moeten worden om dezelfde hoeveelheid warmte aan de verbruiker te kunnen leveren. Wij merken op dat leidingverliezen in praktijk, zeker bij iets oudere objecten, nog aanzienlijk hoger kunnen zijn, met dito gevolgen voor de vermindering van het effectieve brandstofrendement voor zulke objecten. Samenvattend kan gesteld worden dat de thans voorgestelde wijze van berekening van de Maximum GJ-Prijs uitgaat van een brandstofrendement dat een technische 'ideaalsituatie' veronderstelt, die lang niet altijd correspondeert met de werkelijke technische situatie ter plaatse. Onverminderde hantering van de thans in artikel 3 WR opgenomen factoren zal er de facto toe leiden dat alle reeds bestaande blokverwarmingsinstallaties plotseling met terugwerkende kracht moeten voldoen aan de efficiëntie normen van vandaag, zonder in ogenschouw te nemen of dat in redelijkheid verwacht mag worden. Dit zou een (ongewenst) juridisch-economisch novum zijn in Nederland. Maar ook voor nieuwe installaties vormen de huidige aannames van (lage) leidingverliezen een probleem. In de praktijk kan dit er toe leiden dat de Wet de toepassing van nieuwe duurzame technieken juist beperkt in plaats van deze te stimuleren. Bemeterinq In de Warmtewet zelf, het WB en de WR wordt telkens uitgegaan van het begrip warmteverbruik (door de verbruiker), uitgedrukt in Gigajoules. Dit veronderstelt dat verbruik ook daadwerkelijk volledig op deze wijze bij de verbruikers wordt gemeten en in Rijswijkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 31 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail
[email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 Postbank 62912
Vastgoed Belang vereniging voor particuliere beleggers in vastgoed
rekening gebracht. In praktijk is dit lang niet altijd het geval, noch is dit altijd (tegen redelijke kosten) technisch mogelijk (bij oudere gebouwen is er bijvoorbeeld lang niet altijd sprake van één warmteinvoerpunt per woning). Met name voor oudere blokverwarmingsinstallaties worden ook andere methoden van bemetering (bijvoorbeeld met verdampingsmeters) en verrekening (bijvoorbeeld op basis van werkelijke kosten vermenigvuldigd met relatief verbruik) gehanteerd. Wanneer daadwerkelijk bij de verbruiker zelf het verbruik in GJ moet worden vastgesteld, zal dit in voorkomende gevallen leiden tot (significante) aanvullende bemeteringskosten en een aanzienlijke verzwaring van de administratieve lasten voor de leveranciers. Ook hierbij ontstaat een strijdigheid met de geldende huurprijswetgeving. Ontbrekende parameters In de WR zijn diverse factoren gegeven voor de bepaling van de maximale prijs van warmte. De WR is echter niet volledig, diverse parameters ontbreken nog. Hierdoor is het nu nog niet mogelijk is om de hoogte van de maximumprijs eenduidig te berekenen, noch om een uitspraak te doen over de (on)redelijkheid ervan. Wij behouden ons dan ook het recht voor om op basis van de resultaten van de studie die u thans door Ernst & Young laat uitvoeren, nadere commentaren te willen leveren. Tot slot De Warmtewet, het WB en de WR lijken op dit moment nog niet helemaal geschikt om alle vormen van gecentraliseerde warmtelevering optimaal te reguleren. In de huidige voorstellen voor het WB en de WR wordt bijvoorbeeld geen recht gedaan aan reeds bestaande blokverwarmingsinstallaties. De minimumnormen van vandaag worden de facto ook van toepassing verklaard op reeds bestaande installaties, in plaats van slechts op toekomstige/nieuwe installaties. Oude investeringen dreigen hierdoor ineens permanent financieel onrendabel (en dus waardeloos!) te raken, met alle negatieve gevolgen van dien, ook voor de verbruikers. Ook lijkt het WB de toepassing van nieuwe duurzame technieken eerder te beperken dan deze te stimuleren. Dit kan onmogelijk de bedoeling zijn geweest van de wetgever. Graag denken wij met u mee over mogelijke oplossingen. Wij hebben hier reeds diverse ideeën voor, die ons inziens volledig in lijn zijn met wat de wet beoogt te borgen. Hoogachtend, Namens IVBN en Vastgoed Belang
drs. B.H.M. Bos directeur Rijswijkstraat 175 Postbus 90127 1006 BC Amsterdam Telefoon (020) 346 31 23 Telefax (020) 346 31 10 E-mail
[email protected] Website www.vastgoedbelang.nl KvK Haaglanden nummer 27169391 ABN AMRO Bank NV 54.54.10.215 Postbank 62912
