Vastgoed in de portefeuilles van Nederlandse institutionele beleggers ASRE Talent Seminar
Marco Mosselman Juni 2014
Institutioneel vastgoed (31-12-2011) Totaal belegd vermogen
Waarvan vastgoed
Pensioenfondsen
€ 822,4 mld
€ 78,1 mld
9,5%
Verzekeraars
€ 419,3 mld
€ 14,7 mld
3,5%
€ 1.242,7 mld
€ 92,8 mld
7,5%
Totaal
Bron: Vastgoedmarkt/Gebraad Oktober 2012
1
Rendementen (> € 250 mln) Totaalrendement (in %)
60 60% 50
40 40% 30
20%20 10
0% 0
2000 2001 2000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
-10
-20 -20% -30
-40 -40%
Bron: Vastgoedmarkt/Funken, Oktober 2012, jaarverslagen, enquete 2
2010
2011
2012 2012
Rendementen (2000 – 2012)
Ongewogen gemiddeld totaalrendement : 7,5%
Gewogen gemiddeld totaalrendement
: 9,2%
Gemiddelde spreiding (min – max)
: 26,6%
3
Rendementen in % (2000 – 2012)
4
Waar komen deze grote verschillen vandaan?
5
Onderzoek vastgoed in portefeuille Uniek onderzoek onder 38 grote institutionele beleggers Response 92% Portefeuille-data i.p.v. index-data Lange tijdreeks (2000 – 2012) Bestand met 6.400 datapunten over allocatie en rendement 6
Verklaringen Samenstelling portefeuille 1 Geografisch 2 Sectoraal 3 Beleggingswijze
Overige effecten + +
Leverage Hedging van renterisico’s Hedging van valutarisico’s Uitbesteden van portefeuille 7
Onderzoek focust op de samenstelling, en probeert te controleren voor de berekening en overige effecten
Internationalisering
Visie op internationalisering Verschillende visies : “Wereld als beleggingsuniversum” “Beheersbaarheid van de vastgoedportefeuille” “Link met inflatie op binnenlandse verplichtingen” 9
Internationaal, allocatie
Internationaal, rendement
N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle sectoren 11
Internationaal, rendement 2002 - 2012 Rendement Risico (St Dev) Sharpe ratio* 5,6 4,5 0,65 Nederland 6,1 14,6 0,24 Overig Europa 3,9 17,8 0,07 Noord Amerika 7,1 16,1 0,28 Asia-Pacific 6,1 7,7 0,45 Totaal 2,7 1,2 12-mnd Euribor * Sharpe ratio = compensatie voor gelopen risico bóven risico vrij rendement (3,1%) N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle sectoren; Tijdreeks verschilt waardoor gemiddelde afwijkt van eerder genoemde 7,5% 12
Conclusie internationalisering Rendement op Aziatisch vastgoed het hoogst Maar verder van huis beleggen leverde niet altijd meer op Nederlands vastgoed leverde hoogst rendement per eenheid risico
Effecten voor groot deel bepaald door manier van beleggen (direct vs. indirect) 13
Sectorale spreiding
Verwachtingen over sectoren Consensus: (Onderbuik)gevoel: “kantoren (te) risicovol” “Woningen en winkels betere risico/rendement verhoudingen” Overige segmenten (hotels, parkeren, zorgvastgoed, etc.) kunnen interessant zijn maar vergen specialistische kennis 15
Sectoraal, allocatie
Sectoraal, rendement
N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle regio’s 17
Sectoraal, rendement 2000 - 2012
Woningen Winkels Kantoren Overig / gemengd Totaal 12-mnd Euribor
Rendement Risico (St Dev) Sharpe ratio 6,1 5,7 0,56 8,0 3,6 1,40 5,0 5,3 0,39
7,3
7,2
0,60
7,5 2,9
7,8 1,3
0,58
N.B.: Betreft zowel directe als indirecte beleggingen, in alle regio’s 18
Conclusies over sectoren
Winkelbelegging hebben in de periode 2000 – 2012 het hoogste rendement geleverd, tegen het laagste risico (!!!)
19
Beleggingswijze
Visie beleggingswijze Verschillende visies :
“Geen vastgoedbedrijf maar vermogensbeheerder” “Blootstelling aan puur vastgoedrisico” “Wij zijn goed in direct vastgoed” “Juridische structuur heeft geen invloed op rendement, dus beleggingswijze mag niet uitmaken” “Niet-geleveraged indirect vastgoed is niet te krijgen en daarom doen we het zelf” 21
Beleggingswijze, allocatie
Beleggingswijze, rendement
N.B.: Betreft beleggingen in alle regio’s en sectoren 23
Beleggingswijze, rendement 2001 - 2012 Rendement 5,8 Direct * 7,2 Indirect 10,1 - publiek 6,3 - privaat * 6,6 Totaal 2,8 12-mnd Euribor
Risico (St Dev) 4,8 10,5 24,6 7,2 7,5 1,2
Sharpe ratio 0,63 0,42 0,30 0,49 0,51
* Niet gecorrigeerd voor smoothing en lagging N.B.: Betreft beleggingen in alle regio’s en sectoren; Tijdreeks verschilt waardoor gemiddelde afwijkt van eerder genoemde 7,5% 24
Conclusie beleggingswijze Rendementen verschilden in de praktijk aanzienlijk 2001 – 2012 beursgenoteerd leverde het hoogste rendement … maar dit ging gepaard met een aanzienlijk hoger risico (leverage?)
Risico-gecorrigeerd scoorde direct vastgoed het best 25
Conclusie samenstelling portefeuille
Vastgoed biedt voor elk wat wils: Hoog totaalrendement: beursgenoteerd, internationaal, commercieel vastgoed Stabiel rendement: direct, Nederland, winkels
26
Patronen in de vastgoedportefeuilles
Patronen in portefeuilles Statistische clusteranalyse Groepeert beleggers met vergelijkbare portefeuilles Uitkomst: 4 ‘hoofdgroepen’ te onderscheiden
28
4 strategieën I
II
Direct
Privaat
Publiek
Nederland
III
IV
Overig Europa
Noord-Amerika
Azie
Winkels
Woningen
Kantoren
Overig / gemengd
4 Hoofdgroepen
I:
Grote gespreide beleggers
II:
Vastgoedspecialisten met home-bias
III:
Gespreide fondsbeleggers
IV:
Private fondsbeleggers 30
I: Grote gespreide beleggers Gemiddeld 56% Nederlands vastgoed Als enige flinke blootstelling aan opkomende markten Duidelijke spreidingsstrategie op gebied van beleggingswijze en sector Vooral (middel)grote pensioenfondsen Hoogste gewogen gem. totaalrendement 2000 – 2011: 11,5% 31
II: Vastgoedspecialisten met home-bias
Voornamelijk (66%) directe beleggingen Aangevuld met private fondsen 86% Nederlands vastgoed Grote exposure naar woningen
Kleine en middelgrote pensioenfondsen en verzekeraars Gewogen gem. totaalrendement 2000 – 2011: 7,1% 32
III: Gespreide fondsbeleggers Internationaal gespreide portefeuille Ongeveer 50/50 beurs- en niet-beursgenoteerd; nauwelijks direct vastgoed Slechts 8% pure woningbeleggingen 58% multi-sectorfondsen Kleine en middelgrote pensioenfondsen Gewogen gem. totaalrendement 2000 – 2011: 8,0% 33
IV: Private fondsbeleggers 81% private vastgoedfondsen Internationaal en sectoraal gespreide portefeuilles (70% buiten Nederland) 19% woningen, rest commercieel en gemengd
Middelgrote pensioenfondsen en verzekeraars Gewogen gem. totaalrendement 2000 – 2011: 6,5%
34
Resultaten strategieën (2000 – 2011) I
II
III
IV
Totaal
Gewogen gemiddeld Rendement
11,5%
7,1%
8,0%
6,5%
9,3%
Risico (st.dev.)
16,5%
6,5%
12,6%
8,8%
10,1%
Sharpe ratio*
0,51
0,63
0,39
0,39
0,61
* Sharpe ratio = compensatie voor gelopen risico bóven risico vrij rendement (3,1%)
35
Take-away points Met een gewogen gemiddeld rendement (2000 -2012) van 9,2% maakte vastgoed de verwachtingen waar Strategische keuzes in samenstelling portefeuille leidden in praktijk tot grote verschillen in rendementen en gelopen risico’s Sterk gespreide portefeuilles leverden hoogste rendement, maar tegen hoog risico (!!!) Nederlandse (directe) vastgoedbeleggingen leverden juist relatief stabiel rendement
Einde
Dank voor uw aandacht
37
