SBV INDUSTRIEEL IN DE PORTEFEUILLE VAN NEDERLANDSE INSTITUTIONELE BELEGGERS EN VASTGOEDFONDSEN

SBV MWE

@

INDUSTRIEEL VASTGOED IN DE PORTEFEUILLE VAN NEDERLANDSE INSTITUTIONELE BELEGGERS EN VASTGOEDFONDSEN

O l \i nrc R F F A C r a c c ~ AIIRF ~

RIIast~rnrnnfSR\/ RIIRF cR)

Jaargang 1999-2001

8 augustus 2001

en Prof drs P P Kohnstamm

Postdoctorale O~leidinaVastaoedkunde UvA Universiteit van Amsterdam

Versie 17

Auteur Ing R J Eleveld

Inhoudsopgave

SBV-MRE @

Inhoudsopgave Voorwoord.............................................................................................................

1

2

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4

.

.

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 .4.6 4.7 4.8

.

5

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

l

Strategisch kader .................................................................................................. 3 Hypothese. probleemstelling en onderzoeksvragen .........................................3 Uitgangspunten ................................................................................................. 3 Conceptueel model ............................................................................................ 4 Conjunctuur invloeden en onderzoek ................................................................ 7 Leeswijzer ................................................................................................... 7

Beleggingsdoelstellingen.................................................................................... 8 Inleiding ............................................................................................................. 8 Beleggers .................. . . . .............................................................................. 8 Beleggingsdoelstellingen ................................................................................... 8 ...... .................................................................................9 Spreiding ............ . . Risico en performance ..................................................................................... lO Conclusie ......................................................................................................... ll

Industrieel vastgoed........................................................................................... 12 . . Inleiding ........................ . ............................................................................ 12 Gemodelleerd ruimtegebruik ........................................................................... 12 Industriële huurprijzen ................................................................................... 13 15 Eigenaar /gebruikers ........................................................................................ 16 Beschikbaarheid industrieel beleggingsproduct .............................................. . ......................... . . . . . . . .. . 18 Risico Rendement ...................................................................................................... 23 24 Conclusie .........................................................................................................

Ontwikkelingen in de industriële branche ....................................................... 26 Inleiding ........................................................................................................... 26 Gebruikerstypen in de vraagstructuur ............................................................. 26 Ontwikkeling vraagstructuren per regio ........................................................... 27 Ontwikkeling werkgelegenheid ........................................................................ 28 Toekomstige ontwikkelingen werkgelegenheid ............................................... 29 Trends in Transport en logistiek ...................................................................... 30 31 Conclusie .........................................................................................................

6

Ruimtelijk planologisch beleid ..........................................................................33 ..................................................................... 6.1 Inleiding ......................... . . . 33 6.2 Overheidsbeleid ............................................................................................... 33 6.3 Netwerksteden, corridors en de waarneming van de praktijk .........................36 38 6.4 Conclusie .........................................................................................................

7

Beleggersgedrag .............................................................,...............................40 . . 7.1 Inleiding.................... . . . . . . . .................................................................. 40 7.2 Belegd vermogen en spreiding ........................................................................ 40 7.3 Risico ..................... . . . ............................................................................. 42 7.4 Toekomstverwachtingen .................................................................................42 43 7.5 Beoordeling totaalbeeld ................................................................................... 7.6 Conclusie ......................................................................................................... 43

SBV . PD0 Vastgoedkunde

8

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6

Conclusies en aanbevelingen .........,.,..........,.,.,............................................4 4 . . Inleiding ...........................................................................................................44 Marktportefeuille en belegd vermogen ............................................................44 Eigenschappen van het asset industrieel vastgoed ........................................45 Matching met beleggingsdoelsteliingen ...................................................... 46 Scenario's voor marktontwikkelingen .............................................................. 47 Risico ............................................................................................................48

Biglage 1 Aantal ondernemingen vervoer ..................................................................... Bijlage 2

Ruimtelijke hoofdstructuur ...........................................................................

Bijlage 3

IC-; Datahofels en swifchhouses .....................................

Bijlage 4

Industrial rentindex ...................

Bijlage 5

Econometric industrial analyses .................................................................

Bijlage 6

Gebouwprofiel................................................................................................

Literatuur

SBV - PD0 Vastgoedkunde

. . .....................

. . . ... . .S ....

................................................................................................................

Inhoudsopgave

SBV-MRE C 3

Investment is not a science, it's a matter of human judgement D. Parker Robinson uit Weisz, van Wettum, 1988

SBV - P D 0 Vastgoedkunde

g

Voorwoord

SBV-MRE 0

De bedrijfsruimtemarkt heeft nooit veel belangstelling gekend in beleggerskringen. De laatste jaren tonen echter vooral particuliere beleggers interesse voor deze markt, terwijl ook de interesse van Nederlandse en buitenlandse beleggingsinstellingen toeneemt (FGH Bank 1999). Voor het eerst in de tijd werd in 1999 evenveel door beleggers geinvesteerd in industrieel vastgoed als in retail investments (DTZ Zadelhoff 2000) Kantoren, maar ook winkelcentra en woningen blijven in het algemeen de meest gewilde beleggingscategorie. Industrieel vastgoed is echter de "snelste groeier" (JonesLangLasalle 1999-2001). De al geruime tijd gesignaleerde belangstelling voor bedrijfsruimten vertaalde zich in 1999 voor het eerst in een duidelijke toename in het transactievolume van beleggingen. Ten opzichte van 1998 is het geïnvesteerde vermogen meer dan verdubbeld tot ca. 500 miljoen EURO. Voornamelijk hoogwaardige bedrijfsruimten ten behoeve van de logistieke dienstverlening waren zeer gewild onder met name institutionele beleggers (JonesLangLasalle 2000) Vraag naar dit product is bij gebruikers overigens tevens nadrukkelijk aanwezig Verschillende Kamers van Koophandel en werkgeversorganisaties als VNO-NCW vragen de laatste tijd aandacht voor het (dreigende) tekort aan bedrijventerrein. De trends in de uitgifte van bedrijventerreinen zoals die uit het onderzoek van de RPD Rijks Planologische Dienst kunnen worden afgeleid alsmede de informatie betreffende de voorraadpositie van bedrijventerrein geven duidelijk aan dat de voorraadpositie binnen niet al te lange tijd onder druk komt te staan (VGM 1999-2000). Uit het rapport 'Werklocaties 2000' van de Rijks Planologische Dienst blijkt dat in 1999 meer bedrijventerrein is uitgegeven dan ooit tevoren. In totaal 1.600 hectare. Uit het voorgaande rijst het beeld op dat industriële bedrijfsruimten zich mogen verheugen op een groeiende belangstelling in twee onderscheidende markten, te weten de markt van huurders/gebruikers en de beleggersmarkt. Dit laatste onderscheidt is van groot belang. Huurders en gebruikers zien vastgoed als kostenplaats, terwijl beleggers vastgoed als rendementsdrager beschouwen Tates, Eichholtz 1993). De vraag rijst welke toegevoegde waarde dit asset heeft en aan welke eigenschappen het vanuit beleggersoptiek dient te voldoen. Op deze vraag: "Aan welke eisen moeten industriële gebouwen volgens u voldoen?" antwoordde Prof. Dr. Ed F. Nozeman, Bijzonder hoogleraar RU Groningen en Directeur ING Research in het voorjaar van 2001 kortweg. "Functionaliteit en representativiteit voor de gebruiker, rentabiliteit voor de investeerder". Concentrerend op de investeerder laat Nozeman hierbij onbeantwoord de vraag: "Waarom zouden institutionele beleggers en beleggingsfondsen uberhaubt in dit type industrieel vastgoed beleggen?". Volgens het 'Capital Asset Pricing Model' investeren rationele investeerders in een combinatie van risicovrije obligaties en de marktportefeuille. Vastgoed maakt deel uit van deze marktportefeuille en afwijking van de marktportefeuille betekent dat de belegger -in een efficiënte markt- specifiek risico gaat lopen. (Bodie, Kane, Marcus 2001).


Voorwoord

SBV-MRE 8

In deze argumentatie zou vastgoed -en dus ook industrieel vastgoed- in de beleggingsportefeuille van een institutionele belegger en een fonds moeten worden opgenomen. Een specifiek asset, zoals hier industrieel vastgoed, dient vervolgens in het algemeen iets toe te voegen aan de portefeuille. Dit kan betreffen een toevoeging op het risicoprofiel of standaarddeviatie. Indien het asset zeer sterk correleert met een ander asset levert het geen toegevoegde waarde. Niettemin hebben beleggers bedrijfsgebouwen slechts in een beperkte mate opgenomen in hun portefeuilles. Vaak wordt gezegd dat het asset schaars in de markt beschikbaar is en de risico's voor institutionele beleggers en fondsen werden in het algemeen te hoog geacht. De indruk bestaat immers dat de markt voor bedrijfsruimte in veel sterkere mate dan de kantorenmarkt beïnvloed wordt door de macro-economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen in bepaalde bedrijfstakken (NVB, 2001). Voorliggende rapportage poogt in dit verband inzicht te geven in de toegevoegde waarde van industrieel vastgoed in de beleggingsportefeuille. Actuele relevante aspecten worden behandeld, direct toegespitst op industrieel vastgoed in Nederland en de positie van dit type vastgoed in de beleggingsportefeuille van Nederlandse vastgoedfondsen en institutionele beleggers.

Industrieel vastgoed zal een aantoonbare positieve bijdrage moeten kunnen leveren aan het beleggingsresultaat, en daarmee voorwaardenscheppend moeten zijn om de positie van de institutionele belegger of beleggingsfonds op de Nederlandse markt thans en op termijn te kunnen behouden c.q. te kunnen verstevigen

Amsterdam, zomer 2001


2 Strategisch kader 2.1 Hypothese, probleemstelling en onderzoeksvragen

In het voorwoord is gesteld dat er een toenemende interesse zou bestaan voor het asset industrieel vastgoed. De centrale onderzoekcvraag in onderhavig onderzoek luidt derhalve. e

Versterkt het beeld zich recentelijk aantoonbaar dat industrieel vastgoed toegevoegde waarde heeft in de beleggingsportefeuille van institutionele beleggers en beleggingsfondsen

In voorliggend rapport wordt ingegaan op deze centrale onderzoekcvraag Aan de hand van de centrale onderzoeksvraag worden de volgende secundaire onderzoeksvragen ter toetsing van de centrale onderzoeksvraag gedefinieerd: s

e e

Q

Welke overwegingen zou de institut~onelebelegger en het beleggingsfonds kunnen hebben om (toenemend) in dit type vastgoed te beleggen (pro en contra). Wat is de karakteristiek van het asset. Welke aspecten zijn relevant bij het inpassen van industrieel vastgoed in de beleggingsportefeuille (gegeven de beleggingsdoelstellingen van de belegger). Aan welke beleggingscriteria lijkt het industrieel vastgoed te voldoen

2.2 Uitgangspunten

Tijdens het onderzoek zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd. Hiermee wordt tot een afbakening van het onderzoeksgebied gekomen. Van belang zijn hierbij het gekozen perspectief van het industrieel vastgoed als beleggingsmiddel binnen onze landsgrenzen als centraal onderzoeksonderwerp. Het woord "recent" in de centrale onderzoeksvraag geeft aan dat voorliggende studie vooral actueel van aard is. Volgens velen hebben particuliere beleggers al vele jaren een dominerende rol gespeeld en voor hen is het evident dat op deze markt zeer goede rendementen te behalen zijn tegen acceptabele risico's. Voorliggende rapportage stelt niet het gedrag van de particuliere, maar van de institutionele belegger en het beleggingsfonds aan de orde. Minder aandacht wordt zo ook besteed aan traditionele en historische aanbod en opname verhoudingen, gezien de ruime mate waarin dergelijke analyses reeds zijn uitgevoerd. Meer wordt ingegaan op de ontwikkelingen aan de zijde van de gebruikers (vraagzijde) en het specifieke gedrag van het asset, zoals huurprijsontwikkeling en leegstandsrisico in vergelijking met vooral het populaire en meest gangbare asset kantoren (aanbodzijde beleggingsproduct). Deze aanpak wordt nader toegelicht in het conceptueel model hierna. e

Ingegaan wordt op de rol van dit vastgoed in de beleggingsportefeuille van Nederlandse institutionele beleggers en beleggingsfondsen.

e

Met industrieel vastgoed worden bedrijfsruimten, productieruimten in Nederland aangeduid.

e

Niet specifiek wordt ingegaan op de meer op detailniveau te onderscheiden typen institutionele beleggers en fondsen, zoals open - en closed end fondsen, beurs- en niet beursgenoteerde fondsen, etc.

e

De beschouwing van de toekomstige marktpotentie van het vastgoed geschiedt voornamelijk vanuit een theoretische optiek.


distributieruimten

en

3

e

Dit onderzoek beperkt zich voornamelijk tot ontwikkelingen binnen de beleggingscategorie vastgoed. Niet bestudeerd zijn de (veranderende) posities van vastgoed binnen de gehele portefeuille van institutionele beleggers en -fondsen. Slechts zeer summier zal ingegaan worden op de technisch bouwkundige eigenschappen van industrieel vastgoed als courant en marktconform beleggingsproduct. De nadruk in dit strategisch onderzoek ligt op beleggingstechnische criteria.

e

Het accent wordt voornamelijk gelegd op de positie van industrieel vastgoed voor beleggers in Nederland.

e

Bij het vergelijken van industrieel vastgoed met andere assets worden kantoorbeleggingen als referentiepunt gehanteerd.

e

In internationaal verband wordt Nederland uitsluitend bezien als positie ten opzichte van de naburige landen en haar plaats in de macro economische distributiestructuur.

e

Geen analyses zijn gemaakt levensduur of financierbaarheid.

van

exploitatielasten,

technisch/economische

Geen juridische of fiscale onderwerpen zijn geanalyseerd. Het onderzoek poogt niet in te zoomen op een gespecialiseerde vraag binnen het onderwerp. Het tracht de onder 2.1 genoemde onderwerpen strategisch te behandelen. Het onderzoek heeft daardoor ten dele een kwalitatief en ten dele een financieel en kwantitatief karakter. 2.3 Conceptueel model

Bij het beantwoorden van de onderzoeksvragen is het volgende conceptuele model gehanteerd.

industrieel vastgoedgebruik

en vastgoedtrends

algemene economische ontwikkeling en relevante economische trends

Figuur 1. Conceptueel model

Marktpositie van industrieel vastgoed

In het conceptueel model zijn de beïnvloedende netwerken strategisch en op hoofdlijnen van een algemeen niveau naar een meer specifiek niveau aangegeven.


4

Het model is op deze wijze ingericht, omdat zij de beirivloederide variabelen err hun onderlinge relaties aangeeft Gelegen binnen de specifieke criteria van de vraag- en aanbodverhoudingen van de vastgoedmarkt worden de volgende onderdelen geanalyseerd. Aanbodzijde vastgoedmarkt Binnen de invloedssfeer van het aanbod, wordt allereerst ingegaan op de beleggingsdoelstellingen van beleggers. Voordat een toetsing van beleggingscriteria aan industrieel vastgoed kan plaatshebben, dienen eerst op hoofdlijnen de doelstellingen van de belegger genoemd te worden. Kort wordt ingegaan op de beleggingsdoelstellingen. in termen van direct en indirect rendement, huurgroei, inflatiedekking, bijdrage aan gewenste diversificatie, risico en spreidingsmogelijkheden.

Vervolgens dient de volgende vraag zich aan. Wat is de positie en wat zijn onderscheidende kenmerken van industrieel vastgoed, zoals het thans in de markt aan de aanbodzijde te signaleren is? Aan welke criteria lijkt het asset te voldoen en hoe is de beschikbaarheid van het asset in de markt? Vraagzijde vastgoedmarkt Brancheontwikkelingen en vastgoedtrends zijn vertrekpunt voor het vastgoedgebruik en de eisen van de gebruiker (objectstructuur). Vaak wordt de bedrijfsruimte markt aangeduid als specifiek. Basiskennis van de branche van de huurders is dan op hoofdlijnen benodigd. Bij het beleggen in vastgoed wordt "exposure" opgebouwd aan bepaalde marktsegmenten. Beleggen in vastgoed is te vergelijken met het direct beleggen in de sector van de huurder(s). "Er wordt belegd in de dominante bedrijfssector in het geografische gebied waarin het onroerend goed zich bevindt" (Prof. Dr. P.M.A. Eichholtz 2001). In deze rapportage worden de genoemde industriële issues behandeld.

Vastgoed is een fysiek asset gelegen in een locale markt. Indien wij de potentie van industrieel vastgoed willen bepalen dient primair aandacht te worden gegeven aan de zogenaamde site en situation factoren, zijnde de locaties en de ontwikkelingen in de onmiddellijke omgeving (Tates, Eichholtz 1993) Het ruimtelijk planologisch beleid van de rijksoverheid stuurt deze factoren. In dit verband zijn te noemen, de bestemming, de potentie en de (toekomst)waarde van industriële locaties. Recentelijk beleid en nota's zijn in deze rapportage samenvattend geanalyseerd. Potentiële locaties worden gedefinieerd. Vervolgens kan het (internationale) perspectief van Nederland als locatie gezien worden. Contingentie Met contingentiefactoren worden factoren aangeduid die zich buiten het te behandelen gedeelte van het model bevinden. Zij vormen een externe beïnvloedende factor. De algemene economische ontwikkeling is een dergelijke externe factor. Zij draagt in de basis de ontwikkeling van het vastgoed in Europees verband en als afgeleide daarvan de ontwikkelingen van het vastgoed in Nederland.

Het ligt niet in de doelstelling van voorliggend rapport om in de gaan op deze algemene fundamentele economische ontwikkelingen. Zij worden als voorwaarde gehanteerd. Dit geldt ook voor relevante economische trends.


5

Ontmoeting De strategische confrontatie van een te verhandelen product vindt in de praktijk plaats op de markt, waar de vraag het aanbod ontmoet.

In het model is dit de plaats van de dik gedrukte verbindingslijnen tussen, aan de vraagzijde het onderdeel 'industrieel vastgoedgebruik' en aan de aanbodzijde 'vastgoedbeleggingen' als product dat beschikbaar komt op de markt als gevolg van het 'beleggersgedrag en de attitude'. l e g e n de achtergrond van de criteria als genoemd kan getracht worden te bezien onder welke voorwaarden een industrieel asset aan de beleggingsdoelstellingen zou kunnen voldoen. Wat is de waarde en wat zijn de onderscheidende kenmerken. Aan welke beleggingscriteria lijkt het inductriii.le asset vooralsnog te voldoen en handelen beleggers hiernaar?

"In welke mate zijn veronderstellingen in het getoonde strategisch en operationeel beleggingsbeleid en -gedrag in overeenstemming met de kenmerken van het asset. Welke afwijkingen van doelstellingen en van performance kunnen eventueel in conclusies en aanbevelingen worden genoemd".

I L i

5

SBV - P 5 0 Vastgoedkunde

G

f

i --

2.4 Conjunctuur invloeden en onderzoek

De onroerend goed markt wordt hier beschreven in termen van vraag- en aanbod verhoudingen op de markt voor commercieel vastgoed. Deze markt kenmerkt zich reeds lange tijd als een zeer conjunctuur gevoelige markt. Begin negentiger jaren is de vastgoedmarkt problematisch geweest. Vanaf de mid-negentiger jaren heeft de markt zich tot en met het vorig jaar zeer succesvol ontwikkeld. De marktpartijen hebben zich gedurende de negentiger jaren steeds verder geprofessionaliseerd. Het jaar 2000 liet record opnames aan de vraagzijde zien en (be1eggings)waarden van onroerend goed stegen. Hel jaar 2001 word door velen gezien als "het jaar van de waarheid" (Jaarbericht NVM). Huurprijzen en (be1eggings)waarden bleven weliswaar gedurende het eerste kwartaal van 2001 op peil (VGM juni 2001) en geen cijfermatige neerwaartse trend was te ontdekken. De behoefte aan kantoor- en bedrijfsruimten blijft aanwezig. De vraag en aanbodstructuren ontwikkelen zich echter minder gunstig dan voorheen. Veel recente data is -gezien het bovenstaande- data uit een periode van hoogconjunctuur. Conclusies uit datareeksen, die niet de vier cycli van de economische ontwikkelingen hebben doorlopen, zullen derhalve met de nodige voorbehouden getrokken moeten worden. 2.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 3 worden behandeld de beleggingsdoelstellingen van institutionele beleggers en beleggingsfondsen. Dit zijn basisgegevens die de structuur van het beleggingsaanbod bepalen worden. In hoofdstuk 4 volgen de karakteristieke eigenschappen van het industriële asset in termen van ruimtegebruik, huurprijzen, eigendomsstructuren en risico, inflatiedekking en rendement. Met het voorgaande is de aanbodzijde onderzocht. Aan de vraagzijde worden in hoofdstuk 5 de branche ontwikkelingen van de industriële gebruikers behandeld. Hierbij wordt zowel ingegaan op branchetypering als op praktische ruimtelijke regionale ontwikkelingen. Het ruimtelijk planologisch beleid van de overheid is vervolgens een evidente beïnvloedende factor op het fysieke industriële asset. Zij wordt in hoofdstuk 6 geanalyseerd. Beleidslijnen en onderwerpen uit de praktijk komen hier aan de orde. Tegen de achtergrond van het voorgaande kan vervolgens getracht worden te bezien hoe het beleggingsgedrag zich heeft ontwikkeld en hoe een industrieel asset aan de doelstellingen kan voldoen. Hiertoe wordt in hoofdstuk 7 het getoonde gedrag van de institutionele beleggers en fondsen geanalyseerd om uiteindelijk in hoofdstuk 8 te komen tot conclusies en aanbevelingen. In de conclusies en aanbevelingen wordt achtereenvolgens ingegaan op de marktportefeuille, het belegd vermogen, eigenschappen en matching met beleggingsdoelstellingen. Tenslotte worden scenario's voor marktontwikkelingen en risicoprofielen gegeven.

-


7

3.1 Inleiding Beleggingsdoelstellingen varieren vanzelfsprekend per belegger Doelstellingen op beleggerniveau kunnen het vereiste risico en daarmee de correlatie en de covariantie betreffen Op assetniveau zijn factoren te onderscheiden zoals geografische spreiding voorspelbaarheid faillissementsrisico, courantheid en marktconformiteit Of industrieel vastgoed matched met de doelstellingen van beleggers dient op beleggerniveau per type belegger bepaald te worden, en op assetniveau per type asset. Op assetniveau staat hier industrieel vastgoed centraal. Ter voorbereiding op de beantwoording van de vraag of dit asset voldoet aan de beleggersdoelstellingen worden in dit hoofdstuk allereerst de verschillende typen beleggers onderscheiden, waarna individueel beleggingsaoelstellingen vastgesteld worden Van Gooi, Weisz en Wetten (1993) stellen de klassieke uitgangspunten aan de orde. Voorts is als bron de syllabus portfoliobeleid van Prof. Dr. P.M.A. Eichhoiz gebruikt om tegen de achtergrond van industrieel vastgoed relevante beleggingsdoelstellingen te onderscheiden en te identificeren. In het algemeen worden primaire en secundaire beleggingsdoelen onderscheiden. Gezien het karakter van de secundaire aspecten zijn deze beter te betitelen als 'overwegingen', die bij de belegger een rol spelen. Zij worden hieronder genoemd. Primaire doelstellingen In stand houden van het vermogen e Genereren van inkomsten e Generen van groeiende inkomsten e Genereren van waardegroei e

Secundaire overwegingen e Beleggingshorizon van de belegger (de wisselingen in het sentiment op de verschillende financiële markten is een bron van zorg voor een pensioenfonds) Liquiditeit in de portefeuille e Overwegingen van morele aard bij de belegger 3.2 Beleggers Van de verschillende soorten beleggers staan institutionele beleggers en fondsen in voorliggend onderzoek centraal. Institutionele beleggers zijn financiële instellingen die met een zekere regelmaat gelden op de langere termijn te beleggen hebben als noodzakelijk uitvloeisel van hun hoofdzaak. Tot deze categorie beleggers behoren particuliere pensioenfondsen, algemeen burgerlijk pensioenfonds, levensverzekerings-maatschappijen en spaarbanken.

3.3 Beleggingsdoelstellingen Per type belegger worden doelstellingen gesteld ten aanzien van: het rendement op korte en lange termijn het aanvaardbare risico e normen (bijvoorbeeld niet beleggen in landen met een dictatoriaal regime) e


'd*?'-

BeIcar 11

Institwtjonele beleggers De hoofddoelstelling van de institutionele belegger is e het beheren van vermogen voor de deelnemers

Pensioenfondsen en levensverzekeraars zijn gehouden dit op een sterk risicomijdende wijze te doen, teneinde de uitkering aan de deelnemers veilig te stellen Beperking van het risico is dus een belangrijke doelstelling Daarnaast zijn stabiele beleggingsopbrengsten belangrijk om sterk wisselende premies te voorkomen Een hoog rendement (van bedrijfsruimten) wordt in dit kader niet genoemd Voor pensioenfondsen die zich tot een waarde- of welvaartsvast pensioen verplrchten is bescherming tegen inflatie een belangrijk criterium in het beleggingsbeleid Dat geldt mmder voor verzekeraars die zich meestal alleen verplichten tot een gegarandeerd nominaal eindkapitaal (Niet-) beursgenoteerde keleggingsinstelIingen Beleggers in een beleggingsinstelling kunnen in principe op elk gewenst moment de deelneming beginnen of beéindigen in tegenstelling tot de contractueel gebonden deelnemers van verzekeraars en pensioenfondsen.

Een beleggingsinstelling heeft dus in principe meer keuzevrijheid inzake het risicoprofiel, hetgeen bijvoorbeeld tot uitdrukking komt in de mate waarin het vreemd vermogen wordt gefinancierd. Beursgenoteerde beleggers kunnen specialiseren. Hun aandeelhouders diversificeren zelf!. Voor vastgoedfondsen die een hoog div~dendbeleidnastreven is een hoogrenderend asset -zoals industrieel vastgoed- bijzonder aantrekkelijk. 3.4 Spreiding

Spreiding is een cruciaal instrument om het risico te verminderen, het risico kan daarbij worden onderscheiden in kwaliteits- of objectrisico en prijsvormings- of marktrisico. Binnen een bepaalde markt kunnen afzonderlijke beleggingen onder of juist boven het gemiddelde van die markt renderen. Door te beleggen in meer objecten uit dezelfde markt, is het kwaliteitsrisico van de afzonderlijke beleggingen uit te middelen. In de portefeuille blijft zodoende alleen het risico van die markt als geheel over. Dit marktrisico is lager dan het risico van elk van de afzonderlijke objecten op die markt In het gehele selectieproces zal op verschillende plaatsen aandacht worden geschonken aan spreiding. Beleggers hanteren hierbij de volgende methoden: e

Spreiding van de beleggingen over verschillende objecten. Hierdoor is het 'kwaliteitsrisico' tegen te gaan. Dit betreft de (micro-economische) onzekerheid, voortvloeiend uit de technische en commerciële kwaliteit van een object.

a

Spre~dingvan de beleggingen over (gebieden, landen en) markten die zich verschillend ontwikkelen. Hierdoor valt het 'prijsvormingrisico' tegen te gaan. Dit betreft de (macro- economische) onzekerheid, samenhangend met de prijsvorming van een beleggingsobject, voor zover die niet verband houdt met de kwaliteit van het onroerend goed. Door in markten te beleggen die niet met elkaar in de pas lopen (correleren) enlof markten die anders reageren op economische en maatschappelijke ontwikkelingen kan risicospreiding bewerkstelligd worden.


9

e

Spreiding per tjpc asset Dit betreft het belegger1 in verschilleride soorten (categorieen) van onroerend goed

r

Spreiding over diversificerende regionale economieën, Het beleggen in een markt die op verschillende bedrijfstakken is georiënteerd, wordt door beleggers vaak ervaren als beter gespreid dan een markt waar de economie wordt gedomineerd door een bepaalde bedrijfstak.

3.5 Risico en pedormance Beleggers hanteren performancemaatstaveri, waarin rendement en risico in een maatstaf zijn gevat. Hetzelfde is bij direct vastgoed met name van belang voor industrieel vastgoed; hetgeen in het algemeen hoog renderend en hoog risicodragend is. Een voorbeeld van een performancemaatstaf is ae Sharp maatstaf (sharp-i-at~o)welks gemiddeld behaalde wordt berekend door de gegeven 'risicopr~mie -het (be1irc)rendernent boven de risicovrije rentevoet- te delen door het risico weergeven door de standaarddeviatie van het rendement De maatstaf geeft hiermee de risicopremie per eenheid gelopen risico weer. Binnen het sharp-model wordt het als minder zuiver ervaren als het totale rendement aan het risico gerelateerd wordt. Dit model stelt een structuur voor waarbij alleen het gedeelte boven het rendement -dat behaald kan worden zonder enig risico te lopen- als risicopremie gedefinieerd wordt Hoe hoger de Sharpe maatstaf is, hoe meer extra rendement is gegenereerd in ruil voor het genomen risico; dus hoe hoger de Sharpe maatstaf hoe beter het rendement. Bij het beoordelen van rendementen (en performances) is een referentiekader wenselijk Hierbij is te denken aan: Rendementen van concurrenten; e

Rendementenindices van indirect onroerend goed (zeer goed voor handen);

0

Rendementreeksen van direct onroerend goed (minder goed beschikbaar).

Sharp-ratio's worden voor industrieel vastgoed nog niet gemeten. Het meten van de risico 1 rendement-reeksen is echter voor industrieel vastgoed van groot belang om het algemeen gesuggereerde risico te kwantificeren en daardoor meer inzichtelijk te maken. Het meten van de standaarddeviatie zou voor de toekomst een methode kunnen zijn. In hoofdstuk 6 worden de beïnvloedende variabelen op de performance van vastgoed besproken om zodoende een inzicht te verwerven op risico en 'risk-assessment'. De Investment Property Databank Ltd. (IPD) heeft een risk survey uitgevoerd in september 2000.


1O

Er werd specifiek gericht op volatiliteit en binnen het Capital Asset Pricing framework werd getracht het onderscheid te definiëren tussen marktrisico en specifiek risico

3.6 Conclusie Typische onderscheidende beleggingsdoelstellingen per type belegger in de praktijk:

Belegger

Primair beleggingsdoel

Particul~erebeleggers

Inkomsten marimaliseren, brj gesteld ris~coprofiel Diversificeren

Inflatie gecorrigeerd pensioen uitkeren (/idbi/lfy)

Pensioenfonds

Verzeker~ngsmaatschappijen

Beleggingsgedrag

Share holder value Handhaven van het vermogen van de maatschappo

(Beursgenoteerde) beleggingsfondsen

Beleggen primair in obligabes (matchmg) Vastrentende waarden en aandelen en onroerend goed zun immers rentegevoelig Passen Durat~onmatchmg toe, immunisatie van het belegde vermogen voor het renferislco

Maximaal rendement Zowel dlrect als ind~rect

Figuur 2. Beleggingsdoelstellingen bron: Bewerkt, Prof. Dr. P.M.A. Eichholz, Portfoliobeleid 2001

Het specifiek risico trok de meeste aandacht Eeii belangrijke conclusie die men trok was dat de meeste p~operlyfund managers eeii risico environment definieerden die extreein gevarieerd en sterk portfolio gerelateerd is Tot O P top 5 van nsico aspecteri die de IPD inventaoseerde, behoren iiicome securttyilease struGture factors Tenant covenant strength Obsolescence

- fuiictianalieconomic

Liquidity issues Location De IPF Risk Woikzog Groiip beveelt aan complexe nsiso meetmethoden te ontwikkelen die de cumplexiteit vaii het asset respecteeit c11de halidbreedte aangeeft Voor de asset manager 8,) industrieel vastgoed worden Nederlandse beleggers

SBV

- P D 0 Vastgoedkunde

in

huil tradilionele omgeving gecoiifionteeid mei een complex asset

11

Ipc!ii:.li

4 Industrieel vastgoed 4.1 inleiding

Er zijn een belangrijk aantal verschillen die de markt van industrieel vastgoed onderscheidt ten opzichte van de kantorenmarkt. Evident zijn het hogere rendement en de lage exploitatiekosten (ROZ, 2000). Voorts variëren de activiteiten van de gebruikers, zoals eerder besproken. Deze lopen sterker uiteen dan bij de overige vastgoed-assets. Zij variëren van grootschalige opslag, distributie, laboratoria en research, tot high-tech productie en assemblage. We veronderstellen daarom ook andere en sterker variërend oppervlaktegebruik in dit vastgoedsegment. Wet is voor de belegger relevant systematisch te onderkennen, waarvan en in welke mate de vraag naar dit soort vastgoed aan de gebruikerszijde afhankelijk is. Deze factoren worden hierna onderzocht en getaetst. Met behulp van econometrische modeller~is het mogelijk de vraagstructuren inzichtelijk te maken en systematisch te prognotiseren. In dit hoofdstuk wordt hiertoe een geschikt econometrisch model geschetst. Bij het behandelen van dit model wordt allereerst ingegaan op de vraagstructuur en vervolgens op de ontwikkelingen van de huurprijzen. Eveneens wordt de invloed van eigenaarlgebruikers aan de orde gesteld. In dit hoofdstuk wordt vervolgens de beschikbaarheid van het industriële vastgoed als beleggingsproduct onderzocht. Dit geschiedt aan de hand van de marktportefeuille. Het karakter van het industriële vastgoed in termen van risico, inflatiedekking en rendement wordt aan het einde van het hoofdstuk besproken. 4.2 Gemodelleerd ruimtegebruik

Denise DiPasquale en William C. Wheaton (Harvard University, Massachusetts Institute of Technology, 1996) schetsen de volgende aanpak om de vraag naar bedrijfsruimten te modelleren. In bijlage 5 is een afschrift van de volledige analyse toegevoegd. Hieronder worden de uitgangspunten uit de analyse van DiPasquale en Wheaton zoals vermeld in de uitvoerige bijlage als bekend verondersteld. Allereerst wordt hierna per sector de vraag geanalyseerd Bij het definiëren van het ruimtegebruik (de vraag) dient in het meest eenvoudige model minimaal een theoretisch onderscheid gemaakt te worden tussen industrie en distributie. Distributie wordt in Nederland veelal benoemd als groothandel en transport. Distributie- en opslagruimten De Amerikaanse onderzoekers stellen dat de vraag naar distributie- en opslagruimten rechtstreeks afhankelijk is van de hoeveelheid voorraad die producenten in het betreffende gebied bereid zijn aan te houden. Bovendien vervullen bepaalde gebieden de functie van distributieknooppunt of distributie "hubs". Dit geldt evenzo voor Nederland, zie hoofdstuk 6 "distributieknooppunten".

Datareeksen over industrie en distributie zijn in het algemeen ruimschoots beschikbaar. Zie hiervoor de analyses in hoofdstuk 6. Informatie over voorraadbeheer is veel minder toegankelijk. Vanuit: een praktisch oogpunt zijn volgens DiPasquale en Wheaton werkgelegenheidscijfers de meest gerede reeks om het ruimtegebruik van af te leiden. SBV - P D 0 Vastgoedkunde

12

Irtd

-m

Incdustrie (productie)ruimten In een vergelijkbare redenering hangt de vraag naar productieruimten in een gebied af van de productie van goederen Cijfers van landelijke industriele productie per arbeidskracht en per sector zijn in Nederland beschikbaar Deze cijfers zijn te vermenigvuldigen met het aantal arbeidskrachten in de sector binnen bepaalde regio's Internationaal stellen de auteurs overigens dat dit een geaccepteerde wijze om de industriele productie per gebied vast te stellen en te ramen

Anekdotisch bewijs van Amerikaanse makelaars suggereert volgens DiPasquale en Wheaton dat. indien huurprijzen laag zijn bedrijven de neiging vertonen meer m* per werknemer te huren. Conclusie: de vraag is ook afhankelijk van huurprijzen. Benodigde ruimte De ontstane opname (absorptie) van bedrtjfsruimte -op een gegeven moment in tijd- is geen equivalent van de feitelijk benodigde ruimte, omdat bedrijven hun huurovereenkomsten niet op elk moment spontaan kunnen beeindigen Het aandeel expirerende huurovereenkomsten op tijdstip f dient derhalve vastgesteld of geschat te worden als invloedcfactor op de ontstane absorptie

De benodigde industriële ruimte (absorptie) is volgens het geschetste model dan afhankelijk van de hiervoor gemotiveerde variabelen: aandeel verhuurde bedrijfsruimte waarvan de huurovereenkomst expireert op t = l , symbool: T1 de werkgelegenheid in de industriële sector (manufacturing), symbool EMt de werkgelegenheid in de groothandelssector (wholesale), symbool EWt de industriële output per werknemer, symbool Qt de huurprijs van bedrijfsruimte op tijdstip t=o minus de veronderstelde timelag in deze sector, gesteld op twee halfjaarlijkse perioden, symbool Rt-2 de hoeveelheid bedrijfsruimte in gebruik op tijdstip t=o minus de veronderstelde timelag in deze sector, gesteld op twee halfjaarlijkse perioden, symbool 0Ct..2 Het model voor de absorptie (AB) van bedrijfsruimte is zodoende:

Dit model voor de absorptie van bedrijfsruimte is afgeleid van equations 12.5 en 12.6 zoals weergegeven in bijlage 5. 4.3 Industriële huurprijzen

Doordat de bouwtijden korter zijn dan van bijvoorbeeld kantoren, is het op de markt brengen van industrieel vastgoed in een kortere periode te realiseren dan bij kantoren. De bedrijfsvoering van de huurder lijkt over het algemeen ook minder complex te zijn dan bij kantoor- en winkelconcepten. In de theorieën van de auteurs worden timelags genoemd voor kantoren en bedrijfsruimte van 4 respectievelijk ljaar. De indruk bestaat dat deze evenzo voor Nederland gelden De NVB zegt 3-5 jaar respectievelijk l jaar te hanteren. SBV - PD0 Vastgoedk~inde

13

Het verloop van huurprijzen in de tijd wordt zichtbaar door het verloop van een index. Een rental index traceert de cumulatieve stijging of daling van de markthuurprijzen ten opzichte van een basisjaar. Om voor industriële huurprijzen een model te definiëren en ze te vergelijken met bijvoorbeeld kantoren is een rental index voor het industriele marktsegment benodigd die bovendien een voldoende lange historie dient te hebben. In Amerika is een dergelijke index reeds sinds 1981 voorhanden. In Nederland ontwikkelde JonesLangLasalle deze recentelijk (1993=100). De industrial index Nederland is daarmee voorhanden vanaf 1994 (zie onderstaande figuur).

!

Industnal

vr1

i

Officrs rt'ritindcx

Figuur 3. Industrial & office index Nederland

bron, industrial index JonesLangLasalle

Rental index kantoren bewerkt naar gegevens van DTZ Zadelhoff

De datareeks van de industrial index in Nederland is nog te kort om significante conclusies te kunnen trekken. Een aanzet van zeven jaren is echter gemaakt. Hierboven is afgebeeld de index die het gemiddelde van de geregistreerde huurprijzen in Nederland traceert. Een onderscheid Randstad en overig Nederland wordt overigens tevens bijgehouden. In bijlage 4 is de berekening van de industrial index toegevoegd. De Amerikaanse auteurs stellen een theoretische relatie voor waarbij industriele huurprijzen (Rental price Rt) en leegstand (Vacancy Vt) in relatie staan tot: e

de opname (absorptie ABt)

0

de voorraad (stock St)

De auteurs hebben deze relatie getoetst over de periode van 1987-1993, onder andere voor de markt in Philadelphia. Tevens is de relatie getoetst op andere marktsegmenten. De absorptie is getoetst voor 507 huurcontracten in Philadelphia over de genoemde periode. De auteurs hebben hiermee de parameters vastgesteld. Toetsing van de basisvergelijkingen vond plaats in San Fransisco (1968-1992).


14

De relatie laat zich als volgt definiëren:

De formule volgt de uitgangspunten van equation 12.7 (zie bijlage 5). De term tussen haakjes IS -ter herkenning- gelijk aan R*. de evenwichtshuurprijs op de markt. Dit is de reden voor de cep8rate (dubbele) vermelding van p 3 in de formule. Uit de rental index is p3 af te leiden, De markthuurprijs stijgt met een factor periode. Hierbij geldt de volgende rekenkundige gelijkheid'

p3 per

Deze Amerikaanse studies met bovenvermelde formules g w e n aan dal de aanpassirrg van bedrijfsruimte huurprijzen bij aanpassingen van de Ieegstandscijfers in een sneller tempo convergeren in de richting van het doelniveau dan bij kantoorruimte. In Philadelphia bewogen de huren zich in de bestudeerde periode met 69% per half jaar in de richting van de doelwaarde. De doelwaarde is de evenwichtshuurprijs (R*) op de markt. In Nederland bewegen de huren van bedrijfshallen zich bij vergelijkende berekeningen van de indexen uit figuur 3 op jaarbasis gemiddeld bijna twee maal zo snel richting de doelwaarde dan bij beleggingen in kantoren (1994-1999), waarna hij consolideert. De ROZ (2000) registreerde in de portefeuilles van haar leden ook een consoliderende huurgroei vanaf 1999. Huurprijzen van bedrijfsruimte zijn daarmee recentelijk meer volatiel dan die van kantoren (zie ook verder onder risico). Indien de korte industrial index voor Nederland gevolgd wordt, lijkt het recente verloop van onze index de Amerikaanse stellingen voorlopig niet tegen te spreken. In de USA zijn onderzoeken per stad en staat uitgevoerd. In Nederland zou dit per provincie kunnen plaatsvinden of bijvoorbeeld per corridor of megacorridor. Voorts is in de modellen van DiPasquale en Wheaton een prognotiserend model ontwikkeld, dat in Nederland aan de hand van werkgelegenheidscijfers van het CBS en arbeidsproductiviteit en vastgoedmarktgegevens behulpzaam kan zijn bij het prognotiseren van data in dit segment in de nabije toekomst. Het verwerken van indexen over de vier cycli in de het verloop van de conjunctuur verdient aanbeveling, zodat parameters in deze modellen pas over een aantal jaren vastgesteld kunnen worden Het blijft hierbij -in het kader van voorliggende rapportage- tot een zodanige aanbeveling aan de branche. Hierna zullen geen dergelijke uitwerkingen of analyses volgen. 4.4 Eigenaar Igebreiikers Substitutie effecten DiPasquale en Wheaton hebben de hiervoor besproken Econometrisch Analytische vergelijkingen voor de bedrijfsruimtemarkt afgeleid van de modellen, die zij ontwikkelden voor de kantorenmarkt. In dit proces hebben de Amerikaanse onderzoekers slechts kleine aanpassingen aangebracht in de kantorenmodellen om deze geschikt te maken voor gebruik in de bedrijfsruimtemarkt (zie bijlage 5).


lirdustrieel vastgoed

SBV-MRE @

s-

Dit zou kunnen suggereren dat er theoretisch slectrts eeri klein verschil bestaat tussen gehuurde bedrijfsruimte en bedrijfsruimte die in bezit is bij de gebruiker. Pascal en Wheaton geven de volgende overweging. Indien speculatief bedrijfsruimte wordt ontwikkeld voor de huurdersmarkt, zullen dalende huurpr~jsniveau'sdit animo doen verminderen In omgekeerde richting zullen traditionele eigenaarlgebruikers aangetrokken worden door de lage(re) huurprijzen De auteurs stellen vervolgens "ij the tenure is hrgF~lydiscrelronanj. then c-onditi«ns in orrtJsector o f thc rnarkct wil1 influence tbc> othef' Door substitutie effecten worden de prijzen op deze beide onderscheidende markten van respectievelijk eigendom en huur met elkaar in evenwicht gebracht Overheidssubsidies Beleid van de overheid kan de marktmechanismen evenwel verstoren. In Nederland werd in de meer gedateerde literatuur, zoals Blankenstein-Bouwmeesters en Lukkes, Institutionele beleggers op de markt voor onroerend goed (Ministerie VROM), de bezwarende invloed van de overheid genoemd De invloed was het gevolg van de WIR, SIR, en PF?regelingen naar voren. Beleggers komen vanzelfsprekend, in tegenstelling tot ondernemers die hun eigen bedrijfsruimte bouwen, niet in aanmerking voor investeringspremies Beleggers werden daardoor enigszins uit de markt geprijsd.Voor de eigenaadgebruiker was kopen dan relatief goedkoper dan huren. Deze investeringsregeling zou het animo van beleggers voor de categorie beleggingen en ook de voormelde conclusie Pascal en Wheaton voor Nederland kunnen ondermijnen. De invloed van deze regelingen is echter drastisch verminderd door afschaffing van de WIR en andere investeringsregelingen. Stimulerende regelingen voor economisch zwakke

gebieden bestaan nog in beperkte mate (bijv. PSOL). Tevens geldt nog de TIPP-regeling, bedoeld voor herstructurering van binnenstedelijk gebied (zie de behandeling van de Vierde Nota in hoofdstuk 6). Voor de perifere toplocaties in economisch sterke gebieden is de invloed van de regelingen echter goeddeels weggevallen. 4.5 Beschikbaarheid industrieel beleggingsproduct

Om de beschikbaarheid van industrieel beleggingsproduct objectief en kwantitatief te kunnen beoordelen dient allereerst bepaald te worden hoe groot de totale markt(waarde) van het industrieel onroerend goed is. Als referentie dient daarna bepaald te worden hoe groot het aandeel van overig onroerend goed (kantoren, winkels, woningen) is. Gewapend met deze kennis kan bepaald worden welk deel vastgoed -en de verschillende typen vastgoed- uitmaken van de totale marktportefeuille (= de totale voorraad). Het gevonden deel is in een 'efficient markef' de optimale vermogensallocatie voor de vastgoedportefeuille (Tates, Eichholtz 1993, Eichholtz 2001). Een 'efficienf market' laat zich definiëren als een markt waarin alle relevante informatie over vastgoed, direct en adequaat beschikbaar is voor kopers op deze markt. In de 'efficient market hypothese' geldt daarnaast dat alle informatie direct en op correcte wijze verwerkt wordt in de marktprijzen (Bodie, Kane, Markus, 2001). Eichholtz stelt overigens dat de vastgoedmarkt in de praktijk waarschijnlijk geen 'efficient market' is, voornamelijk omdat het een private markt is, waarbij men over private informatie dient te beschikken om bovengemiddeld te kunnen presteren. Met een private markt duidt Eichholtz een markt aan, die gedomineerd wordt door relevante informatiestromen, die niet voor iedereen direct beschikbaar zijn, zelfs niet voor de professionele belegger.


16

Anekdotisch bewijs levert overigens de indruk op dat beleggers, door het grote aandeel eigenaadgebruikers, aangeven een mindere interesse hebben in industrieel vastgoed in de portefeuille. In deze visie vormt dit asset een moeilijk toegankelijk en te klein fragment van de marktportefeuille. De vraag dient zich hierbij aan of het grote aandeel eigenaarlgebruiker een toenemend risico oplevert of dat het slechts een beperkte beschikbaarheid als beleggingsproduct impliceert, die daarmee het maximaal haalbare percentage ~ndustrieelvastgoed in de (markt)portefeuille op een zeer laag niveau begrenst en daarmee in omvang niet of nauwelijks significant maakt. De NVB verstrekt cijfermateriaal. In de thermometer bedrijfsruimte 2000 wordt aangegeven dat het aandeel bedrijfsruimte voor de "vrije markt" (aandeel huur) ca. 6% van de totale voorraad bedraagt Bij kantoorruimte heeft dit aandeel de laatste jaren sterk gewisseld en zal voor 2000 naar verwachting uitkomen op een sterk verhoogd aandeel huur van ca. 60% (Drs N. Rietdijk, NVB, juli 2001 NVB Thermometer kantoren 1999). Het aandeel van industrieel vastgoed voor de "vrije markt" is op dit moment significant kleiner dan bij kantoren. De NVB vermoedt echter dat het aandeel eigenaarlgebruiker bij bedrijfsruimte na inventarisatie van de cijfers tot eind 2000 opnieuw zal dalen. Deze conclusie trekt ook VGM (Vastgoedmarkt Trends 2000-2001). In tien jaar tijd is het totale metrage bedrijfsruimte dat in Nederland op de vrije markt wordt aangeboden met 65% gestegen. De toenemende markt voor sale-lease back constructies hebben de voorraad gehuurde bedrijfsruimten de laatste jaren eveneens doen stijgen. JonesLangLasalle concludeert dit in een kwalitatieve uitspraak in Portfolio Q4 2000, zo ook Eurindustrial in een persbericht. De hoeveelheid gehuurde bedrijfsruimte vertoont dus volgens zeggen een stijgende lijn en meer beleggingsproduct zal daarmee in de toekomst beschikbaar kunnen komen voor verwerving door beleggers. Datareeksen zullen deze laatste stellingen echter nog moeten bevestigen

l segment

1

7

1

1

(!!tor-en. b w r u i m t $ Dfi

43 m l d

39.0%

r--

Figuur 4. Marktportefeuille

-

440%

Huur VS. eigendom*

--

1

I

Totale m a r k l i r G i n tefeuille (huur) omvang -i 7l D ~ I60 m L 6 1 , 0 % 1 56,0%/ 22,4% stijgend

i

Schatting van de fotak voorraad **

6%

12.3%

i

1

/ 2.6% l

. p p .

1

1

stijgend

l

bron: bewerkt. NVB*, Beleggen in vastgoed, P. Eichholz, N. Tates**

De totale voorraad wordt in de figuur aangegeven tegen marktprijzen (1992). Kantoren en bedrijfsruimte totaliseren in de bovenstaande figuur naar verhouding tot 700%. Gecorrigeerd met het aandeel huur versus eigenaarlgebruiker is de waarde van de marktportefeuille voor beleggingen in industrieel vastgoed ca. 2,5% ten opzichte van bijna 25% voor kantoren. Het aandeel bedrijfsruimte in de Nederlandse marktportefeuille is daarmee tien maal zo klein als het aandeel kantoren. Voorzichtigheid is geboden bij deze berekeningen omdat de gedateerde totale voorraden vaak ruwe schattingen betreffen. Enige bandbreedte is daarom aangegeven in de figuur.


17

Een controle met cijfermateriaal van VGM (januari 2001) levert een quotiënt (bedrijfshallen,overig)lkantoren van 90016.400 mln. (14%). Tot de groep bedrijfshallen/overig behoren hier echter ook showrooms, horeca en leisure. Meer gedetailleerd onderzoek verdient aanbeveling, echter een verhouding in de marktportefeuille van grofweg l : 10 ligt in de lijn der verwachting. 4.6 Risico

Inleiding Als negatief aspect noemen Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen thans het hoge risico van bedrijfsruimte ten opzichte van ander direct vastgoed als asset.(Troostwijk en UvA 2000). Hoe groot is dit risico echter, vergeleken met ander direct vastgoed, bijvoorbeeld kantoren en winkels. Is het kwantificeerbaar?

Risico voor een portefeuille kan in het algemeen worden aangeduid met de standaarddeviatie Marktcijfers voor (industrieel) vastgoed zijn echter (nog) niet voorhanden wel zagen wij reeds de grotere beweeglijkheid van huurprijzen. Een kwantitatief aanknopingspunt voor markt en objectrisico wordt hierna derhalve gezocht in de beïnvloedende variabelen, zoals die beweeglijkheid van huurprijzen. Daarna worden het leegstandsrisico, de verkoop/verhuurtermijnen bij dispositie en verhuur, de inflatiedekking en tenslotte het faillissementcrisico van de huurder geanalyseerd. Een kwalitatieve beschouwing van risico wordt gegeven op het specifieke technische karakter van bedrijfsruimten. Volatiliteit huurprijzen In de onderzoeken van DiPasquale en Wheaton wordt de snelle beweging van Amerikaanse huurprijzen van bedrijfsruimten in de richting van de doelwaarde gekwantificeerd. Met snel wordt bedoeld, sneller dan de huurprijzen van kantoren. In een dynamische markt treedt derhalve meer volatiliteit op. De industrial index Nederland (zie eerder) toonde dit voor ons land ook aan. In de eerste jaren van hoogconjunctuur heeft dit geleid tot sterker stijgende huurprijzen dan in het kantorensegment (een gemiddeld 72 procentpunt snellere stijging over de periode 19942000). Vanaf 1999 stagneert de relatieve huurprijsstijging echter ten opzichte van die van kantoren (als voorbode op stabiliserende huurprijzen voor kantoren in 2001?). Een relatie met de vertraagde opname van bedrijfsruimten in west Nederland in 2000 ligt voor de hand (DTZ, 2000) Zie hiervoor de analyses in 55 3. De huurprijzen in dit gebied zijn immers de hoogste in Nederland. Leegstand Een aanknopingspunt voor risico zou voorts gevonden kunnen worden in de opgetreden leegstandscijfers per segment.

Deze worden hieronder voor de door Troostwijk geënquêteerde Nederlandse institutionele beleggers en beleggingsfondsen weergegeven. Slechts in 1998 was de leegstand in het segment bedrijfsruimte hoger dan de kantorenleegstand. De bovenstaande cijfers betreffen niet de beleggingen in bezit van particuliere beleggers en alleen de cijfers van de door Troostwijk geenquêteerde beleggers. Anekdotisch bewijs van landelijke makelaars schetst in de praktijk echter een beeld van hardnekkiger leegstand in de eerste helft van de negentiger jaren in industrieel vastgoed vergeleken met kantoorgebouwen. Met een verhoogd leegstandsrisico dient derhalve in de praktijk waarschijnlijk rekening gehouden te worden, nader onderzoek verdient eveneens aanbeveling.


18

Correlat~e Standaarddeviatie

Sector

1994

'i995

1996

1997

1998

1999

0 82

1 64

Kantoren

4,8%

5 8%

4,0%

2 8%

1,9%

1,7%

0.36

O 38

Winkels

05%

15%

13%

15%

14%

11%

Figuur 5. Leegstand per segment.

bron Troostwijk en Universitelt van Amsterdam 1994-2000

In de kolom correlatie wordt van boven naar beneden weergegeven de samenhang tussen de leegstand van bedrijfsruimte ten opzichte van kantoren, winkels en zichzelf. De correlatie tussen bedrijfsruimte en kantoren (O 82) is hoog te noemen. De correlatie tussen bedrijfsruimte en winkels is laag De standaarddeviatie van de leegstandspercentages is voor de gegevens uit de tabel bij kantoren hoger dan bedrijfsruimte. De gegevensreeks is echter zeer kort en de getallen varieren sterk per groep Looptijden transacties Indien ook de particuliere markt en de markt voor eigenaarlgebruikers in Nederland geanalyseerd wordt, leveren dan de cijfers van de NVM, over het aantal dagen dat bedrijfsruimte te koop of te huur staat, wellicht aanknopingspunten voor het kwantificeren van risico?

Figuur 6. Looptijden dispositie bedrijfcvastgoed mediaan in dagen bron: NVM Nederlandse Vereniging van Makelaars

Uit de data van de NVM blijkt dat bedrijfsruimten gemiddeld 16,2% trager verhandelbaar zijn dan kantoren. Dit wordt grafisch zichtbaar gemaakt in figuur 6. Een v r i j w ~structureel l verhoogd risico over de afgelopen vijf jaren, hetgeen overigens sterk correleert met de sectoren winkels en kantoren.


--

Failliscementsrisico In de Troostwijk en UvA enquête geven beleggers aan risico te onderkennen in het verhoogde risico op faillissement van de industriële huurder. Een analyse van gegevens van de kamer van koophandel geeft aan dat deze stelling over de periode 1996 tot en met 2000 alleen geldt voor de sector groothandel.

In de beschrijving van de ontwikkelinger1 in de industriële branche in hoofdstuk 5 wordt aangegeven dat de sectoren industrie; (gr0ot)handel. en vervoer (-transport) elk goed zijn voor ruim 20% van de opname van bedrijfsruimte in de huurmarkt. Voor de dominante sector vervoer is het risico op opheffing van het bedrijf van de huurder lager dan bij de groep adviesdiensten (rechtskundige-, administratieve diensten, ingenieursbureaus, reclamebureaus), facilitaire diensten (aiitomatisering. uitzend-, onderzoeksbureaus fotografie, etc.) en recentelijk ook zakelijk beheer. Alleen de degelijke financials (banken eri verzekeringsmaatcchappijenj zijn minder risicovol dan distributie. De (minder omvangrijke) sector industrie is overigens eveneens niet verhoogd risicovol.

Iridustrie V ervoer Finariciele dienste11

A clviesdiensten

Facilitaire tliensten

Figuur 7. Opgeheven vestigingen

bron. Kamer van Koophandel

Specifieke objecten De bedrijfsruimtemarkt kent naast gestandaardiseerde opslagruimten en bedrijfsunits voor opslag en handel tevens gespecialiseerde industriële objecten, zoals laboratoria, zwaar industriële productiegebouwen, etc.

Gespecialiseerde kennis is benodigd om risico's in dit specifieke segment te kunnen inschatten. Een gebrek aan multifunctionaliteit speelt bij dit type gebouw een rol. Om risico's te mijden zijn twee handelswijzen mogelijk 1. het vermijden van beleggingen in dit specifieke segment

2. het specialiseren en ontwikkelen van kennis Ad 1) Hierbij speelt een rol dat de belangstelling van beleggers verschuift naar universele bedrijfsruimten en binnen dit type ruimte recentelijk in sterke mate naar distributiecentra (logistiek) (DTZ, 2000). JonesLangLasalle trekt een vergelijkbare conclusie. Voornamelijk hoogwaardige bedrijfsruimten ten behoeve van de logistieke dienstverlening waren zeer gewild onder institutionele beleggers (De Nederlandse Vastgoedmarkt 1999-2000). Ad 2) Corporate real estate units in het bedrijfsleven zijn door een proces gegaan om te "dealen" met alle complexe omgevingsstructuren, (belegd) bedrijfskapitaal, human recources techno SBV - P D 0 Vastgoedkunde

20

Business strategists

Techn~cal

Minimizing

Standardizing

Matching

Analytic

Problem solving

Busmess planning

Figuur 8 . sarporate Real Estcate Competency Shifts

Strategic

bron: Dewulf Krurnm, de Jonge

Er zijn over de tijd vijf evolutionaire stappen te onderscheiden in het bijbehorende proces. Deze zijn in figuur 8 aangegeven. In 'The Fifth Resource' wordt geschetst dat alle varianten in bovenstaande figuur nog in alle gedefinieerde varianten het bedrijfsleven te vinden zijn en dat het daarmee in mindere mate een evolutie is die voor het gehele bedrijfsleven geldt. In voorliggend onderzoek is dit onderwerp aangehaald om als voorbeeld en aanknopingspunt te dienen voor de branche. Voor de gestelde doelstellingen is het inmiddels in de huidige professionele markt van belang een strategisch plan te volgen en een strategische benadering te hebben. Het anticiperen van business trends, het anticiperen en meten van impact van onroerend goed beslissingen zorgt voor een structurele bijdrage aan de waarde van het vastgoed. De business strategist op het niveau zoals weergegeven in figuur 8 stuurt in zijn positie mee op het beleid van de ondernemer. Dit is voor vastgoedbeleggingen in de richting van de huurder volstrekt niet toepasbaar. Echter een strategische visie op zijn branche is voor de belegger onontbeerbaar. Indien de shifts in de figuur hierboven de trendmatige ontwikkeling aangeven, zouden vastgoedbeleggers tevens op hoofdlijnen specialismen kunnen ontwerpen op (sectoren van) de industriële markt. Zij kunnen met deze specialismen tot een adequate beoordeling komen van de industriële beleggingen. Het ontwikkelen van kennis is door het relatief kleine segment met name goed mogelijk binnen gespecialiseerde fondsen. Voor logistieke centra zijn Eurindustrial, Prologis en Celexa (thans Aberdeen Celexa Property Investors) voorbeelden van dergelijke fondsen die gespecialiseerde kennis opbouwen in hun industriële portefeuille. In Eurindustrial nemen nota bene alleen pensioenfondsen deel. Vanuit de Britse 10 Group, is gedurende de zomer van 2001 een nieuw European Industrial Partnerschip (EIP) ontstaan. Het fonds voorziet in investeringen in uitsluitend bedrijfsruimten op het Europese vasteland, waaronder Nederland. PGGM en KPN Pensioenfonds nemen deel. In dit verband worden tevens EuroAmerican Investors en ING Industrial fund, beide gevestigd in Den Haag, genoemd. Door de genoemde beleggers wordt in het algemeen gekozen voor een standaard industrieel product (zoals gedefinieerd in de figuur in bijlage 6). Dit zijn distributie/warehouses en of bedrijfsverzamelcomplexen. Dit type gebouw is bij uitstek uitwisselbaar bij huurders in het betreffende segment, zoals distributiebedrijven en assemblage- en (groot)handelsbedrijven. Eigenschappen gebouw Het ligt niet in de lijn van voorliggende rapportage om uitvoerig in te gaan op het technische opleveringsniveau van bedrijfsruimten. Slechts enkele kenmerken van SBV - PD0 Vastgoedkunde

courante bedrijfsruimten worden in de figuur in bijlage 6 kort geschetst, uitsluitend om een definitie te geven van een universeel en bij huurders uitwisselbaar product. Dit in tegenstelling tot de beleggingstechnisch weinig interessante specifieke en oudere industriële gebouwen. In de zich steeds verder professionaliserende bouwmarkt (NVBB, 2000) komt een dergelijk type universeel gebouw, met een steeds langere representatieve levensduur, meer en meer beschikbaar op de markt Inflatiedekking Het verband tussen inflatie en d e srtuatie op onroerend goedmarkten is econometrisch onderzocht. De conclusies uit de verschillende onderzoeken zijn niet eensluidend Het eerste empirische onderzoek dat gebaseerd was op rendementsgegevens is dat van Hartzell, Hekman, Miles (1986) Zij hanteerden vastgoedrendementen op kwartaalbasis van 1973-1983. Aan de hand van een lineair regressiemodel testten zij of onroerend goed in die periode bescherming bood tegen inflatie. Geconcludeerd werd dat een gediversifieerde portefeuille van commercieel onroerend goed in de VS een complete bescherming gaf tegen zowel verwachte als onverwachte inflatie. Daarbij steeg de waarde van onroerend goed in een periode met een toenemende inflatie en daalde die bij een afnemende inflatie. Zij vonden ook dat grote gebouwen met meer huurders (en derhalve met elkaar qua duur overlappende huurcontracten) een betere bescherming gaven dan kleinere panden. Ten aanzien van dit onderzoek kan echter worden opgemerkt dat het onderzoek een bepaald tijdvak betrof dat, afgezien van de jaren rond 1975, lag in een opgaande fase van de onroerend goedcyclus.

Type OG

Verwachte inflatie

Bedrijfsruimte

357

(1,65)

Kantoren

1,45

(3,70)

Figuur 9. Regressies op inflatie, (..) : T-waarden

Onverwachte inflatie 2,07

R~

(1,261

bron Hartzeli, Hekrnan, Miles (1986)

Industrieel vastgoed (en kantoren) bieden in de onderzochte periode volledige bescherming tegen inflatie. De regressiecoëfficiënten zijn groter dan 1 en significant. bij bedrijfsruimten is echter lager dan kantoren. De waarderingsmethodiek van onroerend goed kan hebben geleid tot een overschatting van de samenhang met de inflatie, lijkt onroerend goed een goede 'hedge' tegen inflatie. Volgens Goslings en Petri (1991) biedt onroerend goed ook een relatief goede bescherming tegen onverwachte inflatie. Zij gaan daarbij voorbij aan het feit dat R ~ V O Ode~ drie genoemde segmenten laag te noemen is. Direct onroerend goed zou op lange termijn bescherming tegen inflatie kunnen bieden. Dit stellen desondanks Tates en Eichholz (1993). Op de korte termijn zal dit zich volgens deze auteurs voordoen voor zover er schaarste aan onroerend goed is. Als dit niet het geval is, kan het verband afwezig zijn, hetgeen zich voordoet in de neergaande fase van de onroerend goed cyclus.

-

-

p

-


22

Verder kan worden vastgesteld dat de mate van inflatie dekking afhankelijk is van de ontwikkeling van vraag en aanbod, welke door andere factoren dan de inflatie wordt bepaald. Ook zal de relatie tussen de inflatie en de huurprijsontwikkeling en prijzen in de regel niet direct zijn, maar wordt zowel de inflatie als de situatie op de onroerend goedmarkt beïnvloed door de algemene economische ontwikkeling. Goetzmann en Ibbotson (1990) stelden tevens een sterke positieve correlatie vast tussen inflatie en direct vastgoed in het algemeen (zie verder: Rotterdamse Monetaire studies Echholz en Tates). Verondersteld kan worden dal industrieel vastgoed inmiddels een redelijke inflatie-dekking biedt. In elk geval vergelijkbaar met kantoren. In Nederland zijn immers huurcontracten van bedrijfsruimten ook CP1 geïndexeerd. Het verdient nadrukkelijk aanbeveling om in Nederland nader onderzoek te doen c q. aanvullende analyses te verrichten. is voor bedr~jfsru~mte zeer laag te noemen en de waarden voor kantoren en winkels zijn eveneens laag. De eerste helft van de negentigerjaren ervaarden de landelijke Nederlandse makelaars nog het zogenaamd zaagtandverloop in de huren van bedrijfsruimte (door indexatie en wederverhuur) Correlaties tussen vastgoed en inflatie dienen in langjarige analyses te worden bepaald ter nadere toetsing. 4.7 Rendement

Er bestaat voldoende inzicht in (netto) aanvangsrendementen, zoals die in de markt gemiddeld op vastgoed van toepassing zijn. Dit betreft echter geen rendement in haar zuivere definitie, het betreft een kapitalisatiefactor om de waarde van vastgoed te bepalen. Eveneens zijn geen (eenduidige) uitgangspunten verstrekt voor de bepaling van exploitatielasten en kosten koper.

-. jaar

1995

1996

1997

1998

Figuur 10. Prime yields

1999

2000

bron:JLL (2001)

Het netto aanvangsrendement van bedrijfsruimten ligt op toplocaties thans ca. 1%-l ,25% hoger dan het aanvangsrendement van beleggingen in kantoren.


23

Het aanvangs"rendement" op industrieel vastgoed, gemeten naar marktprijzen, is hierbij door JonesLangLasalle in de uitgave "De Nederlandse vastgoedmarkt 2000" gepubliceerd en geeft het beeld volgens figuur 10. Een meerjarige daling is te signaleren in het aanvangsrendement van industrieel vastgoed over de afgelopen jaren. Tevens tekent zich reeds een stabilisatie af vanaf 1999. Dit ligt in lijn met het verloop van de industrial rental index. Dit impliceert een stabiliserend direct én indirect rendement. Het IVBN concludeert dat onder haar leden de het bedrijfsruimtesegment ten opzichte van andere vastgoedbeleggingscategorie&n hoge gerealiseerde rendementen uit exploitatie laat zien (gemiddeld 9,9% over 5 jaar vanaf 1995). 4.8 Conclusie

HuumrljsonWikkelingen en prognoses Huurprijzen van bedrijfsruimten bewegen zich in Nederland gedurende de afgelopen zeven jaren bij aanpassingen van de leegstandscijfers in een aanzienlijk sneller tempo (bijna twee maal zo snel) richting de doelwaarde dan beleggingen in kantoorruimte. De doelwaarde is de evenwichtshuurprijs (R*) op de markt. Huurprijzen van bedrijfsruimte zijn in een dynamische markt dus meer volatiel dan die van kantoren. Aanbevolen wordt deze studies uit te breiden over de komende overige drie conjuncturele cycli en daarbij de volatiliteit van de doelwaarde tevens te onderzoeken.

Voorts is in de modellen van DiPasquale en Wheaton een prognotiserend model ontwikkeld, dat in Nederland aan de hand van werkgelegenheidscijfers van het CBS en arbeidsproductiviteit en vastgoedmarktgegevens behulpzaam kan zijn in het prognotiseren van data in dit segment in de nabije toekomst. Eigenaren versus beleggers De aanwezigheid van grote hoeveelheden bedrijfsruimten in bezit bij gebruikers behoeft in beginsel de marktverhoudingen niet significant te verstoren Het asset is hiermee wel minder beschikbaar. Het asset lijkt de laatste jaren door marktontwikkeiingen, zoals sale lease back, echter meer en meer beschikbaar voor beleggers. Ondersteunende datareeksen zijn nog niet bekend bij de auteur. Marktportefeuille De verhouding tussen bedrijfsruimten en kantoren in de marktportefeuille is l:10. Risicoprofiel per onderdeel In tijden van hoogconjunctuur zijn de leegstandsrisico's voor bedrijfsruimten lager dan die van kantoren (bij de door Trooswijk en UvA geënquêteerde beleggers). Leegstandscijfers in het industriële segment correleren sterk met het kantorensegment en veel minder met het winkelsegment.

Bedrijfsruimten zijn gemiddeld over de afgelopen 5 jaar ruim 16% trager verhandelbaar in het gebruikerssegment. Faillissementsrisico is in de industriële markt alleen verhoogd aanwezig bij bedrijven in de categorie groothandel. De sectoren vervoer (distributie) en industrie zijn niet verhoogd risicovol.


24

Gespecialiseerde kennis Een strategisch en goed onderbouwde visie op het industriele segment van de gebruikersmarkt IS voor beleggers benodigd De competency shifts in corporate real estate units kunnen hier als rolvoorbeeld dienen Dergelijke gespecialiseerde kennis is bij uitstek te verwerven in een gespecialiseerd fonds Universele bedrufsruimten Binnen de groep van industriële gebouwen heeft zich de afgelopen jaren een universeel en uitwisselbaar bedrijfsgebouw ontwikkeld. Het heeft alle kenmerken van een courant beleggingsproduct. Inflatiedekking en rendemen t De inflatiedekking van vastgoed is wetenschappelijk onderzocht. De conclusies uit de verschillende onderzoeken zijn echter niet eensluidend. Onroerend goed en daarmee ook bedrijfsruimten lijken volgens een aantal onderzoeken theoretisch bescherming tegen verwachte en onverwachte inflatie te kunnen bieden. Opvallend blijven echter de lage correlatiecijfers. Nader onderzoek is gewenst,

Het aanvangsrendement van bedrijfsruimten ligt 1-1,25% boven dat van beleggingen in kantoren.


5 Ontwikkelingen in de industriële branche 5.1 Inleiding Het gedrag van huurders wordt vanzelfsprekend ingegeven door de ontwikkeling van de Nederlandse economie, en vervolgens meer specifiek de ontwikkelingen in de branche van de gebruiker. De ontwikkelingen in de industriële branche scheppen de voorwaarden voor het succes van de industriële belegging voor de belegger. Hoe is dit nu aan de hand van de beleggingseisen nader te analyseren. Allereerst is een visie op Nederland als internationale plek voor deze branche benodigd EuroProperty geeft ter zake aan dat zich in de toekomst een sterke groei van de euroeconomie zal kunnen voordoen in de kernregio's Benelux, inclusief de vier grote steden die tezamen de zogenaamde deltametropool vormen. het westen van Duitsland en het noorden van Frankrijk.

Financiele dienstverlening

Londen

I

Frankfurt, Zurich, Parijs Hoogwaardige financiële dienstverlening

e

Verzekeringswezen Publieke Dienstverlening

o.a. Amsterdam o a. Amsterdam

e

Brussel en Frankfurt

Hoogwaardige zakelijke dienstverlening

o.a. Amsterdam

Industrieen (algemeen)

Duitsland

Laagwaardige industrieen

Portugal, Spanje, Ierland

Figuur 11. Kansrijke regio's

I

l lI

bron: EuroProperty (dec. 1998), EuroProperty (maart 1999))

Dit rechtvaardigt een basispositie. Nederland, the gateway to Europe, is en blijft een strategische locatie voor logistiek. Voor de belegger is echter een meer gedetailleerde studie naar de vraag op verschillende locaties in Nederland benodigd. Tevens dienen gebruikers gecategoriseerd te worden, om de belangrijkste groepen vervolgens te analyseren. Op deze wijze is te beoordelen of een specifieke locatie zich in een veel- of minder veelbelovende regio bevindt en of deze voldoet aan de beleggings- en spreidingsdoelstellingen. Hiertoe worden allereerst de verschillende gebruikerstypen onderzocht. Tevens worden regionale verschillen aangegeven. Dit schept de input voor een visie van de belegger op de vraagstructuren. 5.2 Gebruikerstypen in de vraagstructuur

Uit analyses van DTZ blijkt dat er sinds het begin van de registratie (1994) drie dominante gebruikerstypen zijn. SBV - P D 0 Vastgoedkunde

26

Dit zijn handel, industrie en transport. Elk goed voor ruim 20% van de opname in dit segment. Transport en handel zijn de meest veelbelovende sectoren. De ICT sector heeft zich tot 2001 sterk ontwikkeld. Met de huidige debacles bij carriers zoals KPN en UPC is de toekomstverwachting voor deze sector zeer onzeker. Voor een beschrijving van het vastgoedgebruik, zie bijlage 3. Een structureel lagere aandeel van industrie ligt voorts strategisch op langere termijn in de lijn der verwachting (zie 5.4).

Figuur 12.Opname bedrijfsruimte per gebruikerstype (x1.000 m2) bron: DTZ Zadelhoff

5.3 Ontwikkeling vraagstructuren per regio

In Cijfers in Perspectief 2000 constateert DTZ dat de groei in de opnamecijfers in 2000 het sterkst waren in Zuid Nederland. Door de mainports Schiphol en de Haven Rotterdam is West Nederland tevens een bepalende regio. Zuid en West Nederland bepalen zodoende de markt in het bedrijfsruimte segment. Uit de figuur in bijlage l blijkt eveneens dat transportbedrijven zich concentreren op de Oost-west as (Transport en Logistiek Nederland, 2000). E-commerce kan dit beeld voor de toekomst beïnvloeden, omdat vervoersstromen zich zullen verleggen. De transportsector kan in zijn rol van bespreken 4PL (Fourth Party Logistic Service Provider) de zogenaamde verzorgen. Bij de opzet van de new economy bedrijven is dit aspect vaak gebleven.


traditionele de in 5.6 t E-fulfillment onderbelicht

27

Figuur "1. Opname bedrijfsruimten per landsdeei (x 1.800 m2) bron: DTZ Zadelhoff

5.4 Ontwikkeling werkgelegenheid

Als voorbereiding op de Vijfde Nota onderzocht TNO Inro in juni 1999 werkgelegenheid naar corridor en megacorridor. De begrippen corridor en megacorridor, als zijnde een strook land tussen twee gebieden, worden verder uitvoerig besproken in hoofdstuk 6. De meeste interesse gaat hierna, op basis van de in dit hoofdstuk genoemde vertrekpunten, uit naar de sectoren distributie en industrie. De totale resultaten tot 1996 worden hierna weergegeven.

PROCENTUELE aroei arbeidsvolume 1991-1996 (maal duizend) naar corridor

* Totaal betreft in beide tabellen de som over alle 6 sectoren inclusief de bedrijfsklassendie niet tot een van deze

sectoren zijn gerekend

Figuur 14. Tabellen ontwikkeling werkgelegenheid bron. TNO Inro, afdeling planning, CBSILISA


Definities gebieden : Randstad, Noord-Holland en Utrecht Noordvleugel : Randstad, Zuid-Holland Zuidvleugel : Gelderland, W.O.ArnhemINijmegen Oostvleugel Zuidoostvleugel : Brabantse stedenrij doorlopend naar Venlo Snelwegassen : De gebieden direct gelegen aan de snelweg, en de gebieden die op 4.2) i hun beurt hieraan grenzen (zie ook transportassen $

De belangrijkste constateringen voor de industriete sector zijn. Industrie een algemene daling van het arbeidsvolume, die relatief het grootst is in de Zuidvleugel en Noordvleugel van de Randstad en het kleinst in Overig Nederland en de Oostvleugel De groei van het arbeidsvolume in de Zuidvleugel is lager dan in de Oostvleugel Dil is voor een deel te verklaren door operatie Centurion in de beschouwde periode die overal in Eindhoven e.o. gevolgen in de industrie heeft gehad. Distributie hier zien we een sterkere groei buiten de randstad zowel wat arbeidsvolume als toegevoegde waarde betreft, waarbij de Oostvleugel en Overig Nederland alsook de Zuidvleugel de hoogste groeipercentages kennen. In absolute getallen gezien is de groei van het arbeidsvolume in de Zuidoostvleugel het grootst geweest. De distributiesector blijft ondanks een snellere groei in overige delen van de Randstad overigens nog sterk vertegenwoordigd.

TNO Inro concludeert voorts dat de toegevoegde waarde van de (dalende) sector industrie het meest toeneemt in de gebieden buiten te stadsgewesten. Bij distributie is een daling vastgesteld van het arbeidsvolume in de centrumsteden en binnen de gebieden aan de snelwegassen groeien de gebieden buiten de stadsgewesten aanzienlijk sneller dan de stadsgewesten. Het aantal arbeidsplaatsen distributie is in de gebieden buiten de snelwegas aanzienlijk geringer dan in de gebieden binnen de snelwegas. De Oostvleugel (W.O.Arnhem/Nijmegen/Enschede) heeft een record in absolute groei. 5.5 Toekomstige ontwikkelingen werkgelegenheid

TNO Inro inventariseerde de toekomstige ontwikkelingen per sector. De conclusies voor de industriële sectoren volgen thans. Industrie leder scenario laat een afname zien in de werkgelegenheid binnen de sector industrie. De centra van de stadsgewesten zullen de grote verliezers zijn. Slechts enige groei streed op in de delen van de schil van stadsgewesten die binnen snelwegassen liggen. Distributie Logistiek met haar relatief grote ruimtegebruik neemt een middenpositie in. De ontwikkeling van deze sector is van groot belang Bij een groei van 3% (hetgeen aanzienlijk is) stijgt volgens de scenario's van TNO Inro de logistieke werkgelegenheid met ca. 1% per jaar. De bedrijvigheid zal zich verregaand suburbaniseren (van stadscentrum naar schil). Vooral in de delen van de schil van de stadsgewesten, die binnen de snelwegassen liggen, wordt een aanzienlijke groei van het aantal distributieactiviteiten verwacht. De snelwegassen zullen naar verwachting een hogere groei geven dan de gebieden die buiten de invloedssfeer van de snelwegassen liggen.

De randstad, zowel de Noordvleugel als de Zuidvleugel, verliest in relatief opzicht in de sectoren industrie en distributie aan andere gebieden.

SBV - P D 0 Vastgoedk~inde

29

5.6 Trends in Transpsh en Isgistiek

Eichholz stelde "Er wordt belegd in de dominante bedrijfssector in het geografische gebied waarin het onroerend goed zich bevindt". Distributie is een dergelijke dominante sector. (Internationale) productie en handel genereren goederenstromen (transport follows trade).

l

1992

1991

1994

1995

1006

1997

1 C398

1900

Figuur 15. Ontwikkeling aantal beroepsvervoerders in Nederland

30 6 O 0

j

bron TLN

Logistieke dienstverleners zijn vaak ontstaan als wegtransport bedrijven. Naast kei wegtransport namen zij steeds meer activiteiten over van de verladers, zoals opslag Zij werden zo Third Party Logistic Service Provider (3PL). (G. van den Heerik en Transport en Logistiek). Steeds verder integrerend kan de dienstverlening het gehele ontwerp en aansturing van de supply chain van de verlader omvatten (Fourth Party Logistic Service Provider (4PL). De logistieke dienstverleners opereren thans in een groeiende markt. De Nederlandse markt is daarbij echter weinig bestudeerd. (Transport en Logistiek, Nederland Distributieland, 2001). Dit in tegenstelling tot de Europese markt als geheel, waar groeipercentages van 13 tot 20% aangegeven worden. Nederlandse logistieke dienstverleners die internationaal georiënteerd zijn kunnen hiervan profiteren. In Nederland zijn en worden deze internationale distributiecentra gerealiseerd, zie de onderstaande illustratie.

Figuur 16. Europese distributiecentra NoordEuropa bron: Ruimtelijk Economisch beleid, Ministerie EZ


30

Kosten Reductie van kosten is in deze branche een zeer gewichtig onderwerp. DC's worden uit kostenoogpunt op de meest gunstige prijstechnische locatie gerealiseerd. De European Logistics Association stelde recentelijk vast dat de logistieke kosten (als percentage van de verkoopprijs vanaf 1987 (14.3%) dalen tot thans ca. 7,2%.

In 2003 zullen deze kosten teruggebracht (dienen te) worden naar 6,8% om de winstgevendheid van de branche te waarborgen. Opslagkosten gaan van thans 2% naar 1,5% in 2003. Dit heeft neerwaartse gevolgen voor huurgroeiscenario's van distributieruimten. Bovendien is de trendlijn voor de verwachting van deze bedrijven inzake winstgevendheid reeds vele jaren dalende. Kostenbesparing is derhalve een belangrijk uitgangspunt (Transport & Logistiek 2001). 5.7 Conclusie

Iri de toekomst zal zich een sterke groei van de euro-economie zal kunnen voordoen in de kernregio's Benelux, inclusief de vier grote steden die tezamen de zogenaamde deltametropool vormen. Opname bedrijfsruimten op de vrije markt (vraag- / opnamestructuur) Er zijn drie dominante gebruikerstypen. Dit zijn handel, industrie en transport, elk goed voor ruim 20% van de opname in dit segment De groei in de opnamecijfers in 2000 waren het sterkst in Zuid Nederland. Door de mainports Schiphol en de Haven Rotterdam is West Nederland tevens een bepalende regio. Zuid en West Nederland bepalen zodoende de markt in het bedrijfsruimte segment.

Werkgelegenheidsontwikkeling Het arbeidsvolume in de sector industrie daalt. Hiermee wordt dit een minder aanbevolen gebruikersgroep in de beleggingsmarkt. Voor distributie zien we een sterkere groei buiten de randstad. De Oostvleugel en Overig Nederland alsook de Zuidvleugel laten de hoogste groeipercentages zien. De distributiesector blijft, ondanks een snellere groei in overige delen van de Randstad, nog sterk vertegenwoordigd. Ruimtelijke aspecten De dalingen van het arbeidsvolume in de sector industrie zijn het grootst in de Zuidvleugel en Noordvleugel van de Randstad. Beleggingen in deze regio zijn daarmee voor deze gebruikersgroep in de toekomst verhoogd risicovol.

De kleinste daling in de industrie bevindt zich in Overig Nederland en de Oostvleugel. In deze gebieden zijn beleggingen in dit segment daarmee minder -doch nog steedsrisicovol. De veelbelovende distributiesector zal zich vergaand suburbaniseren naar perifere locaties. Bovendien zal de groei van werkgelegenheid in deze sector hoger zijn langs de snelwegassen dan in gebieden die buiten de invloed van een snelwegas liggen. In het algemeen is vastgesteld dat transportbedrijven zich concentreren op de Oost-west as in Nederland. Locaties met distributiegebouwen, gelegen in de periferie van stedelijke knooppunten welke beschikken over rechtstreekse aansluitingen op belangrijke oost-west transport- c.q. snelwegassen zijn voor de belegger derhalve het meest belovend.


31

Trends in de cbistributiebranche De dienstverlening van een wegvervoerder neemt steeds meer werkzaamheden over van de verlader, de opdrachtgever. Als de dienstverlening de gehele supply chain omvat wordt gesproken van 4th party logistics. Logistieke dienstverleners in Nederland opereren in een groeimarkt. Dit geldt met name voor internationale DC's. Besparing van kosten blijft in deze sector evenwel van het grootste belang Dit beïnvloed de potentiele groei van huurwaarden en daarmee het indirecte rendement van dit type vastgoed voor de belegger negatief.


6 Ruimtelijk planologisch beleid 6.1 Inleiding

Het ruimtelijk planologisch beleid van de rijksoverheid stuurt, zoals gezegd, de bestemming, potentie en (toekomst)waarde van o.a. industriële locaties. Het beleid van de rijksoverheid in dit kader wordt o.a. beschreven in de: e

VINEX. In de vierde nota ruimtelijke ordening extra regelt de rijksoverheid de inrichting en het beheer van ruimte.

e

Vijfde Nota. De Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening legt de principes voor de inrichting van Nederland vast. Het gaat daarbij om de periode tot 2020, met een doorkijk naar 2030 en het gaat om de hoofdlijnen van beleid.

Voorgaande nota's worden in dit hoofdstuk op relevante onderdelen geanalyseerd en in perspectief geplaatst. Voorts worden praktische aanknopingspunten gezocht. Stedelijke netwerken, corridors en transportassen worden gedefinieerd. Deze spelen een cruciale rol in de locatie Nederland voor industrieel vastgoed. Europroperty constateert voor kantoren, winkels en bedrijfsruimten verschillende trends. De volgende trends worden genoemd voor bedrijfsruimten.

Bedrijfsruimten

Ontstaan van dienstverlening

omvangr~jke conglomeraten

van

logistieke

Vraag naar ruimten in Europa's meest toegankelijke regio's l

Figuur 17. Trendmatige ontwikkelingen

bron Europroperty (dec 1998 en maart 1999)

In dit hoofdstuk zal worden bezien in welke mate het (0verheids)beleid aansluit bij markttrends om de kwaliteiten van (toekomstige) locaties te toetsen. 6.2 Overheidsbeleid In de vierde nota wordt voorwaardenscheppend beleid uitgestippeld. Bij investeringsbeslissingen door de rijksoverheid te nemen zal prioriteit worden gegeven aan: Het versterken van de mainports door investeringen in achterlandverbindingen weg, water en rail (goederen en personen) naar zuid én oost. Het voorgaande klinkt op zichzelf in theorie plezierig voor de investeerder. Een meer gedetailleerde analyse is echter van belang. Welke gebieden (locaties) voor industrieel vastgoed in Nederland hebben de toekomst? Hierna wordt


allereerst

ingegaan op de lijn van

de

nota's en de praktijk

R~,rir7

0-

Ruimtelijk planolsgisch beleid

VINEX In deze Planologische Kernbeslissing zijn de beginselen, hoofdlijnen en belangrijke maatregelen van het nationaal ruimtelijk beleid voor de periode 1995-2010 samengevat De volgende relevante beleidsuitspraken uit de nota worden hieronder genoemd B

Prioriteit wordt gegeven aan investeringsbeslissingen van de overheid inzake hel versterken van de mainports Schiphol en Rotterdamse haven inclusief wegverbindingen naar zuid en oost

e

Het versterken van de positie van de stedelijke knooppunten door investeringen in de hoofdtransportassen weg en rail Capaciteit van het wegennet verhogen, ontbrekende schakels aanbrengen. Investeringeri zijn primair bedoeld voor goederenvervoer (en zakelijk verkeer, elektronische instrumentatie)

I

I

I

Het benutten van de potenties met het oog op de betekenis van Nederland als transport- en distributieland door het verbeteren van de bereikbaarheid van de mainports en de internationale verbindingen.

*

Verminderen hinder voor goederentransport op de hoofdverkeersassen en verbeteren verbindingen naar zee vanuit de havens Amsterdam en Rotterdam en Westerschelde gebied.

e

Vestiging van distributiebedrijven langs hoofdtransportassen binnen stadsgewesten dient mogelijk te blijven. Woon-werk verkeer op deze assen besturen en minimaliseren door nieuwe bestemmingen tegen te gaan.

e

Bevorderen ontwikkeling goederendistributiecentra en inlandterminals. In het bijzonder VenlolTegelen, Coevorden en containerterminal Nijmegen.

De eerste gebiedsindeling is een indeling in megacorridors. In overleg met de Rijksplanogische Dienst zijn gemeenten aan een van de volgende megacorridors, die vanuit Randstad naar het zuiden en oosten lopen, toegewezen.

e e e

De Noordvleugel van de Randstad (de gemeenten in Noord-Holland en Utrecht) De Zuidvleugel van de Randstad (de gemeenten in Zuid-Holland) De Oostvleugel (de gemeenten in Gelderland, waaronder de stadsgewesten Arnhem en Nijmegen) Zuidoostvleugel (de Brabantse Stedenrij doorlopend naar Venlo)

De tweede gebiedsindeling is gebaseerd op de ligging ten opzichte van een aantal snelwegen die in meerdere of mindere mate als hoofdtransportassen kunnen worden opgevat Het betreft de volgende snelwegen of combinaties van snelwegen (transportassen), die potentiele bedrijfsruimtelocaties opleveren.

e e e e

A l van Amsterdam tot de Duitse grens A12 Den Haag A4/A13/A20/A16 van Amsterdam tot de Belgische grens A2 van Amsterdam tot de Belgische grens A58lA67 van Breda tot de Duitse grens A6 Almere tot Groningen A76 door Zuid-Limburg, als onderdeel van de west-oost verbinding Antwerpen-Keulen.

Voor het wegtransport worden in de praktijk vanuit de mainport Rotterdam de volgende vier belangrijkste transportassen onderscheiden (G. van den Heerik, 2000). --

-


j

e

e e

Rotterdam, Hengelo, Breeuwen Rotterdam, Arnhem, Ruhr Rotterdam, Venlo, Köln, Frankfurt, Rotterdam, Gent, Antwerpen, Brussel, Parijs.

Voor de mainport Schiphol (Amsterdam) gelden. e Amsterdam, Arnhem, Ruhr c Amsterdam, Rotterdam e.v. In de grafische voorstelling van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat geldt een vergelijkbare definitie van Corridors en Ma~nports,zie de onderstaande illustratie

Vgfde Nota De ambitie van de Vijfde Nota is, volgens eigen zeggen, om op een overtuigende en inspirerende manier sturing te geven aan de inrichting van de ruimte en om sociale, culturele en economische ontwikkelingen ruimtelijk te accommoderen.

Uitgangspunt van het paarse kabinet is dat Nederland de komende dertig jaar ingrijpend herbestemd zal dienen te worden. Een kwart van Nederland zal een gewijzigde bestemming krijgen. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op de contouren. Er worden drie contouren gedefinieerd. Rood voor stedelijk, Groen en Blauw voor onveranderde niet stedelijke bebouwing. De te bebouwen gebieden worden met de rode contouren scherp afgebakend. Nationale en provinciale landschappen ontwikkelen. Steden organiseren zich in stedelijke netwerken. Aandacht voor het intensiveren van ruimtegebruik, combineren van ruimtefuncties en transformeren van ruimte. Stedelijke netwerken In de vijfde nota worden stedelijke netwerken gedefinieerd. e e e

0

Groningen en Assen Enschede, Hengelo en Almelo met de afstemming Gronau, Osnabruck, en Munster Arnhem-Nijmegen Deltametropool (de randstad inclusief Almere, Amersfoort en de Drechtsteden) Den Bosch, Tilburg, Breda, Eindhoven en Helmond Maastricht en Heerlen

Het beleid voor het vestigen van bedrijven en voorzieningen wordt herzien. Tot nu toe hanteerde het rijk bij dit vestigingsbeleid vooral normen voor de parkeervoorzieningen en het openbaar vervoer. In het nieuwe beleid is het de taak van de provincies en gemeenten een afweging te maken tussen economie, bereikbaarheid en leefbaarheid en zo de beste plek voor het bedrijf te bepalen Intensief ruimtegebruik is het uitgangspunt. SBV - PD0 Vastgoedkunde

35

Bij bedrijventerreinen wordt meer aandacht gegeven aan architectuur, de inpassing in de omgeving en de openbare ruimte. Waar dat mogelijk en verantwoord is worden woningen, bedrijven en voorzieningen niet langer gescheiden, maar meer met elkaar vermengd Voorwaarde is dat het mengen geen risico's oplevert voor de veiligheid, in de gezondheid en de leefbaarheid van de mensen die er wonen. De Vijfde nota doet geen uitspraken over concrete bouwlocatiec. Wel worden richtingen gegeven voor de verdere ontwikkeling 6.3 Netwerksteden, corridors en de waarneming van de praktijk

Wat verklaart de aandacht voor het netwerkbegrip. De startnota ruimtelijke ordening spreekt over netwerksteden terwijl de nota ruimtelijk economisch beleid spreekt over een ruimtelijk-economisch netwerk "bestaande uit de mainports, stedelijke concentraties, belangrijke infrastructuur-verbindingen en de kernen in het landelijk gebied". De aanleiding voor het netwerkbegrip wordt vanuit een Wee invalshoeken genomen. In de ruimtelijke ordening is de aanleiding:

"desociaal economische problematiek in de steden en dreigende segregatie" Ruimtelijk economisch speelt men in op:

" D e versterking van het netwerk, dit is eert voorwaarde voor behoud van de sterke rconomische positie van Nederland in de wereld". De aanleiding ligt hier echter ook vooral in het ontstaan van de (inter)nationale zakelijke netwerkeconomie. Daarnaast is opgevallen dat de steden werkgelegenheid mis lopen door gebrek aan ruimte en slechte bereikbaarheid (economisch aanknopingspunt). Voor industrieel vastgoed speelt dit nog in sterkere mate een rol omdat bereikbaarheid zowel voor personeel als voor vrachtvervoer cruciaal is. Dat met name de wegeninfrastructuur vergeleken met water en rail voor het distributie/goederenvervoer van belang is moge blijken uit onderstaande figuur.

Figuur 19.Modal split goederenvervoer (Ned.) bron: CBS en prognose Transport & Logistiek

De steden vangen activiteiten op die specifiek aan het stedelijk milieu zijn gebonden, terwijl langs de corridors andere activiteiten kunnen plaatsvinden.


36

Distributie is niet direct gebonden aan het stedelijke milieu, wel aan knooppunten. Sterker nog, de ruimtelijk economische nota onderkent de krachten die werken op Nederland, liggende in het Noordwest-Europese kerngebied. Zij ervaart dat die krachten de ruimtelijke structuur van ons land bepalen. Uitgangspunt is daar dan ook versterking van het ruimtelijk economisch netwerk, groei van economie en werkgelegenheid in de netwerksteden en langs de corridors Netwerkstad of ontwikkeling van corridors? Stel dat netwerksteden een waarborg zijn voor een goed economisch perspectief en een goed uitgangspunt voor de ruimtelijke ordening van de schaarse ruimte in het Nederland, waarom spreekt de startnota ruimtelijke ordening dan over ontwikkeling langs de corridor?

Men noemt ze: "Suburbanc~ opvangrnilieus, (wegen)infrastructuur

L

begrt>nsdc.

comdors",

dus

langs

de

Perifere en (ver) buiten stadscentra gelegen snelweglocaties kunnen weliswaar een goed uitgangspunt bieden voor voor distributieruimten (op goedkopere grond). Aandacht hierbij is noodzakelijk voor veiligheid en gezondheid in de volgens de overheid bij voorkeur multifunctionele gebieden (wonen/werken/recreëren). In de vijfde nota is de corridorgedachte verminderd aanwezig, zij is dan ook niet geheel congruent met de gedachte van de netwerkstad.

Praktische herstructurering en nieuwbouw De discussie over schaarste aan ruimte in de aanloop van de vijfde nota leidt waarschijnlijk tot een beleidsmatig prioriteit voor herstructurering boven de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsterreinen (DTZ Zadelhoff, 1999-2000). Europroperty stelt echter nadrukkelijk dat kansen liggen op de meest bereikbare locaties.

Het is de vraag (JonesLangLasalle 1999-2000) of de uitbreidingsruimte binnen de (compacte) netwerksteden voldoende is. De ligging -ook na revitalisering- van veel binnenstedelijk terrein laat te wensen over, conform de door JonesLangLasalle ervaren wensen van het huidige bedrijfsleven. Enige frictie tussen beleid en industriële marktvraag is hiermee geconstateerd. TNO Inro stelt vast dat in de sectoren industrie en distributie overal het arbeidsvolume afmeent, en het sterkst in de centrumsteden. Bovendien is, in de herontwikkeling van oude industriële locaties, in Nederland tot op heden slechts een fragmentarisch resultaat geboekt (Prof. ir. Oogstverlof, voorzitter Projectbureau Industrieel erfgoed). Ten opzichte van Engeland en Duitsland is hier een achterstand in te halen. Overwegingen zijn veelal gestoeld op minder commerciële achtergronden zoals sociale geschiedenis, architectuur en monumentale waarde (drs. A.L.L.M. Asselbergs, directeur Rijksdienst Monumentenzorg RDMZ). Commerciële marktpartijen hebben een voorkeur voor moderne complexen op goed bereikbare locaties (DTZ en JonesLangLasalle). Een aansluiting bij herontwikkelde binnenstedelijke industriële projecten moet hier dus niet gezocht worden. Wel sluit dit aan op de corridorgedachte. SBV - PD0 Vastgoedkunde

37

Stedelijke newerken tot slot De stedelijke knooppunten uit de VINEX met sleutelprojecten op A-locaties worden dus zoals besproken- vervangen door stedelijke netwerken Hiermee sluit de rijksoverheid aan bij het concept van een netwerk samenleving, waarin locale grenzen vervagen Intergemeentelijke verhuizingen zijn echter reeds lange tijd schaars (DTZ).

De verkeerskundige knooppunten bij de netwerksteden zullen vanzelfsprekend belangrijke nieuwe werklocaties worden (knopenbeleid). Deze beleidsmatige keuze voor verkeerskundige knooppunten sluit aan op de markt (Europroperty, DTZ). 6.4 Conclusie

Nederland heeft met haar multimodaliteit, de mainports Schiphol en de haven van Rotterdam en een goede positie in het logistieke Europa. Met name voor de logistieke dienstverlening, zijn de grote groeikansen die toegedicht worden aan de intersecties van belangrijke regio's en hoofdverkeersassen, van cruciaal belang. Het concurrei~tie voordeel wordt optimaal benut indien Nederland de vier verschillende vervoersstromen - luchthaven, waterwegen, spoor- en autowegen - verder uitwerkt. Prioriteit wordt gegeven aan investeringsbeslissingen van de overheid inzake het versterken van de mainports Schiphol en Rotterdamse haven inclusief wegverbindingen naar zuid en oost en het versterken van de positie van de stedelijke knooppunten door investeringen in de hoofdtransportassen.

Vanuit de mainport Rotterdam:

Vanuit de mainport Schiphol:

Rotterdam, Hengelo, Breeuwen

Amsterdam, Utrecht, Arnhem, Ruhr

Rotterdam, Arnhem, Ruhr

Amsterdam, Rotterdam, e v

Rotterdam, Venlo, Koln, FranMurt

l

I

Figuur 20. Hoofdtransportassen Op verschillende locaties worden bedrijven en voorzieningen met elkaar gemengd. Centraal staan voorts corridors en knooppunten worden vervangen door stedelijke netwerken.

Een ruimtelijk economisch netwerk, bestaande uit de mainports, stedelijke concentraties en belangrijke infrastructuur verbindingen zijn een waarborg voor een goed economisch perspectief. Aansluitend op de marktvraag en consistent met werkgelegenheidsanalyses en prognotiserende scenario's van TNO Inro zijn voor de industriële beleggingsmarkt de periferie van de stedelijke netwerken van belang, inclusief de mainports. Daarnaast vanzelfsprekend de infrastructuur verbindingen, c.q. de corridors. De (binnen)stedelijke gebieden zijn, zoals behandeld, minder relevant. Binnenstedelijk terrein biedt voor de industriële belegging weinig aanknopingspunten. Bij de herontwikkeling van industrieel erfgoed in Nederland is tot nog toe een fragmentarisch resultaat geboekt en de markt stelt een kwalitatieve bereikbaarheidseis.


Opvangmilieus langs begrensde corridors (ook ter plaatse van transportassen) kunnen van belang zijn als distributie "hup". Distributie is gebonden aan knooppunten (stedelijke netwerken) en aan transportassen (ter plaatse van corridors). De verkeersknooppunten bij de netwerksteden zullen evident belangrijke nieuwe werklocaties worden (knopenbeleid) Deze beleidsmatige keuze voor verkeersknooppunten sluit aan op de markt.


?

Beleggersgedrag 7.1 Inleiding

Hierna wordt ingegaan op het portfoliobeleid van Nederlandse instrtutionele beleggers en vastgoedfondsen Onderzocht wordt hoe het beleggingsbeleid zich in de afgelopen jaren ontwikkeld heeft op het gebied van het industriele vastgoed Het belegd vermogen wordt geanalyseerd en de onderlinge verhoudingen van de assets worden vergeleken. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omvang van het belegd vermogen (absoluut en relatief), op risico, de toekomstverwachtingen en de subjectieve beoordeling van het totaalbeeld. 7.2 Belegd vermogen en spreiding

Allereerst wordt bezien hoe zich het belegd vermogen in bedrijfsruimten heeft ontwikkeld in de afgelopen jaren. Hierbij is het niet uitsluitend van belang hoe groot het belegd vermogen zich in absolute bedragen heeft ontwikkeld. Veeleer is het van belang hoe de verhoudingen in de portefeuille zich ontwikkelen, behoudens het zgn. prijseffect. Bekend is immers dat de hoeveelheid vastgoedbeleggingen de afgelopen jaren in het algemeen gestegen zijn. Belegd vermogen algemeen In figuur 21 wordt weergegeven de groei van belegd vermogen in miljarden guldens en de procentuele hoeveelheid industrieel vastgoed in de beleggingsportefeuille. Hierbij zijn de direct vastgoed beleggingen voor institutionele beleggers en fondsen getotaliseerd.

l-

-

--

- - --

-

p

- -

- --

.

-

- -

Belegd vermogen [mldl B B e l e g d v e r m o g e n als % v a n de gehele d i r e c t yastgoedpor~feg~~--

P

Figuur 21. Belegd vermogen in industrieel vastgoed

1

bron Troostwijk en UvA 1994-2000

In de grafiek hierboven wordt met het "blauwe lint" weergegeven, het belegd vermogen in direct industrieel vastgoed uitgedrukt volgens de directe opbrengstwaarderingsmethode. Het belegd vermogen steeg in de geregistreerde periode van f 0,37 mld. naar f 3,56 mld. Een absolute toename, derhalve, van de aangehouden beleggingen in het industriele segment.


40

Zij liepen echter in de pas met de algemene groei van de gehele beleggingsportefeuille, zie het "rode lint". Het rode lint geeft een stabiliserend verloop aan van de aangehouden industriële beleggingen uitgedrukt als percentage van de gehele direct vastgoed portefeuille, Geen stijging is hier de laatste jaren te bespeuren.

Na een piek in het aangehouden percentage industrieel van 5% in 1993, ligt de waarde van industrieel vastgoed als percentage in de gehele direct vastgoedportefeuille vanaf 1995 betrekkelijk stabiel op gemiddeld ca, 3,25%. De ROZ registreert per ultimo 1999 een iets lager aandeel industrieel bij haar leden van 2,75%. JoneslangLasalle geeft voor de periode 1997 tot 2000 het volgende verloop van bedrijfsruimten eveneens als de hoeveelheid aangehouden direct vastgoedbeleggingen in industriële ruimten, uitgedrukt als percentage van de gehele direct vastgoedportefeuille. De waardering geschiedt hier tegen de marktwaarde.

I

Figuur 22. Acquisitie industrial

bron JonesLangLasalle Ned Vastgoedmarkt (2001)

Gezien het korte verloop van de analyse is geen trendlijn te definiëren. Duidelijk wordt wel dat de totale hoeveelheid beleggingen sterk toeneemt bij een gelijkblijvende hoeveelheid kantoren in de portefeuille (ca. 54 %). Het aandeel industrieel neemt vanaf 1998 toe. JonesLangLacalle merkt op dat met name particuliere beleggers zich richten op beleggingen met een hoog direct rendement (bedrijfsruimten). Het hogere percentage zoals hierboven vermeld zal hiermee verband kunnen houden omdat deze beleggers hier onderdeel uitmaken van de analyse. Bij de analyse van Trooswijk en UvA zijn, zoals gezegd, geen particuliere beleggers geënquêteerd. In voorliggende rapportage staat het gedrag van institutionele beleggers en fondsen centraal en wordt verder niet gericht op particuliere beleggers. Onderscheid institutioneel en fondsen Het totaalbeeld van figuur 21 op de vorige pagina is een getotaliseerd beeld van de door Troostwijk en UvA geënqueteerde institutionele beleggers en fondsen. Hieronder volgt daarom in een nadere analyse het belegd vermogen qespecificeerd naar institutionele beleggers en beleggingsfondsen. ...

Belegd vermogen 1999

Fonds

IE3

Fonds

Bedrijfsruimte

3,7%

8,6%

Overig

4,3%

6,5%

Totaal

100%

Fonds

IE3

Woningen

Figuur 23. Vastgoedbeleggingsbeleid

J

100%

bron Troostwijk en UVA, 1997, 1998, 1999

In de figuur worden met fondsen de beleggingsfondsen aangeduid. Met 'IB' worden institutionele beleggers aangeduid. Weergegeven wordt het lage aandeel bedrijfsruimten bij de door Troostwijk geënqueteerde institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen) SBV - P D 0 Vastgoedkunde

Veel meer industrieel vastgoed wordt hier naar verhouding aangehouden door vastgoedfondsen. Een inventarisatie van VGM (Januari 2001) bevestigt ditzelfde beeld. Het belegde vermogen in bedrijfsruimte groeide bij vastgoedfondsen in de gevolgde periode naar verhoudinq met 27%. Gemiddeld over fondsen én institutionele beleggers met slechts ca. 7% Marktpo@eJeuille en verhouding bedrijfsruimten/kanforen In de onderstaande figuur worden de aangehouden verhoudinqen bedrijfsruimtenlkantoren .vanaf 1994 weergegeven. De figuur is gebaseerd op basismateriaal van Troostwijk en de UvA.

Met de institutionele beleggers (EB) worden in de figuur opnieuw pensioenfond,Gen en verzekeraars aangeduid De aanduiding Fonds betreft weer de vastgoedfondsen.

Fonds

/B

Fonds

/B

Fonds

/B

Fonds

/B

Fonds

/B

Fonds

/B

13%

12%

15 5%

8,4%

13,6%

9,2%

20,3%

10,7%

16 4%

8,7%

23 4

9 4%

l

Figuur 24. Vastgoedbeleggingsbeleid

bron Bewerkt naar, Troostwyk en UvA, 1999, 2000

Vasfgoedfondsen Opnieuw wordt duidelijk dat een grotere hoeveelheid industrieel vastgoed aangehouden wordt bij de fondsen dan bij institutionele beleggers. Dit wordt weergegeven in de bovenstaande figuur. Tevens neemt de hoeveelheid industrieel bij de fondsen naar verhouding over de jaren toe. Instifutionele beleggers Bij de institutionele beleggers is de hoeveelheid industrieel in de portefeuille absoluut zo'n eenlderde lager dan bij de beleggingsfondsen. De aangehouden beleggingen in direct vastgoed industrial versus kantoren zijn hier stabiliserend op een verhouding van 1:l l (zie bovenstaande figuur).

7.3 Risico Risico wordt als algemene, en niet verder gespecificeerde, termen in de Troostwijk en UvA (2000) rapportage, genoemd als negatief aspect van het beleggen in bedrijfsruimten. De indruk bestaat dat de respondenten hier het marktrisico (conjunctuurgevoeligheid, pag. 37) mee aanduiden. Tegelijkertijd geven de beleggers aan wel in dit segment te willen

beleggen om risico te kunnen spreiden. 7.4 Toekornstvervvachtingen

De enquête van Troostwijk en de UvA geeft de indruk dat de meeste gevraagde beleggers de komende jaren evenveel of minder zullen gaan beleggen in direct industrieel vastgoed. Van de gevraagde beleggers antwoordde 45,5% evenveel te willen beleggen in bedrijfsgebouwen, 31,8% minder en 22,7% meer. Toch heeft een meerderheid (62,5%) een toenemende interesse in het industriële segment van de markt. SBV - P D 0 Vastgoedkunde

7.5 Beocpadelling totaalbeeld De respondenten zijn in 2000 overwegend positief over alle segmenten (kantoren, winkels, woningen, bedrijfsgebouwen). De beoordeling van het totaalbeeld is vanaf 1994 voor bedrijfsruimten overwegend gunstig, waarbij de meningen over kantoren en bedrijfsgebouwen positiever geworden zijn ten opzichte van 1999. Toch is de tendens om meer te gaan beleggen in kantoren groter dan die voor bedrijfsgebouwen.

7.6 Conclusie Wet belegd vermogen industrieel vastgoed is de laatste jaren weliswaar gegroeid (Troostwijk en UvA), echter de hoeveelheld aangehouden industriele beleggingen uitgedrukt als percentage van de totale direct vastgoed portefeuille vertoont een stabiliserend beeld. De uitspraken inzake een meer in de belangstelling staand asset, dienen derhalve genuanceerd te worden. De toegenomen belangstelling is in absolute cijfers weliswaar aanwezig, echter zij is een gevolg van de groeiende omvang van de gehele portefeuille en de wens van de belegger om het percentage industrial in de portefeuille stabiel te laten zijn. Institutionele beleggers houden een laag percentage industrieel vastgoed in de directe portefeuille aan, van ca. 2,5%. Voor de fondsen is een hoger percentage vastgesteld van ca. 8,5%. Indien de verhouding tussen de aangehouden hoeveelheid industrial versus kantoren onderzocht wordt, dan blijkt dat bij de institutionele beleggers deze verhouding vanaf 1996 stabiliserend is op 1:1l.Dit is overigens vrijwel gelijk aan de veronderstelde verhouding in de marktportefeuille (risicomijdend gedrag). De geënquêteerde beleggers zijn zich in het algemeen bewust van het risico in termen van conjunctuurgevoeligheid. Tegelijkertijd geven zij aan risico te willen spreiden door in bedrijfsruimten te beleggen. De verwachting voor de toekomst is een stabiel of licht verminderde hoeveelheid beleggingen in bedrijfsruimte als percentage van de totaal aangehouden waarde van de gehele direct vastgoedportefeuille. Wel is men geïnteresseerd in de ontwikkelingen. In de beoordeling van het totaalbeeld zijn de beleggers overwegend positief over het bedrijfsruimte-segment.


43

8 Conclusies en aanbevelingen 8.1 Inleiding

In een confrontatie van de strategische analyse met de doelstellingen van institutionele beleggers en vastgoedfondsen, wordt in dit hoofdstuk gekomen tot een waarde oordeel over industrieel vastgoed. Dit waarde oordeel omvat een . beschrijving van de marktportefeuille en het hierin belegde vermogen en de eigenschappen van het asset industrieel vastgoed. Vervolgens worden de eigenschappen met de doelstellingen van beleggers vergeleken (matchmg). Ruimtelijk economisch wordt vervolgens ingegaan op kansrijke locaties en gebieden en de scenario's voor de verwachtingen van de marktontwikkelingen komen aan de orde Besloten wordt met het onderdeel risico 8.2 Marktportefeuille en belegd vermogen

Rationele investeerders investeren in een efficiënte markt in de marktportefeuille. Het quotiënt van de marktportefeuille van beleggingen in bedrijfsruimten versus kantoorruimten zou grofweg liggen in de orde van 1: l 0. Ondanks het gegeven dat de vastgoedmarkt geen efficiënt market is, is de aangehouden verhouding beleggingen bedrijfsruimtenlkantoren van institutionele beleggers gelijk aan die van de marktportefeuille, indien de afgelopen 5 jaren bezien worden (Troostwijk UvA). Dit geldt evenwel niet voor de vastgoedfondsen. Gemiddeld blijft de laatste jaren het percentage aangehouden beleggingen industrieel betrekkelijk stabiel. Er heeft zich een toename van beleggingen bij de beleggingsfondsen voorgedaan in een variërend verloop in de verhouding industrieel versus kantoren van 1:7 (1994) naar 1:4 (1999).

Fonds

/B

Fonds

/B

Fonds

IB

I

Institut~onelebeleggers, zoals pensioenfondsen hebben in het verleden altijd weinig in industrieel vastgoed belegd. Nog steeds is het aandeel bedrijfsruimten naar verhouding met kantoren bij deze beleggers zo'n 60% lager dan de aangehouden beleggingen bij de beleggingsfondsen. De totale voorraad gehuurde bedrijfsruimte vertoont thans eveneens een stijgende lijn en meer industrieel beleggingsproduct zal daarmee in de toekomst beschikbaar kunnen komen voor verwerving door beleggers.


8.3 Eigenschappen van het acset industrieel vastgoed Rendement Industriële vastgoedbeleggingen zijn vanzelfsprekend hoger renderend en meer risicovol dan beleggingen in het kantorensegment. Het aanvangsrendement op toplocaties daalt de afgelopen vijf jaren met -2,5 procentpunt, maar ligt thans nog ruim l% tot 1,25 procentpunt hoger dan het rendement van beleggingen in kantoren. Leegstandsrisico De kans op leegstand bij een wisseling van huurder enlof dispositie na het einde van het gebruik door een eigenaar of huurder ia gemiddeld ca. 16% hoger dan bij Kantoren. In tijden van hoogconjunctuur kan de leegstand bij (weder)verhuur structureel lager blijven dan kantoren, echter zij ligt boven die van winkelbeleggingen. In tijden van laagconjunctuur blijft echter de praktische ervaring van het leegstandsrisico hardnekkiger is dan dat van kantoren. Faillissementsrisico is alleen verhoogd in de sector groothandel. De sectoren distributie en industrie vertonen in het geheel geen verhoogd risico ten opzichte van traditionele kantoorgebruikers. Leegstand in de industriële sector correleert sterk met die in de kantorensector Seweeglukheid van de huurprij+en Volgens velen is industrieel beleggingsproduct risicovol omdat de huurprijzen sterk conjunctuurgevoelig zijn. Enige nuancering is volgens de auteur van voorliggend rapport op zijn plaats, waarbij tevens aanbevolen wordt deze studies uit te breiden over de komende overige 3 conjuncturele cycli en daarbij de volatiliteit van de doelwaarde tevens te onderzoeken.

Uit voorlopige analyses over de periode 1994-2000 blijkt dat de beweeglijkheid volgens een duidelijke en evenwichtige structuur verloopt, die in Amerika reeds langjarig onderzocht is en daar een vergelijkbaar patroon vertoont, zoals hierna te beschrijven. De huurprijzen van industrieel vastgoed in de genoemde periode bewegen zich in Nederland relatief bijna twee maal sneller in de richting van de doelwaarde (=het evenwichtsniveau van de markthuurprijs) dan bij kantoorhuren (1994-1999). Zij consolideren recentelijk in Nederland ook ca. 2 jaar eerder in de tijd ten opzichte van kantoorhuren. De timelag (=meantime) voor het reageren van nieuwbouw op de vraag uit de markt is in de praktijk gemiddeld ca l jaar. Dit is ca. 4 maal korter dan bij kantoren. De verwachting van de auteur voor de nabije toekomst is dat -in de door TNO Inro geschetste scenario's voor werkgelegenheidsontwikkeling- de waardestijging als gevolg van huurgroei bij wederverhuur voor courante bedrijfsruimtebeleggingen klein of nihil zal kunnen zijn. Markthuurprijzen zullen zich gemiddeld de eerstkomende jaren kunnen stabiliseren. Deze argumentatie vindt zijn aanleiding in de eisen voor een dalende kostenstructuur van de dominante, verder groeiende, sector distributie en de dalende sector industrie. Opslagkosten in de distributiesector dienen met het oog op voldoende winstgevendheid in de branche verder te dalen van thans 2% naar 1,596 in 2003. Bij het volgen van de scenario's van TNO Inro inzake megacorridors en stadsgewesten kan de, verder dalende, sector industrie in het haar specifieke segment van industriële productiegebouwen tot een lichte daling van huurprijzen leiden. Dit geldt derhalve voor de oudere gebouwen in de stedelijke netwerken en op voldoende afstand van de snelwegen. De sinds 2001 stagnerende ICT branche, zie zich tevens in dit type vastgoed vestigde (vergelijk LOFTS in Amerika) zal deze trend kunnen versterken.


45

8.3 Eigenschappen van het asset industrieel vastgoed

Rendement Industriële vastgoedbeleggingen zijn vanzelfsprekend hoger renderend en meer risicovol dan beleggingen in het kantorensegment. Het aanvangsrendement op toplocaties daalt de afgelopen vijf jaren met -2,5 procentpunt, maar ligt thans nog ruim 1% tot 1,25 procentpunt hoger dan het rendement van beleggingen in kantoren. Leegstandsrisico De kans op leegstand bij een wisseling van huurder enlof dispositie na het einde van het gebruik door een eigenaar of huurder is gemiddeld ca. 16% hoger dan bij kantoren. In tijden van hoogconjunctuur kan de leegstand bij (weder)verhuur structureel lager blijven dan kantoren, echter zij ligt boven die van winkelbeleggingen. In tijden van laagconjunctuur blijft echter de praktische ervaring van het leegstandsrisico hardnekkiger is dan dat van kantoren. Faillissementsrisico is alleen verhoogd in de sector groothandel. De sectoren distributie en industrie vertonen in het geheel geen verhoogd risico ten opzichte van traditionele kantoorgebruikers. Leegstand in de industriële sector correleert sterk met die in de kantorensector. Beweeglijkheid van de huurprben Volgens velen is industrieel beleggingsproduct risicovol omdat de huurprijzen sterk conjunctuurgevoelig zijn. Enige nuancering is volgens de auteur van voorliggend rapport op zijn plaats, waarbij tevens aanbevolen wordt deze studies uit te breiden over de komende overige 3 conjuncturele cycli en daarbij de volatiliteit van de doelwaarde tevens te onderzoeken.

Uit voorlopige analyses over de periode 1994-2000 blijkt dat de beweeglijkheid volgens een duidelijke en evenwichtige structuur verloopt, die in Amerika reeds langjarig onderzocht is en daar een vergelijkbaar patroon vertoont, zoals hierna te beschrijven. De huurprijzen van industrieel vastgoed in de genoemde periode bewegen zich in Nederland relatief bijna twee maal sneller in de richting van de doelwaarde (=het evenwichtsniveau van de markthuurprijs) dan bij kantoorhuren (1994-1999). Zij consolideren recentelijk in Nederland ook ca. 2 jaar eerder in de tijd ten opzichte van kantoorhuren. De timelag (=meantime) voor het reageren van nieuwbouw op de vraag uit de markt is in de praktijk gemiddeld ca l jaar. Dit is ca. 4 maal korter dan bij kantoren. De verwachting van de auteur voor de nabije toekomst is dat -in de door TNO Inro geschetste scenario's voor werkgelegenheidsontwikkeling- de waardestijging als gevolg van huurgroei bij wederverhuur voor courante bedrijfsruimtebeleggingen klein of nihil zal kunnen zijn. Markthuurprijzen zullen zich gemiddeld de eerstkomende jaren kunnen stabiliseren. Deze argumentatie vindt zijn aanleiding in de eisen voor een dalende kostenstructuur van de dominante, verder groeiende, sector distributie en de dalende sector industrie. Opslagkosten in de distributiesector dienen met het oog op voldoende winstgevendheid in de branche verder te dalen van thans 2% naar 1,5% in 2003. Bij het volgen van de scenario's van TNO Inro inzake megacorridors en stadsgewesten kan de, verder dalende, sector industrie in het haar specifieke segment van industriële productiegebouwen tot een lichte daling van huurprijzen leiden. Dit geldt derhalve voor de oudere gebouwen in de stedelijke netwerken en op voldoende afstand van de snelwegen. De sinds 2001 stagnerende ICT branche, zie zich tevens in dit type vastgoed vestigde (vergelijk LOFTS in Amerika) zal deze trend kunnen versterken.


45

Conclusies en aanbevelinaen

SBV-MRE @

Inflatiedekking De onderzoeken naar de inflatiedekking van vastgoed zijn niet eensluidend. De regressiecoëfficienten voor bedrijfsruimten zijn evenwel hoger dan die van kantoren en significant. De waarden van R~ zijn over de gehele linie laag te noemen.

8.4 Matching met beleggingsdoelstellingen Institutionele beleggers Pensioenfondsen en levensverzekeraars vertonen een diversificerend gedrag. Stabiele beleggingsopbrengsten rijn belangrijk om respectievelijk de uitkering aan de deelnemers veilig te stellen en het vermogen van de maatschappij te handhaven. Beperking van het risico is een belangrijke doelstelling.

De institutionele beleggers houden derhalve een beperkte en, procentueel als deel van de totale portefeuille. licht dalende voorraad industrieel vastgoed aan, die theoretisch vrijwel gelijk blijft aan de verhouding van de marktportefeuille In theorie is dit consistent met het beleid van deze groep beleggers op het gebied van diversificatie en het mijden van risico. Beleggingsfondsen Bij de fondsen wordt een grotere en groeiende hoeveelheid industrieel vastgoed aangehouden. Voor vastgoedfondsen die een hoog dividendbeleid nastreven is het hoger renderende industrieel vastgoed bijzonder aantrekkelijk. Voor beursgenoteerde beleggingsfondsen is specialisatie mogelijk, omdat de aandeelhouders op hun beurt kunnen diversificeren.

De groei van het indirecte rendement als gevolg van huurgroei zal waarschijnlijk de komende jaren laag zijn. Bij het acquisitie- en dispositiebeleid van het fonds is het van belang te onderkennen dat de waardetoename als gevolg van huurgroei in de eerste jaren van hoogconjunctuur hoog zal zijn (hoger dan van kantoren) en dat het tijdens de hausse eerder zal verminderen en zal stabiliseren dan bij beleggingen in kantoren. De rentalindex van JLL en DTZ voor bedrijfsruimten, respectievelijk kantoorruimten geven dit aan. Zij zijn grafisch weergegeven in de onderstaande figuur. De rentalindex registreert de cumulatieve ontwikkeling van de markthuurprijs.

I n d u s t r i a l eri O f f i c e s r e n t i n d c x

-

B e -d .r.i j..f-s r ~ ~ t~ernn - ~ - ~ ---~ -

m

Kantoren -

l

Risico's in het industriële segment zijn te minimaliseren door de sectoren van de huurders te diversificeren of -ingeval van een wens tot specialisatie- te richten op de meest kansrijke (internationale) sector "distributie".


46

Het is aanbevelenswaardig te beleggen in de kansrijke regio's en in recent gebouwd, courant industrieel vastgoed. Met courant worden bedoeld bedrijfsgebouwen met de in deze rapportage beschreven technische eigenschappen, welke bedoeld zijn voor VAL en opslag/distributie. Kansrijke regio's en bedrijfssectoren Voor het aanbevolen segment van de huurders in industriële gebouwen worden in de tabel hierna de kansrijke bedrijfssectoren aangegeven Tevens de kansrijke locaties

VINEX Vijfde nota

Tmnsport & Logistiek Nederland TNO Info

Mainports Schiphol en de EuroProperty Haven Rotterdam, incl de stedelijke netwerken langs wegverbindingen naar Zuid en Oost) Oost-west as i c. Transport & Zuid-Holland, Brabant, Logistiek Nederland Midden Limburg)

Omvangrijke conglomeraten van logistieke d~enstverlening) B~roeps goederenvervoer)

Zuidoostvleugel, i c TNO lnro de Brabantse stedenrij doorlopend naar Venlo)

Prioriteit wordt gegeven aan investeringsbeslissingen van de overheid inzake het versterken van de mainports Schiphol en Rotterdamse haven, inclusief wegverbindingen naar zuid en oost Tevens wordt prioriteit gegeven aan het versterken van de positie van de stedelijke knooppunten door investeringen in de hoofdtransportassen. Binnenstedelijk terrein biedt voor de industriële belegging weinig aanknopingspunten. Bovendien zal de sector zich verregaand suburbaniseren. Werkgelegenheidsprognoces ondersteunen deze conclusie. Commerciële marktpartijen hebben daarmee een voorkeur voor moderne, courante complexen op goed bereikbare locaties ontwikkeld. Van belang zijn de periferie van de stedelijke netwerken, inclusief de mainports en de locaties naast distributieknooppunten in de infrastructuurverbindingen. Risico kan verder gemeden worden door de sectoren van de huurders in de portefeuille te diversificeren met -naast de minst risicovolle sector distributie- bijvoorbeeld groothandelsactiviteiten. De sectoren industrie c.q. productie zijn voor de komende jaren echter verhoogd risicovol. Zij maken bovendien in het algemeen gebruik van de meest specifiek ontworpen fabrieksgebouwen die weinig overeenkomsten vertonen met de technische eigenschappen van een courant en uitwisselbaar bedrijfsgebouw. 8.5 Scenario's voor marktontwikkelingen

De in de rapportage genoemde econometrische vergelijkingen, die zijn opgesteld voor de Amerikaanse markt door DiPasquale en Wheaton, kunnen op termijn behulpzaam zijn bij het prognotiseren van de industriële beleggingsmarkt. Huurprijsindexen met een voldoende lange historie zijn nog niet voorhanden, echter een aanvang is sinds 1994 gemaakt. De overige benodigde data is in Nederland in voldoende mate voorhanden. Het gebruik van de econometrische vergelijkingen kan het algemene het tekort aan cijfermateriaal in de industriële sector van vastgoedbeleggingen bij beleggers verminderen.


8.6 Risico

Risico wordt als algemene, en niet verder gespecificeerde, termen in het Troostwijk UvA onderzoek (2000) genoemd als negatief aspect van het beleggen in bedrijfsruimten. De indruk bestaat dat de respondenten hier het marktrisico (conjunctuurgevoeligheid, pag. 37) mee aanduiden. Tegelijkertijd geven de beleggers aan wel in dit segment te willen beleggen om risico te kunnen spreiden. Hoewel niet altijd vanuit een wetenschappelijk oogpunt bezien, is risico in de huidige vastgoedmarkt een veel besproken onderwerp. In voorliggende rapportage is een aanzet gegeven om risico voor het industride segment kwantitatief te meten. Nader onderzoek wordt voor de branche aanbevolen. Een aansluiting zou hier gevonden kunnen worden b ~ de j onderzoeken van de Investment Property Databank Ltd (IPD Londen) Hel specifiek risico trok hier de meeste aandacht.



SBV-MRE 0

Bijlage 1 Aantal ondernemingen vervoer

Bijlage 1 Aantal ondernemingen beroepsgoederenvervoer bron NIWO, TLN


SBV-MRE @

Bijlage 2

Ruimtelijke hoofdstructuur

Bijlage 2 Ruimtelijke hoofdstructuur van Noordwest Europa bron: Nota Ruimtelijk Economisch beleid Ministerie van EZ, juni 1999


Bijlage 3

!CT, Datahotels en switchhouses

Een switch house kan worden gedefinieerd als een ruimte waar voor klanten - telecom bedrijven, internet service providers (ISP), application service providers (ACP), webhosters en corporates- het telefoonverkeer wordt afgewikkeld enlof waar de opslag, het beheer en de distributie van data plaatsvindt Deze activiteiten worden, uit oogpunt van onder andere kostenbesparing, schaalvoordelen, het snel operationeel (willen) zijn, veiligheid en flexibiliteit, in toenemende mate uitbesteed aan hierin gespecialiseerde bedrijven. De achterliggende reden van de explosieve groei in de vraag naar switch houses is de zeer sterke groei van het internetgebruik (e-business) mogelijk gemaakt door de aanleg van glasvezelkabels.

De switch house markt concentreert zich dan ook meet name op die locaties waar meerdere glasvezelnetwerken- aangelegd door zogenaamde carriers als Telfort, KPNQwest, Versatel en MC1 Worldcom maar ook door nieuwe aanbieders zoals Global Crossing, Level3 Communications en Colt bij elkaar komen, de zogenaamde Internet backbones of "points of presence". De belangrijkste Europese glasvezelknooppunten bevinden zich in Amsterdam, (Groningen) Londen, Dublin, Zurich, Milaan en München. Het merendeel van de switch houses kan als co-location center worden bestempeld, zijnde een switch house waarin onderdak wordt geboden aan meerdere aanbieders van internetvoorzieningen. Een co-location center kan derhalve gedefinieerd worden als de fysieke locatie van de switch apparatuur van carriers, ISP's, ASP's en andere klanten in een faciliteit die of het eigendom is van een carrier (carrier specifiek) of van een onafhankelijk bedrijf (neutraal) dat diverse vormen van facility management aan de klant aanbiedt. De voordelen van co-locatie bestaan hierin dat de klant veelal zelf met de onderliggende carriers kan onderhandelen over prijzen, dat er toegang tot meerdere netwerken bestaat waardoor afhankelijkheid van een enkele provider (die wellicht zelfs een concurrent is) wordt vermeden en dat de netwerkverbindingen snel en betrouwbaar zijn. Uit gesprekken met onder andere Global Switch, Interxion, Level3 en Telfort, blijkt dat switch houses specifieke eisen stellen inzake locatie en huisvesting. Hieronder zullen de belangrijkste vereisten kort worden samengevat. Opgemerkt dient te worden dat het hier geen uitputtende lijst betreft.

Locatie-eisen voor switch houses De aanwezigheid, in de directe nabijheid (straal van circa 2 kilometer), van een uitgebreid glasvezelnetwerk. Locaties waar tenminste 3 tot 5 verschillende netwerken bij elkaar komen genieten de voorkeur. Ook toegang tot en voldoende beschikbaarheid van stroomvoorzieningen is een vereiste De aanwezigheid, in de directe nabijheid, van een omvangrijke afzetmarkt. De keuze valt derhalve veelal op grote steden die door hun hoge concentratie bedrijvigheid over veel potentiële klanten beschikken. SEV - PD0 Vastgoedkunde

SBV-MRE 8

Met het oog op de benodigde IT-kennis voor het draaiende houden van een switch house, is de aanwezigheid van gekwalificeerd IT-personeel van groot belang. Huisvesting in risicovolle gebieden (onder meer overstromingsgevaar, vlucht- en vliegroutes, nabijheid elektriciteitsmasten) wordt van de hand gewezen. Ook wordt de aanwezigheid van directe buren niet op prijs gesteld Het beperkte aantal werknemers per switch house maakt dat een goede auto- en OVbereikbaarheid, evenals (een groot) aantal parkeerplaatsen, van secundair belang zijn.

Gebouweisen voor switch houses

Het switch house moet een zodanige omvang hebben dat schaalvoordelen gerealiseerd kunnen worden Binnen Europa loopt de omvang per switch house zeer uiteen De Nederlandse switch houses kennen een gemiddelde omvang van 7 000m2 tot 10.000m2 bvo. De kantoorcomponent is hierbij zeer gering. Een switch house dient de beschikking te hebben over grote hoeveelheden stroom (circa 1.000 tot 1.500 W/m2) die via verschillende routes het gebouw binnenkomen. Het tot de beschikking hebben van een Uninterrupted Power Source Systeem (UPS) en een aanvullende noodvoorraad stroom in de vorm van een dieselgenerator is eveneens van cruciaal belang. Gezien de veelheid aan opgestelde apparatuur worden de hoge eisen gesteld aan de koelvoorzieningen (chillers); de temperatuur en luchtvochtigheid worden voortdurend bewaakt. De faciliteit dient een vloerbelasting te hebben van circa 1.000 - 1.500 kg/m2 (exclusief de dieselgenerator). De vereiste vrije hoogte bedraagt 3,5 tot 4,5 meter (inclusief een verhoogde vloer van tenminste 50 cm). o

De verschillende modules hebben bij voorkeur zo min mogelijk kolommen

o

Er dient een aparte ruimte te zijn alwaar de diverse glasvezelkabels het gebouw binnenkomen. Het switch house dient zwaar beveiligd te zijn. Toegangscontrole, inbraakalarm, permanente aanwezigheid van beveiligingspersoneel, videobewaking, brandbeveiliging en -onderdrukking en zo min mogelijk ramen maken hiervan onderdeel uit. Het feit dat switch houses snel operationeel willen zijn brengt met zich mee dat tot op heden (in Nederland) veelal een toevlucht is genomen tot bestaande (gelijkvloerse) bedrijfsruimten aan de rand van de stad, waaraan zo min mogelijk opvalwaarde wordt meegegeven. Alle voornoemde punten tezamen vormen de elementaire eisen ten aanzien van dit nieuwe type van bedrijfsruimtegebruikers. bron: JLL


SBV-MRE 0

Bijlage 4


Industrial rentindex

index-overzicht

~

--- .

x-as: JaarNear . . p . . .-- .y-as: Index BronISource: databas

-

.

-.

-

Huurprijsindex Bedrijfsruimte

1 --

Nederland

-Randstad ---Zandstad

/

SBV-MRE 8

Bijlage 5


Econometrie industrial analyses

i

1, i

z a 5

01

"

0

= ; c

;ss EO C

z r 2

z

E g N22 L-

5 2 "0-

e

C3

C=

a :

,s a

z23% w

% g s ; 23o-m E O U 2 $g g

o g aL - m e g>

.., :-$s3 o a>

~

G" -4.

2ga;o

zm*t;E m ?";s

Q)

z 2 2 c ; 5 L *

%

t:.%

O %0

O

@;a;

2 4 0 E

i - c ,

z:$," g$ 2 g z 5% e u

" N S

9 '

a

c

g 'e

O

m

Q..

z

o

%.C:

v)

---.-,-. . , , , Y i U i 6 ~I~~ Y C CII I uetall, t1ier.e is liitle differente between regions in che productfvity of similar indusuies. This procedure also has been adapred by severai regional forecasting firms to estimate industrial production at the metropolitan In Figure 12.7, we trace manufacturing employment, wholesale employment, and industriai output per worker in the Philadelphia metropolitan area from 1978 through 1993. These series are quite typical of many older mctropolitan areas. Manufacturing employment dunng this period severely declined (decreased 30 percent). During this time, wboiesaie employment grew by 12 percent, while the estimated industrial output per worker grew by 93 percent. Thus, estimated total industrial production would have grown by 63 percent at the Same time that industrial employment sharply declined. The stock of occupicd industrial space increased by 14 percent in the Philadelphia market over this time, while production was growing rapidly and employment was declining sharply: With h e three data series, we can develop a model just Iike that for the office mar4 ket. Thc net absorption of space, .AB, will he an adjustrnent between the desired amount The desired amount of space of occupied space, OC:, and tiiat used last period, OC,-,. wil1 be a Linear function of currenl or lagged employment in the wholesale and manufacturilig sectors (El? EMI), together with the level of industrial output per worker (Q). We use manufactunng employment and output per worker as separate vanabies (instead of using total indusryial production), recognizîng that the space demand which originates frorn more workers can be quite different from that arising when firms use more capital and knowledge to generate additional output. Our time series on vacancy rates for industriai property is als0 noticeably shorter than that for office space. Prior to the early 1980s, there were no systematic surveys of industrial vacancy rates; as a resuit, we have only a decade or more of such data from CB Commercial. This means that the calculation of absorption (and the occupied stock of industrial space) can be done only over a short period of time, and this limits the sample of observations we can use. Information on industrial rental rates is available for at least as long as the data series on vacancy. Using a sample of 507 leases sipned in the Philadelphia market between i981 and 1993, we adopt a similar approach to that used for the office market (Chapter 11) and construct an index of industrial rents.I5 Since this index is available for tlie Same limited time period as the vacancy data, there is no advantage to using lagged vacancy as an approximation for industrial rents. Hencel to estimate an industrial rental elasticity of space demand, the rental rate for ~ndustrlalspace (RI) is entered directly into the equation for the desired stock of space.

'4Regionai Forecasting ssociares, inc.. and Regional Econonietnc Rfodeling, Incorporated, are two sources of such estimated production data. lSFora deccriprion of [he CB Commercial rental index for San Francisco, see footnote 6 in Chapter I l .

-- Output per Wcrl<ei FIGURE 12.7

-t-

Manutacturrng Errip

-.c

Wholesaie Ernp

Industrial g r o w t h in Philadelphia, 1978-1993.

Source: Adjusted U.S.g»vernm?nt figiires courresy of Kegional Financiai Associates, Bala-Cynwyd, PA.

Following Equations (12.31 and (12.6), our model of industrial space absorption is:

When estirnated with 24 (semiannual) observations for the period 1981-93, we obtain the following parameter vaiues: AB, = 0.37 (28303 + 383Erlf, + 846EIIT,i1600Q,- 5854R_,) - 0.370C,_, (0.381 (3.05) 11.9) .(3.6) (-2.2) (-3.4)

(12.13)

R' = .57, hi = 24 (sernlinnual periods) Although estimated over a shorter time interval chan the office space absorption model, the statistica1 i-esults of this equation are quite plausible. The term wiihin brackets equals the long-run desired amount of occilpied industrial space (OC:). This amount of space will increase wiih manufacturing and u2hoiesale workess at rates estimated to be 383 and 846 square feei per worker, :~spectively.'~The absence of Lags on the T h e long-term sgiidre fee! dernaii:ied per rnanufacturiilg and whoiesale urorkers are the parameters a!,

-

a, in Equation (12.12). Thr aclual esrirnarcd siatisticd coefficients on manufacturing and wholesale employment are these parameters -ouliiplieii Dy

rlie

estimared oarameter on the lagged occupied stock (T, 0.39).

312

Macroeconomic Analysis of Ptowerty M a i k e t s

Section 3

employment variabies imply that both types of firms expand their space at the same time they hire new workers. The coefficient on manufacturing output per worker, Q, impliks that a 4 percent increase in productivity (roiighly the annual growth over this period) wil] generate demand for 2.86 miliion more square feet of industrial space when evaluated at the sample mean output per urorker of 44.7 (1600 x 0.04 X 44.7 = 2860). This increased demand represents only 0.8 percent of the average occupied space over the period (337 milliori). Thus, space demand seems to increase much iess than proportionately with output per worker-at least when employment remains fixed. The coefficient on rent implies thar a 20 percent increase -in rent (over the mean rent of $4.60 per square foot) would decrease space demand by 5.39 rnillion square feet (-5854 X 0.2 X 4.60 = -5386). This reduction represents a 1.6 pocent decline in the average amount of occupied space (337 mdlion square feet): This yields a relatively low rental eiasticity of space denianci. in the range of 4 . 0 8 (-5854 X 4.61337,000). Finally, Ihe large value for the adjustment parameter, T,,(0.37) suggests that more ìhan one-third of the adjustment in demand to employment or outpiie growth occurs in the first (sixmonth) period following the increase in economic activity. Figure 12.5 shows that the absorption of industrial space in Philadelphia Is indeed closely ieIated to both the growth in wholesale employment and to annual increases in overall industrial production.

313

Ecox~ometrl::Analvsic

Chapter 12

Industriaf R e n t s and Vacancy Using the industn,lI rentai indox, availabir,from 1981 onward, *e can estimale a rental adjustment equatlon, simllar t9 that used f»r office space i n Eqtiation (12.8) Our results t for the Philadelphia m a r k ~ are

R' = 70, iV = 25 iserniannual penods)

(12.14)

In the equation abc \ e, ~ndusrnalrent> in Philadelphia wil1 converge toward $5 70 a square foot (in constant dollars) if [he market is tight, with lracancy at 5 percent aiid tiistorically strong absorption of 1 7 percent (R* = 5.9 - (0 16 X 5) 4 (39 6 X O 015) = 5 70) Altematively, ~f the market is weak with 12 percent vacancy and zelo absorption, rents wil1 converge tcwiird $4 O0 (K* 5.9 - (O 15 x 12) = $3.98) The rate of converpence oi adjustment for rents in this model 1s coris~deiablytaster than for the office mdrket in Equation (12.8) Each six. month per~od,rent? move h9 percent loward their tarnei level

-

Construction a n d Investment in Industrial Space

% Change in Wholesale & lnd. Production

Absorption (Millions of sq. ft.) I

15

Waving estimated absorption and rentai adjustment equation, we can also develop a construction or new supply equation with the same type of model used to predict office space completions. Of course, this ascunics that the econornic forces driving the constmction of owner-occupied space are the Same as those influencing rental space construction. In Equation (12.10), office completions depended on vacancy rates, the stock of space, and recent absorption. .Xt was xgued that these three variables topether can be used to make forecasts of future rentai le\lels, wbich, wiih a construction lag, should be whai determines new birilding activity. Usiiig tile sltorter time sencs O U Philadelphia's industrial market, the equivalent equa'tion Lo Equation (&-M) is:I7 /g ; 10

C = 0.27 (-369

+ 0.012S, - 0.096S,,V,_2 + 0.31ABI) + 0.73C,.,

(-0,027) (3.3 1)

- Wholesale Ernploynient

--.- Industrial Prod.

- - - Absorption

FIGURE 12.8 Growth in industrial proauction, wholesale ernployrneni, and absorption in Philadelphia. 7979-1993. jource: Employment and production, acíjusted U.S.governmen! figures counesy of Regional Financial Associatcs, Bala-Cynwyd, PA.

(-2.0)

(1.8)

(5.9)

(12.15)

"Since a senes on iiidilsrrial rents is availabic for a period as long as vacancy rates, we might also V osing recent rents instezd of vacancy a i a determinant of new indusuial space conswcrion. 7 h e results, i n !he equation below, are rcugiily eqiiivalenf !o those uiiui r i l t vacancy data in Sijuation (12.!5) Ct = 0.22 (-1327 1 s ??Q!IR,-, i0.64ABJ + 0.78C,., (-1.7) i (2.8) (7.3) R' = .82. N = 25 (simiannud priiods) In this equation, nith n« absorpii?n, leng-run e q ~ i l i h r i ~ iconstniction, m C . falls to zero when real renrs faii below $4.56 = 0 =.-l3271 T 290017 R , = $4.56)

(c

<_,.

314

Macroeconornic Analysis of Property Markets

Section 3

Equation (12.15) implies that at about 11.5 percent vacancy, and with n0 markel absorption, industnal construction wil1 cease. At zero vacancy and with 2 percent absorption, long-run constructio~iwil1 reach about 1.7 percent of the stock.'" Unlike the office market in San Francisco, new industrial space is supplied rather quickly in response to market changes in Philadelphia. There is no lag on absorption. and the lags on vacancy or rent are only two periods (12 months). This is consistent with the shorter construction time for industriai space and the observation that much of this space tends to be constructed directly for the occupanr (liiaprer 11).

Econometrlc Analysis

Chapter f 2

1o

315

O/' Change -t

8

<

l

8

i

Contingent Forecasts of t h e Philadelphia Industriai Markef

The statistica1 equations predicting absorption, rents, arid new space completions-Equations (12.13), (12.14), and (12.151, respectively-can be conibined with the identities in Equations (12.1) through (12.3) into a complete forecasting model. The exogenous (forecasted) variables riecessary for the model are estimates of future empioyment in the manufacturing and wholesaling sectors, together with estimates of industrial output per werker. The econornetric estimates of absorption in a future period are based on these exogenous variables, together with current rents and the previous period's occupied stock. Cornpletions in a furure period use the absorption forecast plus data on past vacancy or rents. Using theidentities, the stock of space, total occupied space, and the vacancy rate can be calculated. The vacancy rate and level of absorption also determine the movement in rents. The new values for rents, vacancy. and occupied stock then go back into the equations for predicting absorption and completions in later periods. Figure 12.9 takes the history of wholesale employment and overall industrial production (output per worker times manufacturing workers) in Philadelphia and exarnines two different outlooks for the future. Tiie first is an optimistic view which has wholesale ernployment growth recovering strongly from the econornic recession of 1991 and growing at an average rate of 2.2 percent per year; industrial production is assumed to grow at an annual average rate of 5 percent. With a forecast of a 0.2 percent decrease in manufacturing vmploymerir per year, the increase in industrial production comes exclusively from increased output per worker. The second outlook is more pessimistic. Wholesale employment i s projected to increase by an average of only 0.2 percent per year during the decade, arid indusixia1 production increases average only 3 percent per year; inanufacturing empioyment declines by 0.6 percent per year.'9 Fipure 12.10 conlbines the history of industrial space cornpletions and absorption in Philadelphia and gives the forecast of each based on the two econornic outlooks from

1980

1982

1984

1906

7988

1990

Pessirnisiic

- Optimistic

1994

1996

1998

industrial Production:

Wholesale Ernployment: d-

1992

-0

- Pessimistic

---

Optimistic

FIGURE 12.9 Forecasts of w h ~ l e s a l eemployrnent a n d industrial production growth for Philadelphia, 1979-9999. Adjusred U.S.governrneni figures courtesy of Rcgional Ftnancial .4ssociates, Bala-Cynwyd. PA; forecasts, authors' calrulaiions.

Source:

,,

l(Millions of sq. ft.}

l

1980

"With no aDsoipt~on,C. = -369 i-0.0125, - O.O95S,.,V,,; at the mean value of stock (369,300), soiving for C' = O yields V,, = 0.1 15. Absorption at a rate of 2 percent implies dernand of 7.386 rnillion additional square feet. !n a marker with no vacancy. C' = -369 i(369.300 x 0.012) + (0.31 x 7385) = 6352. This level of C' represents 1.7 percent of the mean value of the stock 'The employrnent and output forecasts inciude a cyciic cornponrnr to reflect the strong impact of the 1992 recession aod siibsequeni recovery. The reported growth rates are averaged over this cyclic component These forecast? are hased on forecasts Dy Regional Financial Associates, Inc.

1982

i984

1986

i988

1990

Al~sorpt~ov.

-* - Pessimistic

- - - C)ptlmistic

1992

7

1994

1996

I998

Cornpletions: -o-

Pessimlstic

- Uptirn~stic

FIGURE 42.10 Forecasts af rndiistrial absorption and completions for Philadelphia, 1980-1999. Source: kdjusred U S. governrneni liguiei couiiesy of Rsgiona! FinaiicraJ Assocates, Baia-Cyriwyd. PA; forecasts, authors' calcularions

376

Macroeconomic Analysis of Property Pvlarkets

Section 3

Chapter 12

Figure 12.9. In the optimistic forecast, whicli assumed strong growth in employment and production, absorption recovers quickly from the recession of 1991 and then fluctuates at leveis charactenstic of the mid-1980s. After just a short lag of a year or'two, the compietions of new industriai space do likewise and boih seem in close baiance from 1996 t0 1999.In the pessimistic outlook. with much slower growth in employment and industrial output, the recoveq in absorption is much less and is short-lived. By 1996, construction has caught up to absorption and begins to exceed it slightiy from 1996 to 1999. Finally, Figure 12.11 shows the impact that these two scenarios have on vacancy and rents. In the optimistic forecast, vacancy drops from its l992 peak of 13.6 percent to 6 percent in 1996 and then stabilizes thereafter. At this lower vacancy rate, industrial rents begin to grow in real terms again, at aboiit 3 percent annually. These conditions are sufficierit to generate new completions, which, in Figure 12.10, are seen to match the growth in industriai deniand. In the pessimistic forecast, vacancy recovers to only 10 percent by 1996 and then alco stabilizes. At this higher vacancy rate, rents still increase jusï slightïy in real tenns, which accounts for the market's willingness to undertaite a fower but still positive level of industrial completions, roughly matching the much lower growth in demand. This behavior- of the Philadeiphia industrial market is quite different from that of the San Francisco office market. With short building lags and much industrial space constnicted for its occupant, the market appears to he not as volatile. Fluctuations in economic activity do generate sorne swings in industrial market demand, bur the response of supply is more immediate and balanced than was the case with San Francisco office

SUMMARY

In this chapter we demonstrate that by combining iiiformation on an area's economy with real estate data en vacancy, rents, and constmction, ii is possible to develop ecoi~ometric rnodels of a locai commercial property market. This kind of analysis yields useful insights into the operation of siich mark'ets, as wel1 as provides a t001 for making market forecasts.

In tite market for office space, the. use of long-term leases leads the market to react gradually to economic changes. The consumption of office space responds graduaïly to changes in office employment; rental rates adjust slowly to changes in vacancy. And, with tonger construction lags, deliveries of new space reaci slowly to changes in vacimcy arid rents.

Rent Index (constant $)

1

377

space. This prevents ~ h i l a d e l ~ h i aindusuial 's market from becorning seriously overbuilt or undersupplied tor extensive periods of Iime. This chapter lias demonsuated that, witli careful econoinetric analysis, the response patterns of an arca's real estate market can be forecast with corne degree of confidence, conditional on having a forecast o f economic groufth. As for predictions about economic growth in different aiias of ttie country, economeuic analysis can also be useful, as discusseà in Chapter 7. Forecasting the economy of a metropolitan area involves a more complicated anajycis than that undertaken here, because the economic outlook foi one area is crucially iinked to t11e nation's overall macroeconomic outlook, as wel1 as to forecasts of economc activity iir ai1 other metropolitaxi areas. Thus, while reai estate markets in different areas are ~iotdirectly linked and can be forecast independently, given an cconomic outlook, they are indirectl?~linked through regional eco~iorniccompetition.

* % Vacant

Econornetric Analysfs

I

Usinp data Tor the San Francisco office market, we find &at these long iags and slow rates of adjuctment have helped generate a noticeabie long-tern: cycle in tiie. rnarket over the last 15 years. With a predoniinance of single-tenant and owner-occupied space, the industrial market exhibits a number of different properties. Constniction lags are shorter, and so new space reponds more immediately to market rents. Rents, in turn, move more quicl$y in reac:ioii to industrial vacancy. Data on tiie industrial space market iri Philadelpiiia i!lustrate that with shorter lags and more rapid response, die mmket cycle appears to br les? volatile. In the Philadelphia data: the demand for industi-id spare is in$lastic with respect to rental rates. O

198Q

+

-

I

i

~

i

1984 1986 1988 Vacancy -6 - Pessim~stt~ - - - Optlrnisttc 1982

i

1990

;

l

I

r

~

1992 '994 1996 1998 Reai Rent index * Pesstmisttc - Opttrnist~c

l

o

FIGURE 72.77 Forecasts of industrial vacancy and rents in Philadelphia, 1980-1999. Source: CB Commerclai

/

REFERENCES AND ADDITIONAL READINGS

i h e Market tor Office Cpace in San Francisco HEKMAN. JOHN S. "Rental Price ~dji!slnienr and invrstnent in rhe Office aarkei" P ~ R E L J ~ % Journal13, 1 (1985) 32-47

318

Macroeconornic Analysis of Property Markets

Section 3

KING,JOHNL.,

AND THOMAS E. ~VICCUE. "Office Building Invesiment and the Macroeconomy: Empirica! Evidence 1973-8s." AREUEA Journai 15,3 (1987): 234-255. ROSEN,KENNETA T. "Toward a blodel of the Office Building Sector." AREUE.4 Journal 12, j (1984): 261-269. SHILLING, JAMESD,, C. F. SIRMANS, AND JOHNB. CORGEL."Frice Adjustment Process for P.enia1 Office Space." Journa! of Urban Economics 22, 1 (1987): 90-100. VOITH,RICHARD, AND THEODORE CKONE."National Vacancy Rares and the Persistente of Shocks in U.S. Office Markets." AREUEA Journai 16.4 (1988): 437458. W ~ ~ f i . i W~LIAAM . 0 ~ ~ C. "'The Cyclic Behavior of the National Office Markei." AREUEA Jo~irnni 15.4 11987): 281-299. WHEATON. WILLIAM C., AND RAYMOND G. TORTO."Office Rent Indices and Their Behavior Over Time." Journal of Urban Economics 35 (1994): 112-139.

The M a r k e t for Industrial Space in Philadelphia ABEL,ANDREW B.. A N D OLIVIER J. BLANCHARD. "The Present Value of Profits and Cyclic Movements in Investmerit." Econotnelrica, 54,2 (1986): 249-273. FELDSTEIN, MAR'TJN, ed. The Eflecfs of Tararion on Capirui Accumulation. Chicago: University o: Chicago Press. 1987. KING,JOHNL., AND THOMASMCCUE. "Stylized Facts about Industrial Property Construction." h u m a l ofReal Eriaie Research 6 , 3 (1991): 293-304. U'HEATON,WILLJAM C., AND RAYMOND G. ORTO. O. "An Investment Model of the Demand and Supply for Industrial Real Estale." ARELJEA Journol 18,4 (1950): 530-547.

SR\/-MRE @

Bijlage 6

Kantoren Bedrijfsruimte

Gebouwprofiel

20% van het oppervlak bedrijfsruimte

1-5% van het oppervlak warehouse

Vloer

Monolithisch beton

Vloer

Vloerbelasting

l 000-1.500 kglm2

Vloerbelasting

2.500-4 000 kglm2

Gevelcldaken

Geprofileerd staal

Gevelsldaken

Geprofileerd staal

Luchtbehandeling

Verwarming met

Monolithisch beton

Luchtbehandeling

heaters (gaclwater) Laad- en losvoorzieningen

Overheaddeuren (4,5m x 4,5 m)

Laad- en losvoorzieningen

Overheaddeuren (4,5m x 4,5m),

1 a 500 m'

Terrein

Bestraat met klinkers, voldoende manoeuvreerruimte

Kolommen, liggers

Staal

Verwarming met heaters (gastwater)

Loading docks, Dockshelters Terrein

Bestraat met klinkerslasfalt, royale manoeuvreerruimte

Kolommen, liggers

Staal, voldoende kolomafstand voor pallet racking

Verlichting

Opbouw TL armaturen

Technische kenmerken bedrijfsruimten


Verlichting

Opbouw TL armaturen

bron. inventarisatie aanbod

Literatuur ..lhherzcs, X G. C'. , De Nederlandse Vastgoedmarht 1989-1999, De Nederlandse LangL~~Lsa/le, Vastgoedmarkt 1999-2000 City reports 1998, 1999, 2000, ,Jonc.~ Resecrrch R C'onsult~~ncy B. V , L1c.n-Hacg s

Ahhent.,~,K ((;.C., European i'roperty Investment 1990-1000. ,Joir~~rL~~izgL~l;s~~IIe, Re~carchR C;mszJtancy, Den-Haq, 2000, Portfolio Q4 2000 bhcnc>s,k G.( ., The dut cl^ investrnent inarket 1099-2000 en 2000-100 1, ,Joizc~~ LangZt~sullt.,Rrsrm-Lh B C O~zsultcrncv,Den-Haag, 2000.2001

e

Baum, A., Cominercial Real Estate Investinent, C'hanrJo,~Publising OxfOrr~'(LS'BN I Y023 75 49 1) Beek, P.A. van der, Beleggingsjaarboek 2000, C'entrual Bure~ruvoor de ,Statistiek, eerste &uk, Kluwer, Voorburg, 3000, ISBN 90 267 3183 3 (CBS) Blankenstein-Bouwmeesters, A.A.M, en P. Lukkes, Institutionele Beleggers op de markt voor onroerend goed, Geografisch Instituut Rijksuniversiteit Groningen, aflevering 29, Girug, Groningen, 1 984 (hfinisterie VROM)

Bodie, Kane, Marcus, Essentials of Investinents, International edition 2001, Boslon University, Universitlv fC1aliJorízia,savr Diego, Boston College, McC;rcztvHill Irwin

ISBN O 07 118102 3 Bosten, Drs LLE. KL., de Groen, Drs M de, Schrama, Drs M.M W , Stijnenbosch. Qiiickscan Bedrijventerreinen 2000, STOGO onakrfizoek & uu'vie~ e

DiPasqziale, D. cn Wheaion, Willicrrn C. Urban Economics and Real Estate Markets Hurvard Univ~rsityM~asachusett~s R Institute ofTech/7olog1;.Prentica Hall Eizgle~~ood C'lzffi, !J 07637 DTZ Zadelhc$f European Commercial Property Marltets Overview 2000, Cijfers i n Perspectief 1998, 1999.2000 Eichholf=,Prof.. Dr. P.M.A., Portfoliobeleid, Van theorie naar praktijk, 2000, Universiteit van Amsterdam, SBV Enk, Wahe i>uli,Vastgoedmarktprofiel, Den-HLILI~, 1999-2000, 2000-200 1

e

EuroProperty, Euro Promises new irnpuls for Property. dec 1Y9& Ezlr.oprc)pe~

SBV-MRE @

F(;H B ~ m kN V , Kiezen of Verliezen Locatie Nederlalid Vc~~stgoeu'hericht 1 999

di1

het Europa val1 Nu,

Gool, P. vurz, II'oisz, R..M, Wetten, P.G.M. iJaii,Onroerend Goed als belegging, 1993 Hordijk, A, ROZ IIPD Netl-ierla~idsProperty liidex, ROZ Sfichting ROZ r'~~stgoecl'iniIeic, Ilen Fiuag 2000 Irivcstrizc~ntpr'opc'rtv Datub(lnk Ltd (IPD) Risk surveq. September 3000 .lorritsr~za-Lebhink*A., De opdracht van de toekomst, Neyrom, Voorburg. 2000 s

Louter P Megacorridors en stadsgewesten, Nt~ci~~r1c~nals.c~ OrAgarziLsutiri )>oortoegepusti~~~t~tuiwëtc~ï7sch~~~~~.~lijk onderzoek INO. Delft, l996 ( ' n l s t e r i r F'KOiCI)

o

Ncpronl, Werken aan ruimteli-jke ontwikkeling, Voorburg, 2000

e

Nijhof, P., Herbestemming industrieel erfgoed, meede druk, W~rlburgPers, Zutphen, 3000, ISBN 90 6011 903 9 (Ministerie VROM)

e

Noor~kij,K.J, Traiisport in cijfers, editie 2000, Transport en logistiek Neclerland, Zoetermec~r2000

e

oost er ho^ J , Oude fabrieken nieuwe functies, Prc?jectl~urecruindustrieel erfgoed Zeist, 1995 (EraLsrnzrsUniversiteit Rotterdam)

e

Ozide Veldhuis, M C , orz P.P. Kohnstarnnz, Iilvesteren in Nederland, Neprom, Voorburg, 1994 (Ministerie VROM)

o

Potjer, D.F., Beleggen in Nederlands Onroerend Goed, Vakgroep Financiering en Belegging. Faculteit cler Ecorzomische Wetcwschuppen, Rotterckm, 1996 (Erasrnzls Universiteit Rotterdam)

e

Pronk, .[P., Vierde Nota over de Ruiintelijke Ordening Extra, ',s-Gr~zvenhcrgt.,1999

e

Snijders, M Het Vastgoedbeleggingsbeleid van Ned. Instit~itionelebeleggers en vastgoedfondsen 1994, 1995,1996,1997,1998.1999, 2000 Troo.vtwijk en Universiteit van Anzsterdlzm

e

S y m e ~Denise , E., Industrial Global Real Estate Review, C'olliers Irzterriutional

e

Tatcs, N e12 P.MA. Eichholtz. Beleggen i11vastgoed, ontwikkeling in perspectief, Rotterr/~znlseMonetaire studies. nr. 3, Woltem-Noordhqft Groningen, 1993 (Adinis ter ie VROM)

o

Tr~lrzsporteiz Logistiek Neclc~~~lnnd, Transport in Cijfers, editie 2000


SBV-MRE @

I'~.renigii~g vcm I~~stitution~le Bt~l~y;gc~ri, in k7c~stgot~d NecZerllrncr', wJciclivri.s/ c g 1 999 Voorburg, 1999

e

Vric~n,A. /&IE.de, cJn (Jittenbogaarti, L. B., Vastgoedoi-iderzoeh in Nederland, C/izzllcr> i2eii v ~ m il?i~~tereianz, reeks 6, Stichtiizg voor Belegg~ng~cjn V L ~tgoecl'kU?7cr'c, A Arns icrdca71, 1 99 1, ISBN 90 73340 06 8 (Mnistcrie J'ROM) r

Werklocuties 1000, Rijks Plunologischc Dienst

e

CIC7c.isiR4, Drs R..M Wettun~,Drs R. vcm, Onroerend Goed Releggingsmaatschappijen, Sfenfirt Kroesr Den ~IcIc~;:', ((IYBiV 90 20- 1690 51 Dc~vulff:C;., Krumm, P., ui. .longe, H . Succesfiill Corporate Real Estate kytrategies, LlclJt liniverrity clf Te~~htzology, 4000, 1,VBN 90 72037 70 3 Yhema Drs G, Nota Ruimtelijk Economiscl~Beleid, Dynamieh in Netuerbe~i, Minlstsrie van Econonzi,~cheZaken. 13 B 28


SBV-MRE @

L'rics, A.M.E. clc. en Uittcnbogu~arJ,L.B.. Vastgoedonderzoek in Nederland, lJnii.lcrsiteit van Am.steru'unz, reeks 6, Stichting voor Beleggings- en Vustgocu'kunck, .?rnntrr~k~zm, 199 1, ILCBA' V0 73330 06 8 (Ministc~rieVRClh{l

e

Weit RA, Dr,t R. M, Wettunz,Dy5 R. vrm, Onroerend Goed Beleggirigsrnaatschiippijeii, ,";ttvfirl Krocse Den Ilixcg, (ISBN 90 20 7 1690 5)

e

Dr~vulJf, C;., Krumnz, P . ck ,Jongci, fl., Succesfull Corporate Real Estate Sytrategies,

D~~ljìt Chzivt>i~~ity (?f T ~ ~ h i ~ o k 7000, q g ) . ISBN 90 770J" 70 1 e

Ybema, Drs G, Nota Ruimtelijk Ecoiioniiscli Beleid, Dyiiainiek in Netwerken, Ministerie van Economische Zukerz. 14 B 28


SBV INDUSTRIEEL IN DE PORTEFEUILLE VAN NEDERLANDSE INSTITUTIONELE BELEGGERS EN VASTGOEDFONDSEN

Recommend Documents