Institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Generations in Real Estate

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen Generations in Real Estate

2 Advance • Institutionele beleggers en vastgoedfondsen • Generations in Real Estate

Advance • Institutionele beleggers en vastgoedfondsen • Generations in Real Estate 3

Voorwoord

onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote

Het heden Het beleggingsbeleid en de verwachtingen van Nederlandse

Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Trots

beleggers staan meer dan ooit in het teken van de huidige

omdat we, anders dan in andere jaren, niet alleen de resultaten van

onzekerheden op de financiële markten, het gebrek aan vertrouwen

het afgelopen jaar presenteren maar ook terugkijken op de

en de stagnerende economische groei. Hoewel de huidige

belangrijkste trends van de afgelopen twintig jaar. Met deze

vastgoedbeleggingsmarkt sneller dan verwacht is hersteld, is dit

‘jubileumeditie’ plaatsen we het heden in perspectief. Zo geven we u

herstel zeer verdeeld. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen

meer inzicht in de keuzes en het beleid van de huidige

zijn op dit moment vooral bereid te investeren in prime vastgoed met

vastgoedgeneratie. Om van daaruit ook de toekomstige generaties in

een laag risicoprofiel. De markt voor secundair vastgoed is nog altijd

vastgoed succesvol van dienst te kunnen zijn.

in onbalans en brengt de nodige risico’s met zich mee. Er is daarmee

Met trots presenteren wij u deze twintigste editie van ons jaarlijkse

duidelijk sprake van een verdere polarisatie op de Nederlandse Net als in voorgaande jaren is ook dit jaar het onderzoek uitgevoerd

vastgoedbeleggingsmarkt.

in samenwerking met de Universiteit van Amsterdam. De volgende generatie De volgende vastgoedgeneratie staat voor nieuwe uitdagingen in de

Historisch perspectief De prestaties van de Nederlandse institutionele beleggers en

verschillende vastgoedsectoren. Denk hierbij aan de toenemende

vastgoedfondsen over de afgelopen twintig jaar zijn stabiel en solide

leegstandsproblematiek op de kantorenmarkt en de invoering van

te noemen. Institutionele beleggers hebben hun portefeuilles en hun

nieuwe werkplekstrategieën zoals Het Nieuwe Werken. Ook de

kapitaal goed beheerd. Met stabielere rendementen en lagere

winkelvastgoedsector heeft te kampen met leegstand, onder invloed

leegstandspercentages zijn de resultaten beter dan ‘de markt’. Juist

van internetwinkelen en een steeds verder afnemend

ook tegen het licht van de aanhoudende discussie over de rol van

consumentenvertrouwen. In de woningmarkt zijn ingrijpende

pensioenfondsen en hun rendement, is dit een belangrijke

hervormingen nodig, duurt de onzekerheid over de

constatering. De vastgoedsector is geïnstitutionaliseerd en

hypotheekrenteaftrek voort en houden de risico’s in het hogere

geprofessionaliseerd.

huursegment aan.

In de afgelopen twintig jaar is het aantal institutionele beleggers en

Wij constateren dat het speelveld van de vastgoedsector is

vastgoedfondsen wel fors teruggelopen als gevolg van grootschalige

veranderd, maar ook de spelers en de spelregels. Wij verwachten dat

portefeuilleverkopen, fusies en het geheel op afstand plaatsen van

de geconstateerde veranderingen ook in de toekomst verder zullen

direct gehouden vastgoed. Deze belangrijke verschuiving van direct

doorzetten. Samen met de demografische ontwikkelingen en de

naar indirect beleggen is nog altijd gaande. Ook hebben zij hun

blijvend veranderde financiële markten in dit nieuwe tijdperk, biedt dit

beleggingsportefeuille geografisch gediversifieerd: een kwart van hun

nieuwe uitdagingen voor de volgende generaties in vastgoed.

direct-vastgoedportefeuille is belegd in Nederlands vastgoed,

Generaties die wij ook de komende jaren weer graag van dienst zijn.

driekwart in het buitenland.

Eric de Clercq Zubli Chief Executive Officer

Marijn Snijders Chief Commercial Officer

Ruben Langbroek Director Research


Institutionele beleggers en vastgoedfondsen

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen

Twintig jaar vastgoedbeleggingsbeleid

Twintig jaar vastgoedbeleggingsbeleid

Twintig jaar geleden was er nauwelijks wetenschappelijk cijfer- en

Opvallende ontwikkelingen in de afgelopen jaren zijn verder:

onderzoeksmateriaal voorhanden over institutioneel en privaat commercieel vastgoed in Nederland. Met de komst van het jaarlijks terugkerende onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van

 

Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen kwam hier in 1991 een einde aan. De voornaamste reden voor de start van het onderzoek was verdere professionalisering en transparantie van de vastgoedmarkt. De hoge response van nagenoeg alle betrokken instituten en fondsen op dit onderzoek heeft jaar op jaar bevestigd

   

Meer investeringen over de grens dan in Nederlands vastgoed. Verdere professionalisering en meer transparantie van de sector; vastgoed draait inmiddels volwaardig mee in de effectenportefeuille. Drastische opvoering van de frequentie van taxaties. Een forse toename van het belang van duurzaamheid. Flinke aanscherping van de aanvangsrendementen. Leegstandspercentages die blijven oplopen.

dat hier ook in de sector grote behoefte aan was. Deze publicatie biedt de onderzoeksresultaten van dit jaar. Daar Voor de twintigste keer op rij heeft Jones Lang LaSalle samen met

waar het interessant en/of relevant is, wordt een koppeling gemaakt

de Universiteit van Amsterdam onderzoek gedaan naar het

met vastgoedbeleid in de afgelopen twintig jaar.

vastgoedbeleggingsbeleid van de Nederlandse institutionele vragenlijst aangevuld met een aantal interviews, is het huidige

Twintigste onderzoek weerspiegelt huidige onzekerheid De onderzoeksresultaten van 2011 weerspiegelen de huidige

beleggingsbeleid van de respondenten en hun verwachtingen voor

onzekerheden op de financiële markten. Institutionele beleggers en

de toekomst in kaart gebracht. In 2011 hebben zeventien

vastgoedfondsen voeren nog meer een risicomijdend beleid. De

Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen aan het

verschuiving van de beleggingsportefeuille van de kantoren- en

onderzoek meegewerkt. Het onderzoek is dit jaar aangevuld met een

bedrijfsruimtesector naar de veiliger geachte winkelen woningsector

analyse van het vastgoedbeleggingsbeleid over de afgelopen twintig

is hier een voorbeeld van. Deze trend zal ook de komende jaren

jaar.

krachtig doorzetten.

Historisch perspectief: twintig jaar vastgoedbeleggingsbeleid Terugkijkend op twintig jaar onderzoek is er een aantal belangrijke

“De economische groei komt beperkt terug, de huidige situatie zal geen 10 jaar meer duren.”

verschuivingen te zien. Allereerst is het aantal institutionele

A. Schakenbos - Vesteda

beleggers en vastgoedfondsen. Door middel van een gestructureerde

beleggers en vastgoedfondsen fors teruggelopen. Dit komt onder meer door grootschalige portefeuilleverkopen, fusies en het geheel

De aanhoudende economische onzekerheid en de strenge

op afstand plaatsen van direct vastgoed. Deze belangrijke

voorwaarden die zijn gesteld aan kredietverstrekking voor nieuwe

verschuiving van direct naar indirect beleggen is nog altijd gaande.

beleggingen zorgden in de eerste helft van 2011 nog altijd voor een

De vraag dringt zich dan ook op in hoeverre institutionele beleggers

relatief geringe activiteit op de beleggingsmarkt. Bovendien hadden

over tien jaar nog leidend zullen zijn op de markt van direct vastgoed.

beursgenoteerde vastgoedfondsen in het afgelopen jaar weinig belegbaar vermogen beschikbaar door het voornemen om de huidige portefeuille te ‘deleveragen’. Een belangrijk deel van de liquide middelen is gebruikt om leningen af te lossen.


Aan de andere kant hebben verschillende vastgoedfondsen de waardestijging op de beurzen in 2009 en 2010 aangegrepen om nieuwe aandelen uit te geven. Hiermee is de eigenvermogenspositie op de balans versterkt en zijn acquisities weer mogelijk. Er is dan ook in de afgelopen anderhalf jaar een voorzichtige toename van de beleggingsactiviteiten te zien. Dit betrof vooral transacties in winkelen woningvastgoed en in de meeste gevallen ging het om prime

“Er zijn wereldwijd grote verschillen in vastgoedmarkten waar te nemen, waardoor regionale selectie en timing van nóg groter belang zijn.” P. Kanters - APG

De afgelopen twintig jaar is een aanzienlijk deel van het direct

vastgoed op de betere locaties.

vastgoed op afstand gezet. Uit het onderzoek van dit jaar blijkt dat

“Het louterende van deze crisis is dat er weer een duidelijk onderscheid is tussen „prime‟ vastgoed en het overige vastgoed.”

circa 13% richt zich enkel op indirect vastgoed en 40% houdt zowel

J. Reijnders - NS Poort

Het gemiddelde aandeel van direct vastgoed in de totale portefeuille

bijna de helft van de respondenten alleen in direct vastgoed belegt, direct als indirect vastgoed aan.

van de beleggers is nauwelijks veranderd ten opzichte van vorig jaar. In 2010 investeerden de Nederlandse institutionele beleggers en

Individuele beleggers rapporteren daarentegen wel degelijk een

vastgoedfondsen circa € 1,3 miljard in Nederlands vastgoed. Die

verandering. Circa 38% van de beleggers noteert een toename van

beleggingen vormden ruim 20% van het totale Nederlandse

het aandeel direct vastgoed in de totale portefeuille. Gemiddeld

beleggingsvolume (€ 6,2 miljard). In de eerste helft van 2011

bedroeg deze toename 9,4%, voornamelijk veroorzaakt door

bedroeg het totale beleggingsvolume bijna € 2,2 miljard, waarvan

acquisities.

ruim € 370 miljoen vertegenwoordigd werd door de Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen.

Daarnaast rapporteert een derde van de beleggers een afname van het aandeel direct vastgoed in de totale portefeuillemix. Hierbij was

Groei aandeel Nederlands direct vastgoed In 1991 hadden de vastgoedportefeuilles van de institutionele

sprake van een gemiddelde afname van 7,0%. Het teruggelopen

beleggers en vastgoedfondsen een totale waarde van circa € 20,4

disposities. Het restant van de beleggers geeft aan dat het aandeel

miljard euro (bron: Troostwijk-onderzoek). Dit betrof bijna uitsluitend

direct vastgoed ongewijzigd is.

aandeel werd hoofdzakelijk veroorzaakt door herwaarderingen en

direct vastgoed, waarvan 75% was belegd in Nederland. De overige 25% was vooral geïnvesteerd in de Verenigde Staten. Anno 2011 is

Tabel 1: Allocatie binnen de vastgoedbeleggingsportefeuille

de totale direct-vastgoedportefeuille van de beleggers die hebben meegedaan aan het onderzoek gegroeid naar een waarde van ruim

2006

2007

2008

2009

2010

€ 100 miljard. De afgelopen twintig jaar is het geïnvesteerde

Direct vastgoed

50%

48%

45%

45%

47%

vermogen in direct vastgoed daarmee vervijfvoudigd. Dat is vooral te

Indirect vastgoed

21%

19%

22%

23%

13%

danken aan een forse toename van de beleggingen in het buitenland.

Beide

29%

33%

33%

32%

40%

“Nederlandse pensioenfondsen zouden meer in vastgoed moeten investeren, gezien de bescherming tegen inflatie, het gunstige risicoprofiel en het stabiele rendement.” A. Schakenbos - Vesteda

Ongeveer een kwart van de direct-vastgoedportefeuilles van de afgelopen jaren heeft betrekking op Nederlands vastgoed. Driekwart is belegd in het buitenland. Hierbij moet wel worden aangetekend dat dit overwicht in belangrijke mate wordt veroorzaakt door een beperkt aantal grote partijen die zwaar overwogen zijn in buitenlands direct vastgoed.


Figuur 1: Ontwikkeling leegstand direct-vastgoedportefeuille 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

Figuur 2: Oplossingen voor terugdringen leegstand Meer incentives geven

Vraaghuurprijs verlagen Leegstaande objecten verkopen

Verduurzamen Herontwikkelen Transformeren 98

99 00 Kantoren

01

02 03 Winkels

04

05 06 07 Woningen

08

09 10 11 Bedrijfsruimten

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Leegstand Er bestaan grote verschillen in de leegstandspercentages van de

Het merendeel van de respondenten gaat voor het komende jaar uit

portefeuilles van de Nederlandse institutionele beleggers en

van een verdere stijging van het leegstandspercentage binnen de

vastgoedfondsen. Gemiddeld genomen nam de leegstand toe in de

kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille. De leegstand in de

kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille van de beleggers. Hierbij was

winkelmarkt blijft volgens de meeste beleggers gelijk of zal licht

het gemiddelde leegstandspercentage binnen de kantorenportefeuille

stijgen. Binnen de woningmarkt wordt voornamelijk een daling

met 9,0% het hoogst. Binnen de bedrijfsruimteportefeuille bedroeg

verwacht.

het leegstandspercentage 7,5%. Institutionele beleggers en vastgoedfondsen willen de leegstand De gemiddelde leegstand in de kantorenportefeuilles ligt hiermee

binnen de eigen portefeuille vooral terugdringen door het bieden van

opvallend lager dan het landelijke gemiddelde van circa 15%. Dit

incentives aan huurders in de vorm van huurvrije periodes en

wekt de suggestie dat het institutionele kantoorvastgoed op de betere

huurkortingen. Andere vaak genoemde opties zijn het neerwaarts

locaties staat, het van bovengemiddelde kwaliteit is of beter wordt

bijstellen van de vraaghuur en de verkoop van structureel

gemanaged. Overigens bedroeg het leegstandspercentage in de

leegstaande gebouwen. Ook verduurzaming wordt genoemd als

kantorenportefeuilles van de institutionele beleggers in 1991 nog

middel om leegstand tegen te gaan. Gezien de huidige

gemiddeld 4,2%.

leegstandsdiscussie is het opvallend dat herontwikkeling of transformatie van leegstaande gebouwen het minst wordt genoemd

“De afnemende ruimtebehoefte op de kantorenmarkt leidt uiteindelijk tot een generiek waardedrukkend effect.”

als oplossing voor het terugdringen van de leegstand.

De leegstand binnen de retail- en woningportefeuille bedraagt

“We zitten in een transitietijdperk van een institutionele vastgoedsector naar een handelssector. Dit betekent een nieuwe marktbenadering.”

gemiddeld respectievelijk 3,5% en 2,5%. Deze sectorportefeuilles zijn

J. Buijs - NSI


relatief stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. De lichte stijging van de gemiddelde leegstand in de woningportefeuilles is vooral een gevolg van een aantal aankopen van nieuwbouwwoningcomplexen. De initieel hogere leegstand bij nieuwbouw beïnvloedt het gemiddelde negatief.

“Op de woningmarkt wordt er momenteel niet voor de juiste doelgroep gebouwd. Bovendien wordt er nog te duur, niet efficiënt en te ambachtelijk gebouwd.” A. Schakenbos - Vesteda


Figuur 3: Allocatie portefeuille binnenlands direct vastgoed 2%

Figuur 4: Verdeling portefeuille buitenlands direct vastgoed

5%

20%

7%

38%

4%

6%

50% 33% 35% Winkels

Woningen

Kantoren

Bedrijfsruimten

Winkels

Overig

Binnenlandse en buitenlandse beleggingen Uit de eerste editie van het onderzoek bleek dat de

Kantoren

Woningen

Bedrijfsruimten

Overig

Blabla

gemiddeld 45% bestond uit kantoorvastgoed. Slechts een vijfde van

“De zorgsector biedt absoluut groeimogelijkheden voor beleggers, maar we moeten wel elkaars taal gaan spreken.”

het in direct vastgoed geïnvesteerde vermogen werd destijds in


beleggingsportefeuille van de institutionele beleggers in 1991 voor

winkelvastgoed belegd. Het aandeel woningvastgoed kwam uit op 31% van de portefeuille en 4% werd in bedrijfsgebouwen belegd.

Het terugbrengen van de omvang van de kantorenportefeuille ten gunste van woningen en winkels komt overeen met de

“De kantorensector is te cyclisch om alleen een kantorenportefeuille aan te houden; een gemixt fonds met andere vastgoedsectoren is essentieel.”

verwachtingen van de ondervraagde beleggers in de afgelopen

J. Buijs - NSI

aanbod van geschikt product konden de beleggers niet altijd hun

twintig jaar. In bijna alle edities van het jaarlijkse onderzoek waren de sectoren winkels en woningen favoriet. Maar vanwege onvoldoende beoogde beleggingsbeleid uitvoeren.

Sinds een aantal jaren is de winkelsector de belangrijkste beleggingscategorie binnen de Nederlandse vastgoedportefeuille van

De portefeuilles met buitenlands direct vastgoed laten een heel

de belegger. Dit jaar is het aandeel winkelvastgoed verder

andere sectorverdeling zien dan de portefeuilles met binnenlands

toegenomen naar gemiddeld 38% van de totale portefeuille.

direct vastgoed. Ook in het buitenland is de grootste

Daarnaast is het aandeel woningen in de portefeuille fors gestegen

beleggingscategorie de winkelsector, maar het aandeel is met 50%

vergeleken met vorig jaar. Gemiddeld is 35% van de portefeuille met

van de totale buitenlandse portefeuille fors groter. Binnen de

binnenlands direct vastgoed belegd in woningvastgoed. Daarmee

buitenlandse direct-vastgoedportefeuille staat het kantoorvastgoed

verdringt de woningvastgoed als beleggingsstrategie de

met een aandeel van 33% nog altijd op een stevige tweede plaats.

kantoorvastgoed van de tweede naar de derde plaats.

“Beleggingen in woningen blijven aantrekkelijk vanwege een laag risicoprofiel en de inflatiehedge die ze bieden.” P. Kanters - APG

De kantorenportefeuille is verder afgenomen naar 20% van het totaal. Bedrijfsruimte maakt slechts beperkt deel uit van de binnenlandse portefeuille, namelijk 2%. Daarnaast is er inmiddels een vijfde categorie gevormd, die bestaat uit ander vastgoed zoals parkeergarages, zorgvastgoed en kinderdagverblijven. Deze vijfde categorie komt uit op een aandeel van 5%.

De woningsector is met ongeveer 7% aanzienlijk minder vertegenwoordigd. De bedrijfsruimtesector omvat 4% van de portefeuille en is hiermee net als in de binnenlandse portefeuille het minst vertegenwoordigd. Alternatieve beleggingen vormen 6% van de totale buitenlandse direct-vastgoedportefeuille.


Figuur 5: Allocatie portefeuille buitenlands direct vastgoed Frankrijk

Figuur 6: Manier van aantrekken vreemd vermogen Secured (hypotheeklening)

VS

Unsecured (bancaire lening)

UK Spanje

Uitgifte obligatie

Scandinavië België

Securisatie

Duitsland

Revolving credit facility

Italië Turkije

Onderhandse lening

Portugal

Mezzanine-lening

miljard

overig €0

€4

€8

€ 12

€ 16

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

€ 20

In 1991 werd circa een kwart van de direct-vastgoedportefeuille

Bovendien heeft een aantal beleggers via de uitgifte van obligaties

belegd in het buitenland, waarbij het vooral ging om beleggingen in

kapitaal aangetrokken. Institutionele beleggers zijn doorgaans

de Verenigde Staten. Met uitzondering van enkele beleggers

nauwelijks gefinancierd met vreemd vermogen.

waarvan een groot deel van hun portefeuille zich in de Verenigde Staten bevindt, is de allocatie naar Amerikaans direct vastgoed inmiddels afgebouwd. Rond 2006 is er een duidelijk einde gekomen aan de dominante positie van de Verenigde Staten.

“Volgend jaar komt er een klap op de financieringsmarkt, omdat dan een groot aantal financieringen afloopt.” A. Schakenbos - Vesteda

Directe beleggingen in Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk maakten in 2010 een groot deel uit van de buitenlandse directvastgoedportefeuille. Daarnaast zijn landen als Spanje, België en Duitsland traditioneel sterk vertegenwoordigd. Beleggingen in

De gemiddelde looptijd van de langlopende leningen van de beleggers bedraagt circa 43 maanden. De deelnemers aan het onderzoek geven aan dat ze tot 2012 tenminste voor € 370 miljoen

Scandinavische landen maakten recent opnieuw een opmars.

aan leningen moeten herfinancieren.

Financiering De gemiddelde ’loan-to-value’ is in het afgelopen jaar verder wederom een verdere vermindering van de schuldpositie

“Crises zijn onderdeel van cycli, maar dit keer hebben we ook te maken met structurele veranderingen op de financiële markt en de vastgoedmarkt.”

plaatsgevonden. De beleggers geven aan de ’loan-to-value’-ratio in


teruggelopen van 38% naar circa 35% ultimo 2010. Er heeft dus

de periode 2011-2012 op het huidige niveau te willen houden. Overigens lag de ’loan-to-value’-ratio van de beleggers in twintig jaar

Wederom blijkt uit de antwoorden van een aantal respondenten dat

onderzoek gemiddeld nooit hoger dan 60%.

verschillende banken de leningenportefeuille aan het afbouwen zijn. Beleggers geven aan dat het aantrekken van leningen beduidend

“Er is meer dan voldoende geld op zoek naar rendement, maar het spel is veranderd als gevolg van lagere ‟loan-to-value‟-ratio‟s.”

arbeidsintensiever is geworden. Algemeen wordt aangenomen dat

J. Buijs - NSI

kapitaaleisen die aan banken worden gesteld.

Het zijn vooral de vastgoedfondsen die vreemd vermogen

“Als gevolg van de invoering van Solvency II worden er naar verwachting meer vehikels met lagere leverage opgericht en worden er meer vastgoedleningen verstrekt door verzekeraars of door speciaal daartoe opgerichte fondsen.”

aanhouden. Hierbij wordt in veel gevallen op verschillende manieren vreemd vermogen aangetrokken. Vaak is daarbij sprake van een hypothecaire lening (‘secured’) of een bancaire lening (‘unsecured’).

banken terughoudend blijven in de kredietverstrekking. Dit wordt mede veroorzaakt door verscherpte regelgeving ten aanzien van

P. Kanters - APG


Figuur 7: Ontwikkeling totaal rendement Nederlandse directvastgoedportefeuille

Tabel 2: Rendement Nederlandse direct-vastgoedportefeuille

20%

Direct rendement 15%

2006

2007

2008

2009

2010

4,7%

5,0%

5,7%

4,9%

4,9%

Indirect rendement

5,3%

5,6%

-1,3%

-6,6%

-0,8%

Totaal rendement

10,0%

10,6%

4,4%

-1,7%

3,8%

10% 5% 0% 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 -5%

2009 gemiddeld -1,7%. Sinds 1993 was het totaal rendement niet

“De huidige onevenwichtigheden in de internationale economie raken de opkrabbelende vastgoedmarkten. Dit kan mogelijk een tweede dip tot gevolg hebben.”

eerder negatief geweest. De sterke terugloop in het totaal rendement


Gerealiseerde rendementen Het totaal rendement van de Nederlandse direct-vastgoedportefeuille bedroeg, gewogen naar portefeuilleomvang van de beleggers, in

werd voornamelijk veroorzaakt door afwaarderingen als gevolg van verslechterde marktomstandigheden en dalende transactieprijzen.

De hoogte van het indirect rendement wordt in belangrijke mate bepaald door de waardering van het vastgoed. Taxatieprocedures

“De economische groei blijft zeer waarschijnlijk onder grote druk staan als gevolg van de schuldencrisis, die beperktere consumentenuitgaven en teruglopende investeringen meebrengt.”

zijn door de jaren heen flink geprofessionaliseerd. Door steeds

P. Kanters - APG

frequentie van taxaties toegenomen. Waar institutionele beleggers

In 2010 was het totaal rendement weer positief en bedroeg 3,8%. Het totaal rendement blijft echter nog ver achter op de perioden 1996-2000 en 2005-2007, toen er nog dubbele cijfers werden geschreven. Door de aanhoudende economische en monetaire risico’s zijn institutionele beleggers en vastgoedfondsen momenteel terughoudend. De focus ligt op bescherming tegen downside risico’s, een lager maar stabiel rendement heeft daarbij de voorkeur.

strengere accountantsvoorschriften en het opnemen van vastgoed als volwaardige beleggingscategorie binnen de totale effectenportefeuille van verzekeraars en pensioenfondsen, is de twintig jaar geleden de portefeuille gemiddeld eens in de vijf jaar lieten waarderen, gebeurt dit vandaag de dag minimaal één keer per jaar. Een aantal fondsen is overgegaan op het per kwartaal op marktwaarde (laten) taxeren van de gehele portefeuille.

“De huidige manier van taxeren is te veel een risico-inschatting en te weinig een inschatting van inkomstenpotentieel.” J. Buijs - NSI

Net als vorig jaar bedroeg het direct rendement 4,9% en is daarmee opvallend stabiel. Door de leegstand en het neerwaartse effect op de

De prestaties van de direct-vastgoedportefeuilles van de

huurprijzen blijft het direct rendement echter onder druk staan. Het

deelnemende beleggers is nagenoeg in lijn met de performance

indirect rendement is - hoewel negatief (-0,8%) - sterk verbeterd ten

volgens de IPD/ROZ Vastgoedindex. De index toont een licht hoger

opzichte van vorig jaar (-6,6%). Toch blijft de angst voor een nieuwe

direct rendement, waardoor ook het totaal rendement hoger uitkomt.

golf aan afwaarderingen bestaan.

Het indirect rendement van de IPD/ROZ Vastgoedindex is in overeenstemming met de onderzoeksresultaten.


Gehanteerde aanvangsrendementen Het herstel op de vastgoedbeleggingsmarkt is sneller gegaan dan

Overigens lagen de aanvangsrendementen voor alle sectoren twintig

verwacht. Vooral voor prime vastgoed zijn de aanvangsrendementen

jaar geleden gemiddeld circa 270 basispunten hoger. Door onder

aangescherpt en daarmee zijn de vastgoedprijzen gestegen. De

meer een toegenomen interesse in direct-vastgoedbeleggingen en

markt voor secundair vastgoed is nog altijd sterk in onbalans.

door het ontstaan van een breed palet aan financieringsmogelijk-

Hierdoor is een verdere tweedeling ontstaan tussen prime en

heden, zijn de verkoopprijzen van vastgoed sindsdien flink gestegen.

secundair vastgoed. Dit blijkt ook uit de bruto aanvangsrendementen die institutionele beleggers en vastgoedfondsen momenteel hanteren

In de afgelopen twintig jaar stegen de verkoopprijzen voor

bij nieuwe aankopen.

winkelvastgoed het sterkst. Aanvangsrendementen liggen momenteel 380 basispunten lager dan destijds. Voor kantoorruimte

“De grote knooppunten zijn de winnende locaties, de perifere locaties zijn de verliezers.”

werd indertijd een aanvangsrendement gehanteerd dat 225 basispunten hoger lag.


kantoor- en winkelbeleggingen aangescherpt. Op de kantorenmarkt

“In de kantorensector moet nog aanzienlijk worden afgewaardeerd; er heerst nog te veel niet-realistisch optimisme.”

is het vereiste aanvangsrendement met 50 basispunten gedaald tot


Vooral binnen de Randstad zijn aanvangsrendementen voor de beste

6,25%. Het vereiste aanvangsrendement voor winkels op A-locaties binnen de Randstad is met 100 basispunten eveneens fors

Nederlandse institutionele beleggers zijn over het algemeen relatief

aangescherpt tot 4,80%.

voorzichtig geweest. In de periode 1995-2007 zijn zij bijvoorbeeld niet meegegaan in de ‘gold rush’ van vooral Duitse beleggers. Die

Bruto aanvangsrendementen op secundaire locaties zijn relatief

beleggers durfden het aan om beduidend lagere

stabiel gebleven ten opzichte van vorig jaar. Wel is er sprake van een

aanvangsrendementen te bieden die gekoppeld waren aan een

verruiming van de bandbreedte, wat kan duiden op meer

veronderstelde aanzienlijke waardevermeerdering.

onzekerheid en een gebrek aan marktbewijs. De bandbreedte voor

“Banken financierden te gemakkelijk op basis van niet-marktconforme, theoretische huurinkomsten en zij hebben daardoor mede de crisis veroorzaakt.”

aanvangsrendementen van woningbeleggingen is eveneens aangescherpt. Dit geldt zowel voor woningen binnen als buiten de Randstad. Binnen de Randstad start het gehanteerde

J. Buijs - NSI

aanvangsrendement bij 4,50%, daarbuiten bij 5,00%. De bedrijfsruimtemarkt heeft het afgelopen jaar weinig beweging laten zien. Het vereiste aanvangsrendement is in deze markt nauwelijks veranderd en bedraagt 7,50%. In de markt wordt momenteel gezinspeeld op een verdere aanscherping.

Tabel 3: Gehanteerd bruto aanvangsrendement bij aankopen (BAR k.k.) Binnen de Randstad

Buiten de Randstad

2010

2011

2010

2011

A-locaties

6,75% - 8,00%

6,25% - 7,50%

7,50% - 9,50%

7,50% - 10,00%

Secundaire locaties

7,50% - 9,00%

7,50% - 9,00%

7,50% - 10,50%

-

A-locaties

5,80% - 7,00%

4,80% - 6,50%

6,30% - 8,00%

5,50% - 7,00%

Secundaire locaties

7,00% - 8,50%

6,75% - 9,00%

7,00% - 10,00%

7,00% - 10,00%

4,50% - 6,20%

4,50% - 5,50%

5,40% - 7,20%

5,00% - 6,50%

7,50% - 8,50%

7,50% - 8,50%

7,50% - 9,50%

8,00% - 9,50%

Kantoren

Winkels

Woningen A-locaties Bedrijfsruimten A-locaties

Advance • Dutch Capital Markets Outlook • Generations in Real Estate 11

Figuur 8: Redenen om te investeren in duurzame ontwikkeling Betere waardeontwikkeling

Figuur 9: Toegevoegde waarde duurzaamheid naar sector Kantoorruimte

Waardebehoud van het vastgoed Eigen imago

Woningen

Concrete vraag vanuit gebruikers Milieuaspecten

Bedrijfsruimte

Hogere huurprijs Tevredenheid aandeelhouders

Winkelruimte

Voldoen MVO-doelstellingen Lagere servicekosten

Anders

Tevredenheid medewerkers 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Beleggingsbeleid ten aanzien van duurzaamheid Het belang dat beleggers hechten aan duurzaamheid lijkt opnieuw

Net als afgelopen jaar vinden de respondenten een gemiddelde

toegenomen. Alle aan het onderzoek deelnemende institutionele

duurzaamheid acceptabel. Dit hangt ook sterk samen met het soort

beleggers en vastgoedfondsen investeren in duurzaamheid. In 2010

investering en de omvang ervan. Opvallend is dat er op dit moment

was dit nog 85%. Duurzaamheid is dus duidelijk een ‘must’ voor de

vooral wordt gekeken naar de ‘quick wins’ op het gebied van

Nederlandse vastgoedsector.

energiebesparing en minder naar investeringen op het gebied van

“Gebruikers hebben onvoldoende inzicht in de impact van duurzaamheidsmaatregelen op hun totale huisvestingslasten.” J. Reijnders - NS Poort

De voornaamste reden om te investeren in duurzaamheid is een positieve waardeontwikkeling, dan wel waardebehoud van het vastgoed. Daarnaast blijkt imago een belangrijke reden, net als een concrete vraag vanuit de eindgebruiker. Besparing op energielasten afgelopen jaar nog een belangrijke reden - is volgens de beleggers van beperkter belang voor het investeren in duurzame toepassingen.

“Woonconsumenten moeten gaan denken in woonlasten in plaats van huurlasten. De energiekosten zijn daarbij van essentieel belang.” A. Schakenbos - Vesteda

Bovendien verwachten beleggers dat het stimuleren van duurzaamheid niet alleen een zaak is van de overheid. Het komt ook voort uit verder aangescherpte MVO-doelstellingen van eindgebruikers en een toenemende vraag naar duurzame beleggingsproducten vanuit eindbeleggers, zoals pensioenfondsen.

terugverdientijd van 8 tot 10 jaar voor extra investeringen in

afvalreductie, materiaalgebruik en het opwekken van duurzame energie. Certificering Ruim tweederde van de respondenten geeft aan gebruik te maken van certificeringsmethoden op het gebied van duurzaamheid. Certificering maakt het mogelijk om zowel individuele gebouwen als gehele portefeuilles beter met elkaar te vergelijken, bijvoorbeeld op het gebied van energieverbruik. Hierdoor kan worden bepaald waar de mogelijkheden liggen voor verdere verduurzaming van het vastgoed. De mate van certificering verschilt per belegger. Een aantal beleggers gebruikt standaard bij alle objecten een vorm van duurzaamheidscertificaten. Daarnaast zijn er beleggers die op dit moment alleen strategisch gekozen objecten binnen de portefeuille certificeren. Een enkeling geeft aan incidenteel of op pilotbasis over te gaan tot certificering. Het overgrote deel van de beleggers maakt gebruik van het EPC/Energielabel. Daarnaast worden de BREEAM-certificaten een aantal keer genoemd. Dit zijn eveneens de certificeringsmethoden die in de ogen van de beleggers in Nederland de toekomstige standaard bepalen.


Toegevoegde waarde Volgens de helft van de respondenten heeft bestaande bouw de meeste duurzaamheidspotentie. Ruim 20% geeft aan dat duurzaamheid bij nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde oplevert. Een krappe 30% is van mening dat zowel bestaande bouw als nieuwbouw genoeg potentie bieden voor de toepassing van duurzame oplossingen. Ten opzichte van afgelopen jaar zijn de institutionele beleggers en vastgoedfondsen nauwelijks van mening veranderd.

“Duurzaamheid is van essentieel belang voor de woningmarkt, anders wordt wonen in de toekomst onbetaalbaar.” A. Schakenbos - Vesteda

Per sector bekeken heeft duurzaamheid binnen de kantorenmarkt volgens de respondenten de grootste toegevoegde waarde. Bijna alle beleggers zien hier een belangrijke rol voor duurzaamheid weggelegd. Daarnaast kan duurzaamheid een substantiële toegevoegde waarde opleveren binnen de woningmarkt. Winkel- en bedrijfsruimte worden minder geschikt geacht voor het doen van duurzame investeringen.

“Duurzaam beleggen is feitelijk net zo logisch als goede „governance‟ of „financial reporting‟. Je moet als eindbelegger op zoek naar fondsen en ondernemingen die het op álle vlakken goed doen.” P. Kanters - APG


Figuur 10: Beleggingsvolume naar sector 2006 - 2011 H1

Figuur 11: Verwachte aan- en verkopen 2011 - 2012

11% 12%

56% 21%

Kantoren

Winkels

Woningen

Miljard € 1,6 € 1,4 € 1,2 € 1,0 € 0,8 € 0,6 € 0,4 € 0,2 € 0,0

Kantoren

Bedrijfsruimten

Winkels Aankopen

Woningen Bedrijfsruimten Verkopen

Toekomstige ontwikkelingen beleggingsmarkt Na het herstel van de beleggingsmarkt in 2010 lijkt de dynamiek

Beleggers hechten bij nieuwe investeringen veel waarde aan een

momenteel enigszins te zijn teruggevallen. In het eerste halfjaar van

beleggingen opleveren. Hierbij concentreren de beleggers zich

2011 werd er voor € 2,2 miljard in Nederlands direct vastgoed

vooral op de beste locaties. De geplande investeringen van de

belegd. Dit is een daling van 17% vergeleken met dezelfde periode in

beleggers zijn zonder uitzondering gericht op ‘core’ beleggingen.

het jaar ervoor. Voor heel 2011 wordt uitgegaan van een

Een enkeling heeft het voornemen om niet alleen in ‘core’ maar ook

beleggingsvolume dat vergelijkbaar is met 2010, namelijk ruim € 6,0

in ‘value added’ beleggingen te investeren.

laag risicoprofiel, ondanks het vaak lagere rendement dat dergelijke

miljard. Institutionele beleggers waren in de afgelopen tien jaar gemiddeld voor circa 20% van het jaarlijkse beleggingsvolume verantwoordelijk.

“Prime vastgoed blijft prime, voor het overige vastgoed geldt dat dit van een beleggingsproduct een meer operationeel product wordt.”

De bestedingsruimte van de institutionele beleggers en

J. Buijs - NSI

vastgoedfondsen voor acquisities van direct vastgoed is voor 2011 op een enkele uitzondering na gelijk gebleven. De weinige veranderingen die er zijn, worden veroorzaakt door dispositie of acquisitie van vastgoed of door een strategische heroverweging van

Indirect-vastgoedportefeuille Het door de beleggers behaalde rendement op de indirectvastgoedportefeuille vertoont onderling grote verschillen. Het

de vastgoedallocatie.

gemiddelde totaal rendement op Nederlands indirect vastgoed

“De fundamentals wijzen op een krimpende vastgoedmarkt. Dat vereist ook een ander businessmodel voor beleggers.”

een rendement van circa 6% behaald. Ter vergelijking: de EPRA

J. Buijs - NSI

behaalde.

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen hebben hun zinnen ook

Voor de periode 2011-2012 verwacht een meerderheid van de

in de komende periode vooral gezet op het aankopen van winkelen

institutionele beleggers en vastgoedfondsen het aandeel indirect

woningvastgoed. In de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille vindt

vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille gelijk te houden.

relatief weinig beleggingsactiviteit plaats. In de periode 2011-2012

Een aantal beleggers denkt dat indirect vastgoed de komende jaren

verwachten de beleggers voor ruim € 750 miljoen aan

een betere performance biedt en gaat uit van een toename van het

winkelvastgoed te acquireren en voor circa € 1,5 miljard aan

indirecte aandeel.

woningvastgoed.

bedroeg circa 8% in 2010. Op buitenlands indirect vastgoed werd index liet over het jaar 2010 een gemiddeld rendement van 8,3% zien, terwijl de AEX-index een gemiddeld rendement van 5,8%


Figuur 12: Verwacht herstel op de kantorenmarkt

Figuur 13: Verwacht herstel op de woningmarkt

45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2011

2012 Gebruikersmarkt

2013

2014

2015

2016>

2011

Beleggingsmarkt

De belangrijkste constatering uit twintig jaar onderzoek is de al eerder gesignaleerde overgang van direct vastgoedbezit naar indirect beleggen in al dan niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Gedurende de afgelopen twintig jaar is er een duidelijke tweedeling ontstaan. Een aantal partijen heeft het aandeel direct vastgoed fors uitgebouwd. Andere beleggers hebben de portefeuille geheel

2012 Gebruikersmarkt

2013

2014

2015

2016>

Beleggingsmarkt

“Duurzaamheid betreft in de eerste plaats een verantwoord gebruik van het gebouw op de juiste locatie. Duurzame gebouwen op slechte locaties zijn per definitie niet duurzaam.” J. Reijnders - NS Poort

verkocht, zijn gefuseerd of hebben uitsluitend nog indirect bezit.

Toch zijn beleggers en vastgoedfondsen positief over de huidige

De voor- en nadelen van indirect beleggen worden breed gedragen.

verduurzaming van de bestaande kantorenvoorraad. Bovendien

Voordelen van indirect beleggen in vastgoed zijn liquiditeit, risicospreiding en relatief eenvoudige internationale exposure. Nadelen zijn het verlies aan zeggenschap of de beperking daarvan en de afstand tot het vastgoed. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat het hebben van direct vastgoed eigen kennis van zaken en een breed apparaat (ontwikkelings-, aan- en verkoopmanagement) vereist. Verwacht herstel per vastgoedsector Het merendeel van de beleggers verwacht dat de gebruikersmarkt voor kantoorruimte in de komende twee jaar langzamerhand herstelt. Beleggers zien de structurele leegstaand en de aanhoudend lagere vraag door onder meer Het Nieuwe Werken uiteraard als een bedreiging. Op dit moment is de beleggingsfocus daardoor

terugval van de nieuwbouw, gekoppeld aan transformatie en ontstaan er koopkansen voor noodlijdend kantoorvastgoed. Ruim 40% van de beleggers verwacht een herstel van de beleggingsmarkt voor kantoorruimte in 2012. Maar de focus ligt vooral op prime kantoorvastgoed op succesvolle, multimodale en multifunctionele locaties.

“De Nederlandse prime kantorenvoorraad is zéér beperkt en voornamelijk in de Randstad te vinden.” P. Kanters - APG

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn nauwelijks nog actief op de bedrijfsruimtemarkt. Over het algemeen laten de beleggers zich ook meer negatief dan positief uit over deze sector. De oorzaak ligt in de veroudering van het bestaande vastgoed en

verschoven naar de winkelen woningmarkt.

de huidige leegstand. Wel blijft het een sector die nauw verbonden

“De overheid zou aan voorraadbeheersing moeten doen om de leegstand terug te dringen. Dit betekent het sturen op voorraad en het oprichten van een opkoopfonds.”

de bedrijfsruimtemarkt naar verwachting snel aantrekken. Een

J. Buijs - NSI

is met de wereldwijde handel. Zodra de handel weer toeneemt, zal aantal beleggers is dan ook van mening dat vooral logistiek vastgoed nog altijd goede beleggingskansen biedt.


Figuur 14: Aantrekkingskracht winkelbeleggingsmarkt

Figuur 15: Aantrekkingskracht woningbeleggingsmarkt

100%

100%

80%

80%

60%

60%

40%

40%

20%

20%

0%

A1 locatie Goed

StadsdeelcentraWijkwinkelcentra Redelijk

PDV/GDV

Matig

Slecht

De winkelmarkt wordt net als in voorgaande onderzoeken als meest aantrekkelijke beleggingscategorie bestempeld. Als redenen worden onder meer genoemd de stabiele huurinkomsten, de schaarste van winkels op A-locaties, de aanhoudende (inter)nationale vraag naar deze winkels, de nog altijd relatief lage leegstand en de overheidsregulering van vraag en aanbod. Toch is er ook een aantal nadelen te noemen. Zo worden ontwikkelingen als het online winkelen, de vergrijzing van de bevolking en de daling van het besteedbare inkomen als bedreigingen gezien. Bovendien is er momenteel een hevige prijsconcurrentie ontstaan voor beleggingsproduct op de beste

0% Eengezinswoningen Randstad Meergezinswoningen Randstad

Goed

Redelijk

Matig

Slecht

“De huidige mismatch op de woningmarkt is een maatschappelijk probleem. Alle betrokkenen gemeenten, ontwikkelaars en beleggers - moeten bijdragen aan een oplossing.” A. Schakenbos - Vesteda

Een aantal ontwikkelingen staat echter een krachtig herstel van de woningmarkt in de weg. Zo geven beleggers aan dat het uitblijven van een integrale aanpak van de woningmarkt de sector momenteel schaadt. Het stimuleert scheefwonen en daardoor ontstaat er een gebrek aan dynamiek op de markt. Bovendien is het consumentenvertrouwen op dit moment gering en is er nog altijd

locaties, terwijl de leegstand in de aanloopstraten verder oploopt.

sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Hier ligt nog een

“Binnen de winkelsector ligt de focus vooral op winkels die centraal gelegen zijn, op winkelcentra die belevenis bieden en op winkels die voorzien in de dagelijkse behoefte.”

ontwikkelingen als vergrijzing en de toename van

P. Kanters - APG

vastgoedbeleggingsbeleid laat zien dat de prestaties van

belangrijke opgave voor de markt, zeker gezien de demografische eenpersoonshuishoudens. De analyse van twintig jaar onderzoek naar institutionele beleggers en vastgoedfondsen stabiel en solide zijn.

Op de woningmarkt verschuift de voorkeur op dit moment van kopen

Zij hebben een degelijk beleggingsbeleid gevoerd met als resultaat

naar huren. In deze tijd is het ondanks de tijdelijke verlaging van de

stabielere rendementen en lagere leegstandspercentages dan ‘de

overdrachtsbelasting voor de consument niet eenvoudig om een

markt’. Na twintig jaar mag geconcludeerd worden dat dit jaarlijks

koopwoning te financieren. Hierdoor stijgt de vraag naar

onderzoek direct bijdraagt aan verdere transparantie en

huurwoningen, wat beleggers als positief ervaren.

professionalisering van de markt. Onderzoek blijkt voor alle generaties een belangrijke basis voor besluitvorming en

Maar beleggers geven ook aan dat de huidige ontwikkelingen op de financieringsmarkt zorgen voor prijsdruk op de aan- en verkoopprijzen. Daarnaast dragen het woningtekort en de terugval van het aantal nieuwbouwontwikkelingen positief bij aan het investeringsklimaat in deze sector.

beleidsbepaling. De huidige generatie én de generatie van morgen.

Business Contact Eric de Clercq Zubli Chief Executive Officer +31 (0)20 5 405 405 [email protected] Marijn Snijders Chief Commercial Officer +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Report Contact Ruben Langbroek Director Research +31 (0)20 5 405 405 [email protected]

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen - Generations in Real Estate Advance publications are topic-driven white papers from Jones Lang LaSalle that focus on key real estate and business issues. www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

Institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Generations in Real Estate

Recommend Documents