Beleidsplan 2013 e.v. van Vastgoed Belang, vereniging van particuliere beleggers in vastgoed

Bijlage 5 bij agendapunt 5, 40e vergadering van de Ledenraad d.d. 8 november 2012

Beleidsplan 2013 e.v. van Vastgoed Belang, vereniging van particuliere beleggers in vastgoed

1. Inleiding 1.1

Wat een tijd!

Overheden moeten bezuinigen. De kaasschaaf heeft zijn tijd gehad. Er moeten fundamentele keuzes gemaakt. Het vertrouwen in instituties verschraalt. De bevolking is onzeker. Kabinetten zitten hun tijd niet uit. In de vastgoedmarkt blijven rendementen achter. De IPD/ROZ index van het eerste kwartaal 2012 liet een totaalrendement zien van 0,6%. Particuliere beleggers verwachten de aankomende jaren nog nauwelijks indirect rendement. Er wordt geklaagd over de financiers, die tussentijds de eisen verhogen en herfinanciering duurder maken of zelfs weigeren. Toch groeit het bedrag van vastgoedbeleggingen tot bijna 2 miljard in het eerste half jaar van 2012, dat is 9% meer dan in die periode in 2011. Particuliere beleggers namen 800 miljoen van de 1,9 miljard voor hun rekening. Uit een onderzoek van het Nyenrode Real Estate Center van Berkhout en Kil blijkt, dat 108 grote particuliere beleggers met 28% (±€ 4,7 miljard) willen groeien binnen drie tot vijf jaar.

1.2

Vastgoed Belang in deze tijd

Vastgoed Belang is de vereniging, die de belangen behartigt van de particuliere belegger in vastgoed. We gaan voor marktconform rendement van de leden. Dat willen we bereiken door beïnvloeding van beleid op nationaal niveau en regionaal c.q. plaatselijk niveau. Dat laatste gebeurt door de regionale afdelingen en sinds kort door de Stichting Professioneel Platform Vastgoed.nl, waarin particuliere beleggers met meer dan € 100 miljoen belegd vermogen zijn georganiseerd.

Vastgoed Belang draagt ook bij aan het netto rendement voor leden door dienstverlening tegen relatief lage prijzen en door deskundigheidsvordering, die leden helpt bij het nemen van beslissingen, die aan de orde zijn in het gehele proces van beleggen in vastgoed.

1 LR 8 november 2012, bijlage 5, beleidsplan 2013 e.v. van Vastgoed Belang


De focus ligt niet alleen op rendement. Vastgoed Belang als vereniging stimuleert maatschappelijk verantwoord beleggen en streeft er onder andere naar, dat beleggers steeds duurzamer huisvesting bieden aan gebruikers.

Vastgoed Belang draagt ook bij aan de professionalisering binnen de sector en de bevordering van de integriteit in de sector.

De ledenservice b.v. levert in 2013 e.v. het bestaande pakket aan producten en diensten. We hopen in 2013 eindelijk het informatiepunt bestrijding recidive …stuk te realiseren. We wachten al twee jaar op groen licht van de ministier van Justitie.

Op het moment van schrijven van dit beleidsplan wordt onderzocht of het mogelijk is om een taxateursnetwerk op te zetten voor de leden van de vereniging Vastgoed Belang. In het onderzoek wordt bovendien gekeken of er een mogelijkheid is om vraag en aanbod van Vastgoed voor leden van de Vereniging op voordelige wijze bijeen te brengen op een website. Indien blijkt dat een of beide initiatieven levensvatbaar zijn, dan zal worden nagestreefd beiden begin 2013 operationeel te hebben.



2. Belangenbehartiging in 2013 e.v. 2.1

De woningmarkt

Huurwoningen zullen belangrijk zijn in de toekomst. De vanzelfsprekende stijging van de waarde van het eigen huis is voorbij. Jonge mensen, waarvan beide partners werken, zijn flexibeler dan voorheen. Dat zal leiden tot de vraag naar meer huurwoningen. In schaarstegebieden stijgen de (geliberaliseerde) huurprijzen. De markt van beleggingspanden is aan sterke verandering onderhevig. Werd in 2007 bij tenders nog 30 keer de huur geboden. In 2011/2012 is dat nog 13 keer de huur voor appartementen, tot 16 keer de huur bij grondgebonden woningen. Het verlangde bruto aanvangsrendement van particuliere beleggers is gestegen van 3,3% naar 6,25 tot 7%. Een oorzaak ervan is de negatieve verwachting ten aanzien van het te behalen indirecte rendement in de aankomende jaren.

Particuliere beleggers hebben geen vertrouwen meer in uitpondwinsten. De markt sorteert voor op waardedaling van woningvastgoed. Dat is geen probleem indien het directe rendement op het hogere niveau blijft.

Aangekochte huurwoningen met een hoog aanvangsrendement zullen jaren goed renderen. Bestaande portefeuilles moeten het doen met lagere rendementen, omdat complexen in het verleden zijn gekocht tegen lagere bruto aanvangsrendementen en in de aankomende jaren indirect rendement niet wordt verwacht. Illustratief is de navolgende figuur.



Direct rendement

Indirect rendement

Aanvangsrendement

8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

-2.0 -4.0 -6.0 -8.0

Bron:

Een tweede oorzaak van de ontwikkeling van de vereiste aanvangsrendementen is de hogere rente van het aan te trekken vreemd vermogen. De banken gaan voorop met verhoging van risico- en liquiditeitsopslagen. Dat betekent hogere kosten voor de beleggers, dus neemt de bruto rendementseis toe. Een derde oorzaak van de vereiste hogere aanvangsrendementen is gelegen in de lagere loan to value, die de werking van de hefboomfactor beperken. N.B. Banken zijn niet meer bereid om zelfs 90% (zoals in 2006) van de taxatiewaarde van beleggingspanden te verstrekken als hypotheek. De huidige regel is 70% van de executiewaarde verhuurd of 7x de huur. Men neemt het laagste bedrag. ABN zit al op de 60% of 6x de huur. Leden klagen steen en been, dat de loketten van de banken dicht zijn.

Een lagere loan to value leidt tot hogere geëiste aanvangsrendementen om de gewenste interne rentevoet over het eigen vermogen te realiseren.

Met deze situatieschets in het achterhoofd heeft Vastgoed Belang enige pijlen op de boog in het kader van de belangenbehartiging.



2.2

Liberalisering van de woningmarkt

De vereniging pleit al jaren voor liberalisering van de markt van huurwoningen, te beginnen met de particuliere sector. Nederland moet af van de huurprijsregelgeving die beperkingen oplegt aan het vragen van een markthuurprijs voor woonruimte. N.B. Op basis van cijfers van het CBS en WOONWBO 2009 kan gesteld, dat de afgelopen dertig jaar de gemiddelde huurstijging 3,2% bedraagt, dat is hoger dan de gemiddelde inflatie van 2,1%. Dit cijfer is opgebouwd uit de gemiddelde jaarlijks toegestane huurverhoging en de effecten van de huurharmonisatie na leegkomen van een woning. Voor de particuliere belegger geldt dit ook indien hij/zij een portefeuille van enige omvang heeft. Sinds 2003 volgen, anders dan in de jaren negentig, de toegestane huurverhogingen de inflatie. Kleine beleggers met trouwe huurders scoren geen rendementsverbetering.

Vastgoed Belang meent, dat 67 jaar na afloop van de Tweede Wereldoorlog een einde moet komen aan de maximum huurprijzen, die worden gesteld door de rijksoverheid. Er wordt zelfs jaarlijks beslist over de huurprijsstijging. Dat gebeurt uit overwegingen van inkomenspolitiek. Anders dan de corporatiesector mag van particuliere verhuurder geen bijdrage gevraagd worden aan een sociaal beleid richting de huurders. Dat betekent niet, dat wij mensen de toegang tot de woningmarkt willen ontzeggen, maar dat de inkomensondersteuning van huurders (en kopers) op andere leest moet worden geschoeid. Geen gedwongen prijssubsidie van verhuurders, maar inkomensoverdrachten vanuit de algemene middelen naar huisvestingsbehoeftigen, die woonruimte (nog) niet kunnen betalen. Een andere optie is, dat de corporaties de huisvesting in huurwoningen van de doelgroep verzorgen met toepassing van inkomensafhankelijke huurprijzen (Huur op maat).

2.3

Meer particuliere huurwoningen in Nederland

Liberalisering van de markt van huurwoningen zal bijdragen tot meer investeren in huurwoningen door particuliere beleggers. De daling van de marktwaarde van verhuurde woningen heeft in 2011 al geleid tot de investering van 1 miljard in bestaand verhuurd bezit. Voor 2012 wordt de investering van 1,5 miljard verwacht. De noodzakelijke aanvangsrendementen van 6 á 8% leiden ertoe, dat te beleggen vermogen niet meer of minder de weg kiest naar het buitenland. Particuliere beleggers zijn bereid om complexen van corporaties over te nemen, als de overnameprijs de investering rechtvaardigt. Onterecht verwacht de overheid, dat institutionele beleggers die complexen zullen kopen. Oudere complexen passen niet in het voorraadbeleid van institutionele beleggers.



2.4

Meer nieuwbouwhuurwoningen in de particuliere sector

Particuliere beleggers kopen op dit moment al nieuwbouwwoningen van projectontwikkelaars. Dat kan veel meer gebeuren. Een grotere diversiteit van eigenaren leidt tot een aangename woonomgeving. In samenwerking met de NVB werken we aan een website, waarop nieuw te bouwen woningen worden opgenomen. De vraag naar huurwoningen neemt toe, zeker in de schaarstegebieden. Volgens de Primos Prognose 2011 van ABF-Research is de kans 2/3, dat er een uitbreidingsbehoefte is tussen de 400.000 en 788.000 woningen tot 2020. Particuliere beleggers hebben belangstelling voor woningen met markthuurprijzen. De hoogte van de haalbare huurprijzen legt beperkingen op aan de investering per woning en derhalve aan de hoogte van de grondprijs. Gemeenten en andere eigenaren van grond zullen de grondprijspolitiek daarop moeten aanpassen.

2.5

Gewenste aanpassingen in het huurprijsbeleid

De inzet van Vastgoed Belang is liberalisering van de woningmarkt te bereiken in 10 jaarlijkse stappen, tot dat door zittende huurders voor woningen wordt betaald, wat ze waard zijn (marktprijs). Er is tot dat tijdstip nog een Woningwaarderingssysteem nodig. De puntentelling dient evenwel gebaseerd op de WOZ-waarde, als uitdrukking van de prijs/kwaliteitsverhouding in de markt. Huurders die de marktprijs niet kunnen of willen betalen, verhuizen naar goedkopere woningen. Corporaties bieden huurwoningen met een korting als de woonkostenquote te hoog wordt voor de huurder. Vastgoed Belang gaat ook voor liberalisering van de markt van onzelfstandige woonruimte. Dat kan op korte termijn worden ingevoerd. Bij mutatie wordt een marktconforme huurprijs overeengekomen.

2.6

Ongewenste aanpassing van het huurprijsbeleid

-

Vastgoed Belang is tegenstander van de heffing van 137 miljoen voor particuliere verhuurders als bijdrage aan het huurtoeslagbudget. Dat bedrag benadert het totale bedrag van € 159 miljoen aan huurtoeslag, dat aan huurders in de particuliere sector wordt uitbetaald (Bron: CitaVista databank). De Raad van State spreekt van een verhuurderbelasting ten behoeve van de algemene middelen.



N.B. In het Kwartaalbericht Woningcorporaties van het ING Economisch Bureau & Real Estate Finance is voor de corporatie berekend, dat de extra huurverhogingen pas na 2018 meer opleveren dan de verhuurdersbelasting.

2.7

Gewenste aanpassing van het fiscale beleid

Vastgoed Belang bepleit de navolgende aanpassingen van het belastingstelsel; -

een bodem in de belastingheffing in box 3 van de Inkomstenbelasting, indien het exploitatierendement geen of te weinig ruimte laat voor een ’decent profit’. koppeling van de jaarlijkse stijging van de OZB aan de inflatie.

Wij sturen een brief aan de Commissie Herzieningsvoorstellen ter vereenvoudiging van de IB.



2.8

Gewenste aanpassing van de Wet GBA en de privacywetgeving

Particuliere verhuurders hebben niet de mogelijkheid om persoonsgegevens op te vragen bij de Gemeentelijke Basis Administratie van bewoners/ingeschrevenen van hun eigen woningbezit. De niet commerciële verhuurders (corporaties) hebben deze mogelijkheid veelal wel. Bij sterke vermoedens van onderhuur en/of woonfraude hebben de particuliere verhuurders alleen via een advocaat de mogelijkheid tot inzicht in de bewoning van hun eigendom. Om recht te doen aan ons eigendomsrecht zou iedere verhuurder de mogelijkheid moeten hebben voor zijn/haar woningen inzage te krijgen in de Gemeentelijke Basis Administratie.

Voorts zou dit ook fraude met de uitwonende, beurs voor studenten, misbruik van woonsubsidies, onrechtmatige onderhuur en woonfraude moeten tegengaan. Ook zou het een optie kunnen zijn om bij iedere inschrijving op een adres in de Gemeentelijke Basis Administratie toestemming te vragen aan de huiseigenaar. Niet alleen voor de hoofdbewoning, maar zeer zeker ook voor de medebewoning. Men zou bij de Gemeentelijke Basis Administratie op zijn minst om een eigendomsbewijs of een huurcontract kunnen vragen Op dit moment is alleen toestemming van de hoofdbewoner nodig en dit werkt natuurlijk fraude in de hand.

2.9

Maatschappelijk ondernemen

2.9.1 Bijdrage aan de leniging van het tekort aan studentenhuisvesting Als medeondertekenaar van het Actieplan Studentenhuisvesting hebben we ons bereid verklaard de ontwikkeling van (besloten) fondsen te onderzoeken, die beleggen in studentenhuisvesting.

2.9.2 Bijdrage aan de herontwikkeling van Rotterdam-Zuid De contribuanten van het PlatformPV zijn bereid in gesprek te gaan over het beleggen in nieuw te bouwen huurwoningen in Rotterdam-Zuid, uitgaande van een marktconform rendement.



2.9.3 Een nieuw modelhuurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte Een concept van een voor de huurder beter leesbare overeenkomst is aangeboden aan de ROZ. In 2013 is er een nieuwe ROZ-model.

2.9.4 Integriteit Er wordt gewerkt aan een interne gedragscode voor contribuanten van de Stichting Professioneel Platform Vastgoed. Voor de overname van complexen van corporaties is de voor de door de minister geëiste ‘Goed verhuurdersverklaring’ een model opgemaakt, dat ambtelijk de instemming heeft verkregen van het ministerie.



3. Belangenbehartiging in 2013 e.v. 3.1

De winkelmarkt

De winkelmarkt is in beweging. Dynamiek hoort bij het economische leven. Die dynamiek heeft onder andere geleid tot een leegstand van 8% van het beschikbare winkelvloeroppervlak van 28 miljoen vierkante meters. Als oorzaken daarvoor worden genoemd: gemiddeld afnemende huishoudbestedingen door de vergrijzing en de komst van de internetverkopen. Toch neemt het winkelvloeroppervlak nog toe onder andere door schaalvergroting. De gemiddelde winkeloppervlakte in 1998 was 120 m2, in 2008 was dat 245 m2. Winkelruimten op goede locaties zijn goed te verhuren. De rendementen van beleggers daar zijn op niveau. Er melden zich nieuwe partijen op de aanhuurkant van de markt. Forever 21, Action, The Sting, Primark Store, Jack & Jones, CTC (G-star en Adidas). Bestaande partijen zijn ook actief. Beter Horen breidt het aantal vestigingen uit, maar ook ICI-Paris, een opticienketen (Pearl) en supermarktketens blijven actief. Leegstaande winkelruimten vinden we in aanloopstraten naar de centra, in winkelstrips en buurtcentra. Ook in meubelboulevards treffen we leegstand. Met name in gebieden met bevolkingsafname hebben winkeliers het moeilijk. Op niet A1-locaties dalen de winkelhuurprijzen. De rendementen in de particuliere sector staan onder druk door leegstand en dalende huurprijzen. Er wordt wel aangedrongen op omzethuren. De werkgroep Winkels van het PlatformPV.nl heeft de ROZ gevraagd ook een model huurovereenkomst op te stellen voor omzethuren.

3.2

Krimp is geboden

Beperking van de dynamiek heeft bezwaren. Dynamiek leidt tot economische groei. De Europese Dienstenrichtlijn tracht het vrije verkeer van diensten en de vrijheid van vestiging van dienstverleners te vergroten. Detailhandel behoort ook tot de dienstenmarkt. Mr. Van Driel in Real Estate Research Quarterly spreekt als gerechtvaardigde verwachting uit dat de Dienstenrichtlijn de bestaande mogelijkheden van de overheid om via het ruimtelijk ordeningsrecht de detailhandel te regulieren, niet merkbaar zal beïnvloeden, althans niet zolang het Hof van Justitie van de EV niet tot een ander oordeel is gekomen. Toch is krimp geboden, niet slechts omwille van rendementbehoud, maar om redenen van ruimtelijk relevante, kwalitatieve argumenten, die wel tellen voor de Dienstenrichtlijn. Die argumenten kunnen er zelfs toe leiden, om wel of niet een branche toe te staan in een bepaald gebied. Redenen van economische aard (onder andere bescherming van bepaalde markdeelnemers) zijn geen rechtvaardiging voor beperking van de fundamentele vrijheid



van vestiging. Een klassiek distributieplanologisch onderzoek (DPO) heeft op zichzelf geen onderbouwende betekenis meer voor een bestemmingsplan. Een DPO vereist een bredere scope en wel ruimtelijk economisch onderzoek. Daarbij worden ruimtelijk kwalitatieve facetten onderzocht als: de bereikbaarheid van voorzieningen, waaronder de logistieke afwikkeling het ruimtebeslag van winkelfuncties de eventuele aantasting van de leefbaarheid

De belangrijkste vraag is, of in een bepaald gebied duurzame ontwrichting van de winkelstructuur dreigt, waarbij het algemeen belang in het geding is. Inwoners van een bepaald gebied hebben recht op een voldoend voorzieningenniveau op aanvaardbare afstand van hun woonplaats. Dat blijkt uit de jurisprudentie. Inwoners moeten dagelijks boodschappen kunnen doen op 1 tot 2 kilometer afstand van de woning. Voor het platteland geldt circa 7 kilometer. Voor winkels waar consumenten doelgericht, c.q. recreatief naar zoeken, kan een ruimtelijk economisch onderzoek leiden tot onthouding van medewerking, omdat leegstand en verpaupering dreigt door overbewinkeling.

3.3

Gewenste beleidsinzet van provincies

De wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening heeft de provincie een regiefunctie toegekend. De gemeente behoeft geen goedkeuring meer van de provincie omtrent een bestemmingsplan. De provincie dient evenwel te sturen door middel van provinciale visies en verordeningen, daarbij dient het gewijzigde artikel 3.1.6 van het Besluit Ruimtelijke Ordening te worden geëerbiedigd. Dit artikel vraagt aan overheden om standaard opeenvolgende stappen te zetten (conform de SER ladder): 1. 2. 3.

beoordeling kwantitatief en kwalitatief of de door de overheden beoogde ontwikkeling in een regionale vraag voorziet; beoordeling of die ontwikkeling kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten; als vraag 2 ontkennend wordt beantwoord of nieuwe locaties, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De provincie kan achteraf aanwijzingen geven op basis van artikel 4.2 Wro. Daartoe moet een door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan onverwijld worden toegezonden aan G.S. Dit naast eisen aan gemeentelijke diensten om vooroverleg te voeren op het provinciekantoor. Vastgoed Belang spreekt de provincies aan op hun regiefunctie bij de ruimtelijke planning van detailhandelvoorzieningen. De provincies dienen bij de jaarlijkse actualisering van de structuurvisies in te spelen op de bedreiging van de toenemende leegstand van 11 LR 8 november 2012, bijlage 5, beleidsplan 2013 e.v. van Vastgoed Belang


winkelruimte. Daarnaast verwachten wij, dat na toetsing aan de SER-ladder, de provincie, in voorkomend geval gebruik maakt van de aanwijzingsbevoegdheid.

3.4

Gewenste beleidsinzet van gemeenten

Betrek de markt vroegtijdig bij de planvorming. Vastgoed Belang is bereid daaraan bij te dragen. Dat voorkomt mogelijk tijdverlies en kosten verbonden aan bezwaren achteraf. Versterk de uitgangspositie van centrumdelen die gevaar lopen door bijvoorbeeld: -

het vestigingsklimaat te verbeteren; het verbreden van de gebruiksmogelijkheden van panden door onder andere schaalvergroting toe te staan; het stimuleren van de samenwerking in een gebied; Er zijn al gemeenten, die bijdragen aan parkmanagement.

-

3.5

Het bevorderen van het uit de markt nemen van kansarme locaties en het bevorderen daartoe van transformaties; Vastgoed Belang en het PlatformPV.nl zullen waar mogelijk positief bijdragen aan het overleg.

Wijziging van de huurwetgeving van winkelruimte

Er is veel dynamiek in de winkelmarkt. Dat legt eisen op aan detaillisten, maar ook eigenaren/beleggers om in te spelen op de veranderende wensen c.q. eisen van consumenten. De consument gaat run- en funshoppen. Dat betekent, productverbetering i.c. wijziging van de formule of c.q. het concept van de winkelcentra. Om te voldoen aan de veranderende eisen van de consument is innovatie en waar nodig renovatie geboden. Het kan voorkomen, dat er geen plek meer is voor een winkelier in een nieuw concept. Daar moet een huurovereenkomst kunnen worden opgezegd in het belang van het gemeen. Aan de Tweede Kamer is een initiatiefwetsvoorstel aangeboden door de PvdA, het CDA, Groen Links en de SP om dit afscheid nemen te bemoeilijken. Vastgoed Belang en het PlatformPV.nl ontraden dit wetsvoorstel. Dat wil niet zeggen, dat we ongevoelig zijn voor de wensen van Detailhandel Nederland. Vastgoed Belang ziet meer in een convenant tussen huurders- en verhuurdersorganisaties om te komen tot een gedragscode, die waarborgt, dat respectvol met de belangen van huurders en verhuurders wordt omgegaan bij renovatie. Aan het huurrecht winkelruimte kleven nogal wat bezwaren, die strijdig zijn met de verdelende rechtvaardigheid. Terecht, dat huurder-ondernemers worden beschermd. De



detaillist is met zijn inkomen afhankelijk van de winkelruimte. De beter dan gemiddelde ondernemer bouwt goodwill op. De regelgeving ten aanzien van de herzieningshuur artikel 7:303 BW, lid 2 verschaft de detaillist (een deel van de) goodwill als de contante waarde van het verschil tussen de herzieningshuurprijs en de markthuurprijs. Dat is een sigaar uit de doos van de verhuurder. Bij vaststelling van de aanvangshuurprijs zijn partijen vrij. Na 5 of 10 jaar en vervolgens elke 5 jaar kan de huurprijs worden aangepast, desnoods door de rechter op verlangen van zowel huurder als verhuurder. De herzieningshuurprijs wordt vastgesteld (op advies van deskundigen) op het gemiddelde van de huurprijzen in een tijdvak van 5 jaren voorafgaand aan het instellen van de vordering. Daarbij worden de investeringen van de detaillist verdisconteerd, zonder de afschrijving daarvan mee te nemen. Dat wil zeggen, de huurprijzen die golden in dat tijdvak. Deze periode heeft een negatief effect op de herzieningenhuur. Geldende huurprijzen worden nog meer in negatieve zin beïnvloed door de aanwezigheid van oude huurcontracten, die slechts jaarlijks zijn geïndexeerd. Verschillen tussen markthuurprijzen en herzieningshuurprijzen zijn groot in vele gemeenten. In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht wel 100% van de herzieningshuurprijs. Dat verschil leidt tot oneigenlijke goodwill. Vastgoed Belang wil naar herzieningshuurprijzen op marktconform niveau, zoals bij de kantoren. Dat leidt op A1 locaties tot hogere huurprijzen, maar op B en C locaties tot lagere huurprijzen.

Het huidige verschil tussen herzieninghuur en markthuur maakt indeplaatsstelling (een wettelijk recht van huurders) aantrekkelijk. De lopende huurovereenkomst wordt door de opvolgende huurder overgenomen tegen dezelfde huurprijs. Dat is onrechtvaardig naar de mening van PlatformPV.nl In voorkomend geval, indien onderhuur abusievelijk niet was uitgesloten in het huurcontract, profiteert de hoofdhuurder van het voordeel. Bij woningen is hier sprake van onrechtmatige bewoning, die met bestuurlijke boetes wordt bestreden. Vastgoed Belang wil af van de huidige indeplaatsstellingsregeling. Er moet daarbij worden aangesloten bij de wilsovereenstemming tussen partijen. Dat kan soms weer bijdragen tot verbetering van het concept van een winkelcentrum, dat aansluit bij de dynamiek.



3.6

Maatschappelijk ondernemen

3.6.1 Wonen boven winkels Vastgoed Belang staat positief ten opzichte van initiatieven met betrekking tot het bevorderen van wonen boven winkels. Dit om redenen van verbetering van de sfeer en de sociale controle in een winkelgebied, als wel het verminderen van de leegstand.

3.6.2 Een verbeterd modelhuurcontract In ROZ-verband wordt gewerkt aan een verbeterd model huurovereenkomst van winkelruimte. Ons streven is er op gericht om te voorkomen, dat er twee modellen circuleren, die ofwel van het huurdersbelang of van het verhuurdersbelang uitgaan. Na besluitvorming daaromtrent wil de werkgroep Winkels, dat er wordt gewerkt aan een model huurcontract met omzethuren.

3.6.3 Een Duolabel Vastgoed Belang neemt deel aan een commissie, die een voorstel vervaardigt voor een duo-(energielabel) voor winkelruimten. Daarin wordt het onderscheidenlijke aandeel van de verhuurder en huurder in de energie-labelscore vastgelegd.



4.

Belangenbehartiging in 2013 e.v.

4.1

De Kantorenmarkt

Er is een aanbodoverschot in de kantorenmarkt van 14% van de totale voorraad van circa 50 miljoen m2. Dat wordt gerapporteerd in vele studies. Dat betekent, een bedrag van circa € 500 miljoen aan gederfde huurinkomsten. Een aanbodoverschot ontstaat in de markt indien de prijs zich in eerste instantie niet of vertraagd aanpast aan de veranderingen in de gevraagde en aangeboden hoeveelheden. Dat doet de prijs toch, maar op termijn. Dat heet marktwerking.

Dat aanbodoverschot is het gevolg van te hoge (gemiddelde) huurprijzen per m2.de prijsaanpassing wordt vertraagd door marktpartijen, die daar voordeel uit halen, maar de gemiddelde prijs gaat ontegenzeggelijk naar beneden. Dat betekent een nog veel grotere huurderving. De kantorenmarkt is geen markt met een homogeen product. Er bestaan deelmarkten Het Economisch Instituut voor Bouwnijverheid onderscheid wel 9 segmenten verdeeld over a, b en c kwaliteitsklassen, in centrale locaties, (monofunctionele) formele locaties en overige locaties. Dat gebeurt in de Landelijke samenvatting kantorenmonitor van juni 2012. Projecties van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid leveren gemiddeld 30% prijsdaling op in 2020 ten opzichte van 2012. Op de meeste centrale locaties gaan de prijsdalingen niet verder dan 20%. Het is de vraag, of de feitelijke prijsdalingen niet groter zullen zijn. De Uni-Invest panden zijn verkocht voor € 300,- per m2 per april 2012. De prijsdaling zal mogelijk aanhouden op locaties met kantoren van C-kwaliteit tot het niveau, waar herontwikkeling een optie is. Ombouw is overigens slechts mogelijk voor 20% van de leegstaande kantoren. Van structureel leegstaande kantoren zonder ombouwmogelijkheid daalt de waarde tot onder nul. De sloopkosten worden ingeprijsd. 4.1 Pijn lijden De IPD rapporteert (in september 2011), dat van de 119 miljard aan beleggingsvastgoed 54 % in handen is van particuliere beleggers. De leegstand bij de IVBN partijen is 7%. Particuliere partijen scoren hoger dan het gemiddelde van 14% leegstand. De IPD signaleert een gemiddelde schuldratio van 40% (de vastgoedfondsen 70%). Die schuldratio verschilt zeer tussen individuele particuliere beleggers. Verwacht mag worden, dat particuliere beleggers het grootste deel van de pijn lijden. Dat betekent:  jaren van dalende resultaten; 15 LR 8 november 2012, bijlage 5, beleidsplan 2013 e.v. van Vastgoed Belang


Indien het directe rendement van een portefeuille of pand daalt onder de intrest covered ratio, ontstaan verliezen, in grootte aangejaagd door de hefboomwerking. jaren van afwaardering van een belangrijk deel van het vastgoed met risico’s van discussie met de financiers omtrent bijstorting en verslechtering van leningvoorwaarden bij herfinanciering. herstel van de rendementen, om dat rendement een breuk blijft met in de teller de lagere huuropbrengst en in de noemer de lagere waarde.

 

4.2 Uitzingen of ingrijpen in de markt Het marktmechanisme leidt op termijn ook tot prijsherstel. Dat kan lang duren, omdat de bekende varkenscyclus in de kantorenmarkt wordt tegengewerkt door de structurele ontwikkelingen van een dalende kantoorberoepsbevolking na 2020 en het toenemende thuiswerken. Wachten op betere tijden kunnen slechts solide partijen. Het EIB verwacht, dat de leegstand in 2020 is teruggelopen tot 7% waarvan 5% frictieleegstand en 2% incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. Op blz. 7 van de Landelijke samenvatting schrijft het EIB: “Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal 14% van de voorraad al incourant worden aangemerkt. De frictieleegstand bedraagt 5%. Naast de frictieleegstand staat 2% courante kantoorruimte leeg in 2040. Dit overaanbod ontstaat buiten de Randstad op formele locaties”. 4.3 Inzet van Vastgoed Belang 4.3.1 Doelstelling De vastgoedbeleggingsmarkt wil naar een situatie, dat de rendementen in de kantorenmarkt weer op het niveau zijn van de netto (opportunity) rendementen van andere beleggingscategorieën. Het netto rendement is afhankelijk van drie factoren: -

de hoogte van de huurprijzen; de hoogte van de waardering van het vastgoed, en de kosten van de belegging

Omdat er op de middellange termijn geen waardestijging is te verwachten, koersen beleggers op direct netto rendement. Ten aanzien van de kosten, dient rekening te worden gehouden met verhoogde afschrijvingsbedragen. Er gaan al stemmen op, die pleiten voor een 20-jarige afschrijvingstermijn voor kantoorgebouwen. Gebouwen gaan sneller van A naar B en C, zeker op formele locaties met navenant lagere huurprijzen en hoger leegstandsrisico. Het netto rendement (van het eigen vermogen) wordt ook beïnvloed door de lagere loan to value en hogere rentetarievenrentetarieven van financiers, die hogere



liquiditeitsopslagen en risico-opslagen vragen, in de oligopolide situatie op de aanbodzijde van de vermogensmarkt. Dalende huurprijzen en navenant dalende waardering van de gebouwen, dragen weliswaar bij aan rendementsherstel, maar, waarbij nieuwbouw nog maar weinig mogelijk es. De waardering is daarbij gefixeerd door de hoogte van de investering in de bouw. De grondprijzen en de bouwkosten moeten wel zeer dalen, om gegeven de rendementseis, de nieuwbouw haalbaar te naken. Het EIB verwacht een nieuwbouwvraag van 4,9 miljoen m2 tot 2020. Ter vergelijk, tussen 1990 en 2010 is er 22 miljoen m2 nieuw gebouwd. Die nieuwbouwvraag ontstaat, door toch nog toenemende kantoorhoudende werkgelegenheid en een kwalitatieve component. Er ontstaat een relatieve schaarste, tekort in de hogere segmenten, omdat bestaande kantoren veranderen en afzakken naar lagere kwaliteitssegmenten. Met name die kwalitatieve tekorten leiden naar verwachting van het EIB tot een nieuwbouwvraag van 7,7 miljoen m2 tussen 2020 en 2040.

4.3.2 De grondmarkt Vastgoed Belang en het Platfom.pv.nl wijzen op de rol van de gemeenten als marktpartij. Gemeenten hebben in vette jaren dankbaar gebruik gemaakt van de hoge residuele grondprijs bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen. Een rapport van Buck Consultants Internationaal over de plancapaciteit in enige gemeenten levert, dat het grootste deel van de plancapaciteit al in handen is van particuliere partijen (Den Haag 70%, Arnhem 60%, Eindhoven 65%). Ontwikkelaars hebben een voorschot genomen Eigenaren van grond in de plancapaciteit moeten afwaarderen en verlies inboeken of realiseren bij verkoop. Bij plancapaciteit moet onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit. Gemeenten blijken meer dan twee keer zoveel plancapaciteit te noteren dan de markt. Dat zit met name in de strategische reserve van plannen van gemeenten, maar waarin ontwikkelaars geen positie hebben. Er zijn weliswaar kantoorpanden in de pijplijn, maar de kans op realisatie is niet zo groot. Gemeenten en ontwikkelaars gaan hier hun ongerealiseerde winsten afboeken. Er lijden dus meer partijen pijn.

4.3.3 Een alternatieve doelstelling Een alternatieve doelstelling kan zijn om in het kader van portefeuillebeleid weer te kunnen beleggen in nieuwgebouwde kantoren. Dan wordt de doelstelling niet in termen van rendement alleen, maar in prijsniveau geformuleerd. Dan is de doelstelling om een



marktprijs van kantoren te bereiken, die nieuwbouw in A en B kwaliteitsklassen weer mogelijk gemaakt. Dan wordt het beleidsprogramma ambitieuzer.

4.3.4. Beleidsinzet van Vastgoed Belang en het PlatformPV.nl Om deze doelstelling te bereiken, is het noodzakelijk om het aanbod sterk te reduceren. Dat vereist ingrepen in de markt die veel geld kosten. Voor een opkoopprogramma hebben noch het Rijk, noch de gemeenten middelen beschikbaar. Alle eigenaren van kantoren via een (nieuwe gemeentelijke belastings)heffing die middelen voor een opkoopfonds te laten opbrengen, is naar de mening van Vastgoed Belang en het PLatformPV.nl een brug te ver. Het verhoogt de pijn van beleggers, die al kampen met leegstand en dalende huurprijzen. Daarnaast is een zeer groot bedrag nodig om prijsherstel op afzienbare termijn te bewerkstelligen. Niet ondenkbaar is, dat de verkoopopbrengsten uit het opkoopfonds meer bij de banken terechtkomen en niet bij de gedupeerde beleggers. Vastgoed Belang en het PlatformPV.nl geloven niet in een dergelijke maakbare kantorenmarkt en kiezen ervoor om de markt zijn werk te laten doen. Om bij te dragen aan de versnelling van de marktwerking leggen de contribuanten van het PlatformPV.nl wel de huurprijzen en eventuele incentives schriftelijk vast in de huurovereenkomsten. Dit inzichtelijk voor alle partijen. Op dit punt kiezen de particuliere beleggers voor transparantie. De keuzevoor marktwerking brengt een deel van de beleggers in problemen, zeker dat deel met een hoge loan to value. Meer solide beleggers kunnen profiteren, door een deel van de kantoren tegen lage prijzen te kopen en tegen lage prijzen te verhuren met een acceptabel rendement. De lagen aankoopprijzen bieden mogelijk ruimte voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Het ‘leegvegen’ van kantoorgebieden, die zich lenen voor herontwikkeling in een woonbestemming belooft waardecreatie. Vastgoed Belang is bereid per kantoorgebied de wenselijkheid van de oprichting van Bedrijveninvesteringszone (BIZ) te onderzoeken. Indien gemeenten, onder supervisie van de provincies, goede plannen ontwikkelen, die bijdragen tot prijsherstel op de kantorenmarkt en dus bijdragen aan rendementsverbetering, ligt een Bedrijven Investeringszone ook in de rede. Eigenaren/beleggers en gebruikers kunnen dan met een meerderheid van 70% of meer besluiten tot een heffing op gemeentelijk of regionaal niveau. Vastgoed Belang en de contribuanten van het PlatformPV.nl hebben zich geconformeerd aan de maatregelen opgenomen in artikel 7 van het Convenant aanpak leegstand kantoren d.d. 4 juni 2012.



Artikel 1. 



  









Maatregelen door IVBN, Vastgoed Belang en hun leden

Beleggers investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van kantoren in Groeigebieden en Balansgebieden. Zij betrekken hun huurders actief bij deze opgave. Beleggers hanteren daarbij een in de kantorensector geaccepteerd duurzaamheidslabel, zoals BREEAM, GreenCalc, GPR, LEED of EPC, om de prestaties van hun gebouwen en hun inspanningen aan te kunnen afmeten. Beleggers investeren selectief in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van kantoren in Beperkingsgebieden die hun functie kunnen behouden. Zij richten zich in deze gebieden tevens op sloop en transformatie. Daarbij zoeken zij samenwerking met eigenaren en gebruikers van aangrenzende kantoren om leegstand te clusteren en daarmee onttrekking van een van die kantoren mogelijk maken. Beleggers werken actief mee aan sloop en transformatie in Transformatiegebieden. Beleggers maken concrete transformatieplannen voor kantoorpanden vanaf 5.000 m2 die drie jaar of langer voor meer dan 80% leeg staan. Beleggers zijn terughoudend met het aankomen van en beleggen in nieuwe kantoren buiten de Groeigebieden en bij binnen-regionale verhuisbewegingen, waarbij de huurder een relatief jong pand achterlaat dat vanwege zijn aard of omvang niet courant is of bij andere situaties die kunnen leiden tot wanverhoudingen tussen het vastgoed en zijn omgeving. Beleggers passen bij beslissingen over het aankopen van of beleggen in nieuwe kantoren zoveel mogelijk de saldobenadering toe, wat wil zeggen dat zij in dat geval de keuze voor nieuw vastgoed baseren op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de geheld gebouwenvoorraad. Kantoren die gebouwd worden specifiek op het huurcontract en die dus niet echt voorzien in een duidelijke en stabiele marktvraag blijven buiten beschouwing. IVBN en Vastgoed Belang verzamelen informatie over herontwikkelingen, transformaties en sloopopgaven (met al of niet vervangende nieuwbouw). Zij publiceren geslaagde voorbeelden en gaan met relevante andere partijen in gesprek om belemmeringen op te lossen. IVBN en Vastgoed Belang ontwikkelen met RICS, NVM, VBO en de grote taxateurbureaus een andere systematiek voor taxeren op kantoorlocaties met een hoge (structurele) leegstand. Onderdelen hiervan zijn: restwaarde-taxaties die rekening houden met alternatieve gebruiksmogelijkheden van het vastgoed en/of de grond en de sloopwaarde van het vastgoed. IVBN en Vastgoed Belang bepleiten bij toezichthouder AFM dat alle onder toezicht

staande (of met ingang van 2013 komende) vastgoedfondsen verplicht worden hun aandeelhouders jaarlijks te informeren over de actuele taxaties van de portefeuille kantoren in dat fonds om verrassingen aan het eind van de looptijd te voorkomen.


Beleidsplan 2013 e.v. van Vastgoed Belang, vereniging van particuliere beleggers in vastgoed

Recommend Documents