DE WAARDERING VAN GEBOUWGEBONDEN NAAMSBEKENDHEID

DE WAARDERING VAN GEBOUWGEBONDEN NAAMSBEKENDHEID Een onderzoek naar een ‘Merken-methode’

Masterthesis MsRE september 2007 Amsterdam School of Real Estate drs K.W.M. van Soest Prins Hendrikstraat 16 5801 BE Venray [email protected]

HOOFDSTUK 1 INLEIDING EN ONDERZOEKSVRAAG

1

1.1

Belang van het onderwerp en aanleiding

1

1.2

Toelichting

3

1.3

Doelstelling onderzoek en onderzoeksvragen

5

1.4

Aanpak

6

1.5

Leeswijzer en hypothese

7

HOOFDSTUK 2 THEORETISCH KADER: LITERATUURONDERZOEK

9

2.1

9

Inleiding

2.2 Niet tastbare waarde-aspecten in de literatuur 2.2.1 Inleiding 2.2.2 De waardering van vervuild onroerend goed 2.2.3 Waarderen van Hotels en Belastingzaken; 2.2.4 Winkels 2.2.5 Historische Bouwwerken 2.2.6 Onderzoek naar de invloed van uitstraling op de waarde van een kantoorpand 2.2.7 Overig onderzoek naar niet-tastbare waarde-aspecten

9 9 10 12 16 18 20 21

2.3

23

Definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid

HOOFSTUK 3 3.1

DE METHODE VAN WAARDEREN VAN EEN MERK

Inleiding

27 27

3.2 Waarde van een merk 3.2.1 Inleiding en literatuur 3.2.2 Waarderingsmethoden merk 3.2.3 Waardering van een merk volgens de ‘economic use’ benadering

27 27 29 31

3.3

35

Conclusie

HOOFDSTUK 4 DE ‘MERKEN-METHODE’

36

4.1

Inleiding

36

4.2

Merk versus Gebouwgebonden Naamsbekendheid

36

4.3 Werking van de ‘Merken-methode’ 4.3.1 Stap 1: Index niet tastbare waarde-aspecten versus ‘Role of Brand Index’ 4.3.2 Aanpassing Merkenmethode t.o.v. Economic-Use methode

39 39 40

4.3.3 4.3.4

Stap 2: Score gebouwgebonden naamsbekendheid / ‘Brand Strength Score’ Werking van de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid

41 43

4.4

Vereenvoudiging van de ‘Merken-methode’: directe toepassing

46

4.5

Conclusie

49

HOOFDSTUK 5 ONDERZOEK

51

5.1

51

Inleiding

5.2 Onderzoek primaire bron: VTIS 5.2.1 Inleiding 5.2.2 Hedonistische Regressie 5.2.3 Dataselectie; factoren die de huurprijs verklaren 5.2.4 Achtergrond bron: VTIS en analyseprogramma 5.2.5 Onderzoeksresultaten

51 51 52 54 56 59

5.3

Secundair onderzoek

61

5.4

Mogelijk alternatief onderzoek

65

5.5

Conclusie

66

HOOFDSTUK 6 TOEPASSING IN DE TAXATIETHEORIE

67

6.1

67

Inleiding

6.2 Vergelijkingsmethode 6.2.1 Werking Vergelijkingsmethode 6.2.2 Gebouwgebonden naamsbekendheid in de vergelijkingsmethode

68 68 69

6.3 Kostenbenadering 6.3.1 Werking gecorrigeerde vervangingswaarde 6.3.2 Gebouwgebonden naamsbekendheid in de gecorrigeerde vervangingswaarde

71 71 73

6.4 Inkomstenbenadering 6.4.1 Inleiding 6.4.2 BAR methode 6.4.3 NAR methode 6.4.4 Discounted Cash Flow methode 6.4.5 Gebouwgebonden naamsbekendheid in de inkomstenbenadering

75 75 75 76 77 80

6.5

Toepasbaarheid gebouwgebonden naamsbekendheid, conclusie

84

6.6

Casus Gemeentehuis

85

HOOFDSTUK 7 CONCLUSIE

86

7.1 Samenvatting 7.1.1 Definiëring 7.1.2 Merkenmethode 7.1.3 Kwantitatief onderzoek 7.1.4 Toepassing

86 86 87 87 88

7.2

89

Conclusie

AANBEVELING VERVOLGONDERZOEK

90

BIJLAGE A

BEREKENING ’WAARDE VAN EEN MERK’

95

BIJLAGE B

PERSONEELSADVERTENTIE

96

BIJLAGE C

COËFFICIËNTENTABEL

97

BIJLAGE D

REGIO EN DE GEMIDDELDE HUURWAARDE

99

BIJLAGE E

BEREKENING TAXATIE GROTE STRAAT 1

100

De waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid.doc

HOOFDSTUK 1

1.1

1

INLEIDING EN ONDERZOEKSVRAAG

Belang van het onderwerp en aanleiding

In de ‘Taxatieleer’ bestaat geen gangbare techniek voor het waarderen van gebouwgebonden naamsbekendheid. Bij gebouwgebonden naamsbekendheid moet gedacht worden aan een gebouw dat dusdanig bekend is dat het bij gelijke overige omstandigheden invloed heeft op de waarde. Het kan dus ook een negatieve invloed hebben. Als introductie twee voorbeelden van gebouwgebonden naamsbekendheid: Voorbeeld 1 e

Stel er is een straat met identieke kantoorvilla’s uit de eerste helft van de 20 eeuw aan een singel in een Nederlandse stad, zoals dat in de praktijk vaak voorkomt. Eén van de villa’s is overigens volstrekt vergelijkbaar maar van de hand van architect Berlage. Het énige onderscheid wordt gevormd door de architect. Het primaire huurgenot is hetzelfde als in de overige villa’s, maar de bekendheid van de relatie met de architect is een afgeleide eigenschap die tot een hogere prijs leidt. Gebouwgebonden naamsbekendheid komt in dit voorbeeld tot uiting in de meerprijs die men bereid is te betalen voor deze ene villa. Voorbeeld 2 De stichtingskosten van een nieuw kantoorgebouw zijn soms hoger dan de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatie methode, dus hoger dan de waarde in het economisch verkeer. Stel dat het ING-house, waarvan een foto op de kaft van dit onderzoek staat, een lagere taxatiewaarde kent dan de stichtingskosten. Hoe bestaat het dat redelijk handelende beslisser dergelijke gebouwen laat bouwen? Vast staat immers dat hij hetzelfde huurgenot voor minder had kunnen krijgen. Kennelijk zijn er andere, niet tastbare waarde-aspecten die hem ertoe gebracht hebben om de meerprijs te betalen. De hoogte van de meerprijs boven de genormaliseerde marktprijs is een indicator voor de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid.


Meer voorbeelden Gebouwgebonden naamsbekendheid kan van toepassing zijn op alle soorten onroerend goed en in alle situaties. Zo is voorbeeld 1 typisch voor een regionale of lokale markt. Voorbeeld 2 doet zich waarschijnlijk voor op een (inter)nationale schaal. Maar het zijn maar voorbeelden. Andere situaties zijn goed denkbaar en komen in dit onderzoek ook aan bod. Zo moet het mogelijk zijn om van bijvoorbeeld het oude hoofdkantoor van de NMB (later ING) in Amsterdam Zuid Oost, een dergelijk waarde-aspect aan te geven (nabij het 1

Amsterdams Medisch Centrum ). Het gebouw van de architecten Alberts en Van Huut met een antroposofische grondslag ontbreekt in geen architectuurgids en vond veel navolging. Een dergelijk gebouw versterkt het ‘corporate image’ van de onderneming. Maar ook op lokaal niveau is het fenomeen gebouwgebonden naamsbekendheid gemakkelijk voorstelbaar. Een gebouw kan tegen een hogere prijs verhuurd worden omdat het bijvoorbeeld het oude raadhuis is: Dat kan alleen indien de huurder de mogelijkheid ziet om het aspect van het “zijn” van het oude raadhuis te benutten.. Gebouwgebonden naamsbekendheid kan ook een negatief effect hebben zoals een gebouw waar een misdaad begaan is, een gebouw dat heel lelijk gevonden wordt of een gebouw dat geassocieerd wordt met oorlog of een ramp. Ook de waarde van objecten aan bekende winkelstraten laat zich niet altijd verklaren door de ‘standaard waarderingsmethodiek’. Immers de standaard methodiek gaat uit van huurprijzen die uiteindelijk altijd afgeleid van de directe productiviteit van het object (vloerproductiviteit). Maar de relatie tussen omzet en een te realiseren huurprijs is zwakker naarmate de ondernemer behalve uit de verkoop per m² vloeroppervlakte ook nog een andere opbrengst ziet, zoals bijdrage in corporate image en media-aandacht. Het is voorstelbaar dat een volgende eigenaar of gebruiker van een bekend winkelpand als bijvoorbeeld de Bijenkorf in Amsterdam bereid is een meerprijs te betalen, vanwege het feit dat de bekendheid van het gebouw leidt tot extra omzet en extra media-aandacht. Indien deze opbrengsten verband houdt met het object, kan er sprake zijn van gebouwgebonden naamsbekendheid Dit onderzoek richt zich alleen op waarde-aspecten die niet-tastbaar zijn én gebouwgebonden. Er is gekozen voor de term gebouwgebonden naamsbekendheid. Soms zou de term gebouwgerelateerde bekendheid misschien net zo goed passen, maar het woord: ‘gebouwgebonden’ geeft aan dat het gaat om het object zelf en het woord: ‘naamsbekendheid’ geeft aan der een verband is met de waardering van bekendheid in de vorm van een naam, casu quo: een merk. Het begrip ‘merk’ vormt de aanleiding in dit onderzoek om de methode

1 de frase: ”…bij het Amsterdams medisch centrum…” impliceert ook een niet tastbaar aspect van de waarde voor het AMC.

2


van waarderen van een merk toe te passen op de niet-tastbare, gebouwgebonden (naam)bekendheid van onroerend goed.

1.2

Toelichting

Er bestaat weinig literatuur over gebouwgebonden naamsbekendheid. De bestaande literatuur wordt gevormd door beschrijvingen van situaties waar niet tastbare waarde-aspecten bestaan. In dit onderzoek wordt de literatuur over de aan gebouwgebonden naamsbekendheid verwante problematiek besproken. Het is van belang om gebouwgebonden naamsbekendheid te definiëren. definitie Gebouwgebonden naamsbekendheid is een niet tastbaar waarde-aspect. Bij ieder te taxeren object is er sprake van niet tastbare waarde-aspecten: Hoe klein ook, er is altijd wel een aspect dat de waarde positief of negatief beïnvloedt. Of het nu gaat om een reclame op een gevel, een opmerkelijk gebouw of een unieke locatie; in alle gevallen is er sprake van een indirect en soms niet-tastbaar genot van het gebruiksrecht: het zijn allemaal waarde-aspecten. Maar reclame op een gevel is wél tastbaar. Gebouwgebonden naamsbekendheid is niet te verwarren met ‘goodwill’ want dat duidt juist op ‘gebruikersgebonden’ naamsbekendheid. Beide hebben weliswaar raakvlakken met gebouwgebonden naamsbekendheid, maar zijn dus géén onderwerp van dit onderzoek. Gebouwgebonden naamsbekendheid vormt slechts één onderdeel van gebouwgerelateerde waarde-aspecten. Veel van deze waarde-aspecten zijn in de literatuur beschreven. Het onderwerp wordt in dit onderzoek behandeld met het doel om te koen tot een definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid. Het bekendste voorbeeld is ongetwijfeld bodemverontreiniging of de kans op bodemverontreiniging. De techniek die gebruikt wordt voor het waarderen van vervuild onroerend goed is wellicht ook toe te passen bij gebouwgebonden naamsbekendheid. In dit onderzoek wordt daar op ingegaan. Merk Behalve de waarde die gebouwgebonden naamsbekendheid biedt aan de gebruiker van het pand, levert dezelfde naamsbekendheid ook waarde op in de vorm van perceptie van een consument. De benadering van niet tastbare waarde-aspecten is in marketing een onderwerp van studie. Er is sinds de jaren ’80 veel aandacht voor merken, merken op de markt brengen en het onderhouden ervan (“branding”). In de marketing kwam het besef dat behalve de

3


eindproducten ook het verkoopkanaal en het vasthouden van kopers door een merk van groot belang is. Het inzicht groeide dat het merk zelf een waarde vertegenwoordigt (Leeflang 1981 p 27, 31 e.v.). Het merk Coca Cola zou inclusief beeldmerk volgens een Engels onderzoek een 9

waarde vertegenwoordigen van $ 69 x 10 (Interbrand, 2002). De methode van waarderen van een merk is een op zichzelf staande studie geworden. De methode en techniek is in aangepaste vorm wellicht toepasbaar op onroerend goed. Reden genoeg om daar goed naar te kijken. In dit onderzoek wordt een methode geïntroduceerd om de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid te benaderen. De methode is geïnspireerd op de techniek van het waarderen van een merk. Het is interessant om te veronderstellen dat ook het bijzondere beeld of beeldmerk van een gebouw een waarde vertegenwoordigt. De techniek die gebruikt wordt om de waarde van een merk te bepalen wordt in dit onderzoek beschreven. Vervolgens wordt analoog aan die techniek een methode beschreven die gebouwgebonden naamsbekendheid kan benaderen. Kwantitatief Is gebouwgebonden naamsbekendheid te kwantificeren? De huurprijs per m² komt in de eerste plaats door referentie tot stand. In de referentie van een oneindig aantal objecten zit de waardecomponent voor gebouwgebonden naamsbekendheid natuurlijk verdisconteerd. Onduidelijk is welk deel voor rekening komt van de naamsbekendheid. In de praktijk werkt men nooit met een oneindig aantal referenties. De vraag dringt zich op of door middel van analyse van gerealiseerde huurprijzen een uitspraak gedaan kan worden over de waarde van de bekendheid. Is het mogelijk om aan te geven binnen welke bandbreedte de waarde verklaard zou kunnen worden door gebouwgebonden naamsbekendheid? Tot slot is het interessant om na te gaan hoe gebouwgebonden naamsbekendheid toe te passen is in de bestaande taxatietheorie. Hoe kun je de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid onderdeel laten zijn van een vergelijkingsmethode, de kostenbenadering of de inkomstenbenadering? In dit onderzoek wordt een voorstel gedaan hoe gebouwgebonden naamsbekendheid als waardeaspect in de taxatietheorie opgenomen zou kunnen worden.

4


1.3

Doelstelling onderzoek en onderzoeksvragen

Het doel van het onderzoek is: Inzicht verkrijgen in de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid in de markt voor kantoorruimte in Nederland

De centrale vraag van het onderzoek is: Hoe kan gebouwgebonden naamsbekendheid gestalte krijgen in de waardering van onroerende zaken

De vraag is te veelomvattend om direct te kunnen worden beantwoord. Het zoeken naar een antwoord op deze vraag roept een aantal deelvragen op die eerst beantwoord dienen te worden. De deelvragen die gesteld worden zijn: Waarom is variabele voor gebouwgebonden naamsbekendheid interessant? Wat heeft eerder onderzoek naar de waarde van gebouwgebonden aspecten opgeleverd? Wat heeft eerder onderzoek naar de waarde van niet tastbare waarde-aspecten opgeleverd? Hoe wordt gebouwgebonden in het kader van dit onderzoek gedefinieerd? Hoe wordt naamsbekendheid van een merk gewaardeerd? Is de waarderingsmethode van een merk toepasbaar in onroerend goed? Wat zijn de waardefactoren die in de merkenmethode betrokken moeten worden? Wat is een geschikte afbakening van de onderzoekspopulatie voor het onderzoek naar gebouwgebonden naamsbekendheid bij kantoorruimte? Welke factoren bepalen de huurprijs van kantoorruimte? Is er een significant gedeelte van de huur van kantoorruimte dat niet verklaard wordt door de waardefactoren? Hoe moet de waarde gebouwgebonden naamsbekendheid worden verwerkt in de traditionele waarderingsbenaderingen: de vergelijkings-, kosten-, en inkomstenmethode? Hoe verhouden de traditionele waarderingsbenaderingen zich tot de merkenmethode ? Hoe is een variabele voor gebouwgebonden naamsbekendheid praktisch bruikbaar?

5


1.4

Aanpak Literatuur

Allereerst bestaat behoefte om te komen tot een werkbare definiëring van gebouwgebonden naamsbekendheid. Literatuuronderzoek naar beschrijvingen van niet tastbare waardeaspecten vormt de basis voor een definiëring van gebouwgeboden naamsbekendheid. Gekeken wordt naar onderwerpen die verwant zijn aan de problematiek rondom gebouwgebonden naamsbekendheid. De literatuur rondom vervuild onroerend goed komt aan bod. Vervolgens literatuur rondom belastingzaken waarin wordt betoogd dat een waarde moet worden bijgesteld vanwege eigenschappen van een gebouw die al dan niet toe te rekenen zijn aan dat gebouw zelf. De literatuur over de waarde van winkels (verkooppunten) en winkelcentra wordt behandeld. Een beschreven onderzoek naar de waarde van historische bouwwerken in de Verenigde Staten leidt tot een definitie van waardeaspecten die de waarde van historische bouwwerken verklaart. Alle literatuur wordt behandeld in het licht van gebouwgebonden naamsbekendheid. Aldus ontstaat een beeld van een werkbare definitie van de gebouwgebonden naamsbekendheid. Merken vormen een onderwerp in de marketing waar veel literatuur over bestaat. In dit onderzoek wordt de belangrijkste literatuur behandeld en wordt beschreven hoe de waarderingsmethode van een merk in elkaar zit. Door dit proces voor een merk te vergelijken met gebouwgebonden naamsbekendheid ontstaat een overzicht van verschillen en overeenkomsten tussen beide. Op basis van die analyse kan een uitspraak gedaan worden of een dergelijke methode ook toe te passen is op gebouwgebonden naamsbekendheid. Primair Onderzoek Indien gebouwgeboden naamsbekendheid een waarde-aspect is, dan is deze verdisconteerd in gerealiseerde huurprijzen. In het empirisch onderzoek worden gerealiseerde huurprijzen gebruikt op de markt voor kantoorgebouwen in Nederland over een periode van 2003 tot en met 2006. De data van de transactiemutaties zijn gegenereerd door een transactie informatie systeem van het bedrijf Strabo. Van iedere transactie zijn zoveel mogelijk gegevens verzameld. Strabo gebruikt als bron de diverse publicaties van transacties in tijdsschriften en publicaties van bemiddelaars. Gebouwgebonden naamsbekendheid is natuurlijk niet als variabele opgenomen. Maar door alle gegevens te analyseren met een hedonistische regressieanalyse wordt duidelijk welk gedeelte van de huur verklaard wordt door de variabelen die wél gegenereerd zijn. Omgekeerd geldt dat het gedeelte dat niet door de variabelen verklaard wordt in elk geval ook gebouwgebonden naamsbekendheid omvat.

6


7

Toepassing Om een waarde-aspect in de praktijk te kunnen gebruiken wordt onderzocht hoe de waardering van niet tastbare waarde-aspecten benaderd kan worden via traditionele waarderingsbenaderingen. -

Onderzoek en praktijk van de waardering van vervuild onroerend goed hebben voor dat 2

waarde-aspect geleid tot een bruikbare methode . -

Het literatuuronderzoek naar de waardering van een merk levert een methode op.

-

Een overzicht van de vergelijkings-, kosten, en inkomstenmethode leveren een beeld op hoe gebouwgebonden naamsbekendheid in de bestaande theorie gebruikt kan worden. Bestaande onderzoeken leiden ook naar bestaande methodes en technieken om niet tastbare waarde-aspecten te kwantificeren en al dan niet te gebruiken in de klassieke waarderingstheorie.

Tot slot is het verleidelijk om de hypothese ook nog te toetsen aan een casus waar gebouwgebonden naamsbekendheid verondersteld wordt aanwezig te zijn. Indien er waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid onderscheiden kan worden zou deze ook in werkelijkheid toetsbaar moeten zijn. Ofschoon het buiten de omvang van dit onderzoek valt om een significante steekproefomvang te bekijken, geeft één casus van een bestaand herontwikkelingsproject inzicht in hoe gebouwgebonden naamsbekendheid in de praktijk zou kunnen uitwerken.

1.5

Leeswijzer en hypothese

De hoofdstukindeling van dit onderzoek volgt dezelfde systematiek als de opbouw van de deelvragen: In een theoretisch onderzoek wordt middels literatuuronderzoek in hoofdstuk 2 invulling gegeven aan een bruikbare definiëring van het begrip gebouwgebonden naamsbekendheid. De waarde van een merk komt in hoofdstuk 3 aan bod. Hoofdstuk 4 introduceert de ‘merken-methode’. In hoofdstuk 5 wordt door analyse van gerealiseerde huurgegevens een uitspraak gedaan over welk gedeelte van de huur dat niet verklaard wordt door de klassieke waardefactoren. De analyse van dit hoofdstuk verkent de grenzen aan van de waarde van de gebouwgebonden naamsbekendheid. 2

zie voor een overzicht Van Hout (2006) pp 11-14


In hoofdstuk 6 staat beschreven hoe het aspect van gebouwgebonden naamsbekendheid verwerkt kan worden in de standaard waarderingsmethodiek. De hypothese, die voor het kwantitatief deel van dit onderzoek gesteld wordt, is: De hypothese: Er is een bandbreedte te onderscheiden voor een determinant voor gebouwgebonden naamsbekendheid in de markt voor kantoorruimte in Nederland

8


HOOFDSTUK 2

2.1

THEORETISCH KADER: LITERATUURONDERZOEK

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de vraag wat eerder onderzoek naar niet tastbare waarde-aspecten heeft opgeleverd. Gekeken wordt naar onderwerpen die verwant zijn aan niet-tastbare waardeapecten. Het doel van het literatuuronderzoek is om te komen tot een werkbare definiëring van gebouwgebonden naamsbekendheid. Welke factoren zijn van belang om een praktische definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid te formuleren. Aan bod komen, de waarde van vervuild onroerend goed, rechtzaken waar de waarde voor belastingsdoeleinden met argumenten betwist worden, de problematiek rondom de waardering van winkels en kantoren waar niet tastbare waardeaspecten vaak een rol spelen en de waardering van historische bouwwerken.

2.2

Niet tastbare waarde-aspecten in de literatuur 2.2.1

Inleiding

De bestaande literatuur wordt gevormd door beschrijvingen van situaties waar niet tastbare waarde-aspecten een rol spelen. De wijze waarop de waarde-aspecten tot uitdrukking komen in de waarde verschilt: de ene keer heeft het een positief effect en de andere keer een negatief effect. In deze deelparagrafen wordt bekeken of er een algemene lijn te ontdekken valt in de behandeling van niet tastbare waarde-aspecten, die van toepassing kan zijn op de waarde van gebouwgeboden naamsbekendheid. Om aan te kunnen geven wat gebouwgebonden naamsbekendheid is moeten alle waarde-aspecten ontrafeld worden. Een bruikbare definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid is gediend met onderscheid in tastbare en niet-tastbare aspecten en gebouwgebonden en anderszins gerelateerde aspecten.

9


2.2.2

De waardering van vervuild onroerend goed

Hedonistisch model Wellicht de bekendste vorm van een niet tastbaar waardeaspect van onroerend goed is (bodem-)verontreiniging. Er is veel literatuur beschikbaar. Een deel van de literatuur toont ex post aan dat verontreiniging invloed heeft op de waarde. De techniek die gebruikt wordt is een hedonistische regressie-analyse van verkoopgegevens en kleine varianten daarop. In een artikel van Reichert wordt een overzicht gegeven van de heersende opvattingen t.a.v. hedonistische waarderingsmodellen in geval van vervuild onroerend goed (Reichert, 2002). Het artikel beoogt onderzoekers aanwijzingen te geven van problemen die zich voor kunnen doen bij een dergelijke waardering. Het gaat in op de voor- en nadelen van hedonistische regressie hetgeen in hoofdstuk 5 aan bod komt. Wat duidelijk naar voren komt is de veelheid aan literatuur t.a.v. het waarderen van niet tastbare waarde-aspecten. Vanaf een standaardwerk van Rosen uit 1974, dat het eerste hedonistische waarderingsmodel introduceert, tot concrete onderzoeken naar het schadelijke effect van vervuiling, of de nabijheid van vervuiling en het stigma. Andere onderwerpen dan verontreiniging behandelen dezelfde waarderingsproblematiek. Zoals het positieve effect van oceaanzicht op huizenprijzen (Rush, 2000). Het artikel vergelijkt de voorspellende waarde van een vergelijkingsmodel met een hedonistisch model t.a.v. 100 huizen op Long Beach Island. De verkoopprijzen blijken behalve van de normale factoren (grootte, voorzieningen, etc.) ook afhankelijk te zijn van de afstand tot het strand, vooral op de op de smalle ‘barrier islands’. In de hedonistische benadering wordt de variabele als aparte factor opgenomen. In een vergelijkingsmodel wordt de afstand tot het strand als een extra component meegnomen. De component wordt uitgedrukt in de bereidheid meer te betalen voor een huis dichter bij het strand. Beide modellen voldoen, maar het hedonistische model voorspelt iets beter. In het kader van verschillende waarderingsmethodes is een artikel van Huang interessant (Huang, 2002). Onderzocht zijn 764 gerealiseerde verkopen van woonhuizen in Taichung, een stad met 900.000 inwoners. De overheid heeft in de periode 1994 tot 1999 een ruwe vergelijkingsmethode gehanteerd waar onder meer gewerkt werd met vaste prijzen per stadssector. Daartegenover zet het onderzoek een klassiek hedonistisch model en een verfijnd vergelijkingsmodel dat evenals de overheid gebruik maakt van vaste prijzen per stadssector maar waar op objectniveau gebruik wordt gemaakt van een hedonistische techniek. In tegenstelling tot de conclusie van Rush concludeert dit onderzoek dat de verfijnde methode betrouwbaarder en nauwkeuriger is dan de hedonistische methode. Als aanvullend

10


argument stelt Huang dat de basis van een vergelijkingsmodel beter aansluit bij de taxatiepraktijk van alle dag. Al deze artikelen tonen ex post met transactiegegevens aan dat er sprake is van een niet tastbaar waarde-effect, dat geïsoleerd kan worden: Het schadelijke effect van vervuiling, afstand tot het strand, of locatie in de stad. De historische gegevens kunnen in een hedonistisch model of in een verfijnd vergelijkingsmodel vervolgens de waarde voorspellen. Risiscobenadering Een deel van de literatuur wordt gevormd door een model dat ex ante het effect van verontreinigd onroerend goed benadert. Een standaardwerk is “Waarde vervuild vastgoed, stappenplan voor een zuivere taxatie” (van de Griendt, 2001). Het is een handboek geschreven vanuit de praktijk. Het verbindt taxatiemethodiek met milieuproblematiek. Het ‘stappenplan’ is een waarderingsmethode voor vervuild vastgoed die niet gebaseerd is op de 'fictie schone grond', en evenmin op de 'traditionele' kostenbenadering waarbij maximale aftrek van (multifunctionele) saneringskosten plaatsvindt, maar die uitgaat van een risicobenadering waarbij ook de onzekerheden in bodemonderzoek en geschatte saneringskosten in de waardering worden betrokken. Het boek bevat een beschrijving van 5 stappen waar achtereenvolgens de waarde wordt bepaald zónder rekening te houden met vervuiling en dan 4 schadecomponenten van direct meetbaar tot het negatief effect van stigma. Kern van het stappenplan, waarin de methode afwijkt van een traditionele kostenbenadering is het aspect van de kans op vervuiling en de tijd verwerkt worden in de methode. Een (financieel) risico is per definitie gelijk aan ‘kans x gevolg’. De risicobenadering doet voor iedere schadecomponent een uitspraak over de kans en het bijbehorende gevolg. Door voortschrijdend (bodem-)onderzoek neemt de onzekerheid omtrent de kans als het veronderstelde gevolg steeds af. Dit is dus geen regressie-methode maar een kostenmethode. Een recent onderzoek toont aan dat deze stappenplanmethode ook in de Nederlandse fiscale praktijk toepasbaar is (van Hout, 2006). 68 transacties werden onderzocht, waarbij niet is aangetoond dat de stappenplanmethode niet werkt. Uit de literatuur van de waarde van vervuild onroerend goed komt naar voren dat er veel ervaring is met het waarderen van niet tastbare waarde-aspecten. Het hedonistisch regressiemodel om met behulp van historische gegevens een uitspraak te doen over een niet tastbaar waardeaspect is gemeengoed. Een verfijnd vergelijkingsmodel lijkt er niet voor onder te doen. In hoofdstuk 6 wordt de toepassing van de techniek voor gebouwgebonden naamsbekendheid behandeld. Bij de waardering van vervuild onroerend goed werkt een

11


stappenplan goed. Alle te onderscheiden aspecten worden uiteen gerafeld en afzonderlijk beoordeeld en gewaardeerd. Deze paragraaf geeft aan dat het begrip niet-tastbaar waardeaspect achteraf meetbaar is in veel gevallen door analyse van verkoopgegevens. De vaststelling van een niet tastbaar waardeaspect is gebaat bij het uiteenrafelen van ieder aspect is in zo kleine mogelijke zelfstandige waardecomponenten.

2.2.3

Waarderen van Hotels en Belastingzaken;

Voor belastingdoeleinden kan het van belang zijn om de waarde van een object te splitsen in delen waar het normale economisch verkeer zich nooit mee bezig houdt. Veel Amerikaanse belastingwetgeving en de Nederlandse belastingswetgeving stelt dat alleen de waarde van het vastgoed in aanmerking komt voor heffing. Belastingplichtigen hebben er belang bij om aan te tonen dat een aspect weliswaar bijdraagt aan de waarde maar feitelijk niet tot het gebouw zelf behoort. De voor dit onderzoek interessante argumentatie en berekeningen zijn in de jurisprudentie opgetekend. Verenigde Staten Illustratief is de uitspraak van de Maryland Tax Court van 10 februari 2006 (Maryland Tax Court) inzake de waardering van een hotel. De hoteleigenaar betoogt in een belastingzaak dat de belastbare, werkelijke waarde lager moet zijn dan de overheid aangeeft. Als argument komt naar voren dat er een aantal niet tastbare waardeaspecten zijn die de waarde beïnvloeden. Behalve Inboedel en gereedschap (in de Nederlandse praktijk aangeduid met ‘roerende zaken”) en het verrekenen van aanloopverliezen komt ook de waarde van de “vlag” aan bod. Bedoeld wordt zowel de waarde die voortkomt uit de meeropbrengst van een keten (‘Mariott’ en ‘Red Roof Inn’, in het voorbeeld van de uitspraak) en de meeropbrengst die voortkomt uit de speciale eigenschap van het gebouw. Diverse deskundigen en theorieën worden in het proces aangedragen. Een aspect van de argumentatie richt zich op de waarde van naamsbekendheid van het gebouw: de vlag: Met ‘vlag’ wordt bedoeld dat een bepaald gebouw een ‘naam’ krijgt die als merk zelfstandig zorgt voor hogere inkomsten ( vergelijk: Amstel-, Barbizon, Okura, etc.) Een deel van die bekendheid is weer terug te voeren op de onderneming, maar een gedeelte heeft betrekking op enkel het gebouw. Uiteindelijk beslist de rechtbank in het nadeel van de hoteleigenaar gesteund door de ‘Rushmore-benadering’

12


13

(Rushmore, 1990 en 2004). Hij beschrijft het probleem van het waarderen van een hotel: De kernactiviteit van een hotel is onderdak bieden in een onroerende zaak. De waarde van een hotel bestaat volgens hem uit 4 componenten: ‘land’ (recht om hotel te vestigen), ‘improvements’ (opstal), roerende zaken en bedrijfsvoering. Onduidelijk is welk gedeelte van de omzet toe te schrijven is aan bedrijfsvoering en roerende zaken en welk gedeelte toe te schrijven is aan vergoeding voor gebruik van het onroerend goed; ‘huur van ‘land’ en 3

‘improvements’. Op basis van statistische gegevens, afkomstig uit financieringen en bouwkosten, rafelt Rushmore de omzetcijfers van de hotelbranche uiteen. De basis is een inkomstenbenadering. Onderscheiden worden soorten opbrengsten uit roerenden goederen (interieur, inrichting, etc.), administratiekosten, managementkosten van de bedrijfsvoering, investeringen in opleiding. Rushmore betoogt dat het gevaar voor dubbeltelingen op de loer ligt ten aanzien management kosten en kosten en opbrengsten van roerende zaken. Zo voert hij aan dat ‘start-up’ kosten, zoals die voor winkels en kantoren eenmalig verrekend worden in de waarde, bij een hotel voortdurend aan de orde zijn. Immers, in tegenstelling tot winkels en kantoren, moet men zich niet periodiek inspannen voor een huurder maar 365 dagen per jaar als structureel onderdeel van de managementkosten. In een artikel waar hij de Rushmorebenadering verdedigt (Rushmore, 2004) vult hij de argumentatie aan met een analyse van de HVS Hotel Development Cost Survey 2003. Daaruit blijkt dat de bouwkosten van een nieuw hotel in overeenstemming zijn met de waardering van het onroerend goed volgens de beschreven methode. Dat lijkt logisch omdat een initiatiefnemer tot nieuwbouw van een hotel immers geen hogere kosten zal maken dan het bedrag waarvoor hij elders zou kunnen huren. De confrontatie tussen de inkomstenbenadering en de kostenbenadering ondersteunt de Rushmore-benadering. In Maryland is na weging van argumenten besloten dat de niet tastbare waardeaspecten zich beperken tot roerende zaken en bedrijfsvoering. De door de hoteleigenaar opgevoerde niet-tastbare waardeaspecten, die voortkomen uit de vlag en start-kosten worden in de uitspraak niet ontkend maar moeilijk meetbaar geacht met een gevaar van dubbeltelling van waarde-aspecten. Nederland Veel dichter bij huis speelt in de waardering in het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) de waarde van niet tastbare waarde-aspecten een belangrijke rol. In een 3

Steve Rushomore komt uit de bankwereld, waar hij werkte met hypotheken en hotelfinancieringen, via ervaring bij een onroerend goed adviseur heeft hij het bedrijf HVS international opgericht, een advieskantoor op het gebied van hotels en recreatieonroerend goed. Het bedrijf beschikt veel statistisch materiaal en publiceert jaarlijks ‘survey’s t.a.v. kosten en opbrengsten van hotels. Rushmore publiceert o.m. via het Appraissal Institute


gesprek met de heer Balke, coördinator van vastgoedtaxaties in Amsterdam, kwam naar voren dat ook in Amsterdam hotels een lagere waarde vertegenwoordigden omdat er sprake zou zijn van waarde-aspecten die niet aan het gebouw toe te rekenen zijn. Zo zijn de uitbater, de vlag en de service onlosmakelijk met de exploitatie van een hotel verbonden. De hotels hebben deze waarde-aspecten met vertrouwelijke cijfers ondersteund. Het bleek niet mogelijk om een eenduidig beeld te verkrijgen. Het ging om hotels die ieder weer specifieke kenmerken hebben waarbij ook specifieke financiële kenmerken horen. Zonder dat er een gerechtelijke uitspraak is gekomen, heeft de Gemeente Amsterdam de waardes in die gevallen verlaagd (Balke 2007). In Maryland is na weging van argumenten besloten dat de niet tastbare waardeaspecten zich beperken tot roerende zaken en bedrijfsvoering terwijl in de Gemeente Amsterdam ook overige niet tastbare maar wél gebouwgebonden waarde-aspecten heeft meegewogen, zoals de ‘vlag’ en het specifieke karakter van het gebouw. Tot een hard bewijs van deze aspecten heeft deze zaak echter niet geleid. De beschreven cases laten twee dingen zien: Er is sprake van andere waardeaspecten dan enkel de ‘stenen’. En de waardering van deze niet tastbare waarde-aspecten is onderwerp van discussie waarbij men zo dicht mogelijk bij vergelijkbare marktgegevens wil blijven. Het is kennelijk moeilijk om deze marktgegevens eenduidig te interpreteren. WOZ Andere WOZ jurisprudentie levert een goed inzicht in hoe ‘niet-tastbare gebouwaspecten’ vorm krijgen in de praktijk. Een confrontatie tussen een kostenmethode en een inkomstenmethode voor de waardering van onroerend goed laat dat zien. “Incourant onroerend goed” wordt in de wet WOZ apart gedefinieerd. De waarderingsinstructie geeft aan dat bij de wettelijke vaststelling van de waarde van onroerend goed er onder meer onderscheid wordt gemaakt tussen courant en incourant onroerend goed. Indien de waardevaststelling volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de vaststelling volgens de huurwaardekapitalisatie methode is er per definitie sprake van incourant onroerend goed (Waarderingskamer, 2005). De huurwaardekapitalisatie-methode is een door de wet bepaalde, vereenvoudigde BAR- waarderingsmethode; Het is aldus op te vatten als een waarde in het economisch verkeer. In het kader van dit onderzoek is het niet nodig om de exacte werking van de wet uit te leggen. Om te begrijpen hoe niet tastbare waardeaspecten een rol spelen is het van belang om te weten dat bij twijfel de hoogste van beide methoden genomen dient te worden. Deze hoogste waarde komt in aanmerking voor heffing. Dit gegeven levert een stroom aan rechtzaken op, immers eigenaren is er veel aan gelegen om weinig belasting te betalen.

14


15

Talloze adviseurs en advocaten spannen zich in om voor hetzij de belastingsbetaler hetzij de gemeente die belast is met het uitvoeren van de wet, de waarde te betwisten. En dat levert 4

interessant materiaal op. Het beroemde aardappelopslagloods-arrest (“pieperschuur-arrest”) is illustratief:

De Gemeente betoogde dat een aardappelopslagloods aangemerkt diende te worden als incourant omdat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger was dan de waarde op basis van de huurwaarde kapitalisatiemethode. De belastingbetaler betoogde op haar beurt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde weliswaar hoger uitkwam maar dat deze feitelijk onjuist werd geïnterpreteerd. De gecorrigeerde vervangingswaarde zou extra gecorrigeerd moeten worden totdat de waarde gelijk werd aan de waarde volgens de huurwaardekapitalisatie methode. Dat was in het kort ook de uitspraak van de Hoge Raad. Het principe vormde ook het uitgangspunt voor waarderingsgeschillen bij onder meer kantoren. Vaak ging het ook om nieuwe kantoorgebouwen, waarvan de betrokken gemeente de stichtingskosten had opgevraagd (Hoge Raad 41264, 2007 en Balke, 2007). De belastingplichtige voerde aan dat weliswaar de vervangingswaarde hoger was dan de waarde in het economisch verkeer, maar 5

dat een extra correctie dit verschil teniet moest doen. De ‘one-price’- rule gaat volgens de wet WOZ niet altijd op. Deze algemene waarderingsregel zegt dat vergelijkbare goederen een vergelijkbare marktprijs moeten hebben, onafhankelijk van de methode van waarderen. (Lusht, 2001, pp. 7-8 e.v.). Dit geldt ook voor vergelijkbaar onroerende goed. In de jurisprudentie en de praktijk van de werking van de wet WOZ komt het voor dat een vergelijkbaar goed een andere prijs krijgt vanwege een wettelijke definitie. Voor dit onderzoek is de feitelijke uitkomst niet belangrijk en lang niet alle zaken werden ‘gewonnen’. Maar het bestaan van niet tastbare waarde-aspecten wordt als argument aangevoerd en niet betwist. De stichtingskosten van een nieuw kantoorgebouw waren in die gevallen hoger dan de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatie methode, dus hoger dan de waarde in het economisch verkeer. Kennelijk zijn er andere, niet tastbare waarde-aspecten die de beslisser ertoe gebracht hebben om de meerprijs te betalen. De hoogte van de meerprijs boven de genormaliseerde marktprijs is een sterke indicator voor de waarde van het niet tastbare waarde-aspect. Een deel daarvan kan opgevat worden als gebouwgebonden naamsbekendheid. Een in een vervolgonderzoek uit te voeren enquête naar de beweegreden van de beslissers zou aanvullende informatie kunnen verschaffen over in hoeverre gebouwgebonden naamsbekendheid een rol heeft gespeeld.

4

Hoge Raad 31 mei 1995, nr. 29.224, BNB 1995 / 228 (Pieperschuur - Franekaredeel)


Deze paragraaf geeft aan dat niet tastbare waardeaspecten terug te voeren zijn op verschillende factoren bij een waardering. De inkomsten benadering volgens de Rushmore methode analyseert welk gedeelte van de opbrengst verband houdt met niet tastbare waardeaspecten. Vergelijking van de kostenmethode met inkomsten methode leiden zowel bij Rushmore als in de WOZ praktijk tot de aanwijzing dat niet tastbare waardeaspecten beperkt worden tot het niveau waar de kostenmethode in overeenstemming is met de inkomstenmethode. Een praktische definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid moet rekening houden met deze beperking. 2.2.4

Winkels

Winkelcentra Ook bij winkelcentra is de waarde van niet tastbare waarde-aspecten aan de orde. Regan (2004) betoogt in een vaktijdschrift dat een winkelcentrum behalve huur voor een betonnen onderdak ook extra inkomsten in de vorm van een hogere “huur” genereert door niet tastbare eigenschappen; bijvoorbeeld marketinginspanningen, goed management, goede routing en voorzieningen maar ook de naamsbekendheid van het winkelcentrum (Regan, 2004) – idem zoals bij de besproken hotelwaardering. De huren van een goed bestuurd winkelcentrum, met een goede naamsbekendheid en veel marketing zullen hoger kunnen zijn dan in eenzelfde winkelcentrum waar deze inspanningen op een lager niveau zijn. De waarde van het winkelcentrum is dus ook hoger. Hij vergelijkt de waardering volgens het standaard waarderingsmodel in de VS (inkomstenbenadering volgens “The Appraisal of Real Estate”, 2002) met de waardering van Korpacz Quarterly Survey of Real Estate, dat gebaseerd is op 6

vloerproductiviteit . Het standaardmodel dient rekening te houden met niet-tastbare waardeaspecten, zoals managementvergoedingen en roerende zaken, analoog aan de waardering van een hotel. Ondanks dat, is de waardering van dezelfde panden volgens Korpacz hoger. Hij verklaart dit door te wijzen op aspecten die het succes van een winkelcentrum bepalen, waaronder naamsbekendheid. Een artikel van Kenney gaat dieper in op de specifieke factoren van het toerekenen van inkomsten aan het onroerend goed van winkelcentra (Kenney, 2000). Analoog aan de artikelen van Rushmore en Rubin (Rubin, 1998) over het waarderen van hotels stelt hij dat de waarde van een winkelcentrum niet alleen uit het vastgoed voortkomen maar ook uit goede 5

onder meer Hoge Raad 9 februari 2007 nr 41.264 en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 98/04703: 4.5 gecorrigeerde vervangingswaarde kantoor is onbetwist hoger dan de berekende waarde in het economisch verkeer. 6 De van werkelijk gerealiseerde prijzen afgeleide waardes bleken hoger dan de waardes die volgen uit het standaardmodel.

16


17

bedrijfsvoering, beheer van gemeenschappelijk gebied en servicekosten. Op grond van literatuuronderzoek wordt betoogd dat de inkomsten die voortkomen uit factoren als het beheer van het openbare gebied, het beheren van de servicekosten, etc. wel degelijk onderdeel zijn van het onroerend goed. Alleen de factor opbrengst van goede bedrijfsvoering is niet terug te voeren op het onroerend goed. Bijna terloops stelt hij dat een goede locatie en de goede bekendheid van een winkelcentrum tot de waarde van het onroerend goed behoren. In zijn ogen is gebouwgeboden naamsbekendheid kennelijk een tastbaar waardeaspect. Hij wijst op de verantwoordelijkheid van de taxateur om het onderscheid tussen de verschillende waarde-aspecten te onderkennen en te meten. Ook deze discussie is net als in het hotelvoorbeeld aangezwengeld door de Amerikaanse belastingwetgeving. Wie deze belastingzaken leest zou kunnen betogen dat het fenomeen ‘niet tastbare waarde-aspecten’ enkel in het leven wordt geroepen om een juridisch gevecht te winnen. Maar het in de inleiding reeds aangehaalde waarderingsprobleem in bekende winkelstraten levert het volgende beeld op: Winkelruimte e

De vloerproductiviteit die de extreem hoge huurprijzen op de 59 straat in New York mogelijk zou maken, vereist een winkelomzet die voor een creditcard- of pinautomaat nauwelijks is te 7

verwerken . De normale relatie tussen de omzet en de huur die de winkel op basis daarvan kan betalen is zoek (Brayé 2005). Kennelijk is de gebruiker bereid om veel meer te betalen omdat er behalve een directe opbrengst ook een indirecte opbrengst verondersteld wordt. Dat verklaart ook het bestaan van het fenomeen ‘flagship store’ zoals bekende merken als bijvoorbeeld Nike en Adidas die hebben. Een Apple Design Centre, of een Sony Store, gaat nog verder: in de winkel zelf vindt nauwelijks omzet plaats, maar de huur wordt betaald omdat de huurder ervan overtuigd is dat de opbrengst op niet direct tastbare wijze wordt verdiend. De winkel wordt een etalage voor een merk; een reclamevehikel. Nog één stap verder en de winkel wordt zelf een merk. Misschien dat de Prada-vestiging in New York van Rem Koolhaas daar een voorbeeld van is. Prada liet een opvallende winkel maken door

7

(Folman 2006) Fifth Avenue in Midtown Manhattan in New York is net als vorig jaar de duurste winkellocatie ter wereld. Een vierkante meter winkelvloer kost 11.558 euro per vierkante meter per jaar. De huurprijzen zijn hier het afgelopen jaar bijna 37% gestegen. Het meest populaire deel van Fifth Avenue ligt ten noorden van 49th Street. De exclusieve luxe merken worden hier vergezeld door populaire modeketens. Het meest in het oog springend is de komst van Abercrombie & Fitch het afgelopen jaar op Fifth Avenue. De retailorganisatie heeft een vestiging geopend in een pand van 470 m2, waar voorheen Fendi gevestigd was. Abercrombie & Fitch sluit hierdoor - na Zara vorig jaar aan bij Louis Vuitton, Prada, Gucci en Asprey maar ook bij Gap en H&M. Op de tweede plaats staat Causeway Bay in Hong Kong. Met 9.625 euro per jaar kost een vierkante meter winkelvloer hier dit jaar meer dan op de Avenue des Champs Elysées in Parijs die vorig jaar nog op de tweede plaats stond. Op de Champs Elysées in Parijs kost een vierkante meter winkelvloer 6.628 euro per jaar. De duurste straten in Nederland zijn de Kalverstraat te Amsterdam en Kleine Straat te Maastricht met een huur van ca. 1.500 euro.


een beroemde architect: het onroerend goed wordt vooral ingezet als communicatiemiddel. De kosten bedroegen in 2001: 40 miljoen dollar voor een kleine 2.300 m², ook voor New Yorkse normen exorbitant. (Prada flagship store, zie Web). Een wandeling door een winkelstraat in een middelgrote stad leert dat ook op kleine schaal een dergelijke beweging waarneembaar is: ruimte wordt ingeruimd om een merk te tonen. Warenhuizen bieden ‘shop in shop’concepten aan. Indien een winkel bijdraagt aan de waarde van het merk dan is het voorstelbaar dat de waardering van een specifieke winkel dezelfde methodiek volgt als de waardering van een merk, waarover in hoofdstuk 4 meer. De beschrijving van specifieke winkels in deze paragraaf geeft aan dat de bijdrage die een pand kan hebben aan reclame voor een product of een merk een factor is die belang is voor een praktische definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid.

2.2.5

Historische Bouwwerken

Van een andere orde is de benadering van historische bouwwerken in de Verengde Staten. Er bestaat er studie naar de waardering van dergelijke bouwwerken die vanwege hun aard anders gewaardeerd worden dan standaard gebouwen. Een beschrijvend onderzoek van Reynolds naar historische bouwwerken leidt tot een definitie (Reynolds 2006). Het onderzoek is enerzijds een handboek dat inzicht biedt in bouwstijlen, subsidieregelingen, etc, maar anderzijds is het een werk dat alle waarde-aspecten van historisch onroerend beschrijft. Ze staat stil bij de definiëring van historisch onroerend goed. De kosten en opbrengsten van historisch onroerend goed worden geanalyseerd. Tot de kosten behoren hogere instandhoudingskosten, beheerskosten en gebruikslasten. Het feit dat bepaalde gebouwen bijvoorbeeld niet mogen worden veranderd, gemoderniseerd of vergroot is een kostenpost. Of dat het gebied rondom het object niet gebruikt mag worden voor het meest profijtelijke bestemming. Aan de opbrengstenkant is aandacht voor subsidies, belastingvoordeel, en voor hogere inkomsten die voortkomen uit alternatief gebruik van een historisch object. De aantrekkelijkheid van een historische wijk, en de mogelijkheid van hergebruik worden als voorbeeld genoemd van inkomsten van historisch vastgoed die je niet verwacht zonder de historische component. Het principe van ‘highest en best use’ is niet zonder meer geldig vanwege de bijzondere eigenschappen die het pand kan bezitten Reynolds onderscheidt de volgende factoren die zowel een positief als een negatief effect kunnen hebben (Reynolds, 2006, p. 71-73).

18


19

1 Mogelijke belastingvoordelen en subsidie. 2 Mensen hebben voorkeur voor authentieke oudere gebouwen. Hetgeen zich uit in enerzijds betere opbrengst maar anderzijds strenger overheids- en maatschappelijk toezicht bij aanpassingen en verbeteringen; hogere kosten. 3 Post modernistische bouwstijl grijpt terug op oudere stijlen waardoor de moderne architectuur een positief effect heeft op de voorkeur voor historisch onroerend goed. 4 De recycle-beweging heeft een voorkeur voor hergebruik van oudere panden. 8

Waarbij ik denk dat het cradle to cradle principe dit effect nog eens versterkt . Veel historisch vastgoed is in handen van de overheid of van instellingen zonder dat deze objecten ooit verhandeld worden hetgeen een extra handicap is bij het waarderen van historisch vastgoed. Aan de hand van een ‘case-study’ wordt de waardering van een klassiek hotel gevolgd in verschillende situaties en met verschillende waarderingsmethodes: beschreven wordt een vergelijkingsmethode, een kostenmethode en een inkomstenmethode. In hoofdstuk 6 wordt dit gegeven nogmaals gebruikt. Reynolds geeft abstracte voorbeelden waaruit niet zonder meer een bewijsversterkende conclusie getrokken kan worden. In de definiëring van historisch onroerend goed schuilt het belang voor het onderzoek naar de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid. Reynolds analyseert dat er 3 categorieën zijn die een object aanmerkt als historisch: 1 gebouwen met bijzondere architectuur of constructie 2 gebouwen die een bijzondere cultuur of periode kenmerken. 3 gebouwen die verbonden zijn met een historisch persoon of situatie; Alleen in die drie gevallen moet rekening gehouden worden met een afwijkende waardering. Afwijkend van de standaard waarderingsmethodiek. Indien het bijzondere aspect opgevat kan worden als een soort naamsbekendheid is er een parallel met het begrip gebouwgebonden naamsbekendheid. Bijzondere architectuur en constructie spreken voor zich: voorbeelden te over. Gebouwen die een bijzondere cultuur of periode kenmerken zijn eveneens makkelijk voorstelbaar; een hunebed natuurlijk, maar ook een voorbeeld van barok of Jugendstil. 8

Bij deze overweging past de observatie van een actuele stroming: Het ‘cradle to cradle’- principe is een rationele benadering die aansluit op de recycle-beweging. Dit principe stelt dat een ecologische benadering van ontwerp, materiaalgebruik en ook architectuur gericht op het voorkomen van afval het welbevinden doet toenemen (McDonough, 2002). Het principe vindt ingang in bestuur, politieke en bedrijfsleven, getuige de vele congressen, cursussen en themabijeenkomsten op dat gebied. De Floriade wordt in het thema georganiseerd. Steden proberen zich te onderscheiden door zich in een ‘cradle tot cradle’- jas te hullen, maar ook vele bedrijven positioneren hun producten op die wijze waarbij ze ook hun productiewijze aanpassen. Bedrijven als Ford, Herman Miller en Nike ontwerpen ook hun onroerend goed volgens het principe. Nike’s europees hoofdkantoor te Hilversum is een goed voorbeeld. Indien een gebouw aangemerkt wordt als extreem duurzaam (cradle to cradle) kan gesteld worden dat het gebouw een bijzondere eigenschap bezit waar waarde aan wordt ontleend. Zie ook noot 48.


Gebouwen verbonden aan een historisch persoon of situatie lijken zeldzamer. Vooral in het buitenland zijn geboortehuizen van bekende landgenoten geliefd, maar Nederland kent ook het ‘Rembrandthuis’. In de praktijk wordt dit uitgangspunt toch breder toegepast: In Nederland is het nog maar kort gelden dat Hotel de Wereld in Wageningen van de sloop werd gered (Stichting Nationaal Erfgoed Hotel de Wereld, 2007). Kennelijk waardeerde men het pand uiteindelijk hoger om een andere reden dan op grond van de reguliere waarderingsmethodiek. Pas toen ondernemers de exploitatiemogelijkheden van de naamsbekendheid van het pand bij hun plannen betrokken bleek herontwikkeling een goed alternatief te zijn. Een aspect op detailniveau is dat een heel duur bouwwerk niet per definitie méér naamsbekendheid oplevert dan een goedkoop object. In de benadering en eventuele berekening dient daar rekening mee 9

gehouden te worden . Historische bouwwerken bezitten de niet tastbare waarde-aspecten die in elk geval ook tot gebouwgebonden naamsbekendheid horen. De factoren die historische bouwwerken definiëren dienen opgenomen te worden in de praktische definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid.

2.2.6

Onderzoek naar de invloed van uitstraling op de waarde van een kantoorpand

In een onderzoek uit 1997 in het kader van een doctoraalscriptie bedrijfseconometrie komt de waarde van uitstraling voor een kantoorpand aan bod (Chin, 1997). De onderzoeksvraag luidt: Hoe het oordelen van taxateurs ten aanzien van kwaliteitsfactoren in een model gevat kunnen worden. Het onderzoek beperkt zich tot één van die aspecten namelijk uitstraling. Achtereenvolgens moet antwoord gezocht worden op hoe uitstraling gedefinieerd kan worden, hoe het gemeten kan worden en ten slotte wat de invloed is van uitstraling op de huurwaarde van een kantoorpand. De definiëring heeft niet tot een eenduidig resultaat geleid omdat alle experts er een particuliere definitie aan geven. Er is een kleine enquête gehouden met behulp van fotomateriaal onder 10 actoren. De factoren waar uitstraling mee samenhangt zijn: locatie, kantoortype, onderscheid van andere kantoren, vorm, materiaalgebruik, type gebruiker, objecten in de omgeving en overige objectgebonden kenmerken.

9

Het relatief eenvoudige geboortehuis van Vincent Van Gogh heeft gevoelsmatig ongeveer even veel gebouwgebonden naamsbekendheid dan het relatief duurdere geboortehuis van een Rembrandt van Rijn.

20


Voor het meten van uitstraling wordt gebuikt gemaakt van scorelijsten die in het verleden zijn opgesteld. Er wordt gebruik gemaakt van de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie van Amsterdam waar een willekeurige steekproef genomen wordt van 900 objecten uit de 7000 kantoorobjecten in Amsterdam. Met behulp van een meervoudig regressiemodel komt Chin tot de conclusie dat op basis van deze scorelijsten ’uitstraling’ niet leidt tot een significante invloed op de huurprijs. Het onderzoek gaat in op de mogelijke oorzaken van deze vaststelling, met als conclusie dat taxateurs de scorelijsten allemaal anders interpreteren, waardoor ze niet onderling vergelijkbaar zijn. Het onderzoek vervolgt door twee taxateurs met een nieuwe methode uitstralingscijfers te laten scoren. De significantie van de invloed van uitstraling op de huurprijs blijkt door toepassing van deze methode toe te nemen. Bovendien wordt vastgesteld dat het vooraf selecteren van de te onderzoeken objecten naar kantoortypes leidt tot een beter resultaat. Op basis van dit onderzoek kan niet geconcludeerd worden dat uitstraling invloed heeft op de huurprijs. De steekproef is daarvoor veel te klein. Dit onderzoek laat echter wel zien dat het meten van niet tastbare waardeaspecten, zoals uitstraling, gebaat is bij een methode met een eenduidig protocol. Niet tastbare waardeaspecten moeten zo objectief mogelijk vastgesteld worden. Bovendien laat het onderzoek zien dat de meting beter wordt door een getrapte methode toe te passen. Door vooraf de te meten objecten te selecteren en groepsgewijs te beoordelen (groep “type kantoor op een bepaalde locatie” of groep “behorend tot een bepaald type kantoor”) zijn de resultaten beter onderling vergelijkbaar en bruikbaar voor verdere analyse. In het hoofdstuk 4 komt dit principe van een getrapte vergelijking uitgebreid aan bod.

2.2.7

Overig onderzoek naar niet-tastbare waarde-aspecten

Corporate Image Soms komt in onderzoeken gebouwgebonden naamsbekendheid zijdelings aan bod. In een afstudeeronderzoek naar beleggingen in Amsterdamse grachtenpanden worden de verklarende factoren onderzocht die leiden tot een beslissing (Heeneman 2005). Een enquête onder 29 beleggers geeft antwoord op de vraag of belegger strikt rationeel handelen of ook emotioneel. Daartoe werden verschillende rationele en emotionele beslisfactoren onderzocht. Zowel rationele als emotionele overwegingen zijn belangrijk bij de respondenten. Bij een emotionele stap in het beslistraject speelt de bijzondere uitstraling van het object een rol (p.19). Opmerkelijk is dat van de 29 respondenten in een enquête, 47% de behoefte aan

21


22

‘branding’ en ‘lifestyle’ als belangrijkste niet-rationele beslisfactor noemt (p.33). In een gestructureerde vraagvorm kiezen de meeste respondenten voor beweegredenen die te maken hebben met architectonische uitstraling; historisch imago en de verwachting dat tophuurders zich daartoe aangetrokken voelen. In het onderzoek worden deze aspecten 10

verder niet behandeld , maar het is een prikkelende observatie in het kader van dit onderzoek. Gebouwgebonden naamsbekendheid komt ook tot uitdrukking in nog verder afgeleide eigenschappen. Zoals de mate waarin een gebouw aantrekkelijk is voor personeel, of een identificatiemogelijkheid beidt (corporate image). Ook deze factor wordt niet tot uitdrukking gebracht in een huurprijs terwijl het wél een opbrengst vormt. Een indicatie dat het identificatie-effect zich voordoet is het feit dat bedrijven dikwijls personeel werven met de afbeelding van hun beroemde pand. In bijlage B staat een dergelijke advertentie afgedrukt. In een interview zegt een medewerker over hetzelfde object: ”Mooi gebouw hè? We horen regelmatig van sollicitanten dat ze voor ons kozen vanwege de uitstraling van het gebouw….” (Intermediar, 24 aug. 2007). Media-aandacht De extra attentie die een gebouw kan krijgen een opbrengst die voorkomt uit gebouwgebonden naamsbekendheid. Het valt gemakkelijk in te zien dat media-aandacht publiciteit elders geld kost in de vorm van reclame. Dat kan gemeten worden in mm² krantenartikelen, aantal artikelen, TV aandacht. De ‘waarde van de knipselmap’ van een specifiek gebouw is een uitspraak over de gebouwgebonden naamsbekendheid. Te denken valt aan bijvoorbeeld de aandacht die het hoofdkantoor van de Gasunie te 11

Groningen en het futuristische ontwerp van het ING hoofdkantoor te Amsterdam . Het gebruik van (het beeld van) het gebouw heeft zowel een endogene component (gebruik in een advertentie) als een exogene component (media-aandacht). Voor dit onderzoek worden ze onder één noemer geplaatst: bijzondere media-aandacht. Het begrip media-aandacht als verschijningsvorm van gebouwgebonden naamsbekendheid is nieuw in het kader van dit onderzoek. Er is nog een bijzonder aspect aan de waarde die voortkomt uit media-aandacht: Naarmate het gebouw vaker van eigenaar wisselt lijkt de waarde van gebouwgebonden 10

Ofschoon ook nog het speciale karakter van zeer bekende gebouwen genoemd wordt, gaat het onderzoek niet verder in op het waarde-aspect van de gebouwgeboden naamsbekendheid 11 Het kantoor van de Gasunie kreeg in 1994 erg veel media-aandacht: In de 10 jaar er na trok het gebouw 200.000 bezoekers voor een rondleiding; Een extract uit de knipselmap over het gebouw in de landelijke pers vult een ordner. Het ING house staat in tal van brochures, toeristenfolders en zelfs ansichtkaarten afgebeeld. Ook derden maken gebruik van het sterke beeld van het object en maken daarmee indirect reclame voor de naamgever. Zie ook Bijlage B


naamsbekendheid af te nemen. De eerste gebruiker zal het meest profiteren van de naamsbekendheid. De volgende eigenaar van het ‘ING house’ zal minder profiteren dan ING. Deze paragraaf geeft aan dat bijzondere media-aandacht een factor is die past in een definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid.

2.3

Definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid

Er zijn niet tastbare waardeaspecten. Een deel ervan is zo ontastbaar dat het praktisch onmogelijk wordt om het correct te omschrijven of zelfs maar te benoemen. Niet-tastbare waarde-aspecten hebben soms te maken met de onroerende zaak, maar is het niet duidelijk of, de uitbater, de ‘vlag’ of een ander aspect aan de grondslag ligt ervan. Voor het goede begrip van gebouwgebonden naamsbekendheid wordt een aantal begrippen uitgesloten: Niet gebouwgebonden noch naamsbekendheid Het is van belang om vast te stellen dat er dikwijls sprake kan zijn van niet tastbare waardeaspecten die niét gebouwgebonden zijn. Deze aspecten zijn géén onderwerp van dit onderzoek, maar omdat een ieder die zich met deze zaak bezig houdt erbij uitkomt, kan het verwarrend zijn. Een goed overzicht geeft een artikel van Wilkers en Shapiro (2005). Door middel van interviews van beslissers van Vastgoed-investeringsmaatschappij wordt aannemelijk gemaakt dat een koper bereid is om meer te betalen voor onroerend goed omdat hij verwacht marktmacht te verwerven en omdat de koper door schaalvoordelen een kostenvoordeel kan behalen. Analyse toont dat er sprake kan zijn van ‘intangible assets’ indien een investeringsmaatschappij een concurrent overneemt. Dit is géén gebouwgebonden naamsbekendheid. Naamsbekendheid maar niet gebouwgebonden Naamsbekendheid kan leiden tot meer omzet. In de horeca wordt dan gesproken van goodwill indien de omzet afhankelijk is van de uitbater. De omzet kan sterk verbonden zijn met de naamsbekendheid van de eigenaar of uitbater van een onroerende zaak. De kernactiviteit van een hotel is onderdak bieden in een onroerende zaak. Zoals beschreven in paragraaf 2.2.3, is het de vraag of dat niet-tastbare waardeaspect toe te rekenen is aan het gebouw, aan de uitbater of de ‘vlag’ . Behalve de genoemde hotels is een sterk voorbeeld het gegeven dat Shell claimt meer omzet te behalen op hetzelfde verkooppunt, en dus een hogere waarde,

23


enkel omdat er Shell producten verkocht worden. Gerealiseerde verkopen zouden deze veronderstelling staven. Er is dan weliswaar sprake van niet-tastbare waardeaspecten, maar deze zijn niet gebouwgebonden en vormen dus geen onderwerp van studie in dit onderzoek. Locatiegebonden maar niet gebouwgebonden De winkels op een toplocatie hebben een tastbaar, locatiegebonden waardeaspect. De bijzondere aantrekkingskracht van een winkelcentrum heeft meerdere waarde-aspecten, waar locatie er één van is. Het is zonder meer lastig om aan te geven wat nu precies gebouwgebonden is en wat te maken heeft met imago, populariteit van de buurt, etc. Soms gaan locatie en pand hand in hand. Het kantoor van Shell laboratorium in Amsterdam Noord tegenover het Centraal Station is een echte landmark. Een oriëntatiepunt in de omgeving, zowel vanwege de markante ligging als het gebouw. Ook de ligging van het provinciehuis te Maastricht op een eiland in de Maas is een voorbeeld waar de grens tussen een tastbare locatie en een niet tastbaar gebouwgebonden waardeaspect vaag wordt. Het is verleidelijk om ook een bijzondere ligging tot gebouwgebonden naamsbekendheid te rekenen. Uiteindelijk is echter de locatie doorslaggevend; een landmark komt tot uitdrukking in de grondprijs. Het is als een bijzonder vruchtbaar stukje landbouwgrond. De waardering volgt de theorie van Ricardo. De waarde komt tot uitdrukking in de opbrengst die het perceel kan hebben. De locatie is een tastbaar waarde-aspect. Er bestaat veel onderzoek naar de waarde van een 12

locatie . In het kwantitatieve deel van dit onderzoek wordt locatie als een apart waardeaspect behandeld. Definitie Bestudering van de waarde van vervuild onroerende goed geeft aan dat er niet tastbare waarde-aspecten zijn en dat die met verschillende technieken zijn aan te duiden. Bij de waardering van hotels bestaat een discussie over waarderen: bij hotels bestaan niet tastbare waarde-aspecten uit waarde die voortkomt uit roerende zaken en bedrijfsvoering. Andere waardeaspecten waaronder gebouwgebonden naamsbekendheid worden niet ontkent, maar zijn moeilijk te detecteren. In WOZ belastingzaken komt aan het licht dat behalve bij hotels ook bij andere onroerend goed sprake kan zijn van gebouwgebonden naamsbekendheid omdat er gevallen beschreven zijn waarbij de stichtingskosten hoger zijn dan de waarde op grond van een vergelijkingsmethode. Op grond van deze observaties kan gesteld worden dat de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid een financieel element heeft bijvoorbeeld in de vorm van een hogere (of lagere) huurprijs. 12

zie voor de waarde van een locatie o.a. Locatie, locatie, locatie (2006) en Vink (2004)

24


De studie naar de waarde van historisch onroerend goed analyseert dat er factoren zijn die bijdragen aan de waarde van historisch onroerend goed die niet tastbaar zijn en tot het gebouw behoren. Dezelfde factoren dienen ook opgenomen te worden in een definitie voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Analyse van de winkelmarkt geeft aan dat de bijdrage die een gebouw kan hebben in de waarde van een product of een merk een gebouwgebonden waarde-aspect is. Dit strookt met de studie naar voorkeur voor grachtenpanden en de observatie van de verschijning van de uiterlijke verschijningsvormen van een gebouw in de media: bijzonder media aandacht is een factor in de definitie voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Op grond van deze observaties kan gesteld worden dat de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid een marktelement heeft, bijvoorbeeld in de vorm van een betere (of slechtere) verhuurbaarheid. Dit komt tot uiting in de beoordeling van het risico ten aanzien van de huurinkomsten. Voor de definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid is het belangrijk om te beseffen dat er een schemergebied is waar gebouwgebonden naamsbekendheid niet meer te onderscheiden is. De literatuur hieromtrent geef aan dat niet tastbare waarde-aspecten in elk geval moeilijk te onderscheiden zijn indien de waarde voortkomt uit : -

vlag (waarde van bijvoorbeeld Mariott versus een andere hotelketen)

-

bedrijfsvoering, al dan niet met schaalvoordelen

-

persoonsgebonden naamsbekendheid: goodwill

-

situatie waarin de grens tussen locatie en gebouw vaag is

Gebouwgebonden naamsbekendheid wordt gedefinieerd als een niet-tastbaar gedeelte van de waarde van een onroerende zaak, die onverbrekelijk verbonden is aan het gebouw. Het bestaat uit 4 componenten: 1

bijzondere architectuur,

2

bijzondere uitstraling,

3

bekendheid door historisch of cultureel feit.

4

bijzondere media-aandacht

25


2.4

Conclusie

De deelvragen die de basis vormen voor het hoofdstuk waren: Wat heeft onderzoek naar de waarde van gebouwgebonden aspecten eerder heeft opgeleverd? en: Wat heeft eerder onderzoek naar de waarde van niet tastbare waarde-aspecten opgeleverd? Hoe wordt gebouwgebonden in het kader van dit onderzoek gedefinieerd? Bestudering van de waarde van vervuild onroerend goed leert dat er technieken zijn om niet tastbare waarde-apecten te waarderen. Bestudering van belastingzaken en WOZarresten maakt duidelijk dat het verschil tussen de stichtingskosten en waarde in het economisch verkeer verklaard wordt door niet tastbare waarde-aspecten. De beschouwing van de winkelmarkt legt het verband bloot tussen onroerend goed en een merk. Onroerend goed heeft waarde als communicatiemiddel, levert een bijdrage aan corporate image en komt tot uitdrukking in media-aandacht. Het onderzoek van Reynolds stelt een definitie op voor niettastbare waardeaspecten van een monument. Een definitie voor gebouwgebonden naamsbekendheid is: een niet-tastbaar gedeelte van de waarde van een onroerende zaak die onverbrekelijk verbonden is aan het gebouw.

26


HOOFSTUK 3 DE METHODE VAN WAARDEREN VAN EEN MERK

3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de vraag: Wat is de communis opinio aangaande waarde van een merk c.q. naamsbekendheid. De benadering van niet tastbare waarde-aspecten is in het vakgebied marketing een onderwerp van studie. Er bestaat diverse methodes om de naamsbekendheid van een merk te waarderen. De ‘economic use’- methode is gemeengoed en wordt breed toegepast. In dit hoofdstuk wordt de methode beschreven. Met de achterliggende gedachte dat de in de marketing bestaande methodiek in aangepaste vorm toepasbaar kan zijn op de waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid.

3.2

Waarde van een merk

3.2.1

Inleiding en literatuur

Behalve de waarde die gebouwgebonden naamsbekendheid biedt aan de gebruiker van het pand levert dezelfde naamsbekendheid ook waarde op in de vorm van perceptie van een consument. Een onderzoek van Gevaert biedt een overzicht van de psychologische benaderingen van de waarde van een merk (Gevaert 2001) Het is een literatuuronderzoek gevolgd door enquête onder 214 consumenten. Hoe ervaart de eindgebruiker een merk? Interessant is de in dat onderzoek beschreven visie van Riezebos. Hij stelt dat indien een eindgebruiker de intrinsieke eigenschappen niet kan waarnemen hij meer zal afgaan op de merknaam. De onderneming van een onbekend product of activiteit doet er goed aan om een merknaam op te bouwen, omdat de consument meer vertrouwen stelt in een merk. Vertaal dit naar een gebouw en de volgende redenering doet opgeld: een consument die geen weet heeft van de activiteiten van een onderneming zal de onderneming meer op zijn merknaam beoordelen. Voor zover het beeld dat de consument heeft, wordt bepaald door het gebouw waarin de onderneming gevestigd is, draagt de aard van het gebouw dus bij aan de merkwaarde. De ondermening ontleent waarde aan de bijdrage die een gebouw heeft in de waarde van een merk. Het gebouw draagt bij in het vestigen van een imago; een ‘corporate image’. Door deze redenering om te draaien ontstaat het volgende inzicht: Een gebouw dat

27


28

grote bekendheid of uitstraling bezit is geschikt voor een onderneming om een merk uit te dragen. In de loop van de jaren ’80 kwam het inzicht dat merken en markten een waarde 13

vertegenwoordigen die veel verder gaan dan men tot dan toe algemeen dacht . De discipline die zich daarmee bezig houdt was aanvankelijk vooral op consumentenproducten gericht. Er is veel aandacht voor de berekening van de waarde van een merk. Niet verwonderlijk, omdat het aan kan tonen dat marketinginspanningen niet vergankelijke kosten zijn maar ook leiden tot iets, namelijk een merk met een waarde.

tabel 1

De waarde van enkele merken bron: interbrand

Tabel 1 is een overzicht van de waarde van bekende merken. De bekendste merken bestaan overigens al vele tientallen jaren en zijn nooit verhandeld, Maar er zijn toch ook voorbeelden van merken die in hun bestaan van eigenaar zijn verwisseld. Volkswagen, bijvoorbeeld, kocht Rolls-Royce automobile corporation voor 780 miljoen dollar. Maar tot de bezittingen behoorde niet het merk. De rechten om het merk te voeren werden verkocht aan BMW voor 65 miljoen dollar.

13

Zie onder meer Leeflang (1981)


Juist bij die transacties kwam een aanzienlijk verschil tussen boekwaarde en gerealiseerde 14

prijs aan het licht . Er ontstond behoefte om dit verschil te waarderen en liefst ook te activeren op de balans. In vele landen is dat inmiddels mogelijk en verschillende ‘accounting standards’ voorzien in deze mogelijkheid. In 1999 introduceert UK Accounting Standards, een voorschrift voor de behandeling van ‘Goodwill’ op de balans, FRS 10 en 11. Deze zijn overgenomen door de International Accounting Standard IAS 38. In 2002 vaardigt de US Accounting Standards board regels uit voor behandeling van ‘intangible assets’ in FASB 142 15

en 143 . Ondernemingen hebben behoefte aan uniforme richtlijnen om te voldoen aan de GAAP, General Accepted Accounting Pinciples, een voorwaarde om toegang te hebben tot de kapitaalmarkt. De waarde van ‘intangible assets’ (goodwill, naamsbekendheid, merk) is een reguliere balanspost geworden met regels voor herwaardering en afschrijving. Deze ontwikkeling heeft er toe bijgedragen dat de waarderingsmethode gestandaardiseerd werd. Naarmate de methode van waarderen voor iedereen duidelijk en onomstreden is, wint de waardering aan belang. Het begrip, de interpretatie en de meting van waarde-indicatoren is cruciaal. In de literatuur zijn verschillende auteurs het min of meer eens over de volgende 16

waarderingsmethoden . De ondernemingen die zich bezighouden met het waarderen van een merk blijken ook deze zelfde methode te hanteren.

3.2.2

Waarderingsmethoden merk

Kostenbenadering Waardering gebaseerd op de kosten die gemaakt zijn om een merk te maken: Ontwikkelingskosten, marketing, advertenties en communicatie. Voor deze benadering spreekt dat het meetbaar is. Een belangrijke tegenwerping echter is dat er geen verband bestaat tussen deze kosten en de toegevoegde waarde die het merk heeft. Vergelijkingsmethode Waardering gebaseerd op vergelijkbare transacties: Deze methode is per definitie correct, maar de crux van het probleem van deze methode is de vergelijkbaarheid. Zelfs al zou er een vergelijkbare transactie bestaan in dezelfde branche dan nog is de toegevoegde waarde van bijvoorbeeld Dinky Toys anders dan Barbie. Bovendien zou je voor een goede vergelijking

14 15 16

Nestlé betaalde in 1988 vijf keer de boekwaarde voor de engelse snoepfabrikant Rowntree, Franzen 2006 o.a. The Economist Book: Brands and Branding, 2004 zie publicaties: The Economist Book Brands and Branding (2004), Trevillion (1999) en Haigh (1999)

29


moeten beschikken over statistisch significant aantal transacties en dat komt in de praktijk niet vaak voor. Toegevoegde waarde benadering Een puristische benadering die de contante waarde van de toekomstige meeropbrengst van een merk probeert te schatten. Er kleven twee problemen aan deze methode. Allereerst hetzelfde probleem als bij de vergelijkingsmethode; Waar stopt de waarde en waar begint de méérwaarde? Een tweede, meer principieel probleem is dat deze benadering voorbij gaat aan het feit dat de waarde niet enkel schuilt in een hogere prijs maar ook in een zekere verkoophoeveelheid in de toekomst. Economic Use Approach (Economisch gebruik benadering) Deze benadering heeft uitgebreid ingang gevonden in de dagelijkse waarderingspraktijk (meer 17

dan 3.500 waarderingen van merken ). Het combineert de financiële benadering, in de vorm van een hoger prijs c.q. omzet met een marketingbenadering door de zekere verkoophoeveelheid in de toekomst te waarderen. Ieder merk in de wereld wordt aldus gewaardeerd. In de praktijk wordt een markt geïdentificeerd en gesegmenteerd. Van die markt wordt zowel een financiële- als een marktanalyse gemaakt. Met deze analyse wordt een score gegeven aan de rol die een merk speelt in een bepaalde branche. In de volgende paragraaf wordt de methode uiteen gezet.

17

o.a. The Economist Book: Brands and Branding, 2004

30


3.2.3

31

Waardering van een merk volgens de ‘economic use’ benadering

De essentie van de waardering van een merk is om eerst de netto winst uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting (bedrijfsresultaat na gecorrigeerde belastingen: NOPAT) te 18

bepalen, volgens de reguliere waarderingsmethodiek . Vervolgens wordt bepaald wat een normale vergoeding zou zijn voor de vermogenverschaffers. Dat bedrag wordt in aftrek genomen. Wat resteert is een ‘overwinst’ van enig jaar. Vervolgens wordt in 2 stappen de waarde van een merk benaderd: De redenering is dat hoe sterker het merk, hoe lager het risico is op toekomstige inkomsten van het merk. 1

Het merk opereert in een deel van de markt waar concurrenten ook met een merk op de markt komen. In het gesegmenteerde deel van markt - in de hele branche wordt een gedeelte van de winst gemaakt door een merk. In de ene branche speelt merk een belangrijkere rol dan in de andere branche. In de eerste stap wordt vastgesteld welk gedeelte van de winst in deze branche bepaald wordt door het voeren van een merk, de zogenaamde “role of brand index”. Dit is niets anders dan een marktanalyse waarin verschillende marktfactoren worden geanalyseerd. Het wordt uitgedrukt in een percentrage van de opbrengsten van een deelmarkt in enig jaar die voor rekening komen van het merk. (zie kader, tabel 2: stel dat het gedeelte voor de branche 40% bedraagt, dan wordt gesteld dat 40% van de ‘overwinst’ is toe te schrijven aan enig merk).

2

Vervolgens wordt bepaald wat de kracht is van het te waarderen merk te midden van de andere merken. De kracht van het merk wordt gemeten door een score te bepalen voor dat merk, de “brand strength score”. De “brand strength score” geeft aan in hoeverre dit ene merk beter of slechter presteert dan de branche. Deze score komt tot stand door een aantal factoren te wegen. De score wordt uitgedrukt in een percentage boven of onder het gemiddelde van de branche. De “brand strength score” heeft invloed op de disconteringsvoet waarmee de toekomstige inkomsten van het merk contant gemaakt worden. Een extreem sterk merk zal hoge inkomsten lang vast kunnen houden; de disconteringsvoet benadert het risicovrije niveau. Een heel zwak merk kan inkomsten niet vast houden; de waarde benadert nul. De contante waarde van alle toekomstige inkomsten levert een waarde op van een merk. (zie kader: de score van 54 is hoger dan gemiddeld en leidt via tot een lagere disconteringsvoet, 9% t.o.v. 10% gemiddeld, tot een hoger waarde-aandeel van merk x)

18

zie onder meer het standaardwerk Waardering van Copeland (2003)


32

Voorbeeld merk X

tabel 2 Voorbeeld van de waarde van een merk in 1 jaar

bedrijfsresultaat na belastingen jaar 1

Het zou om een bronwatermerk kunnen gaan. Een markt met veel merken, waar de relatieve kracht van 1 merk gering is.

winstaandeel in de branche van een merk

bron: dit onderzoek

contant winstaandeel in de branche in jaar 1 tegen 10%

€ 10% € € 40% € 10% 54 9%

normale vergoeding vermogensverschaffers overwinst' merk 'x' inkomsten van het merk in jaar 1 disconteringsvoet (WACC) in de branche brand strength score merk 'x' disconteringsvoet voor merk 'x'

contant winstaandeel van merk x in jaar 1 tegen 9%

€ €

100,00 10,00 90,00 36,00

32,73 33,03

contante waarde winstaandeel van merk x in jaar 1-5 geschat contant winsteaandeel merk 'x' na jaar 5

€ €

131,19 500,00

€

631,19

rekening houdend met een veranderend resultaat waarde merk

In tabel 2 staat een voorbeeld berekening: in jaar 1 tot en met 5 worden de inkomsten constant verondersteld en contant gemaakt tegen 9%. Voor de inkomsten ná jaar 5 wordt rekening gehouden met een wisselend resultaat. In bijlage A staat een tabel met een gedetailleerde voorbeeldberekening met 5 periodes. In figuur 1 staat de waardering van de kracht van een merk in een branch, de ‘role of brand index’ verbeeld. Dit is een getrapt systeem waarbij de belangrijkste factoren die de marktsituatie in een branche bepalen (wit) gecombineerd worden met de mate waarin deze in de sector (zwart) en in de branche door ‘het voeren van een merk’ bepaald worden (blauw). Zwart en blauw komen overeen indien de branche ook de hele sector omvat. Bij het product leidingwater zal de brand index erg laag zijn, bij auto’s juist hoog. Bij leidingwater wordt nauwelijks een merk gevoerd: het speelt in die branche geen belangrijke rol. Bij auto’s is het voeren van een merk juist een belangrijke marktfactor. In figuur 2 staat een voorbeeld van een ‘brand strength score’. Aan de hand van 7 factoren wordt de kracht van het merk beoordeeld t.o.v. het gemiddelde van de branche. Het zijn concrete factoren zoals ‘groei marktaandeel’ of ‘kracht van een octrooi’, gegroepeerd rondom een meer abstract thema. De factoren zijn voor iedere markt verschillend, maar op een hoger abstractieniveau gelden voor iedere markt vergelijkbare factoren. Begrippen als diversificatie, service, etc. gelden voor vrijwel alle branches. In de markt voor MP3 spelers zal Apple bijvoorbeeld hoge ‘brand strength score’ hebben.


figuur 1 “Role of Brand Index” RBI Trevillion (1999)

figuur 2 “Brand Strength Score” BSS Ibid

33


figuur 3 “BSS in relatie tot WACC” Ibid

In figuur 3 staat de relatie van de Brand Strength Score tot de voor het merk te gebruiken disconteringsvoet van de overwinst. Deze wordt uitgedrukt in een percentage boven of onder de WACC, de gemiddelde rentevoet van het kapitaal in de sector. Stel de ’brand strength score’ is 54%, zoals in de figuur en het rekenvoorbeeld in het kader, dan volgt uit het grafiekje van de WACC van de branche dat de premie boven de gemiddelde WACC in de branche 1% bedraagt. De helling van de S-curve is een constante voor de branche. De helling drukt de mate uit waarin de relatieve kracht van een merk binnen een branche leidt tot een verandering van de disconteringsvoet. In een markt met allemaal sterke merken is de invloed van één merk gering, bijvoorbeeld bij bronwater. In een markt met een paar sterke merken is de relatieve kracht van het merk juist erg waardevol, bijvoorbeeld de markt voor Cola.

34


De waardering van een merk volgens de ‘economic use’ benadering staat schematisch in figuur 4 verbeeld: De blauwe route geeft de waarde van een merk in de branche aan en de rode route bepaal de relatieve kracht van het te waarderen merk aan.

figuur 4: Schematische voorstelling van waardering van een merk (bron:Trevillion (1999))

3.3

Conclusie

Het doel van hoofdstuk 3 was om te bepalen hoe (naamsbekendheid van) een merk wordt gewaardeerd. De Economic Use Approach heeft uitgebreid ingang gevonden in de dagelijkse waarderingspraktijk. Er wordt recht gedaan aan zowel het financiële aspect van de waarde van een merk (prijs) als het marktaspect van een merk (een zekere verkoophoeveelheid in de toekomst). In het volgende hoofdstuk 4 wordt aan de methode een praktische invulling gegeven door de techniek van de waardering van een merk te interpreteren voor onroerend goed. Het doel is te komen tot een aanzet tot een praktische methode om de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid vast te stellen.

35


HOOFDSTUK 4

4.1

DE ‘MERKEN-METHODE’ WAARDERING VAN GEBOUWGEBONDEN NAAMSBEKENDHEID

Inleiding

In hoofdstuk 4 wordt antwoord gegeven op de vraag: Is de waarderingsmethode van een merk toepasbaar in onroerend goed? Analoog aan de waarderingsmethodiek van een merk wordt een inzicht gegeven in hoe de verschillende aspecten leiden tot een waarde. Een tweede vraag waar antwoord op gegeven wordt luidt: Wat zijn de waarde-factoren die in de merkenmethode betrokken moeten worden? Door de factoren van gebouwgebonden naamsbekendheid te benoemen en te combineren met de economic-use methode voor de waardering van een merk ontstaat een methode om gebouwgebonden naamsbekendheid te waarderen: de merkenmethode. Bij de interpretatie van de waarderingsmethodiek van een merk wordt gebruik gemaakt van kennis van de onroerend goed markt.

4.2

Merk versus Gebouwgebonden Naamsbekendheid

In paragraaf 3.2.3 is beredeneerd dat een onderneming waarde ontleent aan het vermogen van het gebouw om bij te dragen in de waarde van een merk. Er is overeenkomst tussen de waardering van een merk en de waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid. Het ligt voor de hand om eenzelfde methodiek toe te passen op gebouwgebonden naamsbekendheid van onroerend goed. De naamsbekendheid van onroerend goed is geen losstaand consumentenproduct dat verhandeld kan worden. Het is bovendien per definitie verbonden aan een specifiek product, te weten een onroerende zaak. Net als bij de waarde van een merk is er een inkomenseffect en een vermogenseffect: een financiële component en een marktcomponent. Een financiële component in de vorm van een hogere huur. En een marktaspect in de vorm van beter verhuurbaarheid c.q. lagere leegstand, media aandacht of bijdrage aan corparate-image. De economic-use benadering zoals beschreven in het vorige hoofdstuk is wellicht toe te passen op de waarde van gebouwgeboden naamsbekendheid. In dit hoofdstuk wordt een dergelijke economic-use benadering uitgewerkt. Het krijgt de naam Merkenmethode voor de waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid.

36


37

De waardering van een gebouwgebonden naamsbekendheid volgens de merkenmethode staat schematisch in figuur 5 verbeeld: De blauwe route geeft de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid in het marktsegment aan en de rode route bepaalt de relatieve kracht van de gebouwgebonden naamsbekendheid van het object.

figuur 5: Schematische voorstelling waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid bron: Dit onderzoek (2007)

Segmentering van de markt (type kantoren, winkelcentra, winkels, etc.)

Netto Huuropbrengst

mate waarin geb. geb. naamsb. de waarde bepaalt in het marktsegment

Opbrengst van gebouwgebonden naamsbekendheid

Score gebouwgebonden naamsbekendheid

Invloed van de score op de disconteringsvoet

Contante waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid

Net als bij de waardering van merk wordt een aantal stappen doorlopen: Eerst wordt de netto opbrengst uit gewone exploitatie na belasting bepaald, volgens de reguliere waarderingsmethodiek. De netto opbrengst in enig jaar uit gewone exploitatie is bij onroerend de huuropbrengst. Bij consumentenproducten is het niet altijd gemakkelijk vanwege de vele acties, supermarktkortingen en seizoensproducten, de netto opbrengst van een merk te meten. Bij onroerend goed is de netto huur een hard gegeven, waar alleen huur-incentives (huurvrije periode, bijdrage aan inrichting, overname bestaand huurcontract, etc.) een


19

verstorende rol spelen . Voor dit onderzoek is het voldoende om aan te nemen dat gebruik gemaakt dient te worden van ‘schone’ netto huurcijfers. Vervolgens wordt in 2 stappen de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid benaderd: De redenering is dat hoe sterker gebouwgebonden naamsbekendheid, hoe lager het risico is op toekomstige inkomsten van gebouwgebonden naamsbekendheid. 1

Gebouwgebonden naamsbekendheid komt voor in een deel van de markt waar andere objecten ook niet-tastbare waardeaspecten bezitten, waaronder mogelijk ook gebouwgebonden naamsbekendheid. In het gesegmenteerde deel van markt – in een branche - wordt een gedeelte van de waarde vertegenwoordigd door niettastbare waarde aspecten. Aanloog aan de waarderingsmethode van een merk wordt in de eerste stap vastgesteld welk gedeelte van de winst in deze branche bepaald wordt door niet-tastbare waarde aspecten, vergelijkbaar met de “role of brand index”. Dit is niets anders dan een marktanalyse waarin verschillende marktfactoren worden geanalyseerd. Het wordt uitgedrukt in een percentrage van de opbrengsten van een deelmarkt in enig jaar die voor rekening komen van niettastbare waarde aspecten. Voorbeeld: in een standaard kantorenpark te Apeldoorn spelen niet tastbare waardeaspecten een kleinere rol dan aan de Zuid As in Amsterdam. De volgende paragraaf 4.3.1. verkent of een ‘role of brand index’ voor een marktsegment in onroerende goed ook mogelijk is.

2

Vervolgens wordt bepaald wat de kracht is van gebouwgebonden naamsbekendheid te midden van objecten in hetzelfde segment. De kracht van gebouwgebonden naamsbekendheid wordt gemeten door een score te bepalen vergelijkbaar met de “brand strength score”. De “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid” geeft aan in hoeverre dit ene object beter of slechter soort met gebouwgebonden naamsbekendheid dan het gemiddelde in het segment. Deze score komt tot stand door een aantal factoren te wegen. De “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid” heeft invloed op de disconteringsvoet waarmee de toekomstige inkomsten van gebouwgebonden naamsbekendheid contant gemaakt worden. Een object met een extreem sterke naamsbekendheid merk zal hoge inkomsten lang vast kunnen houden: de disconteringsvoet benadert dan het risicovrije niveau. In paragraaf 4.3.2 komt de “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid” aan bod.

19

Zie voor de laatste inzichten hieromtrent Van Gool (2006).

38


4.3

Werking van de ‘Merken-methode’

4.3.1

Stap 1: Index niet tastbare waarde-aspecten versus ‘Role of Brand Index’

Gebouwgebonden naamsbekendheid bestaat in principe voor elk marktsegment van onroerend goed. In segment ‘kantoren’ kan gebouwgebonden naamsbekendheid een ander effect hebben dan in het segment ‘woningen’. De segmentering zelf is relatief eenvoudig. Traditioneel worden de segmenten woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimtes onderscheiden. Eventueel kan een verdere onderverdeling gemaakt worden naar geografische ligging. De kantoren aan de Amsterdamse Zuid-as behoren tot een ander segment dan de kantoren aan de bij station Sloterdijk. Tot een groot probleem zal deze segmentering echter niet leiden. Per segment moet bepaald worden wat de rol is van gebouwgebonden naamsbekendheid. Het vaststellen van een index voor niet tastbare waarde-aspecten van onroerend goed verloopt methodologisch identiek aan de vaststelling van de ‘role of brand index’ bij een 20

merk . Het ligt voor de hand om voor de marktanalyse gebruik te maken van de “real estate norm” (REN). De REN stelt gebruikers in staat de kwaliteit van een gebouw en van een locatie te meten voor zowel de vraag naar huisvesting als het aanbod. Het is een methode, die de kwaliteit van huisvesting bespreekbaar maakt aan de hand van een lijst met de meest relevante aspecten en hun maatstaf. Het is ontworpen als een hulpmiddel om de communicatie over huisvesting te vergemakkelijken en te verbeteren. De REN beschrijft de prestaties van zowel de locatie als van het gebouw op basis van hoofdaspecten en onderverdelingen daarvan. Eigenlijk is de REN een uitvoerige checklist, waarbij allerlei zaken aan de orde komen, die van belang zijn om tot een afgewogen keuze voor een gebouw te komen. Elk aspect van de lijst wordt onderverdeeld in subaspecten. Op deze manier stuit de gebruiker ook op elementen waaraan hij mogelijk nog niet had gedacht. Net als bij een merk is het voor onroerend goed mogelijk om in een figuur aan te geven wat het belang is van niet tastbare waarde-aspecten op de deelmarkt (figuur 6). In figuur 6 staat de waardering van de kracht van niet tastbare waardeaspecten in een segment. Feitelijk zou je de hele checklist van de REN kunnen scoren voor zover het niet tastbare waardeaspecten zijn. In de figuur zij er een aantal genoemd, waaronder gebouwgebonden naamsbekendheid. Rood geeft aan de gemiddelde belang van niet tastbare waardeaspecten 20

Verloopt niet identiek aan de waardering voor een merk maar vergelijkbaar. Bij een merk worden de waardedrivers voor een merk geformuleerd in de role of brandindex. Bij de deze index gaat het om álle niet tastbare waardeaspecten. Het basisidee van een getrapt systeem blijft hetzelfde.

39


40

in de hele onroerend goed markt. Groen is een voorbeeld van dezelfde score voor een segment. Voorbeeld: in het segment ‘kantoren aan een Zuid As in Amsterdam’ is het belang van niet tastbare waardeaspecten groter dan gemiddeld. Gemiddeld bepalen niet tastbare waarde-aspecten bijvoorbeeld 15% van de waarde, aan de Zuid as is dat 20%. Let wel: het is enkel een voorbeeld om de werking aan te geven. De getallen zijn volstrekt fictief.

figuur 6 voorbeeld van een “Index Niet tastbare waarde-aspecten” bron: Dit onderzoek (2007)

Index niet-tastbare waarde-aspecten omgevingskwaliteit

4.3.2

.

.

duurzaamheid

.

.

Werkmilieu (Woonwijk/kantorenlocatie)

.

…….

.

.

…….

.

.

Zichtbaarheid

.

Gebouwgebonden naamsbekendheid

.

.

.. .

.

. niet tastbare waardeaspecten in sector van onroerend goed markt (bijv 15 %)

.

. Gemiddelde index voor het marktsegment van het specifieke gebouw (bijv 20 %)

Aanpassing Merkenmethode t.o.v. Economic-Use methode

Methodologisch lijkt er geen probleem te bestaan om de rol die gebouwgebonden naamsbekendheid speelt per segment te bepalen. De absolute hoogte van de ‘role of brand index’ is –net als bij merken- niet eens zo relevant. Het gaat erom dat er uiteindelijk een factor bepaald wordt. Het is essentieel dat voor iedere analyse van een onroerende zaak dezelfde maatstaf wordt aangelegd zodat het zonder bezwaar onderling vergeleken kan worden. Het belang van een merk op de consumentenmarkt fluctueert sterk. Het is afhankelijk van op welke deelmarkt men actief is. Bij de markt voor sigaretten zal het bijvoorbeeld het belang van het merk heel hoog zijn, maar de markt voor brood bijvoorbeeld veel lager. De situatie op de onroerend goed markt is anders. Uit het literatuuroverzicht blijkt dat niet tastbare 21

waardeaspecten een beperkte rol spelen .

21

Zie onder andere Rush (2000), Maryland Tax Court (2006) en diverse WOZ zaken in paragraaf 2.2.3


Slechts een klein gedeelte van de waarde wordtbepaald door niet-tastbare waarde-aspecten. En daar weer een klein gedeelte wordt bepaald door gebouwgebonden naamsbekendheid. Sommige aspecten zijn nauwelijks meetbaar. Hoe moet je dan voor een marktsegment vaststellen wat de waarde ervan is? Onderscheidt het ene marktsegment zich dan nog wel van het andere marksegment? Je loopt het gevaar dat het marginaal wordt. De vraag dringt zich op of het bepalen van de opbrengst voor een segment noodzakelijk is. Een reden om bij de waarderen van een merk een role- of brand index te bepalen is dat een merk in de ene branche een grotere rol speelt dan in de andere branche. Het aandeel van niet tastbare waardeaspecten bij onroerend goed is weliswaar ook niet in elk segment gelijk, maar vast staat dat het om een klein gedeelte gaat. En hoe zich gebouwgebonden naamsbekendheid verhoudt tot andere niet tastbare waardeaspecten per branche is uiteindelijk een marginaal verschijnsel. Het gedeelte kan bij onroerend goed relatief constant verondersteld kan worden. Ofschoon het methodologisch juist is om de gemiddelde index voor niet tastbare waardeaspecten in per segment vast te stellen blijkt bij bestudering van de werking van de methode het volgende: 1 het belang van de marktanalyse vooral gelegen is in de onderlinge vergelijkbaarheid en niet zo zeer in de absolute hoogte ervan relatieve aspect 2 De gemiddelde index voor niet tastbare waardeaspecten lijkt een relatief kleine invloed te hebben. Per segment zal de invloed bovendien niet erg zal fluctueren. De index per segment kan als een constante opgevat kan worden. In de ‘merken methode’ kan de tussenstap, waarin eerst het belang van niet-tastbare waardeaspecten voor het marktsegment wordt vastgesteld, overgeslagen worden.

4.3.3

Stap 2: Score gebouwgebonden naamsbekendheid / ‘Brand Strength Score’

In stap 2 wordt de kracht van gebouwgebonden naamsbekendheid van een object benaderd. De kracht van gebouwgebonden naamsbekendheid wordt gemeten door een score te bepalen vergelijkbaar met de “brand strength score”. De “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid” geeft aan in hoeverre dit ene object beter of slechter soort met gebouwgebonden naamsbekendheid dan het gemiddelde in het segment. Deze score komt tot stand door een aantal factoren te wegen, die bepalend zijn voor gebouwgebonden naamsbekendheid. In paragraaf 2.2.6 is een onderzoek van Chin besproken dat vanuit een

41


42

econometrisch onderzoek de aanbeveling deed om data te vergelijken ten opzichte van elkaar in een getrapt systeem (Chin 1997). Factoren moeten het liefst meetbaar zijn. Maar in elk geval moet de relatieve waarde van de factor t.o.v. een gemiddelde bepaald kunnen worden. Uit de definitie van gebouwgebonden naamsbekendheid in hoofdstuk 2 blijkt dat het bestaat uit 4 componenten. Om te komen tot een ‘score voor gebouwgeboden naamsbekendheid’ kunnen die componenten als factoren gescoord worden: Aan de hand van 2 figuren wordt de exacte werking nader uitgelegd: In figuur 7 staat de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid voor een fictief gebouw, dat op alle factoren positief scoort, bijvoorbeeld centraal station Amsterdam. In het voorbeeld het station dus 15% hoger dan vergelijkbare gebouwen in hetzelfde segment.

figuur 7 schets “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid (de scores zijn fictief voor Amsterdam CS) bron: Dit onderzoek (2007)

bijzondere architectuur/ uitstraling

waarde t.o.v. gemiddeld vergelijkbaar object

fictieve

uitgedrukt in % boven het gemiddelde

scores

.

bijzondere bekendheid door

.

historisch of cultureel feit bijzonder verband het persoon of situatie bijzondere media-aandacht

TOTAAL

.

+2,5 %

.. .

+8 %

+0,5 % .

4% +15 %


43

In figuur 8 staat een gebouw dat verschillend scoort op de verschillende factoren. In het voorbeeld gaat om een gebouw waar maar 3 elementen een score opleveren: Het heeft veel 22

media aandacht, maar het staat ook negatief bekend staat vanwege een historisch feit . Het is een extreem voorbeeld, enkel ter verduidelijking.

figuur 8 schets “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid (de scores zijn fictief18) bron: Dit onderzoek (2007) waarde t.o.v. gemiddeld vergelijkbaar object uitgedrukt in % boven het gemiddelde bijzondere architectuur/

+/-

uitstraling bijzondere media-aandacht

.

bijzonder verband het persoon of

..

situatie bijzondere bekendheid door historisch of cultureel feit

.

.

.

TOTAAL

4.3.4

+4% +0,5% -3% +1,5%

Werking van de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid

Tot slot de crux van de waardering van de gebouwgebonden naamsbekendheid: de score die de disconteringsvoet beïnvloedt en daarmee de waarde bepaalt. Stel het te taxeren object is hetzelfde Centraal Station waarvoor de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid is zoals in figuur 7. De score 15 betekent dus 15 procentpunten boven het gemiddelde. Analoog aan de waardering van een merk bepaalt de verhouding tussen de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid en de disconteringsvoet. In figuur 9 staat een voorbeeld van hoe een dergelijke verhouding verbeeld kan worden. Voor disconteringsvoet moet gelezen worden het rendement waarmee de huuropbrengst verrekend wordt tot een waarde. Dat zal in veel gevallen een bruto aanvangsrendement (BAR) zijn. In hoofdstuk 6 wordt hier nader op ingegaan.

22

Te denken valt aan het Van Heutz-monument in Amsterdam of de ‘Wolfschanze’ in Oost Pruisen bijvoorbeeld


44

figuur 9 Voorbeeld Disconteringsvoet in relatie tot score gebouwgebonden naamsbekendheid

disconteringsvoet

bron: dit onderzoek 2007

12 10 8

woonhuizen

7,4%

6

winkels

4

kantoren

2 0

0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 %

-5 0% -4 0% -3 0% -2 0% -1 0%

15%

score gebouw gebonden naamsbekendheid

De gevonden score in het voorbeeld van figuur 7, van 15 procentpunten boven het gemiddelde, leidt via de verhouding in figuur 9 tot een aanpassing van de disconteringsvoet (bijvoorbeeld BAR) van ca. 7,8% tot ca. 7,4%. De grafiek is een voorbeeld. De curve is een logische kromme: Rondom het gemiddelde zal de disconteringsvoet niet veel afwijken van de disconteringsvoet in de markt. Indien er een extreme waarde wordt toegekend aan gebouwgebonden naamsbekendheid, naar de uiteinden van de curve, dan is het logisch dat de aanpassing in de waarde ook groter is. Maar gebouwgeboden naamsbekendheid kan natuurlijk geen oneindig groot effect hebben, zodat het in de uiterste waarde weer afvlakt. De curve heeft een S-vormig verloop. De helling van de kromme is een maat voor de gevoeligheid van het type onroerend goed voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Marktgegevens kunnen de grafiek verder gaan ‘vullen’. Door analyse van gerealiseerde transacties zal er steeds meer inzicht ontstaat hoe zich de mate van gebouwgebonden naamsbekendheid verhoudt tot een disconteringsvoet.


tabel 3 Voorbeeld van de waarde gebouwgebonden naamsbekendheid Amsterdam CS

45

€ 100.000,00 10% € 10.000,00 € 90.000,00

bruto huuropbrengst Amsterdam CS normale kosten netto huuropbrengst Amsterdam CS

5%

aandeel niet tastbare waardeaspecten segment inkomsten inzake niet tatsbare waardeaspecten

bron: dit onderzoek score voor gebouwgebondennaamsbekendheid' disconteringsvoet (BAR) Amsterdam CS

contante waarde (7,4%) van et object in jaar 1

€ €

17.285,85 60.000,00

€

77.285,85

€ 4.174,40 € 4.189,94

gebouwgebonden naamsbekendheid in jaar 1-5 gebouwgebonden naamsbekendheid na jaar 5

4.500,00

7,80% 65 7,40%

disconteringsvoet (BAR) in de branche

contante waarde (7,8%) in de branche jaar 1

€

stel

rekening houdend met een veranderend resultaat waarde gebouwgebonden naamsbekendheid Amsterdam CS

In het kader (tabel 3) staat een voorbeeldberekening van gebouwgebonden naamsbekendheid volgens de merkenmethode. Het uitgangspunt is een netto bedrijfsresultaat, een netto huuropbrengst van € 90.000,00. De waarde per jaar van niet tastbare waarde-aspecten in het marktsegment (bijvoorbeeld beeldbepalende gebouwen in Amsterdam, of stationsgebouwen in Nederland) is in het voorbeeld 5% van de netto huuropbrengst in enig jaar. Dan volgt de bepaling van de gebouwgeboden naamsbekendheid van het unieke object: Amsterdam CS. De score volgt in het voorbeeld figuur 7: Amsterdam CS scoort 15 %-punten boven het gemiddelde in het segment. Dit leidt tot een aanpassing van de disconteringsvoet voor niet tastbare waarde-aspecten van 7,8% naar 7,4 % volgens uit de curve in figuur 9. Berekend is de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid in jaar 1; Hetzelfde moet gebeuren voor alle andere jaren. Voor jaar 1 t/m 5 wordt het constant verondersteld en is de contante waarde exact te berekenen. Voor de periode na jaar 5 wordt rekening gehouden met een veranderend resultaat. In het voorbeeld zijn deze gesteld op een afgerond bedrag. Het aandeel in waarde dat voor rekening komt van gebouwgebonden naamsbekendheid is in het voorbeeld € 77.285,85.


4.4

Vereenvoudiging van de ‘Merken-methode’: directe toepassing

Analoog aan de ervaring bij de waardering van een merk (hoofdstuk 3) is de ‘merken methode’ in de pure vorm een getrapte methode: 1 Na de vaststelling van de netto huuropbrengst op traditionele wijze volgt: 2 Er moet het niet tastbare waarde-aspect worden vastgesteld dat geldt voor alle objecten in het segment. 3 Vervolgens wordt voor één object de afwijking t.a.v. het gemiddelde bepaald. 4 Deze laatste afwijking leidt tot een aanpassing van de uiteindelijke disconteringsvoet. Op deze wijze wordt zo zuiver mogelijk de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid vastgesteld. In paragraag 4.3.2 wordt gesteld dat de tussenstap 2 kan worden overgeslagen. Het is bovendien aantrekkelijk om de tussenstap over te slaan, omdat de methode aan praktische bruikbaarheid wint. Stap 3 en 4 kunnen samengetrokken worden, zonder dat de kwaliteit er onder lijdt. Dat valt als volgt in te zien: Een zo objectief mogelijke score van gebouwgebonden naamsbekendheid tot aanpassing van de rendementsfactor via de curve uit figuur 9. De curve is een weergave gevoeligheid van het type onroerend goed voor gebouwgebonden naamsbekendheid. De exacte gegevens van de curve komen uit gerealiseerde transactiecijfers. Het zijn ervaringscijfers. Ervaren actoren in het vastgoed hebben veel gevoel bij ervaringscijfers. Ze zijn in staat om subjectieve beoordelingen te vertalen in een waarde. In de praktijk zijn worden deze aspecten geoperationaliseerd: In planschadeprocedures, waar vaak kleine ruimtelijke verschillen moeten worden beoordeeld, is het aan de orde van de dag. Beoordelingen als ‘fractionele beperking van uitzicht’, meer opgesloten karakter van de omgeving’, etc. worden vertaald in een waardeverschil. Ook voelt deze ervaren actor heel goed aan hoe deze cijfers zich gedragen indien een factor wijzigt. Ervaring zegt actoren in de vastgoedwereld dat een kantoorgebouw Amsterdam Zuid Oost een BAR heeft van bijvoorbeeld 5,6. Op basis daarvan weet een ervaren actor dat jaren ’80 kantoor een BAR heeft van bijvoorbeeld 5,9. Het lijkt een cirkelredenering: maar juist omdat taxeren per definitie is: ‘waarde begroten, ramen, schatten’ (Van Dale’s Groot Woordenboek), krijgt het gevoel en de ervaring van de taxateur waarheidsgehalte in de praktijk. De uitgangswaarden in figuur 9 zijn gemiddelden voor een segment. Deze cijfers, de gemiddelde disconteringsvoet per segment, worden gepubliceerd, o.m. door grote makelaarskantoren. De interpretatie per object is werk voor de taxateur. Indien de taxateur

46


47

kennis heeft van de werking van de ‘score voor gebouwgebonden naamsbekendheid’ is hij in staat om dit aspect direct te vertalen in een te gebruiken disconteringsvoet. Deze redenering volgend zou figuur 10 uitkomst kunnen bieden. De tabel bevat de essentie van de merkenmethode voor bepaling van gebouwgebonden naamsbekendheid: Het is een stroomdiagram. Te beoordelen zijn limitatief de 4 factoren die gebouwgebonden naamsbekendheid. De score verloopt identiek aan de ‘score voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Te onderscheiden zijn een financiële component en een marktcomponent: inkomenseffect en vermogenseffect. Vervolgens krijgen ze de gedaante van een aanpassing van de “huuropbrengst” of een aanpassing van “verhuurbaarheid”. Dubbel tellen van waardeaspecten wordt zoveel mogelijk voorkomen. De taxateur moet voor ieder aspect vaststellen of het gaat om een directe opbrengst of een indirecte opbrengst. Volgens goed koopmansgebruik geldt: Pure financiële aspecten zijn opbrengsten en moeten als zodanig behandeld worden. Marktaspecten zijn een indirecte opbrengst en moeten als zodanig behandeld worden. In de meeste gevallen is het onwaarschijnlijk dat er sprake is van een zuiver financieel aspect; Wordt er inderdaad een hogere huur behaald door gebouwgebonden naamsbekendheid? Alleen als dat vast staat lijkt het gerechtvaardigd om de huurwaarde hoger vast te stellen.

directe toepassing “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid”. waardes 0,04 en 0,035 zijn fictief bron: Dit Onderzoek, 2007

figuur 10

te beoordelen

waardecomponent

-bijzondere architectuur/ uitstraling

gevolg

financiële component

“hogere huur”

0,04

Markt component

“verhuurbaarheid”

0,025

-bijzonder verband het persoon of situatie -bijzondere bekendheid door historisch of cultureel feit -bijzondere media-aandacht Effect op de waarde:

(1,04*1,025)-1 =

0,066

Voor de vereenvoudigde, directe toepassing van de merkenmethode moet voor een waarderingsvraagstuk een aantal stappen worden doorlopen: Het waarderingsvraagstuk voor gebouwgebonden naamsbekendheid verloopt als volgt: 1

Stel vast of er sprake is van 1 of meer van de 4 aspecten van gebouwgebonden naamsbekendheid


2

Stel vast of ieder vastgesteld aspect een financiële component is of een marktcomponent, ter voorkoming van dubbeltelling

3

Stel vast wat de invloed is van de vastgestelde component in een percentage van de waarde

4

Indien het waarde voor gebouwgebonden naamsbekendheid in 1 factor tot uitdrukking moet komen: Tel beide component bij elkaar op volgens de formule: x = ((1+f(f))*(1+f(m))-1 x = gebouwgebonden naamsbekendheid in procent van de waarde f(f) = financiële component uitgedrukt in percentage van de waarde f(m) = markt component uitgedrukt in percentage van de waarde

De vereenvoudiging van de merkenmethode leidt tot een directe toepassing van score voor gebouwgeboden naamsbekendheid. De score kan direct ingrijpen op de te hanteren disconteringsvoet. Zie paragraaf 6.4.5 voor de inpassing van de merkenmethode in de taxatietheorie. Deze werkwijze heeft aldus een smalle wetenschappelijke basis, omdat het gebaseerd is op een uitspraak over het ervaringsgedrag van ervaren actoren in de markt. Het 23

bewijs ervan is de taxatietheorie . Toch is er ten opzichte van de bestaande taxatietheorie sprake van een verbetering. Er kan –net als bij de uitgebreide merkenmethode- een uitspraak gedaan worden over gebouwgebonden naamsbekendheid. De ‘directe toepassing’ van de merkenmethode is in de praktijk gemakkelijke te hanteren. Dat weegt mijns inziens op tegen de methodologische enigszins toegenomen onnauwkeurigheid.

23

Besef dat de taxatietheorie in de beste gedaante ook voor een deel leunt op de interpretatie van de taxateur, zie ook hoofdstuk 6.

48


tabel 4

Voorbeeld Amsterdam CS

Voorbeeld van de directe toepassing van de merkenmethode voor gebouwgebonden naamsbekendheid

bruto huuropbrengst Amsterdam CS

Amsterdam CS

disconteringsvoet (BAR) in segement

bron: dit onderzoek

49

normale kosten netto huuropbrengst Amsterdam CS

aanpassing disconteringsvoet in %-punten disconteringsvoet (BAR) Amsterdam CS

€ 10% € €

100.000,00 10.000,00 90.000,00

7,800% 0,0660 7,345%

waarde gebouwgebonden naamsbekendheid Amsterdam CS

€

71.477,20

zijnde het verschil in waarde t.g.v. ander disconteringsvoet

In het kader (tabel 4) staat een voorbeeldberekening van de directe toepassing van de merkenmethode voor de bepaling van gebouwgebonden naamsbekendheid. Het uitgangspunt is een netto bedrijfsresultaat, een netto huurwaarde van € 90.000,00. De score voor gebouwgebonden naamsbekendheid is natuurlijk dezelfde: figuur 7. De vertaling naar een waardeaspect verloopt echter direct, via de stroomdiagram van figuur 9. De taxateur moet bepalen welk gedeelte een financiële component is en welk gedeelte een marktsegment. De waarde van niet tastbare waarde-aspecten volgt direct uit deze score: € 90.000,00 / 7,345% € 90.000,00 / 7,800%. Met opzet is de ‘uitkomst’ in tabel 3 verschillend van tabel 4. De methode in tabel 3 volgt de ‘pure’ merkenmethode. Toch wijkt het resultaat in tabel 4 niet veel af. Zeker indien je bedenkt dat de totale waarde van Amsterdam CS in dit voorbeeld ergens in de buurt van € 1.400.000,00 moet liggen (de cijfers in de voorbeelden zijn fictief en dienen alleen ter verduidelijking van de methode).

4.5 Conclusie In dit hoofdstuk is nader ingegaan op de parallel tussen de waardering van een merk en de waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid. De vraag die gesteld werd luidt: Is de waarderingsmethode van een merk toepasbaar in onroerend goed? Een tweede vraag waar antwoord op gegeven is: Wat zijn de waarde-factoren die in de merkenmethode betrokken moeten worden?


De economic-use methode ter bepaling van de waarde van een merk blijkt toepasbaar te zijn op gebouwgebonden naamsbekendheid. Het is een getrapt systeem: de merkenmethode. De netto huuropbrengst kan de plaats innemen van de het netto bedrijfsresultaat. Het eerste probleem blijkt te zijn: de bepaling van de gebouwgebonden naamsbekendheid per segment. Dit is moeilijk meetbaar en bovendien is er aanleiding om te veronderstellen dat het een relatief constant aandeel zal zijn en bovendien een relatief klein aandeel in de totale waard. Methodologisch is er geen bezwaar om de stap te handhaven, maar praktisch is het beter de stap over te slaan. Een score voor gebouwgebonden naamsbekendheid bestaat uit de 4 factoren die ook de componenten zijn waaruit het begrip bestaat. De vertaling van de score naar een waarde verloopt via een curve die gevoed wordt met praktijkcijfers. In de dagelijkse praktijk zijn deze gegevens gewoon beschikbaar, in de vorm van disconteringsvoeten die gepubliceerd worden. Door de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid direct in te laten grijpen in de te gebruiken disconteringsvoet wint de methode aan bruikbaarheid, zonder dat de nauwkeurigheid er onder lijdt. Deze directe toepassing van de merkenmethode lijkt een goede methode om gebouwgeboden naamsbekendheid vast te stellen. De in dit hoofdstuk beschreven methode is nauwkeuriger dan een waarde lumpsum ophogen indien een taxateur gebouwgebonden naamsbekendheid aan de orde acht zoals in de inleiding van dit onderzoek werd beschreven. Door de beschreven methode te volgen wordt de taxateur gedwongen stil te staan bij de verschillende aspecten die de waarde beïnvloeden. Het gevaar van dubbeltellingen wordt zo klein mogelijk gehouden.

50


HOOFDSTUK 5

5.1

51

ONDERZOEK

Inleiding

Is het mogelijk om gebouwgeboden naamsbekendheid statistisch aan te tonen? Het antwoord is bekend: Omdat gebouwgeboden naamsbekendheid niet wordt geregistreerd in vastgoeddata, is dat onmogelijk. Er bestaat onderzoek naar welke factoren de huur van onroerend goed bepalen. Omgekeerd leidt dit tot de vaststelling van het gedeelte dat niét door deze factoren wordt bepaald. Het onverklaarde gedeelte vormt per marktsegment een bruikbare bandbreedte waarbinnen zich de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid bevindt. Veelgebruikte onderzoeksmethode voor het aantonen van waardeaspecten is een hedonistische regressie-analyse (zie paragraaf 2.2.2). In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de vraag: Is er een significant gedeelte van de huur dat niet verklaard wordt door waardefactoren? Het onderzoek maakt gebruik van 2 bronnen: een primaire bron, waarbij meer dan 4.400 huurtransacties worden geanalyseerd en een secundaire bron: het reeds eerder 24

aangehaalde onderzoek van DTZ Zadelhof en Nyenrode naar de fundamenten van de BAR .

5.2

Onderzoek primaire bron: VTIS

5.2.1

Inleiding

De eerste vraag die aan de orde is luidt: Wat is een geschikte afbakening van de onderzoekspopulatie voor het onderzoek naar gebouwgebonden naamsbekendheid? Omdat het verschijnsel van waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid overal verondersteld wordt is het logisch om het onderzoek te beperken tot een deelverzameling waar veel materiaal beschikbaar is. Dit deel van het onderzoek beperkt zich tot de kantorenmarkt in Nederland, waarvan veel huurgegevens en andere kritische huurfactoren van bekend zijn. De huurprijs wordt geanalyseerd met een hedonistisch regressiemodel; een gewogen meervoudige regressiemethode. Hedonistische regressie kent een aantal technische problemen die bekend zijn uit de literatuur en die we voor dit onderzoek trachten te omzeilen. 24

Berkhout (2006) / Nyenrode (2006).


In een kort literatuuroverzicht wordt hierbij stilgestaan. In een paragraaf worden de bronnen van de gegevens behandeld en de selectie wordt toegelicht. De aldus geselecteerd gegevens worden geanalyseerd met een statistisch programma. Tot slot worden de resultaten gepresenteerd.

5.2.2

Hedonistische Regressie

De kern van het statistisch onderzoek moet een aanwijzing geven op de vraag welk gedeelte van de huur niet verklaard wordt door de klassieke waardefactoren. Een bruikbare methode voor een dergelijke analyse is een meervoudige regressie: een hedonistische regressie (zie paragraaf 2.2.2). De methode kan behalve voorspellen ook verklaren: Het uitgangspunt is dat een goed een samenstelling is van verschillende karakteristieken die elk hun eigen bijdrage leveren aan de totale waarde van het goed. De hedonistische regressie splitst de totale waarde van een huurprijs op in dat deel dat kan toegeschreven worden aan de specifieke kenmerken van de huur zelf ( kenmerken: ligging, soort belegger, etc., …). De variabelen kunnen zowel kwantitatief als kwalitatief zijn voor een hedonistische regressie. Kwantitatieve variabele, op een intervalschaal zijn eenvoudig in een rekenformule op te nemen. Variabelen kunnen ook een kwalitatief karakter hebben, zoals ‘onderhoudsniveau’ of ‘wel- of geen airconditioning’. Door gebruik te maken van een dummy-variabele kunnen deze aspecten ook in de analyse opgenomen worden. Data gemeten op een ordinale schaal worden omgezet op een dichotome schaal: Ze hebben de gedaante van ‘0’ of ‘1’, al naar gelang een variabele zich voordoet. Multicollineariteit Een regressie-analyse drukt uit de mate waarin de variantie van een variabele wordt verklaard door een onafhankelijke variabele. In de definitie schuilt direct al een probleem. Immers wat als de veronderstelde onafhankelijke variabele in de praktijk niet onafhankelijk blijkt te zijn? Een bekend voorbeeld is de oppervlakte van een appartement en het aantal kamers al onafhankelijke variabelen, die beide de (afhankelijke) prijs van het appartement verklaren. Beide variabele meten voor het grootste deel hetzelfde. Het is niet mogelijk om aan te geven hoeveel het ene dan wel het andere bijdraagt. Het opstellen van een correlatiematrix maakt inzichtelijk in hoeverre coëfficiënten elkaar beïnvloeden. Dit probleem heet multicollineariteit. Het probleem is beperkt indien je zeker weet dat je toch geen uitspraak wil doen over de grootte van het appartement (o.a. Lusht, 2001, p.154-155, Reichert, 2002, p. 227 e.v.).

52


Regressievergelijking Een hedonistische regressievergelijking kent een constante en een storingsterm, een standaard schattingsfout. Hoe groter de standaardfout, des te onbetrouwbaarder zijn de regressiecoëfficiënten. In dit onderzoek wordt gemeten in hoeverre de afhankelijke variabele huurprijs per m² (y) verklaard wordt door factoren (x1, x2, x3,… xn). De constante (a) is de gemiddelde gerealiseerd geschatte waarde, volgend uit de data. y = a + (Ax1,+ Bx2 + Cx3,… Zxn) De regressiecoëfficiënt, de r²-waarde, drukt uit de mate waarin de variantie van een variabele wordt verklaard door een onafhankelijke variabele. In een meervoudige regressie wordt de aangepaste r²-waarde gebruikt. De aangepaste r² past de r² aan voor het aantal onafhankelijk variabelen, omdat bij toevoeging van mee onafhankelijke variabelen in een grote steekproef de r² altijd toe zal nemen, zelfs als de relatie met y erg zwak is. De aangepaste r² (r¯ ²). Het restgedeelte, (1 - r¯ ²), dat niet verklaard wordt door deze factoren, vormt de bandbreedte waarbinnen mogelijk gebouwgebonden naamsbekendheid een rol speelt. Met een t-toets wordt de significantie van de coëfficiënten van de onafhankelijke variabelen bepaald. De significantie is afhankelijk van het aantal graden van vrijheid.

Dataselectie Een onderzoek heeft voldoende waarnemingen nodig om een betrouwbare utspraak te kunnen doen. Het aantal graden van vrijheid is het aantal onafhankelijk data die de variabele verklaren. Indien het aantal graden van vrijheid laag is, is de analyse onbetrouwbaar. Een ander probleem is dat hedonistische regressie ongeschikt is om in een veelheid aan data een unieke afwijking te detecteren. Ook de veelheid aan data kan een probleem zijn (Vink 2004, p.44). Indien je maar genoeg data verzameld (veel graden van vrijheid) dan verklaart het altijd wel iets: dat valt als volgt in te zien: Stel je registreert van de van huurgegevens ook de buitentemperatuur op de dag van opname. Regressie-analyse zal laten zien dat bij de gemiddelde jaartemperatuur er veel transacties zijn. Je zou de data moeten rangschikken naar groepen, bijvoorbeeld ‘transactie bij ongeveer dezelfde temperatuur’. De voorbeeld laat zien dat een goede selectie van de data, zowel naar kwaliteit (wat wil je meenemen in de

53


54

25

vergelijking), als kwantiteit (het aantal waarnemingen) van groot belang is . Bij 15 regressiecoëfficiënten valt zelfs weinig additionele informatie te verwachten van meer dan 500 waarnemingen (Reichert, 2002, p.243).

5.2.3

Dataselectie; factoren die de huurprijs verklaren

De zeggingskracht en betrouwbaarheid van een hedonistische regressie-analyse is afhankelijk van de mate waarin het tegemoet komt aan de zwakke punten van het regressiemodel (multicollineariteit, correct gebruik dummy-variabelen, selectie van de inputdata). Teneinde zoveel mogelijk problemen te voorkomen, is het van belang om de juiste keuze te maken 26

binnen een dataset . Om te voorkomen dat de regressie te veel onafhankelijk variabele gaat vinden die vooral elkaar verklaren moet bepaald worden welke factoren relevant zijn voor de verklaring van de huurpijs? In de kantorenmarkt kan men er zich een beeld vormen, maar er bestaat geen vaststaande ‘jurisprudentie’ of iets dergelijks voor deze factoren. Onderzoeksgegevens op het gebied van waardefactoren van kantoren zijn niet eenduidig. Recent praktijkonderzoek van een samenwerking tussen DTZ zadelhoff en Nyenrode 27

geeft een resumé van de belangrijkste factoren die de vraagzijde van de markt bepalen . Oudere onderzoeken komen ook tot een score van de belangrijkste factoren. Helaas hanteert niemand een zelfde methode. Ook de definiëring van de afzonderlijke factoren wisselt per auteur. Voor dit onderzoek is een keuze gemaakt voor het gebruik van een eenvoudige score. De score is het gewogen gemiddelde van meer dan zeven voorgaande onderzoeken. In tabel 5 staat een overzicht van een aantal onderzoeken naar de factoren die de locatie en de prijs van de locatie (huur) bepalen. De onderzoeken vertonen veel overeenkomst. Van ieder onderzoek worden de 5 belangrijkste factoren genomen. De rangorde 1 tot en met 5 krijgen een corresponderend ‘punt’. De scores van de verschillende onderzoeken wordt per factor opgeteld. Indien een factor niet voorkomt in de top 5 van enig onderzoek krijgt hij rangorde nummer 6. Het ene onderzoek spreekt van de factor ‘parkeren’, de ander van ‘parkeervoorziening’ en een derde van ‘parkeermogelijkheid’. Ofschoon er bediscussieerbare verschillen zijn tussen deze termen zijn ze voor het doel van dit onderzoek samengevoegd. Ieder onderzoek weegt aldus even zwaar. De laagste score leidt tot de

25

Voor uitgebreide, gerichte literatuur hieromtrent zie Lusht (2001), Wijvekate (1983), Reichert (2002) e.a. Scripties over dit onderwerp bieden een goede samenvatting van de problematiek o.a.Vink (2004) 26 zie o.a. Van Gool (2001), Reichert (2002), Lusht (2001) p. 153 e.v. 27 Zie Nyenrode (2006) tabellen 2.28 en 2.29 brengen de 42 onderzochte statistische variabelen in beeld, gebaseerd op 74 transacties. zie ook afbeelding tabel in dit hoofdstuk.


55

belangrijkste factor volgens deze onderzoeken. De belangrijkste factoren zijn: Ligging, parkeervoorziening, representativiteit, werkmilieu en voorzieningenniveau.

tabel 5 score van de factoren die huurprijs bepalen bronnen:, Nyenrode 2006, Vink 2004, Venema 2002 (pp 14-18) Uit deze onderzoeken zij ook de overige bronnen overgenomen: gemiddelde score: dit onderzoek, 2007

score 1 2 3 4 5 6

Nyenrode 2006

Vink 2004

voorgaand vink

Neprom DTZ 2002

Buck 2001

Van Steen 1998

B & A 1997

ligging representativitiet soort belegger parkeervooziening stadsdeel

ligging voorzieningenniveau representativitier parkeergelegenheid autobereikbaarheid

ligging bereikbaarheid parkeervoorz representativiteit voorzieningen

Bereikbaarheid parkeervoorziening bouwjaar type werkmilieu stadsdeel

groeimogelijkheden ligging bereikbaarheid representativitiet snelle beschikbaarheid

representativitiet bereikbaarheid groeimogelijkheden parkeren pandkenmerken

parkeren ligging beleving personeel representativiteit voorzieningen

score gemiddeld 1 2 3 4 5

ligging parkeervoorziening representativiteit werkmilieu voorzieningen

10 24 24 34 36

x1 x2 x3 x4 x5

Gekozen is om de data te selecteren op basis van de kenmerken uit tabel 5. In theorie zou de te schatten vergelijking er als volgt uit moeten zien, waarbij x1-5 overeenkomen met de factoren in figuur 5 y = a+ Ax1,+ Bx2 + Cx3+ Dx4+ Ex5 In de praktijk maakt de aard van factoren (x1, x2, x3,… xn) niet veel uit, omdat het doel van het onderzoek is om het gedeelte van de huurprijs per m² te bepalen dat niét verklaard wordt door deze factoren, maar door niet tastbare waarde-aspecten, in het bijzonder gebouwgebonden naamsbekendheid. Bij de selectie van de data voor de steekproef moet hier mee rekening gehouden worden. Het leidt in dit stadium tot de vaststelling dat de variabele voor representativiteit (x3), indien VTIS deze levert, niet in ogenschouw genomen moet worden, omdat daartoe mogelijk ook het te onderzoeken waarde-aspect valt.


5.2.4

Achtergrond bron: VTIS en analyseprogramma

Het onderzoek van de primaire bron maakt gebruik van gegevens die gegenereerd zijn door het database-programma VTIS 2000. Strabo's Vastgoed Transactie Informatie Systeem is een database met vastgoedtransacties (huur en koop) vanaf 1986 tot en met vandaag. De bronnen die VTIS gebruikt volgens opgave van Strabo (Strabo, 2007) zijn. Hoofdbronnen VTIS: · afnemers / licentienemers VTIS 2000 (o.a. ING, BPF Bouwinvest, Arlington, Corio, CB Richard Ellis, KFN) · VGM · PropertyNL · Vastgoed Magazine (Meeus) · Object (Boer Hartog Hooft) · Zadelhoff Zakelijk (DTZ Zadelhoff) · Cobouw · Sprekende Cijfers (Dynamis) · jaarverslagen beleggers/ontwikkelaars · websites beleggers/ontwikkelaars Hulpbronnen: · Andes/Falkplan (Easy Travel Pro) · KPN Telecom (CD-foongids) · Jager Ontwikkeling (fotoboeken kantorenregio's vier grote steden) · Locatus (D&P) (Filialenregister) · jaarverslagen beleggers · Boer Hartog Hooft (Kantorenmarkt Amsterdam) · NVM (Vastgoed, vakblad voor onroerend goed) Verder: uitgaven Kamers van Koophandel, makelaars en gemeenten, eigen waarneming (veldwerk), verificatie van twijfelachtige transacties bij betrokken partijen.

56


57

Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van de module transacties-mutaties (bijna 50.000 transacties van commercieel vastgoed, voornamelijk huurtransacties). Met behulp van VTIS kunnen de benodigde gegevens zowel op transactieniveau als op geaggregeerd niveau (van straat tot stadsdeel, stad, provincie en geheel Nederland) worden verkregen. Uitdraaien zijn mogelijk, afhankelijk van de behoefte, in de vorm van simpele opsommingen tot geavanceerde tabellen en grafieken. In tabel 6 staat een overzicht van alle mogelijke variabelen die VTIS in principe registreert. Een groot deel van de data zijn voor dit onderzoek irrelevant, zoals straat,

huisnummer projectomvang, makelaar, etc. Deze kunnen zonder bezwaar buiten beschouwing blijven. Helaas zijn van lang niet alle factoren ook data beschikbaar.

tabel 6: factoren uit het gegevensbestand van VTIS bron: VTIS website

jaar maand provincie plaats straat postcodecijfers postcodeletters huisnummer project soort pand projectomvang toestand waarde m² kantoor m² bedrijf m² winkel m² overig huurder/koper

huur/koop huurders-/koperscategorie makelaar(s) van de huurder/koper verhuurder/verkoper verhuurders-/verkoperscategorie nationaliteit makelaar(s) van de huurder/verkoper huurprijs koopprijs BAR (bruto aanvangsrendement) huurprijsindicatie sale and leaseback prijs/m² kantoor prijs/m² bedrijf prijs/m² winkel prijs/m² overig gebied

De genoemde 50.000 transacties beslaan een periode van 21 jaar. Gekozen is om het aantal transacties te beperken tot kantoren in de jaren van 2003 tot en met 2006. Waarmee het waarschijnlijker is dat de gegevens op dezelfde wijze zijn verzameld en waarmee de bewerking ervan tot een betrouwbaarder resultaat leidt. De onderzochte gegevens omvatten 6436 transacties. Teneinde het onderzoek zo zuiver mogelijk te krijgen is gekozen voor alleen zuivere huurtransacties en zijn op voorhand de nieuwbouw- en renovatietransacties eruit gehaald evenals de data die VTIS aanduidt met ‘twijfelachtig’. Er restte 4.437 gegevens. Figuur 8 toont een exacte uitsnede van de aangeleverde data zoals VTIS deze presenteert. Tot de geselecteerde data behoren vele data die geen gegevens bevatten die leiden naar één van de relevante factoren. Toch zijn ze wel meegnomen in de analyse, omdat het geen kwaad kan: Het leidt niet tot multicollineariteit. Geen van deze factoren heeft logischerwijs een verband met gebouwgebonden naamsbekendheid. Mogelijk bevatten die gegevens echter wel


indicaties voor factoren die tot dusver niet in ogenschouw genomen zijn, en dat is in het kader van het doel van et onderzoek alleen maar wenselijk. VTIS rubriceert de ligging van de data 28

zowel op postcode als op COROP gebied . De data zijn automatisch geanalyseerd door middel van het computerprogramma Cornerstone. Het programma corrigeert de meervoudige regressie automatisch voor de afwijking die regressie zou hebben vanwege de onderlinge correlatie tussen de verklarende 29

variabelen (multicollineariteit) . Voorts doet het een aantal suggesties voor verbanden die in een dataset gevonden worden. Cornerstone berekent automatisch welke factoren een significante invloed hebben Selectie van data voor de variabele ‘ligging’ In paragraaf 5,2,2, en 5.2.3 wordt stilgestaan bij het belang van een goede dataselectie. Het is bekend dat ligging als de belangrijkste verklarende factor wordt gezien.. ‘Ligging’, komt in de VTIS data tot uitdrukking in zowel ‘COROP gebied’ als ‘postcode’. Uit de eerste automatische bewerking bleek dat indeling op COROP gebied te grofmazig voor onderzoek naar de kantorenmarkt Indeling op postcode levert, zelfs wanneer het laatste cijfer weggelaten wordt resten nog bijna 900 mogelijkheden, en dat is weer te veel. Het aantal vrijheidsgraden is daarmee veel te hoog. Daarom is gekozen om de data op postcodegebieden te sorteren met een min of meer gelijke huurprijs. De verkregen gebieden vertonen ongeveer hetzelfde prijsbeeld. De selectie is handmatig gedaan. Het blijkt dat de huurcijfers van kantoren in ’sHertogenbosch, Arnhem en Almere bijvoorbeeld grote overeenkomst vertonen. Het zijn natuurlijk verschillende locaties maar de relatie tussen locatie en huurprijs zijn voor de geselecteerde groepen locaties min of meer hetzelfde. Hierdoor is het mogelijk is om alle locaties met dezelfde huurprijseigenschappen samen te voegen tot 1 groep. Voor een aantal postcodes blijkt bovendien geen huurgegevens te zijn. Dan kunnen ze ook niets verklaren. Een indeling op postcode zou dan heel veel lege resultaten opleveren. In bijlage D staat een figuur waar de invloed van de regio’s duidelijk blijkt. De huurprijzen per m² in de regio Amsterdam Zuid liggen bijna € 100,00 / m² hoger dan het gemiddelde van alle waarnemingen, terwijl de huurpijs/m² zoals die geldt voor Venlo/Alkmaar/Zaandam/rand-Nijmegen bijna € 40,00 onder het gemiddelde ligt. Door deze selectie wordt het aantal mogelijkheden beperkt zonder dat de data geweld aangedaan wordt.

28

De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprogramma. Dit was de naam van de commissie die in 1971 de indeling van Nederland in COROP-gebieden ontwierp. In totaal zijn er in Nederland 40 COROP-gebieden. Elk COROP-gebied is een samenvoeging van gemeenten. 29 Cornerstone stelt een correlatiematrix samen en selecteert automatisch onafhankelijke variabelen.

58


5.2.5

59

Onderzoeksresultaten

In tabel 7 staan de resultaten van de regressie-analyse. De constante coëfficiënt is 142,94. De standaardfout bedraagt 6,8. De t-waarde 21,06 duidt op de significantie van de toets. De twaarde is veel groter dan de kritieke t-waarde bij een oneindig aantal graden van vrijheid. Zelfs met een significatieniveau van 99,5 % geeft de t-waarde van 21,06 > 2,58 aan dat de relatie tussen de onafhankelijke variabelen en de afhankelijke variabele bestaat (Wijvekate, tverdelingen p.230). Uit de analyse blijkt dat de factor ‘al dan niet met BTW verhuurd’ de kleinste meetbare bijdrage levert aan de voorspelling van de huurprijs. Naast ‘BTW situatie’ zijn de overige type gegevens die nog een significante invloed hebben op de huurprijs per m²: Regio, gebruiker, en ‘type belegger’.

tabel 7

Resultaten Regressie-analayse data VTIS met behulp van Cornerstone bron: dit onderzoek 2007

Term

Constant

Coëfficiënt

142,9417925

Std Error

6,787254291

T-Value

21,0603267

Significance

0,0000

De regressievergelijking is een vergelijking met alleen dummy-variabelen. In de tabel in bijlage C staan alle regressiecoëfficiënten van de onafhankelijk factoren. Dat is als volgt te lezen: Stel er is een object in Almere, btw verhuurd, eigenaar is een monumentenstichting en er is een kantoor gevestigd; dan is de waarschijnlijke huurwaarde:

y(Almere) = 142,94 – 9,53 – 5,66 + 20,10 + 5,25 = € 156,70 / m²


tabel 8

60

Resultaten Regressie-analayse data VTIS met behulp van Cornerstone bron: dit onderzoek 2007 Term

Huurprijs / m²

Constante

0,00000 significantie 1 vrijheidsgraad

Regio

0,00000 significantie 10 vrijheidsgraden Adj r² = 0,449

BTW


Soort belegger


Soort gebruiker

1,11022e-16 significantie 28 vrijheidsgraden Adj r² = 0,024

R-square

0,4902 0,481891

Adj. R-square RMS error Residual df

30,44040249 4364

In tabel 8 staat een overzicht voor iedere term, met de uiteindelijke resultante de aangepaste 2

r²-waarde. De aangepaste r -score bedraagt 0,481891: 48% van de gemiddelde afwijking van de gemiddelde huurprijs wordt verklaard door de factoren die de data van VTIS levert. De factor regio verklaart 44,9 % van de variantie van de gemiddelde afwijking van de gemiddelde huurprijs, groot € 142,94. Van iedere ‘term’ wordt aangeven het aantal graden van vrijheid (df) en de betrouwbaarheid van de term uitgedrukt in de kans dat het buiten de kritieke t-waarde valt. Cornerstone onderscheidt 4 termen die relevant zijn voor de verklaring van de huurprijs. -

De regio is verreweg de belangrijkste verklarende onafhankelijke variabele.

-

De BTW situatie speelt een zeer kleine rol.

-

Het soort belegger blijkt een rol te spelen: De eigendomssituatie heeft kennelijk invloed en dat is logisch indien je bedenkt dat de overheid een heel ander gedrag vertoont t.a.v. een huurder dan een beleggerscombinatie of een monumentenstichting.


-

61

Relevant is tot slot nog het soort gebruiker: VTIS segmenteert 29 soorten: van ambacht, financiële dienstverlening tot 12 soorten detailhandel. Door de laatste term ook weer samen te voegen wint het model aan voorspellende kracht. Type gebruiker zegt iets over het werkmilieu.

Op grond van deze gegevens kan je niet concluderen dat andere factoren en dus niet toe doen. De data die duiden op andere factoren zijn niet geregistreerd. Het doel van het onderzoek was niettemin het gedeelte te bepalen dat niet verklaard word. Op grond van deze analyse is dat gedeelte nog erg groot (52 %). Dat is niet helemaal verwonderlijk. Behalve generieke factoren, waarvoor geen data voorhanden zijn, worden ook factoren die specifiek zijn voor een afzonderlijk object niet gemeten. VTIS genereert ook die gegevens niet. Ondanks de vele mogelijkheden die VTIS biedt hebben de dataverzamelaars lang niet alle variabelen zorgvuldig bijgehouden. Het zou voor veel onderzoek wenselijk zijn indien men alle afzonderlijke gegevens zou complementeren met gedetailleerde objectgegevens, bijvoorbeeld een REN score (zie 4.3.1).

5.3

Secundair onderzoek

Een recent onderzoek maakt gebruik van 42 objectspecifieke data waardoor een hoger 30

percentage verklaard kan worden. Het onderzoek volgt dezelfde onderzoeksmethodiek : Locatie, locatie, locatie is een onderzoek van Nyenrode, DTZ en de universiteit van Tilburg (Berkhout (2006) / Nyenrode 2006). Het betreft een studie naar de invloed van panden locatiekenmerken op de hoogte van het bruto aanvangsrendement (BAR) bij beleggingstransacties. Een statistische analyse van 74 objecten in de Randstad vormde de basis voor het onderzoek. Er zijn 42 variabelen in het onderzoek betrokken. Deze zijn geselecteerd uit een steekproef van 327 transacties uit de periode 2004 -2006. Alle 74 objecten zijn bezocht en gescoord op basis van de Real Estate Norm door studenten van TU delft, die niet in relatie kunnen worden gebracht met enige transactie. Bovendien is onderzoek gedaan naar de beweegreden van de belegger. De populatie vertegenwoordigt 23% van alle openbare beleggingstransacties met solitaire kantoren in de Randstad die door DTZ zijn 30

Er zijn vele onderzoeken op dit terrein gedaan; In een onderzoek van Vink (Vink 2004) is ook gebruik gemaakt van een hedonistische regressieanalyse. Dit onderzoek bestudeert 144 kantoren- en 137 bedrijvenlocaties. Het is een studie op het niveau van locaties die ieder afzonderlijk zijn beoordeeld met een Real Estate Norm score. Het is geen onderzoek op objectniveau. 38,2 % van de gemiddelde afwijking van de gemiddelde huurprijsniveaus van kantorenlocaties in Nederland wordt verklaard door de 7 geselecteerde factoren. De heer Vink is mede-auteur is van Locate, Locatie, Locatie (2006).


geregistreerd. Met het statistisch programma SPSS zijn de gegevens geanalyseerd. Ook hier is gebruik gemaakt van een regressie-analyse. Vanwege de beperkte omvang van de populatie zijn de kwantitatieve resultaten niet vrijgegeven voor publicatie. Het resultaat van het onderzoek is dat 20 van de onderzochte 42 onafhankelijke variabelen invloed hebben op de BAR. Gevoelsmatig heeft een probleem met 72 vergelijkingen en 20 onbekenden nog behoorlijk veel oplossingen, zeker indien je beseft dat de variabelen nog veel ruis bevatten (verschillende beoordelaars, beoordelen ongewild 31

verschillend, zie ook Chin, 1997 en Reichert ). Voor sommige factoren moest een correctie worden toegepast om multicollineariteit te voorkomen. De onderzoekers geven in de rapportage aan dat de objecten vooraf geselecteerd zijn. Analoog aan de bevindingen in dit onderzoek is geprobeerd om een zo homogeen mogelijke groep te selecteren zodat de onafhankelijke variabele het best met elkaar vergeleken kunnen worden (zie 5.2.2). Het betreft grotere beleggingstransacties van relatief dure gebouwen verspreid over de randstad. (Nyenrode, 2006, pp. 8-9). Resultaten De onderzoekspublicatie geeft geen cijfermateriaal weer. De resultaten zijn niet significant vanwege de beperkte steekproefomvang en het groot aantal regressie-coëfficiënten (Vink, 2007). Wel is het mogelijk gebleken om aan te geven hoe zich de invloed van de verschillende factoren tot elkaar verhouden. Het onderzoek geeft inzicht in het relatieve effect van de verschillende factoren. Figuur 11, op de volgende pagina, is een uitsnede uit de publicatie. De onderzoeksresultaten staan in een overzicht gegeven. Met pijltjes wordt het effect t.o.v. het gemiddelde weergegeven. De afstand tot de snelweg (1 pijltje) heeft een gematigd effect ten opzichte van de invloed van bijvoorbeeld de centrumlocatie (4 pijltjes). De pijltjes suggereren de onderlinge verhouding tussen de verschillende effecten correct aan te geven. De aanduiding GV betekent dat er geen verband is aangetoond. Op grond van de geboden informatie zijn de pijltjes op te vatten als een indicatie. Voor het onderzoek naar gebouwgebonden naamsbekendheid is het belangrijk om te weten welk gedeelte nu juist niet verklaard wordt door de genoemde factoren. Dat is het gedeelte dat een bandbreedte vormt waarbinnen gebouwgebonden naamsbekendheid een rol kan spelen. In een gesprek met de heer Vink, medewerker van onderzoeksafdeling van DTZ en mede-auteur van het onderzoek, is dat aan de orde gekomen. Het percentage dat niet 31

Bij 15 regressiecoëfficiënten levert tot 500 waarnemingen nog additionele informatie (Reichert, 2002, p.243): bij 20

regressiecoëfficiënten is 72 waarnemingen erg weinig.

62


verklaard wordt neemt spectaculair af, zo veel is duidelijk, maar de significatie neemt ook af. In de woorden van de heer Vink: “…Helaas moet ik je vertellen dat we dit niet hebben geregistreerd omdat we dit niet zinvol vonden gezien het lage aantal waarnemingen. Statistisch gezien zou dit een vertekend beeld geven en het ging meer om de richting dan om de verklaring zelf. We zaten domweg met een powerissue..”. (Vink 2007).

figuur 11

Onderzoeksresultaat Locatie, Locatie, Locatie bron: Nyenrode (2006) tabel 2.28 uit het onderzoek

Onderscheidend gebouw In het onderzoek is de invloed onderzocht van en de mate waarin een gebouw onderscheidend is. In figuur 11 is het geel gearceerd. Een ‘onderscheidend’ gebouw heeft een gematigd positief effect (1 pijltje) op de huurwaarde en een fors effect (3 pijltjes) op de

63


koopsom en de BAR: Dat duidt erop dat de mate waarin een gebouw onderscheidend is een gematigd prijseffect heeft, en een fors marktaspect voor de panden uit de steekproef (zie p.47 van dit onderzoek). De aard van het gebouw is in dat kader speciaal onderzocht en de beleggers is daarnaar gevraagd. Een positief verband wordt bekrachtigd doordat de beleggers zeggen grote waarde te hechten aan gebouwen met een eigen identiteit. Dit blijkt uit het feit dat 97% van de beleggers de entree goed herkenbaar acht, die volgens 72% goed herkenbaar is vanaf de openbare weg. (Nyenrode, 2006, p.14). Tegelijkertijd wordt de stelling ontkracht doordat 89% van gebouwen volgens de REN score op enigerlei wijze een onderscheidend gebouw zou zijn. Zie taartdiagram in figuur 12: 89% van de gebouwen zijn onderscheidend of herkenbaar ten aanzien van de gebruiker. De heer Vink sluit een correlatie met de solitaire ligging van de objecten niet uit. Indien iedereen zijn gebouw uniek acht, wordt de mate van uniciteit relatief. Er is geen sprake van werkelijk gebouwgebonden naamsbekendheid zoals gedefinieerd in dit onderzoek. Een dergelijk waarde-aspect zou zich hooguit voor kunnen doen binnen de 25% ‘uniek gebouw met een herkenbare gebruiker’. Het onderzoek gaat niet verder in op dit aspect.

figuur 12

Onderzoeksresultaat Locatie, Locatie, Locatie bron: Nyenrode (2006) tabel 1.13 uit het onderzoek

Tot slot zij vermeld dat het in hoofdstuk 2 beschreven onderzoek van onderzoek van Chin (p. 20 e.v.) een uitspraak wil doen over het door ‘uitstraling’ bepaalde gedeelte van de waarde. Door gebrek aan eenduidige definiëring en een beperkte steekproefomvang en steekproefbehandeling kan in dat onderzoek echter geen uitspraak gedaan worden over het aandeel dat ‘uitstraling heeft’ in de huurwaarde van een object.

64


5.4

Mogelijk alternatief onderzoek

De waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid kan ook op andere wijze worden vastgesteld. Het waargenomen verschil tussen de stichtingskosten en de waarde in het economisch verkeer op basis van de huurgegevens is een bron van onderzoek. WOZ gegevens kunnen bruikbaar zijn voor het onderzoek naar het verschil tussen de stichtingskosten en de waarde in het economisch verkeer. Daarnaast kan het middel van enquête naar de beweegredenen van de beslissers een waardevol onderdeel kunnen zijn. Immers de stichter zal een goede reden gehad hebben om meer uit te geven aan huisvesting dan strikt noodzakelijk. WOZ gegevens zijn echter niet openbaar en zeker niet indien het bijzonder gebouwen betreft zo komt uit dit onderzoek naar voren. Ook de respons op een enquête wordt mogelijk gehinderd door de vertrouwelijkheid van de kostprijs en de overwegingen. Een tweede ingang naast zuiver statistisch onderzoek vormt het meten van de mediaaandacht, de ‘exposure’ van een object. Op deze wijze wordt althans een belangrijk aspect van gebouwgebonden naamsbekendheid gemeten. Beide mogelijkheden stuiten op praktische bezwaren. Het meten van media-aandacht is een tijdrovend karwei, bovendien is mediaaandacht moeilijk objectief te waarderen. Beide onderzoeksmethoden moeten enige omvang hebben willen ze een geldige uitspraak kunnen doen over gebouwgebonden naamsbekendheid, waarvan dit onderzoek stelt dat het bestaat, maar dat waarschijnlijk het geen grote invloed heeft.

65


5.5

Conclusie

De vraag die ten grondslag ligt aan dit hoofdstuk 5 is: Is er een significant gedeelte van de huur dat niet verklaard wordt door de statistisch aantoonbare waardefactoren? De vraag moet bevestigend worden beantwoord op grond van het onderzoek naar huurcijfers van kantoren tussen 2003 en 2006. Helaas wordt de vraag echter nauwelijks bevredigend beantwoord voor het doel van dit onderzoek. Het onderzoek laat een resultaat zien: 48,18 % van de gemiddelde variantie van de gemiddelde huurprijs wordt verklaard door de geselecteerde factoren. Het onverklaarde deel is zo groot dat het niet mogelijk is om aan te geven hoeveel gebouwgebonden naamsbekendheid voor haar rekening neemt. Hedonistische regressie kent een aantal problemen. Het is van belang om vooraf de data te selecteren. Indien je weet wat je zoekt kun je de data groeperen rondom de waardefactoren waarvan bekend is dat er een relatie bestaat met de huurprijs. De automatische bewerking van gegevens met het programma Cornerstone heeft de relevante onafhankelijke factoren uit de data geselecteerd. Een probleem dat zich voordoet is het gegeven dat een grote steekproefomvang met inhoudelijk beperkte data weliswaar een betrouwbaar resultaat oplevert, maar dat de mate waarin de factoren de huurprijs verklaren op het eerste gezicht klein is. Onderzoek naar secundaire bronnen levert andermaal de conclusie op dat het schort aan bruikbare gegevens. Het onderzoek van Nyenrode werkt met gedetailleerde gegevens die ze zelf gegenereerd hebben. De beperkte omvang van de steekproef in relatie tot het grote aantal onafhankelijk variabelen vormt een belemmering om een harde uitspraak te doen over de algemene geldigheid van de uitkomst. Niettemin kan worden geconcludeerd dat de gevonden resultaten het bestaan van gebouwgebonden naamsbekendheid niet uitsluiten. Het fenomeen kan op basis van de onderzoeksresultaten een deel van de huurwaarde verklaren. Dit hoofdstuk 5 heeft geen eenduidig resultaat opgeleverd dat een conclusie rechtvaardigt over de hoogte van de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid.

66


HOOFDSTUK 6

6.1

TOEPASSING IN DE TAXATIETHEORIE

Inleiding

De vraag die tot slot van dit onderzoek gesteld kan worden luidt: Hoe moet de waarde gebouwgebonden naamsbekendheid worden verwerkt in de traditionele waarderingsbenaderingen: de vergelijkings-, kosten-, en inkomstenmethode? Hoe verhouden de traditionele waarderingsbenaderingen zich tot de merkenmethode voor de waardering van gebouwgeboden naamsbekendheid? Het hoofdstuk geeft een exposé van de 32

bestaande taxatietheorie . Inzicht in de bestaande theorie maakt duidelijk hoe gebouwgebonden naamsbekend kan aangrijpen in de verschillende methodes. De conclusies van hoofdstuk 2 vormen het startpunt van dit hoofdstuk. Gebouwgebonden naamsbekendheid is: een niet-tastbaar gedeelte van de waarde van een onroerende zaak, dat onverbrekelijk verbonden is aan het gebouw. De waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid heeft zowel een financieel element in de vorm van een afwijkende huurprijs als een marktelement in de vorm van een afwijkende beoordeling van het risico t.a.v. de huurinkomsten. De merkenmethode schrijft voor dat de beoordelaar van een object de individuele factoren van gebouwgebonden naamsbekendheid scoort (waardeert) op een percentage boven of onder het gemiddelde van een vergelijkbaar object. De techniek moet bewerkstelligen dat gevonden score wordt vertaald naar een aanpassing van de uiteindelijke disconteringsvoet. In hoofdstuk 4 is geconcludeerd dat de verkorte, directe toepassing van de merkenmethode een goede methode lijkt om gebouwgeboden naamsbekendheid vast te stellen. Kan er ook een antwoord gegeven worden op de vraag: Hoe is een variabele voor gebouwgebonden naamsbekendheid praktisch bruikbaar? Met het antwoord op deze vraag wordt de merkenmethode voor vaststelling van gebouwgebonden naamsbekendheid geoperationaliseerd voor de waarderingsmethoden.

32 Voor een overzicht van de bestaande taxatietheorie: Lusht (2001), Ten Have,(2002) en van Gool, red. (2001). Opbouw van voor- en nadelen is gedeeltelijk ontleend aan Van der Geer (2006)

67


6.2

68

Vergelijkingsmethode

6.2.1

Werking Vergelijkingsmethode

De vergelijkingsmethode is gebaseerd op 2 fundamentele aannames: 1

Verkoopprijzen zijn een betrouwbare indicator voor marktwaarde

2

Dezelfde (vergelijkbare) objecten worden verkocht voor dezelfde (vergelijkbare) prijs (‘one price rule’, zie p. 15).

Bij de vergelijkingsmethode wordt het te waarderen object vergeleken met objecten waarvan transactiegegevens op de waardepeildatum bekend zijn. Natuurlijk zijn de objecten die in de vergelijking worden betrokken niet identiek. Overeenkomsten en verschillen moeten zoveel mogelijk worden geanalyseerd en geobjectiveerd teneinde de objecten onderling vergelijkbaar te maken. De overeenkomsten en verschillen kunnen in een matrix

33

worden weergegeven,

waarmee de verschillen inzichtelijk en eenvoudiger controleerbaar gemaakt worden. Hoe meer referentiemateriaal, des te betrouwbaarder wordt de markt-informatie. De kans dat een waardering gebaseerd is op een door omstandigheden afwijkende transactie wordt daardoor kleiner. Indien er veel data beschikbaar zijn is een statistische bewerking van de referentiedata mogelijk. Grote waarderingsvraagstukken, bijvoorbeeld in het kader van de uitvoering wet WOZ, maken gebruik van deze technieken. Gemiddelde waardes voor grond, opstallen, m² gebruiksoppervlakte, carports, etc zijn eenvoudige voorbeelden. Hedonistische regressie is ook een vergelijkingsmethode, waarmee voorspellingen gedaan kunnen worden. Een voorwaarde voor iedere vergelijkingsmethode is de beschikbaarheid van referentietransacties op of rondom de waardepeildatum. Slechte invoergegevens generen slechte resultaten. De voor- en nadelen van de vergelijkingsmethode zijn: +

Breed geaccepteerd

+

In de basisvorm eenvoudig toepasbaar

+

Betrouwbaar bij relatief homogene objecten

-

Afhankelijk van bruikbare transactiegegevens

-

Ongeschikt bij unieke of sterk afwijkende objecten

-

Interpretatieverschillen t.a.v. analyse referentiegegevens

33

Engelse benaming: Grid Methode for Sales Comparison (Lusht. 2001, pp. 83 e.v.)


6.2.2

Gebouwgebonden naamsbekendheid in de vergelijkingsmethode

Regressie Met regressietechniek is het mogelijk gebleken om niet tastbare waarde-aspecten te operationaliseren in een vergelijkingsmethode. Zoals de invloed van verontreiniging of de mate van oceaanzicht te meten in de waarde (zie paragraaf 2.2.2). De aldus opgedane kennis om kan je van toepassing verklaren op een waarderingsvraagstuk en in een vergelijkingsmatrix gebruiken. In hoofdstuk 5 is met een hedonistische regressietechniek getracht een bandbreedte te onderscheiden voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Op basis van het onderzoek kan alleen met een ruime marge een uitspraak gedaan worden over gebouwgebonden naamsbekendheid. Gebouwgebonden naamsbekendheid kan een onafhankelijke variabele zijn in een regressievergelijking. Om dat aan te tonen zijn gedetailleerde brongegevens nodig voor een goede steekproef. De variabele kan de gedaante hebben van een dummy-variabele. Voorwaarde is dat de brongegevens een uitspraak doen op objectniveau over gebouwgebonden naamsbekendheid. merkenmethode Ook zonder een regressiemethode kan de invloed van gebouwgebonden naamsbekendheid geoperationaliseerd worden in de vergelijkingsmethode. Een methode om gebouwgebonden naamsbekendheid bruikbaar te maken is de merkenmethode. Door de techniek zoals afgebeeld in figuur 7 (in paragraaf 4.3.3) toe te passen ontstaat er een basis om er een waarde aan te geven. Begrip van de merkenmethode is noodzakelijk om in te zien dat de vaststelling via een verhoudingsgetal invloed heeft op de waarde. Het verhoudingsgetal wordt in essentie gevoed door transactiegegevens. Maar die zijn niet vooralsnog niet voorhanden. Daarmee beperkt het inzicht zich tot een op logische aannames gebaseerd gevoel (zie figuur 8). De vereenvoudigde merkenmethode, de directe toepassing, slaat de stap van het verhoudingsgetal over. Een waarderingsprobleem volgens de vergelijkingsmethode wordt door ervaren actoren in de markt voorgesteld als een matrix met een opsomming van overeenkomsteen en verschillen die meer en minder kwantitatief te benaderen zijn. Het is aan de deskundige actor (taxateur) om de waarde toe te kennen. Zoals gesteld in paragraaf 4.4. op pagina 46 zijn ervaren actoren heel goed in staat om een subjectief aspect te vertalen in

69


70

een waarde. Aan de hand van een voorbeeld wordt duidelijk gemaakt dat gebouwgebonden naamsbekendheid daar in opgenomen kan worden: Als basis dient figuur 13, identiek aan figuur 10, die voor de duidelijkheid hier nogmaals opgenomen is: figuur 13

directe toepassing “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid”. identiek aan figuur 10 waardes 0,04 en 0,025 zijn fictief bron: Dit Onderzoek, 2007

te beoordelen

waardecomponent

Gevolg

-bijzondere architectuur/ uitstraling

financiële component

“hogere huur”

% 0,04 = f(f)

-bijzonder verband het persoon of situatie -bijzondere bekendheid door historisch of cultureel feit

markt component

-bijzondere media-aandacht Effect op de te waarde:

“verhuurbaarheid”

(1,04*1,025)-1 =

0,025 = f(m)

0,066 = f(g)

Het effect van gebouwgebonden naamsbekendheid is vervolgens te gebruiken in de vergelijkingsmatrix (grid) voor berekening van een waarderingsvraagstuk. Tabel 9 is zo’n matrix. De getallen zijn fictief; het gaat bijvoorbeeld om woonhuizen in een stadswijk. Het te onderzoeken object heeft een score voor gebouwgeboden naamsbekendheid van 0,066 (gelijk aan figuur 13). tabel 9

Matrix (grid) ter bepaling van de verkoopwaarde volgens de vergelijkingsmethode bron: dit onderzoek 2007 object

verkoopprijs transactiedatum

heden

m² Gebruiksoppervlakte

81

perceelgrootte

171

locatie

goed

garage

ja

aantal slaapkamers score f(g)

3 0,066

№1

№2

№3

№4

№5

134800 dec-06 81 166 goed n 3 0

146000 nov-07 81 168 goed n 3 0

136600 mrt-07 76 160 goed n 3 0

134000 jan-07 81 144 goed n 3 0

156000 jan-06 81 181 goed ja 4 0

Stel dat de waarde voor het object in het voorbeeld met volstrekt fictieve getallen bedraagt op basis van de vergelijkingsmethode met matrix in figuur 9:


71

€ 141.000,00 zónder gebouwgebonden naamsbekendheid dan zou de waarde inclusief de gebouwgebonden naamsbekendheid zijn:: 1,066* € 141.000,00 = € 150.306,00, afgerond: € 150.000,00 De matrix laat zien dat de berekening van de waarde niet louter kwantitatief is. Voor de gebruiksoppervlakte zou het nog kunnen, maar voor de tuingrootte is het al lastig, want is ieder m² tuin even veel waard? Alle aspecten vormen een potpourri van subjectieve elementen. Het is aan de taxateur om een oordeel te vellen. De score geeft wel een indruk, die onderbouwd en trapsgewijs is samengesteld. Het onderzoek van Huang, beschreven in paragraaf 2.2.2, concludeerde dat een verfijnd vergelijkingsmodel niet onder hoeft te doen voor een regressieanalyse.

6.3

Kostenbenadering

6.3.1

Werking gecorrigeerde vervangingswaarde

De kostenbenadering gaat uit van de kosten van het reproduceren van het object. Bij deze berekening wordt onderscheid gemaakt tussen grond en opstallen. De waarde van de grond wordt via de vergelijkingsmethode bepaald. Uitgifteprijzen die gemeenten hanteren of grondtransacties op of rondom de waardepeildatum dienen als basis. De grondwaarde kan ook residueel bepaald worden (zie Lusht 2001, p. 352 e.v.). De opstal wordt berekend naar de bouwkosten op de waardepeildatum: de herbouwwaarde: de kosten om het gebouw met gebruik van moderne techniek zoveel mogelijk in dezelfde staat nieuw te vervaardigen. Bouwkosten bepalen is een studie op zich. Van een complete calculatie tot een schatting op 34

basis van normbedragen. Normbedragen worden algemeen gepubliceerd . De huidige waarde wordt gevonden door de herbouwwaarde af te waarderen voor veroudering. Een algemene benaming voor de kostenbenadering is de gecorrigeerde vervangingswaarde. De stappen voor een gecorrigeerde vervangingwaarde zijn als volgt: 1

Bepaal de herbouwwaarde van de opstal(len) op de waardepeildatum

2

Bepaal de correctie waarbij zowel technische als functionele afschrijving in ogenschouw genomen moeten worden. Technische correctie is een lineaire


72

afschrijving bestaande uit de leeftijd in verhouding tot de verwachte levenduur van 35

een object met een restwaarde . Dit kan complex worden indien een pand gerenoveerd is of indien een gebouw bestaat uit delen met verschillende levensduur. 3

36

De functionele correcties bestaan uit : a

economische veroudering (bij de huidige marktomstandigheden zou het object niet of anders gerealiseerd worden)

b

verouderde bouwwijze (bij de huidige stand van de techniek zou het pand anders gebouwd zijn)

c

beperking gebruiksmogelijkheden (het object kan naar huidige maatstaven niet optimaal gebruikt worden)

d

Excessieve gebruikskosten (het normale gebruik van het object kent veel hogere gebruikskosten dan een nieuw object)

Bedenk dat deze opsomming weliswaar algemeen aanvaard is, maar dat de effecten elkaar vaak overlappen, met het risico van dubbeltellingen: een oud gebouw heeft een verouderde bouwstijl en daarom ook hogere gebruikskosten. 4

Bepaal de waarde van de grond, naar beste gebruik.

5

Bepaal de gecorrigeerde vervangingswaarde door de 4 factoren bij elkaar op te tellen.

De correcties zoals beschreven hebben geen relatie met marktgegevens behalve ‘3a’: Economische veroudering wordt bepaald door wat door de werking vraag en aanbod lager geprijsd wordt. In enge zin kun je denken aan bijvoorbeeld een telefooncentrales die door technische vooruitgang een veel kleiner ruimtebeslag hebben gekregen; een grote centrale is economisch verouderd ofschoon er technisch niets aan schort. De literatuur staat ook stil bij veroudering in ruimere zin. Ook de situatie van de omgeving kan betrokken worden bij de afschrijving. ‘External obsolescence’ duidt op een situatie waar de omgeving van een object dusdanig is dat er sprake is van economische veroudering. Met het gebouw zelf hoeft niets 37

mis te zijn, als de omgeving achteruit gaat heeft dat gevolgen voor de waarde van het object . Gevoelsmatig is niet de technische levensduur van een object bepalend voor de afschrijving, maar de effectieve leeftijd van een object in relatie tot de economische 34

Veel gebruikt: Reed-Elsevier Bouwkosten, CBS cijfers, etc. Voorbeeld: stel een kantoorpand met vervangingswaarde € 1.000.000,-; restwaarde € 100.000,-; levensduur 40 jaar. De jaarlijkse technische veroudering is dan (€ 1.000.000 – € 100.000)/40= € 22.500,36 zie waarderingskamer (2005), Wet WOZ geeft deze correctiefactoren limitatief aan. zie ook Lusht, 2001, p.184 35


levensduur. Een oud object kan nog prima voldoen waardoor de effectieve leeftijd jonger is dan de werkelijke leeftijd. En een goed object kan na ommekomst van de verwachte levensduur langer meegaan. Een dergelijke benadering is minder objectief te benaderen. Wat de effectieve leeftijd en de economische levensduur van een object precies moet zijn, is niet objectief meetbaar. In de literatuur staat de benadering bekend als ‘effective age/economic life technique’ (Lusht, 2001, p. 208). Deze benadering beantwoordt wel aan het gevoel dat bestaat bij een object: Het is een eenvoudige en snelle methode die in de kostenbenadering in één stap, lump sum, de waarde corrigeert. In formulevorm als volgt weergegeven: correctie = effective age / economic life x stichtingskosten De belangrijkste vaststelling is dat de gecorrigeerde vervangingswaarde in hoge mate objectief en controleerbaar is. De keerzijde van dat voordeel is de vaststelling dat de relatie met marktprijzen zwak is. De ‘effective age’ -techniek versterkt de relatie met marktgegevens, maar dat gaat ten koste van de objectiviteit. De voor- en nadelen van de vergelijkingsmethode zijn: +

Breed geaccepteerd

+

In de basisvorm eenvoudig toepasbaar

+

Objectiveerbaar

+

Geschikt bij unieke of sterk afwijkende objecten

-

Zwakke relatie met marktgegevens

-

Bouwkosten berekening moeilijk en tijdrovend (Berkhout, 2005)

6.3.2

Gebouwgebonden naamsbekendheid in de gecorrigeerde vervangingswaarde

Gebouwgebonden naamsbekendheid is niet op te vatten als een kostenpost. In de gecorrigeerde vervangingswaarde kun je het ook niet voegen bij de kosten van vervaardiging omdat het meestal niet vervaardigd wordt. Gebouwgebonden naamsbekendheid grijpt in op het ene marktaspect binnen de kostenmethode: de functionele correcties. Bij bepaling van de economische veroudering komt de economische afschrijving aan bod. Gebouwgebonden naamsbekendheid kan geoperationaliseerd worden door het resultaat van de verkorte merkenmethode in te passen in de economische veroudering. In een rekentabel is dat goed 37

Behalve extern obsoleet, bestaat er ook economisch obsoleet: bedoeld wordt een extreem onevenwichtige marktsituatie zonder dat het relatie heeft met het object, bijvoorbeeld overaanbod op kantorenmarkt, Lusht, 2001, p.204 en pp.214 e.v.

73


74

inzichtelijk te maken zie tabel 10. De effective age / econimic life techniek is geschikt om de geoperationaliseerde gebouwgebonden naambekendheid tot uitdrukking te laten komen. Deze techniek is minder goed te kwantificeren maar komt tegemoet aan het gevoel dat een gebouw met gebouwgebonden naamsbekendheid in een heel andere levensfase is dan puur op basis van de werkelijke leeftijd. correctie = effective age / (economic life * f(g)) x stichtingskosten f(g) = factor voor gebouwgeboden naamsbekendheid Stel dat de waarde voor een object bedraagt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode: € 141.000,00 zónder gebouwgebonden naamsbekendheid: € 141.000,00 =( 1- 16 / 54) x € 200.000,00 dan zou de waarde inclusief de gebouwgebonden naamsbekendheid zijn met gebruikmaking van effective age / econimic life techniek: ( 1- (16 / 54*1.066)) x € 200.000,00 = € 144.410,00 is afgerond: € 144.000,00 Inpassing van gebouwgebonden naamsbekendheid in de gecorrigeerde vervangingswaarde vertoont overeenkomst met de risico-benadering voor de waardering van verontreinigd vastgoed (zie paragraaf 2.2.2). De score voor gebouwgebonden naamsbekendheid lijkt in methodologische zin op ‘Het stappenplan’ dat in de praktijk gebruikt wordt voor waardering van vervuild vastgoed. De positieve ervaring die met dergelijke waarderingen is opgedaan een aanzet om gebouwgebonden naamsbekendheid in de praktijk te operationaliseren.

38

zie ook paragraaf 2.2.2 en Van Hout (2006)

38

is


6.4

Inkomstenbenadering

6.4.1

Inleiding

De inkomstenbenadering gaat ervan uit dat de waarde van een object gerelateerd is aan de toekomstige opbrengsten van dat object. Er bestaan diverse methoden om deze inkomsten om te zetten naar een waarde. Te onderscheiden zijn aanvangsrendement methoden en de methode van waardevaststelling door gebruik te maken van een contante waarde van toekomstige inkomsten (discounted cash flow). -

De aanvangsrendement-methode of yield-methode gaat uit van de huuropbrengst (‘yield’) in het eerste jaar van de beschouwing. Deze huuropbrengst wordt vervolgens verdisconteerd met een rendementsfactor die volgt uit marktgegevens van referentieobjecten. De rendementsfactor wordt geacht een weergave te zijn van alle door de markt te onderscheiden waardefactoren, risico’s, kosten, leegstand, juridische omstandigheden, etc. De verhouding tussen gerealiseerde huurprijzen en gerealiseerde transactieprijzen geeft in essentie de markt-BAR weer.

-

De discounted cash flow methode (DCF) gaat uit van de kasstroom die een object veroorzaakt en die beschouwd wordt in een periode van een aantal jaar (meestal 10 à 15 jaar). Alle aan de onroerende zaak verbonden kosten en opbrengsten worden in dit model geschat. Het netto resultaat wordt vervolgens contant gemaakt naar de taxatiedatum met een disconteringsvoet.

6.4.2

BAR methode

De Bruto Aanvangsrendement methode (BAR) wordt bepaald door de bruto markthuur op de waardepeildatum te delen door een BAR. De gevonden waarde moet worden gecorrigeerd met de contante waarde van verschillende correcties. De correcties bestaan onder andere uit de verrekening van kosten koper, het verschil tussen de markthuur en de feitelijk betaalde huurprijs gedurende de resterende contractsperiode, achterstallig onderhoud, aanvangsleegstand, etc.

75


In formule: marktwaarde = (bruto markthuur / BAR) - CW (correcties) Uit transactiegegevens volgen markt BAR-ren, die gepubliceerd worden door o.a. Vastgoedmarkt, grote makelaarskantoren, maar ook lagere overheden registreren een BAR in het kader van het permanente marktonderzoek voor de wet WOZ (waarderingskamer, 2005). Het is mogelijk om een schatting te maken van de BAR bij het ontbreken van voldoende marktgegevens door zoals rentestand, verhouding tussen vraag en aanbod op de beleggersmarkt en kwaliteiten van het object. Voorzichtigheid is geboden bij het interpreteren van gepubliceerde BAR-gegevens. Vervuiling van transactiegegevens door huur-incentives, 39

huurvrije periodes, inrichtingsvergoedingen, etc , komt vaak voor. Een belangrijke vaststelling is dat de BAR-methode, eenvoudig is toe te passen en algemeen gangbaar is. Het heeft een directe relatie met marktgegevens en is toekomstgericht. Het interpreteren van BAR-gegevens is belangrijk. Voor bruikbare BAR-gegevens zijn veel referentietransacties nodig. De vaststelling van de huurwaarde en de BAR voor een waarderingsvraagstuk blijft subjectief. Dit probleem wordt groter zodra er onvoldoende transactiegegevens voorhanden zijn en een BAR moet worden geschat. De voor- en nadelen van de vergelijkingsmethode zijn: +

Breed geaccepteerd

+

Eenvoudig toepasbaar

+

Relatie met marktgegevens

-

Subjectief

-

Interpreteren BAR niet eenvoudig

6.4.3

NAR methode

De inkomstenbenadering gaat uit van de toekomstige opbrengsten van een object. Bedoeld worden de netto opbrengsten, ná aftrek van exploitatiekosten. De BAR methode houdt rekening met deze kosten omdat deze verdisconteerd zijn in de BAR- gegevens. Het veronderstelt dat exploitatiekosten voor alle panden die in ogenschouw genomen worden hetzelfde zijn. Dat hoeft niet het geval te zijn de NAR- methode houdt expliciet rekening met de exploitatiekosten, die in mindering gebracht worden op de bruto markthuur (Lusht, 2001, p.

76


269). De netto markthuur wordt verdisconteerd met de het netto aanvangsrendement de NAR. Verder verloopt de berekening identiek aan de BAR- methode. In formule: marktwaarde =((bruto markthuur – exploitatiekosten) / NAR ) - CW (correcties) De volgende componenten maken deel uit van de exploitatielasten: - Onderhoudskosten; - Onroerende zaakbelasting (eigenaarsgedeelte); - Assurantiepremie; - Beheerskosten; - Rioolrecht en waterschapslasten; - Erfpachtscanon (indien van toepassing). De methode lijkt daarmee nauwkeuriger lijkt dan de BAR-methode. Maar dit is niet zonder meer het geval. De BAR volgt uit marktgegevens en om de gerealiseerde NAR te berekenen dienen de exploitatielasten bepaald te worden. De werkelijke exploitatielasten zijn niet altijd bekend. Schatten van de exploitatielasten aan de hand van normbedragen (CBS of Vastgoedexploitatiewijzer, bijv.) is per definitie onnauwkeurig. De betrouwbaarheid van de NAR-methode neemt toe omdat het wordt gebruikt binnen bijvoorbeeld de ROZ/IPD-index 40

(nationale index voor grote woningcomplexen ). De voor- en nadelen van de vergelijkingsmethode zijn: +

Eenvoudig toepasbaar

+


+

Houdt rekening met exploitatielasten

-

Subjectief

-

Interpreteren NAR niet eenvoudig

6.4.4

39

Discounted Cash Flow methode

En door foute opgaves moor marktpartijen. Zie ook paragraaf 4.2 De stichting ROZ Vastgoedindex is opgezet met als doel een onafhankelijke index te publiceren voor direct aangehouden beleggingsvastgoed met een institutioneel karakter. Naast deze voor het publiek toegankelijke informatie worden voor de deelnemers zogenaamde benchmark rapporten opgesteld. Deze stellen de deelnemers in staat hun eigen resultaten tegen de benchmark af te zetten (web: ROZindex, 2007) Juist bij grote woningcomplexen zijn de contract-huurinkomsten bekend en constant, de rendementsfactor ligt vast dus het verschil wordt bepaald door de exploitatielasten. 40

77


78

41

De discounted cash flow methode (DCF ) gaat uit van de kasstroom die een object veroorzaakt en die beschouwd wordt in een periode van een aantal jaar (meestal 10 à 15 jaar). De kasstroom is de contante waarde van alle opbrengsten en bestedingen die aan het object verbonden zijn. Anders gesteld: het is het bedrag dat een beslisser er nu voor over heeft om alle toekomstige netto opbrengsten te ontvangen. In theorie is het een uitermate objectieve waarderingsmethode. In de praktijk is het moeilijk om toekomstige kasstromen in te schatten: zowel de omvang als het tijdstip zijn onzeker. In formule: n marktwaarde (DCF)

= ∑

t

n

( kasstromen / ( 1 + r ) ) + ( eindwaarde / 1+ r )

t =1 n = beschouwingsperiode r = disconteringsvoet

De volgende componenten maken deel uit de berekening: -

Inkomsten

-

Uitgaven

-

Bijzondere kasstromen

-

Eindwaarde / Exit Yield

-

Disconteringsvoet

-

Beschouwingsperiode

42

Al deze componenten zijn in meer of mindere mate onzeker. Een belangrijk aspect van de kasstroom is de eindwaarde die in de berekening moet worden betrokken, aan de hand van een exit yield. Naarmate de eindwaarde verder in de toekomst wordt bepaald neemt de invloed op de huidige waarde af. En daarmee neemt ook de invloed van de onzekerheid

41

In Nederlands: Contante Waarde-methode, in de tekst wordt DCF gebruikt. Netto Contante Waarde ( NCW), is verschillend: NCW wordt berekend incl. de initiële investering en is een investeringsanalyse, technisch verder identiek aan DCF. 42 Er bestaan verschillende methodes ter berekening. Meest gebruikt is de BAR bij verkoop de exit-yield methode, waarbij ervan uitgegaan wordt dat de eindwaarde gelijk is aan de markthuur op datum eindwaarde tegen een vast te stellen exit yield (meestal 0,1 procentpunt per jaar hoger dan BAR in jaar 0)


79

omtrent de hoogte van de eindwaarde af. Daar staat tegenover dat over een langere periode, kasstromen in de berekening worden betrokken die op zich weer onzeker zijn. Deze disconteringsvoet wordt bepaald door het rendement dat de markt verwacht te 43

behalen op het object en is een afspiegeling van het risico dat men denkt te lopen . De 44

disconteringsvoet wordt doorgaans bepaald door een ‘risico-vrij ’ rendement (rendement op staatsleningen) te vermeerderen met een opslag. De opslag bestaat uiteen vergoeding voor het risico dat men loopt in de sector, in met marktsegment en een objectspecifieke opslag. Vaststellen van deze risico-opslagen een lastige zaak is. De informatie hieromtrent is schaars en niet uniform. De voor- en nadelen van de DCF-methode zijn: 45

+

Steeds meer gangbaar

+


+

Houdt rekening met exploitatielasten

+

Brede toepasbaarheid

-

Subjectief

-

Complex

43

De IRR is het omgekeerde: stel een belegger heeft een prijs betaald, gegeven een bepaalde kasstroom, welke disconteringsvoet verwacht hij dan? Deze voet is de IRR (Lusht, 2001, p. 307) 44 De term is veelgebruikt maar ook misleidend: ‘risico-vrij’ bestaat feitelijk niet; Ook in een staatslening zit een risico; soms wordt dan ook gesproken van basisrente of referentierente. Overigens is de interbancaire rentevoet (euribor) steeds meer de standaard in het economisch verkeer. 45 o.b.v. enkele steekproeven in verschillende studies stelt Lusht dat het aandeel DCF in inkomstenbenaderingsmethoden van 23% in 1968 gegroeid is tot 41% in 1993 (Lusht 2001, p.292). De ontwikkeling houdt volgens mij verband met de ontwikkeling van spreadsheet-programma’s.


6.4.5

80

Gebouwgebonden naamsbekendheid in de inkomstenbenadering

De merkenmethode voor de waardering van gebouwgeboden naamsbekendheid is in essentie een inkomstenbenadering. De inpassing van geoperationaliseerde gebouwgeboden naamsbekendheid past om die reden goed in de inkomstenbenadering. financiële component De financiële component, het inkomenseffect, is op te vatten als een opbrengst en komt tot uitdrukking in een aanpassing van de kasstroom. Bijvoorbeeld indien de huurprijs hoger is, of indien er sprake is van niet tastbare opbrengsten als media-aandacht, ‘exposure’ en een bijdrage aan corporate image. Voor de berekening kan de kasstroom dat zonder bezwaar worden aangepast. De geoperationaliseerde gebouwgebonden naamsbekendheid grijpt in op de kasstroom zoals uit de onderstaande vergelijkingen blijkt van achtereenvolgens BAR, NAR en DCF. markt component De markt component, het vermogenseffect, is op te vatten als een afname van het risico. De risico-opslag kan worden aangepast. Indien de gebouwgebonden naamsbekendheid voort komt uit de factoren bijzonder gebouw, bijzondere historische gebeurtenis of bijzonder persoon, dan heeft dat invloed op de verhuurbaarheid. De effecten van gebouwgebonden naamsbekendheid die voortkomen uit de markt-component leiden tot een aanpassing van de 46

disconteringsvoet . marktwaarde = (bruto markthuur * (1+ f(f)) / (BAR – f(m)) - CW (correcties)

marktwaarde =((bruto markthuur* (1+ f(f)) – exploitatiekosten) / NAR- f(m) ) – CW (correcties) n t

n

marktwaarde (DCF) = ∑ ( kasstromen* (1+ f(f)) / ( 1 + (r- f(m)) )) + ( eindwaarde / 1+ (r- f(me) ) t =1 f(f)) = factor voor financiële component f(m) = factor voor markt component f(me) = factor voor markt component in exit yield 46

Achtergrond van de disconteringsvoet gedeeltelijk gebaseerd op Van Hulst (2005), masterthesis ASRE 2005


tabel 10

81

Voorbeeld berekening BAR/NAR met en zonder gebouwgeboden naamsbekendheid bron: dit onderzoek 2007

f(f)) f(m)

= 0,7 procentpunt = 4,5 procentpunt Gebouwgebonden naamsbekendheid:

Totale Huurwaarde Huurwaarde incl 0,7%-punt gebouwgeb. Naamsb. BAR BAR

7,9% 7,9%

-

0,45%

=

€ €

ja

nee

111.771,25 112.553,65

7,45%

precariorechten etc. opbrengst kosten gekapitaliseerd Reservering eventuele sanering Restgrond 0 m² à € Kosten koper 6,5% 0,061

€

1.510.787,23 €

€ € € €

-4.000,00 0,00 0,00 -91.963,54

€

1.414.823,69 €

1.414.825,95 -4.000,00 0,00 0,00 -86.106,75 1.324.719,20

BAR/NAR en gebouwgebonden naamsbekendheid In tabel 10 staat een eenvoudige voorbeeldberekening van de omrekening van een huurwaarde naar een verkoopwaarde. De cijfers zijn afkomstig uit bijlage E. Het verloopt voor BAR of NAR rekenkundig identiek. De financiële component is verwerkt in de huur en de marktcomponent in de BAR. Merk op dat het voor de berekening nauwelijks uitmaakt of je 47

gebouwgebonden naamsbekendheid als financiële- of als marktcomponent opvoert . Maar bij het scoren van gebouwgebonden naamsbekendheid helpt het om dubbeltelling te voorkomen. In bijlage E 2 staat een BAR berekening met dezelfde cijfers waarbij gebouwgebonden naamsbekendheid alleen tot uitdrukking komt in een aanpassing van de BAR.

DCF en gebouwgebonden naamsbekendheid In bijlagen E 3, E 4, E 5 en E 6 staan DCF berekeningen voor een casus die in de volgende paragraaf inhoudelijk behandeld wordt. Rekenkundig laat de casus zien hoe gebouwgebonden naamsbekendheid invloed heeft op de waarde.

47

Niet helemaal, want de te berekenen overdrachtsbelasting laat een klein verschil zien (zie bjilage E 2) en bij de NAR-berekening worden de exploitatielasten nog in mindering gebracht op de huurwaarde, waardoor een kleine verschuiving optreedt in de verhouding tussen te teller en de noemer.


Er zijn 5 berekeningen getoond: 1 Berekening zonder gebouwgebonden naamsbekendheid; € 1.349.000,00 2 Berekening met gebouwgebonden naamsbekendheid die alleen tot uitdrukking te laten komt als markt-component, dus door alleen de disconteringsvoet te wijzigen. € 1.395.000,00 3 Berekening met zowel een marktcomponent als een financiële component: € 1.407.000,00 4 Berekening met zowel een marktcomponent als een financiële component én een aangepaste exit yield € 1.445.000,00 5 Berekening met zowel een marktcomponent als een financiële component, alleen verwerkt in een aangepaste exit yield: € 1.375.000,00 De aanpassing van de financiële- of de marktcomponent levert een verschillend resultaat op afhankelijk van de beschouwingsperiode en de disconteringsvoet. In de voorbeeldberekening is het verschil niet groot: € 1.395.000,00 ten opzichte van € 1.407.000,00, maar het kan oplopen indien bijvoorbeeld de beschouwingsperiode verandert. De marktcomponent kan ook invloed hebben op de te hanteren exit yield. Uit bovenstaande berekening 4 (bijlage E 6) komt het gevaar van dubbeltelling naar voren. In de berekening is gebouwgebonden naamsbekendheid verwerkt in de BAR en in de huurinkomsten en daarbij ook nog in de exit yield. Deze berekening leidt meteen tot een aanzienlijk verschil. Maar stel dat de gebouwgebonden naamsbekendheid alléén in de exit yield tot uitdrukking zou komen zoals in berekening 5 (bijlage E 6), dan heeft dat een matigend effect t.o.v. de overige methodes: 48

€ 1.375.000,00 . De DCF-methode gaat uit van gerealiseerde kasstromen. Het aanpassen van de kasstroom voor gebouwgebonden naamsbekendheid is rekenkundig zonder meer mogelijk, maar komt kunstmatig over. Het is lastig communiceerbaar met de gebruikers van de cijfers. Uit het voorbeeld blijkt dat berekening blijkt dat enkel aanpassing van exit yield een matigend effect heeft. Deze aanpassing is ook relatief eenvoudig te communiceren. Op basis daarvan en op basis van het voorzichtigheidsbeginsel geniet dit de voorkeur.

48

Het Triodos Vastgoedfonds in duurzaam vastgoed tendeert naar waarderingen met een lagere Exit Yield. De status is mij onbekend. In een gesprek met een medewerker is het ter sprake gekomen.

82


83

Welke methode is de beste? De opsomming van de vergelijking-, kosten en inkomstenbenadering lokt de vraag uit welke van de benaderingen het meest geschikt is om de merkenmethode voor gebouwgebonden naamsbekendheid in te passen. Een antwoord daarop kan niet gegeven worden. De waarderingsmethoden bestaan, zonder bezwaar, naast elkaar. Uit de literatuur blijkt dat een zorgvuldige vergelijkingsmethode goede resultaten heeft (zie paragraaf 2.2.2). Bij de kostenbenadering is de inpassing van de waarde van vervuild Vastgoed een standaardmethode geworden, met mogelijk een gunstig effect op de acceptatie van de merkmethode (zie 2.2.2). De inkomstenbenadering biedt de mogelijkheid om financiële- en marktaspecten van de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid tweedimensionaal in te passen. Geen van de methoden valt af als ongeschikt. Uit de exposé van de waarderingstheorie blijkt dat geschiktheid van de benaderingen verschilt al naar gelang het doel van de waardering. Een overzicht van de belangrijkste kenmerken van de waarderingsmethoden laat dat ziet in tabel 11. Gebouwgebonden naamsbekendheid kan in alle benaderingen worden gebruikt afhankelijk van welke kenmerken de gebruiker van de waardering nodig heeft.

tabel 11 Kenmerken van taxatiemethoden bron: van der Geer (2006)

Eenvoudig toepasbaar Algemeen gangbaar Objectiveerbaar Goed te communiceren Marktgericht Toekomstgericht Houdt rekening met exploitatielasten Bruikbaar voor herontwikkelingen Bruikbaar voor exploitatiegebonden o.g. Bruikbaar voor incourant vastgoed

Vergelijking

GVW

BAR

NAR

DCF

+ + o + + -

o + + +

+ + + + o o o

+ o + + o + o o

o -

+ is van toepassing

o is beperkt van toepassing

+ + + + +

- is niet van toepassing


6.5

Toepasbaarheid gebouwgebonden naamsbekendheid, conclusie

De vraag die heeft geleid tot dit laatste hoofdstuk was: Hoe zou gebouwgebonden naamsbekendheid verwerkt kunnen worden in de bestaande taxatietheorie? In dit hoofdstuk zijn de vergelijkingsmethode, de kostenmethode en de inkomstenmethode geanalyseerd op de inpassing van gebouwgebonden naamsbekendheid in de waardering. Door gebruik te maken van de merkenmethode is het mogelijk om gebouwgebonden naamsbekendheid toe te passen. In de vergelijkingsmethode vormt gebouwgebonden naamsbekendheid een toegevoegde factor in de matrix waarmee de vergelijking tot stand komt. Het is eendimensionaal. Een ervaren actor wordt geacht een oordeel te geven aan een potpourri van subjectieve elementen. Gebouwgebonden naamsbekendheid kan daar een onderdeel van uitmaken. De kostenmethode biedt in de opzet maar 1 mogelijkheid om gebouwgebonden naamsbekendheid in te passen: in de correctiefactor voor economische veroudering. Deze inpassing is ook eendimensionaal. De inkomstenbenadering lijkt in technisch opzicht veel op de merkenmethode. Gebouwgebonden naamsbekendheid past om die reden goed bij de inkomstenbenadering. Het is bovendien mogelijk om de financiële component en de marktcomponent ‘netjes’ in te passen in de waarderingsmethode. De inpassing is tweedimensionaal. Bij de BAR methode of de NAR methode maakt onderscheidt tussen de beide componenten geen groot verschil. Bij de DCF methode kan het onderscheid tussen een financiële- en een marktcomponent gevolgen hebben. Inpassing van de financiële component veroorzaakt de grootste verandering in de waarde. Bij de DCF-methode staat de werkelijke kastroom centraal. Een ‘kunstmatig’ aangepaste kasstroom is methodologisch daarom vreemd. Met het voorzichtigheidsbeginsel in het achterhoofd lijkt het beter om gebouwgebonden naamsbekendheid in te passen in de disconteringsvoet. Aanpassing van de disconteringsvoet kan zowel gevolgen hebben voor de contante waardeberekening als voor de hoogte van de eindwaarde. Het laatste blijkt een matigend effect te hebben op de waarde.

84


6.6

Casus Gemeentehuis

Tot slot staat in bijlage E een berekening van een werkelijk gerealiseerde transactie in 2005. Zowel een BAR methode als een DCF methode zijn uitgewerkt voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Onderwerp is het voormalige gemeentehuis van Venray waarin een multidisciplinaire onderneming gevestigd is. Het pand is in de jaren 2001-2005 op verschillende wijze gewaardeerd. Omdat het om een politiek gevoelige zaak ging is het ook door meerdere partijen gewaardeerd (taxatierapporten in opdracht van de gemeente, potentiële koper Grolsch, idem Heineken en de uiteindelijke kopers). Partijen hebben regelmatig overleg gevoerd in verschillende stadia van de transactie, waarbij uiteindelijk overeenstemming was over de waarde bij volledige invulling van de bestemming (zie bijlage E 1). De waarde in het economisch verkeer is daarbij vastgesteld op € 1.325.000,00. Op basis van dit bedrag zijn de eigenaar en financieringsinstelling tot een besluit gekomen. De gerealiseerde totale stichtingskosten exclusief inrichting etc. bedragen € 1.420.000,00.(opgave eigenaar). Een dergelijke situatie is niet ongebruikelijk bij een herontwikkelingsproject. Maar verschillen worden meestal afgedaan als ‘tegenvaller, niet begrote kostenpost, ik verdien het wel terug.., etc’. Partijen hebben de neiging er overheen te stappen, omdat het hypothecair krediet meestal al geregeld is. Het verschil wordt vaak bijgepast door de nieuwe eigenaar. In deze casus ook. Toepassing van de merkenmethode voor gebouwgebonden naamsbekendheid laat zien dat het mogelijk is dat de waarde in het economisch verkeer hoger moet zijn dan op grond van de standaard waarderingstheorie. De gebruikte getaxeerde huurwaarde en BAR zijn op basis van gerealiseerde marktcijfers in de directe omgeving (bijlage E 2). De DCF is op basis van het werkelijk gerealiseerde huurcontract (bijlage E 4). De berekening is in de vorige paragraaf aan bod gekomen. Inpassing van de merkenmethode maakt de waardering een antwoord heeft op vaststelling dat de stichtingskosten hoger zijn dan de traditioneel getaxeerde waarde. De casus levert geen wetenschappelijk bewijs. Eén zwaluw maakt geen zomer. Het is een indicatie dat de merkenmethode voor gebouwgebonden naamsbekendheid in de praktijk bruikbaar kan zijn. De berekening geeft in elk geval gedeeltelijk invulling aan het gevoel dat investeerders vaak bereid zijn méér uit te geven dan op grond van de standaard waarderingsmethodiek. De eigenaar stelt desgevraagd dat hij ervan uit gaat dat zijn pand, beter dan vergelijkbare objecten, ”..z’n waarde behoudt…”.

85


HOOFDSTUK 7

7.1

CONCLUSIE

Samenvatting

7.1.1

Definiëring

Bij gebouwgebonden naamsbekendheid moet gedacht worden aan een gebouw dat dusdanig bekend is dat het bij gelijke overige omstandigheden invloed heeft op de waarde. Meestal positief, maar het kan ook een negatieve invloed hebben. In de ‘Taxatieleer’ bestaat geen gangbare techniek voor het waarderen van gebouwgebonden naamsbekendheid. Indien er sprake is van een waardering waarbij gebouwgebonden naamsbekendheid een rol kan spelen, is deze waardering gediend bij een gefundeerde onderbouwing van dit aspect van de waarde. In dit onderzoek wordt de literatuur over de aan gebouwgebonden naamsbekendheid verwante problematiek besproken. Daarbij zijn een aantal kennisclusters bestudeerd: de waardering van vervuild onroerend; hotelwaarderingen; WOZ-belastingzaken; de waardering van bijzondere winkels en winkelcentra; een onderzoek naar de waarde van historische bouwwerken en een onderzoek naar de invloed van uitstraling op de waarde van een kantoorpand. Het literatuuronderzoek leidt tot een definitie voor gebouwgebonden naamsbekendheid. Gebouwgebonden naamsbekendheid wordt gedefinieerd als een niet-tastbaar gedeelte van de waarde van een onroerende zaak, die onverbrekelijk verbonden is aan het gebouw. Het bestaat uit 4 componenten: 1

bijzondere architectuur,

2

bijzondere uitstraling,

3

bekendheid door historisch of cultureel feit.

4

bijzondere media-aandacht

86


7.1.2

Merkenmethode

De beschouwing van de winkelmarkt legt het verband bloot tussen onroerend goed en een merk. Net als bij een merk heeft gebouwgebonden naamsbekendheid niet-tastbare waardeaspecten. De ‘economic-use waarderingsmethode van een merk wordt beschreven’. In hoofdstuk 4 wordt de merken-methode geïntroduceerd voor de waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid. De vergelijking met de waarderingstechniek van een merk is in detail uitgewerkt om tot slot daarvan te concluderen dat dezelfde techniek goed toepasbaar is voor de waardering van gebouwgebonden naamsbekendheid. Een merk heeft vaak grote invloed heeft op de waarde van consumentengoederen. Op basis van het literatuuronderzoek wordt aangenomen dat gebouwgebonden naamsbekendheid beperkt invloed heeft op de waarde van onroerend goed. Het verschil tussen beide is de aanleiding geweest om de te hanteren waarderingstechniek voor gebouwgebonden naamsbekendheid te vereenvoudigen ten opzichte van dezelfde techniek bij een merk. Vanwege de gelijkenis met de waardering van een merk wordt analoog aan die waarderingsmethodiek gebruik gemaakt van een “score voor gebouwgebonden naamsbekendheid”. Deze score wordt gebruikt om gebouwgebonden naamsbekendheid te operationaliseren. Gebouwgebonden naamsbekendheid heeft een financiële component en een marktcomponent: Een financiële component in de vorm van een hogere huur: inkomenseffect. En een marktaspect in de vorm van betere verhuurbaarheid c.q. lagere leegstand of een bijdrage aan corporate-image: vermogenseffect.

7.1.3

Kwantitatief onderzoek

Omwille van de gewenste bruikbaarheid in de praktijk vereist de ontwikkelde methode en techniek ook een toetsbare waarde. Omdat gebouwgeboden naamsbekendheid niet wordt geregistreerd in vastgoeddata is statistisch onderzoek naar dat aspect onmogelijk. Er bestaat onderzoek naar welke factoren de huur van onroerend goed bepalen. Het onverklaarde gedeelte vormt per marktsegment een bruikbare bandbreedte waarbinnen zich de score voor gebouwgebonden naamsbekendheid bevindt. Het literatuuronderzoek geeft aan dat hedonistische regressie in staat is om waarde-aspecten aan te tonen.

87


Het onderzoek beperkt zicht tot onderzoek naar huurprijzen van kantoorruimte in Nederland. VTIS levert de bronnen voor ruim 4.400 gerealiseerde transactie tussen 2003 en 2006. De data worden vooraf geselecteerd om een analyse mogelijk te maken. Het onverklaarde deel is zo groot (52%), dat het niet mogelijk is om aan te geven hoeveel gebouwgebonden naamsbekendheid voor haar rekening neemt. Een probleem dat zich voordoet is het gegeven, dat een grote steekproefomvang met inhoudelijk beperkte data weliswaar een betrouwbaar resultaat oplevert, maar dat de mate waarin de factoren de huurprijs verklaren op het eerste gezicht klein is. De steekproef van dit onderzoek laat een resultaat zien: 48,18 % van de gemiddelde variantie van de gemiddelde huurprijs wordt verklaard door de geselecteerde factoren. Alternatief kwantitatief onderzoek is mogelijk door stichtingskosten te vergelijken met marktwaardes en door media-aandacht concreet te meten.

7.1.4

Toepassing

Hoe verhouden de traditionele waarderingsbenaderingen zich tot de merkenmethode voor de waardering van gebouwgeboden naamsbekendheid? In het laatste hoofdstuk zijn de vergelijkingsmethode, de kostenmethode en de inkomstenmethode geanalyseerd op de inpassing van gebouwgebonden naamsbekendheid in de waardering. Inzicht in de bestaande theorie maakt duidelijk hoe gebouwgebonden naamsbekend kan aangrijpen in de verschillende methodes. Door gebruik te maken van de merkenmethode is het mogelijk om gebouwgebonden naamsbekendheid toe te passen. In de vergelijkingsmethode en in de kostenmethode is het mogelijk om geoperationaliseerde gebouwgebonden naamsbekendheid in te passen. De inpassing is eendimensionaal. Gebouwgebonden naamsbekendheid grijpt op één manier in op de waarde. In de inkomstenbenadering verloopt de inpassing tweedimensionaal. Inpassing van de disconteringsvoet voor de eindwaarde in de DCF methode blijkt een matigend effect te hebben op de waarde. Op basis van het voorzichtigheidsbeginsel geniet dit de voorkeur.

88


7.2

Conclusie

Tot slot van het onderzoek wordt stil te staan bij het doel van het onderzoek: Inzicht verkrijgen in de waarde van gebouwgebonden naamsbekendheid in de markt voor kantoorruimte in Nederland Dit doel is bereikt. Gebouwgebonden naamsbekendheid is gedefinieerd. Gebouwgebonden naamsbekendheid is kwalitatief geoperationaliseerd. De score voor gebouwgebonden naamsbekendheid is een hulpmiddel. Er is een methode ontwikkeld om de waarde ervan vast te stellen. De merkenmethode voor gebouwgebonden naamsbekendheid is in te passen in de bestaande waarderingstheorie.

Helaas moet de onderzoekshypothese worden verworpen: Er is een bandbreedte te onderscheiden voor een determinant voor gebouwgebonden naamsbekendheid in de markt voor kantoorruimte in Nederland Om een determinant te bepalen, of een aanvaardbare bandbreedte waarbinnen een determinant zich bevindt, schiet het onderzoek tekort. Historische gegevens bevatten te weinig objectspecifieke informatie. Onderzoeken naar stichtingskosten en media-aandacht die informatie kunnen verschaffen zijn te veel omvattend voor de omvang van deze scriptie. Het vormt wel de aanleiding om enkele aanbevelingen op te nemen, die vervolgonderzoek richting kunnen geven.

89


AANBEVELING VERVOLGONDERZOEK

Het is van belang om meer inzicht te verkrijgen in de kwaliteit van de objecten en de achtergrond van de transactiegegevens. Het standaard opnemen van een REN score (of vergelijkbaar systeem) bij transactiedata maakt beter onderzoek mogelijk. Een enquête onder de beslissers van nieuwbouwkantoren waar de stichtingskosten hoger zijn dan de waarde in het economisch verkeer kan aanvullende informatie opleveren over gebouwgebonden naamsbekendheid. Meten van media-aandacht in het kader van gebouwgebonden naamsbekendheid is mogelijk door de aandacht in een prijs uit te drukken bijvoorbeeld per mm² artikel, aantal TVkijkminuten, aantal webbezoekers, etc.

90


BIBLIOGRAFIE Wetenschappelijk Berkhout, prof dr T.M. (2005) Fiscaal Actueel, Vervangingswaarde Deventer, Kluwer Berkhout, prof dr T.M., Brouwers, J.F.M.G., Laning, M., Vink, A.J. (2006): zie Vaktijdschriften, Nyenrode Chin, W. (1997). Intergratie van Subjectieve Oordelen van Taxateurs in een Waarderijngsmodel voor Kantoorpanden, Doctoraalscriptie, Vrije Universiteit Amsterdam, (oktober 1997) Copeland, T, Koler, T, Murrin, J (2003) Waardering, Amsterdam, Uitgeverij Nieuwezijds The Economist Book Brands and Branding, (feb. 2004). Brand Valuation. New York: Interbrand van der Geer, P.L.J.M. (2004), Marktwaarde incourant vastgoed, Thesis MSRE, Amsterdam School of Real Estate, Nieuwegein 2006 Gevaert, Francis (2001). Een studie naar de waardebepaling van een merk vanuit het oogpunt van de consument. Scriptie Licentiaat, Universiteit Gent van Gool, P., Jager, P., Weisz, R.M. (red.) (2001) Onroerend goed als belegging e

Groningen, Wolters Noordhoff (3 druk) van Gool, P. en Ten Have, G.G.M. (2006) Luchtbellen in vastgoedwaarderingen door verkeerd gebruik taxatiemethoden? Amsterdam ASRE van de Griendt, B. (2001) Waarde Vervuild Vastgoed, Stappenplan voor een zuivere taxatie, Weka Uitgeverij 2001 ten Have, G.G.M. (2002) Taxatieleer vastgoed 1, Groningen, Wolters Noordhoff Heeneman, Frank (2005) Kantorenbeleggingen aan de Amsterdamse grachten, puur emotie of goed rendement, Scriptie MsRE, Amsterdam School of Real Estate van Hout, C.J.P.G. (2006). Fiscaal waarderen van bedrijfsvastgoed in verontreinigde staat, Scriptie MsRE, Amsterdam School of Real Estate Huang, S (2002). Grid-Adjustment Approach – Modern Appraisal Technique. In: Wang,K, Research Issues in Real Estate, Volume 8, Real Estate Valuation Theory, Dordrecht, Kluwer, p.341-354 van Hulst, A.F. (2005) De Disconteringsvoet voor Taxaties: DV tax, een nadere kennismaking, Scriptie MsRE, in: ASRE Research publications 2005-02 Amsterdam School of Real Estate

91


92

Kenney, Mark T. (2000) Quantifying business enterprise value in shopping malls: current issues & future trends, The Appraisal Journal, july 2000, 307-317 Leeflang, P.S.H., Beukenkamp P.A. (1981) Probleemgebeid marketing een managemente

benadering Leiden, Stenfert Kroese (1 druk) Lusht, Kenneth M. (2001), Real Estate Valuation, Principles and Applications, State College Pa., KML Publishing Reichert, A.K. (2002) Hedonic Modeling in Real Estate Appraisal: The case of environmental Damages Assessment. In: Wang,K, Research Issues in Real Estate, Volume 8, Real Estate Valuation Theory, Dordrecht, Kluwer, p.227-284 Regan, Jim (2004), Malls Are More Than Real Estate, Retail Traffic, Chicago juli 2004 Reynolds, Judith (2006), Historic properties: preservation and the valuation process, Chicago, Appraisal Institute Rubin, K.E. (1998) Understanding Hotel Real Estate Tax Valuation, Bottomline, The Journal Of Hospitality Financial & Technology Professionals februari/maart 1998 zie ook Web Rush, R., and T. H. Brugink (2000). The Value of Ocean Proximity on Barrier Island Houses, The Appraisal Journal 68, 142-150. Rushmore, S (1990), Hotels, motels and restaurants: valuation and market studies, Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers (3e druk) Rushmore, S (2004), In Defense of the "Rushmore Approach" for Valuing the Real Estate Property Component of a Hotel (Download file) , New York HVS 13 april 2004 Trevillion, K. en Perrier, R. (1999) Brand Valuation – A Practical Guide, Accountants’ Digest 405, maart 1999, 30 -34 Venema, P.M. (2002) Real estate value analysis Scriptie postdoctorale opleiding Vastgoedkunde (SBV-MRE), Amersfoort, Twijnstra Gudde Vink, B (2004), De locatiewaarde bepaalt/d, onderzoek naar de waarde van de locatie voor bedrijfsmatig onroerend goed in Nederland, Scriptie faculteit ruimtelijke wetenschappen, Universiteit Utrecht Waarderingskamer (2005), Waarderingsinstructie 2005, Den Haag, Waarderingskamer Wilkers, Davis C. en Shapiro Stephen A. (2004), Detecting Real estate Asset Value, Real Estate Issues, winter 2004-2005, 9-19 e

Wijvekate M.L. (1983) Verklarende statistiek Utrecht, Het Spectrum (18 druk Aula pocket 39)


vaktijdschriften Haigh, D. (1999) Understanding the financial value of brands, European Association of Advertising Agencies / Brand Finance Haigh, D. (2007) Brands in the Boardroom, IAM supplement no. 1, 18-22 London, zie web Vastgoedmarkt September 2006 Nyenrode Business Universiteit, Universiteit van Tilburg, DTZ Zadelhoff v.o.f. (2006), Locatie, Locatie, Locatie; een onderzoek naar de fundamenten van de BAR 2006, Utrecht Breukelen 2006

Gerechtelijke Uitspraken Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juli 2003, 98/04703 Hoge Raad 31 mei 1995, nr. 29.224, BNB 1995 / 228 (Pieperschuur – Franekeradeel) Hoge Raad 9 februari 2007 nr 41.264 LJN: AW3876 Hoge Raad 9 februari 2007 nr 41.265 LJN: AW3887 Maryland Tax Court, uitspraak 10 februari 2006 No 03-RP-HO-0055, zie Web

Populariserend werk Brayé, J.B.M. (2005) Het warenhuis is dood, leve h... Building Business oktober 2005 18-21 McDonough, W & Braungart, M. (2002) Cradle to Cradle, remaking the way we make things, North Point Press Folman, Helman (2006), Wie wat waar in detailhandel, 23 augustus 2006, in Zibb.nl Forbes, Th. (2006) Brand Valuation: An ROI measuremant tool Admap (maart 2006 unedited) Web e

Franzen (2006) Het merk op weg naar de 21 eeuw (http://www.swocc.nl/publicaties/het_merk_op_weg_naar_de_21e_eeuw.php) 27 december Interbrand.com: the role of brand (http://www.interbrand.com/best_brands_2006_FAQ.asp) 14 februari 2007

93


ROZ index (http://www.rozindex.nl/) febr 2007

Rubin, K.E. (1998) Understanding Hotel Real Estate Tax Valuation (www.hftp.org/members/bottomline/backissues/1998/feb-march/estate.htm) 27 december

Rushmore, S (http://www.hvs.com/personnel/profile.aspx?id=47&bp=-1) 8 september 2007

Stichting Nationaal Erfgoed Hotel de Wereld (www.hotel-dewereld.nl/index_1.htm) 12 februari 2007

STRABO (http://www.strabo.nl/?lang=nl&url=databasemanager/vtis2000.html) 14 februari 2007

Zibb.nl (http://www.zibb.nl/retail/dossier/asp/portal/0/sctr/0/dossier/1676/hoofdstuk/2/sortering/) 18 februari 2007 Real estate Magazine (http://www.realestatemagazine.nl/document) 22 december 2006 Brookssoftware (http://www,brookssoftware.com/download/31_cornerstone) 22 december 2006 Haigh, D Brands in the Boardroom; artikel over IFRS 3 (http://www.brandfinance.com/Uploads/pdfs/BrandValuation_Whatandwhy.pdf) februari 2007

Corop gebieden (http://nl.wikipedia.org/wiki/COROP-gebied) 14 februari 2007

Maryland Tax Court (http://www.txcrt.state.md.us/decisions/pdf/RRI.pdf) februari 2007 Prada Flagship Store (http://www.galinsky.com/buildings/prada/) september 2007

Overig Balke H.H. (2007). Gesprek gehouden met de heer H.H. Balke, Gemeente Amsterdam, op 19 februari 2007 Vink B. (2007). Gesprek gehouden met de heer Bart Vink, auteur van De Locatiewaarde bepaal..t/d en co-auteur van Locatie, Locatie, Locatie (Nyenrode 2006) Utrecht, op 23 februari 2007 Arcadis, DTZ Zadelhoof, Jones Lang Lasalle (2003) Real Estate Norm 2003 = REN 2003, Arko, Nieuwegein 2003

94


BIJLAGE A

BEREKENING ’WAARDE VAN EEN MERK’ voorbeeld

(bron: The Economist Book Brands and Branding, (feb. 2004). Brand Valuation. New York: Interbrand)

95


BIJLAGE B

PERSONEELSADVERTENTIE Allen & Overy (bron: NRC Handelblad 25 februari 2006)

96


BIJLAGE C

97

COËFFICIËNTENTABEL Cornerstone bron: dit onderzoek 2007

Term Constant regio adam-zuid almere amsterdam breda eindhoven hilversum rotterdam schiphol utrecht venlo zwolle btw btw-vrij excl btw excl overnamesom excl pp geen aanduiding incl btw incl pp incl scheidingswand kale huur omzethuur onderhuur turn key gebruiker ambachtelijke dienstverlening bank- en verzekeringswezen bouwnijverheid en installatiebedrijven communicatiebedrijven computerbedrijven detailhandel - boeken, tijdschriften en kantoorbenodigdheden detailhandel - bruin & witgoed, muziek, elekro & verlichting detailhandel - computers & software detailhandel - kleding en mode-accessoires detailhandel - niet nader omschreven detailhandel - schoenen, lederwaren en reis-artikelen detailhandel - stoffen, fournituren en huishoudlinnen detailhandel - telecommunicatie detailhandel - vgm - supermarkt detailhandel - vgm - vers-speciaalzaak detailhandel - warenhuizen detailhandel - woninginrichting en meubelen

Coëfficiënt Std Error T-Value Significance 142,9417925 6,787254291 21,0603267 0 <10 df> 0 98,72729367 2,469175119 39,9839173 0 -9,35856053 1,353119082 -6,9162875 5,31E-12 33,30054367 2,130750104 15,6285543 0 -17,6710432 1,264571271 -13,97394 0 -22,2025936 1,184989226 -18,736536 0 8,913833491 1,498305053 5,94927813 2,90E-09 2,029605317 1,496912032 1,35586145 0,17521341 18,32907805 3,07253209 5,9654635 2,63E-09 -28,8262559 1,282886479 -22,469842 0 -38,1875538 1,440354752 -26,512603 0 -45,0543472 1,717964799 -26,225419 0 <11 df> 0,005317107 -27,0534664 20,55117425 -1,3163952 0,188110577 1,555030119 6,228480125 0,24966446 0,802858596 40,40734999 28,42960663 1,42131231 0,155297438 7,677132877 5,804403277 1,32263947 0,186024608 3,960141507 5,729159956 0,69122551 0,489460603 -5,65852586 17,08715847 -0,3311566 0,740542076 9,804888364 5,917239643 1,65700376 0,097590597 -20,0566873 28,69048302 -0,6990711 0,484544859 16,26449694 28,46927496 0,57130001 0,567825718 -51,410797 28,71496465 -1,7903834 0,073461587 8,263893463 6,690919893 1,23509078 0,216863211 16,24654328 9,865741903 1,64676346 0,099678675 <28 df> 1,11E-16 0,28263393 3,540018221 0,07983968 0,936368424 -6,72324698 6,765071967 -0,9938175 0,32036682 24,15294753 4,238954312 5,69785512 1,29E-08 2,952580988 4,454788317 0,66278817 0,507501236 6,875106705 4,739008867 1,4507478 0,146921971 2,396377984 3,592895901 0,66697674 0,504822256 -2,95335767 29,59928942 -0,099778 0,920525164 6,155802891 21,08352793 0,29197215 0,770321799 18,79734638 29,61810526 0,63465729 0,525685225 5,999763351 17,38149548 0,34518108 0,729974879 13,79794523 21,05452953 0,65534332 0,51228128 -58,2014559 29,59929288 -1,9663124 0,049325826 -11,736905 29,66396728 -0,395662 0,692373724 -39,7844059 29,83296414 -1,333572 0,182413761 -6,80809672 21,08485672 -0,3228904 0,746793756 16,17004908 29,6806699 0,54480068 0,585918451 35,72338986 17,33148589 2,06118449 0,039344553 -23,6444421 13,56971979 -1,7424414 0,081501672


detailhandel - woninginrichting en meubelen financieel- economisch zakelijke dienstverlening garage- en autoverkoopbedrijven groothandel en tussenhandel horeca industrie en openbare nutsbedrijven onderwijs, gezondheidszorg en veterinaire diensten openbaar bestuur, defensie wettelijk sociale verzekering overige instellingen en bedrijven overige zakelijke dienstverlening reparatiebedrijven transport en opslag belegger bank beheermaatschappij beleggerscombinatie beleggersgroep beleggingsmij bouwbedrijf eigenaar/gebruiker exploitatiemij hoofdhuurder monumentenstichting overheid particulier belegger particulier eigenaar pensioenfonds pensioenfondsmanager projectontwikkelaar soc uitvoeringsorg vastgoedfonds vereniging eigenaren verzekeringsmij vg vermogenbeheerder woningbouwvereniging

-23,6444421 9,742118223 0,683218641 -0,08318622 5,237097015 9,811215727 -0,98537982 8,157473233 -1,97767393 5,254358826 -25,1401845 5,848909156 <22 df> -6,59001577 3,13007669 -4,33877303 18,89770349 -7,36488821 -5,45152392 -0,88374494 -12,403189 -14,7530153 -4,74835293 20,09861794 -4,84467573 -6,61431154 -10,1391571 1,115570788 -0,37601536 5,862060654 15,57769032 0,606632056 19,11641354 3,197032208 1,618036634 -10,7121715

98

13,56971979 3,735099479 9,483592519 4,014567598 13,62305982 3,875592622 3,583575033 3,899785166 3,502570131 3,407521792 29,63256237 4,695168628

-1,7424414 2,60826205 0,07204218 -0,0207211 0,38442884 2,53153948 -0,2749712 2,09177503 -0,5646351 1,54198833 -0,8483973 1,24572931

2,036744024 3,786438155 2,857899096 6,244262902 3,919437396 2,639883097 4,213183836 2,423395794 3,741895492 4,115013171 6,718514176 6,102351564 1,948801906 6,763044535 2,823807718 5,379417211 2,490059589 16,96115013 2,101102353 29,25006 3,021376049 4,149964322 4,568221385

-3,2355641 0,82665465 -1,5181687 3,02641061 -1,8790677 -2,0650626 -0,209757 -5,1181029 -3,9426583 -1,1539095 2,99152721 -0,7939031 -3,39404 -1,4992001 0,39505905 -0,0698989 2,35418489 0,91843361 0,28872085 0,65355126 1,0581378 0,3898917 -2,3449327

0,081501672 0,009131347 0,942571645 0,983469092 0,700679364 0,011391117 0,783351405 0,036516304 0,572351027 0,123148935 0,396263304 0,212930667 0 0,001223086 0,40847803 0,129044306 0,0024892 0,060301842 0,038976004 0,833867102 3,22E-07 8,18E-05 0,24860045 0,002791383 0,42729502 0,000694835 0,13389406 0,692818619 0,944277329 0,018607457 0,35844266 0,77280872 0,513435388 0,290051189 0,696635661 0,019075091


BIJLAGE D

99

REGIO EN DE GEMIDDELDE HUURWAARDE figuur die de invloed van de regio’s weergeeft (in € / m²) ten opzichte van de gemiddelde huurprijs (€ 142,92). De huurprijzen per m² in de regio Amsterdam Zuid liggen bijna € 100,00 / m² hoger dan het gemiddelde van alle waarnemingen, terwijl de huurpijs/m² zoals die geldt voor Venlo/Alkmaar/ Zaandam/rand-Nijmegen bijna € 40,00 onder het gemiddelde ligt. (o.b.v. bewerkte gegevens VTIS geanalyseerd met Cornerstone) bron: dit onderzoek 2007

1

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

Zwolle Middelburg Heerenveen Venlo, Alkmaar, Zaandam, Heerlen, Nijmegen rand Apeldoorn, Utrecht rand, Deventer, Groningen rand Rotterdam Rand, Dordrecht, Amersfoort, Eindhoven rand, Enschede, Zwolle Eindhoven centrum Breda, Leiden Delft Nijmegen Den Bosch Rand Den Haag, Haarlem, Den Bosch, Arnhem, Almere Rotterdam , Den Haag Utrecht, Apeldoorn, Groningen, etc Schiphol Amsterdam Amsterdam Zuiddam-zuid

120


BIJLAGE E

1

100

BEREKENING TAXATIE GROTE STRAAT 1

Waardering volgens BAR methode

68,6 60,8 97,4 14,0

m² m² m² m²

à à à à

€ € € €

365,00 150,00 300,00 75,00

= = = =

€ € € €

25.039,00 9.120,00 29.220,00 1.050,00

cafe b.g.g.

158,2 m² 59,3 m² 14,0 m²

à € à € à €

150,00 182,50 75,00

= € = € = €

23.730,00 10.822,25 1.050,00

restaurant/keuken

231,0 m²

à €

35,00

= €

8.085,00

2e etage

146,2 m²

à €

25,00

= €

3.655,00

zolder

849,50 m²

gem €

131,57

Totale Huurwaarde BAR 7,9%

winkel/wc/cafe dienstruimte

cafe verd dienstruimte

totaal v.v.o.

€

111.771,25

precariorechten etc. opbrengst kosten gekapitalieerd Reservering eventuele sanering Restgrond 0 m² à € Kosten koper 6,5% 0,061

TOTAAL

Grote Straat 1 Venray

berging expeditie

€

1.414.825,95

€ € € €

-4.000,00 0,00 0,00 -86.106,75

€

1.324.719,20


2

101

Berekening volgens BAR methode, met gebouwgeboden naamsbekendheid

waarde t.o.v. gemiddeld vergelijkbaar object uitgedrukt in % boven het gemiddelde bijzondere architectuur/

.

uitstraling bijzondere media-aandacht

.

+2,0

. .

+0,7

bijzonder verband het

0

persoon of situatie bijzondere bekendheid door

.

historisch of cultureel feit

.

+2,5

TOTAAL

+5,2

o.b.v. score voor gebouwgebonden naamsbekendheid BAR

verlagen met 0,052

Totale Huurwaarde BAR 7,9% -

€ 0,52%

precariorechten etc. gekapitaliseerd Reservering eventuele sanering Restgrond 0 m² à Kosten koper 6,5% 0,061

2a

=

111.771,25

7,38%

€

1.514.515,58

€ € € €

-4.000,00 0,00 0,00 -92.191,09

TOTAAL

€

1.418.324,49

TOTAAL

€

1.420.000,00

€

Gerealiseerde stichtingskosten 2007 bron: eigenaar (febr. 2006)


3

DCF zonder gebouwgebonden naamsbekendheid

Project Grote Markt 1

bij vereist rendement van 8 % en bij verkoop in 2019 tegen 8,5 % BAR en constante huur tot 2017 conform contract

DCF waarde datum huurtermijn huurprijs/m² huurindex tot jr 10 exploitatiekosten/huur *) exploitatiekostenstijging huur in jaar 10 huurndex vanaf jr 10 DV BAR aanvang huur Bar bij verkoop kosten koper

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

4

102

€ 1.340.200,70 2007 12 110.000,00 0,0% 2% 3,5% 131.483,26 1,80% 8,000% 7,707% 8,500% 6,500%

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

7,48%

invest huur exploitatiekostenverkoop totaal CW 1.427.313,74 1.427.313,741.427.313,741.980,00 108.020,00 100.018,52 2.049,30 107.950,70 92.550,33 2.121,03 107.878,97 85.637,81 2.195,26 107.804,74 79.239,70 2.272,10 107.727,90 73.317,80 2.351,62 107.648,38 67.836,74 2.433,93 107.566,07 62.763,77 2.519,11 107.480,89 58.068,58 2.607,28 107.392,72 53.723,10 2.698,54 107.301,46 49.701,34 3.338,46 128.144,80 54.959,11 3.517,50 1.505.211,36 1.635.543,82 649.496,95

som CW controle NCW controle IRR

€ 1.427.313,74 8,000%

controle NCW

€ 1.486.282,85

€

DCF met gebouwgebonden naamsbekendheid

Disconteringsvoet wordt aangepast met 0,52 % = 8,0% - 0,52% = 7,48 % DV DCF waarde

7,48% € 1.395.570,75

0,00


5

DCF met gebouwgebonden naamsbekendheid

Project Grote Markt 1

financiële component: huur aangepast met 0,7% markt component: discontovoet verlaagd met 0,45 %

DCF waarde datum huurtermijn huurprijs/m² huurindex tot jr 10 exploitatiekosten/huur *) exploitatiekostenstijging huur in jaar 10 huurndex vanaf jr 10

€

DV BAR aanvang huur Bar bij verkoop kosten koper

1.407.545,95 2007 12 110.770,00 0,0% 2% 3,5% 132.403,64 1,80% 7,460% 7,389% 8,500% 6,500%

invest 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

6

103

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

is 110.000 + 7%

is verlaagd 7,8% - 0,45%

huur exploitatiekostenverkoop 1.499.036,44 1.993,86 2.063,65 2.135,87 2.210,63 2.288,00 2.368,08 2.450,96 2.536,75 2.625,53 2.717,43 3.361,83 3.542,13

totaal CW 1.499.036,441.499.036,44108.776,14 101.224,77 108.706,35 94.137,20 108.634,13 87.543,88 108.559,37 81.410,42 108.482,00 75.704,81 108.401,92 70.397,29 108.319,04 65.460,14 108.233,25 60.867,58 108.144,47 56.595,61 108.052,57 52.621,93 129.041,81 58.481,06 1.515.747,84 1.646.992,62 694.591,75

som CW controle NCW controle IRR

€ 1.499.036,44 7,460%

€

DCF met gebouwgebonden naamsbekendheid IDEM als 5 mét een aanpaste exit yield

DCF waarde

€

1.445.060,12

berekening 5 exit Y = 8,0% :

€ 1.499.036,44 1.538.989,03

DCF waarde

€

1.375.279,34

berekening 3 exit Y = 8,0% :

€ 1.427.313,00 1.459.171,38

-

DE WAARDERING VAN GEBOUWGEBONDEN NAAMSBEKENDHEID

Recommend Documents