Waardering van nieuwbouw
Programma 19.00 – 19.30 uur Presentatie van de waardebepaling van de WOZ-waarde 19.30 – 19.45 uur Gelegenheid om vragen te stellen over de taxatiemethodiek 19.45 – 20.00 uur PAUZE 20.00 – 20.15 uur Uitreiking taxatieverslagen Vanaf 20.15 uur Gelegenheid om vragen te stellen aan de taxateurs of heffingsambtenaar
Kengetallen gemeente Hoorn • Aantal inwoners
70.000
• Aantal gebouwen
34.000
• Aantal woningen
29.500
• Aantal niet-woningen • Aantal woningen in aanbouw
4.500 451
Wettelijke basis voor belastingheffing • Gemeentewet • wet WOZ • de belastingverordening • Algemene wet inzake rijksbelastingen
Rechtszekerheid
• Bezwaar (hoorzitting) • Beroep • (Pre)Mediation
Waarde in het economisch verkeer (WOZ-waarde) • Het bedrag dat de hoogste bieder bij een verkoop zou willen betalen op de waardepeildatum. Deze verkoop moet op de beste wijze zijn voorbereid en op de meest geschikte wijze plaatsvinden. • Er wordt geen rekening gehouden met beperkte zakelijke rechten. (erfpacht, vruchtgebruik, antispeculatiebeding)
Toezicht • Interne controle door de gemeente zelf; • Door de Waarderingskamer; • Na goedkeuring mag de gemeente pas zijn aanslagen verzenden; • Door u als burger; • Resultaten zijn openbaar zie www.waarderingskamer.nl;
Belang WOZ-waarde WOZ-waarde wordt gebruikt voor de: 1. Onroerende zaakbelastingen (gemeente) 2. Omslagheffing (waterschap) 3. IB eigenwoningforfait (Rijk) 4. Vermogensbelasting (Rijk)
Maar ook zien we dat banken, verzekeringsmaatschappijen steeds meer gebruik willen maken van de WOZ-waarde die de gemeente vast stelt.
Nieuwbouw Nieuwbouwprojecten in Hoorn: • Bangert & Oosterpolder; • De Streektuinen; • IJsvogel en Koolduif; • Diverse inbreilocaties: Achterom, Grote Noord, Gouw
Marktanalyse Verzamelen van marktgegevens: Bronnen Kadaster Internet (Funda/VBO) Makelaars Gemeente
Informatie Transactieprijzen Vraagprijzen V.O.N. prijzen Bouwkosten/ grondprijzen
Screenen marktgegevens Verklaren van verschillen: • • • • •
Familietransacties Verkoop aan huurder Veilingverkoop Verkoop met erfpachtrecht Verkoop met meerdere onroerende zaken
Marktcijfers wel of niet bruikbaar verklaren
Screening marktcijfers
Ontwikkelingen marktcijfers
Bron:www.vastgoedactueel.nl
Objecten in aanbouw • Waardepeildatum 01-01-2008 • Toestandsdatum 01-01-2009 • Op basis van de vervangingswaarde • Grondwaarde + % stichtingskosten • Alle nieuwbouwobjecten worden ter plaatse rond 01-01-2009 beoordeeld en het percentage gereed wordt vastgesteld.
Objecten in aanbouw • U heeft een huis gekocht voor • In dit bedrag zit een grondwaarde van • Het bouwdeel is dan • • • •
€ 160.000,= € 40.000,= € 120.000,=
Uw woning is op 01-01-2009 voor 30% gereed. 30% van € 120.000,= € 36.000,= Grondwaarde € 40.000,= Waarde per 01-01-09 peildatum 01-01-08 € 76.000,=
Modelmatig waarderen Wat is modelmatig waarderen? Via een computermodel de waarde bepalen middels gescreende marktcijfers.
Modelmatig waarderen Hoe gaat dit in zijn werk? • •
•
Vergelijkbare woningen groeperen op wijk, type, bouwjaar, bruto inhoud. Bepalen van de kengetallen - bepalen van de grondprijzen per wijk - bepalen van de meerwaarde t.a.v. objectdelen (garage, berging, dakkapel, etc.) Deze groepen voorzien van gecorrigeerde gescreende marktgegevens naar waardepeildatum 01-01-2008.
Modelmatig waarderen
Modelmatig waarderen
Taxatieverslag
Taxatieverslag
Veelgestelde vragen Vraag: Op de waardepeildatum was mijn huis nog in aanbouw c.q. nog niet gebouwd. Antwoord: De toestand op 1 januari 2009 is maatgevend. We taxeren naar het waardeniveau van 1 januari 2008.
Veelgestelde vragen Vraag: Ik vind mijn WOZ-waarde te hoog, omdat er nog onvoldoende voorzieningen bijvoorbeeld scholen, winkels en wegen zijn aangelegd door de gemeente Hoorn. Antwoord: De onvolkomen toestand van een wijk is van tijdelijke aard. Aangezien de WOZ-beschikking voor een tijdvak van één jaar geldig is, is het tegen de bedoeling van de wetgever in bij de waardebepaling rekening te houden met een waardevermindering op grond van tijdelijke overlast. Overlast in de vorm van bouwverkeer en het tijdelijk ontbreken van deugdelijke wegen is inherent aan een wijk in wording en heeft vanwege het tijdelijke karakter als zodanig geen waardedrukkend effect.
Veelgestelde vragen Vraag: Mijn WOZ-waarde is hoger dan de koop/aanneemsom. Antwoord: De koop-/aanneemsom die u heeft betaald geeft vaak niet de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2008 weer, daar deze tot stand komt op basis van de stichtingskosten van de woning. In deze koop-/aanneemsom wordt geen rekening gehouden met eventuele bouwrente en meerwerk.
Houdt u rekening met: Taxeren geeft nimmer één exacte uitkomst. Er is altijd een zekere marge waarbinnen de waarde van een onroerende zaak juist is bepaald. De wetgever heeft in verband hiermee een drempel in de Wet WOZ opgenomen.
Kredietcrisis Vraag: Heeft de kredietcrisis nog invloed op mijn WOZ-waarde. Antwoord: Voor de waardepeildatum 1 januari 2008 heeft het nog weinig invloed op de WOZ-waarde. Maar voor waardepeildatum 1 januari 2009 (belastingjaar 2010) zal het waarschijnlijk wel een rol gaan spelen.
Vragen
