Gebouwgebonden installaties

Gebouwgebonden installaties

Actualiteiten BV 2015

© KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº  het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

maart ’ 15

Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

2

Inhoud Gebouwgebonden installaties en het onderhoud daarvan

4

1. Verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed 5 1.1

Onderscheid gebouw gebonden en bedrijfsgebonden installaties ..................... 5

1.2

Wettelijk kader ....................................................................................... 7

1.3

Typen installaties .................................................................................... 9

2. Onderhoud van installaties

12

2.1

Beoordelen staat van onderhoud .............................................................. 12

2.2

Keuring en inspectie .............................................................................. 14

2.3

NEN 1010 ............................................................................................ 16

2.4

Liften .................................................................................................. 17

2.5

Onderhoudskosten ................................................................................ 17

2.6

Levenscycli .......................................................................................... 18

3. Waarde-effecten

20

3.1

Exploitatielasten .................................................................................... 20

3.2

Achterstallig onderhoud ......................................................................... 21

3.3

TCO en LCC ......................................................................................... 21

4

Duurzaamheid

24

4.1

Duurzaamheidscriteria ............................................................................ 24

4.2

Duurzaamheid en w aarde-ontw ikkeling ..................................................... 27

5. Verantwoordelijkheid taxateur

30

5.1

Vereiste kennis ..................................................................................... 30

5.2

Inschakelen expert ................................................................................ 30

5.3

Verantw oordelijkheid versus aansprakelijkheid ........................................... 31

5.4

Gevolgen PTA ...................................................................................... 32

Literatuurlijst Bijlage 1 Voorbeelden van installaties Bijlage 2 Voorbeeld energielabel utiliteit (Rijksoverheid, 2014b) Bijlage 3 PTA Good practices (PTA, 2014)


3

33 35 39 40

Gebouwgebonden installaties en het onderhoud daarvan Leerdoelen 

De cursist kan verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed (bijv. bedrijfspanden, kantoren) herkennen, inclusief het herkennen van het ontbreken van installaties.



De cursist kan een inschatting maken van de staat van onderhoud van een installatie (bijv. risico-calculatie, levensduur, vervangingswaarde en vervangingskosten1).



De cursist kan bij het onderhoud van installaties kwantificeren wat de gevolgen hiervan zijn voor de waarde van het object.



De cursist is zich bewust van de invloed van (de duurzaamheid van) installaties op de waarde van een object.



De cursist is zich bewust van de eigen kennis en kunde als taxateur op het gebied van installaties.

Toelichting De cursusdag heeft een praktijkgericht karakter. Het heeft daarom de voorkeur om het theoretische gedeelte van de cursusdag te beperken tot (een deel van) de ochtend en het overige deel van de dag in te vullen met praktische casussen en sprekende praktijkvoorbeelden, waarbij verschillende deelmarkten (bijv. cultuur, zorg, sport, infrastructuur) aan bod komen. Enkele van deze praktische casussen en praktijkvoorbeelden zijn opgenomen in de syllabus. Auteur: Joël JMW Scherrenberg MBA MRICS RRV, De Bilt, september 2014

1

De focus moet hier liggen op het herkennen van signalen en het weten wanneer er een expert bijgehaald moet worden, niet op het technisch vaststellen van de staat van onderhoud van een installatie. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

4

1. Verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed Leerdoel

De cursist kan verschillende soorten installaties in verschillende typen vastgoed (bijv. bedrijfspanden, kantoren) herkennen, inclusief het herkennen van het ontbreken van installaties.

1.1

Onderscheid gebouwgebonden en bedrijfsgebonden installaties

In elk gebouw zijn tal van installaties aanwezig. Bij het taxeren van het vastgoed moet een onderscheid worden gemaakt tussen de gebouwgebonden installaties en de bedrijfsgebonden installaties. In het Bouwbesluit 2012 is een installatie gedefinieerd als een “voor het functioneren van een bouwwerk of een gedeelte daarvan noodzakelijke voorziening van niet-bouwkundige aard; i.c. een omsloten voorziening, bestaande uit aan elkaar gekoppelde componenten om gezamenlijk een functie te kunnen uitoefenen” (Rijksoverheid, 2012a). Vervolgens is de gebouwgebonden installatie als volgt nader gedefinieerd in de NEN 3028: “(Een) installatie, noodzakelijk voor het gebruik van een gebouw door personen (Voorbeelden zijn installaties voor ruimteverwarming, warm tapwater- en voedselbereiding.); In NEN 2580 is dit een gebouwinstallatie genoemd; een installatie die voldoet aan de volgende criteria: -

de installatie is vast verbonden met het gebouw;

-

het tot stand brengen van de installatie is nauw verweven met de bouwkundige werkzaamheden;

-

de installatie is overwegend gericht op het scheppen van de juiste omstandigheden voor het verblijven of werken in het gebouw;

-

de installatie is niet gericht op de productie van het bedrijf”. (Rijksoverheid, 2012b)

Figuur 1 - Voorbeeld gebouwgebonden installatie. Bron: Bouwproducten, 2014


5

Volgens de normen behoren dus alle in een gebouw geïntegreerde installaties die nodig zijn om het beoogde gebruik, inclusief een passend comfortniveau en de bijbehorende regeling en besturing, te faciliteren tot de gebouwgebonden installaties. Daarbij wordt nog een nadere onderverdeling gemaakt in de volgende installaties: 

klimaatinstallaties -

verwarming

-

luchtbehandeling en ventilatie

-

koeling

-

bevochtiging



regeling en besturing



elektrotechnische installatie

In bijlage 1 zijn verschillende foto’s opgenomen met voorbeelden van gebouwgebonden installaties. De bedrijfsgebonden installatie is in formele zin niet nader gedefinieerd. Het gaat hierbij om voorzieningen die op enig moment aan het gebouw zijn toegevoegd met als doel het ondersteunen van het primaire bedrijfsproces. Deze installaties kunnen roerend van aard zijn maar ook onroerend. Denk bijvoorbeeld aan de hijsbrug in een bedrijfshal of een petrochemische installatie. Voor de taxateur is het belangrijk om bij zijn taxatie altijd een duidelijke scheiding te maken tussen de gebouwgebonden en de bedrijfsgebonden installaties. Afbeelding 1 - Bedrijfsgebonden installatie. Bron: MCN, 2014

Bij de waardering van het vastgoed moeten de bedrijfsgebonden installaties buiten beschouwing gelaten worden. In de praktijk zal echter de grens niet altijd even scherp zijn. Denk bijvoorbeeld aan het aansluitpunt van een loading dock met een bewegende vloer in een distributiecentrum. Zonder deze voorziening functioneert het centrum niet, maar in formele zin betreft het een bedrijfsgebonden installatie. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

6

Deze syllabus beperkt zich tot de gebouwgebonden installaties. De omvang is daarmee afgebakend. In de dagelijkse praktijk zal de taxateur zich moeten verdiepen in de specifieke installaties welke hij zal tegenkomen bij zijn taxaties om deze op zijn minst te kunnen herkennen.

1.2

Wettelijk kader

De aanwezigheid van installaties in gebouwen wordt door twee verschillende factoren bepaald. Enerzijds zijn er wettelijke voorschriften die de minimale eisen stellen welke installaties aanwezig moeten zijn en aan welke voorschriften deze installaties moeten voldoen. Anderzijds bepaalt de markt wat men ‘noodzakelijk’ vindt voor het beoogde gebruik. Hierbij bestaan uiteraard bij beide factoren aanzienlijke verschillen per type vastgoed en is het mede-afhankelijk van het (beoogde) gebruik. Alle opdrachtgevers in de bouw krijgen bij (ver)bouwen te maken met wetten en regels. De gemeente controleert of opdrachtgevers zich aan deze wetten en regels houden. Opdrachtgevers in de bouw moeten zich houden aan de volgende wetten en regels: 

Woningwet (Rijksoverheid, 2014e): deze wet vormt de basis voor de bouwen gebruiksvoorschriften uit het Bouwbesluit 2012 en de Regeling Bouwbesluit 2012;



Bouwbesluit 2012 (Rijksoverheid, 2012a): dit besluit bevat voorschriften over (ver)bouw van bouwwerken, over de staat en het gebruik van bouwwerken, open erven en terreinen, over sloop en over veiligheid tijdens bouwen en slopen;



Regeling Bouwbesluit 2012 (Rijksoverheid, 2012c): deze regeling bevat voorschriften voor onder meer CE-markeringen en de aansluiting van gas, elektriciteit en water;



Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) (Rijksoverheid 2014d): deze wet bundelt de aanvraag van verschillende vergunningen in één omgevingsvergunning;



Besluit omgevingsrecht (Bor) (Rijksoverheid, 2014a): dit besluit werkt de Wabovoorschriften uit, zoals de vergunningplicht, het aanwijzen van het bevoegd gezag en de voorschriften voor vergunning vrij bouwen;



Ministeriële regeling omgevingsrecht (Rijksoverheid, 2014c): in deze regeling staat welke documenten zoals een bouwtekening, en gegevens zoals een sterkteberekening, vereist zijn bij de vergunningsaanvraag (de zogenoemde indieningsvereisten).

De laatste grote herziening van het Bouwbesluit was in 2012. Daarin is het volgende principe leidend: “Een bouwwerk mag geen gevaar opleveren voor bewoners, gebruikers en omgeving. Daarom heeft de overheid in het Bouwbesluit 2012 voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu vastgelegd. Een bouwwerk moet altijd voldoen aan die voorschriften.” (Rijksoverheid, 2012b). Om te voldoen aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012 zijn er diverse rekenmethoden, checklijsten en richtlijnen ontwikkeld waarnaar in het Bouwbesluit ook wordt verwezen. Dit zijn:


7



NEN-normen In NEN-normen staan (reken)methoden om te bepalen of men aan een voorschrift uit het Bouwbesluit voldoet.



Erkende kwaliteitsverklaringen In een kwaliteitsverklaring staat of het bouwmateriaal of bouwdeel voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.



Gelijkwaardige oplossingen Men kan aan het Bouwbesluit voldoen via een gelijkwaardige oplossing. Hiermee kan men afwijken van de prestatie-eis uit het besluit. Dan moet wel voldoen worden aan het doel van de functionele eis.



Nederlandse praktijkrichtlijnen (NPR’s) In deze richtlijnen staan aanwijzingen om te checken of wordt voldaan aan de minimumeisen van het Bouwbesluit.



Nederlandse technische afspraken (NTA’s) NTA’s zijn richtlijnen die gaan over de praktische uitwerking van een norm uit het Bouwbesluit. Hieronder vallen ook de installatievoorschriften.

Specifiek voor bedrijfsgebouwen is er nog een aanvullend wettelijk kader dat in gedachten moet worden gehouden. Dit betreft de arbowetgeving. In deze wetgeving wordt niets gezegd over de installaties c.q. toe te passen technieken. Wel worden richtlijnen gegeven voor een veilige en gezonde werkomgeving. Indirect vertaalt zich dit naar de eisen waaraan een ruimte moet voldoen om er te mogen werken. Arbo vertaalt zich zowel naar de veiligheid van de werknemer in het gebouw als naar de veiligheid van de installateur.


8

Voorbeeld 1 Bij de inrichting van een nieuw kantoor is de lichtsterkte op de werkplek vastgelegd in Europese regelgeving. Deze regeling gaat over de veiligheid en gezondheid op de werkplek (arbowetgeving) en vertaalt zich indirect naar de technische vereisten. In de verlichtingsnorm NEN – EN 12464-1 worden de nadere eisen genoemd die bij het ontwerp van een verlichtingsinstallatie in acht genomen moeten worden (zie onderstaande figuur en tabel).

Figuur 3 - Verlichting op de werkvloer. Bron: NEN, 2014 Aard van de verlichting

StandaardSoort ruimte

verlichtingssterkte (lux)

Opslagruimten, parkeergarages, hotelingangen, Oriëntatieverlichting

gangen, trappenhuizen, liften, badkamers, kerkruimten, zalen, foyers Grof constructiewerk, magazijnen, huiskamers,

Werkverlichting

beurzen, tentoonstellingen, kantoren, leslokalen, montagewerk, keukens, supermarktentekenkamers, fijn montagewerk

50 à 100 100à 200

200 à 375 400 à 750 800 à 1500

Speciale

Precisiewerk met fijne details, inspectiewerk,

1600 à 3000

werkverlichting

operatietafels

3200 à 6000

1.3

Typen installaties

Bij de realisatie van een gebouw is de eerste vraag wat de gebruiker nodig heeft. Daarnaast moet voldaan worden aan de geldende weten regelgeving. Voor installaties in bedrijfsgebouwen zijn de eisen van gebruikers vaak hoger dan het wettelijk minimum. Bij het taxeren van vastgoed is het van belang om onderscheid te maken tussen: 

hetgeen verplicht is (absolute minimum);



hetgeen nodig is voor de huidige dan wel beoogde functie;



en hetgeen vanuit de markt gewenst is.


9

Bij elk type gebouw en voor elke functie gelden andere eisen vanuit de regelgeving en vanuit de gebruikers. In deze syllabus ligt de focus op kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen. Voor andere soorten objecten, zoals bijvoorbeeld winkels of maatschappelijk vastgoed, gelden deels weer andere eisen, zowel voor de aanwezigheid als voor het onderhoud. De installaties in elk gebouw dienen verschillende doelen. Bepaalde installaties richten zich primair op de veiligheid en de gezondheid van de gebruikers (bijvoorbeeld brandmelders) waar andere installaties primair ondersteunend zijn aan de functie (elektrische installatie). Deze scheiding is niet zwart-wit. Vele installaties hebben een tweeledig doel en alle installaties moeten veilig zijn. Een element dat steeds belangrijker wordt in de beoordeling van installaties is de milieuprestatie (duurzaamheid, energieverbruik). Installaties worden onderverdeeld in twee hoofdgroepen welke vervolgens weer in deelgroepen worden ingedeeld (voor voorbeelden, zie bijlage 1): 1. Werktuigbouwkundige voorzieningen -

warmteopwekking (CV, WKK)

-

afvoer (riolering, afvalwater, binnen en buiten)

-

water (drink- en productiewater)

-

gassen (verwarming, productie)

-

koude-opwekking en distributie

-

warmtedistributie

-

luchtbehandeling (ventilatie)

-

regeling klimaat en sanitair

2. Elektrotechnische voorzieningen -

laagspanning

-

hoogspanning / krachtstroom

-

verlichting

-

communicatie (beeld, geluid, data)

-

bliksembeveiliging

-

beveiliging

-

transport (liften, roltrappen, goederenvervoer)

-

gebouwbeheersing en regelinstallaties

De onderverdeling zoals hier aangegeven is een samenloop van zowel gebouwgebonden als bedrijfsgebonden installaties. Ook hiervoor geldt dat dit onderscheid niet altijd zwart-wit is. Een riolering die gebruikt wordt voor het afvoeren van restwater van een productieproces zou een bedrijfsgebonden installatie kunnen zijn. Als dezelfde afvoer ook gebruikt wordt voor het afvoeren van het regenwater van het dak, is het een gebouwgebonden installatie.


10

Installaties in kantoorgebouwen In elk kantoorgebouw komen installaties voor. De meest voorkomende installaties zijn: 

verwarming en koeling (airconditioning of topkoeling)



elektrische installatie (netstroom) inclusief verlichting



ICT (telefonie en data)



riolering (binnen en buiten)



liften



waterinstallatie (drinkwater en sanitair) inclusief drukverhoger (hydrofoor)

Installaties in bedrijfsgebouwen De installaties in bedrijfsgebouwen zijn veel gevarieerder naargelang de aard van het gebruik. In een productiebedrijf zal minder aandacht zijn voor verwarming en koeling, maar veel meer aandacht voor water en stroom om ook het bedrijfsproces te kunnen ondersteunen. Voor alle typen gebouwen geldt uiteraard dat de capaciteit moet zijn afgestemd op de aard en omvang van het gebruik. De taxateur dient daarbij rekening te houden met de toegenomen capaciteitsvraag, vooral op het gebied van ICT, en het daaruit voortvloeiende elektraverbruik.


11

2. Onderhoud van installaties Leerdoel

De cursist kan een inschatting maken van de staat van onderhoud van een installatie (bijv. risicocalculatie, levensduur, vervangingswaarde en vervangingskosten2).

2.1

Beoordelen staat van onderhoud

Het beoordelen van de staat van onderhoud van installaties is voor een taxateur een lastige opgave. Aan de buitenkant van een installatie zijn vaak de gebreken niet zichtbaar. Ook biedt een momentopname vaak onvoldoende beeld van het functioneren in de tijd. Bij een taxatie in de zomer is het bijvoorbeeld lastig waar te nemen of de cv-installatie voldoende warmte levert op koude dagen. Een taxateur kan en mag echter niet volstaan met de enkelvoudige opmerking: “ter beoordeling van de installateur”. Bij elke opname zal de taxateur een zelfstandig beeld moeten vormen van de globale staat van onderhoud. Dit kan door het stellen van vragen aan de eigenaar (gebouwbeheerder) en de gebruikers, het uitvoeren van een visuele inspectie en het raadplegen van het onderhoudslogboek van installaties. Vraag ook altijd na of er voor (het gebruik van) bepaalde installaties vergunningen zijn verstrekt waar relevante zaken in staan benoemd. Denk bijvoorbeeld aan de brandveiligheids-voorschriften over brandmelding- en ontruimingsinstallaties. Bij het uitvoeren van de inspectie kan de volgende lijst worden gebruikt als leidraad: 1.

Algemeen a. de technische opties en ontwerpuitgangspunten b. geldende technische bepalingen, voorschriften en normen c.

functionele integraliteit van het klimaatbeheersingsconcept

2.

Akoestisch comfort (installatiegeluidniveau)

3.

Luchtkwaliteit a. luchtbehandeling (temperatuur, vochtigheid) b. ventilatie

4.

Thermisch comfort a. luchttemperatuur b. oppervlaktetemperatuur c.

relatieve vochtigheid

d. luchtbeweging 5.

Elektrotechnische installatie a. veiligheid (NEN-normen) b. functionaliteit in relatie tot andere installaties c.

flexibiliteit en uitbreidbaarheid bij wijziging van gebruik

2

De focus ligt op het herkennen van signalen en de inschatting wanneer er een expert bijgehaald moet worden, niet op het technisch vaststellen van de staat van onderhoud van een installatie. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

12

d. (nood)verlichting e. noodstroomvoorziening 6.

Inrichting van infrastructuur (tracés van kabels, leidingen en kanalen)

7.

Inrichting van technische ruimten en schachten

8.

Milieuprestatie (EPA en overige milieunormen)

9.

Brandveiligheid

10.

Afvalstromen (waaronder waterafvoer binnen en buiten)

Vanuit de bouwsector is een standaard ontwikkeld voor het beoordelen van de staat van onderhoud. Dit is de NEN 2767. De NEN 2767-1 geeft een methode om de conditie van bouwen installatiedelen op objectieve en eenduidige wijze vast te leggen. In de methodiek is gesteld dat de invloed op de bedrijfsvoering geen relatie heeft met de conditie. De conditie is de technische toestand of staat waarin een bouw- of installatiedeel verkeert. Naar verloop van tijd nemen de prestaties af en nemen de gebreken toe. Dit is schematisch weergegeven in figuur 4. Figuur 4 - Prestatieverloop. Bron: Arcadis, 2013.

De conditie wordt vervolgens uitgedrukt in een score. Deze is verdeeld in zes gradaties: 

Conditie 1: Uitstekend



Conditie 2: Goed



Conditie 3: Redelijk



Conditie 4: Matig



Conditie 5: Slecht



Conditie 6: Zeer slecht

De conditie zegt overigens niet altijd iets over de urgentie van uit te voeren werkzaamheden. Een lekkende gasleiding als gevolg van een losse koppeling kan een conditie 2 scoren op de installatie, maar heeft voor herstel de hoogste prioriteit. Een verlichtingsarmatuur in conditie 6 in een ruimte die niet meer wordt gebruikt zal de laagste urgentie krijgen.


13

2.2

Keuring en inspectie

Voor het goed functioneren van elke installatie is periodiek onderhoud een vereiste. Om de veiligheid en gezondheid van gebruikers van gebouwen te garanderen stelt de overheid eisen aan het periodiek inspecteren en keuren van installaties. Voor bepaalde installaties vanaf een bepaalde omvang heeft de overheid nadere eisen en verplichtingen vastgesteld aan het onderhoud en de periodieke keuring van deze installaties (Rijksdienst voor ondernemend Nederland, 2014). De volgende tekst staat hierover opgenomen in de wettelijke regeling:

Verwarmingssystemen Voor verwarmingssystemen van 20 kW of groter en airconditioningssystemen met een totaal opgesteld koelvermogen op gebouwniveau (dit geldt dus ook voor woningen) van 12 kW of groter zorgen een regelmatige keuring en onderhoud dat deze systemen optimaal functioneren. Dit heeft een positief effect op milieu, energiegebruik en veiligheid. De belangrijkste eisen die aan de keuringen gesteld worden, worden in de volgende paragraaf toegelicht. Huidige keuringsplicht airconditioningsystemen Vanaf 1 december 2013 is een wijziging in de Regeling energieprestatie gebouwen (REG) van kracht ten aanzien van keuringen van airconditioningssystemen met een totaal opgesteld koelvermogen op gebouwniveau (dit geldt dus ook voor woningen) van meer dan 12 kilowatt (kW). Afhankelijk van klasse en bouwjaar van het airconditioningssysteem is er een uiterste keuringsdatum vastgesteld. Na de eerste keuring geldt een 5-jaarlijkse herkeuringsplicht. Een deskundige onderzoekt het rendement van de airconditioning en de dimensionering, gelet op de koeling behoeften van het gebouw. De deskundige moet een diploma hebben: 'EPBD-airco-inspectie A' of 'EPBD-airco-inspectie B'. De eigenaar of gebruiker van een gebouw krijgt een rapport met de resultaten en aanbevelingen van de keuring.


14

Bouwjaar van het Op gebouwniveau

oudste in gebruik

opgesteld vermogen

zijnde

Uiterste keuringsdatum

Vereist diploma voor uitvoeren keuring

airconditioningsysteem ouder dan 1 december 2003 1 december 2003 tot Klasse 1 12-45 kW

1 december 2008 1 december 2008 tot 1 december 2013

31 december 2014

airconditioningsysteem of 31 december 2015

geldig diploma koelinstallaties categorie I,

30 juni 2016

behaald door afleggen van f-gassen categorie 1

5 jaar vanaf de datum dat 1 december 2013 of later

Geldig diploma EPBD-A

het systeem in gebruik is

examen in periode 2010 tot 1 december 2013

genomen ouder dan 1 december Klasse 2

2003

45-270 kW

1 december 2003 tot 1 december 2008

en

1 december 2008 tot 1 december 2013

Klasse 3 > 270 kW

30 juni 2015 Vereiste diploma's voor 31 december 2015

klasse 1 30 juni 2016

airconditioningsystemen en geldig diploma EPBD-B

5 jaar vanaf de datum dat 1 december 2013 of later

uitvoeren van keuringen

airconditioningsystemen

het systeem in gebruik is genomen

Een deskundige met het diploma 'EPBD-A airconditioningssystemen' mag alle handelingen van de EPBD-aircokeuring voor airconditioningssystemen van 12 tot 45 KW uitvoeren. Een deskundige met het diploma 'EPBD-A airconditioningssystemen' en het diploma 'EPBD-B airconditioningssystemen' mag alle handelingen van de EPBD-aircokeuring voor alle airconditioningssystemen uitvoeren. Diploma’s Een diploma EPBD-airconditioningssystemen is vijf jaar geldig. Het diploma koelinstallaties F-gassen categorie 1 behaald tussen 1 januari 2010 en 1 december 2013 geldt als een diploma EPBD Aairconditioningssystemen tot uiterlijk vijf jaar na de datum van afgifte van dat diploma. Deskundigen die dit examen hebben afgelegd, hoeven dus niet opnieuw het diploma EPBD A Airconditioningssystemen te behalen als zij met succes het examen hebben afgelegd. Installatie Performance Scan Om deskundigen en gebouwbeheerders te ondersteunen bij de EPBD-keuringsverplichting van airconditioningssystemen, heeft Rijksdienst voor Ondernemend Nederland de Installatie Performance Scan (IPS) ontwikkeld. Dit is een softwareapplicatie die bestaat uit een verwarmingsmodule en koelmodule. De koelmodule van de IPS komt overeen met de inspectiemethodiek zoals vereist in de EPBD aircokeuring. Ook levert de koelmodule binnen de IPS een keuringsverslag dat overeen komt met het format zoals vereist in de regeling. De IPS ondersteunt de deskundigen bij het keuren conform de voorgeschreven methode. Gebouwbeheerders kunnen de IPS ook gebruiken om de Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

15

effectiviteit van de verbetermaatregelen te berekenen de IPS is daarom te koppelen aan een kostenen batenmodel. Dit instrument is kosteloos te downloaden via installatieperformancescan.nl. Huidige keuringsplicht verwarmingssystemen De keuring van verwarmingssystemen >100kW is verplicht. Tijdens de keuring onderzoekt een SCIOS-gecertificeerd expert in ieder geval het opwekkingsrendement en het opgestelde vermogen ten opzichte van de warmtevraag. Voor verwarmingsinstallaties van 20 tot 100 kW werkt de sector aan een kwalificatiesysteem voor installateurs, waarmee zij op vrijwillige basis erkend worden. En zij als onderdeel van reguliere onderhoud- en servicebeurten CV-ketels mogen inspecteren en voorzien van een keurmerk dat veilig en optimaal functioneren van de CV-ketel garandeert.

Onderhoud en servicebeurten Brandstof

Nominaal vermogen Periodieke keuring (ten minste) ≤100 kW

Gas >100 kW <20 kW Vast / vloeibaar

2.3

vrijwillige periodieke keuring, invulling wordt nog door marktpartijen bepaald eenmaal per 4 jaar vrijwillige periodieke keuring, invulling wordt nog door marktpartijen bepaald

20-100 kW

eenmaal per 4 jaar

>100 kW

eenmaal per 2 jaar

NEN 1010

Voor elektrische installaties is een norm vastgesteld in de NEN1010 (NEN, 2014). De NEN 1010 omvat een reeks veiligheidsbepalingen voor laagspanningsinstallaties welke gebruikt worden door de elektrotechnische installatiebranche. De norm bevat de minimumveiligheidseisen waaraan laagspanningsinstallaties in de woning-, de utiliteitsbouw en in de industrie moeten voldoen. Periodieke controle Bij elke bestaande elektrische installatie moet met een bepaalde regelmaat worden gecontroleerd of deze nog voldoet aan de geldende normen. Deze controle bestaat uit een visuele inspectie en het uitvoeren van metingen. Daar waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van de beschikbare informatie over de installatie (tekeningen, aansluitschema’s, opleverrapport) en de uitkomsten van eerdere keuringen. Door het gebruik van de installatie en door veroudering zal de kwaliteit van de installatie achteruit gaan en ontstaan op enig moment gebreken. Door het periodiek inspecteren van de installatie komen deze gebreken (tijdig) aan het licht en kunnen ongelukken en storingen wellicht worden voorkomen. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

16

Een ander aspect van de keuringen betreft een beoordeling of de installatie nog voldoet aan eventueel gewijzigde (bedrijfs)omstandigheden. Hierbij valt onder meer te denken aan ruimten met een andere gebruiksfunctie of aan wijzigingen in het productieproces (Cobouw, 2014).

2.4

Liften

In veel bedrijfsgebouwen zijn liften aanwezig. Omdat een lift gezien wordt als een potentieel risicovolle installatie zijn er strenge normen voor gebruik en onderhoud. Een vast onderdeel van de verplichtingen is een periodieke keuring van liften. In de regelgeving is het volgende opgenomen:

Regelgeving periodieke liftkeuring In het ‘Warenwetbesluit liften’ is bepaald dat liften in Nederland moeten worden gekeurd. In de jaren '90 heeft de Europese Gemeenschap de Richtlijn Liften opgesteld. De Nederlandse overheid heeft deze Europese Richtlijn in 1996 in de wetgeving opgenomen aanvankelijk als het Besluit Liften in de Wet op de gevaarlijke werktuigen, sinds september 2003 in het Warenwetbesluit liften. De Richtlijn Liften stelt essentiële veiligheidsvoorschriften voor liften en regelt onder meer het keuringsproces in de nieuwbouwfase van een lift. Het nieuwbouw-keuringsproces mag onder voorwaarden door de fabrikant van de lift worden uitgevoerd. Het Warenwetbesluit liften bepaalt verder dat liften in Nederland na de nieuwbouw periodiek moeten worden gekeurd. Dit worden keuringen in de gebruiksfase genoemd. Deze verplichte periodieke keuringen mogen slechts door een door de Nederlandse overheid aangewezen instelling worden uitgevoerd. Twaalf maanden na de ingebruikname van de lift moet de eerste periodieke keuring plaatsvinden. De volgende periodieke keuringen behoren telkens na 18 maanden te worden uitgevoerd. Bij een periodieke keuring wordt getoetst of de installatie veilig is en nog voldoet aan de vervaardigingsvoorschriften en relevante arbo-regelgeving (Veturo, 2014).

2.5

Onderhoudskosten

Het inschatten van onderhoudskosten is een lastige opgave voor een taxateur. Vraag daarom bij een taxatie altijd om inzage in de onderhoudsrapporten van de belangrijkste installaties. Vraag ook naar de (globale) kosten over het afgelopen jaar en de geplande uitgaven voor het komende jaar. Verder kan voor het inschatten van de onderhoudskosten gebruik gemaakt worden van handboeken met kengetallen zoals de Vastgoed Exploitatiewijzer (Koëter, 2014) die jaarlijks wordt uitgegeven.


17

Wat betreft de onderhoudskosten wordt een onderscheid gemaakt in: 

inspectie en controle (intern);



keuring (extern);



dagelijks onderhoud;



kleine herstellingen;



groot onderhoud;



vervanging.

De kosten bestaan uit zowel arbeids- als materiaalkosten. Door de toename van de complexiteit van installaties stijgen de kosten van onderhoud. Er is hoger gekwalificeerd personeel nodig voor het onderhoud en door de toename van automatisering stijgen vooral bij de regelinstallaties en dergelijke ook de kosten voor onderdelen.

2.6

Levenscycli

De levensduur van een installatie is niet oneindig. Er zijn twee soorten levensduur, de technische levensduur en de economische levensduur. Bij de technische levensduur gaat het er om hoe lang een bepaalde installatie nog functioneert. Zolang een installatie nog werkt is deze technisch nog niet aan zijn levenseinde gekomen. Het kan wel zijn dat de installatie al gebreken vertoont of nog maar beperkt functioneert. Bij de economische levensduur wordt gekeken in hoeverre de kosten en opbrengsten van een installatie nog met elkaar in verhouding staan. De technische levensduur is door Scholts gedefinieerd als “de periode waarin de bouw en installatie-elementen van het vastgoed technisch functioneren volgens de functienormen” (Scholts, 2008). In de praktijk is de technische levensduur vooraf niet exact te bepalen. De feitelijke levensduur wordt door tal van factoren beïnvloed. De volgende elementen zijn daarbij noemenswaardig: 

de kwaliteit van de toegepaste materialen en technieken, zowel bij ontwerp als bij uitvoering;



de intensiteit en zorgvuldigheid van het gebruik;



de omgevingsfactoren (weersomstandigheden, klimaat);



de frequentie en mate van onderhoud;



reguliere slijtage en veroudering;



verandering van weten regelgeving.

Ondanks de genoemde variabelen zijn op hoofdlijn de technische levensduur en de instandhoudingkosten op de lange termijn redelijk tot goed voorspelbaar. Als een installatie technisch nog wel functioneert, maar het rendement beperkt is geworden en de onderhoudskosten hoog zijn, kan het vervangen van de installatie goedkoper zijn dan het laten functioneren van een oude installatie. Zeker bij verwarming en koeling speelt dit verschil vaak Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

18

Een oude CV-ketel die nog maar een rendement van 65% haalt, verbruikt onevenredig veel energie ten opzichte van een moderne installatie met een rendement van minstens 100%. Op dat moment levert de investering in een nieuwe ketel direct een grote besparing op in de energiekosten. De feitelijke levensduur van een installatie wordt bepaald door een combinatie van technische en economische levensduur. De levensduur is verder sterk afhankelijk van de hierboven genoemde factoren. Daarom is het lastig om uniforme termijnen te benoemen. De volgende termijnen zijn gangbaar: 

verwarming: ketel 10-15 jaar, radiatoren e.d. 20-30 jaar;



koeling (airconditioning of topkoeling): installatie 10-15 jaar, kanalen 20-30 jaar;



elektrische installatie: 20 jaar, inclusief verlichting: 10 jaar (exclusief lampen);



ICT (telefonie en data): 5-10 jaar;



riolering (binnen en buiten): 30-40 jaar;



liften: 30 jaar (liftkooi), regeling 10 jaar;



waterinstallatie (drinkwater en sanitair): 10-20 jaar.


19

3. Waarde-effecten Leerdoel

De cursist kan bij het onderhoud van installaties kwantificeren wat de gevolgen hiervan zijn voor de waarde van het object.

De aard en uitvoering van installaties zijn samen met de staat van onderhoud van die installaties van invloed op de waarde van vastgoed. Enerzijds bepaalt de soort en de aanwezigheid van installaties de aantrekkelijkheid van het gebouw en daarmee de huurwaarde. Anderzijds zijn de installaties van grote invloed op de exploitatielasten. Hierbij gaat het zowel om het onderhoud als het gebruik.

3.1

Exploitatielasten

De exploitatielasten van een gebouw worden mede beïnvloed door het benodigde onderhoud aan de bestaande installaties. De kosten van energie hangen eveneens sterk af van de aard en kwaliteit van installaties. Een oudere installatie is vaak minder energiezuinig en heeft vaak hogere onderhoudslasten dan een nieuwe installatie. Bij de waardering van het vastgoed moet de taxateur onderscheid maken tussen de kosten voor de eigenaar en de kosten voor de gebruiker. De energielasten zijn bij een kantoorgebouw meestal voor de huurder. Een hogere energierekening vertaalt zich dan niet direct in de exploitatielasten van de eigenaar. In hoofdstuk 4, Duurzaamheid, komt dit verder aan de orde. Bij het opstellen van het rekenmodel voor een taxatie, ongeacht of een NAR- of een DCF-methode wordt toegepast, zal de taxateur rekening moeten houden met de juiste exploitatielasten, passende bij het specifieke object. De eerder genoemde Vastgoed Exploitatiewijzer (Koëter, 2014) kan daarbij een hulpmiddel zijn. Warmtewet (bron: https://www.acm.nl/nl/onderwerpen/loket/afnemers-vanenergie/warmte/de-warmtewet/ ) Een bijzonder aandachtspunt bij de verrekening van de exploitatiekosten tussen een eigenaar en een huurder is de Warmtewet. Voor kleinverbruikers (aansluitingen tot 100 kilowatt) waar de verhuurder zorg draagt voor de levering van warmte (collectieve installatie of stadsverwarming) heeft de overheid regels gesteld over de verrekening van de kosten. De verhuurder is gebonden aan strenge (dwingende) regels onder andere over de hoogte van het tarief dat in rekening gebracht mag worden. Het principe “niet meer dan anders” is daarbij leidend. Dit betekent dat de huurder niet meer mag betalen dan hij bij een eigen installatie kwijt zou zijn. De verhuurder is formeel een energieleverancier en moet hiervoor een vergunning hebben. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) houdt toezicht op de levering van warmte. Dit toezicht is geregeld in de Warmtewet en is dwingend rechtelijk.


20

Het toezicht van de ACM is per 1 januari 2014 gericht op de volgende elementen: 1. Er zijn vanaf 1 januari 2014 landelijke maximumtarieven voor warmte. De leverancier mag niet méér rekenen dan die tarieven. 2. Wanneer de warmteleverancier over mag gaan tot afsluiting van warmte. 3. Wanneer de afnemer recht heeft op compensatie bij een storing. 4. Wat er in de overeenkomst tussen de afnemer en de warmteleverancier moet staan. 5. De rechten en plichten van de afnemer bij het meten van uw warmteverbruik. 6. Alle warmteleveranciers moeten vanaf 1 januari 2014 aangesloten zijn bij een onafhankelijke Geschillencommissie. Een Geschillencommissie beslist bij een meningsverschil wie er gelijk heeft.

3.2

Achterstallig onderhoud

Net als in de bouwkundige schil kan bij installaties ook sprake zijn van achterstallig onderhoud. Dit zal helaas niet altijd ook direct herkenbaar zijn aan de buitenzijde. Als het mechanische deel van een liftinstallatie niet regelmatig en tijdig genoeg is gesmeerd kan er grote schade ontstaan aan tandwielen, katrollen en dergelijke. Pas als deze het begeven, wordt dit gebrek zichtbaar, terwijl in dit voorbeeld wel degelijk sprake is van achterstallig onderhoud. De taxateur zal bij zijn opname enerzijds moeten afgaan op visuele waarnemingen. Anderzijds bieden onderhoudsrapporten of logboeken ook een beeld van de onderhoudsfrequentie. Een taxateur dient daarom altijd naar deze bewijsstukken te vragen. Indien sprake is van achterstallig onderhoud zal dit van invloed zijn op de waardering van het vastgoed. Als een installatie toe is aan vervanging, zal het investeringsbedrag de marktwaarde van het vastgoed verlagen met een vergelijkbaar bedrag. Het waarde-effect kan groter zijn dan het nominale herstelbedrag. Als voor het herstel van de installatie het gebruik van het vastgoed voor langere tijd niet mogelijk is, vallen ook de huurinkomsten weg in die periode. Dit betekent dus een extra druk op de waarde. In een DCF-methode zijn dit soort effecten goed zichtbaar te maken en te onderbouwen.

3.3

TCO en LCC

Bij de beoordeling van onderhoudskosten en uitvoeringsvarianten wordt steeds meer gebruik gemaakt van de begrippen TCO (total cost of ownership) en LCC (life cycle costing). De kern van beide begrippen is dat gekeken wordt naar de lange termijn: de kosten worden beschouwd over de levensduur. Voor een volledige total cost of ownership-benadering zijn niet alleen de kosten van het product van belang (LCC), maar tevens de proceskosten die aan het product gelinkt zijn. Dit is het verschil tussen de LCC en de TCO.


21

3.3.1

TCO

Bij de methode van TCO worden zowel de stichtingskosten (de aanvangsinvestering) als de kosten voor beheer en onderhoud meegenomen. Elke ontwerpkeuze heeft een gevolg voor beide kostensoorten. Bij TCO worden de totale kosten over de levensduur van een gebouw in beeld gebracht. Bij de stichtingskosten gaat het om de totale bouwkosten, bij de exploitatiekosten gaat het om alle kosten tijdens het gebruik zoals energie, schoonmaak, onderhoud, bouwkundig onderhoud, beveiliging, bouwkundige aanpassingen en parkeerkosten. Uiteindelijk worden dan keuzes gemaakt voor bepaalde ontwerpen en/of materiaalsoorten op basis van deze totale kosten. 3.3.2

LCC

Bij life cycle costing (LCC) wordt alleen gekeken naar de verschillende onderdelen. Wat zijn bijvoorbeeld de kosten voor een bepaalde installatie voor aanschaf als onderhoud? Bij een LCC-analyse worden verschillende alternatieven uitgewerkt om te komen tot een investeringsbeslissing. De focus ligt iets meer op de jaarlijkse kosten dan op de totale kosten over de volledige levensduur. LCC wordt zowel voor nieuwbouw als voor renovatiebeslissingen gebruikt. De methode heeft dus veel overeenkomsten met de TCObenadering. 3.3.3

Relevantie

Voor elk gebouw verloopt de levensduur in verschillende fasen. Deze levensduur wordt vaak voorgesteld als een cyclisch proces (BAM, 2014). TCO en LCC zijn relevant omdat juist in de ontwikkelings- en realisatiefase een groot deel van de gebouwgebonden kosten worden bepaald. De kosten gedurende de exploitatiefase zijn mede een gevolg van ontwerpbeslissingen. Figuur 5 - Vastgoedcyclus (BAM, 2014)

Ook in aanbestedingen komen beide begrippen steeds vaker naar voren. Een investering aan de ‘voorkant’ kan tenslotte leiden tot lagere exploitatielasten. Het gaat om de economisch meest voordelige oplossing over de gehele levensduur van het vastgoed.


22

Door naar de LCC/TCO te kijken worden de consequenties van de te maken keuzes inzichtelijk, waardoor over de totale levensduur een (aanzienlijk) voordeel te behalen is. Door te kijken naar de totale periode worden betere keuzes gemaakt. Zo kunnen bezuinigingen in investeringskosten gevonden worden, maar ook in exploitatiekosten. Het doel is om te voorkomen dat verkeerde bezuinigingen in de investeringskosten leiden tot een veelvoud aan verhoogde exploitatiekosten. Verder kunnen extra investeringen een veelvoud aan besparingen tijdens de levensduur opleveren. Bij het waarderen van vastgoed is het zinvol te kijken naar de bestaande installaties vanuit een LCC/TCO-benadering. Een gebouw waarin betere keuzes zijn gemaakt vanuit deze principes zou in theorie ook een hogere waarde mogen vertegenwoordigen dan een gebouw waarin minder goede keuzes zijn gemaakt. Het blijft daarbij altijd wel de vraag in hoeverre de markt deze keuzes ook herkent in haar waardeoordeel.


23

4 Duurzaamheid Leerdoel

De cursist is zich bewust van de invloed van (de duurzaamheid van) installaties op de waarde van een object.

Duurzaamheid speelt een steeds belangrijkere rol bij de waardering van vastgoed. Zeker in de kantorenmarkt is duurzaamheid een belangrijke factor in het besluitvormingsproces voor huur dan wel aankoop.

4.1

Duurzaamheidscriteria

De mate van duurzaamheid van een gebouw omvat meer dan alleen het energieverbruik. Het energieverbruik is wel een goede basis voor de bepaling van de duurzaamheid. Het energielabel biedt hiervoor een goed middel. Sinds een aantal jaren is het verplicht om voor alle gebouwen een energielabel af te geven op het moment dat er een transactie plaatsvindt. De Rijksoverheid (2014b) geeft hiervoor de volgende criteria weer:

Het energielabel is verplicht voor eigenaren van een utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, scholen en ziekenhuizen. Eigenaren dienen bij verkoop een energielabel van het gebouw aan de koper te overhandigen. Dit geldt ook bij de verkoop van een deelnemingsrecht of lidmaatschapsrecht voor het gebruik van een gebouw. Met ingang van 1 januari 20153 moet bij de oplevering van nieuwbouw ook het energielabel worden afgegeven. Eigenaren moeten bij verhuur een afschrift van het energielabel van het gebouw aan de nieuwe huurder geven. Het energielabel is ook verplicht voor overheidsorganisaties in gebouwen van meer dan 500 m2. Het energielabel moet in deze gebouwen duidelijk zichtbaar voor het publiek zijn opgehangen. Bijvoorbeeld naast de receptie of de ingang. Dit geldt ook voor gebouwen jonger dan 10 jaar. Hiervoor volstaat de EPC-berekening niet (Rijksoverheid, 2014). Het energielabel laat met labelklassen (A++ tot en met G) zien hoe energiezuinig een gebouw is. Ook geeft het label inzicht in maatregelen die energie besparen. Woningen met een A(++)-label zijn het energiezuinigst. Woningen die het minst zuinig zijn, krijgen een Glabel. Het energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Een gecertificeerd adviseur geeft het af. Op het energielabel staat informatie over: 

de isolatie van dak, gevel, muren, ramen en vloeren;



het energieverbruik van gebouwgebonden installaties;



en hoe het gebouw (nog) energiezuiniger is te maken.

3

De wijzigingen in de regelgeving per 2015 worden pas eind 2014 definitief vastgesteld. Bij het uitwerken van de cursus dient de opleider hiermee rekening te houden. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

24

In bijlage 3 is een voorbeeld opgenomen van een energielabel. De Europese Richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD) verplicht het energielabel voor eigenaren van gebouwen. Deze verplichting is omgezet via het Besluit energieprestatie gebouwen4 en de Regeling energieprestatie gebouwen5.

De verplichting rond een energielabel is afhankelijk van het gebruik van het pand: Energielabel verplicht

Energielabel niet verplicht



gezondheidszorggebouwen



gebouwen met een industriefunctie



overheidsgebouwen



gebouwen met een overige



horecagebouwen



kantoorgebouwen



tijdelijke bouwwerken



bedrijfsverzamelgebouwen



gebouwen die worden gebruikt voor



bijeenkomstgebouwen

erediensten en andere religieuze



onderwijsgebouwen

activiteiten



sportgebouwen



winkels

gebruiksfunctie



alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m²



woonboten



monumenten

In de commerciële markt is het energielabel overigens niet het enige instrument om de duurzaamheid van een locatie te meten c.q. te beoordelen. Andere veel voorkomende instrumenten zijn BREEAM, Green Key en Green Star. Daarnaast zijn er nog tientallen andere nationale en internationale labels zoals de CO 2-Prestatieladder en de MVO Prestatieladder. De verschillende labels en certificaten verschillen in de wijze van certificering en het bereik van het onderzoek. Het ene label kan worden verkregen via een relatief eenvoudig self assesment, waar voor het andere label een uitgebreid onafhankelijk extern onderzoek is vereist. Voor wat betreft het bereik beperkt het energielabel zich tot het vastgoed waarbij andere labels alleen kijken naar de bedrijfsvoering. Gezien het belang voor de commerciële markt worden alleen BREEAM en Green Key hier nader toegelicht. Beiden worden breed toegepast en hebben een belangrijke vastgoedcomponent.

4

5

http://wetten.overheid.nl/BWBR0023734/geldigheidsdatum_01-08-2014 http://wetten.overheid.nl/BWBR0020921/geldigheidsdatum_01-08-2014


25

(DGBC, 2014) BREEAM-NL is een beoordelingsmethode om de duurzaamheidprestatie van gebouwen te bepalen. De methode omvat verschillende keurmerken. 

BREEAM-NL Nieuwbouw Dit is sinds september 2009 operationeel. Het wordt gebruikt om de duurzaamheidprestatie te bepalen van nieuwe gebouwen. In april 2010 zijn de eerste gebouwontwerpen gecertificeerd.



BREEAM-NL In-Use Dit beoordeelt al bestaande gebouwen op drie niveaus: gebouw, beheer en gebruik. Dit is in de zomer van 2011 operationeel geworden.



BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling Dit beoordeelt de duurzaamheidprestatie van gebiedsontwikkeling. Vanaf september 2011 is ook dit keurmerk operationeel.

BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en werd oorspronkelijk ontwikkeld en geïntroduceerd door het Building Research Establishment (BRE), een Engelse onderzoeksinstantie enigszins vergelijkbaar met het Nederlandse TNO. De toevoeging NL maakt duidelijk dat het hier om de Nederlandse versie gaat. BREEAM stelt een standaard voor een duurzaam gebouw en geeft vervolgens aan welk prestatieniveau het onderzochte gebouw heeft. De bedoeling is gebouwen te analyseren en verbeteren. Het systeem maakt gebruik van kwalitatieve weging: als totaalscore krijgt een nieuw gebouw of gebied 1 tot 5 sterren (Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding). BREEAM-NL is bruikbaar voor gebouwen en gebieden met één gestandaardiseerde beoordelingsrichtlijn. Alle overige typologieën moeten volgens een maatwerktraject beoordeeld worden, bekend als BREEAM-NL ‘Bespoke’. Denk hierbij aan theaters, zwembaden, sporthallen, enzovoorts. (Stichting KMVK, 2014)

Green Key is een bekend internationaal keurmerk voor duurzame bedrijven in de recreatieen vrijetijdsbranche. In Nederland zijn we in 2007 overgegaan van de milieubarometer (sinds 1998) naar Green Key. Aan dit keurmerk kunt u zien dat de deelnemers er alles aan doen om de druk van hun onderneming op natuur en milieu te minimaliseren. Daarmee gaan Green Key-bedrijven net een stap verder dan de normale weten regelgeving vereist. Het certificaat kent in Nederland drie niveaus: brons, zilver en goud. Hoe meer milieumaatregelen een recreatiebedrijf heeft ingevoerd, hoe hoger het ‘milieuvriendelijke’ niveau. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

26

4.2

Duurzaamheid en waarde-ontwikkeling

Al vele jaren wordt onderzoek gedaan naar de effecten van duurzaamheid op de waarde van vastgoed. Binnen en buiten de sector wordt de mening gedeeld dat duurzaamheid een nog steeds toenemende invloed heeft op de waarde. In 2009 publiceerde het IVBN een visie op duurzaam vastgoed. Vanuit de institutionele beleggers is de volgende visie geformuleerd: “Duurzaamheid betekent vanuit de optiek van vastgoedbeleggers het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Duurzaam vastgoed is vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een (relatief) minimaal beslag legt op schaarse middelen – materialen, energie, water en locaties – en tegelijkertijd optimaal functioneert – huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid” (IVBN, 2009). Ook vanuit de particuliere beleggers wordt de meerwaarde van duurzaam vastgoed herkend. Vastgoed Belang heeft op dit vlak al vele publicaties en bijeenkomsten georganiseerd om de sector mee te nemen in deze ontwikkelingen. In de vakliteratuur heeft Triodos Vastgoedfonds een goede uiteenzetting gemaakt van het effect van duurzaamheid op de waarde van vastgoed (Berkhout, 2010). Op basis van uitgebreid onderzoek bij taxateurs benoemt Berkhout de volgende effecten: 

directe besparingen op energie en onderhoud;



langere economische levensduur;



lagere risicopremie door onder andere bescherming tegen meer strikte weten regelgeving;



hogere huur en betere verhuurbaarheid;



beperkt aanbod van duurzaam vastgoed drijft de waarde daarvan omhoog.

Als we dit vertalen naar de uitvoering van een taxatie betekent dit dat de huurwaarde stijgt, de leegstand daalt en de yield lager wordt. Hierbij dient wel de kanttekening te worden geplaatst dat een dubbeltelling voorkomen moet worden. Als én de huurwaarde wordt verhoogd én de yield wordt verlaagd, neemt de waarde exponentieel toe. Dit blijkt uit onderstaand voorbeeld op basis van een BAR-methode:

Huurwaarde oud

€ 100/m2 VVO

Huurwaarde nieuw (+5%)

€ 105/m2 VVO

Yield oud

7,00%

Yield nieuw (-5%)

6,65%

De marktwaarde stijgt in dit voorbeeld van € 1428,- naar € 1579,- per vierkante meter, oftewel bijna 11%. Vanuit marktanalyse moet blijken of dit ook daadwerkelijk door de markt wordt waargemaakt. Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

27

In de praktijk blijkt dat alle factoren iets verbeteren naarmate de duurzaamheid van een gebouw toeneemt. Deze waardecreatie is echter niet ongelimiteerd. Een taxateur moet bij de uitvoering van zijn taxatie dus goed nadenken over op welke wijze hij de duurzaamheid vertaalt in de waardering, ongeacht het gebruik van een DCF- of een BAR/NAR-methode. In alle gevallen moet hij zijn aannames kunnen verantwoorden en onderbouwen vanuit de marktanalyse. Bij de verduurzaming van vastgoed speelt de split incentive een belangrijke rol. De split incentive houdt in dat de verhuurder een investering pleegt in duurzaamheidsmaatregelen, maar dat de besparing in de energielasten terecht komt bij de gebruiker. De winst komt dus niet terecht bij degene die de kosten maakt, waardoor de financiële motivatie voor de verhuurder ontbreekt. Als de verhuurder een gevel beter isoleert, verlaagt dit de stookkosten van de huurder. Door deze systematiek valt de business case onder vele investeringen weg. De verhuurder kan zich afvragen waarom hij als verhuurder zou investeren in iets dat hem niets lijkt op te leveren. De praktijk leert echter dat huurder en verhuurder steeds vaker met elkaar om de tafel gaan zitten om hiervoor een oplossing te vinden. De huurder kan bereid zijn een hogere huur te betalen als de verhuurder ergens in investeert en de huurder een garantie geeft op lagere energielasten.

Praktijkcasus: Verduurzaming kantoorhuisvesting a.s.r. Utrecht De renovatie van Archimedeslaan 10 in Utrecht is gestart in 2012 en duurt tot en met 2015. Het vernieuwde pand is volledig ingericht op het Nieuwe Generatie Werken (NGW). Het pand voldoet aan de duurzaamheidsambities van a.s.r. en zorgt voor ondersteuning van één cultuur waarin samenwerking, openheid en flexibiliteit centraal staan. Het pand waarin a.s.r. nu gevestigd is, stamt uit de begin jaren zeventig. De technische installaties zoals klimaatbeheersing en het riool zijn verouderd, het interieur voldoet niet meer aan de huidige moderne maatstaven en er komt weinig daglicht binnen. In oktober 2010 is na grondig onderzoek de beslissing genomen om te renoveren in plaats van te kiezen voor nieuwbouw. Klimaatbeheersing a.s.r. zet twee bijzondere manieren in om het gerenoveerde pand duurzaam te verwarmen (in de winter) of koel te houden (in de zomer). Verwarming via de gevel Na de renovatie heeft het pand een dubbele ‘wand’: er zit glas aan de buitenkant, maar met nog een pui binnen, met een spouw ertussen. Hier ventileert de lucht al en gaat het niet het gebouw binnen. In de zomer betekent dit dat de warme lucht niet naar binnen komt. In de winter betekent het dat de warme lucht binnen niet naar buiten kan.


28

Warmte-koudeopslag Deze andere manier om het gebouw te koelen en te verwarmen wordt al veel langer toegepast. Grondwater uit de koude bron (temperatuur 10 à 12 graden) wordt omhoog gepompt en gaat naar een warmtewisselaar. Daar wordt de lucht uit de airconditioning van het gebouw langs het water geleid. Het grondwater draagt zo zijn koelte over. Het water warmt daardoor op en wordt vervolgens in de warmtebron geïnjecteerd. In de winter volgt het water de omgekeerde route. Met het grondwater uit de warme bron wordt het gebouw (deels) verwarmd. Na de renovatie zal minimaal 50% energie worden bespaard, heeft het gebouw een energielabel A (en niet meer G) en voldoet het aan BREEAM Excellent. De locatie heeft een duurzame transitie ondergaan en kan weer vele jaren mee als concurrerend aanbod op de regionale kantorenmarkt. Onderstaande foto geeft een goed beeld van de oude versus de nieuwe situatie.

(a.s.r., 2014)


29

5. Verantwoordelijkheid taxateur Leerdoel

De cursist is zich bewust van de eigen kennis en kunde als taxateur op het gebied van installaties.

Een van de onderwerpen die de taxateur bezighoudt is de verantwoordelijkheid en de aansprakelijkheid voor de uitkomsten van een taxatie. In algemene zin kan worden gesteld dat de taxateur altijd verantwoordelijk is voor het leveren van een deugdelijke en goed onderbouwde rapportage met bijbehorende berekening als basis voor zijn waardering.

5.1

Vereiste kennis

Van elke taxateur mag verwacht worden dat hij in staat is de meest voorkomende installaties te benoemen en te herkennen. Hij moet van deze installaties een globale inschatting kunnen maken van de investeringskosten bij nieuwbouw en vervanging, en van de gemiddelde levensduur. De taxateur zal zijn oordeel moeten vormen op basis van een visuele waarneming van hetgeen hij op een locatie aantreft. Verder moet hij zijn oordeel onderbouwen met de aanwezige (technische) documentatie zoals een onderhoudsboek en de meerjarenplanning. Naarmate de installatie groter en complexer wordt, zal vaak meer schriftelijke informatie voorhanden zijn. Tegelijkertijd zal de parate kennis van de taxateur steeds minder toereikend zijn om een goed oordeel te vormen. De basiskennis behoort de gebouwgebonden installaties te omvatten zoals deze in hoofdstuk 1 zijn beschreven voor de kantoren en de bedrijfsruimten. Bij deze kennis behoort ook het herkennen van de meeste voorkomende gebreken voor zover deze visueel waarneembaar zijn. De taxateur zal voor zijn oordeelsvorming altijd navraag moeten doen bij de eigenaar dan wel de gebruiker of er bijzonderheden bekend zijn. In bepaalde gevallen zal hij een expert moeten raadplegen om zijn oordeel te kunnen onderbouwen.

5.2

Inschakelen expert

Omdat van de taxateur niet meer verwacht mag worden dan een basale kennis van de meest voorkomende installaties, zal hij indien nodig een expert moeten inschakelen. Dit kan zijn om zijn eigen oordeel te valideren, maar ook om de benodigde informatie helder te krijgen. Bij grotere en complexere installaties is het raadzaam ook altijd contact op te nemen met de gebouwbeheerder om te achterhalen of er nog bijzonderheden zijn. Leg een dergelijk gesprek goed vast in de aantekeningen en laat de uitkomst (beknopt) terug komen in de rapportage.


30

Indien de feitelijke situatie daar aanleiding toe geeft, kan het noodzakelijk zijn om separaat een onderzoek in te laten stellen door een expert om bepaalde details te verhelderen. De kosten die gepaard gaan met vervanging of grootschalig herstel van installaties kunnen hoog oplopen en van grote invloed zijn op de waarde. De taxateur mag bij het inschakelen van een expert vertrouwen op het oordeel van deze derde partij, tenzij de uitkomst kennelijk onjuist of onvolledig is. Het inschakelen van een expert is geen automatische vrijwaring van de taxateur. Deze zal altijd een zelfstandig oordeel moeten vormen.

5.3

Verantwoordelijkheid versus aansprakelijkheid

De aansprakelijkheid gaat een stap verder dan zijn verantwoordelijkheid: In hoeverre is de taxateur ook (financieel) aan te spreken als achteraf blijkt dat de feitelijke situatie niet overeenkomt met hetgeen de taxateur heeft gerapporteerd? De formele aansprakelijkheid wordt in de jurisprudentie steeds ruimer uitgelegd. Van de taxateur wordt steeds meer verwacht. Een belangrijk onderdeel van het voorkomen van aansprakelijkheid is het goed gedocumenteerd vastleggen van de bevindingen en het hierover helder rapporteren. De taxateur moet kunnen aantonen dat hij echt moeite heeft verricht om tot een goed oordeel te komen en dat hij zijn werk juist en volledig heeft verricht. In het dossier moet de ‘audit-trail’ dus ook altijd zijn terug te vinden. Als de taxateur kan aantonen dat hij er alles aan heeft gedaan om een goed beeld te vormen en daar waar nodig de hulp van een expert heeft ingeschakeld, is de kans op een succesvolle claim aanzienlijk verkleind. Een fout maken blijft menselijk en zal iedereen een keer overkomen. Stommiteiten zijn door het volgen van vaste en goed omlijnde procedures grotendeels te voorkomen. Onderstaand is een tweetal praktijkvoorbeelden opgenomen.

Onjuiste gegevens in verkoopbrochure Parket bij de Hoge Raad, 17-02-2012, 10/04521, ECLI:NL:PHR:2012: Gehoudenheid makelaar juistheid te controleren van de van opdrachtgever of derde ontvangen gegevens, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Of potentiële koper mag afgaan op juistheid informatie makelaar, onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen makelaar over mate waarin hij voor juistheid instaat. Dat makelaar jegens potentiële koper niet in contractuele verhouding staat, doet daaraan niet af. Oordeel hof dat beroep makelaar op exoneratieclausule in verkoopbrochure naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, onjuist dan wel onvoldoende gemotiveerd, nu hof niet is ingegaan op alle relevante omstandigheden.


31

Schending van zorgvuldigheidsplicht door taxateur ECLI:NL:RBARN:2012:BY3463, Rechtbank Arnhem, 07-11-2012, 224172 Toerekenbare onrechtmatige daad van taxateur jegens financiële instelling; vordering tot schadevergoeding toegewezen. De taxateur had onvoldoende rekening gehouden met de feitelijke staat van de installaties bij de waardering van het vastgoed.

5.4

Gevolgen PTA

Binnen het PTA-advies (2013) en de daaropvolgende good practices (PTA, 2014) is bij aanbeveling 17 specifiek aandacht gegeven aan de beoordeling van de technische staat van het getaxeerde. In de aanbeveling staat letterlijk het volgende: “Aanbeveling 17: Inspecties Inspecties met betrekking tot de taxatieopdracht kunnen op heel verschillende wijze en diepgang worden uitgevoerd. Het kan variëren van een visuele inspectie tot een diepgaande bouwkundige en installatietechnische inspectie. Vooralsnog zijn daar binnen de Nederlandse taxatiebranche geen objectieve standaarden voor ontwikkeld. Zoals aangegeven in de aanbeveling voor gedragsregels, beveelt de PTA aan dat door de brancheorganisatie een invulling wordt gegeven hoe vaak en onder welke omstandigheden en voorwaarden een inspectie ten minste dient plaats te vinden.” (PTA, 2014). Deze aanbeveling is vervolgens vertaald in een good practise. Omdat de aanbeveling nog geen concreet advies bevat is bij de uitwerking gekozen voor een koppeling met de standaard van de RICS. Deze standaard is overgenomen als bijlage bij de good practises en ook weer overgenomen als bijlage bij deze syllabus (zie bijlage 4). Wat betreft de aanbeveling op het niveau van de toelichtingsvereisten voor taxatierapporten zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: 

Neem, indien wel een inspectie heeft plaatsgevonden, op wanneer de laatste was. Als er geen inspectie heeft plaatsgevonden, geef dit dan ook duidelijk aan.



Geef de uitkomsten van fysieke inspecties weer.



Geef de mate van inspectie (globaal, technisch bouwkundig, et cetera) aan.



Geef aan wie de inspectie heeft uitgevoerd en wanneer.

De rode draad in de aanbevelingen en richtlijnen is dat van de taxateur verwacht wordt dat hij een goed beeld krijgt van de installaties bij het waarderen van het vastgoed. Daar waar zijn kennis en kunde onvoldoende zijn, zal in bepaalde gevallen een externe deskundige geraadpleegd moeten worden.


32

Literatuurlijst a.s.r. (2014). Renovatie. Opgehaald van www.asr.nl: https://www.asr.nl/overasr/renovatie/Paginas/default.aspx Arcadis. (2013). NEN 2767: Conditiemeting en Risicosturing. Opgehaald van Zichtlijnen: http://www.zichtlijnen.nl/media/vpt%20activiteiten/201302%20gebouwbeheer/johan_smit_-_conditiemeting_en_risicosturing.pdf BAM. (2014). Life Cycle Costin (LCC). Opgehaald van www.bam.nl: http://www.bamutiliteitsbouw.nl/themas/lcc Berkhout, G. (2010). De meerwaarde van duurzaam vastgoed. Zeist: Real Estate Research Quarterly. Bouwproducten.nl (2014). Opgehaald van www.bouwproducten.nl Cobouw. (2014). Keuring en inspectie. Opgehaald van Cobouw: http://nen1010.cobouw.nl/monitoring-analyse/inspectie-bestaandeinstallaties/bestaande-installaties-inspecteren DGBC. (2014). BREEAM. Opgehaald van BREEAM: http://www.breeam.nl/breeam/wat_is_breeam IVBN. (2009). ‘Echt duurzaam is het verduurzamen van de voorraad’. Den Haag: IVBN. Koëter. (2014). Opgehaald van Vastgoedexploitatiewijzer: http://www.vastgoedmarkt.nl/webshop/boek/vastgoed-exploitatiewijzer-2014 Lichtconsult. (2014). Opgehaald van www.lichtconsult.nl MCN. (2014). MCN.nl: De techniek om te groeien. Opgehaald van www.mcn.nl NEN. (2014). Veilige laagspanningsinstallaties met NEN 1010. Opgehaald van www.nen.nl: http://www.nen.nl/NEN-Shop/Vakgebieden/Elektrotechniek/NEN-1010-NPR5310.htm NEN. (2014). Verlichtingsnorm NEN – EN 12464-1 . Opgehaald van www.nen.nl PTA. (2013). Goed gewaardeerd vastgoed: 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten. Opgehaald van NBA: https://www.nba.nl/Documents/Publicatiesdownloads/2013/PTA-rapport-GoedGewaardeerdVastgoed-okt13.pdf.pdf PTA. (2014). Good Practices: voorbeelden voor de praktijk. Opgehaald van NBA: https://www.nba.nl/Documents/Nieuws/Pdfs/NBAPTA%20Good%20Practices%20(Juni14).pdf Rijksdienst voor ondernemend Nederland. (2014). Installatiekeuringen. Opgehaald van www.rvo.nl: http://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaamondernemen/gebouwen/energielabel-installatiekeuringen/installatiekeuringen Rijksoverheid. (2012a). Bouwbesluit 2012. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://vrom.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012 Rijksoverheid. (2012b). Bouwbesluit 2012: Toevoer van verbrandingslucht en afvoer van rookgas. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/brochures/2012/06/11/infoblad-toevoer-van-verbrandingslucht-en-afvoervan-rookgas-bouwbesluit-2012.html Rijksoverheid. (2012c). Regeling Bouwbesluit 2012. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://vrom.bouwbesluit.com/Inhoud/docs/wet/bb2012_reg Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

33

Rijksoverheid. (2014a). Besluit omgevingsrecht. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/ Rijksoverheid. (2014b). Energielabel voor utiliteitsbouw. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabelgebouwen/energielabel-voor-utiliteitsbouw Rijksoverheid. (2014c). Regeling omgevingsrecht. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0027471 Rijksoverheid. (2014d). Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0024779/ Rijksoverheid. (2014e). Woningwet. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0005181/ Scholts, H. (2008). Ontwikkeling vastgoed exploitatiemodel. Enschede: Universiteit Twente. Stichting KMVK. (2014). Green Key. Opgehaald van www.greenkey.nl: http://www.greenkey.nl/home Veturo. (2014). Regelgeving periodieke liftkeuring. Opgehaald van www.veturo.nl: http://www.veturo.nl/liftkeuringen/regelgeving-liftkeuring/


34

Bijlage 1 Voorbeelden van installaties De onderverdeling van de warmte installatie Voorbeeld van een ketelhuis van een groter

naar verschillende groepen, zodat het gebouw is

complex (overzichtsfoto).

verdeeld in afzonderlijk te beheren gedeelten.

De elektronische regeling van de warmte installatie

De hydrofoorinstallatie voor de verhoging van de

voor de aansturen van pompen en kleppen.

waterdruk.


35

Voorbeeld van een (verouderde) hoofdaansluiting

Noodstroomaggregaat (diesel) met bijbehorende

van het elektra (de invoer van het nutsbedrijf met

regelinstallaties en brandstofvoorraad.

de hoofdzekeringen).

Moderne groepenkast met zekeringsautomaten


Oud model groepenkast met smeltzekeringen

36

Liftmotoren

Regelinstallatie van de liftmachine

Overzichtsfoto met dakventilatoren voor ontluchting

Koeling en luchtbehandelingskasten

van de ventilatiekanalen.


37

Draadeinde van bliksembeveiliging gemonteerd op

Hijsinstallatie voor gevelonderhoud en

dakventilator

glasbewassing

Verschillende vormen van airconditioning (kleinverbruik aanlsuitingen)


38

Bijlage 2 Voorbeeld energielabel utiliteit (Rijksoverheid, 2014b)


39

Bijlage 3 PTA Good practices (PTA, 2014) Bijlage 8: Inspectierapporten In de Nederlandse vertaling van het RICS Red Book is hierover de volgende passage opgenomen: Bezichtiging/Inspectie: Een bezichtiging van een object heeft als doel het verkrijgen van relevante informatie om een professionele opinie over de waarde ervan te kunnen geven. 4.3 Beperkingen of omstandigheden die inspectie, onderzoek en/of analyse belemmeren, moeten door de taxateur in aanmerking worden genomen. Indien er dergelijke beperkingen bestaan, moet de taxateur overwegingen/speciale overwegingen maken. VPS 4, waardebases, overwegingen en speciale overwegingen, beschrijving van de vereisten m.b.t. overwegingen en speciale overwegingen. Overwegingen moeten worden besproken en overeengekomen met de opdrachtgever alvorens tot een taxatieconclusie te komen. Deze moeten helder worden gedocumenteerd in zowel de opdrachtvoorwaarden als in het rapport. 6.4 De taxateur moet beperkingen of omstandigheden m.b.t. inspectie, onderzoek of analyse opmerken en invloeden ervan toelichten voor de betreffende conclusies. VPS 2 Bezichtigingen en onderzoeken 1. Bezichtigingen en onderzoeken moeten altijd worden uitgevoerd in hoeverre het nodig is om een taxatie te produceren die professioneel geschikt is voor het doel. De taxateur moet redelijke stappen ondernemen om de informatie waarop in de voorbereiding van de taxatie wordt vertrouwd, te verifiëren en, indien hierover nog niets overeengekomen is, met de opdrachtgever eventuele noodzakelijke uitgangspunten vaststellen waarop wordt vertrouwd. De principes in IVS 101 Omvang van de werkzaamheden en IVS 102 Implementatie moeten in acht genomen worden en zijn opgenomen in deze taxatieverklaring. 2. De volgende eisen en richtlijnen hebben voornamelijk betrekking op bezichtigingen en onderzoeken bij het taxeren van vastgoed. Ten aanzien van andere typen objecten is de omvang van onderzoeken en verzoeken om informatie afhankelijk van de aard van het object, maar deze dient passend en toereikend te zijn met het oog op het doel van de taxatie. 3. Bij het vaststellen van de opdrachtvoorwaarden moet de taxateur tot overeenstemming komen met de opdrachtgever over de omvang van de bezichtiging van het object of de objecten en de omvang van het onderzoek dat moet worden uitgevoerd. Als een object wordt bezichtigd, hangt de omvang van het onderzoek op locatie af van de aard van het object en het doel van de taxatie. 4. Een taxateur die aan de criteria in PS 2, paragraaf 3 voldoet, zal bekend zijn met, zo niet deskundig zijn ter zake van veel van deze kwesties die van invloed zijn op het soort object of de locatie. Wanneer een probleem of potentieel probleem dat van invloed zou kunnen zijn op de waarde, bekend is bij de taxateur of aan het licht komt tijdens een bezichtiging van het object of van de onmiddellijke omgeving of uit Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

40

ingewonnen inlichtingen, dient dit aan de opdrachtgever te worden doorgegeven, en wel niet later dan wanneer het rapport wordt uitgebracht, en bij voorkeur voorafgaand aan het rapport waarbij de invloed groot is. 5. Hoewel een opdrachtgever kan verzoeken om een uitgangspunt of hierin kan toestemmen, wordt het uitgangspunt door voortdurend gebruik desondanks een bijzonder uitgangspunt als de taxateur - na een bezichtiging - van mening is dat dit een uitgangspunt is dat niet door een kandidaat-koper zou worden gehanteerd (zie VPS 4, paragraaf 3, Bijzondere uitgangspunten). 6. Indien er geen relevante informatie beschikbaar is omdat de voorwaarden van de opdracht een bezichtiging onmogelijk maken, of indien wordt overeengekomen dat bezichtigingen en onderzoeken beperkt kunnen worden, zal de taxatie bij een geaccepteerde instructie worden uitgevoerd op basis van beperkte informatie, en is VPS 1, paragraaf 9(g), Omvang van de onderzoeken, van toepassing. Een eventuele beperking van bezichtigingen of een gebrek aan relevante informatie moet worden vermeld in de opdrachtvoorwaarden en het taxatierapport. Indien de taxateur van mening is dat het onmogelijk is om zelfs op een beperkte basis een taxatie te verstrekken, moet de opdracht worden afgewezen. 7. Veel zaken die duidelijk worden tijdens de bezichtiging van vastgoed kunnen van invloed zijn op de marktperceptie van de waarde van het desbetreffende belang in het object. Bij de taxatie van vastgoed kunnen deze zijn: a. de kenmerken van het omringende gebied en de beschikbaarheid van verbindingen en faciliteiten die de waarde beïnvloeden b. de kenmerken van het object c.

de afmetingen en vorm van de grond en de gebouwen

d. de constructie van de gebouwen en de leeftijd van de gebouwen bij benadering e. het gebruik van de grond en de gebouwen f.

de beschrijving van de accommodatie

g. de beschrijving van installaties, voorzieningen en diensten h. inventaris, inrichting en verbeteringen i.

installaties & apparatuur die normaal gesproken integraal deel uitmaken van het gebouw (zie ook VPGA 5, Taxatie van installaties en apparatuur)

j.

de staat van onderhoud en toestand

k.

milieufactoren: instabiele bodem, historische mijnbouwactiviteit of delfstoffenwinning, radongas, risico van overstromingen van alle bronnen, zowel regenval als rivieren

l.

niet-natuurlijke risico’s zoals verontreiniging, waarbij zich bepaalde stoffen in de grond of in bouwwerken daarop bevinden als gevolg van actueel of historisch gebruik

m. overige gevaarlijke materialen aanwezig in een gebouw of opgeslagen op de grond, zoals (onder andere) controleerbare gevaren, inclusief chemicaliën, radioactieve stoffen, explosieve materialen, afvalbeheeractiviteiten, asbest, ozonafbrekende stoffen, oliën en schadelijke materialen, bijvoorbeeld bouwmaterialen die in de loop der jaren Versie 1.0 - Actualiteiten --- BV 2015

41

degenereren en structurele problemen veroorzaken, bijvoorbeeld aluminiumcement, calciumchloride of houtwolbekisting, en ten slotte n. alle fysieke beperkingen in de verdere ontwikkeling, indien van toepassing. 8. Andere relevante informatie bij taxeren van een belang in vastgoed kan onder andere zijn: a. verbeteringen aan verhuurde objecten: wanneer huurovereenkomsten en reversies worden beoordeeld, waarbij het object dat oorspronkelijk onderwerp van verhuur was, mogelijk is veranderd of verbeterd, dient zorgvuldig te worden vastgesteld wat moet worden getaxeerd. De taxatie van het specifieke belang is mogelijk niet eenvoudig waarneembaar en meetbaar. Indien de taxateur niet in staat is de huurovereenkomst te inspecteren of, bij gebrek aan gedocumenteerde vergunningen, de omvang van veranderingen of verbeteringen niet kunnen worden bevestigd, dient de taxateur verder te gaan op basis van de gekozen uitgangspunten b. planningsregeling: regelingen en de benodigde vergunningen of goedkeuringen voor intensiever of gewijzigd gebruik, inclusief ontwikkeling, variëren per land, en de omvang van de desbetreffende verzoeken om informatie die geschikt zijn en in individuele gevallen moeten worden gedaan, wordt vastgesteld op basis van de kennis van de taxateur van de relevante markt, de aard en omvang van het object, en het doel van de taxatie c.

het voorkomen van plaatselijke of nationale onroerendgoedbelasting

d. informatie over substantiële kosten en exploitatiekosten en de mate waarin deze op de gebruiker kunnen worden verhaald e. informatie betreffende quota of andere beperkingen aan het bedrijf die door het land waarin het object is gelegen, kunnen worden opgelegd, f.

informatie die aan het licht komt tijdens het normale inwinnen van inlichtingen, voordat een verkoop plaatsvindt.

9. Hoewel de taxateur verplicht is redelijke zorgvuldigheid te betrachten bij het verifiëren van geleverde of verkregen informatie, moet hij de grenzen aan zijn verplichting duidelijk verklaren (zie VPS 1, Minimale opdrachtvoorwaarden). Bij het voorbereiden van een taxatie voor jaarrekeningen moet de taxateur bereid zijn om de geschiktheid van eventuele uitgangspunten die zijn vastgesteld met de auditor van de opdrachtgever, een andere professionele adviseur of toezichthouder te bespreken. 10. Om in de toekomst effectief op vragen te kunnen antwoorden, moeten leesbare aantekeningen (dit mogen ook foto’s zijn) van de bevindingen en, in het bijzonder, de beperkingen van de bezichtiging en de omstandigheden in welke de bezichtiging uitgevoerd werd, gemaakt en bewaard worden in een geschikt bedrijfsformaat. De aantekeningen moeten ook de belangrijkste inputs en alle berekeningen, onderzoeken en analyses bevatten die overwogen zijn bij de totstandkoming van de taxatie.


42

Gebouwgebonden installaties

Recommend Documents