Wonen in kantoren, werkt dat?

Wonen in kantoren, werkt dat?

De lettergrootte voor bijschriften is 12

Erik Cremers – Adviseur Duurzame Leefomgeving

Inleiding DGMR heeft uitgebreide ervaring renovaties en herbestemmingen Advisering van vele aspecten, waaronder: bouwfysica / akoestiek / duurzaamheid / brandveiligheid

2/23


Huidige stand kantorenmarkt • Leegstand kantoren: 7,4 miljoen m2 (eind 2012, bron: Rijksoverheid)

• Bijna 16 procent van de Nederlandse kantoren te koop of te huur (eind 2012, bron: makelaarsvereniging NVM Business)

3/23


Kansrijk / kansarm vastgoed Kansrijk ( , ±1 miljoen m2) Goede bereikbaarheid (intercity-stations) Aanwezigheid voorzieningen

Allure kantoor Duurzaamheid

Kanshebbend ( , ±4 miljoen m2) Secundaire lokatie Weinig allure kantoor

Flexibel/ optimalisatie mogelijk

Kansarm ( , ±2 miljoen m2) Ontbreken voorzieningen Karakterloos kantoor Bron: DTZ Zadelhoff 4/23


Langdurige leegstand

Kansrijk / kansarm vastgoed Kansrijk ( , ±1 miljoen m2) Goede bereikbaarheid (intercity-stations) Aanwezigheid voorzieningen

Allure kantoor Duurzaamheid

Kanshebbend ( , ±4 miljoen m2) Secundaire lokatie Weinig allure kantoor

Flexibel/ optimalisatie mogelijk

Kansarm ( , ±2 miljoen m2) Ontbreken voorzieningen Karakterloos kantoor Bron: DTZ Zadelhoff 4/23


Langdurige leegstand

Kansrijk / kansarm vastgoed kansrijk: uitzicht op toekomstig verhuur als kantoor

A-locatie (binnensteden, zuid-as)

kanshebbend: beperkt uitzicht op verhuur als kantoor, renovatie vergroot kansen

5/23


B-locatie C-locatie

kansarm: weinig uitzicht op toekomstig verhuur als kantoor

Trends woningmarkt Weinig doorstroming woningmarkt Woningvraag: • jongeren en studenten • starters • senioren Woningbehoefte in stedelijke omgeving nabij voorzieningen/openbaar vervoer

6/23


Kansrijk / kansarm vastgoed binnensteden

studentensteden, nabij hogeschool of universiteit

karakteristieke kantoorgebouwen aantrekkelijk voor wonen in het top-segment

aantrekkelijke woonruimte voor studenten en jongeren (behoud van ‘young potentials’)

A-locatie (binnensteden, zuid-as) (nabij) woongebieden kantoren uit jaren ‘50 – ‘80 vaak goed geschikt voor woningen (indelingsvrijheid en uitbreidingsmogelijkheden 7/23


B-locatie C-locatie

levendigheid in de stad / mix van functies

Is transformatie een oplossing? Randvoorwaarden voor transformatie: • Is de locatie kansrijk ? • Behoefte lokale woningmarkt ?

• Is het gebouw geschikt ? • Zijn de betrokkenen enthousiast ? Welke ingrepen zijn noodzakelijk (eisen en wensen) ?

8/23


Transformatie in regelgeving en praktijk Regelgeving (en ambitie) • Bestemmingsplan

• Bouwbesluit • Gewenst kwaliteitsniveau Praktische tips en aandachtspunten

9/23


Regelgeving bij transformatie - Bestemmingsplan Wijziging bestemmingsplan -> Wet geluidhinder (geluidsgevoelige functies)

lage geluidsbelasting

hoge geluidsbelasting

≤ 48 dB

gemeentelijk beleid

> 63 dB (stedelijk) > 58 dB (niet stedelijk)

geen maatregelen nodig

hogere grenswaarden + eis voor o.a. geluidsluwe gevel

geluidsreducerende maatregelen nodig (bijv. : 2e huidgevel, loggia)

Tijdelijke ontheffing bestemmingsplan (maximaal 5 jaar) -> geen toetsing Wet geluidhinder

10/23


Regelgeving bij transformatie - Bouwbesluit 2012 Eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en duurzaamheid: 1. Functieverandering -> bestaande bouw eisen voor nieuwe functie 2. Verbouw -> verbouwvoorschriften te verbouwen onderdelen

laag kwaliteitsniveau

hoog kwaliteitsniveau

‘bestaande bouw’ Bouwbesluit 2012

verbouwvoorschriften Bouwbesluit 2012

‘nieuwbouw’ Bouwbesluit 2012

absoluut minimum niveau

meestal: rechtens verkregen niveau met ‘bestaande bouw’ als ondergrens en ‘nieuwbouw’ als bovengrens

nieuwbouw eisen

11/23


Regelgeving bij transformatie - Bouwbesluit 2012 Eisen voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en duurzaamheid: 1. Functieverandering -> bestaande bouw eisen voor nieuwe functie Gewenst kwaliteitsniveau van klant / 2. Verbouw -> verbouwvoorschriften te verbouwen onderdelen

(woon)consument ?

laag kwaliteitsniveau

hoog kwaliteitsniveau

‘bestaande bouw’ Bouwbesluit 2012

verbouwvoorschriften Bouwbesluit 2012

‘nieuwbouw’ Bouwbesluit 2012

absoluut minimum niveau

meestal: rechtens verkregen niveau met ‘bestaande bouw’ als ondergrens en ‘nieuwbouw’ als bovengrens

nieuwbouw eisen

11/23


bouwkundig

isolatie gebouwschil daglicht + zonwering (indien nodig) te openen ramen afweging buitenruimte geluidsisolatie (intern en extern)

installatie

Ambitie: comfort en duurzaam ?

ventilatie + verwarming efficiënte verlichting indien mogelijk: duurzame opwekking / aansluiten op omgeving

12/23


Praktijkvoorbeelden

Martha Flora, Den Haag (wonen)

Micasa, Den Haag (begeleid wonen)

Douanegebouw, Rotterdam (hotel)

OLV-straat, Eindhoven (studentenhuisvesting)

13/23


Indeling + inpassing natte ruimten

14/23


Ventilatie

14 dm3/s

14 dm3/s

24 dm3/s

24 dm3/s

mechanische afvoer

15/23


Ventilatie 14 dm3/s

24 dm3/s

24 dm3/s 14 dm3/s

14 dm3/s

24 dm3/s 14 dm3/s

24 dm3/s

mechanische afvoer

16/23

natuurlijke toevoer


Geluidsisolatie wanden

250 mm

290 mm

bestaande wand

17/23

bestaande wand met voorzetwand


210 mm

nieuwe wand

Geluidsisolatie: aansluiting wand met gevel

Rw = 34 dB

Geluidsisolatie: 5 dB lager dan Bouwbesluit-eis (nieuwbouw) 18/23


Verbetering geluidsisolatie houten vloeren

voorzetwand verend opgelegde vloerelementen bestaand metselwerk

vrijdragend / verend aangebracht plafond + isolatie in vloer

Geluidsisolatie: 5 dB lager dan Bouwbesluit-eis (nieuwbouw) 19/23


Verbetering geluidsisolatie houten vloeren

voorzetwand verend opgelegde vloerelementen + isolatie in vloer

bestaand ‘historisch’ plafond bovenzijde voorzetwand afgeschuind

20/23


bestaand metselwerk

Het blijft maatwerk !

Enthousiasme van betrokkenen is vaak bepalend voor de kansen !

21/23


lasten

baten

Wat levert het op?

transformatie naar woningen

leegstaand kantoor leegstaand kantoor

tijd

22/23

transformatie naar woningen


Wonen in kantoren, ja dat werkt !

VRAGEN ?

23/23


Wonen in kantoren, werkt dat?

Recommend Documents