Wonen in kantoren
1
2
WONEN IN KANTOREN .................................................................................................................................. 1 1. INLEIDING ............................................................................................................................................. 5 3. TYPE WOONRUIMTEN EN DOELGROEPEN .............................................................................................. 5 3.1 3.2
TYPE WOONRUIMTEN .................................................................................................................................... 5 DOELGROEPEN ............................................................................................................................................ 6
4. TRANSFORMATIE IN DE (HUIDIGE) PRAKTIJK .......................................................................................... 7 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5.
RELEVANTE BELEIDSONTWIKKELINGEN ................................................................................................ 10
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 6
BESTEMMINGSPLAN ...................................................................................................................................... 7 BOUWBESLUIT ............................................................................................................................................. 7 MILIEUASPECTEN ......................................................................................................................................... 8 PARKEREN .................................................................................................................................................. 9 EXTENDED STAYVOORZIENING (STUDENTENHOTEL) ........................................................................................... 10
[email protected] ..................................................................................................................... 10 WOONAGENDA 2011‐2014 ....................................................................................................................... 11 KANTORENNOTA BREDA 2020 ..................................................................................................................... 11 STEDELIJKE HERPROGRAMMERING BREDA WONINGEN EN KANTOREN .................................................................... 11 LANDELIJK HUURBELEID ............................................................................................................................... 11
CONCLUSIES ........................................................................................................................................ 11 6.1 6.2 6.3
7.
VRAAG EN AANBOD .................................................................................................................................... 11 GESCHIKTHEID KANTOREN ............................................................................................................................ 12 WET‐, REGELGEVING EN BELEID ..................................................................................................................... 12
ADVIEZEN ............................................................................................................................................ 13
BIJLAGE 1 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
RESULTATEN PILOTPROJECT SMEDERIJSTRAAT 1‐7 ................................................................ 15
BESTEMMINGSPLANPROCEDURES ...................................................................................................................... 16 BOUWBESLUIT ............................................................................................................................................... 16 MILIEU ......................................................................................................................................................... 16 PARKEREN .................................................................................................................................................... 18 ONTWIKKELINGSVISIE BINNENSTAD .................................................................................................................... 18 CONCLUSIES .................................................................................................................................................. 19 ADVIEZEN ..................................................................................................................................................... 20
BIJLAGE 2 ACHTERGRONDINFORMATIE REGULIERE WET‐ EN REGELGEVING ................................................. 21 BIJLAGE 3 MOTIE LINHARD .......................................................................................................................... 27
3
4
1.
Inleiding
In Breda is er een dringende vraag naar woonruimten vanuit kwetsbare doelgroepen zoals studenten, expact, arbeidsmigranten en (her)starters. Voor deze dringende woonvraag wil men snel een oplossing hebben. Kantorentransformatie naar woonruimten lijkt een geschikte oplossing voor het probleem op de woningmarkt, die tegelijkertijd bijdraagt aan het terugdringen van de leegstand op de kantorenmarkt. In de realiteit blijkt het een ingewikkelde en tijdrovende opgave. Dit komt vooral door de ruimtelijke procedures, de eisen op het gebied van milieu en het Bouwbesluit. Een aantal panden die mogelijk geschikt zijn voor transformatie naar woonruimte zijn: het kantoorpand Smederijstraat 1-7, het voormalig kantoor van Singelveste AlleeWonen Tramsingel 21, het voormalige ABNAMRO-pand Oude Vest 3 en op termijn het Belastingkantoor Gasthuisvelden 11 en de Rechtbank Fellenoordstraat 50.
2.
Waarom woonruimten in kantoren
Transformatie van kantoren naar woonruimten biedt een oplossing voor de dringende vraag naar woonruimten (met name studentenhuisvesting) en voor het overschot aan leegstaande kantoren. Het is daarbij van belang dat het pand geheel leegstaat en op een locatie ligt waar transformatie naar woonruimten wenselijk en mogelijk is. Andere motieven voor transformatie van kantoren naar woonruimten: - Transformatie is duurzaam Het pand blijft grotendeels intact. Er worden minder bouwmaterialen gebruikt en er is minder transport van sloopafval. Dit maak transformatie duurzamer dan sloop/nieuwbouw. Daarnaast blijkt uit recent onderzoek dat niet duurzame kantoren de komende jaren een waardevermindering ondergaan. - Kortere bouwtijd Het realiseren van woonruimten in kantoren kan sneller dan plegen van nieuwbouw. - Bouwkostenbesparing Omdat er minder bouwmaterialen nodig zijn en door de kortere realisatietermijn, worden kosten bespaard. - Verbeteren leefbaarheid Leegstaande kantoren kunnen snel verpauperen waardoor de leefbaarheid verslechterd. Doordat het pand bewoond wordt, verbetert de leefbaarheid, wat een positieve impuls kan geven aan de omgeving. Dit vanuit de omgeving geredeneerd. Vanuit de woonfunctie geredeneerd moet als essentiële voorwaarde gelden: de locatie en het pand, na de noodzakelijke aanpassingen, moeten acceptabel zijn voor een woonfunctie. - Kansen voor de stad Met name indien dit plaatsvindt op binnenstedelijke locaties, bij bijzondere gebouwen en op unieke plaatsen die voorheen niet toegankelijk waren voor mensen. Bovendien biedt het kans aan pandeigenaren om het verlies ten gevolge van leegstand te beperken.
3.
Type woonruimten en doelgroepen
3.1
Type woonruimten
(Structureel) leegstaande kantoren, kantoorvilla’s en woonwerkunits in of aan de rand van woonmilieus en op binnenstedelijke centrumlocaties komen in beeld voor transformatie. De grote kantoren, met name uit de jaren 80/90, lenen zich vaak goed voor appartementen en voor studentenhuisvesting, de leegstaande kantoorvilla’s en woonwerkunits voor transformatie naar eengezinswoningen en appartementen. Vanwege de grote vraag, in samenhang met de stedelijk herprogrammering, ligt de focus op studentenhuisvesting, omdat deze niet op de woningbouwprogrammering drukt. Welke doelgroep in welk soort pand gehuisvest kan worden hangt mede af van het type gebouw en de vraagprijs van de te realiseren woonruimten. Door de lagere verbouwkosten zijn kantoren het meest geschikt voor transformatie naar goedkope woonruimten.
5
3.2
Doelgroepen
Leegstaande kantoren lenen zich voor het realiseren van woonruimten voor mensen met een dringende woonbehoefte. Dit komt enerzijds omdat deze woonruimten relatief snel te realiseren zijn. Anderzijds betreft het doelgroepen met een minder luxe woonwens, die vooral snel en goedkoop woonruimten willen, zoals studenten, (her)starters, tijdelijke werknemers en kunstenaars. Deze notitie gaat alleen in op het realiseren van studentenhuisvesting. Dat neemt niet weg dat de vraag naar andere woonruimten door andere doelgroepen niet bestaat. Om deze reden onderstaand een volledig overzicht van de doelgroepen die via transformatie van leegstaande kantoren naar woonruimten kunnen worden bediend. 3.2.1 Studenten 1 Breda scoort als hogeschoolstad het hoogst van alle hogeschoolsteden . Daarnaast heeft Breda de ambitie een internationale kennisstad te worden waar hoger opgeleide studenten graag studeren, wonen, uitgaan en blijven werken. Breda heeft deze potentie, getuige de goede positie en groei van Avans, NHTV en de NLDA. Voor Breda is het dan ook van belang om voldoende studentenhuisvesting te hebben. Studenten zijn een stimulans voor de economie en zorgen voor een hoger opgeleide beroepsbevolking. De afgelopen 10 jaar is het aantal HBO studenten met 58% toegenomen (2010: 19.096). 9.500 studenten wonen en Breda. Daarnaast is het de verwachting dat de behoefte aan studentenhuisvesting in 2014 gestegen is naar 1.000 eenheden. 2
Op het gebied van beschikbaarheid en betaalbare studentenhuisvesting scoort de stad relatief laag vergeleken met andere studentensteden in Brabant. Circa 80% van de studenten vindt via particuliere verhuurders een woonruimte. Deze zijn in verhouding tot de vierkante meters vaak duur en bevinden zich doorgaands in woonwijken, hetgeen tot overlast kan leiden voor buurtbewoners. Meer aanbod en het stimuleren van betaalbare studentenhuisvesting is daarom een belangrijk onderdeel binnen de concept-Woonagenda en worden uitgewerkt in de nota
[email protected] . Om genoemde redenen en omdat studenten flexibel zijn en minder hoge eisen stellen aan hun woonruimte, komt deze doelgroep goed in aanmerking om te wonen in naar woonruimte getransformeerde kantoren. 3.2.2 Expats en arbeidsmigranten De laatste jaren wonen steeds meer expats en arbeidsmigranten op kamers in de diverse woonwijken. Dit stuit steeds vaker op verzet van buurtbewoners en vraagt om oplossingen voor deze situaties. Ook voor deze doelgroepen, die flexibel zijn, vaak minder te besteden heeft en veelal tijdelijke woonruimte zoekt, kan het realiseren van woonruimten in kantoren een oplossing bieden. 3.2.3 Starters en herstarters Starters zijn belangrijk voor de woningmarkt, omdat zij door hun vele verhuisbewegingen de doorstroom op gang houden. De meeste starters wensen een huurwoning in het goedkope en middeldure segment. Starters en herstarters komen echter moeilijk aan een dergelijke woning. Het aanbod is klein en (her)starters kunnen minder gemakkelijk een hypotheek afsluiten. De stagnatie op de huur- en koopmarkt wordt door de economische crisis en Europese wetgeving verder versterkt. Woonruimten in getransformeerde kantoren kunnen voor de korte termijn een oplossing bieden voor deze doelgroepen. 3.2.4 Senioren De huidige en toekomstige senioren hebben veelal meer te besteden en zijn actiever dan de oudere generatie. Zij stellen ook hogere eisen aan hun woning. Bij hen zijn comfort, een groot woonoppervlak en een eigen buitenruimte belangrijke punten. Het is van belang om op deze woonwensen en veranderende behoefte in te spelen. Gezien de toenemende vergrijzing, zal de vraag naar
1 2
SKI Database 2007 van Centrum voor Hoger Onderwijs Informatie Onderzoek www.studiekeuze123.nl
6
seniorenwoningen verder toenemen. De transformatiekosten zullen, gezien de eisen van de ouderen, een stuk hoger liggen, maar daar staat tegenover dat de opbrengsten ook hoger zijn. 3.2.5 Overige doelgroepen Buiten de genoemde doelgroepen kan er ook gekeken worden naar alternatieve doelgroepen, zoals kunstenaars en Young professionals. Deze doelgroepen vinden het vaak niet erg als hun woning/ werkplaats afwijkt van de standaardwoning. Ook kunnen deze doelgroepen een positieve impuls geven aan de omgeving van het kantoor.
4.
Transformatie in de (huidige) praktijk
Transformatie van leegstaande kantoren naar woonruimten blijkt in de praktijk een lastig en ingewikkeld proces. Er zijn meerdere zwaarwegende knelpunten waardoor dit vaak niet of alleen met forse investeringen haalbaar is. De politieke druk daarentegen, zowel landelijk als lokaal, neemt sterk toe, evenals de ontwikkelingen die gaande zijn om vooral transformatie naar studentenhuisvesting te vereenvoudigen. Onderstaand een overzicht van de diverse beleidsaspecten en de begeleidende voorstellen. In bijlage 1 wordt aan de hand van het project Smederijstraat 1-7 de bevindingen uitvoerig toegelicht en worden voorstellen gedaan specifiek voor deze locatie.
4.1
Bestemmingsplan
Om de bestemming kantoren te veranderen naar wonen, is er een afwijking of een herziening van het bestemmingsplan nodig. Alvorens hierover te beslissen is het van belang dat duidelijk is of er sprake is van een tijdelijke of permanente functieverandering. Er zijn vier mogelijkheden: 1. tijdelijke afwijking 2. nieuw (postzegel)bestemmingsplan 3. afwijkingsbesluit WABO 4. voorlopige bestemming Momenteel komen alleen herziening van het bestemmingsplan of het WABO-afwijkingsbesluit in beeld. Tijdelijke transformatie heeft een maximale termijn van 5 jaar, waardoor het financieel niet 3 haalbaar is. Mocht binnen afzienbare de termijn van tijdelijkheid verlengd worden naar 10 jaar, dan komt ook de optie tijdelijke afwijking in beeld. De proceduretermijnen zullen in de praktijk niet veel van elkaar verschillen. Zowel permanente als tijdelijke oplossingen moeten worden gemotiveerd met een belangenafweging. In het geval van een tijdelijke oplossing is dat wel wat makkelijker, maar moet nog steeds zorgvuldig gebeuren. Voorstel Een nieuw postzegelbestemmingsplan opstellen met de bestemming Wonen. Hiervoor zijn meerdere redenen: een bestemmingsplanprocedure duurt in de praktijk niet veel langer dan de andere genoemde procedures. Aanpassingen op het gebied van geluidsbelasting zijn vaak de grootste kostenposten bij kantorentransformatie naar woonruimten. De wet kent voor geluid echter geen onderscheid in permanente of tijdelijke voorzieningen, waardoor de kosten voor beide oplossingen gelijk blijft.
4.2
Bouwbesluit
Het Bouwbesluit beschrijft de technische eisen waaraan een bouwwerk moet voldoen. Deze eisen hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en milieu. De te verbouwen delen van een pand moeten in principe voldoen aan nieuwbouweisen omdat op deze manier de hoogste 3
Landelijk is er sprake om de tijdelijkheid van 5 naar 10 jaar op te rekken (motie Linhard). Hierdoor wordt tijdelijke transformatie financieel haalbaar, omdat er minder zware eisen gelden op het gebied van de wet‐ en regelgeving en de terugverdientijd langer is.
7
leefkwaliteit wordt nagestreefd. Kan men echter niet voldoen aan deze eisen, dan zal gezocht moeten worden naar alternatieve (creatieve) oplossingen. De kosten van de noodzakelijke investeringen bepalen of transformatie financieel haalbaar is. In veel gevallen zal het moeilijk zijn om aan deze eisen te voldoen. Dit komt met name door de vaste casco-indeling van het pand, waardoor andere indelingen lastig te realiseren zijn. Voorstel Betrek BWT vanaf het begin bij het proces, zodat met de aanvrager kan worden meegedacht naar gelijkwaardige oplossingen. Deze oplossingen geven dezelfde kwaliteit als de prestatie-eis en hoeft niet per definitie tot meer kosten te leiden.
4.3
Milieuaspecten
Kantoren zijn in het verleden vaak gebouwd op plaatsen waar woonfuncties qua geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid minder gewenst of zelfs niet mogelijk waren, zoals nabij drukke wegen en spoorlijnen. Dat is er nu de oorzaak van dat transformatie van kantoren naar woningen veelal op problemen stuit vooral ten aanzien van geluid. 4.3.1 Geluid Geluidseisen spelen een belangrijke rol bij kantorentransformatie naar woonruimten. Bewoners moeten geen hinder hoeven te ondervinden van geluid van buiten (verkeers- en spoorweglawaai) noch dat van binnen (buren, installaties etc.). Woningen zijn daarom door de Wet geluidhinder als geluidgevoelig aangemerkt in tegenstelling tot kantoren. Dit heeft alles te maken met de kwaliteit van wonen en de gezondheid van de bewoners. De Wet geluidhinder stelt alleen eisen aan de geluidbelasting op de buitengevel van woningen. Het Bouwbesluit stelt eisen aan het toelaatbare binnenniveau van het geluid, dus aan de geluidisolatie van de buitengevel en de vloeren en binnenwanden van woningen. Problematisch is meestal dat de geluidbelasting op de buitengevel van een kantoor al dan niet ruim boven de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder ligt. Dat betekent dat conform de Wet geluidhinder eerst getracht moet worden de geluidbelasting tot onder deze voorkeurswaarde te reduceren door maatregelen aan de geluidbron, dus het verkeer, het wegdek, het spoorverkeer. Als dat onvoldoende is vervolgens door het toepassen van afschermende voorzieningen tussen de geluidbron en de gevel. En tenslotte wanneer ook dat niet voldoende is kan een ontheffing voor een hogere waarde van de geluidbelasting worden gevraagd. Bestuurlijk bestaat de mogelijkheid voor B&W om af te wijken van het gemeentelijke 4 Ontheffingenbeleid (2007) volgens de Awb art. 4:84 . Het College weegt in dat kader af of de maatschappelijke belangen zodanig groot zijn dat deze de voorwaarden uit het Ontheffingenbeleid overstijgen. De precedentwerking die hiervan uit gaat moet echter terdege worden onderkend zodat de argumenten zwaarwegend en overtuigend moeten zijn. Dit gemeentelijke ontheffingenbeleid is feitelijk een voortzetting van het eerdere provinciale ontheffingenbeleid in de periode dat de Provincie nog de ontheffingen verleende. In alle gevallen moet uiteraard gezorgd worden dat het geluidniveau binnen de woning voldoet aan de normen van de Wet geluidhinder en het Bouwbesluit. Belangrijkste hinderpaal voor het verkrijgen van een ontheffing is dat vanaf een bepaalde hogere geluidbelasting het beleid als voorwaarde stelt dat per woning minstens één geluidluwe gevel voorhanden moet zijn. Door de wens zoveel mogelijk wooneenheden, kamers of appartementen in een kantoorgebouw te realiseren wordt vaak gekozen voor een plattegrond waarbij sprake is van een centrale in het midden van het gebouw gelegen gang waarlangs appartementen zijn gesitueerd die òf alleen aan de voor- òf alleen aan de achtergevel liggen. Daardoor hebben deze appartementen vaak alleen maar één buitengevel die ook nog eens zwaar geluidbelast is. Een geluidluwe gevel ontbreekt en daarmee een volgens het gemeentelijke ontheffingbeleid noodzakelijke voorwaarde om ontheffing te verkrijgen. 4
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
8
Idee achter deze beleidsvoorwaarde, die ook internationaal vaak wordt gesteld, is dat een bewoner zich binnen zijn woning moet kunnen onttrekken aan een overmaat aan lawaai als hij of zij daar behoefte aan heeft. De voorkeurgrenswaarden 5 voor woningen is voor wegverkeerslawaai 48 dB en voor railverkeerslawaai 55 dB. Ontheffingen zijn mogelijk tot de maximale grenswaarden 6 van 63 dB (wegverkeer) en 68 dB (railverkeer). Voorstel Stel indien noodzakelijk aangepaste geluideisen op voor realisatie van woonruimten in voormalige kantoren. 4.3.2 Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit vormt in de meeste gevallen geen probleem bij transformatie van kantoren naar woonruimten. Wel dient voldaan te worden aan de wettelijke eisen zoals gesteld in de Wet Milieubeheer. 4.3.3 Externe veiligheid Bij transformatie van een kantoor naar een woonbestemming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Bedrijven met gevaarlijke stoffen, spoorwegen, verkeerswegen en buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd brengen risico’s met zich mee die zich uitstrekken tot een min of meer groter gebied. Deze risico’s zijn onder te verdelen in plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR). Deze beide risico’s moeten per situatie worden onderzocht. Binnen de veiligheidscontour van het PR mogen geen kwetsbare objecten zoals studentenwoningen aanwezig zijn. Kantoren gelden meestal als beperkt kwetsbare objecten. Bestaande kantoren kunnen dus liggen binnen de plaatsgebonden risicocontour maar woningen mogen dat niet. Bij transformatie naar woningen kan dit dus een onoverkomelijk bezwaar zijn. Voor het GR is er geen vastgestelde wettelijke norm (grenswaarde) maar wel een oriëntatiewaarde. Het GR moet worden berekend binnen het invloedsgebied van de risicobron, dit invloedsgebied is in de regel groter dan de hierboven genoemde PR contour. Het GR moet worden verantwoord, waarbij de brandweer optreedt als (wettelijk) adviseur. Tenslotte bestaat er ook nog zoiets als logisch verstand, kwetsbare objecten moeten niet dichtbij een risicobron worden bestemd. Kortom, indien een potentiële woonbestemming in de buurt van een risicobron ligt, dient de initiatiefnemer een risicoanalyse uit te (laten) voeren. Aan de hand hiervan worden de externe veiligheidrisico’s (groeps- en plaatsgebonden risico) bepaald en getoetst aan de regelgeving. Overschrijding van het plaatsgebonden risico (PR) is ontoelaatbaar terwijl bij overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico (GR) daarvan kan worden afgeweken mits voldoende gemotiveerd. Voorstel Indien een potentieel kantoorpand vlakbij een risicovol object ligt, dient de initiatiefnemer een risicoanalyse uit te voeren. Aan de hand hiervan worden de externe veiligheidrisico’s bepaald en getoetst aan de regelgeving. Afhankelijk van de uitkomsten kan er al dan niet worden beargumenteerd (verantwoord) of transformatie mogelijk is.
4.4
Parkeren
Ten aanzien van het parkeren bij functies is de nota “Parkeer- en stallingbeleid Breda” (vastgesteld in november 2004) van toepassing. Hierin zijn minimum parkeernormen aangegeven per functie en per deelgebied. Ontwikkelaars of bouwers van nieuwe woningen zijn verplicht om parkeervoorzieningen conform onderstaande normen aan te leggen. Gezien de functieverandering van het pand van kantoren naar wonen verandert het aantal benodigde parkeerplaatsen. Het verschil tussen de oude en nieuwe functie dient te worden gerealiseerd op eigen terrein en/of (deels) in openbaar gebied. Naast het parkeerbeleid is er in 2007 ook ontheffingsbeleid vastgesteld met betrekking tot parkeernormen. 5 6
Landelijke wetgeving “ “
9
Als een ontwikkeling niet aan de parkeernorm kan voldoen, bestaat er in sommige gevallen altijd nog een mogelijk om (deels) ontheffing te verlenen. Dit dient per ontwikkeling te worden bekeken en is derhalve maatwerk. Voor de goede orde zijn de vigerende parkeernormen hieronder opgenome Tabel 1: parkeernormen Breda
Eengezinswoning Meergezinswoning, appartement en dergelijke Kamerhuur, atelier en dergelijke Bejaardenzorgwoning, aanleunwoning
4.5
Binnenstad
Schil
Overig gebied
1,3 1,2
1,6 1,2
1,8 1,3
Per (eenheid) Woning Woning
0,3 0,3
0,5 0,4
0,6 0,5
Woning Woning
Extended stayvoorziening (studentenhotel)
Een geheel andere mogelijkheid is die van extended stay: het bedrijfsmatig aanbieden van logies anders dan in een woning voor kortstondig verblijf van tenminste 1 week tot maximaal 1 jaar aan natuurlijke personen die buiten de gemeente hun hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats hebben. Een van de planologische redenen waarom initiatiefnemers een extended stayvoorziening binnen een hotelbestemming willen, en geen woonbestemming, is het aspect geluid. Een hotel wordt door de Wet geluidhinder niet als geluidgevoelig beschouwd. Hier zijn geen eisen voor geluid aan het buitenniveau verbonden. Wel is het wenselijk om het binnengeluidsniveau te beperken tot dat van een woonfunctie, maar dit is niet verplicht. Daarnaast is het voor een initiatiefnemer interessant omdat de huurprijzenwet en het huurrecht niet gelden. Er gelden echter wel strengere op het gebied van brandveiligheid en constructie. Medewerking verlenen aan een extended stayvoorziening met een hotelbestemming (studentenhotel) is niet zonder risico’s. Er is weinig jurisprudentie over, met name bij initiatieven voor verblijf van langer dan een half jaar.. Een ander risico is dat geprobeerd wordt om oneigenlijk gebruik van de voorgestelde richtlijn te maken ten einde (strengere) wet- en regelgeving inzake wonen te omzeilen. Een dergelijke voorziening kan, ondanks de hierboven genoemde bezwaren, een interessante optie zijn voor tijdelijke huisvesting van buitenlandse studenten, expats en arbeidsmigranten, omdat deze veelal maximaal een jaar in Breda werken en/of studeren. Voorstel Het college wordt geadviseerd de mogelijkheden voor een extended stayvoorziening met een hotelbestemming (studentenhotel) verder te bestuderen, met name ten aanzien van de juridische consequenties.
5.
Relevante beleidsontwikkelingen
5.1
[email protected]
Gemeente Breda, de Bredase onderwijsinstellingen Avans Hogeschool, NHTV Internationale hogeschool Breda, ROC West-Brabant, Nederlandse Defensie Academie en de Bredase woningcorporaties Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg werken samen in de regiegroep studentenhuisvesting. Aanleiding is de toenemende druk op de Bredase woningmarkt door de toestroom van uitwonende, in stijgende mate internationale, studenten. Alle partijen onderschrijven de wens om een aanzienlijk deel van de huisvestingsbehoefte voor studenten op te nemen in de volkshuisvestelijke taakstelling van de woningcorporaties in Breda. Wonen in kantoren is aangedragen als een van de oplossingen voor studentenhuisvesting en kamerbewoning. Dit is mede ingegeven door de overlastsituaties die ontstaan door kamerverhuur in woonwijken. In dit kader zijn twee marktinitiatieven langs de Tramsingel als pilotprojecten benoemd
10
voor kantorentransformatie naar studentenhuisvesting. Een uitwerking van een van de pilotprojecten is terug te vinden in bijlage 1.
5.2
Woonagenda 2011-2014
Conform de Woonagenda is het doel om tussen 2011-2014 de markt te enthousiasmeren om huisvesting van specifieke doelgroepen te realiseren in leegstaande kantoren/gebouwen, met name studenten. Deze notitie vormt hiervoor de basis.
5.3
Kantorennota Breda 2020
In de herziene Kantorennota 2020 wordt vermeld dat er op een aantal locaties mogelijkheden zijn om kantoren in tijdelijke huisvesting om te zetten.
5.4
Stedelijke herprogrammering Breda woningen en kantoren
Crisis, nieuwe inzichten in demografische ontwikkelingen, een overprogrammering aan bouwplannen en afspraken binnen de provincie, dwingt de gemeente tot strakker en gerichter te programmeren op onder andere woningbouw. Hierdoor is middels de stedelijke herprogrammering besloten dat er in Breda niet méér zelfstandige woonruimten mogen worden toegevoegd aan de huidige plancapaciteit, met uitzondering van studentenhuisvesting.
5.5
Landelijk huurbeleid
De overheid wil dat burgers kunnen wonen in betaalbare, veilige, gezonde en energiezuinige woningen. Daarom zijn zowel huurder als verhuurder van een woning gebonden aan regels. Deze regels hebben onder andere betrekking op de te vragen huurprijs en mogelijkheden voor huurtoeslag: het woningwaarderingsstelsel en mogelijkheden voor huurtoeslag. - woningwaarderingstelsel Er is een wettelijke maximale huurprijs en een maximale huurverhoging. Deze gelden ook voor kamers. Met het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten kan de huurder of de verhuurder bepalen wat de maximale 'kale' huur van de kamer mag zijn. - huurtoeslag Huurtoeslag is een toeslag die een huurder kan aanvragen wanneer de huur in verhouding tot het inkomen te hoog is. Het is een financiële tegemoetkoming van de overheid in de kosten van een huurwoning. Huurtoeslag is echter niet aan te vragen voor onzelfstandige woonruimte geen huurtoeslag, zoals studentenkamers.
6
Conclusies
6.1
Vraag en aanbod
-
In Breda vinden vooral kwetsbare doelgroepen zoals studenten en (her)starters moeilijk geschikte woonruimten. Het aanbod van goedkope en betaalbare appartementen of kamers is te gering in verhouding met de vraag hiernaar. Transformatie van kantoren naar woonruimten komt tegemoet aan de dringende woonvraag van deze doelgroepen.
-
Naast het tekort aan woonruimten heeft Breda een overschot aan kantoorruimten. In Breda staat ongeveer 100.000 m2 aan kantoren leeg.
-
Door ontwikkelingen zoals de economische crisis, het ‘nieuwe werken’, de afname van de potentiële beroepsbevolking et cetera, neemt de leegstand van kantoren in de toekomst nog verder toe.
-
Gezien de besluitvorming rondom de stedelijke herprogrammering is nadrukkelijk ingezoomd op het creëren van studentenhuisvesting. De dringende vraag naar zelfstandige woonruimten van (her)starters en senioren kan hierdoor momenteel niet worden opgelost in te transformeren kantoren. Dat betekent niet dat er geen vraag is naar zelfstandige woonruimten voor deze doelgroepen.
11
-
Lettend op de doelgroep studenten, is te zien dat het aanbod van betaalbare huisvesting te gering is. In de toekomst zal de vraag naar studentenhuisvesting alleen nog verder stijgen. Verwacht wordt een toenemende vraag naar woonruimten van circa 1.000 nieuwe woonruimten voor studenten (nota
[email protected]) in de periode tot 2014.
-
Met het creëren van studentenhuisvesting in kantoren komt de gemeente tegemoet aan de wens om zoveel mogelijk studentenhuisvesting uit woonwijken te halen/houden en studentencomplexen op andere locaties te ontwikkelen.
6.2
Geschiktheid kantoren
-
Transformatie dient in het licht van de concept-Kantorennota 2020 te worden onderzocht. Deze nota bepaalt de speelruimte voor transformatie van kantoren naar woonruimten. Hoewel deze mogelijkheid niet specifiek aangegeven wordt, heeft wethouder Economische Zaken inmiddels toegezegd voor deze optie open te staan.
-
De geschiktheid van een pand, en voor welke doelgroep, is gebaseerd op een aantal locatie- en pandeigenschappen. De kantoren die in beeld komen voor transformatie naar woonruimten, liggen vooral in of aan de rand van centrumstedelijke locaties en woonwijken.
-
De financiële aspecten zijn voor een pandeigenaar de zwaarstwegende aspecten om een kantoor wel of niet te transformeren naar woonruimten. De belangrijkste financiële belemmeringen worden gevormd door de boekwaarde en de hoge verbouwingskosten die meestal worden veroorzaakt door de verbouwingseisen vanuit relevante wet- en regelgeving. Verder speelt het type woonsegment een belangrijke rol voor de toekomstige cashflows.
-
Naast omvang en type kantoor is de rol van de pandeigenaar van belang bij transformatiemogelijkheden. Het initiatief om een kantoor te transformeren kantoor ligt veelal bij de pandeigenaar of de vertegenwoordigende partij hiervan.
-
Een extended stayvoorziening met een hotelfunctie kan een interessante optie zijn voor tijdelijke huisvesting van buitenlandse studenten en expacts, omdat een hotel volgens de Wet geluidhinder wordt gezien als een niet geluidgevoelig, waardoor aanpassingen aan het pand minder ingrijpend en duur zijn.
6.3
Wet-, regelgeving en beleid
-
Transformatie van kantoren naar woonruimten blijkt in de praktijk door wettelijke regelgeving en gemeentelijke beleidsregels een lastig proces te zijn, met name als het om goedkope woonruimte gaat zoals studentenhuisvesting. Het is dan ook van belang dat een gemeente zo creatief en flexibel mogelijk omgaat met de gestelde wet- en regelgeving.
-
Op dit moment komen alleen permanente transformatie middels bestemmingsplanwijziging of het WABO-afwijkingsbesluit voor transformatieprojecten in beeld. De voorkeur gaat daarbij uit naar wijziging van het bestemmingsplan naar de bestemming Wonen. Redenen hiervoor zijn dat de duur van een bestemmingsplanwijziging in de praktijk niet veel langer duurt dan de andere procedure en de mogelijkheid om een andere parkeernorm te regelen. Landelijk zijn er inmiddels diverse ontwikkelingen gaande om realisatie van studentenhuisvesting, onder andere via kantorentransformatie, eenvoudiger te maken, zoals kleinere kamergrootten en minder strenge geluideisen. Daarnaast zal de ook tijdelijke termijn van 5 jaar worden opgerekt naar 10 jaar.
-
Door realisatie van studentenhuisvesting in voormalige kantoren wordt uitvoering gegeven aan het studentenhuisvestingsbeleid en Koers gezet: het toevoegen van woonruimten voor studenten.
- Gezien het landelijk beleid voor sociale huur is een verhuurder gebonden aan een maximale huurprijs voor studentenhuisvesting, met name indien deze een woningcorporatie is. Hierdoor blijft een kleiner budget over voor verbouwkosten, verwervingskosten en winst. Hierdoor kunnen de totale kosten hoger uitpakken dan de totale opbrengsten, waardoor men te maken heeft met een onrendabele top.
12
7.
Adviezen
Vanuit voorliggende notitie wordt het volgende geadviseerd: -
aan de hand van het pilotproject Smederijstraat 1-7 (bijlage1) transformatiebeleid op te stellen, in de vorm van: - een checklist waarmee pandeigenaren kunnen nagaan of een pand in aanmerking komt voor transformatie naar woonruimten: - waarin vermeld wordt welke panden op welke locaties in aanmerking komen, - de basiseisen op het gebied van de genoemde wet- en regelgeving, - een projectgroep. Deze komt ad hoc en op basis van aangemelde initiatieven bijeen om een project snel en efficiënt te kunnen begeleiden.
-
ten behoeve van dit transformatiebeleid de in hoofdstuk 4 genoemde voorstellen vast te stellen.
-
de woningcorporaties te betrekken bij transformatieprojecten door hen aan te spreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en huisvesting van sociale doelgroepen, zoals studenten en tijdelijke werknemers. Een corporatie kan sociale woonruimten en studentenhuisvesting financieren. Om de doorstroming te bevorderen hanteren ze bij studentenhuisvesting campuscontracten.
-
verhuurders van studentenhuisvesting te stimuleren campuscontracten te hanteren met een maximale duur van 4 à 5 jaar. Aan de hand hiervan kunnen studenten gedurende hun gehele opleiding in getransformeerde kantoren wonen. Deze tijdelijke huurcontracten hebben een aantal voordelen: - het bevordert de doorstroming binnen de studentenhuisvesting; - het zorgt voor extra stimulans om diploma binnen gestelde periode te behalen
-
een coördinator aanwijzen die als contactpersoon fungeert tussen pandeigenaren en de projectgroep Wonen in kantoren. Waar mogelijk verbindt hij ook initiatieven aan elkaar. De verantwoordelijkheid voor het beleid ligt bij de afdeling Wonen.
- nader onderzoek te doen naar extended stayvoorzieningen met hotelbestemming.
13
14
Bijlage 1
Resultaten pilotproject Smederijstraat 1-7
Inleiding Breda kent op dit moment een dringende vraag naar goedkope woonruimten, met name vanuit de (internationale)studenten van de hogescholen. Deze vraag wordt nu opgelost door studenten te huisvesten in corporatiewoningen en -flats die gesloopt of gerenoveerd gaan worden, zoals in de Hoge Vught en Heuvel. De gemeente wil graag een meer permanente oplossing voor de dringende vraag naar studentenhuisvesting. Daarnaast wil de gemeente de structurele leegstand op de kantorenmarkt terugdringen. Door genoemde wensen is het pilotproject van kantorentransformatie naar (studenten)huisvesting aan de Smederijstraat 1-7 Breda opgestart. Het doel is om te onderzoeken hoe kantorentransformatie naar, in dit geval, studentenhuisvesting te realiseren is. Zowel in het planologische als in juridische proces krijgt men meerdere aspecten te maken, zoals het Bouwbesluit, het bestemmingsplan, het kantoorbeleid en milieu- en parkeereisen. Deze pilot geldt tevens als leidraad voor mogelijke toekomstige kantorentransformaties. Ligging/omschrijving kantoor Het pand Smederijstraat 1-7 staat langdurig leeg. Het pand wordt niet meer verhuurd als kantoor omdat het niet meer voldoet aan de eisen van de huurders. Het pand is gebouwd in de jaren ’90 en heeft door de grote ramen en de prefab betonnen elementen, de typische uitstraling van een kantoorgebouw. Het gebouw is goed onderhouden en verkeert in een goede staat. Het heeft in totaal vier verdiepingen, elk van 500 m2. Het kantoorpand is bouwkundig gezien geschikt voor transformatie vanwege de flexibele indeling en de goede staat van het pand. Ten noorden van het pand ligt op ongeveer 150 meter het spoor. Aan de zuidkant grenst het pand aan de Tramsingel. Het pand heeft een centrale ligging en is goed bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. Verder is de binnenstad op zeer korte afstand te bereiken met alle aanwezige voorzieningen. Door de centrale ligging (nabijheid stadscentrum, station en hogescholen) is de transformatiepotentie naar studentenhuisvesting hoog. Het pand ligt in een onaantrekkelijk gebied. Rondom het pand is veel bedrijvigheid aanwezig en ten noordenoosten van het gebouw ligt daklozencentrum ‘t Ei. Locatie Bouwjaar Oppervlakte Aantal parkeerplaatsen Huurprijs
Smederijstraat 1-7, Breda 1989 2050 m2 vvo 32 € 125 per m2
15
1.
Bestemmingsplanprocedures
Op dit moment komen alleen permanente transformatie middels een (postzegel)bestemmingsplanwijziging of het WABO-afwijkingsbesluit voor dit project in beeld. De voorkeur gaat uit naar een nieuw (postzegel)bestemmingsplan. Redenen hiervoor zijn dat de duur van een bestemmingsplanwijziging in de praktijk niet veel langer is dan andere procedures en de mogelijkheid om de parkeernorm aan te passen. Daarnaast maakt de Wet geluidhinder geen onderscheid in tijdelijk of permanente huisvesting.
2.
Bouwbesluit
Op het gebied van het bouwbesluit streeft men naar het behalen van de nieuwbouweisen, om een zo hoog mogelijke leefkwaliteit te garanderen. Daar waar de eisen niet haalbaar zijn, biedt het bouwbesluit speelruimte. Er dient wel een duidelijke keuze te worden gemaakt op welke onderdelen welke benadering wordt gekozen: bestaande bouw of het rechtens verkregen niveau. Het rechtens verkregen niveau is de laatst verleende bouwvergunning. Het pand Smederijstraat 1-7 dateert uit 1989. In 1986 is de eerste en enige bouwvergunning aangegeven. Op dat moment was het Bouwbesluit (vanaf 1992) nog niet van kracht, waardoor getoetst kan worden aan bestaande bouw. Het zonder meer van toepassing verklaren van de eisen van bestaande bouw bij transformaties/ wijzigingen van gebruik is juridisch onjuist en bovendien onnodig. Door te bepalen dat bij wijziging van het gebruik van bestaande bouwwerken geen specifieke eisen voor die functie van toepassing zijn (hier komt het in de praktijk op neer) wordt het Bouwbesluit zodanig uitgehold dat nieuwbouweisen ook niet meer kunnen worden toegepast bij vestiging van kinderdagverblijven, zorgfuncties en ander functies voor kwetsbare groepen. Indien er geen bouwtechnische eisen gelden bij transformatie (die niet slechts tijdelijk is) ontstaat een grote ongelijkheid ten opzichte van de eisen voor een nieuwbouwcomplex. Het is dus belangrijk om niet zomaar terug te gaan naar bestaande bouw. Bestaande bouw kan risico’s met zich meebrengen, op het gebied van gezondheid en veiligheid, maar ook ten aanzien van precedentwerking en schadeclaims. Omdat de regelgeving ten aanzien van geluid is gebaseerd op het aspect gezondheid dient het onderwerp geluid ook volwaardig te worden opgepakt naast bijvoorbeeld de constructieve en brandveiligheidseisen. Door de mogelijkheid van het verlenen van ontheffingen voor hogere geluidbelastingen, binnen wettelijke en beleidsmatige randvoorwaarden, kan veelal toch tegemoet worden gekomen aan de wens om een woonfunctie te realiseren. Bouw- en woningtoezicht (BWT) is van mening dat de eisen uit het Bouwbesluit voldoende speelruimte bieden om transformatie mogelijk te maken. Elk project blijft echter maatwerk. De rol van BWT is om vooraf in het proces mee te denken. Dit kan door te zoeken naar creatieve oplossingen, om zo hetzelfde kwaliteitsniveau als bij nieuwbouweisen op een andere wijze te realiseren. Waar nieuwbouweisen van toepassing zijn, kan met toepassing van gelijkwaardige oplossingen of een ontheffing naar bestaande bouweisen, met de ontwikkelaar worden meegedacht. De ruimte hierin wordt bepaald door het Bouwbesluit zelf, maar BWT kan hierin adviseren zodat voor zaken zoals brand- en constructieve veiligheid geen concessies hoeven te worden gedaan. Voorkomen dient te worden dat de woonruimten voor studenten ‘tweederangswoningen’ worden, doordat de eisen voor bestaande bouw op het gebied van brandveiligheid, daglichttoetreding, geluid, ventilatie en woonoppervlakten minimaal is.
3.
Milieu
3.1.Geluid weg- en railverkeer De locatie Smederijstraat 1-7 is een door wegverkeer- en railverkeerlawaai zwaar geluidbelaste locatie. Dat maakt, mede door de plattegrond, transformatie van kantoor- naar woonfunctie lastig. Allereerst is er sprake van studentenstudio’s met eigen keuken en sanitair, en van onzelfstandige kamers met een gemeenschappelijke keuken, leefruimte en sanitair. Deze laatste onzelfstandige studentenkamers vormen met een paar andere samen een woning.
16
Omdat de Wet geluidhinder alleen een woning als geluidgevoelig object kent, vallen de onzelfstandige kamers niet onder de regelgeving voor die van een woning. Dit betekent dat slechts een deel van de nu gepresenteerde woonruimten formeel voldoet aan de regels van de Wet geluidhinder, mits door toepassing van geluidarm asfalt op de Tramsingel de geluidbelasting tot onder de 63 dB daalt en door afscherming van het railverkeerslawaai ook het railverkeerslawaai aanzienlijk wordt gereduceerd. Dit kan door middel van de voorgestelde nieuwbouw van een afschermende studentenwoonvoorziening aan de achterzijde van het bestaande kantoorgebouw. Probleem blijft dat het bij de gekozen plattegrondindeling onmogelijk is voor een deel van de studentenhuisvesting te voorzien in een geluidluwe gevel. In principe kan het College van b&w bij het verlenen van een ontheffing voor een hogere waarde hiervoor afwijken van gemeentelijk beleid. Feit blijft dat deze voorwaarde een gezondheidskundige achtergrond heeft en dat dit tot precedentwerking kan leiden, niet alleen voor studentenhuisvesting elders in de stad maar ook voor ander soort woonruimten. Daarnaast is in het verleden kritisch omgegaan met vergelijkbare projecten (studentenhuisvesting Beverweg-Teteringsedijk). Indien nu, bij circa identieke geluidtechnische bezwaren, studentenhuisvesting wel mogelijk is, kunnen schadeclaims dreigen. Afwijken van het vigerende gemeentelijke geluidbeleid betekent ook aantasting van de woon- en leefkwaliteit en daarmee van de gezondheid van de bewoners. Naast het feit dat studentenhuisvesting formeel langs de Tramsingel kan worden gesitueerd moet worden opgemerkt dat deze kamers niet alleen zwaar geluidbelast worden maar ook op het zuiden liggen, waardoor warmtebelasting door de zon hoog is en het moeilijk zal zijn een acceptabel woonklimaat te garanderen wanneer er geen ramen open kunnen door het verkeerslawaai. Oplossingen kunnen zijn: - In elk geval is toepassing van geluidarm asfalt op de Tramsingel noodzakelijk om de verkeerslawaaibelasting met minmaal 3 dB te reduceren. De initiatiefnemer voor de studentenhuisvesting zou hieraan mee dienen te betalen. - Afschermende woonbebouwing aan de achterzijde van het kantoorpand als afscherming voor het railverkeerslawaai. Deze bebouwing dient dan te worden voorzien van dove gevels aan de noordzijde. De binnengevels van de zo ontstane U-vormige bouwblok zijn dan geluidluw. Een initiatiefplan voor deze optie is inmiddels door de initiatiefnemer ingediend. - Hoewel formeel niet te eisen, verdient het aanbeveling om zoveel mogelijk de gemeenschappelijke ruimten voor koken, eten en samenzijn, te situeren aan de straatzijde. Daarmee wordt bereikt dat in elk geval zoveel mogelijk eenheden aan de geluidluwe gevel kunnen worden gesitueerd en niet aan de straatzijde. - De resterende gevels van woonruimten die niet over een geluidluwe gevel kunnen beschikken, moeten door middel van afschermende voorzieningen aan de betreffende gevels een lagere geluidbelasting krijgen. Denk daarbij aan vliesgevels voor de bestaande gevel, het maken van inpandige balkons/loggias waardoor de terugliggende geveldelen geluidluw zijn, dat wil zeggen met de voorkeurswaarde of lager belast worden. Akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting op de verschillende gevels moet uitwijzen hoe een en ander in detail uitgewerkt moet worden. De verkeerslawaaibelasting van de Tramsingel dringt immers ook door tot de Smederijstraat evenals het railverkeerslawaai. Een geheel andere oplossing is de transformatie van kantoor naar een andere niet-geluidgevoelige bestemming waar ook studenten kunnen verblijven, bijvoorbeeld het transformeren van een kantoor naar een extended stayvoorziening (studentenhotel). Een studentenhotel zal met name geschikt zijn voor buitenlandse studenten, vanwege de tijdelijke woonperiode van deze studenten. Deze tijdelijkheid kan mogelijk voldoende reden zijn om af te zien van de gemeentelijke beleidregel dat er een geluidluwe gevel aanwezig moet zijn. Deze tijdelijkheid zal dan echter wel geborgd moeten worden. Bij alle mogelijkheden zal er gezocht moeten worden naar een acceptabel oplossing waarbij aandacht moet worden besteed aan de kwaliteit van wonen en de gezondheid naast uiteraard de technische/ bouwkundige mogelijkheden de juiste procedures en de financiën.
17
3.1.3 Akoestisch onderzoek op- en afrit tankstation Het pand heeft, naast de hoge geluidbelasting van het spoor en de Tramsingel, op de westgevel ook te maken met geluidbelasting van het tankstation, zoals stoppende en wegrijdende auto’s, dichtklappende deuren het gebruik van het bandenvulpunt . Uit resultaten van een akoestisch onderzoek over de geluidsbelasting van het tankstation, blijkt dat op de westgevel de piekniveaus van alle bronnen de maximale vergunningsvoorschriften overschrijden. Het is echter mogelijk de westgevel te onthouden van toetsing omdat er andere gevels zijn waarvoor zwaardere toetsingsargumenten zijn. Bovendien betreft het een dichte gevel, waardoor bewoners relatief weinig last hebben van de bronnen. Er moet wel meer zekerheid komen dat de westgevel ook daadwerkelijk dicht/doof blijft. Deze moet als zodanig benoemd worden in het te maken bestemmingsplan. Daarnaast dient de rijroute van vrachtwagens die komen laden en lossen via het achterterrein via de aansluiting met de Slingerweg plaats te vinden. Genoemde wijzigingen moeten worden doorgevoerd in een Wet milieubeheerprocedure en op deze wijze vastgelegd.
3.1
Luchtkwaliteit
Bij het pilotproject kan worden voldaan aan de eisen op het gebied van luchtkwaliteit volgens de Wet Milieubeheer. Maar ook hier is een studentenstudio dat slechts één buitengevel heeft langs een drukke verkeersweg verre van gunstig. 3.3
Externe veiligheid
Het bestaande kantoorpand ligt naast een tankstation met LPG. Aan de noordzijde ligt het spoortraject Breda–Roosendaal/Lage Zwaluwe waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Doordat de bestemming van het pand getransformeerd wordt van een kantoor naar studentenhuisvesting, valt het pand in de nieuwe situatie onder de zogenaamde kwetsbare objecten. Voor kwetsbare objecten geldt een strenger regime dan voor kantoren. Het pand ligt buiten de relevante plaatsgebonden risicocontouren (PR) van het tankstation en het spoor. Deze vormen daarom wettelijk of formeel gezien geen beperking. Het pand is wel gelegen binnen het invloedsgebied van zowel het tankstation als het spoor. Daarom moeten beide groepsrisico’s (GR) worden berekend en, indien deze aanvaardbaar worden geacht, verantwoord worden in het (nieuwe) bestemmingsplan. Getoetst moet worden aan de oriëntatiewaarde van het GR. Aan de hand van een maatschappelijke kosten-batenanalyse van de risico’s dient tot een weloverwogen afweging gekomen te worden. Voor de verantwoording van het groepsrisico is de regionale brandweer (wettelijk) adviseur. Mogelijkerwijs verdwijnt de LPG bij het tankstation in de nabije toekomst om nieuwe ontwikkelingen binnen het perceel waar dit tankstation is gevestigd mogelijk te kunnen maken. In dat geval resteert alleen het spoor als risicobron.
4.
Parkeren
Incidenteel afwijken van de parkeernorm is mogelijk mits er een goede onderbouwing is conform de ontheffingsregels met betrekking tot parkeernormen. Studentenhuisvesting heeft namelijk een lagere parkeernorm dan andere woningen. De pit van de binnenstad heeft zelfs de norm 0 vanwege het stimuleren van Wonen boven Winkels. Voor het pand Smederijstraat 1-7 geldt de reguliere parkeernorm van 0,3. Deze norm is alleen een probleem wanneer het pand wordt vergroot en dit ten koste gaat van de huidige parkeerplaatsen.
5.
Ontwikkelingsvisie binnenstad
De gemeenteraad van Breda oriënteert zich in het najaar op doel en bereik van de structuurvisie van de stad. Een belangrijke opgave daarbinnen is de ontwikkelingsvisie op de binnenstad. Voor de nabije toekomst staan er grote veranderingen op stapel, vooral onder invloed van de ontwikkeling van het
18
nieuwe Stationskwartier en het daaromheen liggende gebied van Via Breda, die tientallen jaren in beslag zal nemen. De ontwikkeling van Via Breda dient te worden beschouwd als de ontwikkeling van een nieuw deel van de binnenstad. De visie voor de bestaande binnenstad dient dus in te spelen op de ontwikkeling van de ‘nieuwe binnenstad’ en op de relatie tussen die twee delen die in de komende jaren samen het karakter van de binnenstad zullen gaan bepalen. Daarnaast ligt aan de noordwestzijde van het spoor het gebied rondom het voormalige CSM terrein en de haven. Als gevolg van besluiten omtrent de stedelijke programmering zullen deze gebieden niet permanent worden ontwikkeld. Een uitzondering kan gemaakt worden voor studentenhuisvesting, omdat deze buiten de woningbouwprogrammering valt. Dit kan mede ten goede komen aan de veiligheid en leefbaarheid van deze gebieden die geborgd dienen te worden. Het bedrijventerrein rondom de Slingerweg, Nassau Wallon, ligt te midden van de binnenstad en Via Breda en vraagt om die reden dus om de aandacht, die het de afgelopen jaren wellicht te weinig heeft gekregen.
6.
Conclusies
In Breda is er op dit moment een dringende vraag naar goedkope woonruimten, met name vanuit de (internationale)studenten van de hogescholen. Via dit pilotproject worden de mogelijkheden onderzocht om een langdurig leegstaand kantoorpand te transformeren naar woonruimten voor studenten. Per aspect worden de belangrijkste conclusies vermeld: Bestemmingsplan Een (nieuw) flexibel postzegelbestemmingsplan en permanente transformatie is de beste optie voor deze locatie. Er is hiervoor een aantal redenen zoals de proceduretermijn, de wet- en regelgeving op het gebied van geluid en het Bouwbesluit. Bouwbesluit Elk transformatieproject is maatwerk. Daarom is het belangrijk om vooraf in het proces mee te denken over hoe aan alle nieuwbouweisen kan worden voldaan. Vanwege de leefkwaliteit is het van belang te streven naar nieuwbouweisen. Daar waar op geen enkele wijze aan de nieuwbouweisen kan worden voldaan en daar waar het beleid het toe staat kan men gelijkwaardige oplossingen of ontheffingen toepassen. Geluid Het pilotproject aan de Smederijstraat wordt door meerdere geluidbronnen bronnen zwaar belast. Om wonen op deze locatie mogelijk te maken moet terdege aandacht worden besteed aan het aspect geluid. Dit vraagt niet alleen om toepassing van geluidarm asfalt op de Tramsingel maar ook om geluidisolerende maatgelen aan de gevels, aanpassingen van de plattegrondindeling en het bouwen van een afschermende woonbebouwing aan de achterzijde vanwege het railverkeerslawaai. Daarbij zal het noodzakelijk zijn dat het college van b&w ontheffing verleent voor een hogere geluidbelasting én voor het niet hoeven te voldoen aan de bijkomende randvoorwaarde van het gemeentelijke ontheffingenbeleid voor een geluidluwe gevel voor bepaalde studenteneenheden in het kantoorgebouw. Dit levert in elk geval risico’s met betrekking tot precedentwerking. Externe veiligheid De PR-contour vormt geen wettelijke belemmering. Het pand ligt wel in het invloedsgebied van het LPG-vulpunt en het LPG-reservoir. Gezien de nieuwe functie van het pand en de beoogde doelgroep moet het groepsrisico worden berekend en verantwoord in het bestemmingsplan. Dit geldt ook voor de risico’s van het spoor. De verwachting is dat studentenhuisvesting mogelijk is. Luchtkwaliteit Bij het pilotproject wordt voldaan aan de wettelijke eisen op het gebied van luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit is echter niet per definitie optimaal.
19
Parkeren Het is de vraag of de parkeernorm gehaald kan worden, zeker indien men het pand gaat uitbreiden. Middels ontheffingen of parkeren in de omgeving kan dit worden ondervangen. Ontwikkelingsvisie Binnenstad In het gebied, waarin het kantoorpand Smederijstraat 1-7 ligt, spelen op dit moment vier initiatieven. Realisatie van het studentenhuisvesting in het voormalige kantoor Smederijstraat 1-7 kan bijdragen aan de veiligheid en leefbaarheid van dit gebied.
7.
Adviezen
Het college wordt geadviseerd om: - opdracht te geven de pilot Smederijstraat nu uit te voeren. Uitgangspunt is daarbij de bestaande weten regelgeving. Indien realisatie wordt geblokkeerd door gemeentelijke beleidsregels zal het college hierover separaat worden geïnformeerd; - voor geluidbelasting een hogere grenswaarde vast te stellen en daarbij ontheffing te verlenen van het gemeentelijke ontheffingenbeleid voor minstens één geluidluwe gevel per woning. - de mogelijkheden te onderzoeken voor overige initiatieven inzake kantorentransformatie naar woonruimten op het bedrijventerrein Nassau Wallon. Dit in relatie tot de nader uit te werken ontwikkelingsvisie Binnenstad. - Een groslijst op te stellen van, onder andere de eerder genoemde, panden die in aanmerking komen voor transformatie
20
Bijlage 2 Achtergrondinformatie reguliere wet- en regelgeving
Bestemmingsplan a. tijdelijke afwijking Met de tijdelijke afwijking kan voor maximaal vijf jaar afwijking worden verleend van de bepalingen van het geldende bestemmingsplan. Na afloop van deze termijn dient de situatie weer in oude staat (zoals in bestemmingsplan staat) te worden teruggebracht. De tijdelijke afwijking zoals vermeld staat in art 2.12 Bor kan wonen mogelijk maken in de kantoren voor en periode van vijf jaar. Voordelen - kan op elk gewenst moment worden ingezet; - staat los van procedure nieuw bestemmingsplan; Nadelen - verlenging maximale termijn niet mogelijk; - bij verlening tijdelijke afwijking aantonen dat gebruik op betreffende locatie tijdelijk is; - niet mogelijk om na maximale termijn postzegelbestemmingsplan te maken voor gebied; - tijdelijkheid dient te worden aangetoond, bijvoorbeeld door privaatrechtelijke overeenkomst. - Proceduretijd duurt 4 tot 6 maanden. Tijdelijke afwijking kan niet per definitie worden onderbouwd met een privaatrechtelijke overeenkomst (zie jurisprudentie over tijdelijke opvang van asielzoekers). Aangezien het partijen in beginsel vrij staat een privaatrechtelijke overeenkomst te verlengen, kan alleen een overeenkomst geen onderbouwing van de tijdelijkheid van de afwijking van het bestemmingsplan zijn. Het moet aannemelijk zijn dat de afwijking tijdelijk is door bijvoorbeeld een (reële) mogelijkheid tot verplaatsing van het afwijkend gebruik of het opnieuw in gebruik nemen van het bewuste gebouw als kantoor. De opmerking dat het na afloop van de maximale termijn niet mogelijk is om een postzegelbestemmingsplan te maken is onjuist. Dat is wel mogelijk, mits er rekening mee is/wordt gehouden dat het geen tijdelijk bouwwerk betreft (Welstand, Bouwbesluit en eventueel geluid) b. nieuw (postzegel)bestemmingsplan Met een nieuw bestemmingsplan kan de bestemming kantoren permanent worden veranderd naar wonen,zodat huisvesting in de kantoren mogelijk wordt. Er wordt dan een postzegelbestemmingsplan gemaakt, een bestemmingsplan voor kleine projecten. Een postzegelplan bevat (bijna) alle onderdelen die een normaal bestemmingplan ook bevat. Voordelen - permanente huisvesting is mogelijk, waardoor kantorentransformatie rendabel wordt; - flexibele bestemmingsplannen zijn mogelijk, zoals dubbele bestemming wonen-kantoren. Hierdoor in toekomst, bij veranderde markt, eenvoudige functieverandering. - Afwijken parkeernorm is mogelijk bij nieuw bestemmingsplan. Nadelen - proceduretijd is 9 tot 12 maanden - vertraging als gevolg van bezwaarschriftprocedures - zwaardere eisen op het gebied van milieu en geluid c. Wabo-afwijkingsbesluit De Wabo biedt de mogelijkheid om van het bestemmingsplan af te wijken, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Deze ruimtelijke onderbouwing dient bij het indienen van de digitale aanvraag om een omgevingsvergunning beschikbaar te zijn. De procedure duurt circa een klein half jaar.
21
Voordelen - procedures verlopen sneller, omdat de beslissingsbevoegdheid bij het college ligt en alleen een verklaring van de gemeenteraad nodig is wanneer het initiatief niet past in de Algemene Verklaring; - huisvesting kan voor langere periode worden gerealiseerd; Nadelen - geen ruimte om tussentijds plan aan te passen. Vooraf dient complete bouwtekening te worden aangeleverd. Dit kan gefaseerd, maar kost dat extra tijd. Kan achteraf niet van worden afgeweken zonder nieuwe procedure. d. voorlopige bestemming Met een voorlopige bestemming is het mogelijk om tijdelijke voorzieningen mogelijk te maken voor een periode van maximaal vijf jaar. Er is geen verlenging mogelijk. Na afloop van deze periode treedt de oude bestemming weer in werking. De voorlopige bestemming kan alleen gebruikt worden als er sprake is van nieuwe planontwikkelingen, waarvan wordt voorzien dat de realisering ervan nog even op zich laat wachten. Bestaande gebouwen of een onbenut deel van de locatie kunnen in de tussentijd tijdelijk worden gebruikt. Landelijk gezien is er nauwelijks ervaring met de instrument. In Breda is er nog nooit gebruik van gemaakt. Voordeel - tijdelijk gebruik wordt onderdeel van nieuwe planontwikkeling Nadeel - lange proceduretijd. Gaat samen gaat met opstellen nieuw bestemmingsplan - maximale termijn bedraagt vijf jaar, geen verlenging mogelijk - wordt nauwelijks mee gewerkt, omdat rechtszekerheid van omwonenden/omliggende bedrijven in gedrang is
Bouwbesluit Algemeen Het Rijk heeft in het Bouwbesluit technische eisen neergelegd waaraan een bouwwerk moet voldoen. Deze voorschriften hebben betrekking op veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en milieu. Voor het toetsen van bouwvergunningen zijn er drie niveaus van eisen te onderscheiden: bestaande bouw, het rechtens verkregen niveau en nieuwbouw. In beginsel worden aan alle bouwkundige wijzigingen nieuwbouweisen gesteld. Het is mogelijk indien het uit technisch of financieel oogpunt niet redelijk of billijk is te verlagen naar het rechtens verkregen niveau of bestaande bouw. Het rechtens verkregen niveau is de laatst verleende bouwvergunning. In het huidige en in het nieuwe Bouwbesluit blijft deze benadering ongewijzigd. In het Bouwbesluit 2012 is het rechtens verkregen niveau echter meer uitgeschreven. Daarnaast is in het nieuwe Bouwbesluit de ontheffing verdwenen en wordt voorgeschreven in welke situatie van nieuwbouw, bestaande bouw of rechtens verkregen niveau dient te worden uitgegaan. Deze benadering staat en valt met dezelfde afwegingen als die in het Bouwbesluit 2003 worden gemaakt. In het Bouwbesluit 2012 mag men, tenzij anders omschreven, bij bepaalde artikelen alleen maar toetsen op nieuwbouwniveau, veelal wordt verwezen naar het rechtens verkregen niveau. Het is dus niet in alle gevallen mogelijk het niveau bestaande bouw te hanteren, gelet op de wettelijke beperking hiertoe. Daarnaast is in Bouwbeleidsplan 2008-2011(vastgesteld door het college in december 2007) opgenomen dat constructieve- en brandveiligheid speerpunten zijn in de beoordeling van bouwaanvragen.
Geluid Van toepassing zijn de Wet Geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder (Bg). Het gaat om het geluid dat van buiten komt op de gevel van een pand (Pooter, 2011). Beide hebben als uitgangspunt, dat in nieuwe situaties wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. De Wet geluidhinder staat echter
22
toe dat een hogere waarde dan de voorkeursgrenswaarde wordt vastgesteld, mits deze de maximaal toelaatbare geluidbelasting niet overschrijdt. Bij het Bouwbesluit gaat het om het geluidbelasting in het pand (binnenniveau). Woningen worden gezien als geluidgevoelige objecten. Om deze objecten te beschermen tegen blootstelling aan geluid zijn grenswaarden wettelijk vastgesteld. Akoestisch onderzoek toont aan of voldaan wordt aan deze grenswaarden en beschrijft de mogelijkheden om eraan te voldoen. Het toepassen van stil asfalt is een veel gehanteerde maatregel. Met stil asfalt wordt de geluidsbelasting vanuit de weg met ca 3 dB verlaagd. Blijkt uit akoestisch onderzoek dat ondanks maatregelen niet voldaan kan worden aan deze grenswaarden, dan kan het College ontheffing verlenen. De noodzaak om af te wijken van de voorkeursgrenswaarde moet duidelijk worden aangetoond. In de wet is een aantal ontheffingscriteria opgenomen. Als aangetoond kan worden dat de situatie aan minimaal een van deze hoofd- en subcriteria voldoet, kan ontheffing een optie zijn. De ontheffing voor deze grenswaarde kan nooit meer zijn dan de maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de gevel. Naast deze criteria moet ook het woonklimaat worden gegarandeerd. Deze garantie houdt in dat bij geluidbelastingen die meer dan 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde uitkomen er per wooneenheid minimaal 1 geluidluwe gevel aanwezig is. Daar is de geluidbelasting ten hoogste 48 dB. De volgende voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingsvoorwaarden zijn aangegeven in de Wet Geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder (Bg): Geluidsbron Wegverkeer Railverkeer
voorkeursgrenswaarde 48 dB 55 dB
Max. ontheffingswaarde 63 dB 68 dB
Bij geluidbelastingen is 63 dB de wettelijke maximale grenswaarde. In dat geval kent de Wet geluidhinder het principe van de ‘dove gevel‘. De geluidbelaste gevel bevat dan geen te openen delen. Een variant is de vliesgevel. Het bestaande pand krijgt op deze manier een achterliggende gevel, waardoor de geluidsbelasting aanzienlijk wordt verminderd. Deze nodige ingrepen zijn vaak dure ingrepen. Dit kan leiden door te hoge oplopende bouwkosten waardoor de exploitatie negatief uitkomt. Aanvullende oplossingen Ook kan er gewerkt worden met de indeling van het pand. Zo kunnen de gemeenschappelijke ruimtes zoals sanitair, berging, galerij etc. worden ingedeeld aan de zijde met de hoogste geluidsbelasting. De slaapkamers worden dan aan de luwe kant ingedeeld. Een andere optie is om te kiezen voor functie menging in het pand. Zo kunnen bijvoorbeeld kantoren geplaatst worden aan de geluidbelaste zijde en woningen aan de luwe zijde. Deze aanvullende oplossingen vormen geen directe grondslag voor ontheffingverlening, maar kunnen de leefkwaliteit verbeteren. In 2007 heeft de Gemeente Breda, op basis van de Wet geluidhinder, de ontheffingsmogelijkheden in de nota Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder vastgelegd. In deze nota zijn de criteria en voorwaarden voor ontheffingen van de voorkeurgrenswaarden benoemd en vormt daarmee de basis voor het toestaan van hogere waarden. Bestuurlijk bestaat de mogelijkheid om af te wijken van vastgesteld beleid (Awb art. 4:84). Het college weegt in dat kader af dat de maatschappelijke belangen zodanig groot zijn dan deze de voorwaarden uit het Ontheffingenbeleid kunnen overstijgen. Om ontheven te worden van de voorkeursgrenswaarde, kan een beroep worden gedaan op vijf ontheffingsgronden: de wettelijke ontheffingscriteria (Nota Ontheffingenbeleid 2007). Wordt aangetoond dat de te nemen maatregelen aan minimaal één van deze hoofdcriteria voldoen, dan kan ontheffing aan de orde zijn. Vervolgens moet aannemelijk worden gemaakt dat de beoogde nieuwbouw (of wijziging van bestemming) op de betreffende locatie gewenst is. Hiervoor moet aan ten minste één van de vastgestelde subcriteria wordt voldaan (Nota Ontheffingenbeleid 2007).
23
- Wet Milieubeheer De Wet milieubeheer (Wm) bevat regels om het milieu te beschermen. Ook stelt de overheid milieuplannen op en legt het bedrijven milieukwaliteitseisen op. Onderdeel hiervan is de Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006 De verplichting tot uitvoering van een akoestisch onderzoek is vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). De Wgh bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een projectbesluit indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.
Luchtkwaliteit Regels over de luchtkwaliteit zijn de vinden in de Wet Luchtkwaliteit. Het gaat hier om de concentraties fijnstof (PM10) en stikstofdioxide(N02). Hiervoor zijn bepaalde grenswaarden vastgesteld waar ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Verwacht wordt dat luchtkwaliteit in de meeste gevallen geen probleem vormt bij transformatie van kantoren naar woonruimten. De luchtkwaliteiteisen worden pas lastig haalbaar als het gaat om grote ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de bouw van meer dan 1.500 woningen of 10.000 m2 aan kantoorruimte. In Breda is het luchtkwaliteitplan (Fijn) stof tot nadenken 2006-2009’ nog van toepassing. Het luchtkwaliteitplan is gezien de grootte van de te transformeren kantoren en het aantal te realiseren woonruimten vaak niet van toepassing in Breda.
Externe veiligheid Wetgeving rondom externe veiligheid kan bij transformatie een rol spelen, omdat kantoren vaak in de buurt kunnen liggen van risicovolle bedrijven en andere inrichtingen. Het beleid ten aanzien van externe veiligheid is in Nederland vastgelegd in het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi). Deze regelt de doorwerking van milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid bij besluiten op het gebied van de ruimtelijke ordening en bij de verlening van een milieuvergunning voor een risicovolle inrichting. Tevens waarborgt het Besluit dat de desbetreffende besluitvorming voor de gewone burger voldoende transparant is in alle gevallen waarin die besluitvorming de kans op een ramp met veel slachtoffers beïnvloedt. Op grond van het Bevi is ook een regeling vastgesteld over externe veiligheid. In deze regeling staan onder andere regels over de veiligheidsafstanden en berekeningen om de risico’s te bepalen Revi) In het besluit wordt een onderscheid gemaakt tussen kwetsbare objecten (woningen, scholen, ziekenhuizen) en beperkt kwetsbare objecten(kantoren, bedrijven). Het onderscheid tussen deze objecten is alleen van belang voor het plaatsgebonden risico. Een risico hangt af van verschillende factoren. Zo hangt het af van de omvang van het bedrijf, de aard van de activiteiten, transport van stoffen, de opslag van stoffen en natuurlijk het aantal mensen dat in de omgeving van het bedrijf woont. Het besluit onderscheidt twee risico’s: Plaatsgebonden risico (PR) Het plaatsgebonden risico gaat het om de kans die een denkbeeldige persoon loopt om op een bepaalde plek dodelijk getroffen te worden door een ongeluk in een bedrijf. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Voor kwetsbare objecten geldt een grenswaarde van 10-6 per jaar en voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze
24
norm als richtwaarde. Aan grenswaarden moet altijd worden voldaan, van richtwaarden kan om gewichtige reden worden afgeweken. Groepsrisico (GR) Het groepsrisico gaat over de impact van een calamiteit met veel dodelijke slachtoffers tegelijk. De officiële definitie van groepsrisico in artikel 1 van het Bevi luidt: "de cumulatieve kans per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof of gevaarlijke afvalstof betrokken is". Het groepsrisico maakt geen onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Het groepsrisico is geen harde norm, maar bedoeld om aan de hand van een maatschappelijke kosten-batenanalyse van de risico’s tot een wel overwogen afweging te komen. Input voor de verantwoording is onder andere zelfredzaamheid van omwonenden, bereikbaarheid van de locatie voor de brandweer, aanwezigheid van (secundaire) brandvoorzieningen etc. Daarbij moet een vergelijking worden gemaakt met de oriëntatiewaarde. Dit is een waarde waar het bevoegd gezag zich zoveel mogelijk aan moet houden, maar men mag hiervan wel onderbouwd afwijken. Voor de verantwoording van het groepsrisico is de regionale brandweer (wettelijk) adviseur. Dit verhaal geldt ook voor de risico’s van het spoor. Hier zal ook aan de hand van een oriëntatiewaarde en een bijgaande onderbouwing, vergunningverlening mogelijk zijn. In de verantwoordingsplicht moet (ten minste) het volgende worden opgenomen: • De dichtheid van personen in het invloedsgebied. • Het groepsrisico ten opzichte van de oriëntatiewaarde. • Mogelijkheden en maatregelen ter beperking van de risico’s. • Alternatieven voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico. • Maatregelen tot beperking van het groepsrisico in de nabije toekomst. • De mogelijkheden om de omvang van een ramp te beperken. • De mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich in die inrichting een ramp voordoet. De Gemeente Breda legt op dit moment de laatste hand aan de Beleidsvisie externe veiligheid Breda. Met deze visie geeft de gemeente concreet richting en invulling aan een verantwoorde, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling vanuit het aspect externe veiligheid. Mogelijke knelpunten bij het creëren van woonruimten in kantoren moeten gezocht worden in de transformatie van een beperkt kwetsbaar object (kantoor) naar een kwetsbaar object (wonen) waardoor er sprake is van grenswaarde bij de toets aan de PR 10-6 per jaar in plaats van een richtwaarde. Voor wat betreft het groepsrisico geldt dat de personendichtheid (wellicht) toeneemt en verandert. Bij een woonfunctie zijn vooral in de avond- en nachtperiode personen aanwezig; bij een kantoorfunctie met name in de dagperiode. Een kwetsbaar object mag nadrukkelijk niet zijn gelegen in de PR 10-6 per jaar contour. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen is dit namelijk opgenomen als grenswaarde terwijl voor beperkt kwetsbare objecten de PR 10-6 per jaar contour is opgenomen als richtwaarde, waarvan dus wel gemotiveerd van mag worden afgeweken). Buisleidingen In navolging van en volgens de systematiek van het Bevi is in 2010 het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Beti) in werking getreden. Dit besluit is van toepassing op het transport van (aangewezen) gevaarlijke stoffen door buisleidingen. Hierbij moet onder meer worden gedacht aan hoge druk aardgasleidingen. Transport over (spoor)weg en water In navolging van en volgens de systematiek van het Bevi is wetgeving voor het transport van gevaarlijke stoffen over (spoor)weg en water in de maak. Naar verwachting zal dit in 2012 in werking treden. Op dit moment zijn de rapportages over het transport over de (spoor)weg in concept gereed (Basisnet spoor en basisnet weg). Hierop wordt bij het opstellen van bestemmingsplannen geanticipeerd.
25
Parkeerbeleid Het parkeerbeleid in Nederland wordt per gemeente vastgesteld. De nota Parkeer- en stallingbeleid uit 2004 is in Breda van toepassing. Hierin zijn de parkeernormen aangegeven voor auto’s en fietsen. Ontwikkelaars of bouwers van nieuwe woningen en kantoren zijn verplicht om parkeervoorzieningen conform onderstaande normen aan te leggen.
Eengezinswoning Meergezinswoning, appartement en dergelijke Kamerhuur, atelier en dergelijke Bejaardenzorgwoning, aanleunwoning
Binnenstad
Schil
Overig gebied
1,3 1,2
1,6 1,2
1,8 1,3
Per (eenheid) Woning Woning
0,3 0,3
0,5 0,4
0,6 0,5
Woning Woning
Onder bepaalde omstandigheden en onder strikte voorwaarden bestaat de mogelijkheid om de aanleg van deze parkeerplaatsen af te kopen bij de gemeente. De gemeente stort deze afkoopsom vervolgens in een parkeerfonds dat de gemeente gebruikt om op termijn parkeervoorzieningen aan te leggen.
26
Bijlage 3 Motie Linhard Motie van het lid Linhard C.S. De Kamer, gehoord de beraadslaging, constaterende, dat in Nederland circa 20% van de kantoorruimte leeg staat waarvan meer dan de helft structureel; constaterende, dat een substantieel deel van deze kantoorruimte qua locatie en omvang in potentie geschikt te maken is voor andere functies zoals wonen of klein ondernemerschap; overwegende, dat met vlotte transformatie van kantoren winst is te behalen in het snel realiseren van extra woonruimte en werkgelegenheid in de bouw; overwegende, dat het grootste obstakel de financiële belemmeringen zijn, onder andere doordat de aanwijzingen van een tijdelijke bestemming van vijf jaar te kort is om de investeringen terug te verdienen; verzoekt de regering een uitzonderingsmogelijkheid voor te bereiden op de Wro (Wet ruimtelijke ordening) waarmee de mogelijkheid wordt gecreëerd voor gemeenten om in uitzonderingsgevallen een tijdelijke bestemming van tien jaar toe te staan op voorwaarde dat een kantoor binnen een jaar wordt getransformeerd in een maatschappelijk gewenste functie; verzoekt de regering tevens in overleg met de gemeenten een aantal pilots te starten waarin kantoren worden getransformeerd in maatschappelijk wenselijke functies, en gaat over tot orde van de dag. (Linhard Pieper Vendrik Van der Ham Wiegman-van Meppelen Scheppink)
27
28
