Kantoren in cijfers 2014

Kantoren in cijfers 2014 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Jan van den Brink: 48 - Sjaak Henselmans: 40 - Kees Hummel: 28 - Pieter Kers: 25 Luuk Kramer: 60 - Christian Richter: 4,8 - Ronald Tilleman: omslag, 55 ISBN/EAN: 978-94-90915-09-4 © copyright 2015 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Met het verschijnen van deze twaalfde uitgave van Kantoren in Cijfers wordt wederom tegemoet gekomen aan de groeiende behoefte om op eenvoudige en snelle manier kennis te nemen van de veelheid aan statistische informatie over de Nederlandse kantorenmarkt. Evenals in voorgaande jaren, bevat deze publicatie – naast cijfers van derden – ook veel zelfverzamelde gegevens die nergens anders te vinden zijn. Een bijzonder woord van dank gaat uit naar die personen die bereid waren om de auteur te voorzien van niet eerder gepubliceerde huurprijzen. Zeist Drs. R.L. Bak

3

4

Inhoud Woord vooraf

3

Lijst van tabellen

7

Voorraad 9 Bouwkosten 25 Vraag 29 Aanbod 41 Huurprijzen 49 Beleggingen 55 Rendementen 61 Bijlage Grote gemeenten in Nederland Indeling van Nederland in Corop-gebieden

65 66

Trefwoordenregister 67

5

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Beleggingen in kantoren per provincie 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren

7

Voorraad Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Een belangrijk hulpmiddel is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter worden geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2013 telde Nederland 15.755 kantoorgebouwen. In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek.

Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie %

%

36

Huur Koop

36

64

64

2003

2013

Voorraad

10

Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte %

% 5

5 20

29

32

19

23

24

22

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

21

2003

2013

Voorraad kantoorruimte naar locatietype

16

% 2

18

32

20

% 2 34

18 30 2003

28 2013

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2005 m²

2007

2009

2011

2013

1.184.500 898.000 601.500 2.225.500

1.191.500 929.500 627.500 2.285.000

1.249.500 976.000 648.000 2.357.000

1.240.500 985.000 650.500 2.446.000

1.203.000 982.000 653.500 2.488.500

Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland

3.812.000 5.681.000 801.000 11.033.500

3.934.500 5.907.000 887.000 11.400.500

4.047.500 6.049.000 910.000 11.567.500

4.168.500 6.129.500 913.500 11.624.500

4.151.000 6.082.000 907.000 11.515.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

12.553.000 453.500 5.241.000 2.030.500

13.050.500 455.000 5.446.000 2.045.000

13.472.500 459.000 5.543.000 2.067.000

13.705.000 461.000 5.592.000 2.106.000

13.714.000 461.000 5.546.500 2.135.500

Nederland

46.515.000

48.159.000

49.346.000

50.022.000

49.839.000

Groningen Friesland Drenthe Overijssel

11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december

60

x miljoen m2

50 40 30 20 10 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie 800

x 1 000 m2 Huur Koop

600

400

200

Voorraad

12

0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte 800

x 1 000 m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

700 600 500 400 300 200 100 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype 800

x 1 000 m2 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk

700 600 500 400 300 200 100 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2005 m²

2007

2013

936.500 565.500 266.500

946.500 579.500 281.500

1.002.500 601.000 293.000

987.000 597.500 294.000

946.000 594.000 298.000

Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

670.000 1.062.000 417.000 275.500 484.500 698.500

686.000 1.096.000 420.000 277.500 484.500 701.000

696.360 1.127.545 425.275 276.960 488.740 746.075

735.000 1.148.500 450.500 281.500 493.500 767.500

732.000 1.133.000 458.000 281.000 493.500 772.500

Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere

788.500 2.408.000 492.000

832.500 2.537.000 566.500

847.000 2.633.000 584.000

855.500 2.715.500 589.500

855.500 2.697.000 588.500

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer

5.828.000 3.883.500 3.146.500 1.321.500

6.031.000 3.973.500 3.312.500 1.349.500

6.118.500 4.166.500 3.407.000 1.394.500

6.105.000 4.182.500 3.507.000 1.417.500

6.029.500 4.088.500 3.511.500 1.441.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

704.000 460.000 939.000 1.477.000 454.000 529.000

707.000 464.500 942.500 1.573.000 454.000 529.000

712.500 482.500 950.500 1.589.000 473.000 511.000

714.500 483.000 971.500 1.591.500 473.000 515.000

745.500 490.500 973.000 1.499.000 441.000 515.000

13

Voorraad

2011

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

2009

3 Onttrekking aan de voorraad

Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

2005 m²

2007

2009

2011

2013

186.000

141.500

152.000

179.000

477.000

21.500 5.000 16.000 4.500

57.000 4.500 -

31.500 2.500 14.500 -

56.000 8.500 7.500 -

95.500 139.500 37.000 40.500

Voorraad

14

Onttrekking aan de voorraad 500

x 1 000 m2

400 300 200 100 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2005-2013

4

9

%

12 44

31

Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2005 m²

2007

2009

2011

2013

9.500 2.500 12.500 53.500

16.500 20.500 15.500 35.500

49.000 31.000 8.500 15.500

25.000 1.500 1.000 45.500

4.000 37.000


90.000 158.500 14.500 106.000

45.500 165.500 72.500 245.000

58.500 119.000 18.500 132.500

83.000 97.000 3.000 65.000

2.500 18.000 4.500 62.000


179.000 9.500 90.500 33.000

313.000 8.500 87.500 19.500

153.000 500 65.000 7.000

63.500 45.000 20.500

177.500 24.500 49.000

Nederland

759.000

1.045.000

658.000

450.000

379.000


170

1990=100

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland

160 150 140 130 120 110 100

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden

15

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied

m2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer

Voorraad

16

0

50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2013 voorraad kantoorruimte m2

inwoners1

kantoorruimte per inwoner m2

aandeel huursector %

32.000 14.000 28.000 384.000

30.760 19.800 25.070 94.865

1,05 0,70 1,10 4,05

35 49 69 62

Almelo Almere Alphen aan den Rijn Amersfoort

216.000 588.500 185.000 855.500

72.460 196.015 106.785 150.895

3,00 3,00 1,75 5,65

58 77 67 76

648.000 6.029.500 732.000 1.133.000

85.015 810.935 157.545 150.825

7,60 7,45 4,65 7,50

74 81 48 59

Assen Baarn Barendrecht Barneveld

298.000 86.000 107.000 104.000

67.190 24.315 47.375 54.150

4,45 3,55 2,25 1,90

46 71 57 64

Beek Bergen op Zoom Berkelland Best

82.500 104.000 10.500 104.000

16.270 66.420 44.665 28.615

5,05 1,55 0,25 3,65

65 48 24 44

Beuningen Beverwijk Binnenmaas Bladel

11.000 55.500 15.000 12.500

25.290 40.095 28.710 19.835

0,45 1,40 0,50 0,65

75 58 31 7

Bodegraven-Reeuwijk Borne Boxmeer Boxtel

64.500 13.500 38.000 50.500

32.910 21.885 28.145 30.320

1,95 0,60 1,35 1,65

60 39 11 44

Breda Brielle Brunssum Bunnik

745.500 15.000 15.000 98.000

179.625 16.310 28.960 14.625

4,15 0,90 0,50 6,70

67 56 64

Bunschoten Bussum Capelle aan den IJssel Coevorden

24.000 50.000 493.500 22.000

20.490 32.630 66.180 35.770

1,15 1,55 7,45 0,60

38 60 88 7

Cuijk Culemborg De Bilt De Friese Meren

22.000 81.000 135.500 21.500

24.785 27.590 42.035 51.415

0,90 2,95 3,20 0,40

31 46 52 33

De Ronde Venen Delft Delfzijl Den Bosch

41.000 420.000 32.500 973.000

42.640 100.045 25.700 143.735

0,95 4,20 1,25 6,75

31 59 12 69

4.088.500 77.000 22.500 373.000

508.940 56.595 31.660 98.320

8,05 1,35 0,70 3,80

54 21 28 60

243.000 14.000

25.930 25.945

9,35 0,55

78 17

Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem

Den Haag Den Helder Deurne Deventer Diemen Dinkelland

17

Voorraad

Aalsmeer Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar

inwoners1



139.500 16.000 10.500 327.000

56.345 25.360 24.160 118.690

2,50 0,65 0,45 2,75

43 6 16 59

10.000 18.500 11.500 42.500

26.695 40.415 18.210 25.610

0,35 0,45 0,65 1,65

30 48 47 43

Edam-Volendam Ede Eindhoven Emmen

11.000 254.000 1.499.000 116.500

28.920 110.655 220.920 108.050

0,40 2,30 6,80 1,10

17 67 75 41

Enschede Ermelo Etten-Leur Geertruidenberg

458.000 12.500 72.500 11.000

158.585 26.045 42.355 21.570

2,90 0,50 1,70 0,50

57 55 57 24

25.000 24.000 17.000 48.000

26.300 38.855 29.315 26.070

0,95 0,60 0,60 1,85

30 8 54

Goeree-Overflakkee Goes Gorinchem Gouda

20.000 104.500 138.000 355.500

48.245 36.955 35.240 70.940

0,40 2,85 3,90 5,00

11 44 50 70

Groningen Haaksbergen Haarlem Haarlemmerliede

946.000 13.500 553.500 20.500

198.315 24.345 155.145 5.535

4,75 0,55 3,55 3,70

61 23 55 84

1.441.500 48.500 86.000 19.500

144.060 59.575 45.730 17.760

10,00 0,80 1,90 1,10

82 15 51 49

Haren Heemskerk Heemstede Heerenveen

25.000 19.000 28.500 118.000

18.780 39.090 26.365 48.900

1,35 0,50 1,10 2,40

36 28 73 54

Heerhugowaard Heerlen Hellendoorn Hellevoetsluis

103.500 441.000 19.500 15.000

53.305 88.260 35.710 38.955

1,95 5,00 0,55 0,40

50 51 15 28

Helmond Hendrik-Ido-Ambacht Hengelo Heumen

172.000 18.000 281.000 15.000

89.255 28.910 80.955 16.335

1,95 0,60 3,45 0,90

53 54 56 46

Hillegom Hilversum Hof van Twente Hoogeveen

13.000 630.000 21.000 72.500

20.945 86.425 35.000 54.665

0,60 7,30 0,60 1,35

30 71 36

Hoogezand-Sappemeer Hoorn

27.500 119.000

34.305 71.705

0,80 1,65

13 46

voorraad kantoorruimte m2 Doetinchem Dongen Dongeradeel Dordrecht Drimmelen Dronten Druten Duiven

Voorraad

18

Geldermalsen Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Gilze en Rijen

Haarlemmermeer Hardenberg Harderwijk Hardinxveld-Giessendam



238.000 83.500 11.500 35.000

48.420 41.245 27.390 34.275

4,90 2,00 0,40 1,00

79 38 6 63

Kaag en Braassem Kampen Katwijk Kerkrade

24.000 29.000 34.000 71.000

25.745 51.090 62.780 46.785

0,95 0,55 0,55 1,50

53 16 27 69

Krimpen aan den IJssel Krimpenerwaard Landgraaf Langedijk

29.500 18.000 19.000 14.500

28.825 53.855 37.575 26.935

1,00 0,35 0,50 0,55

38 11 41

Lansingerland Laren Leek Leerdam

53.500 14.500 20.000 11.500

57.120 10.860 19.595 20.590

0,95 1,35 1,00 0,55

28 58 31 28

Leeuwarden Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg

594.000 536.000 65.500 296.500

107.340 121.165 26.815 73.355

5,55 4,40 2,45 4,05

43 67 28 55

Lelystad Leusden Lisse Lochem

234.000 168.500 31.000 30.000

76.140 28.995 22.335 33.250

3,05 5,80 1,40 0,90

52 52 54 49

Maassluis Maastricht Medemblik Meppel

32.000 515.000 26.500 86.000

32.080 122.490 43.320 32.865

1,00 4,20 0,60 2,60

28 57 31 50

Middelburg Midden-Drenthe Moerdijk Molenwaard

150.500 10.000 42.500 12.500

47.640 33.365 36.730 29.030

3,15 0,30 1,15 0,45

19 5 38 -

Montferland Naarden Neerijnen Nieuwegein

16.500 80.000 21.500 501.500

34.985 17.205 12.020 61.040

0,45 4,65 1,80 8,20

12 71 55 81

Nijkerk Nijmegen Nissewaard Noordenveld

104.500 493.500 83.000 12.000

40.640 168.290 84.930 31.085

2,55 2,95 1,00 0,40

52 58 47 10

Noordoostpolder Noordwijk Nuenen, Gerwen en Nederwetten

47.000 54.000 10.500

46.355 25.690 22.620

1,00 2,10 0,45

28 61 41

Nunspeet Oegstgeest Oirschot Oisterwijk

17.000 25.500 10.000 19.000

26.680 22.910 17.980 25.800

0,65 1,10 0,55 0,75

56 61 27 43

Oldambt Oldenzaal

39.000 64.500

38.560 32.135

1,00 2,00

13 44

Houten Huizen Hulst IJsselstein

19

Voorraad

inwoners1

voorraad kantoorruimte m2


Voorraad

20

inwoners1



Ommen Oost Gelre Oosterhout Oss

13.000 21.000 133.000 131.000

17.360 29.700 53.715 84.955

0,75 0,70 2,50 1,55

24 57 45

Oud-Beijerland Ouder-Amstel Overbetuwe Papendrecht

34.000 102.000 39.000 62.000

23.715 13.270 46.665 32.115

1,45 7,70 0,85 1,95

42 94 53 28

Peel en Maas Pijnacker-Nootdorp Purmerend Putten

15.000 26.500 104.000 12.000

43.315 51.070 79.575 23.870

0,35 0,50 1,30 0,50

7 22 54 23

27.000 27.000 12.500 67.500

36.520 31.580 4.925 43.640

0,75 0,85 2,55 1,55

17 72 58

83.000 42.000 877.500 251.000

45.255 37.660 47.635 56.930

1,85 1,10 18,40 4,40

49 14 71 40

121.000 3.511.500 41.500 232.000

77.025 618.355 45.980 76.450

1,55 5,70 0,90 3,05

59 78 32 63

Schijndel Schouwen-Duiveland Sint-Oedenrode Sittard-Geleen

12.000 24.500 13.000 246.000

23.360 33.850 17.935 93.690

0,50 0,70 0,70 2,65

20 6 30 34

Sliedrecht Slochteren Sluis Smallingerland

79.000 10.000 11.000 10.7000

24.530 15.550 23.820 55.465

3,20 0,65 0,45 1,95

58 30 5 45

Soest Someren Son en Breugel Stadskanaal

63.500 10.000 85.500 14.500

45.495 18.690 16.235 32.805

1,40 0,55 5,25 0,45

46 18 73 9

Steenwijkerland Stein Stichtse Vecht Sudwest Fryslan

26.000 26.500 163.000 70.000

43.350 25.390 63.855 84.180

0,60 1,05 2,55 0,85

35 22 88 35

Terneuzen Teylingen Tiel Tilburg

91.500 31.000 93.000 490.000

54.710 35.735 41.775 210.270

1,65 0,85 2,25 2,35

26 16 33 50

21.500 24.000 51.500 52.000

33.930 32.495 40.915 28.420

0,65 0,75 1,25 1,85

9 32 40 27

2.697.000 107.000

328.165 47.950

8,20 2,25

73 55

Raalte Renkum Renswoude Rheden Ridderkerk Rijssen-Holten Rijswijk Roermond Roosendaal Rotterdam Schagen Schiedam

Twenterand Tynaarloo Uden Uithoorn Utrecht Utrechtse Heuvelrug


inwoners1



38.000 55.500 180.000 44.000

30.335 27.790 63.250 37.465

1,25 2,00 2,85 1,15

38 31 73 43

Veldhoven Velsen Venlo Venray

126.500 121.500 258.500 49.000

44.155 67.220 100.430 43.110

2,85 1,80 2,55 1,15

38 33 43 16

Vianen Vlaardingen Vlissingen Voorschoten

117.000 91.500 40.000 18.000

19.595 70.980 44.445 24.950

5,95 1,30 0,90 0,70

79 40 22 44

11.500 33.500 30.500 81.500

23.765 25.640 16.765 46.500

0,50 1,30 1,80 1,75

21 43 95 31

Waddinxveen Wageningen Wassenaar Weert

53.000 190.000 49.500 81.000

25.510 37.430 25.675 48.720

2,10 5,10 1,95 1,65

65 25 40 51

Weesp Westland Weststellingwerf Wijchen

74.000 104.000 13.000 16.000

18.170 103.240 25.455 41.045

4,05 1,00 0,50 0,40

67 43 32

Winterswijk Woerden Wormerland Woudenberg

33.500 221.500 11.000 10.500

28.880 50.575 15.775 12.420

1,15 4,40 0,70 0,85

37 78 61 51

Woudrichem Zaanstad Zaltbommel Zeewolde

10.000 251.000 88.000 19.000

14.425 150.600 27.180 21.500

0,70 1,65 3,25 0,90

14 60 71 32

Zeist Zevenaar Zoetermeer Zoeterwoude

309.000 49.500 637.500 31.500

61.250 32.285 123.560 8.075

5,05 1,55 5,15 3,90

47 41 70 16

Zuidplas Zutphen Zwijndrecht Zwolle

23.000 99.500 91.500 772.500

40.890 47.165 44.545 123.160

0,55 2,10 2,05 6,25

60 37 40 69

Voorst Vught Waalre Waalwijk

(1) Centraal Bureau voor de Statistiek

21

Voorraad

Valkenswaard Veendam Veenendaal Veghel

10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

33 18

18

14

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2013 % 13

voor 1974 1974 - 1983 1984 - 1993 1994 - 2003 2004 - 2013

29

26 12 20

Voorraad

22

Voorraad kantoorruimte met energielabel 31 december 2013 % 12

% 20

30

8

24

8

10 11

11 18 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

8

12 16 Koop

12

A B C D E F G

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte 31 december 2013 % 2

Inwoners 10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

15

33

18

18

14

23

Voorraad

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode Gemeenten met de grootste voorraad kantoren 31 december 2013 x miljoen m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Den Bosch Groningen Rijswijk

%

13

voor 1974 1974 - 1983 1984 - 1993 1994 - 2003 2004 - 2013

29

26 12 20

0

1

2

3

4

5

6

Voorraad kantoorruimte met energielabel 31 december 2013 % 12

% 20

30

8

24

8

10 11

11 18 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

8

12 16 Koop

12

A B C D E F G

7

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de taxatieboekjes van BIM Media. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al decennialang een standaard voor de bouwwereld – worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen.

Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren.

25

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren

Bouwkosten

26

2012 bvo € / m2

vvo

2013 bvo

vvo

2014 bvo

vvo

Vierkante kantoren Drielaags 1 480 m2 1 995 m2 2 595 m2

1.085 1.055 1.015

1.155 1.110 1.065

1.105 1.075 1.035

1.175 1.135 1.085

1.090 1.060 1.020

1.165 1.120 1.070

Vierlaags 1 385 m2 1 970 m2 3 455 m2

1.115 1.080 995

1.200 1.150 1.045

1.130 1.100 1.015

1.220 1.170 1.065

1.125 1.090 999

1.215 1.160 1.050

Vijflaags 4 590 m2

970

1.015

989

1.035

975

1.020

Zeslaags 9.800 m2 16 600 m2

915 883

948 907

935 903

968 927

917 883

950 907

Rechthoekige kantoren Drielaags 2 620 m2 3 250 m2 5 360 m2

1.055 1.030 958

1.120 1.080 994

1.075 1.050 979

1.145 1.100 1.015

1.065 1.000 961

1.130 1.050 997

Vierlaags 1 480 m2 2 290 m2 3 500 m2

1.150 1.080 1.030

1.250 1.200 1.080

1.170 1.100 1.050

1.270 1.220 1.100

1.165 1.090 1.035

1.265 1.210 1.100

Vijflaags 5 415 m2

991

1.040

1.010

1.065

1.000

1.050

1.095 1.060

1.155 1.120

1.085 1.075

1.145 1.140

1.075 1.065

1.135 1.125

Twaalflaags 9 600 m2 15 715 m2 Bron: BIM Media; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2006 januari 2003=100

2008

2010

2012

2014

Januari Februari Maart

106,2 106,2 106,3

116,3 117,0 117,1

122,0 122,1 122,4

128,1 128,0 128,1

131,9 131,9 131,5

April Mei Juni

106,3 106,9 107,0

117,8 118,1 118,6

123,0 123,3 123,0

128,7 128,7 128,7

131,2 131,3 131,3

Juli Augustus September

107,1 107,1 107,9

120,0 119,9 119,5

123,2 123,4 123,5

128,6 129,0 128,9

130,8 130,8 130,9

Oktober November December

107,9 108,2 108,1

119,7 119,5 119,6

123,9 124,1 124,4

129,0 128,9 128,9

131,3 131,2 131,1

Jaar

107,1

118,6

123,2

128,6

131,3

Bouwkosten

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Bouwkosten 140

2003=100 Materiaal Loon

130 120 110 100 90

’04

’05

’06

’07

’08

’09

27

’10

’11

’12 ’13

’14

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of – in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij Vastgoedmarkt en PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd.

Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook contractverlengingen en zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 200 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur – en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.

29

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie 2 000

x 1 000 m2 Huur Koop

1 500

1 000

500

0

Vraag

30

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype 2 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

1 500

1 000

500

0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40

% A-locatie B-locatie C-locatie

35 30 25 20 15 10 5 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

3

Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

3

22

10

12

1 10

32 19

27 2010

2014

Vraag naar kantoorruimte bedrijfstak/-klasse Belangrijkste keuzecriteria per kantoorgebouw 2008 100 90 80

%

Afwerkingsniveau interieur

70

Flexibiliteit indeling

60

Uitstraling exterieur

50

Lage exploitatielasten

40 30

Klimaatbeheersing

20

Laag energieverbruik

10 0

Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Moderne ICT-voorzieningen

Voorzieningen 2006

’07

’08

’09

’100

’11 1

’12 3 ’13 4 ’145 2

Bron: NVB/Stogo 6

8

9

7

8

9

Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels

Bron: NVB/Stogo 0

1

2

3

4

5

6

Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek 22

m2

21 20 19 18 17 0

Bron: NFC Index 2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

31

Vraag

7

’13

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse

% 18 13

%

12

20

20

37

17 28

20

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

15 2010

2014

Vraag

32

Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel

4

15

%

% 3

16

14

54

11

56 14

13 2010

West Midden Oost Zuid Noord

2014

Vraag naar kantoorruimte naar locatietype

6

% 11

13 43

% 2

16

45

17

21 2010

26 2014

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2010 m2

2011

2012

2013

2014

20.000 23.500 7.500 72.000

42.500 10.500 2.500 40.500

16.500 6.000 1.500 54.000

12.000 4.500 9.500 75.000

10.000 11.000 3.500 37.000


107.000 153.000 14.500 326.500

116.000 130.000 11.000 276.000

62.000 119.500 4.000 314.500

47.000 152.000 15.000 292.000

67.000 123.000 9.500 251.000


351.000 3.000 147.000 33.000

291.000 1.000 132.000 62.000

243.500 500 84.000 42.000

297.500 2.500 110.000 64.000

302.000 4.500 118.500 30.000

1.258.000

1.115.000

948.000

1.081.000

967.000


Nederland

33

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland %

% 28

34

6 1

10

14

5

14

24

28

12

12

19

2

2010

2014


Vraag

34

Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland %

% 15

5

23 41

3

14

8 19

9

20 2

22 2010

18

1

2014


Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland %

%

7

11

22

24

3 4

30

33

4 7

12 18 2010

11

14 2014


Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland % 13 5

15

2

3

8

% 14

10 6

13

19

25

41

26 2010

2014


35

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland % 17

%

9

3

18

17 3

22

10

12

1 10

32 19

27 2010

2014


Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 100

% Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2010-2014 %

Huur Koop

36 64

%

31

69

27

%

36

73

Vraag

19 % 11 %

% 39

81

61

89 11 %

31

% 35

%

65

89 69

19 %

15 %

81

85 % 53

0

50 km

47

2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2011

2012

2013

2014


16.500 11.000 4.000

38.500 500 2.500

13.000 1.500 -

10.000 1.000 8.500

9.500 9.500 3.500


19.500 20.000 14.000 9.500 20.000 32.000

43.000 12.000 8.500 4.500 9.000

9.500 21.000 17.500 11.500 8.500 14.000

5.000 12.500 16.000 1.500 14.000 12.000

12.000 24.000 8.500 1.000 12.000 14.000


15.000 84.000 14.000

26.500 58.000 8.000

14.500 68.500 3.500

18.000 77.000 10.500

18.000 71.000 9.500

184.500 83.000 137.000 39.500

185.000 44.500 118.500 42.500

217.000 64.500 59.000 37.500

196.000 115.000 68.500 40.000

187.000 96.000 52.500 27.000

28.000 7.500 39.000 30.500 1.500 3.000

21.500 13.500 21.000 47.500 9.000 28.000

6.000 13.000 25.000 22.000 13.000 6.000

13.500 3.000 18.000 57.000 6.000 6.000

26.500 8.500 19.000 27.000 10.500 6.500

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

37

Vraag

2010 m2

Aandeel zakelijke dienstverlening in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2010-2014 geen minder dan 10% 10 - 20% 20 - 30% 30% en meer

Vraag

38

0

50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2010 %

2011

2012

2013

2014

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport

14 5 5 2

13 6 5 5

20 3 5 3

12 2 4 4

12 3 8 2

Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening

2 12 9 14

2 17 5 11

1 8 4 18

2 8 3 22

1 5 3 27

Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig

6 15 8 8

5 11 10 10

11 8 9 10

7 17 9 10

10 13 8 8

39

Vraag

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Alleen ruimten die tot de vrije markt behoren, worden geregistreerd. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.

Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

41

Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype 9 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000

Aanbod

42

1 000 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 18

%

16 14 12 10 8 6 4 2 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse %

% 11

15 17

30

27

10

16

29

20

25 2010

2014

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december 2010 m2

2011

2012

2013

2014

120.000 89.500 77.000 331.500

121.000 102.000 82.000 333.500

119.000 118.500 107.500 356.000

138.500 130.000 108.000 390.000

151.000 121.500 96.500 434.000


504.000 912.000 182.000 1.978.500

524.500 973.500 204.500 1.966.000

566.500 1.095.000 213.000 2.067.000

647.500 1.106.500 197.000 2.152.000

692.000 1.176.000 232.000 2.191.000


1.832.000 9.000 537.500 197.000

2.011.000 13.000 646.500 208.500

2.238.500 21.500 717.000 250.500

2.430.500 31.500 755.500 265.000

2.460.000 39.000 777.000 288.000

Nederland

6.770.000

7.186.000

7.870.000

8.352.000

8.658.000


43

Aanbod

Vraag en aanbod op de vrije markt 9 000

x 1 000 m2 Aanbod Vraag

8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel %

%

4

11

4

13

12

13

57 16

54 16

West Midden Oost Zuid Noord

2014

2010

Aanbod

44

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype % 1

17

% 1

17

45

44

16

17

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

21

21 2010

2014

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60

%

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

50 40 30 20 10 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2014 0-2 jaar

3-7 jaar

8-12 jaar

13-17 jaar

18 jaar en ouder

% Groningen Friesland Drenthe Overijssel

0 0 0 1

3 8 7 8

3 3 2 10

16 18 11 24

78 71 80 57


0 1 0 0

2 1 7 5

8 9 23 5

27 25 36 27

63 64 34 63


0 0 0 0

3 7 5 5

5 2 5 6

17 13 25 24

75 78 65 65

Aanbod

Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd 31 december 2014 % 4

0 - 2 jaar 3 - 7 jaar 8 - 12 jaar 13 - 17 jaar 18 jaar en ouder

7 23

66

Structureel aanbod van kantoorruimte 600

x 1 000 m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

500 400 300 200 100 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

45

Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2014 Aanbod als % van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 tot 18 18 en meer

Aanbod

46

0

50 km

3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2011

2012

2013

2014


107.000 53.500 31.000

111.000 62.500 30.000

105.000 76.500 49.000

118.000 89.000 51.000

134.500 88.500 49.500


117.000 169.000 62.000 35.000 51.000 122.000

105.000 187.500 80.500 32.000 45.500 115.000

116.000 190.500 66.000 31.000 54.000 134.000

158.500 210.000 71.500 33.500 54.500 147.000

172.500 209.500 82.500 51.000 64.000 147.000


142.500 300.500 154.500

148.000 329.500 170.000

167.500 402.000 177.500

195.500 408.500 165.500

207.500 446.500 201.000

1.094.000 446.000 498.000 324.000

1.065.000 462.000 576.000 279.500

1.100.500 521.500 640.500 315.500

1.137.000 591.500 724.500 321.000

1.180.000 560.000 727.500 325.500

69.000 80.500 55.000 172.000 28.500 71.000

100.000 98.000 54.500 210.000 24.500 79.000

116.000 115.000 58.000 215.500 35.500 82.000

121.500 133.500 60.500 212.500 46.500 80.500

125.500 139.500 62.000 232.500 58.000 92.500

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

Gemeenten met het grootste aanbod kantoorruimte 31 december 2014 x 100 000 m2 Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Haarlemmermeer Rijswijk Eindhoven Arnhem Amersfoort Amstelveen 0

2

4

6

8

10

12

47

Aanbod

2010 m2

Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland verzameld en gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Bij de berekening van de huurprijzen is geen rekening gehouden met zogenoemde incentives, zoals verhuisvergoedingen, inrichtingsbijdragen of huurvrije jaren. Informatie over incentives is in Nederland niet vrij beschikbaar. Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2013 een vloeroppervlakte van 19,6 vierkante meter had.

Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

49

Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 180

H / m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

170 160 150 140 130 120 110

Huurprijzen

50

100

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Gemiddelde huurprijs en inflatie 200

1990=100 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie

180 160 140 120 100

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties 400

H / m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

350 300 250 200 150 100

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2011

2012

2013

2014


131 124 115

131 124 110

125 120 100

122 110 100

105 95 90


128 128 123 120 125 136

120 128 120 120 120 140

116 128 110 110 123 122

116 117 100 100 115 105

105 120 90 90 120 92


140 151 129

134 151 124

125 143 112

113 134 112

111 155 111

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer [1]

186 160 148 158

185 160 145 158

195 160 151 147

190 155 141 147

197 145 134 135

Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

137 146 130 140 120 130

137 140 130 135 110 130

128 148 128 128 115 115

121 140 120 120 100 110

121 135 106 113 85 108

[1] exclusief Schiphol

51

Huurprijzen

2010 € / m2

2 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen

Strategisch facility management Gebouw & infrastructuur Mens & organisatie ICT Horizontale functies totaal Bron: NFC Index

Huurprijzen

52

2009 €

2010

2011

2012

2013

131

124

91

155

173

5.697 1.626 2.558 268

5.491 1.603 2.531 241

5.188 1.524 2.629 256

4.913 1.508 2.666 295

4.599 1.329 2.694 240

10.280

9.990

9.688

9.537

9.035

Mediane werkplekkosten naar functies 2013 %

23

15

Gebouw & infrastructuur ICT Mens & organisatie Facility management Horizontale functies

50 30 Bron: NFC Index

53

%

%

11

24

20

23

e minder dan 114 114 - 136 136 - 158 158 - 180 180 en meer

25 17

17

23

23

17

2005-2009

2010-2014

Gemiddelde servicekosten van kantoorgebouwen 36

H / m2 / jaar

35 34 33 32 31 30

2008

’09

’10

’11

’12

’13

Bron: JLL

Huurprijzen

Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs

Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland gepubliceerd in Vastgoedmarkt en PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement.

Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.

55

Beleggingen in commercieel vastgoed 12 000

H 1 mln Bedrijfsruimten Winkels Kantoren

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Beleggingen

56

0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit 12 000

H 1 mln Buitenlands Nederlands

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers 6 000

H 1 mln Particulier Professioneel

5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit per provincie 2010-2014 15 %

Nederlandse beleggers Buitenlandse beleggers

85

% % 100

57 100

% % 100 81 78 % % 19

33

27

%

67 73

81 12 %

88 % 49

0

50 km

51

22

Beleggingen

% 19

Beleggingen in kantoren naar grootteklasse % 13 8

% 15

12

18

70

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

82 2010

2014

Beleggingen

58

Beleggingen in kantoren naar gebouwtype %

% 20 44

Nieuwbouw Bestaande bouw

56 80 2010

2014

Beleggingen in kantoren naar landsdeel

12

% 1

11

% 11 West Zuid Midden Oost Noord

4

12 5

70 83 2010

2014

1 Beleggingen in kantoren per provincie 2006 % Groningen Friesland Drenthe Overijssel

2008

2010

2012

2014

3 1 1 5

1 2

1 5

-

1 1


5 11 2 37

7 12 1 33

6 12 35

2 41

10 48


26 7 2

37 7 1

36 4 1

16 41 -

35 3 1

59

2006 € 1 mln

2008

2010

2012

2014

Nederlandse beleggers waarvan Pensioenfondsen Verzekeringsmaatschappijen Vastgoedfondsen Particuliere beleggers

2.648

1.711

768

655

474

182 180 508 1.707

29 2 320 1.317

23 25 689

2 57 552

179 37 194

Buitenlandse beleggers waarvan Duitse beleggers

2.575

761

1.026

457

2.664

1.332

526

926

379

855

Beleggingen in kantoren naar locatietype % 5

8

10

21

% 3

25 62

66

2010

2014

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein

Beleggingen

2 Beleggingen in kantoren naar type belegger

Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Eind 2014 bevatte de Nederlandse database 381 kantoorgebouwen.

Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten.

61

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

Rendementen

62

6,0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad 10,5

%

Beste locaties Overige locaties

10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Bron: DTZ Zadelhoff

Rendement op kantoren 12

%

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten

10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Bron: IPD Nederland

1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2006 %

2008

2010

2012

2014

Randstad Beste locaties Overige locaties

6,25 7,50

6,90 8,00

6,95 7,90

7,45 9,35

7,00 9,50

Rest Nederland Beste locaties Overige locaties

7,00 8,20

7,60 8,75

7,80 9,25

8,75 10,25

9,00 10,50

Bron: DTZ Zadelhoff

63

2006 % Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten Bron: IPD Nederland

11,5 4,3 7,0

2008

2010

2012

2014

0,9 -5,5 6,7

3,5 -2,9 6,6

-2,7 -8,8 6,6

3,9 -2,9 7,0

Rendementen

2 Rendement op kantoren

Totaal rendement op vastgoed 16

% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

14 12 10 8 6 4 2 0

Rendementen

64

-2 -4

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Bron: IPD Nederland

Netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0

% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

2006

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

’14

Bron: CBRE

Bijlage

Grote gemeenten in Nederland

Aantal inwoners 50 000 - 100 000 100 000 en meer

Groningen GRONINGEN

Leeuwarden

Smallingerland Sudwest Fryslan

Assen

FRIESLAND De Friese Meren

Den Helder

DRENTHE

Heerhugowaard

Kampen

Alkmaar

Zaanstad Velsen

Amstelveen

Schiedam Vlaardingen Nissewaard

Delft

Lansingerland ZUID-

Rotterdam

Deventer

Barneveld

GELDERLAND

Ede

Zeist Nieuwegein

Arnhem

Veenendaal Nijmegen

Capelle a/d IJssel

Oss

Den Bosch

Oosterhout

ZEELAND

Amersfoort

HOLLAND

Dordrecht

Roosendaal

Almelo

Apeldoorn

UTRECHT

Gouda Utrecht

NOORD-BRABANT

Breda

Tilburg

Bergen op Zoom

Helmond Venlo

Eindhoven

LIMBURG

Terneuzen

Roermond

Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade 0

Hardenberg

OVERIJSSEL Hengelo

Enschede

Hilversum

Zoetermeer

Westland

Almere

a/d Rijn Woerden Stichtse Vecht

Leidschendam-Voorburg

Zwolle

FLEVOLAND

Amsterdam

Haarlemmermeer Katwijk Leiden Alphen Den Haag

Lelystad

Purmerend

Haarlem

Emmen

Hoogeveen Hoorn

50 km

Maastricht

Doetinchem

Bijlage

NOORDHOLLAND

65

Indeling van Nederland in Corop-gebieden

04 NoordFriesland 06 ZuidoostFriesland

05 ZuidwestFriesland

66

09 ZuidwestDrenthe

Bijlage

18 Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving 19

32

31

33 WestNoord-Brabant

34 MiddenNoord-Brabant

11 ZuidwestOverijssel

13 Veluwe

36 ZuidoostNoord-Brabant

15 ArnhemNijmegen

37 NoordLimburg 38 MiddenLimburg

39 ZuidLimburg 50 km

12 Twente

14 Achterhoek

35 NoordoostNoord-Brabant

ZeeuwschVlaanderen

0

08 ZuidoostDrenthe

10 Noord-Overijssel

IJmond 40 22 20 Zaanstreek Flevoland Agglomeratie Haarlem 21 23 Groot24 Amsterdam Agglomeratie Het Gooi en Leiden en Bollenstreek Vechtstreek 25 28 Agglomeratie Oost17 ’s Gravenhage Zuid26 Utrecht Holland Delft en Westland 27 16 30 29 ZuidwestZuidoostGelderland Groot Rijnmond Zuid-Holland

Overig Zeeland

Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 OostGroningen 07 NoordDrenthe

Trefwoordenregister Aanbod 41,42,43,44,45,46,47 A-locatie 29,30 Automatiseringsbedrijven 34,35,39 Bank- en verzekeringswezen 34,35,39 BDB-index 25 Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58 B-locatie 29,30 Bouwkosten 25,26,27 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Buitenlandse beleggers 56,57 Centrum 10,12,32,44,59 C-locatie 29,30 Communicatiebedrijven 34,35,39 Duitse beleggers 57 Eigenbouw 29,36 Eigendom 10,12,30,36 Energielabel 22 Exploitatiekosten 61 Financiële zakelijke dienstverlening 39 Handel 34,35,39 Hotels 14 Huur 10,12,17,18,19,20,21,30 Huurinkomsten 61,62,63 Huurprijzen 49,50,51,52,53 Incentives 49 Industrie 34,35,39 Inflatie 49,50 IPD vastgoedindex 61,62,63 Institutionele beleggers 55,57 Inwoners 16,17,18,19,20,21,23 Kantoor 9,31 Kantorenwijk 10,12,32,44,59 Koop 10,12,30 Leegstand 41 Locatietypen 10,12,32,44,59

Nederlandse beleggers 55,56,57 Netto aanvangsrendementen 61,64 Netto huurinkomsten 61 Netto vloeroppervlakte (nvo) 25,26 Nieuwbouw 12,15,25,27,30,42,50,52,58 Onderwijs 14,39 Onttrekking 14,16 Openbaar bestuur 34,35,39 Overheid 38 Particuliere beleggers 55,56 Pensioenfondsen 55,57 Professionele beleggers 55,56,57 Randstad 61,62,63 Rendementen 61,62,63,64 Servicekosten 49,53 Sloop 14 Structureel aanbod 41,45 Totaal rendement 61,62,63,64 Toplocatie 49,50,61 Vastgoedfondsen 55,57 Vastgoedindex 61,62,63 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49 Verzekeringsmaatschappijen 53,55 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18, 19,20,21,22,42,46 Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37,38, 43,53 Vrije markt 29,43 Waardegroei 61,62,63 Werkplek 49 Werkplekkosten 49,52,53 Woonwijk 10,12,32,44,59 Zakelijke dienstverlening 34,35,39

67

Kantoren in cijfers 2014

Recommend Documents