Kantoren in cijfers 2012

Kantoren in cijfers 2012 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie ASR Vastgoed Ontwikkeling: omslag G&S Vastgoed: 4, 8, 24, 28, 40, 48, 54, 60 ISBN/EAN: 978-94-90915-04-9 © copyright 2013 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Voor u ligt de tiende editie van Kantoren in Cijfers. Behoudens enkele kleine wijzigingen is deze uitgave qua opzet gelijk aan haar voorgangers. Graag betuigt de auteur zijn erkentelijkheid jegens de heer J.F. Blackmore van G&S Vastgoed voor het ter publicatie beschikbaar stellen van fotomateriaal en jegens de heren A. Wagemakers, F. van der Sluys, M.C. Vader en M. Wolters voor het leveren van aanvullende gegevens. Een woord van dank gaat evenzeer uit naar NVM Business, die onderhavige publicatie wederom mogelijke maakte en waardoor deze statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt een brede kring van geïnteresseerden zal kunnen bereiken. Zeist Drs. R.L. Bak

3

4

Inhoud Woord vooraf

3

Lijst van tabellen

7

Voorraad 9 Bouwkosten 25 Vraag 29 Aanbod 41 Huurprijzen 49 Beleggingen 55 Rendementen 61 Bijlage Grote gemeenten in Nederland Indeling van Nederland in Corop-gebieden

65 66

Trefwoordenregister 67

5

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Beleggingen in kantoren per provincie 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren

7

Voorraad Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Een belangrijk hulpmiddel is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter worden geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2011 telde Nederland 15.440 kantoorgebouwen. In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek.

Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie %

%

38

Huur Koop

37

62

63

2001

2011

Voorraad

10

Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte %

% 6

5

28

20

32

23

24

22

19

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

21

2001

2011

Voorraad kantoorruimte naar locatietype

16

% 2

17

32

20

% 2 34

19 30

28

2001

2011

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2003 m²

2005

2007

2009

2011

1.135.000 871.000 567.000 2.114.000

1.170.000 882.000 593.000 2.217.000

1.177.000 914.000 619.000 2.278.000

1.232.000 959.000 637.000 2.351.000

1.223.000 968.000 640.000 2.427.000

Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland

3.657.000 5.466.000 773.000 10.793.000

3.776.000 5.661.000 798.000 10.950.000

3.898.000 5.885.000 885.000 11.311.000

4.017.000 6.018.000 908.000 11.478.000

4.142.000 6.089.000 913.000 11.546.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

12.232.000 434.000 5.094.000 1.956.000

12.409.000 449.000 5.181.000 2.008.000

12.889.000 450.000 5.361.000 2.022.000

13.317.000 454.000 5.454.000 2.044.000

13.537.000 456.000 5.500.000 2.080.000

Nederland

45.092.000

46.094.000

47.689.000

48.869.000

49.521.000

Groningen Friesland Drenthe Overijssel

11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december

50

x miljoen m2

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie 1 000

x 1 000 m2 Huur Koop

800 600 400 200

Voorraad

12

0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte 800

x 1 000 m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

700 600 500 400 300 200 100 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype 800

x 1 000 m2 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk

700 600 500 400 300 200 100 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2005

2007

2009

2011

902.500 554.500 259.500

926.500 554.500 263.000

936.500 566.000 278.000

991.000 585.500 287.000

975.500 582.000 288.000

Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

627.000 1.035.500 413.000 269.500 465.500 666.000

668.500 1.050.500 410.000 273.000 483.500 708.000

684.500 1.084.000 413.500 277.000 484.000 710.500

695.000 1.115.500 418.500 277.000 488.000 756.000

733.000 1.137.500 442.500 281.000 492.500 773.000

Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere

754.500 2.305.500 475.500

784.500 2.413.000 492.000

828.000 2.540.500 566.500

842.500 2.624.500 583.500

851.000 2.701.500 591.500

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer

5.660.000 3.842.500 3.066.000 1.320.000

5.775.000 3.858.000 3.100.500 1.320.000

5.976.500 3.948.000 3.258.500 1.348.000

6.076.000 4.143.500 3.353.000 1.393.000

6.066.000 4.139.000 3.465.500 1.414.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

666.000 479.000 916.500 1.452.000 442.500 502.000

696.000 462.000 934.000 1.465.000 449.000 523.000

699.500 467.000 935.500 1.538.000 499.000 523.500

703.500 479.500 943.500 1.560.500 468.000 505.000

703.500 479.500 964.500 1.567.000 468.000 509.000

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

13

Voorraad

2003 m²

3 Onttrekking aan de voorraad

Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

2003 m²

2005

2007

2009

2011

60.500

182.000

139.000

144.000

167.500

7.000 6.000 6.500 1.500

21.500 5.000 16.000 -

57.000 5.000 -

31.500 14.500 -

49.000 8.500 7.500 -

Voorraad

14

Onttrekking aan de voorraad 250

x 1 000 m2

200 150 100 50 0

2003

’04

’06

’05

’07

’08

’09

’10

’11

Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2003-2011 9

%

10 2 54 25

Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2003 m²

2005

2007

2009

2011

32.000 21.000 18.000 69.000

9.500 2.500 12.500 56.500

16.500 20.500 15.500 35.500

47.500 31.000 8.500 15.500

25.000 1.500 1.000 33.500


98.000 50.000 17.500 201.000

89.000 159.000 14.500 107.000

44.000 164.000 72.500 245.500

56.500 107.500 18.000 131.500

82.500 95.000 3.000 65.000


202.000 23.500 103.000 34.000

178.000 9.500 86.000 33.000

297.000 8.500 65.000 19.500

153.000 500 58.500 7.000

61.000 42.000 20.500

Nederland

869.000

757.000

1.004.000

635.000

430.000


170

1990=100

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland

160 150 140 130 120 110 100

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden

15

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied

m2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer

Voorraad

16

0

50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2011 voorraad kantoorruimte m2

inwoners1

kantoorruimte per inwoner m2

aandeel huursector %

28.500 14.000 28.000 377.500

30.365 19.465 25.005 94.270

0,95 0,70 1,10 4,00

36 49 69 62

Almelo Almere Alphen a/d Rijn Amersfoort

194.000 589.000 159.500 851.000

72.755 193.165 72.855 148.250

2,65 3,50 2,20 5,75

61 78 68 75

648.000 6.066.000 733.000 1.137.500

83.365 790.110 156.960 149.270

7,75 7,65 4,65 7,60

74 80 46 59

Assen Asten Baarn Barendrecht

288.000 10.000 88.000 104.500

67.210 16.405 24.350 47.055

4,30 0,60 3,60 2,20

44 28 70 55

Barneveld Beek Bergen op Zoom Berkelland

104.000 80.000 104.000 10.500

53.520 16.455 66.130 44.910

1,95 4,85 1,55 0,25

59 64 48 24

Best Beuningen Beverwijk Binnenmaas

102.000 10.000 55.000 12.500

28.695 25.435 39.845 28.960

3,55 0,40 1,40 0,45

45 78 58 37

12.500 10.000 64.000 13.500

19.580 22.055 32.835 21.585

0,65 0,45 1,95 0,65

7 40 60 30

31.500 50.000 703.500 14.500

28.395 30.285 176.400 16.070

1,10 1,65 4,00 0,90

13 44 62 58

15.500 98.000 24.000 51.000

29.200 14.450 20.200 32.585

0,55 6,80 1,20 1,55

5 61 38 59

Capelle a/d IJssel Coevorden Cuijk Culemborg

488.500 22.000 22.000 82.000

66.120 35.880 24.650 27.630

7,40 0,60 0,90 2,95

87 7 31 49

De Bilt De Ronde Venen Delft Delfzijl

129.500 33.000 394.000 32.500

42.080 42.975 98.675 26.305

3,10 0,75 4,00 1,25

41 24 60 12

964.500 4.139.000 74.500 22.500

141.895 502.055 57.065 31.760

6,80 8,25 1,30 0,70

68 53 19 28

Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem

Bladel Bloemendaal Bodegraven-Reeuwijk Borne Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bunnik Bunschoten Bussum

Den Bosch Den Haag Den Helder Deurne

17

Voorraad

Aalsmeer Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar

voorraad kantoorruimte m2

Voorraad



Deventer Diemen Dinkelland Doetinchem

362.000 286.500 12.000 144.000

98.670 24.935 26.075 56.250

3,65 11,50 0,45 2,55

64 84 19 43

Dongen Dongeradeel Dordrecht Drimmelen

19.000 10.500 316.000 10.000

25.205 24.285 118.860 26.665

0,75 0,45 2,65 0,40

22 16 60 30

17.000 11.000 39.000 11.000

40.470 18.195 25.525 28.700

0,40 0,60 1,55 0,40

43 44 38 9

254.000 1.567.000 115.500 442.500

108.765 217.225 108.840 158.050

2,35 7,20 1,50 2,80

68 72 41 54

12.500 72.000 11.000 24.500

26.125 42.050 21.470 26.335

0,50 1,70 0,50 0,95

55 56 25 28

Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Gilze en Rijen Goes

22.000 17.000 45.000 104.500

38.670 29.040 25.590 36.920

0,55 0,60 1,75 2,85

13 5 52 46

Gorinchem Gouda Groningen Haaksbergen

130.500 345.500 975.500 13.500

35.085 71.235 193.125 24.420

3,70 4,85 5,05 0,55

53 71 59 23

539.000 19.000 1.414.500 43.500

151.820 5.475 143.945 59.430

3,55 3,45 9,85 0,75

54 80 84 17

90.000 19.000 25.000 24.500

45.430 17.655 18.455 39.270

2,00 1,10 1,35 0,60

48 43 36 22

Heemstede Heerenveen Heerhugowaard Heerlen

28.500 114.500 102.000 468.000

26.240 43.515 52.485 89.015

1,10 2,65 1,95 5,25

73 56 46 46

Hellendoorn Hellevoetsluis Helmond Hendrik-Ido-Ambacht

18.500 14.500 173.000 18.000

35.795 39.440 88.800 28.255

0,50 0,35 1,95 0,65

16 28 54 36

Hengelo Heumen Hillegom Hilversum

281.000 15.000 13.000 627.000

80.940 16.415 20.830 85.535

3,45 0,90 0,60 7,35

56 46 30 69

Dronten Druten Duiven Edam-Volendam

18

inwoners1

Ede Eindhoven Emmen Enschede Ermelo Etten-Leur Geertruidenberg Geldermalsen

Haarlem Haarlemmerliede Haarlemmermeer Hardenberg Harderwijk Hardinxveld-Giessendam Haren Heemskerk


inwoners1



21.000 71.000 23.000 110.500

35.600 54.890 34.780 71.255

0,60 1,30 0,65 1,55

5 35 11 44

Houten Huizen Hulst IJsselstein

245.500 84.000 11.500 35.000

48.310 41.575 27.630 34.270

5,10 2,00 0,40 1,00

80 38 7 63

Kaag en Braassem Kampen Katwijk Kerkrade

21.000 28.000 33.000 71.000

25.735 50.705 62.475 47.280

0,80 0,55 0,55 1,50

54 17 22 70

Krimpen a/d IJssel Landgraaf Langedijk Lansingerland

25.500 18.000 14.500 54.500

28.690 38.065 26.990 55.265

0,90 0,45 0,55 1,00

44 3 41 28

Laren Leek Leerdam Leeuwarden

14.500 15.500 13.000 582.000

11.360 19.465 20.665 95.320

1,30 0,80 0,65 6,10

58 31 37 42

Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg Lelystad

522.500 69.000 282.000 242.000

118.750 26.705 72.405 75.310

4,40 2,60 3,90 3,20

65 31 57 49

Leusden Lisse Lochem Maassluis

182.500 31.000 28.500 23.000

28.905 22.510 33.265 31.850

6,30 1,40 0,85 0,70

43 54 46 29

Maastricht Medemblik Meppel Middelburg

509.000 28.000 85.500 148.500

121.050 43.115 32.575 47.770

4,20 0,65 2,60 3,10

56 29 49 18

17.500 10.000 41.500 80.000

18.050 33.560 36.520 17.165

0,95 0,30 1,15 4,65

5 5 37 69

21.500 515.500 104.000 492.500

11.930 60.270 40.125 165.180

1,80 8,55 2,60 3,00

55 82 51 58

Noordenveld Noordoostpolder Noordwijk Nuenen en Gerwen

12.000 47.000 54.000 10.500

30.955 46.340 25.515 22.550

0,40 1,00 2,10 0,45

10 28 56 42

Nunspeet Oegstgeest Oirschot Oisterwijk

17.000 13.000 10.000 19.000

26.610 22.790 17.860 25.775

0,65 0,55 0,55 0,75

56 25 28 43

Middelharnis Midden-Drenthe Moerdijk Naarden Neerijnen Nieuwegein Nijkerk Nijmegen

19

Voorraad

Hof van Twente Hoogeveen Hoogezand-Sappemeer Hoorn


inwoners1

39.000 62.500 13.000 21.000

39.095 32.175 17.380 30.005

1,00 1,95 0,75 0,70

13 46 5 24

122.500 134.000 34.000 104.500

54.005 84.640 23.415 13.230

2,25 1,60 1,45 7,90

53 42 42 92

36.000 62.000 15.000 23.000

46.270 32.030 43.270 50.105

0,80 1,95 0,35 0,45

50 28 7 21

104.000 12.000 27.000 27.000

79.265 23.860 36.605 31.630

1,30 0,50 0,75 0,85

55 23 17 72

12.500 73.000 83.000 13.000

4.820 43.610 45.210 18.620

2,60 1,65 1,85 0,70

5 61 41 79

42.000 892.500 247.000 116.500

37.560 46.990 56.165 77.425

1,10 19,00 4,40 1,50

14 68 40 58

3.465.500 24.500 215.500 11.000

616.260 18.655 76.245 23.015

5,60 1,30 2,85 0,50

79 31 59 22

Schouwen-Duiveland Sint Oedenrode Sittard-Geleen Skarsterlan

23.000 13.000 214.500 22.000

34.150 17.910 94.535 27.520

0,65 0,75 2,25 0,80

7 30 37 33

Sliedrecht Slochteren Sluis Smallingerland

78.500 10.000 11.000 107.000

24.230 15.535 23.890 55.455

3,25 0,65 0,45 1,95

58 30 5 42

Soest Son en Breugel Spijkenisse Stadskanaal

61.500 80.500 79.000 14.500

45.610 15.820 72.170 33.000

1,35 5,10 1,10 0,45

48 78 45 9

Steenwijkerland Stein Stichtse Vecht Sudwest Fryslan

26.000 26.500 167.000 65.000

43.400 25.625 63.315 82.635

0,60 1,50 2,65 0,80

36 22 88 34

Terneuzen Teylingen Tiel Tilburg

91.500 31.000 92.500 479.500

54.740 35.685 41.525 207.580

1,65 0,85 2,25 2,30

26 16 33 49

Oldambt Oldenzaal Ommen Oost Gelre Oosterhout Oss Oud-Beijerland Ouder-Amstel Overbetuwe Papendrecht Peel en Maas Pijnacker-Nootdorp

Voorraad

20

Purmerend Putten Raalte Renkum Renswoude Rheden Ridderkerk Rijnwoude Rijssen-Holten Rijswijk Roermond Roosendaal Rotterdam Schagen Schiedam Schijndel




inwoners1

19.500 24.000 52.000 51.500

33.930 32.355 40.805 28.305

0,55 0,75 1,25 1,80

5 32 40 28

2.701.500 97.500 38.000 55.500

316.275 48.265 30.665 27.920

8,55 2,00 1,25 2,00

70 60 38 28

Veenendaal Veghel Veldhoven Velsen

173.000 44.000 123.500 121.500

62.870 37.555 43.880 67.285

2,75 1,15 2,80 1,80

72 41 38 34

Venlo Venray Vianen Vlaardingen

238.000 49.000 116.500 89.500

100.025 42.960 19.670 71.040

2,40 1,15 5,90 1,25

45 14 80 41

Vlissingen Voorschoten Voorst Vught

39.000 18.000 11.500 31.000

44.500 24.310 23.720 25.790

0,90 0,75 0,50 1,20

20 44 21 39

Waalre Waalwijk Waddinxveen Wageningen

31.500 80.500 51.500 195.000

16.505 46.420 25.280 37.050

1,90 1,75 2,50 5,25

87 29 64 24

Wassenaar Weert Weesp Westland

43.500 67.500 74.000 100.000

25.760 48.670 18.020 101.980

1,70 1,40 4,10 1,00

42 54 67 45

12.500 16.500 32.500 10.000

25.780 40.735 28.945 21.675

0,50 0,40 1,10 0,45

5 31 34 5

Woerden Wormerland Woudenberg Woudrichem

220.500 11.000 10.500 10.000

50.050 15.780 12.035 14.415

4,40 0,70 0,85 0,70

77 59 51 14

Zaanstad Zaltbommel Zeewolde Zeist

263.000 83.500 16.000 314.500

148.280 26.775 21.290 61.235

1,75 3,10 0,75 5,15

59 71 34 47

Zevenaar Zoetermeer Zoeterwoude Zuidplas

59.500 638.500 23.000 23.000

32.430 122.330 8.170 40.675

1,85 5,20 2,80 0,55

45 69 19 55

Zutphen Zwijndrecht Zwolle

91.000 89.500 773.000

47.145 44.500 121.525

1,95 2,00 6,35

39 41 69

Twenterand Tynaarloo Uden Uithoorn Utrecht Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard Veendam

(1) Centraal Bureau voor de Statistiek


21

Voorraad

Weststellingwerf Wijchen Winterswijk Woensdrecht


10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

33 20 12

18

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2011 % 16

26

voor 1972 1972 - 1981 1982 - 1991 1992 - 2001 2002 - 2011

25 12 21

Voorraad

22

Voorraad kantoorruimte naar energielabel % 16

% 22

19

23

10 9

8

7

12 19

12 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

13

14 16 Koop

A B C D E F G

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte % 2

Inwoners 10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

15

33 20 12

18

23

Voorraad

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode Gemeenten met de grootste voorraad kantoren 31 december 2011 x miljoen m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Groningen Den Bosch Rijswijk

%

16

26

voor 1972 1972 - 1981 1982 - 1991 1992 - 2001 2002 - 2011

25 12 21

0

1

2

3

4

5

6

Voorraad kantoorruimte naar energielabel % 16

% 22

19

23

10 9

8

7

12 19

12 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

13

14 16 Koop

A B C D E F G

7

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de taxatieboekjes van SDU Uitgevers. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al decennialang een standaard voor de bouwwereld – worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen.

Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouwen projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren.

25

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2012 bvo € / m2 Vierkante kantoren Drielaags 1 480 m2 1 995 m2 2 595 m2

Bouwkosten

26

2013 bvo

vvo

vvo

988 959 921

1.055 1.015 966

1.085 1.055 1.015

1.155 1.110 1.065

Vierlaags 1 385 m2 1 970 m2 3 455 m2

1.015 985 910

1.100 1.050 955

1.115 1.080 994

1.200 1.150 1.045

Vijflaags 4 590 m2

886

928

970

1.015

Zeslaags 9.800 m2 16 600 m2

830 798

859 819

915 883

948 907

Rechthoekige kantoren Drielaags 2 620 m2 3 250 m2 5 360 m2

974 944 874

1035 993 906

1.055 1.030 958

1.120 1.080 994

Vierlaags 1 480 m2 2 290 m2 3 500 m2

1.055 998 946

1.145 1.110 1.005

1.150 1.080 1.030

1.250 1.200 1.095

Vijflaags 5 415 m2

906

953

991

1.040

Twaalflaags 9 600 m2 15 715 m2

983 973

1.035 1.030

1.095 1.060

1.155 1.120

Bron: SDU Uitgevers; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2004 januari 2003=100

2006

2008

2010

2012

Januari Februari Maart

101,6 102,1 102,2

106,2 106,2 106,3

116,3 117,0 117,1

122,0 122,1 122,4

128,1 128,0 128,1

April Mei Juni

102,9 103,4 103,5

106,3 106,9 107,0

117,8 118,1 118,6

123,0 123,3 123,0

128,7 128,7 128,7

Juli Augustus September

104,0 104,7 104,7

107,1 107,1 107,9

120,0 119,9 119,5

123,2 123,4 123,5

128,6 129,0 128,9

Oktober November December

105,3 105,1 104,9

107,9 108,2 108,1

119,7 119,5 119,6

123,9 124,1 124,4

129,0 128,9 128,9

Jaar

103,7

107,1

118,6

123,2

128,6

27

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Bouwkosten

Bouwkosten 140

2003=100 Materiaal Loon

130 120 110 100 90

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10 ’11

’12

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of – in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij Vastgoedmarkt en PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd.

Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook contractverlengingen en zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 500 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.

29

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie 2 500

x 1 000 m2 Huur Koop

2 000 1 500 1 000 500 0

Vraag

30

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype 2 500

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

2 000 1 500 1 000 500 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40

% A-locatie B-locatie C-locatie

35 30 25 20 15 10 5 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

24

5

1 7

10

24

5 8 22

28 2008

2012

Vraag naar kantoorruimte bedrijfstak/-klasse Belangrijkste keuzecriteria per kantoorgebouw 2008 100 90 80

%

Afwerkingsniveau interieur

70

Flexibiliteit indeling

60

Uitstraling exterieur

50

Lage exploitatielasten

40 30

Klimaatbeheersing

20

Laag energieverbruik

10 0

Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Moderne ICT-voorzieningen

Voorzieningen 2004

’05

’06

’07

’080

’09 1

’10 3 ’11 4 ’125 2

Bron: NVB/Stogo 6

8

9

7

8

9

Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels

Bron: NVB/Stogo 0

1

2

3

4

5

6

Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek 22

m2

21 20 19 18 17 0

Bron: NFC Index 2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

31

Vraag

7

’12

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse

% 23

16

11

%

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

21

17 15

29 19

32

17 2008

2012

Vraag

32

Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel

12

4

%

% 3

12 12

12 58

60

13

14 2008

West Midden Oost Zuid Noord

2012

Vraag naar kantoorruimte naar locatietype

12

% 2

16

10

46

24

% 3

20

44

23 2008

2012

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2008 m2

2009

2010

2011

2012

32.500 12.000 11.500 50.500

62.500 25.500 11.500 61.000

20.000 23.500 7.500 72.000

42.500 10.500 2.500 40.500

16.500 6.000 1.500 54.000


130.500 181.000 24.500 356.500

133.500 275.000 15.000 287.500

107.000 153.000 14.500 326.500

115.500 130.000 11.000 276.500

60.000 120.000 4.000 323.000


530.000 5.500 144.500 33.500

291.500 1.000 128.500 30.000

350.500 3.000 141.500 33.000

291.000 1.000 132.000 62.000

243.000 1.000 84.000 40.500

1.513.000

1.323.000

1.253.000

1.115.000

955.000


Nederland

33

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland %

% 11

21

11

27

14 13

47

15

21 20 2008

2012


Vraag

34

Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland %

% 15

8

25

27

22 16 2

7

18

11

24

17

8

2008

2012


Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland %

% 22

10

17

16 17

3

7

3 11

30 23

14 2008

21 6 2012


Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland % 14

30

6

% 4

17 5

7

37

6

7

9 19

17

22

2008

2012


35

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland % 18

%

7

19

22 24

5

1 7

10

24

5 8 22

28 2008

2012


Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 100

% Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2007-2011 %

Huur Koop

44 56

% 46

54

% 39

36

61

Vraag

16 % 11 % 23

%

84 89

77 25

23

%

% 37

%

63

75 77

% 23

18 %

82

77

27 %

73

0

50 km

2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2009

2010

2011

2012


29.000 2.000 8.500

61.000 23.500 4.000

16.500 11.000 4.000

38.500 1.000 2.500

13.000 1.500 500


9.500 53.000 12.000 3.500 10.500 21.000

14.500 56.000 6.500 14.000 4.000 26.000

19.500 20.000 14.000 9.500 20.000 32.000

43.000 12.000 8.500 500 4.500 9.000

9.500 21.000 17.500 11.500 8.500 14.000


20.000 87.000 17.500

53.000 161.000 9.500

15.000 84.000 14.000

26.500 58.000 8.000

14.500 68.500 3.500


233.000 211.000 155.500 39.000

159.000 87.000 62.500 49.500

185.000 83.000 137.000 39.500

185.000 44.500 118.500 42.500

226.000 64.500 59.000 37.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

33.500 5.500 11.500 55.000 5.000 7.000

19.500 4.000 39.000 21.000 2.500 5.000

22.500 7.500 39.000 30.500 1.500 3.000

21.500 13.500 21.000 47.500 9.000 28.000

6.000 13.000 25.000 22.000 13.000 6.000

37

Vraag

2008 m2

Aandeel overheid in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2007-2011 minder dan 15% 15 - 30% 30 - 45% 45% en meer

Vraag

38

0

50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2008 %

2009

2010

2011

2012

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport

10 3 5 4

13 3 5 1

14 5 5 2

13 6 5 5

19 3 6 3

Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening

1 9 4 16

1 7 6 10

2 12 9 14

2 17 5 11

1 8 4 18

Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig

8 23 9 8

7 28 8 11

6 15 8 8

5 11 10 10

11 8 9 10

39

Vraag

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tenslotte bevat deze publicatie enkele cijfers met betrekking tot het planaanbod, dat wil zeggen het aanbod van nog te bouwen kantoren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom).

Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

41

Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype 8 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Aanbod

42

0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 16

%

14 12 10 8 6 4 2 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse % 19

% 9

11

14 26

30

21

20 26 2008

24 2012

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december 2008 m2

2009

2010

2011

2012

105.000 35.000 31.500 223.000

130.000 72.500 62.500 307.000

120.000 89.500 77.000 329.500

121.000 102.000 82.000 333.500

119.000 116.500 88.500 350.000


339.500 636.500 140.000 1.606.500

484.000 802.500 172.000 1.881.000

504.000 911.000 182.000 1.952.500

524.500 969.500 204.500 1.938.000

568.000 1.098.000 217.000 2.005.000


1.107.500 11.500 432.000 171.000

1.640.000 15.000 507.000 171.500

1.834.000 9.000 539.500 197.000

2.013.000 13.000 646.500 208.500

2.256.500 21.500 721.000 244.000

Nederland

4.839.000

6.245.000

6.745.000

7.156.000

7.805.000


43

Aanbod

Vraag en aanbod op de vrije markt 8 000

x 1 000 m2 Aanbod Vraag

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel %

%

4

13

13

12

4

12

55 16

54 17

West Midden Oost Zuid Noord

2012

2008

Aanbod

44

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype % 1

17

% 1

18

42

46

17

18 19

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

21 2008

2012

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60

%

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

50 40 30 20 10 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2012 0-2 jaar

3-7 jaar

8-12 jaar

13-17 jaar

18 jaar en ouder

% Groningen Friesland Drenthe Overijssel

2 0 0 2

7 13 6 11

10 3 7 15

12 12 13 24

69 72 74 48


1 0 0 1

5 5 34 8

15 16 16 9

21 18 15 22

58 61 35 60


1 0 2 0

8 6 4 3

7 7 13 24

12 11 16 14

72 76 65 59

Aanbod

Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd 31 december 2012 % 1 8

0 - 2 jaar 3 - 7 jaar 8 - 12 jaar 13 - 17 jaar 18 jaar en ouder

11

17

63

Structureel aanbod van kantoorruimte 600

x 1 000 m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

500 400 300 200 100 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

45

Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2012 Aanbod als % van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 tot 18 18 en meer

Aanbod

46

0

50 km

3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2009

2010

2011

2012

97.500 18.500 24.500

123.500 40.000 32.000

107.000 53.000 31.000

111.000 61.500 30.000

105.000 75.500 32.500


86.000 134.500 24.000 28.000 25.500 79.500

116.000 153.000 48.000 46.500 54.500 117.500

117.000 170.000 62.000 35.000 51.000 122.000

105.000 187.500 80.500 32.000 45.500 115.000

113.000 190.500 65.500 29.000 54.000 134.000


131.500 243.500 111.500

140.500 269.000 142.000

142.500 299.000 154.500

148.000 326.000 170.000

167.500 402.000 181.500


963.000 272.000 286.500 220.000

1.099.000 386.500 454.500 280.000

1.068.000 446.000 498.000 324.000

1.038.000 462.000 574.000 279.500

1.039.000 518.500 639.000 315.500

Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

63.000 73.000 33.000 132.500 24.000 50.500

67.000 104.500 47.500 152.000 20.000 52.000

69.000 80.500 52.500 176.500 30.000 71.000

100.000 98.000 52.000 214.500 25.500 79.000

115.500 115.000 55.500 224.000 36.000 78.000


Ontwikkeling van het planaanbod 12

x 1 000 m2

10 8 6 4 2 0

Bron: Neprom 2006

2007

2008

2009

2010

2011

47

Aanbod

2008 m2

Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland verzameld en gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Bij de berekening van de huurprijzen is geen rekening gehouden met zogenoemde incentives, zoals verhuisvergoedingen, inrichtingsbijdragen of huurvrije jaren. Informatie over incentives is in Nederland niet vrij beschikbaar.

De NCF Index is gebaseerd op 144 gebouwen of gebouwcomplexen met een totale oppervlakte van 2,4miljoen vierkante meter.

Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.

Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging.

Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. Daartoe behoren huisvesting (huur en onderhoud), informatie- en communicatietechnologie, overige interne diensten en middelen (schoonmaak, catering, werkplekinrichting en kantoorartikelen), externe voorzieningen (thuiswerkplekken en lease-auto’s) en facility management. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2012 een vloeroppervlakte van 20 vierkante meter had.

Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet.

Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS.

Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

49

Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 180

€/m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

170 160 150 140 130 120 110

Huurprijzen

50

100

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Gemiddelde huurprijs en inflatie 200

1990=100 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie

180 160 140 120 100

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties 400

€/m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

350 300 250 200 150 100

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2009

2010

2011

2012


133 120 112

131 120 115

131 124 115

131 124 110

125 120 100


127 131 117 122 125 148

125 127 121 120 125 142

128 128 123 120 125 136

120 128 120 120 120 140

116 128 110 110 123 122


142 149 141

140 149 136

142 151 129

140 155 122

131 145 122

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer1

193 164 158 161

193 164 145 158

186 160 148 158

185 160 145 158

195 160 151 160


134 143 130 139 126 147

134 151 130 139 120 140

137 146 130 140 120 130

137 140 130 135 110 130

128 148 128 128 115 115

[1] exclusief Schiphol

2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte

Minder dan 2 500 m² 2 500 – 4 999 m² 5 000 – 9 999 m² 10 000 – 14 999 m² 15 000 m² en meer Bron: Jones Lang LaSalle

2004 €/m2

2006

2008

2010

38,0 29,7 30,4 30,5 26,6

40,2 42,9 34,6 33,7 31,1

37,1 44,2 33,9 36,6 37,5

38,1 30,4 38,4 31,2 31,5

51

Huurprijzen

2008 €/m2

3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 2008 €/m2 Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

Huurprijzen

52

2009

2010

2011

2012

165 140

165 140

152 -

149 130

141 -


165

165

-

-

147 132 141 -


175 190 -

175 185 -

185 -

177 -

-

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer 1

260 185 176 -

260 185 176 -

270 185 183 190

260 185 183 190

260 195 -


160 160 157 -

160 160 160 -

170 150 -

145 170 165 -

162 153 -

[1] exclusief Schiphol

4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen

Huisvesting Diensten en middelen ICT Externe voorzieningen Facility management totaal

2008 €

2009

2010

2011

2012

4.922 2.301 2.627 105 479

4.958 2.176 2.558 104 484

4.784 2.122 2.531 106 447

4.451 2.103 2.629 96 410

4.255 2.013 2.666 49 553

10.434

10.280

9.990

9.689

9.536

Bron: Netherlands Facility Costs Index

Mediane werkplekkosten naar functies 2012 6 1 21

%

Huisvesting ICT Diensten en middelen Facility management Externe voorzieningen

44

28 Bron: NFC Index

53

%

%

13

19

16 32 18

27

13

28 2008

18

16 2012

€ minder dan 114 114 - 136 136 - 158 158 - 180 180 en meer

Huurprijzen

Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs

Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland gepubliceerd in Vastgoedmarkt en PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement.

Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.

55

Beleggingen in commercieel vastgoed 12 000

€ 1 mln Bedrijfsruimten Winkels Kantoren

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Beleggingen

56

0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit 12 000

€ 1 mln Buitenlands Nederlands

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers 6 000

€ 1 mln Particulier Professioneel

5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit per provincie 2007-2011 16 %

Nederlandse beleggers Buitenlandse beleggers 22 %

84

%

78

57 %

100

52

%

63

48

54

% 44

% 52

24

%

56 76

48

15 %

35

% 65

85

12 %

88

0

50 km

46

Beleggingen

37

%

Beleggingen in kantoren naar grootteklasse % 2 5

% 14

11

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

10

11 71 85 2008

2012

Beleggingen

58

Beleggingen in kantoren naar gebouwtype %

% 5

22

Nieuwbouw Bestaande bouw

78 95 2008

2012

Beleggingen in kantoren naar landsdeel

9

% 1

% 11

14 8

68

2008

54

44

2012

West Zuid Midden Oost Noord

1 Beleggingen in kantoren per provincie 2004 %

2006

2008

2010

2012

1,3 0,4 6,5

2,8 0,6 0,6 5,5

0,1 0,5 1,9

1,0 0,1 5,6

0,4


7,2 10,4 1,8 43,3

5,7 11,5 1,7 37,6

7,1 12,7 1,1 31,2

6,7 12,2 31,4

0,4 1,4 38,0


22,0 4,8 2,3

26,0 0,2 6,2 1,6

37,2 7,3 0,9

37,5 4,7 0,8

15,8 43,8 0,2


59

2004 € 1 mln Nederlandse beleggers waarvan Pensioenfondsen Verzekeringsmaatschappijen Vastgoedfondsen Particuliere beleggers Buitenlandse beleggers waarvan Duitse beleggers

2006

2008

2010

2012

827

2.578

1.714

670

582

77 2 325 412

182 180 454 1.691

29 2 320 1.320

23 25 591

2 56 506

1.397

2.557

697

1.025

457

811

1.314

526

926

379

Beleggingen in kantoren naar locatietype %

% 10 13

9

24

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein

42

35

85 2008

2012

Beleggingen

2 Beleggingen in kantoren naar type belegger

Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Eind 2012 bevatte de Nederlandse database 493 kantoorgebouwen.

Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten.

61

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

Rendementen

62

6,0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad 10,5

%

Beste locaties Overige locaties

10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Bron: DTZ Zadelhoff

Rendement op kantoren 10

%

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten

8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Bron: IPD Nederland

1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2004 % Randstad Beste locaties Overige locaties

Rest Nederland Beste locaties Overige locaties

2006

2008

2010

2012

7,00 7,70

6,25 7,50

6,90 8,00

6,95 7,90

7,45 9,35

7,70 8,40

7,00 8,20

7,60 8,75

7,80 9,25

8,75 10,25

63

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten Bron: IPD/ROZ

2004 %

2006

2008

2010

2012

5,5 -1,8 7,3

11,5 4,3 7,0

0,9 -5,5 6,7

3,5 -2,9 6,6

-2,7 -8,8 6,6

Rendementen

2 Rendement op kantoren

Totaal rendement op vastgoed 16

% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

14 12 10 8 6 4 2 0

Rendementen

64

-2 -4

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Bron: IPD Nederland

Netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0

% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Bron: CB Richard Ellis

Bijlage

Grote gemeenten in Nederland

Aantal inwoners 50 000 - 100 000 100 000 en meer

Groningen GRONINGEN

Leeuwarden Smallingerland Sudwest Fryslan

Assen

FRIESLAND

DRENTHE

Den Helder

Hoorn Kampen

Alkmaar

Zaanstad Velsen

Amstelveen

Stichtse Vecht

Gouda Utrecht

Delft Schiedam Vlaardingen Spijkenisse

Lansingerland ZUID-

Rotterdam

GELDERLAND

Ede

Zeist

Arnhem

Veenendaal Nijmegen

Capelle a/d IJssel

Oss

Den Bosch

Oosterhout

ZEELAND

Deventer

Barneveld

HOLLAND

Dordrecht

Roosendaal

Almelo

NOORD-BRABANT

Breda

Tilburg

Bergen op Zoom

Helmond Venlo

Eindhoven

LIMBURG

Terneuzen

Roermond

Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade

0

Hengelo

Enschede

Amersfoort

Nieuwegein

Hardenberg

OVERIJSSEL

Apeldoorn

UTRECHT

Zoetermeer

Westland

Almere

Hilversum

a/d Rijn

Leidschendam-Voorburg

Zwolle

FLEVOLAND

Amsterdam

Haarlemmermeer Katwijk Leiden Alphen Den Haag

Lelystad

Purmerend

Haarlem

Emmen

Hoogeveen

Heerhugowaard

50 km

Maastricht

Doetinchem

Bijlage

NOORDHOLLAND

65

Indeling van Nederland in Corop-gebieden

04 NoordFriesland 06 ZuidoostFriesland

05 ZuidwestFriesland

66

09 ZuidwestDrenthe

Bijlage

18 Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving 19

32

31

33 WestNoord-Brabant

34 MiddenNoord-Brabant

11 ZuidwestOverijssel

13 Veluwe

36 ZuidoostNoord-Brabant

15 ArnhemNijmegen

37 NoordLimburg 38 MiddenLimburg

39 ZuidLimburg 50 km

12 Twente

14 Achterhoek

35 NoordoostNoord-Brabant

ZeeuwschVlaanderen

0

08 ZuidoostDrenthe

10 Noord-Overijssel

IJmond 40 22 20 Zaanstreek Flevoland Agglomeratie Haarlem 21 23 Groot24 Amsterdam Agglomeratie Het Gooi en Leiden en Bollenstreek Vechtstreek 25 28 Agglomeratie Oost17 ’s Gravenhage Zuid26 Utrecht Holland Delft en Westland 27 16 30 29 ZuidwestZuidoostGelderland Groot Rijnmond Zuid-Holland

Overig Zeeland

Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 OostGroningen 07 NoordDrenthe

Trefwoordenregister Aanbod 41,42,43,44,45,46,47 A-locatie 29,30 Automatiseringsbedrijven 34,35,39 Bank- en verzekeringswezen 34,35,39 BDB-index 25 Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58 B-locatie 29,30 Bouwkosten 25,26,27 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Buitenlandse beleggers 56,57 Centrum 10,12,32,44,59 C-locatie 29,30 Communicatiebedrijven 34,35,39 Duitse beleggers 57 Eigenbouw 29,36 Eigendom 10,12,30,36 Energielabel 22 Exploitatiekosten 61 Financiële zakelijke dienstverlening 39 Handel 34,35,39 Hotels 14 Huur 10,12,17,18,19,20,21,30 Huurinkomsten 61,62,63 Huurprijzen 49,50,51,52,53 Incentives 49 Industrie 34,35,39 Inflatie 49,50 IPD vastgoedindex 61,62,63 Institutionele beleggers 55,57 Inwoners 16,17,18,19,20,21,23 Kantoor 9,31 Kantorenwijk 10,12,32,44,59 Koop 10,12,30 Leegstand 41 Locatietypen 10,12,32,44,59 Nederlandse beleggers 55,56,57

Netto aanvangsrendementen 61,64 Netto huurinkomsten 61 Netto vloeroppervlakte (nvo) 25,26 Nieuwbouw 12,15,25,27,30,42,50, 52,58 Onderwijs 14,39 Onttrekking 14,16 Openbaar bestuur 34,35,39 Overheid 38 Particuliere beleggers 55,56 Pensioenfondsen 55,57 Professionele beleggers 55,56,57 Randstad 61,62,63 Rendementen 61,62,63,64 Servicekosten 49,51 Sloop 14 Structureel aanbod 41,45 Totaal rendement 61,62,63,64 Toplocatie 49,50,61 Vastgoedfondsen 55,57 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49 Verzekeringsmaatschappijen 53,55 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18, 19,20,21,22,42,46 Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37, 38,43,53 Vrije markt 29,43 Waardegroei 61,62,63 Werkplek 49 Werkplekkosten 49,52,53 Woonwijk 10,12,32,44,59 Zakelijke dienstverlening 34,35,39

67

Kantoren in cijfers 2012

Recommend Documents