Kantoren in cijfers 2009

Kantoren in cijfers 2009 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Geomedia [7749] - Faculteit Geowetenschappen - Universiteit Utrecht Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie M. van Kerckhoven/OVG Projectontwikkeling ISBN/EAN: 978-94-90915-01-8 © copyright 2010 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Deze zevende editie van Kantoren in Cijfers is in haar opzet nagenoeg ongewijzigd gebleven. De vele positieve reacties die de auteur de afgelopen tijd mocht ontvangen, vormden geen aanleiding tot het kiezen van een andere koers. Op twee punten is de uitgave wél veranderd. Ten eerste is er geen hoofdstuk Internationaal meer geplaatst, omdat niet langer kon worden beschikt over de hiervoor benodigde cijfers. De tweede verandering die heeft plaatsgevonden, betreft de vormgeving. Deze heeft een moderner uiterlijk gekregen dat meer past bij de eisen van deze tijd. De vernieuwde vormgeving onderstreept tevens het feit dat Kantoren in Cijfers vanaf 2010 wordt uitgegeven door de vakgroep NVM Business van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De auteur stelt het bijzonder op prijs dat de NVM hem in de gelegenheid heeft gesteld deze uitgave financieel mogelijk te maken. Een woord van dank gaat evenzeer uit naar OVG Projectontwikkeling voor het bereidwillig ter beschikking stellen van het zeer fraaie beeldmateriaal. Zeist Drs. R.L. Bak

3

4

Inhoud Woord vooraf

3

Lijst van tabellen

7

Voorraad Bouwkosten Vraag Aanbod Huurprijzen Beleggingen Rendementen

9 23 27 39 47 53 59

Bijlage Grote gemeenten in Nederland Indeling van Nederland in Corop-gebieden

65 66

Trefwoordenregister

67

5

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Meest toegepaste vervoermiddel bij verhuisgeneigde kantoorgebruikers 3 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 4 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 5 Vraag naar kantoorruimte naar indelingsvorm Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Belangstelling van Nederlandse professionele beleggers voor kantoren 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger 3 Beleggingen in kantoren per provincie Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren 3 Gemiddelde geëiste bruto aanvangsrendementen per locatietype

7

Voorraad Er is in Nederland nog steeds geen officiële statistiek voorhanden die de voorraad kantoorruimte op uniforme wijze registreert. Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen dan ook data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Daarbij worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2008 telde Nederland 14.540 kantoorgebouwen. In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek. Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructie oppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan

gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie %

%

41

Huur Koop

37

59

63

1998

2008

Voorraad

10

Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte %

%

6

29

5

31

19

19

24

22

23

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

22 1998

2008

Voorraad kantoorruimte naar locatietype

15

% 2

17

27

22

% 2 34

19 34 1998

28 2008

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2000 x m²

2002

2004

2006

2008

Groningen Friesland Drenthe Overijssel

1.019.000 776.000 496.000 1.865.000

1.060.000 810.000 535.000 2.007.000

1.115.000 826.000 562.000 2.133.000

1.118.000 834.000 585.000 2.214.000

1.138.000 872.000 608.000 2.302.000

Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland

3.105.000 4.908.000 624.000 9.509.000

3.366.000 5.367.000 748.000 10.328.000

3.497.000 5.445.000 771.000 10.597.000

3.659.000 5.662.000 801.000 10.857.000

3.770.000 5.839.000 891.000 11.174.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

11.230.000 325.000 4.259.000 1.700.000

11.765.000 371.000 4.677.000 1.854.000

12.008.000 394.000 4.804.000 1.908.000

12.309.000 404.000 4.947.000 1.942.000

12.861.000 406.000 5.032.000 1.979.000

Nederland

39.816.000

42.888.000

44.060.000

45.332.000

46.872.000

11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december

50

x miljoen m2

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2000

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie 1 800

x 1 000 m2 Huur Koop

1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400

Voorraad

12

200 0

2000

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte 800

x 1 000

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

700 600 500 400 300 200 100 0

2000

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype 1 200

x 1 000 m2 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk

1 000 800 600 400 200 0

2000

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2002

2004

2006

2008

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

820.000 524.000 236.000

861.000 544.000 247.000

907.000 547.000 254.000

906.000 549.000 266.000

931.000 558.000 274.000

Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

543.000 908.000 397.000 212.000 415.000 590.000

592.000 966.000 388.000 252.000 422.000 641.000

621.000 992.000 392.000 265.000 424.000 704.000

676.000 1.033.000 398.000 267.000 442.000 721.000

681.000 1.061.000 401.000 272.000 445.000 771.000

Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere

660.000 2.097.000 342.000

737.000 2.302.000 463.000

768.000 2.305.000 476.000

809.000 2.457.000 491.000

830.000 2.548.000 567.000

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer

4.878.000 3.622.000 2.884.000 1.186.000

5.439.000 3.770.000 2.940.000 1.285.000

5.609.000 3.778.000 3.027.000 1.296.000

5.772.000 3.847.000 3.142.000 1.318.000

5.949.000 4.078.000 3.231.000 1.332.000

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

553.000 418.000 823.000 1.165.000 428.000 417.000

624.000 461.000 883.000 1.283.000 442.000 462.000

662.000 469.000 907.000 1.319.000 444.000 486.000

676.000 447.000 922.000 1.383.000 449.000 502.000

694.000 456.000 928.000 1.388.000 468.000 494.000

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte % 2

15

34

20 12

17

Inwoners 10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

13

Voorraad

2000 x m²

3 Onttrekking aan de voorraad

Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

2000 x m²

2002

2004

2006

2008

101.000

63.000

107.000

175.000

135.000

19.000 2.000 -

5.000 17.000 -

6.000 14.000 13.000 11.000

36.000 7.000 23.000 12.000

21.000 3.000 11.000 27.000

Voorraad

14

Onttrekking aan de voorraad 180

x 1 000 m2

160 140 120 100 80 60 40 20 0

2000

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2000-2008

6

3 4

%

24 63

Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2000 x m²

2002

2004

2006

2008


42.000 53.000 20.000 106.000

22.000 14.000 11.000 55.000

26.000 5.000 13.000 67.000

7.000 6.000 12.000 43.000

9.000 17.000 10.000 65.000


194.000 257.000 63.000 651.000 415.000

87.000 156.000 56.000 387.000 285.000

42.000 62.000 11.000 96.000 100.000

79.000 88.000 16.000 259.000 243.000

78.000 45.000 7.000 144.000 308.000

15.000 222.000 43.000

29.000 175.000 38.000

2.000 67.000 25.000

3.000 127.000 7.000

6.000 68.000 43.000

2.081.000

1.315.000

516.000

890.000

800.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

170

1990=100 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland

160 150 140 130 120 110 100

2000

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

Gemeenten met de grootste voorraad kantoren 31 december 2008 x miljoen m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Groningen Den Bosch Rijswijk 0

1

2

3

4

5

6

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden

15

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied

m2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer

Voorraad

16

0

50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2008 kantoorruimte per inwoner m2

aandeel huursector %

27.000 140.000 27.000 3.650.000

28.005 18.840 22.975 93.415

0,95 0,70 1,20 3,90

34 44 68 63

181.000 567.000 146.000 830.000

72.430 185.745 72.180 143.210

2,50 3,05 2,00 5,80

59 74 66 76

642.000 5.949.000 681.000 1.061.000

79.770 755.605 155.330 145.575

8,05 7,85 4,40 7,30

73 78 47 55

274.000 81.000 99.000 100.000

66.370 24.335 45.860 52.065

4,15 3,35 2,15 1,90

48 72 57 59

Beek Bergen op Zoom Best Beuningen

75.000 99.000 95.000 10.000

16.605 65.580 29.015 25.305

4,50 1,50 3,25 0,40

62 47 45 72

Beverwijk Bloemendaal Bodegraven Bolsward

50.000 10.000 29.000 10.000

38.285 22.070 19.470 9.825

1,30 0,45 1,45 1,00

64 40 46 55

13.000 28.000 51.000 694.000

21.105 28.610 30.280 171.915

0,60 1,00 1,70 4,05

21 15 33 60

27.000 12.000 15.000 97.000

14.655 15.595 29.530 14.405

1,85 0,75 0,50 6,70

71 65 5 61

Bunschoten Bussum Capelle a/d IJssel Coevorden

27.000 42.000 487.000 18.000

19.755 31.980 65.275 35.885

1,35 1,30 7,45 0,50

30 49 86 9

Cuijk Culemborg De Bilt De Ronde Venen

22.000 80.000 127.000 32.000

24.310 27.415 41.985 34.530

0,90 2,90 3,00 0,90

30 49 42 23

388.000 30.000 928.000 4.078.000

96.515 26.745 137.775 481.865

4,00 1,10 6,75 8,45

59 6 66 53

70.000 13.000 340.000 286.000

57.525 31.465 97.890 24.360

1,20 0,40 4,45 11,75

16 11 61 82

Aalsmeer Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar Almelo Almere Alphen a/d Rijn Amersfoort Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem Assen Baarn Barendrecht Barneveld

Borne Boxmeer Boxtel Breda Breukelen Brielle Brunssum Bunnik

Delft Delfzijl Den Bosch Den Haag Den Helder Deurne Deventer Diemen

17

Voorraad

inwoners1

voorraad kantoorruimte m2


Voorraad

kantoorruimte per inwoner m2


Dinkelland Doetinchem Dongen Dordrecht

12.000 120.000 18.000 288.000

26.065 56.135 25.410 118.410

0,45 2,15 0,70 2,45

13 50 23 63

Dronten Druten Duiven Ede

16.000 10.000 40.000 232.000

39.205 18.100 25.510 107.625

0,40 0,06 1,55 2,15

47 39 41 71

1.388.000 112.000 401.000 11.000

212.270 109.440 156.070 26.305

6,55 1,00 2,55 0,40

66 38 51 56

62.000 23.000 19.000 40.000

40.995 26.290 37.995 25.790

1,50 0,65 0,50 1,55

55 23 15 59

103.000 125.000 318.000 931.000

36.755 34.555 70.830 184.225

2,80 3,60 4,50 5,05

48 57 73 62

11.000 511.000 19.000 1.332.000

24.495 148.190 5.430 142.040

0,45 3,45 3,50 9,40

22 54 80 83

32.000 90.000 18.000 23.000

58.650 43.090 17.540 18.630

0,55 2,10 1,00 1,25

21 47 33 39

Heemskerk Heemstede Heerenveen Heerhugowaard

23.000 26.000 103.000 89.000

38.485 25.680 43.335 50.885

0,60 1,00 2,40 1,75

19 71 53 46

Heerlen Hellendoorn Hellevoetsluis Helmond

468.000 15.000 15.000 177.000

89.355 35.845 39.630 87.755

5,25 0,40 0,40 2,00

44 21 27 51

Hendrik-Ido-Ambacht Hengelo Heumen Hillegom

14.000 272.000 14.000 12.000

25.880 80.925 16.625 20.485

0,55 3,34 0,85 0,55

46 55 40 34

Hilversum Hof van Twente Hoogeveen Hoogezand-Sappemeer

614.000 20.000 67.000 20.000

84.420 35.150 54.650 34.555

7,25 0,55 1,20 0,60

66 5 33 5

Hoorn Houten Huizen Hulst

108.000 244.000 87.000 11.000

69.360 47.245 42.040 27.885

1,55 5,15 2,05 0,40

44 77 38 5

Eindhoven Emmen Enschede Ermelo

18

inwoners1

Etten-Leur Geldermalsen Geldrop-Mierlo Gilze en Rijen Goes Gorinchem Gouda Groningen Haaksbergen Haarlem Haarlemmerliede Haarlemmermeer Hardenberg Harderwijk Hardinxveld-Giessendam Haren

inwoners1



IJsselstein Kaag en Braassem Kampen Katwijk

34.000 15.000 25.000 24.000

34.165 25.410 49.860 61.335

1,00 0,60 0,50 0,40

62 82 5 14

Kerkrade Krimpen a/d IJssel Landgraaf Langedijk

69.000 25.000 17.000 12.000

48.075 28.905 38.715 26.885

1,45 0,85 0,45 0,45

71 42 5 50

Lansingerland Laren Leek Leerdam

21.000 14.000 10.000 13.000

51.020 11.585 19.450 20.730

0,40 1,15 0,50 0,60

32 54 12 39

Leeuwarden Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg

558.000 482.000 62.000 285.000

93.500 116.785 26.470 72.695

5,95 4,15 2,30 3,90

41 66 35 56

Lelystad Leusden Lisse Maarssen

248.000 179.000 24.000 135.000

73.850 28.585 22.300 39.635

3,35 6,25 1,05 3,40

52 44 39 89

Maassluis Maastricht Medemblik Meppel

19.000 494.000 18.000 83.000

31.390 118.285 27.015 32.025

0,60 4,20 0,65 2,60

5 57 17 47

Middelburg Midden-Drenthe Moerdijk Naarden

145.000 10.000 33.000 83.000

47.560 33.560 36.650 17.000

3,05 0,30 0,90 4,85

22 5 38 72

Neerijnen Nieuwegein Nieuwerkerk a/d IJssel Nijkerk

20.000 500.000 18.000 93.000

11.835 61.005 25.410 39.080

1,65 8,20 0,70 2,35

55 82 48 45

Nijmegen Noordenveld Noordoostpolder Noordwijk

445.000 12.000 47.000 27.000

161.815 31.075 45.815 25.335

2,75 0,35 1,00 1,05

55 5 27 51

Nuenen en Gerwen Nunspeet Oegstgeest Oirschot

11.000 16.000 15.000 10.000

22.435 26.715 22.565 17.805

0,45 0,60 0,65 0,55

42 54 31 28

Oisterwijk Oldenzaal Ommen Oost Gelre

15.000 63.000 13.000 14.000

25.740 31.765 17.445 30.010

0,55 2,00 0,75 0,45

35 46 5 27

110.000 122.000 29.000 117.000

54.200 77.095 23.730 13.105

2,05 1,60 1,20 8,90

55 36 30 93

Oosterhout Oss Oud-Beijerland Ouder-Amstel

19

Voorraad


Voorraad

20


inwoners1



Overbetuwe Papendrecht Pijnacker-Nootdorp Purmerend

18.000 53.000 20.000 96.000

45.095 31.730 45.900 78.860

0,40 1,65 0,45 1,20

75 32 17 50

Raalte Reeuwijk Renkum Renswoude

25.000 23.000 30.000 12.000

36.890 12.960 31.750 4.530

0,70 1,75 0,95 2,65

10 88 74 83

Rheden Rhenen Ridderkerk Rijssen-Holten

79.000 10.000 81.000 42.000

43.680 18.835 44.645 36.785

1,80 0,55 1,80 1,15

59 5 40 14

893.000 236.000 103.000 3.231.000

46.760 54.730 77.480 587.135

19,10 4,30 1,35 5,50

68 45 59 77

Schagen Schiedam Schouwen-Duiveland Sint-Michielsgestel

18.000 216.000 23.000 10.000

18.760 75.325 33.930 28.265

0,95 2,85 0,65 0,35

38 59 7 19

Sittard-Geleen Skarsterlan Sliedrecht Smallingerland

207.000 22.000 72.000 87.000

95.325 27.150 23.895 55.200

2,15 0,80 3,00 1,60

36 30 57 36

42.000 58.000 70.000 76.000 13.000 23.000 27.000 74.000

33.260 45.710 15.525 72.520 33.430 43.215 25.865 55.150

1,25 1,25 4,50 1,05 0,35 0,50 1,00 1,35

40 45 76 37 10 31 22 19

27.000 76.000 456.000 19.000

35.535 41.070 203.465 33.605

0,75 1,85 2,25 0,55

10 29 45 5

21.000 52.000 51.000 2.548.000

32.235 40.360 27.660 299.890

0,65 1,30 1,85 8,50

22 40 26 72

Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard Veendam Veenendaal

88.000 37.000 54.000 152.000

48.895 30.870 27.995 62.010

1,80 1,20 1,95 2,45

63 28 18 70

Veghel Veldhoven Velsen Venlo

37.000 117.000 115.000 227.000

37.125 43.005 67.530 91.465

1,00 2,70 1,70 2,50

24 35 33 40

Rijswijk Roermond Roosendaal Rotterdam

Sneek Soest Son en Breugel Spijkenisse Stadskanaal Steenwijkerland Stein Terneuzen Teylingen Tiel Tilburg Twenterand Tynaarloo Uden Uithoorn Utrecht


inwoners1



30.000 110.000 87.000 28.000

39.225 19.685 70.435 44.710

0,75 5,55 1,25 0,65

12 79 39 24

Voorschoten Voorst Vught Waalre

17.000 11.000 27.000 25.000

22.995 23.705 25.290 16.545

0,75 0,45 1,05 1,50

47 11 33 76

69.000 47.000 175.000 44.000

45.745 25.435 36.695 25.910

1,50 1,85 4,75 1,70

26 61 16 42

63.000 72.000 90.000 13.000

48.330 17.575 99.435 39.950

1,30 4,05 0,90 0,35

51 67 48 23

Winschoten Winterswijk Woerden Wormerland

30.000 32.000 213.000 11.000

18.320 29.030 48.885 15.900

1,60 1,10 4,35 0,65

15 34 76 57

Woudenberg Zaanstad Zaltbommel Zeewolde

10.000 252.000 81.000 14.000

11.745 144.055 26.220 20.775

0,85 1,75 3,05 0,65

42 57 71 35

Zeist Zevenaar Zoetermeer Zoeterwoude

325.000 51.000 624.000 20.000

60.385 31.810 120.880 8.195

5,40 1,60 5,15 2,45

47 50 68 18

Zutphen Zwijndrecht Zwolle

86.000 81.000 771.000

46.955 44.310 117.705

1,80 1,80 6,55

30 47 68

Waalwijk Waddinxveen Wageningen Wassenaar Weert Weesp Westland Wijchen

(1) Centraal Bureau voor de Statistiek

21

Voorraad

Venray Vianen Vlaardingen Vlissingen

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de serie taxatieboekjes van Reed Business Information. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvc-riolering, centrale kracht - en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDBindexcijfers. Deze cijfers - al decennialang een standaard voor de bouwwereld - worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen, dat is ondergebracht bij PRC Bouwcentrum. De BDBcijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen. Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een

bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouwen projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico.

23

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2001 € / m2 Vierkante kantoren Drielaags 1 500 m2 2 000 m2 2 500 m2

Bouwkosten

24

2003

2005

2007

2009

783 726 686

872 809 765

972 902 852

1040 965 912

1095 1015 961

Vierlaags 1 500 m2 2 000 m2 3 500 m2

829 750 682

923 836 761

1030 931 848

1100 997 907

1155 1050 956

Vijflaags 4 500 m2

641

715

796

852

898

Zeslaags 10 000 m2 15 000 m2 - 17 000 m2

570 527

636 590

708 657

757 703

798 741

Rechthoekige kantoren Drielaags 2 500 m2 3 500 m2 5 500 m2

748 704 632

833 785 704

928 874 785

993 935 840

1045 985 885

Vierlaags 1 500 m2 2 000 m2 3 500 m2

855 788 716

951 879 798

1060 978 888

1130 1045 950

1190 1100 1000

Vijflaags 5 500 m2

635

708

788

843

887

1 003 860

1 110 956

1235 1065

1320 1140

1390 1195

Twaalflaags 10 000 m2 15 000 m2 - 17 000 m2

Bron: Reed Business Information; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2001 januari 2003=100

2003

2005

2007

2009

Januari Februari Maart

94,9 94,9 94,9

100,0 100,1 100,1

105,2 105,1 105,1

109,6 111,6 111,7

120,4 120,4 120,6

April Mei Juni

95,5 96,0 96,0

100,4 100,3 100,3

105,5 105,3 106,0

112,0 112,0 112,9

119,8 120,1 120,2

Juli Augustus September

96,7 96,7 96,7

101,0 100,8 100,8

106,2 106,2 106,6

114,0 114,0 114,0

120,2 120,4 120,4

Oktober November December

97,6 97,7 97,7

101,3 101,3 101,3

106,6 106,6 106,5

114,0 113,9 113,9

120,7 120,8 120,8

Jaar

96,3

100,6

105,9

112,8

120,4

25

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Bouwkosten

Bouwkosten 130

2003=100 Materiaal Loon

120 110 100 90 80

’99

’00

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07 ’08

’09

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of - in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik - zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd. Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. Bestaande bouw Hiertoe worden gerekend kantoren die ouder zijn dan twee jaar. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een

C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Cellenkantoor Het cellenkantoor bestaat uit relatief ruime kamers voor één of twee werknemers. Groepskantoor Bij het groepskantoor is er sprake van grote kamers waarin drie tot acht werkplekken zijn ingericht, die voor alle kantooractiviteiten kunnen worden gebruikt. Door de relatief open indeling vindt er meer informele communicatie plaats dan in het cellenkantoor. Kantoortuin In een kantoortuin zijn werkplekken ingericht in een volledig open kantoorruimte zonder scheidingswanden. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 500 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur‑ en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.

27

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie 2 500

x 1 000 m2 Huur Koop

2 000 1 500 1 000 500 0

Vraag

28

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype 2 500

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

2 000 1 500 1 000 500 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40

% A-locatie B-locatie C-locatie

35 30 25 20 15 10 5 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Belangrijkste keuzecriteria kantoorgebouw 2008 Moderne ICT-voorzieningen Afwerkingsniveau interieur Flexibiliteit indeling Uitstraling exterieur Lage exploitatielasten Klimaatbeheersing Laag energieverbruik Voorzieningen

Bron: NVB/Stogo 0

1

2

3

4

5

6

8

9

7

8

9

Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels

Bron: NVB/Stogo 0

1

2

3

4

5

6

29

Vraag

7

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse

%

%

13

18

20

34 22 17

29

15

16

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

16

2005

2009

Vraag

30

Vraag naar kantoorruimte per landsdeel % 2

14

7

%

12

12 49

44

14

23

West Midden Oost Zuid Noord

23 2005

2009

Vraag naar kantoorruimte naar locatietype % 2

19

10 45

% 3

16

12

52 22 2005

19 2009

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2005 m2

2006

2007

2008

2009

13.000 15.500 10.000 70.000

21.500 15.000 23.500 57.500

31.000 14.000 15.000 71.000

32.500 12.500 11.500 50.500

61.000 25.500 5.000 54.500


156.500 383.000 39.000 426.000

123.500 241.500 29.000 621.000

115.500 344.500 16.000 558.000

134.000 181.000 24.500 361.500

127.000 275.000 14.000 286.000


462.000 12.000 197.500 50.500

500.000 5.000 210.500 55.000

360.000 11.000 153.000 25.000

527.000 5.500 147.500 33.500

267.500 1.000 122.000 30.500

1.835.000

1.903.000

1.714.000

1.521.000

1.269.000


Nederland

31

Vraag 2 Meest toegepaste vervoermiddel bij verhuisgeneigde kantoorgebruikers

auto openbaar vervoer fiets/te voet Bron: NVB

2000 %

2002

2004

2006

2008

65 20 15

66 20 14

60 23 17

60 22 18

58 22 20

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland % 13

10

32

12

6

% 14

4 3

79

36 2005

2009

Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Vraag

32

Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland %

% 15 3

2

41

9


20

16 5 1 9

16

33

16

13 2005

2009

Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland % 15

10

31

5

% 32

3 10

52

17 7

10

20

15 2005

2009


Aandeel overheid in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2005-2009 minder dan 15% 15 - 30% 30 - 45% 45% en meer

33

Vraag

0

50 km

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2005-2009 Huur Koop

35

%

65

% 59

41 % 54

34

46

Vraag

21 % 11 % 25

%

79 89

25 25

75 %

30 %

% 70

75 75

%

24

32

%

76

68

22 %

78

0

50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2006

2007

2008

2009

8.500 7.000 500

17.500 6.500 17.500

30.500 8.500 5.000

29.000 2.000 8.500

61.000 23.500 4.000

68.500 45.500 23.500 1.000 15.500 27.000

19.000 34.500 16.500 3.000 10.000 8.500

11.500 35.000 3.500 3.500 8.500 44.500

9.500 53.000 12.000 3.500 10.500 21.000

14.500 56.000 4.500 14.000 3.500 26.000


40.000 206.000 35.000

46.500 145.500 25.000

52.000 173.500 13.000

20.000 85.000 17.500

53.000 160.000 10.000


266.500 148.500 142.500 59.000

405.500 133.500 172.000 42.000

343.500 66.000 113.500 100.000

232.500 211.000 155.500 39.000

159.000 87.000 62.500 49.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

49.000 8.000 51.000 40.000 8.500 22.000

30.000 16.000 45.000 47.500 28.000 10.000

24.000 4.000 26.500 66.500 2.000 12.000

33.500 5.500 11.500 55.000 5.000 7.000

19.500 4.000 39.000 21.500 3.000 5.000

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

35

Vraag

2005 m2

Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland % 11

% 15

24

5

24

2 7

11 14

7

8 24 20

27 2005

2009


Vraag

36

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland % 13 6

2

11

34

% 1 5

38

7

4

20

22 20 2005

18 2009


4 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2005 %

2006

2007

2008

2009

9 2 2 2

11 2 3 4

12 3 4 2

10 3 5 4

13 4 5 1

Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening

3 7 9 13

1 10 7 18

3 12 5 16

1 9 4 16

1 7 6 11

Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig

11 24 5 13

5 21 9 9

6 15 11 11

8 23 9 8

7 27 8 10

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport

37

Vraag

5 Vraag naar kantoorruimte naar indelingsvorm 1998 % Cellenkantoor Groepskantoor Combinatie cellen/groep Kantoortuin overig Bron: Inbo

40 23 21 11 5

2001

36 29 21 14 -

2003

25 22 37 14 2

2005

25 24 28 18 5

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die eenmaal per jaar worden gepubliceerd door het tijdschrift Vastgoedmarkt. Deze cijfers worden verzameld aan de hand van een enquête onder alle aanbieders van kantoorruimte, te weten: projectontwikkelaars, bouwers, beleggers en makelaars in onroerende zaken. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats, onder meer ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tenslotte bevat deze publicatie enkele cijfers met betrekking tot het planaanbod, dat wil zeggen het aanbod van nog te bouwen kantoren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom). Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod

is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden.

39

Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype 7 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Aanbod

40

0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 14

%

12 10 8 6 4 2 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse %

% 9

16

11

17 27

27

19

23

25

26

2005

2009

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december 2005 m2

2006

2007

2008

2009

109.000 39.000 30.000 180.000

92.000 34.000 34.000 208.000

83.000 26.500 21.000 197.000

110.500 35.000 28.500 228.000

132.000 72.500 59.500 319.000


352.500 651.000 79.000 1.858.000

359.500 772.000 78.000 1.782.000

354.000 674.500 155.500 1.759.000

349.000 636.500 150.500 1.620.000

510.000 817.500 179.500 1.883.000


1.210.000 10.000 415.500 143.000

1.156.500 8.000 420.000 125.000

1.198.500 5.000 399.000 145.000

1.078.500 11.500 430.500 185.500

1.619.500 15.000 505.000 189.500

Nederland

5.077.000

5.069.000

5.018.000

4.864.000

6.302.000


41

Aanbod

Vraag en aanbod op de vrije markt 7 000

x 1 000 m2 Aanbod Vraag

6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel % 11

%

4

11

10

4

13

14

56

61

16

West Midden Oost Zuid Noord

2009

2005

Aanbod

42

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype % 1

17

18

% 1

47

43

16

18 19

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

20 2005

2009

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60

%

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

50 40 30 20 10 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2009 0-2 jaar

3-7 jaar

8-12 jaar

13-17 jaar

18 jaar en ouder

% Groningen Friesland Drenthe Overijssel

1 17 7 5

5 3 3 9

13 16 9 22

10 13 7 15

71 51 74 49


3 2 41 6

6 8 13 7

27 27 16 20

10 5 3 4

54 58 27 63


8 4 8

5 7 8 10

10 19 24 25

5 4 4 12

72 70 63 45

43

Aanbod

Structureel aanbod van kantoorruimte 600

x 1 000 m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

500 400 300 200 100 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2009 Aanbod als % van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 en meer

Aanbod

44

0

50 km

3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2006

2007

2008

2009


101.000 21.500 16.000

84.500 20.500 21.500

74.500 17.500 16.000

103.500 18.500 22.000

125.500 40.000 29.500


47.500 141.000 30.000 16.500 51.000 56.000

63.500 139.000 38.500 27.500 42.500 61.000

72.000 152.500 27.000 24.500 30.500 65.500

85.500 140.000 24.000 28.000 24.000 84.500

125.000 170.000 48.000 49.500 53.500 127.000


103.000 220.000 59.000

127.000 321.500 56.500

114.000 269.000 122.000

132.000 243.500 117.000

139.500 278.500 147.000


1.157.000 287.000 341.500 241.000

1.140.000 247.500 309.000 249.500

1.162.000 268.000 322.000 226.500

972.000 272.000 274.500 222.000

1.087.000 385.500 442.000 282.000

Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

62.500 75.000 21.000 152.500 27.000 54.500

71.500 77.000 23.500 137.500 21.500 43.000

67.500 72.500 28.500 108.000 24.000 63.000

63.000 73.000 32.500 131.000 24.000 66.000

67.000 104.000 49.500 151.000 20.000 74.500

Provincies met het grootste planaanbod van kantoren 31 december 2008 Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Utrecht Gelderland Overijssel Limburg Friesland Groningen Flevoland Drenthe Zeeland 0

Bron: Neprom

1000

2000

3000

4000 x 1 000 m2

45

Aanbod

2005 m2

Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland geleverd door het tijdschrift Vastgoedmarkt en het vakblad PropertyNL. De berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Verder is de ontwikkeling van de markthuur vergeleken met de ontwikkeling van de inflatie. Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. Daartoe behoren huisvesting (huur en onderhoud), informatie- en communicatietechnologie, overige interne diensten en middelen (schoonmaak, catering, werkplekinrichting en kantoorartikelen), externe voorzieningen (thuiswerkplekken en lease-auto’s) en facility management. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2008 een vloeroppervlakte van 18,5 vierkante meter had. De NCF Index is gebaseerd op 190 gebouwen of gebouwcomplexen met een totale oppervlakte van 25,6 miljoen vierkante meter.

Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

47

Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 180

€/m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

170 160 150 140 130 120 110

Huurprijzen

48

100

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Gemiddelde huurprijs en inflatie 200

1990=100 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie

180 160 140 120 100

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties 400

€/m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

350 300 250 200 150 100

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2006

2007

2008

2009


128 115 111

135 115 111

132 120 115

133 120 112

131 120 110


125 128 130 122 120 134

123 121 122 122 120 141

127 129 120 122 125 142

127 127 117 122 125 148

125 125 117 120 120 146


134 156 129

136 146 136

146 146 136

142 156 141

144 149 138

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer1

186 152 142

192 157 146

194 154 150

193 154 158

185 151 145


158 126 135 135 130 120 137

161 131 140 140 130 115 142

153 134 137 140 135 125 147

161 134 143 140 139 126 147

158 137 151 140 136 120 140

[1] exclusief Schiphol

2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte

Minder dan 2 500 m² 2 500 – 4 999 m² 5 000 – 9 999 m² 10 000 – 14 999 m² 15 000 m² en meer Bron: Jones Lang LaSalle

2004 €/m2

2005

2006

2007

2008

38,0 29,7 30,4 30,5 26,6

38,9 37,8 31,3 30,8 33,5

40,2 42,9 34,6 33,7 31,1

38,4 37,9 34,1 35,7 37,0

37,1 44,2 33,9 36,6 37,5

49

Huurprijzen

2005 E/m2

3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 2005 E/m2 Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

Huurprijzen

50

2006

2007

2008

2009

155 . 130

155 . 130

165 . 130

165 . 140

165 . 140


150 150 135 145 135 165

150 150 135 145 135 165

150 150 135 145 135 165

. . . . . 165

. . . . . 165


160 190 130

160 182 138

165 190 138

175 190 .

175 196 .

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer 1

196 176 160 185

217 180 175 185

237 180 170 185

260 185 176 .

260 185 176 .


142 147 147 150 . 150

142 153 153 146 . 155

150 160 153 153 . 155

160 160 . 157 . .

160 160 . 160 . .

[1] exclusief Schiphol

4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen

Huisvesting Diensten en middelen ICT Externe voorzieningen Facility management totaal

2004 E

2005

2006

2007

2008

4.249 2.024 3.492 415 438

4.038 1.947 3.265 112 429

4.315 2.109 3.036 97 406

4.518 2.215 2.713 102 454

4.922 2.301 2.627 105 479

10.618

9.791

9.963

10.002

10.434

Bron: Netherlands Facility Costs Index

Mediane werkplekkosten naar functies 2008 %

5 1 Huisvesting ICT Diensten en middelen Facility management Externe voorzieningen

22 47

25

51

6

x jaren

5 4 3 2 1 0

’98

’99

’00

’01

’02

’03

’04

’05

’06

Bron: DTZ Zadelhoff

Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs %

%

10

14

22

24 26 17

22 20

23 2005

22 2009

€ minder dan 114 114 - 136 136 - 158 158 - 180 180 en meer

Huurprijzen

Gemiddelde looptijd huurcontracten kantoorruimte

Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland maandelijks gepubliceerd in het tijdschrift Vastgoedmarkt en in het blad PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement. Onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen wordt jaarlijks gedaan door de Universiteit van Amsterdam. Het onderzoek maakt gebruik van uitvoerige deskresearch, waaronder bestudering van jaarverslagen, een schriftelijke enquête en telefonische interviews. Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen.

Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.

53

Beleggingen in commercieel vastgoed 12 000

€ 1 mln Bedrijfsruimten Winkels Kantoren

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Beleggingen

54

0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit 12 000

€ 1 mln Buitenlands Nederlands

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers 6 000

€ 1 mln Particulier Professioneel

5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

1 Belangstelling van Nederlandse professionele beleggers voor kantoren 2001 % Institutionele beleggers minder evenveel meer Vastgoedfondsen minder evenveel meer

2003

2005

2007

2009

29 21 50

48 32 20

64 14 22

23 46 31

50 40 10

42 25 33

55 36 9

36 36 28

25 25 50

. . .

Bron: Universiteit van Amsterdam /Jones Lang LaSalle

55

2001 x € 1 mln Nederlandse beleggers waarvan Pensioenfondsen Verzekeringsmaatschappijen Vastgoedfondsen Particuliere beleggers Buitenlandse beleggers waarvan Duitse beleggers

2003

2005

2007

2009

2.275

930

1.065

3.895

905

120 285 635 1.115

30 135 285 425

15 270 690

110 1.455 615 1.470

20 40 85 740

930

1.735

1.910

4.635

610

885

1.290

1.705

1.645

460

Beleggingen

2 Beleggingen in kantoren naar type belegger

Beleggingen in kantoren naar grootteklasse % 14

% 2

13

11 19

46 25 57

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

22 2005

2009

Beleggingen

56

Beleggingen in kantoren naar gebouwtype %

% 40

60

31

Nieuwbouw Bestaande bouw

69 2005

2009

Beleggingen in kantoren naar landsdeel

12

% 2

% 5 3 12

58

61

20

22 5 2005

2009

West Zuid Midden Oost Noord

3 Beleggingen in kantoren per provincie 2005 %

2006

2007

2008

2009

1,7 0,3 0,1 4,4

2,7 0,6 0,4 5,3

1,1 0,1 0,1 2,7

0,3 0,5 2,1

1,4 1,6 0,2 1,5


7,3 19,2 0,6 24,9

5,1 14,4 1,7 36,3

4,8 12,0 0,4 41,4

6,5 14,1 1,2 31,6

3,0 12,2 0,1 25,8


37,0 4,5 0,1

26,0 0,2 5,5 1,6

21,5 0,6 12,3 3,0

33,7 8,9 1,2

32,7 13,8 7,7


57

Beleggingen

Beleggingen in kantoren naar locatietype %

% 19

12

53

5

9 25

58

19 2005

2009

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein

Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland geleverd door het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Informatie over de door beleggers geëiste rendementen vindt men in het jaarlijks onderzoek van de Universiteit van Amsterdam. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen A-locaties, B-locaties en C-locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de ROZ/IPD-index. Deze vastgoedindex wordt onder auspiciën van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie,

gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totaal rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten.

59

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

Rendementen

60

6,0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Bron: DTZ Zadelhoff

Rendement op kantoren 12

% Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten

10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Bron: ROZ/IPD

1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2001 % Randstad Beste locaties Overige locaties

Rest Nederland Beste locaties Overige locaties

2003

2005

2007

2009

7,25 8,00

7,15 8,00

6,50 7,50

6,15 7,25

7,15 8,25

8,00 8,50

7,75 8,50

7,40 8,20

6,90 7,90

7,85 9,00

61

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten Bron: ROZ/IPD

2005 %

2006

2007

2008

2009

7,0 0,1 6,9

11,5 4,3 7,0

11,3 4,6 6,4

0,9 -5,5 6,7

-0,2 -6,8 7,1

Rendementen

2 Rendement op kantoren

Totaal rendement op vastgoed 16

% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

14 12 10 8 6 4 2 0

Rendementen

62

-2 -4

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Bron: ROZ/IPD

Gemiddelde netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0

% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Bron: CB Richard Ellis

3 Gemiddelde geëiste bruto aanvangsrendementen per locatietype 1999 %

2001

2003

2005

2007

7,3 7,8 -

7,4 7,9 7,9

7,4 7,8 8,5

6,8 7,2 7,4

6,7 6,8 7,0

Buiten Randstad A-locatie B-locatie C-locatie

7,8 8,4 -

7,7 8,2 8,3

7,8 8,4 8,9

7,0 7,7 8,3

7,0 7,3 7,4

Vastgoedfondsen Randstad A-locatie B-locatie C-locatie

7,5 8,2 -

7,5 7,8 8,1

7,5 7,8 8,3

7,9 8,1 9,2

6,7 6,8 7,0

Buiten Randstad A-locatie B-locatie C-locatie

7,9 8,4 -

7,9 8,0 8,4

7,6 8,1 8,5

8,4 8,7 9,7

7,2 7,0 7,4

Bron: Universiteit van Amsterdam /Jones Lang LaSalle

63

Rendementen

Institutionele beleggers Randstad A-locatie B-locatie C-locatie

Bijlage

Grote gemeenten in Nederland

Aantal inwoners 50 000 - 100 000 100 000 en meer

Groningen GRONINGEN

Leeuwarden Smallingerland

Assen

FRIESLAND

DRENTHE

Den Helder NOORDHOLLAND Alkmaar

Purmerend Zaanstad Velsen Haarlem

Hoogeveen

Emmen

Hoorn Lelystad FLEVOLAND Almere

Amsterdam Amstelveen

Zwolle

Apeldoorn

Hardenberg

OVERIJSSEL Deventer

Almelo Hengelo Enschede

Haarlemmermeer Leiden Barneveld Amersfoort Alphen Hilversum a/d Rijn GELDERLAND UTRECHT Leidschendam-Voorburg Ede Zeist Zoetermeer Den Haag Utrecht Arnhem Nieuwegein Westland Delft Gouda Veenendaal Doetinchem ZUIDVlaardingen Schiedam HOLLAND Nijmegen Capelle a/d IJssel Spijkenisse Rotterdam Oss Dordrecht Den Bosch Oosterhout NOORD-BRABANT Roosendaal Breda Tilburg Helmond Bergen op Zoom ZEELAND Venlo Eindhoven LIMBURG Terneuzen Roermond

0

Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade Maastricht 50 km

65

Indeling van Nederland in Corop-gebieden

04 NoordFriesland 06 ZuidoostFriesland

05 ZuidwestFriesland

66

09 ZuidwestDrenthe

18 Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving 19

32

31

33 WestNoord-Brabant

34 MiddenNoord-Brabant

11 ZuidwestOverijssel

13 Veluwe

36 ZuidoostNoord-Brabant

15 ArnhemNijmegen

37 NoordLimburg 38 MiddenLimburg

39 ZuidLimburg 50 km

12 Twente

14 Achterhoek

35 NoordoostNoord-Brabant

ZeeuwschVlaanderen

0

08 ZuidoostDrenthe

10 Noord-Overijssel

IJmond 40 22 20 Zaanstreek Flevoland Agglomeratie Haarlem 21 23 Groot24 Amsterdam Agglomeratie Het Gooi en Leiden en Bollenstreek Vechtstreek 25 28 Agglomeratie Oost17 ’s Gravenhage Zuid26 Utrecht Holland Delft en Westland 27 16 30 29 ZuidwestZuidoostGelderland Groot Rijnmond Zuid-Holland

Overig Zeeland

Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 OostGroningen 07 NoordDrenthe

Trefwoordenregister Aanbod 9, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45 A-locatie 27, 28, 59, 63 Autobereikbaarheid 29, 51, 59 Automatiseringsbedrijven 32, 34, 36, 37 Bank- en verzekeringswezen 29, 32, 34, 36, 37

BDB-index 23 Bedrijfsruimten 54, 62 Bedrijfsterrein 10, 12, 30, 42, 57 Beleggingen 53, 54, 56, 57 Bereikbaarheid 29, 51, 59 Bestaande bouw 27, 28, 40, 48, 56 B-locatie 27, 28, 59, 63 Bouwkosten 23, 24, 25 Bruto aanvangsrendementen 59, 60, 61, 63 Buitenlandse beleggers 54, 55 Cellenkantoor 27, 38 Centrum 10, 12, 30, 42, 57 C-locatie 27, 28, 59, 63 Communicatiebedrijven 32, 34, 36, 37 Duitse beleggers 55 Eigenbouw 27 Eigendom 10, 12, 28

Leegstand 9, 67 Locatietypen 10, 12, 30, 42, 57, 63 Nederlandse beleggers 50, 51 Netto aanvangsrendementen 59, 62 Nieuwbouw 12, 15, 25, 27, 28, 40, 48, 56 Onderwijs 14, 35 Onttrekking 14, 16 Openbaar bestuur 32, 34, 36, 37 Openbaar vervoer 29, 31, 51, 59 Overheid 29 Parkeren 51 Particuliere beleggers 54, 55 Pensioenfondsen 53, 55 Professionele beleggers 53, 54 Randstad 59, 60, 61, 63 Rendementen 59 ROZ/IPD-index 59, 60, 62 Servicekosten 47, 49 Sloop 14 Structureel aanbod 39, 43

Financiële zakelijke dienstverlening 35, 37

Totaal rendement 59, 60, 61, 62 Toplocatie 47, 48, 59, 62

Groepskantoor 27, 38

Uitbreidingsplannen 28

Handel 29, 32, 34, 36, 37 Huur 10, 12, 17, 18, 19, 20, 21, 28 Huurinkomsten 60, 61 Huurprijzen 47, 48, 49, 50, 51

Vastgoedfondsen 53, 55, 63 Verhuismotieven 29 Verhuurbaar vloeroppervlak 9, 47 Verzekeringsmaatschappijen 53, 55 Voorraad 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 18,

Industrie 29, 32, 34, 36, 37 Inflatie 25, 47, 48 Institutionele beleggers 53, 55, 63 Inwoners 17, 18, 19, 20, 21 Kantoor 9 Kantooromgeving 29 Kantoortuin 27, 38 Kantorenwijk 10, 12, 30, 42, 57 Koop 10, 12, 28

19, 20, 21

Vraag 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 45, 51

Vrije markt 27, 39 Waardegroei 60, 61 Werkplekkosten 51 Woonwijk 10, 12, 30, 42, 57 Zakelijke dienstverlening 29, 32, 33, 34, 36, 37

67

Kantoren in cijfers 2009

Recommend Documents