Kantoren in cijfers 2013

Kantoren in cijfers 2013 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie xx: omslag Hollandse Hoogte xx: 4, 8, 24, 28, 40, 48, 54, 60 ISBN/EAN: 978-94-90915-07-0 © copyright 2014 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Alhoewel deze elfde editie van Kantoren in Cijfers in vergelijking met de uitgave van vorig jaar in haar opzet nagenoeg ongewijzigd is gebleven, moest echter in verband met de geringe beschikbaarheid van gegevens de tabel met huurprijzen van nieuwe kantoorruimte worden weggelaten. Niettemin vertrouwt de auteur erop dat deze publicatie wederom in een behoefte voorziet en dat de bijeengebrachte cijfers het onderzoek en de beleidsvorming op het gebied van kantoren vergemakkelijken. Een woord van erkentelijkheid is verschuldigd aan NVM Business, die de uitgave van deze publicatie opnieuw heeft mogelijk gemaakt. Zeist Drs. R.L. Bak

3

4

Inhoud Woord vooraf

3

Lijst van tabellen

7

Voorraad 9 Bouwkosten 25 Vraag 29 Aanbod 41 Huurprijzen 49 Beleggingen 55 Rendementen 61 Bijlage Grote gemeenten in Nederland Indeling van Nederland in Corop-gebieden

65 66

Trefwoordenregister 67

5

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Beleggingen in kantoren per provincie 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren

7

Voorraad Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Een belangrijk hulpmiddel is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase. Alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter worden geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2011 telde Nederland 15.440 kantoorgebouwen. In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek.

Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie %

%

38

Huur Koop

37

62

63

2002

2012

Voorraad

10

Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte %

% 5

5 20

29

32

23

24

22

19

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

21

2002

2012

Voorraad kantoorruimte naar locatietype

16

% 2

18

32

20

% 2 33

19 30

28

2002

2012

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2004 m²

2006

2008

2010

2012

1.166.000 886.000 585.000 2.187.000

1.170.000 900.000 610.000 2.267.000

1.191.000 945.000 636.000 2.352.000

1.247.000 974.000 643.000 2.404.000

1.226.000 976.000 643.000 2.453.000

Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland

3.710.000 5.519.000 785.000 10.920.000

3.876.000 5.734.000 816.000 11.175.000

3.987.000 5.924.000 894.000 11.449.000

4.084.000 6.024.000 912.000 11.605.000

4.164.000 6.097.000 902.000 11.515.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

12.366.000 443.000 5.155.000 1.995.000

12.676.000 455.000 5.326.000 2.023.000

13.253.000 457.000 5.434.000 2.064.000

13.566.000 459.000 5.480.000 2.078.000

13.649.000 459.000 5.482.000 2.077.000

Nederland

45.717.000

47.028.000

48.586.000

49.476.000

49.643.000

Groningen Friesland Drenthe Overijssel

11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december

50

x miljoen m2

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie 800

x 1 000 m2 Huur Koop

600

400

200

Voorraad

12

0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte 800

x 1 000 m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

700 600 500 400 300 200 100 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype 800

x 1 000 m2 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk

700 600 500 400 300 200 100 0

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2006

2008

2010

2012

922.000 557.500 264.000

921.000 559.500 276.000

947.000 572.500 288.000

993.000 586.500 289.000

971.000 586.500 289.000

Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

630.000 1.039.000 418.500 273.000 466.500 693.000

685.000 1.081.000 419.500 276.000 485.000 705.000

690.000 1.110.500 420.500 280.000 488.000 754.000

708.500 1.121.500 435.500 281.000 495.000 770.000

733.500 1.140.000 448.500 281.000 493.500 780.500

Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere

767.500 2.315.000 486.000

813.000 2.466.000 502.500

833.500 2.566.000 570.500

847.000 2.629.500 592.000

851.000 2.723.500 587.000

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer

5.747.500 3.841.500 3.106.000 1.319.000

5.887.000 3.908.500 3.209.500 1.348.000

6.058.500 4.138.000 3.315.000 1.363.000

6.108.500 4.169.500 3.474.000 1.411.000

6.076.500 4.164.500 3.468.000 1.413.000

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

687.000 483.500 920.000 1.466.000 446.500 513.500

701.000 461.500 935.000 1.535.000 451.000 523.000

720.000 472.500 941.000 1.556.000 470.000 516.000

707.000 477.000 959.000 1.550.500 470.000 511.500

733.500 477.000 972.500 1.496.000 433.000 515.500

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

13

Voorraad

2004 m²

3 Onttrekking aan de voorraad

Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

2004 m²

2006

2008

2010

2012

110.000

214.000

147.500

242.000

400.500

5.500 13.500 13.000 10.500

66.000 7.000 23.000 12.500

21.000 3.000 11.000 18.000

87.000 5.500 10.500 16.000

77.000 19.000 21.000 12.000

Voorraad

14

Onttrekking aan de voorraad 450

x 1 000 m2

400 350 300 250 200 150 100 50 0

2004

’05

’07

’06

’08

’09

’10

’11

’12

Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2004-2012

2

10

%

13 52 23

Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2004 m²

2006

2008

2010

2012

28.000 9.000 13.000 68.500

8.500 11.500 12.000 44.000

10.000 24.500 13.000 65.000

7.500 17.500 1.500 53.500

3.500 21.000


43.500 62.000 11.000 100.000

82.000 90.000 16.500 273.000

84.000 50.000 8.000 135.500

53.500 27.000 8.000 194.500

9.000 39.000 73.000


103.500 5.000 70.000 24.500

254.000 3.000 151.000 6.500

322.000 6.000 73.000 43.000

201.000 2.000 44.000 29.000

84.500 49.000 17.000

Nederland

538.000

952.000

834.000

639.000

296.000


170

1990=100

Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland

160 150 140 130 120 110 100

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden

15

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied

m2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer

Voorraad

16

0

50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2012 voorraad kantoorruimte m2

inwoners1

kantoorruimte per inwoner m2

aandeel huursector %

32.000 14.500 28.500 380.000

30.620 19.645 25.100 94.505

15 0,75 1,15 40

35 47 68 62

Almelo Almere Alphen aan den Rijn Amersfoort

195.500 587.000 161.000 851.000

72.730 195.215 72.915 149660

2,70 30 2,20 5,70

61 78 68 76

649.000 6.076.500 733.500 1.140.000

84..380 799.280 157.315 149.825

7,70 7,60 4,65 7,60

74 80 46 59

Assen Asten Baarn Barendrecht

289.000 10.000 88.000 104.500

67.205 16.390 24.275 47.370

4,30 0,60 3,65 2,20

43 28 71 55

Barneveld Beek Bergen op Zoom Berkelland

104.000 82.500 104.000 10.500

53.750 16.365 66.285 44.770

1,95 55 1,55 0,25

59 65 48 24

Best Beuningen Beverwijk Binnenmaas

103.500 11.000 55.500 12.500

28.635 25.325 40.070 28.965

3,60 0,45 1,40 0,45

47 75 58 37

12.500 10.000 64.500 13.500

19.635 22.195 32.815 21.770

0,65 0,45 1,95 0,60

7 40 60 39

36.000 50.500 733.500 15.500

28.225 30.435 178.140 16.320

1,30 1,65 4,10 0,95

11 44 65 54

15.000 98.000 24.000 50.000

29.080 14.565 20.315 32.630

0,50 6,75 1,20 1,55

7 61 38 61

Capelle aan den IJssel Coevorden Cuijk Culemborg

489.500 22.000 22.000 82.000

66.025 35.765 24.745 27.680

7,40 0,60 0,90 2,95

87 7 31 49

De Bilt De Ronde Venen Delft Delfzijl

129.500 35.000 404.500 32.500

42.030 42.845 99.095 26.025

3,10 0,80 4,10 1,25

43 22 61 12

972.500 4.164.500 77.000 22.500

142.815 505.855 56.945 31.735

6,80 8,25 1,35 0,70

68 54 21 28

368.000 231.500

98.580 25.220

3,75 9,20

63 80

Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem

Bladel Bloemendaal Bodegraven-Reeuwijk Borne Boxmeer Boxtel Breda Brielle Brunssum Bunnik Bunschoten Bussum

Den Bosch Den Haag Den Helder Deurne Deventer Diemen

17

Voorraad

Aalsmeer Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar

voorraad kantoorruimte m2

Voorraad



Dinkelland Doetinchem Dongen Dongeradeel

12.000 142.000 16.000 10.500

26.055 56.415 25.380 24.220

0,45 2,50 0,65 0,45

19 45 6 16

Dordrecht Drimmelen Dronten Druten

322.500 10.000 18.000 11.000

188.465 26.735 40.680 18.205

1,70 0,35 0,45 0,60

59 30 47 44

42.500 11.000 255.500 1.496.000

25.555 28.755 109.825 218.435

1,65 0,40 2,35 6,85

39 17 68 74

115.500 448.500 12.500 72.500

108.390 158.625 26.120 42.275

15 2,85 0,50 1,70

41 54 55 57

11.000 24.500 22.000 17.000

21.515 26.240 38.770 29.100

0,50 0,95 0,55 0,60

25 28 9 5

Gilze en Rijen Goeree-Overflakkee Goes Gorinchem

48.500 19.000 104.500 137.500

25.860 48.260 36.970 35.130

1,90 0,40 2,85 3,90

53 7 45 50

Gouda Groningen Haaksbergen Haarlem

347.000 970.500 13.500 541.000

70.905 195.420 24.320 153.095

4,90 4,95 0,55 3,55

71 59 23 54

20.500 1.413.000 47.000 89.500

5.525 144.155 59.585 45.650

3,70 9,80 0,80 1,95

84 84 15 49

19.500 25.000 19.000 28.500

17.720 18.640 39.115 26.315

1,10 1,35 0,50 1,10

50 36 28 73

Heerenveen Heerhugowaard Heerlen Hellendoorn

114.500 102.500 433.000 19.500

43.325 52.895 88.745 35.745

2,65 1,95 4,90 0,55

56 46 50 15

Hellevoetsluis Helmond Hendrik-Ido-Ambacht Hengelo

14.500 173500 18.000 281.000

39.085 89.025 28.640 80.950

0,35 1,95 0,65 3,45

28 54 36 56

Heumen Hillegom Hilversum Hof van Twente

15.000 13.000 631.500 21.000

16.455 20.870 86.015 35.215

0,90 0,60 7,35 0,60

46 30 71 5

72.500 27.500

54.875 34.525

1,30 0,80

39 11

Duiven Edam-Volendam Ede Eindhoven

18

inwoners1

Emmen Enschede Ermelo Etten-Leur Geertruidenberg Geldermalsen Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel

Haarlemmerliede Haarlemmermeer Hardenberg Harderwijk Hardinxveld-Giessendam Haren Heemskerk Heemstede

Hoogeveen Hoogezand-Sappemeer

voorraad kantoorruimte m2 Hoorn Houten Huizen Hulst

inwoners1



71.360 48.430 41.445 27.515

1,65 5,10 20 0,40

46 80 39 7

IJsselstein Kaag en Braassem Kampen Katwijk

35.000 21.000 29.500 34.000

34.255 25.715 50.925 62.690

10 0,80 0,60 0,55

63 54 16 23

Kerkrade Krimpen aan den IJssel Landgraaf Langedijk

71.000 29.500 18.000 14.500

47.195 28.855 37.910 26.900

1,50 10 0,45 0,55

70 38 5 41

Lansingerland Laren Leek Leerdam

55.500 14.500 18.500 13.000

56.505 10.900 19.610 20.720

10 1,35 0,95 0,65

28 58 26 37

Leeuwarden Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg

586.500 526.500 65.500 297.000

95.950 119.800 26.745 72.590

6,10 4,40 2,45 4,10

43 66 28 55

Lelystad Leusden Lisse Lochem

233.500 168.500 31.000 29.500

75.780 28.970 22.395 33.310

3,10 5,80 1,40 0,90

52 52 54 49

Maassluis Maastricht Medemblik Meppel

32.000 515.500 28.000 86.000

31.985 121.820 43.250 32.725

10 4,25 0,65 2,65

21 56 29 50

Middelburg Midden-Drenthe Moerdijk Molenwaard

150.000 10.000 42.500 10.000

47.525 33.420 36.625 29.190

3,15 0,30 1,15 0,35

19 5 38 5

Montferland Naarden Neerijnen Nieuwegein

16.500 80.000 21.500 507.500

34.835 17.265 12.020 60.895

0,45 4,65 1,80 8,35

12 71 55 83

Nijkerk Nijmegen Noordenveld Noordoostpolder

104.000 493500 12.000 47.000

40.355 166.380 31.025 46.285

2,60 2,95 0,40 10

51 58 10 28

54.000 10.500

25.670 22.645

2,10 0,45

61 42

Noordwijk Nuenen, Gerwen en Nederwetten Nunspeet

17.000

26.630

0,65

56

Oegstgeest Oirschot Oisterwijk Oldambt

25.500 10.000 19.000 39.000

25.155 17.925 25.770 38.750

10 0,55 0,75 10

61 28 43 13

Oldenzaal Ommen

63.000 13.000

32.000 17.315

1,95 0,75

46 5

19

Voorraad

118.500 246.500 83.500 11.500


Voorraad

20

inwoners1



Oost Gelre Oosterhout Oss Oud-Beijerland

21.000 130.500 130.500 34.000

29.875 53.685 84.860 23.440

0,70 2,45 1,55 1,45

24 56 44 42

Ouder-Amstel Overbetuwe Papendrecht Peel en Maas

104.500 38.500 62.000 15.000

13.250 46.530 32.080 43.300

7,90 0,85 1,95 0,35

92 53 28 7

Pijnacker-Nootdorp Purmerend Putten Raalte

22.500 104.000 12.000 27.000

50.455 79.480 23.970 36.485

0,45 1,30 0,50 0,75

21 54 23 17

27.000 12.500 73.000 83.000

31.565 4.895 43.680 45.330

0,85 2,55 1,65 1,85

72 5 61 47

13.000 42.000 882.000 251.000

18.575 37.610 47.370 56.690

0,70 1,10 18,60 4,45

79 14 69 39

118.500 3.467.500 41.500 225.500

77.155 616.295 46.205 76.215

1,55 5,65 0,90 2,95

59 79 29 61

11.000 24.500 13.000 217.000

23.260 34.040 17.920 94.025

0,45 0,70 0,75 2,30

22 6 30 38

21500 79.000 10.000 11.000

27.420 24.390 15.620 23.885

0,80 3,25 0,65 0,45

33 58 30 5

Smallingerland Soest Son en Breugel Spijkenisse

107.000 61.500 80.500 79.000

55.455 45.510 16.140 72.375

1,95 1,35 50 1,10

45 48 78 45

Stadskanaal Steenwijkerland Stein Stichtse Vecht

14.500 26.000 26.500 163.000

32.885 43.435 25.430 63.490

0,45 0,60 15 2,55

9 36 22 88

Sudwest Fryslan Terneuzen Teylingen Tiel

65.000 91.500 31.000 92.500

82.640 54.730 35.800 41.750

0,80 1,65 0,85 2,20

34 26 16 33

477.000 19.500 24.000 52.000

208.525 33.970 32.455 40.950

2,30 0,55 0,75 1,25

49 5 32 40

51.500 2.723.500

28.385 321.915

1,80 8,45

28 72

Renkum Renswoude Rheden Ridderkerk Rijnwoude Rijssen-Holten Rijswijk Roermond Roosendaal Rotterdam Schagen Schiedam Schijndel Schouwen-Duiveland Sint-Oedenrode Sittard-Geleen Skarsterlan Sliedrecht Slochteren Sluis

Tilburg Twenterand Tynaarloo Uden Uithoorn Utrecht


inwoners1



106.000 38.000 55.500 178.000

48.090 30.585 27.915 63.030

2,20 1,25 20 2,80

55 38 31 73

Veghel Veldhoven Velsen Venlo

44.000 123.500 121.500 242.000

37.435 44.090 67.120 100.160

1,20 2,80 1,80 2,40

41 38 34 46

Venray Vianen Vlaardingen Vlissingen

49.000 117.000 89.000 39.000

43.040 19.670 70.905 44.450

1,15 5,95 1,25 0,90

14 79 41 20

Voorschoten Voorst Vught Waalre

17.500 11.500 33.500 30.000

24.660 23.725 25.565 16.725

0,70 0,50 1,30 1,80

46 21 43 95

Waalwijk Waddinxveen Wageningen Wassenaar

80.500 51.500 195.000 43.500

46.440 25.215 37.410 25.655

1,75 25 5,20 1,70

29 64 25 42

Weert Weesp Westland Weststellingwerf

79.000 74.000 100.000 12.500

48.585 18.150 102.700 25.595

1,65 4,10 0,95 0,50

49 67 45 5

Wijchen Winterswijk Woensdrecht Woerden

16.500 33.500 10.000 220.500

41.005 28.965 21.650 50.345

0,40 1,15 0,45 4,40

31 37 5 78

Wormerland Woudenberg Woudrichem Zaanstad

11.000 10.500 10.000 255.000

15.740 12.320 14.445 149.620

0,70 0,85 0,70 1,70

59 51 14 61

Zaltbommel Zeewolde Zeist Zevenaar

86.000 16.000 309.000 47.000

26.955 21.260 61.420 32.405

3,20 0,75 55 1,45

72 34 47 43

Zoetermeer Zoeterwoude Zuidplas Zutphen

641.000 31.500 23.000 91.000

123.090 8.120 40.780 47.240

5,20 3,90 0,55 1,95

68 14 55 41

Zwijndrecht Zwolle

91.500 780.500

44.610 122.560

25 6,35

40 69

(1) Centraal Bureau voor de Statistiek

21

Voorraad

Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard Veendam Veenendaal

10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

33 20 14

16

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2012 % 14

27

voor 1973 1973 - 1982 1983 - 1992 1993 - 2002 2003 - 2012

26 12 21

Voorraad

22

Voorraad kantoorruimte met energielabel % 16

% 22

19

23

10 9

8

7

12 19

12 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

13

14 16 Koop

A B C D E F G

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte % 2

Inwoners 10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

15

33 20 14

16

23

Voorraad

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode Gemeenten met de grootste voorraad kantoren 31 december 2012 x miljoen m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Groningen Den Bosch Rijswijk

%

14

27

voor 1973 1973 - 1982 1983 - 1992 1993 - 2002 2003 - 2012

26 12 21

0

1

2

3

4

5

6

Voorraad kantoorruimte met energielabel % 16

% 22

19

23

10 9

8

7

12 19

12 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

13

14 16 Koop

A B C D E F G

7

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de taxatieboekjes van SDU Uitgevers. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al decennialang een standaard voor de bouwwereld – worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen.

Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouwen projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico. Netto vloeroppervlakte (nvo) Dit is de bruto vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren.

25

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2012 bvo € / m2

vvo

2013 bvo

vvo

988 959 921

1.055 1.015 966

1.085 1.055 1.015

1.155 1.110 1.065

Vierlaags 1.385 m2 1.970 m2 3.455 m2

1.015 985 910

1.100 1.050 955

1.115 1.080 994

1.200 1.150 1.045

Vijflaags 4.590 m2

886

928

970

1.015

Zeslaags 9.800 m2 16.600 m2

830 798

859 819

915 883

948 907

Rechthoekige kantoren Drielaags 2.620 m2 3.250 m2 5.360 m2

974 944 874

1.035 993 906

1.055 1.030 958

1.120 1.080 994

Vierlaags 1.480 m2 2.290 m2 3.500 m2

1.055 998 946

1.145 1.110 1.005

1.150 1.080 1.030

1.250 1.200 1.095

Vijflaags 5.415 m2

906

953

991

1.040

Twaalflaags 9.600 m2 15.715 m2

983 973

1.035 1.030

1.095 1.060

1.155 1.120

Vierkante kantoren Drielaags 1.480 m2 1.995 m2 2.595 m2

Bouwkosten

26

Bron: SDU Uitgevers; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2005 januari 2003=100

2007

2009

2011

2013

Januari Februari Maart

105,2 105,1 105,1

109,6 111,6 111,7

120,4 120,4 120,6

126,0 126,2 126,2

130,8 130,7 130,7

April Mei Juni

105,5 105,3 106,0

112,0 112,0 112,9

119,8 120,1 120,2

126,9 126,9 126,9

130,9 130,9 130,9

Juli Augustus September

106,2 106,2 106,6

114,0 114,0 114,0

120,2 120,4 120,4

127,1 127,1 127,1

130,9 130,8 131,1

Oktober November December

106,6 106,6 106,5

114,0 113,9 113,9

120,7 120,8 120,8

127,3 127,3 127,3

131,1 131,1 131,2

Jaar

105,9

112,8

120,4

126,9

130,9

Bouwkosten

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Bouwkosten 140

2003=100 Materiaal Loon

130 120 110 100 90

’03

’04

’05

’06

’07

’08

27

’09

’10

’11 ’12

’13

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of – in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij Vastgoedmarkt en PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd.

Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook contractverlengingen en zogenoemde sale-and-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 500 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.

29

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie 2 500

x 1 000 m2 Huur Koop

2 000 1 500 1 000 500 0

Vraag

30

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype 2 500

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

2 000 1 500 1 000 500 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40

% A-locatie B-locatie C-locatie

35 30 25 20 15 10 5 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

23

Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

7

1 11

27

17 8

23 11

16 2009

2013

Vraag naar kantoorruimte bedrijfstak/-klasse Belangrijkste keuzecriteria per kantoorgebouw 2008 100 90 80

%

Afwerkingsniveau interieur

70

Flexibiliteit indeling

60

Uitstraling exterieur

50

Lage exploitatielasten

40 30

Klimaatbeheersing

20

Laag energieverbruik

10 0

Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Moderne ICT-voorzieningen

Voorzieningen 2005

’06

’07

’08

’090

’10 1

’11 3 ’12 4 ’135 2

Bron: NVB/Stogo 6

8

9

7

8

9

Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels

Bron: NVB/Stogo 0

1

2

3

4

5

6

Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek 22

m2

21 20 19 18 17 0

Bron: NFC Index 2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

31

Vraag

7

’12

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse

% 19

%

17

13

28 26

18

29

15

17

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

18

2009

2013

Vraag

32

Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel

8

%

% 2

17

12 43

15

11 55 15

22 2009

West Midden Oost Zuid Noord

2013

Vraag naar kantoorruimte naar locatietype

11

% 3

17

50

19

% 1

15

38

15

31 2009

2013

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2009 m2

2010

2011

2012

2013

62.500 25.500 11.500 61.000

20.000 23.500 7.500 72.000

42.500 10.500 2.500 40.500

16.500 6.000 1.500 54.000

10.000 4.500 5.000 67.500


133.500 275.000 15.000 287.000

107.000 153.000 14.500 326.500

116.000 130.000 11.000 276.000

62.000 119.500 4.000 314.500

38.000 137.000 10.500 270.000


292.000 500 128.500 30.000

351.000 3.000 147.000 33.000

291.000 1.000 132.000 62.000

243.500 500 84.000 42.000

273.000 2.500 101.000 63.000

1.322.000

1.258.000

1.115.000

948.000

982.000


Nederland

33

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland % 4

% 1 8

9 4 4

74


19

37

40

2009

2013

Vraag

34

Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland %

% 9 27

31

27

30 4 1

3 3 8

13

4

17

23

2009

2013


Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland % 4

% 12 3

34

9

16

43

3 10

21

1 20 2009

10

14 2013


Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland %

% 16

23

18

23

2 7

15

8

23

5

8

2 29

21 2009

2013


35

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland %

%

23

15

17

24 7

1 11

27

17 8

23 11

16 2009

2013


Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 100

% Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2009-2013 %

Huur Koop

51

49

% 48

52

33

%

36

67

Vraag

14 % 12 %

% 38

86

62

88 22 % 24

% 36

%

64

78 76

14 %

16 %

86

84 % 50

0

50 km

50

2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2010

2011

2012

2013


61.000 23.500 4.000

16.500 11.000 4.000

38.500 500 2.500

13.000 1.500 -

8.000 1.000 4.000


14.500 56.000 6.500 14.000 4.000 26.000

19.500 20.000 14.000 9.500 20.000 32.000

43.000 12.000 8.500 4.500 9.000

9.500 21.000 17.500 11.500 8.500 14.000

4.000 10.000 12.500 1.000 13.500 10.500


53.000 161.000 9.500

15.000 84.000 14.000

26.500 58.000 8.000

14.500 68.500 3.500

16.000 69.000 8.500


159.000 87.000 62.500 49.500

184.500 83.000 137.000 39.500

185.000 44.500 118.500 42.500

217.000 64.500 59.000 37.500

177.500 111.500 65.500 40.000

19.500 4.000 39.000 21.000 2.500 5.000

28.000 7.500 39.000 30.500 1.500 3.000

21.500 13.500 21.000 47.500 9.000 28.000

6.000 13.000 25.000 22.000 13.000 6.000

11.500 2.500 17.500 53.500 5.500 6.000

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

37

Vraag

2009 m2

Aandeel zakelijke dienstverlening in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2009-2013 minder dan 10% 10 - 20% 20 - 30% 30% en meer

Vraag

38

0

50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2009 %

2010

2011

2012

2013

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport

13 3 5 1

14 5 5 2

13 6 5 5

20 3 5 3

13 2 4 4

Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening

1 7 6 11

2 12 9 14

2 17 5 11

1 8 4 18

2 8 3 21

Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig

7 27 8 11

6 15 8 8

5 11 10 10

11 8 9 10

7 17 9 10

39

Vraag

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tenslotte bevat deze publicatie enkele cijfers met betrekking tot het planaanbod, dat wil zeggen het aanbod van nog te bouwen kantoren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom).

Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Nieuwbouw Hiertoe worden gerekend kantoren die niet ouder zijn dan twee jaar en kantoren die nog niet eerder in gebruik zijn geweest. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

41

Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype 8 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Aanbod

42

0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 18

%

16 14 12 10 8 6 4 2 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse %

% 11

17

27 19

10

16

29

20

26

25

2009

2013

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december

Groningen Friesland

2009 m2

2010

2011

2012

2013

130.000 72.500

120.000 89.500

121.000 102.000

119.000 118.500

138.500 132.000

Drenthe

62.500

770.00

82.000

90.500

95.500

Overijssel

307.000

329.500

333.500

356.000

390.000

Gelderland Utrecht

484.000 802.500

504.000 911.000

524.500 969.500

572.000 1.103.000

651.500 1.106.500

Flevoland

172.000

182.000

204.500

213.000

197.000

Noord-Holland

1.881.000

1.952.500

1.938.000

2.037.000

2.126.000

Zuid-Holland Zeeland

1.640.000 15.000

1.834.000 9.000

2.013.000 13.000

2.241.000 21.500

2.428.000 31.500

Noord-Brabant

507.000

539.500

646.500

723.000

771.500

Limburg

171.500

197.000

208.500

250.500

265.000

6.245.000

6.745.000

7.156.000

7.845.000

8.333.000

Nederland

43

Aanbod

Vraag en aanbod op de vrije markt 9 000

x 1 000 m2 Aanbod Vraag

8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel %

%

4

11

13

13

4

12

56 16

55 16

West Midden Oost Zuid Noord

2013

2009

Aanbod

44

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype % 1

18

% 1

18

41

44

17

17 20

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

23

2009

2013

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60

%

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

50 40 30 20 10 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2013 0-2 jaar

3-7 jaar

8-12 jaar

13-17 jaar

18 jaar en ouder

% Groningen Friesland Drenthe Overijssel

0 0 0 1

6 11 5 11

6 3 3 9

18 14 18 26

70 72 74 53


0 0 0 0

4 3 33 7

9 11 8 8

25 25 22 23

62 61 37 62


1 0 1 0

5 4 3 5

5 0 9 8

15 9 19 26

74 87 68 61

Aanbod

Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd 31 december 2013 % 1 6

0 - 2 jaar 3 - 7 jaar 8 - 12 jaar 13 - 17 jaar 18 jaar en ouder

7 20

66

Structureel aanbod van kantoorruimte 600

x 1 000 m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

500 400 300 200 100 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

45

Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2013 Aanbod als % van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 tot 18 18 en meer

Aanbod

46

0

50 km

3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2013 2009

2010

2011

2012

97.500 18.500 24.500

123.500 40.000 32.000

107.000 53.000 31.000

111.000 61.500 30.000

105.000 75.500 32.500


86.000 134.500 24.000 28.000 25.500 79.500

116.000 153.000 48.000 46.500 54.500 117.500

117.000 170.000 62.000 35.000 51.000 122.000

105.000 187.500 80.500 32.000 45.500 115.000

113.000 190.500 65.500 29.000 54.000 134.000


131.500 243.500 111.500

140.500 269.000 142.000

142.500 299.000 154.500

148.000 326.000 170.000

167.500 402.000 181.500


963.000 272.000 286.500 220.000

1.099.000 386.500 454.500 280.000

1.068.000 446.000 498.000 324.000

1.038.000 462.000 574.000 279.500

1.039.000 518.500 639.000 315.500

Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

63.000 73.000 33.000 132.500 24.000 50.500

67.000 104.500 47.500 152.000 20.000 52.000

69.000 80.500 52.500 176.500 30.000 71.000

100.000 98.000 52.000 214.500 25.500 79.000

115.500 115.000 55.500 224.000 36.000 78.000


Ontwikkeling van het planaanbod 12

x 1 000 m2

10 8 6 4 2 0

Bron: Neprom 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

47

Aanbod

2008 m2

Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland verzameld en gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. De hier berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Bij de berekening van de huurprijzen is geen rekening gehouden met zogenoemde incentives, zoals verhuisvergoedingen, inrichtingsbijdragen of huurvrije jaren. Informatie over incentives is in Nederland niet vrij beschikbaar.

De NCF Index is gebaseerd op 144 gebouwen of gebouwcomplexen met een totale oppervlakte van 2,4miljoen vierkante meter.

Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht.

Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging.

Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. Daartoe behoren huisvesting (huur en onderhoud), informatie- en communicatietechnologie, overige interne diensten en middelen (schoonmaak, catering, werkplekinrichting en kantoorartikelen), externe voorzieningen (thuiswerkplekken en lease-auto’s) en facility management. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2012 een vloeroppervlakte van 20 vierkante meter had.

Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet.

Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS.

Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

49

Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 180

€/m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

170 160 150 140 130 120 110

Huurprijzen

50

100

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Gemiddelde huurprijs en inflatie 200

1990=100 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie

180 160 140 120 100

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties 400

€/m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

350 300 250 200 150 100

2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel

2010

2011

2012

2013


131 120 115

131 124 115

131 124 110

125 120 100

122 110 100


125 127 121 120 125 142

128 128 123 120 125 136

120 128 120 120 120 140

116 128 110 110 123 122

116 117 100 100 115 115


140 149 136

140 151 129

134 151 124

125 143 112

113 132 112

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer [1]

193 164 145 158

186 160 148 158

185 160 145 158

195 160 151 158

190 155 145 150


134 151 130 139 120 140

137 146 130 140 120 130

137 140 130 135 110 130

128 148 128 128 115 115

121 140 120 120 100 110

[1] exclusief Schiphol

2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 2008 €/m2 Minder dan 2.500 m2 2.500 – 4.999 m2 5.000 – 9.999 m2 10.000 – 14.999 m2 15.000 m2 en meer Bron: Jones Lang LaSalle

37,1 44,2 33,9 36,6 37,5

2009

2010

2011

38,1 30,4 38,4 31,2 31,5

30,7 33,6 35,4 30,2 29,0

51

Huurprijzen

2009

2009 €/m2

2010

2011

2012


165 140

152 -

149 130

141 -


165

-

-

147 132 141 -

52


175 185 -

185 -

177 -

-

Huurprijzen

3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel


260 185 176 -

270 185 183 190

260 185 183 190

260 195 -

160 160 160 -

170 150 -

145 170 165 -

162 153 -

[1]


2013

[1] exclusief Schiphol

4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen

Huisvesting Diensten en middelen ICT Externe voorzieningen Facility management totaal

2009 €

2010

2011

2012

4.958 2.176 2.558 104 484

4.784 2.122 2.531 106 447

4.451 2.103 2.629 96 410

4.255 2.013 2.666 49 553

10.280

9.990

9.689

9.536

Bron: Netherlands Facility Costs Index

2013

Mediane werkplekkosten naar functies 2012 6 1

%

21

Huisvesting ICT Diensten en middelen Facility management Externe voorzieningen

44

28 Bron: NFC Index

53

%

%

10

23

17

23 26

22

17

18 24 2004-2008

20 2009-2013

€ minder dan 114 114 - 136 136 - 158 158 - 180 180 en meer

Huurprijzen

Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs

Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland gepubliceerd in Vastgoedmarkt en PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement.

Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.

55

Beleggingen in commercieel vastgoed 12 000

€ 1 mln Bedrijfsruimten Winkels Kantoren

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Beleggingen

56

0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit 12 000

€ 1 mln Buitenlands Nederlands

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers 6 000

€ 1 mln Particulier Professioneel

5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit per provincie 2009-2013 %

Nederlandse beleggers Buitenlandse beleggers 29

%

100 %

71

57 100

% 23

%

64 %

%

36

100

77

27

39

%

61

28

73

72 10 %

90 11 %

89

0

50 km

Beleggingen

%

Beleggingen in kantoren naar grootteklasse % 2 5

% 14

11

10

11 71

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

85 2008

2012

Beleggingen

58

Beleggingen in kantoren naar gebouwtype %

% 20 31

Nieuwbouw Bestaande bouw

69 80 2009

2013

Beleggingen in kantoren naar landsdeel % 5 3

% 4

12

4 5

West Zuid Midden Oost Noord

58

22

87 2009

2013

1 Beleggingen in kantoren per provincie 2005 %

2007

2009

2011

2013

1,7 0,3 0,1 4,4

1,1 0,1 0,1 2,7

1,4 1,6 0,2 1,5

6,9 1,7 0,1 1,7

0,1 0,1


7,3 19,2 0,6 24,9

4,8 12,0 0,4 41,4

3,0 12,2 0,1 25,8

11,5 13,1 25,2

5,3 3,9 67,4


37,0 4,5 0,1

21,5 0,6 12,3 3,0

32,7 13,8 7,7

24,4 13,1 2,2

19,5 3,7 -


59

2005 € 1 mln

2007

2009

2011

2013

Nederlandse beleggers waarvan Pensioenfondsen Verzekeringsmaatschappijen Vastgoedfondsen Particuliere beleggers

1.064

3.895

905

408

236

15 270 689

110 1.457 615 1.470

18 40 84 737

3 19 377

52 168

Buitenlandse beleggers waarvan Duitse beleggers

1.911

4.633

607

535

1.238

1.703

1.644

457

467

517

Beleggingen in kantoren naar locatietype % 6 2

% 12

5

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein

18 58

25

74 2009

2013

Beleggingen

2 Beleggingen in kantoren naar type belegger

Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland gepubliceerd door Vastgoedmarkt en PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD Nederlandse Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Eind 2012 bevatte de Nederlandse database 493 kantoorgebouwen.

Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten.

61

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

Rendementen

62

6,0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad 10,5

%

Beste locaties Overige locaties

10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Bron: DTZ Zadelhoff

Rendement op kantoren 10

%

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten

8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 -10

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Bron: IPD Nederland

1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2005 %

2007

2009

2011

2013

Randstad Beste locaties Overige locaties

6,50 7,50

6,15 7,25

7,15 8,25

7,05 8,75

7,40 9,85

Rest Nederland Beste locaties Overige locaties

7,40 8,20

6,90 7,90

7,85 9,00

8,25 9,75

9,15 10,50

63

2005 % Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten Bron: IPD Nederland

7,0 0,1 6,9

2007 11,3 4,6 6,4

2009

2011

2013

-0,2 -6,8 7,1

2,2 -4,6 7,0

-2,4 -8,9 7,0

Rendementen

2 Rendement op kantoren

Totaal rendement op vastgoed 16

% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

14 12 10 8 6 4 2 0

Rendementen

64

-2 -4

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Bron: IPD Nederland

Netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0

% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

2005

’06

’07

’08

’09

’10

’11

’12

’13

Bron: CB Richard Ellis

Bijlage

Grote gemeenten in Nederland

Aantal inwoners 50 000 - 100 000 100 000 en meer

Groningen GRONINGEN

Leeuwarden Smallingerland Sudwest Fryslan

Assen

FRIESLAND

DRENTHE

Den Helder

Hoorn Kampen

Alkmaar

Zaanstad Velsen

Amstelveen

Stichtse Vecht

Gouda Utrecht

Delft Schiedam Vlaardingen Spijkenisse

Lansingerland ZUID-

Rotterdam

GELDERLAND

Ede

Zeist

Arnhem

Veenendaal Nijmegen

Capelle a/d IJssel

Oss

Den Bosch

Oosterhout

ZEELAND

Deventer

Barneveld

HOLLAND

Dordrecht

Roosendaal

Almelo

NOORD-BRABANT

Breda

Tilburg

Bergen op Zoom

Helmond Venlo

Eindhoven

LIMBURG

Terneuzen

Roermond

Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade

0

Hengelo

Enschede

Amersfoort

Nieuwegein

Hardenberg

OVERIJSSEL

Apeldoorn

UTRECHT

Zoetermeer

Westland

Almere

Hilversum

a/d Rijn

Leidschendam-Voorburg

Zwolle

FLEVOLAND

Amsterdam

Haarlemmermeer Katwijk Leiden Alphen Den Haag

Lelystad

Purmerend

Haarlem

Emmen

Hoogeveen

Heerhugowaard

50 km

Maastricht

Doetinchem

Bijlage

NOORDHOLLAND

65

Indeling van Nederland in Corop-gebieden

04 NoordFriesland 06 ZuidoostFriesland

05 ZuidwestFriesland

66

09 ZuidwestDrenthe

Bijlage

18 Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving 19

32

31

33 WestNoord-Brabant

34 MiddenNoord-Brabant

11 ZuidwestOverijssel

13 Veluwe

36 ZuidoostNoord-Brabant

15 ArnhemNijmegen

37 NoordLimburg 38 MiddenLimburg

39 ZuidLimburg 50 km

12 Twente

14 Achterhoek

35 NoordoostNoord-Brabant

ZeeuwschVlaanderen

0

08 ZuidoostDrenthe

10 Noord-Overijssel

IJmond 40 22 20 Zaanstreek Flevoland Agglomeratie Haarlem 21 23 Groot24 Amsterdam Agglomeratie Het Gooi en Leiden en Bollenstreek Vechtstreek 25 28 Agglomeratie Oost17 ’s Gravenhage Zuid26 Utrecht Holland Delft en Westland 27 16 30 29 ZuidwestZuidoostGelderland Groot Rijnmond Zuid-Holland

Overig Zeeland

Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 OostGroningen 07 NoordDrenthe

Trefwoordenregister Aanbod 41,42,43,44,45,46,47 A-locatie 29,30 Automatiseringsbedrijven 34,35,39 Bank- en verzekeringswezen 34,35,39 BDB-index 25 Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58 B-locatie 29,30 Bouwkosten 25,26,27 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Buitenlandse beleggers 56,57 Centrum 10,12,32,44,59 C-locatie 29,30 Communicatiebedrijven 34,35,39 Duitse beleggers 57 Eigenbouw 29,36 Eigendom 10,12,30,36 Energielabel 22 Exploitatiekosten 61 Financiële zakelijke dienstverlening 39 Handel 34,35,39 Hotels 14 Huur 10,12,17,18,19,20,21,30 Huurinkomsten 61,62,63 Huurprijzen 49,50,51,52,53 Incentives 49 Industrie 34,35,39 Inflatie 49,50 IPD vastgoedindex 61,62,63 Institutionele beleggers 55,57 Inwoners 16,17,18,19,20,21,23 Kantoor 9,31 Kantorenwijk 10,12,32,44,59 Koop 10,12,30 Leegstand 41 Locatietypen 10,12,32,44,59 Nederlandse beleggers 55,56,57

Netto aanvangsrendementen 61,64 Netto huurinkomsten 61 Netto vloeroppervlakte (nvo) 25,26 Nieuwbouw 12,15,25,27,30,42,50, 52,58 Onderwijs 14,39 Onttrekking 14,16 Openbaar bestuur 34,35,39 Overheid 38 Particuliere beleggers 55,56 Pensioenfondsen 55,57 Professionele beleggers 55,56,57 Randstad 61,62,63 Rendementen 61,62,63,64 Servicekosten 49,51 Sloop 14 Structureel aanbod 41,45 Totaal rendement 61,62,63,64 Toplocatie 49,50,61 Vastgoedfondsen 55,57 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49 Verzekeringsmaatschappijen 53,55 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18, 19,20,21,22,42,46 Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37, 38,43,53 Vrije markt 29,43 Waardegroei 61,62,63 Werkplek 49 Werkplekkosten 49,52,53 Woonwijk 10,12,32,44,59 Zakelijke dienstverlening 34,35,39

67

Kantoren in cijfers 2013

Recommend Documents