Kantoren in cijfers 2010

Kantoren in cijfers 2010 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Aveq: omslag, 24, 28, 48, 54 Sicco van Grieken: 4, 60 Goffe Struiksma: 8, 40 ISBN/EAN: 978-94-90915-00-1 © copyright 2011 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Vergeleken met de editie van vorig jaar is deze achtste uitgave van Kantoren in Cijfers in haar opzet nagenoeg ongewijzigd gebleven. Slechts enkele tabellen met minder actuele cijfers zijn weggelaten, terwijl een paar nieuwe grafieken zijn ingevoegd. Overigens ondervindt de auteur in toenemende mate problemen met het verkrijgen van volledige en betrouwbare huurgegevens. Dat heeft tot gevolg dat het steeds lastiger wordt om gemiddelde huurprijzen te berekenen. Bij het interpreteren van de in deze editie vermelde prijzen dient met dit aspect terdege rekening te worden gehouden. Wie trouwens niet genoeg heeft aan de tabellen en grafieken in Kantoren in Cijfers kan zich altijd met vragen tot de auteur wenden. Ten slotte is een woord van dank verschuldigd aan Rietmeijer Huisvestingsadviseurs voor het bereidwillig ter beschikking stellen van het beeldmateriaal. Zeist Drs. R.L. Bak

3

4

Inhoud Woord vooraf

3

Lijst van tabellen

7

Voorraad Bouwkosten Vraag Aanbod Huurprijzen Beleggingen Rendementen

9 25 29 51 49 55 61

Bijlage Grote gemeenten in Nederland Indeling van Nederland in Corop-gebieden

65 66

Trefwoordenregister

67

5

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Meest toegepaste vervoermiddel bij verhuisgeneigde kantoorgebruikers 3 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 4 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Belangstelling van Nederlandse professionele beleggers voor kantoren 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger 3 Beleggingen in kantoren per provincie Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren

7

Voorraad Er is in Nederland nog steeds geen officiële statistiek voorhanden die de voorraad kantoorruimte op uniforme wijze registreert. Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen dan ook data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Daarbij worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2009 telde Nederland 14.925 kantoorgebouwen.

Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.

In tabel 5 van deze publicatie zijn uit sluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer.

Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructie oppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek.

Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie %

%

40

Huur Koop

37

60

63

1999

2009

Voorraad

10

Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte %

%

6

28

5

31

20

19

24

22

23

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

22 1999

2009

Voorraad kantoorruimte naar locatietype

16

% 2

17

29

21

% 2 34

19 32 1999

28 2009

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2001 m²

2003

2005

2007

2009

1.050.000 814.000 531.000 1.973.000

1.103.000 839.000 556.000 2.087.000

1.135.000 847.000 581.000 2.195.000

1.141.000 874.000 606.000 2.258.000

1.193.000 914.000 627.000 2.338.000

Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland

3.328.000 5.234.000 696.000 10.027.000

3.513.000 5.419.000 764.000 10.595.000

3.630.000 5.616.000 788.000 10.743.000

3.753.000 5.838.000 879.000 11.157.000

3.869.000 5.966.000 900.000 11.358.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

11.616.000 344.000 4.581.000 1.840.000

12.045.000 393.000 4.853.000 1.894.000

12.204.000 403.000 4.930.000 1.946.000

12.672.000 404.000 5.084.000 1.959.000

13.100.000 408.000 5.166.000 1.981.000

Nederland

42.034.000

44.061.000

45.018.000

46.625.000

47.820.000

Groningen Friesland Drenthe Overijssel

11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december

50

x miljoen m2

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie 1 800

x 1 000 m2 Huur Koop

1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400

Voorraad

12

200 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte 800

x 1 000

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

700 600 500 400 300 200 100 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype 1 200

x 1 000 m2 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk

1 000 800 600 400 200 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2003

2005

2007

2009

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

842.500 542.000 249.000

892.500 553.000 252.500

915.000 553.000 256.000

925.000 564.500 270.000

976.000 584.000 280.000

Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

582.500 952.000 392.000 236.500 440.000 632.000

623.000 995.000 392.500 264.500 443.000 679.500

664.000 1.010.000 392.500 268.000 461.500 726.000

680.500 1.043.500 397.500 272.000 461.500 728.500

690.500 1.081.500 400.500 277.500 465.500 777.500

Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere

725.500 2.255.000 412.500

756.000 2.301.000 470.000

785.500 2.412.000 485.000

827.000 2.540.000 559.000

841.500 2.624.000 575.000

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer

5.188.000 3.682.000 2.950.000 1.277.500

5.589.000 3.819.500 3.028.500 1.305.000

5.700.500 3.835.000 3.063.000 1.297.500

5.962.000 3.925.500 3.219.000 1.326.000

6.069.000 4.121.000 3.316.500 1.371.000

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

607.000 425.000 863.500 1.276.000 441.000 473.500

653.500 471.500 907.500 1.334.000 441.000 489.500

683.000 454.000 925.000 1.345.000 447.500 510.500

686.000 456.000 926.500 1.405.500 447.500 510.500

691.000 467.000 934.500 1.422.000 466.500 492.500

13

Voorraad

2001 m²

3 Onttrekking aan de voorraad

Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

2001 m²

2003

2005

2007

2009

96.000

65.000

173.000

99.000

86.000

6.000 22.000 -

7.000 6.000 15.500 1.500

21.500 5.000 16.000 -

25.000 5.000 -

9.000 14.500 -

Voorraad

14

Onttrekking aan de voorraad 180

x 1 000 m2

160 140 120 100 80 60 40 20 0

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2001-2009

7

3 4

%

24 62

Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2001 m²

2003

2005

2007

2009


25.500 21.000 30.000 123.000

32.000 12.500 18.000 69.000

9.500 2.500 11.500 55.500

16.500 21.000 15.000 35.500

44.000 31.000 8.000 15.500


175.500 309.000 67.500 456.500 317.000

97.000 47.000 14.000 199.500 197.000

89.000 157.000 13.000 94.500 163.000

43.000 163.500 77.000 243.000 290.000

46.000 108.000 15.500 129.000 151.500

17.500 261.000 128.500

21.000 103.000 29.000

7.500 79.000 33.000

8.500 53.000 18.000

500 52.000 7.000

1.932.000

839.000

715.000

984.000

608.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

170

1990=100 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland

160 150 140 130 120 110 100

2001

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden

15

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied

m2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer

Voorraad

16

0

50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2009 voorraad kantoorruimte m2

inwoners1

kantoorruimte per inwoner m2

aandeel huursector %

29.000 14.000 28.000 373.000

29.185 19.015 24.190 93.860

1,00 0,75 1,15 4,95

38 49 69 62

Almelo Almere Alphen a/d Rijn Amersfoort

191.500 575.000 149.500 841.500

72.600 188.160 72.535 144.860

2,65 3,05 2,05 5,80

61 78 65 77

649.000 6.069.000 690.500 1.081.500

80.695 767.455 155.725 147.020

8,05 7,90 4,45 7,35

74 78 48 55

Assen Baarn Barendrecht Barneveld

280.000 81.500 99.500 100.000

66.855 24.315 46.450 52.490

4,20 3,35 2,15 1,90

44 72 57 59

Beek Bergen op Zoom Best Beuningen

76.500 100.500 99.000 10.000

16.580 65.845 28.955 25.480

4,60 1,55 3,40 0,40

63 46 43 78

Beverwijk Bladel Bloemendaal Bodegraven

49.500 11.500 10.000 31.500

38.885 19.175 22.025 19.445

1,25 0,60 0,45 1,60

64 8 40 42

Bolsward Borne Boxmeer Boxtel

10.000 12.500 32.500 59.500

9.905 21.330 28.575 30.275

1,00 0,60 1,15 1,95

55 21 12 35

Breda Breukelen Brielle Brunssum

691.000 27.000 13.000 15.000

173.300 14.615 15.760 29.450

4,00 1,85 0,80 0,50

63 71 60 7

Bunnik Bunschoten Bussum Capelle a/d IJssel

96.500 23.000 45.000 487.000

14.460 20.000 32.110 65.345

6,65 1,15 1,40 7,45

61 35 52 86

Coevorden Cuijk Culemborg De Bilt

22.000 22.000 80.000 128.000

36.120 24.435 27.500 42.015

0,60 0,90 2,90 3,05

7 30 49 41

De Ronde Venen Delft Delfzijl Den Bosch

33.000 390.500 31.000 934.500

34.400 96.760 26.635 139.605

0,95 4,05 1,15 6,70

24 60 8 66

4.121.000 70.000 16.500 346.500

488.555 57.405 31.525 98.525

8,45 1,20 0,50 3,50

53 16 17 62

Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem

Den Haag Den Helder Deurne Deventer

17

Voorraad

Aalsmeer Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar

voorraad kantoorruimte m2

Voorraad

18

inwoners1



11,60 0,45 2,30 0,70

82 13 46 23

Diemen Dinkelland Doetinchem Dongen

286.000 11.500 129.000 18.000

24.685 26.060 56.110 25.060

Dordrecht Dronten Druten Duiven

289.500 15.500 10.000 39.500

118.480 39.785 18.085 25.595

2,45 0,40 0,55 1,55

64 47 39 41

Ede Eindhoven Emmen Enschede

241.000 1.422.000 114.500 400.500

107.755 213.810 109.490 157.050

2,25 6,65 1,05 2,55

71 68 40 50

11.500 63.000 22.500 19.000

26.265 41.525 26.260 38.115

0,45 1,50 0,85 0,50

60 57 23 15

Gilze en Rijen Goes Gorinchem Gouda

41.000 103.500 129.500 329.000

25.975 36.605 34.665 71.120

1,60 2,85 3,75 4,65

57 48 57 74

Groningen Haaksbergen Haarlem Haarlemmerliede

976.000 11.000 513.500 19.000

187.300 24.485 149.580 5.400

5,20 0,45 3,45 3,50

58 22 54 80

1.371.000 31.500 90.000 17.500

142.790 59.015 44.010 17.495

9,60 0,55 2,05 1,00

83 21 47 39

Haren Heemskerk Heemstede Heerenveen

23.500 19.500 26.000 109.500

18.515 38.850 26.060 43.420

1,25 0,50 1,00 2,50

38 28 71 55

Heerhugowaard Heerlen Hellendoorn Hellevoetsluis

99.000 466.500 16.500 15.000

51.180 89.235 35.790 39.755

1,95 5,25 0,45 0,40

41 44 18 27

Helmond Hendrik-Ido-Ambacht Hengelo Heumen

167.500 14.000 277.500 15.000

88.290 26.895 80.770 16.630

1,90 0,50 3,45 0,90

54 46 55 46

Hillegom Hilversum Hof van Twente Hoogeveen

11.500 618.500 19.500 71.000

20.485 84.575 35.470 54.805

0,55 7,30 0,55 1,30

34 66 5 34

Hoogezand-Sappemeer Hoorn Houten Huizen

22.500 108.000 244.500 87.000

34.755 70.250 47.620 41.935

0,65 1,55 5,15 2,05

8 44 80 37

Ermelo Etten-Leur Geldermalsen Geldrop-Mierlo

Haarlemmermeer Hardenberg Harderwijk Hardinxveld-Giessendam

inwoners1



Hulst IJsselstein Kaag en Braassem Kampen

11.000 34.000 15.500 24.500

27.860 34.225 25.640 50.050

0,40 1,00 0,60 0,50

5 61 64 5

Katwijk Kerkrade Krimpen a/d IJssel Landgraaf

28.500 69.000 25.000 17.000

61.830 47.685 28.810 38.455

0,50 1,45 0,90 0,45

17 71 42 5

Langedijk Lansingerland Laren Leek

12.000 32.000 13.500 10.000

26.955 52.565 11.325 19.365

0,45 0,60 1,20 0,50

50 28 54 12

Leerdam Leeuwarden Leiden Leiderdorp

12.500 584.000 502.500 62.000

20.745 94.075 117.125 26.425

0,60 6,20 4,30 2,35

39 40 67 35

Leidschendam-Voorburg Lelystad Leusden Lisse

279.500 248.500 179.000 25.500

72.160 74.630 28.810 22.335

3,85 3,35 6,20 1,15

58 52 43 43

Maarssen Maassluis Maastricht Medemblik

135.000 19.000 492.500 23.000

39.665 31.590 118.535 27.385

3,40 0,60 4,15 0,85

89 19 58 13

Meppel Middelburg Midden-Drenthe Moerdijk

85.000 145.500 10.000 32.500

32.380 47.995 33.560 36.535

2,65 3,05 0,30 0,90

48 17 5 38

Naarden Neerijnen Nieuwegein Nijkerk

80.500 19.500 519.000 100.500

17.150 11.880 60.895 39.540

4,70 1,65 8,50 2,55

74 56 78 49

Nijmegen Noordenveld Noordoostpolder Noordwijk

465.500 12.000 46.000 42.500

162.965 30.810 46.090 25.405

2,85 0,40 1,00 1,65

57 10 27 46

Nuenen en Gerwen Nunspeet Oegstgeest Oirschot

10.500 16.000 13.000 10.000

22.215 26.730 22.595 17.750

0,45 0,60 0,60 0,55

42 54 25 28

Oisterwijk Oldambt Oldenzaal Ommen

14.500 33.500 63.000 13.000

25.825 39.485 31.975 17.405

0,55 0,85 1,95 0,75

34 15 46 5

13.000 111.500 130.000 29.000

30.025 54.135 77.390 23.555

0,45 2,05 1,70 1,25

18 55 40 32

Oost Gelre Oosterhout Oss Oud-Beijerland

19

Voorraad


Voorraad

20


inwoners1



Ouder-Amstel Overbetuwe Papendrecht Pijnacker-Nootdorp

80.500 22.000 53.500 21.500

13.100 45.575 31.855 48.015

6,15 0,50 1,70 0,45

92 80 32 16

Purmerend Raalte Reeuwijk Renkum

95.500 26.000 23.500 30.500

79.040 36.795 13.060 31.655

1,20 0,70 1,80 0,95

50 13 89 75

Renswoude Rheden Ridderkerk Rijssen-Holten

12.000 75.000 83.000 42.000

4.600 43.725 44.745 37.080

2,60 1,70 1,85 1,15

83 58 41 14

894.000 237.500 107.000 3.316.500

46.670 55.210 77.565 593.050

19,15 4,30 1,40 5,60

68 39 58 78

Schagen Schiedam Schouwen-Duiveland Sint Oedenrode

18.500 216.000 22.000 10.500

18.735 75.565 34.120 17.680

1,00 2,85 0,65 0,60

36 58 7 38

Sittard-Geleen Skarsterlan Sliedrecht Smallingerland

208.000 22.000 74.000 93.500

95.245 27.290 24.050 55.270

2,20 0,80 3,10 1,70

36 32 59 40

42.000 57.500 77.000 79.000 14.000 25.000 26.500 73.500

33.430 45.680 15.545 72.345 33.415 43.210 25.675 54.880

1,25 1,25 4,95 1,10 0,40 0,60 1,05 1,35

40 45 77 41 9 28 22 19

27.000 76.500 467.000 18.500

35.760 41.190 204.855 33.580

0,75 1,85 2,30 0,55

10 30 46 5

20.500 52.000 52.000 2.624.000

32.410 40.535 28.055 307.080

0,65 1,30 1,85 8,55

23 40 27 70

Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard Veendam Veenendaal

90.000 36.500 53.500 157.500

48.800 30.725 28.025 62.055

1,85 1,20 1,90 2,55

63 28 18 72

Veghel Veldhoven Velsen Venlo

38.500 120.000 115.000 211.000

37.305 43.245 67.280 100.300

1,05 2,75 1,70 2,10

27 36 33 42

Rijswijk Roermond Roosendaal Rotterdam

Sneek Soest Son en Breugel Spijkenisse Stadskanaal Steenwijkerland Stein Terneuzen Teylingen Tiel Tilburg Twenterand Tynaarloo Uden Uithoorn Utrecht


inwoners1



35.000 114.500 86.500 28.000

42.720 19.645 70.535 44.645

0,80 5,85 1,25 0,65

10 79 39 24

Voorschoten Voorst Vught Waalre

17.000 11.500 29.000 24.500

23.460 23.770 25.400 16.535

0,70 0,50 1,15 1,50

47 21 31 76

77.500 48.500 172.500 43.500

45.750 25.400 37.360 25.815

1,70 1,90 4,60 1,70

28 62 18 42

62.000 73.000 90.500 13.000

48.455 17.635 99.715 40.150

1,30 4,15 0,90 0,30

50 68 47 23

Winterswijk Woerden Wormerland Woudenberg

32.000 214.500 10.000 10.500

29.050 49.335 15.860 11.905

1,10 4,35 0,65 0,90

34 77 59 51

Zaanstad Zaltbommel Zeewolde Zeist

263.500 81.500 15.500 322.000

145.330 26.430 20.905 60.285

1,80 3,10 0,75 5,35

59 71 32 46

Zevenaar Zoetermeer Zoeterwoude Zuidplas

59.000 630.500 21.000 17.500

31.905 121.530 8.120 40.410

1,85 5,20 2,60 0,45

43 69 22 48

Zutphen Zwijndrecht Zwolle

85.500 84.000 777.500

46.870 44.405 119.030

1,80 1,90 6,55

30 45 68

Waalwijk Waddinxveen Wageningen Wassenaar Weert Weesp Westland Wijchen

(1) Centraal Bureau voor de Statistiek

21

Voorraad

Venray Vianen Vlaardingen Vlissingen

20 12

18

100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2009 % 14

22

14

28

voor 1970 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 2000 - 2009

22

22

Voorraad kantoorruimte naar energielabel % 20

22

8

9 14

12 15 Bron: Agentschap NL

A B C D E F G

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte % 2

Inwoners 10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

15

33

20 12

18

23

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode Gemeenten met de grootste voorraad kantoren 31 december 2009 x miljoen m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Groningen Den Bosch Rijswijk

% 14

22

voor 1970 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 2000 - 2009

14

28

0

22

1

2

3

4

5

6

Voorraad kantoorruimte naar energielabel % 20

22

8

9 14

12 15 Bron: Agentschap NL

A B C D E F G

7

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de serie taxatieboekjes van Reed Business Information. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevel openingen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al decennialang een standaard voor de bouwwereld – worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen, dat is ondergebracht bij PRC Bouwcentrum. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen.

Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouwen projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico.

25

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2002 € / m2 Vierkante kantoren Drielaags 1 500 m2 2 000 m2 2 500 m2

Bouwkosten

26

2004

2006

2008

2010

828 768 726

920 853 806

1005 933 882

1080 1000 946

1110 1035 976

Vierlaags 1 500 m2 2 000 m2 3 500 m2

877 794 722

974 882 802

1065 964 877

1140 1035 941

1175 1065 971

Vijflaags 4 500 m2

678

754

824

884

912

Zeslaags 10 000 m2 15 000 m2 - 17 000 m2

603 559

670 621

732 679

786 729

811 754

Rechthoekige kantoren Drielaags 2 500 m2 3 500 m2 5 500 m2

793 745 669

879 827 743

962 905 812

1030 970 871

1065 1000 899

Vierlaags 1 500 m2 2 000 m2 3 500 m2

903 834 757

1003 926 841

1095 1010 919

1175 1085 985

1210 1120 1015

Vijflaags 5 500 m2

672

746

816

874

902

1054 909

1171 1011

1280 1105

1370 1180

1410 1215

Twaalflaags 10 000 m2 15 000 m2 - 17 000 m2

Bron: Reed Business Information; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2002 januari 2003=100

2004

2006

2008

2010

Januari Februari Maart

98,9 99,1 99,1

101,6 102,1 102,2

106,2 106,2 106,3

116,3 117,0 117,1

122,0 122,1 122,4

April Mei Juni

99,4 99,5 99,3

102,9 103,4 103,5

106,3 106,9 107,0

117,8 118,1 118,6

123,0 123,3 123,0

Juli Augustus September

99,6 99,6 99,7

104,0 104,7 104,7

107,1 107,1 107,9

120,0 119,9 119,5

123,2 123,4 123,5

Oktober November December

99,7 99,9 99,9

105,3 105,1 104,9

107,9 108,2 108,1

119,7 119,5 119,6

123,9 124,1 124,4

Jaar

99,5

103,7

107,1

118,6

123,2

27

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Bouwkosten

Bouwkosten 130

2003=100 Materiaal Loon

120 110 100 90 80

’00

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08 ’09

’10

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of – in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd.

Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. Bestaande bouw Hiertoe worden gerekend kantoren die ouder zijn dan twee jaar. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook zogenoemde saleand-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 500 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.

29

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie 2 500

x 1 000 m2 Huur Koop

2 000 1 500 1 000 500 0

Vraag

30

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype 2 500

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

2 000 1 500 1 000 500 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40

% A-locatie B-locatie C-locatie

35 30 25 20 15 10 5 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Belangrijkste keuzecriteria kantoorgebouw 2008 Moderne ICT-voorzieningen Afwerkingsniveau interieur Flexibiliteit indeling Uitstraling exterieur Lage exploitatielasten Klimaatbeheersing Laag energieverbruik Voorzieningen 0

1

2

3

4

5

6

8

9

7

8

9

Bron: NVB/Stogo

Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels 0

1

2

3

4

5

6

Bron: NVB/Stogo

Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek 24

m2

23 22 21 20 19 18 17 0

Bron: NFC Index 2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

31

Vraag

7

’10

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse

%

%

14

14

23

29 24 13

29

16

17

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

21

2006

2010

Vraag

32

Vraag naar kantoorruimte per landsdeel % 3

14

% 3

14

10

52

17 59

14

West Midden Oost Zuid Noord

14 2006

2010

Vraag naar kantoorruimte naar locatietype % 2

13

43

19

23 2006

% 4

13

43

18

22 2010

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2006 m2

2007

2008

2009

2010

21.500 15.000 23.500 57.500

31.000 14.000 15.000 71.000

32.500 12.500 11.500 50.500

61.000 25.500 5.000 54.500

16.500 13.000 6.000 69.000


123.500 241.500 29.000 621.000

115.500 344.500 16.000 558.000

134.000 181.000 24.500 361.500

127.000 275.000 13.500 286.000

134.500 155.500 14.500 316.500


500.000 5.000 210.500 55.000

360.000 11.000 153.000 25.000

527.000 5.500 147.500 33.500

267.500 1.000 122.000 30.500

335.000 3.000 141.500 24.000

1.903.000

1.714.000

1.521.000

1.269.000

1.229.000


Nederland

33

Vraag 2 Meest toegepaste vervoermiddel bij verhuisgeneigde kantoorgebruikers

auto openbaar vervoer fiets/te voet Bron: NVB

2000 %

2002

2004

2006

2008

65 20 15

66 20 14

60 23 17

60 22 18

58 22 20

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland %

%

5

6

13

2

8

48

17

49 2

28 19

3 2006

2010

Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Vraag

34

Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland %

% 19

35

2

17

7 18

4

12

2

17 27 18

14

8 2006

2010


Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland %

% 6

1

10

12

22 35

10

3 4 12

26 2006

29 12 18 2010


Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland %

% 14

17

19

13

3 7 4

15

5 25

14

10 28

26

2006

2010


35

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland % 1

14

% 18

18

7 24

3

14

12 24

10 19 2006

5 31 2010


Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2006-2010 Huur Koop

33

%

67

% 42

58

% 43

36

57

19 %

Vraag

13 % 26

%

81 87 24 24

74 %

35

%

% 65

76 76

%

20 %

33

80

67

16 %

84

0

50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2007

2008

2009

2010


17.500 6.500 17.500

30.500 8.500 5.000

29.000 2.000 8.500

61.000 23.500 4.000

16.500 11.000 2.500


19.000 34.500 16.500 3.000 10.000 8.500

11.500 35.000 3.500 3.500 8.500 44.500

9.500 53.000 12.000 3.500 10.500 21.000

14.500 56.000 4.500 14.000 3.500 26.000

56.000 20.000 14.000 7.000 20.000 32.000


46.500 145.500 25.000

52.000 173.500 13.000

20.000 85.000 17.500

53.000 160.000 10.000

15.000 84.000 14.000


405.500 133.500 172.000 42.000

343.500 66.000 113.500 100.000

232.500 211.000 155.500 39.000

159.000 87.000 62.500 49.500

184.500 83.000 137.000 39.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

30.000 16.000 45.000 47.500 28.000 10.000

24.000 4.000 26.500 66.500 2.000 12.000

33.500 5.500 11.500 55.000 5.000 7.000

19.500 4.000 39.000 21.500 3.000 5.000

22.500 7.500 39.000 30.500 1.500 3.000

37

Vraag

2006 m2

Aandeel overheid in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2006-2010 minder dan 15% 15 - 30% 30 - 45% 45% en meer

Vraag

38

0

50 km

4 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2006 %

2007

2008

2009

2010

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport

11 2 3 4

12 3 4 2

10 3 5 4

13 4 5 1

14 5 4 2

Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening

1 10 7 18

3 12 5 16

1 9 4 16

1 7 6 11

2 14 9 14

Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig

5 21 9 9

6 15 11 11

8 23 9 8

7 27 8 10

6 13 8 9

39

Vraag

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tenslotte bevat deze publicatie enkele cijfers met betrekking tot het planaanbod, dat wil zeggen het aanbod van nog te bouwen kantoren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom).

Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden.

41

Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype 7 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Aanbod

42

0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 14

%

12 10 8 6 4 2 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse %

% 8

15

11

16 26

28

20

24

27

25

2006

2010

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december 2006 m2

2007

2008

2009

2010

92.000 34.000 34.000 208.000

83.000 26.500 21.000 197.000

105.000 35.000 31.500 226.500

126.500 72.500 62.500 317.000

116.500 88.500 69.000 335.000


359.500 772.000 80.000 1.782.000

348.500 674.500 149.500 1.742.000

342.000 636.500 144.500 1.602.500

487.000 806.000 172.500 1.872.500

505.500 914.000 183.000 1.955.500


1.156.500 8.000 420.000 125.000

1.198.500 1.000 399.000 134.500

1.078.500 11.500 430.500 175.000

1.620.500 15.000 506.000 175.000

1.823.000 9.000 544.000 206.000

Nederland

5.071.000

4.975.000

4.819.000

6.233.000

6.749.000


43

Aanbod

Vraag en aanbod op de vrije markt 7 000

x 1 000 m2 Aanbod Vraag

6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel

11

3

%

% 11

11

4

12

17

57

58

16

West Midden Oost Zuid Noord

2010

2006

Aanbod

44

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype % 1

16

17

% 1

49

44

17

17 17

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

21 2006

2010

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60

%

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

50 40 30 20 10 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2010 0-2 jaar

3-7 jaar

8-12 jaar

13-17 jaar

18 jaar en ouder

% Groningen Friesland Drenthe Overijssel

2 8 4

10 8 7 13

12 14 11 19

4 13 8 18

72 57 74 46


1 1 8 5

5 10 37 7

27 20 16 18

11 10 3 8

56 59 36 62


3 3 3

8 7 9

10 17 20

5 8 7 9

74 92 66 59

Aanbod

Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd 31 december 2010 % 3

9

0 - 2 jaar 3 - 7 jaar 8 - 12 jaar 13 - 17 jaar 18 jaar en ouder

17

8

63

Structureel aanbod van kantoorruimte 600

x 1 000 m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

500 400 300 200 100 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

45

Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2010 Aanbod als % van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 en meer

Aanbod

46

0

50 km

3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2007

2008

2009

2010

84.500 20.500 21.500

74.500 18.000 16.000

97.500 18.500 24.500

120.000 40.000 32.000

103.500 51.500 30.000


63.500 139.000 38.500 27.500 42.500 61.000

72.000 150.500 27.000 24.500 30.500 65.500

86.000 135.000 24.000 28.000 25.500 83.000

115.500 154.000 48.000 49.500 54.500 122.000

115.000 174.500 55.500 38.000 51.000 126.000


127.000 321.500 58.000

114.000 269.000 116.000

131.500 243.500 111.000

140.500 269.500 141.000

142.000 291.000 154.500


1.146.000 247.500 309.000 249.500

1.149.000 268.000 322.000 224.000

959.000 272.000 274.500 220.000

1.094.000 386.000 442.000 277.500

1.077.500 443.000 493.500 319.500

Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

71.500 77.000 23.500 137.500 21.500 43.000

67.500 72.500 28.500 108.000 24.000 51.500

63.000 73.000 32.500 131.000 24.000 54.500

67.000 104.500 47.500 151.000 20.000 56.000

69.500 95.500 52.000 174.000 30.000 76.000


Provincies met het grootste planaanbod van kantoren 31 december 2009 x 1 000 m2 Noord-Holland Zuid-Holland Noord-Brabant Utrecht Gelderland Overijssel Limburg Friesland Groningen Flevoland Drenthe Zeeland

Bron: Neprom 0

1000

2000

3000

4000

47

Aanbod

2006 m2

Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland geleverd door het tijdschrift Vastgoedmarkt en het vakblad PropertyNL. De berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Verder is de ontwikkeling van de markthuur vergeleken met de ontwikkeling van de inflatie. Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. Daartoe behoren huisvesting (huur en onderhoud), informatie- en communicatietechnologie, overige interne diensten en middelen (schoonmaak, catering, werkplekinrichting en kantoorartikelen), externe voorzieningen (thuiswerkplekken en lease-auto’s) en facility management. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2009 een vloeroppervlakte van 18,7 vierkante meter had. De NCF Index is gebaseerd op 59 gebouwen of gebouwcomplexen met een totale oppervlakte van 1,22 miljoen vierkante meter.

Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

49

Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 180

€/m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

170 160 150 140 130 120 110

Huurprijzen

50

100

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Gemiddelde huurprijs en inflatie 200

1990=100 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie

180 160 140 120 100

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties 400

€/m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

350 300 250 200 150 100

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2007

2008

2009

2010


135 115 111

132 120 115

133 120 112

131 120 115

129 124 115


123 121 122 122 120 141

127 129 120 122 125 142

127 127 117 122 125 148

125 125 121 120 120 142

128 123 123 120 121 136


136 146 136

146 146 136

142 149 141

140 149 136

145 148 129

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer1

192 157 146 161

194 154 150 153

193 154 158 161

193 151 145 158

193 154 148 158


131 140 140 130 115 142

134 137 140 135 125 147

134 143 130 139 126 147

134 151 130 139 120 140

131 145 130 140 120 130

[1] exclusief Schiphol

2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte

Minder dan 2 500 m² 2 500 – 4 999 m² 5 000 – 9 999 m² 10 000 – 14 999 m² 15 000 m² en meer Bron: Jones Lang LaSalle

2004 €/m2

2005

2006

2007

2008

38,0 29,7 30,4 30,5 26,6

38,9 37,8 31,3 30,8 33,5

40,2 42,9 34,6 33,7 31,1

38,4 37,9 34,1 35,7 37,0

37,1 44,2 33,9 36,6 37,5

51

Huurprijzen

2006 €/m2

3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 2006 €/m2 Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

Huurprijzen

52

2007

2008

2009

2010

155 . 130

165 . 130

165 . 140

165 . 140

152 . .


150 150 135 145 135 165

150 150 135 145 135 165

. . . . . 165

. . . . . 165

. . 135 . . .


160 182 138

165 190 138

175 190 .

175 196 .

. 200 .

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer 1

217 180 175 185

237 180 170 185

260 185 176 .

260 185 176 .

270 185 183 190


142 153 153 146 . 155

150 160 153 153 . 155

160 160 . 157 . .

160 160 . 160 . .

. 170 . 150 . .

[1] exclusief Schiphol

4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen 2006 €

2007

2008

2009

2010

Huisvesting Diensten en middelen ICT Externe voorzieningen Facility management

4.315 2.109 3.036 97 406

4.518 2.215 2.713 102 454

4.922 2.301 2.627 105 479

4.958 2.176 2.558 104 484

4.784 2.122 2.531 106 447

totaal

9.963

10.002

10.434

10.280

9.990

Bron: Netherlands Facility Costs Index

Mediane werkplekkosten naar functies 2010 5 1

%

Huisvesting ICT Diensten en middelen Facility management Externe voorzieningen

21 48

25 Bron: NFC Index

53

%

%

12

14

22

23 23 23

21 25

19 2006

18 2010

€ minder dan 114 114 - 136 136 - 158 158 - 180 180 en meer

Huurprijzen

Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs

Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland maandelijks gepubliceerd in het tijdschrift Vastgoedmarkt en in het blad PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement. Onderzoek naar het vastgoedbeleggingsbeleid van de grote Nederlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen wordt jaarlijks gedaan door de Universiteit van Amsterdam. Het onderzoek maakt gebruik van uitvoerige deskresearch, waaronder bestudering van jaarverslagen, een schriftelijke enquête en telefonische interviews.

Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.

55

Beleggingen in commercieel vastgoed 12 000

€ 1 mln Bedrijfsruimten Winkels Kantoren

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Beleggingen

56

0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit 12 000

€ 1 mln Buitenlands Nederlands

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers 6 000

€ 1 mln Particulier Professioneel

5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

1 Belangstelling van Nederlandse professionele beleggers voor kantoren 2001 % Institutionele beleggers minder evenveel meer Vastgoedfondsen minder evenveel meer

2003

2005

2007

2009

29 21 50

48 32 20

64 14 22

23 46 31

50 40 10

42 25 33

55 36 9

36 36 28

25 25 50

. . .

Bron: Universiteit van Amsterdam /Jones Lang LaSalle

57

2002 € 1 mln

2004

2006

2008

2010

Nederlandse beleggers waarvan Pensioenfondsen Verzekeringsmaatschappijen Vastgoedfondsen Particuliere beleggers

1080

900

2895

1870

742

185 110 187 595

70 69 158 592

157 159 1715 717

29 5 318 1400

23 48 670

Buitenlandse beleggers waarvan Duitse beleggers

1260

1400

2595

715

1024

1179

813

1444

589

926

Beleggingen

2 Beleggingen in kantoren naar type belegger

Beleggingen in kantoren naar grootteklasse % 16

% 13

15 66

11

19

19 59

2006

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

2010

Beleggingen

58

Beleggingen in kantoren naar gebouwtype %

% 28

72

48

Nieuwbouw Bestaande bouw

52 2006

2010

Beleggingen in kantoren naar landsdeel

10

% 4

11

% 2

12

16 63 7

2006

65

10

2010

West Zuid Midden Oost Noord

3 Beleggingen in kantoren per provincie 2002 %

2004

2006

2008

2010

0,6 0,7 0,2 4,8

1,3 0,4 6,2

2,7 0,6 0,4 5,3

0,3 0,5 2,1

0,8 1,0 0,1 5,4


5,1 9,2 1,4 50,5

6,6 9,7 1,7 45,2

5,2 14,4 1,7 36,3

6,5 14,1 1,2 31,6

6,0 11,5 30,9


22,0 4,3 1,2

22,2 4,5 2,2

26,1 0,2 5,5 1,6

33,7 8,8 1,2

34,0 7,1 3,2


59

Beleggingen

Beleggingen in kantoren naar locatietype %

% 12

5

7

8

21 61

20

2006

66

2010

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein

Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland geleverd door het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD/ROZ Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen.

Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten.

61

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5

Rendementen

62

6,0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Bron: DTZ Zadelhoff

Rendement op kantoren 12

%

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten

10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Bron: IPD/ROZ

1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2002 % Randstad Beste locaties Overige locaties

Rest Nederland Beste locaties Overige locaties

2004

2006

2008

2010

7,15 8,00

7,00 7,70

6,25 7,50

7,10 8,40

6,95 7,90

8,00 8,50

7,70 8,40

7,00 8,20

7,70 8,90

7,80 9,25

63

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten Bron: IPD/ROZ

2002 %

2004

2006

2008

2010

8,3 0,8 7,5

5,5 -1,8 7,3

11,5 4,3 7,0

0,9 -5,5 6,7

3,5 -2,9 6,6

Rendementen

2 Rendement op kantoren

Totaal rendement op vastgoed 16

% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

14 12 10 8 6 4 2 0

Rendementen

64

-2 -4

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Bron: IPD/ROZ

Gemiddelde netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0

% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Bron: CB Richard Ellis

Bijlage

Grote gemeenten in Nederland

Aantal inwoners 50 000 - 100 000 100 000 en meer

Groningen GRONINGEN

Leeuwarden Smallingerland

Assen

FRIESLAND

DRENTHE

Den Helder

Alkmaar

Purmerend Zaanstad Velsen Haarlem

Hoogeveen

Emmen

Hoorn Lelystad FLEVOLAND Almere

Amsterdam Amstelveen

Zwolle

Apeldoorn

Hardenberg

OVERIJSSEL Deventer

Almelo Hengelo Enschede

Haarlemmermeer Leiden Barneveld Amersfoort Alphen Hilversum a/d Rijn GELDERLAND UTRECHT Leidschendam-Voorburg Ede Zeist Zoetermeer Den Haag Utrecht Arnhem Nieuwegein Westland Delft Gouda Veenendaal Doetinchem ZUIDVlaardingen Schiedam HOLLAND Nijmegen Capelle a/d IJssel Spijkenisse Rotterdam Oss Dordrecht Den Bosch Oosterhout NOORD-BRABANT Roosendaal Breda Tilburg Helmond Bergen op Zoom ZEELAND Venlo Eindhoven LIMBURG Terneuzen Roermond

0

Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade Maastricht 50 km

Bijlage

NOORDHOLLAND

65

Indeling van Nederland in Corop-gebieden

04 NoordFriesland 06 ZuidoostFriesland

05 ZuidwestFriesland

66

09 ZuidwestDrenthe

Bijlage

18 Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving 19

32

31

33 WestNoord-Brabant

34 MiddenNoord-Brabant

11 ZuidwestOverijssel

13 Veluwe

36 ZuidoostNoord-Brabant

15 ArnhemNijmegen

37 NoordLimburg 38 MiddenLimburg

39 ZuidLimburg 50 km

12 Twente

14 Achterhoek

35 NoordoostNoord-Brabant

ZeeuwschVlaanderen

0

08 ZuidoostDrenthe

10 Noord-Overijssel

IJmond 40 22 20 Zaanstreek Flevoland Agglomeratie Haarlem 21 23 Groot24 Amsterdam Agglomeratie Het Gooi en Leiden en Bollenstreek Vechtstreek 25 28 Agglomeratie Oost17 ’s Gravenhage Zuid26 Utrecht Holland Delft en Westland 27 16 30 29 ZuidwestZuidoostGelderland Groot Rijnmond Zuid-Holland

Overig Zeeland

Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 OostGroningen 07 NoordDrenthe

Trefwoordenregister Aanbod 41,42,43,44,45,46,47 A-locatie 29,30 Autobereikbaarheid 31 Automatiseringsbedrijven 34,35,39 Bank- en verzekeringswezen 34,35,39 BDB-index 25 Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bereikbaarheid 31 Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58 B-locatie 29,30 Bouwkosten 25,26,27 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Buitenlandse beleggers 56,57 Centrum 10,12,32,44,59 C-locatie 29,30 Communicatiebedrijven 34,35,39 Duitse beleggers 57 Eigenbouw 29 Eigendom 10,12,30,36 Energielabel 22 Exploitatiekosten 61 Financiële zakelijke dienstverlening 39 Handel 34,35,39 Huur 10,12,17,18,19,20,21,30 Huurinkomsten 61,62,63 Huurprijzen 49,50,51,52,53 Industrie 34,35,39 Inflatie 49,50 IPD/ROZ vastgoedindex 61,62,63 Institutionele beleggers 55,57 Inwoners 16,17,18,19,20,21,23 Kantoor 9,31 Kantoorgebruikers 33 Kantooromgeving 31 Kantorenwijk 10,12,32,44,59 Koop 10,12,30

Leegstand 41 Locatietypen 10,12,32,44,59 Nederlandse beleggers 55,56,57 Netto aanvangsrendementen 61,64 Nieuwbouw 12,15,25,27,30,42,50,52,58 Onderwijs 14,39 Onttrekking 14,16 Openbaar bestuur 34,35,39 Openbaar vervoer 31,33 Overheid 38 Parkeren 31 Particuliere beleggers 55,56 Pensioenfondsen 55,57 Professionele beleggers 55,56,57 Randstad 61,62,63 Rendementen 61,62,63,64 Servicekosten 49,51 Sloop 14 Structureel aanbod 41,45 Totaal rendement 61,62,63,64 Toplocatie 49,50,61 Vastgoedfondsen 55,57 Verhuismotieven 31 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49 Verzekeringsmaatschappijen 53,55 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18,19, 20,21,22,42,46

Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37,38, 43,53

Vrije markt 29,43 Waardegroei 61,62,63 Werkplek 31,49 Werkplekkosten 49,52,53 Woonwijk 10,12,32,44,59 Zakelijke dienstverlening 34,35,39

67

Kantoren in cijfers 2010

Recommend Documents