Kantoren in cijfers 2011

Kantoren in cijfers 2011 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie H.G. Esch: omslag H. Nederlof: 4, 8, 28, 48, 60 Buro voor de Boeg: 24, 40 ICT Media: 54 ISBN/EAN: 978-94-90915-03-2 © copyright 2012 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Met het oog op het handhaven van de continuïteit stemt de opzet van deze negende editie van Kantoren in Cijfers grotendeels overeen met de uitgave van vorig jaar. Slechts op een paar punten is de inhoud gewijzigd: enkele tabellen met minder actuele cijfers zijn weggelaten, terwijl een paar nieuwe figuren zijn ingevoegd. Door een verandering in methodiek was het niet mogelijk om de richtprijzen van kantoren te actualiseren. De auteur vertrouwt erop dat in een volgende publicatie in dit gemis kan worden voorzien. Een woord van dank gaat uit naar CBRE Global Investors voor het beschikbaar stellen van het fraaie fotomateriaal. Zeist Drs. R.L. Bak

3

4

Inhoud Woord vooraf

3

Lijst van tabellen

7

Voorraad Bouwkosten Vraag Aanbod Huurprijzen Beleggingen Rendementen

9 25 29 51 49 55 61

Bijlage Grote gemeenten in Nederland Indeling van Nederland in Corop-gebieden

65 66

Trefwoordenregister

67

5

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Beleggingen in kantoren per provincie 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren

7

Voorraad Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Daarbij worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Een belangrijk hulpmiddel is de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), een door het Kadaster beheerde objectendatabase. Ultimo 2010 telde Nederland 15.160 kantoorgebouwen.

Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.

In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer.

Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

Tegen de ‘voorraad’ kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het ‘aanbod’ voor de berekening van de leegstand en de ‘vraag’ voor de vaststelling van de verhuisdynamiek.

Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend.

9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie %

%

39

Huur Koop

37

61

63

2000

2010

Voorraad

10

Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte %

%

6

28

20

24

22

5

30

23

22

20

2000

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

2010

Voorraad kantoorruimte naar locatietype

16

% 2

17

30

21

% 2 34

19 31 2000

28 2010

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2002 m²

2004

2006

2008

2010

1.077.000 837.000 548.000 2.023.000

1.134.000 865.000 575.000 2.153.000

1.138.000 876.000 600.000 2.233.000

1.158.000 920.000 627.000 2.318.000

1.213.000 940.000 637.000 2.367.000

Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland

3.500.000 5.414.000 755.000 10.503.000

3.632.000 5.494.000 782.000 10.768.000

3.796.000 5.711.000 813.000 11.032.000

3.914.000 5.900.000 891.000 11.335.000

4.049.000 6.001.000 905.000 11.510.000

Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg

11.989.000 412.000 4.931.000 1.913.000

12.246.000 438.000 5.069.000 1.969.000

12.552.000 450.000 5.238.000 1.996.000

13.124.000 452.000 5.350.000 2.036.000

13.431.000 455.000 5.398.000 2.043.000

Nederland

43.902.000

45.125.000

46.435.000

48.025.000

48.949.000

Groningen Friesland Drenthe Overijssel

11

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december

50

x miljoen m2

45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie 1 000

x 1 000 m2 Huur Koop

800 600 400 200

Voorraad

12

0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte 800

x 1 000 m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

700 600 500 400 300 200 100 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype 800

x 1 000 m2 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk

700 600 500 400 300 200 100 0

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2004

2006

2008

2010

Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

851.000 548.000 252.000

898.000 552.000 259.000

897.000 553.500 271.000

922.000 565.000 282.500

968.000 579.000 284.000

Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle

598.000 985.000 397.500 251.500 455.000 632.000

627.000 1.011.000 404.000 264.500 457.000 695.500

682.000 1.052.000 405.000 267.500 475.500 707.500

687.000 1.081.000 406.000 271.000 478.500 756.000

742.000 1.099.500 421.000 272.500 485.500 768.500

Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere

736.000 2.300.000 468.000

766.500 2.303.000 485.000

811.500 2.455.000 502.000

832.000 2.555.000 570.000

845.500 2.612.000 587.500

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer

5.503.000 3.823.000 2.961.500 1.302.500

5.679.000 3.831.000 3.057.000 1.314.000

5.837.500 3.898.000 3.157.000 1.335.500

6.038.500 4.128.500 3.257.000 1.350.500

6.093.500 4.145.500 3.427.000 1.395.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

635.000 470.500 889.500 1.413.500 439.000 485.000

673.000 481.500 914.000 1.451.500 443.500 509.000

687.000 459.500 929.000 1.521.500 448.000 518.500

704.500 470.000 935.000 1.548.500 467.000 511.500

691.500 472.500 953.000 1.546.500 467.000 507.000

13

Voorraad

2002 m²

3 Onttrekking aan de voorraad

Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

2002 m²

2004

2004

2006

2010

63.000

110.000

188.000

135.000

244.000

5.000 17.000 -

5.500 13.500 13.000 10.500

42.000 7.000 23.000 12.500

21.000 3.000 11.000 18.000

93.000 5.500 11.500 16.000

Voorraad

14

Onttrekking aan de voorraad 250

x 1 000 m2

200 150 100 50 0

2002

’03

’04

’06

’05

’07

’08

’09

’10

Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2002-2010

3

26

8

5

%

58

Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2002 m²

2004

2006

2008

2010

22.500 19.500 11.500 55.000

28.000 9.000 13.000 69.500

8.500 8.500 12.000 44.000

8.500 23.000 13.000 65.000

7.500 8.500 1.500 53.500


88.000 155.000 59.500 388.500

42.500 62.000 11.000 99.500

81.500 89.500 16.500 268.000

83.500 50.000 8.000 134.500

86.000 23.500 7.000 191.500


287.500 32.000 179.000 38.000

104.000 2.000 70.000 24.500

251.000 3.000 150.000 6.500

320.500 6.000 70.500 43.500

190.000 2.000 45.000 21.000

1.336.000

535.000

939.000

826.000

637.000


Nederland

170

1990=100 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland

160 150 140 130 120 110 100

2002

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

Voorraad

Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden

15

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied

m2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer

Voorraad

16

0

50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2010 voorraad kantoorruimte m2

inwoners1

kantoorruimte per inwoner m2

aandeel huursector %

27.500 14.000 28.000 364.500

30.190 19.210 24.675 93.935

0,90 0,75 1,15 3,90

33 49 69 63

Almelo Almere Alphen a/d Rijn Amersfoort

191.000 587.500 150.500 845.500

72.600 190.655 72.680 146.590

2,65 3,10 2,05 5,75

61 79 69 76

647.500 6.093.500 742.000 1.099.500

81.795 779.810 156.200 148.070

7,90 7,80 4,75 7,40

74 79 45 59

Assen Asten Baarn Barendrecht

284.000 10.000 88.000 104.000

67.175 16.295 24.380 46.830

4,25 0,60 3,60 2,20

44 28 70 55

Barneveld Beek Bergen op Zoom Best

105.000 79.500 100.500 101.000

53.025 16.550 66.075 28.810

2,00 4,80 1,50 3,50

59 65 46 44

Beuningen Beverwijk Binnenmaas Bladel

10.500 55.000 12.500 12.500

25.505 39.330 28.965 19.385

0,40 1,40 0,45 0,65

74 58 37 7

Bloemendaal Bodegraven-Reeuwijk Borne Boxmeer

10.000 61.500 13.500 32.500

22.040 32.730 21.555 28.580

0,45 1,90 0,65 1,15

39 62 25 12

Boxtel Breda Brielle Brunssum

49.000 691.500 12.500 15.500

30.280 174.600 15.980 29.375

1,60 3,95 0,80 0,55

45 62 62 5

Bunnik Bunschoten Bussum Capelle a/d IJssel

96.500 24.000 50.000 487.500

14.435 20.110 32.140 66.105

6,70 1,20 1,55 7,35

60 38 57 86

Coevorden Cuijk Culemborg De Bilt

22.000 22.000 82.000 129.500

36.065 24.580 27.585 42.050

0,60 0,90 2,95 3,10

7 30 39 41

De Ronde Venen Delft Delfzijl Den Bosch

32.500 391.500 32.500 953.000

43.005 97.690 26.565 140.785

0,75 4,00 1,20 6,75

24 60 12 67

4.145.500 74.500 22.500 357.500

495.085 57.205 31.675 98.735

8,35 1,30 0,70 3,60

53 16 28 63

Amstelveen Amsterdam Apeldoorn Arnhem

Den Haag Den Helder Deurne Deventer

17

Voorraad

Aalsmeer Alblasserdam Albrandswaard Alkmaar

voorraad kantoorruimte m2

Voorraad

18

inwoners1



11,45 0,45 2,40 0,75

83 13 44 22

Diemen Dinkelland Doetinchem Dongen

286.500 11.500 135.000 19.000

25.010 26.065 56.035 25.100

Dordrecht Dronten Druten Duiven

312.000 17.000 11.000 39.500

118.810 40.165 18.095 25.550

2,65 0,40 0,60 1,55

61 43 44 41

Edam-Volendam Ede Eindhoven Emmen

10.000 248.000 1.546.500 118.500

28.585 108.285 216.035 109.260

0,35 2,30 7,15 1,10

5 69 71 40

Enschede Ermelo Etten-Leur Geertruidenberg

421.000 12.500 72.500 11.000

157.840 26.135 41.800 21.305

2,65 0,50 1,75 0,50

51 55 56 24

24.500 22.500 17.000 45.000

26.225 38.390 28.905 25.765

0,95 0,60 0,60 1,75

28 13 5 52

104.000 134.500 342.500 968.000

36.665 34.895 71.045 189.990

2,85 3,85 4,80 5,10

48 51 71 61

13.500 533.000 19.000 1.395.500

24.450 150.670 5.430 143.375

0,55 3,55 3,50 9,75

23 54 80 84

33.000 90.500 17.500 28.500

59.285 44.930 17.535 18.515

0,55 2,00 1,00 1,55

20 47 39 32

Heemskerk Heemstede Heerenveen Heerhugowaard

24.500 26.000 112.000 102.000

39.205 26.295 43.455 51.985

0,60 1,00 2,60 1,95

22 71 56 47

Heerlen Hellendoorn Hellevoetsluis Helmond

467.000 18.500 14.500 168.000

89.210 35.745 39.740 88.560

5,25 0,50 0,35 1,90

44 16 28 54

Hendrik-Ido-Ambacht Hengelo Heumen Hillegom

18.000 272.500 15.000 13.000

27.615 80.745 16.495 20.625

0,65 3,35 0,90 0,65

36 56 46 30

Hilversum Hof van Twente Hoogeveen Hoogezand-Sappemeer

623.500 21.000 69.500 23.000

84.985 35.575 54.845 34.815

7,35 0,60 1,25 0,65

69 5 34 11

Geldermalsen Geldrop-Mierlo Gemert-Bakel Gilze en Rijen Goes Gorinchem Gouda Groningen Haaksbergen Haarlem Haarlemmerliede Haarlemmermeer Hardenberg Harderwijk Hardinxveld-Giessendam Haren



110.500 245.500 83.500 10.500

70.695 47.935 41.725 27.720

1,55 5,10 2,00 0,40

44 79 38 5

IJsselstein Kaag en Braassem Kampen Katwijk

35.000 19.500 26.500 30.500

34.350 25.745 50.405 62.045

1,00 0,75 0,55 0,50

63 51 11 22

Kerkrade Krimpen a/d IJssel Landgraaf Langedijk

71.000 25.500 18.000 14.500

47.410 28.625 38.185 26.995

1,50 0,90 0,45 0,55

69 41 5 41

Lansingerland Laren Leek Leerdam

54.500 14.000 13.500 12.500

54.090 11.420 19.335 20.690

1,00 1,25 0,70 0,60

28 55 20 39

Leeuwarden Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg

579.000 522.000 69.500 282.500

94.840 117.915 26.610 72.070

6,10 4,45 2,60 3,90

42 65 31 57

Lelystad Leusden Lisse Lochem

238.000 181.000 31.000 18.500

75.110 28.610 22.685 33.280

3,15 6,35 1,35 0,55

50 43 41 57

Maassluis Maastricht Medemblik Meppel

22.500 507.000 31.000 85.000

31.910 119.665 42.890 32.510

0,70 4,25 0,70 2,60

16 57 21 48

Middelburg Middelharnis Midden-Drenthe Moerdijk

148.500 15.000 10.000 41.000

48.030 18.050 33.580 36.545

3,10 0,85 0,30 1,10

19 7 5 43

Naarden Neerijnen Nieuwegein Nijkerk

81.500 19.500 524.000 103.500

17.185 11.845 60.945 39.790

4,75 1,65 8,60 2,60

69 56 78 51

Nijmegen Noordenveld Noordoostpolder Noordwijk

485.500 12.000 46.000 51.000

164.225 30.795 46.255 25.440

2,95 0,40 1,00 2,00

56 11 27 54

Nuenen en Gerwen Nunspeet Oegstgeest Oirschot

10.500 16.500 13.000 10.000

22.240 26.685 22.765 17.845

0,45 0,60 0,55 0,55

41 58 24 28

Oisterwijk Oldambt Oldenzaal Ommen

19.000 39.000 62.500 13.000

25.720 39.395 32.175 17.330

0,75 1,00 1,95 0,75

43 13 46 5

Hoorn Houten Huizen Hulst

19

Voorraad

inwoners1

voorraad kantoorruimte m2

inwoners1



19.500 111.500 134.000 34.500

30.115 54.070 84.200 23.535

0,65 2,05 1,60 1,45

18 55 42 42

81.000 28.500 55.000 14.000

13.145 45.955 31.885 43.190

6,15 0,60 1,70 0,30

92 60 31 8

22.500 104.000 12.000 26.000

49.285 79.195 23.745 36.690

0,45 1,30 0,50 0,70

21 54 23 13

27.500 12.000 76.000 83.000

31.560 4.750 43.980 44.890

0,85 2,55 1,75 1,85

71 83 57 41

12.000 42.000 892.000 245.000

18.465 37.435 46.670 55.595

0,65 1,10 19,10 4,40

78 14 68 39

115.000 3.427.000 24.500 217.000

77.540 610.385 18.670 75.720

1,50 5,60 1,30 2,85

57 78 31 59

10.500 23.000 13.000 207.500

23.045 34.205 17.820 94.815

0,45 0,65 0,75 2,20

18 7 30 36

Skarsterlan Sliedrecht Sluis Smallingerland

21.500 78.500 11.000 95.000

27.375 24.060 23.980 55.435

0,80 3,25 0,45 1,70

34 58 5 43

Soest Son en Breugel Spijkenisse Stadskanaal

60.500 78.500 80.000 14.000

45.610 15.655 72.245 33.120

1,35 5,00 1,10 0,40

48 78 41 9

Steenbergen Steenwijkerland Stein Stichtse Vecht

10.500 26.000 26.500 164.000

23.275 43.280 25.710 63.050

0,45 0,60 1,05 2,60

5 36 22 86

Sudwest Fryslan Terneuzen Teylingen Tiel

59.500 91.000 28.500 92.500

82.445 54.825 35.810 41.180

0,70 1,65 0,80 2,25

38 26 9 31

472.500 18.500 24.000 52.000

206.240 33.725 32.450 40.270

2,30 0,55 0,75 1,30

46 5 32 40

voorraad kantoorruimte m2 Oost Gelre Oosterhout Oss Oud-Beijerland Ouder-Amstel Overbetuwe Papendrecht Peel en Maas Pijnacker-Nootdorp Purmerend Putten Raalte

Voorraad

20

Renkum Renswoude Rheden Ridderkerk Rijnwoude Rijssen-Holten Rijswijk Roermond Roosendaal Rotterdam Schagen Schiedam Schijndel Schouwen-Duiveland Sint Oedenrode Sittard-Geleen

Tilburg Twenterand Tynaarloo Uden

voorraad kantoorruimte m2 Uithoorn Utrecht Utrechtse Heuvelrug Valkenswaard

inwoners1



28.115 311.365 48.725 30.620

1,85 8,40 2,00 1,25

27 71 60 38

Veendam Veenendaal Veghel Veldhoven

55.000 174.500 44.000 122.000

27.980 62.265 37.475 43.590

1,95 2,80 1,15 2,80

26 67 37 37

Velsen Venlo Venray Vianen

115.000 228.500 37.000 114.500

67.345 99.795 42.785 19.685

1,70 2,30 0,85 5,80

33 45 9 79

Vlaardingen Vlissingen Voorschoten Voorst

87.000 39.000 18.000 11.500

71.270 44.535 23.865 23.705

1,20 0,90 0,75 0,50

39 20 44 21

Vught Waalre Waalwijk Waddinxveen

31.000 31.000 78.000 51.000

25.655 16.480 46.210 25.335

1,20 1,90 1,70 2,00

39 88 26 64

180.000 43.500 63.500 74.000

36.640 25.830 48.565 17.985

4,90 1,70 1,30 4,10

18 42 51 67

90.500 12.500 15.000 32.000

99.775 25.845 40.505 29.025

0,90 0,50 0,35 1,10

49 5 27 34

Woerden Wormerland Woudenberg Zaanstad

219.500 11.000 10.500 265.500

49.750 15.800 12.010 146.940

4,40 0,70 0,85 1,80

77 59 51 59

Zaltbommel Zeewolde Zeist Zevenaar

83.500 16.000 322.000 59.500

26.645 21.105 60.825 32.235

3,15 0,75 5,30 1,85

71 34 47 45

Zoetermeer Zoeterwoude Zuidplas Zutphen

633.000 23.000 23.000 88.500

121.910 8.130 40.520 47.085

5,20 2,85 0,55 1,90

69 19 55 35

Zwijndrecht Zwolle

88.500 768.500

44.445 120.355

2,00 6,40

43 68

Wageningen Wassenaar Weert Weesp Westland Weststellingwerf Wijchen Winterswijk

(1) Centraal Bureau voor de Statistiek

21

Voorraad

52.000 2.612.000 96.500 38.000

10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

33 20 12

18

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2010 % 19

voor 1971 1971 - 1980 1981 - 1990 1991 - 2000 2001 - 2010

27

24

11 19

Voorraad

22

Voorraad kantoorruimte naar energielabel % 16

% 22

19

23

10 9

8

7

12 19

12 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

13

14 16 Koop

A B C D E F G

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte % 2

Inwoners 10 000 - 20 000 20 000 - 50 000 50 000 - 100 000 100 000 - 150 000 150 000 - 250 000 250 000 en meer

15

33

20 12

18

23

Voorraad

Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode Gemeenten met de grootste voorraad kantoren 31 december 2010 x miljoen m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Groningen Den Bosch Rijswijk

%

19

voor 1971 1971 - 1980 1981 - 1990 1991 - 2000 2001 - 2010

27

24

11 19

0

1

2

3

4

5

6

Voorraad kantoorruimte naar energielabel % 16

% 22

19

23

10 9

8

7

12 19

12 Huur

Bron: Agentschap NL; bewerking: Bak

13

14 16 Koop

A B C D E F G

7

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kostengetallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de serie taxatieboekjes van Reed Business Information. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevel openingen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers – al decennialang een standaard voor de bouwwereld – worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen, dat is ondergebracht bij PRC Bouwcentrum. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-indexcijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uitgegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouwlagen.

Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouwen projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico.

25

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2002 € / m2 Vierkante kantoren Drielaags 1 500 m2 2 000 m2 2 500 m2

Bouwkosten

26

2004

2006

2008

2010

828 768 726

920 853 806

1005 933 882

1080 1000 946

1110 1035 976

Vierlaags 1 500 m2 2 000 m2 3 500 m2

877 794 722

974 882 802

1065 964 877

1140 1035 941

1175 1065 971

Vijflaags 4 500 m2

678

754

824

884

912

Zeslaags 10 000 m2 15 000 m2 - 17 000 m2

603 559

670 621

732 679

786 729

811 754

Rechthoekige kantoren Drielaags 2 500 m2 3 500 m2 5 500 m2

793 745 669

879 827 743

962 905 812

1030 970 871

1065 1000 899

Vierlaags 1 500 m2 2 000 m2 3 500 m2

903 834 757

1003 926 841

1095 1010 919

1175 1085 985

1210 1120 1015

Vijflaags 5 500 m2

672

746

816

874

902

1054 909

1171 1011

1280 1105

1370 1180

1410 1215

Twaalflaags 10 000 m2 15 000 m2 - 17 000 m2

Bron: Reed Business Information; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2003 januari 2003=100

2005

2007

2009

2011

Januari Februari Maart

100,0 100,1 100,1

105,2 105,1 105,1

109,6 111,6 111,7

120,4 120,4 120,6

126,0 126,2 126,2

April Mei Juni

100,4 100,3 100,3

105,5 105,3 106,0

112,0 112,0 112,9

119,8 120,1 120,2

126,9 126,9 126,9

Juli Augustus September

101,0 100,8 100,8

106,2 106,2 106,6

114,0 114,0 114,0

120,2 120,4 120,4

127,1 127,1 127,1

Oktober November December

101,3 101,3 101,3

106,6 106,6 106,5

114,0 113,9 113,9

120,7 120,8 120,8

127,3 127,3 127,3

Jaar

100,6

105,9

112,8

120,4

126,9

27

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Bouwkosten

Bouwkosten 130

2003=100 Materiaal Loon

120 110 100 90 80

’01

’02

’03

’04

’05

’06

’07

’08

’09 ’10

’11

Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of – in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik – zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd.

Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. Bestaande bouw Hiertoe worden gerekend kantoren die ouder zijn dan twee jaar. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook zogenoemde saleand-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 500 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers.

29

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie 2 500

x 1 000 m2 Huur Koop

2 000 1 500 1 000 500 0

Vraag

30

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype 2 500

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

2 000 1 500 1 000 500 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40

% A-locatie B-locatie C-locatie

35 30 25 20 15 10 5 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Belangrijkste keuzecriteria kantoorgebouw 2008 Moderne ICT-voorzieningen Afwerkingsniveau interieur Flexibiliteit indeling Uitstraling exterieur Lage exploitatielasten Klimaatbeheersing Laag energieverbruik Voorzieningen 0

1

2

3

4

5

6

8

9

7

8

9

Bron: NVB/Stogo

Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels 0

1

2

3

4

5

6

Bron: NVB/Stogo

Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek 22

m2

21 20 19 18 17 0

Bron: NFC Index 2004

’05

’06

’07

’08

’09

’10

31

Vraag

7

’11

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse

% 23

%

15

25

16

19

18 12

28

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

23

21 2007

2011

Vraag

32

Vraag naar kantoorruimte naar landsdeel

4

11

%

5

%

18

11 53

52 12

21

West Midden Oost Zuid Noord

13 2007

2011

Vraag naar kantoorruimte naar locatietype % 2

17

44

14

23 2007

% 2

13

42

17

26 2011

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2007 m2

2008

2009

2010

2011

in West-Nederland Groningen Vraag naar kantoorruimte 31.000 32.500 62.500 20.000 42.500 Friesland 14.000 12.000 25.500 14.000 10.500 Drenthe 15.000 11.500 11.500 7.500 2.500 % % Overijssel 71.000 50.500 61.000 72.000 29.500 5 Openbaar bestuur 15 Gelderland 115.500 130.500 133.500 136.000 98.000 22 23 Handel en Industrie 23 Utrecht 344.500 181.000 275.000 155.500 125.500 Zakelijke dienstverlening Flevoland 16.000 24.500 15.000 14.500 8.000 23 Banken Noord-Holland 558.000 356.500 287.500 326.500 264.000 10 9 verzekeringswezen Zuid-Holland 360.000 527.500 285.000 350.500 268.000 Automatisering 3 4 Zeeland 11.000 5.500 1.000 3.000 1.000 21 7 Transport en 16 19 Noord-Brabant 153.000 147.500 134.500 141.500 129.000 Communicatie Limburg 25.000 33.500 30.000 33.000 59.500 2007 2011 Overig Nederland

1.714.000

1.513.000

1.322.000

1.274.000

1.038.000

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland %

% 16

18 13

15

18 3 4

18

33

13

6

14

29 2007

2011

Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2 000

x 1 000 m2 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

33

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland %

% 25

32

31

6 18

2

16

3

36

1 4 26

2007

2011


Vraag

34

Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland %

% 11

14

24

30 20

23

7

1 3

8

8

27

14

10

2007

2011


Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland %

% 5

11

14 10

8

19

33

10

22

15 2 10 20 21

2007

2011


Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland %

% 15

23

22 23

9

5

10 3

4 7


23

21

16

19 2007

2011

35

Vraag

Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland %

% 16

18 13

15

18 3 4

18

33

13

6

14

29 2007

2011


Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2 000

x 1 000 m2 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2007-2011 %

Huur Koop

44 56

% 46

54

% 39

36

61

Vraag

16 % 11 % 23

%

84 89

77 25

23

%

% 37

%

63

75 77

% 23

18 %

82

77

27 %

73

0

50 km

2 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2008

2009

2010

2011


30.000 8.500 5.000

29.000 2.000 8.500

61.000 23.500 4.000

16.500 11.000 4.000

38.500 1.000 2.500


11.500 35.000 3.500 3.500 8.500 44.500

9.500 53.000 12.000 3.500 10.500 21.000

14.500 56.000 6.500 14.000 4.000 26.000

56.000 20.000 14.000 9.500 20.000 32.000

25.500 12.000 8.500 1.000 4.500 9.000


52.000 173.500 13.000

20.000 87.000 17.500

53.000 161.000 9.500

15.000 84.000 14.000

22.500 58.000 8.000


343.500 66.000 113.500 101.000

232.500 211.000 155.500 39.000

159.000 87.000 62.500 49.500

184.500 83.000 137.000 39.500

183.500 44.500 114.500 42.500

Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht

24.000 4.000 26.500 66.500 2.000 12.000

33.500 5.500 11.500 55.000 5.000 7.000

19.500 4.000 39.000 21.500 2.500 5.000

22.500 7.500 39.000 30.500 1.500 3.000

21.500 13.500 21.000 47.500 9.000 28.000

37

Vraag

2007 m2

Aandeel overheid in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2007-2011 minder dan 15% 15 - 30% 30 - 45% 45% en meer

Vraag

38

0

50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2007 %

2008

2009

2010

2011

Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport

12 3 4 3

10 3 5 4

13 3 5 1

13 5 5 2

13 6 5 5

Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening

3 12 5 16

1 9 4 16

1 7 6 10

2 14 9 14

2 14 6 12

Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig

6 15 11 10

8 23 9 8

7 28 8 11

6 14 8 8

5 10 11 11

39

Vraag

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tenslotte bevat deze publicatie enkele cijfers met betrekking tot het planaanbod, dat wil zeggen het aanbod van nog te bouwen kantoren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom).

Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden.

41

Aanbod van kantoorruimte naar gebouwtype 8 000

x 1 000 m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000

Aanbod

42

0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Aanbod van kantoorruimte als percentage van de voorraad 16

%

14 12 10 8 6 4 2 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse % 18

% 8

11

15 28

29

19

21

25 2007

26 2011

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

1 Aanbod van kantoorruimte per provincie, 31 december 2007 m2

2008

2009

2010

2011

83.000 26.500 21.000 193.500

105.000 35.000 31.500 223.000

130.000 72.500 62.500 310.000

120.000 89.500 70.000 328.000

119.000 101.500 74.500 328.500


348.000 674.500 144.000 1.747.000

339.500 636.500 139.000 1.608.500

484.000 806.000 171.000 1.878.000

510.000 916.000 182.000 1.962.000

533.500 986.000 206.500 1.930.500


1.221.000 1.000 399.000 134.500

1.088.500 11.500 432.000 175.000

1.621.500 15.000 507.000 172.500

1.815.000 9.000 539.500 201.000

1.992.000 13.000 648.000 208.000

Nederland

4.993.000

4.825.000

6.230.000

6.742.000

7.141.000


43

Aanbod

Vraag en aanbod op de vrije markt 8 000

x 1 000 m2 Aanbod Vraag

7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Aanbod van kantoorruimte naar landsdeel

11

% 3

% 12

11

4

12 59

55

16

17

West Midden Oost Zuid Noord

2011

2007

Aanbod

44

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype % 1

17

17

% 2 42

47

16

18 19

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied

21 2007

2011

Aanbod van kantoorruimte naar locatietype 60

%

Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

50 40 30 20 10 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie, 31 december 2011 0-2 jaar

3-7 jaar

8-12 jaar

13-17 jaar

18 jaar en ouder

% Groningen Friesland Drenthe Overijssel

3 0 0 5

12 12 7 10

16 10 9 18

4 11 11 20

65 67 73 47


1 0 3 3

5 8 36 7

22 16 20 14

17 16 7 15

55 60 34 61


2 0 3 0

9 7 5 6

10 0 17 24

9 0 12 10

70 93 63 60

Aanbod

Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd 31 december 2011 % 2

0 - 2 jaar 3 - 7 jaar 8 - 12 jaar 13 - 17 jaar 18 jaar en ouder

8 15

62

13

Structureel aanbod van kantoorruimte 600

x 1 000 m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

500 400 300 200 100 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

45

Aanbod van kantoorruimte per Corop-gebied 31 december 2011 Aanbod als % van de voorraad minder dan 6 6 tot 9 9 tot 12 12 tot 15 15 en meer

Aanbod

46

0

50 km

3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2008

2009

2010

2011

74.500 18.000 16.000

97.500 18.500 24.500

123.500 40.000 32.000

107.000 53.000 31.000

109.000 61.000 30.000


72.000 150.000 27.000 24.500 30.500 62.000

86.000 135.000 24.000 28.000 25.500 79.500

115.500 153.500 48.000 46.500 54.500 117.500

117.000 172.000 62.000 35.000 51.000 116.500

105.000 189.000 80.500 32.000 45.500 106.500


114.000 269.000 116.000

132.000 243.500 111.000

141.000 269.500 141.000

142.500 299.000 154.500

150.000 332.000 172.000


1.154.000 268.000 344.000 224.000

964.500 272.000 284.500 220.000

1.100.000 386.500 452.000 277.500

1.082.500 446.000 496.000 320.000

1.038.000 457.000 565.500 281.500

Zuid-Nederland Breda Den Bosch Tilburg Eindhoven Heerlen Maastricht

67.500 72.500 29.000 108.000 24.000 51.500

63.000 73.000 33.000 132.500 24.000 54.500

67.000 105.000 47.500 152.000 20.000 56.000

69.000 80.500 52.500 176.500 30.000 75.000

97.000 101.000 53.500 214.500 25.500 83.500


Ontwikkeling van het planaanbod 12

x 1 000 m2

10 8 6 4 2 0

Bron: Neprom 2006

2007

2008

2009

2010

2011

47

Aanbod

2007 m2

Huurprijzen De statistieken van de huurprijzen hebben betrekking op markthuren die zijn berekend op basis van gerealiseerde verhuurtransacties. Gegevens over verhuurtransacties worden in Nederland geleverd door het tijdschrift Vastgoedmarkt en het vakblad PropertyNL. De berekende markthuren zijn ongewogen gemiddelden. Daarbij zijn extreem hoge en lage prijzen buiten beschouwing gelaten. Er is een onderscheid gemaakt tussen huurprijzen voor bestaande gebouwen en huurprijzen voor nieuwe kantoren. Verder is de ontwikkeling van de markthuur vergeleken met de ontwikkeling van de inflatie. Naast de gemiddelde huurprijzen zijn in deze publicatie ook huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties vermeld. Daarbij gaat het om tophuren in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Voorts geeft dit hoofdstuk informatie over werkplekkosten in kantoorgebouwen. Daartoe behoren huisvesting (huur en onderhoud), informatie- en communicatietechnologie, overige interne diensten en middelen (schoonmaak, catering, werkplekinrichting en kantoorartikelen), externe voorzieningen (thuiswerkplekken en lease-auto’s) en facility management. De gegevens komen uit de Netherlands Facility Costs Index. De NFC Index is een onafhankelijke coöperatie van aangesloten organisaties uit overheid en bedrijfsleven. Gerelateerde activiteiten zijn per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak geïnventariseerd en omgerekend naar de mediane werkplek, die in 2011 een vloeroppervlakte van 19,4 vierkante meter had. De NCF Index is gebaseerd op 120 gebouwen of gebouwcomplexen met een totale oppervlakte van 2,54 miljoen vierkante meter.

Begripsomschrijvingen Huurprijs Dit is de prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per jaar, exclusief BTW, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Inflatie Hieronder wordt verstaan de gemiddelde prijsverandering van goederen en diensten die huishoudens voor hun levensonderhoud aanschaffen. De inflatie wordt uitgedrukt in de zogeheten Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS. Servicekosten Servicekosten zijn kosten die verband houden met het gebruik en onderhoud van kantoren, zoals energie, schoonmaak algemene ruimten, gevelreiniging, groenonderhoud, technisch onderhoud machines en beveiliging. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is.

49

Gemiddelde huurprijs van kantoorruimte 180

€/m2 Nieuwbouw Bestaande bouw

170 160 150 140 130 120 110

Huurprijzen

50

100

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Gemiddelde huurprijs en inflatie 200

1990=100 Nieuwbouw Bestaande bouw Inflatie

180 160 140 120 100

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Huurprijzen van eersteklas kantoren op toplocaties 400

€/m2 Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

350 300 250 200 150 100

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2008

2009

2010

2011


132 120 115

133 120 112

131 120 115

131 124 115

131 124 110


127 129 120 122 125 142

127 131 117 122 125 148

125 127 121 120 125 142

128 128 123 120 125 136

120 128 120 120 120 140


146 146 136

142 149 141

140 149 136

142 151 129

140 155 122

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer1

194 158 150 153

193 164 158 161

193 164 145 158

186 160 148 158

185 160 145 158


134 137 140 135 125 147

134 143 130 139 126 147

134 151 130 139 120 140

137 146 130 140 120 130

137 140 130 135 110 130

[1] exclusief Schiphol

2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte

Minder dan 2 500 m² 2 500 – 4 999 m² 5 000 – 9 999 m² 10 000 – 14 999 m² 15 000 m² en meer Bron: Jones Lang LaSalle

2004 €/m2

2006

2008

2010

38,0 29,7 30,4 30,5 26,6

40,2 42,9 34,6 33,7 31,1

37,1 44,2 33,9 36,6 37,5

38,1 30,4 38,4 31,2 31,5

51

Huurprijzen

2007 €/m2

3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 2007 €/m2 Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen

Huurprijzen

52

2008

2009

2010

2011

165 . 130

165 . 140

165 . 140

152 . .

149 . 130


150 150 135 145 135 165

. . . . . 165

. . . . . 165

. . . . . .

. . 125 .


165 190 138

175 190 .

175 185 .

. 185 .

. 175 .

West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer 1

237 180 170 185

260 185 176 .

260 185 176 .

270 185 183 190

260 185 183 190


150 160 153 153 . 155

160 160 . 157 . .

160 160 . 160 . .

. 170 . 150 . .

145 170 . 165 . .

.

[1] exclusief Schiphol

4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen

Huisvesting Diensten en middelen ICT Externe voorzieningen Facility management totaal Bron: NFC Index

2007 €

2008

2009

2010

2011

4.518 2.215 2.713 102 454

4.922 2.301 2.627 105 479

4.958 2.176 2.558 104 484

4.784 2.122 2.531 106 447

4.632 2.219 2.531 85 482

10.002

10.434

10.280

9.990

9.950

Mediane werkplekkosten naar functies 2011 5 1

%

Huisvesting ICT Diensten en middelen Facility management Externe voorzieningen

22 47

25 Bron: NFC Index

53

%

%

20

8

16

23 26

19

18

16 28

26

2007

2011

€ minder dan 114 114 - 136 136 - 158 158 - 180 180 en meer

Huurprijzen

Vraag naar kantoorruimte naar huurprijs

Beleggingen Onder het beleggen in kantoren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in onroerend goed met als doel uit de exploitatie en verkoop een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Investeringen in kantoren waarbij het de eigenaar primair is te doen om de diensten en producten die het onroerend goed hem kunnen leveren, vallen niet onder het beleggen. Individuele beleggingstransacties worden in Nederland maandelijks gepubliceerd in het tijdschrift Vastgoedmarkt en in het blad PropertyNL. De investeringsbedragen die in deze publicatie worden vermeld, zijn grotendeels hieraan ontleend. Daarnaast zijn ook zelf verzamelde gegevens gebruikt. De vermelde bedragen hebben betrekking op directe beleggingen in kantoren. Hiervan is sprake wanneer een belegger én een meerderheidsbelang heeft in het vastgoed, én de directe zeggenschap heeft over het vastgoedmanagement.

Begripsomschrijvingen Institutionele beleggers Dit zijn financiële instellingen die als uitvloeisel van hun hoofdfunctie met een zekere regelmaat de beschikking krijgen over gelden waarvoor een met name langlopende belegging moet worden gezocht. Instellingen die als zodanig kunnen worden aangemerkt, zijn pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en beleggingsinstellingen. Professionele beleggers Deze groep omvat de institutionele beleggers en de al dan niet aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen.

55

Beleggingen in commercieel vastgoed 12 000

€ 1 mln Bedrijfsruimten Winkels Kantoren

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000

Beleggingen

56

0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit 12 000

€ 1 mln Buitenlands Nederlands

10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Beleggingen in kantoren door Nederlandse beleggers 6 000

€ 1 mln Particulier Professioneel

5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Beleggingen in kantoren naar nationaliteit per provincie 2007-2011 16 %

Nederlandse beleggers Buitenlandse beleggers 22 %

84

%

78

57 %

100

52

%

63

48

54

% 44

% 52

24

%

56 76

48

15 %

35

% 65

85

12 %

88

0

50 km

46

Beleggingen

37

%

Beleggingen in kantoren naar grootteklasse % 13

% 13

13

16

14

49

67

33

2007

m2 500 - 1 000 1 000 - 2 500 2 500 - 5 000 5 000 - 10 000 10 000 en meer

2011

Beleggingen

58

Beleggingen in kantoren naar gebouwtype %

% 22 44

Nieuwbouw Bestaande bouw

56 78 2007

2011

Beleggingen in kantoren naar landsdeel % 7 1

% 9 13

12

16

64

50

13 15

2007

2011

West Zuid Midden Oost Noord

1 Beleggingen in kantoren per provincie 2003 %

2005

2007

2009

2011

3,0

1,7 0,3 0,1 4,4

1,1 0,1 0,1 2,7

1,4 1,6 0,2 1,5

6,9 1,7 0,1 1,7


4,0 7,0 1,0 54,0

7,3 19,2 0,6 24,9

4,8 12,0 0,4 41,4

3,0 12,2 0,1 25,8

11,5 13,1 25,2


22,0 7,0 2,0

37,0 4,5 0,1

21,5 0,6 12,3 3,0

32,7 13,8 7,7

24,4 13,1 2,2


59

2003 € 1 mln Nederlandse beleggers waarvan Pensioenfondsen Verzekeringsmaatschappijen Vastgoedfondsen Particuliere beleggers Buitenlandse beleggers waarvan Duitse beleggers

2005

2007

2009

2011

930

1065

3895

905

408

30 135 285 425

15 270 690

110 1455 615 1470

20 40 85 740

3 19 377

1735

1910

4635

610

535

1290

1705

1645

460

467

Beleggingen in kantoren naar locatietype %

% 10

8

15 5 45 57

25

35 2007

2011

Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein

Beleggingen

2 Beleggingen in kantoren naar type belegger

Rendementen Een belangrijk beoordelingscriterium dat beleggers hanteren bij investeringsbeslissingen is het bruto aanvangsrendement. Gegevens over beleggingstransacties en de daarbij gerealiseerde bruto aanvangsrendementen worden in Nederland geleverd door het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL. Bij de bruto aanvangsrendementen die worden gerealiseerd, kan een onderscheid worden gemaakt tussen de Randstad en de rest van Nederland, en tussen de beste locaties en overige locaties. Een index die het totale rendement op directe vastgoedbeleggingen registreert, is de IPD/ROZ Vastgoedindex. Deze index wordt samengesteld door de Investment Property Databank (IPD). Voor het bepalen van het totale rendement vindt jaarlijks een waardevaststelling van de onderliggende objecten plaats. De index heeft betrekking op vastgoedbeleggingen die gedurende het gehele jaar in portefeuille worden gehouden. De gegevens worden aangeleverd door een groot aantal grote en middelgrote institutionele beleggers en vastgoedfondsen.

Begripsomschrijvingen Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement wordt gedefinieerd als de bruto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale investering. Netto aanvangsrendement Dit wordt gedefinieerd als de netto jaarhuur op het moment van aankoop als percentage van de totale aankoopprijs inclusief verwervingskosten en overdrachtsbelasting. Randstad Onder de Randstad verstaan we de stedenring in het westen van het land plus de gebieden die aan weerszijden gelegen zijn. De stedenring loopt van Dordrecht via Rotterdam, Delft, Den Haag, Leiden, Haarlem, Amsterdam en Hilversum naar Utrecht. Toplocatie Dit is een gebied in een stad met een hoogontwikkelde stedelijke economie en een sterk gediversifieerde zakelijke dienstverlening, waar zich een sterke concentratie van hoogwaardige kantoorfuncties voordoet. Totale rendement Dit wordt berekend als de som van de waardestijging (exclusief investeringen) en de netto huurinkomsten, uitgedrukt als een percentage van de gemiddelde waarde gedurende het jaar. De netto huurinkomsten worden berekend door de bruto huurinkomsten gedurende het jaar te verminderen met de exploitatiekosten. Hiertoe worden gerekend: belastingen, erfpacht, verzekering, objectbeheer, onderhoud, kosten voor huurdermutaties, verhuur- en marketingkosten en overige kosten.

61

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen in de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0

Rendementen

62

6,5 6,0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Bron: DTZ Zadelhoff

Gemiddelde bruto aanvangsrendementen buiten de Randstad 10,0

%

Beste locaties Overige locaties

9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Bron: DTZ Zadelhoff

Rendement op kantoren 12

%

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten

10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 -8

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Bron: IPD/ROZ

1 Gemiddelde bruto-aanvangsrendementen van kantoren 2003 % Randstad Beste locaties Overige locaties

Rest Nederland Beste locaties Overige locaties

2005

2007

2009

2011

7,15 8,00

6,50 7,50

6,15 7,25

7,15 8,25

7,05 8,75

7,70 8,50

7,40 8,20

6,90 7,90

7,85 9,00

8,25 9,75

63

Totaal rendement Waardegroei Huurinkomsten Bron: IPD/ROZ

2003 %

2005

2007

2009

2011

5,2 -2,1 7,3

7 0,1 6,9

11,3 4,6 6,4

-0,2 -6,8 7,1

2,2 -4,6 7,0

Rendementen

2 Rendement op kantoren

Totaal rendement op vastgoed 16

% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

14 12 10 8 6 4 2 0

Rendementen

64

-2 -4

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Bron: IPD/ROZ

Netto aanvangsrendementen op toplocaties 7,0

% Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht

6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

2003

’04

’05

’06

’07

’08

’09

’10

’11

Bron: CB Richard Ellis

Bijlage

Grote gemeenten in Nederland

Aantal inwoners 50 000 - 100 000 100 000 en meer

Groningen GRONINGEN

Leeuwarden Smallingerland Sudwest Fryslan

Assen

FRIESLAND

DRENTHE

Den Helder

Hoorn Kampen

Alkmaar

Zaanstad Velsen

Amstelveen

Stichtse Vecht

Gouda Utrecht

Delft Schiedam Vlaardingen Spijkenisse

Lansingerland ZUID-

Rotterdam

GELDERLAND

Ede

Zeist

Arnhem

Veenendaal Nijmegen

Capelle a/d IJssel

Oss

Den Bosch

Oosterhout

ZEELAND

Deventer

Barneveld

HOLLAND

Dordrecht

Roosendaal

Almelo

NOORD-BRABANT

Breda

Tilburg

Bergen op Zoom

Helmond Venlo

Eindhoven

LIMBURG

Terneuzen

Roermond

Sittard-Geleen Heerlen Kerkrade

0

Hengelo

Enschede

Amersfoort

Nieuwegein

Hardenberg

OVERIJSSEL

Apeldoorn

UTRECHT

Zoetermeer

Westland

Almere

Hilversum

a/d Rijn

Leidschendam-Voorburg

Zwolle

FLEVOLAND

Amsterdam

Haarlemmermeer Katwijk Leiden Alphen Den Haag

Lelystad

Purmerend

Haarlem

Emmen

Hoogeveen

Heerhugowaard

50 km

Maastricht

Doetinchem

Bijlage

NOORDHOLLAND

65

Indeling van Nederland in Corop-gebieden

04 NoordFriesland 06 ZuidoostFriesland

05 ZuidwestFriesland

66

09 ZuidwestDrenthe

Bijlage

18 Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving 19

32

31

33 WestNoord-Brabant

34 MiddenNoord-Brabant

11 ZuidwestOverijssel

13 Veluwe

36 ZuidoostNoord-Brabant

15 ArnhemNijmegen

37 NoordLimburg 38 MiddenLimburg

39 ZuidLimburg 50 km

12 Twente

14 Achterhoek

35 NoordoostNoord-Brabant

ZeeuwschVlaanderen

0

08 ZuidoostDrenthe

10 Noord-Overijssel

IJmond 40 22 20 Zaanstreek Flevoland Agglomeratie Haarlem 21 23 Groot24 Amsterdam Agglomeratie Het Gooi en Leiden en Bollenstreek Vechtstreek 25 28 Agglomeratie Oost17 ’s Gravenhage Zuid26 Utrecht Holland Delft en Westland 27 16 30 29 ZuidwestZuidoostGelderland Groot Rijnmond Zuid-Holland

Overig Zeeland

Delfzijl en 02 omgeving 03 Overig Groningen 01 OostGroningen 07 NoordDrenthe

Trefwoordenregister Aanbod 41,42,43,44,45,46,47 A-locatie 29,30 Autobereikbaarheid 31 Automatiseringsbedrijven 34,35,39 Bank- en verzekeringswezen 34,35,39 BDB-index 25 Bedrijfsterrein 10,12,32,44,59 Beleggingen 55,56,57,58,59 Bereikbaarheid 31 Bestaande bouw 29,30,42,50,51,58 B-locatie 29,30 Bouwkosten 25,26,27 Bruto aanvangsrendementen 61,62,63 Buitenlandse beleggers 56,57,59 Centrum 10,12,32,44,59 C-locatie 29,30 Communicatiebedrijven 34,35,39 Duitse beleggers 59 Eigenbouw 29 Eigendom 10,12,30,36 Energielabel 22 Exploitatiekosten 61 Financiële zakelijke dienstverlening 39 Handel 34,35,39 Huur 10,12,17,18,19,20,21,30 Huurinkomsten 61,62,63 Huurprijzen 49,50,51,52,53 Industrie 34,35,39 Inflatie 49,50 IPD/ROZ vastgoedindex 61,62,63 Institutionele beleggers 55,59 Inwoners 16,17,18,19,20,21,23 Kantoor 9,31 Kantoorgebruikers 33 Kantooromgeving 31 Kantorenwijk 10,12,32,44,59 Koop 10,12,30 Leegstand 41

Locatietypen 10,12,32,44,59 Nederlandse beleggers 55,56,57,59 Netto aanvangsrendementen 61,64 Nieuwbouw 12,15,25,27,30,42,50,52,58 Onderwijs 14,39 Onttrekking 14,16 Openbaar bestuur 34,35,39 Openbaar vervoer 31 Overheid 38 Parkeren 31 Particuliere beleggers 55,56,59 Pensioenfondsen 55,59 Professionele beleggers 55,56,59 Randstad 61,62,63 Rendementen 61,62,63,64 Servicekosten 49,51 Sloop 14 Structureel aanbod 41,45 Totaal rendement 61,62,63,64 Toplocatie 49,50,61 Vastgoedfondsen 55,59 Verhuismotieven 31 Verhuurbaar vloeroppervlak 9,49 Verzekeringsmaatschappijen 53,59 Voorraad 9,10,11,13,14,15,16,17,18,19, 20,21,22,42,46

Vraag 29,30,31,32,33,34,35,36,37,38, 43,53

Vrije markt 29,43 Waardegroei 61,62,63 Werkplek 31,49 Werkplekkosten 49,52,53 Woonwijk 10,12,32,44,59 Zakelijke dienstverlening 34,35,39

67

Kantoren in cijfers 2011

Recommend Documents