▼
Stek in 2011 Feiten & cijfers
▼
Voor woord van de bestuurder
2
Financieel gezond blijven Stek heeft in 2011 een resultaat op de normale bedrijfsvoering behaald van H 5,0 miljoen. Vooral de verlaging van de bedrijfskosten en het huizenverkoopprogramma hebben een positieve invloed gehad. De winst draagt eraan bij dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd en Stek financieel gezond blijft. Zo kunnen we bijvoorbeeld voldoen aan de nieuwe jaarlijkse huurtoeslagheffing die het Rijk alle corporaties oplegt. Een dergelijk bedrijfsresultaat is nodig om ons bedrijfsdoel als sociale woningbouwer op de lange termijn in de Bollenstreek waar te maken. Juist daarmee kunnen we doorgaan met de uitvoering van onze plannen. Zoals het groot onderhoudsprogramma, nieuwbouwprojecten en investeringen in energiebesparende maatregelen.
▼
Het totale groepsresultaat bedraagt over 2011 in totaal H 38,2 miljoen. Dit opvallend hoge resultaat heeft met name te maken met een herwaardering van het vastgoed – de woningen van Stek. Wij werken volgens de waarderingsrichtlijnen voor de jaarverslaggeving (conform wet- en regelgeving). De gewijzigde richtlijnen zorgen voor een hogere financiële waardering van het onroerend goed. Samengevat: we hebben hetzelfde bezit, alleen vertegenwoordigt dit – door de nieuwe waarderingsberekeningen – een hogere financiële waarde dan voorgaande jaren. Voor u ligt het verkorte jaarverslag 2011. In dit jaarverslag vindt u de belangrijkste gebeurtenissen en ontwikkelingen van het vorig jaar. Wilt u het volledige verslag lezen dan verwijs ik u graag door naar onze website (www.stek-wonen.nl). Op de site vindt u ook de uitgebreide notitie ‘Stek zet een stap verder (2011)’, waarin de belangrijkste beleidswijzigingen van Stek nader worden toegelicht. Hans Al Bestuurder
3
Stek richt zich op goede en betaalbare woningen voor huishoudens uit de lagere inkomensgroepen en huishoudens die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Sinds 1 januari 2011 moet 90% van de woningtoewijzingen plaatsvinden aan huishoudens met een inkomen tot H 33.614. Stek houdt zich hier aan.
▼
Wonen bij Stek in 2011
1 Betaalbare en aantrekkelijke woningen
Huurders gaven Stek als rapportcijfer een 7 in 2011. Een ruime voldoende, maar dat kan natuurlijk altijd beter. In dit hoofdstuk een verslag van de prestaties en cijfers van Stek in 2011. Over onze woningen, huurders en buurten. 4
3 De woningen van Stek 2 Nieuwe huurders Het is druk op de woningmarkt. Gemiddeld reageren 170 woningzoekenden als een woning beschikbaar komt via Woonzicht.nl. In totaal heeft Stek in 2011 521 nieuwe huurders verwelkomd. Stek heeft vrijwel geen leegstand. Als woningen leeg staan, komt dat door gepland onderhoud of verkoopplannen.
Steks woningbezit bestond eind 2011 uit 5.970 woningen, dat waren er eind 2010 5.883. Het merendeel van de woningen bestaat uit eengezinswoningen (2.872) en appartementen (2.989). In totaal zijn er 13 woningen verkocht.
31-12-2010
31-12-2011
Toe-/afname
Woningen Hillegom
2.371
2.460
89
Woningen Lisse
2.783
2.781
-2
Woningen Teylingen Totaal woningen
729
729
0
5.883
5.970
+87
Aantal nieuwe verhuringen per gemeente Hillegom
269
Lisse
216 36
▼
Teylingen
3 De huren van Stek
Totaal 521
De gemiddelde huur van een Stek-woning is H 441. Het merendeel van onze woningen valt in de categorie goedkoop en betaalbaar (85%). Op 1 juli 2011 werden de huren van Stek-woningen met 1,3% verhoogd.
Huurklasse
%
Goedkoop en betaalbaar H 548,10
85
Duur H 548,10 t/m H 647,53
11
Vrije sector vanaf H 647,53 Totaal
5
4 100
6 Betalingsachterstanden en ontruimingen Als huurder en Stek er onderling niet uitkomen met een probleem, kan de onafhankelijke Klachtencommissie worden ingeschakeld. In 2011 zijn er 4 klachten aan de commissie voorgelegd over de volgende onderwerpen: onderhoud, oplevering, gedrag medewerker en burenoverlast.
Stek probeert betalingsachterstanden zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom benaderen wij huurders bij dreigende achterstanden. De totale betalingsachterstand van zittende huurders was eind 2011 circa 3 ton, ongeveer hetzelfde bedrag als het jaar ervoor. Ontruimingen proberen we natuurlijk eveneens zoveel mogelijk te voorkomen. Gelukkig is het aantal ontruimingen sterk gedaald in 2011 (mede dankzij een gezamenlijke aanpak met de sociale dienst). Uiteindelijk werden 5 woningen ontruimd in 2011.
7 Nieuwe woonprojecten: renovatie en nieuwbouw De woningen van Stek moeten aansluiten op de veranderende vraag. Dit vereist logischerwijs aanpassingen van ons bezit. Helaas zorgt de economische crisis soms voor vertraging in onze plannen. Maar dat betekent niet dat alles stil staat. Zo hebben we in 2011 tientallen duurzame huurwoningen opgeleverd in de nieuwe wijk Vossepolder (Hillegom) en gaan we de wijk Patrimonium (Hillegom) in 2012 ingrijpend renoveren.
6
▼
5 Vier klachten in 2011
8 Goede woningen betekent goed onderhoud In 2011 zijn er ruim 8.500 reparatieverzoeken uitgevoerd. Ons onderhoudsteam (13 vakmannen) is daarvoor verantwoordelijk. Vanzelfsprekend is er ook planmatig onderhoud en groot onderhoud. Via enquêtes horen we waar de voorkeuren van huurders liggen. Stek kiest ook steeds meer voor energiezuinig wonen. Daarvoor zijn bijvoorbeeld 221 HR-combiketels in 2011 aangebracht en is een begin gemaakt met zonnepanelen op flats in Hillegom.
Huren bij Stek betekent meer dan bouwen en beheren. We willen ook bijdragen aan aantrekkelijke buurten om te leven, wonen en werken. In 2011 zijn er uit het leefbaarheidsbudget weer veel projecten uitgevoerd. Voor én met de bewoners. Een greep uit de projecten: de buurtpicknick op 4 locaties in Lisse, op 7 locaties de Burendag in Voorhout en de actie Herfstklaar in Lisse.
9 Bewonerscommunicatie: klant eerst Alleen samen met huurders kan Stek succesvol zijn. Juist daarom is er veel ruimte voor huurdersparticipatie. Cruciaal is hiervoor de Huurdersbelangenvereniging Bollenstreek (HBVB). Formeel en informeel heeft Stek veel contact met de HBVB, haar adviezen en kritische blik zijn van grote waarde. Ook zijn we in 2011 weer volop in overleg gegaan met bewonerscommissies over hun straat of buurt. Wat gaat goed? Wat kan er beter? En bij groot onderhoud of renovatie wordt er altijd samen met de betrokken commissie een sociaal plan voor het project gemaakt. Vanzelfsprekend stopt de communicatie hier niet. Ook in 2011 verschenen weer het magazine Binnen en diverse nieuwsbrieven en bezochten veel huurders de website.
7
▼
10 Stek staat voor leefbare buurten
▼
Organisatie, financiën en toezicht
Stek doet er alles aan om financieel zo gezond mogelijk te blijven. Met resultaat. In dit hoofdstuk leest u meer over de financiële prestaties in 2011 en het beheersen van de financiële risico’s. 8
3 Positief jaarresultaat 2011 1 Het Stek-team Eind 2011 waren er ruim 90 mensen aan de slag bij Stek, een stijging met 0,5% ten opzichte van 2010. Het ziekteverzuim bedroeg 4,3%, een stijging ten opzichte van 2010 (3,9%). De stijging heeft te maken met een aantal langdurig zieke medewerkers. De ziektes zijn niet gerelateerd aan het werk. Er is sprake van laag verzuim in een organisatie bij een verzuimpercentage onder de 4%.
2011
2010
2009
38,2
14,6
0,3
6,9
10,4
4,3
-1,9
-1,7
-1,8
0,2
4,1
1,1
Korting Koopgarant
-0,1
0,0
1,1
Rente ten laste van projecten
-0,9
-1,0
-2,2
0,2
0,6
0,0
-1,2
-0,6
-1,0
3,2
11,8
1,5
-36,4
-21,9
1,3
5,0
4,5
3,1
(in miljoenen euro’s) Groepsresultaat na belasting (a) Af: Bijzondere posten Overige waardeveranderingen Verkoopopbrengsten Incidenteel groot onderhoud
2 Bestuur van Stek
Lasten oude projecten Vennootschapsbelasting
Het Stek-bestuur bestaat uit één bestuurder, Hans Al, die onder meer verantwoordelijk is voor: realisatie van de doelstellingen van Stek, strategie, financiering, beleid, resultaatontwikkeling en deelnemingenbeleid van Stek. De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen.
Totaal bijzondere posten (b) Af: Mutatie bedrijfswaarde (c) Genormaliseerd resultaat (a-b-c)
9
▼
Het financiële beleid is erop gericht dat Stek financieel gezond blijft. Het positieve resultaat uit de (normale) bedrijfsvoering bedraagt over 2011 in totaal H 5,0 miljoen. Het eigen vermogen is hierdoor toegenomen. Dit resultaat is onder meer te danken aan de verlaging van de eigen bedrijfskosten (doel: 10% verlaging in 3 jaar). Stek heeft een financieel gezonde positie. Dat blijkt onder meer uit de solvabiliteit van 46% en het positieve kasstroomresultaat in 2011.
5 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2011 Hieronder is het resultaat over 2011 afgezet tegen de begroting (x 1.000 euro).
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks onze financiële positie en brengt daarover advies uit aan de verantwoordelijke minister. Het oordeel was dat Stek aan haar verplichtingen kan voldoen. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft dit advies overgenomen. De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft op basis van de door ons ingediende prognose van de jaren 2011 tot en met 2015 de financiële positie van Stek beoordeeld. WSW heeft verklaard dat Stek voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Op grond van deze verklaring kunnen wij gebruikmaken van de faciliteiten van het WSW.
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen leveringen en diensten Overheidsbijdragen en egalisatie Verkoop onroerende zaken Koopgarant Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten (a)
31.332 1.957 23 1.859 91 901 36.163
31.400 1.960 16 114 0 791 34.281
Bedrijfslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Personeelskosten Onderhoud Kosten leveringen en diensten Aankoop onroerende zaken Afschrijvingen tdv exploitatie Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten (b)
6.925 4.734 11.017 1.972 0 580 4.576 29.804
7.500 4.691 11.866 1.960 406 555 5.050 32.028
6.359
2.252
20 940 -6.704 -5.744
0 1.000 -6.800 -5.800
615 1.216 1.831
-3.548 -1.000 -4.548
36.410 38.241
PM -4.548
Bedrijfsresultaat (a-b) Financiële baten en lasten Rente baten en opbrengsten FVA Geactiveerde rente projecten Rentelasten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Vennootschapsbelasting Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde Materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde Materiële vaste activa
10
▼
4 Goede financiële beoordeling Stek
Jaarrekening Begroting 2011 2011
Omschrijving
7 Risicobeheersing van Stek In 2011 is regelmatig de bestaande risicoanalyse (inclusief bijbehorende beheersmaatregelen) door het management besproken. Alle risico’s zijn daarbij in kaart gebracht. De belangrijkste risico’s komen tot uiting in de relatief omvangrijke projectenportefeuille en de grondposities. Risicoanalyses worden uitgevoerd voor al onze projecten, maar ook voor de gehele organisatie in relatie tot ons ondernemingsplan.
6 Investeren in volkshuisvesting
▼
Alle Stek-uitgaven in 2011 zijn gedaan voor de volkshuisvestingsopdracht (goed en betaalbaar wonen voor de lagere inkomensgroepen). Zowel het huidige jaarresultaat als de meerjarenbegroting laat zien dat de reserves van Stek voldoende ruimte bieden om hierin te blijven investeren.
8 Code voor corporaties Afgeleid van de code Tabaksblat bestaat er sinds 1 januari 2007 voor Woningcorporaties een eigen code, de Governancecode Woningcorporaties. Deze code beschrijft principes ten aanzien van transparantie, verantwoording en intern toezicht – onderwerpen die belangrijk zijn voor de maatschappelijke en volkshuisvestingstaak. Stek onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. De code verlangt van woningcorporaties dat zij zich elke vier jaar laten visiteren. Doel: een oordeel over de volkshuisvestingsprestaties. In 2011 verscheen de laatste visitatie (uitgevoerd in 2010), uitgevoerd door het Bureau Raeflex. Stek heeft toen over de periode 2006 tot en met 2010 een gemiddelde score gekregen van een 7.
11
▼ Stek
Colofon
Hobahostraat 90 Postbus 126 2160 AC Lisse
ontwerp Smidswater fotografie
T 0252 430 500
Sven van der Vlugt, Edwin Weers, Corine Zijerveld, Stek
[email protected] www. stek-wonen.nl
drukwerk Alkemade Printing, Lisse
