Haalbaarheidsonderzoek Naar herontwikkeling van de Veemarkthallen
In opdracht van: StadsOntwikkeling, Project Management Bureau Opgesteld door: StadsOntwikkeling, Vastgoed, team Bouwmanagement Versie: Definitief Datum: 14 februari 2011
Haalbaarheidsonderzoek Naar herontwikkeling van de Veemarkthallen
In opdracht van: StadsOntwikkeling, Project Management Bureau, H. de Wind Opgesteld door: StadsOntwikkeling, Vastgoed, team Bouwmanagement, M. Lantinga Versie: Definitief Datum: 14 februari 2011
1
Inhoudsopgave 1
Inleiding ............................................................................................................................. 3 1.1 Leeswijzer .................................................................................................................. 3 2 Opdrachtomschrijving ........................................................................................................ 4 2.1 Kaders......................................................................................................................... 4 2.2 Aanpak ....................................................................................................................... 5 3 Programma ......................................................................................................................... 6 4 Wet en regelgeving............................................................................................................. 7 4.1 Bouwbesluit................................................................................................................ 7 4.2 Brandveiligheid en vluchten....................................................................................... 7 5 Technische analyse Veemarkthallen .................................................................................. 9 5.1 Beschikbare gegevens ................................................................................................ 9 5.2 Bouwkundige quickscan en nadere inspecties ........................................................... 9 5.3 De huidige staalconstructie ........................................................................................ 9 6 Financiën .......................................................................................................................... 11 6.1 Bouwkostenraming................................................................................................... 11 6.2 Investeringskosten en opbrengsten........................................................................... 11 7 Samenvatting en conclusies ............................................................................................. 13 7.1 Samenvatting ............................................................................................................ 13 7.2 Conclusies ................................................................................................................ 13 Bijlagen .................................................................................................................................... 15
2
1 Inleiding De gemeente Utrecht is voornemens een geheel nieuwe inrichting te geven aan het gebied rondom de huidige Veemarkthallen: een toonaangevend duurzame wijk. Hiervoor wordt een nieuw bestemmingsplan ontwikkeld. Met als kernpunten duurzaamheid en participatie wordt op dit moment gewerkt aan een SPvE, een stedenbouwkundig programma van eisen ten behoeve van dit bestemmingsplan. De drie basisuitgangspunten hiervoor zijn: continuïteit, identiteit en diversiteit. De Veemarkthallen zijn de identiteitsdrager van de nieuwe wijk. De geschiedenis van de locatie, de maatvoering, de constructie en de centrale ligging van de hallen, bepalen grotendeels het karakter van deze nieuwe wijk. Om deze redenen ontstond de behoefte aan een haalbaarheidsonderzoek met als uitgangspunt (gedeeltelijk) hergebruik van de Veemarkthallen. Dit haalbaarheidsonderzoek is opgesteld door afdeling Vastgoed van StadsOntwikkeling in opdracht van Project Management Bureau van StadsOntwikkeling. 1.1 Leeswijzer Dit rapport beschrijft het haalbaarheidsonderzoek naar het hergebruik van een deel van de bestaande Veemarkthallen. Allereerst wordt de opdrachtomschrijving genoemd met de bijbehorende kaders en de gehanteerde aanpak. Vervolgens wordt het programma benoemd en toegelicht. Een globale check op wet- en regelgeving en technische analyse van de Veemarkthallen worden hierna beschreven. Tenslotte worden de bouwkosten, investeringskosten en opbrengsten van de vastgoedexploitatie bepaald.
3
2 Opdrachtomschrijving Er is gevraagd een onderzoek te doen naar de technische en financiële haalbaarheid van het herontwikkelen van de Veemarkthallen op basis van een bepaald programma, met in achtneming van de volgende kaders. 2.1
Kaders
Dit haalbaarheidsonderzoek betreft enkel de grote hal van de Veemarkthallen (de "Voordorphal") zonder het omliggende terrein of de directe omgeving. Er wordt vanuit gegaan dat er een asbestsanering heeft plaatsgevonden (incl. asbestvrijverklaring) Er wordt vanuit gegaan dat onderstaande zaken reeds gesloopt zijn: 1. 2. 3. 4.
Het overige gedeelte van het totale gebouw ("Tuindorphal" en middendeel) De gehele buitengevel tot aan de dakrand Alle aanwezige interieur en binnenbouw (o.a. toiletgebouw) Alle installaties, m.u.v. hemelwaterafvoersysteem
Dit onderzoek is exclusief: Alle werkzaamheden en onderzoeken betreffende het omliggende terrein of de directe omgeving Bodemonderzoek, geschiktheidverklaring grond Bepaling grondwaterpeil Asbestsanering en asbestvrijverklaring Sloopwerkzaamheden tenzij expliciet benoemd Geluidsmeting in relatie tot aanwezigheid snelweg Parkeervoorzieningen gebaseerd op gemeentelijke parkeernorm Toetsing Bouwbesluit Vergunningaanvragen Milieu Effect Rapportages Definitieve goedkeuring vergunningverleners en brandweer (In)directe gevolgen voortkomend uit archeologische vondsten en de monumenten- en auteurswet Op verzoek van de opdrachtgever zijn uit dit haalbaarheidsonderzoek uitgesloten: Onderzoek naar energie opwekking door middel van zonnepanelen Onderzoek naar de mogelijkheden binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan Onderzoek naar ontsluitingsmogelijkheden van het terrein van de Veemarkthallen. Overige informatiebronnen: Inloopavond 4-7-2010, hotel Mitland Utrecht BouwMeeBeurs, Veemarkthallen Utrecht 2-10-2010 Plan van Aanpak Veemarkt herontwikkeling SPvE-fase2 (vastgesteld 8 juni 2010) 7 juli 2010 Nieuwsbrieven Veemarkthallen Website gemeente Utrecht
4
Diverse inhoudelijke overleggen met opdrachtgever, architect, (gemeentelijke) stedenbouwkundigen, gemeentelijke adviseurs op het gebied van vastgoed, grondzaken, vergunningen en kosten en brandweer.
2.2 Aanpak Hieronder volgt een korte omschrijving van de gehanteerde aanpak van dit haalbaarheidsonderzoek. In de volgende hoofdstukken worden deze stappen specifieker beschreven. Vertrekpunt was een door de opdrachtgever opgesteld programma, bestaande uit verschillende functies met bijbehorende m2's en een specifiek kwaliteitsniveau. Middels een massastudie en vlekkenplan is dit programma geprojecteerd in de bestaande Voordorphal. Tegelijkertijd is er een bouwtechnische quickscan van de Veemarkthallen uitgevoerd. Nader onderzoek is gedaan naar de conservering van de staalconstructie en de stabiliteit en draagvermogen van de bestaande constructie, inclusief berekeningen. Op basis van het programma en de uitkomsten van de technische analyse zijn de bouwkosten bepaald. Vervolgens zijn de investeringskosten en opbrengsten en de haalbaarheid van de vastgoedexploitatie bepaald.
5
3 Programma Ten behoeve van dit haalbaarheidsonderzoek is door de opdrachtgever een programma bepaald. Architectenbureau Dynamo heeft aan de hand van een massastudie onderzocht of dit programma enigszins past in de bestaande Veemarkthallen. Vervolgens heeft stedenbouwkundig bureau Dolte dit vertaald in een vlekkenplan met enkele referentieprojecten. Zie bijlage 1.
1 2 3 4 5 6 7 8
Functies Gymlokaal Supermarkt (casco) Schoolplein t.b.v. school en BSO Werkunits Buitenschoolse opvang (BSO) School (12 klassen) in 2 lagen Flexibele units Woningen; sociale huur Woningen; MGE.
Footprint (m2) aantallen 455 1 600 1 16 760 1590 58 45 45
17 1 1 4 18 17
BVO (m2) 455 600 935 760 1590 464 1656 1564 8024
Toelichting algemeen: Alle functies dienen volgens het IFD principe gerealiseerd te worden. IFD staat voor Industrieel Flexibel en Demontabel. De achterliggende gedachte hierbij is het kunnen benutten van de voordelen hiervan: de flexibiliteit, de uitbreidingsmogelijkheid en de relatief lage bouwkosten. Tevens worden, indien technisch noodzakelijk, extra ingrijpende funderingsvoorzieningen geminimaliseerd door de lichte bouwwijze van IFD. Parkeervoorzieningen ten behoeve van de functies worden buiten de hal, in de aangrenzende wijk, ondergebracht. Toelichting per functie: 1. School (12 klassen) in 2 lagen – Dienst Maatschappelijk Ontwikkeling heeft de behoefte om capaciteit te kunnen bieden aan basisscholen. De vraag naar capaciteit vanuit de scholen varieert jaarlijks echter sterk. Dit betekent dat de geplande schoolklassen relatief eenvoudig en snel uitbreidbaar moeten zijn. Hierin voorziet het vlekkenplan dan ook door uitbreidingsruimte te bieden bovenop de BSO. 2. Buitenschoolse opvang (BSO) 3. Gymlokaal 4. Schoolplein t.b.v. school en BSO – het schoolplein bevindt zich op maaiveldniveau deels binnen en deels buiten de hal,. Door openingen in het bestaande dak te maken wordt de mogelijkheid geboden om zich direct in weer en wind te bevinden. 5. Supermarkt (casco) 6. Werkunits – De 17 werkunits zijn bedoeld voor kleine ondernemers welke betaalbare werkruimte nodig hebben. 7. Flexibele units – Deze 4 units zijn in het programma opgenomen als mogelijke uitbreiding voor bijvoorbeeld de werkunits of de school. 8. Woningen – Betreft 28 appartementen. 6
4 Wet en regelgeving 4.1 Bouwbesluit De gehele buitengevel tot aan de dakrand, aanwezige interieur, binnengebouwen, installaties en asfaltvloer van de Voordorphal worden verwijderd. Wat blijft staan is te vergelijken met een paraplu: een kale staalconstructie met een dakpakket. De functies uit het programma dienen geplaatst te worden onder deze "paraplu". Zodoende dienen de functies te voldoen aan de voor hen specifiek geldende eisen gesteld in het Bouwbesluit. De functies kennen verschillende bouwhoogten onder het bestaande dak van de hal. Door de verticale afstand tussen de functies en de "paraplu", is de kans op windoverlast in de vorm van werveling en fluiten aanwezig. Hier wordt in de kostenraming rekening mee gehouden. In deze specifieke hergebruiksituatie verdienen daglichttoetreding en ventilatie bijzondere aandacht. Het bestaande dakpakket bestaat weliswaar gedeeltelijk uit glas, maar dat neemt niet weg dat er in de toekomstige ontwerpfase per functie een daglichtberekening noodzakelijk zal zijn om aan te tonen dat er voldoende daglicht beschikbaar is. Vanwege het feit dat het dak opgebouwd is uit meerdere kleine (nu dichte) dakvelden zijn aanvullende daglichtvoorzieningen vrij eenvoudig toe te voegen. Het is zelfs mogelijk enkele dakvelden geheel te ontdoen van het dakpakket zodat alleen de dakconstructie overblijft; dit biedt direct contact met de buitenlucht en dus direct daglicht. Ook wat betreft ventilatie is het noodzakelijk om rekenkundig aan te tonen dat per functie voldaan kan worden aan de in het Bouwbesluit gestelde eisen. De functies staan in de directe buitenlucht. Echter, het bestaande dak van de Voordorphal vormt hier een belemmering in de ventilatievoorziening van de functies. Vanwege de eerder genoemde dakvelden is het vrij eenvoudig extra ventilatievoorzieningen op te nemen in het dakpakket of plaatselijk het dakpakket te verwijderen. Uiteindelijk is het de taak van de toekomstige architect hiervoor geschikte technische oplossingen aan te dragen. 4.2 Brandveiligheid en vluchten Wanneer de functies voldoen aan de voor hen specifiek geldende eisen uit het Bouwbesluit, hoeven er in principe geen brandwerende eisen te worden gesteld aan de "paraplu". De bestaande hal wordt geen onderdeel van de (hoofd)draagconstructie en hoeft derhalve niet brandwerend behandeld te worden. Enkele uitzonderingen hierop: Specifieke ontwerpsituaties waarbij er een verhoogd risico op "aanstralen" aanwezig is (het indirect opwarmen van de staalconstructie door een zeer nabije hittebron). Ter plaatse van een vluchtweg dient de staalconstructie minimaal het aantal minuten gesteld aan deze vluchtweg (vluchttijd) te blijven staan. Wanneer de staalconstructie zich bevindt in een compartiment van een functie (bijvoorbeeld een kolom in een woning), dan dient de staalconstructie brandwerend 7
bekleed te worden, volgens dezelfde brandwerendheidseisen, als gesteld aan de desbetreffende functie. Aanvullend hierop wordt aanbevolen om in schadegevoelige situaties (bijv. vlak naast een rijbaan) de staalconstructie fysiek te beschermen tegen schade.
Op de eerste verdieping bij de woningen en boven de supermarkt tussen de werkunits bevinden zich vluchtroutes. Hierin bestaat de keuze voor een besloten of buitenruimte. In het geval van een besloten ruimte is een sprinklerinstallatie nodig, tenzij er voldoende geventileerd kan worden. Voldoende ventilatie kan worden gerealiseerd door rookluiken toe te passen (met eigen rookmelder), zodat rookgassen kunnen worden afgevoerd. Uiteraard dient dit aangetoond te worden a.d.h.v. berekeningen. In het geval van een buitenruimte worden er geen eisen gesteld aan de constructie van de bestaande hal, wel aan de vluchtroute zelf (vluchttijd). Zie ontwerpadvies 1 en 2. Ontwerpadviezen: 1. Aan de toekomstig architect wordt geadviseerd vluchtroutes zoveel mogelijk aan de buitenrand van de hal te situeren zodat deze uitgevoerd kunnen worden als open ruimte. 2. De vlonder op de 1e verdieping bij de woningen mag geen rol spelen in brandoverslag. Hier dient in de materialisering rekening mee te worden gehouden. 3. De school beslaat een oppervlakte groter dan 1000m2, wat betekent dat hier brandcompartimenten toegepast moeten worden. Een sprinklerinstallatie is een mogelijk alternatief. Geadviseerd wordt om toch te compartimenteren. Vanuit o.a. flexibiliteit is hier gekozen voor I.F.D. bouwen, wat betekent dat er aparte units geplaatst worden met een vooraf bepaalde brandwerendheid. Er is dus al automatisch sprake van compartimentering zodat alleen nog maar hoeft te worden voldaan aan de gestelde brandwerendheidseisen.
8
5 Technische analyse Veemarkthallen 5.1 Beschikbare gegevens Ten behoeve van de technische analyse van de Veemarkthallen zijn de volgende gegevens beschikbaar gesteld door opdrachtgever en gehanteerd:
Rapportage Oranjewoud, Verkennend bodem- en asfaltonderzoek Veemarkthallen, 06-10-2009 Technische tekeningen Enkele bezoeken aan de Veemarkthallen
5.2 Bouwkundige quickscan en nadere inspecties Om snel een beeld te krijgen van de bouwkundige opbouw en bouwgebreken van de hal is een quickscan uitgevoerd door architectenbureau Dynamo. Hierbij is gekeken naar de beide hallen en het middengebouw. In detail is bekeken: de hoofddraagconstructie, dakbedekking, lichtstraten, installatie van en op het dak,ventilatie, HWA en gevelopbouw. Tevens zijn relevante archiefstukken onderzocht. De quickscan bevindt zich in bijlage 2. Naar aanleiding van de resultaten en aanbevelingen uit de quickscan is nader onderzoek verricht naar specifieke zaken: draagkracht van de bodem (sonderingen), opbouw vloer (boringen), funderingstype (graafwerk) en conservering staalconstructie (zinklaagmeting). Na vloerboringen gedaan te hebben bleek er geen constructieve betonvloer aanwezig te zijn onder de zichtbare asfaltlaag in de hal. Het asfalt ligt met een variërende dikte los op zand. Gelijktijdig met de vloerboringen zijn er sonderingen uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat er een zandlaag onder de hal ligt met een dusdanige draagkracht dat er zonder twijfel op staal gefundeerd zou kunnen worden. Wel dient voorafgaand aan bouwwerkzaamheden rekening te worden gehouden met eventuele grondverbetering. Het bestaande verkennend bodem- en asfaltonderzoek betreffende het aangrenzende terrein is bestudeerd. De conclusies hieruit zijn niet één op één over te nemen voor de bodem onder de Voordorphal vanwege: 1. de te grote afstand tussen de onderzochte punten op het terrein en de beoogde functies in de Voordorphal 2. de omvang van het grondoppervlak van de Veemarkthal. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan bouwwerkzaamheden een gericht bodemonderzoek onder de Voordorphal te verrichten. De quickscan en de resultaten van de inspecties bevinden zich in de bijlage. 5.3 De huidige staalconstructie Van de Voordorphal is de conservering van de staalconstructie onderzocht en zijn constructieve berekeningen gemaakt door het IBU. Hierbij is de nadruk gelegd op het draagvermogen van de staalconstructie en de vloer, de stabiliteit en ventilatievoorzieningen in het dak. De resultaten hiervan bevinden zich in bijlage 3.
9
Op basis van de uitgevoerde zinklaagmeting is de levensduurverwachting van de staalconstructie bepaald; zie bijlage 4. Conclusies: • Extra belasting op of in het dakvlak (zonnecollectoren, ventilatieschoepen) is niet mogelijk zonder constructieve ingrepen te doen. • Uit boringen in de bestaande vloer is gebleken dat de vloer slechts uit asfalt bestaat welke op een puinfundering en vervolgens een zandlaag ligt. De hal heeft dus geen constructieve vloer. Mogelijke oplossingen zijn het toepassen van korte schroefpaaltjes of een betonnen plaatfundering op zand. Aandachtspunt is de ligging van kabels en leidingen. • Lokaal is de coating aangetast tot op de onderliggende thermische verzinkte laag. De coating op de buitenconstructie van de hal dient plaatselijk met een schilderbeurt opgewaardeerd te worden. • Met het verwijderen van de bestaande gevels zijn een tweetal varianten beschouwd ten aanzien van de gevolgen op de constructie: 1. Een "paraplu-variant" waarbij de bestaande gevels verwijderd worden en de bestaande stalen kolommen en het huidige dakvlak hergebruikt worden. a. Hierbij geldt dat de windbelasting andere effecten op de constructie zal hebben en dat er dus constructieve ingrepen benodigd zijn om dit op te kunnen vangen. b. Ook doet het geval zich voor dat een vakwerkligger niet tweezijdig maar eenzijdig belast zal worden, wat betekent dat er hiervoor ook constructieve ingrepen benodigd zijn om dit op te kunnen vangen. c. Tevens zijn hier voorzieningen tegen wind- en geluidsoverlast nodig. 2. Een "open-variant" waarbij de bestaande gevels en de bestaande dakplaten verwijderd worden. Alleen het stalen skelet wordt hergebruikt. a. De verwijderde dakplaten zorgden voor schijfwerking in het dakvlak. Deze schijfwerking is noodzakelijk voor de stabiliteit en dient opnieuw gecreëerd te worden. b. Indien op de open variant een lichtere dakconstructie wordt toegepast, geldt hierbij dat de windbelasting andere effecten op de constructie zal hebben en dat er dus constructieve ingrepen benodigd zijn om dit op te kunnen vangen. c. Tevens zijn hier voorzieningen tegen wind- en geluidsoverlast nodig. Voor verdere details wordt verwezen naar het Haalbaarheidsadvies van het IBU in bijlage 3. Er is door de opdrachtgever gekozen voor de "paraplu-variant", aangezien de insteek is om de hal zoveel mogelijk te hergebruiken.
10
6 Financiën 6.1 Bouwkostenraming Op basis van het programma en de uitkomsten van de technische analyse zijn de bouwkosten door Vastgoed bepaald. Zie bijlage 5 voor de bouwkostenraming. Uitgangspunten: • De bouwkostenraming is gebaseerd op de "paraplu-variant". • Alle bedragen zijn bouwkosten, prijspeil februari 2011, exclusief BTW. • De raming is beperkt tot het gebouw. Alle inrichting buiten het nieuwe gebouw valt buiten de scope. • Raming is gebaseerd op A3 set met tekeningen van 5 oktober 2010; Rapportage IBU met kenmerk 1.101018.BER dd 20 januari 2011. • Sloopkosten hal (voor zover als nodig) en saneren asbest/ asfaltvloer valt buiten deze raming van kosten. • Deze raming van kosten is aangepast n.a.v. een bespreking met J. van Rens/ Leen de wit/ Hans de wind/ M. Lantinga op 1 februari 2011. • Vanwege het abstractieniveau van dit haalbaarheidsonderzoek zijn slechts globale constructieberekeningen mogelijk. Meer gedetailleerde constructieve berekeningen dienen gemaakt te worden zodra de plannen verder uitgewerkt zijn. Voor constructieve aanpassingen zijn dan ook stelposten benoemd. 6.2 Investeringskosten en opbrengsten Op basis van de bouwkosten zijn vervolgens de investeringskosten en opbrengsten bepaald door SKOPE Vastgoed, in opdracht van PMB. Er is van uitgegaan dat de ontwikkeling van de hal als tender op de markt gezet wordt. De bepaling van de opbrengsten is te beschouwen als een inschatting van het tenderresultaat op huidig prijsniveau. Het gemeentelijke model om de investeringskosten te bepalen is derhalve niet van toepassing. Zie bijlage 6 voor de spreadsheet. Financiële samenvatting (excl. BTW): 16.475.526,13.591.785,-2.883.742,-
totaal kosten totaal opbrengsten totaal resultaat
Er is een indicatief tekort van 2.885.000,- excl. BTW. Rekening houdend met een afwijking van plus of min 10 % is de bandbreedte van het tekort tussen de 2,6 en 3,2 miljoen excl. BTW. Dit tekort is grotendeels te verklaren door renovatiekosten. In de kostenraming zijn namelijk de volgende, aan renovatie toe te wijzen, kosten opgenomen (excl. BTW):
11
1.915.000,350.000,250.000,2.515.000,75.000,50.000,125.000,2.765.000,-
renovatie van de hal voor aanpassing van de installaties additionele voorzieningen in de buitenruimte
indexering bouwkosten tot 1 januari 2013 afkoop risicoregeling onvoorzien
12
7 Samenvatting en conclusies 7.1 Samenvatting De gemeente Utrecht ontwikkeld op dit moment een nieuw bestemmingsplan voor het gebied rond de Veemarkthallen. Het hallencomplex wordt beschouwd als een identiteitsdrager van de nieuwe wijk. Derhalve ontstond de behoefte aan een haalbaarheidsonderzoek naar het gedeeltelijke hergebruik van de Veemarkthallen. Er is gevraagd een onderzoek te doen naar de technische en financiële haalbaarheid van het herontwikkelen van de Veemarkthallen op basis van een bepaald programma, met in achtneming van enkele kaders (zie onderdeel 2.1). Vertrekpunt was een door de opdrachtgever opgesteld programma, bestaande uit verschillende functies met bijbehorende m2's en een specifiek kwaliteitsniveau (zie onderdeel 3). Middels een massastudie en vlekkenplan is dit programma geprojecteerd in de bestaande Voordorphal. Deze projectie is globaal getoetst op wet- en regelgeving. Voor speciale aandachtspunten hieruit voortkomend wordt verwezen naar onderdeel 4.2. Tegelijkertijd is er een bouwtechnische quickscan van de Veemarkthallen uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan is door het IBU nader onderzoek gedaan naar: de draagkracht van de bodem, de conservering van de staalconstructie, de stabiliteit van de staalconstructie, het draagvermogen van de constructie en vloer inclusief berekeningen (zie onderdeel 5.3). Op basis van het programma en de uitkomsten van de technische analyse zijn de bouwkosten door Vastgoed bepaald. Vervolgens zijn de investeringskosten en opbrengsten bepaald door SKOPE Vastgoed, in opdracht van PMB. Er is hierbij van uitgegaan dat de ontwikkeling van de hal als tender op de markt gezet wordt. De bepaling van de opbrengsten is te beschouwen als een inschatting van het tenderresultaat op huidig prijsniveau. Het gemeentelijke model om de investeringskosten te bepalen is derhalve niet van toepassing. Er blijkt een tekort te zijn van 2,6 tot 3,2 miljoen excl. BTW, grotendeels te verklaren door renovatiekosten. Zie tevens onderdeel 6.2. Ontwikkeling in eigen beheer zal met dit programma ook geen bevredigend resultaat geven. 7.2
Conclusies
Technische conclusies 1. Uit wet- en regelgeving vloeien speciale aandachtspunten voort: daglichttoetreding en ventilatie. Naast enkele uitzonderingen (zie onderdeel 4.2) hoeven er in principe geen brandwerende eisen te worden gesteld aan de bestaande constructie van de hal, indien de programmafuncties voldoen aan de voor hen specifiek geldende eisen uit het Bouwbesluit. Hiernaast zijn er enkele ontwerpadviezen meegegeven (zie onderdeel 4.2). 2. Extra belasting op of in het dakvlak (zonnecollectoren, ventilatieschoepen) is niet mogelijk zonder constructieve ingrepen te doen. 3. Uit boringen in de bestaande vloer is gebleken dat de vloer slechts uit asfalt bestaat welke op een puinfundering en vervolgens een zandlaag ligt. De hal heeft dus geen constructieve vloer. Aandachtspunt is de ligging van kabels en leidingen. 13
4. Lokaal is de coating aangetast tot op de onderliggende thermische verzinkte laag. De coating op de buitenconstructie van de hal dient plaatselijk met een schilderbeurt opgewaardeerd te worden. 5. Met het verwijderen van de bestaande gevels zijn een tweetal varianten beschouwd ten aanzien van de gevolgen op de constructie. Er is door de opdrachtgever gekozen voor de "paraplu-variant", aangezien de insteek is om de hal zoveel mogelijk te hergebruiken. Deze variant heeft specifieke aandachtspunten en noodzakelijke constructieve ingrepen tot gevolg (zie onderdeel 5.3). 6. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan bouwwerkzaamheden een gericht bodemonderzoek onder vloer van de Voordorphal te verrichten. Financiële conclusies 1. Er is een tekort van 2,6 tot 3,2 miljoen excl. BTW, grotendeels te verklaren door renovatiekosten. Zie tevens onderdeel 6.2. Er is hierbij van uitgegaan dat de ontwikkeling van de hal als tender op de markt gezet wordt. De bepaling van de opbrengsten is te beschouwen als een inschatting van het tenderresultaat op huidig prijsniveau. Het gemeentelijke model om de investeringskosten te bepalen is derhalve niet van toepassing. Ontwikkeling in eigen beheer zal met dit programma ook geen bevredigend resultaat geven.
14
