Herontwikkeling van cultureel erfgoed 26 maart 2015 Margot de Buck en Chantal Kolk Advocaat respectievelijk kandidaat-notaris
Inhoud I.
Ruimtelijke aspecten • Hergebruik en transformatie van bestaand (cultureel) vastgoed • Ruimtelijke aspecten van herontwikkeling • Verruimde reikwijdte “kruimelgevallen”-regeling Versnelde procedure en minder kosten Functieverandering Tijdelijke functies Goede ruimtelijke ordening/onderbouwing behoefte • Monumenten/landgoederen • Succesvolle transformaties
Inhoud II. Civiele aspecten • Samenwerking Partijen Contractvorming Financieel Samenwerkingsvormen
• Gebruiksrechten Erfpacht • Zorg
Transformatie cultureel erfgoed • Herontwikkeling van cultureel vastgoed is “hot” • Restauratie maakt plaats voor transformatie • Oplossing voor leegstand en vastgoedcrisis? Vaak duurzamer dan nieuwbouw Inspirerend om te wonen/werken/recreëren/ studeren/herstellen in een gerecycled historisch pand Herontwikkeling van erfgoed komt in de praktijk vaak moeizaam van de grond (kostbaar, onzeker, lange procedures)
Ruimtelijke aspecten van herontwikkeling • Hergebruik betekent doorgaans het ontwikkelen van nieuwe functies/bestemmingen (wonen, cultuur, recreatie, zorg) • Vooraf nadenken over strategie en ruimtelijke procedure daarop afstemmen • Past vaak niet in het bestemmingsplan: Bestemmingsplanwijziging kaderstellend en flexibeler voor de toekomst Omgevingsvergunningprocedure afwijkend planologisch gebruik uitsluitend voor een specifiek project
Verruimde reikwijdte van de kruimellijst (1) • Behoefte aan procedurele versnelling voor tijdelijk gebruik en functiewijziging sterker door vastgoedcrisis • Sinds 1 november 2014 is het Besluit omgevingsrecht (Bor) ingrijpend gewijzigd • (Tijdelijke) herontwikkeling kan nu makkelijker via de “kruimellijst” van artikel 4 bijlage II Bor • Er kunnen sneller meer ingrijpende tijdelijke of permanente afwijkingen van het bestemmingsplan worden toegestaan dan mogelijk is op grond van het plan zelf
Verruimde reikwijdte van de kruimellijst) (2) De belangrijkste wijzigingen van artikel 4 bijlage II Bor: •
Nieuwbouw van een gebouw bij een hoofdgebouw of uitbreiding van het hoofdgebouw (onderdeel 1).
•
Het veranderen van het gebruik van een bestaand gebouw, bijvoorbeeld van kantoor naar woningen of andersom (onderdeel 9). Bij herstructureringen van bestaand stedelijk gebied (pop up stores, tijdelijke horeca, tijdelijke creatieve functies), nieuwe functies voor industrieel en cultureel erfgoed, voor leegstaand vastgoed (kantoren , zorgcomplexen)
•
Ander gebruik van gronden of bouwwerk voor een termijn van ten hoogste 10 jaar (onderdeel 11). Bij gebiedsontwikkeling in de vorm van tijdelijke functies voor braakliggende terreinen (tijdelijke zonnepanelen, tijdelijke recreatieve voorzieningen, tijdelijk agrarisch gebruik, evenementen, tijdelijk AZC)
Versnelde procedure en minder kosten NU • Reguliere procedure (max. 14 weken): Fatale termijn/vergunning van rechtswege • Aanzienlijk lagere legeskosten
• Ondanks term “kruimelgeval” behoeft het zeker niet om een kleine planologische afwijking te gaan • B&W bevoegd geen formele positie van de raad
Functieverandering (1) •
Onderdeel 9 van artikel 4, bijlage II Bor: “het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers”
•
Nieuw gebruik van bestaande gebouwen, al dan niet tijdelijk. Geen volledige nieuwbouw
•
Binnen de bebouwde kom Buiten de bebouwde kom: alleen voor logiesfunctie werknemers
•
Geen beperking meer tot inpandige bouwactiviteiten: Vb. een wijziging van de gevelindeling Gaat om bouwactiviteiten die de functieverandering mogelijk maken Mits bebouwde oppervlakte en bouwvolume niet wordt vergroot
Functieverandering (2) Nieuw: •
Het aansluitend terrein valt ook onder het gewijzigde gebruik van de gebouwen
•
Beperking dat oppervlakte van het gebouw niet meer dan 1.500 m² mag bedragen, is vervallen
•
Bestaande beperking dat het aantal woningen niet mag toenemen is vervallen: Dat maakt het mogelijk om leegstaande kantoorpanden (oppervlakte maakt dus niet meer uit) al dan niet tijdelijk om te vormen tot huisvesting voor studenten, ouderen of seizoensarbeiders.
•
NB: Bij permanente functieverandering wel rekening houden met grenswaarden uit de Wet geluidhinder (Wgh): Bij tijdelijk afwijken (tot tien jaar) hoeft niet getoetst te worden aan de Wgh.
Restcategorie voor tien jaar • Onderdeel 11: “ander strijdig gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in de onderdelen 1 t/m 10” • Termijn van maximaal 10 jaar (verlenging kan, maar niet langer dan in totaal 10 jaar): Vb. Tijdelijk plaatsen van een (nood)gebouw ten behoeve van tijdelijke winkelvestiging op gronden met agrarische bestemming O.g.v. dit artikel is strijdig tijdelijk gebruik van buiten de bebouwde kom gelegen gebouwen en gronden mogelijk voor andere zaken dan het onderbrengen van werknemers (evenementen, asielzoekers, parkeerplaatsen op agrarische grond)
Tijdelijke functies Nieuwe benadering: Tijdelijke behoefte aan nieuwe functie hoeft niet meer te worden aangetoond Het moet feitelijk mogelijk en aannemelijk zijn dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. • Tijdelijke omgevingsvergunning dus mogelijk voor activiteit die voorziet in permanente behoefte • Koppeling met nieuwe Leegstandwet (tijdelijke verhuur verruimd tot 10 jaar)
Relatie planologische kruimellijst en Besluit m.e.r. • ADDERTJE: Onderdelen 9 en 11 zijn niet van toepassing op een activiteit als bedoeld in onderdeel C of D van de bijlage Besluit m.e.r (Artikel 5, zesde lid bijlage II Bor) Uitgebreide procedure van toepassing Een functiewijziging van een bestaand gebouw kan tot de kwalificatie ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ leiden Controle vergt tijd die er niet is bij een reguliere Wabo procedure (fatale beslistermijn)
Toets: goede ruimtelijke ordening • Geen vereiste van een goede ruimtelijke onderbouwing bij kruimellijstgeval, maar er mag geen strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening. • Afhankelijk van reikwijdte “kruimel” en duur afwijking zullen zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld: Opstellen “ruimtelijke motivering” kan nodig zijn (behoefteonderzoek, geluidonderzoek, soortenonderzoek (Flora- en faunawet), verkeerskundig onderzoek); Beoordeling luchtkwaliteit vereist bij gebruikswijzigingen die tot een zodanige verkeersaantrekkende werking kunnen leiden dat een verslechtering van de luchtkwaliteit niet is uitgesloten (art. 2.8 Bor nieuw)
Monumenten en landgoederen • Uitgangspunt bij monumenten is dat voor slopen, verplaatsen, wijzigen of herbestemmen steeds een omgevingsvergunning nodig is (artikel 2.1 lid 1 onder f Wabo) • Nieuwe kruimelgevallenregeling voor voor planologisch strijdig gebruik ook van toepassing op (tijdelijk) herontwikkelen van monumenten: Woningen in leegstaande monumenten Horecafunctie in kerk Zorgfuncties Mogelijkheid voor ontheffing van eisen van het Bouwbesluit
• Bij Rijksmonumenten is uitgebreide procedure wel altijd van toepassing
Succesvolle transformaties • ROC in Hart van Zuid Hengelo (Gieterij Stork)
• Het Brouwhuis, Enschede
• Hotel Librije in Zwolle (voormalige gevangenis Het Spinhuis)
Wonen in een kerk (Sacramentskerk Glane)
Gezamenlijke herontwikkeling • Woningcorporaties nieuwe Woningwet
• Zorginstellingen/Scholen College Sanering Zorginstellingen/Economisch claimrecht • Beleggers/Projectontwikkelaars/Bouwondernemingen • Overheden
Gezamenlijke herontwikkeling • Landgoedeigenaren Gebruik Eigenaar Transparance fiscale • Kerkelijke instellingen Eigen statuut Hogere goedkeuring • Gespecialiseerde fondsen en stichtingen met een maatschappelijke doelstelling
Aandachtspunten contractvorming •
Lange termijn visie
•
Risicoverdeling
•
Eigendom
•
Onderhoud
•
Contractduur
•
Flexibiliteit en hercontractering
•
Zeggenschap
Financiering •
Eigen middelen
•
Externe financiering
•
Crowdfunding
•
Financiering verkoper
•
Groninger akte: overdracht onder ontbindende voorwaarde
•
Subsidies
•
Fiscale regelingen
•
Vereveningsconstructies
Overige aandachtspunten • Fiscaliteit
• Aanbesteding publiek-private samenwerking
Samenwerkingsvormen •
Joint Venture Vastgoed inbrengen in een nieuw op te richten Joint Venture Gebruiksrecht exploitant
•
Sale and Lease Back Overdracht vastgoed Gebruiksrecht
Gebruiksrechten • Bruikleen gebruik om niet • Huur tegenprestatie/persoonlijk recht • Erfpacht zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken
Erfpacht • Spreiding lastendruk
• Zekerheid • Behoud zeggenschap • Derdenwerking • Financierbaarheid
Erfpachtvoorwaarden •
Duur van het recht (contractsvrijheid)
•
Hoogte financiële verplichtingen (canon/eenmalige som), herziening
•
Bestemming/gebruik
•
Vervreemdingsbeperkingen
•
Genot/lasten en herstellingen
•
Vergoeding bij einde erfpacht
Zorg • Koppelbeding zorgovereenkomst/ huurovereenkomst Rechtvaardigingsgronden in contracten Huurbescherming? • Mededingingswet Marktaandeel partijen binnen de relevante geografische productmarkt
https://www.youtube.com/watch?v=ZM3pSfh6lEY
28
29
HARTELIJK DANK VOOR UW AANDACHT EN GRAAG TOT ZIENS!
