OP WEG NAAR HERONTWIKKELING VAN DE PLASPOELPOLDER

11

OP WEG NAAR HERONTWIKKELING VAN DE PLASPOELPOLDER

E. Louw H.Olden H. Priem us

STEDELIJKE EN REGIONALE VERKENNINGEN

7 Delftse Universitaire Pers

OP WEG NAAR HERONTWIKKELING VAN DE

PLASPOELPOLDER

Bibliotheek TU Delft

1111111111111

C 2235145

8509 474G

STEDELIJKE EN REGIONALE VERKENNINGEN 7

Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft Tel.: (015) 278 30 05

OP WEG NAAR HERONTWIKKELING VAN DE PLASPOELPOLDER

E. Louw H. Olden H. Priemus

Delftse Universitaire Pers, Delft 1996

De serie Stedelijke en Regionale Verkenningen wordt uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft Tel.: (015) 278 32 54

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BffiLIOTHEEK, 'S-GRAVENHAGE Louw, E. Op weg naar herontwikkeling van de Plaspoelpolder E. Louw, H. Olden, H. Priemus - Delft : Delftse Universitaire Pers. - 111. - (Stedelijke en regionale verkenningen, ISSN 0928-7353 ; 7) Met lito opg. ISBN 90-407-1232-8 NUGI 655 Trefw.: bedrijfsvestiging ; Plaspoelpolder Copyright 1996 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission form the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.

- - - - - -- - - - -

INHOUDSOPGAVE

SAMENVATTIN"G . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I 1.

INLEIDIN"G .... .... ... . ..... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1.1 Onderzoeksopzet......................... ...... 2 1.2 Opbouw rapport .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

2.

HET 2.1 2.2 2.3 2.4

3.

DE REGIONALE MARKT VOOR KANTOREN EN BEDRIJVENTERREIN"EN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3.1 De regionale kantorenmarkt ...... .... . . . . . . . . . . . . . 3.2 De kantorenmarkt in Rijswijk . . . . . . . . . . . . . . ..... . . . 3.3 De markt voor bedrijventerreinen in Haaglanden . . . . . . . . . .. 3.4 De markt voor bedrijventerreinen in Rijswijk. . . . . . . . . . . .. 3.5 Conclusie.... .. . . . . . . . . . . . . . . ... . . .. . ......

15 15 17 18 19 20

4.

OORDELEN VAN DE BEDRUVEN OP DE PLASPOELPOLDER . . 4.1 Inleiding................................... 4.2 Bereikbaarheid.......................... . .. .. 4.3 Huisvesting... .. ... ... .. ..... . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Bedrijfsomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 Conclusie..................................

21 21 21 24 27 30

5.

OORDEEL VAN VESTIGERS EN VERTREKKERS .... ...... 5.1 Inleiding. .. ... .... ... .... . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Recente vestigers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 5.3 Recente vertrekkers .... ..... .. ... ... .. ... . ..... 5.4 Potentiële vertrekkers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..

31 31 31 32 34

BEDRUVENGEBIED PLASPOELPOLDER . . . . . . . . . . . . . . 5 Karakteristiek van de Plaspoelpolder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Recente ontwikkelingen in werkgelegenheid . . . . . . . . . . ..... 8 Karakteristieken per deelgebied: vastgoed en werkgelegenheid . . . 11 Conclusie....... .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

5.5 5.6 6.

Vestigers elders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Conclusie. .. .... . ... . .. . .. . . . . . . . . . ... ..... 39

STRATEGIE VOOR HERONTWIKKELING VAN DE PLASPOELPOLDER . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Sterlcte- en zwakte-analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2 Uitgangspunten voor ontwikkeling van de Plaspoelpolder . . . . .. 6.3 De gewenste inrichting van het gebied . . . . . . . . . . . . . . . .. 6.4 Plan van Aanpak ... . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. ...

41 41 42 43 49

LITERATlJUR . . . . .. . . . . . . . . . . . . ... .... . . . . . . . . . . . . . . 53 BIJLAGE! SAMENSTELLING WORKSHOPS ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 BIJLAGE 2 VERANTWOORDING ENQUÊTE PLASPOELPOLDER . ..... .. . . . . 57 BIJLAGE 3 VERANTWOORDING ENQUÊTES VERTREKKERS EN VESTIGERS ELDERS . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. ..... . . . . . . 61 BIJLAGE 4 INDELING VAN KANTOREN- EN BEDRUVENTERREINEN IN HAAGLANDEN .... . .... ... . .. ... . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. 63

SAMENVATTING

Op de Plaspoelpolder is nu circa 190.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak (b.v.o.) bedrijfsruimte en 500.000 m2 b.v.o. kantoren aanwezig. De vierhonderd bedrijfsvestigingen hebben samen 18.000 werknemers in dienst. In de periode 1992-1995 is er jaarlijks circa 10.000 m2 b.v.o. kantoren en 2.500 b.v.o. bedrijfsruimte opgenomen. Het op de Plaspoelpolder gevestigde bedrijfsleven waardeert het gebied in het algemeen positief. De ondernemers beschouwen met name de bereikbaarheid per auto als sterk punt. Ook de bedrijfsomgeving waarderen relatief veel ondernemers als goed. Opvallend is dat makelaars en gebouweigenaren veel minder positief zijn over de Plaspoelpolder . Door het grote aanbod aan verouderde kantoorpanden en de sterke menging van kantoren en industriële bedrijven is de Plaspoelpolder volgens hen onvoldoende aantrekkelijk voor kantoorgebruikers. De kwaliteit van de Plaspoelpolder als vestigingsgebied voor bedrijven zal in de komende jaren toenemen als gevolg van de opening van het nieuwe station in Rijswijk en de aanleg van een tramlijn door het gebied. Hierdoor komt een eind aan de nu nog slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer. De verlenging van de A4 richting Wateringen en Delft zal bovendien de al goede bereikbaarheid per auto verder verbeteren. Volgens de bedrijven zijn de zwakke punten van de Plaspoelpolder het gebrek aan parkeermogelijkheden in de nauwe zijstraten van de Verrijn Stuartlaan en daarmee samenhangend problemen bij de verkeersafwikkeling. Verder is de kwaliteit van de aangeboden kantoorgebouwen een zwak punt. Een derde van de op de Plaspoelpolder gevestigde bedrijven heeft verhuisplannen. Als gevolg van serieuze verhuisplannen zal er binnen twee jaar waarschijnlijk 35.000 m2 b.v.o. kantoorruimte en 6.000 m2 b.v.o. bedrijfsruimte vrijkomen op de Plaspoelpolder.

I

De desbetreffende ondernemers willen de Plaspoelpolder verlaten omdat het pand waarin zij zijn gevestigd, niet meer aan de eisen voldoet of omdat er organisatorische overwegingen in het spel zijn. Dat geldt ook voor ondernemers die de Plaspoelpolder recent hebben verlaten. Hoewel de recente verplaatsers en de bedrijven met verplaatsingsplannen een voorkeur hebben voor een nieuwe vestigingsplaats in de directe omgeving, vindt er weinig doorstroming plaats binnen de Plaspoelpolder . Verder neemt ook de rest van Rijswijk weinig verplaatsers op. Het gebrek aan bouwgrond voor kantoren en bedrijven en onvoldoende aanbod aan geschikte panden is hier vermoedelijk de oorzaak van. De naambekendheid van de Plaspoelpolder onder bedrijven die recent een nieuwe vestigingsplaats in Haaglanden (buiten de Plaspoelpolder) hebben gevonden, is groot. Hoewel veel bedrijven de Plaspoelpolder wel meenemen in hun oriëntatie, valt de Plaspoelpolder vaak al in een vroegtijdig stadium als vestigingsalternatief af. Ook hier is het onvoldoende aanbod aan geschikte panden of direct uitgeefbare grond vermoedelijk een remmende factor. In de Plaspoelpolder stond op 1 januari 1995 circa 70.000 m2 b.v.o. kantoorruimte leeg. Dat is een leegstandspercentage van 14%. De leegstand komt verspreid over

het gehele gebied voor en is sterk geconcentreerd in economisch verouderde panden. Bijna 70% van de leegstand is te vinden in grootschalige verzamelgebouwen (groter dan 5.000 m2), die dateren van voor 1985. De marktperspectieven voor dit soort panden zijn slecht. Als gevolg van de gesignaleerde verhuisplannen dreigt de leegstand in de Plaspoelpolder toe te nemen tot circa 100.000 m2 b.v.o. in het jaar 2000. Renovatie zal gezien het karakter van de huidige bebouwing, waarschijnlijk slechts beperkt uitkomst bieden. Verwacht mag daarom worden dat in de komende jaren een deel van het verouderde aanbod geleidelijk aan de markt zal worden onttrokken. De leegstand aan bedrijfsruimte bedroeg op 1 januari 1995 ongeveer 10.000 m2 • Dat is een leegstandspercentage van 5 %. Gezien de grote behoefte van starters en Haagse stadsvernieuwingsverplaatsers aan goedkope bestaande bedrijfsruimte in het centraal stedelijk gebied van Haaglanden, ligt de huidige leegstand op een acceptabel niveau. Ontwikkelingsstrategie Gezien de grote tevredenheid onder de gevestigde bedrijven en de situatie op de regionale markt voor kantoren en bedrijventerreinen, verdient het aanbeveling het karakter van de Plaspoelpolder als gemengd gebied voor kantoren en bedrijven in stand te houden. Grootschalige herstructurering tot hoogwaardige kantorenlocatie is minder gewenst. Dit zou de functie van de Plaspoelpolder op de bedrijfsruimtemarkt ernstig aantasten, de druk op het schaarse aanbod aan bedrijventerreinen in de regio onnodig vergroten en zeer waarschijnlijk leiden tot overcapaciteit op de kantorenmarkt.

11

Om de herontwikkeling van de Plaspoelpolder in de gewenste richting te sturen is een visie op de toekomstige inrichting van het gebied noodzakelijk. Deze visie moet de basis vormen voor een nieuw bestemmingsplan. De huidige bestemmingsplannen voor het gebied zijn niet meer actueel. Meer dan nu het geval is moeten er in de Plaspoelpolder duidelijk herkenbare vestigingsmilieus gecreëerd worden voor kantoren enerzijds en voor industrie, handel en transport anderzijds. Het verdient aanbeveling om het tracé van de tram als drager van de kantoorontwikkeling te laten fungeren. Hierdoor worden de nieuwe kantorenconcentratie in de stationsomgeving en het huidige zwaartepunt rond de Veraartlaan en de Burgemeester Elsenlaan aan elkaar geknoopt. Mogelijkheden voor nieuwbouw van kantoren zijn aanwezig in de kop van de Plaspoelpolder , welk terrein wordt ontwikkeld als onderdeel van de stationsomgeving. Op termijn (na het jaar 2000) kan elders in de kantorenzone nieuwbouw op de markt worden gebracht door middel van herstructurering. In de overige delen van de kantorenzone zou vooralsnog de nadruk moeten liggen op het verminderen van de leegstand. Dit is primair de verantwoordelijkheid van de gebouweigenaren. Duidelijke richtlijnen over de invulling van de overige kantorenzone zijn op dit moment niet te geven. Nader overleg hierover met de betrokken gebouweigenaren is gewenst. De overige gebieden zijn primair bestemd voor industrie, handel en transport. De al aanwezige kantoorpanden kunnen worden gehandhaafd, maar men moet echter voorkomen dat de capaciteit aan kantoorruimte bij vernieuwbouw wordt uitgebreid. Bij nieuwvestiging in de bedrijvenzone moet het accent liggen op lichte industrie en ambacht (maximaal hindercategorie 3). Nieuwe bedrijven in de hindercategorieën (4 en 5) en bedrijven die veel verkeer aantrekken zouden bij voorkeur elders in Haaglanden gevestigd moeten worden. Binnen de bedrijvenzone heeft het Industrieschap grond voor bedrijfsvestiging beschikbaar op de HOC-kavel. Daarnaast zijn er bouwmogelijkheden op twee terreinen in de directe omgeving van de HOC-kavel: het Van Griekenterrein en het Kodakterrein. De grond is hier echter in handen van particulieren. Op termijn kan er grond beschikbaar komen door herstructurering van de Landtong. Op dit verouderde gebied wordt de ruimte niet doelmatig genoeg gebruikt. Daarnaast veroorzaakt het overlast voor de directe omgeving. Er is geen aanleiding om de basisverkaveling van de Plaspoelpolder ingrijpend te wijzigen. De huidige wegenstructuur is daarmee ook in de komende periode uitgangspunt voor de verkaveling van het gebied in bouwblokken. Wel zal het nodig zijn de wijze waarop het verkeer in het gebied wordt afgewikkeld, aan te passen. Een nieuwe ringweg zal de interne samenhang van het gebied ten goede komen en de verkeersafwikkeling verbeteren. Daarnaast is op termijn verbreding van de nauwe zijstraten van de Verrijn Stuartlaan gewenst. In een nieuw bestemmingsplan zouden hiervoor de rooilijnen enigszins kunnen worden verlegd.

III

Op langere termijn moeten de parkeerproblemen worden opgelost door het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te vergroten. In de tussenliggende periode moet naar oplossingen worden gezocht in relatie met verbetering van het openbaar vervoer. Zolang er nog geen tram rijdt over de Plaspoelpolder moet in ieder geval het huidige aantal parkeerplaatsen worden gehandhaafd. Voor woningbouw is in principe geen plaats op de Plaspoelpolder met uitzondering van de overgangszone tussen de Treubstraat en de Sir Winston Churchilllaan. Het plan om de kantoorbestemming op de hoek van de Treubstraat en de Volmerlaan om te zetten in woningbouw biedt de mogelijkheid om 20.000 m2 structurele leegstand uit de markt te halen. Publieksgerichte voorzieningen moeten bij voorkeur in de stationsomgeving worden ontwikkeld. Op de Plaspoelpolder zou wel enige ruimte kunnen worden geboden aan op bedrijven gerichte voorzieningen. De groenvoorzieningen langs de Diepenhorstlaan en de Verrijn Stuartlaan dienen gehandhaafd te worden. Daarnaast is enige uitbreiding van de groenvoorzieningen gewenst langs de beoogde ringweg.

Plan van aanpak Om de voorgestelde inrichting van het terrein te bereiken zijn de volgende acties nodig: 1.

De gemeente stelt in nauw overleg met het bedrijfsleven een nieuw bestemmingsplan op voor de Plaspoelpolder.

2.

Het Industrieschap voert op korte termijn overleg met de grondeigenaren over de stedebouwkundige invulling van het voormalige Kodakterrein en het voormalige Van Griekenterrein.

3.

Het Industrieschap werkt in 1996 een gedetailleerd reconstructieplan uit voor de Landtong (inclusief een toets op fmancieel-economische haalbaarheid).

4.

De gemeente werkt in 1996 de verkeerskundige aspecten van de beoogde ringweg uit.

5.

De gemeente en het Industrieschap laten (een jaar na openstelling van de tramlijn) een parkeeronderzoek uitvoeren, waarin ze de behoefte aan parkeerruimte vaststellen en mogelijke oplossingen aandragen.

6.

De gemeente draagt zorg voor handhaving en versterking van de openbare groenvoorzieningen in de Plaspoelpolder.

7.

De gemeente en het Industrieschap intensiveren de contacten met het bedrijfsleven op de Plaspoelpolder.

IV

8.

Het Industrieschap start een publiciteitscampagne om het imago van de Plaspoelpolder te verbeteren en bekendheid te geven aan de nieuwe ontwikkelingen.

9.

Het Industrieschap zorgt na aanleg van de ringweg en de trambaan voor een adequate wegbewijzering.

10.

Het Industrieschap voert deelgebiedsgewijs overleg met de vastgoedeigenaren over eventuele plannen tot renovatie of sloop en herbouw.

11.

Naamswijziging van de Plaspoelpolder is niet echt noodzakelijk om het imago te verbeteren. Wel verdient het aanbeveling om het bredere karakter van het terrein tot uitdrukking te brengen in de naam Businesspark Plaspoelpolder. In het verlengde hiervan zou tevens kunnen worden overwogen om de naam Industrieschap te wijzigen in Bedrijfschap.

12.

De gemeente meldt de voorgenomen herontwikkeling van de Plaspoelpolder, zonodig via het stadsgewest Haaglanden, aan bij het ministerie van Economische Zaken voor de nieuwe Stirea-regeling.

13.

Aangezien de meeste bedrijven zeer positief zijn over de veiligheid in de Plaspoelpolder is het gewenst de ingestelde beveiligingsdienst in stand te houden.

v

1 INLEIDING

De Plaspoelpolder is een uit de jaren vijftig daterend bedrijvengebied aan de rand van de Haagse agglomeratie in de gemeente Rijswijk. Het gebied is oorspronkelijk ontwikkeld als industrieterrein. In de loop der tijd heeft een groot aantal kantoren zich daar gevestigd. Nu het terrein zo'n veertig jaar oud is wil het Industrieschap Plaspoelpolder weten of het gebied nog voldoet aan de eisen van deze tijd. Daarbij speelt tevens de vraag in hoeverre de kantoorontwikkeling, die min of meer spontaan is opgetreden, verder moet worden gestimuleerd. In de nota Lokatiebeleid Stadsgewest Haaglanden (Stadsgewest Haaglanden, 1994) wordt er vanuit gegaan dat tot het jaar 2005 nieuwbouw van kantoren mogelijk is in de kop van de Plaspoelpolder, als onderdeel van de ontwikkeling van het nieuwe stationsgebied van Rijswijk. Op termijn (na het jaar 2005) wordt ook rekening gehouden met nieuwbouw in de rest van het gebied. Om daarvoor ruimte te creëren moet (een deel van) de Plaspoelpolder herontwikkeld worden. Ook het Structuurplan Rijswijk (gemeente Rijswijk, 1993) houdt rekening met een verdere verschuiving van bedrijfsfuncties in de richting van hoogwaardige kantoorfuncties op de Plaspoelpolder, maar beschouwt het gebied ook in de toekomst als een gemengd gebied voor kantoren en bedrijven. Het plan Plaspoelpark dat ABN-AMRO in 1993 heeft opgesteld in samenwerking met de architectencombinatie LIAG-HOLDENLiversedge gaat een stap verder. Kern van het plan een hoogwaardig woon- en werkgebied in de Plaspoelpolder te ontwikkelen, waarin naast kantoren woningen en centrale voorzieningen de belangrijkste functies zijn. Voor de oorspronkelijke bedrijfsfuncties is in dit plan weinig of geen ruimte meer. Met name kantooren bedrijfsbebouwing omzetten in woningbouw is in strijd met het beleid van de gemeente Rijswijk dat deze vorm van functiewijziging in principe niet toestaat in gebieden met een gemengd karakterl .

Een uitzondering hierop vormt de overgangszone tussen de Treubstraat en de Sir Winston Churchilllaan.

1

Met uitzondering van de kop van de Plaspoelpolder , dat valt onder het regime van het bestemmingsplan stationslocatie en omgeving uit 1994, is voor de Plaspoelpolder geen actueel planologisch toetsingskader beschikbaar. Alvorens tot planontwikkeling over te gaan, wil het Industrieschap inzicht hebben in het oordeel van de bedrijven en eigenaren van gebouwen die in het gebied gevestigd zijn alsmede in de maatregelen, die zij nodig achten voor het gebied. Het Industrieschap heeft daarom aan het Onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft opdracht gegeven om het oordeel en de wensen van bedrijven en gebouweigenaren te inventariseren en mede daarop een strategie voor herontwikkeling van de Plaspoelpolder te formuleren.

1.1

Onderzoeksopzet

Het onderzoek is uitgevoerd in drie fasen: 1. Probleemverkenning op basis van bestaande onderzoeksrapporten, bestaand statistisch materiaal en interviews met sleutelpersonen. 2. Telefonische enquêtes onder de gevestigde bedrijven, recente vertrekkers, vestigers buiten de Plaspoelpolder en gebouweigenaren. 3. Opstellen van advies voor een te volgen ontwikkelingsstrategie in overleg met vertegenwoordigers van het Industrieschap en het gevestigde bedrijfsleven. In de derde fase van het onderzoek zijn twee workshops gehouden met vertegenwoordigers van het bedrijfsleven, het Industrieschap, de gemeente Rijswijk en externe deskundigen om ideeën voor herontwikkeling te inventariseren en voorgestelde maatregelen te toetsen. Een overzicht van deelnemers aan de workshops staat in bijlage 1. Het onderzoek is uitgevoerd door een onderzoeksteam, dat bestaat uit prof.dr.ir. H. Priemus (supervisie), drs. H. Olden en drs. E. Louw. De enquêtes zijn uitgevoerd door de enquêteservice van het OTB onder leiding van drs. G. Hilkhuysen. Het onderzoek is uitgevoerd in de periode april 1995-november 1995. De begeleiding was in handen van een stuurgroep en een werkgroep met vertegenwoordigers van het Industrieschap, de gemeente Rijswijk en de Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk (BBR). De werkgroep bestond uit: mr. H'. van Eesteren (BBR); drs . M.L.M. van Lente (gemeente Den Haag/Industrieschap); drs. N.H. Schuring (gemeente Rijswijk); ing. G.W. Versteegh (gemeente Rijswijk) en ir. H. de Vrede (gemeente Rijswijk). De stuurgroep bestond uit: M.P.M.I. Berger (BBR), ir. drs. F.P. de Boer (gemeente Rijswijk), D. Iense (gemeente Rijswijk), drs. W.W. van der Poel (gemeente Den Haag), mr. P. Roscam Abbing (burgemeester van Rijswijk), ir. A.A. van Triest (gemeente Rijswijk), drs. Th.L.N. Weterings (gemeente Rijswijk).

2

1.2

Opbouw rapport

Het rapport is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de belangrijkste karakteristieken van de Plaspoelpolder. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de regionale markt voor kantoren en bedrijventerreinen en de positie van de Plaspoelpolder daarbinnen. Het centrale thema in hoofdstuk 4 is de waardering van het gevestigde bedrijfsleven over de Plaspoelpolder als vestigingsgebied. Hoofdstuk 5 besteedt aandacht aan het proces van vestiging en vertrek, zoals dat in het recente verleden is opgetreden en in de toekomst is te verwachten. In hoofdstuk 6 tenslotte wordt de voorgestelde herontwikkelingsstrategie uitgewerkt.

Rijksweg A4 met op de achtergrond de Plaspoelpolder

3

1\1

2 HET BEDRIJVENGEBIED PLASPOELPOLDER

2.1

Karakteristiek van de Plaspoelpolder

De Plaspoelpolder maakt deel uit van de kantoren- en bedrijvenzone Station! Plaspoelpolder/Broekpolder/Hoomwijck in Rijswijk (afbeelding 2.1). Binnen deze zone is de Plaspoelpolder als eerste ontwikkeld. Afbeelding 2.2 geeft de indeling van de Plaspoelpolder. Het gebied wordt globaal omsloten door de spoorbaan, de Sir Winston Churchilllaan, het Rijn-Schiekanaal en de snelweg A4. De totale oppervlakte bedraagt ruim 90 ha, waarvan 60 ha bestemd is voor bedrijven en kantoren. De grond is grotendeels uitgegeven. Thans heeft het Industrieschap grond voor nieuwbouw van bedrijven beschikbaar op de zogenaamde HOC-kavel langs de Treubstraat. Voor kantoren is er grond beschikbaar op de kop van de Plaspoelpolder. Dit gebied wordt ontwikkeld in samenhang met het nieuwe station in Rijswijk. Inmiddels is hier een nieuw kantoor voor het Centraal Bureau Rijvaardigheden (C.B.R.) in aanbouw. Behalve het Industrieschap heeft ook een aantal private partijen grond beschikbaar voor kantoren en bedrijven. In de oorspronkelijke opzet uit de jaren vijftig was de Plaspoelpolder een industrieterrein. In de jaren zeventig en tachtig zijn er op het terrein kantoren gebouwd, waardoor een sterke menging van functies is ontstaan. Kantoorgebouwen en bedrijfspanden van verschillende ouderdom komen naast elkaar voor. Inmiddels is een deel van de oudste bedrijfsbebouwing gesloopt. In totaal is 190.000 m2 bedrijfsruimte en bijna 500.000 m2 kantoorruimte aanwezig2 • Er zijn geen gebieden met een uitgesproken kantoren- of bedrijvenkarakter. Het zwaartepunt van de kantorensector ligt in het zuidoostelijke deel rond de Burgemeester Elsenlaan en de Veraartlaan waar onder andere Alcatel, het Europees Octrooibureau en de Sijthoffpers zijn gevestigd. Dit deel van het terrein ligt relatief ver van het station.

2

Deze cijfers zijn gebaseerd op de enquête onder bedrijven op de Plaspoelpolder (zie bijlage 2) .

5

Afbeelding 2.1 Bedrijvengebieden in Rijswijk

Nootdorp

auto/fiets/tram verbinding ~ ......~ langzaam verkeer verbinding

~~ iinf.~ woningbouw ~ kantoren/bedrijven

.::~: :.~:::;;.

stadsrandzone groenzone

•••••••••••• hoofdlijnen H.O. V

Bron: gemeente Rijswijk.

6

Afbeelding 2.2 De Plaspoelpolder

o

2

D'

1

-...

UI

ee=r~~=IAtW=dOO=ë:J...I _"a '••1_6'"B

-Dl.

: 4···············

IT 0

lldöll

...

i 100

ie] J_

•IC

o o

0 .0.0.

~..

~

~

~

ÛÁIUB .0

llö;C

:

tiL

\\

\ ti ;: \=. . . . .

=O="Ued=.=ra=:

! Q\

I~D!CJD ~\",,--:::Ii Dil lIg

O\

.--

•

J

I> DJI

...

ID

• • • • • • • unJl8wtGA • • • • • • •

· J\ i

Is UI

Bron: gemeente Rijswijk.

!

10 0 \1\

~

1 •IC

7

- ---~- ---------------------

_____

In de omgeving van het station heeft Holland International recent een nieuw kantoor langs de Volmerlaan in gebruik genomen. In de directe omgeving van het station kan nog circa 90.000 m2 kantoorruimte worden ontwikkeld, waarvan 75 .000 m2 in de kop van de Plaspoelpolder. Er zijn weinig voorzieningen op het terrein. In de Plaspoelpolder staan onder meer een postkantoor, een restaurant en een hotel. Aan de Volmerlaan zal binnenkort de Darling Market worden geopend. Medio jaren tachtig is de Plaspoelpolder rechtstreeks aangesloten op het rijkswegennet. Tot die tijd liep de ontsluiting van het terrein via de bebouwde kom van Rijswijk. In de huidige situatie loopt de ontsluiting via de Zoomseweg naar de A13 (snelweg Den Haag-Rotterdam) en de A4 (snelweg Den Haag-Amsterdam). De bereikbaarheid per auto zal verder verbeteren, als de A4 wordt doorgetrokken naar Wateringen (als onderdeel van het Hoefijzer) en Delft (als onderdeel van de nieuwe rijksweg Den Haag-Rotterdam). Beide verbindingen zullen in 1997 gereed zijn. De ontsluiting per openbaar vervoer van de Plaspoelpolder is matig. Er loopt een aantal busverbindingen door het gebied. In de komende jaren verbetert de situatie aanzienlijk. In 1998 zal een tramverbinding over de Plaspoelpolder gereed komen, die het centrum van Den Haag verbindt met het nieuwe station in Rijswijk. Bovendien zal de toegang tot het nieuwe NS-station Rijswijk beter ten opzichte van de Plaspoelpolder liggen dan bij het oude station. De nieuwe uitgang aan het Eisenhowerplein zal een openbaar-vervoerknooppunt worden, omdat ook de nieuwe tram en een aantal bussen er een halte krijgen. In de Plaspoelpolder parkeert men meestal op de openbare weg. In het gebied zijn twee parkeergarages aanwezig, die nauwelijks worden gebruikt. Voor het gebied zijn thans drie bestemmingsplannen van kracht. Het grootste gedeelte van het terrein valt onder het regime van de plannen Plaspoelpolder I (vastgesteld 1981) en Plaspoelpolder 11 (vastgesteld 1980). Beide plannen zijn aan herziening toe. De kop van de Plaspoelpolder valt onder het bestemmingsplan stationslocatie en omgeving uit 1994.

2.2

Recente ontwikkelingen in werkgelegenheid

In het bedrijvenregister van het stadsgewest Haaglanden waren in mei 1994 400 vestigingen van bedrijven en instellingen geregistreerd op de Plaspoelpolder3 . Gezamenlijk hadden zij bijna 18.000 mensen in dienst. Het aantal werkzame personen is in de periode 1990-1994 met circa 900 gedaald. Dit is een verlies van 5 %. Het aantal vestigingen bleef in genoemde periode redelijk constant (zie tabel 2.1).

3

8

Het stadsgewest registreert juridische vestigingen. Omdat een bedrijf uit meer dan één juridische vestigingen kan bestaan is het aantal bedrijven in werkelijkheid kleiner dan de geregistreerde vestigingen.

~_~..........w

De bedrijfstakken handel, horeca en reparatiebedrijven, bouwnijverheid en -installatiebedrijven, en banken verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening hebben de meeste werkgelegenheid verloren. Opvallend is dat de laatste bedrijfstak wel een toename van het aantal vestigingen laat zien. Groei van werkgelegenheid heeft plaatsgevonden in de bedrijfstakken transport, opslag en communicatiebedrijven, en overige dienstverlening. Opvallend is de stabiliteit in de bedrijfstak industrie, zowel gemeten naar het aantal vestigingen als het aantal werkzame personen. Op basis van het bedrijvenregister van het gewest Haaglanden is het mogelijk een beeld te krijgen van de in- en uitstroom van bedrijven in de Plaspoelpolder. In de periode 1990-1994 zijn 73 bedrijfsvestigingen van elders gekomen en zijn 86 vestigingen vertrokken. Het verlies blijft derhalve per saldo beperkt. Omdat de vertrekkende bedrijven in het algemeen groter zijn dan de vestigers is het werkgelegenheidsverlies toch fors (zie tabel 2.2).

Tabel 2.1

Ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijfstak in de Plaspoelpolder (mei 1990-mei 1994) 1990 1994 Werkzame personen Werkzame personen (vestigingen) (vestigingen)

Industrie Bouwnijverheid en -installatiebedrijven Handel, horeca en reparatiebedrijven Transport, opslag en communicatiebedrijven Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Totaal

2.484 (45) 1.205 (28) 3.732 (139) 769 (13) 6.308 (108) 4.366 (63)

2.466 (45) 658 (25) 2.890 (124) 1.015 (16) 5.973 (123) 4.955 (67)

18.864 (396)

17.957(400)

Bron: Bedrijvenregister Haaglanden.

Tabel 2.2

Vestiging en vertrek van bedrijven naar grootteklasse in de Plaspoelpolder (1990-1995)

Grootteklasse (aantal werkzame personen) 1- 9 10 - 49 Meer dan 50 Totaal

Vestigers abs. (%)

Vertrekkers abs. ( %)

52 (71) 15 (21) 6 (8)

43 (50) 32 (37) 11 (13)

73 (100)

86 (100)


9

In tabel 2.3 is de samenstelling naar bedrijfstak: voor de vestigers en de vertrekkers gegeven. Overeenkomstig het landelijke beeld zijn de bedrijfstakken banken, verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening (vooral zakelijke diensten) en handel, horeca en reparatiebedrijven (groothandel) het meest mobiel. Dit zijn ook de bedrijfstakken met het grootste werkgelegenheidsverlies sinds 1990. Gemeten naar het aantal vestigingen houden vestiging en vertrek elkaar in evenwicht in de bedrijfstak: banken, verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening. De bedrijfstak: handel, horeca en reparatiebedrijven laat per saldo een verlies zien. Omdat er gemiddeld meer vertrekkers dan vestigers zijn, is echter ook in de bedrijfstak: banken, verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening sprake van een verlies aan werkgelegenheid. Twee derde van de bedrijven die zich in de Plaspoelpolder hebben gevestigd, komt uit Rijswijk of Den Haag (tabel 2.4). Dat komt overeen met het algemene beeld dat bedrijven over korte afstand verhuizen en een voorkeur hebben voor een nieuwe vestigingsplaats in de buurt van de oude locatie. Het aantal bedrijven dat van buiten het stadsgewest Haaglanden naar de Plaspoelpolder komt, is relatief beperkt.

Tabel 2.3

Vestiging en vertrek van bedrijven naar bedrijfstak in de Plaspoelpolder (1990-1995)

Industrie Bouwnijverheid en -installatiebedrijven Handel, horeca en reparatiebedrijven Transport, opslag en communicatiebedrijven Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Totaal

Vestigers abs. (%)

Vertrekkers abs. (%)

9(12) 2 (3) 14 (19) 5 (7) 36 (49) 7 (63)

7 (8) 5 (6) 26 (30) 1 (1) 37 (43) 10 (12)

73 (100)

86 (100)


Tabel 2.4

Vestiging en vertrek van bedrijven naar herkomst/bestemming in de Plaspoelpolder (1990-1995)

Rijswijk Den Haag Overig Haaglanden Overig Zuid-Holland Buiten Zuid-Holland Totaal Bron: Bedrijvenregister Haaglanden.

10

Herkomst vestigers abs. (%)

Bestemming vertrekkers abs. (%)

16 (22) 32 (44) 12 (17)

12 (14) 18 (21)

2 (3) 11 (15)

46 (54)

73 (100)

86 (100)

6 (7)

4 (5)

Zeer opvallend is dat bijna 60% van de bedrijven die sinds 1990 vertrokken zijn van de Plaspoelpolder, zich buiten het stadsgewest Haaglanden heeft gevestigd. De grote meerderheid van deze bedrijven heeft zelfs de provincie verlaten. Rijswijk is nauwelijks in trek bij bedrijven die vertrokken zijn uit de Plaspoelpolder. Slechts een op de zes bedrijven die zich opnieuw binnen het stadsgewest Haaglanden vestigden, bleef in Rijswijk. Binnen Haaglanden trokken vooral Den Haag (twaalf vestigingen) en Zoetermeer (tien vestigingen) bedrijven van de Plaspoelpolder aan.

2.3

Karakteristieken per deelgebied: vastgoed en werkgelegenheid

Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen in de verschillende delen van de Plaspoelpolder is een onderscheid gemaakt in vijf deelgebieden. De ligging van deze deelgebieden is weergegeven in afbeelding 2.3. De gegevens per deelgebied zijn ontleend aan het bedrijvenregister Haaglanden en uit de voor het onderzoek uitgevoerde enquête onder de bedrijven en instellingen op de Plaspoelpolder.

Afbeelding 2.3 Vijf deelgebieden op de Plaspoelpolder

S ir W"anston CboltçhilllPC'

11

Qua werkgelegenheid is deelgebied 2 het grootste (zie tabel 2.5). Dit deelgebied ligt aan weerszijden van de Veraartlaan en de Burgemeester Elsenlaan en wordt gekenmerkt door een omvangrijke kantoorbebouwing. 46% van het kantooroppervlak op de Plaspoelpolder staat in dit deelgebied. Voor een belangrijk deel is dit oppervlak geconcentreerd in twee zeer grote gebouwen aan de Patentlaan (EOBgebouwen Shell-gebouw). De bedrijfsruimte is meer gelijkmatig over de vijf deelgebieden verspreid. In deelgebied 5 is de grootste concentratie bedrijfsruimte aanwezig, maar dit is slechts 37% van het totaal. Voor dit percentage zijn met name de hallen voor de Darling Market en de bedrijfshal op de hoek VisseringlaaniLange Kleiweg verantwoordelijk.

Tabel 2.5

Werkgelegenheid, vestigingen en vastgoedsamenstelling per deelgebied op de Plaspoelpolder Guni 1995)

Deelgebied

Werkgelegenheid

Vloeroppervlak bedrijfsruimte in m 2

Vloeroppervlak kantoorruimte in m2

2.551 6.464 1.375 3.970 2 .631

28.200 25.000 25.400 41.800 69.600

40.600 228.100 30.300 111.100 85.400

16.991

190.000

495.500

1 2 3 4 5 Totaal Bron: OTB-bestand Plaspoelpolder.

Tabel 2.6

Bedrijfstaksamenstelling per deelgebied van de Plaspoelpolder in procenten Guni 1995)

Bedrijfstak Industrie Bouwnijverheid en -installatiebedrijven Handel, horeca en reparatiebedrijven Transport, opslag en communicatiebedrijven Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Totaal Bron: Bedrijvenregister Haaglanden.

12

Deelgeb. Deelgeb. Deelgeb. Deelgeb. Deelgeb. 1 2 4 3 5

10

13 10 40 10 13

25 2 44

13 100

9 11 26 33

16 6 34 10 17

15 6 32 5 29

19

22

17

14

100

100

100

100

De verdeling van de kantooren bedrijfsruimte over de deelgebieden weerspiegelt de spreiding van de bedrijfstakken op de Plaspoelpolder. In deelgebied 2 domineert de dienstensector (banken, verzekeringen, zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening). Deelgebied 1 heeft nog de meeste kenmerken van een traditioneel bedrijventerrein. Met 26% is de dienstensector relatief bescheiden vertegenwoordigd, terwijl de bedrijfstak handel met 40% domineert (zie tabel 2.6). In de Plaspoelpolder stond op 1 januari 1995 circa 70.000 m2 kantoorruimte leeg. Dat is een leegstandspercentage van 14%. De leegstand komt in het gehele gebied voor en is sterk geconcentreerd in economisch verouderde panden. Het huurniveau van de aangeboden panden is in het algemeen laag (minder dan f 200,-/m 2). Ruim 60% van de leegstand is bovendien te vinden in grootschalige verzamelgebouwen (groter dan 10.000 m2), die dateren van voor 1985. De leegstand aan bedrijfsruimte bedroeg op 1 januari 1995 ongeveer 10.000 m 2 • Dat is een leegstandspercentage van 5 %. Gezien de grote behoefte van starters en Haagse stadsvernieuwingsverplaatsers aan goedkope bedrijfsruimte in bestaande panden in het centraal stedelijk gebied, ligt de huidige leegstand op een acceptabel niveau.

2.4

Conclusie

De Plaspoelpolder is een gemengd bedrijventerrein zonder een duidelijk kantoren- of bedrijvenkarakter. Hoewel de bestemmingsplannen wel onderscheid maken tussen kantoren- en bedrijvengebieden, is door het gebruik van uitzonderingsbepalingen geen duidelijk waarneembare zonering tot stand gekomen. De totale vastgoedvoorraad op de Plaspoelpolder bestaat uit 190.000 ml bedrijfsruimte en bijna 500.000 m2 kantoorruimte. Hoewel in bepaalde delen van het gebied de kantoorbebouwing de overhand heeft, kan nergens worden gesproken van een typisch kantorenmilieu. Van de bijna 18.000 werkzame personen werkt 61 % in de bedrijfstakken banken verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening en overige dienstverlening. In de periode 1990-1994 is de totale werkgelegenheid met circa 900 gedaald. Deze daling heeft zich vooral voorgedaan in de bedrijfstakken handel, horeca en reparatiebedrijven, de bouwnijverheid en baok- en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening. Een lichte stijging deed zich voor bij de bedrijfstakken transport en opslag en overige dienstverlening . Het saldo van de in- en uitstroom van bedrijven is licht negatief. Omdat de vertrekkende bedrijven in het algemene groter zijn dan de vestigers, is de uitstroom van bedrijven voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor het verlies aan werkgelegenheid. Meer dan de helft van de vertrekkende bedrijven heeft zich buiten ZuidHolland gevestigd. Dit is een opvallend gegeven omdat bedrijfsmigratie-onderzoek juist laat zien dat bedrijven zich in het algemeen over een beperkte afstand verplaatsen.

13

3

DE REGIONALE MARKT VOOR KANTOREN EN BEDRlJVENTERREUSEN

Dit hoofdstuk gaat in op de vraag welke functie de Plaspoelpolder kan vervullen op de regionale markt voor kantoren en bedrijventerreinen. Aandacht zal worden besteed aan de behoefte aan kantoren en bedrijventerreinen in de periode tot 2005 en de mogelijkheden om in deze behoefte te voorzien.

3.1

De regionale kantorenmarkt

Grote gebruikers domineren de kantorenmarkt in de Haagse regio. Naast de rijksoverheid is een aantal grote bedrijven actief, zoals Nationale-Nederlanden, Shell, Aegon en PTT. De Haagse kantorenmarkt onderscheidt zich van de kantorenmarkten in de andere grote steden, doordat er een omvangrijke groep eigenaar-gebruikers is. In de tweede helft van de jaren tachtig is de regionale werkgelegenheid in de kantorensector met name in de bedrijfstak zakelijke dienstverlening sterk gegroeid (gemiddeld 5% per jaar). In het begin van de jaren negentig is deze groei afgezwakt en in 1992 was er voor het eerst sinds jaren sprake van verlies aan werkgelegenheid. De snelste groeiers binnen de zakelijke dienstverlening waren de computerservicebureaus, de economische adviesbureaus, de reclamebureaus en accountantsbureaus. In het algemeen gaat het in de zakelijke dienstverlening om kleine en middelgrote bedrijven. De werkgelegenheid in de overige dienstverlening, waartoe de overheid behoort, is de laatste jaren gestabiliseerd. De jaarlijkse opname op de kantorenmarkt in de Haagse regio wisselt sterk. Voor een belangrijk deel veroorzaakten de grote gebruikers deze schommelingen. In 1991 en 1992 waren weinig grote gebruikers actief. Dit kwam tot uiting in relatief lage opnamecijfers. In 1993 en 1994 nam de opname door de transacties van een aantal grote gebruikers sterk toe. In 1994 was sprake van een recordopname van 350.000 m2 (Stadsgewest Haaglanden, 1995). De opleving vond vooral plaats op de Haagse kantorenmarkt, waar ruimte werd opgeleverd aan onder meer Siemens, het Benelux Merkenbureau, Interpol, Nationale-Nederlanden, de provincie en het ministerie van Verkeer en Waterstaat. 15

Op 1 januari 1995 bedroeg het beschikbare aanbod aan kantoren in het stadsgewest Haaglanden 408.400 m2 • Dat was 7,6% van de totale voorraad. Den Haag kende een leegstandspercentage van 6,3%. In de randgemeenten lag de leegstand boven de 10%. Het leegstandspercentage was het grootst in Leidschendam (18%). De leegstand op de Haagse kantorenmarkt stak gunstig af bij de leegstand in Amsterdam en Rotterdam. Een belangrijke oorzaak hiervoor was de achterblijvende groei van de kantorenvoorraad in de afgelopen periode door een tekort aan te ontwikkelen locaties. Op 1 januari 1995 was 216.300 m 2 in aanbouw. Hiervan was nog 60.000 m2 beschikbaar voor de vrije markt. Ruim 86 % van de panden in aanbouw was gelegen in de gemeente Den Haag. Het Stadsgewest Haaglanden (1994) raamt de toekomstige behoefte aan nieuwbouwmogelijkheden voor kantoren in Haaglanden op 120.000-150.000 m2 per jaar. Op basis van deze behoefteraming hebben de gemeenten in het stadsgewest afspraken gemaakt over de ontwikkeling en fasering van kantoorlocaties in de periode 19922005 . Hierbij zijn drie typen vestigingsmilieus onderscheiden: centrummilieus, subcentrummilieus en specifieke kantorenmilieus. Bijlage 4 geeft een overzicht van de vestigingsmilieus. Het centrummilieu (Den Haag Nieuw-Centrum, Beatrixkwartier en Binnenstad Den Haag) zal met name worden ontwikkeld voor de overheid, nationale en internationale hoofdkantoren en op deze activiteiten gerichte zakelijke dienstverlening. De verwachting is dat circa 40 % van de totale vraag naar kantoorruimte zich op dit milieu zal richten. De resterende vraag zal zich verdelen over de subcentrummilieus en de specifieke kantorenmilieus . Subcentrummilieus zijn aantrekkelijk voor een brede groep kleine en middelgrote kantoren. Ze onderscheiden zich van de specifieke kantorenmilieus door hun multifunctionele omgeving (bijvoorbeeld ligging in een stadsdeelcentrum) en de betere ontsluiting per openbaar vervoer. Aan de autobereikbaarheid wordt wat minder belang gehecht dan in het specifieke kantorenmilieu. Specifieke kantorenmilieus zijn vooral gericht op kleine en middelgrote kantoren (in de zakelijke dienstverlening), die zelfstandige kantoorgebouwen willen realiseren met een eigen gezicht in een representatieve omgeving. In het algemeen is het specifiek kantorenmilieu een 100% bedrijvengebied. De Plaspoelpolder wordt evenals Hoomwijck gerekend tot het specifiek kanatorenmilieu. De stationsomgeving/kop van de Plaspoelpolder behoort tot het subcentrummilieu . De doelgroepen voor het subcentrummilieu en het specifieke kantorenmilieu overlappen elkaar. Tot op zekere hoogte zijn locaties in beide segmenten onderling uitwisselbaar . Tabel 3.1 geeft de huidige stand van zaken weer voor de drie kantorenmilieus. In de periode 1992-1995 is aanzienlijk minder kantoorruimte in de Haagse regio gerealiseerd dan was gepland. Het internationale vestigingsmilieu heeft zich ontwikkeld volgens plan. De ontwikkeling in het subcentrummilieu en het specifieke kantorenmilieu is echter, ondanks een aanvankelijke overcapaciteit in de gemeentelijke

16

------------------_._---

Tabel 3.1

Stand van zaken ontwikkeling van kantoorruimte in Haaglanden per vestigingsmilieu (1995) in 1.000 m Z bvo Afspraken '92-'95

Ontwikkeling '92-'95

270 205 166

273 105 103

Internationaal vestigingsmilieu Subcentrummilieu Specifiek kantorenmilieu

Overschot/tekort

+3 -100 -63

Bron: Stadsgewest Haag1anden, 1995.

plannen, ver achtergebleven bij de planning. Zoetermeer en Leidschendam hebben overigens meer capaciteit gerealiseerd dan ze gepland hadden.

3.2

De kantorenmarkt in Rijswijk

Rijswijk is de tweede kantorenstad in Haaglanden. Op 1 januari 1995 bedroeg de totale voorraad aan kantoorruimte 715.000 m2 kantoorruimte (Stadsgewest Haaglanden, 1995). Dat is 13% van de totale voorraad aan kantoorruimte in Haaglanden. Van de voorraad stond 78.500 m2 leeg. Het leegstandspercentage (10,5%) lag boven het regionale leegstandsperecentage, maar stak gunstig af bij leegstandspercentages in Zoetermeer (11,7%) en Leidschendam (18,3%). De marktperspectieven voor een groot gedeelte van de leegstand in Rijswijk zijn zeer ongunstig. Het betreft economisch verouderde grootschalige verzamelpanden waar weinig vraag naar bestaat. Het merendeel van deze panden staat op de Plaspoelpolder. Ook gemeten naar opname neemt Rijswijk de tweede plaats in. In 1993 en in 1994 werd in Rijswijk 43.600 en 30.900 m2 opgenomen (Stadsgewest Haaglanden, 1995). In 1994 lag het marktaandeel van Rijswijk (8,8%), veel lager dan in 1993 (16,6%). Een vergelijkbare trend is overigens zichtbaar in de andere regiogemeenten, die alle terrein verloren ten opzichte van Den Haag. Alleen in Zoetermeer lag het opnameniveau in 1994 hoger dan in 1993. Mogelijk bestaat er in Rijswijk een relatie met de achterblijvende ontwikkeling van nieuwbouw. In 1994 is in Rijswijk weinig nieuwbouw opgeleverd. Op 1 januari 1995 was er ook nauwelijks capaciteit in aanbouw. Rijswijk heeft in principe vier mogelijkheden voor kantoorontwikkeling tot 2005: de stationsomgeving/kop van de Plaspoelpolder (90.000 m2), Hoornwijck (50.000 m2), Plaspoelpolder (capaciteit afhankelijk van herstructurering) en Ypenburg (60.000 m2 in het kader van de ontwikkeling van de VINEX-Iocatie). In de stationsomgeving is een plan in voorbereiding van projectontwikkelaar lBC. Bovendien laat het Centraal Bureau Rijvaardigheid er een nieuw kantoor bouwen. De ontwikkeling van Hoornwijck is in de afgelopen jaren vertraagd, omdat de rijksoverheid op basis van het locatiebeleid bezwaren had tegen kantoorontwikkeling 17

op Hoomwijck. In de onderhandelingen met het Rijk hierover lijkt een doorbraak te zijn bereikt, waardoor mogelijk in 1996 kan worden begonnen met de ontwikkeling van Hoomwijck. In de Plaspoelpolder is in de afgelopen jaren nieuwbouw beschikbaar gekomen voor onder meer het Schilderscentrum, Holland International en Alcatel. De behoefte aan nieuwbouwcapaciteit voor kantoren kan gemakkelijk worden afgeleid uit de regionale raming . Verondersteld is dat Rijswijk in de komende jaren een marktaandeel heeft in de regionale opname, dat gelijk is aan het huidige aandeel in de voorraad (13%). Dat betekent voor de periode tot 2005 een behoefte aan nieuwbouwcapaciteit van 160.000 m2 tot 200.000 m2 • Om voldoende flexibiliteit te behouden is het verstandig bij de planning uit te gaan van 200.000 m2 • Met de geplande capaciteit kan de Rijswijkse behoefte tot het jaar 2005 in principe worden opgevangen. In het kader van de regionale programmering is afgesproken in de periode tot 2005 de stationsomgeving, Hoomwijck en Ypenburg te ontwikkelen en de mogelijkheden van de Plaspoelpolder na 2005 te benutten. Mocht de ontwikkeling van één van de drie geplande locaties stagneren, dan zal de capaciteit op de Plaspoelpolder eerder moeten worden benut.

3.3

De markt voor bedrijventerreinen in Haaglanden

Op 1 januari 1995 was er in het stadsgewest Haaglanden 154 ha bedrijfsterrein opgenomen in bestemmingsplannen (Rijksplanologische Dienst, 1995). Hiervan was 75 ha direct beschikbaar voor uitgifte (bouwrijp gemaakt). Met name het Forepark in Leidschendam en Lansinghage in Zoetermeer hebben bouwrijp terrein. Tussen 1 januari 1990 en 1 januari 1995 is in het stadsgewest 68 ha bedrijfsterrein uitgegeven. Dat is gemiddeld 13,5 ha per jaar. Forepark (23 ha) en Lansinghage (25 ha) namen een groot gedeelte van de uitgifte voor hun rekening. De nota Lokatiebeleid stadsgewest Haaglanden (Stadsgewest Haaglanden, 1994) gaat voor de periode tot 1992-2005 uit van een gemiddelde jaarlijkse behoefte aan bedrijfsterrein van 25 tot 27 ha. Bij de herziening van het streekplan Zuid-Holland West gaat de provincie uit van een iets lagere behoefte (22 ha per jaar). De gerealiseerde uitgifte in de afgelopen vijf jaar lag overigens aanzienlijk onder de raming. Bij het geraamde uitgiftetempo (25 tot 27 hectare per jaar) is het huidige aanbod aan bouwrijp terrein in de regio nog toereikend voor drie à vier jaar. Bij het uitgiftetempo uit het recente verleden (13 ,5 ha) zou dat zes jaar zijn. Omdat het gewenst is voortdurend te kunnen beschikken over een reservevoorraad van ongeveer tweemaal de jaarlijkse uitgifte, moet op korte termijn de voorraad bouwrijp terrein aangevuld worden. Mogelijkheden voor nieuwe bedrijfsterreinen zijn te vinden op de locaties: - Ypenburg. - Wateringse Veld (Wateringen). - Delfgauw (Pijnacker) . 18

-

Delftech Park (Delft). Forepark III (Leidschendam). Nieuwe Hoefweg (Zoetermeer). Hoomwijck (Rijswijk).

Een deel van de capaciteit kan overigens vooralsnog niet uitgegeven worden. Thans wordt het bedrijfsterrein Delfgauw bouwrijp gemaakt en is een klein gedeelte van het Delftech Park in ontwikkeling. De ontwikkeling van Hoomwijck zal waarschijnlijk in 1996 starten. De kwalitatieve differentiatie van het aanbod in het Stadsgewest Haaglanden is beperkt. De nadruk ligt op gemengde terreinen voor industrie, handel en transport. Er bestaat zowel een tekort aan vestigingsmogelijkheden voor milieuhinderlijke bedrijven als een tekort aan hoogwaardige bedrijfsterreinen. In dit laatste segment zou Hoomwijck een deel van de behoefte kunnen opvangen. Op dit moment is er een tekort aan bedrijfsterreinen in centraal stedelijk gebied van het stadsgewest (globaal het grondgebied van Den Haag, Rijswijk en Voorburg binnen het Hoefijzer). Op oudere bedrijventerreinen als de Binckhorst, Laakhaven en de Plaspoelpolder hebben kantoren een deel van het bedrijfsmatig vastgoed verdrongen. De nieuwe terreinen Kerketuinen, Zichtenburg en Dekkershoek in Den Haag Zuidwest worden snel volgebouwd. Daardoor dreigt er op korte termijn een tekort aan vestigingsmogelijkheden voor bedrijven uit de oudere stadswijken. Exacte cijfers over de behoefte aan bedrijfsruimte in het centraal stedelijk gebied zijn niet bekend. De gemeente Den Haag (1995) raamt haar totale behoefte aan bedrijfsruimte tot 2005 op 390.000 m2 . Een deel hiervan kunnen de terreinen Forepark en Wateringse Veld opvangen. Het totale tekort wordt vooralsnog geschat op 125.000 m2 •

3.4

De markt voor bedrijventerreinen in Rijswijk

De positie van Rijswijk op de markt voor bedrijfsterreinen in Haaglanden is te karakteriseren als zwak. Er is geen uitgeefbaar terrein beschikbaar en tussen 1990 en 1994 is door het gebrek aan uitgeefbare ruimte slechts 1 ha terrein uitgegeven. In de tweede helft van de jaren tachtig had Rijswijk overigens twee zeer succesvolle terreinen op de markt (Broekpolder en VrijenbaniZuidflank), die in korte tijd waren uitgegeven. In de komende periode zal er ruimte beschikbaar komen op Ypenburg. Daarnaast zal het Industrieschap Plaspoelpolder waarschijnlijk Wateringse Veld gaan ontwikkelen en uitgeven.

19

3.5

Conclusie

Uit het voorafgaande blijkt dat de Plaspoelpolder zowel een functie kan vervullen voor kantoren als voor bedrijven. Bedrijven hebben een grotere behoefte aan vestigingsmogelijkheden dan kantoren. De stationsomgeving/kop van Plaspoelpolder , Hoomwijck en Ypenburg kunnen de gesignaleerde behoefte aan kantoren in Rijswijk opvangen. Voorwaarde is wel dat deze locaties ook daadwerkelijk ontwikkeld worden. Op de markt voor bedrijventerreinen is daarentegen sprake van schaarste in het centraal stedelijk gebied van Haaglanden. Wateringse Veld en Ypenburg kunnen gedeeltelijk voorzien in dit tekort. Gezien de schaarste is echter terughoudendheid gewenst bij het herbestemmen van de huidige bedrijfsfuncties in het centraal stedelijk gebied.

Gemengde bebouwing langs de Visseringlaan

20

4 OORDELEN VAN DE BEDRIJVEN OP DE PLASPOELPOLDER

4.1

Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de waardering die bedrijven op de Plaspoelpolder hebben voor de bereikbaarheid, de huisvesting en de bedrijfsomgeving. Hiertoe werd een telefonische enquête gehouden onder bedrijven in dit gebied. In totaal werden 261 bedrijven benaderd waarvan er 190 meewerkten. Dit betekent een respons van 72,5 %. De opzet en verantwoording van de enquête worden besproken in bijlage 2. Voor de analyse van verschillende delen van de Plaspoelpolder is het gebied opgedeeld in vijf deelgebieden (zie afbeelding 2.3 in hoofdstuk 2). Waar relevant zullen ook uitspraken worden gedaan op straatniveau.

4.2

Bereikbaarheid

Algemeen Volgens de respondenten is de Plaspoelpolder uitstekend per auto bereikbaar. Maar liefst 85 % van de respondenten kent aan de autobereikbaarheid het predikaat goed toe (zie tabel 4.1). Ook over de verkeersafwikkeling op de Plaspoelpolder zelf oordelen ze over het algemeen gunstig; slechts 19% vindt deze slecht. Drie respondenten kwamen spontaan met de opmerking dat de bewegwijzering op de Plaspoelpolder moet verbeteren. Het oordeel over de bereikbaarheid van de Plaspoelpolder per openbaar vervoer is minder positief. Een op de drie respondenten beoordeelt de bereikbaarheid per trein als slecht en bijna een op de twee heeft dit oordeel over de bereikbaarheid per bus. Ook over de mogelijkheid voor parkeren oordelen de bedrijven niet altijd even positief. Meer dan 50% van de respondenten geeft het oordeel slecht in de Frijdastraat, de Van Gijnstraat, de Verrijn Stuartlaan en de Visseringlaan. Ook uit de spontane antwoorden blijkt dat bedrijven problemen ervaren met het parkeren. Van de 59 respondenten die opmerkingen maakten na het afnemen van de enquête, maakten er 14 opmerkingen over het parkeren.

21

Tabel 4.1

Oordeel van de ondernemers over de bereikbaarheid van de Plaspoelpolder (in %)

Bereikbaarheid per auto Afwikkeling verkeer op de Plaspoelpolder Parkeermogelijkheden Bereikbaarheid per trein Bereikbaarheid per bus

Goed

Redelijk

Slecht

85 42 35 29 24

10

39 30 37 31

5 19 36 34 45

Bron: DTB-enquête Plaspoelpolder. 1995.

Aan de respondenten die het oordeel redelijk of slecht gaven aan één van de bereikbaarheidsaspecten. is gevraagd waarvan zij de meeste hinder ondervonden. De meeste hinder ondervonden ze van de parkeermogelijkheden (35 % redelijk of slecht) en van de bereikbaarheid per bus (29% redelijk of slecht). Wanneer er zich problemen voordoen bij het parkeren (126 bedrijven), betreft dit vooral bezoekers (91 % van de probleemgevallen). Bij 53% ondervinden zowel personeel als de bezoekers problemen met parkeren. In slechts 9% hebben uitsluitend personeelsleden parkeerproblemen. Het oordeel over de parkeermogelijkheden hangt voor een deel samen met het hebben van eigen parkeerplaatsen. Wanneer een bedrijf eigen parkeerplaatsen heeft is men minder geneigd een negatief oordeel uit te spreken. Kleine bedrijven (tot 50 werknemers) oordelen vaker negatief over de parkeermogelijkheden (en hebben minder vaak eigen parkeerplaatsen) dan grote bedrijven. Industriële bedrijven hebben een negatiever oordeel over de parkeermogelijkheden dan de andere bedrijven. De respondenten die zich sinds 1 januari 1992 op het huidige adres op de Plaspoelpolder hebben gevestigd, zijn beter te spreken (of minder negatief) over de vijf aspecten van de bereikbaarheid dan de overige respondenten.

Vrachtverkeer Een oordeel over het vrachtverkeer op de Plaspoelpolder is uitsluitend gevraagd aan bedrijven die goederen verwerken of opslaan. Dit waren er 86. Van deze bedrijven vindt 54 % het vestigingsadres op de Plaspoelpolder goed per vrachtauto te bereiken en 14% slecht. 24% vindt de redelijke of slechte bereikbaarheid per vrachtauto een knelpunt voor het functioneren van de onderneming. Van de goederenverwerkende of -opslaande bedrijven beschikt 76% over eigen laaden losmogelijkheden. De tevredenheid hierover is groot; 87 % is tevreden over deze voorziening. Het ontbreken van een eigen laaden losmogelijkheid ervaart men in de helft van de gevallen als een knelpunt. Het negatieve oordeel over het vrachtverkeer concentreert zich niet in bepaalde straten.

22

Totaaloordeel Per straat is een totaaloordeel berekend over de bereikbaarheid (afbeelding 4.1). Dit oordeel bestaat uit het aandeel goed in het totaal aantal antwoorden over de vijf onderdelen van de bereikbaarheid. Uit de afbeelding blijkt dat het totaaloordeel over de bereikbaarheid sterk verschilt per straat. Het minst positief zijn de respondenten langs de Visseringlaan, de Van Gijnstraat, de Veraartlaan en de Diepenhorstlaan.

Afbeelding 4.1

Aandeel oordeel goed (in %) over verschillende aspecten van bereikbaarheid per straat

Visseringlaan Veraartlaan Verrijn Stuartlaan Polakweg Treubstraat Volmerlaan Van Gijnstraat Frijdastraat Diepenhorstlaan Cort vld Lindestraat De Bruyn Kopsstraat Limpergstraat Steen pi aetstraat Nijverheidstraat

~====~====~====~====~==F=~====~

o

20

30

40

50

60

IGemiddelde Plaspoelpolder I

Bron: OTB-enquête Plaspoelpolder, 1995.

23

Tabel 4.2

Oordeel van de ondernemers over de hoeveelheid in gebruik zijnde kantooren bedrijfsruimte in procenten (en absolute aantallen)

Kantoorruimte Bedrijfsruimte

Genoeg

Te veel

Te weinig

74% (100) 64% (51)

9% (12) 11 % (9)

18% (24) 25% (20)


4.3

Huisvesting

De hoeveelheid ruimte In de enquête is een oordeel gevraagd over zowel de hoeveelheid als de kwaliteit van de kantooren bedrijfsruimte die de respondenten in gebruik hebben. De 190 respondenten hebben in totaal 233.000 m2 kantoorruimte en 125.000 m2 bedrijfsruimte in gebruikl . 72 % van de respondenten huurt, 27 % heeft ruimte in eigendom en 1 % least. Het grootste deel van de respondenten (65%) beschikt over ruimte in verzamelgebouwen, 35 % is de enige gebruiker van het gebouw. De meerderheid van de bedrijven heeft volgens eigen zeggen de juiste hoeveelheid kantoor- of bedrijfsruimte ter beschikking (zie tabel 4.2). Er zijn meer bedrijven die te weinig ruimte hebben dan te veel. Opvallend is dat er relatief vaker een tekort aan bedrijfsruimte is dan aan kantoorruimte. Er bestaat weinig verband tussen bedrijfsgrootte en het oordeel over de hoeveelheid ruimte. Het tekort aan bedrijfsruimte komt relatief vaak voor bij bedrijven met 10 tot 99 werknemers. De kans op een overschot aan kantoorruimte neemt toe naarmate de bedrijven groter zijn. Bedrijven met te weinig kantoorruimte zijn licht oververtegenwoordigd in de De Bruyn Kopsstraat en de Van Gijnstraat. Meer dan de helft van de bedrijven met een tekort aan bedrijfsruimte bevindt zich in deelgebied 4. In het gebied dat wordt omsloten door de Treubstraat, Volmerlaan, Verrijn Stuartlaan en . de Diepenhorstlaan, heeft 65 % van de bedrijven op de Plaspoelpolder een dergelijk tekort. Deze bedrijven zijn vooral in de Van Gijnstraat en de Frijdastraat gevestigd.

De kwaliteit van de huisvesting De kwaliteit van de huisvesting werd gemeten door een oordeel te vragen over de prijs/prestatieverhouding, de fysieke kwaliteit en de noodzaak tot investeringen in het gebouw.

1

24

Het grote verschil tussen de hoeveelheid kantoorruimte in gebruik bij de respondenten en de totale hoeveelheid kantoorruimte op de Plaspoelpolder wordt voornamelijk verklaard door de non-respons van drie organisaties met in totaal bijna 115.000 mI kantoorruimte en door de leegstand.

Tabel 4.3

Oordeel over het gebouw (in %)

Vloerbelasting Verhouding bruikbare / niet bruikbare ruimten Indeling van het gebouw Beveiliging van het gebouw Representativiteit van het gebouw Onderhoudstoestand van het gebouw Klimaatbeheersing

Goed

Redelijk

Slecht

93 75 71 62 48 48 25

6 20 17 27 32 32 33

5 12 11 20 21 42


Van de hurende respondenten vindt 30% dat de huurprijs van hun ruimte te hoog of veel te hoog is in verhouding tot de kenmerken daarvan. In deelgebied 3 is men het meest ontevreden over deze prijs: 40% van de bedrijven vindt dat ze een te hoge huur betalen. De ontevredenheid concentreert zich langs de Diepenhorstlaan, Verrijn Stuartlaan, Veraartlaan en de Treubstraat. De respondenten is een oordeel gevraagd over zeven onderdelen van de huisvesting. Uit tabel 4.3 blijkt duidelijk dat de respondenten het meest negatief zijn over de klimaatbeheersing. Bovendien zijn ze slecht te spreken over de onderhoudstoestand en de representativiteit van de gebouwen. Een negatief oordeel over de klimaatbeheersing komt in verhouding meer voor bij respondenten die uitsluitend kantoorruimten gebruiken. Over het oordeel over het gebouw zijn nagenoeg geen verschillen tussen bedrijfstak en grootte (aantal werknemers op adres) te bespeuren. Het gebied met naar verhouding de meeste negatieve oordelen over de klimaatbeheersing is deelgebied 4: 52 % van de ondervraagde ondernemers geeft het oordeel slecht. In deelgebied 5 is dit aandeel 50%. In de De Bruyn Kopsstraat, Handelskade, VanGijnstraat, Volmerlaan en de Treubstraat geeft meer dan 50 % van de respondenten het oordeel slecht over de klimaatbeheersing. In de deelgebieden 4 en 5 zijn de respondenten het minst positief over de onderhoudstoestand. De meeste ontevredenheid over dit punt is te vinden in de Van Gijnstraat (62 % geeft het oordeel slecht). Ook over de representativiteit van het gebouw zijn de respondenten in de deelgebieden 4 en 5 het minst te spreken. Ook hier scoort de Van Gijnstraat in negatieve zin; 57 % van de respondenten in deze straat geeft het oordeel slecht. Op de vraag of het noodzakelijk is in de komende vijf jaar in het gebouw te investeren om het aantrekkelijk voor de respondenten te houden, antwoordde 51 % bevestigend. In deelgebied 4 gaf zelfs 70% van de respondenten dit antwoord. In de volgende straten vond meer dan 50% van de bedrijven dat investeringen noodzakelijk zijn: Nijverheidsstraat, De Bruyn Kopsstraat, Cobbenhagenstraat, Frijdastraat, Van Gijnstraat, Volmerlaan, Verrijn Stuartlaan en de Visseringlaan.

25

Totaaloordeel kwaliteit huisvesting

Ook voor het oordeel over de kwaliteit van de huisvesting is een totaaloordeel berekend per straat. Hierbij is dezelfde methode gevolgd als voor het totaaloordeel over de bereikbaarheid; per straat het gemiddelde aandeel goed in het totaal aantal antwoorden over de zes onderdelen van huisvestingskwaliteit berekenen2 • Uit afbeelding 4.2 blijkt dat de respondenten in de Volmerlaan, de Van Gijnstraat en de Visseringlaan het minst gunstige oordeel over hun huisvesting hebben.

Afbeelding 4.2

Aandeel oordeel goed (in %) over verschillende aspecten van huisvestingskwaliteit per straat

Visseringlaan Veraartlaan Verrijn Stuartlaan Polakweg Treubstraat Volmerlaan Van Gijnstraat Frijdastraat Diepen h orstl aan Cort vld Lindestraat De Bruyn Kopsstraat Li m pergstraat Steen plaetstraat Nijverheidstraat

f=~===F==~~==~~F=~==~~

o


Het oordeel over de vloerbelasting is niet meegenomen omdat niet alle respondenten dit aspect beantwoord hebben.

26

Tabel 4.4

Oordeel van de ondernemers over de bedrijfsomgeving (in %)

Stelling

Criminaliteit is hoog Omgeving is representatief Te dicht bebouwd Schoon en opgeruimd Combinatie kantoor en bedrijf is hinderlijk Architectuur is mooi

Zeer eens

Matig eens

Matig oneens

Zeer oneens

21 28 15 38 5 8

18 41 12 39 11 25

45 15 51 14 40 32

16 16 22 10 44

35

Bron: OTB-enquête Plaspoelpolder, 1995 .

4.4

Bedrijfsomgeving

Naar het oordeel over de bedrijfsomgeving in de Plaspoelpolder is gevraagd door de respondenten een zestal stellingen voor te leggen. Zij konden aangeven in welke mate ze het met deze stellingen eens waren (tabel 4.4). Volgens het merendeel van de respondenten is de criminaliteit op de Plaspoelpolder niet hoog, de omgeving van het vestigingsadres representatief en de Plaspoelpolder niet te dicht bebouwd. Tevens vinden ze het gebied schoon en opgeruimd en ervaren ze de combinatie van kantooren bedrijfsgebouwen niet als hinderlijk. Veel minder is men te spreken over de architectuur van de gebouwen op de Plaspoelpolder. Van de respondenten is 63% het niet eens met de stelling dat de architectuur van de gebouwen mooi is. Nadere analyse leert dat naarmate de bedrijven groter zijn (meer werknemers op één adres), zij de architectuur van de gebouwen eerder mooi vinden. Relatief gezien vinden vooral de respondenten binnen de bedrijfstakken industrie en de bouwnijverheid de architectuur mooi. Hetzelfde geldt voor de respondenten in deelgebied 2. De respondenten met een negatief oordeel over de architectuur zijn sterk vertegenwoordigd in de Van Gijnstraat (83% negatief oordeel). In deelgebied 2 zijn naar verhouding de meeste respondenten tevreden over de representativiteit van de omgeving van hun vestigingsadres. De representativiteit wordt laag gewaardeerd (meer dan 50% negatief oordeel) in de Cort van der Lindestraat en de Van Gijnstraat. De grote bedrijven (meer dan 100 werknemers werkzaam op het vestigingsadres) vinden de omgeving van hun vestigingsadres in het algemeen representatief. Bij kleinere bedrijven (minder dan 50 werknemers) vindt nog slechts een meerderheid van 63 % de omgeving representatief. De bedrijfstakken transport, opslag en communicatie en zakelijke dienstverlening zijn relatief meer tevreden over de representativiteit. Een relatief hoge ontevredenheid wordt aangetroffen bij de industrie. Omdat het moeilijk is te schatten of een negatief oordeel over de onderwerpen uit de stellingen samengaat met negatieve effecten op het functioneren van de organisatie is

27

hier rechtstreeks naar gevraagd (tabel 4.5). Uit de tabel blijkt dat de meeste bedrijven opgeven hinder te ondervinden van de in hun ogen onvoldoende representativiteit van de omgeving (32 ondernemers). Een lelijke architectuur heeft veel minder invloed op het functioneren van de onderneming. 67% van de respondenten heeft een negatief oordeel uitgesproken over de architectuur. Slechts 11 % van de respondenten zegt hiervan negatieve effecten te ondervinden. De combinatie kantoren/bedrijven tenslotte is voor slechts 5 % van de respondenten een probleem. Bij het oordeel over de Plaspoelpolder is ook gekeken naar de mening over de aanwezige voorzieningen of het ontbreken daarvan. In totaal gaven slechts 32 respondenten (17%) aan dat zij geen enkele voorziening misten. Uit tabel 4.6 blijkt dat men van de voorgelegde voorzieningen vooral horecavoorzieningen (kwaliteitsrestaurant en café) mist. Ook uit andere vragen blijkt dit; 70% van de respondenten vindt dat er te weinig horecafaciliteiten zijn. De kwaliteit van de aanwezige horeca bestempelt 38% als redelijk; 49% vindt deze goed. Gevraagd naar andere voorzieningen die de respondenten missen, noemde men negen keer eenvoudige horeca, negen keer een postkantoor, vijf keer recreatieve voorzieningen en drie keer vergaderfaciliteiten3 • Opgemerkt dient te worden dat bij respondenten die aangeven een bepaalde voorziening te missen, ook bedrijven zitten die meer of andere parkeervoorzieningen wensen (4 keer genoemd).

Tabel 4.5

Oordeel over bedrijfsomgeving en negatieve effecten op functioneren van de organisatie

Representativiteit van de omgeving Bebouwingsdichtheid Vervuiling Combinatie kantoren en bedrijven Criminaliteit Architectuur

Aantal respondenten dat negatieve effecten ondervindt

Totaal aantal respondenten met negatief oordeel

32 22 18 11 21 21

59 51

45 30

70 122


3

28

Het gemis aan een postkantoor is opmerkelijk omdat er op de Plaspoelpolder een postkantoor aanwezig is (Steenplaetstraat). De respondenten die aangaven een postkantoor te missen, zitten allen ten westen van de Burgemeester Elsenlaan. Dit kan erop wijzen dat het postkantoor op de Plaspoelpolder niet op de meest ideale locatie is gesitueerd.

Tabel 4.6

Antwoorden op de vraag: mist u bepaalde voorzieningen op de Plaspoelpolder (om %)? Ja

Kwaliteitsrestaurant Winkels

55

Café Bank Andere voorzieningen

36 34 21

48


Afbeelding 4.3

Aandeel extreem positief oordeel (in %) over verschillende aspecten van de inrichting van de Plaspoelpolder

Visseringlaan Veraartlaan Verrijn Stuartlaan Polakweg T reu bstraat Volmerlaan Van Gijnstraat Frijdastraat Diepenhorstlaan Cort vld Lindestraat De Bruyn Kopsstraat Limpergstraat Steenplaetstraat Nijverheidstraat

-j==:;z==;===r=

o

30

35

40

45

IGemiddelde Plaspoelpolder . Bron: OTB-enquête Plaspoelpolder, 1995.

29

Over de bewakingsdienst op de Plaspoelpolder vindt 80% van de respondenten het noodzakelijk dat deze er is. De meerderheid van de respondenten (60%) vindt ook dat er voldoende groenvoorzieningen zijn; 40 % is voorstander van meer groen. Totaaloordeel bedrijfsomgeving Voor de reactie op de zes stellingen (tabel 4.5) is een totaaloordeel berekend per straat. Per straat is berekend welk aandeel van de respondenten, gemeten over het totaal van de zes items, een extreem positief oordeel had4 (afbeelding 4.3). Het meest te spreken over de Plaspoelpolder zijn de respondenten langs de Veraartlaan en de Diepenhorstlaan. De respondenten in de Frijdastraat, Van Gijnstraat en de Steenplaetstraat zijn het minst positief over hun bedrijfsomgeving.

4.5

Conclusie

De bedrijven op de Plaspoelpolder waarderen het terrein in het algemeen positief. De bedrijven beschouwen met name de bereikbaarheid per auto als sterk punt. Ook de representativiteit van de bedrijfsomgeving waarderen relatief veel bedrijven als positief. Slechts weinig bedrijven zijn negatief over de sterke menging van kantoren en bedrijven. Zwakke punten van de Plaspoelpolder zijn volgens de bedrijven: de bereikbaarheid per openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden (deze problemen zijn sterk geconcentreerd in een viertal straten: Van Gijnstraat, Frijdastraat, Verrijn Stuartlaan en Visseringlaan) en als derde de kwaliteit van de aangeboden gebouwen. 51 % van de bedrijven vindt dat er in de komende vijf jaar in het gebouw moet worden geïnvesteerd om het aantrekkelijk te houden. Het meest negatief worden de klimaatbeheersing en de architectuur van de gebouwen beoordeeld. Minder negatief oordeelt men over de onderhoudstoestand en de representativiteit. Het negatieve oordeel over de Plaspoelpolder komt niet gelijkmatig over het gehele gebied voor. Met name in deelgebied 4 oordeelt men over de meeste aspecten negatiever dan in de andere deelgebieden. Ook in deelgebied 5 wordt negatief gedacht, zij het minder dan in deelgebied 4. Verder valt vooral op dat de Van Gijnstraat zeer vaak negatief scoort.

4

30

Afhankelijk van de stelling zeer eens of zeer oneens.

5

OORDEEL VAN VESTIGERS EN VERTREKKERS

5.1

Inleiding

In dit hoofdstuk: gaan we in op de bedrijven die zich recent op de Plaspoelpolder hebben gevestigd en bedrijven met verhuisplannen. De gegevens worden ontleend aan de OTB-enquête onder de bedrijven in de Plaspoelpolder . Naast deze relatief grote enquête zijn twee kleinere enquêtes gehouden onder bedrijven die de Plaspoelpolder sinds 1 januari 1991 hebben verlaten en onder bedrijven die binnen Haaglanden zijn verhuisd maar zich niet op de Plaspoelpolder hebben gevestigd (zie voor een verantwoording van de twee laatste enquêtes bijlage 3). Door middel van deze drie enquêtes werden de vertrek- en vestigingsmotieven in kaart gebracht. Met behulp van deze gegevens kan een beeld worden verkregen van de sterke en zwakke kenmerken van de Plaspoelpolder en de concurrentiepositie van dit gebied ten opzichte van andere bedrijven- en kantorenterreinen in Haaglanden.

5.2

Recente vestigers

Uit de enquête onder bedrijven op de Plaspoelpolder bleek dat veertig respondenten zich na 1 januari 1992 op de Plaspoelpolder hadden gevestigd. Zeven van hen waren zogenaamde starters. Van de overige vestigers kwamen er dertien uit Rijswijk en veertien uit Den Haag. De overige vestigers kwamen uit Zoetermeer (2), Woerden (1), Wassenaar (1) en Delft (1). Van één respondent was de herkomst onbekend. Zes van de dertien vestigers uit Rijswijk hadden voor hun huidige vestigingsadres een ander adres op de Plaspoelpolder . Voor 83% van de vestigers was de Plaspoelpolder de eerste keus. Van de vijf bedrijven die zich liever ergens anders hadden gevestigd, wilden er vier naar Den Haag en één wilde dichter bij een station zitten. Tezamen hebben deze vestigers ruim 1.200 mensen op de Plaspoelpolder aan het werk. De vestigers hebben 32.500 m2 kantoorruimte en 7.200 m 2 bedrijfsruimte in

31

Tabel 5.1

Factoren die een rol speelden bij vestiging op Plaspoelpolder (% van totaal vestigers)

Factor

%

Bereikbaarheid per auto Grootte van het gebouw Indeling van het gebouw Prijs van het gebouw Representativiteit van het gebouw Parkeergelegenheid Verkeer op de Plaspoelpolder Representativiteit van de Plaspoelpolder Laad- en losmogelijkheden Aanwezigheid andere bedrijven Klimaatbeheersing in gebouw Bereikbaarheid per openbaar vervoer

87 87 77 74 74 67 54 52 29 23 19 16


gebruik genomens. Ze zijn vooral te vinden in de Verrijn Stuartlaan (9) en de Treubstraat (7). Verhoudingsgewijs zijn er veel vestigers in de Nijverheidsstraat (4 van de 6 respondenten in deze straat). Aan de vestigers is gevraagd welke factoren een rol hebben gespeeld bij de keuze voor de Plaspoelpolder. Van hen gaf 55% aan dat dit met name te maken had met de kenmerken van het gebied, terwijl voor 45 % de kenmerken van het gebouw doorslaggevend waren. Wordt naar de afzonderlijke redenen gekeken, dan blijkt uit tabel 5.1 dat van de gebiedskenmerken de bereikbaarheid per auto zwaar heeft gewogen. Daarna scoren vooral factoren die betrekking hebben op de kenmerken van de gebouwen.

5.3

Recente vertrekkers

Voor de enquête onder bedrijven die uit de Plaspoelpolder zijn vertrokken, werden dertig bedrijven benaderd. In totaal zijn 27 enquêtes afgenomen, een respons van 90 %. In deze enquête is vooral ingegaan op de verhuismotieven en de overwogen vestigingsalternatieven.

5

32

Het blad VastGoedMarkt (VGM) komt in de periode 1992 tot en met 1994 tot een totaal opnamecijfer van 39.300 m2 kantoorruimte en 10.600 m2 bedrijfsruimte. Het verschil kan verklaard worden uit de omstandigheid dat de respons van de enquête niet 100% was en het feit dat in VGM een omvangrijke transactie staat vermeld die niet in de enquête is vertegenwoordigd.

Tabel 5.2

Factoren die een rol hebben gespeeld bij het vertrek van bedrijven van de Plaspoelpolder

Factor Te weinig ruimte in het gebouw Indeling van het gebouw Klimaatbeheersing in het gebouw Parkeren bij het vestigingsadres Representativiteit van het gebouw Bereikbaarheid per openbaar vervoer Koop- of huurprijs van het gebouw Representativiteit van de Plaspoelpolder Onmogelijkheid uitbreiden op de Plaspoelpolder Bereikbaarheid per auto Afwikkeling verkeer op de Plaspoelpolder Voorzieningen (winkels en horeca) op de Plaspoelpolder Laad- en losmogelijkheden Criminaliteit op de Plaspoelpolder Toegestane vloerbelasting

Aantal malen genoemd

14 12 12 10 9

9

9 8 8 5 4 3 3 2

o

Bron: OTB-enquête onder uit de Plaspoelpolder vertrokken bedrijven, 1995.

Met het vertrek van de 27 bedrijven verloor de Plaspoelpolder 815 arbeidsplaatsen. Het betrof vooral bedrijven met tussen de 10 en 49 werknemers in de sectoren (groot)handel en dienstverlening (zie ook bijlage 3). De vertrokken bedrijven kregen een aantal mogelijke redenen voor hun vertrek voorgelegd (tabel 5.2). Daarnaast is gevraagd of er nog andere verhuisredenen waren. Hierbij viel vooral op dat tien respondenten organisatorische redenen opgaven (bijvoorbeeld fusie, samenvoeging bedrijfsonderdelen of reorganisatie). Duidelijk is dat factoren die te maken hebben met het gebouw, domineren. Er is te weinig ruimte, de indeling van het gebouw voldoet niet aan de eisen van het bedrijf, de klimaatbeheersing laat te wensen over of de representativiteit van het gebouw is onvoldoende. Van de terreinkenmerken vormen het gebrek aan parkeermogelijkheden, de slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer en de ontoereikende representativiteit van de Plaspoelpolder de belangrijkste vertrekmotieven. De overige factoren spelen een ondergeschikte rol. Gevraagd naar de belangrijkste verhuisreden worden drie motieven meer dan een keer genoemd. Dit zijn organisatorische redenen (8), ruimtegebrek (6) en kostenaspecten (4). Van de vertrokken bedrijven hebben er slechts zes geprobeerd op de Plaspoelpolder een oplossing voor hun huisvestingsproblemen te vinden. De bedrijven die dat niet hebben gedaan, gaven hiervoor overwegend als reden dat dit vanuit bedrijfsorganisatorisch oogpunt geen reëel alternatief was; dat hun probleem niet op te lossen was op de Plaspoelpolder of dat de keuze van de nieuwe vestigingsplaats al vast stond. Uit de gegeven antwoorden is overigens niet af te leiden of er echt geen mogelijkheden 33

voor oplossingen op de Plaspoelpolder aanwezig waren of dat dit alleen in de perceptie van de ondernemers het geval was. Acht bedrijven hebben geprobeerd elders in Rijswijk een nieuwe vestigingsplaats te vinden. Door een gebrek aan vestigingsmogelijkheden heeft de gemeente Rijswijk de vertrokken bedrijven geen locatie kunnen aanbieden. Van de vertrokken bedrijven hebben vijftien bedrijven (60%) een of meer alternatieven overwogen. Voor acht bedrijven lagen die alternatieven in het stadsgewest Haaglanden. Zeven bedrijven zochten alternatieven buiten Haaglanden.

5.4

Potentiële vertrekkers

In de enquête onder de bedrijven op de Plaspoelpolder is gevraagd of zij verhuisplannen hebben. Van de respondenten heeft 69 % geen plannen om te verhuizen, 31 % heeft wel verhuisplannen. Van de 59 respondenten die zeggen verhuisplannen te hebben, verlaten er vijftien zeker de Plaspoelpolder. Zij hebben al een ander vestigingsadres gevonden; negentien anderen zeggen dat zij daadwerkelijk op zoek zijn naar een ander vestigingsadres (zie ook tabel 5.3). Bij de bedrijven met verhuisplannen werken tezamen 3.200 mensen. Gezamenlijk hebben zij 84.400 m2 kantoorruimte en 34.600 m2 bedrijfsruimte in gebrui1c Voor respondenten die zeker naar een ander vestigingsadres gaan en degenen die zeer waarschijnlijk gaan6 , zijn deze aantallen 984 werknemers, 30.200 m2 kantoorruimte en 5.300 m2 bedrijfsruimte. Bedrijven met verhuisplannen zijn sterk vertegenwoordig in een aantal straten: Polakweg (8), Frijdastraat (7), Van Gijnstraat (7), Volmerlaan (4) en Visseringlaan (3).

Tabel 5.3

Aard van de verhuisplannen van op de Plaspoelpolder gevestigde bedrijven

Aard verhuisplannen Heeft plannen Heeft plannen binnen twee jaar Heeft al ander vestigingsadres gevonden Zoekt naar ander vestigingsadres

% van aantal Absoluut aantal respondenten respondenten 31 21

8 10

59 40 15 19

Bron: OTB-enquête Plaspoelpolder, 1995 .

6

34

Waarschijnlijke vertrekkers hebben aangegeven dat zij binnen twee jaar willen verhuizen en daadwerkelijk op zoek zijn naar andere huisvesting. Dit zijn er dertien.

Tabel 5.4

Redenen die bij potentiële vertrekkers op de Plaspoelpolder een rol spelen bij de wens tot verhuizen in procenten

Verhuisreden Te weinig ruimte in gebouw Representativiteit van het gebouw Onmogelijkheid om op de Plaspoelpolder uit te breiden Klimaatbeheersing in het gebouw Representativiteit van de Plaspoelpolder Parkeermogelijkheden Indeling van het gebouw Prijs van het gebouw Bereikbaarheid van de Plaspoelpolder met openbaar vervoer Laad- en losmogelijkheden Bereikbaarheid van de Plaspoelpolder per auto Voorzieningen op de Plaspoelpolder Afwikkeling verkeer op de Plaspoelpolder Criminaliteit Vloerbelasting

Genoemd door percentage van respondenten

49 42 39

37 36 36 32

29 26 20 20 20 15 7 3


De bedrijven met verhuisplannen kregen een aantal mogelijke redenen voor hun vertrek voorgelegd (tabel 5.4). Op de vraag of er ook andere verhuisredenen waren bleek dat bedrijfsorganisatorische motieven met acht keer het meest werden genoemd. Ruimtegebrek (te weinig ruimte en onmogelijkheid tot uitbreiding) wordt zeer vaak genoemd. Verder geven vooral de aan het gebouw gerelateerde kenmerken aanleiding tot de verhuiswens. Het meest genoemde terreinkenmerk is de representativiteit van de Plaspoelpolder met 36 %. De vraag naar de belangrijkste reden om te willen verhuizen levert een vergelijkbaar beeld op (zie tabel 5.5). Ook nu blijkt ruimtegebrek de belangrijkste verhuisreden te zijn. Daarna volgen respectievelijk bedrijfsorganisatorische redenen en de toestand van het gebouw (onderhoud, efficiëntie gebouw, klimaatbeheersing)7. In zeven gevallen had de verhuiswens te maken met de verkeerssituatie (laden en lossen, parkeren en verkeer in het gebied).

Bedrijfsorganisatorische redenen komen in tabel 5.4 niet voor omdat deze tabel is gebaseerd op gesloten vragen waarin bedrijfsorganisatorische redenen niet voorkwamen. De vraag naar het belangrijkste verhuismotief was een open vraag.

35

Tabel 5.5

De belangrijkste reden om te verhuizen voor potentiële verhuizers op de Plaspoelpolder (absolute aantallen)

Belangrijkste verhuisreden Ruimtegebrek Bedrijfsorganisatorische redenen Toestand van het gebouw Hoge huur Omgeving gebouw, toestand van de Plaspoelpolder Laad- en losmogelijkheden Ligging (niet centraal) Parkeren Gebouw te groot Naar eigen pand Verkeer op de Plaspoelpolder Sloop van gebouw Combinatie van factoren

Aantal keer genoemd

20 11 9 3 3 3 3 3 2


Van de respondenten die al een ander vestigingsadres hebben gevonden, gaan er vier naar Rijswijk, twee naar Den Haag, twee naar Zoetermeer, twee naar Hoofddorp, één naar Leiden, één naar Leidschendam, één naar Rotterdam, één naar Sliedrecht en één naar Utrecht. Van degenen die nog geen ander vestigingsadres hebben gevonden, wil 75% binnen een straal van 10 km van het huidige adres blijven. Daarbij denken ze vooral aan Rijswijk (13), Den Haag (2), Wateringen (2), Zoetermeer (2), Voorburg (1) en Haaglanden (1). Opvallend is dat een relatief hoog aantal respondenten in Rijswijk gevestigd wil blijven, terwijl van de vertrekkers die al een ander adres hebben gevonden, er relatief weinig in Rijswijk blijven. Dit wijst er waarschijnlijk op dat de voorkeur voor Rijswijk als vestigingsplaats niet altijd geëffectueerd kan worden.

5.5

Vestigers elders

Om zicht te krijgen op de concurrentiepositie van de Plaspoelpolder binnen Haaglanden werden dertig bedrijven benaderd die zich sinds 1 januari 1992 hebben gevestigd op de bedrijventerreinen of kantorenlocaties KerketuineniZichtenburg in Den Haag, Forepark in Leidschendam, Lansinghage in Zoetermeer en Rokkeveen in Zoetermeer. Uiteindelijk werden 25 enquêtes afgenomen, een respons van 83 %. Deze bedrijven hadden op het moment van de enquête 1.126 werknemers in dienst (zie ook bijlage 3). Van de 25 ondervraagde bedrijven kennen 24 de Plaspoelpolder als vestigingsgebied. Twintig waren er op de hoogte van de vestigingsmogelijkheden in het gebied. Veertien bedrijven hebben daadwerkelijk informatie over deze vestigingsmogelijkhe36

den opgevraagd. Deze informatie is overwegend opgevraagd bij de makelaars die panden in de Plaspoelpolder iIi portefeuille hebben. Slechts één bedrijf heeft informatie ingewonnen bij de gemeente Rijswijk. Van de twintig bedrijven die op de hoogte waren van de vestigingsmogelijkheden op de Plaspoelpolder, hebben er twaalf tijdens het zoekproces de Plaspoelpolder als mogelijke vestigingsplaats meegenomen. De acht bedrijven die dat niet deden, hadden daarvoor zeer uiteenlopende redenen. Voor vier bedrijven was de Plaspoelpolder niet aantrekkelijk genoeg (ligging ten opzichte van de klanten zou ongunstiger zijn; de bereikbaarheid per trein zou slechter zijn); twee bedrijven hadden een uitgesproken voorkeur voor de uiteindelijk gekozen locatie; één bedrijf liet zich in zijn keuze leiden doordat de desbetreffende gemeente een geschikte bouwkavel aanbood; van één bedrijf is niet bekend waarom het de Plaspoelpolder niet heeft overwogen. Van de twaalf bedrijven die de Plaspoelpolder als alternatief hebben overwogen, hebben drie bedrijven concrete vestigingsmogelijkheden op het oog gehad. In twee gevallen viel de Plaspoelpolder af, omdat de geboden mogelijkheden niet in voldoende mate voldeden aan de eisen die de desbetreffende bedrijven stelden. In het derde geval is de Plaspoelpolder uiteindelijk afgevallen, omdat deze te ver lag van de oorspronkelijke vestigingsplaats. De redenen, waarom de Plaspoelpolder bij de overige negen bedrijven afviel, zijn zeer uiteenlopend. Deze bedrijven beoordeelden uiteindelijk de Plaspoelpolder als minder aantrekkelijk. Aan de bedrijven die zich elders in Haaglanden hebben gevestigd en opgaven de Plaspoelpolder als vestigingsgebied voor bedrijven te kennen, is gevraagd hun nieuwe vestigingsplaats op een aantal factoren te vergelijken met de Plaspoelpolder. Het resultaat hiervan is gegeven in tabel 5.6.

Tabel 5.6

Vergelijking door vestigers elders van de huidige vestigingsplaats met de Plaspoelpolder Plaspoelpolder scoort beter dan of gelijk aan gekozen locatie (%)

Aanwezigheid voorzieningen Bereikbaarheid per openbaar vervoer Kwaliteit aanbod kantoor-/bedrijfsruimten Bereikbaarheid per auto Parkeermogelijkheden Omvang aanbod kantoor-/bedrijfsruimten Prijs kantoor-/bedrijfsruimten Representativiteit gebied Representativiteit gebouwen Verkeerssituatie in het gebied

68 50 50 43

40 40 36 36 36 24

Bron: OTB-enquête vestigers buiten de Plaspoelpolder, 1995.

37

Op voorhand kon worden verwacht dat de respondenten hun huidige vestigingsplaats hoger zouden waarderen dan de Plaspoelpolder . Desondanks waarderen de vestigers elders de Plaspoelpolder op onderdelen nog al eens beter of gelijk aan de gekozen vestigingsplaats. Het meest opvallend is dit bij het aspect voorzieningen (winkels en horeca). Volgens twee op de drie respondenten is dit op de Plaspoelpolder beter of gelijk aan hun huidige vestigingsplaats. Wat betreft de bereikbaarheid per openbaar vervoer en de kwaliteit van het aanbod aan kantooren bedrijfsruimten waardeert 50% de Plaspoelpolder hoger dan of gelijk aan hun huidige vestigingsplaats. De verkeerssituatie op de Plaspoelpolder komt als slechtste uit de bus in de vergelijking met de gekozen locaties. Drie op de vier respondenten vindt dat hun nieuwe vestigingsplaats beter scoort dan de Plaspoelpolder. Twee op de drie respondenten is van mening dat hun nieuwe vestigingsplaats beter scoort op de aspecten representativiteit (van het gebied en het gebouw) en prijs van de kantooren bedrijfsruimten.

KANTOORRUIM1E IN UNrTS VANAF ca.400 m"l NOG .TE HUUR· ca. 889 m'l Leegstaande kantoorruimte door vertrek van bedrijven

38

5.6

Conclusie

De afgelopen jaren hebben meer bedrijven de Plaspoelpolder verlaten dan er zich hebben gevestigd. Daarnaast blijkt uit de enquête onder de bedrijven op de Plaspoelpolder dat bijna een op de drie bedrijven verhuisplannen heeft. De belangrijkste verhuismotieven voor beide groepen bedrijven zijn ruimtegebrek, een gebouw dat niet meer aan de eisen voldoet of organisatorische redenen. Kenmerken van het gebied spelen als vertrekmotief een duidelijk kleinere rol dan gebouw kenmerken. Opvallend is dat slechts weinig bedrijven die de Plaspoelpolder de afgelopen periode hebben verlaten, een nieuwe vestigingsplaats in Rijswijk hebben gekozen. Hetzelfde geldt voor de bedrijven die binnenkort gaan verhuizen. Bedrijven met verhuisplannen die nog geen definitieve keuze hebben gemaakt, hebben overigens wel belangstelling voor Rijswijk. Een vergelijkbare voorkeur voor Rijswijk kwam naar voren uit een onderzoek van Jacobus Recourt (1994). Het niet kunnen effectueren van die voorkeur zou er op kunnen duiden dat er een gebrek aan adequate mogelijkheden voor herhuisvesting is in Rijswijk. Naast de uitstroom uit de Plaspoelpolder is er nog altijd een behoorlijke instroom van bedrijven. Inzicht in de mogelijke consequenties van voortzetting van het huidige vestigings- en vertrekgedrag voor werkgelegenheid en leegstand, kan worden verkregen door de jaargemiddelden van vestigers en vertrekkers te vergelijken. Om hiervan een reëel overzicht te krijgen, worden hierbij uitsluitend de vertrekkers betrokken die reeds een ander vestigingsadres hebben gevonden en vertrekkers die aangeven op zoek te zijn naar een ander vestigingsadres én binnen twee jaar willen verhuizen. Voor deze laatste groep vertrekkers is de kans dat zij daadwerkelijk de Plaspoelpolder zullen verlaten immers groot. Het resultaat van deze berekening staat in tabel 5.7.

Tabel 5.7

Balans van vestiging en vertrek op de Plaspoelpolder (gemiddeld jaarcijfer) Werkzame per- Oppervlak kansonen toorruimte in m2

Oppervlak bedrijfsruimte in m2

Vestigers l Vertrekkers (zeker en zeer waarschijnlijk)Z

400 490

10.800 15.100

2.400 2.600

Saldo

-90

-4.300

-200

1

2

Gemiddeld jaarcijfer van vestigers over de jaren 1992 tot en met 1994. Gemiddeld jaarcijfer voor vertrekkers die ander vestigingsadres hebben gevonden en vertrekkers die aangeven op zoek te zijn naar een ander vestigingsadres én binnen twee jaar willen verhuizen. Aangenomen is dat deze vertrekkers binnen twee jaar de Plaspoelpolder zullen verlaten.

39

Uit tabel 5.7 blijkt dat het vertrekoverschot van de afgelopen jaren zich in de komende jaren waarschijnlijk zal voortzetten. Daarbij moet echter worden opgemerkt dat de instroom de afgelopen jaren nog altijd aanzienlijk is geweest. Wanneer in beschouwing wordt genomen dat een deel van de verhuisplannen uitgevoerd wordt, zal de leegstand in kantoorgebouwen bij ongewijzigd beleid per saldo waarschijnlijk met circa 5.000 m2 per jaar toenemen8 • Uit de enquête onder de bedrijven die zich elders hebben gevestigd, blijkt dat ze goed op de hoogte zijn van de vestigingsmogelijkheden op de Plaspoelpolder. Bijna de helft van hen heeft informatie opgevraagd over de Plaspoelpolder . Uiteindelijk hebben er slechts drie daadwerkelijk overwogen zich op de Plaspoelpolder te vestigen. Blijkbaar valt de Plaspoelpolder bij veel bedrijven in een vroeg stadium van de locatiekeuze af. De gemeente Rijswijk speelt geen rol in dit verband. Geen enkel bedrijf heeft de gemeente benaderd voor vestigingsmogelijkheden.

8

40

Bij deze cijfers is geen rekening gehouden met interne verhuizingen op de Plaspoelpolder omdat onduidelijk is of het de vertrekkers die aangeven binnen Rijswijk te willen blijven, lukt zich weer in dit gebied te vestigen. Bij de interpretatie van tabel 5.7 dient er tevens rekening mee te worden gehouden dat de jaargemiddelden van vertrekkers en vestigers niet op dezelfde jaren zijn gebaseerd. Daarnaast hebben de uitkomsten uitsluitend betrekking op de respondenten in de enquête. Dit betekent dat de absolute aantallen waarschijnlijk hoger zullen liggen. De tabel geeft daarom vooral een indruk van de verhouding tussen vestigers en vertrekkers .

6 STRATEGIE VOOR HERONTWIKKELING VAN DE PLASPOELPOLDER

Dit hoofdstuk werkt de strategie voor herontwikkeling van de Plaspoelpolder uit. De strategie is gebaseerd op het uitgevoerde onderzoek en de resultaten van een tweetal workshops met vertegenwoordigers van het gevestigde bedrijfsleven, het Industrieschap Plaspoelpolder , de gemeente Rijswijk en externe deskundigen. Een overzicht van de deelnemers aan de workshops is gegeven in bijlage 1. Achtereenvolgens komen aan de orde een sterkte- en zwakte-analyse van het terrein (paragraaf 6.1); de uitgangspunten voor herontwikkeling (paragraaf 6.2); een visie op de inrichting van het terrein (paragraaf 6.3) en een plan van aanpak (paragraaf 6.4) .

6.1

Sterkte- en zwakte-analyse

In tabel 6.1 is een samenvatting gegeven van de sterke en zwakke punten van de Plaspoelpolder , alsmede van de kansen en bedreigingen die in de komende periode op het terrein afkomen. Sterke punten van de Plaspoelpolder zijn in de eerste plaats de goede bereikbaarheid per auto door de rechtstreekse aansluiting op het rijkswegennet. In de tweede plaats de aanwezigheid van relatief goedkope bedrijfshuisvesting. Hierdoor is het terrein een van de weinig overgebleven vestigingsmogelijkheden voor industrie en ambacht in het centraal stedelijk gebied van Haaglanden. In de derde plaats heeft de Plaspoelpolder een grote naamsbekendheid bij het regionale bedrijfsleven. In de komende jaren zal een aantal ontwikkelingen de positie van het gebied verder kunnen versterken. Door de opening van het nieuwe station in Rijswijk met een uitgang op het Eisenhowerplein en de aanleg van een tramlijn zal een einde komen aan de gebrekkige ontsluiting per openbaar vervoer. Dit is nu nog een van de zwakke punten. Het doortrekken van de A4 naar Wateringen (als onderdeel van het Hoefijzer), naar Delft en de Beneluxtunnel zal de bereikbaarheid per auto nog verder versterken. De ontwikkeling van de Stationsomgeving biedt niet alleen mogelijkheden om nieuwe kantoren in de kop van de Plaspoelpolder te realiseren. De daar geplande voorzieningen en horecafaciliteiten hebben bovendien een zodanige uitstraling naar 41

Tabel 6.1

Sterkten en zwakten; kansen en bedreigingen

Sterk

Zwak

Bereikbaarheid per auto Goedkope bedrijfsgebouwen Bekendheid

Bereikbaarheid per OV Parkeren Verkeersafwikkeling Verouderde kantoorpanden

Kansen

Bedreigingen

Opening station Aanleg trambaan Doortrekken A4 Ontwikkeling stationsomgeving

Overcapaciteit regionale kantorenmarkt Vertrek van bedrijven Ontbreken van een ontwikkelingsvisie

de rest van de Plaspoelpolder dat het bedrijfsvestigingsklimaat in het gehele gebied er aanzienlijk door zal verbeteren. Zwakke punten van de Plaspoelpolder blijven vooralsnog de parkeerproblemen in de nauwe zijstraten van de Verrijn Stuartlaan; de verkeersafwikkeling in delen van het gebied en het grote aanbod aan verouderde kantoorgebouwen. Een belangrijke bedreiging voor de Plaspoelpolder is de mogelijke overcapaciteit op de regionale kantorenmarkt. Hierdoor kunnen de al bestaande afzetproblemen bij de verouderde kantoorgebouwen toenemen. Een tweede bedreiging vormt het vertrek van bedrijven van de Plaspoelpolder. Als de gesignaleerde verhuisplannen daadwerkelijk worden gerealiseerd zal de functie van de Plaspoelpolder als vestigingsgebied voor bedrijven en kantoren geleidelijk afbrokkelen. Door de huidige onduidelijkheid over de toekomst van het gebied kunnen potentiële investeerders een afwachtende houding aan nemen, omdat zij niet weten waar zij aan toe zijn. Bovendien is een ongestructureerde ontwikkeling niet denkbeeldig, waarbij steeds weer wordt ingespeeld op ad hoc initiatieven.

6.2

Uitgangspunten voor ontwikkeling van de Plaspoelpolder

Om meer duidelijkheid te scheppen over de toekomst van het gebied is het noodzakelijk dat het Industrieschap op korte termijn zijn visie geeft op de gewenste ontwikkeling en inrichting van de Plaspoelpolder. Deze visie moet voldoende wervend zijn zodat private partijen bereid zullen zijn te investeren in het gebied. Tevens moet de visie als toetsingskader kunnen dienen om initiatieven van private partijen te beoordelen.

42

M" "" !I!'"''''''_,,·

Omdat grote delen van de Plaspoelpolder geen adequaat planologisch toetsingskader hebben is het gewenst de visie op korte termijn te vertalen in een bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zullen bouwstenen voor de visie worden uitgewerkt. Op grond van de resultaten van het onderzoek bevelen wij aan het gemengde karakter van de Plaspoelpolder in stand te houden. Hierbij spelen de volgende overwegingen een rol: het gevestigde bedrijfsleven is in het algemeen tevreden over de Plaspoelpolder, het terrein vervult een belangrijke functie op de bedrijfsruimtemarkt in het centraal stedelijk gebied van Haaglanden en er is in Rijswijk tot het jaar 2005 waarschijnlijk geen behoefte aan nieuwbouwcapaciteit voor kantoren buiten de geplande locaties Stationsomgeving, Hoomwijck en Ypenburg. Een geleidelijke herontwikkeling van de Plaspoelpolder heeft de voorkeur boven een ingrijpende herstructurering tot hoogwaardige kantorenlocatie. Dat laatste zou de functie van de Plaspoelpolder op de bedrijfsruimtemarkt in ernstige mate aantasten, de druk op het schaarse aanbod aan bedrijventerreinen in de regio onnodig vergroten en zeer waarschijnlijk leiden tot overcapaciteit op de kantorenmarkt. De belangrijkste uitgangspunten voor een strategie van geleidelijke herontwikkeling zijn: Handhaving van het bestaande verkavelingspatroon. Het creëren van een duidelijk herkenbaar kantorenmilieu enerzijds en een vestigingsmilieu voor industrie, handel en transport anderzijds. Deelgebiedsgewijze aanpak van verouderde gebieden. Het concentreren van nieuwbouw voor kantoren in de kop van de Plaspoelpolder en op termijn langs de Visseringlaan. Het reduceren van de leegstand in de overige kantorenzone. Het scheppen van nieuwbouwmogelijkheden voor bedrijven op vrijkomende plekken in de zone voor industrie, handel en transport. Het voorkomen van een verdere verdringing van bedrijfsruimte door kantoren buiten de specifiek aangewezen kantoorgebieden. Het niet toelaten van woningbouw. Het concentreren van voorzieningen in de stationsomgeving. Het verbeteren van de verkeersafwikkeling door de aanleg van een ringweg. Het oplossen van de parkeerproblemen door het parkeren op eigen terrein te bevorderen. Het handhaven van het groene karakter van het gebied. In de volgende paragraaf worden deze uitgangspunten verder uitgewerkt.

6.3

De gewenste inrichting van het gebied

Er zijn uit het onderzoek geen signalen gekomen die aanleiding geven om de huidige verkaveling van de Plaspoelpolder ingrijpend te wijzigen. De bestaande wegenstructuur zal daarmee ook in de komende periode uitgangspunt kunnen zijn voor de indeling van het gebied. Wel moeten in een aantal deelgebieden maatregelen 43

getroffen worden om de parkeerproblemen en de verkeersafwikkeling te verbeteren. Hierop komen we nog terug. Door de ongestructureerde ontwikkeling van kantoren in verschillende delen van de Plaspoelpolder is, met uitzondering van de Veraartlaan en de Burgemeester Elsenlaan, nergens een herkenbaar kantorenmilieu ontstaan. Dat is nadelig voor de aantrekkingskracht van het gebied op nieuwe kantoorvestigingen. Bovendien is deze ontwikkeling ten koste gegaan van bedrijven op de Plaspoelpolder. Het verdient daarom aanbeveling de ontwikkeling van kantoren te beperken tot een deel van het terrein. Hierbij gaat de voorkeur naar een kantorenzone die begint in de kop van de Plaspoelpolder en vervolgens de doorgaande wegen langs het tramtracé volgt (Volmerlaan, Visseringlaan, Veraartlaan en Burgemeester Elsenlaan). Ook het gebied dat wordt begrensd door de Handelskade, de Bruyn Kopsstraat en de Bordewijkstraat, kan tot de kantorenzone worden gerekend. Door het tramtracé te volgen wordt de bestaande de kantorenconcentratie rond de Veraartlaan en de Burgemeester Elsenlaan aan de stationsomgeving geknoopt. Binnen de kantorenzone liggen de mogelijkheden voor nieuwbouw in de directe nabijheid van het station. Dit komt overeen met de eisen van het locatiebeleid. In afbeelding 6.1 is de voorgestelde kantorenzone gegeven. De overige gebieden in de Plaspoelpolder zijn primair bestemd voor industrie, handel en transport.

Kantoren Binnen de kantorenzone zijn vooralsnog voldoende nieuwbouwmogelijkheden beschikbaar in de kop van de Plaspoelpolder. De in dit deelgebied aanwezige nieuwbouwcapaciteit (75.000 m2 , exclusief stationsplein) is waarschijnlijk toereikend tot na het jaar 2000. Behalve in de kop van de Plaspoelpolder zou nieuwe capaciteit beschikbaar kunnen komen door herstructurering van de verouderde delen van de kantorenzone. Om de huidige en de te verwachten leegstand aan kantoren te verminderen, moet in de meeste gevallen de bestaande bebouwing aangepast worden. Daarbij kan het zowel gaan om renovatie als om sloop gevolgd door nieuwbouw. Aanpassing van de bebouwing is primair de verantwoordelijkheid van de betrokken gebouweigenaren. Op basis van de visie over de toekomstige ontwikkeling en inrichting van het gebied zou het Industrieschap een stimulerende en initiërerende rol kunnen vervullen. Duidelijke richtlijnen over de gewenste bebouwing in de kantorenzone zijn op dit moment niet te geven. Het verdient daarom aanbeveling om als voorbereiding op het bestemmingsplan per deelgebied overleg te voeren met de gebouweigenaren over: de mate waarin de bestaande bebouwing blijft gehandhaafd; de voornemens tot renovatie; de voornemens tot sloop en nieuwbouw; de mate waarin de eventueel aanwezige bedrijfsbebouwing kan worden gehandhaafd.

44

Afbeelding 6.1 Voorgestelde kwalitatieve zonering in de Plaspoelpolder ~ 0

~

~

0

~

0 0

N

•oe

0 0

...

CD

C

I:)

CD

C

I:)

N

N

CD

CD

'a C

.. ... ,-..>

.....

C

'a

..lO:

.c

ft:!

CD Cl CD

C

C

I:)

ca

CD

~g

i

:.

IT

lW,;[

\\

, Ol i

1 u !

UftJIS.IOIII*IeIO

0\

!

i

~

l

n c

'I

'!. Ol

...l!!c 0

UI

..,. i

:.

~&J~ II"H uaO-1If81J uaa_

s

\1\

~

1 •oe

45

De uitkomsten van dit overleg zouden in het nieuwe bestemmingsplan voor de Plaspoelpolder moeten worden vastgelegd. Bij de ontwikkeling van de kantorenzone is een goede afstemming nodig tussen het benutten van capaciteit in de stationsomgeving en het uitvoeren van plannen elders in de kantorenzone. Als op korte termijn een te grote capaciteit in de stationsomgeving op de markt gebracht wordt, kan dit initiatieven elders in de Plaspoelpolder vertragen. Binnen de kantorenzone vragen drie deelgebieden specifieke aandacht: Visseringlaan. Dit gebied gaat in de toekomst een schakelfunctie vervullen tussen de oude en nieuwe kantorenconcentratie in de Plaspoelpolder. Het huidige gemengde karakter van de Visseringlaan past niet goed bij die schakelfunctie. Het is daarom gewenst de nog aanwezige bedrijfsbebouwing in dit deelgebied (op termijn) te vervangen door kantoren. Hoek VolmerlaaniTreubstraat. Voor de langere termijn heeft dit deelgebied door de ligging ten opzichte van het station gunstige perspectieven voor kantoorontwikkeling. Op dit moment is echter sprake van een problematische leegstand in twee kantoorgebouwen. Het oude gebouw van Holland International is al leeg en het andere gebouw komt na het vertrek van het GAK ook leeg. Door de kantoorbestemming op deze kavel om te zetten in een woonbestemming bestaat de mogelijkheid om op korte termijn 20.000 m2 kantoorruimte met ongunstige marktperspectieven uit de markt te nemen. Omdat de twee gebouwen in de overgangszone tussen de Treubstraat en de woonbebouwing langs de Sir Winston Churcilllaan staan, bestaan tegen deze functiewijziging geen overwegende bezwaren. Het gebied tussen de Handelskade, de Bruyn Kopsstraat en Bordewijkstraat. In dit gebied staan twee kantoorgebouwen met structurele leegstand. Doordat dit deelgebied in de onmiddellijke nabijheid van één van de haltes van de nieuwe tramlijn ligt is het in potentie een goede locatie voor kantoren. Een aanpassing van de bebouwing in het gebied dat beter aansluit bij de wensen uit de markt, is gewenst. Door een succesvolle aanpak van deze drie deelgebieden zou de leegstand in de Plaspoelpolder met 40.000 m2 kunnen worden terug gebracht.

Bedrijfsruimten Binnen de voorgestelde bedrijvenzone heeft het Industrieschap grond voor nieuwbouw beschikbaar op de HOC-kavel langs de Treubstraat. In de onmiddellijke omgeving van deze kavel liggen ook gronden braak op het voormalige Kodakterrein en het voormalige Van Griekenterrein. De grond op deze locaties is echter in particuliere handen. Het is gewenst om tot een goede stedebouwkundige afstemming van de ontwikkelingen op deze terreinen te komen. Op termijn kan er ruimte beschikbaar komen in de Landtong. Dit is een rommelig gebied dat qua uiterlijk en inrichting niet past bij de rest van de Plaspoelpolder. Bovendien veroorzaakt het overlast ten opzichte van de omliggende woonbebouwing. In het gebied staat een sterk verouderd kantoorgebouw (10.000 m2) dat niet of 46

nauwelijks meer verhuurbaar is. Door reconstructie van de Landtong kan de overlast worden verminderd en kan nieuwe bedrijfshuisvesting worden gerealiseerd. In het kader van de reconstructie van de Landtong is uitplaatsing van de Mortelunie gewenst. In principe zouden er geen vergunningen voor nieuwbouw van kantoren op percelen die nog een bedrijfsbestemming hebben, mogen worden afgegeven. De reeds aanwezige kantoren (onder andere langs de Treubstraat en de Polakweg) kunnen blijven en zonodig gerenoveerd of vervangen worden door nieuwbouw. Uitgangspunt bij dat laatste zou moeten zijn dat de reeds aanwezige hoeveelheid kantoorruimte niet mag worden overschreden, tenzij sprake is van uitbreiding voor eigen gebruik. Het aantrekken van nieuwe bedrijven zou moeten worden gericht op lichte industrie en ambacht (maximaal hinderwetcategorie 3). Bedrijven uit de hinderwetcategorieën 4 en 5 die volgens het huidige bestemmingsplan kunnen worden toegelaten, passen niet bij het beoogde karakter van de Plaspoelpolder. Dit soort bedrijven zou zich bij voorkeur op terreinen elders in de regio moeten vestigen. Hetzelfde geldt voor bedrijven met veel verkeer. Deze zullen de verkeersparkeerproblematiek in het gebied verergeren.

Woningbouw In principe is er geen ruimte voor woningbouw op de Plaspoelpolder. Een uitzondering vormt de overgangszone tussen de Treubstraat en de Sir Winston Churchilllaan. Indien dat aan de orde is kunnen de bedrijven en kantoren omgebouwd worden tot woningen.

Voorzieningen Hoewel de bedrijven behoefte hebben aan voorzieningen in het gebied is het onzeker of deze binnen de Plaspoelpolder kunnen worden geëxploiteerd. Terughoudendheid bij de ontwikkeling van voorzieningen is daarom gewenst. Publiekgerichte voorzieningen, zoals winkels, moeten bij het station worden ontwikkeld. In de Plaspoelpolder zou wel ruimte kunnen worden geboden aan kwalitatief hoogwaardige op het bedrijfsleven gerichte voorzieningen, zoals een crèche, sport- en recreatievoorzieningen, horeca en dergelijke. Het initiatief om langs de Treubstraat een sportmedischadviescentrum annex horecagelegenheid te ontwikkelen vormt hiervan een goed voorbeeld. De overgangszone tussen de Treubstraat en de Sir Winston Churchilllaan alsmede en de Diepenhorstlaan lijken de eerst aangewezen gebieden voor vestiging van voorzieningen die op het bedrijfsleven zijn gericht.

Infrastructuur De Plaspoelpolder bezit twee hoofdassen: de DiepenhorstlaaniVeraartlaaniBurgemeester Elsenlaan en DiepenhorstlaaniVerrijn StuartlaaniVolmerlaan. Deze hoofdassen functioneren niet alleen als toegangsweg tot het terrein. Zij zorgen ook voor de verbinding tussen delen van de bebouwde kom van Rijswijk en de A4. De huidige situatie gaat ten koste van de herkenbaarheid van de Plaspoelpolder als bedrijvengebied en van de toegankelijkheid van delen van het terrein.

47

Het voorstel van ABN-AMRO om een ringweg door het gebied aan te leggen die zorgt voor de afwikkeling van verkeer van en naar de aan weerszijde gelegen kantooren bedrijfsgebieden, verdient daarom steun. Hierdoor ontstaat een duidelijke hiërarchie in het verkeerssysteem van de Plaspoelpolder . Op het door de gemeente voorgestelde tracé (DiepenhorstlaanJVeraartlaanJBurgemeester ElsenlaaniHandelskade/TreubstraatiLange Kleiweg/VisseringlaanJDiepenhorstlaan) zijn alle straten (met uitzondering van de Polakweg) rechtstreeks aan te sluiten. De verdere verkeerskundige vormgeving van de ringweg is in deze studie niet uitgewerkt.

Parkeren De kern van het verkeersprobleem op de Plaspoelpolder is dat men voor het woonwerkverkeer op straat parkeert. Door de dichtheid van de bebouwing zijn er met name bij industrie, handel en transport onvoldoende mogelijkheden om op eigen terrein te parkeren. De twee in het gebied aanwezige parkeergarages worden niet of nauwelijks gebruikt. Het tweezijdig parkeren belemmert de verkeersdoorstroming in de nauwe zijstraten van de Verrijn Stuartlaan. Hierdoor ontstaan er problemen bij het laden en lossen. Bovendien zijn er in veel straten te weinig parkeermogelijkheden voor bezoekers. Uitgangspunt voor het nieuwe bestemmingsplan zou de toename van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein moeten zijn. In de nauwe zijstraten van de Verrijn Stuartlaan kan de rooilijn enigszins worden teruggelegd, zodat deze straten op termijn kunnen worden verbreed. Het tempo waarin dit wordt gerealiseerd, is echter sterk afhankelijk van nieuwbouw in de desbetreffende gebieden. Alleen bij nieuwbouw is immers verdunning van de bebouwing mogelijk en kan de rooilijn teruggelegd worden. In de tussenliggende periode zal naar oplossingen worden gezocht waarbij rekening wordt gehouden met de beoogde tramverbinding door het gebied en de opening van het nieuwe station in Rijswijk. Als de gevolgen voor de modal split en de behoefte aan parkeerplaatsen duidelijk zijn, kan naar gerichte oplossingen worden gezocht. Hoewel grote delen van de Plaspoelpolder de status van een B-Iocatie krijgen, verdient het aanbeveling niet te strikte parkeernormen te hanteren. De Plaspoelpolder is immers maar gedeeltelijk als B-Iocatie ingevuld. De bedrijfsmatige delen hebben het karakter van een C-Iocatie. Voor deze gebieden zouden de parkeernormen voor een C-Iocatie kunnen worden aangehouden. Totdat de tram rijdt over de Plaspoelpolder zou in ieder geval het huidige aantal parkeerplaatsen in stand moeten worden gehouden .

Groenvoorzieningen Groenvoorzieningen zijn belangrijk voor de toekomstige inrichting van de Plaspoelpolder. De singels aan de Diepenhorstlaan en de Verrijn Stuartlaan dienen gehandhaafd te worden. Daarnaast is uitbreiding van de groenvoorzieningen gewenst langs de beoogde ringweg.

48

6.4

Plan van aanpak

Om de in paragraaf 6.3 geschetste inrichting van het terrein te bereiken zijn de volgende acties nodig: 1.

De gemeente stelt in nauw overleg met het bedrijfsleven een nieuw bestemmingsplan op voor de Plaspoelpolder , waarin een heldere visie is opgenomen op de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Speciale aandachtspunten vanuit het uitgevoerde onderzoek zijn: Het aanbrengen van duidelijke zones, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen gebieden met bestemming kantoren en gebieden met bestemming handel, industrie en nijverheid. Eenduidige bestemmingsplanvoorschriften over de aard van de toegelaten activiteiten in de verschillende deelgebieden (milieucategorieën) . Voorschriften over de bouwhoogten en floor-space-index (f.s.i.) voor kantoren. Voorschriften over (aangepaste) rooilijnen in de zijstraten van de Verrijn Stuartlaan). Bepalingen over het parkeren op eigen terrein.

2.

Het Industrieschap voert op korte termijn overleg met de grondeigenaren over de stedebouwkundige invulling van het voormalige Kodakterrein en het voormalige Van Griekenterrein.

3.

Het Industrieschap werkt in 1996 een gedetailleerd reconstructieplan uit voor de Landtong (inclusief toets op fmancieel-economische haalbaarheid). Er moet naar worden gestreefd om in 1997-1998 met de reconstructie te beginnen.

4.

De gemeente werkt in 1996 de verkeerskundige aspecten van de beoogde ringweg uit. Aanpassing van de huidige verkeersstructuur om de ringweg te realiseren moet zoveel mogelijk geschieden in samenhang met de aanleg van de trambaan.

5.

De gemeente en het Industrieschap laten (een jaar na openstelling van de tramlijn) een parkeeronderzoek uitvoeren, waarin ze de behoefte aan parkeerruimte vaststellen en mogelijke oplossingen aandragen.

6.

De gemeente draagt zorg voor handhaving en versterking van de openbare groenvoorzieningen in de Plaspoelpolder .

7.

De gemeente en het Industrieschap intensiveren de contacten met het bedrijfsleven op de Plaspoelpolder. Wij stellen een vorm van relatiebeheer voor, waarbij de afdeling Economische Zaken de bedrijven periodiek (bijvoorbeeld

49

eenmaal per jaar) bezoekt. Dit sluit aan bij de activiteiten van het bedrijvencontactpunt dat inmiddels is ingesteld bij deze afdeling. Het Industrieschap zal eveneens goede contacten met het bedrijfsleven op de Plaspoelpolder moeten onderhouden om tijdig de juiste maatregelen te kunnen nemen. Hiervoor is een goede afstemming tussen de afdeling Economische Zaken en het Industrieschap is noodzakelijk. Het relatiebeheer is primair gericht op de bedrijven op de Plaspoelpolder (op termijn eventueel uit te breiden tot heel Rijswijk). Voor de acquisitie van bedrijven van buiten Rijswijk kan worden aangesloten bij activiteiten die Haaglanden ontwikkelt naar aanleiding van de door Buck Consultants voorgestelde regionale acquisitiestrategie. 8.

Het Industrieschap start een publiciteitscampagne om het imago van de Plaspoelpolder te verbeteren en bekendheid te geven aan de nieuwe ontwikkelingen. Het verdient aanbeveling om dit niet tot de Plaspoelpolder te beperken, maar de campagne op het totale bedrijfsvestigingsklimaat te richten. Op korte termijn komt er immers een aantal nieuwe kantooren bedrijfslocaties op de markt (stationsomgeving, Hoornwijck, Ypenburg). Wij stellen voor in aanvulling op de huidige brochure Rijswijk op weg naar 2000, een folder te laten opstellen, die specifiek is gericht op ondernemers. Deze folder moet de grote variëteit aan bedrijfsvestigingsmogelijkheden benadrukken en het aangename woon- en leefklimaat schetsen. Daarnaast kan ook aan gerichte informatievoorziening op het terrein zelf worden gedacht: bijvoorbeeld het plaatsen van een aantal roulerende informatieborden op de toegangswegen van de Plaspoelpolder (vanuit de A4: hoek DiepenhorstlaaniVeraartlaan; vanuit Rijswijk: hoek Handelskade/Burgemeester Elsenlaan en hoek VolmerlaaniSir Winston Churchilllaan) . De borden zouden informatie kunnen bevatten over vestigingsmogelijkheden in Rijswijk, over het woon- en leefklimaat en over maatregelen, die op de Plaspoelpolder in uitvoering zijn of genomen zullen worden.

9.

Het Industrieschap zorgt na aanleg van de ringweg en de trambaan voor een goede wegbewijzering. Aanvullend daarop kunnen geautomatiseerde informatiesystemen worden geplaatst langs de drie toegangswegen (Diepenhorstlaan, Burgemeester Elsenlaan en Volmerlaan);

10.

Het Industrieschap voert deelgebiedsgewijs overleg met de vastgoedeigenaren over eventuele plannen tot renovatie of sloop en herbouw. Uitgangspunt hierbij moet zijn dat de desbetreffende gebouweigenaren primair verantwoordelijk zijn voor renovatie of herbouw na sloop. Vanuit zijn visie op de totale ontwikkeling van de Plaspoelpolder kan het Industrieschap hierbij een initiërende, stimulerende en coördinerende rol vervullen.

11.

Naamswijziging van de Plaspoelpolder is niet echt noodzakelijk om het imago te verbeteren. Het gebied geniet een grote bekendheid in de markt. Voor

50

zover sprake is van een negatief imago hangt dat sterk samen met de leegstand in verouderde kantoorgebouwen, de parkeerproblemen en de slechte bereikbaarheid per openbaar vervoer. Een goede communicatie met makelaars en bedrijfsleven over de maatregelen die worden genomen zal meer effect hebben. Wel verdient het aanbeveling om het bredere karakter van het terrein tot uitdrukking te brengen in de naam Businesspark Plaspoelpolder. In het verlengde hiervan zou tevens kunnen worden overwogen om de naam Industrieschap te wijzigen in Bedrijfschap. 12.

De gemeente meldt de voorgenomen herontwikkeling van de Plaspoelpolder , zonodig via het Stadsgewest Haaglanden, aan bij de het ministerie van Economische Zaken voor de nieuwe Stirea-regeling 1• Belangrijk is dat hierbij duidelijk wordt gemaakt dat het project voorziet in een urgente ruimtebehoefte van bedrijven en past in de lokale en regionale markt voor kantoren- en bedrijventerreinen.

13 .

Aangezien de meeste bedrijven zeer positief zijn over de veiligheid in de Plaspoelpolder is het gewenst de ingestelde beveiligingsdienst in stand te houden.

Stirea is een nieuwe subsidieregeling van het ministerie van Economische Zaken die is gericht op het oplossen van ruimtelijk-economische knelpunten. In de periode 1996 tlm 1999 is driehonderd miljoen beschikbaar voor heel Nederland. Honorering van bijdragen uit Stirea geschiedt op basis van een tendersysteem. Tevens is honderd miljoen beschikbaar voor de vier grote steden.

51

52

LITERATUUR

ABN-AMRO Projectontwikeling, 1993, Werkdokument Plaspoelpark, Amsterdam (ABN-AMRO Projectontwikkeling). Gemeente Rijswijk, 1993, Structuurplan, Rijswijk op weg naar het jaar 2000, Rijswijk. Gemeente Den Haag, 1995, Nota Bedrijfsruimtemarkt 1995; de behoefte aan bedrijfsruimte in Den Haag (dienst Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling), Den Haag. Jacobus Recourt, 1994, Rijswijk als bedrijfslocatie, een analyse van de perceptie van Rijswijk als vestigingsplaats voor kantoorgebonden werkgelegenheid, Den Haag (Jacobus Racourt Makelaars & Taxateurs o.g.). Kamer van Koophandel Den Haag, 1990, De Haagse regio tot uw dienst, Den Haag (Kamer van Koophandel Den Haag). Provincie Zuid-Holland, 1994, Bedrijfsterreinen in Zuid-Holland per 1-1-1994, Den Haag (provincie Zuid-Holland, afdeling Economische Zaken). Rijksplanologische Dienst, 1995, Werklocaties 1995; Rapportage Bedrijventerreinen en voorradige kantorenlokaties, deel 1, Den Haag. Stadsgewest Haaglanden, 1994, Nota Lokatiebeleid van het stadsgewest Haaglanden, Den Haag (Stadsgewest Haaglanden). Stadsgewest Haaglanden, 1995, De kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden in 1994, Den Haag (Stadsgewest Haaglanden).

53

54

- - - - - - - - _ . _ - - - _..

_- -- -----------~~~--

- --- --

BIJLAGE 1 SAMENSTELLING WORKSHOPS

Workshop 1 (11 oktober 1995) B.E.M. Beers (Nieboer Gemako), M.P.M.J. Berger (ABN/AMRO), Ir. drs . F.P. de Boer (gemeente Rijswijk), Mr. H. van Eesteren (Hollandsche Betongroep), P. Eggermond (Nieboer Gemako), J.A . Groeneveld (Electrometaal Den Haag), A. van Ginkel (Zadelhoff Makelaardij), R.A. van Hees (Pharmapack International), Prof. dr. ir. H . Priemus (Onderzoeksinstituut OTB), voorzitter J.P. de Regt (provincie Zuid-Holland), Drs. M.L.M . van Lente (gemeente Den Haag), Drs. E. Louw (Onderzoeksinstituut OTB, verslag) Drs. C. Schröder (rijksconsulent Economische Zaken), Mevr. N. Schuring (gemeente Rijswijk), Ir. W.P.A. Schuyffel (Schuyffel Vastgoed), Ir. A.A. van Triest (Industrieschap Plaspoelpolder), G. Scholtens (Stadsgewest Haaglanden), Ing. H.R. Teesing (Teesing Holding), J.P.J. van Wansen (Alcatel).

Workshop 2 B.E.M. Beers (Nieboer Gemako Makelaardij) M.P.M.J. Berger (ABN/AMRO) Mevrouw M.J.C. Chaudron (GEC Alsthom) ir. F. Elion (Elion & Pajkrt) W.G. Fischer (gemeente Rijswijk) A. van Ginkel (Zadelhoff Makelaardij) drs. H.M.G. ter Heegde (Stadsgewest Haaglanden) D. Jense (gemeente Rijswijk); drs. M.L.M. van Lente (gemeente Den Haag) 55

drs E. Louw (Onderzoeksinstituut OTB) drs . H. Olden (Onderzoeksinstituut OTB) Prof. dr. ir. H. Priemus (Onderzoeksinstituut OTB), voorzitter mr. P . Roscam Abbing (burgemeester van Rijswijk) G. Scholtens (Stadsgewest Haaglanden) ir. W.P.A. Schuyffel (BV Handels & Explotatiemaatschappij Holland-Europa) ir. A.A. van Triest (gemeente Rijswijk); E.A.P. Van Voren (GTI Den Haag BV) drs . Th.L.N. Weterings (gemeente Rijswijk)

56

BIJLAGE 2

VERANTWOORDING ENQUÊTE PLASPOELPOLDER

1

Opzet en uitvoering enquête

De enquête is uitgevoerd op basis van een vestigingenbestand van het Stadsgewest Haaglanden over bedrijven en instellingen op de Plaspoelpolder. Dit bronbestand bevatte in totaal 429 vestigingen. Om hiervan een werkbaar bestand te maken werd dit bestand allereerst geschoond. Uit het bestand werden de adressen die buiten de Plaspoelpolder liggen, de organisaties zonder werkzame personen en de cateringbedrijven aan wie het beheer van de bedrijfskantines van bedrijven op de Plaspoelpolder is opgedragen, verwijderd. Vervolgens is nagegaan of er organisaties waren die meer vestigingen op de Plaspoelpolder of dochterbedrijven op hetzelfde adres hadden. Vooral dit laatste bleek vaak voor te komen. Deze bedrijven zijn samengevoegd. In de periode 19 tot en met 30 juni 1995 is onder deze populatie de enquête afgenomen. Ook tijdens deze periode bleek dat een aantal bedrijven vertrokken of opgeheven was. Uiteindelijk bleef hierdoor een bestand over van 261 cases en werden 190 telefonische interviews afgenomen. De respons van de enquête kwam op 72,5 % te liggen. De non-respons wordt verklaard door weigeringen en het niet bereikbaar zijn van bedrijven. Om na te gaan hoe de respons van de enquête zich tot de werkelijkheid verhoudt, zijn de bedrijfstakindelingen en de bedrijfsgrootte van de respondenten vergeleken met het gecorrigeerde vestigingenbestand (zie tabellen B2.1 en B2.2). Uit tabel B2.1 blijkt dat in de respons de overige dienstverlening licht is oververtegenwoordigd. Voor de andere bedrijfstakken is de respons goed in evenwicht met het adressenbestand. Uit tabel B2.2 blijkt dat de bedrijfsgrootteklasse 1 tot 9 werkzame personen enigszins is ondervertegenwoordigd. Dit is een vrij gebruikelijk beeld bij bedrijfsenquêtes. Zowel de omvang als de samenstelling van de respons kan goed worden genoemd.

57

Tabel B2.1

Respons over de bedrijfstakken

Bedrij fstak

Bestand (%)

Respons (%)

12,3 6,5 31,7 5,0 28,2 16,4

11,6 5,8 28,4 4,2 29,5 20,5

100 (N=261)

100 (N=I90)

Industrie Bouwnijverheid en installatiebedrijven Handel en reparatiebedrijven Transport-, opslag- en communicatiebedrijven Bank- en verzekeringswezen, zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Totaal Bron: OTB-enquête Plaspoelpolder.

Tabel B2.2

Respons over bedrijfsgrootteklassen

Klasse 1 - 9 werkzame personen 10 - 49 werkzame personen 50 - 99 werkzame personen 100 - 499 werkzame personen Meer dan 500 werkzame personen Totaal

Bestand (%)

Respons (%)

48,9 31,3 6,1 11,2 1,8

47,9 31,6 4,7 13,7 2,1

100 (N=261)

100 (N=l90)

Bron: OTB-enquête Plaspoelpolder.

2

OTB-bestand Plaspoelpolder

Voor de analyse is op basis van de enquêteresultaten en het Bedrijvenregister Haaglanden, een bestand aangemaakt waarin werkgelegenheid- en vastgoedgegevens (oppervlakten aan bedrijfs- en kantoorgebouwen) werden ondergebracht. De werkgelegenheidsgegevens en adressen werden ontleend aan het bedrijvenregister, terwijl de oppervlaktegegevens uit de enquête onder de bedrijven op de Plaspoelpolder afkomstig zijn. In verband met de non-respons en leegstand van gebouwen moesten deze laatste gegevens worden aangevuld. Dat gebeurde aan de hand van leegstandgegevens van de gemeente Den Haag (kantoren) en makelaars (bedrijfsruimte), terwijl de oppervlakte van de non-respons werd geschat. Bij de kantoororganisaties kwam deze schatting tot stand door het aantal werkzame personen te vermenigvuldigen met 27 m2 (landelijk gemiddelde voor het kantoorruimtegebruik). Waar mogelijk werden deze gegevens gecontroleerd met gegevens uit het tijdschrift Vastgoedmarkt. De schatting bij de bedrijfsruimte kwam tot stand met behulp van

58

gegevens uit Vastgoedmarkt en kaartmateriaal. De schatting voor de hoeveelheid kantoorruimte is betrouwbaarder dan die voor bedrijfsruimte.

59

60

BIJLAGE 3

VERANTWOORDING ENQUETES VERTREKKERS EN VESTIGERS ELDERS

1

Enquête recente vertrekkers van de Plaspoelpolder

Op basis van het Bedrijfsregister Haaglanden zijn bedrijven met twee of meer

werkzame personen geselecteerd die sinds 1 januari 1991 uit de Plaspoelpolder zijn vertrokken. Dit zijn volgens het register 46 bedrijven. Van de bedrijven die binnen de provincie Zuid-Holland een nieuwe vestigingsplaats hebben gevonden, is de gemeente van bestemming bekend. Echter niet alle bedrijven konden worden achterhaald omdat ze van naam waren veranderd, waren opgeheven of weer vertrokken. Van bedrijven die naar een andere provincie zijn vertrokken is de bestemming niet gegeven, maar van een deel van deze bedrijven kon de bestemming worden achterhaald. Evenals bij de enquête onder de bedrijven op de Plaspoelpolder zijn deze bedrijven voorafgaand aan de enquête benaderd om de naam van de huisvestingsfunctionaris te achterhalen. Met deze persoon zijn de enquêtes afgenomen. Hieruit bleek dat een aantal bedrijven niet daadwerkelijk was verplaatst. Zo kwam het bijvoorbeeld voor dat bedrijfsonderdelen tijdelijk administratief op een ander adres waren ingeschreven. Uiteindelijk zijn in de periode 28 augustus-30 augustus 1995 dertig bedrijven telefonisch benaderd voor een enquête. In het totaal zijn 27 enquêtes afgenomen; een respons van 90%. In tabel B3.1 zijn enige kenmerken van de geënquêteerde bedrijven opgenomen.

Tabel B3.1

Kenmerken van geënquêteerde vertrokken bedrijven

Bedrijfstak

Aantal

Aantal werkzame personen

Industrie Bouwnijverheid Handel Bank, verzekering, zak. diensten Overige dienstverlening

3

1-9 10 - 49 50 - 99 100 - 499 meer dan 500

2

8 9 5

Aantal

7 14

5 1

o

Bron: OTB-enquete vertrokken bedrijven.

61

2

Enquête vestigers elders

Om zicht te krijgen op de concurrentiepositie van de Plaspoelpolder binnen de regio Haaglanden zijn enquêtes afgenomen met bedrijven die zich sinds 1 januari 1992 hebben gevestigd op de terreinen Lansinghage en Rokkeveen in Zoetermeer, Forepark in Leidschendam en KerketuineniZichtenburg in Den Haag. De benodigde gegevens zijn ontleend aan het bedrijvenregister van het stadsgewest Haaglanden. Hieruit zijn uitsluitend de bedrijfsverhuizingen naar een andere gemeente geselecteerd. Een uitzondering vormde de verhuizing van Haagse bedrijven naar KerketuineniZichtenburg. De reden hiervoor is dat Den Haag een belangrijk donorgebied is voor de Plaspoelpolder. Het bestand is aangevuld met gegevens uit het tijdschrift Vastgoedmarkt over transacties in de kantorenmarkt in het stadsgewest Haaglanden. Het accent lag hierbij op transacties in de randgemeenten. Ook hierbij zijn uit de eigen gemeente afkomstige bedrijven niet in het bestand opgenomen. In Den Haag zijn de transacties op de Schenkstrook meegenomen. De bedrijven zijn op de zelfde wijze benaderd als de vertrokken bedrijven. Bij dertig geselecteerde bedrijven zijn uiteindelijk 25 enquêtes afgenomen, een respons van 83 %. De enquête werd telefonisch afgenomen in de periode 28 augustus-30 augustus 1995. In tabel B3.2 zijn enige kenmerken van de geënquêteerde bedrijven opgenomen.

Tabel B3.2

Kenmerken van geënquêteerde vestigers elders

Bedrijfstak

Aantal

Delfstoffenwinning Industrie Handel Transpon, opslag en communicatie Bank, verzekering, zak. diensten Overige dienstverlening

3 8 1 8 4

Bron: OTB-enquete vestigers elders.

62

Aantal werkzame personen

1-9 10 - 49 50 - 99 100 - 499 meer dan 500

Aantal 4 16 2 3

o

BIJLAGE 4 INDELING VAN KANTOREN- EN BEDRIJVENTERREINEN IN HAAGLANDEN

Overzicht van vestigingsmilieus in het stadsgewest Haaglanden 1. Internationaal centrummilieu (lnter)nationale allure; Representatief, intensief multifunctioneel gebied; Concentratie van kennisintensieve, contact (face-to-face) afhankelijke veelal hoogwaardige werkgelegenheid; Zeer goed bereikbaar per openbaar vervoer en redelijke autobereikbaarheid; Beperkte parkeermogelijkheden voor woon-werkverkeer; Kantoortypen: (zeer) grote zelfstandige kantoren, grote verzamelcomplexen, zeer representatieve kantoorvillabuurten; Huurprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): L f 300/m2 •

2. Subcentrummilieu Multifunctionele omgeving; Lokaal en regionaal georiënteerde kleine tot middelgrote kantoren; Zeer goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en redelijke tot goede autobereikbaarheid; Redelijke parkeermogelijkheden voor woon-werkverkeer; Kantoortypen: middelgrote zelfstandige kantoren, kleine tot middelgrote kantoorverzamelgebouwen, representatieve kantoorvilla's; Huurprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): f 220-300/m2 •

3. Specifiek kantorenmilieu Pure werkomgeving; Regionaal/nationaal georiënteerde middelgrote kantoren; Eigen gezicht in representatieve omgeving; Zakelijk verkeer afhankelijke werkgelegenheid; Zeer goede autobereikbaarheid en goede bereikbaarheid per openbaar vervoer; Redelijke parkeermogelijkheden voor woon-werkverkeer; Kantoortypen: overwegend middelgrote, soms kleine, zelfstandige kantoorgebouwen; Huurprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): f 175-275/m2 •

4. Hoogwaardig bedrijfsterrein Kwalitatief-ruimtelijk: - hoogbouw (representatief); - duidelijk inrichtingsconcept (kleine kavels, ruime opzet); - representatieve openbare ruimte (kunst, representatief groen, waterpartijen, parkachtig);

63

- zichtlocatie; - zeer goede bereikbaarheid per auto en goede bereikbaarheid per openbaar vervoer; - zeer goede interne ontsluiting; - parkeren m.n. op eigen terrein; - voorzieningen (horeca, detailhandel) aanwezig. Functies (indicatief): - accent op kantoorachtige ondernemingen; - geen produktiebedrijven sec. Grondprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): f 350->400/m2 •

S. Modern

+ (plus) bedrijfsterrein

Kwalitatief-ruimtelijk: - inrichtingsconcept (kavelgrootte, ontsluiting e.d.); - aandacht voor openbare ruimte en buitenruimte (geen opslag van goederen); - enige hoogbouw; - tamelijk representatieve bebouwing; - zeer goede bereikbaarheid per auto. Functies (indicatief): - service/diensten (kantoorachtig); - groothandel; - showroom. Grondprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): f 250-350/m2 •

6. Modem(min) bedrijfsterrein Kwalitatief-ruimtelijk: - variabele kavelgrootte (groot-/kleinschalig); - concept qua ontsluitingsstructuur en zonering (globaal); - zeer goede bereikbaarheid per auto. Functies (indicatief): - lichte industrie; - distributiecentra; - ambachtelijke bedrijven. Grondprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): f 200-250/m2 •

7. Traditioneel bedrijfsterrein Kwalitatief-ruimtelijk: - meestal grootschalige (eventueel variabele) kavels; - lage bebouwingsdichtheid (opslag in buitenruimte); - zeer goede bereikbaarheid per auto. Functies (indicatief): - procesindustrie; - bouwnijverheid; - wegvervoer. Grondprijsniveau (indicatief/prijspeil 1992): < f 200/m2 • Bij de typen 4 t/m 7 kunnen extra thema's worden aangegeven: bijvoorbeeld een lokaal terrein, een terrein met een milieuthema, met een thema meubelboulevard en dergelijke. Bron: Stadsgewest Haaglanden, 1995.

64

VERSCHENEN IN DE SERIE STEDELIJ-

KE EN REGIONALE VERKENNINGEN

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Erik Louw, 'Vastgoedmarkt en ruimtelijke spreiding van kantoren, literatuurverkenning en hypothesevonning' 1993/130 blz./ISBN 90-6275-865-7// 35,Lena Quist, 'Randstad Overleg Ruimtelijke Ordening, een onderzoek naar interprovinciale samenwerking' 1993/145 blz./ISBN 90-6275-875-4// 40,Hugo Priemus en Hennan van der Wusten, 'Ruimtelijke en bestuurlijke inrichting van de Randstad' 1993/215 blz./ISBN 90-6275-873-8// 56,Heijde, J. van der, 'Doorwerking van de VINEX op provinciaal niveau, ruimtelijk beleid, woningbouw en bedrijfslocaties' 1994/173 blz./ISBN 90-6275-913-0//42,50 Erik Louw, 'De vastgoedmarkt op locatie, processen bij de realisatie van kantorenlocaties ' 1994/136 blz./ISBN 90-407-1024-4// 37,50 P.J. Boelhouwer, H.M. Kruythoff en H. Priemus, 'Beleid voor de grote stad on de toekomst' 1995/242 blz./ISBN 90-407-1172-0// 70,-

De Plaspoelpolder is een van de oudere bedrijventerreinen aan de rand van de Haagse agglomeratie. OorsprQnkelijk is het speCiaal ontwikkeld voor de industrie. In de loop van de jaren zeventig en tachtig is er ook een groot aantal kantoorgebouwen ontwikkeld. Op dit moment werken er ruim 18.pOO mensen. Daarmee is het verreweg de grootste werkgelegenheidsconcentratie in de provincie Zuid-Holland buiten de centra van Den Haag en Rotterdam. Omdat het terrein inmiddels zo'n veertig jaar oud is, wil het Industrieschap Plaspoelpolder weten of het terrein nog voldoet aan de eisen van deze tijd. Uit dit onderzoek blijkt dat de op de Piaspoeipolder gevestigde onderflemers in het algemeen tevreden zijn over het gebied. Wel moet er een aantal knelpunten opgelost worden . Behalve de resultaten van het uitgevoerde onderzoek, presenteert het OTB in dit rapport een visie op de toekomstige ontwikkeling van de Plaspoelpolder en een plan van aanpak om de geconstateerde knelpunten op te lossen.

7 - - -- -- - ' " •

....

ISBN 90 - 407-1232-8

~~

~.

S

"'fR. ,"

ot6 ONDERZOEKSINSTITUUT OTB TECHNISCHE UNIVERSITEIT DELFT

9 789040 712326

~/If /1

OP WEG NAAR HERONTWIKKELING VAN DE PLASPOELPOLDER

Recommend Documents